2020.08.19 JLL EMEA Research - COVID-19 Impact ...€¦ · Der Lockdown hat tiefe Spuren hinterlassen 5 In allen europäischen Ländern gab es im Q2 einen massiven wirtschaftlichen

1

Fokus Investment

Der deutsche Immobilienmarkt im Spannungsfeld des Weltgeschehens

23. September 2020

Jörg RitterGeschäftsführender Direktor

© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2

Globale Risiken

war da noch was außerhalb von Corona?

Welches sind die drei größten

Risiken

für die globale Wirtschaft

in den nächsten zwei Jahren?

NEIN

außer ein bisschen Brexit und

Fortbestehen der

Handelskonflikte


Stimmungslage isteher vorsichtig

Sind die Einschätzungen

für die globale Wirtschafts-

entwicklung der nächsten

zwei Jahre optimistischer

oder pessimistischer geworden?


Hoffnung auf den wissenschaftlichen Fortschritt

Welches sind die drei größten

Chancen für die globale Wirtschaft

in den nächsten zwei Jahren?

© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

0

10

20

30

40

50

60

UK Germany France Italy Spain

Composite PMI

Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0GDP % QoQ

Q1 Q2

Aber: das Schlimmste liegt hinter uns…. hoffentlich

Der Lockdown hat tiefe Spuren hinterlassen

5

In allen europäischen Ländern gab es im Q2

einen massiven wirtschaftlichen Einbruch

Seit dem Tiefpunkt im April verbessern sich

die Einschätzungen von Monat zu Monat

Quelle: Eurostat; Markit PMIs


Positiver Ausblick unter großer Unsicherheit

6

Quelle: Consensus Forecasts,

August 2020. * Germany, USA,

Canada & Sweden. Die Prognosen sind mit großer Unsicherheit behaftet.

Eine vollständige Erholung wird in den meisten Ländern frühestens 2022 erfolgen

-11,7-10,2 -9,9 -9,6

-7,9-6,4 -6,1 -5,7 -5,6

-5,3 -5,2 -4,6 -4,4

6,95,7 6,4

7,25,7 5,3 5,0

3,8 4,42,5

4,0 3,7 3,1

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

2020

2021

BIP-Prognosen: Median und Spannen (% p.a.)

Nur einzelne Länder* dürften vor dem Ende 2022 wieder auf

Vor-Krisen-Niveau angelangt sein.


102,2100,9

102,5

104,8

98,998,0

70

75

80

85

90

95

100

105

Euro Area UK Germany France Italy Spain

Einzelhandelsumsatz-Index EU(Jan. 2020 = 100)

Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20

Konsum ist ein wesentlicher Faktoreiner schnellen Erholung

7

Quelle: Refinitiv

Europaweit sind die

Einzelhandelsumsätze nach einem

starken Einbruch

wieder annähernd auf

Vor-Krisen-Niveau angestiegen

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Prognose

1 Jahr 3 Jahre

Beschäftigung Anzahl der Erwerbstätigen

LöhneHöhe des verfügbaren

Einkommens

Sparquote/

Private Darlehen

Konsumentenkredite vs

höherer Sparneigung

kompensieren sich

Vertrauen Konsumbereitschaft

Andere Wege des

Konsums

Außerhalb von

Einzelhandels-immobilien

8

Aber: Die Erholungwird Zeit benötigen

Quelle: Refinitiv

Die Einzelhandelsumsätze

haben sich erholt,

aber die Treiber der

Konsumausgaben sind vielfältig

© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved l For Internal use & use with Clients only 9

Es fließt weiterhin sehr viel Kapital nach Europa

Global

Asien-Pazifik

Amerika

Europa

Naher Osten

0.9

2.6

1.0

0.7

0.8

0.6

1.1

4.18.6

8.8

11.9

8.1

Globale Kapitalquellen

Investoren, deren Kapital aus mehreren Regionen stammt

0.1

0.9

1.0

2.2

8.7

2.3

5.4

0.2

0.4

Source: JLL

5.4

6.3

Inter-Regionale Kapitalflüsse H1 2020


468

215

161

92

453

231

133

89

321

145 116

60

0

100

200

300

400

500

Global Amerika EMEA Asien-Pazifik

H1 2018 H1 2019 H1 2020

Immobilienmärkte sind nicht immun

10

Mrd

. U

SD

H1 2020 vs H1 2019

-29%

H1 2020 vs H1 2019

-37%

H1 2020 vs H1 2019

-13%H1 2020 vs H1 2019

-32%

Transaktionsvolumen H1 2018 - H1 2020


0 20 40 60 80 100 120 140 160 180

Mixed Use

Alternatives

Healthcare

Hotel

Retail

Industrial

Multifamily

Office

H1 2020 H1 2019

-34%

-50%

1%

-22%

-57%

-24%

-13%

-33%

Mrd. €

Defensive Sektorenschlagen sich deutlich besser

11


Investments in Logistik- und Wohnimmobilienstützen die Märkte in EMEA

Anteil der Sektoren am

gesamten Transaktionsvolumen

H1 2020 im Vergleich zum

Zehnjahresdurchschnitt (2010-2019)

Zehnjahresdurchschnitt

40

Mrd

. €

94

Mrd

. €

(G

esa

mtja

hr)

13

44

14

22

6 16

27

38


Immobilien bleibeneine gesuchte Assetklasse

13

Quelle: Preqin, Juli 2020

$88

0

20

40

60

80

100

120

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Ju

l 2

0

Mrd

. $

“Dry Powder” in EuropaNeue Fonds in Europa

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

0

20

40

60

80

100

120

140

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

201

9

202

0 Y

TD

Mrd

. $

Aggregate Capital Raised ($US billions)No. of Funds

Kapital (Mrd. $)

Anzahl der Fonds


92

43

575

341

0

100

200

300

400

500

600

TransaktionsvolumenImmobilien 2019

TransaktionsvolumenImmobilien H1 2020

bis unter 2 Jahre 2 bis unter 4 Jahre

14

Der Kapitalanlagedruck ist groß

Rückzahlungen aus auslaufenden

Staatsanleihen müssen neu

investiert werden

Auslaufende 10-jährige Staatsanleihen

Quelle: Deutsche Bundesbank, JLL

Mrd. €

Anleihen der öffentlichen Hand nach Restlaufzeit,

Stand Juni 2020


-1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1990 Q2 1993 Q2 1996 Q2 1999 Q2 2002 Q2 2005 Q2 2008 Q2 2011 Q2 2014 Q2 2017 Q2 2020 Q2

Bürospitzenrendite* High Street Spitzenrendite*Umlaufrendite langfristiger Staatsanleihen Deutschland Inflationsrate DeutschlandLogistikspitzenrendite*

* Durchschnittliche Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) für die Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,

Hamburg und München

%

Stand: Juli 2020Quelle: JLL, Oxford Economics

Zinsen weiter im negativen Bereich

Büro- und High Street Spitzenrendite, Staatsanleihen und Inflation


Transaktionsvolumen (gesamt) in Deutschland

Die Dynamik am Investmentmarkt trotz Lock Down noch immer stark

1423

3036

48 53

8067 73

7991

70

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 P

Mrd. Euro


14

-1

-4

-9

-51

-62

-70 -40 -10 20

Mischnutzung

Living

Logistik

Retail

Büro

Hotel

% 2020 zu 2019


37,0840%

21,8124%

10,9912%

6,838%

9,2010%

5,896%

2019: 91,8 Mrd. Euro

Büro Living Einzelhandel Logistik-Industrie Mischnutzung andere*

9,4322%

14,7135%

6,0114%

3,839%

6,7416%

1,824%

H1 2020: 42,5 Mrd. Euro

17

Risikoärmere Assets stark nachgefragt

Transaktionsvolumen (gesamt) in Deutschland

* Hotels, Grundstücke, SpezialimmobilienStand: Juli 2020

Quelle: JLL


15,4 17,2

25,1

34,2

27,9

14,6

0

5

10

15

20

25

30

35

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

2019 2020

Mrd. Euro

Transaktionsvolumen in Mrd. Euro


0 20 40 60 80

H1 20

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

18

Im dritten Jahr in Folge unter 40 %

%

38 %

15 %11 %

10 %

5 %

5 %

4 %3 %

10 %

Israel USA FrankreichUK Schweiz Luxemburgglobal Russland andere

H1 2020

16,6 Mrd. €


Stand: Juli 2020Quelle: JLL

Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen in Deutschland


Die Investoren passen sich den geänderten Umständen an

19

Quelle: UIR, August 2020

Angaben zum Investmentstil in Prozent der Befragten


Klimaverträgeliche Investitionen und Core-Immobilienrücken in den Fokus institutioneller Investoren

Quelle: UIR, August 2020

• Sicherheit

• Nachhaltigkeit

• Rückzug in die

„eigenen vier Wände“

© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 21

Fazit

• Die Kapitalmärkte erwarten eine rasche gesamtwirtschaftliche Erholung – diese Annahme ist

nicht frei von Risiken

• Deutschland erweist sich als robuster Investitionsstandort

ungeachtet aktueller globaler Wachstumsschwächen

• Der Kapitaldruck der Investoren bleibt auch in den nächsten Jahren

bestehen, zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen ist das

die Treibfeder für Immobilien-Investments

• Die Preisbildung ist eine Wette auf eine rasche

gesamtwirtschaftliche Erholung und damit mittel-

und langfristig stabile Nutzermärkte

• Risiken werden eher gemieden - der Fokus

richtet sich mehr und mehr auf vermeintlich

krisenresistente Assets (Living, Logistik, Core – Offices, Lebensmittel)

• Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien bleibt

das Umfeld bis weit ins nächste Jahr hinein herausfordernd


Neue Investitionsstandorte?


• Dem Urbanisierungstrend könnte

die Dynamik entzogen werden

• Gute ÖPNV-Anbindung bleibt

wichtiger Standortfaktor

• Wenn B: Erschließung neuer

Bürolagen?

• „Social Distancing“ hält Einzug in

Büroflächenstrategien,

Verdichtung nimmt ab - steigende

Flächenkennziffern

• Home Office wird Teil der

Unternehmensstrategie


Home Offices sind kein InvestmentproduktDrei Szenarien für den Büromarkt


•

•

•

Home, sweet home Let’s get togetherBack to business

•

•

•

•

•

•


Einzelhandelsmarkt: Der dreifache Tsunami – Strukturwandel, Digitalisierung und Covid-19

Gewinner: Lebensmittelgeankerte Fachmarktprodukte

Geschäftshäuser Top 20 Standorte hohes regionales Interesse

Pricing auf Pre-Corona-Level

Shopping Center Transaktionen on-hold

24

2,5

3,5

4,5

5,5

6,5

7,5

8,5

2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

%

Geschäftshäuser Shopping Center

Fachmarktzentren Fachmärkte

Prognose

Spitzenrenditen in den Big 7


Droht ein Ladensterben? –Omnichannel wichtiger denn je


Strategic restructuring of retailer portfolios underwayE-commerce


For internal use and use with clients only

25

Source: CRR, Oxford Economics, Statista, JLL

Internet Sales as a Share of Total Retail Sales

26,2%

19,9%

14,3%13,1%

12,1%

9,9%

6,6% 6,0% 5,9% 5,8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2019 2020 2021

% values show the forecast

share of internet sales for 2020.

Uncertain outlook due to potential COVID-19

outbreaks and downside economic risks.

Retail spending in physical stores is most at

risk due to the online sales channel or

erosion of disposable income.

Increased efforts to boost omni-channel

capabilities right-sizing of store potfolios.


Online Sales Growth Europe by Operator Type


Internet Sales as a Share of Total Retail Sales

Online sales growth remains elevated from pre COVID-19 levels

Source: CCInsights, OEF, CRR, Statista (July 2020)

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

05Jan

19Jan

02Feb

16Feb

01Mrz

15Mrz

29Mrz

12Apr

26Apr

10Mai

24Mai

07Jun

21Jun

05Jul

19Jul

Cha

nge

(Y

ea

r-o

n-Y

ea

r)

Brick-and-Mortar Retailers Pure E-Commerce Retailers

22,9%

18,2%

13,5%

11,2%

7,3%6,6%

5,9% 5,5% 5,1%

0%

5%

10%

15%

20%

25%2019 2020 2021

% values show the forecast

share of internet sales for 2020.


Logistik: ein „Gewinner“ der Krise?

Pricing stabil und teilweise höher als vor Corona

Geringe Mietausfälle

Hohe Nachfrage nach citynaher Logistik (Urban Logistik)

Aber: Supply Chain ist nach wie kritisch

27

Nutzernachfrage: E-commerce und Lebensmittel vs Produktion und Export

500

1000

1500

2000

2500

2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

€/m²

Berlin Düsseldorf Frankfurt

Hamburg München

PrognoseSpitzenkapitalwerte



Living: Stabilitätsanker

Fast alle Marktteilnehmer sehen stabile Nachfrage nach Wohnraum

Deals mit klarem Fokus auf Mittelstand stark nachgefragt – Pricing stabil

Kapital aus Deutschland bleibt dominante Herkunft (87%)

Pflegeheime mit starken operativen Hindernissen, aber hoher Nachfrage

Bewohner mit stärkerem Fokus auf Komfort

Neubaumieten mit Rückgang seit

Ende letzten Jahres, seit Februar mit

geschwächten Rückgang – bisher kein

Effekt durch Covid-19 28© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

25,72

16,68 16,7921,41 21,81

14,71

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

2015 2016 2017 2018 2019 H1 2020

Mrd. Euro

Transaktionsvolumen in Mrd. Euro

50%

36%

8%2%0%2%2%

2019: 21.81 Mrd. Euro

Mehrfamilienhaus Wohn- und Geschäftshaus Senioren- und PflegeheimApartmenthaus Kliniken Studenten-WohnanlageWohnhochhaus

30%

59%

9%1%0%1%0%

H1 2020: 14.71 Mrd. Euro


Urbanisierung verliert an DynamikAusdehnung der regionalen Wohnnachfrage


Zeit

Segm

ent

Inland

Business

Inland

Freizeit

Ausland

Business

MICE

Konferenz

Ausland

Freizeit

30

Das Umfeld für Hotelinvestments bleibt schwierigInländischer Geschäfts- und Freizeittourismus im Vorteil


Hotels: besonders schnell und stark betroffen

Neben Mietstundung vs. Erlass, auch Diskussion zu Vertragsverlängerungen und Inanspruchnahme von Garantien

Steigende Bedeutung von Kreditwürdigkeit und Markenstärke der Betreiber

Nach Schließung, Cashflow-, und Working Capital Management, nun Fokus auf Re-Opening

Steigende Buchungsanfragen, auch für Konferenzhotels

Liquidität vorhanden; Prozesse pausieren bzw. dauern länger; strategische Transaktionen laufen weiter

Seit März 2020 auch neue Deals im Markt,

Aussage zu tatsächlich realisierten

Preisabschlägen noch offen31

0%

-27%

33%

1%

-14%

6%1%

-37%

41%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2019 2020 2021

% C

ha

nge

Average RevPAR % change across European markets

Occ ADR RevPAR



Fazit

Office• Investment: Transactions not already in the late stages of

execution are being put on hold or being pushed back

• Occupier: Sentiment has not materially shifted for larger

corporate occupiers.

• Flexible: Coworking brands operating dense, open plan, ‘hot

desk’ formats with short term contracts are most at risk.

Hospitality• Investment: Significant dry powder on the side-lines

wanting to enter the sector

• Occupier: Focus on closing hotels across Europe as they

work towards managing cash flow and working capital

• Lease Agreements: Hotel operators who have leased

agreements across Europe have been seeking rent free

periods from Landlords for up to 80% of the rent.

Retail• Investment: The riskier private equity investors are circling

owners and assets that may become distressed in the

coming months.

• Occupier: Frequent discussions are being held with

tenants to soften the blow and get them through the worst.

• Tax Relief: Countries are offering tax deferral and tax

relief options

Living• Investment: Living sectors have a strong history of

counter-cyclical performance and investors are unlikely to

sell off exposure to the sector

• Occupier: Income streams are expected to remain broadly

strong for Living assets, with multifamily expected to see

the best performance and minimal changes to

occupancy levels

• New Supply: Construction of schemes may be delayed

due to a lack of labour and supply chain distruptions

Industrial & logistics• Investment: The investment market remains

cautious and clients are reviewing their

requirements, although remain highly committed

• Occupier: Occupiers are shelfing their property

requirements at least until the epidemic has

been contained

• E-commerce: Certain e-commerce retailers will see

strong demand, as consumers shop online more

rather than at shops

Documents

2020.08.19 JLL EMEA Research - COVID-19 Impact ...€¦ · Der Lockdown hat tiefe Spuren hinterlassen 5 In allen europäischen Ländern gab es im Q2 einen massiven wirtschaftlichen