RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012
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Für den eiligen Leser:
Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schrit-ten und Überlegungen, die der Erwerb einer Immobilie in Thailand mit sich zieht.
Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Festlegung der Erwerbsstruktur, (ii) Durch-führung der Real Estate Due Diligence, (iii) Erstellung der Verträge und sonstigen Ver-tragsdokumente und (iv) Durchführung der Verträge, also Abschluss und Registrie-rung.
Der Immobilienerwerb er-scheint auf den ersten Blick als kompliziert und kaum durchschaubar. Die Auftei-lung in 16 Einzelschritte zeigt dies zwar als komplex, aber a l s du rchschaubar und
durchaus beherrschbar. Hierdurch wird das Im-mobilienprojekt für den Käufer/Mieter spürbar erleichtert.
Die Immobilieninvestition in einem fremden Land ist kein Geschäft des täglichen Lebens. Das thailändische Immobilienrecht, mehr aber noch die Rechtspraxis, erscheinen dem Laien als verwirrend und unüberschaubar. Der si-chere Weg zum eigenen Grundbesitz ist aber weder ein Labyrinth noch eine Schlangengru-be.
Ein sorgfältig handelnder Erwerber muss vier wesentliche Schritte unterscheiden, die je-weils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden können. Diese vier mal vier, also 16 Felder werden nachfolgend als Orien-tierungshilfe dargestellt.
Der thailändische Immobilien-erwerb in 4 mal 4 Schritten
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Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand
PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt-schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir arbeiten nach deutschen Standards. Mit deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt-lichkeit und deutscher Premiumqualität.
Managing Director von PUGNATORIUS ist Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts-anwalt mit langjährigen Erfahrungen im thailändischen Zivil- undSteuerrecht und zudem der einzige deutsche Steuerberater in Thailand.
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DER THAILÄNDISCHE IMMOBILIENERWERB IN 4 MAL 4 SCHRITTEN
I. Festlegung der Erwerbsstruktur
(1) Zunächst ist zu entscheiden, ob eigener Grund und Boden erworben werden soll o-der aber in e in Condominium in-vestiert wird. Beim Condominiumkauf verbleibt das unter-l iegende Grund-stück im Eigentum der Trägergesell-schaft, die als juris-tische Person struk-turiert ist. Es gilt ein spezielles Condo-m i n i u m - G e s e t z , welches fortlaufend weiter entwickelt wird.
(2) Die zweite wesentliche Entscheidung ist, ob in den Erwerb eine Gesellschaft (Com-pany Limited) eingeschaltet wird. Das Grund-
stück kann bereits einer Gesellschaft gehören, so dass n u r d i e G e s e l l-schaftsanteile zum Verkauf stehen. Ei-ne Gese l l scha f t kann auch neu zu gründen sein, da der ausländische Käufer das Grund-stück nicht selber direkt erwerben will bzw. darf.
(3) Der nächste Punkt betrifft Miet- und Fi-nanzierungsvereinbarungen. Der Erwerb o-der die Errichtung des eigenen Hauses mag
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EINIGE RECHTE VORBEHALTENDieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf-Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber ist die Überarbeitung eines im August 2011 in der Zeitschrift THAI FOKUS veröf-fentlichten Beitrages.
auf gemietetem Grund und Boden erfolgen. In vielen Fällen ist die langfristige Miete auch der Ersatz für eine Eigentumsübertra-gung. Insbesondere bei Einbeziehung von thailändischen Beteiligten ist die Wahl einer sachgerechten Finanzierungsstruktur ein notwendiges Element des Gesamtmodells.
(4) Beim vierten Punkt geht es um die Aus-gestaltung der Sicherheitenstruktur. Der Ausländer mag seine Rechtsposition zum Grundstück durch ein lebenslanges Wohn-recht, eine Hypothek oder ein exotisches „Usufruct“ verstärken wollen. Hinsichtlich der Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft ist zu erwägen, ob eine Anteil-sverpfändung sinnvoll ist.
II. Die Due Diligence Untersuchung
Immobilientransaktionen bringen typischer-weise Überraschungen mit sich. Der Erwer-ber kann lediglich auswählen, ob er von die-sen Punkten vor oder nach dem Kauf erfah-ren möchte. Eine ordnungsgemäße Vorge-hensweise besteht aus diesen vier Elemen-ten:
(5) Zunächst erfolgt eine Prüfung der vorlie-genden Unterlagen. Hierzu gehören die Ei-gentümerurkunde (Chanote), das Hausbuch, Mietverträge, Belastungen sowie die Bauge-nehmigung. Hieraus ergibt sich nicht selten, dass die Verkäuferangaben nur fast richtig waren und die Transaktion doch nicht so ein-fach abzuwickeln ist, wie von allen Beteiligten erhofft.
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(6) Anschließend erfolgt die Besichtigung des Grundstücks. Dieser Schritt wird häufig als unnötig angesehen, da der Erwerber das Grundstück vermeintlich bereits bestens kennt - aber Naivität ist auch hier ein schlechter Ratgeber. Grenzsteine können den Laien täuschen, die Zufahrtswege kön-nen sich als Illusion herausstellen und die Infrastruktur für das Vorhaben offensichtlich unzureichend sein.
(7) Hiervon zu trennen ist der Ortstermin bei den lokalen Behörden und die Einsichtnah-me in die Originalakten, Karten und Pläne. Ein erfahrener Anwalt wird nicht nur die bis-herigen Eigentumswechsel nachverfolgen, sondern im Gespräch mit den Behörden auch beabsichtigte Änderungen des Bebau-ungsplans und zukünftige Umweltschutzauf-lagen in Erfahrung bringen.
(8) Der letzte Schritt der Due Diligence ist dann die eigene anwaltliche Prüfung der Rechtslage. Handelt es sich um ein Natur-schutzgebiet oder einen Nationalpark? Ist die Bebauungshöhe eingeschränkt? Darf dort ein Gewerbe betrieben werden? Die Anzahl möglicher Problemfälle ist uner-schöpflich.
III. Erstellung der Verträge und sonstigen Urkunden
Der Vertrag zur Übertragung eines Condo-miniums ist regelmäßig überschaubar. In allen anderen Fällen handelt es sich entwe-der um ein dickes Vertragsbündel - oder um eine Falle für den ausländischen Erwerber.
(9) Hauptvereinbarung ist der Grundstücks-kauf- und -übertragungsvertrag. Es kann sich auch um einen Miet- oder einen Anteil-sübertragungsvertrag handeln, soweit diese Strukturvarianten gewählt wurden. Ein zu-sätzlicher Dienstleistungsvertrag o.ä. kann steuerlich vorteilhaft sein.
(10) Der nächste Bestandteil betrifft die Bauerrichtung bzw. Übertragung von Bau-genehmigungen sowie alles, was in gesell-schaftsrechtlicher Hinsicht erforderlich wird.
Dies sind gegebenenfalls die kompletten Un-terlagen zur Gesellschaftsgründung.
(11) Der dritte Teil des Vertragspakets betrifft die Finanzierungs- und Absicherungsaspekte. Hierzu zählen Hypothek, Verpfändung, Usu-fruct, Wohnrecht, Darlehen, Optionsregelun-gen sowie Anteilsübertragungsvereinbarun-gen. Nicht jeder Vertrag bedarf zu seiner zivil-rechtlichen Wirksamkeit der Einreichung bei den Behörden.
(12) Ein gleiches Maß an Sorgfalt empfiehlt sich einerseits bezüglich der Reservierungs-vereinbarungen und des Memorandums of Understanding im Vorfeld des Erwerbs. Glei-ches gilt andererseits für die Vollmachtsur-kunden und Übersetzungen. Die Kette von miteinander verbundenen Einzeldokumenten reisst bekanntlich an ihrem schwächsten Glied.
IV. Die Durchführung der Verträge
Die schönsten Verträge sind wertlos, wenn sie nicht ordnungsgemäß durchgeführt wer-den. Erst ganz am Schluss stellt sich heraus, ob sich die Zeit und Mühe tatsächlich gelohnt haben.
(13) Die Verträge müssen wirksam unter-schrieben werden. Dies klingt einfach, ist a-ber nicht immer so. Hat die richtige Person unterschrieben? Ist die Kette der wirksamen Vertretungen lückenlos? Wie ist es bei einem Vertragsschluss mit im Ausland ansässigen Beteiligten?
(14) Die Unterschriftsleistung führt regelmä-ßig nicht zum sofortigen Vollzug der Verein-barungen. Es können Bedingungen zu erfül-len und Fristen einzuhalten sein. Wer zu früh die Zahlung veranlasst, kann sich später um so länger ärgern.
(15) Die Eintragung beim Land Office ist häu-fig der letzte Schritt der Transaktion. Hier gel-ten besondere Formerfordernisse und typi-scherweise nur die thailändische Sprache. „Es wird schon seine Richtigkeit haben“ darf auch in dieser Phase nicht ausreichen.
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(16) Die übersichtliche Dokumentation der Immobili-entransaktion ist die heimliche Königsdisziplin des Immo-bilienanwalts. Im Nachhinein werden viele Käufer z.B. mit der Erkenntnis konfrontiert, dass sich nur ein Teil des Kaufpreises in den Verträgen wieder findet, da dies an-geblich für beide Seiten vorteilhaft sei.
Grundstückskauf soll-te Misstrauenssache sein. Um sich auf Dauer ein Stück vom thailändischen Para-dies zu sichern, sollte man daher eine seri-öse Durchführung in diesen 16 Schritten nicht scheuen.
PUGNATORIUS Ltd.International Lawyers29th Floor, Central World Tower999/9 Rama I Road, PathumwanBangkok 10330, Thailand
Telefon: +66 2 2072647Telefax: +66 2 2072657Telefax: +49 211 2049211
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Wir sprechen englisch, thailändisch und spanisch. Besonders gerne aber deutsch.
Der VerfasserManaging Director Dr. Ulrich Eder berät und vertritt seit 1989 Unternehmen und Per-sonen bei der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftli-chen Ausgestaltung komple-xer Rechtsverhältnisse.
Dr. Ulrich Eder ist seit 1989 bzw. 1993 Rechtsanwalt und Steuerberater, mit Auszeich-nung promoviert in Münster/Westfalen, zugelassen am Oberlandesgericht Düssel-dorf und ordentliches Mit-glied der dortigen Rechtsan-waltskammer und Steuerbe-raterkammer.
„Stellen Sie an Ihren Berater im Ausland mindestens die-selben Qualitätsanforderun-gen wie an Ihren Hausanwalt im Heimatland. Wer sich mit Glücksrittern einlässt, darf sich über Überraschungen nicht wundern.“
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