Bebauungsplan „Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“ · 2013. 4. 25. · Anbindung Unterstadt“ Bestandteile - Lageplan vom 22.10.2010 - Bebauungsplan (Planzeichnung)

Stadt Titisee-Neustadt

Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald

Bebauungsplan

„Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“

Bestandteile - Lageplan vom 22.10.2010 - Bebauungsplan (Planzeichnung) vom 03.02.2012 - Planungsrechtliche Festsetzungen, Örtliche Bauvorschriften, Hinweise vom 03.02.2012 - Zusammenfassende Erklärung vom 28.02.2012 - Begründung Teil 1: Begründung Bebauungsplan vom 03.02.2012 Teil 2: Umweltbericht vom 07.11.2011 - Abwägungsvorlage vom 03.02.2012 - Entwässerungskonzept vom 27.07.2011, Ingenieurbüro ITP, Freiburg - Schalltechnisches Gutachten Nr. 4773/1044 vom 30.04.2010, Büro ISW, Reute (Verkehrsemissionen) - Schalltechnisches Gutachten Nr. 4773.1/1091 vom 13.05.2011, Büro ISW, Reute, (Emissionskontingentierung Gewerbenutzung) - Artenschutzgutachten: Berücksichtigung des Artenschutzes für die Kreuzotter und die Schlingnatter im Projekt „Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“, vom 09.11.2010, Planungsbüro Dr. Brinkmann, Gundelfingen Weitere verfügbare Fachgutachten: - Hydraulische Untersuchung (Hochwasserschutz), 07/2011, Büro Fichtner, Freiburg - Verkehrsuntersuchung für den Stadtteil Neustadt, 06/2010, Büro Fichtner, Freiburg - Baugrundbeurteilung und Gründungsberatung, vom 20.08.2011, Weiss Ingenieure, Freiburg

Endfassung Stand: 03.02.2012

kommunalPLAN GmbH Tuttlingen Tel.: 07461 / 73050 - Fax: 73059

e-mail: [email protected]

Projekt: 0920



Bebauungsplan


Endfassung

Stand: 03.02.2012

kommunalPLAN GmbH Tuttlingen

Tel.: 07461 / 73050 - Fax: 73059 e-mail: [email protected]

Projekt: 0920

Planungsrechtliche Festsetzungen Örtliche Bauvorschriften

Hinweise

Stadt Titisee-Neustadt Bebauungsplan „Gewerbegebiet Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“ Stand 03.02.2012 Textfestsetzungen - Endfassung

kommunalPLAN GmbH Seite 2 von 12

INHALTSVERZEICHNIS A PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ................................................................................3 1 Art der baulichen Nutzung ...............................................................................................................3 2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................................................4

2.1 Grundflächenzahl (GRZ) ..........................................................................................................4 2.2 Gebäudehöhen.........................................................................................................................4

3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen .........................................................................5 3.1 Baugrenzen ..............................................................................................................................5 3.2 Bauweise ..................................................................................................................................5

4 Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze ........................................................................................5 4.1 Stellplätze und Nebenanlagen .................................................................................................5 4.2 Garagenvorplatz .......................................................................................................................5

5 Verkehrsflächen und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen................................5 5.1 Straßenverkehrsflächen ...........................................................................................................5 5.2 Verkehrsgrünflächen ................................................................................................................6 5.3 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern soweit sie zur Herstellung des

Straßenbaukörpers erforderlich sind ........................................................................................6 6 Flächen für die Wasserwirtschaft, für Hochwasserschutzanlagen und die Regelung des

Wasserabflusses...............................................................................................................................6 7 Öffentliche und private Grünflächen sowie Pflanzgebote und Pflanzbindungen ......................6

7.1 Öffentliche Grünflächen............................................................................................................6 7.2 Pflanzgebote: Anpflanzen von standortgerechten Laubbäumen .............................................6 7.3 Freiflächeneingrünung..............................................................................................................7 7.4 Verkehrsgrünflächen ................................................................................................................7 7.5 PFB 1: Erhalt Biotopkomplex ehemaliger Gleisbereich ...........................................................7 7.6 PFB 2: Erhalt Biotopkomplex Gutach incl. östlich angrenzender Grünanlage.........................7 7.7 PFB 3: Erhalt Biotopkomplex an der Wegböschung nordöstlich des geplanten

Verkehrskreisel.........................................................................................................................7 8 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und

Landschaft .........................................................................................................................................8 8.1 Wasserdurchlässige Beläge.....................................................................................................8 8.2 Bau einer Schlangenbarriere:...................................................................................................8 8.3 AF-1: Ortsrandeinbindung ........................................................................................................8 8.4 AF-2: Steilhang.........................................................................................................................8 8.5 AF-3: Wiese unterhalb Steilhang..............................................................................................8 8.6 AF-4: Feldgehölzpflanzung ......................................................................................................8 8.7 AF-5: Feldgehölzpflanzung ......................................................................................................8 8.8 AF-6: Böschungsgestaltung .....................................................................................................8 8.9 AF-7: Anlage Magerstandort ....................................................................................................8

9 Flächen für Versorgungsanlagen....................................................................................................9 9.1 Elektro-Trafostation ..................................................................................................................9 9.2 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen..................................................9

10 Flächen und Maßnahmen für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetztes...................................9 10.1 Immissionsschutz Straßenverkehrslärm..............................................................................9

11 Sonstige Festsetzungen...................................................................................................................9 11.1 Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs.........................................................................9 11.2 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungsbestimmungen .....................................................9

B ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN ..................................................................................................10 1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen..........................................................................................10

1.1 Dachneigung ..........................................................................................................................10 1.2 Gestaltung der Dachflächen...................................................................................................10 1.3 Gestaltung der Fassaden .......................................................................................................10

2 Werbeanlagen..................................................................................................................................10 3 Gestaltung und Nutzung der Freiflächen .....................................................................................10

3.1 Hof- und Stellplatzflächen ......................................................................................................10 3.2 Einfriedungen .........................................................................................................................11 3.3 Private Müllbehälter-Standplätze ...........................................................................................11

4 Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder Versickern von Niederschlagswasser ...................11 5 Bodenaushub ..................................................................................................................................11 C HINWEISE ........................................................................................................................................12



A PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. 2004 I S.2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. 2011 I, S. 1509)

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990, zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466)

Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung v. 18. Dezember 1990 (BGBI. 1991 I, S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 d. G. v. 22. Juli 2011 (BGBl. S. 1509)

Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7 vom 20.04.2010 S. 357, ber. 05.03.2010 S. 416)

Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581), zuletzt geändert durch Gesetz vom 09.11.2010 (GBl. S. 793, 962)

1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§1-15 BauNVO).

Gewerbegebiet (GE) entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen

Nicht zulässig sind: Tankstellen Vergnügungsstätten Einzelhandelsbetriebe und Läden Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Nutzung, die als Außenwerbung der

Fremdwerbung dienen.

Ausnahmsweise können zugelassen werden: Insgesamt eine Wohnung pro Grundstück für Betriebsinhaber, Betriebsleiter oder

Bereitschafts- und Aufsichtspersonen. Die Wohnung muss baulich mit dem Betriebsgebäude verbunden und diesem in Größe und Form untergeordnet sein und darf maximal 160 qm Wohnfläche aufweisen. Abweichungen hinsichtlich der Wohnungsgröße können im begründeten Einzelfall zugelassen werden.

Einzelhandelsbetriebe und Läden bzw. Einzelhandelsflächen und Ladenflächen mit „nicht zentrenrelevanten Sortimenten“ gemäß nachstehender Sortimentliste: Zulässig sind: Bad-, Sanitäreinrichtungen und –zubehör; Bauelemente, Baustoffe; Beschläge, Eisenwaren; Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten; Büromaschinen (ohne Computer); motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör; Farben, Lacke; Fliesen; Gartenhäuser, -geräte, sonst. Gartenbedarf; Herde / Öfen; Holz; Installationsmaterial; Kinderwagen, -sitze; Küchen (incl. Einbaugeräte); Möbel (incl. Büromöbel), Pflanzen und –gefäße; Rollläden und Markisen; Werkzeuge. Ausnahmsweise sind in Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment branchentypische Randsortimente auf einer dem Hauptsortiment untergeordneten Fläche bis max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig.

Emissionskontingentierung entsprechend Einschrieb in die Nutzungsschablonen

Die durch Einschrieb in die Nutzungsschablonen der einzelnen Bauflächen festgesetzten maximalen Emissionskontingente sind, unter Berücksichtigung der festgesetzten Richtungssektoren und damit möglicher Zusatzkontingente, zwingend einzuhalten.

Für die im Plan eingetragenen Richtungssektoren 1 bis 4 werden folgende Zusatzkontingente festgesetzt. Die Zusatzkontingente geben an, um wie viel die



Schallabstrahlung einer Teilfläche im Vergleich zu den Emissionskontingenten erhöht werden kann, wenn die Schallabstrahlung in einem bestimmten Richtungssektor erfolgt:

Richtungssektor 1: 2 dB(A)




Die Werte der Zusatzkontingente gelten sowohl tags (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr, als auch nachts (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr).

Die Einhaltung (oder Unterschreitung) der Emissionskontingente – ggf. unter Berücksichtigung der Zusatzkontingente ist bei der Antragstellung auf Baugenehmigung oder Nutzungsänderung nachzuweisen. Bei diesem Nachweis sind aufgrund betriebsspezifischer Randbedingungen ggf. erforderliche Zuschläge (z.B. Impulshaltigkeit, Tonhaltigkeit usw.) entsprechend den Festlegungen in der TA Lärm zu berücksichtigen.

Maßgeblich ist das Berechnungsverfahren der DIN 45691 (Dezember 2006).

(Für nähere Erläuterungen wird auf das Schalltechnische Gutachten Nr. 4773.1/1091 vom 13.05.2011 des Büros ISW – Ingenieurbüro für Schall- und Wärmeschutz, Reute verwiesen). Anmerkung: Falls die Schallausbreitung z.B. durch die abschirmende Wirkung von zwischen den Schallquellen und betrachteten Einwirkungsorten zu berücksichtigenden Gebäuden beeinflusst wird, können die tatsächlich emittierten flächenbezogenen Schalleistungspegel L“w das jeweilige Emissionskontingent zahlenwertmäßig übersteigen.

Des Weiteren kann der von lärmarmen Anlagen innerhalb einer Teilfläche nicht in Anspruch genommene Teil des zugehörigen Lärmkontingents erforderlichenfalls auf lärmintensive Anlagen innerhalb einer anderen Teilfläche übertragen werden.

2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1BauGB und §§ 16-21a BauNVO).

2.1 Grundflächenzahl (GRZ) entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen

Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von Zufahrten und Stellplätzen bis zu 50% überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.

2.2 Gebäudehöhen Firsthöhe (FH) Maximal zulässige Firsthöhe baulicher Anlagen entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen (Eintrag Nutzungsschablone).

Im Baufeld GE-2 ist eine Unterbauung der 20 kV Leitung unter Beachtung der Sicherheitsabstände (VDE-Norm) mit niedrigen Gebäuden möglich: bei Dachneigungen bis 15°: 5,00 m Sicherheitsabstand. Bei Dachneigungen über 15°: 3,00 m Sicherheitsabstand.

Nebenbestimmungen zu den Höhenfestsetzungen Als oberer Bezugspunkt der festgesetzten maximalen Firsthöhen baulicher Anlagen gilt die oberste Dachbegrenzungskante.



Dachaufbauten für technische Anlagen (Kamine, Abluftanlagen o. Ä.) sind über der angegebenen Firsthöhe bis zu einer Mehrhöhe von 3 m zulässig. Abweichungen davon können in begründeten Ausnahmefällen gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden.

Als unterer Bezugspunkt der festgesetzten maximalen Firsthöhen baulicher Anlagen gilt die im Mittel gemessene Höhe des vorhandenen Geländes.

Die im Mittel gemessene Geländeoberfläche ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel der Höhenlage der Geländeoberfläche an den Gebäudeecken.

3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §§ 22-23 BauNVO).

3.1 Baugrenzen entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen

3.2 Bauweise Die Bauweise ist durch Einschrieb in die Nutzungsschablone festgelegt als:

O offene Bauweise A abweichende Bauweise

Für die Teile des Gewerbegebietes, für die der Bebauungsplan eine abweichende Bauweise (mit der Bezeichnung) „A“ festsetzt, gelten folgende Bindungen.

Für die Flächen A 1: Die Gebäude sind mit einem seitlichen Grenzabstand zu errichten. Die Länge der Gebäude darf 25 m (bezogen auf die der Ortslage von Titisee-Neustadt im Nordosten zugewandte Außenwand) nicht überschreiten.

Für die Flächen A 2: Gebäudelängen von über 50 m sind zulässig.

4 Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze (§ 9 Abs.1 Nr.4 BauGB, §§ 12 – 14 BauNVO)

4.1 Stellplätze und Nebenanlagen Stellplätze, Garagen und Carports nach § 12 BauNVO und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind außerhalb der Baufenster nicht zulässig.

4.2 Garagenvorplatz Zwischen Garagenvorderfront und öffentlicher Verkehrsfläche ist ein Mindestabstand von 5,0 m einzuhalten.

5 Verkehrsflächen und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4, 11 und 26 BauGB).

5.1 Straßenverkehrsflächen entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen

Die Aufteilung der Verkehrsfläche ist nicht Regelungsgegenstand des Bebauungsplans.



5.2 Verkehrsgrünflächen entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen

Die ausgewiesenen Flächen und Standorte sind nach den Vorgaben des Umweltberichts zu begrünen (s. auch Ziff. 7.4 bzw. Umweltbericht S.35).

5.3 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern soweit sie zur Herstellung des Straßenbaukörpers erforderlich sind Hinterbeton für die Randbefestigungen der Straßen- und Fußgängerbereiche sowie bei den Straßenbaumaßnahmen entstehende Böschungen, Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern der geplanten Erschließungsanlagen sind auf den Grundstücken zu dulden. Diese können durch Geländeangleichungen auf den Anliegergrundstücken wieder entfallen.

6 Flächen für die Wasserwirtschaft, für Hochwasserschutzanlagen und die Regelung des Wasserabflusses (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB)

entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen, Baufläche für ein Regenüberlaufbecken (RÜB), sowie Fläche für ein Versickerungsbecken (V)

7 Öffentliche und private Grünflächen sowie Pflanzgebote und Pflanzbindungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25 BauGB)

7.1 Öffentliche Grünflächen Zweckbestimmung entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen und gemäß Beschreibung im grünordnerischen Konzept:

V Verkehrsgrünflächen AF ökologische Ausgleichsflächen

7.2 Pflanzgebote: Anpflanzen von standortgerechten Laubbäumen An den im Bebauungsplan festgesetzten Standorten (entlang von Verkehrsflächen auf privaten Gewerbegrundstücken) sind folgende standortgerechte, gebietsheimische Laub-bäume zu pflanzen (Arten gemäß LfU Karlsruhe 2002: Gebietsheimische Gehölze Baden-Württemberg) und auf Dauer zu erhalten:

Esche (Fraxinus excelsior)

Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus)

Spitz-Ahorn (Acer platanoides)

Sommer-Linde (Tilia platyphyllos)

Stiel-Eiche (Quercus robur)

Die festgesetzten Standorte sind im Bebauungsplan dargestellt. Die Standorte auf den privaten Gewerbegrundstücken können ggf. den Zufahrtssituationen angepasst und um bis zu 5 m verschoben werden.

Für die Pflanzung der Bäume 1. Ordnung sind Hochstämme (mind. STU 16/18) zu verwenden. Alle Bäume sind mit ausreichender Pflanzscheibe (ca. 6 qm) und Pflanzgrube (ca. 80 cm x 80 cm) und mit Sicherung durch einen Dreibock zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.



7.3 Freiflächeneingrünung Die nicht überbaubaren und nicht überbauten Grundstücksflächen sind als Grünflächen anzulegen. Je angefangene 500 qm Versiegelungsfläche ist ein gebietsheimischer Laub-baum 1. Ordnung anzupflanzen und auf Dauer zu erhalten (Artenliste siehe unten Pflanzgebot Einzelbäume an festgesetzten Standorten). Die festgesetzten Bäume sind mindestens zu pflanzen, können aber hier angerechnet werden. Für Einfriedungen mit Heckenzäunen sollen gebietsheimische Arten verwendet werden (z.B. Hainbuche, Weiß-dorn). Einfriedungen mit gebietsfremden Arten (u.a. Thuja oder andere Koniferen) sollen zur freien Landschaft hin nicht zulässig sein.

Hinweis: Die Gemeinde kann den Eigentümer nach § 178 BauGB durch Bescheid verpflichten, sein Grundstück innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungplans zu bepflanzen.

7.4 Verkehrsgrünflächen Die straßenbegleitenden, neu anzulegenden Grünflächen sollen, sofern diese nicht für Ausgleichsmaßnahmen gesondert ausgewiesen sind, möglichst mager und ohne zusätzlichen Humusbodenauftrag angelegt und mit autochthonem Saatgut (Magerwiesen-Magerrasen-Mischung mit hohem Arzneithymian-Anteil) eingesät werden. Die Flächen sollen mit einem möglichst geringen Pflegeaufwand unterhalten werden.

7.5 PFB 1: Erhalt Biotopkomplex ehemaliger Gleisbereich (Schlangenhabitat von sehr hoher Bedeutung)

Der Bereich zwischen der Bahnlinie und der geplanten neuen Straße (im B-Plan mit PFB 1 dargestellt) ist als Schlangen-Habitat zu erhalten. Der Bereich ist während der Baumaßnahme durch einen stabilen Bauzaun abzugrenzen und darf nicht befahren oder zu Lagerzwecken genutzt werden. Die Fläche ist künftig unter dem Aspekt Schlangen-Habitat zu erhalten und im Bedarfsfall zu pflegen (u. a. Vermeidung eines Zuwachsens der Fläche durch gelegentliche Gehölzreduzierung bei Erhalt schlangenrelevanter Gehölze wie z. B. dichte Krüppelfichten).

7.6 PFB 2: Erhalt Biotopkomplex Gutach incl. östlich angrenzender Grünanlage In die Ufervegetation der Gutach wird durch die Planung nicht eingegriffen. Diese ist jedoch während der Bauausführung vor möglichen Beeinträchtigungen zu schützen. Hierzu gehören insbesondere geeignete Baumschutzmaßnahmen. Stoffeinträge in die Uferbereiche der Gutach sind zu vermeiden.

7.7 PFB 3: Erhalt Biotopkomplex an der Wegböschung nordöstlich des geplanten Verkehrskreisel (Insektenhabitat von sehr hoher Bedeutung)

Der Magerasen-/Magerwiesen-Komplex auf und oberhalb der Wegböschung ist zu erhal-ten. Der Bereich ist während der Baumaßnahme durch einen stabilen Bauzaun abzu-grenzen und darf nicht befahren oder zu Lagerzwecken genutzt werden. Die Fläche ist künftig unter dem Aspekt Schlangen-Habitat und Magerstandort zu erhalten und im Bedarfsfall schonend zu pflegen (gelegentliche Mahd Anfang Juli oder im Herbst bei zu starker Verbuschung/Verkrautung).



8 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)

8.1 Wasserdurchlässige Beläge Die Flächen für PKW-Stellplätze, Zufahrten und Hofflächen sind in wasserdurchlässiger Bauweise anzulegen (z.B. Pflastersteine auf Splitt- oder Rasenfuge, Rasengitterstein, Schotterrasen), sofern auf diesen kein Umgang mit wassergefährdeten Stoffen erfolgt oder diese durch betrieblichem Verkehr verunreinigt werden.

Abweichungen können in begründeten Einzelfällen als Ausnahme zugelassen werden.

Das Oberflächenwasser soll zumindest teilweise durch die Pflasterung versickern. Die befestigten Flächen sollen so angelegt werden, dass der Anteil des Oberflächenwassers, der nicht unmittelbar durch die befestigte Fläche versickert, in die angrenzenden Grün-flächen abfließt und dort versickert (keine Entwässerung über Verkehrsflächen).

8.2 Bau einer Schlangenbarriere: Zum nordwestlich gelegenen, geplanten Gewerbegebiet hin – hier in Verlängerung der geplanten Schlangenbarriere im Bebauungsgebiet „Hintere Schlossäcker“ bis zur neu geplanten Brücke – und entlang der geplanten Straßen sind Schlangenbarrieren (Mindesthöhe 70 cm) einzurichten. Die Lage der Barrieren ist im Bebauungsplan dargestellt. Die Barrieren sind jährlich zu warten und auf ihre Schlangenundurchlässigkeit zu überprüfen. Aufkommende höhere Vegetationsstrukturen entlang der Barrieren sind zu beseitigen.

8.3 AF-1: Ortsrandeinbindung Die mit der Bezeichnung AF-1 festgesetzte Grünfläche ist entsprechend den Vorgaben des grünordnerischen Konzeptes (Umweltbericht S.39) zu gestalten und zu unterhalten

8.4 AF-2: Steilhang Die mit der Bezeichnung AF-2 festgesetzte Grünfläche ist entsprechend den Vorgaben des grünordnerischen Konzeptes (Umweltbericht S.40) zu gestalten und zu unterhalten

8.5 AF-3: Wiese unterhalb Steilhang Die mit der Bezeichnung AF-3 festgesetzte Grünfläche ist entsprechend den Vorgaben des grünordnerischen Konzeptes (Umweltbericht S.40) zu gestalten und zu unterhalten

8.6 AF-4: Feldgehölzpflanzung Die mit der Bezeichnung AF-4 festgesetzte Grünfläche ist entsprechend den Vorgaben des grünordnerischen Konzeptes (Umweltbericht S.41) zu gestalten und zu unterhalten

8.7 AF-5: Feldgehölzpflanzung Die mit der Bezeichnung AF-5 festgesetzte Grünfläche ist entsprechend den Vorgaben des grünordnerischen Konzeptes (Umweltbericht S.41) zu gestalten und zu unterhalten

8.8 AF-6: Böschungsgestaltung Die mit der Bezeichnung AF-6 festgesetzte Grünfläche ist entsprechend den Vorgaben des grünordnerischen Konzeptes (Umweltbericht S.41) zu gestalten und zu unterhalten.

8.9 AF-7: Anlage Magerstandort Die mit der Bezeichnung AF-7 festgesetzte Grünfläche ist entsprechend den Vorgaben des grünordnerischen Konzeptes (Umweltbericht S.42) zu gestalten und zu unterhalten.



9 Flächen für Versorgungsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB)

9.1 Elektro-Trafostation entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen

9.2 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen

LR 1 Leitungsrecht zu Gunsten der Energiedienst GmbH, bestehend in dem Recht auf Unterhalten und Erneuern der Mittelspannungs- Freileitung. Eine Bebauung der Fläche ist im Rahmen der Bestimmungen des Baufeldes GE-2 zulässig.

Ergänzend zur Darstellung im Bebauungsplan sind die Zugangsrechte durch Eintragung von Dienstbarkeiten in die Grundbücher der Baugrundstücke dinglich zu sichern.

10 Flächen und Maßnahmen für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetztes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

10.1 Immissionsschutz Straßenverkehrslärm Immissionsschutz für Wohnunnutzungen In den Baufeldern GE-1, GE-2, GE-3 dürfen Wohnungen nur angeordnet werden, wenn sich die öffenbaren Fenster im Bereich von Aufenthaltsräumen (z.B. Wohn-, Schlaf, und Kinderzimmer) ausschließlich innerhalb einer von der B 31 abgewandten Fassade befinden bzw. wenn von dieser Fassade, z.B. aufgrund eines vorgelagerten Betriebsgebäudes, keine Sichtverbindung zur B 31 besteht.

Immissionsschutz für Büroräume Die Anordnung von Büroräumen in den Baufeldern GE-1 und GE-2 ist nur dann zulässig, wenn sich die öffenbaren Fenster ausschließlich in einer von der B 31 abgewandten Fassade befinden oder durch vorgelagerte Betriebsgebäude eine hinreichende Abschirmung vom Verkehrslärm von der B 31 sichergestellt ist.

11 Sonstige Festsetzungen

11.1 Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs (§9 Abs. 7 BauGB)

entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen.

11.2 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungsbestimmungen (§ 16 Abs. 5 BauNVO)

entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen.



B ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Rechtsgrundlagen

Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7 vom 20.04.2010 S. 357, ber. 05.03.2010 S. 416).


1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)

1.1 Dachneigung Entsprechend den Einträgen in den Nutzungsschablonen sind Dachneigungen von 0° - 30° zulässig.

1.2 Gestaltung der Dachflächen Für die Dacheindeckung sind nur Materialien in Grau- und Brauntönen zulässig.

Dacheindeckungen mit unbeschichteten Metallen sowie in grellen Farbtönen sind nicht zulässig.

1.3 Gestaltung der Fassaden Die Außenseiten der Gebäude sind in Material und Farbgebung so zu gestalten, dass das Natur- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird. Grelle, leuchtende Farben sowie reflektierende Materialen dürfen nicht verwendet werden. Als Fassadenmaterial ist das zum Gewerbe-Hallenbau übliche Material zulässig, nicht jedoch Textilmaterialien und Planen.

2 Werbeanlagen (§ 74 Abs. 1 Nr. 2 LBO)

Werbeanlagen sind unter Beachtung nachstehender Bestimmungen zulässig: nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, nur bis zur Höhe der Dachtraufen.

Werbeanlagen mit wechselndem und bewegtem Licht und Lichtwerbung in fluoreszierenden Farben sind nicht zulässig.

Die Gesamtlänge der Werbeanlagen je Gebäudeseite darf 25 % der jeweiligen Fassaden, bzw. eine maximale Länge von 15,0 m nicht überschreiten.

Bei Werbeanlagen darf keine Verwechslungsgefahr mit Signalanlagen der DB AG entstehen. Eine Blendwirkung der Werbeanlagen in Richtung der Bahnlinie ist auszuschließen.

3 Gestaltung und Nutzung der Freiflächen (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)

3.1 Hof- und Stellplatzflächen PKW-Stellplatzflächen sind mit einer wasserdurchlässigen Oberfläche (Schotterrasen, Rasengittersteine, Rasenfugenpflaster o.ä.) herzustellen.

Flächen, auf denen wassergefährdende Stoffe regelmäßig umgeschlagen werden und Flächen, auf denen Fahrzeuge gewaschen oder gewartet werden, sind über einen Leichtstoffabschneider in die öffentliche Kanalisation zu entwässern.



3.2 Einfriedungen Zugelassen sind hinterpflanzte Zäune bis zu 2,00 m Höhe, ebenso Hecken und Strauchgruppen. Ausgeschlossen sind Einfriedungen in Form von Erdwällen sowie standortfremde Sträucher und Heckenpflanzen wie z.B. Thujen und Zypressen. Die Zäune sind von angrenzenden öffentlichen Flächen mind. 0,5 m zurückzusetzen und in die vorgegebene Bepflanzung einzubinden.

3.3 Private Müllbehälter-Standplätze Zur Bereitstellung des anfallenden Mülls ist auf den Gewerbegrundstücken eine geeignete Fläche auszuweisen und einzugrünen.

4 Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder Versickern von Niederschlagswasser (§ 74 Abs. 3 Nr. 2 LBO)

Auf den Baugrundstücken anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser ist auf den privaten Grundstücksflächen zu Sammeln, zu Verwenden oder in geeigneten Versickerungsanlagen zu versickern, soweit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen.

Der Nachweis ist im Rahmen des Entwässerungsgesuchs bzw. des erforderlichen Wasserrechtsverfahrens zu erbringen.

5 Bodenaushub (§ 74 Abs. 3 Nr. 1 LBO)

Bodenaushub, der bei den Erschließungs- und Baumaßnahmen anfällt, ist soweit als möglich an geeigneter Stelle innerhalb des Plangebietes wieder zu verwenden. Ein Massenausgleich ist anzustreben.



C HINWEISE Bodenschutz Gemäß § 202 BauGB ist Mutterboden in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung und Vergeudung zu schützen sowie auf dem Grundstück wieder zu verwenden oder einer landwirtschaftlichen bzw. gärtnerischen Nutzung zuzuführen. Dies gilt für den Mutterboden (humoser Oberboden) und den kulturfähigen Oberboden, die im Bedarfsfall getrennt zu lagern und wieder einzubauen sind. Bei Einbau des kulturfähigen Oberbodens auf angrenzenden Flächen ist hier zuvor der Mutterboden abzuschieben und dann wieder aufzubringen. Die Sicherungspflicht gilt auch für Böden, die für Bauzufahrten, Baulager und Baustelleneinrichtungen vorübergehend in Anspruch genommen werden. Verdichtungen des Bodens sollen sich auf das geringstmögliche Maß beschränken. Vor Aufbringung von Oberboden und Herstellung der Grünflächen soll durch eine Tiefenlockerung die Leistungsfähigkeit der Standorte hinsichtlich der Funktion als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf wiederhergestellt werden (Vermeidung von Bodenverdichtungen im Untergrund, Erhalt der Grundwasserneubildungsrate und der Versickerungsleistung).

Nähere Ausführungen zum Vorgehen enthält die DIN 18915 Blatt 3 bezüglich des Bodenabtrags und der Oberbodenlagerung sowie die Fachliteratur des Umweltministeriums Heft 10 (Erhaltung fruchtbaren und kulturfähigen Bodens bei Flächeninanspruchnahmen).

Dachbegrünung Die Begrünung von Flachdächern und sonstigen flach geneigten Dächern wird empfohlen.

Fassadenbegrünung Es wird empfohlen, insbesondere wenig gegliederte Nordfassaden mit Blickbeziehung zur Ortslage von Neustadt durch eine Wandbegrünung aufzulockern und einzugrünen.

Bodendenkmalschutz Bodenfunde nach § 20 des Denkmalschutzgesetzes sind unverzüglich dem Regierungspräsidium Freiburg Ref. 26 Denkmalpflege / Archäologische Denkmalpflege (Tel. 0761- 208-3500) anzuzeigen. Dies ist auch erforderlich wenn Bildstöcke, Wegkreuze, alte Grenzsteine oder ähnliches von den Baumaßnahmen betroffen sein sollten.

Schutz des Grundwassers Bei allen Maßnahmen, die zur Erschließung von Grundwasser führen, sind die gesetzlichen Vorschriften des Grundwasserschutzes zu beachten.

Solarenergie Die Nutzung von Sonnenenergie durch Kollektoranlagen, Photovoltaikanlagen und durch südausgerichtete Fensterflächen wird empfohlen.

Bahnanlage Im Rahmen der Rechtslage können keine Ansprüche gegenüber der Deutschen Bahn AG für die Errichtung von Schutzmaßnahmen in Bezug auf Lärmimmissionen geltend gemacht werden.

Alle Neuanpflanzungen im Nachbarbereich von Bahnanlagen müssen den Belangen der Sicherheit des Eisenbahnbetriebes entsprechen. Zu den Mindestpflanzabständen ist die Bahnrichtlinie 882 zu beachten.

Regenwassernutzungsanlagen Betreiber von Regenwassernutzungsanlagen sind nach § 13 Trinkwasserverordnung verpflichtet, diese dem Gesundheitsamt schriftlich anzuzeigen. Entsprechende Formulare stehen beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald zur Verfügung.

Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig nach § 75 (3) 2 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig bauordnungsrechtlichen Festsetzungen nach § 74 LBO zuwiderhandelt.

Stadt Titisee-Neustadt – Bebauungsplan: „Gewerbegebiet Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“ 28.02.2012

kommunalPLAN GmbH, Tuttlingen – Tel. 07461/73050 Projekt: 0868 Seite 1 von 3

Stadt Titisee-Neustadt Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald

Bebauungsplan „Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“

1. Ziel und Zweck des Bebauungsplans Das vorliegende Bebauungsplanverfahren dient primär der Umsetzung des Verkehrskonzeptes „Verkehrskreisel Abfahrt B31 Mitte mit Verbindungen zu den Gewerbegebieten Bildstöckle / Schlossäcker sowie Unterstadt / Gutachstraße“ zur Verbesserung der Verkehrssituation von Neustadt. Neben der Umsetzung des Verkehrskonzeptes werden im Zuge des Bebauungsplanverfahrens gewerbliche Bauflächen ausgewiesen. Die Fläche im Norden des Planungsraumes von ca. 1 ha anschließend an das Gewerbegebiet „Hintere Schlossäcker“, direkt anliegend an die geplante Straßenführung bildet die Abrundung der Gewerbezone Bildstöckle/Schlossäcker und ist im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsplanung für den gesamten Bereich Schlossäcker konzeptionell sowie technisch (verkehrliche und technische Erschließung) eingebunden. Im Talbereich zwischen Bahngelände und der Gutach wird eine dort seit Jahrzehnten bestehende, früher teilweise bebaute, heute gewerblich als Baustofflager genutzte Fläche von 2.050 qm durch Festsetzung als GE-Fläche im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert. Im äußersten Süden des Planareals, als Ergänzung der vorhandenen Gewerbe- und Mischnutzungen der Gutachstraße wird eine an die Bahnlinie angrenzende Brachfläche von 3.100 qm durch Festsetzung als GE-Fläche im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert. Mit der Ausweisung gewerblicher Bauflächen in den Gebieten Hintere und Vordere Schlossäcker kann die Stadt zum einen dem Bedarf für Ihre Eigenentwicklung nachkommen, zum anderen dem Bedarf, der aus ihrer Funktion als Mittelzentrum gem. Landesentwicklungsplan resultiert, die Bereitstellung von Gewerbeflächen für den Mittelbereich zu gewährleisten.

2. Vorbereitende Planung / Alternativenprüfung Im Rahmen einer Variantenuntersuchung wurden im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens durch eine breit angelegten Verkehrsuntersuchung verschiedene Planungsalternativen geprüft. Als Vorzugsvariante und zur Weiterverfolgung hat sich in diesem Prozess die Variante 1b herausgebildet, die nun mittels vorliegendem Verfahren zur planungsrechtlichen Umsetzung kommt. Hinsichtlich des gewählten Trassenverlaufs der Anbindungsstrecke kommen aus verschiedenen, aus der technischen Planung resultierenden Aspekten keine sich wesentlich unterscheidenden Alternativen in Betracht. Die vorliegende Trasse wurde in der Abstimmung mit dem Fachgutachter unter bestmöglicher Berücksichtigung der Belange des Artenschutzes festgelegt. Die Ausweisung gewerblicher Bauflächen ergibt sich nachvollziehbar durch die Arrondierung tangierter Flächen im Zuge des Trassenverlaufs der Unterstadtanbindung und der Anbindungsstrecke zum Gewerbegebiet „Hintere Schlossäcker“ und ist in diesem Sinne alternativlos. Der geplante Bebauungsplan weicht in wesentlichen Teilen von den Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplans 2010 der VG Titisee-Neustadt/Eisenbach ab.

Zusammenfassende Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB



Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ist daher eine Anpassung des FNP erforderlich. Das Änderungsverfahren wird als Parallelverfahren gem. § 8 (3) BauGB durchgeführt. Damit ist der vorliegende Bebauungsplan in seiner Rechtswirksamkeit an die Genehmigung und Rechtskraft der Flächennutzungsplanänderung geknüpft.

3. Berücksichtigung der Umweltbelange Bei Durchführung der Planung wird ein Landschaftsbereich, der teilweise durch eine intensive landwirtschaftliche Grünlandnutzung, teilweise aber auch von Extensivflächen an einem Steilhang und Brachstreifen entlang der Bahnlinie gekennzeichnet wird, durch die Ausweisung von Gewerbegebietsflächen und Straßenneubau in Anspruch genommen. Die das Landschaftsbild prägenden Strukturen (Gehölze und Brachstreifen entlang der Bahnlinie, Gutach incl. ihrer Ufervegetation) bleiben erhalten, die Blickbeziehungen zu diesen Strukturen werden durch die Planung verändert. Zu besonders erheblichen Eingriffen kommt es durch den Straßenneubau im Bereich von der Gutach über die Bahnlinie und den Steilhang zum geplanten Kreisel (Anbindung Unterstadt und Gewerbegebiete „Hintere und Vordere Schlossäcker“). Hier wird zudem in Teilhabitate streng bzw. besonders geschützter Reptilien (Schlingnatter bzw. Kreuzotter) sowie in Lebensräume besonders geschützter Schmetterlinge und Heuschrecken (Thymian-Widderchen, Warzenbeißer) eingegriffen. Durch umfangreiche Vermeidungs-, Minimierungs- und planinterne Ausgleichs-maßnahmen können die Eingriffe weitgehend kompensiert werden, sodass artenschutzrechtliche Belange ausreichend berücksichtigt sind (siehe auch Schlangen-Gutachten Büro Dr. Brinkmann). Zur Kompensation und Vermeidung von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen nach § 44 BNatSchG sind jedoch auch planexterne, vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für die Schlangenpopulationen sowie ein Monitoring hierzu erforderlich. Die überplante Fläche ist fernwirksam besonders von Nordosten her (Stadtrand Neustadt) sehr gut einsehbar. Der Neubau der Anbindung Unterstadt wird den Landschaftsraum anschließend wesentlich prägen. Durch den Brückenbau über die Bahnlinie sind hohe Böschungsrampen und Einschnitte in den Hangbereich erforderlich. Der bestehende Siedlungsbereich wird nach Süden erweitert, wobei Flächen zwischen der Gutach und der Bahnlinie, sowie oberhalb des Steilhangs im Anschluss an das Gewerbegebiet „Hintere Schlossäcker“ durch Gewerbeneuansiedlungen in Anspruch genommen werden. Die Flächen entlang der Gutach wurden zuvor bereits genutzt (u. a. ehemalige Laderampe) und sind zu einem großen Teil bereits versiegelt bzw. teilversiegelt. Bedingt durch die Ausweisung der Baugebietsflächen und den Straßenbau kommt es zwangsläufig zum Verlust von Landschaftsraum und von Bodenflächen. Die mögliche Zunahme der Vollversiegelung beträgt ca. 1,32 ha. Berücksichtigt ist dabei, dass die Flächen bereits teilweise versiegelt sind bzw. durch Angleichung an den neuen Bestand entsiegelt werden. Hinzu können durch die Anlage von Wegen, Zufahrten, Stellplätzen und Hofflächen weitere Flächen kommen, die möglichst wasserdurchlässig angelegt werden sollen. Weitere Entsiegelungsflächen stehen für einen Ausgleich nicht zu Verfügung. Den Einwirkungen auf das Schutzgut Wasser (Grundwasser, Oberflächengewässer) und Schutzgut Klima kann durch ein Trennsystem (Retention nach Vorbehandlung und Versickerung sowie dosierte Einleitung in die Vorflut) und durch einen hohen Durchgrünungsanteil entgegengewirkt werden. Ein Ausgleich in das Schutzgut Boden (Boden von hoher Wertigkeit) ist im Geltungsbereich der Planung und durch die vorgesehenen Maßnahmen nicht möglich. Planexterne Maßnahmen stehen nach Kenntnisstand nicht zu Verfügung. Der verbleibende Eingriff in das Schutzgut Boden soll daher schutzgutübergreifend im Schutzgut Arten/Biotope ausgeglichen werden (u. a. Berücksichtigung Ausgleich Schlangen). Eine detaillierte Umweltprüfung mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ist Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. Ebenso ein artenschutzfachliches Gutachten zur



Berücksichtigung des Artenschutzes für die Kreuzotter und die Schlingnatter im Projekt Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt. Umfangreiche Maßnahmen zur Vermeidung, zum Schutz und zum Ausgleich von Eingriffen sind Gegenstand des Bebauungsplans.

4. Verfahrensablauf Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden / Abwägungsvorgang Der Gemeinderat hat am 28.04.2009 die Aufstellung des Bebauungsplans beschlossen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte durch öffentliche Auslegung der Planung im Zeitraum vom 27.12.2010 bis 31.01.2011. Im selben Zeitraum wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden protokolliert und konnten z.T. im Bebauungplan berücksichtigt werden. Eine umfassende Dokumentation der eingegangenen Stellungnahmen und deren planerischen Berücksichtigung enthält die Abwägungvorlage zum frühzeitigen Beteiligungsverfahren. Zur Beratung, Abwägung und Beschlussfassung wurden die vorgebrachten Stellungnahmen dem technischen Ausschuss und dem Gemeinderat vorgelegt. Das Beteiligungsverfahren nach § 3 (2) bzw. § 4 (2) BauGB wurde in der Zeit vom 08.08.2011 bis 09.09.2011 durchgeführt. Sowohl von Seiten der Öffentlichkeit, als auch von den Behörden wurden Stellungnahmen zur Planung vorgebracht. Sämtliche Anregungen und Hinweise wurden protokolliert und für den Gemeinderat zur Beratung und Abwägung zusammengestellt. Aufgrund der im Rahmen des Beteiligungsverfahrens eingegangenen Stellungnahmen wurden verschiedene redaktionelle Ergänzungen und Präzisierungen der Planunterlagen vorgenommen. Die Punkte ergeben sich im Einzelnen aus der Abwägungsvorlage vom 03.02.2012. Der Gemeinderat der Stadt Titisee-Neustadt hat in öffentlicher Sitzung am 28.02.2012 über den geänderten Planentwurf beraten, über die im Rahmen des Beteiligungsverfahrens eingegangenen Stellungnahmen entsprechend der Abwägungsvorlage beschlossen und den Bebauungsplan als Satzung beschlossen.



Bebauungsplan


Endfassung

Stand: 03.02.2012

kommunalPLAN GmbH Tuttlingen

Tel.: 07461 / 73050 - Fax: 73059 e-mail: [email protected]

Projekt: 0920

Begründung

Teil 1: Begründung Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften

Teil 2: Umweltbericht

Stadt Titisee-Neustadt Bebauungsplan „Gewerbegebiet Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“ Begründung - Endfassung Stand 03.02.2012


INHALT 1 PLANUNGSGEGENSTAND...............................................................................................................3 1.1 Anlass und Ziel der Planaufstellung...............................................................................................3 1.2 Plangebiet ..........................................................................................................................................5 2 PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION.........................................................................................5 2.1 Flächennutzungsplan .......................................................................................................................5 2.2 Regionalplan / Landesentwicklungsplan........................................................................................7 2.3 Naturräumliche Situation / Ökologische Belange / Artenschutz .................................................7 2.4 Baugrundverhältnisse / Regenwasserversickerung .....................................................................7 2.5 Erschließung .....................................................................................................................................7 2.6 Leitungstrassen ................................................................................................................................8 2.7 Altlasten .............................................................................................................................................8 2.8 Lärmschutz ........................................................................................................................................8 2.9 Eigentumsverhältnisse.....................................................................................................................9 2.10 Hochwasserschutz............................................................................................................................9 3 PLANUNGSKONZEPTION ................................................................................................................9 3.1 Verkehrsplanung...............................................................................................................................9 3.2 Gewerbeflächen ..............................................................................................................................10 3.3 Technische Erschließung/Versorgung des Plangebietes...........................................................11 3.4 Grünordnungskonzept ...................................................................................................................12 3.5 Flächenbilanz ..................................................................................................................................12 4 FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS..............................................................................12 4.1 Planungsrechtliche Festsetzungen...............................................................................................12

4.1.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................................12 4.1.2 Maß der baulichen Nutzung...............................................................................................14 4.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen ..............................................................14 4.1.4 Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze...........................................................................15 4.1.5 Verkehrsflächen .................................................................................................................15 4.1.6 Flächen für die Wasserwirtschaft, für Hochwasserschutzanlagen und die Regelung des

Wasserabflusses................................................................................................................15 4.1.7 Öffentliche und private Grünflächen sowie Pflanzgebote und Pflanzbindungen; Flächen

für Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft.......15 4.1.8 Flächen für Versorgungsanlagen.......................................................................................16 4.1.9 Flächen und Maßnahmen für Verkehrungen zum Schutz gegen schädliche

Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes ..........................16 4.1.10 Grenzen des Geltungsbereiches .......................................................................................16 4.1.11 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungsbestimmungen ...................................................16

4.2 Örtliche Bauvorschriften................................................................................................................16 4.2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Werbeanlagen .....................................................16 4.2.2 Gestaltung und Nutzung der Freiflächen, Einfriedungen, Ausführung der Hof- und

Stellplatzflächen .................................................................................................................17 4.2.3 Private Müllbehälter-Standplätze .......................................................................................17 4.2.4 Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder Versickern von Niederschlagswasser .............17 4.2.5 Bodenaushub .....................................................................................................................17

5 BETEILIGUNGSVERFAHREN / ABWÄGUNG DER BELANGE ....................................................17 5.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher

Belange ............................................................................................................................................17 5.2 Beteiligung der Öffentlichkeit der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange .....17 6 AUSWIRKUNGEN AUF DEN KOMMUNALEN HAUSHALT / KOSTEN DER PLANUNG.............18 7 UMWELTAUSWIRKUNGEN UND AUSGLEICHSBILANZIERUNG ...............................................18 8 GUTACHTER UND BEGLEITENDE FACHBEITRÄGE ..................................................................19 9 BEBAUUNGSPLAN-VERFAHREN / TERMINE ..............................................................................20 10 RECHTSGRUNDLAGEN..................................................................................................................20



1 Planungsgegenstand

1.1 Anlass und Ziel der Planaufstellung Verkehrskonzept Stadtteil Neustadt Das vorliegende Bebauungsplanverfahren dient primär der Umsetzung des Verkehrskonzeptes „Verkehrskreisel Abfahrt B31 Mitte mit Verbindungen zu den Gewerbegebieten Bildstöckle / Schlossäcker sowie Unterstadt / Gutachstraße“ zur Verbesserung der Verkehrssituation von Neustadt.

Der Stadtteil Neustadt ist in erheblichem Maß vom Kfz Verkehr belastet. Insbesondere die derzeitige Verkehrsbelastung in der unmittelbaren Stadtmitte bedeutet eine erhebliche Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Bereichs im Umfeld des Münsters und des Rathauses.

„Die Stadt Titisee-Neustadt (Stadtteil Neustadt) ist an drei Stellen an die Umgehungs-straße B31 angeschlossen (AS Ost, Mitte und West). Die direkteste Verbindung des Stadtteils Neustadt zur B31 führt über den Anschluss Mitte. Schon seit Jahren wird in Neustadt versucht, neben dem schon durch die Umgehungsstraße verlagerten Verkehr eine weitere Verkehrsentlastung im Zentrum (Hauptstraße / Pfauenstraße) zu erreichen. Verschiedene Vorschläge auf Grundlage der Verkehrsentwicklungsplanung 1985 (Kölz / KE BW) wurden umgesetzt, um die verkehrlichen Probleme zu vermindern. Aufgrund des erheblichen Quell-, Ziel- und Binnenverkehrs sowie eines verbliebenen Teils des Durchgangsverkehrs können weitere städtebauliche Zielsetzungen zur Attraktivi-tätssteigerung der Innenstadt kaum umgesetzt werden. Neben beengten Verhältnissen und allgemein hoch eingeschätztem Verkehrsaufkommen wird im Ortskern der fließende Kfz-Verkehr als störend empfunden.“(Fichtner GmbH, Freiburg: Verkehrsuntersuchung für den Stadtteil Neustadt, Juni 2010).

In der Zusammenarbeit mit dem externen Fachplaner wurden von der Stadt intensive Verkehrsuntersuchungen vor dem Hintergrund folgender Zielsetzungen durchgeführt:

- Reduzierung des Durchgangsverkehrs insgesamt durch Verkehrsverlagerung von der L156 auf die B31

- Reduktion der Verkehrsbelastung in der Innenstadt - Entlastung der Hauptstraße als Voraussetzung für städtebauliche Verbesserungsmöglichkeiten und zur Aufwertung der Innenstadt. Reduzierung der Lärm- und Abgasemissionen. Verbesserung der Aufenthaltsqualität. Verringerung der Trennungswirkung. Steigerung der (städtebaulichen) Attraktivität um das Münster.

- Entlastung von Wohngebieten in der westlichen Gutachstraße und der Titiseestraße sowie

- Entlastung im Bereich L156 Bereich Neubierhäusle

- Schaffung einer zusätzlichen Verbindung zwischen Ober- und Unterstadt und

- Schaffung einer direkteren Anbindung von der B31 zur Unterstadt zur Vermeidung von Umwegen

- durch Verbesserung der verkehrlichen Anbindung Verbesserung der Entwicklungsmöglichkeiten der Unterstadt (Gutachstraße, Sanierungsgebiet Neustadt III)

- Schaffung einer kurzen und leistungsfähigen Anbindung der Gewerbezone „Bildstöckle / Schlossäcker“

Als Vorzugsvariante der Untersuchung und zur Weiterverfolgung hat sich in diesem Prozess die Variante 1b herausgebildet.

Als Ausgangspunkt und „Verteiler“ wird im Bereich der zentralen Anbindung „Neustadt Mitte / B31“ ein Kreisverkehrsplatz geplant. Neben den bisherigen Verkehrsbeziehungen



ist eine zusätzlicher Arm zur Anbindung der Bereiche Unterstadt sowie der Gewerbezone „Bildstöckle / Schlossäcker“ vorgesehen.

Zur Umsetzung der Planung konnte die Straßenplanung auf Basis der Variante 1b mittlerweile abgeschlossen werden. Begleitend wurden umfangreiche artenschutzrechtliche Fachgutachten (geschützte bzw. streng geschützte Arten Kreuzotter, Schlingnatter) erarbeitet, deren Ergebnisse in das vorliegende Verfahren einfließen.

Ausweisung gewerblicher Bauflächen Neben der Umsetzung des Verkehrskonzeptes werden im Zuge des Bebauungsplanverfahrens gewerbliche Bauflächen ausgewiesen.

Im Norden des Planungsraumes, eine Fläche von ca. 1 ha anschließend an das Gewerbegebiet „Hintere Schlossäcker“, direkt anliegend an die geplante Straßenführung. Die Fläche bildet die Abrundung der Gewerbezone Bildstöckle/Schlossäcker und ist im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsplanung für den gesamten Bereich Schlossäcker konzeptionell sowie technisch (verkehrliche und technische Erschließung) eingebunden.

Im Talbereich zwischen Bahngelände und der Gutach wird eine dort seit Jahrzehnten bestehende, früher teilweise bebaute, heute gewerblich als Baustofflager genutzte Fläche von 2.050 qm durch Festsetzung als GE-Fläche im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert.

Im äußersten Süden des Planareals, als Ergänzung der vorhandenen Gewerbe- und Mischnutzungen der Gutachstraße wird eine an die Bahnlinie angrenzende Brachfläche von 3.100 qm durch Festsetzung als GE-Fläche im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert.

Mit der Ausweisung gewerblicher Bauflächen in den Gebieten Hintere und Vordere Schlossäcker kann die Stadt zum einen dem Bedarf für Ihre Eigenentwicklung nachkommen, zum anderen dem Bedarf, der aus ihrer Funktion als Mittelzentrum gem. Landesentwicklungsplan resultiert, die Bereitstellung von Gewerbeflächen für den Mittelbereich zu gewährleisten.

Kurz- und mittelfristiger Bedarf an Flächen für ortsansässige Betriebe ergibt sich insbesondere aus folgenden Gründen:

Erweiterungen und Verlagerung von Betrieben aus dem Innenstadtbereich: Mehrere Betriebe sind im Innenstadtbereich an die Grenzen ihrer Kapazität gestoßen. Erweiterungen am Standort sind nicht mehr möglich. Das derzeit noch gewerblich genutzte Hirt Areal soll gem. rechtskräftigem Bebauungsplan in einen stadtnahen Wohnbereich umgestaltet werden. Die dort befindlichen Betriebe sind dann auszulagern.

Stadtsanierung Neustadt III Sanierungsziel ist die Umstrukturierung des Bereichs Gutachstraße, der eine Gemengelage mit Gewerbebetrieben, Mischgebieten und Wohngebieten aufweist. Insbesondere störende Betriebe (Bau, Stahlverarbeitung, Entsorgung, etc.) sollen mittelfristig in das Gewerbegebiet verlagert werden.

Die Summe der Flächenbedarfe ortsansässiger Betriebe beträgt gemäß einer Analyse des Stadtbauamtes ca. 13,7 ha. Für Neuansiedlungen wird bis 2025 von einem weiteren Bedarf von 10 ha ausgegangen.

Im Zusammenhang mit dem Gewerbegebiet Hintere Schlossäcker mit 6,1 ha Gewerbefläche steht zukünftig ein zusammenhängendes, durch den geplanten Verkehrskreisel und die Anbindung der Unterstadt sehr gut erschlossenes Gewerbegebiet mit insgesamt 7,6 ha zur Verfügung. Derzeit verfügt die Stadt lediglich noch über 1,4 ha Gewerbeflächen im eigenen Besitz. Bereits Anfang des Jahrtausends war das „Alt-Gewerbegebiet“ Bildstöckle vollständig bebaut. Es ist festzustellen, dass sich kaum ein Unternehmen auf längerfristige Generierungsprozesse einlässt. Daher ist es für die Gewerbeentwicklung von Bedeutung, dass Ansiedlungsvorhaben längstens innerhalb eines Jahres umgesetzt werden können.



1.2 Plangebiet Das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens „Gewerbegebiet Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“ liegt im Südwesten des Stadtteils Neustadt.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 8,96 ha (89.634 qm). Die Abgrenzung ist in beiliegendem Lageplan ersichtlich.

Es umfasst im Westen die Hochfläche der Bundesstraße B31 (Freiburg-Donaueschingen) mit der bestehenden Zufahrt „Neustadt-Mitte“ über die Landesstraße L172. Unmittelbar nordöstlich angrenzend, ebenfalls noch auf der Hochfläche gelegen, die landwirtschaftlich genutzten Flächen des Gewanns „Vordere Schlossäcker“.

Weiter in östlicher Richtung schließen sich die steil abfallenden Böschungen und Wiesenhänge zur Bahnlinie an, im Tal die Gleisanlagen und Nebenflächen der Bahn. Im Osten wird der Planungsraum von der Gutach begrenzt, weiter in östlicher Richtung schließt sich der Siedlungsraum der Unterstadt an.

Im Nordwesten grenzt der Bebauungsplan an das geplante Gewerbegebiet „Hintere Schlossäcker“ als Fortsetzung des bestehenden Gewerbegebietes „Im Bildstöckle“ an.

Der Planungsraum ist durch seine sehr bewegte topographische Situation gekennzeichnet. Die Trasse der B31 bildet im Nordwesten mit 838 m. ü. NN den Hochpunkt des Areals. Den tiefsten Punkt markiert der Bachlauf der Gutach mit einer Höhe von ca. 806 m. ü. NN.

2 Planerische Ausgangssituation

2.1 Flächennutzungsplan Der geplante Bebauungsplan weicht in wesentlichen Teilen von den Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplans 2010 der VG Titisee-Neustadt/Eisenbach ab:

- die im Bebauungsplanverfahren vorgesehene Gewerbeflächenausweisung im Bereich Vordere Schlossäcker ist im FNP als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt

- die im Bebauungsplan vorgesehene Gewerbeflächenausweisung GE-4 ist im FNP als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt

- die im Bebauungsplan vorgesehene Gewerbeflächenausweisung GE-5 ist im FNP als „Bahnfläche“ dargestellt

Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ist eine Anpassung des FNP erforderlich. Das Änderungsverfahren wird als Parallelverfahren gem. § 8 (3) BauGB durchgeführt.

Der Gemeinsame Ausschuss der VG Titisee-Neustadt / Eisenbach hat in öffentlicher Sitzung am 24.01.2011 den Einleitungsbeschluss zur punktuellen Änderung des FNP gefasst und den Änderungsentwurf vom 03.11.2011 gebilligt. Das frühzeitige Beteiligungsverfahren wurde in der Zeit von 18.02.2011 bis 18.03.2011 durchgeführt. Die Offenlage und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte in der Zeit vom 05.09.2011 bis 07.10.2011, ein erneutes Beteiligungsverfahren gem. § 4a (3) BauGB erfolgte in der Zeit vom 09.12.2011 bis 09.01.2012 (Behörden) bzw. 23.12.2011 bis 09.01.2012 (öffentliche Auslegung).

Das Planbild des rechtskräftigen Flächennutzungsplans, sowie der Änderungsentwurf sind nachstehend abgebildet.





2.2 Regionalplan / Landesentwicklungsplan Titisee-Neustadt wird im Regionalplan südlicher Oberrhein als „Mittelzentrum“ ausgewiesen und liegt innerhalb der Landesentwicklungsachse Freiburg – Kirchzarten – Titisee-Neustadt – Donaueschingen (gem. LEP, Landesentwicklungsplan). Mittelzentren haben neben der Aufgabe der Grundversorgung den gehobenen und spezialisierten Bedarf ihres Mittelbereichs zu decken (Mittelbereich Titisee-Neustadt mit den zugehörigen örtlichen Verwaltungsräumen Hinterzarten, Löffingen, Lenzkirch, Schluchsee.).

Neustadt ist als „Siedlungsbereich“ innerhalb der Entwicklungsachse ausgewiesen. In den Siedlungsbereichen der Entwicklungsachsen soll nach Maßgabe des Landesentwicklungsplans vorrangig

- die Zuwanderung der Bevölkerung aus Wanderungen,

- die Vermehrung und Verbesserung des Arbeitsplatzangebotes,

- die Erweiterung und Verbesserung des Angebotes an öffentlichen und privaten Dienstleistungen und Versorgungseinrichtungen

stattfinden. Die Siedlungsentwicklung des Stadtteils soll über die Eigenentwicklung der Gemeinde hinausgehen.

Der gewerbliche und industrielle Standort Titisee-Neustadt ist gem. Regionalplan (Plansatz 2.6.8) zur Stützung und Erhaltung der Siedlungsstruktur im Schwarzwald und zur Abdeckung der eher kleinräumigen Arbeitsplatznachfrage unter Berücksichtigung der ökologischen und siedlungsstrukturellen Randbedingungen zu entwickeln. In der Begründung wird auf die „besondere, über den Nahbereich hinausgehende Bedeutung“ des Standortes für die Entwicklung des Arbeitsplatzangebotes hingewiesen.

Regionale Freiraumstrukturen (Grünzug, Grünzäsur) sind durch die Planung nicht tangiert.

Im Regionalplan verzeichnete schutzbedürftige Bereiche von Freiräumen (Vorrangbereiche bzw. schutzbedürftige Bereiche für Rohstoffabbau, für Überschwemmungen, für wertvolle Biotope) sind ebenfalls nicht betroffen.

2.3 Naturräumliche Situation / Ökologische Belange / Artenschutz Eingehende Ausführungen zur naturräumlichen Situation, den ökologischen Belangen sowie den Artenschutz enthalten der Umweltbericht sowie die Anlage „Berücksichtigung des Artenschutzes für die Kreuzotter und die Schlingnatter im Projekt „Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“

2.4 Baugrundverhältnisse / Regenwasserversickerung Im Vorfeld der Planungen wurde im August 2010 durch die Weiß Ingenieure GmbH eine detaillierte und umfassende Baugrunduntersuchungen und Gründungsberatung durchgeführt. Hierbei wurden verschiedene Bohrungen, Schürfen, Rammsondierungen und Aufbruchstellen untersucht.

Der Großteil der durchgeführten Untersuchungen diente der Gründungsberatung für die geplanten Bauwerke. Jedoch wurden auch Aussagen zu Grundwasserverhältnissen, Durchlässigkeitsbeiwerten und Altlastenvorkommen gemacht.

Über das gesamte Planungsgebiet wurde eine Vielzahl von Bohrungen und Schürfen gemacht. Insgesamt kann von Bodenverhältnissen ausgegangen werden, die eine Versickerung zulassen.

Auf die Aussagen und Untersuchungen des Entwässerungskonzeptes (Büro ITP, Freiburg) sowie die vorliegende Studie „Baugrundbeurteilung und Gründungsberatung“ (Weiss Ingenieure, Freiburg) wird verwiesen.

2.5 Erschließung Die Gewerbeflächen GE-4 und GE-5 werden bisher von der Unterstadt aus, über die Gutachstraße erschlossen. Die Erschließung der Gewerbeflächen im Bereich „Vordere



Schlossäcker“ erfolgt durch die Anbindung an das Gewerbegebiet „Hintere Schlossäcker“, über die Verlängerung der Straße „Im Bildstöckle“ mit Zufahrt von der L156 (Neustädter Straße) aus über den Glasbergweg.

Zentrales Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist die Schaffung einer zweiten Anbindung der Gewerbegebiete an die B 31 im Bereich der Abfahrt Neustadt-Mitte. Hierzu sowie zur Schaffung einer direkten Anbindung der Unterstadt wird ein Kreisverkehr im Bereich der Zu- / Abfahrt B31 angelegt. Für eine verkehrsgünstige Anbindung und die Aufwertung der Gewerbezone „Bildstöckle / Schlossäcker“ spielt diese zusätzliche kurze Anbindung an die B31 eine wesentliche Rolle.

2.6 Leitungstrassen Im Planungsraum verläuft die folgende Versorgungsleitung, die im Bereich der geplanten privaten Gewerbeflächen durch Festsetzung entsprechender Leitungsrechte zu berücksichtigen ist:

20 KV Basisleitung Neustadt-Titisee der Energiedienst AG Rheinfelden entlang des Schwarzbachweges. Von der Leitung ist mit der geplanten Bebauung ein seitlicher Schutzabstand von 9,00 m beidseitig zu berücksichtigen. Eine Bebauung innerhalb der Schutzflächen bzw. eine Unterbauung ist unter Beachtung der Sicherheitsabstände (VDE-Norm) mit niedrigen Gebäuden möglich: bei Dachneigungen bis 15°: 5,00 m Sicherheitsabstand. Bei Dach-neigungen über 15°: 3,00 m Sicherheitsabstand.

Ein Unterfahren/Querung der Leitung ist ab einer Leitungshöhe von 7,00 m möglich. (Hinweis: Leitungshöhe an der tiefsten Stelle beträgt ca. 8,30 m). Ein Abbau der Freileitung und die Ausführung als Erdkabel ist aus Kostengründen nicht vorgesehen.

Weitere Ver- und Entsorgungsleitungen verlaufen im Bereich der öffentlichen Grundstücke der jeweiligen Straßenbaulastträger.

2.7 Altlasten Im Planungsraum sind insgesamt 5 altlastenverdächtige Flächen bekannt. Die Flächen werden im Plan gekennzeichnet (Kennzeichnungsgebot gem. § 9 (5) BauGB)

A) ehem. Treibstofflager, später Baustofflager

B) Ehem. Tanklager, später Baustofflager

C) ehem. LKW-Wartung, später Baustofflager

D) Heizöltanklager vorhanden und in Betrieb

E) Ehem. Betriebstankstelle

Gemäß früheren Untersuchungen, können alle in den Verdachtsflächen angetroffenen belasteten Böden verbleiben, sofern kein Eingriff erfolgt. Eine Gefährdung des Grundwassers wird von den Verfassern früherer Gutachten angeschlossen.

2.8 Lärmschutz Emissionen der gewerblichen Nutzung

Für das Plangebiet wurde auf der Grundlage der Vorentwurfsplanung ein schalltechnisches Gutachten erstellt (vgl. Gutachten Nr. 4773.1/1091, Büro ISW, Reute, vom 13.05.2011).

Gegenstand ist die Beurteilung der durch das geplante Gewerbegebiet hervorgerufenen Emissionen in Bezug auf die schutzbedürftige Bebauung der Ortslage von Titisee-Neustadt. Hierzu wurden für die geplanten Gewerbeflächen Emissionsgrenzwerte errechnet, die als in den Bebauungsplan für die einzelnen Teilflächen als Festsetzungen übernommen wurden.



Verkehrsemissionen

Zur Beurteilung der Verkehrsemissionen der geplanten neuen Verkehrsanlagen „Kreisverkehr“ sowie „Anbindungsstrecke Unterstadt“ wurde ebenfalls ein Schalltechnisches Gutachten erarbeitet (Büro ISW, Reute, Gutachten Nr. 4773/1044 vom 30.04.2010). Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die maßgeblichen Immisionsgrenzwerte der benachbarten schutzbedürftigen Nutzungen ohne weitere Emissionsschutzmaßnahmen eingehalten werden.

Auf die detaillierten Ausführungen der entsprechenden Gutachten wird verwiesen.

2.9 Eigentumsverhältnisse Mit Ausnahme der Bahnflächen sind sämtliche überplante Flächen im Eigentum der jeweiligen Straßenbaulastträger sowie der Stadt Titisee-Neustadt.

2.10 Hochwasserschutz Da für den Planbereich noch keine Hochwassergefahrenkarten zur Verfügung stehen, wurde zur Beurteilung eventueller Auswirkungen der Straßenbaumaßnahme auf die Hochwassersituation der Gutach der hydraulische Nachweis durch entsprechende hydrologisch/hydraulische Berechnungen erbracht.

Zur Untersuchung des Sachverhaltes wurde durch die Stadt eine entsprechende Untersuchung beauftragt. Ein hydraulisches Modell mit Überschwemmungsplänen wurden durch das Büro Fichtner Water & Transportation GmbH, Freiburg, erarbeitet.

Die Ergebnisse der hydraulischen Berechnungen vom Juli 2011 zeigen bei einem 100jährlichen Hochwasserabfluss Überflutungsbereiche im Bereich des Bauhofs und der geplanten Straßenrampe. Der Verlust an Retentionsraum durch den geplanten Straßen-damm wird mit ca. 310 m³ berechnet. Für nähere Ausführungen wird auf die Darstellungen des Fachgutachtens verwiesen.

Mit der Unteren Wasserbehörde wurde vereinbart, dass der Verlust an Retentionsraum mit einem Volumen von ca. 310 m³ an anderer Stelle ausgeglichen wird. Im Gewann Eckletal konnte kurzfristig ein ausreichender Retentionsraum geschaffen werden. Ein Antrag auf wasserrechtliche Genehmigung wurde im Dezember 2011 gestellt.

3 Planungskonzeption

3.1 Verkehrsplanung Die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Verkehrs- und Straßenplanung wurde in einem intensiven Planungsprozess unter Mitwirkung externer Fachplaner erarbeitet.

- Verkehrsplanung (Fichtner, Freiburg),

- Ing. Büro für Straßen- bzw. Erschließungsplanung (ITP, Freiburg),

- Landschaftsplanung, Artenschutz (Dr. Brinkmann, Gundelfingen)

- Bauleitplanung, Umweltprüfung (kommunalPLAN GmbH, Tuttlingen)

In der Gesamtbetrachtung der aus den verschiedenen Fachrichtungen zu berücksichtigenden Aspekte wurde die vorliegende Planung als tragfähiges Konzept für eine integrierte städtebauliche und verkehrliche Planung herausgearbeitet.

Zur Umsetzung der Ziele der Verkehrsentwicklungsplanung (s. Ziff. 1.1) ist als Ausgangspunkt im Bereich der zentralen Anbindung „Neustadt Mitte / B31“ ein Kreisverkehrsplatz geplant.

Neben den Fahrbeziehungen des bisherigen Knotens (Zu- / Abfahrt B31 in Fahrtrichtung Freiburg; Zu- / Abfahrt B31 in Fahrtrichtung Donaueschingen; Zufahrt Stadtteil Neustadt) ist ein zusätzlicher Arm zur direkten Anbindung der Bereiche Unterstadt sowie der Gewerbezone „Bildstöckle / Schlossäcker“ vorgesehen.



Die Abfahrt zur Unterstadt erfolgt über eine neu anzulegende Straße in Verbindung mit dem Bau einer Brücke über die Bahnlinie. Der weitere Verlauf folgt in Nord-Südrichtung der Bahnlinie und schließt im Süden an den bestehenden Knoten Gutachstraße / Bahnhofstraße an.

Die Anbindung der Gewerbegebiete erfolgt durch einen Lückenschluss der Gewerbestraße „Im Bildstöckle“ über die geplanten Gewerbegebiete Vordere und Hintere Schlossäcker (heutiger Schwarzenbachweg) zu dem neuen Knotenpunkt „Neustadt Mitte“, der zukünftig die Funktion der Hauptzufahrt zu den Gewerbegebieten übernehmen wird.

Der bestehende südliche Teil des Schwarzenbachweges (Abfahrt Richtung Unterstadt mit Bahnquerung) wird im Süden vor der bestehenden Bahnquerung in Verbindung mit dem Bau eines Wendeplatzes abgehängt. Durch die Anbindung des Schwarzenbachweges im Norden an den neuen Knoten wird die Erschließung der anliegenden Grundstücke gewährleistet. Die bisherige Funktion des südlichen Schwarzenbachweges als land- und forstwirtschaftlicher Weg übernimmt zukünftig die neue Verbindungsstraße zur Unterstadt. Für den Fuß- und Radverkehr wird der Schwarzenbachweg in Verbindung mit einer neuen Wegverbindung westseitig entlang der Bahnlinie Richtung Süden bis zum Park+Ride-Platz am Bahnhof auch weiter zur Verfügung stehen.

Der geplante Wendeplatz im Bereich des bisherigen Bahnüberganges liegt teilweise auf dem Eisenbahngrundstück. Der in südlicher Richtung vorgesehene öffentliche Verbindungsweg zum Park+Ride-Platz am Bahnhof soll vollständig auf dem Bahngelände realisiert werden. In beiden Fällen erfolgt die verfahrensrechtliche Umsetzung nicht im Wege des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens Das dem Eisenbahnverkehr gewidmete Grundstück ist der kommunalen Planungshoheit zunächst nicht zugänglich (Planungshoheit des Eisenbahnbundesamtes). Voraussetzung für die Aufnahme in den Bebauungsplan wäre ein öffentlich-rechtlicher Akt der Flächenfreisetzung, verbunden mit einem bahninternen Prüfungsverfahren und der Übernahme der Flächen durch die Stadt.

Gemäß Vorabstimmung mit der Bahn soll von einem entsprechenden Verfahren jedoch abgesehen werden. Das Grundstück soll im Eigentum der Bahn verbleiben. Die geplanten Verkehrsanlagen sollen durch eine Gestattung der Bahn AG auf deren Gelände realisiert werden. Hierzu ist eine privatrechtliche Regelung zwischen der Bahn und der Stadt Neustadt vorgesehen, die die Einzelheiten zum Bau, zur Unterhaltung und öffentlichen Nutzung dieser Flächen regelt.

Sowohl für die Bereiche „Unterstadt“ als auch die Gewerbegebiete „Bildstöckle / Schlossäcker“ ergibt sich damit eine ganz wesentliche Verbesserung hinsichtlich deren Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz. In der Konsequenz dieser neuen Verbindungen ergeben sich eine Verlagerung eines großen Teils des Verkehrs auf die B31 (+ 1.950 / 24h, Prognosejahr 2025) sowie eine Reduzierung von Fahrwegen und der Wegfall von Umwegfahrten und damit deutliche Entlastungen im Zuge der Hauptstraße, Titiseestraße, Freiburger Straße L156 sowie der Gutachstraße.

3.2 Gewerbeflächen Neben der Umsetzung des Verkehrskonzeptes werden im Zuge des Bebauungsplanverfahrens gewerbliche Bauflächen ausgewiesen.

Im Norden des Planungsraumes, eine Fläche von ca. 1 ha anschließend an das im Verfahren befindliche Gewerbegebiet „Hintere Schlossäcker“, direkt anliegend an die geplante Straßenführung. Die Fläche bildet die Abrundung der Gewerbezone Bildstöckle/Schlossäcker und ist im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsplanung für den gesamten Bereich Schlossäcker konzeptionell sowie technisch (verkehrliche und technische Erschließung) eingebunden.

Im Talbereich zwischen Bahngelände und der Gutach wird eine dort seit Jahrzehnten bestehende, früher teilweise bebaute, heute gewerblich als Baustofflager genutzte Fläche von 2.050 qm durch Festsetzung als GE-Fläche im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert.



Im äußersten Süden des Planareals, als Ergänzung der vorhandenen Gewerbe- und Mischnutzungen der Gutachstraße wird eine an die Bahnlinie angrenzende Brachfläche von 3.100 qm durch Festsetzung als GE-Fläche im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert.

Sämtliche geplante Bauflächen sind durch die anliegenden Straßen erschlossen. Eine innere Erschließung wird bei der Fläche „Vordere Schlossäcker“ durch das Anlegen einer Stichstraße vorgesehen, auf deren Bau im Fall einer Nachfrage für ein großflächiges Gewerbegrundstück auch verzichtet werden kann.

3.3 Technische Erschließung/Versorgung des Plangebietes Wasser, Gas, Strom, Medien

Die Versorgung der gewerblichen Bauflächen mit Wasser, Gas, Strom sowie Telekom kann gemäß den jeweiligen Stellungnahmen der Versorgungsunternehmen sichergestellt werden. Die Leitungsverlegung ist im Bereich des Straßenraums vorgesehen. Details wie Anschlusspunkte, Bauablauf, etc. werden im Rahmen der Erschließungsplanung geklärt.

Entwässerung:

Im Bereich „Vordere Schlossäcker“ (GE1) ist es vorgesehen, das Schmutzwasser aus dem gesamten Gewerbegebiet zu sammeln und über einen Transportkanal an den bestehenden Stichkanal (Mischwasser) im Schwarzenbachweg anzuschließen. Ein Anschluss an den Mischwasserkanal parallel zur geplanten Anbindung Unterstadt ist aus topografischen Gründen nicht möglich.

Die geplanten Gewerbegebietsflächen entlang der neuen Anbindung Unterstadt befinden sich unmittelbar neben dem dort vorhandenen Mischwasserkanal. In den Flächen anfallendes Schmutzwasser wird direkt in den vorhandenen Mischwasserkanal geleitet.

Grundsätzlich ist gemäß dem schriftlichen Teil des Bebauungsplanvorentwurfes vorgesehen, unbelastetes Oberflächenwasser von Dachflächen unmittelbar auf dem Grundstück zu versickern. Hierfür müssen entsprechenden Flächen freigehalten werden. Das belastete Regenwasser der privaten und öffentlichen Verkehrsflächen wird gesammelt und abgeleitet.

Bei der Oberflächenentwässerung des Gewerbegebietes Vordere Schlossäcker werden die Grundstücksflächen und die Flächen der öffentlichen Straßen in einem Sammelkanal gefasst und abgeleitet. Hierbei ist zu erwähnen, dass ein Teil der öffentlichen Straße aus dem Abschnitt Hintere Schlossäcker aus topografischen Gründen an die Kanalisation Vordere Schlossäcker angeschlossen ist. Bei den Planungen zu Hintere Schlossäcker ist man nicht davon ausgegangen, dass es zu einer zeitlich so engen Erschließung des Abschnittes Vorderes Schlossäcker kommt. Ursprünglich war hier ein Wendeplatz vorgesehen. Das anfallende Regenwasser der öffentlichen Straße aus diesem Bereich sollte nach Norden abgeleitet werden und in den Schwarzenbach geleitet werden.

Aufgrund der Erschließung des Gebietes Vordere Schlossäcker, entfällt der geplante Wendeplatz und das Regenwasser der öffentlichen Straße kann Richtung geplanten Kreisverkehrsplatz abgeleitet werden.

Das anfallende Regenwasser wird gesammelt und in ein Versickerungsbecken in der Freifläche zwischen dem Kreisverkehrsplatz und dem Anschluss Anbindung Gewerbegebiet Vordere Schlossäcker geleitet.

Das Straßenoberflächenwasser des gesamten KVP`s wird ebenfalls in das Versickerungsbecken geleitet.

Für die Gewerbegebietsflächen entlang der geplanten Anbindung Unterstadt kann zum jetzigen Zeitpunkt ebenfalls noch keine Aussage über die Art der späteren Nutzung gemacht werden. Auch hier wird von einer erhöhten Schmutzbelastung ausgegangen.

Die beiden betreffenden Flächen befinden sich nahe der Gutach. Eine Einleitung des anfallenden belasteten Regewassers in die Gutach ist zunächst naheliegend.



Ausgehend von einer erhöhten Schmutzbelastung müsste vor der Einleitung in die Gutach eine Regenwasserbehandlung angeordnet werden. Da durch die tatsächliche Nutzung aber auch eine schwache Schmutzbelastung möglich ist und dann keine Regenwasserbehandlung erforderlich wäre, wird das anfallende Regenwasser nicht in die Gutach geleitet, sondern in den in diesem Bereich verlaufenden Mischwasserkanal.

So kann bei späterem feststehen der Nutzung über einen gesonderten Antrag eine Einleitung in die Gutach beantragt werden.

Für weitergehende Ausführungen wird auf das Entwässerungskonzept (Büro ITP, Freiburg) verwiesen.

Löschwasser: es wird davon ausgegangen, dass die Versorgung mit Löschwasser über das neu verlegte Trinkwassernetz erfolgt. Standorte werden im Zuge der weiteren Planung in Abstimmung mit Feuerwehr und Kreisbrandmeister festgelegt.

3.4 Grünordnungskonzept Bestandteil des Bebauungsplans sind differenzierte Festsetzungen von Grünflächen und grünordnerischen Maßnahmen. Ausführliche Beschreibungen hierzu enthält der Umweltbericht.

3.5 Flächenbilanz Planung Bestand

Verkehrsflächen 17.326 qm 12.353 qm

Gewerbeflächen 15.689 qm 6.032 qm

Bahnfläche 8.885 qm 8.885.qm

Regenrückhaltebecken 1.156 qm -

Grünflächen: 46.578 qm 62.364 qm

Summe: 89.634 qm 89.634 qm

4 Festsetzungen des Bebauungsplans

4.1 Planungsrechtliche Festsetzungen

4.1.1 Art der baulichen Nutzung Gewerbegebiet (GE) Das Plangebiet soll der Ansiedlung von Gewerbebetrieben dienen. Im Bebauungsplan werden weitere Differenzierungen der zulässigen Nutzungen vorgenommen.

Vergnügungsstätten, Tankstellen: Die Stadt Titisee-Neustadt strebt einen in Bezug auf Gestaltung und baulicher Nutzung gehobenen Gewerbestandort im Sinne eines Gewerbeparks an. Um diese Zielsetzung zu unterstützen, um Fehlentwicklungen zu unterbinden und eventuelle Nutzungskonflikte auszuschließen, werden Tankstellen wie auch Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Hintergrund dieser Regelungen sind insbesondere auch Erkenntnisse, dass durch eine unkontrollierte Ansiedlung von Vergnügungsstätten sog. „Trading-Down-Effekte“ entstehen können, die auch den Charakter von Gewerbegebieten entwerten können.

Eine differenzierte Gesamtkonzeption zur Steuerung der Vergnügungsstättenansiedlung für das gesamte Stadtgebiet befindet sich derzeit in der Aufstellung. Auch aufgrund der fehlenden sozialen Kontrolle im Gewerbegebiet soll die Vergnügungsstättennutzung dort ausgeschlossen bleiben.



Wohnnutzung: Das Gewerbegebiet soll in vollem Umfang der gewerblichen Nutzung zur Verfügung stehen und nur ausnahmsweise Wohnungen für einen beschränkten Personenkreis, mit Begrenzung des Wohnflächenanteils, zulassen. Um den Gebietscharakter (GE) zu sichern bzw. eine Dominanz der Wohnnutzung zu unterbinden wird das Wohnen nur eingeschränkt bzw. als Ausnahme betriebsbezogen zugelassen.

Einzelhandel: Die geplanten Gewerbeflächen sollen schwerpunktmäßig Betrieben des produzierenden, Dienstleistungs-, Handwerks- oder Großhandelsgewerbes zur Verfügung stehen. Die Entstehung eines Versorgungsbereiches ist städtebaulich nicht beabsichtigt. Einzelhandels- und Ladenflächen werden daher nur ausnahmsweise und mit Einschränkung zugelassen. Für die Zulässigkeit von Laden- und Einzelhandelsnutzungen wird eine Begrenzung auf „nicht zentrenrelevante Sortimente“ festgeschrieben. Ausnahmsweise sind in Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment branchentypische Randsortimente auf einer dem Hauptsortiment untergeordneten Fläche bis max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig.

Grundlage für diese Differenzierung bildet das aktuelle Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Titisee-Neustadt (Büro Stadt- und Regionalentwicklung Dr. Donato Acocella, Lörrach) sowie die dort vorgeschlagene Sortimentsliste der „nicht zentrenrelevanten Sortimente“.

Bei der räumlichen Verteilung des für die Stadt ermittelten, künftigen Flächenpotentials für den Einzelhandel ist insbesondere die Zielsetzung einer Funktionsstärkung der Innenstadt und der Erhaltung der Nahversorgung zu berücksichtigen. Entsprechend dieser Zielsetzung sollte an nicht integrierten Standorten künftig kein zentrenrelevanter Einzelhandel mehr zugelassen werden. Künftiger Zuwachs der nahversorgungsrelevanten Sortimente sollte wohnortnah, möglichst in den zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden, sodass eine Verbesserung bzw. zumindest eine Sicherung der Nahversorgungsbereiche erfolgen kann.

Für differenzierte Erläuterungen wird auf das o.g. Fachgutachten verwiesen, das bei der Stadt eingesehen werden kann.

Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Nutzung, die als Außenwerbung der Fremdwerbung dienen, werden ausgeschlossen. Das Gewerbegebiet soll der Betriebsansiedlung bzw. der örtlichen und regionalen Schaffung von Arbeitsplätzen im produzierenden Gewerbe, Handwerk, Handels- und Dienstleistungsbereich dienen. Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes soll ein Aufkommen von Werbeanlagen über das für die Eigenwerbung ansässiger Betriebe übliche Maß hinaus unterbleiben. Insbesondere aufgrund des werbewirksamen Standortes an der B 31 ist diese Festsetzung ein Baustein der städtischen Bemühungen um eine Image- und Attraktivitätssteigerung hinsichtlich der Gestaltung und Nutzung des Gewerbegebietes. Möglichen Fehlentwicklungen soll diesbezüglich vorgebeugt werden.

Emissionskontingentierung In Bebauungsplänen sind für die einzelne Teilflächen Emissionskontingente festgesetzt worden. Diese begrenzen die zulässige Schallemission aus der betreffenden Teilfläche derart, dass eine Überschreitung der maßgebenden Immissionsrichtwerte bei benachbarten (im Regelfall außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans gelegenen) schutzbedürftigen Einwirkungsorten verhindert wird.

Um die gewerbliche Nutzung einzelner Teilflächen nicht unnötig einzuschränken, wurden richtungsabhängige Zusatzkontingente festgesetzt.

Maßgeblich ist das Berechnungsverfahren der DIN 45691 (Dezember 2006).

(Für nähere Erläuterungen wird auf das Schalltechnische Gutachten Nr. 4773.1/1091 vom 13.05.2011 des Büros ISW – Ingenieurbüro für Schall- und Wärmeschutz, Reute verwiesen).



4.1.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Die festgesetzten Werte ergeben sich aus der Zielsetzung des Bebauungsplans mit seinen angestrebten Dichtewerten und Versiegelungsanteilen sowie der zugrunde gelegten städtebaulichen und grünordnerischen Planung. Sie gewährleisten eine angemessene und flexible Grundstücksnutzung.

Gebäudehöhen Die Gebäudehöhen werden unter Berücksichtigung verschiedener Belange differenziert festgesetzt. Dabei sollen öffentliche Belange zur Sicherung des Orts- und Landschaftsbildes nicht beeinträchtigt werden. Die getroffenen Festsetzungen orientieren sich an den für die zu erwartenden Nutzungen üblichen Gebäudehöhen und erlauben ein hohes Maß gewerblicher Flexibilität.

Zur Sicherung einer verträglichen Gestaltung des der Ortslage zugewandten Gebietsrandes wird die Höhenentwicklung der Baukörper zum exponierten Bereich der Hangkante (Nordosten) abgestuft.

Als Bezugshöhen zur Bemessung der festgesetzten Gebäudehöhen wurde die Firsthöhe als oberer bzw. die vorhandene Geländehöhe als unterer Bezugspunkt gewählt. Damit wird ein eindeutiger Höhenbezug der Gewerbebebauung zum Gelände hergestellt. Daraus ergeben sich auch zweifelsfreie und nachvollziehbare Bezugspunkte zur Kontrolle der Festsetzungen.

4.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Bauweise Die Bauweise wird in verschiedenen Bereichen des Plangebietes differenziert festgesetzt.

Baufelder GE 4, GE 5:

Mit der Festsetzung der offenen Bauweise (O) soll speziell im östlichen, an den bestehenden Siedlungsraum anschließenden Bereich des Planungsraumes der städtebaulichen Zielsetzung einer möglichst vielfältigen und gegliederten, an ortstypischen Strukturen orientierter Bebauung, Rechnung getragen werden.

Baufeld GE 3:

Im exponierten Bereich der Hangkante wird die Dimensionierung der Baukörper durch Festsetzung einer abweichenden Bauweise (A-1) begrenzt. In Verbindung mit den getroffenen Höhenfestsetzungen wird so eine ortsbildverträgliche Einbindung des neuen Gewerbegebietes angestrebt.

Baufelder GE 1, GE 2:

Für die Bauflächen entlang der neuen Haupt-Verkehrsachse, soll ein möglichst hohes Maß an gewerblicher Entfaltung und Flexibilität zugelassen werden. Mit Festsetzung der abweichenden Bauweise (A-2) und der Zulässigkeit größerer Gebäudelängen wird dieser Zielsetzung Rechnung getragen.

Überbaubare Grundstücksflächen Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich an den Mindestmaßen des Abstandsflächenrechts. Damit erlauben sie ein hohes Maß an Flexibilität in Bezug auf die Grundstücksnutzung.



4.1.4 Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze Mit der städtebaulichen Zielsetzung eines geordneten Siedlungsbildes und einer möglichst weitgehenden Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden die Flächen für Nebenanlagen, Garagen, Carports und Stellplätze nur innerhalb der Baugrenzen zugelassen.

Zwischen Garagenvorderfront und öffentlicher Verkehrsfläche ist ein Mindestabstand von 5,0 m einzuhalten, um gute Sichtverhältnisse und die Sicherheit der ein- und ausparkenden Fahrzeuge zu gewährleisten.

4.1.5 Verkehrsflächen s. hierzu auch Ziff. 1.1 sowie Ziff. 3.1

Straßenverkehrsflächen Die Straßenverkehrsflächen werden entsprechend den technischen Anforderungen aus der zu erwartenden Nutzung (Fahrbahn mit Schwerlastverkehr, Schneeablage im Winter, Parkierung, Fußgängerverkehr, Seitenstreifen) festgesetzt.

Die gewählte Trassenführung hat sich im Rahmen der Entwurfsplanung und Variantendiskussion als praktikabelste Lösung in Bezug auf Parameter wie

Aufteilung des Plangebietes nutzbare Grundstückstiefen (Grundstückszuschnitte) Trassenführung in Bezug auf die topographische Situation Nutzung / Berücksichtigung bestehender Trassen und Bindungen (Wege- bzw.

Leitungstrassen) wirtschaftliche Erschießung des Gebietes

herausgestellt.

Die Dimensionierungen entsprechen den Anforderung der zu erwartenden Verkehrs-belastungen.

Flächen für Anlagen zur Herstellung des Straßenkörpers Zur Gewährleistung eines fachgerechten Straßenbaus nach dem Stand der Technik werden entsprechende Bestimmungen getroffen.

4.1.6 Flächen für die Wasserwirtschaft, für Hochwasserschutzanlagen und die Regelung des Wasserabflusses Regenüberlaufbecken (RÜB)

Das geplante RÜB resultiert aus dem Abwasserplan, genehmigt im Jahr 1996 und soll nun zur Umsetzung kommen. Es handelt sich um ein Regenüberlaufbecken zur Einleitung von Mischwasser aus dem Stadtgebiet.

Versickerungsbecken (V)

Die festgesetzte Fläche zur Anlage eines Versickerungsbeckens in der Freifläche zwischen dem Kreisverkehrsplatz und dem Anschluss Anbindung Gewerbegebiet Vordere Schlossäcker resultiert aus der Entwässerungsplanung für die geplanten Bauvorhaben. Das geplante Versickerungsbecken dient der getrennten Ableitung und Versickerung von Oberflächenwasser der umliegenden öffentlichen Verkehrsflächen (s. hierzu auch Ziff. 3.3).

4.1.7 Öffentliche und private Grünflächen sowie Pflanzgebote und Pflanzbindungen; Flächen für Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft Die Festsetzungen dienen der Minimierung und Kompensation der durch die Bebauung und Erschließung des Baugebietes begründeten Beeinträchtigungen. Die Maßnahmen



sollen weiterhin die landschaftliche Einbindung des Gewerbegebietes fördern und tragen zur Qualität des Ortsbildes bei.

Für differenzierte Erläuterungen hierzu wird auf den Umweltbericht verwiesen, der Bestandteil dieses Bebauungsplanes ist.

4.1.8 Flächen für Versorgungsanlagen Elektro-Trafostation Die festgesetzte Fläche dient der Einrichtung einer Trafostation des Stromversorgers zur Gewährleistung der Versorgung des geplanten Gewerbegebietes.

Mit Geh-, Fahr-, und Leitungsrechten zu belastende Flächen Die vorhandene, durch das Plangebiet verlaufende Leitungstrasse bzw. die für das Gewerbegebiet notwendige Versorgungsinfrastruktur wird in Bezug auf das Leitungs- und Zugangsrecht der jeweiligen Leitungsträger planungsrechtlich gesichert.

Ergänzend zur Darstellung im Bebauungsplan sind die Zugangsrechte durch Eintragung von Dienstbarkeiten in die Grundbücher der Baugrundstücke dinglich zu sichern.

4.1.9 Flächen und Maßnahmen für Verkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes Emissionsschutz Straßenverkehrslärm Durch geeignete "passive" Maßnahmen soll sichergestellt werden, dass der in das jeweilige Gebäudeinnere übertragene Lärm auf ein zumutbares Maß hinsichtlich der Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsbedingungen begrenzt wird.

4.1.10 Grenzen des Geltungsbereiches Die Fläche des Bebauungsplanes wurde mit dem Aufstellungsbeschluss durch den Gemeinderat festgelegt.

4.1.11 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungsbestimmungen Im Plangebiet werden mit dieser Grenze Bauflächen mit unterschiedlichen Festsetzungen, z.B. zur Bauweise sowie Gebäudehöhe, nachvollziehbar getrennt.

4.2 Örtliche Bauvorschriften

4.2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Werbeanlagen Durch Festsetzungen zur Gestaltung der Fassaden und Dächer, einschließlich der Materialien sowie der Werbeanlagen wird ein Mindestmaß an gestalterischer Einbindung des Plangebietes gewährleistet.

Nichtglänzende Materialien und gedeckte Farbtöne sollen eine zurückhaltende Gestaltung der Gewerbebauten festschreiben und eine Anpassung an das Ortsbild fördern. Eine unangemessene Gestaltung durch den bewussten Einsatz greller, leuchtender Farbtöne soll daher unterbleiben.

Durch die Bestimmungen zur Gestaltung und Dimensionierung von Werbeanlagen wird eine angemessene Ausführung der Werbeanlagen unterstützt, um dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes Rechnung zu tragen.

Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes soll eine unangemessene Gestaltung und Dimensionierung von Werbeanlagen unterbleiben. Insbesondere aufgrund des gut einsehbaren Standortes an der B 31 ist diese Festsetzung ein Baustein der städtischen Bemühungen um eine Image- und Attraktivitätssteigerung hinsichtlich der Gestaltung und Nutzung des Gewerbegebietes. Möglichen Fehlentwicklungen soll diesbezüglich vorgebeugt werden.



Die notwendige Bau- und Gestaltungsfreiheit für das Gewerbe wird dadurch nicht eingeschränkt.

4.2.2 Gestaltung und Nutzung der Freiflächen, Einfriedungen, Ausführung der Hof- und Stellplatzflächen Die Festsetzungen dienen zur Umsetzung des grünordnerischen Konzeptes mit seinen Zielsetzungen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft und der natürlichen Lebensgrundlagen. Daneben soll eine saubere und angemessene Gestaltung des Gewerbegebietes sichergestellt werden.

4.2.3 Private Müllbehälter-Standplätze Um den gestalterischen und funktionalen Ansprüchen, die sich aus den städtebaulichen Zielsetzungen für die positive Gestaltung des Ortsbildes ergeben, gerecht zu werden, werden entsprechende Festsetzungen getroffen.

4.2.4 Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder Versickern von Niederschlagswasser Das unbelastete Oberflächenwasser der Dach- und Hofflächen ist, soweit es nicht verwendet wird auf den Grundstücken zu versickern. Der Bau geeigneter Anlagen wird für alle Baugrundstücke vorgeschrieben, um die Abwasseranlagen zu entlasten, Überschwemmungsgefahren zu reduzieren und den Wasserhaushalt zu schonen.

4.2.5 Bodenaushub Bei der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen und anderen Veränderungen der Erdoberfläche sind die Belange des Bodenschutzes nach § 1 des Bodenschutzgesetzes zu berücksichtigen, insbesondere ist auf einen sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden zu achten.

5 Beteiligungsverfahren / Abwägung der Belange

5.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte durch öffentliche Auslegung der Planung im Zeitraum vom 27.12.2010 bis 31.01.2011. Im selben Zeitraum wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange durchgeführt. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden protokolliert und konnten z.T. im Bebauungplanentwurf berücksichtigt werden. Eine umfassende Dokumentation der eingegangenen Stellungnahmen und deren planerischen Berücksichtigung enthält die Abwägungvorlage zum frühzeitigen Beteiligungsverfahren.

Zur Beratung, Abwägung und Beschlussfassung wurden die vorgebrachten Stellungnahmen dem technischen Ausschuss und dem Gemeinderat vorgelegt.

5.2 Beteiligung der Öffentlichkeit der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Das Beteiligungsverfahren nach § 3 (2) bzw. § 4 (2) BauGB wurde in der Zeit vom 08.08.2011 bis 09.09.2011 durchgeführt. Sowohl von Seiten der Öffentlichkeit, als auch von den Behörden wurden Stellungnahmen zur Planung vorgebracht.

Sämtliche Anregungen und Hinweise wurden protokolliert und für den Gemeinderat zur Beratung und Abwägung zusammengestellt.

Aufgrund der im Rahmen des Beteiligungsverfahrens eingegangenen Stellungnahmen wurden verschiedene redaktionelle Ergänzungen und Präzisierungen der Planunterlagen vorgenommen. Die Punkte ergeben sich im Einzelnen aus der Abwägungsvorlage vom 03.02.2012.



Der Gemeinderat der Stadt Titisee-Neustadt hat in öffentlicher Sitzung am 28.02.2012 über den geänderten Planentwurf beraten, über die im Rahmen des Beteiligungsverfahrens eingegangenen Stellungnahmen entsprechend der Abwägungsvorlage beschlossen und den Bebauungsplan als Satzung beschlossen.

6 Auswirkungen auf den kommunalen Haushalt / Kosten der Planung a) Kosten Straßenbauvorhaben (incl. Planungskosten):

Kreisverkehrsplatz ca. brutto € 691.000,00

Zufahrt Unterstadt incl. Brücke ca. brutto € 4.490.000,00

Geh- und Radweg entlang Bahn ca. brutto € 204.000,00

Bahneigene Kosten ca. brutto € 300.000,00

Zusammenstellung, Summe ca. brutto € 5.685.000,00

Kostenanteil Bund € 1.648.800,00

Kostenanteil DB AG € 1.648.800,00

GVfG Zuschuss € 1.576.200,00

Kostenanteil Stadt € 873.075,00

b) Erschließungskosten für den Teil „Vordere Schlossäcker“ (Kostenschätzung vom 15.09.2011):

Kosten für Straßenbau ca. brutto € 175.000,00

Kosten für SW-Kanalisation ca. brutto € 185.000,00

Kosten für RW-Kanalisation ca. brutto € 130.000,00

Kosten für Wasserversorgung ca. brutto € 80.000,00

Planungskosten und Bauüberwachung ca. brutto € 70.000,00 (ohne Vermessungskosten)

Summe Erschließung ca. brutto € 640.000,00

7 Umweltauswirkungen und Ausgleichsbilanzierung Eine detaillierte Umweltprüfung mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ist Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. Ebenso ein artenschutzfachliches Gutachten zur Berücksichtigung des Artenschutzes für die Kreuzotter und die Schlingnatter im Projekt Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt.

Umfangreiche Maßnahmen zur Vermeidung, zum Schutz und zum Ausgleich von Eingriffen sind Gegenstand des Bebauungsplans. Auf die Ausführungen des Umweltberichts und des artenschutzrechtlichen Fachgutachtens wird verwiesen.



Ergebnis der Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung: Schutzgut Arten/Biotope:

Wertpunkte im Ist Zustand (Bestand): 920.888 WP 100 %

Wertpunkte im Soll Zustand (Planung): 864.963 WP 94 %

Defizit: 55.925 WP 6 %

Berücksichtigung Baukosten Schlangenbarriere:

Herstellungskosten 45.000 €, entspricht 180.000 WP

Bei der Verrechnung mit dem Defizit aus dem Schutzgut Arten/Biotope ergibt sich ein Ausgleichsüberschuss von ca. 125.000 WP (31.250 €).

Schutzgut Boden/Grundwasser:

Defizit 3,42 haWE

Nachdem keine schutzgutbezogenen Ausgleichsmaßnahmen zur Verfügung stehen, wird im Sinne eines schutzgutübergreifenden Ausgleichs der Ausgleichsüberschuss des Schutzgutes Arten/Biotope (s.o) angerechnet. Es ergibt sich ein Restdefizit von 0,92 haWE (dies entspricht bei einer monetären Umrechnung der Summe von € 11.550.-).

Für einen vollständigen Ausgleich werden, ebenfalls als schutzgutübergreifende Maßnahmen, die im Zuge der Planung durchzuführenden artenschutzrechtlichen Maßnahmen Fullberg und Eckletal zugeordnet. Für die Maßnahmen wird von einem Herstellungs- und Pflegeaufwand von mind. € 15.000.- ausgegangen.

Auf Basis der dargestellten schutzgutübergreifenden Betrachtung und monetären Berechnungen wird abschließend von einem vollständigen naturschutzrechtlichen Ausgleich ausgegangen.

8 Gutachter und begleitende Fachbeiträge Folgende begleitende Fachgutachten wurden im Kontext der vorliegenden Planung erarbeitet. Soweit die Unterlagen nicht Bestandteil des Bebauungsplans sind, ist eine Einsichtnahme im Rathaus der Stadt Titisee-Neustadt möglich.

- Schalltechnisches Gutachten Nr. 4773.1/1091 vom 13.05.2011, Büro ISW, Reute, (Emissionskontingentierung)

- Schalltechnisches Gutachten Nr. 4773/1044 vom 30.04.2010, Büro ISW, Reute (Verkehrsemissionen)

- Berücksichtigung des Artenschutzes für die Kreuzotter und die Schlingnatter im Projekt „Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“, vom 09.11.2011, Planungsbüro Dr. Brinkmann, Gundelfingen

- Verkehrsuntersuchung für den Stadtteil Neustadt, 06/2010, Büro Fichtner, Freiburg

- Hydraulische Untersuchung (Hochwasserschutz), 07/2011, Büro Fichtner, Freiburg

- Umweltbericht mit Grünordnerischem Konzept zum Bebauungsplan „Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt vom 07.11.2011, kommunalPLAN GmbH, Tuttlingen, Detlef Dannert, Freier Dipl. Biologe, Königsfeld

- Entwässerungskonzept vom 27.07.2011, Büro ITP, Freiburg

- Baugrundbeurteilung und Gründungsberatung vom 20.08.2011, Weiss Ingenieure, Freiburg



9 Bebauungsplan-Verfahren / Termine 28.04.2009 GR – Aufstellungsbeschluss

16.12.2010 Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses

16.11.2010 UTA – Zustimmung zum Vorentwurf

30.11.2010 GR – Zustimmung zum Vorentwurf

16.12.2010 Bekanntmachung der frühzeitigen öffentlichen Auslegung

27.12.2010 frühzeitige Behördenbeteiligung und öffentliche Auslegung bis 31.01.2011

26.07.2011 GR – Entwurfsfeststellung und Auslegungsbeschluss

28.07.2011 Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung

08.08.2011 Offenlage und Behördenbeteiligung bis 09.09.2011

28.02.2012 GR – Abwägung und Satzungsbeschluss

… ortsübliche Bekanntmachung, Rechtskraft des Bebauungsplanes

10 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. 2004 I S.2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. 2011 I, S. 1509)

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990, zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466)

Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung v. 18. Dezember 1990 (BGBI. 1991 I, S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 d. G. v. 22. Juli 2011 (BGBl. S. 1509)

Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7 vom 20.04.2010 S. 357, ber. 05.03.2010 S. 416)


Documents

Bebauungsplan „Vordere Schlossäcker / Anbindung Unterstadt“ · 2013. 4. 25. · Anbindung Unterstadt“ Bestandteile - Lageplan vom 22.10.2010 - Bebauungsplan (Planzeichnung)