2020 / Q 1 – 2 Berlin...Anders als vor einem Jahr dominierten den Berliner Markt im 1.Halb- jahr 2020 klar Käufer und Verkäufer mit ausländischem Hintergrund. Der Anteil internationaler

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MarktberichtGewerbe | Investment

2020 / Q 1 – 2Berlin

www.grossmann-berger.de | Seite 2

Gewerbe | Investment Berlin 2020 / Q 1 – 2

Key Facts | Investment

3,46 Mrd. € | - 28 % ggü. Vorjahr

74 % | + 39 %-Punkte ggü. Vorjahr

Büro: 67 % | - 36 %-Punkte ggü. Vorjahr

Büro: 2,7 % | - 7 %-Punkte ggü. Vorjahr

Geschäftsh.: 2,8 % | - 3 %-Punkte ggü. Vorjahr

Logistik: 3,8 % | - 10 %-Punkte ggü. Vorjahr

entfielen auf die Größenklasse zwischen 26 bis 50 Mio. €, rund 25 % (875 Mio. €) auf Verkäufe mit Volumina zwischen 51 und 100 Mio. €. Das Größensegment über 100 Mio. € kam nur auf einen Anteil von 45 % (1,5 Mrd. €) und sank somit um 49 % im Vergleichszeitraum.Bei den bisher größten von Grossmann & Berger registrierten Ein-zeltransaktionen in der Bundeshauptstadt handelt es sich zum einen um die Zentrale von Vattenfall nahe des Nordbahnhofes (Chausseestraße 23; Teilmarkt Mitte), die Credit Suisse von Barings Real Estate Advisers erwarb. Die zweitgrößte Transaktion war das Quartier Schützenstraße (Zimmerstraße 67 – 69; Teilmarkt Mitte 1 a), welches vom Staatsfonds von Singapur für 194 Mio. € an Hender-son Park veräußert wurde. Auch der dritte Deal lag deutlich im drei-stelligen Millionenbereich. Die Projektentwicklungsabteilung der HIH verkaufte das „Zalando-Headquarter“ (Edith-Kiss-Straße 1; Teil-markt Friedrichshain) an HIH Real Estate GmbH Group.

„ Erwartungsgemäß hat sich das Transaktionsvolumen auf-grund der Corona-Pandemie im 2. Quartal deutlich redu-ziert. Wir gehen aber von einer Erholung für das 2. Halbjahr aus, da nun wieder mehr Produkt im Markt ist und die Anle-ger die gesammelten Gelder allokieren müssen. “ Holger Michaelis | Geschäftsführer

TransaktionsvolumenAnteilskauf der TLG / Aroundtown marktprägendDer Investmentmarkt in Berlin verzeichnete im 1. Halbjahr 2020 ein Minus von 28 % gegenüber dem Rekordwert des vergangenen Jah-res. Das Volumen der gehandelten Objekte stellt mit 3,46 Mrd. € aber immer noch das zweithöchste Ergebnis für einen Halbjahres-wert dar, der je in der Bundeshauptstadt gemessen wurde. Die Re-kordzahl ist aber vor allem auf den Kauf von rund 80 % der Anteile von TLG durch Aroundtown zurückzuführen, welcher allein ein Volu-men von rund 1,6 Mrd. € ausmachte. Ohne diesen Sondereffekt läge das Transaktionsvolumen bei 1,86 Mrd. €, einem Wert der zuletzt 2016 erzielt wurde. Im 2. Quartal wurden nur 860 Mio. € umgesetzt, was einem Wert entspricht, der zuletzt 2014 in einem 2. Quartal erreicht wurde. Nach Ansicht von Grossmann & Berger wird das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2020 voraussichtlich aber min-destens rund 6 Mrd. € erreichen, da bei vielen Investoren weiterhin Anlagedruck besteht und wieder verstärkt Produkte im Markt an-geboten werden.Mit dem Rückgang des Transaktionsvolumens in Berlin um 28 %, ging auch die Anzahl der Verkäufe um 19 % zurück. Statt 73 Ob-jekten im 1. Halbjahr 2019 wechselten ein Jahr später nur 59 Ob-jekte den Eigentümer. 23 % (792 Mio. €) des Transaktionsvolumens

Transaktionsvolumen Anteil ausländischer Investoren Stärkste Assetklasse NettospitzenrenditenHausvogteiplatz 10

5,0 7,3 6,8 11,1 2,6

Q 20,86

2016 2017 2018 2019 2020/Q1-2

Transaktionsvolumen2016 – 2020 / Q 1 – 2 | in Mrd. €

10-Jahres-Mittel (2010 – 2019):ca. 5,5 Mrd. €

Quelle: Grossmann & Berger GmbH



InvestionsobjekteInvestitionen abseits auch der ZentrenVier Teilmärkte – Mitte (30 %), Peripherie-Nord (13 %), Mitte 1 a (10 %) und Friedrichshain (10 %) – kamen auf zweistellige Anteile am Trans-aktionsvolumen. An dieser Verteilung hatten vor allem die Anteilsver-käufe der TLG und die drei größten Verkäufe einen wesentlichen Anteil. Während in Mitte vier Transaktionen mit einem Volumen von mindes-tens 100 Mio. € erfolgten (u. a. Chausseestraße 23) waren es im Teil-markt Peripherie-Nord nur zwei (Kulturbrauerei, Enter) und in Mitte 1 a, Kreuzberg und Friedrichshain jeweils nur eine. Dies zeigt, dass vor allem Produkte im CBD und innenstadtnahen Lagen mit entsprechender Mie-terbonität und Laufzeit von der aktuellen Nachfrage profitieren.Bei den Assetklassen kamen drei Anlageklassen auf zweistellige Antei-le am Verkaufsvolumen. Büro-Objekte sind dabei mit 66 % (2,3 Mrd. €) nach wie vor Spitzenreiter, was an den bereits benannten Großdeals (Chausseestraße 23, Enter, Quartier Schützestraße) sowie den Anteils-verkäufen der TLG lag. Durch den Verkauf des „Fachmarktzentrums am Adlergestell“ (TLG an Aroundtown) und den Verkauf des „Fachmarkt-zentrums Gesundbrunnen“ (CBRE Pan European Core Fund an von Hi-nes betreuten Spezialfonds) schob sich die Kategorie Einzelhandel mit einem Anteil von 10 % auf den zweiten Platz (336 Mio. €). Hinzu kommt die Kategorie der gemischt genutzten Objekte mit ebenfalls 10 % An-teilswert. Hier ist der Verkauf der Kulturbrauerei der anteilstreibende Faktor. Die übrigen Anlageklassen lagen zwischen 1 und 7 %.

RenditenRenditeuntergrenzen scheinen erreichtVerglichen mit dem Vorjahreszeitraum haben die Spitzenrenditen bei (Ver-)Käufen von Gewerbe-Immobilien in Berlin im 1. Halbjahr 2020 noch einmal leicht nachgegeben, nachdem sie im Verlauf des Jah-res 2019 vergleichsweise stabil waren. Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Objekte lag nunmehr noch bei 2,70 %. Bei Logistik-Immobilien gab sie um 40 Basis-Punkte auf nur noch 3,80 % nach, während sie bei Ge-schäftshäusern um 10 Basis-Punkte auf 2,80 % sank.

Käufer und VerkäuferWeiterhin internationale Akteure am ZugAnders als vor einem Jahr dominierten den Berliner Markt im 1. Halb-jahr 2020 klar Käufer und Verkäufer mit ausländischem Hintergrund. Der Anteil internationaler Käufer am Transaktionsvolumen lag bei 74 %, (2,6 Mrd. €), der Anteil von Verkäufern aus dem Ausland belief sich auf 71 % (2,4 Mrd. €). Auch hier ist die Ursache für die Verschiebung ge-genüber dem Vorjahr in den zahlreichen Großdeals auszumachen.Aufgrund der Anteilsverkäufe bei der Übernahme der TLG durch Aroundtown kamen die börsennotierten Immobilieninvestment-AGs so-wohl auf der Ankaufs- als auch auf der Verkaufsseite auf Spitzenwerte von 54 % (1,9 Mrd. €) bzw. 51 % (1,8 Mrd. €). Zu rund einem Fünftel kon-zentrierte sich das Ankaufsgeschehen in Berlin auf Offene Immobilien-publikumsfonds (661 Mio. €), Fondsmanager beteiligten sich mit 12 % (426 Mio. €) an den Ankäufen. Auf der Verkäuferseite erreichten die Pro-jektentwickler einen Anteil von 15 % (529 Mio. €), während die Versiche-rungen mit 8 % (208 Mio. €) auf dem nächsten Platz folgten.

AusblickAktueller Fokus auf Core-ObjekteDas sehr gute Halbjahresergebnis darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Akteure des Berliner Investmentmarktes kritischer bei ih-ren Ankäufen geworden sind und ohne die Übernahme der TLG durch Aroundtown das Halbjahresergebnis auf dem Niveau von 2014 gelegen hätte. Dennoch werden insbesondere solide Investments mit langfristi-gen Mietverträgen mit der Öffentlichen Hand in Kombination mit guten bis sehr guten Lagen im Jahresverlauf weiterhin auf ein hohes Interesse bei den Investoren stoßen, zumal der Anlagedruck vorhanden und die Zinsen weiterhin niedrig sind. Auf Basis des ersten Halbjahres erwarten wir bis zum Jahresende ein Transaktionsvolumen von rund 6 Mrd. € bei einer gleichzeitig stabilen Renditeentwicklung.

66%

10%

10%

7%3%

4%

Transaktionsvolumen2020 / Q 1 – 2 | nach Assetklassen

Mischnutzung

Hotel

SonstigeAndere

Einzelhandel

Büro


3,30

3,00 3,002,90

2,70

3,10

2,90 2,90 2,902,80

2016 2017 2018 2019 2020

Büro

Geschäfts häuser

Spitzenrenditen 2016 – 2020 / Q 1 – 2 | Nettoanfangsrendite* | in %


54%

19%

12%

6%4% 5%

Transaktionsvolumen2020 / Q 1 – 2 | nach Käufergruppen

Offene Immobilien- publikumsfonds

Spezialfonds

Private Anleger

Andere

Fondsmanager


Börsennotierte Immobilieninvest-

ment-AG/REIT

51%

15%

6%

6%

5%

17%

Transaktionsvolumen2020 / Q 1 – 2 | nach Verkäufergruppen

Börsennotierte Immobilieninvest-

ment-AG/REITProjektentwickler

Staatsfonds

Versicherungen

Andere Branchen

Fondsmanager




Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller

in Berlin getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrach-

teten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt

der Vertragsunterzeichnung („Signing“). Wohninvestment-Transaktionen werden im

Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt.

Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominieren-

den Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet.

Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst

den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrund-

stücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich

getrennten Immobilien.

Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die

für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie

mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird

als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmiet-

einnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Netto-

kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage).

GlossarDefinitionen Investmentmarkt

Bildnachweis:

Titel: Blick übers Kulturforum in Richtung City West, 2018; Seite 2: Hausvogtei-

platz 10 | © Grossmann & Berger GmbH Berlin.

alle Info-Grafiken: Grossmann & Berger Research

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Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker

Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann

Sitz Hamburg • Registergericht Hamburg Nr. B 25866

Ulrich DenkDiplom-Geograph | Investmentberater und ResearchTelefon: + 49 (0)30 / 202 953 21Mail: u.denk @ grossmann-berger.de

Was können wir für Sie tun?Unsere Analysen der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestand-teil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot.

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