Bauerneuerung - Ablaufplanung vom Projekt zur Ausführung 2

Impulsprogramm IP BAU

Bundesamt für Konjunkturfragen

IP BAU

Bauerneuerung

I P B A U · A B L A U F P L A N U N G

vom Projektzur Ausführung

2.stark überarbeitete

Auflage

Ablaufplanung

IP BAU

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Projektbetreuung IP BAU

– Dr. Niklaus Kohler, 1006 Lausanne

– Ernst Meier, Architekt, Projektleitung IP BAU,Meier + Steinauer AG, Architekten, Zürich

Sämtliche Fotografien wurden während der Er-neuerung der Wohnüberbauung «Wyden», Birr(AG) im Jahr 1994, von Michael Reinhard, Küs-nacht ZH, gemacht und von der Oerlikon BührleImmobilien AG freundlicherweise zur Verfügunggestellt.

Gestaltung

Education Design Sepp Steibli, Bern

Ablaufplanung

Trägerschaft:

STV Schweizerischer Technischer Verband

SBKV Schweizerischer Baukaderverband

Patronatsorganisationen:

GBI Gewerkschaft Bau und Industrie

Pro Renova Schweizerische Vereinigung fürBau-Renovation

SBO Schweizerische Bauleiter-Organisation

SBV Schweizerischer Baumeister-Verband

SBHI Schweizerische beratende Haus-technik- und Energie-Ingenieure

SIA Schweizerischer Ingenieur- undArchitekten-Verein

Die Arbeitsgruppe dankt Markus Gierisch, EmilHauser, Guido Hayoz, Ruedi Matter, Eric Mosi-mann, Erwin Müri, Jürg Ruosch, Bernhard Rüst,Richard Schubiger und Ado Vallaster – sie allehaben aktiv zum Gelingen dieser Arbeit beigetragen.Zu Dank verpflichtet ist die Arbeitsgruppe auchden Architekten und Generalunternehmungen, dieihre Archive für die Beispielsammlung geöffnethaben: Jürg Manser, Architekt, Meier + SteinauerAG, Architekten, Merkur Göhner Immobilien AG,Oerlikon Bührle Immobilien AG und Ortobau Ge-neralunternehmung AG.

Arbeitsgruppe– Andreas Bouvard, dipl. Ing. ETH,

EDV-Spezialist, Management-Fragen– Alfred Fröhli, dipl. Baumeister,

Projektleiter, Bauleiter, Arch.- und Ing.-Büro– Heinz Meier, Bureau technique,

Projektleiter, Bauleiter, Architekturbüro– Martin Halter, dipl. Architekt ETH/SIA,

Projektleiter, Entwurfsarchitekt, AGL– Arnould Kerkhof, Architekt HTL,

Projektleiter, Bauleiter, Generalunternehmung– Laurent Kling, architecte ETS,

EDV-Spezialist , EPFL-LESO– Gerhard Oeggerli, dipl. Bauführer,

Architekturbüro

2., stark überarbeitete Auflage

Copyright Bundesamt für Konjunkturfragen3003 Bern, Oktober 1994.

Auszugsweiser Nachdruck mit Quellenangabe er-laubt. Zu beziehen bei der Eidg. Drucksachen- undMaterialzentrale (Best.-Nr. 724.434.1 D)

Form. 724.434.1 D 10.94 2000 U19649

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IP BAU

Das Aktionsprogramm «Bau und Energie» ist aufsechs Jahre befristet (1990–1995) und setzt sichaus den drei Impulsprogrammen (IP) zusammen:

– IP BAU – Erhaltung und Erneuerung– RAVEL – Rationelle Verwendung von Elektrizität– PACER – Erneuerbare Energien.

Mit den Impulsprogrammen, die in enger Koope-ration von Wirtschaft, Schulen und Bund durchge-führt werden, soll ein Beitrag zu einem verstärktqualitativ orientierten Wirtschaftswachstum, d. h.zu einer rohstoff-, energie- und umweltschonen-den Produktion bei gleichzeitig verstärktem Ein-satz von Fähigkeitskapital geleistet werden.

Die Voraussetzungen für die Instandhaltung we-sentlicher Teile unserer Siedlungsstrukturen sindzu verbessern. Immer grössere Bestände im Hoch-und Tiefbau weisen aufgrund des Alterns sowieder sich wandelnden Bedürfnisse und Anforderun-gen technische und funktionale Mängel auf. Siemüssen – soll ihr Gebrauchswert erhalten bleiben– erneuert werden. Mit stetem «Flicken am Bau»kann diese Aufgabe nicht sinnvoll bewältigt wer-den. Neben den bautechnischen und organisatori-schen Aspekten bilden auch die rechtlichen Rah-menbedingungen, die fast ausschliesslich auf denNeubau ausgerichtet sind, Gegenstand des IPBAU. Es gliedert sich entsprechend in die dreiFachbereiche: Hochbau, Tiefbau, Umfeld.

Wissenslücken bei vielen Beteiligten – Eigentü-mer, Behörden, Planer, Unternehmer und Arbeits-kräfte aller Stufen – sind zu schliessen, damit dietechnische und architektonische Qualität unsererBauten, aber auch die funktionale, wirtschaftlicheund kulturelle Bedeutung vieler Quartiere, Dorf-und Stadtteile erhalten oder verbessert werdenkönnen.

Kurse, Veranstaltungen, Publikationen,Videos, usw.Umgesetzt werden sollen die Ziele des IP BAU durchInformation, Aus- und Weiterbildung sowohl vonAnbietern als auch Nachfragern von Erneuerungs-dienstleistungen. Die Wissensvermittlung ist auf dieVerwendung in der täglichen Praxis ausgerichtet. Siebasiert hauptsächlich auf Publikationen, Videos,EDV-Programmen, Kursen und Veranstaltungen. In-teressentInnen können sich über das breitgefächer-te, zielgruppenorientierte Weiterbildungsangebot inder Zeitschrift IMPULS informieren. Sie erscheintviermal jährlich und ist (im Abonnement) beim Bun-

Vorwort

desamt für Konjunkturfragen, 3003 Bern, gratis er-hältlich.Jedem/r Kurs- oder VeranstaltungsteilnehmerInwird jeweils eine Dokumentation abgegeben. Diesebesteht zur Hauptsache aus der für den entsprechen-den Anlass erarbeiteten Fachpublikation. Die Publi-kationen können auch bei der Eidg. Drucksachen-und Materialzentrale (EDMZ), 3000 Bern, bestelltwerden.

ZuständigkeitenUm das ambitiöse Bildungsprogramm bewältigenzu können, wurde ein Umsetzungskonzept ge-wählt, das neben der kompetenten Bearbeitungdurch SpezialistInnen auch die Beachtung der vie-len Schnittstellen in der Bauerhaltung und -er-neuerung sowie die erforderliche Abstützung beiVerbänden und Schulen der beteiligten Branchensicherstellt. Eine aus Vertretern der interessiertenVerbände, Schulen und Organisationen bestehen-de Kommission legt die Inhalte des Programmsfest und stellt die Koordination mit den übrigenAktivitäten im Bereich der Bauerneuerung sicher.Branchenorganisationen übernehmen auch dieDurchführung der Weiterbildungs- und Informati-onsangebote. Für die Vorbereitung ist das Pro-grammleitungsteam (Reto Lang, Andreas Bou-vard, Andreas Schmid, Richard Schubiger, ErnstMeier, Dr. Dieter Schmid, Rolf Sägesser, HannesWüest und Eric Mosimann, BFK) verantwortlich.Die Hauptarbeit wird durch Arbeitsgruppen er-bracht, die zeitlich und kostenmässig definierteEinzelaufgaben zu lösen haben.

DokumentationIn den kommenden Jahren wird es zu den Stan-dardaufgaben der Architekten gehören, bewohnteMehrfamilienhäuser zu erneuern. Wegen der Prä-senz der Nutzer spielen die Planung des Bauab-laufs und die Führung der beteiligten Planer undUnternehmer in diesen Projekten eine entschei-dende Rolle. Die vorliegende Dokumentationmöchte dazu beitragen, dass nicht nur die eigent-lichen Bauarbeiten, sondern auch deren Vorberei-tung – ab der ersten Kontaktnahme mit dem Bestel-ler – koordiniert und effizient organisiert werden.

Die dreistufige Ablaufplanung, hierarchisch ge-gliedert und für die Entscheidungsträger der ver-schiedenen Stufen jeweils zu erstellen, arbeitet mitRichtzeiten (Erfahrungswerten aus analysiertenBeispielen), um vorausschauend Aussagen vonhoher Genauigkeit über den Ablauf einer Erneue-rung zu machen. Eine Auflistung von strukturellen

Ablaufplanung

IP BAU

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Unterschieden in der Bauablauf-Planung von Neu-bauten und von Erneuerungsobjekten soll dem aufNeubauten spezialisierten Fachmann den Weg indas weite Gebiet der Erneuerung von Objektenunter Betrieb ebnen.

Die vorliegende zweite Auflage basiert in weitenTeilen auf der ersten. Aufgrund der Erfahrungenaus mehr als 25 eintägigen Ausbildungskursen mitüber 600 Kursteilnehmern ist das Dokument (des-sen erste Auflage nach einem Jahr bereits vergrif-fen ist) ergänzt, verbessert und durch eine Dia-Sammlung erweitert worden.

Aufgrund einer mehrstufigen Vernehmlassung istdie vorliegende Dokumentation sorgfältig überar-beitet und zu einem Band zusammengefasst wor-den. Dennoch hatten die Autoren freie Hand, unter-

schiedliche Ansichten über einzelne Fragen nacheigenem Ermessen zu beurteilen und aufzuneh-men. Sie tragen denn auch die Verantwortung fürden Text. Unzulänglichkeiten, die sich bei der prak-tischen Auseinandersetzung, beispielsweise inden vorgesehenen Workshops für Architekten undfür Grossinvestoren, ergeben, können bei einerallfälligen Neuauflage verbessert werden. Anre-gungen nehmen die Autoren und das Bundesamtfür Konjunkturfragen gerne entgegen.

Für die wertvolle Arbeit zum Gelingen dieser Publi-kation sei an dieser Stelle allen Beteiligten bestensgedankt.

August 1994 Bundesamt für KonjunkturfragenDr. B. Hotz-HartVizedirektor für Technologie

Ablaufplanung

– Kapitel 4 Beispielsammlung: Beispiel 5(Seiten 78 ff)

– Kapitel 5 Anhang: Stichwortverzeichnis(Seiten 102 ff)

– Kapitel 5 Anhang: «DiaSet Erneuerung»(Seiten 104ff)

b) überarbeitete Textpassagen

– Kapitel 3 Planungs-System: Zusammenfassung(Seite 30ff)

– Kapitel 3.3 Planungs-Stufe 2: Die Realisierungs-Strategie (Seiten 42ff)

– Kapitel 4 Beispielsammlung: 4.1 Ergebnisse(Seite 58ff)

Bemerkungen zur zweiten Auflage

Die zweite Auflage ist in folgenden Punkten erwei-tert, verändert oder ergänzt worden:

a) neue, zusätzliche Passagen

– Kapitel 1 Einführung: Unterschiede Neubau –Erneuerung auf einen Blick (Seite 12)

– Kapitel 1.3 «Rückbau» und «Betriebsgarantie»zusätzliche Aufgaben für den Gesamtprojektlei-ter (Seiten 15ff)

– Kapitel 1.5 Bemerkungen zum Stellenwert desVorprojektes bei der Erneuerung von Wohnbau-ten (Seite 18)

– Kapitel 3.3 Planungs-Stufe 2: Zusammenfas-sung (Seite 47)

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IP BAU

Inhaltsverzeichnis

Ablaufplanung

1 Einführung 71.1 Eingrenzung des Themenkreises 81.2 Abgrenzung gegenüber dem Neubau 101.3 «Rückbau» und «Betriebsgarantie» – zusätzliche Aufgaben für den Gesamtprojektleiter 151.4 Bemerkungen zum Stellenwert und zur grundsätzlichen Problematik einer Ablaufplanung 171.5 Bemerkungen zum Stellenwert des Vorprojektes bei der Erneuerung von Wohnbauten 18

2 Projektorganisation 192.1 Bedeutung und Zweck 202.2 Auftraggeber-Organisation 212.3 Auftragnehmer-Organisation 222.4 Mittel zur Definition der Organisation 222.5 Organisatorische Unterschiede Neubau/Erneuerung im Architekturbüro 23

3 Planungs-System 293.1 Zusammenfassung 303.2 Planungs-Stufe 1 (Genereller Bauablauf) 333.3 Planungs-Stufe 2 (Detaillierter Bauablauf) 383.4 Planungs-Stufe 3 (Bauprogramme) 50

4 Beispielsammlung 574.1 Ergebnisse 584.2 Beispiele 61

5 Anhang 835.1 Richtzeiten für die Realisierungsphase 845.2 EDV-Software-Hinweise 885.3 Formulare Ablaufplanung 915.4 Glossar 945.5 Literaturhinweise 995.6 SIA 102/1984, ein Vergleich 1005.7 Stichwortverzeichnis 1025.8 Dia-Set Bauerneuerung 104

Publikationen IP BAU 119

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IP BAU

1 Einführung

1.1 Eingrenzung des Themenkreises 8

1.2 Abgrenzung gegenüber dem Neubau 101.2.1 Unterschiede Bauablauf Neubauten – Erneuerungsbauten 101.2.2 Der Einfluss der Mieter auf den Bauablauf 13

1.3 «Rückbau» und «Betriebsgarantie» zusätzliche Aufgaben für den Gesamtprojektleiter 15

1.4 Bemerkungen zum Stellenwert und zur grundsätzlichen Problematik einer Ablaufplanung17

1.5 Bemerkungen zum Stellenwert des Vorprojektes bei der Erneuerung von Wohnbauten 18

Einführung

IP BAU

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1.1 Eingrenzung des Themen-kreises

Das StudienobjektSämtliche Ablaufbeispiele und Diagramme in die-ser Dokumentation beziehen sich auf die Erneue-rung «unter Betrieb» des in Grafik 1.1 definiertenMehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen. Das vor-liegende Lehrbuch ist somit einem sehr speziellenThema gewidmet. Es ist allerdings so abgefasst,dass Lehren auch für andere, grössere Aufgabengezogen werden können. Lohnenswert ist der Ver-such (anhand dieser klar definierten Aufgabe) all-gemeingültige Erkenntnisse abzuleiten. Zum ei-nen ist die dem Buch zugrundeliegende Bauaufga-be häufig zu bearbeiten, zum andern lassen sich andiesem Objekt die Probleme der Bauablaufpla-nung hinreichend beschreiben.

ZielpublikumDie Dokumentation richtet sich primär an Projekt-und Bauleiter im Architekturbüro. Sie richtet sichselbstverständlich auch an Projekt- und Bauleite-rinnen, auch wenn dies in der Folge nicht mehrexplizit ausgeschrieben wird. Sie enthält aller-dings auch Hinweise allgemeiner Art, die für einbreiteres Publikum von Interesse sein dürften, bei-spielsweise für Projektleiter oder Projektleiterin-nen der Bauherrschaft oder erneuerungsorientier-te Unternehmer.

Bezug zu Projekten IP BAU-Hochbau(siehe auch Grafik 1.2)Diese Studie ist unabhängig von den übrigen Ar-beiten des Impulsprogrammes «Bauerhaltungund Bauerneuerung, Hochbau», doch ist bezüglichBauerneuerung auf die Dokumentation «Grobdia-gnose» hinzuweisen. In der vorliegenden Arbeit(Kapitel 3) wird empfohlen, mit der «Grobdiagno-se» auch den Entwurf des «generellen Bauablau-fes» an die Bauherrschaft abzugeben. Die vorlie-gende Dokumentation ist ihrerseits ein Hilfsmittelfür den Projektierenden, ihn dürften vor allem dieRichtzeiten für die Realisierung von Erneuerungs-Schritten interessieren. Diese Richtzeiten – festge-legt im Interesse der Mieter – schränken die Frei-heit der Projektierung ganz wesentlich ein.

1 Einführung

Grafik 1.1Das Studienobjekt: Ein bewohntes dreistöckiges Mehr-familienhaus mit 12 Wohnungen.

Einführung

Grafik 1.2Das Projektpaket«IP BAU – Erhaltung und Erneuerung»mit je einem methodischen und einem Datenteil.

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IP BAU

Grafik 1.3Die Lebenslinie eines Gebäudes mit eingezeichnetemDiagnoserhythmus und Erneuerungsphase.

Einführung

Zeitliche Einordnung in bezug auf dieLebensdauer eines Gebäudes(siehe Grafik 1.3)Ein Bauwerk dient seinen Benützern meist überGenerationen. Die vorliegende Arbeit beschäftigtsich somit nur mit einer sehr kurzen Phase einesBauwerkes, deren Beginn entsprechend der Philo-sophie IP BAU durch die «Grobdiagnose» ausge-löst wird.

Inhalt der DokumentationUmfang, Problematik und Stellenwert des Themas«Bauablauf» sind unter Berufsleuten grundsätz-lich definiert. Doch die unterschiedlichen Metho-den, die in Architekturbüros angewendet werden,und das Fehlen von Lehrmitteln und Standardslassen eine Definition angezeigt erscheinen: Dievorliegende Arbeit untersucht die Aufgaben undProbleme des Projekt- und des Bauleiters währendder gesamten Planungs- und Bauphase einer Er-neuerung, von der Grobdiagnose bis zur Übergabedes Bauwerkes.

Die vorliegende Arbeit deckt die Ablaufpla-nung ab Grobdiagnose bis zur Übergabe desBauwerkes ab. Die Ablaufplanung der Projek-tierungsphase wird nicht detailliert behan-delt.

Foto 1.1während der Erneuerung von Küche und Bad dientdas Wohnzimmer als Küche, Zwischenlager, Ess- undAufenthaltsraum zugleich! (DiaSet, Foto E5)

IP BAU

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1.2 Abgrenzung gegenüberdem Neubau

1.2.1 Unterschiede Bauablauf Neubauten –Erneuerungsbauten

Um das Verständnis für die Ziele dieser Dokumen-tation zu erleichtern, sollen an dieser Stelle die«Bauablaufplanung einer Bauerneuerung» vergli-chen werden mit dem «Bauablauf eines Neubaus»und auf die wesentlichen Unterschiede hingewie-sen werden. Kenntnisse der Ablaufplanung einesNeubauvorhabens werden vorausgesetzt.

Beim Neubau geht die «Vorbereitungsphase derAusführung» im unglücklichen Fall nahtlos in die«Ausführungsphase» über (Begriffe gemäss SIA102/ 1984). Die für den Baufortschritt notwendigenUnterlagen (Pläne, Ausschreibungen, Vergebun-gen usw.) werden in Etappen, dem Stand der Bau-arbeiten entsprechend, erstellt (siehe Grafik 1.4).Der Einsatz der einzelnen Handwerker kann – dadie Arbeiten unabhängig voneinander ausgeführtwerden können, oft ohne Konsequenzen für denEndtermin – Wochen vor- oder nachgeschobenwerden. Das Bauwerk wird als Ganzes, erst amSchluss der Bauarbeiten, dem Besteller überge-ben.

Einführung

Unter «Bauerneuerung» wird die Erneuerungeines bestehenden Bauwerkes ohne Nut-zungsänderung verstanden. Nebst der ei-gentlichen Instandstellung der abgenützten,beschädigten Bauteile kann das Qualitätsni-veau erhöht werden. Der Begriff Erneuerungersetzt immer mehr den Begriff Renovation.(siehe auch Kap. 5.4 Glossar.)

Grafik 1.4Der Ablauf eines Neubauvorhabens.

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IP BAU

Im Gegensatz dazu sind für eine Erneuerung diePlan- und Vertragsunterlagen vollständig auf ei-nen Zeitpunkt hin zu erstellen. Eine klare Trennungzwischen «Vorbereitungsphase der Ausführung»und «Ausführungsphase» ist unbedingt erforder-lich, da bei einer Erneuerung (ganz anders als beieinem Neubau) ab «Spatenstich» sämtliche Unter-nehmer gleichzeitig zum Einsatz kommen (sieheGrafik 1.5 und auch Kapitel 3.3: Detaillierter Bauab-lauf). Die häufigsten Misserfolge sind bei Bau-erneuerungen eine Konsequenz organisatorischerFehler und darauf zurückzuführen, dass diese ele-mentare Grundregel nicht respektiert wurde. Dieklare Trennung zwischen Vorbereitungs- und Aus-führungsphase stellt auch Anforderungen an dieBauherrschaft: Sie muss frühzeitig bereit sein zuentscheiden. Diese Bereitschaft muss von der Pro-jektleitung gefördert und gefordert werden.

Das Bauprogramm muss minutiös vorbereitetwerden: In der Bauphase muss der Einsatz derHandwerker auf den Tag, manchmal sogar auf dieStunde genau terminiert werden. Das Bauwerkwird nicht als Ganzes den Mietern übergeben,sondern jede Einheit, jede Wohnung ist eine Bau-stelle für sich, die dem Nutzer nach genauemFahrplan wieder zurückgegeben werden muss.

Grafik 1.5Die andere innere Struktur bei einer Erneuerung.

Zwischen «Vorbereitungsphase der Ausfüh-rung» und der «Ausführungsphase» ist beider Bauerneuerung eine klare Trennung un-bedingt erforderlich.

Der Aufwand für die Ablaufplanung ist höhereinzusetzen als beim Neubau.

Einführung

IP BAU

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Einführung

Unterschiede Neubau – Erneuerung aufeinen Blick.

1Start, RealisierungBeim Neubau wird normalerweise mit einer Arbeitsgattung begonnen, bei der Erneuerung wird dieRealisierungsphase mit sämtlichen Arbeitsgattungen gleichzeitig eröffnet. (siehe Seite 11)2Rückbau, BetriebsgarantieBei der Erneuerung muss die Baustelle vorerst vorbereitet werden: bestehende, abgenutzte Bauteilemüssen entfernt und entsorgt werden. Die Betriebsgarantie für das gesamte Gebäude muss vor undwährend der Rückbauphase und während der Erneuerung sichergestellt werden. (siehe Seite 15)3KapazitätsplanungDie Ablaufplanung bei der Erneuerung muss auf minimalen Personaleinsatz ausgerichtet werden:in einem WC kann nur ein Handwerker arbeiten, verlorene Zeit kann durch vermehrten Personalein-satz nicht wettgemacht werden. (siehe Seite 13)4RealisierungszeitenBeim Neubau kann grundsätzlich während des ganzen Jahres gearbeitet werden. Bei der Er-neuerung kann im Normalfall nur ausserhalb der Heizperiode realisiert werden. (siehe Seite 14)5OrganisationsstrukturBei der Erneuerung «unter Betrieb» ist die Bauleitung mit einem zusätzlichen, organisatorisch nichtin direkter Verbindung stehenden, Partner konfrontiert: dem Nutzer (Mieter, Wohnungseigentümer).(siehe Seite 23)6Zerlegen der BaustelleDie Erneuerungsbaustelle muss in «Unterbaustellen» aufgeteilt werden, die herkömmliche organi-satorische Gliederung nach «Rohbau 1, Rohbau 2 usw.» kann nicht angewendet werden.(siehe Seite 42)7TransportwegeIm Unterschied zum Neubau, wo mittels spezieller Transport-Öffnungen im Fassadenbereich guteZugänglichkeiten geschaffen werden können, ist bei der Erneuerung die Haustüre und das Treppen-haus der entscheidende, nicht zu umgehende, Engpass für die Anlieferung von Bauelementen undden Abtransport der alten, abgenützten Bauteile. (siehe Seite 54)8SicherheitDas zu erneuernde Objekt ist während der ganzen Bauphase bewohnt: der Sicherheit der Bewohnerist, im Unterschied zum Neubau – z.B. durch zusätzliche Rundgänge nach der Arbeitszeit (Feuerge-fahr, Wasser) oder durch Freihalten der Fluchtwege – Beachtung zu schenken.

Grafik 1.6Für den Ablaufplaner lässt sich oben aufgeführteListe von wesentlichen Unterschieden Neubau – Er-neuerung festhalten.

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IP BAU

1.2.2 Der Einfluss der Mieter auf denBauablauf

Auch in der Bauphase ergeben sich – durch diePräsenz der Mieter – grundsätzliche, strukturelleUnterschiede, die die Bauleitung berücksichtigenmuss. Während bei einem Neubau auf den Über-gabetermin hin der Einsatz der Mittel über dasErträgliche hinaus erhöht werden kann, um die inder Anfangsphase schlecht genutzte Zeit wiederauszugleichen, ist eine solche Aufholjagd bei derErneuerung nicht möglich: Das Bauwerk muss er-stens in viele Unterbaustellen aufgeteilt werden,die nach genauem Fahrplan übergeben werden.Zweitens lässt die Präsenz der Mieter eine Überbe-anspruchung des «Werkplatzes Wohnung» nichtzu. Für die Ablaufplanung einer Erneuerung ge-nügt es also nicht, den Zeitbedarf für ein Teilprojektnur aus Sicht des Unternehmers zu bestimmen.Der Bauleiter hat im Gegenteil beispielsweise auchzu prüfen, ob die Zahl der Handwerker in einerWohnung das Mass des Erträglichen nicht über-

Einführung

schreitet (vgl. dazu auch Kapitel 3.4: Baupro-gramm). Gerade wegen dieser zusätzlichen Lei-stungen ist der Aufwand für die Planung des Bau-ablaufes einer Bauerneuerung wesentlich höherzu veranschlagen als bei einem Neubau. Ein we-sentliches Element einer guten Ablaufplanungbesteht in der «Kapazitätsplanung», welche dieentsprechenden Rahmenbedingungen berück-sichtigt. Die Kapazitätsplanung ist für die verschie-denen Unterbaustellen seriös durchzuführen. DieKunst sowohl des Projekt- als auch des Bauleitersbesteht darin, während der gesamten Vorberei-tungs- und Bauphase einer Erneuerung den not-wendigen organisatorischen Druck – auch ohnedirekten Sachzwang – zu erzeugen, damit die Ar-beit im vorgesehenen Rhythmus geleistet wird.(siehe Grafik 1.7).

Ein weiterer Unterschied zwischen Neubau undErneuerung besteht darin, dass beim Neubau dieInformationspflicht des Auftraggebers und damitauch seines Vertreters, des Architekten, gegen-über der Allgemeinheit erfüllt ist, wenn die Baube-willigung eingereicht ist. Bei einer Bauerneuerungempfiehlt es sich, den Mieter in einer frühenProjektierungsphase zu einem Gespräch einzula-den, obwohl dies im Baubewilligungsverfahrennicht verlangt wird. Die Mieter sind berechtigt,gegen «unzumutbare Umbauarbeiten» (sieheauch Obligationenrecht, Art. 260) Einspruch zuerheben. Damit versucht das Mietrecht eine Lückezu schliessen, die das öffentliche Baurecht in die-ser Differenziertheit gar nicht regeln könnte. (sieheauch Kap. 2.5.3)

Foto 1.2Mehr als ein bis zwei Bauarbeiter können in einer Kü-che nicht arbeiten. (DiaSet, Foto K6)

Die Ablaufplanung muss auf die Interessender Mieter Rücksicht nehmen!

IP BAU

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Grafik 1.7Struktureller Unterschied Neubau – Erneuerung:Kapazitätsplanung als Basis des Erfolges bei der Bau-erneuerung.

siehe auch «IP BAU: Rechtliche Aspekte derSiedlungserneuerung». Seiten 133 ff.

Ein Gespräch zwischen Mieter und Vermieter,unter Mirkwirkung des Architekten, wird ineiner frühzeitigen Projektierungsphase emp-fohlen.

Die Realisierung eines Neubaues wird nur be-schränkt behindert durch die Jahreszeiten. Grund-sätzlich ist im Mittelland von einer durchgehendenBauzeit (mit einem kurzen Unterbruch über Weih-nachten) auszugehen. Anders bei der Bauerneue-rung: Arbeiten an der Fassade als auch Arbeiten imInnern, bei denen im Regelfall auch die Heizung inirgendeiner Weise tangiert wird, sind während derHeizperiode nicht denkbar. In den Sommerferienist es, wegen der Abwesenheit einer Grosszahl vonMietern in der Regel ebenfalls nicht möglich, Woh-nungen zu erneuern. Es ist allerdings – vereinzeltsogar auf Wunsch der Mieter – denkbar, die Arbei-ten in den Wohnungen während der Sommerferi-en durchzuführen. Entscheide dieser Art bauen aufgegenseitiges Vertrauen!

Die Unterschiede zwischen Neubau und Erneue-rung wirken sich auf die Ablaufplanung entschei-dend aus: Die Realisierungszeiten müssen (unab-hängig von der Zahl der zu erneuernden Wohnun-gen) immer der zur Verfügung stehenden Erneue-rungsperiode angepasst werden. Dies bedeutetfür die Ablaufplanung, sich mit den Kapazitätender einzelnen Betriebe auseinanderzusetzen undallenfalls für eine Arbeit zwei Unternehmer paralleleinzusetzen, um mit den zur Verfügung stehendenFristen zurechtzukommen.

Einführung

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IP BAU Einführung

Foto 1.3Der «Rückbau» bedingt – genau wie der Wiedereinbau– eine einwandfreie Vorbereitung und Organisation.(DiaSet, Foto K2)

Foto 1.4Der «Rückbau» bringt eine Flut von abgenutzten Bau-materialien, dessen Abtransport optimal von stattengehen muss. (DiaSet, Foto A4)

1.3 «Rückbau» und«Betriebsgarantie» – zusätzliche Aufgaben fürden Gesamtprojektleiter

RückbauDie Realisierungsphase der Erneuerung bringtneue Aufgaben: Bevor mit den eigentlichen Bauar-beiten begonnen werden kann, müssen die abge-nutzten Teile demontiert, entsorgt und die Räumefür die Aufnahme der neuen Bauteile vorbereitetwerden. Diese Phase wird mit «Rückbau» bezeich-net. Sie ist analog der Bauphase im Bauprogrammnach einzelnen Arbeitsgattungen darzustellen(siehe auch Kap. 3.4.2: das Bauprogramm als Bal-kennetzplan).

Der Abtransport der demontierten Bauteilemuss speziell organisiert werden und sofortnach Demontage erfolgen.

IP BAU

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Einführung

BetriebsgarantieDie Realisierungsphase der Erneuerung bringt fürden Gesamtprojektleiter eine zusätzliche Verant-wortung: Er hat sicherzustellen, dass der Betriebder verschiedenen Ver- und Entsorgungssysteme,während der gesamten Realisierungsphase, auf-rechterhalten bleibt. Diese Verantwortung wird mit«Betriebsgarantie» bezeichnet.Der Gesamtprojektleiter hat zudem zu kontrollie-ren, dass das Mass der Eingriffe dieses «Wohnensunter erschwerten Bedingungen» das Erträglichenicht übersteigt.Allfällige Betriebsunterbrüche müssen rechtzeitigbekanntgegeben werden und so schnell wie nurimmer möglich behoben werden. Die Betriebsun-terbrüche lassen sich durch vorbereitende Mass-nahmen (siehe Grafik 1.8) auf ein absolutes Mini-mum reduzieren. Diese Vorbereitungsmassnah-men sind in der Ablaufplanung zu erfassen.

Foto 1.5Durch vorbereitende Massnahmen lassen sich Be-triebsunterbrüche auf ein absolutes Minimum reduzie-ren. (DiaSet, Foto A8)

Variante I

neue Systemtrennungs-möglichkeiten schaffen

Damit Erneuerungsarbeiteneines Taktes nicht das gesam-te Gebäude betreffen

Vor Baubeginn «Wohnungs-takt» während Vorbereitungs-arbeiten

Zusätzliche Abstellhahnen(strangweise) für Warm-wasserversorgung einbauen

Variante III

Bei Arbeiten am SystemAustauschelemente vorbe-reiten

Wenn es nicht anders gehtund trotz aller Vorbereitungs-massnahmen nicht zu um-gehen ist

Während des Wohnungs-taktes

Der elektrische Sicherungs-kasten ist zu schwach dimen-sioniert und muss ersetztwerden

Variante II

Systemüberbrückungenvorbereiten

Damit eine längerdauerndeArbeit den Betrieb nur kurz-fristig unterbricht

Im Rahmen der betreffendenUnterbaustelle organisieren

Die Warmwassererwärmungwird während der Heizungs-erneuerung durch eine mobi-le Anlage sichergestellt

Mass-nahme

Grund

Wann

Beispiel

Generellgilt

In allen Fällen nicht zu umgehen: Mieter rechtzeitig über den,für alle oben erwähnten Arbeiten notwendigen, Betriebsunterbruch orientieren

Grafik 1.8Eine optimale Vorbereitung der Eingriffe in die Be-triebssysteme verhindert lange Betriebsunterbrüche.

Wie können Betriebsunterbrüche minimali-siert werden?

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IP BAU Einführung

1.4 Bemerkungen zum Stel-lenwert und zur grund-sätzlichen Problematikeiner Ablaufplanung

StellenwertDer Entwurf, die Projektierung, ist für den Architek-ten der eigentliche kreative Akt. Er muss räumlicheZusammenhänge schaffen, sich Nutzungswün-sche und konstruktive Lösungsvorschläge vorstel-len und mögliche Varianten darstellen. Aber auchdie Ablaufplanung ist – auf jeder Stufe – ein krea-tiver Akt und der Projektierung gleichzusetzen. ImUnterschied zum Entwerfer muss sich der Ablauf-planer mit zeitlichen Abfolgen und organisatori-schen Zusammenhängen auseinandersetzen unddafür mögliche Varianten zur Darstellung bringen.Es gibt immer mehrere Möglichkeiten eines Bau-ablaufs: Einer senkt die Kosten, ein anderer erlaubtkürzere Realisierungszeiten und ein dritter vermin-dert die Belastung für die Mieter. Wichtig undentscheidend ist es somit, die Ziele zu formulieren,denen der Ablaufplan zu genügen hat: Worauflegen Bauherrschaft oder Benutzer besonderenWert? Wann kann die Bauherrschaft Geldmittelfreigeben? Sind die Mieter bereit – bei sehr starkerBeeinträchtigung des Wohnwerts – die Bauarbei-ten in kürzester Zeit über sich ergehen zu lassenoder ziehen sie eine längere Bauzeit mit geringererBeeinträchtigung vor?

Jeder Bauleiter, der in der Lage ist, ein Erneue-rungsprojekt erfolgreich durchzuziehen, kannauch einen Neubau organisieren. Diese Aussageist umgekehrt nicht unbedingt richtig.

Die Projektleiter eines Bauerneuerungsvor-habens sind beauftragt, die Planung der ver-schiedenen Bauabläufe seriös vorzubereiten!

Generelle ProblematikWie in jeder Planung ist es auch in der Ablaufpla-nung erstrebenswert, zu einem Zeitpunkt Anga-ben über den voraussichtlichen Ablauf zu machen,in dem die Realisierungsabsicht noch gar nicht bisins letzte geplant ist (siehe Grafik 1.9). Mittels derRichtwerte und den Beispielen, die in dieser Doku-mentation publiziert werden (siehe Kapitel 4), soll-te es jedoch möglich sein, den Bauablauf rechtzei-tig in einer zumutbaren Genauigkeit zu planen.

Denn: Nur mit konkreten Zielvorstellungen könnenalle Beteiligten zu einer optimalen Zusammenar-beit motiviert werden und nur ein Bauleiter, dergegenüber den Unternehmern entschieden auf-tritt, kann seine Funktion erfolgreich wahrnehmen.Im übrigen erfordern die Koordination von Pla-nung und Baustelle, das Führen von Unternehmenan unterschiedlichen Plätzen und verschiedenenUnterbaustellen – teilweise gleichzeitig, teilweisezeitverschoben – und der Umgang mit Mieterneine(n) für Bauorganisation und Bauablauf be-stens ausgebildeten Projekt- und Bauleiter undbestens ausgebildete Projekt- und Bauleiterin.

Grafik 1.9Mit Hilfe von Richtwerten und Richtzeiten ist es mög-lich, die verschiedenen Ablaufpläne zeitgerecht zu er-stellen.

Ziele formulieren, um motivieren zu können!

IP BAU

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Einführung

1.5 Bemerkungen zum Stel-lenwert des Vorprojektesbei der Erneuerung vonWohnbauten

Während beim Neubau ein Vorprojekt mit Skizzen,Plänen 1:200 und (über den Kubikmeter) geschätz-ten Kosten dem Besteller hinreichend erläutertwerden kann, führen dieselben Arbeitsinstrumen-te bei einem Erneuerungsprojekt nicht zum Ziel.Zum einen müssen die Massnahmen in einem«Massnahmenplan» textlich festgehalten werdenund zum anderen genügt eine Kostenschätzung(über den Kubikmeter) als Entscheidgrundlage fürden Besteller nicht.Das Vorprojekt ist im Falle der Erneuerung derentscheidende Planungs-Schritt. (Siehe auch Gra-fik 2.3). Auf der Basis des Vorprojektes muss derKostenrahmen bestimmt und die zu erwartendenMietzinsaufschläge errechnet und diese Informa-tion an die Mieter – anlässlich der Mieterinfor-mation Stufe A (siehe auch Kap. 2.5.3) – weiterge-geben werden. Auf der Basis des Vorprojekteswird somit der Kreditrahmen für die Erneuerunggesprochen. Für die Erarbeitung des Vorprojektesist deshalb seitens der Ablaufplanung genügendZeit einzusetzen.Anhand des Vorprojektes muss dem Besteller be-antragt werden, ob die geplanten Baumassnah-men «unter Betrieb» realisiert werden könnenoder nicht.In folgenden Fällen wird von einer Realisierung«unter Betrieb» abgeraten:

– grundrissliche Veränderungen, wie Zimmerver-grösserungen, Wohnungsflächenveränderun-gen

– Erkeranbauten, verbunden mit Fassadenabbrü-chen

– Wenn das statische System verstärkt werdenmuss (Bsp.: GD Diagnose 02 Tragkonstruktion:Code d)

– Wenn das Gebäude vor dem Krieg gebaut wur-de und noch nie erneuert wurde.

– Einzimmerwohnungen.

Die vorliegende Liste ist nicht vollständig und sollden Gesamtprojektleiter dazu anregen, diese Pro-blematik im Zeitpunkt des Vorprojektes mit demBesteller durchzudiskutieren.

Siehe auch «IP BAU: Projektierungshilfen fürdie Erneuerung von Wohnbauten».

Das Vorprojekt ist im Falle der Erneuerung derentscheidende Planungs-Schritt!

Foto 1.6Eine zufriedene Mieterin nach geglückter Erneuerung:das anzustrebende Ziel.

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IP BAU

2 Projektorganisation

2.1 Bedeutung und Zweck 20

2.2 Auftraggeber-Organisation 21

2.3 Auftragnehmer-Organisation 22

2.4 Mittel zur Definition der Organisation 22

2.5 Organisatorische Unterschiede Neubau/Erneuerung im Architekturbüro 232.5.1 Der Gesamtprojektleiter 232.5.2 Leiter der Ausführung (örtlicher Bauleiter) 232.5.3 Der Nutzer 25

Projektorganisation

IP BAU

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2.1 Bedeutung und Zweck

Für die Erneuerung von Bauwerken lässt sich diePlanungsaufgabe zeitlich und leistungsmässigdefinieren als Projektierung und Entscheidungs-findung. Nicht nur die Absichten des Investors unddie Wünsche des zukünftigen Nutzers sind zu erfül-len; zu berücksichtigen sind in hohem Mass auchbaurechtliche, technische, ökologische und gesell-schaftliche Rahmenbedingungen und Vorschrif-ten. Nicht selten kommt hinzu, dass Erneuerungs-bauten auszuführen sind, ohne die bisherige Nut-zung oder den Betrieb zu beeinträchtigen.

Je nach Grösse und Komplexität des Bauvorha-bens wird eine grosse Zahl von Fachleuten, Exper-ten und ausführenden Unternehmen aller Art mitunterschiedlicher Aufgabestellung und Auftrags-dauer eingesetzt, um ein Projekt vorzubereiten undzu realisieren. Die projektorientierte Organisationschafft die notwendigen Voraussetzungen für diezielgerichtete Arbeit aller Beteiligten und die lau-fende Koordination. Die organisatorische Tätigkeitmuss der eigentlichen Projektbearbeitung voran-gehen, sie aber auch begleiten. Die Projektorgani-sation ist von Anfang an mit Blick auf die Entschei-dungsprozesse zu konzipieren. Die Differenziert-heit der Organisation ist während der Projektent-wicklung zu überprüfen und allenfalls anzupassen,sie kann erweitert oder reduziert werden.

2 Projektorganisation

Grundstruktur:Die Bauprojekt-Organisation hat zum Ziel, die Auf-gaben, Verantwortlichkeiten und Kompetenzender an der Planung, Projektierung, Ausführungund Inbetriebnahme eines Erneuerungsbaus Be-teiligten klar abzugrenzen und zuzuordnen. Sieregelt die Art und den Umfang der Leistungen, dieFührungsverantwortung und die Zusammenar-beit der einzelnen Funktionsträger. Konzeptionellwird bei der Projekt-Organisation zwischen derAuftraggeber- und der Auftragnehmer-Organisati-on mit je einem verantwortlichen Projektleiter un-terschieden.

Projektorganisation

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IP BAU

2.2 Auftraggeber-Organisation(siehe auch Grafik 2.1)

Besteller:Der Besteller ist Auftraggeber und wird oft Bauherrgenannt. In seltenen Fällen ist er eine Einzelper-son, in der Regel aber ist er Teil einer eigenenOrganisation. Eigentümer, Investor, Nutzer undAuftraggeber sind nicht immer identisch. Je nachTätigkeit, Rechtsform und Organisation des Be-stellers sind die projektorientierten Bearbeitungs-und Entscheidungsstrukturen nicht klar definiert.Das kann sich auf den Einsatz von Kommissionenbeziehen.

Die Projektorganisation:Der Besteller muss in der Lage sein, seine Funktionals Auftraggeber fach- und zeitgerecht auszuüben,sei es, indem er selbst über die notwendige Kom-petenz verfügt oder sie einem Baufachorgan über-trägt, oder sei es, dass er sich für die Dauer derProjektabwicklung in geeigneter Form verstärkt.

Nutzer:Der Nutzer definiert die betrieblichen Anforderun-gen an das Projekt. Diese Definition kann vomBesteller selbst formuliert werden. Doch könnenauch Vertreter der Nutzer oder Mieter in die Pro-jektdefinitionen und die Inbetriebnahme einbezo-gen werden. In diesem Fall wird der Nutzer eben-falls Teil der Projektorganisation.

Dritte:Um die Auftraggeberfunktion ausüben zu können,kann der Besteller sporadisch oder für die ganzeDauer der Projektabwicklung dritte Fachleute (z.B.Verwalter) oder Institutionen (mit eigener Organi-sation und Delegation) beiziehen. Sie sind entspre-chend ihrer Aufgabenstellung in die Projektorgani-sation einzubeziehen.

Projektleiter:Er leitet das Projekt, steuert die Aufträge und über-wacht ihre Ausführung. Er ist verantwortlich fürdie Information des Bestellers und veranlasstrechtzeitig dessen Entscheide. Er vertritt den Be-steller gegenüber den Auftragnehmern resp. demGesamtprojektleiter. Der Projektleiter muss überdie entsprechenden technischen, administrativenund menschlichen Qualitäten, aber auch über dieerforderlichen Kompetenzen verfügen.

Projektorganisation

Grafik 2.1

IP BAU

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2.3 Auftragnehmer-Organisation(siehe auch Grafik 2.1)

Die Auftragnehmer-Organisation richtet sich nachder Vergabeform, die der Besteller wählt. Der Be-steller hat frühzeitig zu entscheiden, ob das Projekt– durch einzelne Aufträge an Planer und Unter-

nehmer,– durch einzelne Aufträge an Planer und einen

Generalunternehmer oder– durch einen Auftrag an einen Totalunternehmer

abzuwickeln ist.

Diese drei Grundformen unterscheiden sich durchden Grad an integrierter Leistung, Verantwortlich-keit und Haftung. Die Wahl der Organisationsformbeeinflusst deshalb in hohem Mass sowohl dieProjektorganisation wie auch den Bauablauf unddessen Planung.Unabhängig von der Organisationsform sind dieleistungsbezogenen Funktionen der Leitung, Pro-jektierung und Ausführung der Erneuerungsmass-nahmen. Sie sind deshalb Bestandteil der Grund-struktur der Projektorganisation.

Gesamtprojektleiter:Er leitet, koordiniert, steuert und überwacht dieProjektierungsleistungen und die Ausführungslei-stungen. In seiner Funktion vertritt er die Auftrag-nehmer gegenüber dem Projektleiter des Bestel-lers. Diese direkte organisatorische Beziehungzwischen den beiden Verantwortlichen ermöglichtdie klare Informations- und Führungsstruktur, diefür eine effiziente Arbeitsweise und damit rationel-le Projektabwicklung erforderlich ist. Grundlagefür seine Arbeiten ist der Bauablaufplan.

Leiter der Projektierung:Der Leiter der Projektierung leitet und koordiniertdie Projektierungsleistungen der beauftragten Pla-ner, Architekten und Fachingenieure. Er ist somitverantwortlich für technisch einwandfreie Lösun-gen, welche die gestellten Projektanforderungenoptimal erfüllen.

Leiter der Ausführung:Der Leiter der Ausführung leitet und koordiniertdie Ausführungsleistungen der beauftragten Un-ternehmer, Handwerker und Lieferanten und istsomit verantwortlich für eine einwandfreie Bau-ausführung.

2.4 Mittel zur Definition derOrganisation

Eine Projektorganisation kann folgendermassendefiniert und dargestellt werden:– Zielsetzungen des Bestellers,– Organigramm und– Funktionendiagramm.Die Projektorganisation ist für kleinere und mittle-re Erneuerungsvorhaben zu entwickeln, einzufüh-ren und regelmässig anzupassen. Für grössereund komplexere Bauvorhaben wird zusätzlich einProjekthandbuch empfohlen.

Projektorganisation

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IP BAU

2.5 Organisatorische Unter-schiede Neubau/Erneue-rung im Architekturbüro

2.5.1 Der Gesamtprojektleiter

In die Erneuerung eines Wohngebäudes sind nor-malerweise fünf – in irgendeiner Form zu berück-sichtigende – Parteien involviert (siehe Grafik 2.2).Um einen reibungslosen Bauablauf in terminli-cher, technischer und in finanzieller Hinsicht zuerreichen, ist es notwendig, dass alle Beteiligtenihre Pflichten und Rechte in der Projektorganisati-on festlegen.

Die wichtigste Rolle übernimmt der Gesamtpro-jektleiter. Ob diese Funktion von einem Planer,dem örtlichen Bauleiter oder einem Dritten über-nommen wird, ist im Prinzip unerheblich. Wichtigist, dass ein und dieselbe Person das Erneuerungs-projekt während der gesamten Dauer leitet. Füreine Erneuerung übernimmt – wegen der Naturder zu lösenden Aufgabe – in der Regel ein primärtechnisch geschulter, ausführungsorientierterBaufachmann diese Aufgabe. Anders als bei ei-nem Neubau sind seine Entscheidungen direktausführungswirksam. Das Arbeitsdiagramm (sie-he Grafik 2.3), das den gesamten Bauablauf vonder Diagnose bis zur Abnahme zeigt und auch dieTeilleistungen des Architekten (gemäss SIA 102/1984) und die durch IP BAU geschaffenen Hilfsmit-tel erfasst, soll einen Überblick geben über dieorganisatorischen Zusammenhänge zwischen Be-steller, Nutzer, Behörden, Planer/Bauleiter undUnternehmer. Die Form der Darstellung ist ge-wählt worden, um die gegenseitigen Abhängigkei-ten sichtbar zu machen. Es wird deutlich, dass dasZusammenspiel der Beteiligten und die gegensei-tige Absprache von entscheidender Bedeutung ist.Die Koordination der Partner ist die zentrale Aufga-be des Gesamtprojektleiters.

2.5.2 Leiter der Ausführung (örtlicherBauleiter)

Während die Planung eines Neubaus vom grossenGanzen zum Detail führt (von Überlegungen imMassstab 1:500 am Anfang bis zum Massstab 1:1 amSchluss der Planungsphase), stellt sich bei der Er-neuerung die Aufgabe völlig anders. Bereits bei derersten Kontaktnahme geht es um Details: verfaulteFensterrahmen, abgeblätterter Verputz, veralteteElektroinstallation usw. Dem Bauleiter einer Erneue-

Projektorganisation

Grafik 2.2

Der Gesamtprojektleiter, ein primär ausfüh-rungsorientierter Baufachmann.

Der Bauleiter hat bei der Bauerneuerung einewichtigere Rolle als bei einem Neubauvorha-ben.

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Projektorganisation

Grafik 2.3Diese Darstellung zeigt die enge Vernetzung zwischenden Beteiligten auf.

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rung muss eine wesentlich wichtigere Rolle als beieinem Neubau zugewiesen werden, wird er dochsinnvollerweise möglichst früh auch in den Pla-nungsprozess miteinbezogen (siehe Grafik 2.4). Da-mit soll keinesfalls gesagt werden, dass der Bauleiterdie Funktion des entwerfenden Architekten über-nehmen soll. Um aus der Menge der Detailinforma-tionen die richtigen Schlüsse zu ziehen, sind – wiefür einen Neubau – architektonisch-gestalterischeAspekte und die gesamtheitliche Betrachtungswei-se von Bedeutung. Für den verantwortungsvollenUmgang mit der bestehenden Bausubstanz sindentwerfende Architekten mit Verständnis für dieBauerneuerung gefordert (siehe auch Kapitel 3.4.4).

Projektorganisation

Siehe auch «IP BAU Stellenwert Architektur».

Auch wenn der Nutzer – gemäss Projektorganisa-tion (siehe Grafik 2.1) – nicht in einem direktenVerhältnis zur Auftragnehmer-Organisation steht,schafft seine physische Präsenz auf der Baustellezwangsläufig ganz direkte Bezüge. Besonders ausdieser Sicht ist eine klare Absprache der Kompe-tenzen und des Dienstweges von entscheidenderBedeutung. Aufgrund der Rechtslage wird demBesteller empfohlen, den Nutzer in zwei Stufen zuinformieren.

Zweistufige Mieter-Information.

Grafik 2.4

2.5.3 Der Nutzer

Im Unterschied zum Neubau ist das zu erneuerndeObjekt bewohnt. Der Nutzer ist nicht nur bekannt,der Mietvertrag gibt ihm ein Mitspracherecht. DasObligationenrecht (Art. 260 des Anhangs) legt fest:

1 Der Vermieter kann Erneuerungen und Ände-rungen an der Sache nur vornehmen, wenn siefür den Mieter zumutbar sind und wenn dasMietverhältnis nicht gekündigt ist.

2 Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbei-ten auf die Interessen des Mieters Rücksicht neh-men; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herab-setzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Scha-denersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.

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Projektorganisation

Mieterinformation Stufe A:generelle Information über die Erneuerungsabsicht.

Im «generellen Bauablauf, Planungs-Stufe 1» wer-den die wichtigsten Eckdaten der Projektierungs-,Realisierungs- und Abschlussphase definiert. Imbesonderen sind zu diesem Zeitpunkt die Jahres-zeiten, die Bewilligungsphase und die Aufgabendes Bestellers einzuplanen und – für die Erneue-rungsphase von bewohnten Gebäuden speziellhervorzuheben – die Rechte der Mieter zu berück-sichtigen. Es empfiehlt sich, parallel zur Bau-eingabe an die Behörden oder sogar nochfrüher, die Mieter ein erstes Mal (eventuell imRahmen eines Mieterabends) über die ge-planten Schritte möglichst verständlich undumfassend zu informieren. An dieser Informa-tionsveranstaltung, die durch den Besteller einbe-rufen werden sollte, sollte der Gesamtprojektleiterdie wichtigsten Themen aufgreifen:– Darstellung und Begründung der geplanten

Massnahmen,– ungefährer Zeitplan (Wann ist mit Bauarbeiten

zu rechnen?) und– möglichst ein Erfahrungsbericht von einer an-

deren Erneuerung (z.B. Umtriebe mit Dias ver-anschaulichen oder Musterküche demonstrie-ren).

Der Besteller sollte die Mieter über die zu erwarten-den Mietzinsaufschläge und über ihren Einbezugin die Planung (Mitspracherecht) informieren.

Foto 2.1Mit Mustern 1:1 (der Fassade, der Küche oder des Ba-des) kann der Nutzer besser informiert werden.(DiaSet, Foto E6)

Bezüglich Musterküche siehe auch: «DieErneuerung von Grossiedlungen», Schriften-reihe Wohnungswesen, Band 50, Seite 136 ff.

«Dia-Set Bauerneuerung»

In Kapitel 5.8 wird ein «Dia-Set Erneuerung»beschrieben, welches für die Mieterinforma-tion wesentliche Hilfe leisten kann. DieSammlung ist so aufgebaut, dass der Ge-samtprojektleiter die Informationen – ergänztmit eigenen, objektbezogenen Dias – umfas-send und instruktiv durchführen kann. DieDiasammlung kann über die EDMZ mit Best.-Nr. 724.434.11, Kennwort Dia-Set, bezogenwerden.

Das «Dia-Set» ist eine Hilfe bei der Durchfüh-rung der Mieterinformation Stufe A.

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IP BAU Projektorganisation

Mieterinformationen Stufe B:An einer zweiten Informationsveranstaltung sollteder Besteller seinen Mietern – gestützt auf dievorliegenden Verträge und das Bauprogramm –detailliert und mit genauen Terminen den Verlaufder Erneuerungsaktion beschreiben. An die Anga-ben in Dokumenten, die im Rahmen dieser Mieter-orientierung abgegeben werden, hat sich der Be-steller zu halten. Termine, die beispielsweise denMieter zwingen, sich in seiner Wohnung aufzuhal-ten, aber dann vom Besteller nicht eingehaltenwerden, schaffen ungünstige Voraussetzungen fürdie weitere Zusammenarbeit.

Eine Mieterdokumentation im Format A4, die aufStufe B abgegeben wird, könnte in vollständigerForm so aussehen:

1 Deckblatt

2 Brief an Mieterinnen und Mieter

3 Inhaltsverzeichnis

4 BaubeschriebKüche: allgemeiner Beschrieb, Küchenmöbel,elektrische Installationen, Heizung, Plattenar-beiten, Malerarbeiten;Badezimmer: allgemeiner Beschrieb, Heizung,elektrische Installationen, Plattenarbeiten, Ma-lerarbeiten;Korridor: allgemeiner Beschrieb;Treppenhaus und allgemeine Räume: allgemei-ner Beschrieb;Aussensanierung: allgemeiner Beschrieb

5 Grundriss Küche und Badezimmer: Beispiel ei-ner Wohnung

6 Renovationsablauf mit genauen Terminen – zu-sätzlich zum Balkendiagramm ausformuliert –und detaillierter Beschreibung der Innensanie-rung, damit der Mieter genau weiss, wann inseiner Wohnung gebohrt, gemalt oder montiertwird

7 Empfehlungen: Wie verhalte ich mich als Miete-rin oder Mieter? (siehe Grafik 2.5)

8 Prospektmaterial mit Fotografien.

Eine vollständige, detaillierte Mieter-Informa-tion ist unumgänglich!

IP BAU

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– Sollten Küchen- oder Badezimmertüren mit Klebebandabgesperrt sein, bitten wir Sie, diese Räume nicht zu betre-ten, da die Bodenbeläge noch frisch und für kurze Zeit nichtbegehbar sind.

– Nach Ablauf der ersten Renovationswoche, sofern die Wit-terung dies zulässt, muss unbedingt mehrmals täglich gelüf-tet werden, damit die Materialien austrocknen und spätereSchäden vermieden werden können.

– Die Rohbauarbeiten können von uns programmiert werden.Bei den Malerarbeiten hingegen können kleinere Unterbrü-che und Verschiebungen entstehen, da diverse Bauteileunterschiedlich austrocknen.

– Für die Zeit, in der kein WC in Ihrer Wohnung vorhanden ist(Umstellung altes/neues WC in der ersten Arbeitswoche),wird ein Trockenklosett zur Verfügung gestellt.

– Die Waschküche ist während den Renovationsarbeiten fürkurze Zeit nur beschränkt benutzbar, da zeitweise keinStrom und kein Wasser vorhanden sind. Bevor Sie dieWaschmaschine in Betrieb setzen, sollten Sie sich bei derBauleitung erkundigen, ob ein reibungsloser Ablauf desWaschprogramms möglich ist.

– Nach Beendigung sämtlicher Arbeiten wird durch die Bau-leitung eine Mängelliste erstellt. Sollten Sie schon währendder Umbauzeit Beanstandungen haben, bitten wir Sie, die-selben zu notieren und uns anlässlich der Mängelaufnah-men darauf aufmerksam zu machen: Mängel an lebens-wichtigen Sachen, wie Herd, WC, Licht usw. können derBauleitung sofort gemeldet werden.

– Im Laufe der Bauzeit wird eine Grobreinigung Ihrer Woh-nung durchgeführt. Definitive Reinigung der Wohnung istjedoch Sache des Mieters.

– Sollten irgendwelche Fragen oder Probleme auftauchen,bitten wir Sie, sich direkt an uns zu wenden. Handwerkerund Nachbarn sind ungeeignete Auskunftspersonen.

– Die Organisation und die Verantwortung für die Durchfüh-rung der Renovation wurden uns anvertraut, und wir wer-den dafür besorgt sein, dass alles bestmöglich abgewickeltwird.

Meier + Steinauer AG, ArchitektenDie Bauleitung

Selbstverständlich sind wir auf eine gewisse Mitarbeit ihrer-seits angewiesen. Um die Zusammenarbeit überhaupt zuermöglichen, orientieren wir Sie rechtzeitig und ausführlichüber die Termine und das Vorgehen in Ihrer Wohnung.In Ihrem eigenen, aber auch in unserem Interesse bitten wirSie, nachfolgende Punkte zu beachten:– Vor Beginn der Renovationsarbeiten muss das vorhande-

ne Mobiliar, wie z.B. Vorhänge, Vorhangbretter, Teppiche,Geschirr usw. in der Küche und im Badezimmer entferntwerden.

– Mobiliar, das bei Arbeitsbeginn noch vorhanden ist, mussleider ausnahmslos entfernt werden.

– Ausserdem muss der Wohnungskorridor geräumt sein,damit beim Transport von sperrigem Material keine priva-ten Einrichtungen beschädigt werden.

– Der Korridorboden wird mit Platten und Plastikfolie ge-schützt. Es ist ratsam, vorhandene Teppiche zu entfernen.Für deren Verunreinigung oder Beschädigung kann keineHaftung übernommen werden.

– Wertgegenstände sollten während den Renovationsarbei-ten nicht im Keller oder in der Wohnung aufbewahrtwerden. Für eventuell entwendete Gegenstände kann kei-ne Haftung übernommen werden.

– Wir bitten Sie, tagsüber die Wohnungstüre für Arbeitskon-trollen der Bauleitung offen zu halten, oder falls Sieschliessen, den Schlüssel bei einem Nachbarn abzugebenund dies an Ihrer Wohnungstüre zu vermerken.

– Bei der Ausführung der Elektro-Installationen könnenUnterbrüche in der Stromversorgung entstehen. SolltenSie eine Tiefkühltruhe, ein Aquarium oder sonstige, drin-gend benötigte elektrische Geräte besitzen, bitten wir Sie,dies der Bauleitung zu melden, damit ein Provisoriumerstellt werden kann.

– Auf Wunsch stellen wir Ihnen einen Rechaud zur Verfü-gung.

– Bezüglich der Behandlung der neuen Küchenmöbel, demChromstahl, der Wände, Decken und Böden, wird Sie IhreVerwaltung noch speziell instruieren.

– Wir bitten Sie, sämtliche von Ihnen selbst montiertenelektrischen Installationen in der Küche und im Badezim-mer zu demontieren (Strahler, Steckdosen, Lampen usw.).

Wie verhalte ich mich als Mieterin/Mieter(Beispiel aus Meier + Steinauer AG, Architekten, Zürich)

Grafik 2.5Informationsblatt für jeden Mieter, für jede Mieterin.

Projektorganisation

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IP BAU

3 Planungs-System

3.1 Zusammenfassung 30

3.2 Planungs-Stufe 1 (Genereller Bauablauf) 333.2.1 Definition 333.2.2 Der generelle Bauablauf als Balkennetzplan 343.2.3 Richtzeiten 373.2.4 Besonderheiten 37

3.3 Planungs-Stufe 2 (Detaillierter Bauablauf) 383.3.1 Definition 383.3.2 Der detaillierte Bauablauf als Balkennetzplan 403.3.3 Die Realisierungs-Strategie 423.3.4 Vorgehen zur Bestimmung der Strategie 423.3.5 Zusammenfassung 473.3.6 Richtzeiten 483.3.7 Besonderheiten 48

3.4 Planungs-Stufe 3 (Bauprogramme) 503.4.1 Definition 503.4.2 Das Bauprogramm als Balkennetzplan 523.4.3 Richtzeiten 533.4.4 Besonderheiten 53

Planungs-System

IP BAU

30

Planungs-System

3 Planungs-System

3.1 Zusammenfassung

Die Auswertung der in Kapitel 4 dargestellten Bei-spiele hat die zeitlichen Verhältnisse eines Erneue-rungsobjektes aufgedeckt. Nicht allein die Struktu-rierung der Baustelle ist das Neue, das Unbe-kannte und das Entscheidende; die Zeit vor derRealisierung, die Projektierung und die Vorberei-tung der Realisierung sind anders anzugehen alsbeim Neubau (siehe auch Kap. 1.2.1, Seiten 10 und11). Diese Phase wird noch zu oft vernachlässigtund schlecht geplant.Wird bei einem Erneuerungsprojekt die Planungder Planung vernachlässigt und die Realisierungmit unvollständigen Unterlagen begonnen, sinddie Probleme auf der Baustelle nicht mehr zu um-gehen.

Das konsequente Anwenden sämtlicher Planungs-Stufen hilft mit – von der Übernahme des Auftra-ges bis zur Übergabe der Archivakten – eine zielge-richtete, ruhige und effiziente Planungs- und Rea-lisierungszeit gestalten zu können.

Eine abgeschlossene, vollständige Vorberei-tung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichenund für den Nutzer erträglichen Erneuerung«unter Betrieb»

Grafik 3.0Zeitverhältnisse bei der Erneuerung von Wohnbauten(siehe auch Kap. 4, Seite 59).

genereller Bauablauf

BP

Stufe 1

Stufe 2

Stufe 3

VorbereitungProjektierung

Realisierung

Abrechnung Dokumentation

Zeitverhältnisse bei der Bauerneuerung …

4/6 1/6

detaillierter Bauablauf

… und Gültigkeitsbereiche der Planungs-Stufen

1/6

31

IP BAU Planungs-System

Planungs-System

In dem, in dieser Dokumentation stipulierten, «Pla-nungs-System» wird der Planungs- und Baufort-schritt differenziert erarbeitet. Es werden drei Pla-nungs-Stufen unterschieden: Genereller Bauab-lauf, detaillierter Bauablauf und Bauprogramm(Bezeichnungen in Anlehnung an SIA 102/1984,siehe Grafik 5.3).Jede dieser Planungs-Stufen hat – entsprechenddem jeweiligen Planungsstand – einen differen-zierten Detaillierungsgrad (Monat-Woche-Tag)und soll zu einem möglichst frühen Zeitpunkt als«Entwurf» erstellt, mit dem jeweils Beteiligtenüberarbeitet und schliesslich – gestützt auf denbesseren Informationsstand – in der definitivenFassung den entsprechenden Adressaten abgege-ben werden (siehe Grafik 3.1).

Dieser Dokumentation sind Basisinformatio-nen und Erfahrungswerte für jede Planungs-stufe zu entnehmen (siehe Kap. 3.2.3: Stufe I,Kap. 3.3.5: Stufe II, Kap. 3.4.3: Stufe IIIoder Kap. 4.1).

Siehe auch «Brandenberger und Ruosch:Ablaufplanung im Bauwesen, Seite 86 ff.»

Grafik 3.1Für jeden Projektierungs-Schritt wird ein entsprechen-der Bauablaufplan erstellt.

IP BAU

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Planungs-System

Für jede Planungs-Stufe wird der Zweck, derAdressat, der zeitliche Massstab und die Speziali-täten definiert. Bei konsequenter Einhaltung der inGrafik 3.2 definierten Elemente und der sinnvollenAnwendung der Richtzeiten kann sichergestelltwerden, dass nur die unbedingt notwendigen Fra-gestellungen rechtzeitig beantwortet werden. Da-mit wird verhindert, dass sich der Ablaufplaner zueinem zu frühen Zeitpunkt in unwesentliche De-tails verliert und der Ablaufplan unübersichtlichwird.

Gelingt es dem Ablaufplaner hierarchisch undstrukturiert zu denken, ist die erfolgreiche Nutzungdes «Planungs-Systemes» sichergestellt.

allgemeiner Hinweis

organisieren der «Beteiligten»

auszuarbeiten für Vorprojekt, Mass-nahmenbeschrieb

für Besteller

organisieren der «Unterbaustellen»

auszuarbeiten für Projekt, Kostenvor-anschlag, Submission

für Gesamtprojektleiter

organisieren der «Unternehmer»

auszuarbeiten für Ausführung, Ver-tragswesen

für Leiter Ausführung

Spezialitäten

a Vorbereitungszeit vorgeben

b die fünf «Beteiligten» berücksichtigen

c Erneuerungsperiode bestimmen

Zeitraster: Monate

a Unterbaustellen definieren

b Taktgrössen bestimmen

Zeitraster: Wochen

a pro Unterbaustelle ein Bauprogrammerarbeiten (der Wohnungstakt ist be-sonders sogfältig zu studieren)

b Organisation des Rückbaus und derBetriebsgarantie

Zeitraster: Tage, teilweise Stunden

Stufe I«genereller Bau-ablauf»

Vorprojekt/Projekt

Stufe II«detaillierter Bau-ablauf»

VorbereitungAusführung

Stufe III«Bauprogramme»

Realisierung

Grafik 3.2Jede Planungs-Stufe ist genau definiert und erfüllteinen vorgeschriebenen Zweck.

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3.2 Planungs-Stufe 1(Genereller Bauablauf)

3.2.1 Definition

AllgemeinesDer «generelle Bauablauf» ist das Führungsinstru-ment auf Stufe Besteller. Im Rahmen dieser Pla-nungs-Stufe werden die generellen Termine unddas Ablaufkonzept für Projektierung, Realisierungund Abschlussphase im Monatsmassstab darge-stellt. Der Entwurf des «generellen Bauablaufs» istzusammen mit der Grobdiagnose durch den Ge-samtprojektleiter zu erarbeiten und – definitiv – mitdem Projekt nachzuführen.

Das FormularDer generelle Bauablauf wird im Formular vonGrafik 3.3 vollständig wiedergegeben. Wesentlichist, dass die fünf beteiligten Partner separat aufge-führt werden. Zusätzlich wird die «Baustelle» auf-geführt. Die Kostenentwicklung im Verlauf der Pla-nungs- und Bauzeit (Angabe in Prozenten derGesamtkosten) wird als Kurve dargestellt. Anzuge-ben sind auch der für die Realisierung ungünstigeWinter und die Sommerferien.

Zeitlicher AufwandEs ist sinnvoll, den «generellen Bauablauf» alsEntscheidungsunterlage für eine spätere Auftrags-erteilung in Entwurfsform der Grobdiagnose bei-zulegen (immer vorausgesetzt, dass die Diagnoseeine Erneuerung notwendig erscheinen lässt!).Der Aufwand für diese Planungs-Stufe sollte –obwohl von Bedeutung – auf bloss eine bis zwei

Stunden veranschlagt werden, da die in der Bei-spielsammlung dokumentierten Werte eingesetztwerden können.

Der generelle Bauablauf = Planungsstufe 1:Ein schnell zu erstellendes, einfaches Füh-rungshilfsmittel, das über die gesamte Pla-nungs- und Realisierungszeit Auskunft gibt.

Fragestellungen, ChecklisteBei der Bearbeitung des «generellen Bauablaufs»sind nebst anderen auch folgende Fragen zu be-antworten: (siehe Kästchen)

Fragestellung Stufe 1

– Wann muss die Bauherrschaft entscheiden?– Muss eine Baueingabe eingereicht werden?– Wann und wie lange müssen vom Planer/

Bauleiter Leistungen erbracht werden?– Wann kann gebaut werden? (Festlegen der

Bauperiode)– Wann müssen Investitionen getätigt wer-

den?– Wann liegt die Bauabrechnung vor?– Können die Mieter in den Wohnungen blei-

ben?– Wann werden die Mieter orientiert?– usw.

Grafik 3.3 Auf dem generellen Bauablauf wird das Zu-sammenspiel der fünf beteiligten Partner sichtbar.

IP BAU

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3.2.2 Der generelle Bauablauf als Balken-netzplan

AllgemeinesIn dieser Planungs-Stufe gibt es drei oder viertypische Vorgehensmöglichkeiten; davon werdendrei im Rahmen dieses Kapitels einzeln dargestellt.

Die Jahreszeiten (z.B. Winterbau) sind zu berück-sichtigen, die Baueingabepflicht ist abzuklärenund die Wünsche des Bestellers sind zu ermitteln:Will er beispielsweise die Mietzinserhöhungen ineinem Jahr oder verteilt auf mehrere Jahre über-wälzen? Bleiben sämtliche Wohnungen bewohntoder werden einzelne Wohnungen frei?

Planungs-System

Fall 1(siehe Grafik 3.4)Szenario: Nach der Grobdiagnose und ersten Ge-sprächen mit dem Besteller steht eine Sanierung(Erneuerung von Fassade, Bad/WC und Küche so-wie Gartenanpassungen) in einem Zug im Vorder-grund. Vorteil dieser Realisierungsvariante: DieBauzeit kann kurz gehalten und die Belästigung derMieter damit reduziert werden. Nachteil dieserVorgehensweise: Die Belästigung der Mieter ist(während der kurzen Bauzeit) notgedrungen inten-siv. Ein allfälliger Teuerungsschub während der(verhältnismässig langen) Planungs- und Bewilli-gungszeit muss in Kauf genommen werden. DieKosten für Bauplatz-Installationen und Bauleitungsind geringer, die gesamte Planungs- und Bauzeitdafür länger. Die Mietzinserhöhung erfolgt auf ei-nen Schlag.

Grafik 3.4A = Auftragserteilung VorprojektierungB = Auftragserteilung BaueingabeC = BauauftragD = Abschluss, SchlussabnahmeSchwarze Balken = kritischer Weg

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Fall 2(siehe Grafik 3.5)Szenario: Die Heizungssanierung und die Woh-nungserneuerungen werden vorgezogen, die Fas-sadensanierung und die Umgebungsarbeiten (un-ter Berücksichtigung der Jahreszeiten) erst später(z.B. im Frühjahr) durchgeführt. Vorteil dieser Vari-ante: Durch die Aufteilung auf innere Arbeiten(ohne Bewilligungsverfahren) und äussere Arbei-ten (mit Bewilligungsverfahren) können Planungs-und Bauzeit insgesamt verringert und die Mietzins-aufschläge auf zwei Jahre verteilt werden. Nach-teil: Der Aufwand für die Bauleitung wird erheblichgrösser und die Mieter werden zweimal belästigt.

Grafik 3.5

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Planungs-System

Fall 3(siehe Grafik 3.6)Szenario: Die Fassade wird zwar neu gestrichen,bauliche Veränderungen (z.B. Aussenisolation)werden keine vorgenommen. Da im Innern keineWandverschiebungen notwendig sind, kann ganzauf die Baueingabe verzichtet werden. Der Bauab-lauf wird wesentlich kürzer. Eine Unterteilung derBauarbeiten in innere und äussere Sanierungenbringt keine zeitlichen Vorteile und ist nur wegender Jahreszeiten notwendig.

Grafik 3.6

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3.2.3 Richtzeiten

Den gezeichneten Standardabläufen wurden (aufder Basis der Erneuerung eines 12-Familien-Hau-ses, Baukosten BKP 2 ca. Fr. 850 000.–) folgendeTermine zugrundegelegt: (siehe Kästchen)

3.2.4 Besonderheiten

Bei der Festlegung der wesentlichen Elementeeiner reibungslosen Erneuerung sind in dieser Pla-nungs-Stufe die in Abschnitt 2, «Organisation»,beschriebenen Mieter-Orientierungen einzupla-nen. Dabei ist zu bedenken, dass – besonders fürdie «generelle» Mieter-Orientierung – intensiveVorarbeiten notwendig werden können (beispiels-weise für die Vorführung einer Musterküche),die für den Auftragnehmer zusätzliche Arbeitenund entsprechenden Zeitaufwand bedeuten.

Foto 3.1Bei grösseren Überbauungen sind Muster 1:1 (im In-neren und im Äusseren) empfehlenswert.(DiaSet, Foto K10)

Richtzeiten Stufe 1– Vorprojekt/Feindiagnose 3 Monate– Bewilligungsphase 4 Monate– Vorbereitung Ausführung 3 Monate– Werkseitige Vorproduktion 1 Monat– Bauzeit insgesamt 3 Monate– Fassadenerneuerung 2 Monate– Wohnungserneuerungen 2 Monate

Die Richtzeiten sind von Fall zu Fall den Gege-benheiten anzupassen! Sie sind auf das Stu-dienobjekt mit 12 Wohnungen ausgerichtet.

Beim Aufbau des «generellen Bauablaufes» istgedanklich mit der «Erneuerungs-Periode» zu star-ten. In welcher «Erneuerungs-Periode» soll dieWohnungs-Erneuerung durchgeführt werden? Ineiner ersten Vorgabe ist diese Realisierungszeit zusetzen und in einem zweiten Schritt ist zu überprü-fen, ob die erforderlichen Vorbereitungen bis zudem ins Auge gefassten Zeitpunkt möglich sindoder nicht. Falls nicht, muss die nächstfolgende«Erneuerungs-Periode» ins Auge gefasst werden.

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Planungs-System

der Behörden in der Baubewilligung, die Konse-quenzen für das Projekt haben.Der «detaillierte Bauablauf» bezieht sich – im Ge-gensatz zum «generellen Bauablauf» – nur aufeinen Teil der Planungs- und Realisierungszeit (sie-he Grafik 3.7). Er beginnt im Normalfall mit derBaufreigabe (der Baubewilligung) und endet mitder Übergabe an die Nutzer. Dieser Planungs-Schritt unterscheidet sich ganz wesentlich von derAblaufplanung eines Neubaues.

Grafik 3.7Obwohl der «detaillierte Bauablauf» nur einen Teil dergesamten Planungs- und Realisierungszeit koordiniert,ist er der entscheidende Planungsschritt!

3.3 Planungs-Stufe 2(Detaillierter Bauablauf)

3.3.1 Definition

GenerellesDer «detaillierte Bauablauf» ist das Arbeits- undFührungsinstrument der Stufe Projektleitung undmuss – als Entwurf – in der Projektierungsphaseund – definitiv – in der ersten Hälfte der Vorberei-tungsphase der Ausführung erstellt werden. Mitseiner Hilfe werden Teile der Projektphase, dieVorbereitungsphase der Ausführung und die Aus-führungsphase koordiniert. Grundlage dieses Pla-nungsschritts sind die mit der Bauherrschaft fest-gelegten Erneuerungsabsichten und die Auflagen

Der «detaillierte Bauablauf» ist das Führungs-instrument des Projektleiters und stellt dieKoordination von Projektierung und Realisie-rung sicher.

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Grafik 3.8Auch im detaillierten Bauablauf kommen die fünfPartner zur Geltung.

Fragestellung Stufe 2:

– Wann muss das Planungs-Team welcheResultate vorlegen können?

– Wann muss die Ausschreibung abge-schlossen sein? Gibt es kritische Arbeits-gattungen?

– Wann müssen die Werkverträge von derBauherrschaft unterzeichnet werden?

– Wie lange dauert die werkseitige Vorpro-duktion (Lieferfristen)? Welche Arbeitsgat-tung ist kritisch?

– In welchem Zeitraum ist das Gebäude ein-gerüstet?

– Wann wird in den Wohnungen gearbeitet?Realisierungs-Strategie?

Das Formular (siehe Grafik 3.8)Wieder werden die fünf beteiligten Parteien be-rücksichtigt. Die zusätzliche Verfeinerung des «ge-nerellen Bauablaufes» besteht in der Koordinationder Realisierungsvorbereitung in den Büros undder Realisierung auf der Baustelle. Die zu erbrin-genden Projektierungsleistungen in der «Vorberei-tung der Ausführungsphase» (nach TeilleistungenSIA 102/1984) und die «Ausführungsphase» sindpaketweise zu strukturieren und darzustellen.

Zeitlicher AufwandUm den detaillierten Bauablauf zu zeichnen, mussdie innere Struktur der Realisation erarbeitet wer-den, das heisst: Unterbaustellen definieren, Takt-varianten studieren und die Vorbereitungsarbei-ten umschreiben. Diese Tätigkeiten setzen voraus,dass der Gesamtauftrag klar definiert und derAblaufplaner über die Abhängigkeiten auf der Bau-stelle vollständig im Bild ist. Der Aufwand ist miteinem bis zwei Tagen zu budgetieren.

Fragestellung, ChecklisteFolgende Fragen sind unter anderen im «detaillier-ten Bauablauf» zu beantworten: (siehe Kästchen)

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3.3.2 Der detaillierte Bauablauf als Balken-netzplan

AllgemeinesDiese Planungs-Stufe kann nur teilweise systema-tisiert werden. Die Ausführungsphase muss fürjedes Objekt individuell erarbeitet werden. EinSchematismus könnte verhängnisvolle Konse-quenzen mit sich bringen. Es ist ganz entschei-dend, dass sich der Ablaufplaner mit dem Objekt,mit den Mietern, mit den Besonderheiten der Er-schliessung des Objektes usw. auseinandersetztund sich überlegt, wo die Engpässe und wo dieSchwierigkeiten der Realisierung liegen könnten.

Das Beispiel(siehe Grafik 3.9)Szenario: Die Bauherrschaft hat den Auftrag erteilt,ein Projekt auszuarbeiten und den Behörden einzu-reichen. Gestützt auf Detailstudien und Vorabklä-rungen kann geschätzt werden, welche Bauarbei-ten (im Rahmen des zur Verfügung stehendenBudgets) zur Ausführung gelangen werden: DieFassade wird erneuert , in den Wohnungen werdenKüche und Bad vollständig ersetzt. Die vertikaleAbwasserleitung für Bäder, WC und Küchen mussausgewechselt werden, das Treppenhaus wird neugestrichen. Die Wohnungen im Erdgeschoss erhal-ten neue, private Aussenräume. Der in Grafik 3.9dargestellte detaillierte Bauablauf geht davon aus,dass die «Vorbereitungsphase der Ausführung»vollständig abgeschlossen ist und die «Ausfüh-rungsphase» erst nach einem Unterbruch von ei-nem Monat beginnt. Damit soll sichergestellt wer-den, dass zum Zeitpunkt des Arbeitsbeginns alle

Der Ablauf der Ausführungsphase muss fürjedes Objekt neu erarbeitet werden. JedesObjekt hat seine Spezialitäten!

Grafik 3.9Die Erarbeitung des detaillierten Bauablaufes ist derentscheidende Planungs-Schritt einer Bauerneuerung.

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vorproduzierten Bauteile zum vereinbarten Zeit-punkt auf dem Werkplatz «Wohnung» abgeliefertsind (zum Beispiel: Lieferzeit von Küche ca. 7 Wo-chen) und dass die Unternehmer genügend Orga-nisationsspielraum haben. Mit der Fassadensanie-rung wird nach der Auftragserteilung raschmög-lichst begonnen. Die Erneuerung der Wohnungensoll in Gruppen (Unterbaustellen) erfolgen, wobeidie übereinander liegenden Wohnungen gleich-zeitig bearbeitet werden. Es ergeben sich in unse-rem Beispiel vier Gruppen (vier Takte) mit je dreiWohnungen (siehe auch Grafik 3.10). In dieserForm der Zerlegung eines Gesamtauftrages in ein-zelne «Unterbaustellen» ist das entscheidendeRealisierungs-Element der Bauerneuerung zu su-chen. Nur Dank der Aufteilung wird die Baustellefür den Mieter erträglich.

Grafik 3.10Die Realisierung der Gesamtaufgabe wird in Unter-baustellen zerlegt.

Foto 3.2Für die werkseitig vorproduzierten Bauteile wie Fen-ster, Küchen- und Badezimmermöbel ist genügendProduktionszeit einzurechnen. (DiaSet, Foto A7)

31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46

Haus 1 Wohnungen linksWohnungen rechts

Haus 2 Wohnungen linksWohnungen rechts

Unterbaustelle

Vorbereitungsarbeiten

Fassaden

Umgebung

Juli

Treppenhaus

1. Versuchstakt

aus

det

ailli

erte

m B

auab

lau

f Wochen

Monate

kritische Woche

Takt 1

Takt 2

Takt 3

August September Oktober

1. August

November

2Keller

Takt 4

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3.3.3 Die Realisierungs-Strategie

VorbemerkungFür die Festlegung der Realisierungs-Strategiemuss zuerst abgeklärt werden, ob die im Vorpro-jekt als notwendig ermittelten Erneuerungslei-stungen in bewohnten Wohnungen, somit «unterBetrieb» erbracht werden können oder ob dasMassnahmenpaket eine Räumung der Wohnun-gen erforderlich macht. Arbeiten in einer bewohn-ten Wohnung dürfen den Zeitraum eines Monatsnur unwesentlich übersteigen.

Arbeiten in einer bewohnten Wohnung dür-fen nicht länger als vier Wochen gehen.

KonzeptErst in der Planungs-Stufe II wird festgelegt, wiedas Bauvorhaben gegliedert und auf welche Artund Weise es realisiert werden soll. Gestützt aufden von der Bauherrschaft genehmigten Mass-nahmeplan (genehmigtes Vorprojekt) kann die«Realisierungs-Strategie» erarbeitet werden. Im Unterschied zum Neubau, bei dem sie mit denKategorien Rohbau 1, Rohbau 2 bis Ausbau 1 undAusbau 2 nach «Arbeitsgattungen» strukturiertwird, muss für die Erneuerung eine völlig neueGliederung der Realisationsphase kreiirt werden,um die Planungs-Stufe 2, den detaillierten Bauab-lauf erarbeiten zu können. Die herkömmliche ge-dankliche Struktur ist für den Erneuerungsfallungeeignet.

Die zu erbringende Bauleistung muss imErneuerungsfall «unter Betrieb» anderszerlegt werden als beim Neubau.

Grafik 3.10 – welche einen Ausschnitt aus einemdetaillierten Bauablauf darstellt – zeigt wie dieseneue Gliederung aussehen kann: die Baustellewird in «Unterbaustellen» wie Bauplatzinstalla-tion, Vorbereitungsarbeiten, Fassade, Wohnun-gen, Treppenhaus usw. zerlegt, wobei die Unter-baustellen wiederum mehrere Massnahmen zu-sammenfasst (siehe Grafik 3.12). Rückgrat desdetaillierten Bauablaufes ist dann die Gruppierungder Unterbaustelle «Wohnungen» zu Taktgruppenvon 3 - 5 Wohnungen.

Unter der «Realisierungs-Strategie» wird somitdie Art und Weise bezeichnet, in welcher Baumass-nahmen zusammengefasst und in einer bestimm-ten Reihenfolge, teilweise im Taktverfahren, reali-siert werden.

3.3.4 Vorgehen zur Bestimmung derStrategie

1. Schritt: Zerlegen einer BaustelleDie Baustelle wird aufgeteilt in Gruppen, Unter-baustellen und Instandsetzungsmassnahmen (sie-he Grafiken 3.11 und 3.12).

Gruppen sind konstruktiv-funktionelle Einheiten(z.B. Wohnungen, Dach, Treppenhäuser). Unter-baustellen sind a) Massnahmenpakete, die relativunabhängig voneinander umgesetzt werden kön-nen (z.B. Fassadenarbeiten oder Instandsetzungdes Dachstockes) und b) Massnahmenpakete, diefunktionell miteinander verbundene Teile des Ge-bäudes betreffen (Kellerräume, Treppenhäuser).Instandsetzungsmassnahmen sind alle notwendi-gen Bauleistungen, um ein Element wieder in sei-nen ursprünglichen Zustand zu versetzen. Sie sindabhängig vom Abnutzungsgrad des Elements.

Siehe auch:IP BAU «Elementgliederung für Unterhaltund Erneuerung», Best.-Nr. 724.438 d/f

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Grafik 3.11Aufdecken der Schnittstellen zwischen den verschie-denen Unterbaustellen.

Die meisten Unterbaustellen sind fast unabhängigvoneinander, es gibt jedoch vier verschiedene Ket-ten von Unterbaustellen: (siehe Grafik 3.13).

– Gruppe II: die Arbeiten an der Fassade und dieUmgebungsarbeiten,

– Gruppe III: die Arbeiten in den Wohnungen undim Treppenhaus,

– Gruppe IV: die Arbeiten im Keller und im ge-werblich genutzten Erdgeschoss,

– Gruppe V: die Arbeiten am Dach und im Dach-raum.

Auch untereinander sind diese Unterbaustellen-Ketten relativ unabhängig. Den Arbeiten in denWohnungen und im Treppenhaus kommt beson-dere Bedeutung zu, da sie – wie beim Studienob-jekt – mehrfach vorkommen und deshalb systema-tisch, in einem «Taktverfahren», realisiert werdenmüssen. Sie sind deshalb das Rückgrat jeder Ab-laufplanung. Die anderen Unterbaustellen könnenparallel, vorher oder nachher in Angriff genom-men werden.

Foto 3.3Beispiel einer Unterbaustelle: Die Erneuerung desTreppenhauses (Foto zeigt alte Wohnungstüren).(DiaSet, Foto Seite 108)

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Grafik 3.12Schematische Darstellung der Unterbaustellen.

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2. Schritt: Festlegen der «Taktgrösse»In der Erneuerung ist das Taktprinzip aus verschie-denen Gründen entscheidend:– Als Planungseinheit: Wenn das Problem inner-

halb eines Taktes gelöst ist, kann es auf dieübrigen Takte übertragen werden.

– Als Organisationshilfe: Durch den Serieneffektergibt sich eine Steigerung der Produktivitätund eine Vereinfachung der Kommunikation,z.B. montags jeweils Vorbereitungsarbeiten,dienstags Durchbrüche und Maurerarbeitenusw.

– Als Koordinationshilfe: Klare Abläufe für dieBewohner (diese Woche in Haus 19 kein WC, inzwei Wochen in Haus 21 usw.). Gute Koordina-tion ist ein Schlüsselelement jeder Ablaufpla-nung und Voraussetzung, um Zielwerte einzu-halten.

Wohnungstakt:Für die Erneuerung des Wohnungsinneren (meistArbeiten in Küche und Bad/WC) werden – je nachGegebenheiten – 3 bis 5 Wohnungen zu einem«Takt» gruppiert. Jeder Takt beginnt am gleichenWochentag. Die Handwerker spielen sich auf diesich wiederholenden Arbeiten ein. Ein «Takt» Woh-nungserneuerung dauert im Regelfall 2 bis 4 Wo-chen.

1. Takt (Versuchstakt):Im ersten Takt , einem Prototypen vergleichbar undin den gegenseitigen Absprachen noch nicht bisins letzte definiert, ist es denkbar, dass eine kurzfri-stige Reorganisation des «Bauprogrammes» nötigwird. Der Beginn des zweiten Taktes ist deshalb (inGrafik 3.9) erst nach drei Wochen vorgesehen,während der dritte und vierte Takt im Rhythmuseiner Woche starten.

Kritische Wochen:Die ersten ein oder zwei Wochen eines Takteswerden als «kritische Wochen» bezeichnet. In die-ser Zeit ist der Nutzer der Wohnung stark einge-schränkt, weil die sanitären Anlagen ausser Be-trieb sind (siehe auch 3.4 Bauprogramm). In dieseZeit sollten keine Feiertage fallen, weil sonst ent-weder die Zeit für die geplanten Arbeiten nichtausreicht oder der Taktfahrplan nicht eingehaltenwerden kann.

Besonderheit des Taktdenkens: In der Ablaufpla-nung «Neubau» wird die Dauer der Arbeitszeitennormalerweise von dem für eine Arbeit erforderli-chen Aufwand bestimmt. Im Takt «Wohnungser-neuerung» kann nicht immer die Summe der Ar-beitszeiten ermittelt werden, da der Takt und diezeitlichen Zielvorstellungen für dessen Realisie-rung Vorrang hat. Die Zeiten auf der Baustellekönnen nicht verlängert werden, als Folge müssenbeispielsweise die Vorarbeiten (in der Werkstatt)intensiviert werden. Die Bad/WC-Erneuerungmuss in zwei Wochen durchgeführt werden, obdas Haus nun 2 oder 4 Geschosse hat.

Wie kann ein Takt gruppiert werdenEs gibt vier grundsätzliche Möglichkeiten. DieWahl ist abhängig davon, ob die vertikalen Strängeersetzt werden müssen und ob die Wohnungenbelegt, teilweise frei oder alle frei sind.

– Fall A: Vertikal-Takt, Wohnungen belegtAuslöser: Die vertikalen Sanitärleitungen müs-sen ersetzt werden. Das Vorgehen besteht dar-in, innerhalb einer Woche die Stränge zu erset-zen. WC und Küche sind möglichst kurz ausserGebrauch. Die Bewohner leben in den Wohn-und Schlafzimmern. Es sind Übergangslösun-gen für WC, Küche und Bad bereitzustellen.

– Fall B: Vertikal-Takt, Wohnungen teilweise belegtAuslöser: Die vertikalen Sanitärleitungen müs-sen ersetzt werden. Nicht alle Wohnungen sindbelegt, mindestens alle Wohnungen einesStranges sind frei. Durch Rotation unter denMietern werden jeweils die Wohnungen einesVertikal-Stranges frei. Somit kann in diesenWohnungen ohne jegliche Behinderung gear-beitet werden. Zwischen jeder Erneuerungs-phase ist eine Umzugsphase einzuplanen.

– Fall C: Horizontal – fortlaufend, Wohnungennicht belegtAuslöser: Die Vertikal-Stränge müssen nicht er-setzt werden. Die Wohnungen sind leer. Es er-scheint zweckmässig, die Erneuerung treppen-hausweise – je nach Kapazität der Unternehmer– voranzutreiben, allenfalls kann sogar parallel(mit zwei Equipen gleichzeitig) gearbeitet wer-den.

– Fall D: Horizontal – fortlaufend, WohnungenbelegtAuslöser: Die Stränge müssen nicht ersetzt wer-den. Die Vorgehensweise besteht darin, die

In die kritische Woche des Wohnungstaktesdürfen keine Feiertage fallen!

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Wohnungen fortlaufend bei wohnungsinter-nem Umzug zu erneuern. Es sind Übergangslö-sungen für WC, Küche und Bad bereitzustellen.

Die Festlegung der «Taktgruppen Wohnungser-neuerung» bildet das Rückgrat des detailliertenAblaufplanes.

3. Schritt: Aufspüren der Konfliktstellen zwi-schen den verschiedenen UnterbaustellenObwohl die Unterbaustellen als «unabhängigeMassnahmepakte» bezeichnet werden können,bestehen zwischen ihnen Kontaktpunkte, Schnitt-

stellen oder – wenn sie nicht rechtzeitig erkanntwerden – Konfliktstellen auf der Baustelle. DasFinden und das Lösen dieser «Schnittstellen»muss in einem dritten Schritt vollzogen werden.Beispielsweise ist festzulegen, ob die Wohnungs-eingangstüre mit der Wohnungserneuerung (imRahmen des Taktverfahrens) oder als Teil der Trep-penhauserneuerung durchzuführen ist. Erst durchdie genaue Zuordnung der einzelnen Massnah-men (im Konfliktbereich) zu den entsprechendenUnterbaustellen kann der Balkennetzplan gezeich-net werden (siehe Grafik 3.11).

Grafik 3.13Schematische Darstellung der Unterbaustellen undKetten von Unterbaustellen.

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3.3.5 Zusammenfassung

Obwohl alle drei Planungs-Stufen für eine erfolg-reiche Durchführung einer Erneuerung notwendigund wichtig sind, ist der Schlüssel der «detaillierteAblaufplan». Für diesen Plan muss die Baustelle inUnterbaustellen zerlegt, die Wohnungen zu Taktengruppiert und die Abhängigkeiten unter den Unter-baustellen erkannt werden. Erst diese gedanklicheArbeit – die völlig anders ist als bei der Ablaufpla-nung eines Neubaues – schafft die Voraussetzun-gen für die Gestaltung des Ablaufplanes.

Die Erneuerung der Wohnungen im «Taktver-fahren» bildet das Rückgrat der Planungs-Stufe 2.

1. Zerlegen der Baustelle in «Unterbaustellen»

2. Festlegen der «Taktgrösse»

3. Bestimmen der Abhängigkeiten

Dach

Fassade

vertikale Erschliessungen

Treppenhaus (2 Einheiten)

Wohnungen (12 Einheiten)

Keller

Umgebung

Die Gesamtheit der Wohnungen ist in «Takte» mit je 3–5 Wohnungen aufzuteilen.

Zwischen den einzelnen «Unterbaustellen» bestehen Abhängigkeiten, welche für die Planungs-Stufe 2 entscheidend sind. Diese Schnittstellen sind aufzuspüren und deren Konsequenzen zu erkennen.

1

2

3 6

5

4 7

8

9 12

11

10

Grafik 3.14Vorgehensplan für die Planungs-Stufe 2.

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Planungs-System

3.3.6 Richtzeiten

Dem Ablaufplan liegen folgende Terminannah-men zugrunde: (siehe Kästchen).

Besonders in der «Vorbereitungsphase derAusführung» muss der Projektleiter die Rol-le des Team- und Gesprächsleitersübernehmen.

Ein Bauablauf ist immer eine Annahme des Mögli-chen. Es ist deshalb grundsätzlich davon auszuge-hen, dass nicht sämtliche Termine im Büro, in derWerkstatt und auf der Baustelle eingehalten wer-den können, obwohl es – nach sorgfältiger Pla-nung – wünschenswert und zu erwarten wäre. Esempfiehlt sich deshalb, die detaillierte Ablaufpla-nung periodisch nachzuführen.

Bei der Erarbeitung des Taktplanes sollte der ersteVersuchstakt so festgelegt werden, dass allfällige,bereits beschriebene Probleme ohne Konsequen-zen für die folgenden Takte eliminiert werden kön-nen. Die einmal festgelegten Takte können nichtmehr verschoben werden und sollten, gestützt aufdie Erfahrungen im Versuchstakt, optimiert undgemäss Ablaufplan durchgesetzt werden.

Foto 3.4Die Fenstererneuerung im Rahmen der Unterbaustelle«Fassade» sollte nicht zeitgleich mit dem Wohnungs-takt zusammenfallen. (DiaSet, Foto BB4)

Richtzeiten Stufe 2– Detailplanung, Ausschreibung 10 Wochen– Projektierung Haustechnik 4 Wochen– Ausschreibung Offerten 6 Wochen– Vergabe, Offertbereinigung 2 Wochen– Werkseitige Vorproduktion 4 Wochen– Wohnungserneuerung/Takt 3 Wochen– Fassadensanierung 8 Wochen– Treppenhaus 2 Wochenusw.

Die Richtzeiten sind von Fall zu Fall den Gege-benheiten anzupassen! Sie sind auf das Stu-dienobjekt mit 12 Wohnungen ausgerichtet.


Für die Bauerneuerung ist die Zusammenarbeit imTeam, bestehend aus den verschiedenen Diszipli-nen der Haustechnik, der Bauleitung und der Pro-jektierung, von entscheidender Bedeutung. GuteErneuerungslösungen können im Regelfall nurzusammen mit den Ausführenden erarbeitet wer-den. Und nur im Gespräch mit den Unternehmernkönnen korrekte Zeitvorgaben und effizientes Vor-gehen festgelegt werden. Der Projektleiter mussdie Rolle des Team- und Gesprächsleiters beson-ders in der «Vorbereitungsphase der Ausführung»übernehmen.

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Foto 3.5In vielen Gebäuden werden die Entsorgungsleitungenan der Decke der Keller- und Abstellräume geführt,die im Rahmen der Unterbaustelle «Keller» ausge-wechselt werden müssen. (DiaSet, Foto A1)

Foto 3.6In diesen Fällen, aber auch wenn im Estrich gearbeitetwerden muss, sind Entrümpelungsaktionen empfeh-lenswert. (DiaSet, Foto A9)

Entrümpelungsaktionen erleichtern dieArbeiten in den Wohnungskellern.

Bei der Erarbeitung der Realisierungs-Strategie istzu bedenken, dass nebst den eigentlichen Erneue-rungsarbeiten in der Wohnung (die die Mieter ganzdirekt betreffen) auch die Unterbaustellen «Fas-sade» und «Treppenhaus» Auswirkungen aufdie Wohnung haben. Werden bei der Fassadensa-nierung z.B. die Fenster ausgewechselt oder imZuge einer Treppenhaussanierung die alten Woh-nungseingangstüren durch neue, schalldichte undfeuerhemmende ersetzt, überlagern sich Eingriffe,die das Leben in der Umbauwohnung zur Plagemachen, falls die Projektleitung in der Realisie-rungs-Strategie die Bedürfnisse der Mieter nichtrespektiert (siehe auch Foto 1.1, Seite 9). Ander-seits muss die Projektleitung einem UnternehmerVerständnis entgegenbringen, der nicht bereit ist,die Fenster der Wohnung Müller am 24. um 10 Uhrund die Fenster der Wohnung Meier am 25. um15 Uhr zu liefern, obwohl diese Termine optimal inden Takt Küche/Bad passen würden. (In unseremBeispiel wurde die Fensterauswechslung so-weit vorgezogen, dass sie sich zeitlich nicht mit derWohnungserneuerung überlagerte.)

Für die Erneuerung der Steigleitungen müssenmeistens auch horizontale Leitungen im Kellerersetzt werden, die durch die Abstellräume dereinzelnen Wohnungen führen. Die Erfahrung zeigt,dass diese Kelleräume im Laufe der Zeit jeweilsbis an den Rand mit alten Utensilien gefüllt wer-den. Es empfiehlt sich deshalb, auf Kosten dergesamten Erneuerung rechtzeitig eine «Ent-rümpelungsaktion» durchzuführen. Sinnvoller-weise werden vor Baubeginn – während einesgewissen Zeitraumes, der den Mietern bekanntge-geben wird – an passender Stelle Sperrgutmuldenaufgebaut, damit sich die Mieter kostenlos vonÜberflüssigem trennen können.

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3.4 Planungs-Stufe 3(Bauprogramme)

3.4.1 Definition

GenerellesDie «Bauprogramme» sind die Führungsinstru-mente auf Stufe Bauleiter und müssen in der Vor-bereitungsphase der Ausführung erstellt werden.Basis für diesen Planungsschritt sind die Werkplä-ne, die Leistungsverzeichnisse der Unternehmerund der detaillierte Bauablauf. Das Bauprogrammwird auf Tage genau erstellt. Unser Beispiel beziehtsich auf die Arbeiten «Unterbaustelle Wohnung»(siehe Grafik 3.15) und kann entsprechend dem im«detaillierten Bauablauf» festgelegten Takt aufsämtliche Wohnungen angewendet werden. DasProgramm wird in Absprache mit den Unterneh-

mern erarbeitet. Die Einzelheiten des Programmsmüssen in die detaillierte Mieter-Information undin die Werkverträge mit den Unternehmern flies-sen. Ein Bauprogramm ist die detaillierte Bearbei-tung eines Zeitbalkens (einer Unterbaustelle) imdetaillierten Bauablauf. Für sämtliche Unterbau-stellen ist ein Bauprogramm erforderlich.

Das Formular(siehe Grafik 3.15)Im Bauprogramm werden die am jeweiligen Bau-prozess beteiligten Unternehmer und die zu lei-stenden Arbeiten dargestellt. Es wird somit nur dieBaustelle selbst koordiniert. Zuhanden der Mieterist festzuhalten, in welchem Zeitraum die sanitärenInstallationen und die Küche nicht benutzbar sind(vgl. dazu auch die «detaillierte Mieter-Informati-on»).

Grafik 3.15Für jede Unterbaustelle muss ein separates Baupro-gramm erstellt werden, Beispiel: der Wohnungstakt.

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Grafik 3.16Das Formular für das Bauprogramm.

Zeitlicher AufwandUm ein Bauprogramm zeichnen zu können, musssich der Bauleiter – in Absprache mit den Unter-nehmern – über den Bauprozess und die notwen-digen Vorbereitungsarbeiten (Rückbau) völlig klarwerden. Der Aufwand für diese gedankliche Vorbe-reitung und das Studium aller Randbedingungenist sehr gross zu budgetieren – je nach Erfahrung.Es ist zu bedenken, dass für jede Unterbaustelle einBauprogramm ausgearbeitet werden muss. Dierein zeichnerische Arbeit (für einen Ablauf) istrasch gemacht.

Fragestellung, ChecklisteDie Fragestellung ist für die verschiedenen Bau-programme nicht gleich. Für die Unterbaustelle«Wohnung» könnte sie etwa so aussehen: (sieheKästchen)

Der zeitliche Aufwand für den Rückbau (Ab-bruch als Vorbereitung des Wiederaufbaus)und seine Konsequenzen müssen mit denUnternehmern genau besprochen werden.

Fragestellungen Stufe 3– Welche Unternehmer sind am Bauprozess

beteiligt?– Welche Arbeitsschritte müssen einzeln dar-

gestellt werden?– Welche Vorbereitungsarbeiten sind not-

wendig?– Welche Arbeiten verursachen extremen

Lärm?– Von wann bis wann sind die sanitären In-

stallationen nicht benutzbar?– In welche Arbeitswoche fallen Feiertage?– Mit wievielen Mitarbeitern kommt der Un-

ternehmer X auf die Baustelle?– usw.

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3.4.2 Das Bauprogramm als Balken-netzplan

AllgemeinesEs werden sich für die Erneuerung einer Wohnungin jedem Architekturbüro Standards herauskristal-lisieren. In dieser Dokumentation wird jedoch be-wusst darauf verzichtet, diese Abläufe als «Stan-dardabläufe» darzustellen. Entscheidend für eineerfolgreiche Umsetzung der geplanten Massnah-men ist die Absprache zwischen Bauleitung undUnternehmern und die Berücksichtigung der Inter-essen der Mieter.

Das Beispiel (siehe Grafik 3.17)Szenario: Die Bauherrschaft hat den Bauauftragerteilt, nachdem die Baufreigabe (Baubewilli-gung) für das Erneuerungsprojekt eingegangenist. Im detaillierten Bauablauf ist die zur Verfügungstehende Zeit für die Erneuerung der «Unterbau-stelle Wohnungen» mit vier Wochen festgelegtworden. Seitens der Bauleitung wird darauf ge-drängt, dass die Auswechslung der sanitären In-stallationen (Rückbau, neuer Vertikalstrang, Ein-bau neuer Apparate und provisorische Inbetrieb-nahme) eine Woche dauert.

Grafik 3.17Beispiel eines Bauprogrammes: der Wohnungstakt.

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Für jede Unterbaustelle muss ein separatesBauprogramm erstellt werden.

Das vorliegende Bauprogramm geht deshalb da-von aus, dass Bad und WC eine Woche lang nichtbenutzt werden können und die Küche während2 Wochen nicht funktionsfähig ist. In dieser Zeitmuss die Wasserversorgung und eine sanitäreÜbergangslösung – im Keller oder Bau-Container –durch die Bauleitung sichergestellt werden. DieBauleitung muss sich bewusst werden, dass dieSituation für die Mieter sehr unangenehm ist, hatdeshalb alles daran zu setzen, dass sowohl Provi-sorium als auch Realisation reibungslos funktio-nieren.

3.4.3 Richtzeiten

Für Richtzeiten wird empfohlen, die unter Kapitel4, Beispielsammlung, aufgeführten realisiertenBauabläufe zu konsultieren. Im weitern lassen sichRichtzeiten auch über die Kosten errechnen. Das«Bauprogramm» (siehe Grafik 3.17) basiert auffolgenden Terminannahmen: (siehe Kästchen)

Die Richtzeiten sind von Fall zu Fall den Gege-benheiten anzupassen! Sie sind auf das Stu–dienobjekt mit 12 Wohnungen ausgerichtet.

Richtzeiten Stufe 3:– Auswechslung Küche und Bad 5 Arb.-tage– Demontage Küche 1 Arb.-tag– Vertikalerschliessung Sanitär 1 Arb.-tag– Montage Sanitärblock, Wanne 1 Arb.-tag– Montage Küchenmöbel 2 Arb.-tage– usw.


Bei der Planung des Bauprogrammes ist – andersals für einen Neubau – zu bedenken, dass einer-seits die personelle Belastung einer bewohntenWohnung durch Handwerker nie zu gross sein darf(oberste Grenze: kurzfristig zwei bis drei Personen)und dass die räumlichen Verhältnisse (z.B. in denzu erneuernden Nasszellen) so begrenzt sind, dassdem effizienten Einsatz noch engere Grenzen ge-setzt sind: Mehr als eine Person in WC/Bad istkontraproduktiv. Anderseits darf die Erneuerungder Nasszellen – entsprechend dem Baupro-gramm – im Maximum eine Woche dauern. Wegendieser Problematik muss der Gesamtprojektleiterdarauf drängen, dass für die sanitären Installatio-nen möglichst werkseitig vorbereitete und in kür-zester Zeit montierbare Bauteile verwendet wer-den.

Foto 3.7Mehr als ein Arbeiter im Badezimmer ist kontra-produktiv und reduziert die Bauzeit nicht.(DiaSet, Foto B9)

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Gerade in diesem Zusammenhang wird deutlich,dass die Bauleitung in den Entwurfsprozess einbe-zogen werden muss. Bei der Erneuerung von be-wohnten Wohnungen muss sich der planende Ar-chitekt mit der Vorfabrikation und dem Einbau vonfertigen Bauteilen auseinandersetzen, weil dieMieterschaft sonst unter falsch gewählten Mate-rialien und Produkten zu leiden hat. Im weiteren istzu empfehlen, dass die üblichen Zimmerrenova-tionen (Malerarbeiten, Bodenbelagsauswechs-lung usw.) nicht parallel zur Erneuerung durchge-führt werden, damit die Mieter sich in Zimmerzurückziehen können, die durch die Bauarbeitennicht tangiert werden.

Zu beachten ist weiter, dass der Transportkapazitätin einem Treppenhaus enge Grenzen gesetzt sindund beispielsweise der gleichzeitige Antransportvon neuen Küchen und der Abtransport von altenBauteilen – zusammen mit dem normalen Verkehrin einem Treppenhaus – zu erheblichen Störungenin der Nutzung des Gebäudes und im Bauablaufführt. Es genügt somit nicht, wenn die Bauorgani-sation innerhalb der Wohnung bis ins letzte Detailstudiert und mit den Unternehmern besprochenworden ist, der Zu- und Abtransport der Bauteileaber nicht Bestandteil dieser Überlegungen war.(Fragestellung, zum Beispiel: Ist das Treppenhausan sämtlichen Stellen genügend breit, um die neu-en Küchen problemlos zu transportieren?)

Foto 3.8Nur mit werkseitig vorproduzierten Bauteilen ist einekurze Bauzeit realisierbar. (DiaSet, Foto A7)

Zimmerrenovationen (Tapezieren, Malen,Teppiche wechseln) sollten nicht währendeiner Bauerneuerungsphase durchgeführtwerden.

Es ist offensichtlich, dass Nasszellen in möglichstkurzer Zeit erneuert werden müssen. Weniger of-fensichtlich und deshalb erwähnenswert ist dieBedeutung der Sonnenstoren (allg. BKP 228 äusse-re Abschlüsse), die als Teil des allgemeinen Wohn-komforts ein wichtige Rolle spielen. Generell istdarauf hinzuweisen, dass Arbeiten im Fas-sadenbereich (Gerüstungen, Fensterauswechs-lungen, Storen) als heikle Punkte zu betrachtenund in möglichst kurzer, präzis vorbereiteter Bau-zeit zu realisieren sind. Foto 3.9

Auch die Unterbaustelle «Fassade» muss optimal or-ganisiert werden. Durch die Gerüstung, die fehlendenRolläden und die behinderte Aussicht ist der Wohn-komfort stark eingeschränkt. (DiaSet, Foto E8)

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Es erweist sich als sinnvoll, nach dem ersten Er-neuerungstakt mit den beteiligten Unternehmerndie Erfahrungen und die Mängel des Bauablaufpla-nes zu besprechen und die Absprachen zu ergän-zen. Diese Aussprache erspart dem Bauleiter vielArbeit und motiviert die beteiligten Unternehmer,auf die betroffenen Mieter Rücksicht zu nehmen.

ProvisorienBei der Erneuerung von Wohnraum sind Teile desMietobjektes zeitweise nicht mehr nutzbar (WC,Bad, Küche, Warmwasserversorgung, Heizung).Zum einen müssen die Erneuerungsphasen dieserInstallationen möglichst kurz gehalten werden,zum anderen muss die Bauleitung in dieser ZeitErsatz bieten (z.B. Not-WC im Keller, Trocken-WC inden Wohnungen, Sanitär-Container u.ä.). DieseErsatzmassnahmen sind im detaillierten Bauab-lauf unter «Vorbereitungsarbeiten» einzuplanen.

Foto 3.10Während der Erneuerung des Badezimmers muss denMietern ein Ersatz angeboten werden. Beispiel: WC-Dusche-Container. (DiaSet, Foto A10)

Termingewährleistung KapazitätsplanungGemäss SIA 102/1984 ist die Bauleitung verpflich-tet, die Termingewährleistung durch die Unterneh-mer zu überprüfen. Zu einer seriösen Bauablauf-planung gehört – zumindest bei grösseren Aufträ-gen, die entsprechend vorgegebenem Takt undRhythmus durchgeführt werden müssen – dieÜberprüfung der Leistungsfähigkeit und der Auf-tragslage eines Unternehmers. Die Gewährlei-stung der geplanten Termine lässt sich nur imRahmen des Werkvertrages festhalten. Letzlichbesteht eine wesentliche Aufgabe des Gesamtpro-jektleiters darin, dem Besteller den geeignetenUnternehmer vorzuschlagen. Es ist somit – wiebereits früher erwähnt – notwendig, den Unterneh-mern bereits als Teil der Devisierung das proviso-rische Bauprogramm abzugeben. Leider werdendie definitiven, detaillierten Bauablaufpläne in vie-len Fällen nicht an die Unternehmer abgegeben.Es sei hier deshalb noch einmal festgehalten: DasBauprogramm ist das Führungsinstrument desBauleiters. Dieses Führungsinstrument funktio-niert nur, wenn es gültig ist, als Bestandteil desVertrages den Unternehmern abgegeben und mitihnen besprochen wird! Wichtig ist dabei, dassjedem Unternehmer klar wird, dass ohne seinpünktliches Erscheinen der ganze Bauablauf ge-fährdet ist. Empfehlenswert sind in diesem Zusam-menhang auch die Überlegungen «was ist zu un-ternehmen, wenn...»

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Foto 3.11Bei grösseren Überbauungen lohnt es sich ein – aufdie Aufgabe zugeschnittenes – Entsorgungs- und Wie-derverwertungskonzept auszuarbeiten.(DiaSet, Foto A3)

Siehe auch: IP BAU «Umweltbewusst bauen»(geplant).

Siehe auch: IP BAU «Recycling. Verwertungund Behandlung von Bauabfällen»,Best.-Nr. 724.476 d

EntsorgungBesonders der Rückbau, aber auch die Realisie-rung der Projektierungsabsicht bringen eine Flutvon Abfällen mit sich, die einerseits dem BestellerKosten verursachen, anderseits auch ökologischeProbleme darstellen. Es ist deshalb empfehlens-wert, sich frühzeitig über die geltende Rechtslagebezüglich des Abbruchmaterials zu informieren,es nach Kategorien zu sortieren und der Wieder-verwertung zuzuführen. Bei den Neubauteilen istbesonders auf die Verpackungen für Küchenteile,Apparate u.ä. aufmerksam zu machen. Es emp-fiehlt sich, in den Verträgen mit den Unternehmerndie Rücknahme des Verpackungsmateriales zu ver-einbaren.

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4 Beispielsammlung

4.1 Ergebnisse 58

4.2 Beispiele 614.2.1 Beispiel 1 624.2.2 Beispiel 2 664.2.3 Beispiel 3 704.2.4 Beispiel 4 744.2.5 Beispiel 5 78

Beispielsammlung

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4 Beispielsammlung

Beispielsammlung

VorbemerkungenDie Sammlung von Beispielen realisierter Erneue-rungen ist ein Hilfsmittel für den Ablaufplaner. Eswerden fünf Beispiele – die in den Themenkreispassen und in den letzten Jahren realisiert wurden– dargestellt und bezüglich Ablaufplanung analy-siert. (Beispiel 5 sprengt den Rahmen, indem 529Wohnungen zu erneuern waren. In diesem Fallwurden deshalb die Richtwerte I, II und III nichtermittelt.) Ob die Beispiele gesamthaft auch archi-tektonischen Forderungen entsprechen, wurdenicht untersucht. Die Auswahl der Beispiele istzufällig. Massgeblich für die Auswahl war einer-seits die Bereitschaft des verantwortlichen Ge-samtprojektleiters und des Bestellers, das Archiv-material zur Verfügung zu stellen, und anderseitsder Umstand, dass die ausgewählten Wohnungenin der Erneuerungsphase bewohnt blieben. Aufder Basis dieser Daten wurden die für die verschie-denen Planungsstufen publizierten Richtzeiten er-mittelt. Auch wenn die Auswertung der Sammlungkeine repräsentativen Aussagen ergeben, bestäti-gen die Resultate die – in den vorangegangenenKapiteln – postulierte Methode.

4.1 Ergebnisse

RichtwerteFür die Analyse der Beispiele wurden fünf Kenn-werte ermittelt und bei sämtlichen Beispielen so-wohl in den Ablaufplänen als auch textlich hervor-gehoben.

Folgende Richtwerte wurden definiert:

Richtwert I:Gesamte Projektierungs- und Realisierungszeitvom ersten Kontakt bis zur Schlussabnahme undder Übergabe der Archivakten (Planungs-Stufe 1 inMonaten).

Richtwert II:Projektierungs- und Realisierungszeit ab Baube-willigung (Baufreigabe) bis Fertigstellung der Bau-arbeiten, exklusive Gärtnerarbeiten (Planungs-Stufe 2 in Wochen).

Richtwert III:Bauzeit der Erneuerung von Wohnungen, Fassa-den, Treppenhaus usw. (Planungs-Stufe 2 in Wo-chen).

Richtwert IV:Wohnungserneuerung im Wohnungstakt (Pla-nungs-Stufe 3 in Tagen).

Richtwert V:Wie lange war das WC nicht benutzbar?

Richtwert VI:Anzahl Takte.

Richtwert VII:Taktgrösse: (Wieviel Wohnungen wurden zu ei-nem Takt zusammengefasst?)

Die Auswahl der Beispiele ist zufällig. Bedin-gung zur Aufnahme in die Beispielsammlung:Die Wohnungen mussten während der Er-neuerung bewohnt sein.

Die Resultate der Beispielsammlung sind einHilfsmittel für die Ablaufplanung.

In Grafik 4.1 werden die Resultate zusammenge-fasst. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Ergebnis-se dieser Untersuchung nur in Kenntnis der einzel-nen Objekte und auch dann nur mit aller Vorsichtverwendet werden dürfen.

Jede Erneuerung ist ein Spezialfall! (sieheauch Kap. 3.3.2).

59

IP BAU Beispielsammlung

Auf den ersten Blick unterscheiden sich die Resul-tate der einzelnen Objekte nur unwesentlich (wasteilweise zu erwarten ist, was jedoch auch zu über-raschen vermag).

Richtwert I (gesamte Projektierungs- und Realisie-rungszeit) schwankt für die untersuchten Objektezwischen 21 und 27 Monaten, obwohl in einem Fall53 Wohnungen und in einem anderen nur deren 12zu erneuern waren und nur für drei der vier Objekteeine Baueingabe eingereicht werden musste (beiBeispiel 4 musste keine Baueingabe eingereichtwerden). Für die Ablaufplanung sollte deshalbfestgehalten werden, dass die Erneuerung von ca

20 Wohnungen – inkl der notwendigen Entschei-dungswege der Besteller – eher in zwei Jahren alsin einem «über die Bühne» gebracht werden kann.Zu vermerken bleibt, dass dieser Zeitraum nicht zukurz bemessen werden sollte. Im Unterschied zumNeubau, wo eine schnelle Planungs- und Realisie-rungszeit Kostenvorteile für den Besteller schaf-fen, ist bei der Erneuerung nur eine kurze Realisie-rungszeit als Vorteil für den Besteller und die Mie-ter auszumachen. Eine kurze Realisierungszeitkann jedoch nur erreicht werden, wenn die Vorbe-reitungsphase gründlich, einwandfrei und voll-ständig durchgeführt wird.

Grafik 4.1Die ermittelten Werte dürfen nur mit grösster Vorsichtverwendet werden.

1 2 3 4

19

1. Planungs-Stufe1. Kontakt bis Schlussabnahme (in Monaten)2. Planungs-StufeZeitdauer Baubewilligung bis Fertigstellung (in Wochen)

3. Planungs-StufeWohnungserneuerung (Taktdauer in Arbeitstagen)

Bauzeit Erneuerung in Wochen

WC/Bad nicht benutzbar (in Arbeitstagen)

27

32

20

30

20

18

24

34

16

10

5

53

23

36

18

20

15

21

12

15

31

19

10

1958 19611959 1945

Anzahl Takte

Taktgrösse (Anzahl Wohnungen)

6

3

6

9

5

4

4

Anzahl der zu erneuernden Wohnungen

Erstellungsjahr

Beispiel Nummer

VII

Ric

htw

ert

Nr.

3

VI

V

IV

III

II

I

5

529

15

5

1966

72

7

IP BAU

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Beispielsammlung

Der Richtwert II (ab Baufreigabe bis Fertigstellung)schwankt zwischen 31 und 36 Wochen. Bei diesemRichtwert ist der unterschiedliche Zeitbedarf fürdie Bewilligung oder für die Entscheidungsfin-dung, der für den Richtwert I bedeutsam ist nichtmehr existent. Die kleine Differenz zwischen deneinzelnen Objekten erstaunt deshalb nicht. Festzu-halten bleibt für die Ablaufplanung, dass für die«Vorbereitungsphase der Ausführung» und die«Ausführungsphase» ca. 9 Monate oder 36 Wo-chen einzusetzen sind.

Die eigentliche Bauzeit (Richtwert III) schwankt nurzwischen 15 und 18 Wochen und bestätigt den inKapitel 1.2.2 geäusserte Hinweis, dass die Erneue-rung in eigentlichen «Erneuerungsperioden»durchgeführt werden (Wobei gewisse Arbeitenauch ausserhalb realisiert werden können.). DieErneuerungsperiode vor den Sommerferien dau-ert ca. 16 Wochen (April bis Juli) und diejenigenach den Ferien ca. 14 Wochen (August bis No-vember). Für die Ablaufplanung bleibt zu vermer-ken, dass für die reine Bauzeit ca. 16 Wocheneingesetzt wurden.

Grafik 4.2Die vergleichende Betrachtung der Bauprogrammeder Beispiele 1 – 4 zeigt auf, dass die Ablaufplanungein kreativer Akt ist und die verschiedensten Lösungs-wege zum Ziele führen.

Beispiel 1 Beispiel 2

Beispiel 3 Beispiel 4 Richtwert IV = 19 TageRichtwert V = 10 TageRichtwert VII = 3 Wohnungen

Richtwert IV = 10 TageRichtwert V = 05 TageRichtwert VII = 3 Wohnungen

Richtwert IV = 30 TageRichtwert V = 20 TageRichtwert VII = 4 Wohnungen

Richtwert IV =20 TageRichtwert V = 15 TageRichtwert VII = 9 Wohnungen

61


Richtwert IV ist für den Mieter von entscheidenderBedeutung. In Beispiel 3 wird die Arbeit, die inBeispiel 1 in 10 Arbeitstagen erbracht wird, in 30Arbeitstagen geleistet, was eindeutig zu lang ist.Im Rahmen der Ablaufplanung sollten deshalbnicht mehr als 20 Arbeitstage eingesetzt werden.Als Zielvorstellung sind drei Wochen, d.h. 15 Ar-beitstage anzustreben.

Richtwert V beschäftigt den Mieter ganz direkt.Der Nachweis ist erbracht, dass ein WC/Bad in5 Tagen ausgewechselt werden kann und – zumin-dest provisorisch – dem Mieter wieder zur Nutzungübergeben werden kann. Trockenclosets oder derWC-Container im Garten ersetzen das eigene WCoder das eigene Lavabo niemals.

Interessant ist die Beurteilung der Taktgrösse(Richtwert VII). Je mehr Wohnungen zu einem Taktzusammengefasst werden, desto länger werdendie Richtwerte IV und V. Unter diesem Aspekt ist esverständlich, dass bei Beispiel 2 diese Werte höherliegen als bei den Beispielen 1 und 4. In Grafik 3.14in Kapitel 3.3.5 wird deshalb empfohlen, wennimmer möglich, die Taktgrösse zwischen 3–5 Woh-nungen festzusetzen. Bei 72 Takten, wie bei Bei-spiel fünf, kann die Taktgrösse – ohne Nachteile fürdie Mieter – auch grösser angesetzt werden.

Zusammenfassend kann festgehalten werden,dass sich die Qualität der Arbeit des Gesamtpro-jektleiters, des Ablaufplaners und des örtlichenBauleiters in den Richtwerten III, IV und V nieder-schlägt und, dass mit guter Organisation, seriöserAblaufplanung und Engagement Wesentlichesgeleistet werden kann für den Mieter und damitauch für den Besteller. Die vergleichende Betrach-tungsweise zeigt im weiteren auf, dass Ablaufpla-nung ein kreativer Akt ist und sich das Tempera-ment und die Arbeitsphilosophie der einzelnenProjekt- und Bauleiter sogar in den verschiedenenAblaufplänen nachweisen lässt.

4.2 Beispiele

Sämtliche Wohnbauten stehen in der näherenUmgebung von Zürich oder in Zürich selbst. DieBeispiele 1, 2, 3 und 5 wurden um 1960, Beispiel 4wurde 1945 gebaut. Auslösendes Moment für dieErneuerung war in den Fällen 1 bis 4 die notwendi-ge Erneuerung der Küchen, der Bäder und derWCs. Beispiel 5 wurde durch die Betonschädenausgelöst. Im Gefolge der auslösenden Faktorenwurden dann – nicht in allen Fällen in gleicherWeise – auch heizungstechnische, isolationsmäs-sige und optische Verbesserungen realisiert.Grundrissliche Anpassungen, wie zum Beispiel dieVeränderung von Wohnungsgrössen, wurden kei-ne vorgenommen. Bei Beispiel 5 mussten 529Wohnungen erneuert werden. An diesem Beispielkann dargestellt werden, dass die Lösungsvor-schläge und die Vorgehensweise für ein Grossob-jekt mit den gleichen Überlegungen erarbeitetwerden konnte, wie für ein Projekt mit 20 oder 50Wohnungen.

Kennwerte Beispiel 1:Richtwert I = 24 MonateRichtwert II = 34 WochenRichtwert III = 16 WochenRichtwert IV = 10 TageRichtwert V = 5 TageRichtwert VI = 6 TakteRichtwert VII = 3 WohnungenTotal 18 Wohnungen

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Beispielsammlung

Grafik 4.3Der Grundriss zeigt die Veränderungen, die im Innerendes Gebäudes (im Rahmen des Wohnungstaktes) undan der Fassade vorgenommen wurden.

4.2.1 Beispiel 1

Ausgangslage:In einer rechtsufrigen Zürichseegemeinde stehteine dreigeschossige Wohnüberbauung aus demJahre 1958, bestehend aus 6 teilweise zusammen-gebauten Zwei-Spänner-Mehrfamilienhäusern.Bad/WC und Küche sind für eine Erneuerung opti-mal an einer Erschliessungsleitung (siehe Grafik4.3). Der Besteller vertrat seine Wünsche gegen-über dem Gesamtprojektleiter selber. Der Gesamt-projektleiter war in Personalunion auch der Leiterder Ausführung und der Projektierung. Die Ge-samtaufgabe mit Erneuerung von 18 bewohntenWohnungen, hinterlüfteter Fassade, Vergrösse-rung der Balkone und Fensterauswechslung wur-de in einzelne Schritte aufgeteilt: a) Prototyp, b)Fensterauswechslungen und c) Wohnungs- undFassadenerneuerung.

Planungs-Stufe 1: genereller Bauablauf(siehe Grafik 4.4)Die Bauaufgabe wurde aufgeteilt. Zuerst wurde –um den Aufwand für die Sanierung der Vertikalzo-nen in den Küchen genau zu ermitteln – die Woh-nung des Hausbesitzers punktuell umgebaut (Pro-totyp mit Balkontüren und Küche), in einem zwei-ten Schritt wurden sämtliche Fenster ausgewech-selt und in einem dritten Schritt die Gesamter-neuerung durchgeführt. Richtwert I: 24 Monate.

63


Grafik 4.4Der generelle Bauablauf sieht eine Unterteilung derBauaufgabe in drei Teile vor.

Legende zur Planungsstufe 1:

A = Auftragserteilung VorprojektierungB = Auftragserteilung ProjektierungC = BauauftragD = SchlussabnahmeInfo A = generelle MieterinformationInfo B = detaillierte MieterinformationSchwarze Balken = kritischer Weg

IP BAU

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Beispielsammlung

Planungs-Stufe 2: detaillierter Bauablauf(siehe Grafik 4.5)Für die Auswechslung von Bad/WC und Küchewurde ein Wohnungstakt von 2 Wochen einge-setzt. Damit diese extrem kurze Bearbeitungszeiteingehalten werden konnte, musste die Woche mitAuffahrt und 1. Mai übersprungen werden (vgl.dazu Grafik 3.9 Seite 40 und Info Seite 45). DieFassadensanierung (ohne Fensterauswechslung)wurde parallel zur Wohnungserneuerung durch-geführt. Die werkseitige Vorproduktion: 7 Wochen.Richtwert II: 34 Wochen. Die Realisierungszeit für18 Wohnungen (inkl. Erneuerung von Fassade undTreppenhaus) betrug gesamthaft 16 Wochen(Richtwert III).

Grafik 4.5

65


Grafik 4.6Planungs-Stufe 3: Das Bauprogramm des Bauleiterssieht einen Wohnungstakt von zwei Wochen vor.

Planungs-Stufe 3: Bauprogramm(siehe Grafik 4.6)Der bauleitende Architekt gab nach der Realisie-rung folgenden Bericht über den Bauablauf ab:Nach einer Woche waren sämtliche Apparatemontiert. WC und Lavabos waren mit gewissenEinschränkungen benutzbar. Dusche/Bad und Kü-che waren während zwei Wochen nicht betriebs-bereit. Es wurden keinerlei provisorische Mass-nahmen vorgekehrt (nachbarliche Absprachen fürdie Benutzung des WCs), dafür gab es – entspre-chend der vorherigen Mieter-Information – wäh-rend der zwei Bauwochen eine Mietzinsreduktionvon 60 Prozent. Sämtliche Takte konnten gemässdem detaillierten Bauablauf durchgeführt werden.Der Mietzinsaufschlag wurde nach der Bauerneue-rung gesamthaft weitergegeben.

IP BAU

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Beispielsammlung

4.2.2 Beispiel 2

Ausgangslage:In Glattbrugg steht eine Wohnüberbauung aus denspäten 50er Jahren mit gesamthaft 53 Wohnun-gen. In vier Wohnhäusern werden pro Geschossdrei Wohnungen (siehe Grafik 4.7) und in zweiWohnhäusern zwei Wohnungen erschlossen. Vonden gesamthaft sechs Gebäuden sind vier dreige-schossig und zwei viergeschossig.

Die beauftragte Generalunternehmung löste dieAufgabe – Fassadenrenovation, neue Balkonge-länder, Ersetzen der Fenster, neue Sonnenstoren,Erneuerung von WC/Bad und Küche und des Woh-nungskorridors – wie folgt:

Kennwerte Beispiel 2:

Richtwert I = 23 MonateRichtwert II = 36 WochenRichtwert III = 18 WochenRichtwert IV = 20 TageRichtwert V = 15 TageRichtwert VI = 6 TakteRichtwert VII = 9 Wohnungen

Total 53 Wohnungen

Grafik 4.7Schema Grundriss Normalfall.

67


Planungs-Stufe 1: genereller Bauablauf(siehe Grafik 4.8)Nach dem ersten Kontakt wurde eine Generalun-ternehmer-Offerte ausgearbeitet, die zum Auftragund zur Baueingabe führte. Das Ziel der Ablaufpla-nung bestand darin, die 53 Wohnungen zwischendem 1. März und vor dem Ferienbeginn am 7. Julivollständig zu erneuern, inklusive Fensteraus-wechslungen (siehe auch Kapitel 1.2.2)! Die Mietersprachen sich aus für eine kurze, sehr unangeneh-me Zeit und gegen eine längerdauernde Erneue-rung mit geringerer Belästigung. Für die gesamteRealisierungsphase standen somit nur 18 Wochenzur Verfügung! Damit die Arbeitsgattung Fenstervorbereitet werden konnte, wurde diese Submissi-

on während der Bewilligungsphase durchgeführt.Speziell zu erwähnen ist, dass zusätzlich zum hoch-gesteckten Ziel das Heizungssystem (in Bad undKüche Bodenheizung) auf Radiatorheizung abge-ändert und die Elektroinstallation erneuert werdenmussten. Der Bauherr setzte einen Projektleiterein. Auf seiten des Generalunternehmers wurdendie Chargen gemäss Kapitel 2, Organisation, wahr-genommen.

Die Mieter zogen eine kurze, jedoch intensiveBauzeit einer längerdauernden vor.

Grafik 4.8Es gibt eindeutige Erneuerungsperioden! (siehe Kap.1.2.2)

Planungs-Stufe 2: detaillierter Bauablauf(siehe Grafik 4.9)Damit die extrem kurze Realisierungszeit eingehal-ten werden konnte, wurden drei Vertikal-Strängemit je drei bis vier Küchen zu einem Takt zusam-mengefasst. Für diesen Takt mit insgesamt ca. 10Wohnungen wurden vier bis fünf Wochen einge-setzt (je nach Feiertagen). Zeitlich vor- und nachge-schoben wurden die Fensterauswechslungen unddie Erneuerung der Elektroinstallationen und derKorridore. Zu erwähnen bleibt, dass die Fensterer-neuerung in Küche und Bad synchron mit derWohnungserneuerung organisiert wurde undnicht im separaten Takt Fensterauswechslung ent-halten ist. Als zusätzliches Problem stellte sich,dass wegen der Hourdisdecken teilweise Aus-wechslungen für die neuen Deckendurchbrüchebetoniert werden mussten.

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Beispielsammlung

Im Keller wurden provisorische WC-Anlagen undWaschtröge eingerichtet, zudem wurden Koch-rechauds abgegeben. Die sechs Heizzentralen mitÖl wurden durch drei Gasheizzentralen ersetzt, sodass in 10 Wohnungen nach dem Kaminabbruchdie Küchen vergrössert werden konnten. DieWarmwasserversorgung wurde während der ge-

samten Bauzeit durch ein Provisorium aufrechter-halten. Die Realisierungs-Strategie erforderte denEinsatz von mehreren Arbeitsequipen gleichzeitig.Die keramischen Beläge zum Beispiel wurden von8 Plattenlegern in der zur Verfügung stehendenZeit verlegt.

Wenn 53 Wohnungen in 18 Wochen erneuertwerden, ist das auch für die Mieter eine Her-ausforderung!

Der detaillierte Bauablauf (Planungs-Stufe 2)zeigt, dass gleichzeitig vier Wohnungstaktemit total ca. 26 Wohnungen in Bearbeitungwaren.

Grafik 4.9

69


Planungs-Stufe 3: Bauprogramm(siehe Grafik 4.10)Der örtliche Bauleiter hat folgende Bemerkungenzum Bauablauf abgegeben: Die extrem schnelleund für den Mieter strapaziöse Realisierungsartwurde erst nach Rücksprache mit den Mietern,teilweise sogar auf ihren Wunsch gewählt. DenMietern wurde für zwei Monate der Mietzins zu-rückerstattet. Der örtliche Bauleiter kam in den 18Wochen auf Arbeitstage von 12 bis 14 Stunden.Normalerweise war der Bauleiter als Erster auf derBaustelle und verliess sie als Letzter. (Auch für denBauleiter muss eine Kapazitätsplanung durchge-führt werden!) Äusserst positiv war die Entrümpe-lungsaktion. Die Bauleitung stellte vor den eigent-lichen Bauarbeiten insgesamt rund 12 Mulden zurVerfügung, in die die Mieter ihre Keller- und Est-richräume entrümpelten.

Auch für die Arbeit des Bauleiters muss eineKapazitätsplanung durchgeführt werden!(siehe Kap. 3.4.4)

Grafik 4.10

Entrümpelungsaktionen durchführen! (sieheKap. 3.3.7)

IP BAU

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Beispielsammlung

4.2.3 Beispiel 3

AusgangslageAm linken Zürichseeufer steht ein Wohnblock mitzwei Treppenhäusern und 19 Wohnungen aus demJahre 1961. In einem Hausteil sind drei Wohnun-gen, im anderen pro Treppenhaus und Geschosszwei angeordnet. Die Gebäude sind drei- und vier-geschossig und haben ein Flachdach (siehe Grafik4.11). Im Angebot sind 2- bis 41/2-Zimmer-Woh-nungen.

Die beauftragte Generalunternehmung musstegemäss Baubeschreib folgende Arbeiten erbrin-gen:– neue Fassade, hinterlüftet,– neue Kunststoffenster,– neue Faltrolläden,– neues Flachdach mit neuer Spenglerarbeit und

besserer Isolation,– Isolieren der Keller- und Garagedecken,– Auswechseln der Heizungsanlage,– neue Dampfabzüge in Küche, Bad und separa-

tem WC,– neue Apparate und Armaturen in Bad/ WC– neue Kalt- und Warmwasserleitungen, neue

Abwasserleitungen für das Bad,– neue Wohnungstüren und Streichen des Korri-

dors, des Treppenhauses und eines Zimmers.



Total 19 Wohnungen

Grafik 4.11

71


Planungs-Stufe 1: genereller Bauablauf(siehe Grafik 4.12)Auffallend an Beispiel 3 ist die lange Dauer derEntscheidungsfindung durch die Bauherrschaft:Die Generalunternehmung legte auf Anfang März1990 zwei Erneuerungsvorschläge mit Kostenkon-sequenzen vor. Im Dezember 1990 entschied sichdie Bauherrschaft für Variante B. Im Auftrag desBestellers führte der Gesamtprojektleiter zweiMieter-Informationen durch (vgl. Kapitel 2.5.3).Dank hausinternem Know-how war es möglich,detaillierte Informationen bereits im Rahmen desersten Mieterabends abzugeben. Die genauen Ter-minangaben wurden den Mietern später schrift-lich nachgereicht.

Grafik 4.12


A = Auftragserteilung VorprojektierungB = Auftragserteilung ProjektierungC = BauauftragD = SchlussabnahmeInfo A = generelle MieterinformationInfo B = detaillierte MieterinformationSchwarze Balken = kritischer Weg

IP BAU

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Beispielsammlung

Planungs-Stufe 2: detaillierter Bauablauf(siehe Grafik 4.13)Pro Takt wurden sechs Wochen eingesetzt. AlsTaktversatz wurden drei Wochen festgelegt. Paral-lel zu den Wohnungserneuerungen wurden auchdie Fenster ausgewechselt (Wochen 36 bis 42). DieMieter des Hauses 17 mussten somit während derWohnungserneuerung auch die Fensteraus-wechslung über sich ergehen lassen (vgl. Kapitel3.3.7). Als Planungsunterbruch für die werkseitige

Vorproduktion wurden 9 resp. 5 Wochen einge-setzt (mit 2 Vergabesitzungen). Um Zeit zu sparen,wurden die Projektierungsarbeiten mit den Detail-plänen auf Risiko vor Eingang der Baubewilligungerarbeitet. Auch die Ausschreibungen wurdenwährend der Bewilligungsphase erarbeitet, wasbei einer Einsprache zu Problemen geführt hätte.Nachträglich musste die Hauseingangsüberda-chung zur Bewilligung nachgereicht werden.

Um verlorene Zeit wieder einzuholen, wurdedie «Vorbereitung der Ausführung» vor demVorliegen einer rechtsgültigen Baubewilli-gung gemacht.

Grafik 4.13

73


Planungs-Stufe 3: Bauprogramm(siehe Grafik 4.14)Die Bauleitung stellte jeder Wohnung ein proviso-risches WC zur Verfügung, das vier Wochen langbenutzt werden musste. In einer Woche gab es inder Küche kein Wasser. Die Handwerker arbeitetenwährend sechs Wochen in der Wohnung.

Grafik 4.14

IP BAU

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Beispielsammlung

4.2.4 Beispiel 4

AusgangslageIn Zürich-Oerlikon stehen typische Wohnhäuser,die am Ende des 2. Weltkrieges realisiert wurden:Schrägdach, Doppelspänner, einseitig angebaut,spartanische Ausrüstung und einfachste, jedochsystematische Grundrisse (siehe Grafik 4.15). DieLiegenschaft ist im Besitz einer Versicherungsge-sellschaft. Das Erneuerungsprogramm sah folgen-de Schritte vor: Austausch von Küche und Bad,neue Holzdecke im Korridor, neue Wohnungstüremit Gegensprechanlage, Erneuerung von Trep-penhaus und Zugangsbereich, Fassadensanie-rung mit Fensteraustausch, Sonnenstoren undHolz-Jalousieläden, Spenglerarbeiten, Dachdek-kerarbeiten und Deckenisolation im Keller.Die beauftragten Architekten lösten die organisa-torische Aufgabe (mit einer wie in Kapitel 2 vorge-schlagenen Projektorganisation) wie folgt:

Grafik 4.15



Total 12 Wohnungen

75


Planungs-Stufe 1: genereller Bauablauf(siehe Grafik 4.16)Die Arbeiten erforderten keine Baueingabe. Auf-grund des Vorprojektes mit Kostenermittlung wur-de der Auftrag durch die Bauherrschaft freigege-ben, wobei genügend Zeit für Planung und werk-seitige Vorproduktion eingerechnet wurde. Eswurde nur eine Mieter-Orientierung durchgeführt.

Grafik 4.16


A = Auftragserteilung VorprojektierungB = Auftragserteilung ProjektierungC = BauauftragD= SchlussabnahmeInfo A = generelle MieterinformationInfo B = detaillierte MieterinformationSchwarze Balken = kritischer Weg

IP BAU

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Planungs-Stufe 2: detaillierter Bauablauf(siehe Grafik 4.17)Die Fensterauswechslungen wurden einwandfreimit den Wohnungserneuerungen koordiniert unddie Fassadenerneuerung wurde parallel zur Trep-penhaussanierung mit Wohnungstürenersatz ge-schaltet. Damit wurde sichergestellt, dass alleMietparteien die gleiche Behandlung erfuhren. ProTakt wurden drei Wohnungen bearbeitet. Wegenden vielen Feiertagen bei Baubeginn musste derTaktrhythmus differenziert werden.

Beispielsammlung

In die «kritische Woche» dürfen keine Feier-tage fallen! (siehe Kap. 3.3.4, Seite 45)

Grafik 4.17

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IP BAU

Planungs-Stufe 3: Bauprogramm(siehe Grafik 4.18)Besonders die Arbeiten im Korridor (Montage ei-ner neuen Täferdecke) erforderten, dass in denWohnungen eine Woche zusätzlich gearbeitet wer-den konnte. Ohne diese Arbeiten beträgt der Richt-wert IV 15 Tage. Für die Zeit ohne WC und Lavabowurde ein Provisorium im Keller errichtet.

Der Bauleiter kommentiert die Realisierung fol-gendermassen: Der geplante Wohnungstakt konn-te im Prinzip eingehalten werden, wobei sich dasAlter des Gebäudes negativ auswirkte. Beim ge-

planten Ausbruch der Wand zwischen WC und Badwurde festgestellt, dass der gesamte Unterlagsbo-den in Küche und Bad ebenfalls abgetragen wer-den musste. Der Baumeister musste mit einerArbeitsgruppe von 8 Mann (geplant waren 4) ar-beiten, damit die gesteckten Ziele und der Takteingehalten werden konnten (vgl. dazu Kapitel3.3.4). In der Folge musste die – während derWohnungserneuerung geplante – Fassadensanie-rung zurückgestellt werden. Besonders aufwendigwaren im weiteren die Abschlussarbeiten. EinObjekt mit zwölf Wohnungen ist besonders in derFertigstellung sehr aufwendig.

Beispielsammlung

Grafik 4.18

Der Takt hat Vorrang! (siehe Kap. 3.3.7,Seite 48)

IP BAU

78

Beispielsammlung

4.2.5 Beispiel 5

Ausgangslage1962– 1966 wurde im Birrfeld neben dem Industrie-komplex die Wohnüberbauung «Wyden» reali-siert. Auf einem Grundstück von 60'000 m2 wur-den, bei einer beinahe städtisch anmutenden Aus-nutzungsziffer, 45'000 m2 Wohnfläche und 250 un-terirdische Parkplätze erstellt. Prägende Merkmaledieser halbindustriell erstellten Siedlung sind dieachtgeschossigen Gebäude und die zweiseitig an-geordneten Balkonzonen, welche die Ost- wie dieWestfassade der Langhäuser gleich aussehen las-sen. Die Erneuerung der Wohnbauten wurde vonder Bestellerin besonders wegen der nicht mehraufzuschiebenden Betonsanierung der Fassaden-elemente in Auftrag gegeben. Im Rahmen derGesamtsanierung wurden nebst einer vollständi-gen Wohnungserneuerung auch die Fenster, dieStoren und die Wohnungseingangstüren ausge-wechselt.

Planungs-Stufe 1: genereller BauablaufDer genaue Ablauf, der die Richtwerte I, II und IIIergeben hätte, konnte nicht mehr nachvollzogenwerden. Für die Ablaufplanung ist interessant,dass als gesamte Bauzeit 24 Monate eingesetztwurde. Eine Baueingabe musste nicht eingereichtwerden, da sich die äusseren Veränderungen aufdie Farbgebung und zusätzliche Wärmedämmungder Stirnfassade beschränkten.

Planungs-Stufe 2: detaillierter BauablaufInteressant bei diesem wesentlich grösseren Ob-jekt ist die Erkenntnis, dass die Beteiligten ihreAufgabe mit den gleichen Überlegungen ange-gangen haben, wie dies in dieser Dokumentationfür das Studienobjekt beschrieben wird. Die inKapitel 1.1 aufgestellte Behauptung, dass sich mitden gedanklichen Hinweisen dieser Dokumenta-tion auch grössere Aufgaben erfolgreich lösenlassen, kann hiermit bewiesen werden. Insbeson-ders ist bei diesem Objekt klar erkennbar, dass diePlanungs-Stufe 2 den Schlüssel für die erfolgrei-che Erneuerung bildet.

Foto 4.1 Achtgeschossige Bauten sind um den gross-zügigen Innenhof gruppiert. (DiaSet, Foto E1)

1 Takt mit (im Normalfall) 7 Wohnungen

Situation «Wyden» Birr

Treppenhaus mit(im Normalfall)zwei Wohnungenpro Geschoss

Langhaus

Punkthaus

Grafik 4.19Die Wohnüberbauung wurde in 72 Takte mit meist7 Wohnungen aufgeteilt.

79


In einem ersten Schritt wurde die Gesamtaufgabein «Unterbaustellen» wie Fassadensanierung,Treppenhauserneuerung, Fensterauswechslung,Wohnungserneuerung usw. aufgeteilt. In einemzweiten Schritt wurden die 529 Wohnungen – alsFolge der zu lösenden Aufgabe (neue vertikalesanitäre Erschliessungen) – in 72 Takte mit je7Wohnungen aufgeteilt (siehe auch Kap. 3.3.4, Vor-gehen zur Bestimmung der Strategie). Die Verant-wortlichen haben die«Taktgrösse», als Folge dersiebengeschossigen Bauweise, grösser gewählt,als dies in dieser Schrift für den Normalfall emp-fohlen wird. Bei 72 Takten ist es jedoch möglicheine derart fein abgestimmte Organisation aufzu-bauen, dass sogar 7 Wohnungen in einem Takteinen optimalen Kennwert V erzeugen. Dank derzwei Erschliessungszonen (und der um eine Wo-che verschobenen Erneuerung von WC/Bad undKüche) war es zudem möglich, den Mietern wäh-rend der gesamten Wohnungserneuerung Wasserzur Verfügung stellen zu können.


Richtwert IV = 15 TageRichtwert V = 5 TageRichtwert VI = 72 TakteRichtwert VII = 7 Wohnungen

Total 529 Wohnungen

Die in dieser Dokumentation beschriebeneMethode zur Erarbeitung von Bauabläufenkann auch für grössere Objekte angewendetwerden.

Vertikalstrang Bad/WCVertikalstrang Küche

6.003.40 2.60

1.60

4.30

3.80

13.4

0

5.30

1.60

Grafik 4.20Die Grundrissdisposition mit zwei Vertikalsträngen er-laubten ein Aufteilen der Arbeitsschritte.

Grafik 4.21Das schematische Bauprogramm der Wohnungser-neuerung weist nach, dass den Mietern während dergesamten Erneuerung Wasser zur Verfügung gestan-den hat.

Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So


Sanitärstrang I und Küche

WC/Bad fertigstellen

Sanitärstrang II und Bad, WC

Küche fertigstellen

Zimmer malen

Wohnungsabnahme

IP BAU

80

Beispielsammlung

Planungs-Stufe 3: Bauprogramm(siehe Grafik 4.22)

Der Grundriss zeigt den Lösungsansatz auf (sieheGrafik 4.20). Nachdem Bad/WC und Küche je miteinem separaten Vertikalstrang erschlossen sind,entschloss sich die Projektleitung, in der erstenWoche des Wohnungstaktes die Küche, in derzweiten Woche das Bad/WC zu erneuern. Auf diese

Weise konnte dem Mieter die Wasserversorgungdauernd sichergestellt werden. In der dritten Wo-che wurden die Fertigstellungsarbeiten und Maler-arbeiten (nach Angaben der Verwaltung) durchge-führt.

Grafik 4.22Bei 72 Takten lohnt sich die Verfeinerung des Ablaufesbis in kleinste Details.

Fr Sa SoMo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa SoMo Di Mi Do Fr

BauprogrammWohnungstaktfür 7 Wohnungen

Küche

Bad

Korridor, Finish


Abbrechen

Bohren

Sanitär, Steigstränge

Schlitzen, Rohre verlegen

Zumauern

Malerarbeiten Decke

KüchenmontageMalerarbeiten Wände

Plattenarbeiten

Boden spachteln, verlegen

Sockeln, Übergänge

Abbrechen, ZuputzenWanne einbauen

Bohren

Sanitär, Steigstränge

Schreinerarbeiten

Malerarbeiten

Boden spachteln, verlegen

Malerarbeiten

Schützen

Fugen kitten

inkl. Isolieren

Rahmen setzen

Plattenarbeiten

Abnahme Bauherrschaft

Garnituren Sanitär

El. InstallationenKüchen anschliessen

Schreinerarbeiten

Montage Lüftung

Küche ausser Betrieb

Bad/WC ausser Betrieb

Richtwert III = 15 Tage

81

IP BAUBeispielsammlung

Foto 4.2Die Küche kann bis Sonntagabend genutzt werden.Am Montagmorgen muss sie jedoch ausgeräumt sein.(DiaSet, Foto K1)

Foto 4.3Am Montagmorgen um 10.00 Uhr ist bereits dergrösste Teil der Küche demontiert.(DiaSet, Foto K3)

Die Erneuerung der Küche

Foto 4.5… gleichzeitig wird die elektrische Verteilung derWohnung erneuert.(DiaSet, Foto BB2)

Foto 4.4Am Montagnachmittag beginnen die Kernbohrungenund …(DiaSet, Foto K4)

IP BAU

82

Beispielsammlung

Foto 4.9Am Mittwochabend sind in den ersten drei Wohnun-gen die Schreinerarbeiten abgeschlossen. Am Don-nerstag werden die Apparate eingebaut, die Plattenar-beiten durchgeführt. Alle Küchen des Taktes stehenspätestens am Freitag mittag zur Nutzung bereit. Nurder Boden ist noch nicht verlegt. (DiaSet, Foto K9)

Foto 4.8Am Mittwoch beginnt der Küchenbauer mit der Mon-tage der Küche. Drei Monteure sind gleichzeitig in ver-schiedenen Wohnungen am Werk und montieren eineKüche pro Tag. (DiaSet, Foto K8)

Foto 4.6Am Dienstagmorgen werden die neuen Zuleitungenmontiert. (DiaSet, Foto E7)

Foto 4.7 So präsentiert sich die ausgeräumte, neu ver-putzte und neu elektrifizierte Küche am Dienstag-abend. Bereits ist auch die Küchendecke neu gestri-chen. (DiaSet, Foto K7)

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5.1 Richtzeiten für die Realisierungsphase 84

5.2 EDV-Software-Hinweise 88

5.3 Formulare Ablaufplanung 91

5.4 Glossar 94

5.5 Literaturhinweise 99

5.6 SIA 102/1984, ein Vergleich 100

5.7 Stichwortverzeichnis 102

5.8 «DiaSet» Erneuerung 104

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5.1 Richtzeiten für dieRealisierungsphase

Auf der nachfolgenden Liste ist der zeitliche Auf-wand – geordnet nach den Elementen und denAbnutzungs-Codes der IP BAU-Grobdiagnose –dargestellt. Der Nutzer dieser Tabelle kann mittelsder errechneten Werte erste Vorgaben für die Bau-programme ermitteln, wobei zu bedenken ist, dasses sich um reine Arbeitszeiten (ohne Trockenzei-ten, Wartezeiten) handelt.

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5.2 EDV-Software-Hinweise

Auf den folgenden Seiten werden die gebräuch-lichsten Projektmanagement- und Terminpla-nungsprogramme, die zur Zeit auf dem Markt an-geboten werden, in alphabetischer Reihenfolgeaufgelistet. Da sowohl Programme für PC als auchfür Grossrechner enthalten sind, werden keineAngaben über die Anschaffungskosten gemacht.Für PC-Lösungen bewegt sich die Investition zwi-schen 1000 und 10 000 Franken. Bewusst wird aufeine Empfehlung für ein spezielles Produkt ver-zichtet, da die Auswahl eines Paketes von sehrvielen Parametern (Verwendungszweck, Betriebs-grösse, persönliche Präferenzen des Anwenders,Mehrplatzfähigkeit und Budget) abhängig ist.Wichtig ist die sorgfältige und gut vorbereiteteEvaluation der Software. Mit einem klaren Anfor-derungsprofil und gewichteten Kriterien könnendie möglichen Programme begutachtet und dieoptimale Lösung gewählt werden.

Die Übersicht erhebt keinen Anspruch auf Voll-ständigkeit, da laufend neue Produkte mit neuenVersionsnummern auf dem Markt erscheinen. Ins-besondere ist darauf hinzuweisen, dass sich durchden EDV-Einsatz in der Projektorganisation undder Bauablaufplanung die Projektleitung zwar un-terstützen, jedoch niemals ersetzen lässt, wie diesdie Werbung diverser Programmanbieter sugge-riert, indem sie beim Kauf eines Programmes dieBeherrschung des Projektmanagementes ver-spricht. Ein weiterer Hinweis in bezug auf die Mög-lichkeiten und Grenzen eines EDV-Einsatzes in derBauablaufplanung gilt der Schnellebigkeit aufdem PC- und dem Software-Markt. Der durch neueProgrammversionen oder neue Programme ent-stehende Aufwand für Schulung und Einarbei-tungszeit darf nicht unterschätzt werden. Es er-scheint zweckmässig, den Einsatz der EDV-Mittelauf die Planungs-Stufe 1 und 2 zu beschränken.Das Bauprogramm (Planungs-Stufe 3) wird – bezo-gen auf die Bauerneuerung – nach herkömmlicherArt schneller und einfacher zu erstellen sein.

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Software-Verzeichnis:Quelle:Scheuring Projektmanagement, CH-4303 Kaiser-augst, computergestütztes Projektmanagement II,Der Software-Markt, 2. überarbeitete Auflage 1992

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Software-Verzeichnis:Quelle:Scheuring Projektmanagement, CH-4303 Kaiser-augst, computergestütztes Projektmanagement II,Der Software-Markt, 2. überarbeitete Auflage 1992

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5.3 Formulare Ablaufplanung

In vorliegender Dokumentation mussten die Ab-laufpläne – als Folge des graphischen Konzeptesund der Übersichtlichkeit wegen – stark verkleinertdargestellt werden. Als Hilfsmittel für den Ablauf-planer werden deshalb auf den folgenden zweiSeiten die leeren Liniengerüste für die Planungs-Stufe 1 und 2 publiziert. Die Planungs-Stufe 3 lässtsich – wie bereits andernorts erwähnt – nicht sche-matisieren.

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5.4 Glossar

In der Praxis werden einzelne Fachbegriffe derAblaufplanung unterschiedlich gehandhabt, ob-wohl sie in Publikationen bereits definiert sind. Diemeisten der hier zitierten Definitionen betreffendBauablaufplanung und Organisation sind den Pu-blikationen «Bauprojektablauf» und «Projektma-nagement im Bauwesen» entnommen. WeitereBegriffe der Bauerneuerung – diese Fachvokabularverzeichnen in letzter Zeit einen starken Zuwachs –wurden teilweise im Rahmen des Impulsprogram-mes erarbeitet. Vgl. dazu IP BAU «Elementgliede-rung für Erneuerung und Unterhalt». Zudem wirdauf den Aufsatz «Hauptbegriffe der Bauwerkser-haltung» in «Schweizer Ingenieur und Architekt»(SI+A) Nr. 45, 5. November 1992, Seiten 841 ff.hingewiesen. In der heutigen Situation bestehtüber die Verwendung der Begriffe noch Unsicher-heit, weshalb jeweils mehrere Definitionen aufge-führt wurden.

AblaufplanungDie Ablaufplanung und -kontrolle beinhaltet dieTätigkeiten zur Planung, Realisierung und Kontrol-le der Zustandsänderung des Bauprojekt-Sy-stems. Die Ablaufplanung gibt Antwort auf dieFragen: Was soll gemacht werden (welche Leistun-gen, definiert durch Quantität und Qualität, anwelchem Objekt erbracht, welche Aufgaben ge-löst, welche Zustände erreicht werden sollen)?Was soll gemacht werden (in welcher Reihenfolge,unter welchen Bedingungen)? Wann soll es ge-macht werden (Beginn, Dauer, Unterbrechungen,Ende)? Wo soll es gemacht werden (räumlicheZuordnung)?

AblaufstrukturAufbau eines Ablaufes, der sich im wesentlichenaus der gegenseitigen Anordnung und den Bezie-hungen unter den Ablaufelementen ergibt. DieAblaufstruktur eines Bauprojektes kann als zeitli-che Folge von Aufgaben und Teilaufgaben in einerOrganisation beschrieben werden.

AnpassungAnpassen an zeitgemässe oder zukünftige Anfor-derungen ohne wesentliche Eingriffe in die Struk-tur. (SI+A Nr. 45/1992).

ArbeitsablaufAbwicklung von neben- oder/und nacheinandererfolgenden Arbeitsleistungen, die nur auf die Lö-sung einer bestimmten Aufgabe ausgerichtet sind.

Gleichzeitig sind die Stellen, die die einzelnen Ar-beiten zu leisten haben, festgelegt.

BalkendiagrammMittel zur grafischen Darstellung von Abläufen.Balkendiagramme zeigen die Vorgänge eines Pro-jektes in ihrer zeitlichen Anordnung, jedoch ohnedie gegenseitigen Abhängigkeiten.

BalkennetzplanMittel zur grafischen Darstellung von Abläufen.Balkennetzpläne zeigen die Vorgänge eines Pro-jektes und deren gegenseitige Abhängigkeiten imZeitmassstab.

BauerneuerungErneuerung eines bestehenden Bauwerkes ohneNutzungsänderung. Nebst der eigentlichen In-standstellung der abgenützten, beschädigten Bau-teile (Werterhaltung) kann das Qualitätsniveau er-höht werden (Wertvermehrung). Der Begriff Er-neuerung ersetzt immer mehr den Begriff Renova-tion (IP BAU). Eingreifen in die Substanz mit we-sentlicher Veränderung der Nutzung und/oder desursprünglichen Wertes (SI+A Nr. 45/1992).

BauleitungDiejenige Organisationseinheit in der Bauprojekt-Organisation, die mit der Koordination und Kon-trolle der baulichen Anlage betraut ist.

BauplanungBauplanung ist die gedankliche Vorwegnahme ei-ner baulichen Anlage oder deren Umgestaltungals immobiles Werk sowie die gedankliche Vor-wegnahme der Prozesse, die zu diesem Weg füh-ren. Das Produkt der Bauplanung sind Weisungenin schriftlicher, grafischer oder mündlicher Form.Andere Aspekte: Planung ist prozessorientiert,während der objektorientierte Aspekt im Entwurfbehandelt wird.

BauprogrammDas Bauprogramm ist die dritte und detailliertesteStufe der Darstellung der Ablaufplanung. Es regeltdie Aufgaben und Teilaufgaben auf dem Werkplatzund auf der Unterbaustelle. Es wird zwischen Un-ternehmern und Bauleitung im Tagesmassstababgesprochen und wird in der Vorbereitungspha-se der Ausführung erarbeitet.

BestellerEr ist Auftraggeber und wird oft Bauherr genannt.Er ist in seltenen Fällen eine Einzelperson, in der

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Regel unterliegt er einer eigenen (Stamm)- Organi-sation. Eigentümer, Investor, Nutzer und Auftrag-geber sind nicht immer identisch. Je nach Tätig-keit, Rechtsform und Organisation des Bestellerssind die projektorientierten Bearbeitungs- undEntscheidungsstrukturen nicht klar definiert, zumBeispiel beim Einsatz von Kommissionen.Der Besteller muss in der Lage sein, seine Funktionals Auftraggeber sach- und zeitgerecht auszuüben,sei es, dass er selbst über die notwendigen Fähig-keiten oder über ein Baufachorgan verfügt odersich für die Dauer der Projektabwicklung in geeig-neter Form verstärkt.

Betrieb; unter B.Zieht der Wohnungsnutzer während der gesamtenErneuerungsphase nicht aus seiner Wohnung,sondern wohnt während dieser Zeit in ihr, sospricht man von einer Erneuerung «unter Betrieb».

BewirtschaftungGesamtheit der Massnahmen und Aktivitäten zursachgerechten Nutzung und zum Betrieb einesGebäudes, insbesondere auch unter dem Aspektder Werterhaltung (Dauerüberwachung, Feststel-len der Gebrauchstaugklichkeit, Betriebsbereit-schaft) durch häufige oder dauernde Kontrollen(SIA 169).

DokumentationDie Dokumentation über das Bauwerk dient alsGrundlage für die Durchführung der notwendigenMassnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz. Siemuss alle wichtigen Informationen enthalten, diefür eine Beurteilung des Bauwerkes im Hinblick aufÜberwachung, Instandhaltung und Erneuerungnotwendig sind (Empfehlung SIA 269, Entwurf).

EtappierungUnterteilung einer Gesamtanlage in mehrere fürsich allein bzw. zusammen mit der voraus realisier-ten Etappe betreibbare und benutzbare Teilanla-gen. Diese Teilanlagen werden zeitlich gestaffeltprojektiert, realisiert und in Betrieb gesetzt. ImRahmen der Bauerneuerung wird anstelle vonEtappierung von Unterbaustellen gesprochen.

ErhaltungGesamtheit der Massnahmen, um den baulichenZustand von Bauwerken zu erfassen, zu beurteilenund zu bewahren (SIA 169). Gesamtheit aller Pla-nungsschritte im Rahmen der Bauwerksbewirt-schaftung, um den Bestand der Bausubstanz undihres Wertes sicherzustellen (SI+A Nr. 45/1992).

ErneuerungÄnderung der Bausubstanz infolge veränderterBedürfnisse, Mängel oder Schäden der Bausub-stanz oder als Folge behördlicher Auflagen(IP BAU). Eingreifen in die Substanz mit wesentli-cher Veränderung der Nutzung und/oder des ur-sprünglichen Wertes (SI+A Nr. 45/1992).

ErweiterungErgänzen mit wesentlichen Teilen (SI+ANr. 45/1992).

FeindiagnoseIP BAU-Instrument im Bereich der Erhaltung undErneuerung, bestehend aus gründlicher Besichti-gung und Auswertung vorhandener Unterlagen.Beurteilung aller wesentlichen Probleme und Bau-teile: Merkmale, Zustand, Möglichkeiten, Dring-lichkeiten, Kostenschätzung; Vorschlag für die Bil-dung von Massnahmenpaketen: Umfang, Termi-ne, Kosten, Aufwand.

Detaillierter BauablaufDie zweite und entscheidende Stufe der Darstel-lung der Ablaufplanung. Der detaillierte Bauablaufregelt die Aufgaben und Abläufe auf Ebene Pro-jektleitung und koordiniert die Leistungen der Pla-ner, der Bauleitung, der Unternehmer, der Behör-den und der Bauherrschaft. Genauigkeit: Wochen-massstab. Er wird zusammen mit dem Vorprojekt/Projekt erstellt.

Genereller BauablaufErste Stufe der Ablaufplanung auf Ebene Auftrag-geber. Der generelle Bauablauf stellt die Zusam-menhänge zwischen möglichen Realisierungsva-rianten und deren Kostenfolgen dar und legt diewesentlichen Entscheidungen (Meilensteine) derBauherrschaft fest. Er geht über die gesamte Pro-jektierungs- und Realisierungszeit und wird imMonatsmassstab dargestellt. Er wird mit der Grob-diagnose abgegeben.

GesamtleitungAufgabenpaket bei der Abwicklung eines Bauvor-habens – es umfasst:– die Beratung des Bestellers– die Vertretung des Bestellers gegenüber Dritten– die Leitung aller an Planung und Ausführung

mitwirkenden Fachleuten und die Leitung derGesamtkoordination ihrer Tätigkeiten

– die Projektorganisation– die Projektadministration

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GesamtprojektleiterEr leitet, koordiniert, steuert und überwacht dieProjektierungsleistungen und die Ausführungslei-stungen. In seiner Funktion vertritt er die Auftrag-nehmer gegenüber dem Projektleiter des Bestel-lers. Diese enge organisatorische Beziehung zwi-schen den beiden Projektverantwortlichen ermög-licht die klare Informations- und Führungsstruktur,die für eine effiziente Arbeitsweise und damit ratio-nelle Projektabwicklung erforderlich ist. Grundla-ge für seine Arbeiten ist der Bauablaufplan.

GrobdiagnoseIP BAU-Instrument im Bereich der Erhaltung undErneuerung, bestehend aus einer kurzen Besichti-gung und Besprechung mit dem Eigentümer. In

der Vorgehensberatung, einem schriftlichen Be-richt, werden erkannte Probleme dargestellt undWünsche, Dringlichkeiten, vorhandene undwünschbare Unterlagen und erforderliche Abklä-rungen (wann, wie, durch wen, mit wem, Kosten)erörtert.

InstandhaltenMassnahmen zur Wahrung und zur Wiederherstel-lung des Soll-Zustandes, resp. des Ausgangszu-standes (SIA 169). Es handelt sich in der Regel umwerterhaltende Massnahmen. Die Instandhaltungkann geplant (vorausschauend) oder als Pannen-behebung organisiert werden (siehe Grafik 5.1).Wahren der Funktionstauglichkeit durch einfacheregelmässige Massnahmen (SI+A Nr. 45/1992).

Grafik 5.1

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KoordinationSystematisches und zielgerichtetes Abstimmenvon Ansichten, Aufgaben und Tätigkeiten, die zu-einander in gewisser Beziehung stehen. Dadurchsoll ein geordnetes und wirtschaftliches Zusam-menwirken aller beteiligten Stellen sichergestelltwerden.

Kritische WocheAls kritische Woche wird die erste (von drei bisvier) des Wohnungstaktes bezeichnet. In dieserWoche werden – in dichtgedrängter Folge – diewesentlichen Arbeits-Schritte für die Erneuerungerbracht. Die «k. Woche» sollte keine Feiertageaufweisen und die Bauleitung sollte möglichst prä-sent oder abrufbereit sein.

Leiter der Ausführung (Bauleiter)Er leitet und koordiniert die Ausführungsleistun-gen der beauftragten Unternehmer, Handwerkerund Lieferanten und ist somit verantwortlich füreine einwandfreie Bauausführung.

Leiter der ProjektierungEr leitet und koordiniert die Projektierungsleistun-gen der beauftragten Planer, Architekten und Fach-ingenieure und ist somit verantwortlich für tech-nisch einwandfreie Lösungen, welche die Projekt-anforderungen optimal erfüllen.

LiniendiagrammGrafische Darstellung der Abfolge einzelner Bear-beitungsschritte in Projekten mit kontinuierlicherAusdehnung in einer Hauptachse.

NetzplanGrafische oder tabellarische Darstellung von Pro-jektabläufen mit allen ihren Elementen und Abhän-gigkeiten.

NutzerDer Nutzer definiert die betrieblichen Anforderun-gen an das Projekt. Der Besteller kann diese Lei-stung selbst erbringen oder Vertreter der Nutzeroder Mieter in die Projektdefinitionen und die Inbe-triebnahme einbeziehen. Damit wird der NutzerBestandteil der Projektorganisation.

Periodische ÜberwachungFeststellen und Beurteilen des Zustandes und derGebrauchstauglichkeit durch Inspektionen in fest-gelegten Zeitintervallen (SIA 169). Feststellen desZustandes sowie Beurteilung und Aufzeigen derFolgerungen für die Erhaltung (SI+A Nr. 45/1992).

Plan/PlanenEin Plan ist eine Überlegung, die sich auf dieVerwirklichung eines Zieles oder einer Absichtrichtet bzw. das Resultat dieser Überlegung, näm-lich ein Entwurf für das zu Schaffende in Formeiner grafischen Darstellung. Planen bedeutet, einZiel möglichst sicher und ohne Umwege zu errei-chen.

ProjektEin Vorhaben oder eine Aufgabe mit im wesentli-chen einmaligen Bedingungen wie Zielvorgabe,zeitliche, leistungsmässige oder andere Begren-zungen, spezifischer Organisation und klarer Ab-grenzung gegenüber anderen Vorhaben oder Auf-gaben.

ProjektgliederungFestlegung der Elemente eines Projektes und de-ren Beziehungen untereinander durch Analysevon Zielen und Aufgaben.

Projektleiter (des Bestellers)Er leitet das Projekt, steuert und überwacht dieAusführung der Aufträge und ist für die Informati-on und rechtzeitigen Entscheide des Bestellersverantwortlich. In seiner Funktion vertritt er denBesteller gegenüber den Auftragnehmern resp.dem Gesamtprojektleiter. Der Projektleiter mussüber die entsprechenden technischen, administra-tiven und menschlichen Qualitäten, aber auchüber die erforderlichen Kompetenzen verfügen.

RestaurierungWiederherstellung eines früheren Zustandes derBausubstanz, vor allem bei inventarisierten odergeschützten Bauwerken (IP BAU). Herstellen einesfrüheren Zustandes unter Wahrung vorhandenerSubstanz (SI+A Nr. 45/1992).

StandardablaufplanAblaufplan mit festgelegten Elementen und Ab-hängigkeiten, der zur wiederholten Anwendungbestimmt ist.

TaktMethode zur Vereinfachung eines Bauablaufes. Ineinem Takt werden gleiche Elemente in gleicherForm, jedoch zeitverschoben gruppiert und erneu-ert. (z.B. Wohnungen links, Wohnungen rechts desTreppenhauses). In einem Takt sind normalerwei-se 3 – 5 Wohnungen zusammengefasst, die zusam-men erneuert werden.

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ÜberwachungFeststellen und Beurteilen des Ist-Zustandes, Auf-zeigen der Folgerungen für den Unterhalt und dieErneuerung (SIA 169). Feststellen des Zustandessowie Beurteilung und Aufzeigen der Folgerungfür die Erhaltung (SI+A Nr. 45/1992).

UmbauÄnderung der Bausubstanz, ohne Volumenver-grösserung des Bauwerkes (IP BAU). Umbauenzufolge zeitgemässer oder zukünftiger Anforde-rungen mit wesentlichen Eingriffen in die Struktur(SI+A Nr. 45/1992) (siehe Grafik 5.2).

UnterbaustelleOrganisatorische Einheit, die im Rahmen der zwei-ten Planungs-Stufe für die Ablaufplanung notwen-

dig ist. Eine Unterbaustelle ist eine – im Prinzip –unabhängig von den übrigen Arbeiten realiserba-re Gruppe von Arbeiten. Beispiel: die Fassade.

UnterhaltMassnahmen zur Aufrechterhaltung eines demNutzer genügenden Gebäudezustandes. Der Un-terhalt kann laufend, periodisch oder als Pannen-behebung erfolgen (IP BAU). Wahren bzw. Wieder-herstellen der Substanz ohne wesentliche Verän-derung der Nutzung und/oder des ursprünglichenWertes (SI+A Nr. 45/1992).

ZielDas Ziel ist ein bestimmter, in Zukunft angestrebterZustand oder angestrebtes Resultat.

Grafik 5.2Hauptbegriffe der Bauwerkserhaltung (aus SI+A Nr. 45/1992).

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5.5 Literaturhinweise

Im Rahmen der Bearbeitung des Themas Bauab-laufplanung wurde folgende Literatur benutzt:

Blumer MathiasBauführung Arbeitsvorbereitung, BaufachverlagZürich, Dietikon 1992

Brandenberger und Ruosch, Ablaufplanung imBauwesen, Baufachverlag Zürich, Dietikon 1987

Brandenberger und Ruosch, Projektmanagementim Bauwesen, Baufachverlag AG Zürich, Dietikon1991

Bauforschungsberichte des Bundesministers fürRaumordnung, Bauwesen und Städtebau, Kosten-günstige, praxisgerechte, gebäudeschonendeKonstruktionen und Arbeitstechniken bei der Alt-baumodernisierung und deren Wirtschaftlichkeit,(F 2114), IRB Verlag, 1987

Gauch, Peter, Der Werkvertrag, Schulthess, Zürich1985

Grote, Heinz und Ludwig, Alfred, Zielgenaues Pla-nen und Lenken, die Praxis des Baumanagemen-tes, Verlag Rudolf Müller GmbH, Köln 1988

Inst. für Bauforschung e.V., Hannover AchterbergG. und Richter G., Modernisierung in bewohntenRäumen, Arbeitsverfahren, Arbeitsablauf, Arbeits-technik, Schriftenreihe des Bundesministers fürRaumordnung, Bauwesen und Städtebau 1983

Knöpfel H. Dr. (IBETH, Zürich), Projektmanage-ment und Projektablauf heute, Ziele, Modelle,Hilfsmittel, FMB/IBETH-Tagungsunterlagen1992

Kunz Heinrich, dipl. Arch. ETH/SIA, Bauleitung,Baukosten, Verlag Stocker-Schmid, Dietikon 1961

Neue Heimat (Hrsg.), Braun Thomas, Technikender Instandsetzung und Modernisierung im Woh-nungsbau, Bauverlag GmbH, Wiesbaden und Ber-lin 1981

Scheifele, Daniel, R., Schelle Heinz, Prof. Dr. (Hrsg.),Bauprojektablauf, Grundlagen und Modelle füreine effiziente Ablaufplanung im Bauwesen, TüV,Rheinland BRD 1991

Schilling Rudolf, Scherer Otto, Die Erneuerung vonGrossiedlungen, Beispiele und Empfehlungen,Schriftenreihe Wohnungswesen, EDMZ Nr.725.050d 1991

Schröder J. et al.Hauptbegriffe der Bauwerkserhaltung, SchweizerIngenieur und Architekt (SI+A), Heft 45/1992

Wiegand J.Hochbau-Planung morgen, Bundesamt für Kon-junkturfragen, EDMZ Nr. 724.707d 1986

Wiechmann, Hermann, H., Modernisierungshand-buch für Architekten und Bauherren, Verlag C.F.Müller, Karlsruhe 1981

Zudem wird auf interessante Publikationen desBundesamtes für Wohnungswesen, eidg. For-schungskommission Wohnungswesen, hingewie-sen:

Band 46Die Erneuerung von Mietwohnungen, Vorgehen,Beispiele, Erläuterungen EDMZ Nr. 725.046d 1991

Band 47: Wirz, HansTechnische Bauvorschriften als Hürden der Woh-nungserneuerung? Beispiele und EmpfehlungenEDMZ Nr. 725.047d 1991

Band 49: Huber, Luzius und Brüngger, UrsBraucht die Erneuerung von Wohnraum ein ver-bessertes Planungs- und Baurecht? Diskussions-grundlage, EDMZ Nr. 725.049d 1991

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5.6 SIA 102/1984,ein Vergleich

Die SIA-Ordnung Nr 102/1984 («Leistungen undHonorare für Architekten» herausgegeben vomSchweizerischen Ingenieur- und Architektenver-ein, SIA) ist auf den Neubau ausgerichtet. Institu-tionelle Anleger sind deshalb bereits dazu überge-gangen, bei Bauerneuerungen nicht das gemässOrdnung errechenbare Honorar zu vergüten, weilsie der Meinung sind, dass beispielsweise die Pro-jektierungsphase für eine Bauerneuerung mit zuvielen Honorarprozenten taxiert werde (Sieheauch «IP BAU Bauerneuerung – was tun?», Bun-desamt für Konjunkturfragen, Seite 62).

Es kann nicht Aufgabe dieser Dokumentation sein,dieses Problem zu lösen. Allerdings erscheint essinnvoll, wenn auch über die Honorarordnungnachgedacht würde. Zuhanden interessierter Bau-herrschaften sei darauf hingewiesen, dass es zwarrichtig ist, dass einzelne Teilleistungen bei derBauerneuerung mit geringerem Aufwand bewäl-tigt werden können, als dies die Ordnung 102stipuliert, anderseits ist der Aufwand – zum Bei-spiel für die Teilleistung «örtliche Bauleitung» – ineinem bewohnten Haus mit Mietern wesentlichgrösser, als bei einem Neubau und auch nichtunter dem Titel «Umbauzuschlag» korrekt zu er-mitteln. Die «Massaufnahmen» werden aussser-halb des eigentlichen Honorares separat – im Stun-denaufwand – verrechnet, weil sich diese Arbeitnicht innerhalb der zu erbringenden Leistungsteileeinordnen lässt (eventuell: Vorprojekt: Sammelnder notwendigen Daten und Arbeitsgrundlagen).Erstrebenswert wären – analog zum Neubau –Baukategorien (Art. 7.4, Beispiele von Bauwerken)für Erneuerungsobjekte, um die Gesamtleistung(bezogen auf den jeweiligen Gebäudetypus) aufeinfache Art zu ermitteln.

Auch der zeitliche Aufwand für den «Rückbau» dieVorbereitung des Wiederaufbaus und die wesent-lich grössere Verantwortung des Gesamtprojekt-leiters bei der Aufrechterhaltung des Betriebes,der «Betriebsgarantie» ist natürlich über den Ko-stentarif Neubau nicht erfasst, da diese Aufgabendort gar nicht vorkommen.

Mit Sicherheit kann deshalb festgehalten werden,dass die Leistungen eines Architekten für eineErneuerung, bezüglich der Teilleistungen SIA 102/1984 beim Neubau, zu differenzieren sind. Beson-ders beim Aufwand «Rückbau» und bei der zusätz-

lichen Arbeit mit den Mietern wird klar, dass diebestehende Honorarordnung sich nicht gleichzei-tig für Neubau und Erneuerung eignet. Auch be-züglich der Teilleistung «Terminplanung» solltedie SIA-Ordnung 102/1984 überdacht werden. DieOrganisation einer Baustelle mit Mietern mussterminlich viel besser, detaillierter und konsequen-ter geplant werden; der Umgang mit Mietern istarbeitsintensiv und erfordert einen wesentlich hö-heren gedanklichen Aufwand als bei einem Neu-bau.

Zum besseren Verständnis des vorgängig Geäus-serten seien die Angaben in SIA 102/1984 für die«Terminplanung» herausgezogen:

4.1 Vorprojektphase:4.1.4 Grobschätzung der Baukosten und Termine:

Aufstellen eines generellen Zeitplanes desBauvorhabens

4.2 Projektphase4.2.5 Kostenvoranschlag

Nachführen des generellen Zeitplanes fürdas Bauvorhaben

4.3 Vorbereitungsphase der Ausführung4.3.2 Ausschreibungen

Erstellen eines provisorischen Terminpla-nes unter Beachtung der Angaben der Spe-zialisten

4.3.4 TerminplanZiele: Festlegen der Ausführungstermine.Vergeben der Arbeiten und LieferungenGrundlagen: der provisorische Terminplan,die Leistungsfähigkeit und die Möglichkei-ten der Unternehmer und LieferantenGrundleistungen: Bereinigung des proviso-rischen Terminplanes unter Mitwirkung derSpezialisten im Hinblick auf den Eintrag vonFristen und Terminen in die Verträge mit denUnternehmern und Lieferanten. Gliederungz.B. nach Untergruppen des BKP, Aufstellendes generellen Zahlungsplanes

4.4 Ausführungsphase4.4.4 Bauleitung

Ausarbeiten des detaillierten Terminplanesz.B. nach Gattungen des BKP sowie Überwa-chen und Nachführen desselben unter Be-achtung der vertraglichen Fristen

SIA 102/1984 sieht analog «IP BAU-Bauablaufpla-nung» drei Planungs-Stufen vor, nämlich:(siehe Grafik 5.3).

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Grafik 5.3Vergleichende Betrachtung der Bezeichnungen derverschiedenen Planungsstufen.

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5.7 Stichwortverzeichnis

Dieses Verzeichnis wurde zur Unterstützung desLernenden erarbeitet. Die wesentlichen Schlag-worte und die entscheidenden Themen sind inalphabetischer Reihenfolge aufgelistet und mitden entsprechenden Seitenangaben versehen(Kolonnen mit Zahlwerten).In der letzten Kolonne sind die für das Stichwortinteressanten Dias aus dem DiaSet Erneuerungangegeben (siehe Seiten 105-117).

Anhang

Hinweise siehe Seite Dias siehe Nr.

Ablaufplanung ............................................................................17 .......94 .......................................................Bad, Erneuerung von WC/Bad ..................................................53 .......61 .......65 .............................B1...B11Bauerneuerung ..........................................................................10 .......94 .......................................................Bauprogramme ..........................................................................32 .......50 .......94 ...........................................Baustellenorganisation ..............................................................15...............................................................A4Beispiele, ausgewertete ............................................................58 .......59 .......................................................Besonderheiten Planungsstufe 1 ..............................................37 ...................................................................Besonderheiten Planungsstufe 2 ..............................................48 ...................................................................Besonderheiten Planungsstufe 3 ..............................................53 ...................................................................Besteller, Auftraggeber ..............................................................21 .......32 .......94 ...........................................Beteiligte .....................................................................................23 .......32 .......................................................Betriebsgarantie .........................................................................15 .....100 .......................................................Betriebsunterbruch ....................................................................16 ...................................................................Bohrarbeiten ......................................................................................................................................K4, B3, E7detaillierter Bauablauf ...............................................................32 .......38 .......95 ...........................................DiaSet ........................................................................................104 .......26 .......................................................EDV-Software-Hinweise.............................................................88 ...................................................................Eingriffstiefe ...................................................................................................................................................E7Elektro Erneuerung ....................................................................16 ......................................................BB2, A8Elementgliederung für Erneuerung und Unterhalt ................44 .....121 .......................................................Entrümpelungs-Aktion...............................................................49 .......69 ..................................................A9Entsorgung, Entsorgungskonzept ............................................56 .......49 ..................................................A3Erneuerung .................................................................................95 .......11 .......13 ...........................................Erneuerungsperiode, Realisierungszeiten ...............................14 .......12 .......67 ....................................BB6Etappierung ................................................................................95 ...................................................................Fallstränge .............................................................................................................................................B4, BB5Fassadenerneuerung .................................................................54 ..........................................E8, E3, E2, BB6Fassadenmuster .........................................................................26 ...............................................................E6Fenster-Erneuerung ...................................................................49 .......48 .........................................BB4, A6Formulare Ablaufplanung .........................................................91 .......92 .......93 ...........................................Fragestellungen Planungsstufe 1 .............................................33 ...................................................................Fragestellungen Planungsstufe 2 .............................................39 ...................................................................Fragestellungen Planungsstufe 3 .............................................51 ...................................................................genereller Bauablauf .................................................................33 .......32 .......95 ...........................................Gesamtprojektleiter ...................................................................23 .......22 .......61 .......96 ..............................Gesamtprojektleiter, Gesamtleitung.........................................61 .......95 .......................................................Grobdiagnose .............................................................................96 .........8 .....120 ...........................................Informationspflicht gegenüber Mietern ...................................13 .......25 .......26 ...........................................

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Kapazitätsplanung .....................................................................13 .......12 .......55 .......69 ..............................kritische Wochen ........................................................................45 .......76 .......97 ...........................................Küche, Erneuerung der Küche ..............................................................................................................K1..K10Leiter der Ausführung................................................................22 .......23 .......32 .......97 ..............................Leiter der Projektierung .............................................................22 .......97 .......................................................Literaturhinweise .......................................................................99 ...................................................................Mieterdokumentation ................................................................27 .......28 .......................................................Mieterinformation ......................................................................26 .......27 .......28 .......18 ..............................Mietrecht, Rechte der Mieter ....................................................13 .......26 .......................................................Muster 1:1 ...................................................................................37 .......26 ..........................................K10, E6Neubau........................................................................................10 .......13 .......................................................Nutzer (Wohnungsmieter, Wohnungseigentümer) .................21 .......25 .......97 ......................................E5Organisationsstruktur ................................................................12 .......14 .......................................................Planungs-System .......................................................................30 .......31 .......32 ...........................................Projektleiter (des Bestellers) .....................................................21 .......97 .......................................................Projektorganisation ....................................................................20 .......21 .......................................................Provisorien .................................................................................55 .......65 .......68 .............................A10, A2Realisierungs-Strategie .............................................................49 .......42 .......................................................Realisierungs-Zeiten ..................................................................12 .......14 .......................................................Rechte der Mieter, Informationspflicht gegenüber Mietern ...26 .......25 .......13 ...........................................Richtwert V (WC nicht in Betrieb) .............................................61 ...................................................................Richtwerte aus Beispielen .........................................................59 .......58 .......17 ...........................................Richtzeiten Planungsstufe 1 ......................................................37 ...................................................................Richtzeiten Planungsstufe 2 ......................................................48 ...................................................................Richtzeiten Planungsstufe 3 ......................................................53 ...................................................................Rückbau ......................................................................................15 .......12 .....100 ...............................A4, A3Schnittstellen zwischen Unterbaustellen .................................46 ...................................................................Sicherheit ....................................................................................12...............................................................A4Start Realisierung.......................................................................12 .......11 .......................................................Steigleitungen, vertikale Erschliessungen ...............................49 ......................................................BB5, K4Stellenwert der Ablaufplanung .................................................17 ...................................................................Stellenwert Vorprojekt ...............................................................18 ...................................................................Takt ..............................................................................................45 .......77 .......98 ...........................................Taktgrösse ...................................................................................61 .......45 .......47 ...........................................Taktverfahren, Versuchstakt ......................................................48 .......43 .......45 ...........................................Termingewährleistung ...............................................................55 ...................................................................Transportwege, Transportkapazität ..........................................12 .......54 .......................................................Treppenhaus, Unterbaustelle ....................................................49...............................................................A5unter Betrieb .................................................................................8 .......18 .......95 ......................................E5Unterbaustelle ............................................................................43 .......47 .......50 .......98 ..............................Unterschiede Neubau - Erneuerung .........................................12 ...................................................................Versuchstakt ...............................................................................45 ...................................................................Vorbereitungsarbeiten ...............................................................55 ...................................................................Vorfabrikation .............................................................................54 ........................................................A7, B8Werkvertrag ................................................................................55 ...................................................................Wohnungseingangstüren .....................................................................................................................A5, BB1Wohnungskorridor ......................................................................................................................................BB3Zeitverhältnisse bei der Bauerneuerung ..................................30 ...................................................................Zerlegen der Baustelle in Unterbaustellen ..............................12 .......42 .......43 .......47 ..............................

Hinweise siehe Seite Dias siehe Nr.

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Anhang

5.8 «Dia-Set Bauerneuerung»

BeschreibungDas in Kapitel 4.2.5 analysierte Beispiel 5 konnte,da sich die Arbeitsabläufe mehrfach wiederholtenund die Erneuerung gesamthaft 24 Monatedauerte, hervorragend als fotografisches Studien-objekt benutzt werden.Sämtliche Fotografien in dieser Dokumentationund in nachfolgend beschriebener Diasammlungstammen denn auch aus der Erneuerungsphaseder 529 Wohnungen.Es ist darauf hinzuweisen, dass die Realisierungs-zeiten des Wohnungstaktes – dank über siebzigfa-cher Wiederholung – sehr knapp bemessen sindund nicht als Regelfall genommen werden dürfen(siehe auch Seite 79).

Die Diasammlung wurde aus drei Gründen erar-beitet:a) zur Unterstützung der Gesamtprojektleiter für

die Mieterinformation Stufe A (siehe Seite 26),b) als Hilfsmittel für Berufsschullehrer zur Doku-

mentation der Informationen aus vorliegenderPublikation und

c) zur Optimierung des Lerneffektes beim Selbst-studium vorliegender Arbeit.

Fotos der Qualität der Wohnsituation, die erhaltenoder beibehalten wird. Es wird empfohlen, dieBilder der Bildgruppe «Einleitung» anlässlich derMieterorientierung somit durch neue Fotos zu er-setzen.

Die Bildgruppe «Allgemein» weist auf technischeund ablaufmässige Spezialitäten hin. Die Fotosdieser Gruppe können (einzeln) in der Mieterorien-tierung Verwendung finden, sind aber primär Hilfs-mittel für den Berufsschullehrer. Anhand dieserFotos können die theoretischen Gedanken für dieOrganisation und die Planung der Baustelle herge-leitet werden.

Zum Schluss die Bildgruppe «Baubeschrieb»,deren Bilder sowohl für schulische Zwecke alsauch für die Mieterorientierung Verwendung fin-den können. Anhand dieser Fotografien kann denMietern und Mieterinnen gezeigt werden, welcheMassnahmen geplant sind und der Nachweis er-bracht werden, wie sich der zu erwartende Miet-zinsaufschlag rechtfertigt. Diese Serie ist denGegebenheiten anzupassen: beispielsweise Ver-grösserung des Balkons, Anbau eines Winter-gartens usw.

Ergänzt mit Mustern und Modellen 1:1 ist das «Dia-Set Bauerneuerung» die Basis für eine erfolgreicheMieterorientierung. Das-Set selbst kann unter derBestellnummer 724.434.11 bei der EDMZ bezogenwerden.

Das «Dia-Set Bauerneuerung» die Basis füreine erfolgreiche Mieterorientierung!

Das «Dia-Set Bauerneuerung» setzt sich aus5 Bildgruppen zusammen:

Bildgruppe Bezeichnung

Einleitung: E1, E2... 08 BilderAllgemein: A1, A2... 11 BilderBaubeschrieb: BB1, BB2... 07 BilderKüche: K1, K2... 10 BilderBad: B1, B2... 11 Bilder

Die Bildgruppen «Küche» und «Bad» sind reporta-gemässig aufgebaut und zeigen den Ablauf derRealisation, wie er sich effektiv abgespielt hat. Zudiesen Bildern wird vorteilhafterweise das Bau-programm «Wohnungstakt» auf Seite 80 konsul-tiert.

Die Bildgruppe «Einleitung» ist primär als Denkan-stoss für den Gesamtprojektleiter gedacht. Wiekann anlässlich der Orientierungsveranstaltung indas Thema eingestiegen werden? Fotos der Män-gel, die zur Erneuerungsabsicht geführt haben,

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Bildgruppe Einleitung

E2 Mieterinfo Stufe A

Fassade erneuert, DetailaufnahmeEin Bild der erneuerten Fassade. Für die Mieterinfo sollte ein bereits erneuer-tes Objekt gesucht werden, welches ein ähnliches Erscheinungsbild wie daszu Erneuernde hat.

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Info Seite 78


Fassade erneuert, GesamtansichtEin Gesamtbild der erneuerten Fassade. Im Unterschied zu Bild 2/Einstiegsollte auch die Begrünung erkennbar werden. Anlässlich der Mieterinfo kannanhand eines Bildes dieser Art auch über die Erneuerung der Begrünung derUmgebung gesprochen werden.



Wohnung vor der Erneuerung (Wohnzimmer)Ein Bild einer Wohnung (mit Pflanzen, TV und Polstergruppe) vor demgeplanten Eingriff. Anhand dieses Bildes kann auf die Probleme und dievorgesehenen Massnahmen der Bauleitung während dem Eingriff hingewie-sen werden. Die Dauer des «Wohnungstaktes» ist unbedingt zu erwähnen unddie Dauer des Gesamteingriffes bekanntzugeben.


Luftaufnahme der ÜberbauungDie Luftaufnahme zeigt die Wohnsituation und die Wohnungen der Betroffe-nen aus einer unüblichen Sicht. Ein Foto dieser Art kann als Einstieg verwen-det werden.

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Info Seite 78, Foto Seite 78

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Bildgruppe Einleitung


FassadenmusterBei grösseren Erneuerungsaufgaben ist ein Fassadenmuster und eine Muster-küche nicht zu umgehen. Anhand dieser Muster können sich die Wohnungs-benutzer über den geplanten Eingriff ein Bild machen und sich über die zuerwartende Verschönerung freuen. Eine Orientierung über die Verschönerungund Verbesserung des Ist-Zustandes ist die Basis für die Akzeptanz des zuerwartenden Lärmes, der Störung und des unvermeidlichen Mietzinsauf-schlages.

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Info Seite 26 und 37, Foto Seite 26


Wohnung während der Erneuerung (Wohnzimmer)Das Wohnzimmer dient während dem Wohnungstakt als Materiallager, Kü-che, Essplatz und Aufenthaltsraum. Während der Bauzeit sind Küchenutensi-lien und die Möblierung des Essplatzes in der Wohnung zu verstauen und dasLeben sollte trotzdem weitergehen! Vorteilhaft für die Wohnungsnutzer wäre,wenn der Balkon als Zwischenlager verwendet werden könnte. Dies ist jedochnur möglich, wenn nicht gleichzeitig die Fassadensanierung oder eine Bal-konerweiterung realisiert wird.



Bohrarbeiten, EingriffstiefeMit diesem Bild kann den Wohnungsbenutzern aufgezeigt werden mit wel-cher Eingriffstiefe sie zu rechnen haben. Das Foto zeigt den Durchbruchzwischen zwei Küchen und die bereits installierten neuen Zuleitungen. Ineinem nächsten Schritt werden die Entsorgungsleitungen eingebaut. Dasswährend dieser Montagezeiten die Wasser- und Stromversorgung nicht mehrfunktioniert, ist offensichtlich.


FassadenerneuerungFür die Erneuerung der Fassade müssen Gerüste erstellt werden, die dieAussicht behindern. Die Arbeiten an der Fassade erzeugen Lärm und Staub.Es ist darauf hinzuweisen, wie lange diese Behinderung dauert.

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Bildgruppe Allgemein

A2 während Wohnungstakt

ProvisorienProvisorien an Elektroinstallationen sind notwendig, damit die Handwerkerdie Stromrechnung der Mieter nicht belasten, und weil die Stromversorgungin Küche und Bad während der Zeit der Bearbeitung nicht funktioniert.Vorteilhafterweise wird dieses Bau-Provisorium im Treppenhaus eingerichtet.


A3 Bauzeit

EntsorgungskonzeptEs lohnt sich, sich vor Baubeginn über die Entsorgung der Abbruchmateria-lien – in Absprache mit der örtlichen Abfallentsorgung – Gedanken zu machenund sich (je nach der zu erneuernden Wohnungszahl) ein eigenständigesEntsorgungs- und Wiederverwertungskonzept erstellen zu lassen. Als Alter-native ist denkbar, dass dies auf die einzelnen Handwerksgattungen übertra-gen wird. (Der Baumeister entsorgt selbst, der Sanitär entsorgt selbst usw.)


A4 Rückbauphase

Baustellenorganisation / EntsorgungsplatzIn der Rückbauphase fallen innert weniger Stunden grosse Materialmengenan (Beispiel alte Küchenmöbel, alte Dichtungsbeläge Flachdach). Die Baulei-tung hat Vorsorge zu treffen, dass für diese Situation Platz zur Verfügung stehtoder personelle Vorkehren zu treffen, um das Material wegzuschaffen. Zubeachten bleibt, dass Fluchtwege für die Wohnungsnutzer in jedem Fallefreibleiben müssen.

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Foto Seite 15

A1 vor Wohnungstakt

Unterbaustelle KellerDamit die neuen Fallstränge in das erneuerte Leitungssystem überführtwerden können, müssen an der Decke des untersten Wohngeschosses vorBeginn des Wohnungstaktes zwei Leitungssysteme parallel geführt werden:das alte (noch in Betrieb) und das neue (an das die neuen Leitungen angehängtwerden können). Die Wohnungskeller müssen im Normalfall deshalb vorBaubeginn für diese Arbeiten zumindest teilweise geräumt werden.


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A6 unabhängig

FenstererneuerungDie Fenstererneuerung wird unabhängig vom Wohnungstakt durchgeführtund dauert pro Wohnung einen Tag. Die Arbeiten können ohne grosseStörung des Wohnungsbetriebes organisiert werden.


A7 Planungsphase

VorfabrikationUm kurze Realisierungszeiten zu erreichen, müssen (beispielsweise) mög-lichst werkseitig vorbereitete Sanitärinstallationen eingesetzt werden. DasFoto zeigt die Rückseite einer vorfabrizierten Sanitärrückwand mit fertigvorbereitetem Spühlkasten inkl. WC-Anschluss und mit Lavaboanschluss.

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Foto Seite 41

A8 Vorbereitungsphase

ElektroinstallationenDie zusätzlichen Bedürfnisse der Wohnungsnutzer wie Televisionsgeräte, PC,Tiefkühltruhen u. dgl. machen eine Erweiterung der elektrischen Grundaus-rüstung und der Absicherungswerte meist unumgänglich. Arbeiten dieser Artbedingen einen Stromunterbruch, der den Mietern rechtzeitig angekündigtwerden muss. Diese Arbeiten können vor der Wohnungserneuerung durch-geführt werden.


A5 mit Treppenhaus

Unterbaustelle TreppenhausDie Wohnungstüren müssen in einer separaten Unterbaustelle (zusammenmit der Erneuerung des Treppenhauses) ausgewechselt werden. Die Aus-wechslung der Türen (inkl. Zylindereinbau und Schlüsselübergabe) mussinnert Stundenfrist nach genauem Fahrplan erfolgen (Sicherheitsbedürfnisder Mieter).


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A10 während dem Wohnungstakt

Provisorien: Not-WC und Not-Dusche vor dem HauseWährend der Erneuerungszeit der WC/Bad-Installationen muss den MieternErsatz zur Verfügung gestellt werden. Eine Variante besteht darin, vor demHause ein fahrbares Not-WC zu installieren. Die Bauleitung muss jedoch fürden Betrieb und die Reinigung eine tadellose Organisation aufbauen. Denjeweils betroffenen Mietern muss ein Schlüssel für die Benutzung der Instal-lation abgegeben werden.


A11 während Wohnungstakt

Rückbau, BetriebsgarantieVor dem Rückbau muss die Betriebsgarantie sichergestellt werden: neueSystemtrennungsmöglichkeiten und Systemüberbrückungen sind vorzube-reiten, Provisorien einzuplanen. Die Mieter sind über allfällige (kurze) Be-triebsunterbrüche zu informieren.


A9 vor Erneuerung Wohnungskeller

EntrümpelungsaktionIn den Wohnungskellern sammeln sich im Laufe der Zeit alte Utensilien, dienie mehr gebraucht werden. Es empfiehlt sich deshalb – sinnvollerweise inAbsprache mit der örtlichen Abfallentsorgung –, eine Entrümpelungsaktiondurchzuführen, damit die erforderlichen Bauarbeiten in den Wohnungskellerndurchgeführt werden können. (Beispiel Kellerdecken isolieren, Verteilleitun-gen erneuern.)

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Info Seiten 49, Foto Seite 49

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Bildgruppe Baubeschrieb

BB2 Wohnungstakt

zu knapp dimensionierte ElektroverteilungDie Erneuerung der Wohnungsverteilung muss aus Kapazitätsgründen erfol-gen. Wird neu eine Abwaschmaschine oder eine mechanische Lüftungsanla-ge eingebaut, ist dieser Schritt nicht zu umgehen. In der Zeit der Neuinstalla-tion ist die Wohnung stromlos. In speziellen Fällen müssen deshalb Proviso-rien eingerichtet werden (Aquarien, Installationen für bettlägerige Menschenusw.), weil der Stromausfall nicht geduldet werden kann. Der Stromunter-bruch ist den Wohnungsnutzern rechtzeitig bekanntzugeben.


BB3 Wohnungstakt, letzte Woche

abgenutzter Korridorboden, KorridorwändeSowie Küche und Bad ausgewechselt wurden, können Nebenarbeiten durch-geführt werden: Malen des Korridors, neuer Bodenbelag, Garnituren montie-ren, Kittfugen erstellen. Diese Arbeiten sollten erst gegen Ende des Woh-nungstaktes eingeplant werden, wenn er – bis auf erwähnte Nebenarbeiten –abgeschlossen ist.

BB4 Fenstererneuerung

schlecht isolierende FensterZur Verbesserung des Energiehaushaltes werden häufig die Fenster ersetzt.Die Auswechslung der Fenster sollte unabhängig vom Wohnungstakt erfol-gen, da sich sonst eine Überlagerung von Arbeiten in einer Wohnung ergibt,die dem Mieter nicht mehr zugemutet werden dürfen. Je nach Fassadentypussollten die Fenster vor oder nach der Sanierung der Fassade ausgewechseltwerden. (Bei Betonfassaden auf alle Fälle nach der Höchstdruckreinigung!)

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Info Seite 49, Fotos Seite 48

BB1 Unterbaustelle Treppenhaus

abgenutzte WohnungstürenHäufig sind die Wohnungseingangstüren auszuwechseln. Sicherheitsbedürf-nisse, Schallschutz und erhöhte Brandanforderungen machen eine Türaus-wechslung notwendig. Die Türauswechslung darf nicht länger als wenigeStunden dauern und muss nach einem – den Mietern bekanntgegebenem –genauen Fahrplan ablaufen.

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Bildgruppe Baubeschrieb

BB6 Unterbaustelle Fassade

Fassadenerneuerung (wegen energetischer Verbesserung oderwegen Witterungsschäden)Oft ist das Aussehen der Fassade Anlass für eine Erneuerung. Die Unterbau-stelle Fassade muss separat organisiert werden. Während der Fassadensanie-rung verschlechtert sich das Sicherheitsgefühl der Wohnungsnutzer durch dieGerüstungen (Einsteigegefahr). Durch die Gerüstnetze werden die Aussichtund die Belichtung der Wohnung geschmälert. Die Arbeiten sind deshalbzügig und ohne Unterbruch zu organisieren.


BB5 Wohnungstakt

defekte FallsträngeDie in den sechziger Jahren verwendeten Fallstränge sind meist verrostet undmüssen ersetzt werden. In vielen Fällen ist es sinnvoll, das Erschliessungs-system – zusammen mit den neuen sanitären Installationen – neu zu konzi-pieren und an passender Stelle zu plazieren. Die notwendigen Bohrarbeitenlassen sich ohne grosse Nebenwirkungen (Lärm, Staub oder Wasser) mitgeringem Zeitbedarf (ca. 2–3 Std. pro Bohrung) durchführen.

BB7 Wohnungstakt

abgenutzte KücheninstallationenNach über 25 Jahren intensiven Gebrauchs sind in den meisten Wohnungendie Apparate und die Küchenmöbel abgenutzt und müssen ersetzt werden.

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K2 Beginn Wohnungstakt

Demontage der Küchenmöbel, RückbauVor den Demontagearbeiten müssen Elektrizität und Wasser stillgelegt wer-den (möglichst Strangweise, damit die übrigen Wohnungen von der Still-legung nicht betroffen sind). Die Demontagearbeiten verursachen Lärm undStaub, und das Treppenhaus wird durch den Abtransport der Abbruchteilebelegt.

siehe 724.434 D (Ausgabe 1994): Info Seite 15, Foto Seite 15

K3 Beginn Wohnungstakt

Demontagearbeiten in der Küche, RückbauDie Demontagearbeiten in der Küche werden sinnvollerweise dem Baumei-ster aufgetragen. Mehr als 2 Handwerker sollten pro Küche jedoch nicht tätigwerden. Eine Küche ist mit diesem Team in zwei Stunden abgebrochen undabgeführt.


K1 eine Woche vor Beginn Wohnungstakt, schriftlicher Hinweis

Die alte Küche am Tage vor der Erneuerung, noch in Betrieb.Die Bauleitung muss die Nutzer rechtzeitig darauf vorbereiten, dass die Küchevollständig ausgeräumt sein muss. Eigene Maschinen, die nicht weggewor-fen werden sollen weil sie der Nutzer weiterhin braucht, müssen durch ihnselbst rechtzeitig demontiert werden. Die Handwerker können am Tag derDemontage keine Rücksprache mit dem Nutzer nehmen.


K4 erster Tag Küchenerneuerung

Bohrarbeiten für die neue vertikale ErschliessungSowie in einer Küche die Küchenmöbel demontiert sind, beginnen die Bohr-arbeiten für die neuen vertikalen Sanitär-Erschliessung. Ein zweites Team desBaumeisters schlägt die keramischen Plattenbeläge und den Ausgleichsputzab. Die Lüftungs-Schächte werden durch ein weiteres Team gereinigt. Der UBwird ergänzt.

siehe 724.434.1 D (Ausgabe 1994): Info Seite 80, Fotos Seite 81 und 82

Bildgruppe Küche

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K5 erster Tag Küchenerneuerung

Elektroarbeiten in der KücheNachdem die Rückbauarbeiten grösstenteils abgeschlossen sind, beginnt dieMontage der neuen Elektroinstallationen.


K6 zweiter Tag Küchenerneuerung

ZuputzarbeitenDie alte Küche hatte einen Sockel, die Neue wird direkt auf den Boden gestellt.Für die elektrischen, sanitären Installationen und für die Lüftung musstenneue Schlitze aufgebrochen und durch zwei Maurer wieder zugeputzt werden.Es ist darauf zu achten, dass diese Arbeiten möglichst trocken ausgeführtwerden.


K7 zweiter Tag Küchenerneuerung

Aufräumen, ReinigenBereits am Dienstag Abend sind die Installationen (Rohbau für 3 Küchen) fertigabgeschlossen und der Raum zur Aufnahme der Küchenmöbel vorbereitet.Die vertikalen Erschliessungen sind zusammengeschlossen, die Drähte ein-gezogen, die Wände verputzt.


K8 dritter Tag Küchenerneuerung

Montagearbeiten KüchenmöbelNachdem die Küchen in die einzelnen Wohnungen verteilt und im Essplatz ihrZwischenlager gefunden haben, beginnt die Montage der Küchenmöbel.Während dem Antransport der Möbel wurden in einem separaten Arbeits-gang die Steigleitungen durch den Sanitärmonteur isoliert.


Bildgruppe Küche

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K9 dritter Tag Küchenerneuerung

Montagearbeiten KüchenmöbelInnert weniger als einem Tag wird die Montage der Küche (Schreinerarbeiten)abgeschlossen. (Im Falle «Wyden» waren zwei Küchenmonteure und einzusätzlicher Mitarbeiter für den Antransport notwendig.) Vom Mittwoch mor-gen bis Freitag nachmittag werden sämtliche 7 Küchen montiert.


K10 vierter Tag Küchenerneuerung

Küche provisorisch wieder betriebsbereitAb Donnerstag morgen werden die keramischen Platten verlegt, am Nachmit-tag beginnt die Apparate Montage. Der Sanitär schliesst die Zu- und Entsor-gungsleitungen an, der Elektriker schliesst die Apparate an. Die erste SerieKüchen ist am Donnerstag Abend, die zweite Serie – eines Taktes – am Freitagabend (zumindest provisorisch) wieder benutzbar.


Bildgruppe Küche

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Bildgruppe Bad

B2 erster Tag Baderneuerung

Sanitärapparate demontiertDie Sanitärapparate wurden am Morgen durch die Demontageequipe ausge-baut, am Nachmittag müssen die alten Platten abgeschlagen werden. DerLüftungsschacht für die alte mechanische Lüftung wird freigelegt und ge-reinigt. Die Arbeiten dieser Phase verursachen Lärm und Staub.

B3 erster und zweiter Tag Baderneuerung

BohrarbeitenWährend dem die Platten abgeschlagen werden, werden zwei Löcher für dieneuen Ver- und Entsorgungsleitungen gebohrt.

B4 zweiter Tag Baderneuerung

neue ErschliessungsleitungenAb Kellerdecke werden die neuen vertikalen Erschliessungsleitungen aufge-baut.

B1 Wohnungstakt Teil Bad

Bad vor Erneuerung in ursprünglichem ZustandDer Mieter muss darauf aufmerksam gemacht werden, dass das Bad – auf denbeginn der Arbeiten – vollständig ausgeräumt und leer sein muss. Solltenmietereigene Installationen (Waschmaschinen o. dgl.) eingebaut wordensein, müssen auch diese aus dem Bad entfernt sein, da sie sonst abgeführtwerden.


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Bildgruppe Bad

B6 dritter Tag morgens Baderneuerung

vorbereitende ZwischenarbeitenNachdem die Wände ausgetrocknet sind, wird die werkseitig vorbereiteteWanne (mit Zu- und Ableitungen) gestellt und mit einer Fertigschürze einge-baut. Der Maler hat die Decke bereits neu gestrichen.

B7 dritter Tag morgens Baderneuerung

Badewanne inkl. Schürze setzenDer Sanitär bereitet die Anschlüsse für das Sanitärmöbel vor, der Gipserglättet die Wände ab.

B8 dritter Tag mittags Baderneuerung

Setzen des SanitärmöbelsDie vorfabrizierten Sanitärmöbel werden am dritten Tag in die Badezimmerverteilt und angeschlossen. Für die Arbeiten in diesem fensterlosen Raummuss die Bauleitung eine provisorische Arbeitsbeleuchtung bereitstellen.

B5 zweiter Tag Baderneuerungen

ZuputzarbeitenDie Elektrozuleitung zur neuen mechanischen Belüftung wurde vorgängigeingespitzt. Zur Aufnahme der neuen Wandbeläge müssen die Wände wiedervorbereitet werden.

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Bildgruppe Bad

B10 vierter Tag Baderneuerung

Montage der SanitärapparateBereits am Freitag können die Sanitärapparate (Lavabo, WC) montiert wer-den. Das WC kann somit über Samstag/Sonntag provisorisch benutzt werden.In der kommenden Woche werden die Malerarbeiten abgeschlossen, dieGarnituren gesetzt, die Lüftung in Betrieb genommen und die Fugen ausge-kittet.

B9 vierter Tag Baderneuerung

PlattenarbeitenNachdem Wanne und Sanitärwand gestellt sind, kann bereits neu geplätteltwerden. Pro Badezimmer ist ein Mitarbeiter ein Tag einzurechnen.

B11 dritte Woche Wohnungstakt

FinisharbeitenIn der 3. Woche des Wohnungstaktes wird im Korridor der Boden neu gelegt,Malerarbeiten durchgeführt, die Staubwände und Abdeckungen entferntsowie – ganz am Schluss – die Wohnung gereinigt.

Documents

Bauerneuerung - Ablaufplanung vom Projekt zur Ausführung 2