Beiersdorf Werk 1entwicklung eines neuen stadtquartiers an der Unnastraßestädtebaulich-freiraumplanerisches GutachterverfahrenAuslobung

claussen-seggelkestadtplaner

BauleitplanungStadtentwicklungVerfahrensmanagement

Beiersdorf Werk 1 - Entwicklung eines neuen Stadtquartiers an der UnnastraßeEinphasiges städtebaulich- freiraumplanerisches Gutachterverfahren mit integrierter Beteiligung der Öffentlichkeit

ausgelobt durch dieTROMA Alters- und Hinterbliebenenstiftung der Beiersdorf AGzusammen mit der Beiersdorf AGund der Beiersdorf Immobilienentwicklungs GmbH

im Einvernehmen mit demBezirksamt Eimsbüttel

und der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen

betreut durch claussen-seggelke stadtplaner

März 2019

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Anlass und Ziel

A GrundlagenDas Plangebiet ......................................................................................................................................................................

Das Umfeld ...............................................................................................................................................................................

Bezirkliche Entwicklungsprogramme ....................................................................................................................

Immissionsbelastungen .................................................................................................................................................

Öffentlichkeitsbeteiligung ...........................................................................................................................................

B ProgrammPlanungsaufgabe ...............................................................................................................................................................

Städtebau ................................................................................................................................................................................

Freiraumgestaltung ..........................................................................................................................................................

Nutzungen ...............................................................................................................................................................................

Mobilität ..................................................................................................................................................................................

Immissionsschutz ...............................................................................................................................................................

Nachhaltigkeit und Innovation .................................................................................................................................

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Die Beiersdorf AG ist ein führender Anbieter innovativer und hochwertiger Kosmetik- und Pflegeprodukte mit 135 Jahren Erfahrung in diesem Marktsegment. Das Unternehmen wurde 1882 in Hamburg gegründet und 1892 an der Unnastraße in Eimsbüttel das erste Fabrikgebäude an der damaligen Stadt-grenze von Hamburg errichtet. Im Lauf der Zeit ist das Unter-nehmen parallel mit dem Stadtteil Eimsbüttel gewachsen und zu einem Weltmarktführer geworden.

Heute befindet sich an der Unnastraße, auf dem sogenannten Werk 1, noch immer die Konzernzentrale, die schrittweise er-weitert wurde. Auf dem benachbarten Gelände des Werks 5 an der Troplowitzstraße befinden sich Gebäude mit Labor-einrichtungen zur Forschung und Entwicklung und auf dem nördlich gelegenen Gelände des Werks 3 befinden sich die Produktions- und Abfüllanlagen. Zur Erweiterung des For-schungszentrums und für den Bau einer modernen Konzern-zentrale wird aktuell das Werk 5 grundlegend neu geordnet und nachverdichtet. Die heute auf dem Werk 1 vorhandenen Funktionen der Konzernzentrale der Beiersdorf AG sollen nach Fertigstellung des Beiersdorf Campus ab 2021 auf das Gelän-de von Werk 5 verlagert werden. Mit diesem Umzug wird das Areal des Werk 1 – das Plangebiet – frei für eine neue Nutzung.

Grundstückseigentümerinnen sind die Beiersdorf Pensions-kasse, die TROMA Alters- und Hinterbliebenenstiftung [nach-folgend „TROMA“ genannt] und die Beiersdorf AG. Sie wollen auf dem 3,4 ha großen Areal Mietwohnungen für ihren langfri-stigen Bestand und ergänzende wohnverträgliche Nutzungen realisieren. Im Rahmen eines städtebaulich-freiraumplane-rischen Gutachterverfahrens soll ein Konzept für ein leben-diges, urbanes Quartier mit überwiegender Wohnnutzung und ergänzenden anderen Nutzungen entworfen werden. Die Gebäude sollen in ein übergeordnetes Freiraumkonzept ein-gebunden werden, das den neuen Bewohnern einen Raum für Begegnung, Kommunikation, Kinderspiel und Freizeitak-tivitäten bietet und mit dem Umfeld vernetzt wird. Ziel des Verfahrens ist die Erstellung eines städtebaulich-freiraumpla-nerischen Funktionsplans, der die Nutzungen ordnet, Räume definiert und als Grundlage für einen neu aufzustellenden Bebauungsplan dient, der die Entwicklung des Geländes er-möglichen wird.

Die Entstehung des neuen Quartiers wird vor und während des Gutachterverfahrens von einer umfangreichen Bürgerbe-teiligung unter dem Titel „Stadtmacherei Eimsbüttel“ begleitet. Interessierten Bürgerinnen und Bürgern wird in diesem Prozess Gelegenheit gegeben, bei der Gestaltung des neuen Quartiers mitzuwirken, um Ideen und Wünsche für eine gemeinsame und gute Nachbarschaft einzubringen. Den Rahmen für die-se Bürgerbeteiligung haben die sogenannten „Themen und Grundlagen der Stadtmacherei“ gebildet, die im Vorfeld zwi-schen dem Bezirk bzw. der Stadt Hamburg und den Eigentü-merinnen abgestimmt und vereinbart wurden.

ANLASS UND ZIEL

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Werk 3 - Produktion

Werk 1 - Verwaltung (heutige Konzernzentrale)

Werk 5 - Forschung und Entwicklung, Verwaltung

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Grundlagen

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Das Plangebiet befindet sich nordwestlich der Hamburger In-nenstadt im Bezirk Eimsbüttel im Stadtteil Hoheluft-West am Rand des Kernbereichs von Eimsbüttel. Es liegt zwischen der Quickbornstraße und der Unnastraße und umfasst ein ca. 3,4 ha großes, kompaktes Areal, das als Werk 1 der Beiersdorf AG aktu-ell hauptsächlich für die Konzernzentrale genutzt und für die allgemeine Öffentlichkeit nicht zugänglich ist. Das Plangebiet erstreckt sich über private Grundstücke (5227, 5228, 5229, 1009 und 4723 der Gemarkung Hoheluft-West, Bezirk Eims-büttel), die sich im Eigentum der TROMA und der Beiersdorf AG befinden.

das Plangebiet

Lage

Bezirk Eimsbüttel

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HINTERGRUND

Technik im Büro

In den 1950er-Jahren ist die Ausstattung von Büros vielfach noch von der Vorkriegszeit bestimmt. Nach und nach werden jedoch Diktiergeräte oder Kopierer einge-setzt: Sie ergänzen die schon recht verbreiteten mecha- nischen Schreib- und Rechenmaschinen. Mit Telex- Geräten lassen sich Textnachrichten ohne Verzögerung in entfernte Städte und Länder übermitteln. Der zunehmende Einsatz von modernen Büromaschi-nen verändert die Arbeitsabläufe und -strukturen auch bei Beiersdorf. Moderne EDV-Technik bleibt jedoch zunächst dem Rechenzentrum vorbehalten. Akten, Stempel, ein Telefon mit Wählscheibe und eine Schreib-maschine – so sieht ein typischer Schreibtisch in den 1970er-Jahren aus. Nach und nach hält aber doch die elektronische Datenverarbeitung Einzug: Im Herbst 1970 lassen sich 16 Personen bei Beiersdorf in den Gebrauch von Tischcomputern einweisen, aus heutiger Sicht einfachste Taschenrechner mit Druckfunktion, so groß wie eine Schreibmaschine. Man muss nicht mehr selbst rechnen. Dies ist der Anfang von Auslagerungs-prozessen an einen Computer im Büroalltag.

Oben: Der Arbeitstag beginnt: Haupteingang an der Unnastraße, 1969

Links: Richtfest. Mitte der 1950er-Jahre wurde das Verwaltungsgebäude von Beiersdorf weiter ausgebaut. Der charakteristische runde Teil an der Unnastraße / Ecke Quickbornstraße war 1954 vollendet.

Das zentrale Schreibzimmer im Jahr 1967: Das digitale Zeitalter ist noch nicht im Büro angekommen.

Ein Neuanfang (1945 – 1977) Nach dem Krieg waren Strom, Gas und Kohle streng rationiert. Die Bevölkerung litt oft unter Hunger und Kälte, und die Trümmer lagen noch überall verteilt. Mit der Währungsreform 1948 kam jedoch ein ungeahnter Aufschwung in Gang, der als „Wirtschaftswunder“ in die Geschichtsbücher einging: Die Unternehmen konnten wieder Rohstoffe importieren, Waren produ-zieren und Mitarbeiter einstellen – auch Beiersdorf. Auf den ehemaligen Trümmergrundstücken entlang der Osterstraße ersetzten zunächst Holzbuden die zerstörten Geschäfte. Die Menschen konnten konsu-mieren. Im Gründungsjahr der Bundesrepublik Deutschland 1949 erwirtschaftete Beiersdorf bereits einen Umsatz von 30 Millionen D-Mark, und die Nach- frage nach bekannten und neuen Produkten nahm zu. Die Produktion sowie die Forschung und Entwicklung waren dafür jedoch noch nicht ausgelegt. An der Quickbornstraße riss man ein Behelfsgebäude ab, das nach dem Krieg als provisorische Krankentransport-zentrale errichtet worden war. Dort entstand eine neue Produktion. 1963 wurde ein neues Hauptlaboratorium gebaut, dessen Platz jedoch nur wenige Jahre aus-reichte. Der Vorstand leitete deshalb den Bau eines

neuen Forschungszentrums zwischen den Werken 1 und 3 in die Wege, zu dem ein Laboratoriumshoch- haus und eine wissenschaftliche Bibliothek gehörten. Den Grundstücksvertrag über etwa 56.000 Quadrat- meter Fläche schloss Beiersdorf am 10. April 1968 mit der Stadt Hamburg. Die runde Ecke Unnastraße/Quickbornstraße schloss 1954 die letzte Lücke in der Häuserfront des Werks. Letztlich ging es bei allen diesen Bauprojekten darum, die Markt- und Wettbewerbsbedingungen des Unternehmens zu verbessern. Selbiges gilt auch für die Investitionen in die Personalsuche. Zu Zeiten des Wirtschaftswunders herrschte Vollbeschäftigung: Weder in Hamburg noch irgendwo sonst in der Repu- blik waren genügend Arbeitskräfte verfügbar. Daher schloss der deutsche Staat vorwiegend mit südeuro- päischen Ländern sogenannte Anwerbeabkommen. Beiersdorf bemühte sich ab 1962 erfolgreich um Gast- arbeiterinnen aus Spanien. Bereits ein Jahr später arbeiteten 60 Frauen im Unternehmen. Die Investitionen zahlten sich für Beiersdorf aus: Der Umsatz stieg bis 1977 auf etwa 1,3 Milliarden D-Mark. Insgesamt besaß das Unternehmen nun etwa 160.000 Quadratmeter an Flächen in Eimsbüttel und Lokstedt.

Der damalige Vorstands-vorsitzende Georg W. Claussen blickt im Jahr 1971 auf das neu gebaute Forschungszentrum

Oben: Einer der ersten Betriebsausflüge nach dem Zweiten Weltkrieg zeigt, dass das Leben langsam wieder weitergeht.

Mitte: Blick auf die Produktion am Bötelkamp (heutige Troplowitzstraße), 1957

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Zwischen dem Konzern Beiersdorf und dem Stadtteil Eimsbüt-tel besteht eine enge historische Verbindung. Den Ursprung des Weltkonzerns markiert das Jahr 1880, als sich der Apothe-ker Paul C. Beiersdorf nach dem Kauf einer Apotheke nahe des Michels in Hamburg niederließ. Aufgrund seiner physi-kalischen Kenntnisse und Fähigkeiten entwickelte er zusam-men mit dem Dermatologen Prof. Dr. Paul Gerson Unna ein Verfahren zur Herstellung von medizinischen Pflastern. Mit der Anmeldung des Patents wurde 1882 auch die Firma Beiersdorf gegründet.

Bereits 1890 verkaufte Paul C. Beiersdorf sein Laboratorium und das Patent an den Apotheker Dr. Oscar Troplowitz. Dieser erwarb nur zwei Jahre später das damals noch an der Stadt-grenze von Hamburg liegende Grundstück an der Unnastraße in Eimsbüttel, wo die erste Produktionsstätte mit 11 Mitarbei-tern auf einer Fläche von 1.200 m2 entstand. Mit dem Wachs-tum der Firma Beiersdorf wurden auch die Betriebsstätten kontinuierlich erweitert und weitere Werke in der Umgebung eröffnet.

Im Zweiten Weltkrieg wurden das Werk 1 und Teile des Werks 3 durch Bombenangriffe schwer beschädigt. Im Zuge des wirt-schaftlichen Aufschwungs in den 1950er Jahren stieg jedoch die Nachfrage nach bekannten und neuen Produkten und die Werksanlagen auf dem Gelände des Werks 1 wurden bis 1954 neu errichtet. Für die Produktion sowie die Abteilungen für Forschung und Entwicklung wurde zwischen den Werken 1 und 3 in den späten 1960er / Anfang der 1970er Jahre ein neues Forschungszentrum auf dem Gelände des Werks 5 ge-baut. In den 1980er Jahren entstanden weitere Gebäude auf dem Gelände des Werks 5 und das Verwaltungsgebäude mit Empfang im Werk 1. Im Jahr 2004 wurde das neue Hautfor-schungszentrum an der Troplowitzstraße fertiggestellt.

Im Jahr 2017 entschied die Beiersdorf AG, ihren Firmensitz langfristig in Hamburg zu behalten und an ihrem Heimat-standort in Eimsbüttel eine neue Konzernzentale und ein neues Forschungszentrum für weiteres Wachstum in der Zu-kunft zu errichten. Auf dem Werksgelände des Werks 5 an der Troplowitzstraße werden bis 2023 auf 100.000 m2 rund 3.000 Arbeitsplätze angesiedelt werden. Das Unternehmen bekennt sich damit dauerhaft zu Hamburg und zu Eimsbüttel (Quelle: Hrsg. Beiersdorf AG; Beiersdorf Chronicle 06, siehe Anlage 03).

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Historische Entwicklung

Richtfest der „runden Ecke“ 1950

Werksgelände 1924

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Die heute vorhandene Baustruktur ist heterogen geprägt und entstammt verschiedenen Baualtern und architektonischen Handschriften. Prägend ist eine Blockrandstruktur mit fünf- bis siebengeschossigen Produktionsgebäuden mit Satteldach, die in den 1930er und 1950er Jahren errichtet wurden. Die Fassade ist als Lochfassade mit rotem Vollziegelmauerwerk ausgebildet, teilweise sind Werksteinelemente vorhanden. Vereinzelte Gebäude mit anderen Attributen ergänzen den Gebäudebestand. Der Haupteingang liegt in einem Gebäude aus den 1980er Jahren und orientiert sich mit einem repräsen-tativen Vorplatz zur Unnastraße. Keines der Gebäude steht un-ter Denkmalschutz.

Dieser Gebäudebestand wurde früher für die Produktion ge-nutzt und besitzt entsprechende Abmessungen. Heute wer-den die Gebäude hauptsächlich für eine Büro- und Verwal-tungsnutzung und ergänzende Einrichtungen des Konzerns und ein Parkhaus genutzt. Das Gebäude 115, die ehemalige Produktionsstätte von tesa, wurde umgebaut und wird extern an ein SPA- und Fitnesscenter („Meridian SPA und Fitness“) ver-mietet. Die Gebäude 109 und 118 sind teilweise an die BSN medical GmbH vermietet. Das Plangebiet und auch die inne-ren Hofbereiche sind größtenteils unterbaut.

Bedingt durch die abschnittweise Fertigstellung der neuen Konzernzentrale werden der Umzug aller Abteilungen und die Räumung der Gebäude nicht gleichzeitig erfolgen. Ein Groß-teil der Nutzungen wird voraussichtlich Ende 2021 umziehen. Ein Abbruch der Gebäude 101, 113, 131 und 130 kann ab 2022 erfolgen. Die Gebäude 116, 111, 110, 109, 118 und 133 können voraussichtlich nach dem Umzug aller Mitarbeiter ab 2024 ab-gebrochen werden. Das Meridian SPA in Gebäude 115 bleibt bis mindestens 2030 unverändert bestehen. Die Integration dieses Gebäudes in der heutigen Art und Weise ist von gro-ßer Bedeutung auch bereits bei der Realisierung der ersten Abschnitte.

Baulicher Bestand - Werk 1

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Gebäude 111Baujahr: 1930BGF oi: 5.920 qm

Gebäude 109Baujahr: 1932BGF oi: 3.970 qm

Gebäude 118Baujahr: 1958BGF oi 3.941 qmTraufhöhe: ca. 22,7 m über StraßenniveauFirsthöhe: ca. 29,2 m über Straßenniveau

Gebäude 133 - ParkhausBaujahr: 1998BGF oi: 9.892 qmStellplätze: 412

Gebäude 115 - MeridianBaujahr: 1958BGF oi: 8.308 qm

Gebäude 130Baujahr: 1913BGF oi: 476 qm

Gebäude 131 - EmpfangsgebäudeBaujahr: 1989BGF oi: 21.906 qmStellplätze: 354 in TG

Gebäude 101Baujahr: 1936BGF oi: 9.878 qmTraufhöhe: ca. 23,7 m über StraßenniveauFirsthöhe: ca. 32,2 m über Straßenniveau

Gebäude 116Baujahr: 1953BGF oi 14.133 qmTraufhöhe: ca. 25,2 m über StraßenniveauFirsthöhe: ca. 32,4 m über Straßenniveau

Gebäude 110Baujahr: 1927BGF oi: 3.620 qm

Gebäude 113 - RechenzentrumBaujahr: 1950/1987BGF oi: 4.537 qm

Geb. 116 und 111

Geb. 116 Geb. 116

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Gebäude 111Baujahr: 1930BGF oi: 5.920 qm

Gebäude 109Baujahr: 1932BGF oi: 3.970 qm

Gebäude 118Baujahr: 1958BGF oi 3.941 qmTraufhöhe: ca. 22,7 m über StraßenniveauFirsthöhe: ca. 29,2 m über Straßenniveau

Gebäude 133 - ParkhausBaujahr: 1998BGF oi: 9.892 qmStellplätze: 412

Gebäude 115 - MeridianBaujahr: 1958BGF oi: 8.308 qm

Gebäude 130Baujahr: 1913BGF oi: 476 qm

Gebäude 131 - EmpfangsgebäudeBaujahr: 1989BGF oi: 21.906 qmStellplätze: 354 in TG

Gebäude 101Baujahr: 1936BGF oi: 9.878 qmTraufhöhe: ca. 23,7 m über StraßenniveauFirsthöhe: ca. 32,2 m über Straßenniveau

Gebäude 116Baujahr: 1953BGF oi 14.133 qmTraufhöhe: ca. 25,2 m über StraßenniveauFirsthöhe: ca. 32,4 m über Straßenniveau

Gebäude 110Baujahr: 1927BGF oi: 3.620 qm

Gebäude 113 - RechenzentrumBaujahr: 1950/1987BGF oi: 4.537 qm

Geb. 118 und 133 Geb. 115

Geb. 131 Geb. 130

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Aufgrund der Nutzung als aktive Gewerbefläche sind große Teile des Plangebiets mit Gebäuden oder Zufahrten versiegelt und auch weitgehend unterbaut.

Im Innenhof befinden sich vereinzelt Bäume, Sträucher und Pflanzbeete (ohne wesentliche Bedeutung für den Naturhaus-halt). Außerdem befinden sich ein Teich und ein Wasserspiel an einem Aufenthaltsbereich für Mitarbeiter. Angrenzend zum Straßenraum befinden sich durchgehende Vorgartenstruk-turen aus Hecken und Sträuchern.

Die Topographie des Geländes fällt von Nordosten (Quick-bornstraße: ca. 14,0 m üNHN) nach Südwesten (Unnastraße: ca. 10,8 m üNHN) um ca. 3,2 m ab. Der Höhenunterschied wird in den Gebäuden an der Unnastraße aufgefangen. Hier gibt es einen Unterschied von ca. einem Geschoss.

Freiraumstrukturen und Topographie

Versiegelte Bereiche

Wasserfläche / Wasserspiel

Pflanzfläche

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Innenhof

„Vorgartenstruktur“ an der Unnastraße

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Das Plangebiet ist über die Quickbornstraße und die Unnastra-ße erschlossen. An der Unnastraße befindet sich eine Vorfahrt zur Firmenzentrale und eine zweispurige Zu- und Abfahrt zu einer mehrgeschossigen Tiefgarage (354 Stellplätze).

In der Quickbornstraße befinden sich zwei Durchfahrten in den Innenhof und eine getrennte Zu- und Abfahrt in ein teils fremd (Meridian SPA und Fitness) genutztes Parkhaus (412 Stellplätze).

Verkehrserschließung

Contastraße

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Mansteinstraße

Haupteingang

Vorfahrt

Gebäudedurchfahrt

Gebäudedurchfahrt

Spielplatz

Sportplatz

Kleingartenverein

Grünfläche

Wasserfläche

Bismarckstraße Bushaltestelle

U-Bahn-Station

Carsharing Bike-Sharing

Mobilitäts-Station

E-Auto Ladestation

Grünfläche

Wasserfläche

Nahversorger

Kirche

Sporteinrichtung KiTa

Grundschule

Gymnasium

Grünfläche

Wasserfläche

Pkw-Tiefgarage

Pkw-Hochgarage

Fahrradgarage

Ein-/Ausgänge

Zu-/Abfahrten

Unnastraße Quickbornstraße

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Das Plangebiet ist zurzeit in dem Baustufenplan Eimsbüttel / Hoheluft-West aus dem Jahr 1955 als Geschäftsgebiet mit ei-ner geschlossenen fünfgeschossigen Bebauung ausgewiesen. Die Entwicklung des Plangebiets zu einem gemischten Wohn-quartier ist nicht mit dem aktuellen Planungsrecht vereinbar, so dass für das neue Stadtquartier sowohl ein neuer Bebau-ungsplan (Hoheluft West 15 / Eimsbüttel 38) aufgestellt wird als auch eine parallele Änderung des Flächennutzungsplans und des Landschaftsprogramms notwendig sind. Das Ergebnis dieses Gutachterverfahrens soll als Grundlage für den neuen Bebauungsplan dienen.

Für das Wohngebiet südlich der Unnastraße gilt seit Mai 2012 die Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen für den Milieubereich „Bei der Apostelkirche – Lutterothstraße – Lastropsweg“ (Städtebauliche Erhaltungsverordnung). Zur Er-haltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt bedürfen der Rückbau, die Än-derung, die Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Diese Maßnahme macht deutlich, dass das städtebauliche Umfeld aufgrund seiner geschlos-senen gestalterischen Anmutung im Zusammenhang erhal-tenswert ist und eine besondere Ausstrahlung hat.

Seit April 2018 gilt für den Stadtteil Hoheluft-West zusammen mit Teilbereichen von Stellingen, Eimsbüttel und Harvestehu-de die „Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd“. In Verbindung mit der Umwandlungs-verordnung sollen die ansässigen Bewohner des Gebiets vor Verdrängung geschützt, also das angestammte Milieu erhal-ten werden. Um Aufwertungs- und Verdrängungstendenzen entgegenzuwirken, bedürfen bauliche Maßnahmen sowie Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen einer Ge-nehmigung. Dies gilt nur für Bestandsgebäude.

Planungsrecht

Städtebauliche Erhaltungsverordnung Bei der Apostelkirche - Lutterothstraße -

LastropswegStädtebauliche Erhaltungsverordnung

Hoheluft-West / Generalsviertel

Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-

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Der Stadtteil Hoheluft-West im Bezirk Eimsbüttel ist mit 0,7 km2 der kleinste sowie mit 185 Einwohnern auf einem Hektar (Stand: 2017, Stadtteilprofile, Statistikamt Nord) der am dich-testen besiedelte Stadtteil Hamburgs.

An das Plangebiet grenzt in nördlicher Richtung eine ca. 30 ha große gewerbliche Zone an, während sich im Osten, Süden und Westen überwiegend Wohngebäude z.T. mit kleinteiliger Einzelhandels- und gewerblicher Nutzung in den Erdgeschos-sen befinden.

Die Gebäude im Plangebiet bilden mit der benachbarten Be-bauung an der Gärtnerstraße einen geschlossenen Blockrand mit heterogener Bebauung. Die direkt südöstlich anschlie-ßende Bebauung entlang der Unnastraße besteht aus vier- bis fünfgeschossiger Wohnbebauung mit Mansard- oder Sattel-dach und teilweise gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss. Im Jahr 2005 sind im Zuge einer Nachverdichtung zwei Ge-bäudezeilen im Innenhof des südöstlich angrenzenden Pri-vatgrundstückes errichtet worden, die über eine Hofeinfahrt von der Gärtnerstraße erschlossen sind. Im Nordosten an der Quickbornstraße wird der Blockrand aus viergeschossigen Putzbauten aus den 1950er Jahren mit Satteldach gebildet.

Das Werk 5 der Beiersdorf AG befindet sich in unmittelbarer Nähe an der Troplowitzstraße. Einrichtungen für Verwaltung sowie Forschung und Entwicklung befinden sich auf diesem Gelände, auf dem zurzeit auch die neue Konzernzentrale er-richtet wird.

Die Umgebung ist geprägt von fünf- bis sechsgeschossiger Blockrandbebauung mit begrünten Innenhöfen und baumbe-standenen Straßen. Gründerzeitliche Blockrandstrukturen mit Putzfassaden mischen sich mit Solitären und Zeilenbauten der Nachkriegszeit mit Klinkerfassaden. An der Straßenecke Unna-straße / Heußweg befindet sich ein oberirdischer Luftschutz-bunker, dessen massive, geschlossene Fassade im Stadtraum auffällt. Die gewerblich genutzten Bereiche haben ihre eige-nen, zumeist introvertierten baulichen Strukturen.

das Umfeld

Städtebauliche Strukturen

Gewerbegebiet

Mischgebiet

Wohngebiet

Unnastraße

Zentrenkern Osterstraße

17

Quickbornstraße

Zentrenkern Hoheluftchaussee

Quickbornstraße

18

In der Umgebung des Plangebiets existiert eine hervorra-gende Infrastruktur für das tägliche Leben: Einzelhandel, Gas-tronomie, Dienstleistungen, soziale Einrichtungen wie Ärzte, Kindergärten, Bildungseinrichtungen (Grundschulen und wei-terführende Schulen), kirchliche und sportliche Einrichtungen sind fußläufig erreichbar.

Das Plangebiet liegt zwischen den beiden Zentrenkernen Oster-straße und Hoheluftchaussee, in denen nahversorgungsrele-vante und zentrenrelevante Güter angeboten werden. Beide Bereiche bilden zusammen das Bezirkszentrum (B1) Eimsbüt-tel. Am Eidelstedter Weg und in der Troplowitzstraße befinden sich zudem je zwei Lebensmittelmärkte.

Aktuelle Nutzungen

19

Spielplatz

Sportplatz

Kleingartenverein

Grünfläche

Wasserfläche

Bismarckstraße Bushaltestelle

U-Bahn-Station

Carsharing Bike-Sharing

Mobilitäts-Station

E-Auto Ladestation

Grünfläche

Wasserfläche

Nahversorger

Kirche

Sporteinrichtung KiTa

Grundschule

Gymnasium

Grünfläche

Wasserfläche

Nahversorger

Kirche

Sporteinrichtung

Kindertageseinrichtung

Grundschule

Gymnasium

20

Straßenbegleitend befinden sich im Umfeld des Plangebiets Linden, Ahorne und Platanen, die in den Jahren 1970-1990 als Straßenbäume gepflanzt wurden und heute Kronendurch-messer zwischen 6 und 16 m aufweisen.

Südlich des Plangebiets grenzt unmittelbar der ca. 2,3 ha große Eimsbütteler Park am Weiher an, der eine große Bedeutung als Erholungsfläche für den ganzen Stadtteil hat. Er bietet mit sei-ner landschaftlichen Gestaltung einen wichtigen, intensiv ge-nutzten Naherholungsort für die Eimsbütteler Bevölkerung. Er umfasst eine Parkanlage mit einem Weiher, der durch die Ot-tersbek gespeist wird, einen alten, vielfältigen Baumbestand, einen Spielplatz, ein privat betriebenes Planschbecken, ein Café und eine Joggingstrecke.

Am Eidelstedter Weg befindet sich im näheren Umfeld eine größere, von Bäumen und Sträuchern umgrenzte, Verkehrsin-sel, die in Teilen von einem Bunker unterbaut ist und derzeit als Hundeauslaufwiese genutzt wird. Die Fläche ist ungestaltet, soll aber perspektivisch als öffentlicher Freiraum aufgewertet werden.

Gegenüber der Verkehrsinsel am Eidelstedter Weg befindet sich ein im Jahr 2017 neu angelegter Spiel- und Bolzplatz, der direkt an Werk 5 anschließt. Der Spielplatz mit Spielgeräten für (Klein-) Kinder und einer Skateanlage umfasst ca. 4.000 m2 und der Bolzplatz etwa 300 m2. Zwischen dem Eidelstedter Weg und dem Wiesingerweg verläuft hier eine wichtige Fuß- und Radwegverbindung.

Freiraumstrukturen

Park am Weiher

Spiel- und Bolzplatz

21

In rund 500-700 m Entfernung zum Plangebiet verläuft von der inneren Stadt in Richtung Nordwesten die bedeutende „Eims-büttler Landschaftsachse“, die über Parkflächen und Kleingar-tenanlagen den Eimsbütteler Kernbereich mit dem Niendorfer Gehege und der äußeren Stadt verbindet.

Die gesamtstädtische Freiraumbedarfsanalyse von 2012 zeigt in den Stadtteilen Eimsbüttel und Hoheluft-West einen sehr hohen zusätzlichen Bedarf an öffentlichen Freiräumen und benennt dieses Thema als prioritären Handlungsraum, in dem zusätzliche Freiflächen und Naherholungsangebote geschaf-fen werden sollen.

Ende 2018 hat das Bezirksamt die Erstellung eines großräu-migen Freiraumkonzepts beauftragt, in dem eine Bestands-aufnahme der öffentlichen Freiräume im weiteren Umfeld vorgenommen wird und Ideen für eine Verbesserung des Frei-raumverbundes im Zusammenhang mit der Entwicklung von Beiersdorf erarbeitet werden sollen.

Spielplatz

Sportplatz

Kleingartenverein

Grünfläche

Wasserfläche

Bismarckstraße Bushaltestelle

U-Bahn-Station

Carsharing Bike-Sharing

Mobilitäts-Station

E-Auto Ladestation

Grünfläche

Wasserfläche

Nahversorger

Kirche

Sporteinrichtung KiTa

Grundschule

Gymnasium

Grünfläche

Wasserfläche

Kleingärten

Sportplatz

Spielplatz

Grün-/ Freifläche

Plangebiet

Eimsbüttler Landschaftsachse

Volkspark Landschaftsachse

22

Die das Plangebiet flankierenden Straßen Quickbornstraße und Unnastraße haben zwei Spuren, beidseitige Parkstrei-fen mit Straßenbäumen und beidseitige Gehwege. Der Rad-verkehr wird auf den Straßen im Mischverkehr geführt. Im Vergleich ist die Quickbornstraße stärker frequentiert als die Unnastraße. Die Straßen binden im Südosten jeweils an den Straßenzug Im Gehölz / Schulweg / Gärtnerstraße an, der als

Hauptverkehrsstraße (Ring 2 / B 5) eine überregionale Verbin-dung in die Hamburger Innenstadt, zur Bundesautobahn A7 im Westen sowie nach Norden sicherstellt.

Vom Plangebiet aus können mehrere Stationen im öffentli-chen Nahverkehrsnetz fußläufig erreicht werden. Entlang der Quickbornstraße verläuft die Route der Buslinie 181.

Verkehrserschließung

Eidelstedter Weg

Linie 181

Velorouten 3 Linie 181

Lini

e 20

, 25

& 6

00

Linie 4 & 603

Linie 4

Goebenstraße

Schulweg

Osterstraße

Osterstraße

Eppendorfer Weg

Kottwitzstraße

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Entlang der Gärtnerstraße verlaufen die Metrobuslinien 20 und 25. Die nächste U-Bahn-Station ist die Haltestelle „Osterstraße“ in ca. 800 m Entfernung. Das Plangebiet ist direkt über die Un-nastraße an die Veloroute 3 angebunden, einer stadtweiten Hauptroute des Alltagsradverkehrs in Hamburg. Diese Route bietet eine 12,9 km lange Fahrradverbindung zwischen der Innenstadt und Lokstedt / Niendorf. An dieser Route liegen

in ca. 300m Entfernung vom Gelände zwei Stationen des Fahrrad-Leihsystems StadtRad Hamburg (Stresemannallee / Troplowitzstraße und Kreisverkehr Eppendorfer Weg / Goe-benstraße). Perspektivisch soll die Unnastraße durch eine Aus-weisung als Fahrradstraße für den Radverkehr gestärkt und der motorisierte Verkehr eingeschränkt werden.

Eidelstedter Weg

Linie 181

Velorouten 3 Linie 181

Lini

e 20

, 25

& 6

00

Linie 4 & 603

Linie 4

Goebenstraße

Schulweg

Osterstraße

Osterstraße

Eppendorfer Weg

Kottwitzstraße

Spielplatz

Sportplatz

Kleingartenverein

Grünfläche

Wasserfläche

Bismarckstraße Bushaltestelle

U-Bahn-Station

Carsharing Bike-Sharing

Mobilitäts-Station

E-Auto Ladestation

Grünfläche

Wasserfläche

Nahversorger

Kirche

Sporteinrichtung KiTa

Grundschule

Gymnasium

Grünfläche

Wasserfläche

Bushaltestelle

U-Bahn-Station

Carsharing-Station

Bikesharing-Station

Mobilitäts-Station

E-Auto Ladestation

24

Mit dem im Februar 2018 beschlossenen räumlichen Leitbild Eimsbüttel 2040 (siehe Anlage 04) hat das Bezirksamt in einem Entwicklungskonzept die Schwerpunkte der Stadtentwick-lung bis zum Jahr 2040 zusammengefasst. Es basiert auf den in der Bezirksentwicklungsplanung (2014-2018) formulierten Leitlinien und einem Workshopverfahren sowie mehreren Bürgerdialogen. Das Leitbild soll für den künftigen konkreten Diskurs in den Quartieren eine fachlich gestützte Grundlage schaffen und richtungsweisende Vorgaben für die räumliche Entwicklung Eimsbüttels aufzeigen.

Die wesentliche Leitlinie für das Entwicklungskonzept ist die Strategie einer „doppelten Innenentwicklung“, die u.a. die in-nerstädtischen Potentiale an den Magistralen und in der Nähe der Stadtteilzentren im Fokus hat, um dort ‚dichter und besser’ zu bauen. Die bauliche Nachverdichtung soll dabei immer mit einem ‚Mehr an Qualität’, insbesondere in Bezug auf das Frei-raumangebot, verbunden werden.

Das Plangebiet befindet sich im Kerngebiet Eimsbüttels in einem Bereich einer sogenannten „Urbanen Straße“, in der das Ziel verfolgt wird, städtische Dichte, Nutzungsmischung und Aufenthaltsqualität zusammenzuführen und weiter zu entwi-ckeln. Die Fläche bietet Potenzial für eine verstärkte Urbanisie-rung mit intensiver Nutzungsmischung aus Wohnen, Arbeiten und Infrastruktur. Die öffentlichen Räume sollen aufgewertet und besonders gefördert werden.

Landschaftspotentiale

Grünes Wegenetz

einschließlich der Verknüpfungen

Gewässer

Urbane Kerne

Urbane Straßen

IdentitätsorteUrbanisierungspotentiale

Gewerbeschwerpunkt

Impulse

S- / U-Bahn-Haltestelle Bestand / Planung

Fernbahnhof Bestand / Planung

Magistralen

Neue, aber auch bestehende U- und S-Bahn-Haltestellen müssen vor dem Hintergrund eines veränderten Mobilitäts-verhaltens und möglichem Rückgang des Individualverkehrs als Motoren für die Siedlungsentwicklung bewertet werden. In diesem Bereich ist die Siedlungsverdichtung besonders sinnvoll um Städtebau und öffentliche Verkehrsinfrastruktur verstärkt zu verknüpfen.

Die Magistralen bieten durch Rückgang von Lärm und Emissionsbelastung durch neue Antriebe große Entwick-lungsperspektiven. In ihrem Umfeld soll die bauliche Dichte konsequent erhöht werden. Die baulichen Nutzungen in der 2. Reihe profitieren davon, da damit der Lärmschutz verbessert wird. Die Magistralen sollen im Sinne der doppelten Innenentwicklung aus „mehr aber auch besser“ als urbaner Aufenthaltsraum qualifiziert werden. Alleen, Radstreifen, breitere Fußgängerwege sind das Ziel.

Aus der Überlagerung der beiden Verkehrsräume der ÖPNV-Haltestellen und der Magistralen als urbane Stadtstra-ßen leiten sich die Potentiale für eine verstärkte Urbanisierung ab. Gerade an diesen Orten kann Stadt dichter werden und so auch urbane Stadträume schaffen, die sich durch eine intensi-ve Nutzungsmischung aus Arbeit, Wohnen und Infrastruktur auszeichnen.

Da auch kleinteilige Verdichtungen in den einzelnen Stadtquar-tieren mit dazu beitragen, dass Wohnraum neu geschaffen wird, sollten auch in den Gebieten mit bisher geringer Dichte Baulücken, Aufstockungen, Ergänzungsbauten, Abriss und dichterer Neubau als Potential für ein Mehr an Wohnraum genutzt werden. Die vorhandene Erschließung kann damit besser genutzt werden.

Um Verkehr zu vermeiden, ist eine nutzungsgemischte Stadt von besonderer Bedeutung. Im Bezirk Eimsbüttel ist diese Struktur mit den Gewerbeschwerpunkten angelegt. Nicht nur das Logistikgewerbe, sondern auch das kleinteilige Gewerbe mit Handwerksbetrieben und Dienstleistungen ist neben den großen Unternehmen, von besonderem Wert, um die Stadt der kurzen Wege zu sichern. Eimsbüttel braucht Arbeitsstät-ten, aber in verdichteter Form. Flachbauten verschwenden Fläche. Bei begrenzten Flächen müssen Gewerbenutzungen mehr in die Höhe als in die Breite gehen.

Die Landschaftsachse Eimsbüttel und der 2. Grüne Ring sind das Rückgrat für die langfristige Freiraumentwicklung. Dieses Rückgrat soll gestärkt werden. Es geht dabei nicht um ein Mehr an Fläche, sondern vor allem um die Verbesserung des Bestandes. Das Freiraumpotential der Landschaftsachse erhält bessere Zugänge und ein robustes Wegesystem, dass die unterschiedlichen Freiräume miteinander verknüpft.

Weiterhin ist das grüne Wegenetz in den Siedlungsgebieten ein Schlüsselprojekt in der lebenswerten Stadt. Wenn wenige Freiräume vorhanden sind, dann müssen die Wege zu diesen bereits eine freiraumbezogene Nutzungsqualität haben.

Die Struktur des Bezirks mit seinen neun vielfältigen Stadtteilen wird weiter gefördert, indem die vorhandenen Zentren ausge-baut werden.

Urbane Zentren zeichnen sich dadurch aus, dass sie nicht monofunktional sind. Daher wird auch hier die Nutzungsmi-schung eine wesentliche Anforderung sein, um lebendige Kerne zu schaffen. Das bedeutet neben Einkauf und Dienstleistung auch Wohnen und Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum zu verbinden. Die Kerne und Zentren sind die Ansatzpunkte, um urbane Gebiete mit hoher baulicher Dichte und Nutzungsmi-schung herzustellen. Die Urbanen Straßen ergänzen die Kerne und wirken in die Fläche. Auch mit den Urbanen Straßen wird das Ziel verfolgt, städtische Dichte, Nutzungsmischung und gleichzeitig Aufenthaltsqualität zu schaffen.

Im Rahmen des „Vertrags für Hamburg“ hat sich der Bezirk Eimsbüttel verpflichtet, die Voraussetzungen für den Bau von 1050 Wohnungen pro Jahr zu schaffen. Im Wohnungsbaupro-gramm 2018 ist das Plangebiet als neue Potenzialfläche für 700-900 Wohneinheiten gelistet.

Das Projekt kann damit einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum in einem gut erschlos-senen innerstädtischen Bereich leisten.

Bezirkliche entwicklungsprogramme

Entwicklungskonzept Eimsbüttel 2040

Wohnungsbauprogramm Eimsbüttel 2018

25

immissionsbelastungen

Das Plangebiet ist durch die Lage an der Unnastraße und die stark frequentierte Quickbornstraße durch Verkehrslärm nega-tiv beeinflusst.

Gewerbliche Lärmemissionen sind aufgrund der vorhandenen Abstände zu Gewerbebetrieben unproblematisch.

Den Auslobern ist bekannt, dass sich im Gewerbegebiet nörd-lich der Troplowitzstraße mit der Nexperia Germany GmbH (Stresemannallee 101) und der Beiersdorf Manufacturing Hamburg GmbH, Troplowitzstraße 10, zwei Betriebsbereiche von Störfallbetrieben befinden. Der nordwestliche Bereich des Plangebiets befindet sich innerhalb des sogenannten ange-messenen Sicherheitsabstands zum Betriebsbereich von Nex-peria. Ein mögliches Störfallszenario besteht in der Freisetzung giftiger gasförmiger Stoffe, die auch das Plangebiet erreichen könnten.

Diesem Sachverhalt ist in der Planung Rechnung zu tragen, insbesondere im parallel laufenden Bebauungsplanverfahren. Im Zuge einer vertiefenden Prüfung ist zu untersuchen, ob

und inwieweit mögliche Auswirkungen eines solchen Störfalls zum Beispiel durch bauliche oder technische Maßnahmen an den geplanten Wohngebäuden gemindert werden können.

Im Ergebnis dieser Prüfung sowie in Abwägung der Störfall-risiken, der Möglichkeiten der Minderung etwaiger Auswir-kungen und des hierzu erforderlichen Aufwandes wird in dem nachlaufenden Planverfahren zu bewerten sein, inwieweit die Berücksichtigung solcher Maßnahmen in den Festsetzungen des Bebauungsplans und im nachfolgenden Planvollzug ge-boten ist.

Für das Gutachterverfahren resultieren hieraus zum jetzigen Zeitpunkt keine weiteren Vorgaben.

Bodenverunreinigungen können angesichts der langjährigen Nutzung des Grundstücks nicht ausgeschlossen werden. Da jedoch keine konkreten Informationen über die Qualität der anstehenden Oberböden vorliegen, werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens weitere Untergrunduntersu-chungen erforderlich. Für das Gutachterverfahren ergeben sich hieraus jedoch keine Einschränkungen.

Lärm

Störfallbetriebe

Altlasten

26

Öffentlichkeitsbeteiligungngen

Um die Bevölkerung bei der Entwicklung des neuen Wohn-quartiers in den Planungsprozess einzubeziehen, ist das städ-tebaulich-freiraumplanerische Gutachterverfahren in einen umfangreichen Partizipationsprozess eingebettet. Die als Co-Kreation gestaltete und als „Stadtmacherei Eimsbüttel“ (www.stadtmacherei-eimsbuettel.de) betitelte Veranstaltungsserie gibt neben einem hohen Informationsinput zur Entwicklung des Plangebiets in erster Linie Raum für Ideen, Vorschläge und Wünsche der Bürgerinnen und Bürger. In einem öffentlichen Auftaktkolloquium und einer Gläsernen Werkstatt wird der Öffentlichkeit die Möglichkeit gegeben, sich über das Gutach-terverfahren direkt zu informieren und mit den Teams die Pla-nungsaufgabe zu diskutieren.

Der Ansatz der Co-Kreation unterstreicht die Idee der Zusam-menarbeit zwischen Bürgerinnen und Bürgern, Verwaltung, Grundstückseigentümerinnen und Experten in einem Beteili-gungsprozess. Ziel ist es, die Bürgerinnen und Bürger kreativ mitgestalten und planen zu lassen und gemeinsam an einem Tisch Lösungen für bestimmte Fragestellungen und klar defi-nierte Aufgaben zu finden. Auf diese Weise soll der Bürger als Co-Entwickler in den Prozess integriert werden.

Am 30. Juni 2018 wurde der Prozess mit einer Auftaktveranstal-tung gestartet. Für die konkrete Gestaltung und Nutzungsver-teilung des Quartiers fanden im August und September 2018 bereits drei Themenwerkstätten zu folgenden Schwerpunkten statt:

▪ Städtebau und Freiraum

▪ Wohnen, soziale Infrastruktur, ergänzende Nutzungen

▪ Mobilität

Während dieser Werkstätten haben die Bürgerinnen und Bür-ger gemeinsam mit Experten und den Projektverantwortlichen an konkreten Aufgabenstellungen gearbeitet. Die gesammel-ten Ideen, Vorschläge und Wünsche wurden ausgewertet und zusammengefasst.

Am 24. und 25. Januar 2019 gab es darüber hinaus eine spezi-elle Werkstatt für Kinder und Jugendliche, in der die Wünsche und Ideen der jungen Bewohnerinnen und Bewohner aus dem Umfeld des Plangebiets gesammelt wurden (siehe Aus-wertung der Veranstaltungen Anlage 07).

Im Zuge einer Feedbackwerkstatt wurde am 16. Februar 2019 das zusammengetragene Gesamtbild erneut durchleuchtet, mit den Bürgerinnen und Bürgern rückgekoppelt und die Vision für das neue Quartier konkretisiert.

Den teilnehmenden Teams wird zum einen das gesammelte Rohmaterial zur vollständigen Nachvollziehbarkeit übermit-telt und zum anderen eine zusammengefasste Auswertung der Ergebnisse an die Hand gegeben (siehe Anlage 07). Zu 23 Themen wurden die Meinungen der Bürgerinnen und Bürger aufbereitet. Zunächst wurde untersucht, inwieweit die Anregungen mit den Zielvorstellungen der Grundstücks-eigentümerinnen und den behördlichen Dienststellen („The-men und Grundlagen der Stadtmacherei“) im Einklang sind. Außerdem wurde geprüft, inwieweit die Anregungen mit den geltenden rechtlichen Grundlagen und Regelwerken verein-bar sind. Sofern diese konform waren, wurde sortiert, ob die Anregung direkte Bedeutung für das Gutachterverfahren hat, oder auf der nachfolgenden Ebene des Bebauungsplans oder des städtebaulichen Vertrags behandelt werden muss.

Unnastraße

Quickbornstr STADTMACHEREI

EI

N NEUES STÜCK

E IM S B Ü T T E L

27

Themen und Grundlagen der Stadtmacherei

Die Entwicklung neuer Quartiere sollte immer ganzheitlich betrach-tet werden, weshalb es gilt, auch eine quartiersbezogene soziale Infra-struktur auf dem Areal selbst und in seiner direkten Umgebung vorzu-sehen. Entsprechende zusätzliche Bedarfe, die zukünftig etwa in Bezug auf Kitas, Schulen und Ärzte aus dem neu entstehenden Quartier er-wachsen, werden in Abstimmung mit dem Bezirk Eimsbüttel geprüft.

Grundlagen für die Co-Kreation: » Mitdenken einer anforderungsgerechten sozialen Infrastruktur » Schaffung einer Kita mit Freifläche

Soziale Infrastruktur

Um trotz der überwiegenden und dringend benötigten Wohnnutzung ein lebendiges, vielfältiges Quartier schaffen zu können, muss es Ziel sein, das Angebot des neuen Stücks Eimsbüttel um Gewerbe- und Einzelhandelsflächen zu erweitern. Gemeinsam gilt es, die Frage nach einem gelungenen Nutzungsmix in Angriff zu nehmen und hier eine quartiers- und stadtteilverträgliche Lösung zu finden.

Grundlagen für die Co-Kreation: » Büro, Gastronomie und kleinteiliger Einzelhandel in den Erdge-

schosszonen vorstellbar; kein Einkaufszentrum » Gewerbeanteil muss mit Wohnen verträglich sein und dem Ziel

der überwiegenden Wohnnutzung entsprechen

Einzelhandel und Gewerbe

Um die vielfältigen Themen bei der Entwicklung des neuen Quartiers zielgerichtet bearbeiten zu können, haben die TROMA, das Bezirks amt Eimsbüttel und urbanista für den Beteiligungsprozess diese inhaltlichen Grundlagen zusammengetragen, die als planerischer Rahmen dienen. Im Laufe des gemeinsamen Arbeitsprozesses werden die Initiatoren und Fachplaner das Für und Wider von Vorschlägen, Wünschen und Ideen diskutieren und hinsichtlich ihrer Realisierbarkeit prüfen.

Kein Hinweis geht verloren: Experten und Projektverantwortliche werden Ihre Fragen beantworten und auch Anregungen, die nicht direkt mit dem Projekt in Zusammenhang stehen, aufnehmen und an die jeweils zuständigen Stellen weiterreichen.

Mit der Entwicklung soll mitten in Eimsbüttel ein smartes und zukunfts-weisendes Stadtquartier entstehen, das Wohnraum für verschiedenste Bevölkerungsgruppen bereitstellt: ein Quartier für morgen, flexibel an den Stadtteil, seine Nutzungsstrukturen und seine Bedürfnisse angepasst.

Grundlagen für die Co-Kreation: » überwiegende Wohnnutzung » keine Eigentumswohnungen » 100 % Mietwohnungen » bis zu 20 % Sozialwohnungen » Berücksichtigung von besonderen Wohnformen für z. B. Senioren,

Studenten oder sozial benachteiligte Personengruppen

Wohnen

Harmonisch, bedarfsgerecht und offen – so lauten die zentralen Anfor-derungen an das städtebauliche Konzept des neuen Stücks Eimsbüttel. Gemeinsam möchten wir ein durchlässiges Quartier entwickeln, das sich so harmonisch wie möglich in die bestehenden baulichen Struktu-ren Eimsbüttels einfügt, aber gleichzeitig in der Lage ist, dem dringen-den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in Hamburg und Eimsbüttel zu begegnen und Engpässe zu entzerren. Die städtebauliche Realisierung wird stufenweise in mehreren Abschnitten erfolgen.

Grundlagen für die Co-Kreation: » bestehende Gebäudestrukturen für geplante Wohnnutzung

nicht geeignet (kein Denkmalschutz vorhanden) » möglicher teilweiser Fassadenerhalt » an Blockrandbebauung und Bebauungsdichte der Umgebung

orientieren, bei möglicher Nachverdichtung auf dem Areal » Gesamtgeschossfläche: rund 100.000 Quadratmeter » am Bestand orientierte Gebäudehöhen » maßvolle und intelligente Erhöhung der Bebauungsdichte in

Form einzelner Hochpunkte vorstellbar » Öffnung des Quartiers nach außen mit Wegeverbindungen

durch das Quartier

Städtebau

Ein Quartier mit Aufenthaltsqualität – nicht zuletzt auch für die umlie-gende Bevölkerung: Das ist für die Projekt-Initiatoren eine der wichtigs-ten Visionen für das neue Stück Stadt mitten in Eimsbüttel.

Grundlagen für die Co-Kreation: » Schaffung von Freiräumen verschiedener Typen im Plangebiet

und grüne Durchwegung (z. B. öffentliche Plätze und Grünräume, Wegeverbindung zwischen Ottersbekallee und Heckscherstraße)

» Bedürfnisse der vielfältigen Bewohnerstruktur sowie der Nachbar-schaft ermitteln und berücksichtigen

» sinnvolle Dachnutzungen

Freiraum

Was braucht ein neues Stadtquartier, um qualitätvoll und zugleich nachhaltig und klimaverträglich zu sein? Als Hauptverursacher des Klimawandels können Städte auch am meisten dagegen tun. Für die Entwicklung des neuen Quartiers sollen Lösungen gefunden werden, die dieser Aufgabe begegnen.

Grundlagen für die Co-Kreation: » Entwicklung eines zukunftsweisenden Energiekonzepts  » Suche nach Wegen hin zu einem klimaverträglichen neuen

Quartier

Klima und Energie

Das Mitdenken einer nachhaltigen und zukunftsfähigen Mobilität ist einer der wesentlichen Aspekte bei der Gestaltung eines neuen urba-nen Quartiers. Deshalb lautet auch hier die Prämisse, mithilfe eines gut durchdachten Konzepts entsprechende Qualitäten für das Quartier und die Nachbarschaft zu schaffen.

Grundlagen für die Co-Kreation: » Berücksichtigung innovativer Mobilitätslösungen » kein oberirdischer Autoverkehr auf dem Areal

Mobilität

Für die Themen, die in diesem Gutachterverfahren eine Rolle spielen, wurde unterschieden in „Anregungen, die berück-sichtigt werden müssen“ und „Anregungen, die berücksichtigt werden können“. Zusammen mit den „Themen und Grund-lagen der Stadtmacherei“ ist die Anlage 07 maßgeblich. Die beiden Dokumente bilden einen wesentlichen Bestandteil der Arbeitsgrundlage für die teilnehmenden Teams. Im Pro-grammteil dieser Auslobung werden kleine Auszüge der Er-gebnisse der Bürgerbeteiligung komprimiert wiederholt.

Für einen direkten Dialog zwischen der Bevölkerung und den teilnehmenden Büros wird es innerhalb des Gutachterverfah-rens am 25. Mai 2019 eine sogenannte „Gläserne Werkstatt“ ge-ben, in der die ersten Entwurfsarbeiten der planenden Teams

öffentlich vorgestellt und mit den Bürgern und Bürgerinnen diskutiert und optimiert werden sollen. Die Anregungen und Vorschläge können nach der Werkstatt in einer anschließenden Überarbeitungsphase eingepflegt werden. In der Vorpüfung werden die Entwürfe im Hinblick auf die Bürgeranregungen aus den Werkstätten begutachtet.

Um das gesamte Gutachterverfahren für die Öffentlichkeit transparent zu gestalten, wurden vier Bürgervertreter ausge-lost, die das Verfahren begleiten und die Interessen der Öffent-lichkeit direkt vertreten können. Einer der Bürgervertreter ist gleichrangig mit den Jurymitgliedern und darf als stimmbe-rechtigtes Mitglied direkt an der Abstimmung in der Jurysit-zung mitwirken.

28

Programm

29

30

31

Die Eigentümerinnen der Fläche verfolgen das Ziel, auf dem Areal ein urbanes Stadtquartier mit ca. 100.000 m2 ober-irdischer Geschossfläche zu errichten. Auf dem heutigen Werksgelände sollen ca. 700-900 Wohneinheiten, ergänzende kleinteilige andere Nutzungen sowie attraktive Freiräume für eine lebendige Nutzungsmischung entstehen. Durch neue Wegeverbindungen quer durch das Quartier soll sich das Are-al zukünftig dem Stadtteil öffnen. Die Bestandsnutzungen im Plangebiet werden in mehreren Etappen über einen Zeitraum von ca. 9 Jahren verlagert. Da innerhalb des Plangebiets weder schützenswerte Gebäude noch schützenswerte Vegetation vorhanden sind, steht das Plangebiet zur vollständigen Über-planung zur Verfügung.

Die umfangreiche Bürgerbeteiligung im Planungsprozess ver-folgt das Ziel, den Planungsprozess für die Bürgerinnen und Bürger zugänglich zu machen und das lokale Wissen in den Entwurf einzubinden. Die im Rahmen von mehreren Werk-stattveranstaltungen gesammelten Anregungen, Wünsche und Bedürfnisse der Nachbarschaft zeigen zum einen, wel-che Ausstattung des Quartiers gewünscht wird, um sich als möglicher neuer Bewohner des Quartiers wohl zu fühlen, und machen zum anderen darauf aufmerksam, welche räumlichen und funktionalen Aspekte für eine gute Nachbarschaft im Stadtteil berücksichtigt werden sollten, damit die Bewohner der Umgebung einen Mehrwert durch die Entwicklung haben.

Planungsaufgabe des Gutachterverfahrens ist es, ein städte-baulich-freiraumplanerisches Konzept für ein Stadtquartier mit hoher Lebensqualität und unverwechselbarer Identität zu entwickeln. Der Charakter und die Struktur des Quartiers sollen zukunftsweisend sein und modernen Ansprüche des Zusam-menlebens einer vielfältigen Bewohnerschaft gerecht werden. Dabei ist es wichtig, das Umfeld bereits frühzeitig in die gestal-terischen Überlegungen miteinzubeziehen und eine Vernet-zung zwischen dem Stadtteil und dem neuen Wohnquartier herzustellen.

Gemäß dem Bezirksentwicklungskonzept Eimsbüttel 2040 soll entlang der Urbanisierungskorridore und -schwerpunkte eine verdichtende und integrierte Planung stattfinden. Eine Zunah-me der Dichte soll dabei mit einer qualitativen Verbesserung einhergehen („doppelte Innenentwicklung“). Das heißt, dass bei einer hohen Verdichtung vor allem auch die grüne und die soziale Infrastruktur mitwachsen müssen und eine qualitative Entwicklung das Ziel ist. Zu diesem Zweck sind ressourcen-schonende, kompakte Typologien (Stapeln, Multicodierung) erforderlich. Das Einwohnerwachstum soll jeweils durch flan-kierende Mobilitätskonzepte ergänzt werden.

Das neue Quartier soll beispielhaft für die Weiterentwicklung des Stadtteils Eimsbüttel stehen und vor dem Hintergrund des Bezirksentwicklungskonzepts Eimsbüttel 2040 neue Ideen und Konzepte für die Entwicklung urbaner Quartiere hervor-bringen.

Planungsaufgabe

32

Harmonisch, bedarfsgerecht und offen – so lauten die zentra-len Anforderungen an das städtebauliche Konzept dieses neu-en Quartiers in Eimsbüttel.

Die teilnehmenden Teams sollen ein neues Quartier entwer-fen, das durch eine enge Beziehung zwischen der Bebauung und den Freiflächen geprägt ist und durch neue offene Wege-verbindungen in das Quartiersumfeld eingebunden wird. Das städtebauliche Erscheinungsbild soll sich dabei selbstver-ständlich in den bestehenden Bebauungskontext einfügen und das vorhandene Stadtgefüge funktional und räumlich er-gänzen. Korrespondierend zum Umfeld soll die Adressbildung vorwiegend über die Straßenräume Quickborn- und Unnastra-ße erfolgen. Die rückwärtigen Gebäudekörper sollen logisch und schnell erfassbar erschlossen werden. Der Eindruck einer (introvertierten) Wohnanlage ist zu vermeiden.

Die städtebauliche Struktur soll sich in ihren Grundzügen an der Blockrandbebauung orientieren. Die Gebäudehöhen sol-len sich am Bestand der Gebäude im Plangebiet (Werk 1) ori-entieren, dabei ist eine maßvolle und intelligente Erhöhung der Bebauungsdichte in Form einzelner Hochpunkte an be-sonderen Orten und Situationen vorstellbar. Wie im Entwick-lungskonzept Eimsbüttel 2040 vorgesehen, ist auch denkbar, durch eine gestapelte Bebauung weniger Grundfläche in An-spruch zu nehmen und im Gegenzug mehr Freiraum zu ge-nerieren.

Bei der Neubebauung sollen die Gebäude in die bestehenden Gebäudefluchten integriert werden. Im Rahmen der Bear-beitung der Aufgabenstellung sollen auch die Übergangsbe-reiche zwischen den Gebäuden und den öffentlichen Flächen gestaltet werden.

Als Entwicklungsziel soll im Plangebiet eine oberirdische Brut-togeschossfläche von mindestens 100.000 m2 generiert wer-den.

Die Bestandsgebäude sind aufgrund ihrer Beschaffenheit und der für Wohnungsbau nicht geeigneten Struktur und Bauwei-se nicht erhaltenswert und auch nicht umnutzbar. Weil keines der Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt, wird von einem kompletten Abriss der Bestandsgebäude ausgegangen. Den-noch wird den teilnehmenden Teams frei gestellt, einzelne Fassaden aufgrund ihrer Gestaltung, besonderen Ausstrahlung oder ihres Nutzwertes zu erhalten.

Bei der städtebaulich-freiraumplanerischen Konzeption muss die Einbindung in die bestehende Topographie berücksichtigt werden. Innerhalb des Plangebiets können die teilnehmenden Teams die bewegte Topographie kreativ nutzen. Die Barriere-freiheit ist dabei obligatorisch zu beachten.

Ergebnisse aus der StadtmachereiDie Bürgerbeteiligung hat ergeben, dass durchlässige, lockere und vielfältige Strukturen bevorzugt werden. Dieser Wunsch ist mit dem ebenfalls präferierten städtebaulichen Grundtypus des Blockrands und mit dem Ziel einer klaren Ablesbarkeit privater und öffentlich zugänglicher Flächen und Bereiche in Einklang zu bringen. Außerdem hat für die Bürgerinnen und Bürger die städtebau-liche Betonung der Straßenecke Unnastraße und Quickbornstraße eine große Bedeutung.

städtebau

33

Die Realisierung des Quartiers ist eine längerfristige Aufgabe, da die aktuellen Nutzungen etappenweise verlagert werden und die Bebauung des Quartiers in Abschnitten erfolgen wird. Die teilnehmenden Teams sind aufgefordert, die vorgege-benen Realisierungsabschnitte zu berücksichtigen. Sollten die teilnehmenden Teams alternative Realisierungsabschnitte für sinnvoll erachten, so sollen diese alternativ dargestellt werden. Im Endausbau soll jedoch eine zusammenhängende Gesamt-gestaltung des Quartiers die phasenweise Realisierung nicht mehr erkennen lassen.

Die Etappen sind vordefiniert (siehe Abbildung). Die Gebäude in Abschnitt 1 können voraussichtlich im Jahr 2022 abgebro-chen werden, die Gebäude in Abschnitt 2 werden voraus-sichtlich im Jahr 2024 abgebrochen und das Gebäude in Abschnitt 3 kann frühestens im Jahr 2031 abgebrochen wer-den. Dabei sollen Bebauung, Freiraumgestaltung und Erschlies- sung bzw. Wegeverbindungen mit Bestandsnutzungen und neuen Nutzungen funktionieren und miteinander verzahnt werden.

Die gewünschten Qualitäten, wie beispielsweise die Wegever-bindungen durch das Quartier, müssen bereits mit dem ersten Bauabschnitt funktionieren.

Das Meridian SPA in Abschnitt 3 wird während der gesamten Bautätigkeiten in Betrieb bleiben. Es muss jederzeit mit Liefer-verkehren erreichbar sein und eine direkte Anbindung an die Quickbornstraße behalten.

Contastraße

Last

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Mansteinstraße

Realisierungsabschnitte

Abschnitt 2

Abschnitt 1

Abschnitt 3

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Das Quartier soll von einem vielfältigen Freiraumangebot pro-fitieren, es sollen zusätzliche, qualitativ hochwertige Freiräu-me entstehen. Gemäß der Ziele und Handlungsfelder für die räumliche Entwicklung der Freien und Hansestadt Hamburg („Perspektiven der Stadtentwicklung – grüne, gerechte, wach-sende Stadt am Wasser“) und des räumlichen Leitbilds Eims-büttel 2040 soll das Projekt einen „grünen Mehrwert“ für die umliegenden Quartiere darstellen.

Einen Beitrag zum grünen Mehrwert kann auch die Durchwe-gung des Quartiers und Erreichbarkeit der Freiräume – auch für die umliegenden Anwohner – leisten.

Ergebnisse aus der StadtmachereiDie Bürgerinnen und Bürger favorisieren eine Stadtnatur mit Bäumen und Sitzgelegenheiten, Grünflächen sowie Möglichkeiten der Aneignung beispielsweise durch Urban Gardening. Letzteres vor allem auch auf Dachflächen. Es besteht auch ein großes Interesse an kulturellen Begegnungsorten im öffentlichen Freiraum. Es sind daher Freiräume zu entwickeln, die für unterschiedliche Nut-zungen gleichzeitig oder nacheinander genutzt werden können und somit mehrfach codiert sind und die Nutzungen der umge-benden Gebäude berücksichtigen. Neue Wegeverbindungen mit hoher Aufenthaltsqualität sehen die Bürgerinnen und Bürger vor allem zwischen Unnastraße und Quickbornstraße (Anknüpfung an Ottersbekallee und Heckscherstraße) sowie vom Eimsbüttler Park Am Weiher ins Quartier.

freiraumgestaltung

Die Stadtteile Hoheluft-West und Eimsbüttel sind durch eine hohe Verdichtung geprägt, die mit einer Unterversorgung an Grün- und Freiflächen einhergeht. Die Behörde für Umwelt und Energie hat deshalb im Rahmen der ersten Behörden-beteiligung des Bebauungsplanverfahrens mitgeteilt, dass aufgrund des zu erwartenden Einwohnerzuwachses ein zu-sätzlicher Bedarf von rund 1 ha öffentliche Parkanlage sowie mind. 3.000 m2 Spielfläche (für Kinder ab 6 Jahren) gesehen wird. Diese Anforderung bezieht sich nicht ausschließlich auf das Plangebiet, sondern auf das Plangebiet und seine umlie-genden Quartiere.

Darüber hinaus müssen nach § 10 der Hamburgischen Bau-ordnung bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen auf dem privaten Grundstück Spielflächen für Kleinkinder vorgesehen werden, die mindestens 10 m2 je Wohneinheit betragen müssen. Es wird in diesem Zusammen-hang auf den Wunsch der Auslobenden verwiesen, wonach

ein qualitativ hochwertiges Freiraumkonzept unter Berück-sichtigung mehrerer Belange gewollt ist (vgl. Abschnitt „Frei-raumqualität“).

Eine weitere Anforderung an den Freiraum besteht mit den notwendigen Außenspielflächen, die bei Kita-Neubauten zu errichten sind ( (vgl. Abschnitt „Einzelhandel, Gewerbe und so-ziale Infrastruktur“).

Um diesen Forderungen ansatzweise gerecht zu werden, soll eine integrierte städtebauliche und freiraumplanerische Kon-zeption entwickelt werden, die attraktive Stadträume und Aufenthaltsflächen bieten kann. Dabei wird es voraussichtlich nicht möglich sein, alle Anforderungen innerhalb des Plange-biets vollständig zu erfüllen. Die teilnehmenden Teams sollen deshalb eigenständige Konzepte entwickeln, die umsetzbare Lösungsvorschläge für den erkannten Freiraumbedarf bei gleichzeitiger hoher Verdichtung zeigen.

Flächenanforderungen

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Um eine hohe Aufenthaltsqualität der Freiräume zu erreichen, liegt der Fokus auf der Nutzbarkeit der Freiräume für Bewoh-ner und Anwohner. Vor allem für Kinder und Jugendliche sind Spiel- und Bewegungsmöglichkeiten zu integrieren. Dafür stehen viele Möglichkeiten zur Verfügung: Öffentliche Plätze, Grünflächen und grüne Durchwegungen oder gemeinschaft-liche und private Gärten, ebenerdige Freiräume oder auch gemeinschaftliche Dachnutzungen. Vegetationsflächen, nut-zungsoffene Flächen oder Funktionsflächen für Kinderspiel oder Bewegungsangebote sind weitere Beispiele aus der Pa-lette an Möglichkeiten, aus denen die teilnehmenden Teams die geeigneten Freiraumstrukturen, die dem Leitgedanken des Entwurfs entsprechen, auswählen sollen.

Eine hohe Nutzbarkeit und eine Kompensation der hohen Flä-chenansprüche können unter anderem durch eine Multi-codierung der Freiräume erreicht werden. Hierbei sind die Funktionalität und die zeitliche Abfolge der verschiedenen Nutzungsarten auf einer Fläche zu prüfen.

Neben den Gestaltungsmöglichkeiten der Freiräume für die Nutzung durch den Menschen, wird auf der konzeptionellen Ebene auch die Einbeziehung des Natur- und Artenschutzes in

die Planung gewünscht. Hierzu existieren verschiedene Studi-en wie „Animal-aided Design“, „biodiversity-sensitive urban de-sign“ oder „urban rewilding“, die den Erhalt und die Förderung der Biodiversität in jedem Planungsschritt neuer Quartiere von Anfang an empfehlen. Zu den Vorteilen zählen die Möglich-keit der Naturerfahrungen, die eine große Bedeutung für die menschliche Gesundheit haben sowie die Unterstützung von Ökosystemdienstleistungen und der Beitrag zur Klimaanpas-sung direkt in den innerstädtischen Lagen des urbanen Groß-stadtgefüges. Die Integration von urbaner Ökologie wird dem-nach als Bereicherung für die Stadt- und Freiraumgestaltung gesehen.

Von den teilnehmenden Teams wird eine Auseinandersetzung mit den verschiedenen Flächenansprüchen für ebenerdige Freiräume, Bebauung und Erschließung und eine Begründung der Prioritätensetzung gefordert. Es liegt ein besonderer Fokus auf der Nutzung und Gestaltung der Dachflächen, denen sich die teilnehmenden Teams widmen sollen. Auf dieser Ebene ist auch eine Abwägung zwischen Nutzbarkeit für die Öffent-lichkeit oder für Bewohner und der Verortung von Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie, Wasserrückhaltung und Lebensraum für die heimische Fauna vorzunehmen.

So wie sich die Bebauung in die Umgebung einfügen soll, ist auch eine Anknüpfung der Freiraumstrukturen an die beste-henden Grünräume und grünen Wegeverbindungen wichtig (siehe auch Karten S. 21). Dadurch kann ein wichtiger Trittstein in einem übergeordneten Freiraumverbund und ein ökolo-gischer Biotopzusammenhang hergestellt werden.

Eine Freiraumgestaltung, die die mikroklimatische Situation beachtet und in der auch die Stadtfauna einen Lebensraum findet, kann einen Beitrag zur Nachhaltigkeit des Quartiers lei-sten.

Das Niederschlagswasser kann nach gegenwärtigem Kennt-nisstand nicht örtlich versickert werden. Die teilnehmenden Teams sind deshalb aufgefordert, einen kreativen Umgang mit dem Regenwasser im Plangebiet aufzuzeigen.

Freiraumqualität

Einbindung in bestehende Freiraumstrukturen

Oberflächenentwässerung

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Ergebnisse aus der Stadtmacherei Die Bürgerinnen und Bürger wünschen sich ein Angebot von hellen und lichtdurchfluteten Wohnungen mit Freiraum und Gemein-schaftsräumen im neuen Quartier. Die Wohnungen sollen auf der einen Seite für Single-Haushalte sowie auf der anderen Seite für Familien oder WGs mit 3-5 Personen ausgestattet sein. Eine weitere Zielgruppe sind ältere Menschen und generationsüber-greifendes Wohnen. Es besteht auch eine Tendenz zum Teilen von Funktionsräumen mit anderen Bewohnern, so dass die eigene Wohnung kompakter ausfallen kann.

Eimsbüttel ist ein bunter, vielfältiger und kleinteiliger Stadtteil mit einer hohen Attraktivität und Lebensqualität. Das neue Quartier soll diesen Charakter aufnehmen und fortsetzen, es soll nicht monostrukturiert sein, sondern eine lebendige Nut-zungsmischung bieten, damit die Bewohner vor Ort beispiels-weise einkaufen, ausgehen, sich treffen, arbeiten können.

Im Quartier soll überwiegend Wohnungsbau - ausschließlich in Form von Mietwohnungen - realisiert werden, da die TROMA als Pensionskasse der Beiersdorf AG eine langfristige Anlage des Stiftungsvermögens mit diesem Stadtquartier anstrebt. Er-gänzend sollen Gastronomie, Dienstleistungs- und soziale so-wie kulturelle Nutzungen etabliert werden, die die Vielfalt und die lebendige Nutzungsmischung des Stadtteils fortführen.

Mit der vorgesehenen planungsrechtlichen Ausweisung eines Urbanen Gebiets (MU) im zukünftigen Bebauungsplan wird sichergestellt, dass auch bei hoher Verdichtung ein gewisser Anteil der Bruttogeschossfläche für Nichtwohnnutzungen wie gewerbliche sowie soziale, kulturelle und andere Einrich-tungen zur Verfügung steht.

Die teilnehmenden Teams sind aufgefordert, kreative und öko-nomisch tragfähige Nutzungskonzepte auf der Grundlage der im Urbanen Gebiet geforderten ca. 10% der BGF Nichtwohn-nutzung zu entwickeln und im Quartier optimal zu verorten. Die Nutzung der Erdgeschosszonen ist hierbei besonders zu berücksichtigen. Flexible, multifunktionale Nutzungseinheiten sind gefragt.

Die Entwicklung des Werksgeländes markiert einen der größ-ten Standorte für den Wohnungsbau im Kerngebiet von Eims-büttel. Deshalb sollen Mietwohnungen für ganz unterschied-liche Zielgruppen, von Studenten über Familien bis Senioren, von Normalverdienern bis sozial benachteiligten Personen-gruppen, ermöglicht werden.

Von diesen Mietwohnungen sollen nach derzeitigem Stand 20 % für den geförderten Wohnungsbau eingeplant werden, die nach den Förderrichtlinien der IFB Hamburg errichtet werden sollen (siehe Anlage 08). Generell sollen im Quartier auch Woh-nungen für am Wohnungsmarkt besonders benachteiligte Gruppen entstehen.

Die Wohnungsgrundrisse sollen für verschiedene Haushalts-größen und verschiedene Lebensformen angelegt sein und möglichst eine flexible Modifikation für eine bedarfsgerechte Anpassung der Wohnungen an die Lebenssituation der Be-wohner zulassen. Diese Flexibilität für die späteren Anpas-

sungen der Wohnungen / Wohnungsgrößen stellt eine sehr wichtige Anforderung an die Konzeption der Wohnungen inklusive deren Erschließungen dar. Das zu entwickelnde städ-tebauliche Grundkonzept muss dieser Anforderung Rechnung tragen. Ein konkreter Wohnungsschlüssel wird jedoch nicht vorgegeben, es ist eine Vielfalt gewünscht.

Aufgrund der Entwicklung der Mieten im Neubaubereich ist in den letzten Jahren eine Tendenz zu kompakteren, kleineren Wohnungstypen zu erkennen und eine Auslagerung von ge-meinschaftlich nutzbaren Räumen (Beispiel Gästezimmer, Räu-me für Feierlichkeiten etc., Waschküche oder Abstellflächen). Die Vorschläge für eine Neubebauung sollen sich auch mit dieser Tendenz auseinandersetzen und geeignete Grundriss-konzepte und Erschließungstypologien verwenden.

Es sollen insgesamt 700 bis 900 Wohneinheiten entstehen. Da-bei wird mit einer rechnerischen durchschnittlichen Brutto-Wohnungsgröße von 100 m2 kalkuliert.

Nutzungen

Wohnungsbau

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Das Quartier soll vornehmlich, aber nicht ausschließlich in den Erdgeschossen ein vielfältiges Flächenangebot für Gewerbe, kleinteiligen Einzelhandel (Nahversorgung), Dienstleistung, Büro, soziale Einrichtungen, gemeinschaftlich genutzte oder kulturelle Einrichtungen und Gastronomie an geeigneten Stellen bereithalten. Ein kleines Hotel, ein Boardinghaus oder ggf. ein Wohnheim für Auszubildende könnte zur Erhöhung der Nutzungsvielfalt ggf. berücksichtigt werden. Damit soll das Quartier der gewachsenen Umgebung ähneln und den Be-wohnern der Nachbarschaft einen Mehrwert bieten.

Diese Nutzungen sollen sinnvoll kombiniert und an geeig-neten Standorten im Quartier verortet werden. Eine Bünde-lung in einem zentralen Bereich ist vorstellbar.

Für die notwendige Ausstattung von gewerblichen Räumen in den Erdgeschosszonen ist eine Raumhöhe von ca. 4 m erfor-derlich.

Bei einer Umsetzung der angestrebten 700 bis 900 Wohnein-heiten sind ca. 200 Kita-Plätze (Verhältnis: 25 Kitaplätze je 100 Wohneinheiten) in Kindertagesstätten auf einer Geschossflä-che von mind. 1.400 m2 (Verhältnis: 6-7 m2 Geschossfläche je Kind) mit Außenspielgelände von mind. 1.200 m2 (Verhältnis: 6 m2 je Kind) einzuplanen. Die erforderliche Außenfläche soll direkt von der Kindertagesstätte zugänglich sein und eine ab-gegrenzte Fläche mit einer Einfriedung erhalten. Bei der Veror-tung der Kita oder der Kitas ist darauf zu achten, dass die Ver-fügbarkeit der Einrichtungen im zeitlichen Zusammenhang mit der Realisierung der Wohnbebauung in den einzelnen Bauabschnitten steht.

Neben der Entwicklung eines städtebaulichen Ansatzes für das Gesamtareal soll für das Gebäude des Meridian SPA ein al-ternatives Szenario entwickelt werden, in welchem das Gebäu-de mit seiner heutigen Nutzung längerfristig erhalten bleibt.

Ergebnisse aus der Stadtmacherei Die Bürgerinnen und Bürger haben viele eigene Ideen für die Versorgungsinfrastruktur im Quartier benannt. Es überwiegen kultu-relle und soziale Einrichtungen, wie zum Beispiel Werkstätten/Repair-Café oder ein Veranstaltungsraum, in denen gemeinschaft-liche Aktivitäten stattfinden können. Kleinteiliges Gewerbe, Sozial- und Gesundheitseinrichtungen sind ebenso gefragt. Eine Integration von Arbeitsorten in den Erdgeschosslagen oder zwischen den Gebäuden, v.a. in der gemeinschaftlichen Form „Co-working“, wurde gewünscht.

Einzelhandel, Gewerbe und soziale Infrastruktur

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Das Bezirksamt und die Beiersdorf AG wollen die Entwicklung eines autoarmen und fahrradfreundlichen Quartiers auch dazu nutzen, neue Mobilitätskonzepte zu etablieren und die gemeinschaftliche Nutzung von Verkehrsmitteln zu unter-streichen. Das Mitdenken einer zukunftsfähigen Mobilität ist

deshalb ein wesentlicher Aspekt bei der Gestaltung des neuen urbanen Quartiers. Durch die Lage des Plangebiets im gut er-schlossenen Kerngebiet des Bezirks und die Lage an der Velo-route soll ein besonderer Fokus auf die Nutzung des Fahrrads gelegt werden.

Ergebnisse aus der Stadtmacherei Die Bürgerinnen und Bürger, die an der Stadtmacherei teilgenommen haben, wünschen sie sich ein autoarmes, fahrrad- und fuß-gängerfreundliches Quartier mit breiten, begrünten Rad- und Fußwegen. Eine Zufahrtsbeschränkung für Lieferdienste und statt-dessen einen Quartiershub bzw. Paketshop halten viele für sinnvoll. Carsharing und Bikesharing-Angebote, sowie eine bessere In-frastruktur für den Radverkehr würden den Verzicht auf ein eigenes Auto aus der Sicht der Bürgerinnen und Bürger unterstützen. Im Sinne einer weiteren Förderung des Radverkehrs ist dem Thema Fahrradstellplätze besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Die Fahrradstellplätze sollen vorwiegend gut einsehbar und überschaubar im Gebäude oder witterungsgeschützt geplant werden. Die beliebten, raumfordernden Lastenfahrräder sind dabei zu berücksichtigen.

Mobilität

Um die Funktion der Veloroute 3 entlang der Unnastraße wei-ter auszubauen, soll die Straße perspektivisch als Fahrradstra-ße gestaltet werden können (Fahrgasse mindestens 4 m zzgl. erforderlicher Sicherheitsabstände). Um die Attraktivität der Fahrradstraße zu unterstützen, sind Zufahrten zum Quartier und Ein- und Ausfahrten zu Tiefgaragen vorzugsweise an der Quickbornstraße anzuordnen.

Die straßenbegleitenden Gehwege entlang der Unnastraße und der Quickbornstraße sind zur Zeit zu schmal und somit nicht regelkonform. Daher ist eine Querschnittserweiterung um jeweils ca. 1 m zugunsten einer regelkonformen Ausge-staltung der Gehwege umzusetzen.

Es soll ein autoarmes Quartier mit hoher gestalterischer Quali-tät und attraktiven Außenräumen entstehen. Im autoarmen Quartier soll auf den privaten Fahrzeugverkehr und oberir-dische Stellplätze verzichtet werden, dennoch ist beispielswei-se für Lieferverkehre, Rettungsfahrzeuge und Umzugswagen – sofern im eigenen Konzept notwendig – eine Erschließung der Gebäude vorzusehen. Im Interesse einer Steigerung der

Aufenthalts- und Freiraumqualität sollen keine öffentlichen Verkehrsstraßen durch das Quartier geplant werden, sondern Erschließungswege auf privatem Grund zur öffentlichen Nut-zung angelegt werden.

Stellplätze sollen in dem neuen Stadtquartier ausschließlich in Tiefgaragen geschaffen werden. Für Lieferverkehre zu Gewer-bebetrieben, die Lieferung von Paketen für die Privathaushalte, für gelegentliche Umzugswagen, für die regelmäßige Müllab-fuhr und den notwendigen Rettungseinsatz sind geeignete Lösungen der Erschließung zu entwickeln, die funktional sind, aber die Aufenthaltsqualität im Stadtraum in den Vordergrund stellen und die Fahrzeugbewegungen gestalterisch zurück-nehmen. Die teilnehmenden Teams sind aufgefordert, hierfür innovative und flächeneffiziente Mobilitätslösungen zu finden.

Die Entfluchtung und die Mindestanforderungen an Zufahrten und Aufstellflächen für die Feuerwehr sind entsprechend des Bauprüfdienstes 5/2012 und nach Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr nachzuweisen (siehe Anlage 08).

Erschließung

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Die hohe Verdichtung der gründerzeitlichen Stadtquartiere geht mit einer Dominanz der privaten Fahrzeuge im öffent-lichen Raum einher. Einer Erhöhung des Parkdrucks in der Nachbarschaft soll durch die Bereitstellung von Stellplätzen – auch für Fahrräder – entgegengewirkt werden und stellt einen wichtigen Teil der Aufgabenstellung dar.

Die Auslober planen pro Wohneinheit ca. 0,5 private Stellplätze in Tiefgaragen bereitzustellen. Hinzu kommen 15 öffentliche Stellplätze pro 100 Wohneinheiten für öffentliche Besucher-parkstände und die Berücksichtigung eines Mobilitätskon-zepts mit Sharing-Angeboten (siehe unten). Da eine ober-irdische Unterbringung zu Gunsten der Freiraumqualität nicht gewünscht ist, sollen auch die Besucherparkstände in Tiefgaragen nachgewiesen werden. Dafür müssen geeignete abtrennbare unterirdische Bereiche jederzeit öffentlich zu-gänglich sein. Außerdem sind die erforderlichen Stellplätze für die Nicht-Wohnnutzungen gemäß Fachanweisung 1/2013 ABH „Notwendige Stellplätze und notwendige Fahrradplätze“ einzuplanen. Eine Unterbauung der Freiräume ist nur bedingt vereinbar mit der Anpflanzung großer Bäume. Daher sind Tief-garagen so weit wie möglich unter den Baukörpern unterzu-bringen.

Ebenso muss die notwendige Anzahl der privaten Fahrradab-stellplätze verortet werden. Die Anzahl berechnet sich aus der Wohnungsanzahl in Zusammenhang mit der Wohnflä-che (siehe auch Anlage 08 HBauO, Fachanweisung, Anlage 1). Angesichts stark steigender Radverkehrsanteile sowie ei-ner zu erwartenden weiteren Zunahme sind ausreichende Kapazitätsreserven einzuplanen. Da dies im städtebaulichen Wettbewerb noch nicht abgeschätzt werden kann, wird zu-nächst von einer Gesamtanzahl von 1.500 Fahrradstellplätzen ausgegangen. Dazu kommt ein Anteil von 20%, also 150-200 Abstellplätze, die für Besucher im jederzeit zugänglichen Raum zu verorten sind. Die Fahrradabstellplätze sollen attrak-tiv, nutzerfreundlich und sehr gut zugänglich in der Nähe der Eingangsbereiche angelegt sein. Diesem Aspekt soll höchste Aufmerksamkeit zukommen und es werden innovative Ideen für eine städtebaulich und architektonisch sinnvolle Integrati-on der Fahrradstellplätze gesucht. Bei den Konzepten für das wohnungsbezogene Fahrradparken sind auch die besonderen Anforderungen von Lastenfahrrädern zu berücksichtigen (Zu-gänglichkeit, Platzbedarf, Lademöglichkeiten).

Um die Elektromobilität zu unterstützen, ist eine Ladeinfra-struktur für Fahrräder und Autos in den Tiefgaragen zu inte-grieren.

Im Quartier sind 10-12 Parkplätze für nachbarschaftsbezo-genes Carsharing auf privaten Flächen vorzusehen. Da eine Anordnung von oberirdischen Parkplätzen nicht gewünscht ist (siehe oben), ist bei der Bereitstellung der Carsharing-Plätze in einer Tiefgarage ein separater Eingang für externe Carsha-ring-Nutzer einzuplanen.

Darüber hinaus soll auch eine neue Stadtradstation in das Quartier integriert werden. Hierfür ist ein geeigneter Stand-ort vorzugsweise nahe des Knotens Heußweg / Eidelstedter Weg/ Unnastraße vorzusehen, der auch Mobilitätsketten un-terstützen sollte (z.B. Fahrrad / Bus / Carsharing). Für eine fle-xible Mobilität ohne eigenes Auto gibt es in Hamburg das Konzept „switchh“, das ÖPNV, Stadtrad und drei verschiedene Carsharing-Anbieter miteinander vernetzt. An festen switchh-Punkten, kann zwischen den drei Mobilitätsarten bequem ge-wechselt werden.

Sofern hierfür geeignete oberirdische Standorte auf privaten oder öffentlichen Flächen identifiziert werden, sollen diese von den teilnehmenden Teams markiert werden. Vorstellbar ist auch die Integration eines Mobilitäts-Service-Punktes im neuen Quartier, um die Zugänglichkeit zu den Mobilitätsange-boten (wie Carsharing, Leihräder) zu erleichtern bzw. zu öffnen oder mit einer Paketstation zu kombinieren.

Car-/Bikesharing

Pkw-Stellplätze und Fahrradstellplätze

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Um Wohnungsbau in innerstädtischen Lagen zu ermöglichen, hat Hamburg vor 10 Jahren einen Leitfaden zum Umgang mit Lärmbelastungen entwickelt. Im Hinblick auf den Verkehrslär-meintrag aus den benachbarten Verkehrsstraßen ist die städ-tebauliche Figur und die Gebäudestellung entsprechend so zu konzipieren, dass eine straßenverkehrslärmabgewandte Seite entsteht und dadurch Lärmkonflikte minimiert werden kön-nen.

immissionsschutz

Nachhaltigkeit und innovation

Das neue Quartier soll ein Modellprojekt für moderne Stadt-entwicklung werden und es werden auf vielen Ebenen zu-kunftsweisende Ideen gesucht. Dabei sind keine futuristischen Visionen gefragt, sondern es sollen angemessene Lösungen für aktuelle Herausforderungen in der urbanen Stadt entwi-ckelt werden. Die Befragung der Bürgerinnen und Bürger zu innovativen Erschließungskonzepten und Wohnformen hat gezeigt, dass die Menschen neuen Konzepten aufgeschlossen gegenüber stehen oder sich diese sogar ausdrücklich wün-schen. Demnach ist eine vorausschauende Gestaltung des Quartiers gefragt. Die Auslober setzen zudem auf eine resili-ente Struktur, die flexibel auf die Bedürfnisse der Bewohner reagieren und mit der Zeit mitgehen kann.

Unter dem Aspekt der ökologisch nachhaltigen Stadtentwick-lung sind die Möglichkeiten zum energiesparenden Städtebau, die durch kompakte Gebäudetypologien und Vermeidung von Verschattungen begünstigt werden, zu berücksichtigen. In der Freiraumgestaltung sind Maßnahmen, die den natürlichen Wasserkreislauf, das Kleinklima und einen niedrigen Versiege-lungsgrad fördern, in die Überlegungen miteinzubeziehen.

Hinsichtlich der Energieeinsparung im Hochbau ist zu über-prüfen, welche Möglichkeiten es über den Anschluss an das öffentliche Stromnetz und das Hamburger Fernwärmenetz hinaus gibt, lokale erneuerbare Energiequellen für Strom und Wärme zu nutzen. Besonderes Augenmerk ist hier auf die flä-chenmäßige Verortung der erneuerbare Energien-Anlagen und die Mehrfachnutzung von Flächen zu legen.

Neben fortschrittlichen Maßnahmen zum energiesparenden Bauen und Betreiben der Gebäude sollen die Herstellungs- und Wartungskosten der Gebäude und der Freiraumgestal-tung dem Zweck angemessen sein. Von einem unverhältnis-mäßigen ökonomischen Aufwand soll abgesehen werden.

Neben den individuellen Aufgaben im Städtebau, der Frei-raumgestaltung, der Erschließung und der Nutzungsmischung sollen die teilnehmenden Teams sich deshalb auch Gedanken zu vorausschauenden Konzeptansätzen machen und eine ei-gene Haltung zu den Qualitäten eines Stadtquartiers von mor-gen entwickeln.

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BildnachweisSeite1: Beiersdorf

Seite 5: Beiersdorf

Seite 6-7: Beiersdorf

Seite 9 oben: Beiersdorf

Seite 9 unten: Beiersdorf

Seite 12: claussen-seggelke stadtplaner auf Grundlage Lage-plan Außenanlagen von wfw NORD CONSULT

Seite 13: Geo-Online (Herausgeber: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung)

Seite 24: Hamburg, Bezirksamt Eimsbüttel

Seite 26--27: Isadora Tast

Seite 28-29: claussen-seggelke stadtplaner auf Grundlage Luft-bild/DOP20 (Herausgeber: FHH, Landesbetrieb für Geoinfor-mation und Vermessung)

Seite 42-43: Beiersdorf

Seiten 11, 14/15, 16/17, 18/19, 20, 22/23, 34: claussen-seggelke stadtplaner auf Grundlage ALKIS (Herausgeber: FHH, Landes-betrieb für Geoinformation und Vermessung)

Alle anderen Bilder: claussen-seggelke stadtplaner

TermineWerkstätten der Stadtmacherei: Juni 2018 bis Februar 2019

Ausgabe der Auslobung: 29.03.2019

Frist für schriftliche Rückfragen: 08.04.2019, 12 Uhr

Juryvorgespräch: 15.04.2019, 14-15 Uhr, Stadtmacherei, Osterstraße 45, 20259 Hamburg

Auftakt-/Rückfragenkolloquium 15.04.2019, 15-17 Uhr, Stadtmacherei, Osterstraße 45, 20259 Hamburg

Gläserne Werkstatt: 25.05.2019, 10-16 Uhr, Stadtmacherei, Osterstraße 45, 20259 Hamburg

Abgabe der Beiträge: 02.07.2019, claussen-seggelke stadtplaner, Holzdamm 39, 20099 Hamburg

Vorprüfung 33. KW, Stadtmacherei, Osterstraße 45, 20259 HH

Jurysitzung 29.08.2019, 10-17 Uhr

Ergebnispräsentation/Ausstellung: September 2019, Stadtmacherei, Osterstraße 45, 20259 Hamburg

Beiersdorf Werk 1entwicklung eines neuen stadtquartiers an der Unnastraße