Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Rewe ...€¦ · Rechtliche Vorgaben 29 5. Bewertung des Kongruenzgebotes 30 3 . Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Rewe -Lebensmittelmarktes

Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Rewe-Lebensmittelmarktes in Burgstetten, OT Burgstall


Auftraggeber: Bauunternehmung Böpple GmbH, Heilbronn

Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Gino Meier

Ludwigsburg, am 31.01.2017

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

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Urheberrecht

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 5

1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung 5

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 7

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 8

3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 9

3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 10

II. Raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot 11

1. Makrostandort Burgstetten 11

2. Konzentrationsgebot – landesplanerische Vorgaben 13

3. Versorgungsstrukturen im Lebensmitteleinzelhandel 14

3.1 Versorgungsstrukturen in Burgstetten 14

3.2 Versorgungsstrukturen im Umland 15

3.3 Bewertung der Versorgungsstrukturen 17

4. Bewertung des Konzentrationsgebotes 17

III. Integrationsgebot 18

1. Mikrostandort „Neue Straße“ 18

2. Integrationsgebot – landes- und regionalplanerische Vorgaben 21

3. Bewertung des Integrationsgebotes 25

IV. Kongruenzgebot 26

1. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 26

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 28

3. Umsatzprognose für den geplanten Rewe-Markt 28

4. Rechtliche Vorgaben 29

5. Bewertung des Kongruenzgebotes 30

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V. Beeinträchtigungsverbot 31

1. Methodik der Umsatzumverteilungsberechnung 31

2. Umsatzumverteilungen 31

3. Rechtliche Vorgaben und städtebauliche Bewertung 33

VI. Zusammenfassung 36

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I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen

1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung

Im Januar 2017 erteilte die Bauunternehmung Böpple GmbH, Heilbronn, der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswir-kungsanalyse für die geplante Ansiedlung eines Rewe-Lebensmittelmarktes in Burgstetten, Orts-teil Burgstall.

Der Markt soll eine Verkaufsfläche von 1.200 m² (zzgl. 50 m² Backshop) umfassen und ist damit als großflächiges Einzelhandelsvorhaben nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten (vgl. Karte 1). In diesem Zusammenhang sind die wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Aus-wirkungen des Vorhabens im Rahmen einer Auswirkungsanalyse darzustellen und zu bewerten. Dabei sind insbesondere die landesplanerischen Bewertungskriterien gemäß LEP bzw. Einzelhan-delserlass Baden-Württemberg sowie die Vorgaben des Regionalplans Region Stuttgart zu be-rücksichtigen.

Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der Auswirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:

Darstellung des Rechtsrahmens

Darstellung und Bewertung des Makrostandortes Burgstetten sowie städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes „Neue Straße“

Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Lebensmittelmarkt und Berechnung der sor-timentsspezifischen Kaufkraftpotenziale

Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation im Lebensmittelbereich in der Gemeinde Burgstetten und im Umland (= Wettbewerbsanalyse)

Umsatzprognosen und Umsatzherkunft

Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum

raumordnerische Bewertung auf Basis der Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses Ba-den-Württemberg (Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot, Beein-trächtigungsverbot).

Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Januar 2017 eine intensive Be-gehung des Standortes sowie im Umland vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus amtlichen Statisti-ken und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.

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Karte 1: Planung des Rewe-Lebensmittelmarktes


6Quelle: Bauunternehmung Böpple GmbH (2017)


2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben

Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3

BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in der aktuellen Fassung1 aus:

„1. Einkaufszentren,

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städ-tebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,

3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel-handelsbetrieben vergleichbar sind,

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes so-wie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Be-triebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaus-halt.

Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Re-gel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkun-gen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Aus-wirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung

getrennt voneinander zu erfolgen:

1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Ver-kaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird.2

2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).

1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiterer Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013.

2 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech-nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch- / Wursttheke).

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Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkun-gen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel

Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we-sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei-genden Anforderungen an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demografi-schen Wandel die Flächeninanspruchnahme zunimmt.

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2007 – 2015

Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell 2016

Ebenso hat der Umsatz mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Waren der Gesundheit und Kör-perpflege, also den typischen nahversorgungsrelevanten Sortimenten, in den vergangenen Jah-ren eine Steigerung erfahren. 2015 wurde mit diesen Warenbereichen ein Umsatz von 224,2 Mrd. € erzielt, was einem Anteil am Einzelhandel von insgesamt etwa 48,8 % entspricht.3 Den Anteil am Einzelhandelsumsatz insgesamt konnte der Lebensmitteleinzelhandel dabei in den

3 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2016, S. 79.

8


vergangenen Jahren leicht steigern. Hierin kommt auch der zunehmende Wunsch der Kunden nach qualitätsvollen Lebensmitteln zum Ausdruck.

Ein weiterer Entwicklungsgrad der Branche, der ebenfalls seit Jahren zu beobachten ist, ist die starke Konzentration im Lebensmitteleinzelhandel. So schrumpft nach wie vor die Anzahl der Be-triebe des Lebensmitteleinzelhandels, während andererseits die vier größten Unternehmen der Branche 85 % des Marktanteils auf sich vereinen.4 Bei den Discountern scheint der lang anhal-tende Wachstumstrend gebrochen. Seit 2012 hat die Zahl der Discounter abgenommen, wäh-rend sich die Zahl der Supermärkte noch erhöht hat.

3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier ins-besondere der Anteil an sog. Nonfood-Waren herangezogen.

Die Definition für Betriebstypen liegt seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Im Folgen-den wird auf die Definitionen des EHI Retail Institute zurückgegriffen5:

Kleines Lebensmittelgeschäft

Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel- und Nonfood I-Sortiment6 anbietet.

Discounter

Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs-fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um-schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment so-wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II7 führt.

Supermarkt

Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist.

Großer Supermarkt

Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt.

4 Quelle: Bundeskartellamt „Bundeskartellamt besorgt über die Konzentration im Lebensmitteleinzelhan-del“, Gespräch des Präsidenten des Bundeskartellamtes mit der dpa am 01.06.2013.

5 Vgl. EHI Handelsdaten aktuell 2016, S. 332. 6 Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 7 Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf,

Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

9


SB-Warenhaus

Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes-tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein um-fangreiches Nonfood II-Angebot führt.

3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten

Die verschiedenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels unterscheiden sich in erster Li-

nie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten

Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.600 Artikel offeriert, bieten Große Su-

permärkte im Durchschnitt mehr als das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscountmärkte

halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.100 Artikel vor (vgl. Tabelle 1).

Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten

Hauptwarengruppen Discountmarkt (∅ 771 m² VK)

Supermarkt (∅ 975 m² VK)

Großer Supermarkt (∅ 3.370 m² VK)

Durchschnittliche Artikelanzahl

absolut in % absolut in % absolut in %

Nahrungs- und Genussmittel 1.584 75 8.760 75 15.740 63

Nonfood I 273 13 2.010 17 4.810 19

Nonfood II 264 12 840 7 4.480 18

Nonfood insgesamt 537 25 2.850 25 9.290 37

Einzelhandel insgesamt 2.121 100 11.610 100 25.030 100

Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2016.

Bei allen drei Betriebstypen liegt der Schwerpunkt auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch

wenn beim Betriebstyp Supermarkt ca. 24 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind

(davon ca. 17 % dem Nonfood I- bzw. 7 % dem Nonfood II-Sortiment), liegt der Umsatzschwer-

punkt doch eindeutig im Foodbereich (ca. 85 %). Der durchschnittliche Umsatzanteil für das Non-

food II-Sortiment liegt nur bei 6,7 % für den Betriebstyp Supermarkt.8

8 Quelle: EHI Handelsdaten 2016.

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II. Raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot

1. Makrostandort Burgstetten

Die Gemeinde Burgstetten (Rems-Murr-Kreis) liegt in der Randzone des Verdichtungsraums

Stuttgart und ist gemäß Regionalplanung dem Mittelbereich Backnang zugeordnet.9 Burgstetten

selbst verfügt über keine zentralörtliche Einstufung, damit kommt der Gemeinde vorrangig eine

Versorgungsfunktion im Bereich der wohnortnahen Grundversorgung (= Nahversorgung) für die

eigene Bevölkerung zu. Als wesentliche Wettbewerbsstandorte im Einzelhandel sind das Mittel-

zentrum Backnang (ca. 5 km) sowie das Unterzentrum Marbach a. N. (ca. 8 km) zu nennen (vgl.

Karte 2). Die Gemeinde Burgstetten ist aufgeteilt in die Ortsteile Burgstall, Erbstetten und

Kirschenhardthof, die jeweils eine kompakte Siedlungsstruktur aufweisen und jeweils ca. 1 km

voneinander entfernt liegen. Zum Gemeindegebiet zugehörig ist darüber hinaus der Weiler Neu-

mühle.

Aktuell leben in Burgstetten ca. 3.635 Einwohner.10 Die Einwohnerzahl hat sich in den vergange-

nen zehn Jahren um rd. 230 Personen bzw. 6,3 % erhöht. Damit liegt die Bevölkerungsentwick-

lung in Burgstetten über dem Durchschnitt des Rems-Murr-Kreises im Vergleichszeitraum (vgl.

Tabelle 2). Auch für die kommenden Jahre geht die Bevölkerungsprognose des Statistischen Lan-

desamtes Baden-Württemberg von einer fortlaufenden Bevölkerungszunahme aus (3.916 Ein-

wohner bis 2035).11 Die obigen Angaben beziehen sich auf die aktuell verfügbaren Daten des

Statistischen Landesamtes. Nach Angaben der Gemeinde Burgstetten beträgt die Einwohnerzahl

zum Stand Januar 2017 bereits 3.667. Da zudem sowohl in Burgstetten (Rilkestraße) als auch in

Erbstetten weitere Neubaugebiete erschlossen werden und zusätzlich ca. 60 Flüchtlinge unter-

gebracht werden, ist in jedem Fall von einem steigenden Einwohnerpotenzial auszugehen.

Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Region

Daten Einwohner Entwicklung 2005 – 2015

2005 2015 abs. in %

Burgstetten 3.406 3.635 229 + 6,3

Kirchberg a. d. Murr 3.628 3.771 143 + 3,8

Affalterbach 4.625 4.451 - 174 - 3,9

Marbach a. N. 15.517 15.477 - 40 - 0,3

Backnang 35.761 36.266 + 505 + 1,4

Rems-Murr-Kreis 417.697 419.456 1.759 + 0,4

Baden-Württemberg 10.735.701 10.879.618 + 143.917 + 1,3

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 31.12.2005 bzw. 31.12.2015.

9 Vgl. Regionalplan für die Region Stuttgart, Satzungsbeschluss vom 22. Juli 2009, S. 22 & 47. 10 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: 31.12.2015). 11 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Vorausrechnungen bis 2035 mit Wanderungen, Ba-

sis Zensus 2011.

11


12

Karte 2: Lage der Gemeinde Burgstetten und zentralörtliche Struktur der Region

Legende

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;GMA-Bearbeitung 2017

Oberzentrum

Mittelzentrum

Unterzentrum

Kleinzentrum


Die verkehrliche Erreichbarkeit von Burgstetten ist trotz markanter Topographie für den motori-sierten Individualverkehr als gut einzustufen. Über die Landesstraße L 1114 bzw. Kreisstraße

K 1906 sowie weitere Verbindungen werden die Gemeinden im Umland erreicht. Ein Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr ist über die S 4 des Stuttgarter S-Bahn-Netzes gegeben, welche

regelmäßig zwischen Stuttgart und Backnang verkehrt. Darüber hinaus besteht Anschluss an den regionalen Busverkehr nach Backnang.

Für den Wirtschaftsstandort Burgstetten werden 362 sozialversicherungspflichtige Arbeits-

plätze12 für das Jahr 2015 ausgewiesen. Mit ca. 240 Einpendlern bzw. ca. 1.370 Auspendlern weist Burgstetten einen negativen Pendlersaldo (- 1.130)13 auf. Bedeutende Arbeitgeberstandorte in

der Region sind Affalterbach (ca. 4 km) sowie das Mittelzentrum Backnang (ca. 5 km).

Die Einzelhandelsstruktur im Lebensmittelbereich ist für die Gemeinde Burgstetten als defizitär einzuordnen. Nach der Schließung des Bonus-Marktes am S-Bahnhof existieren im Ortsteil Burg-

stall nur noch ein Getränkemarkt sowie ein Bäcker. Im Ortsteil Erbstetten wird derzeit nur noch eine Bäckerei im Standortverbund mit einem Getränkemarkt betrieben. Der örtliche Metzger hat

sein Geschäft mittlerweile aufgegeben. Darüber hinaus ist im Weiler Kirschenhardthof derzeit noch ein Fabrikverkauf für Teigwaren ansässig.

2. Konzentrationsgebot – landesplanerische Vorgaben

Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Burgstetten unter landes- und

regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhan-

delsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist die sog. „raumordnerische Kernregelung/ Konzentrationsge-

bot“ zu prüfen.

Maßgeblich hierfür ist das Ziel 3.3.7 des LEP 2002 Baden-Württemberg:

3.3.7 (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflä-chige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.

Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemein-den ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn

dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder

diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen be-nachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind.

12 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stichtag 30. Juni). 13 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stichtag 30. Juni).

13


Auch im Regionalplan für die Region Stuttgart14 und im Einzelhandelserlass Baden-Württem-berg15 wird die o. g. Regelung aufgegriffen.

Da der Gemeinde Burgstetten keine zentralörtliche Funktion zukommt, ist großflächiger Einzel-

handel hier zunächst nicht vorgesehen, es sei denn, eines der beiden oben abweichenden Krite-rien wird erfüllt. Die Gemeinde Burgstetten liegt in der Randzone des Verdichtungsraums Stutt-

gart, ist jedoch nicht mit einem zentralen Ort siedlungsräumlich zusammengewachsen, sodass nur die Sicherung der Grundversorgung unter den speziellen raumstrukturellen Gegebenheiten

zur Begründung herangezogen werden kann. Daher sind zunächst die bestehenden Versorgungs-strukturen in der Gemeinde zu analysieren.

3. Versorgungsstrukturen im Lebensmitteleinzelhandel

Zur Bewertung der Versorgungsstrukturen in Burgstetten und im Umland wurde von der GMA

im Januar 2017 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt (vgl.

Karte 3).

3.1 Versorgungsstrukturen in Burgstetten

In Burgstetten sind nach der Schließung des Bonus-Marktes am S-Bahnhof im Lebensmittelbe-reich kaum noch Anbieter vorhanden. Dahingehend ist auch die Grundversorgung nicht mehr

gegeben. Die verbleibenden Anbieter im Lebensmittelbereich lassen sich wie folgt charakterisie-ren:

Getränkemarkt Streker, Marbacher Straße, OT Burgstall: ca. 200 m² VK, Lage in Orts-mitte, v. a. gute fußläufige Erreichbarkeit, überwiegend lokale Versorgungsfunktion, kaum Stellplätze.

Bäckerei Weidner, Gänsebergstraße, OT Burgstall: ca. 20 m² VK, Standort an S-Bahn-Station / Ortsmitte.

Getränkemarkt Wiesenauer, Hauptstraße, OT Erbstetten: ca. 80 m² VK, zentrale Lage in Ortsmitte an Hauptstraße, zzgl. eingeschränktes Lebensmittelsortiment (vergleich-bar mit Hofladensortiment), im Standortverbund mit Bäckerei Übele (Verkaufsstand im gleichen Gebäude), ca. 20 m² VK.

Schmid’s Teigwaren Fabrikverkauf, Erbstetter Straße, OT Kirschenhardthof: ca. 50 m² VK, dezentrale Lage, nur mit dem Pkw erreichbar.

Darüber hinaus sind in der Gemeinde Burgstetten keine weiteren Anbieter im Lebensmittelbe-reich ansässig. Im Nahrungs- und Genussmittelsektor ist somit aktuell eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 380 m² vorhanden. Insgesamt wird dadurch ein Umsatz im Nahrungs- und Genussmittel-bereich in einer Größenordnung von max. 1,0 Mio. € erzielt.

14 Quelle: Regionalplan Region Stuttgart, 2.4.3.2.2 (Z). 15 Quelle: Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Kapitel 3.2 raumordnerische Kernregelung.

14


3.2 Versorgungsstrukturen im Umland

Im Umland von Burgstetten ist im Lebensmittelbereich insbesondere auf die Angebotsstrukturen in den benachbarten Städten und Gemeinden hinzuweisen, die jeweils über eigene Versorgungs-strukturen verfügen. Dort sind flächendeckend sämtliche Betriebstypen des Lebensmitteleinzel-handels angesiedelt.

Eine Übersicht der Wettbewerbssituation im näheren Umland wird in nachfolgender Tabelle 3 dargestellt.

Tabelle 3: Versorgungsstrukturen im Umland

Wettbewerber Betriebstyp Adresse Verkaufsfläche in m²

Kirchberg a. d. Murr

Edeka Supermarkt Im Gehrn 700

Affalterbach

Penny Discounter Siemensstraße 650

Netto Discounter Winnender Straße 800

Weiler zum Stein

Netto Discounter Stuttgarter Straße 600

Nellmersbach

Rewe Supermarkt Maybachstraße 1.000

Backnang

Istanbul Bazar Lebensmittelmarkt Sulzbacher Straße 400

denns‘ Biomarkt Annonay-Straße 500

Norma Discounter Sulzbacher Straße 600

Penny Discounter Industriestraße 650

Lidl Discounter Sulzbacher Straße 800

Aldi Discounter Eugen-Adolff-Straße 850

Aldi Discounter Schlachthofstraße 950

Lidl Discounter Weissacher Straße 1.000

Lidl Discounter Gartenstraße 1.300

Rewe Supermarkt Blumenstraße 1.500

Edeka Schmidt Supermarkt Gartenstraße 2.200

Kaufland SB-Warenhaus Industriestraße 5.200

Kaufland SB-Warenhaus Sulzbacher Straße 8.000

GMA-Zusammenstellung 2017, ca.-Werte, gerundet

15


16

Karte 3: Projektrelevante Wettbewerber im Untersuchungsraum

Legende


StandortS

S


3.3 Bewertung der Versorgungsstrukturen

In Burgstetten stellt sich das Angebot im Lebensmitteleinzelhandel als stark eingeschränkt dar.

Insbesondere nach der Schließung des Bonus-Marktes in Burgstall verbleiben lediglich wenige

Anbieter des Lebensmittelhandwerks sowie Spezialanbieter (Getränkemarkt, Teigwaren-Werks-

verkauf). Die Nahversorgung im Lebensmittelbereich wird derzeit über die verschiedenen Anbie-

ter in den Nachbargemeinden gewährleistet, weshalb von starken Kaufkraftabflüssen auszuge-

hen ist. Aufgrund der leistungsschwachen Angebotsstrukturen in Burgstetten wird die Grundver-

sorgung im Lebensmittelbereich derzeit in Burgstetten nicht gewährleistet.

4. Bewertung des Konzentrationsgebotes

Nach den zuvor dargestellten Aspekten ist die geplante Neuansiedlung des Rewe-Lebensmittel-

marktes zur langfristigen Sicherung einer angemessenen Nahversorgung in Burgstetten zu em-

pfehlen. Auch ohne zentralörtliche Einstufung kommt der Gemeinde Burgstetten i. S. der Landes-

und Regionalplanung die Aufgabe zur Sicherung der Grundversorgung für die rd. 3.635 Einwoh-

ner zu. Dies bedeutet, dass ein ausreichendes Angebot im Lebensmitteleinzelhandel gewährleis-

tet sein muss. Ein entsprechender Entwicklungsbedarf konnte in vorliegender Untersuchung auf-

gezeigt werden. Dementsprechend weist der Standort eine hohe Nahversorgungsfunktion auf

und ist aufgrund seiner exponierten Lage etwa in der Mitte zwischen allen drei Ortsteilen Burg-

stall, Erbstetten und Kirschenhardthof von diesen gut erreichbar. Das Einzugsgebiet beschränkt

sich auf die Gemeinde Burgstetten (vgl. Kapitel IV, 1), so dass auch aus gutachterlicher Sicht die

Voraussetzungen zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes zur Grundversorgung der Bevölke-

rung von Burgstetten gegeben sind.

Insofern greift im vorliegenden Fall die Ausnahmeregelung des Konzentrationsgebotes, wo-

nach das Vorhaben zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist.

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III. Integrationsgebot

Zur Prüfung des Integrationsgebotes ist der Untersuchungsstandort unter Berücksichtigung rele-

vanter Kriterien wie Lage zum zentralen Versorgungsbereich, Lage zu den Wohngebieten (= Nah-

versorgungfunktion) sowie verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seiner städ-

tebaulichen Integrationsfähigkeit und seiner Nahversorgungsfunktion zu beurteilen.

1. Mikrostandort „Neue Straße“

Der Standort des geplanten Rewe-Marktes befindet sich im südöstlichen Bereich des Ortsteils

Burgstall. Das vorgesehene Grundstück wird im Norden und Osten durch die Neue Straße bzw.

überörtliche Landesstraße L 1114 begrenzt. Die südliche und westliche Begrenzung des Grund-

stücks bilden mehrere Zufahrtswegungen für land- und forstwirtschaftliche Fahrzeuge. Der Plan-

standort ist derzeit als landwirtschaftliche Nutzfläche (Streuobstwiese) anzusprechen. Seine Lage

am südöstlichen Siedlungsrand von Burgstall bildet die topografische Mitte zwischen den drei

Ortsteilen Burgstall, Erbstetten und Kirschenhardthof der Gemeinde Burgstetten (vgl. Karte 4).

Foto 1: Geplanter Standort Foto 2: Zufahrt aus Richtung Erbstet-ten

Foto 3: Zufahrt aus Richtung Orts-

mitte Foto 4: Wohngebiet im fußläufigen

Umfeld

GMA-Aufnahmen 2017

18

19

Legende

Quelle: openstreetmap;GMA-Bearbeitung 2017

S Standort

überw. Wohnen

überw. öffentliche Nutzung / Verwaltung

überw. landwirtschaftlicheNutzung / Freifläche

Ortsmitte

S-Bahn-Haltepunkt

fußläufiger Nahbereich(500 m, 700 m)

Fußwege zum Standort(Ausschnitt)

Karte 4: Lage des Projektstandortes, Umfeldnutzungen und fußläufiger Einzugsbereich


S


Das Standortumfeld des geplanten Rewe-Supermarktes wird im Wesentlichen durch landwirt-schaftliche Nutzflächen geprägt, die das Grundstück in südlicher und westlicher Richtung umge-ben. Im Norden schließt sich in fußläufiger Entfernung das Wohngebiet „Rötesiedlung“ an. Der fußläufige Nahbereich (500 – 700 m) umfasst weite Teile des Siedlungsgefüges des Ortsteils Burg-stall. Aufgrund des kaum ausgeprägten Angebots im Lebensmitteleinzelhandel würde der Markt zukünftig die Funktion der Nahversorgung für die Einwohner von Burgstetten übernehmen.

Hinsichtlich der Erreichbarkeit des Projektstandortes ist dieser insbesondere für den motorisier-ten Individualverkehr als sehr gut zu bewerten. Seine Lage an der Landesstraße L 1114 / Neue Straße ermöglicht eine problemlose Anfahrt sowohl aus der Ortsmitte von Burgstall als auch von den Ortsteilen Erbstetten und Kirschenhardthof. Darüber hinaus ist der Projektstandort über Fuß- und Radwege zu erreichen, welche den Standort anbinden. Außerdem verfügt der Projektstand-ort mit dem Haltepunkt „Burgstall, Rötesiedlung“ über eine eigene ÖPNV-Haltestelle, über die die Anbindung an das überörtliche Busverkehrsnetz (Kirchberg – Backnang) realisiert wird. Auch hinsichtlich Flächengröße und -zuschnitt ist der Vorhabenstandort die Ansiedlung eines Lebens-mittelvollsortimenters geeignet.

Aus betriebswirtschaftlicher sowie städtebaulicher und versorgungsinfrastruktureller Sicht ist der Standort wie folgt zu bewerten:

positive Standortfaktoren

+ ausreichende Flächenreserven für den Neubau eines zeitgemäßen Lebensmittelmarktes mit ausreichender Anzahl an Stellplätzen

+ sehr gute Exposition und Einsehbarkeit des Standortes

+ sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit

+ Anbindung an das örtliche Fuß- und Radwegenetz sowie überörtliche ÖPNV-Anbindung (Kirchberg – Backnang)

+ keine leistungsfähigen Wettbewerber am Projektstandort

negative Standortfaktoren

− eingeschränktes Bevölkerungspotenzial

Zusammenfassend ist darauf hinzuweisen, dass der geplante Rewe-Lebensmittelmarkt am Pro-jektstandort eine zentrale Position zwischen den drei Ortsteilen Burgstall, Erbstetten und Kirschenhardthof der Gemeinde Burgstetten einnimmt und die Standortvorteile insbesondere durch die gute verkehrliche Erreichbarkeit unterstrichen werden. Alternative Flächenreserven zur Realisierung des Vorhabens in den zentralen Versorgungsbereichen der Ortsteile sind nicht ver-fügbar. Da das derzeitige Angebot im Lebensmittelbereich in der Gemeinde nur sehr schwach ausgeprägt ist, würde der geplante Lebensmittelmarkt darüber hinaus eine wichtige Nahversor-gungsfunktion übernehmen.

20


2. Integrationsgebot – landes- und regionalplanerische Vorgaben

Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg ist auf Ziel 3.3.7.1 LEP

Baden-Württemberg zurückzuführen.

„[...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Stand-orten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Wa-rensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage.“

Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt unter 3.2.2.3 weiter aus, dass ein Einzelhan-

delsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erwei-

tert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, sodass in der Regel keine Beein-

trächtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist.

„[...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...].“

Diesen Vorgaben wird auch seitens des Regionalplanes Stuttgart (Plansatz 2.4.3.2.1) Rechnung

getragen:

(1) Die wohnungsnahe Grundversorgung (Nahversorgung) soll möglichst in allen Städ-ten und Gemeinden gewährleistet und gesichert werden. Einzelhandelsbetriebe sollen verbrauchernah und städtebaulich integriert in günstiger Zuordnung zu den Stadt- und Ortszentren oder zusammenhängenden Wohngebieten angesiedelt werden.

(2) Bei der Standortwahl und der Verkehrserschließung von Einzelhandelsbetrieben soll Belangen der nicht oder nicht ständig über ein motorisiertes Individualver-kehrsmittel verfügenden Bevölkerung und mobilitätseingeschränkter Personen be-sondere Rechnung geschenkt werden. Die Standorte sollen für den Fußgänger- und Fahrradverkehr gut erschlossen und mit dem öffentlichen Personennahverkehr er-reichbar sein.

3. Standortalternativenprüfung

Da sich der Projektstandort nicht unmittelbar in einem der Ortskerne von Burgstall bzw. Erbstet-

ten befindet, wurden mehrere Potenzialflächen untersucht, um mögliche Alternativstandorte zu

identifizieren. Als wesentliche Kriterien für die Eignung der Grundstücke zur Ansiedlung eines Le-

bensmittelmarktes sind folgende Punkte zu nennen:

Grundsätzliche Einung des Grundstückes für vorgesehene Nutzung

Mindestgröße von ca. 5.000 m²

Eignung als Nahversorgungsstandort für die drei Ortsteile: Burgstall, Erbstetten und

Kirschenhardthof

gute verkehrliche Erreichbarkeit

21


Nach der eingehenden Prüfung alternativer Standorte (vgl. Karte 5) bleibt zusammenfassend fest-

zuhalten, dass die untersuchten Alternativstandorte sich aus unterschiedlichen Gründen nicht für

einen Lebensmittelmarkt eignen (vgl. Tabelle 4). Die untersuchten Standorte sind v. a. hinsichtlich

ihrer Lage als auch bezüglich ihrer Flächengröße im Vergleich zum Planstandort weniger gut für

die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes geeignet. Darüber hinaus liegen die möglichen Alter-

nativflächen in Überschwemmungs- bzw. Wasserschutzgebieten, weshalb deren bauliche Er-

schließung nicht möglich ist. Vor dem Hintergrund der in Tabelle 4 zusammengetragenen Stan-

dorteigenschaften kann somit festgestellt werden, dass in Burgstall keine Potenzialfläche zur An-

siedlung eines Lebensmittelmarktes vorhanden ist, die im Vergleich zum Planstandort eine bes-

sere städtebauliche Integration aufweist. Für den Planstandort spricht darüber hinaus seine zent-

rale Lage zwischen den drei Ortsteilen Burgstall, Erbstetten und Kirschenhardthof, wodurch die

Grundversorgung aller Ortsteile gleichermaßen gewährleistet werden kann.

22

23

Legende

Quelle: openstreetmap;GMA-Bearbeitung 2017

Standort

Strandortalternativen

Ortsmitte

S-Bahn-Haltepunkt

Fußwege zum Standort(Ausschnitt)

Karte 5: Standortalternativen im Ortsteil Burgstall


S

S

1

23

4


Tabelle 4: Eigenschaften und Bewertung der Alternativstandorte in Burgstall

Nr. Größe

(ca.-Größe) Lage

Distanz zum Ortskern

(ca.-Werte)

Topografie / Grundstückseigen-

schaften Nutzung Erschließung Fazit

1 3.200 m² nordwestlicher Ortsrand von Burgstall an L 1114

600 m nach Burgstall,

2.000 m nach Erbstetten,

1.650 m nach Kirschenhardthof

Hanglage, Lage im Überschwem-mungsgebiet (keine Bebauung möglich), lang ge-zogenes zu kleines Grundstück

Grünflächen gut erreichbar über L 1114; gute Sichtbarkeit

Lang gezogenes Grundstück, ungeeignet zur Erschließung für einen modernen Lebensmit-telvollsortimenter, große Entfernung zum OT Erbstetten und OT Kirschenhardthof, Lage im Überschwemmungsgebiet (keine Bebauung möglich)

2 4.200 m² nordwestlicher Ortsrand von Burgstall an L 1114




Hanglage; Lage im Überschwem-mungsgebiet (keine Bebauung möglich), zu klein für vorgesehene Nutzung

Grünflächen gut erreichbar über L 1114; gute Sichtbarkeit

Hanglage, Grundstücksgröße zu klein für den geplanten Lebensmittelmarkt, durch Lage im Überschwemmungsgebiet keine Bebauung möglich

3 4.300 m²

nordwestliches Siedlungs-gebiet von Burgstall hinter Grundschule; Lage am Ufer der Murr




Lage im Über-schwemmungsge-biet (keine Bebau-ung möglich), zu klein für vorgese-hene Nutzung; hin-ter Grundschule

Grünfläche ohne verkehrliche Er-schließung; schlechte Sichtbarkeit

Integrierte Lage, jedoch Lage im Über-schwemmungsgebiet (keine Bebauung mög-lich); Grundstücksgröße ungeeignet

4 4.800 m² Lage am westlichen Orts-rand von Burgstall an Mar-bacher Straße




Ebenes Grund-stück; Lage im Wasserschutzge-biet (keine Bebau-ung möglich), zu klein für vorgese-hene Nutzung

Grünflächen gut erreichbar über Mar-bacher Straße; gute Sicht-barkeit

Lage im Wasserschutzgebiet (Bebauung nicht möglich

GMA-Bewertung 2017

24


4. Bewertung des Integrationsgebotes

Zur Bewertung des Integrationsgebotes sind folgende Aspekte hervorzuheben:

Der Standort des geplanten Rewe-Marktes befindet sich im südöstlichen Bereich des

Ortsteils Burgstall der Gemeinde Burgstetten. Der Standort liegt in fußläufiger Entfer-

nung zu der bestehenden Wohnbebauung im Norden. Im fußläufigen Nahbereich von

500 – 700 m liegen außerdem weite Teile des Ortsteils Burgstall, weshalb der Standort

hier eine wichtige Nahversorgung für die angrenzenden Wohnquartiere übernimmt.

Aufgrund seiner Lage an der überörtlichen Landesstraße L 1114 ist der Vorhabenstand-

ort insbesondere für den motorisierten Individualverkehr sehr gut zu erreichen. Auf-

grund straßenbegleitender Fuß- und Radwege, welche alle drei Ortsteile miteinander

verbinden, ist der Standort auch für Fußgänger gut erreichbar. Darüber hinaus verfügt

er mit der ÖPNV-Haltestelle „Rötesiedlung“ über einen direkten Anschluss an das re-

gionale Busverkehrsnetz. Damit ist der Standort auch für mobilitätseingeschränkte Be-

völkerungsgruppen gut zu erreichen.

Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass der Standort nicht in der Ortsmitte von

Burgstall gelegen ist. Dies ist jedoch insofern zu relativieren, als dass entsprechende

Flächenpotenziale für ein solches Vorhaben im zentralen Versorgungsbereich nicht

vorhanden sind. Dies ergab auch eine eingehende Prüfung möglicher Alternativstand-

orte in Burgstall. Die untersuchten Standortalternativen im Ortsteil Burgstall liegen alle

in Überschwemmungs- bzw. Wasserschutzgebieten und können aufgrund dessen nicht

für die Realisierung eines Lebensmittelmarktes erschlossen werden.

Außerdem unterstreicht die exponierte zentrale Lage zwischen den drei Ortsteilen die

Nahversorgungsfunktion, die der geplante Lebensmittelmarkt für alle Ortsteile der Ge-

meinde Burgstetten übernehmen würde. Trotzdem liegt der Markt im fußläufigen

Nahbereich weiter Teile des Siedlungsgebietes von Burgstall und grenzt unmittelbar

an ein Wohngebiet im Norden des Standortes an.

Dem Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wird somit durch die

Rolle des Standortes für die Sicherung der Nahversorgung i. V. mit dem vorhandenen direkten

Anschluss an Wohngebiete und seiner zentralen Lage zwischen den drei Ortsteilen Burgstall,

Erbstetten und Kirschenhardthof Rechnung getragen.

25


IV. Kongruenzgebot

Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er-

schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke-

rungs- und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die

in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kon-

gruenzgebotes ermöglicht.

1. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft

Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den geplanten Rewe-Lebensmittel-

markt in Burgstetten kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu.

So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermitt-

lung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatz-

herkunft. Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende

Kriterien herangezogen:

wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. To-pografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)

verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen

Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens

Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Burgstetten und den umliegenden Städten und Gemeinden

Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in Burgstetten und der Region.

Unter Berücksichtigung der oben genannten Faktoren erschließt der geplante Rewe-Markt ein

Einzugsgebiet, das sich im Wesentlichen auf die Gemeinde Burgstetten mit aktuell ca. 3.635 Ein-

wohnern16 begrenzt (vgl. Karte 6). Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist aufgrund der

spezifischen Wettbewerbssituation in der Region nicht zu erwarten (vgl. Kapitel II, 3.2). In nördli-

cher bzw. westlicher Richtung folgen mit Kirchberg a. d. Murr (Edeka) und Affalterbach (Penny,

Netto) zwei Lebensmitteleinzelhandelsstandorte, darüber hinaus ist auf den Netto-Markt in Wei-

ler zum Stein sowie das ausdifferenzierte Angebot in Backnang (mehrere Lebensmittelmärkte

und Discounter) hinzuweisen. Damit besitzen alle umliegenden Städte und Gemeinden ein eige-

nes Versorgungsangebot im Lebensmittelbereich.

16 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand 31.12.2015.

26


27

Karte 6: Einzugsgebiet des geplanten Rewe-Lebensmittelmarktes

Legende


Einzugsgebiet

StandortS

S


Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage des Standortes (angrenzend an die L 1114), der hohen Be-schäftigtenkonzentration in Backnang und Affalterbach und der damit einhergehenden Pend-lerverflechtungen ist mit einem erhöhten Streukundenanteil von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu rechnen. Diese Kundenzuführeffekte an den Standort werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als sog. „Streuumsätze“ angemessen berücksichtigt.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass das Einzugsgebiet stark durch die Wettbewerbssi-tuation im Untersuchungsraum beeinflusst wird. Die umliegenden Kommunen verfügen jeweils über eigene Lebensmittelanbieter, so dass nicht mit einer Ausdehnung des Einzugsgebietes zu rechnen ist. Insofern wird sich das Einzugsgebiet des geplanten Rewe-Marktes im Wesentlichen auf das Gemeindegebiet von Burgstetten selbst beschränken, was die Nahversorgungsbedeu-tung des Standortes unterstreicht.

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la-deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung

ca. 5.570 €.17

Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Burgstetten betragen die Pro-Kopf-Ausgaben

ca. 2.035 €.18

Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau zu be-rücksichtigen. Gemäß aktueller Kennziffer der MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Burgstet-ten bei 106,6 und damit über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial im Nahrungs- und Genussmittelbereich somit auf ca. 7,9 Mio. €.

3. Umsatzprognose für den geplanten Rewe-Markt

Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil-konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielba-ren Marktanteile mit Kunden im Einzugsgebiet. Das Modell beschreibt, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, Teile des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sorti-mentsbereich zu binden.

Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Das Marktanteilkonzept lässt jedoch keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vor-

17 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 18 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II, wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung).

28


haben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft dar-über, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach der Ansiedlung des Marktes neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für das Vorhaben wird in Kapitel V, 2 ausführlich behandelt.

Folgende Umsatzprognosen lassen sich für den geplanten Rewe-Lebensmittelmarkt mit 1.200 m² VK (zzgl. 50 m² Backshop) anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln:

Tabelle 5: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Rewe mit 1.200 m² VK)

Einzugsgebiet Kaufkraft in Mio. €

Marktanteil Food in %

Umsatz Food

in Mio. €

Umsatz Nonfood

in Mio. €*

Umsatz gesamt

in Mio. €

Umsatz- herkunft

in %

Burgstetten 7,9 max. 35 2,8 0,3 3,1 82

Streuumsätze 0,6 0,1 0,7 18

Insgesamt 3,4 0,4 3,8 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich beträgt beim Anbieter Rewe ca. 10 %. Hinsichtlich der Kundenher-

kunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA-Berechnungen 2017 (ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Somit lässt sich für das Vorhaben mit ca. 1.200 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von max. 3,8 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen ca. 3,4 Mio. € auf den Nahrungs- und Genussmittelbereich und ca. 0,4 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.

Die Betrachtung der Umsatzherkunft (rechte Spalte in Tabelle 5) zeigt, dass mit rd. 82 % der über-wiegende Teil des Umsatzes mit Kunden aus der Gemeinde Burgstetten generiert wird. Rd. 18 % der Umsätze wird über Streuumsätze (Pendler-, Durchgangsverkehr) erwirtschaftet.

4. Rechtliche Vorgaben

Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroßprojekte sich in das zentralörtli-che System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung (vgl. Kapitel II) zu be-achten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschrei-tet (vgl. LEP BW Ziel 3.3.7 und 3.3.7.1).

Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden-Würt-temberg (vgl. Pkt. 3.2.1.4):

„Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich an-gestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflech-tungsbereiches erzielt werden soll.“

29


5. Bewertung des Kongruenzgebotes

Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landes- und

regionalplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-

Württemberg wie folgt bewerten:

Das Einzugsgebiet des geplanten Rewe-Lebensmittelmarktes begrenzt sich auf die Ge-meinde Burgstetten. Ein nennenswertes überörtliches Einzugsgebiet wird nicht er-schlossen.

Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den lan-desplanerischen Vorgaben ist festzustellen, dass rd. 82 % des durch das Vorhaben ge-nerierten Umsatzes aus Burgstetten selbst stammen. Rd. 18 % werden darüber hinaus durch Streukundenumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes generiert.

Zusammenfassend lässt sich somit festhalten, dass die Vorgaben des Kongruenzgebotes durch das Vorhaben eingehalten werden. Es stammen rd. 82 % des Umsatzes aus der Gemeinde Burgstetten, was die Nahversorgungsbedeutung des Standortes unterstreicht. Der im Einzel-handelserlass Baden-Württemberg genannte Schwellenwert wird damit eindeutig eingehal-ten.

30


V. Beeinträchtigungsverbot

Zur Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes sind die durch das Vorhaben zu erwartenden

wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Aus-

wirkungen ermitteln. Die Wettbewerbssituation wurde bereits in Kapitel II umfassend dargestellt.

1. Methodik der Umsatzumverteilungsberechnung

Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen bzw. Wettbewerbswir-

kungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Huff’schen Gravita-

tionsmodells19 basiert.

Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und

kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:

die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be-

triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen-

größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und

der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen

Standorten ergibt.

2. Umsatzumverteilungen

Für die Bewertung der geplanten Ansiedlung des Rewe-Marktes in Burgstetten werden hinsicht-

lich der zu erwartenden Umsatzumlenkungen folgende Annahmen getroffen:

Der Rewe-Markt wird an seinem Standort auf einer geplanten Verkaufsfläche von ins-

gesamt 1.200 m² (zzgl. 50 m² Backshop) eine Umsatzleistung von max. 3,8 Mio. € er-

zielen. Davon entfallen rd. 3,4 Mio. € auf den Lebensmittel- und ca. 0,4 Mio. € auf den

Nichtlebensmittelbereich.

Bei der Bewertung der ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte bleibt zu berücksich-

tigen, dass im Einzugsgebiet lediglich ein sehr begrenztes und kleinteilig strukturiertes

Angebot im Nahrungs- und Genussmittelbereich vorhanden ist. Ein größerer Lebens-

mittelmarkt ist hier nicht etabliert. Vor diesem Hintergrund wird ein Großteil der zu

19 Vgl. Huff, David: Defining and estimating a trading area: Journal of Marketing; Vol. 28, 1964 oder Heinritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen, 1999.

31


erwartenden Umsatzumverteilungseffekte gegenüber Anbietern aus den benachbar-

ten Gemeinden und Städten umverteilungswirksam, wohin bisher der überwiegende

Teil der Kaufkraft aus dem Einzugsgebiet abfließt.

Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumlenkungen durch das Vorhaben zu er-

warten:

Tabelle 6: Zu erwartende Umsatzumlenkungen durch das Vorhaben mit 1.200 m² VK

Umsatzum-verteilung in

Mio. €

Food

bere

ich

Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im Einzugsgebiet < 0,1

Umsatzumverteilung ggü. Anbieter in Kirchberg a. d. Murr 0,2

Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in Affalterbach 0,3

Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in Weiler zum Stein 0,1

Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in Backnang 2,5

Umsatzumverteilung ggü. sonstigen Anbietern im Untersuchungsraum 0,2 – 0,3

Umsatz des geplanten Lebensmittelmarktes 3,4

Nonf

ood-

be

reich

Umsatzumlenkungen im Untersuchungsraum 0,4

Umsatz insgesamt 3,8

GMA-Berechnungen 2017

Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumlenkungen im Untersuchungs-

raum sind folgende wettbewerbliche Wirkungen durch das Vorhaben von Rewe zu erwarten:

Durch die Realisierung des geplanten Rewe-Lebensmittelmarktes in Burgstetten sind

gegenüber den wenigen Anbietern im Einzugsgebiet aufgrund von Sortimentsüber-

schneidungen geringe Umsatzumlenkungen zu erwarten. Diese liegen mit 4 – 5 % je-

doch auf einem Niveau, das keine schädlichen Rückwirkungen i. S. von Betriebsaufga-

ben erwarten lässt. Zudem haben die wenigen vorhandenen Betriebe andere, spezia-

lisierte Versorgungsfunktionen (Getränkemarkt, Teigwaren etc.).

Weiterhin ist gegenüber den Anbietern in den benachbarten Städten und Gemeinden

mit Umsatzumverteilungseffekten zu rechnen, welche sich aus einer Abnahme der Ein-

kaufsorientierung der Burgstetter Bevölkerung ergeben. Im Wesentlichen sind hierbei

die Wettbewerbsstandorte Kirchberg a. d. Murr (Edeka), Affalterbach (Penny, Netto)

und Weiler zum Stein (Netto) zu nennen, welche jeweils mit Umverteilungseffekten i.

32


H. v. 4 – 5 % zu rechnen hätten. Aufgrund der geringfügigen Höhe der Umsatzumlen-

kungen werden außerhalb des Einzugsgebietes keine wettbewerblichen Auswirkungen

i. S. von Marktaustritten ausgelöst.

Gegenüber dem nahegelegenen Mittelzentrum Backnang werden die höchsten abso-

luten Umsatzumverteilungseffekte wirksam. Hierher fließt heute im Wesentlichen die

Kaufkraft aus Burgstetten. Durch das hohe Gesamtumsatzvolumen der Anbieter in

Backnang fallen die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte mit 2 – 3 % jedoch

sehr moderat aus. Dementsprechend ist auch in Backnang mit keinen wettbewerbli-

chen Auswirkungen i. S. von Marktaustritten zu rechnen.

Weitere Umsatzumverteilungseffekte werden gegenüber sonstigen Anbietern im ge-

samten Untersuchungsraum wirksam. Diese sind räumlich jedoch nicht eindeutig zu-

zuordnen und daher nicht weiter zu beziffern.

Im Nonfoodbereich werden insgesamt 0,4 Mio. € umverteilungswirksam, die sich auf

zahlreiche Branchen verteilen, so dass die evtl. auftretenden Umsatzumverteilungs-

wirkungen in der Einzelbetrachtung nicht mehr nachzuweisen sind. Aufgrund des ana-

logen Sortimentsspektrums werden hauptsächlich Anbieter des Lebensmitteleinzel-

handels betroffen sein, d. h. v. a. Lebensmitteldiscounter und Supermärkte. Nennens-

werte Umsatzverluste bei bestehenden Betrieben sind im Einzelfall nicht zu erwarten.

Insgesamt ist nach der Realisierung des geplanten Rewe-Lebensmittelmarktes von stabilen Ver-

sorgungsstrukturen im Lebensmittelbereich im Untersuchungsraum auszugehen. Umsatzver-

luste bei den Anbietern in benachbarten Städten und Gemeinden sind als rein wettbewerbliche

Effekte zu klassifizieren und führen zu keinen städtebaulichen Rückwirkungen i. S. von Marktau-

stritten.

3. Rechtliche Vorgaben und städtebauliche Bewertung

Das Beeinträchtigungsverbot geht aus § 11 Abs. 3 BauNVO hervor und besagt, dass das Vorhaben

das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsker-nes (Stadt- und Ortskernes) sowie

die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens

nicht beeinträchtigen darf.

Diese Vorgaben werden von der Landes- und Regionalplanung unter Ziel 3.3.7.1 und 3.3.7.2 LEP Baden-Württemberg aufgegriffen. Die konkreten Prüfkriterien des Beeinträchtigungsverbotes er-geben sich aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg:

33


„[...] Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung können sich dadurch ergeben, dass durch die zu erwartende Kaufkraftbindung an einem Standort und dadurch ver-ursachter Geschäftsaufgaben im Wohnbereich die ausreichende Nahversorgung, vor allem für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen, beeinträchtigt ist.

Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde o-der in anderen Gemeinden sind insbesondere Auswirkungen auf das Stadtzentrum o-der die Nebenzentren in den Stadtteilen oder das Ortszentrum einer Gemeinde. Solche Auswirkungen können sich beispielsweise ergeben, wenn durch Einzelhandelsgroß-projekte außerhalb dieser Zentren eine in der Innenstadt oder im Ortskern eingelei-tete, mit öffentlichen Mitteln geförderte städtebauliche Sanierungsmaßnahme nicht planmäßig fortgeführt werden kann oder wenn durch starke Kaufkraftbindung außer-halb der Zentren das Niveau und die Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in der Innen-stadt oder im Ortskern abzusinken drohen. Auswirkungen auf die Entwicklung zentra-ler Versorgungsbereiche in anderen Gemeinden können sich ergeben, wenn der Ein-zugsbereich eines Einzelhandelsgroßprojekts den zentralörtlichen Versorgungsbereich der Ansiedlungsgemeinde wesentlich überschreitet und die Entwicklung und Versor-gungsfunktion von Nachbargemeinden beeinträchtigt. [...]

Wird ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet, ist in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben. Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städte-baulichen Randlagen. [...]

Die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Regel wesentlich beein-trächtigt, wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflus-ses Geschäftsaufgaben drohen. Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Um-satzverlust bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment.“

Basierend auf der wettbewerblichen Situation im Einzugsgebiet und den dargestellten Um-satzumlenkungen bzw. wettbewerblichen Wirkungen lässt sich das Vorhaben von Rewe hinsicht-lich des Beeinträchtigungsverbotes wie folgt bewerten:

Das Beeinträchtigungsverbot wird im vorliegenden Fall eingehalten. Auswirkungen auf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit der Versorgungslagen im Unter-suchungsraum sind infolge der Umsetzung des Vorhabens nicht zu erwarten. Auswir-kungen werden v. a. in den benachbarten Gemeinden Kirchberg a. d. Murr, Affalter-bach, Weiler zum Stein und dem Mittelzentrum Backnang wirksam. Gegenüber den Anbietern in Kirchberg a. d. Murr, Affalterbach und Weiler zum Stein werden Um-satzumverteilungseffekte in einer Höhe von 4 – 5 % erwartet. Die höchsten absoluten Umsatzumverteilungen werden gegenüber dem Mittelzentrum Backnang wirksam, fal-len jedoch aufgrund des hohen Gesamtumsatzvolumens der Anbieter vor Ort mit 2 – 3 % sehr moderat aus. In keiner der genannten Städte und Gemeinden führen die Um-satzumlenkungen zu städtebaulich schädlichen Rückwirkungen i. S. von Marktaustrit-ten. Aufgrund ihrer geringen Höhen sind die erwarteten Umsatzumverteilungseffekte allenfalls als wettbewerbliche Effekte einzustufen.

34


Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass durch das Vorhaben von Rewe keine Auswirkun-

gen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf die Nahversorgung im Untersuchungsraum aus-

gelöst werden. Das Beeinträchtigungsverbot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg

wird durch das Vorhaben eingehalten.

35


VI. Zusammenfassung

Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens

Grundlagen Planvorhaben / Planstandort

Neuansiedlung eines Rewe-Supermarktes zur langfristigen Sicherung der Grundversorgung im Lebensmittelbereich

Geplant ist eine Verkaufsfläche von ca. 1.200 m² zzgl. 50 m² Backshop

Standort im südöstlichen Siedlungsgebiet des Ortsteils Burgstall, Ge-meinde Burgstetten

zentrale Lage zwischen den Ortsteilen Burgstall, Erbstetten und Kirschenhardthof

Anschluss an bestehende Wohnbebauung

Rechtsrahmen und Untersuchung

Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO

Standortrahmen-bedingungen

Makrostandort: Burgstetten, ca. 3.635 Einwohner

keine zentralörtliche Einstufung, damit kommt der Gemeinde Burgstetten vorrangig eine Versorgungsfunktion im Bereich der woh-nortnahen Grundversorgung (=Nahversorgung) zu.

Einzelhandelsstrukturen: bis auf zwei Anbieter aus dem Lebensmittel-handwerk und wenige Spezialanbieter (2x Getränkemarkt, 1x Teigwa-ren-Fabrikverkauf) kein Lebensmittelangebot in Burgstetten vorhan-den

Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial

Das Einzugsgebiet beschränkt sich im Wesentlichen auf die Gemeinde Burgstetten. Ein nennenswertes überörtliches Einzugsgebiet wird nicht erschlossen.

Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet: ca. 3.635 Personen

Kaufkraftpotenzial im Nahrungs- und Genussmittelbereich im Einzugs-gebiet: ca. 7,9 Mio. €

Umsatzerwartung Gesamtumsatzleistung bei 1.200 m² VK: max. 3,8 Mio. €, davon ca. 3,4 Mio. € im Lebensmittelbereich und ca. 0,4 Mio. € im Nichtlebensmit-telbereich

Umsatzumvertei-lungseffekte

Burgstetten 4 – 5 % Kirchberg a. d. Murr 4 – 5 % Affalterbach 4 – 5 % Weiler zum Stein 4 – 5 % Backnang 2 – 3 %

36


Raumordnerische Bewertungskriterien

Konzentrationsge-bot

Burgstetten erfüllt als Gemeinde ohne zentralörtliche Funktion (vgl. Regional-plan der Region Stuttgart) zunächst nicht die Voraussetzung zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Allerdings übernimmt der geplante Rewe-Markt als einziger Lebensmittelmarkt eine wichtige Funktion zur Siche-rung der Grundversorgung für die rd. 3.635 Einwohner der Gemeinde. Derzeit ist die Grundversorgung in Burgstetten nicht gewährleistet. In vorliegender Un-tersuchung konnte ein deutlicher Entwicklungsbedarf im Lebensmittelbereich aufgezeigt werden. Insofern kann im vorliegenden Fall die Ausnahmeregelung des Konzentrationsgebotes Anwendung finden, da das Vorhaben der Siche-rung der Grundversorgung dient.

Integrationsgebot Das Grundstück für den geplanten Rewe-Markt liegt zentral zwischen den drei zur Gemeinde Burgstetten gehörenden Ortsteilen Burgstall, Erbstetten und Kirschenhardthof und ist insbesondere durch seine Lage an der Landesstraße L 1114 für den motorisierten Individualverkehr gut zu erreichen. Außerdem grenzt der Vorhabenstandort im Norden an ein Wohngebiet und umfasst im fußläufigen Nahbereich von 500 – 700 m weite Teile des Siedlungsgebietes des Ortsteils Burgstall. Mit dem Haltepunkt „Rötesiedlung“ verfügt der Standort über einen direkten Anschluss an das regionale Busverkehrsnetz.

Dem Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wird somit durch die Rolle des Standortes für die Sicherung der Nahversorgung i. V. mit dem vorhandenen direkten Anschluss an Wohngebiete Rechnung ge-tragen.

Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot wird eingehalten. Rd. 82 % des Umsatzes stammen aus Burgstetten. Der im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg genannte Schwel-lenwert wird nicht überschritten.

Beeinträchti-gungsverbot

Das Beeinträchtigungsverbot wird eingehalten. Sowohl gegenüber den weni-gen Anbietern im Einzugsgebiet als auch gegenüber den Anbietern im Lebens-mitteleinzelhandel in den benachbarten Gemeinden Kirchberg a. d. Murr, Affa-lterbach und Weiler zum Stein werden Umsatzumverteilungseffekte in einer Größenordnung von 4 – 5 % umverteilungswirksam. Von den höchsten absolu-ten Umsatzumlenkungen ist das Mittelzentrum Backnang betroffen. Aufgrund der dort vorhandenen ausdifferenzierten Angebotsstruktur im Lebensmittelein-zelhandel und dem hohen Gesamtumsatzvolumen der dort existierenden An-bieter werden hier lediglich Umsatzumlenkungen in einer Größenordnung von 2 – 3 % erwartet. Insgesamt führen die erwarteten Umsatzumverteilungsef-fekte zu keinen städtebaulich schädlichen Auswirkungen, sondern sind lediglich als wettbewerbliche Effekte einzuordnen.

GMA-Zusammenstellung 2017

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Verzeichnisse Seite

Kartenverzeichnis

Karte 1: Planung des Rewe-Lebensmittelmarktes 6

Karte 2: Lage von Burgstetten und zentralörtliche Struktur der Region 12

Karte 3: Projektrelevante Wettbewerber im Untersuchungsraum 16

Karte 4: Lage des Projektstandortes, Umfeldnutzungen und fußläufiger Einzugsbereich 19

Karte 5: Standortalternativen in Burgstetten 23

Karte 6: Einzugsgebiet des geplanten Rewe-Lebensmittelmarktes 27

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten 10

Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Region 11

Tabelle 3: Versorgungsstrukturen im Umland 15

Tabelle 4: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Rewe mit 1.200 m² VK) 29

Tabelle 5: Zu erwartende Umsatzumlenkungen durch das Vorhaben mit 1.200 m² VK 32

Fotoverzeichnis

Foto 1: Geplanter Standort 18

Foto 2: Zufahrt aus Richtung Erbstetten 18

Foto 3: Zufahrt aus Richtung Ortsmitte 18

Foto 4: Wohngebiet im fußläufigen Umfeld 18

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2007 – 2015 8

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Documents

Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Rewe ...€¦ · Rechtliche Vorgaben 29 5. Bewertung des Kongruenzgebotes 30 3 . Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Rewe -Lebensmittelmarktes