Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes

Geodät auf AbwegenManagement eines immobilienwirtschaftlichen

Mehrzweckprojektes

0. Persönlicher Werdegang

1. Ausgangssituation

2. Projektvorbereitung

3. Projektdefinition

4. Projektorganisation

5. Projektrealisierung

6. Arbeitsplatzausstattung7. Umzug________________________________

Dr.-Ing. Ingolf Burstedde, Berlin

22

0. Persönlicher Werdegang

• 1966 - 71 Geodäsiestudium an der TU Berlin (Dipl.-Ing.)• 1971 - 72 Nachuniversitärer Ausbildungsgang

Deutsches Institut für Entwicklungspolitik, Berlin• 1972 - 73 Sachbearbeiter „Vermessung“ beim Europ.

Kernforschungszentrum CERN, Genf• 1972 - 75 Beig. Sachverst. „Architekturphotogrammetrie“

UNESCO, Yogyakarta, Indonesien• 1975 - 80 Wiss. Assistent an der TU Berlin (Dr.-Ing. 1982)• 1980 - 87 Gruppenleiter „Vermessung“

Deutsche Ges. für Wiederaufarbeitung von Kernbrennstoffen DWK, Hannover

• 1987 - 05 Bereichsleiter „Immobilien“Stadtwerke Düsseldorf AG

• 2006 Projektleiter „Flower of the East“, Iran

33

Seit 2007 …

• Frühruhestand

• Lehrbeauftragter an der Siberian State Academy of Geodesy, Novosibirsk, Russland

• Berater bei verschiedenen Organisationen vornehmlich im Ausland

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Stadtwerke Düsseldorf AG

Strom (Produktion und Verteilung) Gas (Verteilung) Wasser (Produktion und Verteilung) Fernwärme (Produktion und Verteilung)

3 Kraftwerke 4 Wasserkraftwerke Beschäftigte: 4.450 Arbeiter und Angestellte (1991) Beschäftigte: 2.600 Arbeiter und Angestellte (2005) ! Umsatz: 1.3 Milliarden € pro Jahr

1. Ausgangssituation1.1 Das Unternehmen

55

1930

66

1993

77

1997

88

1997

99

2000

1010

2001

1111

2004

1212

2004

1313

• Liberalisierung des Energiemarkts

• Wettbewerb

• Kostendruck

• Personalabbau

• Synergieeffekte

1. Ausgangssituation1.2 Der Energiemarkt 1994

1414

• Konzentration der Netzbetriebe, der Läger und der Verwaltung

• Flächenreduzierung

• Optimierung der Betriebsabläufe

• Generelle Professionalisierung

1. Ausgangssituation1.3 Projektidee

1515

2. Projektvorbereitung2.1 „Brainstorming“

„Teambuilding“ Externe Beratung Bestandsaufnahme Betriebsabläufe Flächenoptimierung Stadtplanung Baurecht Denkmalschutz Kennzahlen Grobe Standortplanung Kosten / Nutzen

Strategische Ziele HA 330

Abgeleitete ZielsetzungZur Messung der Zielerreichung sinnvolle Kennzahlen

Berichte Erforderliche Daten Nutzer der Berichte

HAL

330

Cont

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g

330/

1 Ob

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Abte

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331

331/

1 Lie

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331

Fläc

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332

Zeitraum der Erhebung

Software-unter-stützung

Auswahlfelder für Punkte Anmerkungen

Adäquate Wahrnehmung der HA 330

WiedererkennungswerteAssoziationenKundenbewertung…

Markt- / Umfeldanalyse Umfrage-Ergebnisse (Noten, Grad der Wiedererkennung, Assoziationen etc.)

HAL, OM

Minimierung der Energiekosten Energieverbrauch je m²; je MA, je ZE Energiemanagement, Wärmeatlas Verbrauch in kWh, GJ, m³Energiekosten in €Fläche (Mietfläche, NGF)Anzahl MA je OE / je Gebäude (-teil)

OM, HAL monatlich (ggf. später öfter)

MS Visio (Metering), SAP, CAFM

Geringe Betriebs- / Nebenkosten Kosten nach Leistungsart je m² / MA / AP für OEn oder Gebäude (-teile)

Soll- / IST-Abgleich der Kosten je Leistungsart (u.a. als Nachweis der Mietkalkulation für die WiPla an OE 115)

Plan-Kosten je LeistungsartIst-Kosten je LeistungsartFläche (HNF / NGF) je OE / Gebäude (-teil)MA je Gebäude (-teil)AP je Gebäude (-teil)

115, OM 1 x jährlich SAP /Excel

Geringe Betriebs- / Nebenkosten Betriebs- / Nebenkosten (SOLL / IST, Benchmark) je m², MA, AP…

Nebenkostenabrechnung gemäß DIN 18960 (Kosten im Hochbau)

Plan-Kosten nach DIN18960Ist-Kosten je Leistungsart nach DIN18960Fläche (HNF / NGF) je OE / Gebäude (-teil)MA je Gebäude (-teil)AP je Gebäude (-teil)

Mieter 1 x jährlich SAP / Excel

Hohe Auslastung der Mitarbeiter Entlastungsgrad der OE nach Gewerken

Centerberichte, Auslastungsplanung der OEn Entlastung der OE (SOLL <> IST)Auslastung

HAL, AL, OM, VS monatlich SAP, weitere (Excel…)

Hohe Flächeneffizienz Fläche (HNF/ NGF) je AP/MA für OEn oder Gebäude (-teile)

Flächenauswertung CAFM-System (BuiSy / SAP-RE)Organisationshandbuch

Fläche (HNF/ NGF) Anzahl AP je OE / Gebäude (-teil)Anzahl MA je OE / Gebäude (-teil)

OM, HAL, 331, Mieter

Infor

mat

ionen

Fläc

hen

1 x jährlich /Erhebung an-lassbezogen

CAFM (Word/ Excel)

Hohe Wirtschaftlichkeit Betriebsergebnis Umsatzrendite, ROI etc.(SOLL <> IST => Plan)

CenterberichteMaßnahmenbezogene Erfolgsberichte

Erlöse (extern / intern) je OE / MaßnahmeKosten (extern / intern) je OE / Maßnahme

HAL, AL, OM, VS

Ausw

ertu

ng

Plan

ung

monatlich / bei Projekt-ende

Minimierung der Primärkosten Auftragssumme externe DL je Gewerk für OEn oder Gebäude (-teile)

Primärkostenauswertung 330 Auftragssumme externe DL je IH-Art für OEn Auftragssumme externe DL je IH-Art für Gebäude (-teile)

HAL, AL, OM, VS monatlich SAP

Steigerung der Umsätze (330 gesamt / jede OE)

Umsatzerlöse je 330 / OE (extern / intern)

Centerberichte Umsatzerlöse je 330 / OE (extern / intern)

HAL, AL, OM, VS

Hohe Zufriedenheit der Kunden der HA 330

Anzahl Beschwerden je ZEBewertungs-Noten

KundenumfragenAuswertung Beschwerdemanagement

Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.)Anzahl / Inhalt der Beschwerden

zu Beginn: 1 x jährlich / danach bei Bedarf

Word/ Excel/Intranet

Positive Wahrnehmung der HA 330 durch die eigenen MA

Hohe Mitarbeiterzufriedenheit Durchschnittliche Bewertung (gesamt / einzelne Themengebiete), ggf. je OEVeränderungen seit der letzten Befragung

Mitarbeiter-Umfragen Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.) 2004Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.) letzte Erhebung

HAL, AL 1 x jährlich Word/ Excel, Access (Notes)

Einführung eines aktiven Key Account Managements

Umsatz je Kunde Kundenanalyse (Marketing) Umsatz <> Aufwand je Kunde OM nach Bedarf

Einhaltung aller Budgets Budget Auslastungsgrad (gesamt, je PSP-Element)

Vergleich geplantes Budget aus der Wirtschaftsplanung gegen den IST-Stand je Instandhaltungs-Art

Budgetausschöpfung absolutAusschöpfungsgrad

HAL, OM, VS i.d.R. 1 x jährlich/ monatlich (bei Bedarf)

SAP

Möglichkeit zur ständigen Überprüfung des Leistungsstandes für alle Kundenaufträge

Erfüllungsgrad Aufträge Auftragsliste mit Bearbeitungsstand Prozentangabe Erfüllungsgrad OM, AM monatlich SAP

Optimale Prozesse Durchlaufzeiten je Auftrag; Anzahl der Nachfragen/ Beschwerde; (Anzahl Prozessschritte)

Report der "Prozesseigner" (ggf. zu installieren)Auswertung Beschwerdemanagement

Statusmeldungen AufträgeAnzahl / Inhalt der Beschwerden

OM, 332 1/2-jährlich SAP (PM, SD/CS)

Professionelles Lieferantenmanagement

"Umsatz" mit internen Markpartnern (Fachabteilungen) je ZE

Lieferantenanalyse SWD-intern Umsatz je IH-Leistungsart (nach ILV, Fremdleistung, Material) für alle Lieferanten

OM, AL, HAL monatlich SAP

Professionelles Lieferantenmanagement

"Umsatz" bzw. Gesamtauftragswert je Lieferant (externe Beauftragung) je ZE

Lieferantenanalyse externe Partner Umsatz je IH-Leistungsart für alle Lieferanten OM, AL, HAL monatlich SAP

Professionelles Lieferantenmanagement

TermineinhaltungFreundlichkeitPreisniveauMängelfreiheitErreichungsgrad definierter Q-Standards

Lieferantenanalyse externe Partner je Lieferant- Kosten je Leistungseinheit- Anzahl / Grad der Terminabweichungen- Anzahl / "Qualität" der Schlechtleistungen- Bewertungsnoten durch die Kunden

OM, AL, HAL kontinuierlich/jährliche Veröffent-lichung

SAP

Qualifikationsoffensive Mitarbeiter 330 QualifikationsniveauTeilnahme an Fortbildungs-maßnahmen (nach Bildungs-"Modulen")

Qualifikations-Report QualifikationsniveauTeilnahme an Fortbildungsmaßnahmen (nach Bildungs-"Modulen")

HAL, AL jährlich SAP

Qualität der bei 330 erbrachten Leistungen

Umfang erforderlicher Nacharbeiten; Anzahl der Beschwerden je Leistung

Auswertung AuftragswesenAuswertung Beschwerdemanagement

Auf Nacharbeiten gebuchte Stunden / KostenAnzahl / Inhalt der Beschwerden

OM, AL, (HAL) 1/2-jährlich SAP (PM, SD/CS)

Termineinhaltung (Auftragswesen)MängelfreiheitErreichungsgrad definierter Q-Standards

Wartungs- und Instandhaltungsbericht (neu) SOLL-DLZ / -FertigstellungsterminIST-Fertigstellungsterminggf. Anzahl / Art der Beschwerden

AL, OM 1/4-jährlich

Instandhaltungsaufwand pro Jahr für alle Immobilien im ZeitverlaufWertentwicklung der Immobilienggf. Investiver Anteil bei Maßnahmen

Instandhaltungsaufwand je Gebäude ("3%") Aufwand für die betrachteten Instandhaltungsarten HAL, OM, VS

Ausw

ertu

ngen

oper

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Erh

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g

jährlich SAP

Hohe Wirtschaftlichkeit / Gewinn

Professionalität

Sondermaßnahmen

Sondermaßnahmen

Informationen aus der PE

Sondermaßnahmen

1616

2. Projektvorbereitung2.2 Ergebnisse des „Brainstormings“

Es ist möglich …

die existierende Nutzfläche um 50% zu reduzieren (!)

das vorhandene Baurecht viel besser auszunutzen

aus 5 Standorten einen zu machen (110.000 qm)

210.000 qm vorhandener Grundstücksfläche zu verkaufen

die Baukosten weitgehend durch die Verkaufserlöse zu decken

die jährlichen Betriebskosten um 10 Mio € zu senken

1717

3. Projektdefinition3.1 Arbeitsplatzbedarf (Bürobeispiel)

Möbel3.8 sqm

Bedienung2.3 sqm

Bewegung5.9 sqm

Arbeitsplatz: 12.0 qm

1818

3. Projektdefinition3.2 Anforderungen an die Architektur

• Aufbruchstimmung

• Teamarbeit

• Transparenz

• Offenheit gegenüber Kunden

• Denkmalschutz als Chance

• Symbiose „alt / neu“

1919

3. Projektdefinition3.3 Raum- und Funktionsprogramm

• 24.000 qm Neubauflächen

• 29.000 qm Umbauflächen unter Denkmalschutz

• 1.300 / 1.100 Arbeitsplätze (Büros / Werkstätten)

• 50 KFZ - Hebebühnen

• 150 / 650 Parkplätze (innen / außen)

• 105.000 qm Grundstücksfläche

2020

3. Projektdefinition

3.4 Kosten und Termine

Kalkulationsbasis: Raum- und Funktionsprogramm

Baukostenschätzung anhand von Erfahrungswerten

Baunebenkosten: 16%(Planung, Genehmigung, Gutachten, Vermessung…)

Unvorhergesehenes 10%

Ergebnis: 115 Mio. €

Zeitplan nach Erfahrungswerten (54 Monate)

?

2121

3. Projektdefinition 3.4 Aufsichtsratsgenehmigung

Notwendigkeit ?

Nutzen ?

Unternehmensvorteile ?

Kosten und Termine ?

-----------------------------

Expertenüberprüfung !

2222

4. Projektorganisation 4.1 Organigramm

Vorstand

Lenkungsausschuss

Projektleitung

Controlling

P1:Verwaltung

P2:Betriebshof

P3:Zentrallager

P4:Turbinenhalle

Betriebsrat

HausinterneExperten

TemporäreProjektfunktionen

PermanenteUnternehmensfunktionen

PL

4. Projektorganisation

4.2 Lenkungsausschuss (LA)

15 Personen 50 Sitzungen von 08/97 bis 05/03

Aufgaben / Verantwortlichkeiten :

Projektüberwachung Genehmigung von Planabweichungen Genehmigung von wesentlichen Meilensteinen

VS

LAPC

P1 P2 P3 P4

BR

IE

PL

4. Project organisation

4.2 Projektleiter (PL)

1 Projektleiter, 1 Stellvertreter

Aufgaben und Verantwortlichkeiten: Organisieren, planen, überwachen, veranlassen, koordinieren Führung des Projektteams Information des Lenkungsausschusses Interne und externe Beauftragung

VS

LAPC

P1 P2 P3 P4

BR

IE

PL

4. Projektorganisation

4.3 Projektcontrolling (PC)

2 Controller

Aufgaben und Verantwortlichkeiten:

Kostenstrukturen Budgetüberwachung Abweichungsanalysen Information der Projektleitung Direkte Berichtserstattung bei Uneinigkeit mit der Projektleitung

VS

LAPC

P1 P2 P3 P4

BR

IE

2626

5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (1)

Denkmalschutzwettbewerb

Architektenwettbewerb

Finanzierungswettbewerb

Gemeinsame Vorplanung (Architekt, GU, Eigentümer)

Bauausführung durch den GU

2727

5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (2)

Grundstücksfläche : 14.400 qm Überbaute Fläche : 7.860 qm Bruttogeschossfläche : 27.500 qm Nettonutzfläche : 16.750 qm Büroarbeitsplätze : 835 Kosten : 37 Mio. € Bauzeit : 17 Monate

• Büros• Konferenzräume• Schulungsräume• Gästecasino• Zentralarchiv

2828

2929

3030

3131

3232MIPIM Preis 2003 !

3333

5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (1)

Grundstücksfläche : 86.000 qm Bruttogeschossfläche : 80.000 qm Nettonutzfläche : 45.000 qm Büroarbeitsplätze : 790 Industriearbeitsplätze : 770 Kosten : 68 Mio. € Bauzeit : 20 Monate

3434

Werkstätten, Büros Verbindungsbauwerke (1. Stock / 1. Stock) Garagen Rechenzentrum Betriebscasino Waschräume, Duschen Konferenzräume Schulungsräume

5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (2)

3535

3636

3737

3838

3939

4040

4141

4242

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5. Projektrealisierung5.3 Neubau eines Zentrallagers

Überdachtes Lager : 5.500 qm Außenlager : 6.000 qm Bruttogeschossfläche : 7.700 qm Bürofläche : 1.700 qm Büroarbeitsplätze : 56 Lagerarbeitsplätze : 23 Kosten : 7 Mio. €

4444

5. Projektrealisierung5.4 Umbau der Turbinenhalle (1)

Denkmalschutz (!) Nutzungskonzept (?)

1. Kundenzentrum2. Veranstaltungshalle (event location)3. Ort für die Kunst

4545

Die Turbinenhalle in früheren Zeiten

4646

Nach derSanierung

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5050Die Turbinenhalle als … Ort für die Kunst

5151Der Fußboden als Kunstobjekt

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5555

5656Die Turbinenhalle als … Event location

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Die Turbinenhalleals …

Kundenzentrum

6060

6161

6. Arbeitsplatzausstattung

• Möbel (alt / neu?) für Büros Kommunikationszonen Konferenzräume

• Teeküchenausstattung• Ausstattung für das Zentralarchiv• Ausstattung für das Gästecasino• Drucker, Kopierer, Faxgeräte• Telekommunikation (Telefon / Internet)

6262

7. Umzug

“Bewegte“ Mitarbeiter : 2.000 Neue Arbeitsplätze : 1.300 Umzugsdauer : 8 Monate Umzugskartons : 22.000 Kosten : 1 Mio. €