29. Schweizer Immobiliengespräch 09/10

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

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Herzlich willkommen zum 29. Schweizer Immobiliengespräch


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Heutiges tHema

Auslandsimmobilien – Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen?


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Moderation

Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter iFZ, Hochschule Luzern / Velia immobilien aG


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Dr. John Davidson Forschungsleiter „immobilien“, Hochschule Luzern

Dr. John Davidson, CAIA

Auslandimmobilien: Lohnt sich eine internationale Diversifikation?

Immobiliengespräche26. August 2010

Folie 2 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson

- Hochschule Luzern/IFZ

- Pensionskassenallokation

- Studien zur internationalen Diversifikation

- Gründe für fehlende Diversifikation

- Welches sind die Investitionsmöglichkeiten

- Fazit

Agenda


IFZ – ein Kompetenzzentrum der HS Luzern

- Führendes Fachhochschulinstitut in der Schweiz im Bereich Finance

- Angebot im Bereich Immobilien:

IFZwww.hslu.ch/immobilien

Technik und Architekturwww.hslu.ch/immobilien

– BSc BA Immobilien

– MSc Banking & Finance:

Wahlmodul: Real Estate

– MAS Immobilienmanagement:

Start 6. Lehrgang im September 2010

– Seminare / Tagungen

– Projekte / Publikationen

– Diverse Forschungsprojekte

– CAS Immobilienbewertung

– MAS/DAS Bauökonomie

– CAS Projektmanager Bau

– Seminare/Tagungen

– Projekte/Publikationen

– Diverse Forschungsprojekte


Allokation von Schweizer Pensionskassen

Source: Credit Suisse Pensionskassenindex

Immobilien

CS-PK Index 2Q 2010: Immobilien-Anlagen erreichen einen Höchststand von 19.9%!


Allokation von Schweizer Pensionskassen

Source: Lusenti & Partners, 13. Swiss Institiutional Survey

~20 %

< 0.2 %


Diversifikationsmöglichkeiten bei Immobilien

Strategische Entscheidungen:

Europe

US

Asia

Core

Core Plus

Value Add

Opportunistic

Office

Retail

Industrial

Residential

Others

GeographicAllocation

SectorAllocation

InvestmentStyle

Real EstateInvestment

Direct

Private EquityIndirect

Public Equity

Public Debt

Private Debt

InvestmentVehicle

Impact on Risk/Return!


Auswirkungen internationaler DiversifikationStudie 1: Pacific Star / Henley Business School (2009)

Studie Resultate

Pacific Star Europe/Henley Business School (2009)

Asset Allokation für globalen Immobilien-DachfondsInvestment-Stil: Core PlusParameterschätzung: Total Returns, Standardabweichung, KorrelationIndex-Auswahl u.a. IPD, NCREIF, JLLOptimale Allokation: Europa 40%, Amerika 30%, Asien 30%

Source: Pacific Star Europe /Henlye Business School


Kritische Hinterfragung von Diversifikationsstudien

Total RE Market

Americas45%

Asia24% Europe

31%

GDP

Americas42%

Asia26% Europe

32%

Population

Americas17%

Asia70%

Europe13%

- Aktuelle Daten: Welche Zeitreihe wird berücksichtigt?

- Welcher Index/Risikoprofil wird berücksichtigt? (Direct/Indirect, Listed/Non-listed, Core/Opportunistic)

- Demographische Entwicklung, Zu-/Abwanderung und Urbanisierung

- Wirtschaftswachstum, Währung, etc.

Source: Morgan Stanley


- Gute und stabile Performance von Schweizer Immobilienanlagen in den letzten Jahren („Don‘t change a winning team!“)

- Schweizer Institutionelle haben schlechte Erfahrungen gemacht mit internationalen Immobilienanlagen

- Bis 2009 gemäss BVV geringe internationale Allokation möglich (5%)

- Organisatorische Zuteilung („Wer ist zuständig?“)

- Anlageuniversum am entwickeln („Junger Markt“) und Track Recordüber längere Periode fehlt teilweise

- Welches ist die richtige Strategie und welches sind die passenden Investitionsvehikel?

- Auswahlprozess für indirekte Immobilienanlagen unterscheidet sich von direkten Immobilienanlagen deutlich

Gründe für fehlende internationale Diversifikation bei Schweizer Pensionskassen


Investitionsmöglichkeiten bei ImmobilienQuadrantenmodell

Know How bei indirekten Anlagen:

- Beurteilung Investmentstrategie und Gebühren

- Team

- Track Record

- Marktbeurteilung

Private Public

Equity

Private Equity • Direkt• Indirekt

Public Equity• Investitionen in börsenkotierte

Immobiliengesellschaften

Debt

Private Debt• Direkt (Hypotheken, Mezzanine)• Indirekt Investments über z.B.

Private Equity Real Estate Funds

Public Debt• Investitionen in kotierte

Immobilien- und Hypothekaranlagen (ABS, MBS, CMBS, usw. )


- Studien zeigen positive Diversifikationsaspekte

- Internationale Diversifikation ist eine Frage der Zeit

- Langfristige Strategie und Know How für internationale indirekte Immobilienstrategie ist zentral bei der Auswahl indirekter Anlagen

Fazit


Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

www.hslu.ch/immobilien


Contact Details

Dr. John DavidsonPrivate Equity and Private Equity Real EstateLucerne University of Applied Sciences and ArtsTel: +41 79 357 7720

E-mail: [email protected]

Occupations2009 – to date - Lucerne University of Applied Sciences and Arts, Lecturer

and Project Manager, Head of Program in Real Estate and Private Equity in MSc Banking & Finance

- Member of Independent Investment Committee of a Real Estate, Private Equity and Infrastructure FoF

2005 – 2009 Swiss Re, Vice President, Investment Professional in Indirect Real Estate Private Equity, Zurich

2002 - 2005 UBS Global Asset Management, Alternative Funds Advisory, Analyst in the private equity team in Zurich

Education2009 CAIA, successful completed CAIA LEVEL I and CAIA Level II exams2002 - 2005 Ph.D. program at the University of Zürich; Theme:

MBO with Private Equity, published Haupt Verlag1996 - 2000 Master degree in management, finance and management

accounting at the University of Zurich (magna cum laude)


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Daniel Tochtermannglobal Head of real estate acquisition and sales, Credit suisse

Produced by: Name Surname Date: 03.11.2005 Slide 1

Credit Suisse Real Estate Asset Management

Globale Immobilienmärktefür DirektanlagenImmobiliengespräche, Kongresshaus Zürich

Date: 26. August 2010Daniel Tochtermann, Managing DirectorGlobal Head of Real Estate Acquisition and Sales

Asset Management

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 2

CS Real Estate Asset Management – Globale Plattform

180 Real Estate Professionals

Ca. CHF 32 Mrd. AuM Direktinvestitionen

1200 Liegenschaften

18 Länder

Globale Plattform

Sydney

Washington

Paris

London

Zürich


Core

Core Plus

Value-Add

Opportunistic

Risk

Ret

urn

Breite Palette von Immobilienanlageprodukten

“Core” (ca. 80%)

Satellite (ca. 20%)

Risiko-Ertrags-Strukturen bei Immobilieninvestitionen

IRR: 4%-7%FK: 0%-60%

IRR: 7%-12%FK: 30%-70%

IRR: > 12%FK: > 70%

- Long term investment

- Stable cash flow

- Low vacancy rate

- Capital gains / cash flow

- Leasing risks

- Development

- Distressed Assets

- Spec development

- Capital gains

Cash

Bonds

PrivateEquity

Quellle: INREV / Credit Suisse


Marktcharakteristika

-- -- ------ --hochkurzValue-- ---- / +China

+++++++++hochkurzValue+++++Singapur

+++-- -- --+++tiefmittel/lang

CPI

Cash+++Oe

++++++++mittel/hochlangC/V++++++UK

+++++++mittelmittel/lang

CPI

C/V++++++US

Kapital-

verkehr

SteuernRechtVolatilitätLeasingCash vs

Value

LiquiditätTrans-

parenz

Markt

Quellle: Credit Suisse


Ein heuristisches Modell zur Analyse von Immobilienmärkten

Quelle: The real estate system: Commercial real estate analysis and investments, Geltner / Miller 2001

Supply Demand

Rents

NOI / Cash flow

Cap rate

Market value

Supply

DemandConstructionCost + land

Profitability

DevelopmentIndustry

Space Market

Asset Market

Local / nationaleconomy

Forecast / Future

Capital Markets


Reale Renditen sind praktisch bei Null – Beispiel USA

-0.5

0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

Jan 07 Jul 07 Jan 08 Jul 08 Jan 09 Jul 09 Jan 10 Jul 10

5-year real yieldfrom TIPS

%

Source: Bloomberg, Credit Suisse / IDCLast data point: 14/8/2010


Globale Emissionen von MBS 2005-2009

Quellle: Bank of England


Anlageklassen im Vergleich

Quelle: Datastream, Credit Suisse AG


Discount zu NAV 1989-2010 (EPRA): Europa ex. UK

-60.0%

-50.0%

-40.0%

-30.0%

-20.0%

-10.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

29.1

2.19

89

29.1

2.19

91

29.1

2.19

93

29.1

2.19

95

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97

29.1

2.19

99

29.1

2.20

01

29.1

2.20

03

29.1

2.20

05

29.1

2.20

07

29.1

2.20

09

Quelle: EPRA / Credit Suisse


Konjunkturelle Entwicklung als „Driver“ der direkten Anlagemärkte

2008 2009E 2010E 2011E

Global 2.9 -0.5 4.6 4.4

USA 0.4 -2.4 3.0 2.8

Kanada 0.4 -2.5 3.5 2.9

Lateinamerika 4.3 -1.9 5.5 4.1

Chile 3.7 -1.5 4.2 5.4

Mexiko 1.5 -6.5 4.4 3.2

Euro-16 0.4 -4.1 1.5 2.5

Deutschland 1.0 -4.9 2.3 3.3

Niederlande 1.9 -3.9 2.3 3.5

Grossbritannien 0.6 -4.9 1.5 2.5

Schweiz 1.8 -1.5 1.8 1.2

Japan -1.2 -5.2 2.9 1.0

Asien ohne Japan 7.0 6.2 8.6 7.6

China 9.6 9.1 9.7 8.8

Indien 6.7 7.4 8.3 8.3

Singapur 1.8 -1.3 10.0 5.0

Australien 2.4 1.3 3.2 3.4

Reales BIP-Wachstum in %

-5

-3

0

3

5

8

10

13

15

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009E2011E

USA Deutschland Grossbritannien

China Japan Global

BIP-Wachstum in %

Quelle: Datastream / Credit Suisse


Widersprüchliche InformationenMedia-Review 22/08/2010

Entwicklungsmarkt

Anlagemarkt

Flächenmarkt

Kapitalmarkt

„S&P to downgrade homebuilder“

„Hong Kong auctiondefies expectation“

„CIC seeks HarvardReal Estate Portfolio“

„Rebounding leasingactivity…“

„… but companiestaking less space“

„Dürre Aussichten:Immo-Fonds dras-tisch abgewertet“

Quellen: EU Property Magazine, WSJ, Immobilienzeitung, Financial Times

„Stocks fall as reco-very fears weigh“

„Interest ratesremain low“


Globale Handelsvolumen

Quelle: Jones Lang LaSalle


Büromärkte Europa – Absorption von Büroflächen erholt sich erst mit Zeitverzögerung auf die Konjunktur

Quelle: Credit Suisse, PMA

-6'000

-4'000

-2'000

0

2'000

4'000

6'000

8'000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

Absorption Fertigstellung Mietpreisveränderung (in %) Leerstand (in %)

in Tausend m2 Leerstand / Preisveränderung in %


Büromärkte Asien – Absorption und Fertigstellung ist stark getrieben von den chinesischen Märkten

-2'500

-2'000

-1'500

-1'000

-500

0

500

1'000

1'500

2'000

2'500

3'000

3'500

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%





Büromärkte USA – Erholung der Märkte erst 2011/12

-8'000

-6'000

-4'000

-2'000

0

2'000

4'000

6'000

8'000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20





Einflussfaktoren der Preisentwicklung

Ertragswachstum

Ungleichgewicht zwischenAngebot / Nachfrage auf dem Flächenmarkt

Leerstände, Entwicklungstätigkeit, … / Wirtschaftliches Wachstum,Arbeitsplatzentwicklung, Konsu-mentenstimmung/verfügbares Einkommen …

Zinsänderung

(Kapitalisierung/Diskontierung)

Erwartung an steigende Erträge (Mieten)Rendite anderer Asset-KlassenUngleichgewicht zwischenAngebot / Nachfrage auf dem Investitionsmarkt

Entwicklung der Immobilienpreise

Sao Paolo


Seien Sie selektiv!...

…mit Blick auf:Regionale ökonomische EntwicklungenRisiko-ProfileMärkte und SegmenteAnlagegefässe: Fonds (offen / geschlossen), REITS, Gesellschaften…Qualität des Managements / Track record

Marktposition (Qualität des Portfolios, Höhe der Mieten im Vergleich zum Markt, Laufzeiten der Mietverträge, Leerstände, Kosten…)Prämie / DiscountBilanzstärke

Singapur


Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und / oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Beizug eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird.

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Ulrich Kaluscha managing director 4iP management ag

26. August 2010

Schweizer Immobiliengespräch

Auslandsimmobilien: Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen?

1134 | 26. August 2010 | Seite 2 4IP Management AG

Agenda

1. 4IP Management AG

2. Auslandsinvestments in Immobilien

3. Indirekte Immobilienanlagen• Real Estate Securities• Real Estate Private Equity / Fund of Funds

4. Zusammenfassung


4IP Management AG

• Die 4IP Management AG wurde Mitte 2008 gegründet und hat das zu diesem Zeitpunkt bereits seit zwei Jahren bestehende Investment-/Asset-Management-Geschäft von Sal. Oppenheim Corporate Finance übernommen.

• 4IP berät unabhängig Investoren bei ihrem welt-weiten Investment in indirekten Immobilienanlagen und ist gleichzeitig als Investment Manager tätig.

• Der Fokus liegt dabei im Bereich institutioneller Anleger, wobei die Struktur von 4IP es erlaubt, dass Investoren aus verschiedenen geografischen Regionen Zugang zur Expertise haben.

Business Fokussierter Investment Ansatz

4IP ist in der Lage massgeschneiderte indirekte Immobilien-Exposures aufzubauen

Real Estate Private Equity Team Real Estate Securities TeamKnowledge

Sharing

MitarbeiterMitarbeiter

DatabaseDatabase

Risk Management

Analyse geprägt durch:

• Tiefgreifende Details der einzelnen

Immobilien

• Bewertung aufgrund von

Transaktionen im Markt

• Fondmanagementtrends

• Durchschnittlich 8-jähriger

Anlagehorizont

Analyse geprägt durch:

• Täglicher Renditespiegel der gelisteten Immobilien-Unternehmen

• Hohe Informationstransparenz

• Breiter Überblick und Vergleich von Peers

• Durchschnittlich 2-jähriger Anlagehorizont

Marktkontakte

Assets under Management:

Non-Listed: € 146 Mio.Listed: € 34 Mio.

1. 4IP MANAGEMENT AG


4IP Investment Platform

Fund of Funds

Separate AccountsTailored Solutions

4IP Real Estate Securities

Real Estate Baskets

Separate Accounts Tailored Solutions

4IP FoF Europe

4IP FoF America (Pipeline)

4IP FoF Asia (Pipeline)

4IP FoF with specific investment themes

Non listedReal Estate Funds

Listed Real Estate Securities


4IP Speedboat (Pipeline)

Advisory


Immobilien Investment Universum

DIREKT INDIREKT

NON-LISTEDLISTED

IMMOBILIENINVESTMENT UNIVERSUM

NON-TRADITIONAL

Real Estate Securities

- REITS

- Real Estate OperatingCompanies (REOCS)

Private Equity Funds

Real Estate Fund of Funds

Structured Products

Hedge Funds

Derivatives



Agenda




4. Zusammenfassung


Direkt Indirekt

Schweiz

Ausland

Ausgangslage

Welche „Aufgaben“ haben Auslandsinvestitionen in Immobilien im Gesamtportfolio?Welche Charakteristika haben die einzelnen Anlagevehikel?

2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN

listed non-listed

Aktueller Fokus von

Schweizer Immobilieninvestoren

Private EquityFunds

RE Fund ofFunds


Motivation für Auslandsinvestments in Immobilien

XXX


• Strategiebeispiel APG

• Das gesamte Portfolio in zwei Sub-Portfolios getrennt: „Ausschüttung“ und „Wertzuwachs“

• Aufgabe des nationalen direkten Immobilienportfolios: Ausschüttung sicherstellen

• Aufgabe des internationalen indirekten Immobilienportfolios: Wertzuwachs generieren

• Diversifikation

• Geographie, Nutzungsart, Investment-Stil, Liquidität

• Wirtschaftszyklen (CH vs. EU vs. Asien)

• Mangelnde Möglichkeiten das nationale Portfolio auszubauen

• Nutzen von Marktchancen

• Aktuelle Marktsituation mit „motivated seller“ ermöglichen interessante Einstiegschancen

• Investieren in langfristige Trends (Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftswachstum)

• Immobilienmärkte werden transparenter (vgl. JLL Transparancy Index)


Liquidität• Marktliquidität indirekte Anlagen

(Börsenkap., Freefloat, Aktionärsstruktur, Coverage)

• Exit Strategien von indirekten privaten Anlagen (open-ended, closed-ended, limited lifetime)

Risiko• Sicherheit der Zahlungsströme

• Währungsrisiko

• Wertänderungsrisiken• Diversifiziert versus fokussiert

• Zyklus versus Antizyklus

Rentabilität• Ertrags- und Wertsteigerungskomponente

• Zeithorizont des Investments

• Renditeerwartungen • Steuerliche Aspekte, etc.

Dimensionen einer Investment-Entscheidung

RENTABILITÄT, RISIKO UND LIQUIDITÄT

Indirekte Anlagenvehikel haben unterschiedliche Charakteristiken



Wesentliche Charakteristika von Anlagenvehikel

DIREKT INDIREKT

Fund-of-FundsRE Private Equity

Listed securities

Korrelation (zu anderenAnlageklassen)

gering gering mittel bis hoch(abhängig vom Investmenthorizont)

Volatilität gering(bewertungsbasiert)

gering(bewertungsbasiert)

hoch

Liquidität gering(abhängig von Lot Size)

eingeschränkt hoch

Informationseffizienz vollständig abhängig vomManager

hoch

Transaktionskosten hoch mittel gering

Minimal-Investment hoch mittel gering



Agenda




4. Zusammenfassung


Relative Sektorperformance über 10 Jahre3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities

0

50

100

150

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450

Apr-00 Apr-01 Apr-02 Apr-03 Apr-04 Apr-05 Apr-06 Apr-07 Apr-08 Apr-09 Apr-10

Europa (5.8% p.a.)Nordamerika (11.6% p.a.)Asien (8.9% p.a.)

0

50

100

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300

Apr-00 Apr-01 Apr-02 Apr-03 Apr-04 Apr-05 Apr-06 Apr-07 Apr-08 Apr-09 Apr-10

Global Bonds = 3.3% p.a.Global Listed RE = 6.1% p.a.Global Equities = -0.4% p.a.

Indices are Total Return Indices, in €, standardized to 100 as of 01.04.2000

Quelle: EPRA


0

10

20

30

40

50

60

Jan-09 Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09

GLOBAL EQUITY RAISED (2009)

Country $ bnUnited States 26.0Australia 9.5UK 8.0Singapore 3.3Europe Ex UK 2.0Canada 1.8Hong Kong 1.8Japan 0.6Global Total 53.0

Company $ bnWestfield (AUS) 1.9Stockland (AUS) 1.4GPT Group (AUS) 1.2CapitaLand (SGD) 1.2Prologis (US) 1.2Simon Property (US) 1.2British Land (UK) 1.1Land Securities (UK) 1.1Brookfield (US) 1.0Goodman (AUS) 0.9Top 10 Total 12.2

Quelle: EPRA, NAREIT, RealPac & Cohen & Steers

$9.2 BnRaised

$28.7 Bn raisedbetween

19 March & 17 June

$15 BnRaised

since June

$53 Bnraised YTD

Zugang zu Eigenkapital über den Kapitalmarkt3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities


Korrelation zwischen Aktien und direkten Immobilieninvestments

• Die Korrelation zwischen US Real Estate and US Reits nimmt mit steigendemAnlagehorizont zu

• Die Korrelation zwischen US Reits and US Aktien verringert sich signifikant mitzunehmendem Anlagehorizont

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Rollender Total Return (Jahre)

Korr

elat

ion

US REITs vs US Real Estate US REITS vs US Equities US Real Estate vs US Equities

Rolling Total Return (years)

3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities


Aktuelle Entwicklungen im 4IP Real Estate Securities Fund3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities

• Asien / Australien

• Übergewicht zu Japanischen REITs, ausser Untergewicht zum Bürosektor

• Geringere Positionierung in Homebuildern in Singapur

• Übergewicht in Hong Kong/Australien – starkes Wachstum

• Europa

• Untergewicht zu UK, insbesondere Einzelhandel

• Auf dem Kontinent starker Fokus auf Westeuropa – Frankreich, Deutschland

• Untergewicht zu Oper/Development in Gesamteuropa

• USA

• Untergewichtung USA nun reduziert

• Übergewicht zu Office und Self Storage

• Untergewicht zu Oper/Development, Apartments und Tripple Net (Single Tenant)

• Übergewichtung in Spezialsegmenten wie Medical Office Buildings und Data Centers


Portfoliobeitrag von nicht-kotierten Immobilienanlagen

Diversifikation

Zugang Spezialisierung

Nicht-kotierte Vehikel als eine sinnvolle Ergänzung eines nationalen Immobilien-Portfolios im Rahmen einer internationalen Immobilien-Anlagestrategie

• Diversifikation• z.B. Abbildung des europäischen

Immobilienmarktes• Verschiedene Manager/Fund of Funds

• Zugang• Zum internationalen Immobilienmarkt• Auswahl von Fund-Managern, die eine

spezielle Expertise bereitstellen

• Spezialisierung• Zielgerichteter Aufbau eines Portfolios• Neue Themen: Debt Funds

3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds


Beispiel: Diversifikation in einem Fund of Funds

EUR 6,4 Mrd.Marktwert der Immobilien

14Länder

357Anzahl Immobilien

EUR 107,4 Mio.Drawdowns

EUR 121,2 Mio.Total Commitment

6Anzahl Funds Portfolioanteil

> 20%15 – 19%10 – 14%5 – 9%< 5%

3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds


Aktuelle Entwicklungen3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds

• Neue Themen

• Debt Funds, die z.B. Mezzanine-Finanzierung anbieten (aber: Platzierung bei Institutionellen schwierig)

• Derivative – UK als „Lokomotive“ dieser Entwicklung

• „Alte Funds“ (Vintage 2003 bis 2008)

• Wertverlust / Refinanzierungsprobleme

• „Neu-Lancierung“ / Öffnung von Funds nach substantieller Abschreibung (Seed-Portfolio!)

• Secondary Market Opportunities („Motivated Seller“)

• Neue Funds (ab Vintage 2009)

• Fokus zur Zeit auf konservative, sichere Investmentstrategien (Cash Flow und nicht Kapitalgewinn)

• Länderfokus: UK (aber nachlassend), Frankreich, Skandinavien, Deutschland

• Struktur: kürzere Laufzeiten, geringerer Verschuldungsgrad (< 50%),

• Alignment of Interest: Fees / Co-Investments


Agenda




4. Zusammenfassung


Indirekte Immobilienanlagen im Ausland als Portfoliobaustein

Der selektive Aufbau eines indirekten internationalen Immobilienportfolios bietet sich in der derzeitigen Marktsituation an

• Indirekte Immobilienanlagen im Ausland sollten ein Baustein in einer umfassenden Immobilien-Investment-Strategie sein.

• Ein Investment in indirekte Immobilienanlagen sollte auf einer langfristigen Investitionsstrategie basieren.

• Eine Fristentransformation im Fundbereich („offene Funds“) ist problematisch.

• Die Fristentransformation im Aktienbereich führt bei kurzen Haltedauern zu einer hohen Korrelation zum Aktienmarkt, die allerdings zunehmender Anlagedauer immer kleiner wird

4. ZUSAMMENFASSUNG


4IP Management AG

Löwenstrasse 3

CH - 8022 Zürich

Tel. +41 44 214 26 60Fax. +41 44 212 84 77

www.4ip.ch

Impressum

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Dies ist kein Verkaufsprospekt im Sinne des Gesetzes, sondern eine werbliche Darstellung, die der individuellen Information dient. Anlagen dürfen nur auf der Grundlage des aktuellen Verkaufsprospektes des jeweiligen Fonds getätigt werden, in dem Anlageziele, Gebühren, Risiken und andere wichtige Fondsbelange ausführlich beschrieben sind. Bitte lesen Sie den Verkaufsprospekt sorgfältig durch und konsultieren Sie Ihren rechtlichen und/oder steuerlichen Berater, bevor Sie eine Anlage tätigen. Den Verkaufsprospekt erhalten Sie auf Anfrage kostenlos bei der links angegeben Adresse.

http://www.4ip.ch


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Stefan Schädle abteilungschef real estate management, BVK


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das näCHste immoBiLiengesPräCH Immobilien erfolgreich führen in unsicheren Zeiten donnerstag, 23. september 2010 um 17.30 uhr im Kongresshaus Zürich.

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29. Schweizer Immobiliengespräch 09/10