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RE-Loans - Securization, Pfandbrief - NPL
- RE-Know-How important for Banks? -
Vielleicht ist dieser Artikel für einige irrelevant, da er sich mit einem alten Thema befasst. Aber möglicherweise können wir Ihnen mit diesem Artikel einige neue Argumente und
Themen für Ihr Tagesgeschäft darlegen.
Hypothek:
Bei dem alten / traditionellen Weg, vergibt eine Bank anhand von bestimmten Kriterien
und spezifischen Vorschriften (Basel II / III) von Kunden und Immobilie, eine Hypothek.
Für diese Darlehen erwartet die Bank einen monetären Gegenwert / -leistung (Zinsen) für einen
bestimmen Zeitraum. Nach Ablauf dieser Zeit kann der Darlehensvertrag erneuert (prolongiert)
werden oder der Kunde zahlt den gesamt geschuldeten Betrag (Restvaluta) an die Bank zurück. Bond / Pfandbrief / Kreditsicherung:Um mehr Gewinn bzw. mehr Geld für den Zweck der Refinanzierung zu erwirtschaften, könnte eine
Bank mithilfe von Standardverfahren Hypotheken und Darlehensverträge bündeln um sie zu sammeln
und an andere Investoren verkaufen. (originator / SPV / Rating / A- B-Notes / trustee / servicer) Fall I - Alles ist in Ordnung: Wenn der Eigentümer immer seine Raten, und am Ende, den Gesamtbetrag plus Zinsen ausgelöst hat
- in diesem Falle gibt es nichts zu tun - und
niemand muss verstehen was eine Immobilie bzw eine Anlage ist!
Ein typisches Beispiel: Die Bank hat ihre eigene Darlehens-Software / Anwendung mit Anbindung an
ein Trading-System, einschließlich einem meist sehr kleinen und so genannten Risiko- bzw. Kredit-
Risiko-Reporting. Dies geschieht meistens durch den Kreditsachbearbeiter oder den Servicer.
Fall II - Ein Problem tritt auf:
Ein Beispiel hierfür kann sein, dass der Eigentümer des Darlehensvertrages nicht in der Lage ist,
seinen Vertrag zu erfüllen. Wenn das Problem nicht temporär sondern strukturell ist, sichert sich die
Bank ab, indem sie durch eine Zwangsversteigerung, einen freien Verkauf oder den Verkauf des
Darlehens das Risiko deckt bzw. dies minimiert.
Wenn dies häufiger passiert, also wenn mehr als 3-4% der Verträge in NPL (Non Performing Loans) umgewandelt werden, kann die Bank aufgrund des Verlustes von zu viel Eigenkapital in Schwierigkeiten geraten und die Refinanzierbarkeit des Kreditinstituts wird erschwert.
Lösung A: Die Bank schreibt die Verluste ab und spielt auf Zeit!
Dies ist aufgrund der Art der Sicherheit ein sehr gefährliches Spiel:
Denn Immobilien müssen gemanagt werden, um ihren Wert zu erhalten. Da sich der Eigentümer in
einer finanziellen Notlage befindet, wird er auch die Pflege zur Aufrechterhaltung des
Immobilienwertes vernachlässigen. Oft verlieren die Schuldner komplett die Identifikation zu Ihrer
Immobilie.
Lösung B:
Die Bank managt die Engagements um Verluste zu minimieren! Einige Institute bevorzugen die aktive Verwaltung der Immobilien und gründen sogar eigene SPVs
(Special Purpose Vehicles) und werden temporär Eigentümer (Notankäufe - REOs) von ausgewählten
Immobilien um den Wert durch aktives Asset Management zu erhalten. Ziel dieses Vorgehens ist es,
die Engagements nach einer gewissen Zeit wieder verkaufen zu können.
Hinsichtlich Anleihen & Hypotheken, hängt viel von den so genannten Special - Servicern ab, die sich
mit dieser Situation auskennen und sich mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen befassen
müssen. Wir glauben, dass dort ein aktives Asset-Management betrieben werden sollte. (z. B.
der Investor oder die Bank übernehmen ausgewählte Immobilien).
In beiden Fällen werden Prolongationen von Darlehensverträgen bevorzugt, anstatt Darlehen
abzuwickeln.
Unser Fazit ist, dass sich jede Bank mit dem Thema Immobilien Management über kurz oder lang
auseinandersetzen muss und ein integriertes RE-Reporting-System in ein ganzheitliches Credit-Risk-
System integrieren muss.
Unser Rating System (DocRating) für Immobilien und Immobilien-Portfolios ist zwar nur ein
Aspekt, jedoch ein sehr wesentlicher, um Werte und Risiken zu kontrollieren.
Die reale Situation ist oft weit davon entfernt. Auch viele Servicer und Special-Servicer haben noch
keine Real-Estate-Management -Systeme, oft bekommen diese jeden Monat ein Excel-Sheet von ihren
Property-Managern und müssen dieses von Hand weiterverarbeiten.
Es ist jedoch kein Einzelfall in diesem Bereich, dass Verantwortungsträger regelmäßig anhand von
Excel-Tabellen Entscheidungen fällen müssen und die Korrektheit dieser Daten einfach akzeptieren.
Last but not least möchte ich darauf hinweisen, dass eine Bad-Bank oder besser ausgedrückt eine pro
aktive Bank die offen mit diesen Problemen umgeht, wie z. B. in Deutschland mit SoFFin,
die Pfandbriefbank (PBB) und die FMS-WM oder aber auch Banken in Spanien, meiner Meinung nach
der beste Weg ist und große Chancen für die Zukunft verspricht. Ganz sicher werden bei dem Aufbau
neuer Prozesse und Strukturen Fehler gemacht, aber am Ende wird eine Task-Force entstehen, die für viele andere Banken eine Herausforderung bzw. eine positives Beispiel sein wird.
Die blauen Pfeile zeigen, wo eine Bank im Sinne von Asset-Management, aktiver werden muss (direkt und mit professionellen Dienstleistungen) in Bezug auf die Steuerung und Minimierung ihrer Verluste.
Joerg KowollikCONact Market Entry Management GmbH
Zum Feldberg 1-3
D-61389 Schmitten
phone +49-(0)6084-950200
fax +49-(0)6084-950205
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Some Tips for Banks integrating Investors for limiting Risks on NPLs
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