Januar 2019

Dr. Matthias Holzhey

Immobilienmarkt SchweizUBS Real Estate Focus 2019

Leiter CIO Swiss Real Estate

1

Eigenheime – stagnierende PreiseRealer UBS Composite-Preisindex (Angebots- & Transaktionspreise)

Quellen: Wüest Partner, IAZI, FPRE, UBS

100

120

140

160

180

Index2000=100

0

2

4

6

8

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Vorjahrin %

Antizyklischer Kapitalpuffer (AZK)AZK Verdoppelung

Selbstregulierung

Selbstregulierung plus

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

2

Eigenheime – Blasenrisiko gesunken

Quelle: UBS

-3

-2

-1

0

1

2

3

1982 1988 1994 2000 2006 2012 2018

Risiko

Boom

Balance

Blase

Baisse

Index

Preis / Einkommen

Preis / Inflation

Preis / Miete

Kredite zur Vermietung / Total

Bauinvestitionen / BIP

Hypotheken / Einkommen

Subindizes

UBS Swiss Real Estate Bubble Index

3

Eigenheime – Boom im günstigen Segment

Quellen: FPRE, SRED, UBS

100

120

140

160

180günstig

gehoben

+11 Prozent

–15 Prozent

Selbstregulierung

Transaktionspreise Eigentumswohnungen2007=100

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

0

400

800

1'200

1'600

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Preisunterschied gute vs. schlechte Mikrolagenin CHF/m2

–60 Prozent

4

Mehrfamilienhäuser – «Game Changer» Negativzinsen

Quellen: SNB, BFS, UBS

Reale Preise

80

100

120

140

160

180

Index2005=100

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Mehrfamilien-häuser

Eigenheime

Negativzinsen

Warnung SNB

5

Mehrfamilienhäuser – Mieten im SinkflugReale Mieten

Quellen: Wüest Partner, BFS, UBS

Marktmieten Bestandesmieten Leerstandsquote (rechts)

Vorjahrin %

Leerstandsquotein %

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

6

Wohnungsmieten – «Zweitneuste» unter Druck

Quellen: BFS, UBS

400

800

1'200

1'600

2'000

vor 1960 1961-80 1981-90 1991-00 2001-10 2011-16

Mieten in 2010

Bauperiode:

Neubaumieten in 2016

in CHF pro Monat

Neubauprämie*

52% 52% 29% 23%

2%

-6

-3

0

3

6in %

vor 1960 1961-80 1981-90 1991-00 2001-10Bauperiode:

Durchschnittliche Bestandesmieten nach Bauperiode für 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen und Neubauprämie* sowie Entwicklung der Bestandesmieten zwischen 2011 und 2016*Differenz zwischen Neubaumieten (Baujahre 2011 bis 2016) und Mieten früherer Bauperioden im Jahr 2010

20162010

7

Risikoanalyse – Wertverluste erwartet

Quellen: MSCI, UBS

2018-2023*Schätzung(Base Case)

-10

0

10

20

30

KapitalrenditeEinkommensrendite

2013-2018Realisiert

Gesamtrendite

Rendite MFH-Investitionin %

Zinskonstant

Untere Grenze(10%-Quantil)

Obere Grenze(90%-Quantil)

-10

0

10

20

30

Zinssimuliert

Obere Grenze(90%-Quantil)

Untere Grenze(10%-Quantil)

Bandbreite der Gesamtrenditenin %

* Annahmen: Anstieg der Zinsen von 10-Jahres-Bundesobligationen auf 0,9 Prozent Ende 2023; Rückgang der Mieteinnahmen um rund 2 Prozent in 2023.

Simulation der Wertentwicklung

8

Büromarkt – Talsohle durchschritten...

Quellen: Wüest Partner, FPR, UBS

MietenIndex 2008 = 100

Indexpunkte

Beschäftigungswachstum*in Prozentpunkten

-2

0

2

08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

* Beschäftigungswachstum in Bürobranchen, Abweichung vom 10-Jahres-Durchschnitt (1,7%)

Differenz (rechts)Marktmietabschlüsse Angebotsmieten

-10

0

10

20

90

100

110

120

08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

9

Büromarkt – ...jedoch vor strukturellem Überangebot?

Quellen: Deloitte, UBS

Mobil50% der Schweizer können Arbeit mobil erledigen

Freelancer50% aller erwerbs-fähigen arbeiten projektbasiert

Home OfficeKnapp ein Drittel arbeitet mindestens einen halben Tag pro Woche zu Hause

Hot DeskingBei internationalen Unternehmen muss sich fast ein Viertel der Beschäftigen täglich einen neuen Bürotisch suchen

ProduktivitätEinfache Büroarbeiten werden automatisiert, kreative Tätigkeiten werden wichtiger, Produktivität steigt

TeilzeitTeilzeitbeschäftigte +13% seit 2015: Vollzeit nur +2%

10

Verkaufsflächen – Gastronomie als Zugpferd

* Schätzung UBSQuellen: BFS, GfK, SBB, UBS

-3

-2

-1

0

1

2

3

Shopping-center

Bahnhof/Flughafen-

center

Entwicklung der Umsätze2014-17, in CHF/m2 annualisiert in %

Shopping-center

Zürich HB*

LebensmittelFashion/MultimediaGastronomieAndere

Anteil Läden nach Segmentin %

12 12

4022

17

32

31 34

0

25

50

75

100

-20 -10 0 10

LebensmittelFashion/MultimediaGastronomieGastronomie (Take-away)

HaushaltsausgabenVeränderung 2012 – 2016 in %

-2

-17

4

12

Regionale Analyse

12

Quelle: Docu Media, UBS

Leerstand2018, Mietwohnungsmarkt,in Prozent

13

Bevölkerung – Region Zug

Internationale WanderungKanton Zug

Bevölkerungswachstum Gemeinden, 2014 – 2017, in Prozent

Quelle: BFS, UBS

Binnenwanderung

Bevölkerungswachstum Total

Internationale Wanderung

Geburtenüberschuss

Bestandesbereinigung

Nachbarländer (DE, FR, IT)

Rest EU/EFTA

Asien

Übrige Länder

0

200

400

600

800

1'000

1'200

1'400

1'600

1'800

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Nachbarländer (DE, FR, IT) Rest EU/EFTA Asien Übrige Länder-5 0 5 10 15

NeuheimWalchwil

MenzingenOberägeriUnterägeriHünenberg

SteinhausenRisch

ChamBaarZug

14

Baugesuche – Region Zug

2013-2017

Quelle: Docu Media, UBS

2018

0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5

NeuheimWalchwil

MenzingenOberägeri

UnterägeriHünenberg

SteinhausenRisch

ChamBaarZug

Gemeinden Kanton ZugPro Jahr, in Prozent des Wohnungsbestands

WirtschaftsregionenPro Jahr, absolut

0 500 1'000 1'500 2'000

Luzern

Innerschwyz

Zug

2013-2017

2018

15

PreisniveauAngebotspreise,Eigenheim, pro m2

Quelle: Wüest Partner, UBS

16Quelle: Wüest Partner, UBS

PreisentwicklungAngebotspreise, Veränderung zum Vorjahr

17

Prognosen – Mieten weiter negativ

Quellen: Wüest Partner, UBS

10-Jahres-Durchschnitt

-3.0 -2.0 -1.0 0.0 1.0 2.0 3.0

Eigenheime

Wohnungen

Büroflächen

Verkaufsflächen

UBS-Prognosen 2019 Inflation 2019

Angebots-mieten

Angebots-preise

in %

10J-Bundesobligationen

18

Kontakt

Dr. Matthias Holzhey

Leiter CIO Swiss Real Estate

UBS Switzerland AG

Chief Investment Office WM

Postfach

CH-8098 Zürich

matthias.holzhey@ubs.com

www.ubs.com/cio

19

Risikohinweise