Gabriele Bobka

Bodenseeforum 2017Die Rahmenbedingungen der Immobilienbewertung �ndern sich h�ufig. Fachliche Weiterbildung z�hltdaher zu den Pflichtaufgaben von Sachverst�ndigen. Das diesj�hrige Bodenseeforum des Instituts f�rSachverst�ndigenwesen (IfS) brachte die Teilnehmer auf den neuesten Stand des Sachverst�ndigenrechts,gab Handlungsempfehlungen f�r die Bewertung unterschiedlicher Immobilienarten, befasste sich mitden Besonderheiten bei steuerlichen Bewertungen und beleuchtete die Problematik negativer Liegen-schaftszinss�tze.

„Die Regierungskoalition hatte sichim Koalitionsvertrag f�r die 18. Legis-laturperiode die Gew�hrleistung derNeutralit�t gerichtlich beigezogenerSachverst�ndiger sowie die Verbes-serung der Qualit�t von Gutachtenzum Ziel gesetzt. Durch grçßereTransparenz im gerichtlichen Aus-wahlverfahren sollten das Vertrauenin die Unabh�ngigkeit und Neutrali-t�t der Sachverst�ndigen erhçht undsichergestellt werden, dass die Ge-richte qualifizierte Sachverst�ndigeernennen“, erl�uterte Bernhard Flo-ter, Gesch�ftsf�hrer des Instituts f�rSachverst�ndigenwesen. Weiterhinsollte die Verfahrensdauer durch Fris-tenvorgaben und regelm�ßige Ver-h�ngung eines Ordnungsgeldes beiFristen�berschreitung verk�rzt wer-den. Mit dem Mitte Oktober 2016 inKraft getretenen Gesetz zur �nde-rung des Sachverst�ndigenrechts undzur weiteren �nderung des Gesetzes�ber das Verfahren in Familiensachenund in den Angelegenheiten der frei-willigen Gerichtsbarkeit sei ein Teil

der Ziele umgesetzt worden. DenParteien st�nde nunmehr die Mçg-lichkeit der Anhçrung vor der Be-auftragung des Sachverst�ndigen zu.Der Sachverst�ndige m�sse unver-z�glich Interessenkonflikte und Ver-zçgerungen pr�fen und mitteilen.Die Fristsetzung zur Erstattung vonSachverst�ndigengutachten sei nunobligatorisch. Der Sachverst�ndigem�sse das Gericht unverz�glich be-nachrichtigen und um einen l�ngerenBearbeitungszeitraum ersuchen. Hal-te er die festgesetzte Frist nicht ein,kçnnten Ordnungsgelder bis zu3.000 E festgesetzt werden. Die No-vellierung des Justizverg�tungs- undEntsch�digungsgesetzes (JVEG) stehein den Startlçchern. Im M�rz 2017habe das Bundesministerium der Jus-tiz und f�r Verbraucherschutz denVerb�nden und Organisationen mit-geteilt, dass beabsichtigt sei, die aufdem freien Markt gezahlten Honorar-s�tze f�r Sachverst�ndige im Wegeeiner Marktanalyse durch ein unab-h�ngiges Forschungsinstitut empi-

risch untersuchen zu lassen. Ziel seies, die Marktbezogenheit der Hono-rare nach dem JVEG auch k�nftiggew�hrleisten zu kçnnen. „Erfah-rungsgem�ß dauert ein solcher An-passungsprozess. Ich gehe daher da-von aus, dass die Novellierung erst2020 erfolgen wird“, so Floters Prog-nose.

Immobilienbewertung 4.0

„Trotz aller Digitalisierung und Auto-matisierung wird es in der Grund-st�cksbewertung zahlreiche Bereichegeben, in denen der Sachverstanddes Sachverst�ndigen weiter unab-dingbar ist“, stellte Brigitte Adam,Gesch�ftsf�hrende Gesellschafterinder Sachverst�ndigengesellschaft ENAExperts Real Estate Valuation undLeiterin der gif-KompetenzgruppeMarktwertermittlung, fest. Die Digi-talisierung trete vor allem in Formvon Automatisierung, Big und SmartData, Internet of Things, Deep Lear-ning und der Nutzung von Cloudsals Daten- und Speicherr�ume zuta-ge. Als bereits realisierte Tools derDigitalisierung stellte Adam das Buil-ding Information Modeling (BIM)und Smart Home vor. Es zeichne sichzudem ein Trend zur Smart City ab.Auch in der Immobilienbranche gebees zahlreiche Start-Ups, die Dienst-leistung und Digitalisierung verein-ten. In der Pipeline bef�nden sichProjekte wie die automatisierte Ge-nerierung von Smart Data aus Da-tenbanken. Als Beispiele nannteAdam BIIS Research 4.0 und vdpResearch. Auf dem Vormarsch seizudem das Georeferencing, mitdem sich z.B. Bodenrichtwerte undGrundbuchausz�ge digital abfragenund in die Gutachten einspielen lie-ßen. Die wirtschaftlichen Ziele des

....................................................................................................WERTERMITTLUNG

10 6/2017 • Der Immobilienbewerter

Einsatzes von Digitalisierung umfass-ten die Steigerung der Prozessquali-t�t, die Erhçhung der Datenqualit�tund die Verbesserung des Wissens-managements. Aktuell arbeite dieKompetenzgruppe Marktwertermitt-lung der Gesellschaft f�r immobili-enwirtschaftliche Forschung (gif) anBest-Practice-Standards f�r Markt-wertgutachten. Die entstehendenEmpfehlungen sollten bestehende be-rufsrechtliche Regelungen erg�nzenund die besonderen Kernkompeten-zen der Gutachter aufzeigen. Diesesehe die Gruppe in der Marktkom-petenz, dem Marktverst�ndnis, demMarktgesp�r, der Methodenkom-petenz, der Fachkompetenz und derSozialkompetenz. Die Empfehlungenrichteten sich an qualifizierte Gut-achter, deren Auftraggeber, Behçr-den, Institutionen und interessierteDritte.

Betreten von Grundst�cken,Wohnungen, anderen Objek-ten und der Einsatz von Foto-,Videokameras, Videodrohnen

„Der Betrieb von Drohnen wurde mitder am 7.4.2017 in Kraft getretenenDrohnenverordnung neu geregelt“,f�hrte Rechtanwalt Uwe Aderholdvon der Berliner Kanzlei Aderhold &Hach Rechtsanw�lte, aus. Die Verord-nung solle die Sicherheit im Luftraumerhçhen und die Privatsph�re bessersch�tzen. Der Einsatz von Drohnenkçnne mit Grundrechten, wie der Un-verletzlichkeit der Wohnung oderdem Persçnlichkeitsrecht, kollidieren.So begehe jemand gem. § 123 StGBHausfriedensbruch, wenn er „in dieWohnung, in die Gesch�ftsr�umeoder in das befriedete Besitztum ei-nes anderen“ widerrechtlich eindrin-ge. Ein �ußerlich erkennbarer Hinweisauf die Befriedung des Besitztumsstellten zusammenh�ngende Schutz-wehren, wie Mauern, Hecken, Dr�hteund Z�une, dar. Es sei nicht erforder-lich, dass eine vollst�ndige Abschlie-ßung oder wesentliche Erschwerungdes Zugangs vorliege. Eine weitereStraftat liege gem. § 201a StGB beieiner Verletzung des hçchstpersçnli-chen Lebensbereichs durch Bildauf-nahmen vor. Das Fotografieren einesGeb�udes von der Straße aus sei da-gegen im Rahmen der Panorama-

freiheit zul�ssig. „Videodrohnen sindheute auch f�r wenig Geld verf�gbarund werden technisch immer bes-ser“, so Aderhold. Allerdings handlees sich hierbei nicht um ungef�hr-liches Spielzeug, sondern um unbe-mannte Flugkçrper, die zu Verletzun-gen und Sch�den f�hren oder auchzu Straftaten genutzt werden kçnn-ten. Der Einsatz von Videodrohnensei rechtlich vielschichtig und ber�hredie unterschiedlichsten Rechtsgebiete.Videodrohnen d�rften nur innerhalbder Sichtweite der steuernden Personbetrieben werden. Spezielle Flugver-botszonen g�lten f�r Kontrollzonenvon Flugpl�tzen, Industrieanlagen,Menschenansammlungen, Ungl�cks-orte oder Katastrophengebiete. DieFlughçhenbegrenzung f�r genehmi-gungsfreie Fl�ge von unbemanntenFlugmodellen liege gem. § 21 Droh-nenverordnung bei 100 m. Zu-dem gelte es, landesspezifische Son-derregelungen zu beachten. DieDrohnenverordnung sehe f�r alleFlugmodelle und unbemannten Luft-fahrtsysteme ab einer Startmasse vonmehr als 0,25 kg eine Kennzeich-nungspflicht vor, um im Schadensfallschnell den Halter feststellen zu kçn-nen. Die Kennzeichnung erfolge mit-tels Plakette mit Namen und Adressedes Eigent�mers. F�r den Betriebvon Flugmodellen und unbemanntenLuftfahrtsystemen ab 2 kg sei einKenntnisnachweis erforderlich. DerNachweis erfolge entweder durch ei-ne g�ltige Pilotenlizenz oder eine Be-scheinigung nach Pr�fung durch einevom Luftfahrt-Bundesamt anerkannteStelle. F�r den Betrieb von Flugmo-dellen und unbemannten Luftfahrts-ystemen unterhalb einer Gesamtmas-se von 5 kg sei grunds�tzlich keineErlaubnis erforderlich. Der Betriebdurch Behçrden sei generell erlaub-nisfrei, wenn dieser zur Erf�llung ih-rer Aufgaben stattfinde, ebenso derBetrieb durch Organisationen mit Si-cherheitsaufgaben. F�r den Betriebvon Flugmodellen und unbemanntenLuftfahrtsystemen �ber 5 kg und f�rden Betrieb bei Nacht sei eine Erlaub-nis erforderlich. Diese werde von denLandesluftfahrtbehçrden erteilt. EinBetriebsverbot gelte f�r unbemannteLuftfahrtsysteme �ber Wohngrund-st�cken, wenn die Startmasse desGer�ts mehr als 0,25 kg betrage oderdas Ger�t oder seine Ausr�stung in

der Lage seien, optische, akustischeoder Funksignale zu empfangen, zu�bertragen oder aufzuzeichnen. Aus-nahmen g�lten nur in F�llen, in de-nen der durch den Betrieb �ber demjeweiligen Wohngrundst�ck in seinenRechten Betroffene dem �berflugausdr�cklich zustimme, Luftaufnah-men von Objekten in bewohntemGebiet seien mçglich, allerdingsbençtige der Pilot hierzu eine all-gemeine oder eine Einzel-Aufstiegs-genehmigung. Aufnahmen von Vi-deodrohnen g�ben nicht die Ansichtvon çffentlichen Wegen, Straßenoder Pl�tzen ausgehend wieder undseien daher nicht von der Panorama-freiheit gedeckt.

....................................................................................................WERTERMITTLUNG

Der Immobilienbewerter • 6/2017 11

Den kompletten Artikel finden

Sie in der Ausgabe 6/2017 des

Immobilienbewerters.