© Paulo dos Santos Folie 1 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Köln-Chorweiler

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Folie 1Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Köln-Chorweiler

Ein Fallbeispiel


Inhaltsübersicht

Der Stadtteil Chorweiler (Lage) 3

Die Situation in den Wohnhäusern 8

Bestandsaufnahme zum Zustand der Häuser 13

Zwangsverwaltung/ -versteigerung 15

Geschäftsmodell Hartz IV 18

Ausblick 19


Bezirk Köln-Chorweiler


Geschichtliche Entwicklung


Der Stadtteil Chorweiler

• Chorweiler Stadtbezirkca. 80.250

• „Neue Stadt“ ca. 40.000

• Chorweiler Stadtteilca.12.800

• Chorweiler Zentrum 6.250

• Chorweiler Nord

• 6.550

• Seeberg Nord ca. 8.500


Der Stadtteil Chorweiler


Strukturdaten Chorweiler

Chorweiler Zentrum StadtMigration 80,9 % 31,6 %SGB II Leistungen 15-65Jährigen 40,5 % 12,0 %Jugendarbeitsl. 14,5 % 7,4 %SGB XII 33,7 % (Anteil an allen Haushalten)

• Die Jugendarbeitslosenquote ist doppelt so hoch wie in Köln • Mehr als jedes 2. Kind in Chorweiler, jedes dritte in Seeberg Nord lebt im

Existenzminimum,

Stand 2008


Die Wohnsituation im Stadtteil

Chorweiler Zentrumca. 2.700 Wohnungen bei 6.258 Einwohnern

• ca 1.200 Wohnungen Besitzerin: Marietta Bergstedt, Sykeseit 2005 unter Zwangsverwaltung Herr RA Daglianakis, Köln

• ca. 560 Wohnungen BGPseit 01.07.2009: Hermes Hausverwaltung AG, Berlindavor Krüger Immobilien

• ca. 479 Wohnung Sahle Wohnen


• Zustand

• Bausubstanz ca. 35 bis 40 Jahre alt

• bis 20 Stockwerke hoch

• bei ca. 2.000 Wohnungen teilweise Sanierungsstau von Jahrzehnten

• Mieter sind resigniert und verängstigt

• Infrastruktur

• Chorweiler hat eine gute soziale Infrastrukturund ist gut untereinander vernetzt(Vernetzungsarbeit seit Beginn der 70er Jahre)



Ergebnisse einer Mieterbefragung

die meistgenannten Probleme:

• Mängel in den Wohnungen• Angst im Haus (Fremde, Ruhestörungen)• Schmutz• Vandalismus• Probleme mit der Hausverwaltung• Drogen


Zitate einiger Mieter

„Ich traue mich ab 17Uhr nicht mehr aus dem Haus.“ „In meiner Wohnung zieht es, weil die Treppenhaustür im

Hausflur immer aufsteht. Ich habe aber Angst in der Nacht meine Wohnung zu verlassen um die Türe zu schließen.“

„Ich schäme mich wenn ich Besuch bekomme. Es ist überall schmutzig und dunkel.“

„Immer entferne ich den Schimmel, aber er kommt immer wieder.“

„Einmal habe ich Jugendlichen gesagt, sie sollen sich benehmen. Am nächsten Tag war die Wand neben meiner Wohnungstür beschmiert


in 1793 Wohneinheiten wurden 442 Befragungen durchgeführt

• BGP/Hermes

• von 643 Wohnungen

• wurden 36% befragt

• zwangsverwalteten Häuser

von 1150 Wohnungen

wurden 19% befragt


Vergleich der einzelnen Mängel:

• zwangsverwaltete

• Häuser

• Fensteranlage: 42%

• Lüftung: 26%

• Schimmel: 24%

• feuchte Stellen: 23%

• Heizung: 19%

• Mängel auf dem Balkon 12%

BGP/Hermes

64%

40%

39%

34%

25%

8%


Situation der Zwangsversteigerung

• Mit 1200 Wohnungen geht fast die Hälfte aller Wohnungen des Stadtteils in die Versteigerung

• Der ermittelte Verkehrswert beträgt ca. 23 Mill. €

• Hauptgläubiger (NRW-Bank) ca. 30.000.000

• privater Gläubiger im Grundbuch direkt hinter der NRW-Bank(Talos)ca. 18.000.000 € (Titel)

• Geschätzter Investitionsstau: 100.000.000 €


Was macht Großwohnanlagen in Chorweiler interessant?

• Sichere Belegung der Wohnungen, da Köln Zuzugsgebiet ist (Vermietermarkt)

• Sichere Mieteinnahmen, da der größte Teil der Mieten aus Transferleistungen bezahlt wird.(kein Interesse der Mieter an Mietminderungen)

• Wenig Widerstand der Mieterschaft:

- Resignation

- Kein Vertrauen in den Rechtsstaat

- Verständigungsschwierigkeiten der Mieter untereinander


Welche Möglichkeiten der ökonomischen Verwertung?

Talos ist eine Firma eines „Investoren“-Netzwerkes, dass auch in Finkenberg vor einigen Jahren Wohnungen von Frau Bergstedt ersteigert hat.

Der Besitz ging mittlerweile an die nächste Firma des Netzwerks (KPL-Immo). Damit erreichte die Verwahrlosung der Häuser eine neue Stufe.

Es ist zu befürchten, dass die weitere Ausquetschung des Wohnungsbestands mit noch krasseren Folgen für die Mieter verbunden ist


Kauf des Schuldtitels

der Sparkasse

zum halben Preis

Verzinsung des vollen Betrags

Erwirtschaf-tung des

Zahlbetrags

Ersteigerung zum Verkehrswert zzgl.

Der Höhe des Schuldtitels

Verwaltung der

Immobilie bei

minimalem Erhaltungs-aufwandWeiterverkauf

der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu

deutlich geringerem

Wert

Steuerl. Abschreibun

g der Verlusts

durch den Verkauf

Verwaltung der

Immobilie bei

minimalem Erhaltungsaufwand

Weiterverkauf der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu

deutlich geringerem

Wert

…

Pleite oder

Insolvenz


Das Dilemma ernsthafter Wohnungsunternehmen

• Der Verkehrswert liegt weit unter der (Schulden-)Belastung

• Die NRW-Bank ist gehalten, ihre Geldmittel wieder einzutreiben

• Der zweite Gläubiger im Grundbuch kann, wenn er mitsteigert, sein Gebot um den Betrag in Höhe der eigenen Schuldtitels aufstocken.

• Nach der Ersteigerung müsste ein seriöses Wohnungsunternehmen noch in der Lage sein, in die Substanz zu investieren.


Chorweiler braucht das Engagement der gesamten Stadtgesellschaft

• Der Stadtteil stellt einen wesentlichen Teil des Bestands an günstigem Wohnraum

• Der Stadtteil hat eine Funktion für die Integration. Dafür muss er gestärkt werden. Dies ist ein Teil des Kampfes gegen die Spaltung der Stadtgesellschaft.

• Die Einrichtung eines Sanierungsgebietes Chorweiler kann hier einen Beitrag leisten

• Die Mieterschaft in Chorweiler benötigt Stärkung und Unterstützung


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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