Kommunaler WohnungsbauimLKHarburg b.ppt …€¦ · Folgen für den Wohnungsmarkt ... Buchholz EKR,...

Landkreis Harburg

EKR/Kreiskämmerer

Kommunaler Wohnungsbau Grundstruktur, Zeitstrahl und FAQ

04.03.2016

Ausgangssituation

• Deutschland 400.000 WE p.a. bis 2020• Hauptgründe: • Delta seit 2009 bei 770.000 WE bundesweit• der Bedarf in Metropolen wächst durch starken

Zuzug (sog. Urbanisierung)• die Zuwanderung aus Mitgliedsstaaten der

Europäischen Union (Freizügigkeit)

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Datengrundlage

• NBank Wohnungsmarktbeobachtung 2014/2015 :• Bei Angebotsmieten in Niedersachsen (Jahr 2013)

ist der LKH bereits auf Platz 2 hinter Wolfsburg• Bestandsmieten über 7,50 € m2. • Die Preise für Neuanmietung in Metropolen/

Regionen steigen deutlich über 10,- € m2. • Weitere Aufschläge müssen für Erstbezug im

Neubau vorgenommen werden.

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Sonderstellung LKH

• Der LKH und Kommunen mit Sonderstellung im Flächenland Niedersachsen:

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hoher Siedlungsdruck

Geringer Wohnraum Hohe Mieten

Folgen für den Wohnungsmarkt

• Folgen Wohngeldtabelle Bundesbauministerium • Innerhalb des LKH Tabelle zu § 12 WoGG,

Samtgemeinden und Gemeinden des LKH mit Mietstufen IV bis VI!

• Je nach Mietstufe und Größe der Wohnung und unter Berücksichtigung der jeweiligen Anzahl der Personen, die in einem Haushalt leben, ist ein durchschnittlicher Mietpreis anerkannt von

8,45€/m² bis 10,17€/m²

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Nbank– Bedarf ohne Flüchtlinge

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• Erwarteter Gesamtbedarf 3018 (WE); Bedarfs-abdeckung durch die private Bauwirtschaft einschließlich etwaiger Genossenschaften von rd. 58%.

• Es verbleibt eine Lücke ∆ von 1266 WE bis 2020.

Wer hat Bedarf?

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VZ, 2 Kinder, verh., Nds

AG Kommunaler Wohnungsbau

• „Bürgermeisterdienstbesprechungen“ setzt Arbeitsgruppe „Kommunale Wohnungswirtschaft“ mit vier HVBs, Kreisverwaltung ein:

• Vorbereitung Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Ziel, einen Beitrag zur Bewältigung des „Wohnraummangels“ im Geschosswohnungsbau; bezahlbare Wohnraum für eine breite Bevölkerungsschicht. Die AG wird beratend begleitet durch den Verband der Wohnungswirtschaft Niedersachsen und Bremen e.V.(vdw) sowie einem langjährigen Geschäfts-führer einer kommunalen Wohnungs-baugesellschaft.

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AG Kommunaler Wohnungsbau

4x HVBs

Samtgemeinden Salzhausen & Jesteburg, Gemeinden Seevetal &

Buchholz

EKR, Finanzen, Beteilungsmanagement,

Verband der Wohungswirtschaft

Nds.-Bremen

GF a.D. Kom. Whg.-Gesellschaft

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Working process

• Aus den Sitzungen der AG „Kommunaler Wohnungsbau“ bildet sich nachfolgendes Grundmodell ab, das parallel weiter-entwickelt und präzisiert wird. Aktuell führen die Kreisverwaltung und die Sparkasse sogenannte Kommunal-gespräche in den 12 Gemeinden und Samtgemeinden durch. Sie dienen der Detaillierung und der Fortentwicklung des Grundmodells.

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Folie Grundstruktur KWG

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Bauprogramm 1000 WE

• kommunaler Wohnungsbau mit ergänzenden Bauprogramm von 1000 WE

• notwendige Marktreichweite und Beitrag im Sinne des vorhandenen Bedarfes

• Öffentliche Hand deckt 80% der Lücke ab ( 33% Gesamtanteil des Bedarfes)

• Höherer Beitrag der Privaten Wohnungswirtschaft nötig

• Zielmarke 1000 WE bis 2020 ambitioniert; Rahmenvorgabe für Geschäftsplan/ Wirtschaftsplan der KWG (Planungsgröße).

• Bauprogramm wird auf Grundlage der zur Verfügung stehenden Wohnbauflächen entwickelt und miteinander abgestimmt.

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Gesellschafter

• KWG als GmbH neben öffentlichen Zweck Gewinnerzielungsmöglichkeit

• Kommunale Wohnungsbaugesellschaft aller Gemeinden und Samtgemeinden, Landkreis Harburg und Sparkasse Harburg-Buxtehude (Körperschaften öffentlichen Rechts)

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Gesellschaftsvertrag

• Präambel vorangestellt, die besonders

a. den öffentlichen Auftrag zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums zur Absicherung desWohn- und Wirtschaftsstandorts Landkreis Harburg hervorhebt und

b. die gegenseitige Verpflichtung der Kommunen gemeinschaftlich diesem Auftragnachzugehen unterstreicht.

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Was ist Bezahlbarer Wohnraum?

• Keine einheitliche Definition des Begriffspaares „Bezahlbarer Wohnraum“

• AG „Kommunale Wohnbau“ setzt Kaltmiete von 8,- €/m2 für den Landkreis Harburg fest.

• Bezahlbare Wohnraum (8,- €) wertmäßig gegenüber sozialem Wohnungsbau (zukünftig) 5,60 €abgegrenzt.

• Wirtschaftlichkeit wird Sozialen Wohnungsbau 5,60 € auf ein Verhältnis 1/3 zu 2/3 zum frei vermietbarem Wohnungsbau (8,- €) Verhältnis begrenzen.

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Typisierung vs. Individualismus

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• Die KWG baut – typisiert– modular – Innovativ

• Begrenzung der Baukosten • bei hohen Ansprüchen an die Qualität der Bauwerke

mit wartungsfreier Gebäudefassade niedrige Folgekosten

Organe der Gesellschaft

• Die Organe der Gesellschaft:

– Aufsichtsrat (AR),

– Gesellschafterversammlung (GV)

– Geschäftsführung (GF).

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Aufsichtsrat

• AR berät/ überwacht GF und bereitet die Vorlagen für die GV vor (Bauprogramm, Wirtschaftspläne usw.)

• Der AR besteht aus den 12 hauptamtlichen Bürgermeisterinnen und Bürgermeistern der Samtgemeinden und Gemeinden nebst der/dem Landrätin/Landrat mit Vorsitz sowie einem Vorstandsmitglied der Sparkasse Harburg-Buxtehude.

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Gesellschafterversammlung

• Die GV beschließt das Bauprogramm (1000 WE). Die AG „Kommunaler Wohnungsbau“ empfiehlt besondere Mitwirkungsrechte der Standort-kommunen.

• Der GV obliegt Feststellung des Jahresabschlusses (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) und die Entscheidung über die Verwendung des Bilanzgewinnes, den Ausgleich des Bilanzverlustes, die Entlastung der Geschäftsführer und des Aufsichtsrates usw.

• Die maßgeblichen Rechte liegen bei der GV. Das Stimmenverhältnis richtet sich nach Gesellschafts-anteilen.

• Eine hauptamtliche Geschäftsführung wird bestellt5/24/2016

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Eigenkapital 30%

• Finanzierung Bauprogramm soll mit 30% Eigenkapital hinterlegt werden 1000 WE bis 2020 voraussichtlicher Eigenkapitalbedarf 45 Mio. Euro.

• Die Baukosten je WE werden zunächst mit 150 TEUR kalkuliert. Die AG „Kommunaler Wohnungs-bau“ deckelt die zur Verfügung stehenden Bau-kosten auf 2.500 Euro je m2 (ohne Grundstückskosten).

• Das Stammkapital (Eigenkapital) könnte im ersten Schritt nach folgendem Grundschema nach Größenklassen der Kommunen verteilt werden

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Verteilung Stammkapital

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Das ist die Fußzeile

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Verteilung des Stammkapitals der Kreiswohnbau Harburg

Vorabbestimmung             Gesamtanteil 1/5 Anteil Anteil 2016 +2017

Betrag %Landkreis Harburg 11.300.000,00 € 25,11% 2.260.000,00 € 4.520.000,00 €Sparkasse Harburg 4.500.000,00 € 10,00% 900.000,00 € 1.800.000,00 €12 Kommunen im Lkr. Harburg 29.200.000,00 € 64,89% 5.840.000,00 € 11.680.000,00 €

Gesamt 45.000.000,00 € 100,00% 9.000.000,00 € 18.000.000,00 €

Unterverteilung Kommunen% vom  % vom Kommunalanteil

Kategorie A ( EW über 30 Tsd.) GesamtkapitalStadt Buchholz 4.400.000,00 € 9,78% 880.000,00 € 1.760.000,00 € 15,07%Gemeinde Seevetal 4.400.000,00 € 9,78% 880.000,00 € 1.760.000,00 € 15,07%Stadt Winsen 4.400.000,00 € 9,78% 880.000,00 € 1.760.000,00 € 15,07% 45,21%Kategorie B ( EW zwischen 20 und 30 Tsd.)Samtgemeinde Tostedt 2.750.000,00 € 6,11% 550.000,00 € 1.100.000,00 € 9,42%Gemeinde Neu Wulmstorf 2.750.000,00 € 6,11% 550.000,00 € 1.100.000,00 € 9,42% 18,84%Kategorie C ( EW unter 20 Tsd.)Samtgemeinde Elbmarsch 1.500.000,00 € 3,33% 300.000,00 € 600.000,00 € 5,14%Samtgemeinde Hanstedt 1.500.000,00 € 3,33% 300.000,00 € 600.000,00 € 5,14%Samtgemeinde Hollenstedt 1.500.000,00 € 3,33% 300.000,00 € 600.000,00 € 5,14%Samtgemeinde Jesteburg 1.500.000,00 € 3,33% 300.000,00 € 600.000,00 € 5,14%Gemeinde Rosengarten 1.500.000,00 € 3,33% 300.000,00 € 600.000,00 € 5,14%Samtgemeinde Salzhausen 1.500.000,00 € 3,33% 300.000,00 € 600.000,00 € 5,14%Gemeinde Stelle 1.500.000,00 € 3,33% 300.000,00 € 600.000,00 € 5,14% 35,96%

Gesamt 29.200.000,00 € 64,89% 5.840.000,00 € 11.680.000,00 € 100,00% 100,00%

Verteilung Stammkapital Mod.

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Noch keine Gremienentscheidung des LK

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Verteilung des Stammkapitals der Kreiswohnbau Harburg (ModJuni2016)

Vorabbestimmung             Gesamtanteil 1/5 Anteil Anteil 2016 +2017

Betrag %Landkreis Harburg 17.000.000,00 € 37,78% 3.400.000,00 € 6.800.000,00 €Sparkasse Harburg 4.500.000,00 € 10,00% 900.000,00 € 1.800.000,00 €12 Kommunen im Lkr. Harburg 23.500.000,00 € 52,22% 4.700.000,00 € 9.400.000,00 €

Gesamt 45.000.000,00 € 100,00% 9.000.000,00 € 18.000.000,00 €

Unterverteilung Kommunen% vom  % vom Kommunalanteil

Kategorie A ( EW über 30 Tsd. ) GesamtkapitalStadt Buchholz 3.650.000,00 € 8,11% 730.000,00 € 1.460.000,00 € 15,53%Gemeinde Seevetal 3.650.000,00 € 8,11% 730.000,00 € 1.460.000,00 € 15,53%Stadt Winsen 3.650.000,00 € 8,11% 730.000,00 € 1.460.000,00 € 15,53% 46,60%Kategorie B ( EW zwischen 20 und 30 Tsd.)Samtgemeinde Tostedt 2.180.000,00 € 4,85% 436.000,00 € 872.000,00 € 9,28%Gemeinde Neu Wulmstorf 2.180.000,00 € 4,85% 436.000,00 € 872.000,00 € 9,28% 18,55%Kategorie C ( EW unter 20 Tsd.)Samtgemeinde Elbmarsch 1.170.000,00 € 2,60% 234.000,00 € 468.000,00 € 4,98%Samtgemeinde Hanstedt 1.170.000,00 € 2,60% 234.000,00 € 468.000,00 € 4,98%Samtgemeinde Hollenstedt 1.170.000,00 € 2,60% 234.000,00 € 468.000,00 € 4,98%Samtgemeinde Jesteburg 1.170.000,00 € 2,60% 234.000,00 € 468.000,00 € 4,98%Gemeinde Rosengarten 1.170.000,00 € 2,60% 234.000,00 € 468.000,00 € 4,98%Samtgemeinde Salzhausen 1.170.000,00 € 2,60% 234.000,00 € 468.000,00 € 4,98%Gemeinde Stelle 1.170.000,00 € 2,60% 234.000,00 € 468.000,00 € 4,98% 34,85%

Gesamt 23.500.000,00 € 52,22% 4.700.000,00 € 9.400.000,00 € 100,00% 100,00%

A: Buchholz, Seevetal & Winsen 4,4 3,65 Mio. €, B: Tostedt & Neu Wulmstorf, 2,75 2,18 Mio. €C: übrige Gemeinden 1,5 1,17 Mio. €

Eigenkapital

• Gesellschafter (Kommunen) können Stammkapital/Eigenkapital einzahlen

– bar. Als Beteiligungserwerb steht dem ein Vermögenswert an der KWG gegenüber.

– Ggfs. durch Finanzierung Investitionskredit der Kommune über die KfW Bankengruppe (Beteiligungserwerb).

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IKK – Investitionskredit Kommunen

> Allgemeine Infrastruktur-Investitionen sowie Beteiligungserwerb

208Soll‐Zins0,18 %

20J 0,44 %  30 J 0,60 %

Eigenkapitalsurrogat

• Einbringung Wohnbauflächen als Eigenkapitalersatz In der Start- und Gründungsphase der KWG sollten es die unbebaute Bauflächen sein, also Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten ist (baureifes‐, Rohbau‐ und Bauerwartungsland).

• Eine Umrechnung des Grundstückswertes in Gesellschaftsanteile erfolgt auf Basis des jeweils aktuellen Grundstückmarktberichtes des Gutachterausschusses Lüneburg (Objektivität/Neutralität).

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Auszug GAG 2015

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Flächenentwicklung

• Später wird auch die Entwicklung von Bauflächen für die KWG bedeutsam werden, jedoch ausschließlich partnerschaftlich mit der jeweiligen Standortkommune, die im Übrigen die ausschließliche Planungshoheit besitzt. Außerdem soll nicht der Wertzuwachs bei der Entwicklung von Flächen der KWG zufließen.

• Den Gemeinden müssen die Erträge aus der Flächenentwicklung zugesichert werden.

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Geschäftsbereiche KWG

• Geschäftsbereiche KWG

– Wohnungsverwaltung

– Flächenentwicklung

– Bau & Erstellung

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Wohnungsverwaltung

• Wohnungs- und Hausverwaltung könnte die KWG bereits in der Start- und Gründungsphase auch ohne eigenen Wohnungsbestand Umsätze generieren (ProfitCenter). Die Gemeinden und Samtgemeinden haben Interesse an dieser Dienstleistung signalisiert. Zurzeit wird ihr eigener kommunaler Wohnungsbestand entweder mit Verwaltungskräften oder durch externe Dienstleister verwaltet.

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Flächenentwicklung

• Die Sparkasse Harburg-Buxtehude ist hier als Gesellschafter ein starker Partner in der Region mit umfangreichem Know-How und Marktpräsenz im Bereich Grundstücke und Erschließung. Der Aufbau eigener Strukturen in der KWG ist nicht notwendig.

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Kerngeschäft KWG

• Der Handlungsschwerpunkt der KWG muss in „Bau und Erstellung“ von 1000 WE liegen. Sie übernimmt ausschließlich die Bauherrenfunktion.

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Schlüsselfertiges Bauen

• Sämtliche Bauleistungen für die Errichtung der WE durch Generalunternehmen (GU)

• schlüsselfertig erstellt und an die KWG übergeben werden.

• KWG nutzt Verhandlungsverfahren mit Teilnahme-wettbewerb mit dem Ziel, Angebote mit komplexen Leistungen und mehreren Leistungsteilen, wie z.B. Planung, Bau, Finanzierung und Betrieb zu erhalten und auszuwählen.

• Die Standortkommune wird bei der Entscheidungund Auswahl des GU zwingend beteiligt.

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Kommunaler Bedarf & Planung

• Die Projektierung der 1000 WE erfolgt anhand des gemeindlich formulierten Bedarfes.

• Die Bedarfsermittlung der NBank wird nur als ein erstes Indiz gewertet.

• Weitere Erkenntnisse aus den Kommunal-gesprächen

• Enge Abstimmung mit der Bauleitplanung der Kommune; dies gilt insbesondere bei gemeind-lichen Flächen, die in die KWG eingebracht werden.

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Losbildung

• Die unbebauten Flächen werden in Lose zusammen-gefasst

• Angebot der Generalunternehmen • Gebildete Losgrößen dürfen regionale Anbieter

nicht ausschließen. • Die Bildung von Arbeitsgemeinschaften der GU in

der Region ist erwünscht. • Anbieter aus anderen Regionen sind willkommen.

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Bauprogramm

• Die Gesellschafter (Kommunen) be-schließen das Bauprogramm. Im Bauprogramm wird festgelegt:

• Wann gebaut wird – Flächen stehen wann zur Bebauung zur Verfügung ?

• Wo– Überall ist Bedarf! Die Flächen entscheiden!

• Wie– Örtlich angepasst (6er, 8er oder 10er Häuser)

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Was möchte ich von IHNEN?

• Grundsatzbeschlüsse der Vertretungen vor Ort Gemeinsam den Weg zu gehen!

• D.H. nicht, heute eine konkrete Beteiligung an der KWG zu beschließen!

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Schluss

• Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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Das ist die Fußzeile

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