Facetten des Eigentumsrechts - ETH Z€¦ · Beispiel: Urteil Bundesgericht BGE 134 II 49 ff. ......

Facetten des Eigentumsrechts

Dr. iur. Thomas Ender

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht

09.12.2016 Facetten des Eigentumsrechts 1

Teil I: Grundlagen, Begriffe

Programm

• I. Grundlagen, Begriffe

• II. Zum Grundbuch

• III. Inhalt / Ausdehnung des Grundeigentums

• IV. Umfang des Grundeigentums

I. Grundlagen, Begriffe

Gesetzliche Grundlagen

• Zivilgesetzbuch

• Vierter Titel: Das Sachenrecht

• Art. 641 ZGB:

Was ist Eigentum?

• Umgangsprachlich: «gehören»

• Eigentum ist ein Recht an einer Sache, ein «dingliches Recht»

• Eigentum verleiht dem Eigentümer:• Die umfassende und ausschliessliche Sachherrschaft

• Die Ausschliessungsbefugnis

• Die Nutzungsbefugnis

• Die Verfügungsbefugnis

• Eigentum besteht immer nur in den Schranken der Rechtsordnung!

Arten von Eigentum

• Grundeigentum• Eigentum an Grund und Boden

• Fahrniseigentum• Eigentum an beweglichen Gegenständen, Mobilien

Grundeigentum

• Eigentum an Grundstücken

• Grundstücke im Rechtssinne sind• Liegenschaften

• Miteigentumsanteile / Stockwerkeigentumsanteile

• Selbständige und dauernde Rechte

Umgangssprachlich meinen wir mit Grundstück die Liegenschaften

Übertragung von Eigentum

• Fahrniseigentum: durch Übergabe des Gegenstandes vom alten Eigentümer zum neuen Eigentümer («Traditio»)

• Grundeigentum: Durch Anmeldung des Vertrages auf Übertragung des Eigentums (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag) an das Grundbuchamt und Eintragung des Vertrages im Grundbuch

«Publizität» des Eigentums

• Bei Fahrnis: Durch den Besitz an der Sache: «haben»

• Besitz führt zu Vermutung des Eigentums

• «Probleme»: Miete, Leasing, usw.

• Bei Grundeigentum: Durch Eintrag resp. Konsultation des Grundbuches

• Der Eigentümer eines Grundstücks steht (fast) immer fest

• Ausnahme: Todesfall: ausserbuchlicher Erwerb durch die Erben

II. Zum Grundbuch

Grundlagen

• Zivilgesetzbuch

• Vierter Teil: Das Sachenrecht

• Fünfundzwanzigster Titel: Das Grundbuch

• Art. 942 ZGB:

Einschub: Leistungsbeschrieb SIA 102

Inhalt des Grundbuchauszuges (Grundbuchbeschrieb)• Beschrieb im engeren Sinne (Grundstück-Nr., Fläche,

Lagebezeichnung, Bodenbedeckung, Gebäude und Bauten)

• Eigentum am Grundstück

• Anmerkungen

• Dienstbarkeiten

• Grundlasten

• Grundpfandrechte

• Unterscheide: Eintrag im Hauptbuch / Belege

Grundbuchbeschrieb i.e.S. (Beispiel)

Grundbuchbeschrieb Eigentum (Beispiel)

Grundbuchbeschrieb Anmerkungen (Beispiel)

Grundbuchbeschrieb Dienstbarkeiten (Beispiel)

Grundbuchbeschrieb Vormerkungen (Beispiel)

Grundbuchbeschrieb Grundpfandrechte (Beispiel)

III. Ausdehnung des Grundeigentums

Horizontale und vertikale Ausdehnung

• Horizontal• Grundbuchpläne (Art. 668 Abs. 1 ZGB)

• Abgrenzungen auf dem Grundstück selber (Marksteine) (Art. 668 Abs. 1 ZGB)

• Vertikal• … soweit für die Ausübung ein Interesse

besteht … (Art. 667 ZGB)

Grundeigentum als dreidimensionaler Körper

• horizontal begrenzt: fest definiert

• nach oben begrenzt: offen definiert: Ausübungsinteresse

• nach unten begrenzt: offen definiert: Ausübungsinteresse

Horizontale Ausdehnung

Vertikale Ausdehnung: Ausübungsinteresse

• ein «auf die Beherrschung des Raumes gerichtetes Nutzungsinteresse …, für das die tatsächliche und rechtliche Beherr-schungsmöglichkeiterforderlich ist»

• Technische Beherrschungsmöglichkeit

• Rechtliche Beherrschungsmöglichkeit: Immer nur in den zahlreichen Schranken der Rechtsordnung

Vertikale Ausdehnung: Ausübungsinteresse

• positiv oder negativ

• Ausübungs- oder Beherrschungsinteresse: Beherrschung des Raumes und Ausübung von aus dem Eigentumsrecht fliessenden Nutzungsrechten

• Abwehrinteresse: Abwehr der Vorkehren Dritter, welche sich für die eigene Nutzung nachteilig auswirken

Vertikale Ausdehnung: Schema

Umschreibung Ausübungsinteresse in der Rechtsprechung

• Wie gross die räumliche Ausdehnung ist, lässt sich nicht in allgemeingültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das Eindringen anderer abzuwehren (5A_639/2010, Urteil vom 7. März 2011)

Vertikale Ausdehnung: nach oben

• Ausübungs- oder Beherrschungsinteresse : Bauordnungen geben (meistens) das eigene Ausübungsinteresse vor: wie hoch darf ich bauen?

• Abwehrinteresse: Ausschliessungsrecht gibt zu mehr Diskussionen Anlass: Thema «Überflug»

• Unterscheide:• Eindringen in den Privateigentums-Luftraum

• «Blosse» immissionsrechtliche Lärmbelastung

Beispiel: Urteil Bundesgericht BGE 95 II 397 ff.

• Flugzeuge, die ein Grundstück (eine Wegparzelle) in geringer Höhe überfliegen, bewirken eine Verletzung des Eigentumsrechts, wenn Menschen und Sachen, die sich darauf befinden, durch den Luftverkehr konkret gefährdet sind

• Der Luftraum steht der Luftfahrt nur soweit zur Verfügung, als die dem Grundeigentümer vom Privatrecht eingeräumten Rechte nicht beeinträchtigt werden

• Das Überfliegen eines Grundstücks in geringer Höhe ohne vertragliche Bewilligung des Grundeigentümers in der Umgebung eines privaten Flugplatzes ist widerrechtlich

• Die Errichtung einer Baute in der Anflugschneise eines Flugplatzes, mit der unter anderem auch die Verhinderung des Flugbetriebs bezweckt wird, kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn kein vernünftiger anderer Zweck mit dem Bau verfolgt wird

• Keine fixe Höhe des «Privat-Luftraums»

• Abhängig von• Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft• Art und Grösse der Flugzeuge• Auswirkungen des Überflugs

• Ein Überflug eines landenden Grossraumflugzeugs über Wohnliegenschaften in 125m Höhe verletzt das Eigentum, in 400m Höhe aber nicht.

• Überflüge kleiner Maschinen in einer Höhe von 220 bis 250m verletzen das Eigentum nicht

Vertikale Ausdehnung: nach unten

• Bauordnungen haben regelmässig keine Bestimmungen über den Bau im Untergrund

• Ausübungsinteresse wird durch Rechtsprechung konkretisiert

Die Schutzwürdigkeit des Ausübungsinteresses• Konkretes Interesse

• Lage und Beschaffenheit; Individualität des Grundstücks

• übungsgemässe Nutzung des Bodens

• natürliche, technische und rechtliche Hindernisse

• allgemeine Verkehrsauffassung darüber, wie weit sich die Nutzung des Bodens erstreckt

• Beziehung zwischen dem Interesse und dem Grundeigentum

Konkretes Interesse; Kriterien

• Technisch möglich

• rechtlich zulässig

• Mögliche bauliche Alternativen

• Wirtschaftlichkeit

• Aber: Entscheidend sind immer die konkreten Umstände des Einzelfalles

Beispiel: Urteil Bundesgericht BGE 132 III 353

• Keine Entfernung von abgespannten Erdankern, obwohl spätere Bauwerke mit diesen Ankern in Konflikt geraten könnten

• Aushub in die Tiefe der Anker zwar technisch und wirtschaftlich gesehen möglich

• Aber kein konkretes oder präzises Bauprojekt

• unterirdischer Ausbau auch ausserhalb der Einflusszone der strittigen Anker möglich

• Beschaffenheit der Baute, öffentlich-rechtliche Bau- und Umweltvorschriften sowie Parkplatzrichtlinien der Gemeinde sprächen "eher" gegen einen unterirdischen Ausbau

• unterirdischer Ausbau sei "nicht sinnvoll" oder "wenig realistisch"

Beispiel: Urteil Bundesgericht A_639/2010, Urteil vom 7. März 2011• Pflicht zur Entfernung abgespannter Erdanker bejaht

• Die Eigentümer verfügten über eine rechtskräftige Baubewilligung, welchem die Anker in die Quere gekommen wären

• Das geplante Projekt resp. die damit verbundene Ausnutzung in den Hanglagen sei ortsüblich

• Zwar sei das Projekt technisch schwierig, aber realisierbar

• Keine Prüfung der Wirtschaftlichkeit

Fazit Ausübungsinteresse

• Wenig Abgrenzungsfragen bei einer Nutzung von wenigen Metern

• Soweit nach heutigen technischen Massgaben und nach Massgabe der Rechtsordnung eine Inanspruchnahme möglich ist, dürfte die Schutzwürdigkeit des Ausübungsinteresses zu bejahen sein

• «Weiter unten» ist die vorgängige Beurteilung schwierig

• Gerichte nehmen eine umfassende Bewertung der Interessen vor

• die Gewichtung für den Leser der Urteile ist nicht immer schlüssig oder vergleichbar

• Grosses Ermessen des Richters

Konkretes Interesse in zeitlicher Sicht

• „heutiges“ Interesse

• zukünftiges Interesse, sofern seine Verwirklichung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge in absehbarer Zukunft wahrscheinlich ist

• Keine Anwartschaft des Grundeigentümers auf Grundeigentum bis in tiefste Lagen, in Erwartung technischer Entwicklung (BGE 119 Ia 390 ff.)

Massgeblicher Zeitpunkt des Interesses

• Keine „Rückwirkung“

• Massgeblich ist der Zeitpunkt, in welchem der Untergrund rechtmässig und ohne Verletzung des Eigentumsrechts des Grundeigentümers in Anspruch genommen worden ist

• Eine Veränderung des Ausdehnungsinteresses wegen Veränderung technischer Möglichkeiten macht das unterirdische Bauwerk nicht nachträglich rechtswidrig

Beispiel: Urteil Bundesgericht 1C_27/2009 vom 17. September 2009 (I)• Seit ungefähr 1897 unterquert der Zimmerbergtunnel ein Grundstück,

ohne dafür durch Dienstbarkeit berechtigt zu sein

• Heutige Bebaubarkeit erheblich eingeschränkt

• Landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks im Zeitpunkt des Tunnelbaus

• Das Ausübungsinteresse des damaligen Eigentümers ging deshalb nicht bis zum Tunnelscheitel, und deshalb wurde der Tunnel ausserhalb des Privateigentums errichtet

• Das Ausübungsinteresse reichte damals also bis zur Wurzelspitze . . .

Beispiel: Urteil Bundesgericht 1C_27/2009 vom 17. September 2009 (II)• Auch wenn sich das Ausdehnungsinteresse des Grundeigentümers in

vertikaler Hinsicht im Laufe der Jahre verändert

• z.B. wegen verbesserter technischer Möglichkeiten für die Nutzung des Untergrundes

• ändert dies nichts an der Tatsache, dass der Tunnel in diesem Zeitpunkt bereits rechtmässig erstellt worden war

• Ausnahme: wenn der Betrieb des Tunnels ganz andere und merkbar andere Dimensionen angenommen hätte, als im Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Bodens anzunehmen war

Nachweis des schutzwürdigen Interesses

• Keine Vermutung für Eigentum bis zum Erdmittelpunkt

• Beweislast dafür, was Grundeigentum ist, liegt beim Grundeigentümer, welcher ein schutzwürdiges Interesse behauptet

• Behauptungs- und Substantiierungslast liegt beim Grundeigentümer

Was gilt im Untergrund?

• Keine Bestimmungen im ZGB darüber, was im Untergrund gilt

• BGE 119 Ia 390 ff.: Verfügungsbefugnis über den Untergrund liegt beim Kanton – entsprechend dem Grundgedanken von Art. 664 Abs. 1 ZGB

• Schranken im privaten und öffentlichen Recht des Bundes

• Kantonale Gesetze über die Nutzung des Untergrundes oder des tiefen Untergrundes

«Neuer Eigentumsbegriff»?

• Interessenabhängige flexible Abgrenzung des Eigentums nach oben und unten wird kritisiert: fehlende Rechtssicherheit

• Intensive Nutzung des Untergrundes und damit Konflikte• Erdsonden, Geothermie

• Infrastrukturbauten (Verkehr, Wasserversorgung, Leitungswerke)

• Rohstoffe

• Grundwasser

• Tiefenlager

• Gefordert wird deshalb eine fixe Untergrenze: fraglich ob eine solche die Probleme lösen würde …

IV. Umfang des Grundeigentums

Umfang des Eigentums (Art. 642 ZGB)

Akzessionsprinzip (Art. 667 Abs. 2 ZGB)

Umfang des Grundeigentums

• Alle Bauten auf einem Grundstück• oberirdisch

• unterirdisch

• Alle Pflanzen

• Alle Quellen

• Will heissen: Die Baute auf einem Grundstück gehört dem, welcher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

• Und wer auf fremdem Grund baut, baut fremdes Eigentum!

Durchbrechung des Akzessionsprinzips

Trennung von Eigentum am Boden vom Eigentum an einer Baute oder eines Bauteils oder einer Pflanze

• Baurecht

• Leitungen

• Überragende Bauten – Überbaurecht

• Pflanzungsrecht (Art. 678 ZGB) – dem Baurecht entsprechende Dienstbarkeit für Pflanzen und Anlagen von Pflanzen

Baurecht (Art. 675 ZGB)

Leitungen (Art. 676 ZGB)

Überbaurecht (Art. 674 ZGB)

Überbaurecht Skizze

Beispiel: Autoeinstellhalle

• Unterirdische Autoeinstellhalle

• Über (resp. unter) alle Grundstücke hinweg

• Mögliche Lösung: Eine Dienstbarkeit - ein Überbaurecht für ein unterirdisches Bauwerk (Autoeinstellhalle) zu Gunsten einer kleinen Einfahrtsparzelle, zu Lasten aller Grundstücke, auf welche die Autoeinstellhalle zu liegen kommt, nach 674 ZGB

• Damit gehört die unterirdische Autoeinstellhalle zum Eigentum an der Einfahrtsparzelle

Begründung der Überbaurechts-Dienstbarkeit:

Im Grundbuch, auf den belasteten Grundstücken . . .

Im Grundbuch, auf dem berechtigten Grundstück (AEH-Grundstück) . . .

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