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Verdichtung der städtischen WohnbevölkerungSwiss Real Estate Institute

64. Gewerbliche Winterkonferenz Klosters 18.01.2013

Seit 1981 wächst die Schweizer Wohnbevölkerung nur ausserhalb der grossen Städte

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1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

8,000,000

Schweiz

Grossstädte Zürich, Genf, Bern, Basel, Lausanne, Winterthur

Ein

wo

hn

erI

nn

en

Daten: Bundesamt für Statistik. Darstellung: Zimraum

2

Keine der grossen Städte kann proportional mitwachsen

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2000

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2010

3%

5%

3%

1%

5% 5% 5%

10%

6%

4% 4%

Stadt Zürich

Ist-Zuwachs

Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten

2000

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4%

2%3% 2%

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1%

0%

2%3% 3%

2%

Stadt Genf

Ist-Zuwachs


2000

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2002

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-2% -2%

0%

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-2% -2%

1%1% 1% 2%

Stadt Basel

Ist-Zuwachs


2000

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2010

-1% -1%

1%

-1%

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0%

0% 0% 0% 1% 0%

Stadt Bern

Ist-Zuwachs


Der relative Verlust der Stadt Zürich konnte durch Ausnützung der letzten grossen Reserveflächen temporär gestoppt werden

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1962

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2010

0%

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50%

Vororte der Stadt Zürich

Gut angebundene S-Bahn-Gemeinden und Städte

Mässig angebundene Wohnlagen

Ländliche Gemeinden

Stadt Winterthur

Stadt Zürich

Be

vö

lke

run

gs

an

teile

de

r R

au

mty

pe

n

Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum

Die städtische Bevölkerung hat sogar in vielen Quartieren abgenommen (Entdichtung)

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Die Entdichtung hat vor allem in existierenden Wohnhäusern stattgefunden

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Ersatzneubau Industrie

Unbebaute Fläche

Unveränderte Gebäude

Umbau, Um-nutzung

Ersatzneubau Wohnen

Ersatzneubau Industrie

Unbebaute Fläche

Unveränderte Gebäude

Umbau, Um-nutzung

Ersatzneubau Wohnen

Anteil %

0.578968472758258

0.377123953686532

-0.28986015738

5595

0.0440579419577968

0.289709788983008

Anzahl 11551 7524 -5783 879 5780

-23%

-7%

8%

23%

38%

53%

Stadt Zürich: Bevölkerungsentwicklung nach Veränderungstyp2000 bis 2009

Daten: Urs Rey (2011): Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich. Darstellung: Zim-raum

Wie könnte die Zukunft aussehen? Ist eine Reurbanisierung am Beispiel Zürich möglich?

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1962

1965

1968

1971

1974

1977

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1983

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2001

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45%

50%

Stadt Zürich

Be

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lke

run

gs

an

teile

de

r R

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pe

n

Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum

Reurbanisierung bis 2025 ist unter heutigen Bedingungen und einer realistischen Annahme nicht möglich

Bevölkerungs-stand 2011

Bevölkerungsstand 2025Realistischer

Verbrauch der heutigen

Reserven

Verbrauch SÄMTLICHER

Reserven

Stadt Zürich 390‘082 412‘582 446‘100

Kanton Zürich 1‘390‘124 1‘535‘146 1‘535‘146

Gewicht der Stadt Zürichim Kanton

28.1% 26.9% 29.1%

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Lösungsansatz: Mehr Wohnungen auf zwei zusätzlichen Stockwerken an akzeptanzorientierten Lagen

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Theoretisches Volumen an zusätzlichen Stadtbewohnern über höheres Bauen

Heutige Einwohner

Einwohner pro zusätzlichem Stockwerk(bereits 4-stöckig gebaut, ohne Altstadt)

Ein Stockwerk entspricht etwa

Kantonale Zuwanderungs-prognose 2011 bis 2025

Anteil, der in ein städtisches Stock-werk passt

Zürich 385‘468 29'420Uster (32'577), Dübendorf (25'074)

Plus 145'022 Einwohner

20%

Basel-Stadt 169'813 25'391Riehen (20'599), Allschwil (19'716)


640%

Bern 131‘702 26'545Köniz (38'936), Ostermundigen (15'702)

Plus 35'324Einwohner

75%

Winterthur 104‘848 7'932Kilchberg (7'570), Langnau a.A. (7'218)


5%

St.Gallen 75'802 5'472Walenstadt (5'428), Wartau (5'084)


21%

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Sanfte Aufstockung um 2 Geschosse würde in der Stadt Zürich theoretisch eine Reurbanisierung ermöglich

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19621965

19681971

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19861989

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19982001

20042007

20100%

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50%Szenarien zur Reurbanisierung in die Stadt Zürich

Weiter wie bisherPlus 1 volles StockwerkPlus 2 volle Stockwerke

Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich und Modellierung

Einige praktische Aspekte

Zeit:

• Zonenordnungen als Planungsinstrument für Erweiterung des «theoretischen Volumens» werden nur alle 15 Jahre revidiert / Revisionen dauern mehrere Jahre

Eigentümerstruktur:

• Gut 40% der MFH‘s gehören z.B. in Zürich privaten Personen, grossflächige Lösungen dürften in diesem Segment schwieriger sein

Finanzen:

• Ertragswertsteigerung muss über Investitionskosten liegen

Bau-Physikalische Aspekte und Städteinfrastrukur

• Aus statischen Gründen müssen oft Leichtbaumethoden angewendet werden (z.B. Holzaufbauten)

• Die städtische Infrastruktur müsste überdurchschnittlich weiter entwickelt werden

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Heute die Weichen stellen für die Zukunft der Städte

Chancen wahrnehmen:• Weite Bevölkerungsschichten wollen zurück in die Stadt

• Akzeptanz von «sanftem» höherem Bauen hoch; vor allem in interessanten Quartieren mit hoher Nachfrage nach Wohnraum

Politischer Handlungsbedarf: • Realistisch und einfach überbaubare städtische Wohnflächenreserven sind bald

ausgeschöpft

• Heute muss entgegengesteuert werden, damit in 5 bis 10 Jahren nicht noch mehr grüne Wiesen verbaut und mehr Zeitverlust und Umweltbelastung im täglichen Pendelverkehr entsteht

Planerischer Handlungsbedarf:• Zulassen von 2 Wohngeschossen mehr in attraktiven Quartieren könnte zur Trendwende,

zu einer deutlichen Reurbanisierung führen

• Erfolgreiche Umsetzung muss aktiv gestaltet werden und erfordert mehrere Jahre

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VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT!

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