View
1
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 1 von 12
Antrag I: 1
2
Aufsichtsrat und Vorstand beantragen: 3
4
Die Vertreterversammlung der Gartenstadt Hamburg eG schließt sich der Entscheidung von Vorstand 5
und Aufsichtsrat an, die Dreiecksfläche (Berner Heerweg / Meiendorfer Stieg) gemäß den 6
nachfolgenden Grundsätzen unter besonderer Berücksichtigung des Schutzes der betroffenen 7
Mitglieder langfristig zu entwickeln. 8
I. Grundsätze für die Vermietung der jetzigen Siedlungshäuser auf der Dreiecksfläche - 9
Berner Heerweg – Meiendorfer Stieg 10
1. In dem Bereich Berner Heerweg – Meiendorfer Stieg (Dreiecksfläche) verliert kein Mitglied 11
(einschließlich Ehepartner und in häuslicher Gemeinschaft lebende Kinder) durch Verwertungs-12
kündigung seitens der Gartenstadt sein Siedlungshaus. Die §§ 563 ff. BGB (Eintrittsrecht bei Tod 13
des Mieters) gelten natürlich unverändert. 14
2. Eine Weitergabe des Siedlungshauses an die Kinder und Enkelkinder ist ausgeschlossen. 15
3. Bei einem Umzugswunsch des Mitgliedes erfolgt eine bevorzugte Vergabe eines anderen 16
Siedlungshauses oder einer Genossenschaftswohnung. 17
4. Die bisher erfolgten Investitionen werden bei Auszug durch die Genossenschaft in der Regel 18
mindestens zum Zeitwert entschädigt. Investitionen, die nach dem 01.02.2013 erfolgten, waren 19
bzw. sind vorher durch die Genossenschaft zu genehmigen. 20
5. Die Kinder und ggfs. Enkelkinder (eins pro Siedlungshaus) können vom Nutzer bei Aufgabe des 21
Siedlungshauses ersatzweise für andere Siedlungshäuser als bevorzugte Bewerber angemeldet 22
werden. 23
II. Grundsätze für die Entwicklungsplanung der Dreiecksfläche 24
1. Bewohnte Wohneinheiten sind so zu erhalten, dass die Bewohner ihre Wohnnutzung 25
wunschgemäß beenden können, es sei denn, außergewöhnliche Umstände machen eine 26
Weiternutzung wirtschaftlich völlig unzumutbar. 27
Die einzelnen Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Wohnnutzung für die Bewohner erfolgen in 28
enger Abstimmung von Vorstand und den Bewohnern sowie unter Berücksichtigung deren 29
Wünsche zur Nutzung und Nutzungsdauer. 30
2. Die Dreiecksfläche wird in vier verschiedenen Planflächen entwickelt. Diese vier 31
Entwicklungsplanflächen sind: 32
A Bereich Berner Brücke zuzüglich Meiendorfer Stieg Nr.5/6 33
B Bereich Berner Heerweg 34
C Bereich Saseler Str. 35
D Bereich Meiendorfer Stieg 36
Diese Planflächen sind flächenmäßig noch genauer zu bestimmen. Insbesondere die jeweilige 37
Tiefe dieser Flächen, die sich an einzelnen Straßen orientiert, wird unter Beratung professioneller 38
Planer festzulegen sein. Die jetzt dargelegten ersten Beschreibungen sind demgemäß vorläufiger 39
Natur. 40
3. Die Entwicklung dieser Planflächen erfolgt nicht zeitgleich. 41
Die Abfolge der professionellen Überplanung dieser Flächen ist aus heutiger Sicht folgende: 42
Begonnen wird mit einem Raumplanungskonzept für die gesamte Fläche und der detaillierten 43
Planung für die Bereiche A und B. 44
Es folgt die Detailplanung der Bereiche C und abschließend der Planungsbereich D. 45
Der Beginn der detaillierten Planungen für die Bereiche C und D sowie die möglichen Zeitpunkte 46
einer Realisierung der einzelnen Planungen sind noch nicht fest gelegt. 47
Die tatsächlichen Zeiten werden abhängig sein von 48
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 2 von 12
- der weiteren Nutzung durch die Bewohner der Dreiecksfläche 49
- von den Ergebnissen der weiteren konkretisierten Planungen der Bereiche A und B 50
- von der Finanzlage unserer Genossenschaft 51
- von der Auslastung der Genossenschaft durch andere Neubaumaßnahmen 52
- von den Planungszeiten und dem Fortschritt der vorherigen Planungsflächen. 53
Die Erstellung des Raumplanungskonzeptes und die Detailplanung für die Planungsbereiche A 54
und B sollen nach der Beschlussfassung beginnen. Die Realisierung dieser Planungen wird als 55
grobe Schätzung nicht vor 2020-25 beginnen. 56
Bezüglich des Planbereiches B ist dabei nicht von einer einheitlichen Realisierung der gesamten 57
Fläche B auszugehen. Die Planungsidee ist bewusst so angelegt, dass abschnittsweise, je nach 58
Möglichkeit infolge der Nutzung der jetzigen Bewohner, mit der Realisierung von einzelnen 59
Teilbereichen im Bereich B begonnen werden könnte. 60
Eine Realisierung des Planungsbereiches C Saseler Str. ist anschließend zu erwarten. Wiederum 61
daran anschließend ist zurzeit die Realisierung des Bereiches D geplant. Eine genauere Angabe 62
erscheint wenig sinnvoll. 63
4. Grundlage dieser Planungsideen sind folgende erste Überlegungen. 64
A Bereich Brücke: 65
Hier ist ein größeres mehrgeschossiges Gebäude vorstellbar in dem Seniorenwohnungen, 66
barrierefreie Kleinwohnungen, Kindergarten und evtl., je nach Ausgestaltung, auch gewerbliche 67
Nutzung sinnvoll erscheinen 68
B Bereich Berner Heerweg 69
Planungsidee ist für diesen Bereich die „Spiegelung“ der Mehrspänner auf der anderen Seite des 70
Berner Heerweges mit angepassten Vierspännern in entsprechender Höhe und Ausgestaltung 71
(Gebäudebreite ca. 35- 40 m, Tiefe ca.10m). 72
Diese modern gebauten Gebäude wären als Vierer-Reihenhäuser oder als zwei Reihenhäuser 73
und mittig vier Kleinwohnungen denkbar. Zu den Wohneinheiten gehören jeweils kleine 74
Gartengrundstücke. 75
Die Gebäudeerrichtung kann und soll zeitlich gestaffelt, je nach Möglichkeit und Notwendigkeit, 76
erfolgen. In der Planung wird zu prüfen sein, ob nicht die Erreichbarkeit dieser Neubauten besser 77
über eine Zuwegung aus der Mitte der Dreiecksfläche, statt wie bisher über den Berner Heerweg 78
erfolgen sollte. 79
C Bereich Saseler Str.: mehrgeschossige Bebauung entsprechend der bereits an der Saseler 80
Str. stehenden Genossenschaftshäuser entlang der Straße. Die Bebauung erfolgt in mehreren 81
Blöcken, zeitlich gestreckt. 82
D Bereich Meiendorfer Stieg: Festlegungen zu diesem Bereich erfolgen nach der Grobplanung. 83
(Vorstellbar: Mehrspänner/ 2-4 Reihenhäuser ähnlich der Gebäude im Bereich B mit einer 84
verdichteten Nutzung bei Erhalt des Siedlungscharakters. Je nach Planungsergebnis in Längs- 85
oder Querausrichtung zur Straße.) 86
5. Diese ersten Planungsideen werden unter Berücksichtigung der Erfahrungen aus den ersten 87
Umsetzungen und den jeweils aktuellen Bedürfnissen der Genossenschaft und ihrer Mitglieder 88
kontinuierlich weiterentwickelt. 89
Mit der weiteren Planung und den Bauentscheidungen wird die Vertreterversammlung wie in der 90
Vergangenheit befasst werden. 91
6. Für die Umsetzung dieser Entwicklung der Dreiecksfläche wären vollständig leerstehende 92
Gebäude abzureißen. Zu planen wäre zudem, wie Leerflächen in Abstimmung mit den Nachbarn 93
einer sinnvollen Zwischennutzung zugeführt werden können. Vorstand und Aufsichtsrat haben 94
sich mit Konzepten, wie regelhaft mit entstehendem Leerstand umgegangen werden kann, 95
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 3 von 12
beschäftigt. Ein regelhaftes Vorgehen im Sinne einer befristeten Zwischenvermietung ist in der 96
Regel mietrechtlich nicht umsetzbar und/oder stellt sich als unwirtschaftlich dar. Der Vorstand 97
strebt individuelle Lösungen je nach Gegebenheit in Abstimmung mit den Nutzern der anderen 98
Haushälfte an. 99
100
III. Grundsätze zum Erhalt der Gartenstadtsiedlung Berne – denkmalgeschützter Bereich 101
Ziel ist der langfristige Erhalt der denkmalgeschützten Gartenstadtsiedlung Berne. 102
Bei allem Bestreben dafür muss aber in Betracht gezogen werden, dass einzelne Siedlungshäuser 103
nach gemeinsamer Einschätzung mit dem Denkmalschutzamt wirtschaftlich nicht erhalten werden 104
können. In diesen Fällen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einer Sanierung erfolgt ein Ersatzbau in 105
einem vergleichbaren Stil des betroffenen Hauses. 106
Eine Verdichtung der Siedlung ist nicht geplant. 107
108
109
Begründung: 110
Mit dem langfristigen Ansatz die Dreiecksfläche unter klar vorgegebenen Regelungen für die Zukunft 111
zu entwickeln, wird ein Weg aufgezeigt, der in der Gesamtabwägung sowohl die besonderen 112
genossenschaftlichen Schutzinteressen der betroffenen Bewohner, als auch die Interessenlage der 113
Mitgliedergemeinschaft aufnimmt und ermöglicht. 114
Nach den diversen Gesprächs- und Diskussionsrunden kam es im letzten Jahr, mit der Ausnahme 115
eines Gebäudes, zu einer systematischen Volluntersuchung aller Häuser auf der Dreiecksfläche. Ein 116
in Altbausanierung erfahrenes und auch beim Hamburger Denkmalschutzamt gelistetes 117
Architekturbüro erstellte ein Sanierungskonzept mit Kostenschätzung unter der Maßgabe einer 118
mindestens fünfzigjährigen Weiternutzung der Gebäude. Die Kostenschätzungen der Untersuchung 119
wurden in kurzfristig (1-5 Jahre) und mittelfristig (5-15 Jahre) notwendige Maßnahmen untergliedert 120
und zusammengestellt. Schon bei dieser ersten Kostenaufstellung lagen bei knapp zwei Drittel der 121
Wohneinheiten die Sanierungskosten über 50 Prozent der vergleichbaren Neubaukosten (Stand 122
2015). Aus den Untersuchungsberichten wird deutlich, dass, wie es der Sachverständige auch stets 123
offengelegt hat, nicht alle Kosten in der Aufstellung enthalten sind. So weist das Gutachten auf die 124
optionale Abdichtung der Keller hin (Ø 3.600 € / VE) und geht grundsätzlich von unbewohnten 125
Einheiten aus. Weiter wurde in den Gutachten dargelegt, dass bei den eigenen Berechnungen die 126
Kosten für Planung, Ausschreibung, Bauleitung und verständlicher Weise Preissteigerungen nicht 127
enthalten sind. Zwar wurde ein Aufschlag von 5 Prozent für nicht einzeln kalkulierte Kleinleistungen in 128
Ansatz gebracht, die üblicherweise vorhandene Position für „Unvorhergesehenes“ (10-15%) fehlt 129
jedoch. 130
Zusätzlich wiesen die Gutachter darauf hin, dass man in den bewohnten Einheiten bei deren 131
Untersuchung aus Rücksicht auf die Bewohner der untersuchten Häuser auf weitere Bauteilöffnungen 132
verzichtet hatte und somit eher mehr als weniger Sanierungsbedarf zu erwarten ist, da weitere 133
vorhandene Schäden nicht entdeckt werden konnten. Dementsprechend sind also zu den in den 134
tabellarisch erfolgten Kostenaufstellungen vom Sachverständigen zusätzlich die nur textlich 135
erwähnten Kosten (Kellerabdichtung, Unvorhergesehenes, Planung/Bauleitung, Zusatzkosten für 136
bewohnte Einheiten) hinzurechnen. Abgezogen wurden die in den Gutachten aufgeführten Kosten für 137
Heizung und Sanitär, um das sogenannte „Dach-und Fachprinzip“ zu berücksichtigen. Dies 138
umgesetzt ergibt, dass bis auf eine Wohneinheit alle über 50 Prozent der Kosten eines 139
vollausgestatteten Neubaus und 29 der 35 Einheiten sogar über 75 Prozent der Neubaukosten liegen. 140
Das wäre der reine Kostenvergleich. Hinzu käme, dass die Neubauten qualitativ weit besser wären 141
als die sanierten Häuser, da die Neubauten dem aktuellem Energiestandard (kfw55) entsprechen und 142
eine Vollausstattung (Küche, Bad, Heizung) enthalten ist. Zudem sind die in Ansatz gebrachten 143
Sanierungskosten für eine weitere Standzeit von rund 50 Jahren berechnet. Bei Neubauten wäre von 144
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 4 von 12
der doppelten Nutzungsdauer von rund 100 Jahren auszugehen. Würden bei den Neubauten die 145
zusätzlichen Kosten einer Vollausstattung heraus gerechnet, so lägen die durchschnittlichen 146
Sanierungskosten von mindestens 2.000 € / m² sogar über den vergleichbaren Neubaukosten. 147
Nach wirtschaftlichen Grundsätzen, zu deren Beachtung die Gremien der Genossenschaft gesetzlich 148
verpflichtet sind, scheidet ein groß angelegtes Sanierungskonzept somit aus. 149
Durch die Langfristigkeit der Planung und die aufgestellten Vermietungsgrundsätze wird dem 150
Schutzgedanken für die heutigen Bewohner Rechnung getragen und die Belastungen 151
(Einschränkungen) für die Bewohner auf ein erträgliches (zu vertretendes) Maß reduziert. Kein 152
Bewohner der Dreiecksfläche soll sein Haus durch eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 153
BGB) verlieren. Alle Nutzer, sowie die mit ihnen in häuslicher Gemeinschaft lebenden Partner/innen 154
und Angehörige, können so lange in ihren Siedlungshäusern wohnen wie sie möchten. Für die 155
Aufhebung der Weitergabemöglichkeit des Siedlungshauses zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel gibt 156
es zum Ausgleich eine bevorzugte Vergabemöglichkeit im denkmalgeschützten Bereich der Siedlung. 157
Die beabsichtigte Entscheidung hätte auch positive Effekte auf den denkmalgeschützten Bereich und 158
die gesamte Genossenschaft. Mit dem Eintritt in eine Entwicklung der Dreiecksfläche unterbleibt die 159
oben beschriebene unwirtschaftliche Gesamtsanierung und die Mittel der Genossenschaft stehen für 160
die steigenden Aufgaben zum Denkmalschutz und die Ergänzung des genossenschaftlichen 161
Wohnungsbestandes zur Verfügung. Nach Fertigstellung der Wohnungen an der Ole Wisch in einigen 162
Jahren sichert diese Entwicklungsmaßnahme die weiter notwendige Mischung und Ergänzung des 163
Wohnraumbestandes der Genossenschaft. Zudem ist die Dreiecksfläche auf Grund ihrer Lage 164
(Bahnhofnähe, abgegrenztes Gebiet durch den Berner Heerweg) für eine eigenständige Entwicklung 165
und Neugestaltung geeignet. 166
Die aufgestellten Grundsätze für die Entwicklungsplanung binden die Bewohner in die Planung ein 167
und verhindern eine rein an wirtschaftlichen Grundsätzen ausgerichtete Verdichtung. Vielmehr 168
verdeutlichen die vorgeschlagenen Elemente, wie Spiegelungen der Bebauung am Berner Heerweg 169
und Reihenhäuser, den Grundgedanken eines Ausgleiches zwischen behutsamer Verdichtung und 170
siedlungsnahem Charakter für die Neubebauung. Der Bau, auch von zusätzlichen kleineren und 171
seniorengerechten Wohnungen, auf eigenem Grund ermöglicht es uns dann unseren Mitgliedern 172
weiterhin ortsnah interessanten und günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, wie unser 173
Neubauvorhaben Ole Wisch zeigt. 174
175
176
177
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 5 von 12
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 6 von 12
Erläuterung zu der Tabelle (Sanierungskosten) 223
224
Spalte Spaltentitel Inhalt / Bemerkung
G Kellerdecke kurzfristig
In den mit D gekennzeichneten Siedlungshaushälften sollte nach
Empfehlung des Berichtes die Kellerdecke innerhalb der
kommenden 5 Jahre ausgetauscht werden
H Typ Haustyp
I WFl - GSH [m²] Vermietete Wohnfläche
J Wohnfläche Neu [m²]
Neue Wohnfläche, wenn die Stallfläche mit zur Wohnfläche
gerechnet wird
K Kurzfristig brutto Kosten für die kurzfristig durchzuführenden Maßnahmen
L Mittelfristig brutto Kosten für die mittelfristig durchzuführenden Maßnahmen
M Gesamt brutto Summe der durchzuführenden Maßnahmen
N optional Kellerabdichtung
Kostenschätzung gem. Bericht für eine Kellerabdichtung
(„schwarzmachen“ des Außenmauerwerks) – für eine in 2015
tatsächlich durchgeführte Abdichtung betrugen die Kosten gut
5.000 €.
O Zuschlag Sanierung bewohnt
Die Gutachten gehen von der Sanierung unbewohnter Einheiten
aus. Ist eine Wohneinheit bewohnt entstehen zusätzliche Kosten
für Demontage von Nutzerinstallationen, Ersatzquartier,
Einlagerung von Möbeln, Wiederherstellung der
Nutzerinstallationen, etc.. Der angesetzte Wert ergibt sich aus den
Erfahrungen bereits durchgeführter Ausquartierungen.
P Abzug für Heizung und Sanitär
Abzug der in den Gutachten ausgewiesenen Kosten für Heizung
und Sanitär
Q pauschaler Zuschlag Für die nicht in den Gutachten ausgewiesenen Kosten für
Unvorhergesehenes, Planung und Bauleitung wurde ein
pauschaler Zuschlag von 25 % angesetzt.
R GSH Gesamtkosten brutto
Die sich aus der Aufstellung der Kosten, Abzüge und Zuschlägen
ergebenen Gesamtkosten.
S €/m2 WF alt brutto Kosten pro m² Wohnfläche je Wohneinheit
T €/m2 WF alt brutto [Gebäude]
Kosten pro m² Wohnfläche je Gebäude
U €/m2 WF neu brutto [Wohneinheit]
Kosten pro m² Wohnfläche(inkl. Stallfläche) je Wohneinheit
V €/m2 WF neu brutto [Gebäude]
Kosten pro m² Wohnfläche (inkl. Stallfläche) je Gebäude
225
226
227
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 7 von 12
Antrag II 228
229
Herr Klaus Oberdick beantragt: 230
231
Die Vertreterversammlung fordert den Vorstand und den Aufsichtsrat auf zu beschließen: 232
Um die Gleichheit innerhalb der Siedlerschaft wieder herzustellen wird bzgl. der Dreiecksfläche 233
die Aussetzung der Möglichkeit die Siedlungshäuser zu Lebzeiten an die Erben weiterzugeben 234
mit sofortiger Wirkung zurückgenommen. 235
236
Antrag III (Hilfsantrag) 237
Sollte Antrag II keine Mehrheit erhalten, so beantragt Klaus Oberdick hilfsweise: 238
239
Die Vertreterversammlung fordert den Vorstand und den Aufsichtsrat auf zu beschließen: 240
Um die Gleichheit innerhalb der Siedlerschaft wieder herzustellen, soll die Möglichkeit die Häuser zu 241
Lebzeiten an die Erben weiterzugeben für die ganze Siedlung mit sofortiger Wirkung ausgesetzt 242
werden. 243
244
245
Antrag IV 246
247
Herr Wolfgang Manneck beantragt: 248
Die Vertreterversammlung fordert den Vorstand und Aussichtsrat auf zu beschießen : 249
Die Richtlinie für die Vergabe von Siedlungshäusern im denkmalgeschützten Bereich wird 250
aufgehoben. Vorstand und Aufsichtsrat werden weiter aufgefordert eine allgemeingültige und 251
einheitliche Vergaberichtlinie für alle Wohnungen sowie für die Siedlungshäuser ohne Bevorzugung 252
oder Benachteiligung einzelner Genossen zu beschließen. 253
254
255
Antrag V 256
257
Herr Ralf Niemeyer beantragt: 258
Die Vertreterversammlung der Gartenstadt Hamburg eG schließt sich heute keiner Entscheidung des 259
Aufsichtsrates und/oder des Vorstandes an und fasst auch sonst keine Beschlüsse oder 260
Entscheidungen zur Zukunft der Dreiecksfläche. 261
262
Begründung: 263
Sollte dieser Antrag abgelehnt werden, so bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass die 264
Vertreterversammlung sich damit dem bisher bis zum 11.04.16 vor 12:00 Uhr bekannten Antrag des 265
Vorstandes und Aufsichtsrats (veröffentlicht mit Datum 15.03.16) anschließt. Auch ist damit nicht 266
ausgeschlossen, dass zumindest Teile des vorgenannten, bis zum 11.04.16 vor 12:00 Uhr bekannten 267
Antrag des Vorstandes und Aufsichtsrats von einem/r Beschluss oder Entscheidung ausgenommen 268
werden können. 269
Zum Zeitpunkt dieser Antragstellung ist unklar, ob der von Aufsichtsrat und Vorstandmit Datum vom 270
15.03.16 veröffentlichte Antrag unverändert bleibt. Andere Anträge zur außerordentlichen 271
Vertreterversammlung außer dem von Herrn Oberdick sind dem Antragsteller bisher nicht bekannt. 272
Offene Fragen, die auch aus der Mitgliederbeteiligung am 05.04.16 entstanden sind, sind 273
unbeantwortet. Die Zeit zur vollständigen und eingehenden Prüfung aller Anträge ist zu kurz. Zu viele 274
zur Entscheidungsfindung notwendige Punkte sind noch offen. Eine offizielle Beteiligung der 275
Vertreterversammlung zu diesem Thema ist bis heute unklar. Eine lediglich „moralische“ Zustimmung 276
der Vertreterversammlung zu den von Vorstand und Aufsichtsrat getroffenen Entscheidungen 277
entbindet Vorstand und Aufsichtsrat nicht aus der Haftung. 278
279
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 8 von 12
Antrag VI 280
281
Herr Stephan Rätsch beantragt: 282
283
Die außerordentliche Vertreterversammlung möge beschließen: 284
Über den Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat zur Entwicklung der Dreiecksfläche kann und soll 285
nicht am 21.04.2016 abgestimmt werden. 286
287
Begründung: 288
Die im o.a. Antrag genannten Zahlen sind als Grundlage und Basis für das Neubaukonzept nicht 289
vollständig; die Grundsätze einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind nicht vollständig berücksichtigt 290
und daher nicht nachvollziehbar dargestellt. Dadurch ist das mit dem Antrag verbundene finanzielle 291
Risiko für die Genossenschaft nicht vorhersehbar. 292
293
1.1 Den Vollkosten der Sanierung wurden Katalogkosten eines Neubaus gegenüber gestellt 294
Nicht berücksichtigt wurden: 295
- Abrisskosten, - Entsorgungskosten, - Erschließungskosten, - Anschlüsse für Wasser, Gas, 296
Strom, Telefon, - Herrichtung der Grundstücksüberfahrten, - Planungskosten, - 297
Wiederherstellungskosten der Flächen 298
- Mieterentschädigungen, - Mietausfall und Gartenpflegekosten bei Leerstand 299
- Nutzungsdauer mit 100 Jahren angegeben gegenüber den heute üblichen 60 Jahren 300
301
Dieses ergibt pro Haus zusätzliche Kosten von ca. 72.ooo,- € in Summe bei 17 Häusern 1,2 Mio. € 302
Damit liegen dann die Neubaukosten pro m² bei ca. 3000 € statt wir angegeben 2400 €. plus 303
weitere 1,5 Mio. € für Entschädigungen, Bauvorbereitung, Bauplanung und Durchführung( Kalkulation 304
eines erfahrenen Bauexperten 305
306
Der Vorstand will ca. 50% der Sanierungskosten für die Vorbereitung von Neubauten 307
ausgeben, bevor überhaupt nur 1 m² Wohnfläche gebaut wird ! 308
309
Durch die zusätzlich weiteren Kosten von 1.5 Mio übersteigen die Neubaukosten sogar die Kosten 310
der Ole-Wisch Bebauung ( soweit bekannt ) 311
312
1.2 Es fehlen Angaben zu dem Verhältnis der frei-finanzierten zu den geförderten Wohneinheiten 313
Ole Wisch: der Großteil der frei finanzierten Wohnungen muss jetzt auf dem freien Markt 314
ausgeschrieben werden, da so gut wie keine Genossen diese Wohnungen mieten. 315
316
Der Vorstand hat also das Ziel einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren 317
Wohnungsversorgung für die Mitglieder unserer Genossenschaft bisher nicht erreicht. Siehe 318
§2 (1) 319
320
1.3 Es fehlen Angaben zu den Zielmieten 321
wie Ole Wisch zeigt, sind Mieten von über 10,50 € von den Mitgliedern nicht bezahlbar 322
323
1.4 Die Anzahl geplanter Wohneinheiten ist nicht angegeben 324
( 330 WE würden eine Verdichtung von ca. 1:10 ergeben ) 325
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 9 von 12
also kein „siedlungsnaher Charakter“ mehr so wie beschrieben 326
327
1.5 Abriss und Neubau sind nicht nachhaltig und wie Forschungsergebnisse zeigen stark 328
umweltbelastend; die Öko-Bilanz ist negativ. 329
330
331
332
Übersicht der fehlenden Kosten im Antrag von Vorstand und Aufsichtsrat 333
334
335
336
337
338
Grobkalkulation:
Kosten pro Haus
Abriss des Gebäudes mit Fundament und Keller 20.000
Verfüllen mit Grubensand und lageweise verdichten 10.000
Bäume fällen, roden und Grundstücksräumung 5.000
Anschlussgebühren sowie Leitungen bis zum
Grundstück
Wasser 5.000
Abwasser 5.000
Anschlussgebühren bis zum Gebäude
Gas 6.000
Strom/ Baustrom 4.000
TV 1.000
Gehwegüberfahrt 10.000
Rückbau vorhandener Gehwegüberfahrten 6.000
Summe 72.000
Kosten für das Vorhaben
Bauvorbereitungskosten 300.000
entstanden aus jahrelangem Leerstand durch
Mietausfall, sachgemäßem Unterhalt
der leerstehenden Häuser und Gartenpflege
Ablösesumme für ausziehende Mieter 300.000
Sonstige Kosten 900.000
Baugenehmigung, Vermessung,Gutachten,
Prüfstatiker Planung und Bauleitung
Summe 1.500.000
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 10 von 12
Antrag VII (Hilfsantrag) 339
340
Herr Stephan Rätsch beantragt: 341
342
Die außerordentliche Vertreterversammlung möge sich für Folgendes aussprechen: 343
Statt Neubau wird ein Konzept zur Sanierung der Dreiecksfläche bevorzugt welches, um wirtschaftlich 344
durchführbar zu sein, durch das Prinzip eines Solidaritäts-Darlehens finanziell mit ca. 50% der 345
Sanierungskosten gestützt wird. 346
347
Begründung : 348
Grundlage dieses Vorschlages ist das beauftragte Architekten-Gutachten, in dem bestätigt wurde, 349
dass die Häuser auf der Dreiecksfläche erhaltensfähig und erhaltenswert sind. 350
Leitsatz dieses Antrages: 351
Die Finanzierung der Sanierung ist bei Verwendung der Nutzungsgebühren des Quartiers "Siedlung 352
Berne" und eines zeitlich begrenzten "Solidaritätsdarlehen" der Siedler wirtschaftlich darstellbar. Die 353
vorhersehbaren Erfordernisse für die Instandhaltungs- und Sanierungsaufgaben des 354
denkmalgeschützten Bereichs der Siedlung in den kommenden Jahrzehnten sind in die 355
Überlegungen eingeflossen. 356
357
Vorteile des Solidardarlehens zur Finanzierung der Haussanierung: 358
2.1 Finanzierungen von ca. 50 % der Sanierungskosten der Dreiecksfläche 359
2.2 Solidardarlehen ( unverzinst ) pro Siedlungs-Wohneinheit nur 0,26 € pro m² pro Monat, 360
die Laufzeit ist zeitlich begrenzt. Der Solidarbeitrag wird rückerstattet 361
2.3 Rückkehr zur den Vergaberichtlinien für die gesamte Siedlung 362
2.4 Erhalt der geschlossenen historischen Siedlungsstruktur 363
2.5 Keine besondere Belastung der Mieter auf der Dreiecksfläche durch Neubauaktivitäten 364
2.6 Kosten der Sanierung verteilen sich über einen längeren Zeitraum 365
2.7 Sanierungen sind ökologisch und in der Gesamt-Energiebilanz positiv. 366
D.h. Unsere Genossenschaft wäre Vorreiter im Bereich Umweltschutz und 367
Nachhaltigkeit 368
369
Das Prinzip des Solidardarlehens könnte sinngemäß auch für den denkmalgeschützten Bereich 370
gelten. 371
Weiterhin ist zu bedenken, dass schon heute für ein saniertes Haus bei Nutzerwechsel höhere 372
Nutzungsgebühren anfallen, die ihrerseits für eine gewisse zusätzliche Finanzierung der Sanierung 373
beitragen. 374
Damit ist zu erwarten, dass der Bedarf an Solidardarlehen geringer werden könnte, wenn sanierte 375
Häuser an neue Nutzer vergeben werden. 376
377
378
379
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 11 von 12
Übersicht Finanzierung der Sanierung auf der Dreiecksfläche 380
381
382 383
Jahr 1 - 16 pro Jahr Total
Ertrag der Siedlung: 2.000.000
Kosten der Instandhaltung, Verwaltung etc. -1.200.000
Überschuss der Siedlung 800.000
Sanierungskosten nach. S. Witt 4.600.000
Sanierungskosten auf 16 Jahre verteilt -287.500
Solidaritätsdarlehen unverzinst 16 Jahre 1.976.832
0,26 € pro m² pro Monat bei 39600m² 0,26 123.552
Restfinanzierung aus dem Überschuss der
Siedlung 163.948
Jahr 17 - 32
Ertrag der Siedlung: 2.000.000
Kosten der Instandhaltung, Verwaltung etc. -1.200.000
Überschuss der Siedlung 800.000
Rückzahlung 16 Jahre
0,26 € pro m² pro Monat bei 39600m² 0,26 -123.552 1.976.832
Für die Genossenschaft
verfügbarer Überschuss incl. Rückzahlung 676.448
Anträge zur außerordentliche Vertreterversammlung, 21. April 2016
Seite 12 von 12
Antrag VIII 384
385
Herr Knud Kirchner beantragt: 386
387
Die Vertreterversammlung beschließt den Antrag der Entscheidung des Vorstandes und 388
Aufsichtsrates bis zur Klärung folgender Punkte auszusetzen. 389
390
1. Klärung und Offenlegung des Umganges mit den zu erwartenden Kosten der Instandhaltung/ 391
Sanierung der Siedlungshäuser insgesamt 392
1.1. Einschätzung der Kosten in Zahlen 393
1.2. Finanzierung der Kosten durch? 394
2. Darlegung des Umganges mit der Instandhaltung der Siedlungshäuser und der älteren 395
Wohneinheiten wie zum Beispiel Dreieckskoppel. 396
3. Offenlegung der Gründe von Leerstand von Siedlungshäusern und deren Umgang in der 397
denkmalgeschützten Fläche 398
4. Erstellung und Offenlegung eines Konzeptes der Gartenstadt Hamburg eG über einen Zeitraum 399
von 10 Jahren unter Berücksichtigung der Problematik der Siedlungshäuser, der Dreieckskoppel 400
und allen anderen Objekten der Gartenstadt Hamburg eG. 401
4.1. In Bezug auf Abriss und Neubau 402
4.2. Finanzierung 403
4.3. Berücksichtigung der verschiedenen Nutzer 404
405
406
Begründung: 407
408
Durch viele Gespräche und eigene Wahrnehmung ist die Verunsicherung der Mitglieder 409
stark angestiegen. Viele haben das Vertrauen in den Vorstand und Aufsichtsrat verloren, trotz der 410
Informationsveranstaltungen und das Bemühen um Mitsprache seitens Vorstand und Aufsichtsrat. 411
Der Umgang miteinander ist auf dem Tiefpunkt und es gibt keine wirkliche konstruktive 412
Auseinandersetzung mehr. Es überwiegen nur noch emotionale und destruktive Gespräche. Auch hat 413
sich die Verwaltung immer mehr von den Mitgliedern entfernt. Typisch dafür ist eine häufig genannte 414
Antwort von Mitgliedern in Bezug auf die Verwaltung: „ Die (Verwaltung) reagieren doch gar nicht auf 415
mein Anliegen und ich fühle mich nicht ernst genommen“! 416
Mit dem, den Anderen persönlichen zu deformieren, taktischen Spielchen und Falschmeldungen 417
muss unbedingt aufgehört werden! 418
Nur ein klares und eindeutiges Konzept für die Zukunft der nächsten Jahre der Genossenschaft und 419
die Änderung des Umgangs miteinander kann der richtige Weg sein. Ich möchte mit dem Antrag dazu 420
beitragen, dass wir wieder zu mehr Glaubwürdigkeit und einem anderem Selbstverständnis innerhalb 421
der Genossenschaft kommen. 422
423
Recommended