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Januar 2019
Dr. Matthias Holzhey
Immobilienmarkt SchweizUBS Real Estate Focus 2019
Leiter CIO Swiss Real Estate
1
Eigenheime – stagnierende PreiseRealer UBS Composite-Preisindex (Angebots- & Transaktionspreise)
Quellen: Wüest Partner, IAZI, FPRE, UBS
100
120
140
160
180
Index2000=100
0
2
4
6
8
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Vorjahrin %
Antizyklischer Kapitalpuffer (AZK)AZK Verdoppelung
Selbstregulierung
Selbstregulierung plus
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
2
Eigenheime – Blasenrisiko gesunken
Quelle: UBS
-3
-2
-1
0
1
2
3
1982 1988 1994 2000 2006 2012 2018
Risiko
Boom
Balance
Blase
Baisse
Index
Preis / Einkommen
Preis / Inflation
Preis / Miete
Kredite zur Vermietung / Total
Bauinvestitionen / BIP
Hypotheken / Einkommen
Subindizes
UBS Swiss Real Estate Bubble Index
3
Eigenheime – Boom im günstigen Segment
Quellen: FPRE, SRED, UBS
100
120
140
160
180günstig
gehoben
+11 Prozent
–15 Prozent
Selbstregulierung
Transaktionspreise Eigentumswohnungen2007=100
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
0
400
800
1'200
1'600
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Preisunterschied gute vs. schlechte Mikrolagenin CHF/m2
–60 Prozent
4
Mehrfamilienhäuser – «Game Changer» Negativzinsen
Quellen: SNB, BFS, UBS
Reale Preise
80
100
120
140
160
180
Index2005=100
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Mehrfamilien-häuser
Eigenheime
Negativzinsen
Warnung SNB
5
Mehrfamilienhäuser – Mieten im SinkflugReale Mieten
Quellen: Wüest Partner, BFS, UBS
Marktmieten Bestandesmieten Leerstandsquote (rechts)
Vorjahrin %
Leerstandsquotein %
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
6
Wohnungsmieten – «Zweitneuste» unter Druck
Quellen: BFS, UBS
400
800
1'200
1'600
2'000
vor 1960 1961-80 1981-90 1991-00 2001-10 2011-16
Mieten in 2010
Bauperiode:
Neubaumieten in 2016
in CHF pro Monat
Neubauprämie*
52% 52% 29% 23%
2%
-6
-3
0
3
6in %
vor 1960 1961-80 1981-90 1991-00 2001-10Bauperiode:
Durchschnittliche Bestandesmieten nach Bauperiode für 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen und Neubauprämie* sowie Entwicklung der Bestandesmieten zwischen 2011 und 2016*Differenz zwischen Neubaumieten (Baujahre 2011 bis 2016) und Mieten früherer Bauperioden im Jahr 2010
20162010
7
Risikoanalyse – Wertverluste erwartet
Quellen: MSCI, UBS
2018-2023*Schätzung(Base Case)
-10
0
10
20
30
KapitalrenditeEinkommensrendite
2013-2018Realisiert
Gesamtrendite
Rendite MFH-Investitionin %
Zinskonstant
Untere Grenze(10%-Quantil)
Obere Grenze(90%-Quantil)
-10
0
10
20
30
Zinssimuliert
Obere Grenze(90%-Quantil)
Untere Grenze(10%-Quantil)
Bandbreite der Gesamtrenditenin %
* Annahmen: Anstieg der Zinsen von 10-Jahres-Bundesobligationen auf 0,9 Prozent Ende 2023; Rückgang der Mieteinnahmen um rund 2 Prozent in 2023.
Simulation der Wertentwicklung
8
Büromarkt – Talsohle durchschritten...
Quellen: Wüest Partner, FPR, UBS
MietenIndex 2008 = 100
Indexpunkte
Beschäftigungswachstum*in Prozentpunkten
-2
0
2
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
* Beschäftigungswachstum in Bürobranchen, Abweichung vom 10-Jahres-Durchschnitt (1,7%)
Differenz (rechts)Marktmietabschlüsse Angebotsmieten
-10
0
10
20
90
100
110
120
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
9
Büromarkt – ...jedoch vor strukturellem Überangebot?
Quellen: Deloitte, UBS
Mobil50% der Schweizer können Arbeit mobil erledigen
Freelancer50% aller erwerbs-fähigen arbeiten projektbasiert
Home OfficeKnapp ein Drittel arbeitet mindestens einen halben Tag pro Woche zu Hause
Hot DeskingBei internationalen Unternehmen muss sich fast ein Viertel der Beschäftigen täglich einen neuen Bürotisch suchen
ProduktivitätEinfache Büroarbeiten werden automatisiert, kreative Tätigkeiten werden wichtiger, Produktivität steigt
TeilzeitTeilzeitbeschäftigte +13% seit 2015: Vollzeit nur +2%
10
Verkaufsflächen – Gastronomie als Zugpferd
* Schätzung UBSQuellen: BFS, GfK, SBB, UBS
-3
-2
-1
0
1
2
3
Shopping-center
Bahnhof/Flughafen-
center
Entwicklung der Umsätze2014-17, in CHF/m2 annualisiert in %
Shopping-center
Zürich HB*
LebensmittelFashion/MultimediaGastronomieAndere
Anteil Läden nach Segmentin %
12 12
4022
17
32
31 34
0
25
50
75
100
-20 -10 0 10
LebensmittelFashion/MultimediaGastronomieGastronomie (Take-away)
HaushaltsausgabenVeränderung 2012 – 2016 in %
-2
-17
4
12
Regionale Analyse
12
Quelle: Docu Media, UBS
Leerstand2018, Mietwohnungsmarkt,in Prozent
13
Bevölkerung – Region Zug
Internationale WanderungKanton Zug
Bevölkerungswachstum Gemeinden, 2014 – 2017, in Prozent
Quelle: BFS, UBS
Binnenwanderung
Bevölkerungswachstum Total
Internationale Wanderung
Geburtenüberschuss
Bestandesbereinigung
Nachbarländer (DE, FR, IT)
Rest EU/EFTA
Asien
Übrige Länder
0
200
400
600
800
1'000
1'200
1'400
1'600
1'800
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Nachbarländer (DE, FR, IT) Rest EU/EFTA Asien Übrige Länder-5 0 5 10 15
NeuheimWalchwil
MenzingenOberägeriUnterägeriHünenberg
SteinhausenRisch
ChamBaarZug
14
Baugesuche – Region Zug
2013-2017
Quelle: Docu Media, UBS
2018
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5
NeuheimWalchwil
MenzingenOberägeri
UnterägeriHünenberg
SteinhausenRisch
ChamBaarZug
Gemeinden Kanton ZugPro Jahr, in Prozent des Wohnungsbestands
WirtschaftsregionenPro Jahr, absolut
0 500 1'000 1'500 2'000
Luzern
Innerschwyz
Zug
2013-2017
2018
15
PreisniveauAngebotspreise,Eigenheim, pro m2
Quelle: Wüest Partner, UBS
16Quelle: Wüest Partner, UBS
PreisentwicklungAngebotspreise, Veränderung zum Vorjahr
17
Prognosen – Mieten weiter negativ
Quellen: Wüest Partner, UBS
10-Jahres-Durchschnitt
-3.0 -2.0 -1.0 0.0 1.0 2.0 3.0
Eigenheime
Wohnungen
Büroflächen
Verkaufsflächen
UBS-Prognosen 2019 Inflation 2019
Angebots-mieten
Angebots-preise
in %
10J-Bundesobligationen
18
Kontakt
Dr. Matthias Holzhey
Leiter CIO Swiss Real Estate
UBS Switzerland AG
Chief Investment Office WM
Postfach
CH-8098 Zürich
matthias.holzhey@ubs.com
www.ubs.com/cio
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Risikohinweise
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