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Immobilien Sicherheit Grundstückeigentümer: Haftungsfragen

Schweizer Immobiliengespräche 30. Juni 2011 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner

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Inhalt

•  Eigentümerrisiken – Normen •  Haftungsgrundlagen •  Werkeigentümerhaftung •  Grundeigentümerhaftung •  Fallbeispiele •  Einzelfragen •  Fazit

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Eigentümerrisiken - Normen

SIA 2018 Feuer

BauAV Wasser

WBG

Schnee und Eis

Erdbeben Boden Bäume

Haus Strasse Bauen

Handwerker

Einbruch Nachbar

Besucher

PBG

Baugrube

SIA 260

Gesundheit

AltlV

USG

ZGB 684f.

Immissionen

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Haftungsgrundlagen

•  Vertragliche Haftung •  Ausservertragliche Haftung

–  Verschuldenshaftung (OR 41) –  Kausalhaftung

Werkeigentümerhaftung (OR 58) Grundeigentümerhaftung (ZGB 679)

•  Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit) •  Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229

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Werkeigentümerhaftung (1/2)

•  Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

•  Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes -  Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte

oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung) -  Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt

•  Sicherungspflicht •  Kein Verschulden erforderlich

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Werkeigentümerhaftung (2/2)

•  Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang à ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?

•  à Schadenersatz •  Wegbedingung der Haftung? •  Rückgriff •  Öffentliche Strassen und Wege?

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Grundeigentümerhaftung

•  Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

•  Ursache: ZGB 684 (übermässige Immissionen) und ZGB 685 (schädigende Grabungen und Bauten)

•  Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen •  Berechtigter: «Nachbar» •  à Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung •  Kein Verschulden erforderlich •  Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang à

höhere Gewalt)

•  Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?

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Fallbeispiel 1 (1/2)

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Fallbeispiel 1 (2/2)

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Fallbeispiel 2

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Fallbeispiel 3

Naturgefahrenkartierung

Rot: erhebliche Gefährdung Blau: mittlere Gefährdung Gelb: geringe Gefährdung

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Einzelfragen

•  Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018)

•  Haftung der Planer und Unternehmer –  Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364) –  Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich) –  Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229

•  Versicherungen –  Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung,

Eigentümerhaftplicht –  Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube

•  Verhältnis: Vermieter – Mieter

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Fazit

•  Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt •  Hohes Sicherheitsbedürfnis à Regulierungsdichte nimmt zu •  Regulierung à Verantwortung für den Grundeigentümer •  Verantwortung à erhebliche Haftungsrisiken •  Sorgfalt und Vorsicht •  Liegenschaftsunterhalt wichtig •  Mandatierung von Dritten à Experten •  Genügender Versicherungsschutz •  à Kosten

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Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanwälte Utoquai 37, 8008 Zürich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail orappold@gloor-sieger.ch Homepage www.gloor-sieger.ch