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Berichtüber das Geschäftsjahr
2019
HeimatHilfe1949 2019
70 Jahre
Mieter-
information
Wichtiges auf einen Blick
einheit 2019 2018 2017 2016
Bilanzsumme T€ 32.361,0 31.863,2 31.718,3 30.867,4
Sachanlagen T€ 29.298,0 29.359,5 29.300,1 28.667,8
Geschäftsguthaben– verbleibender Mitglieder– anteile – Guthaben
anzahlanzahl
T€
90311.398
1.139,7
89710.811
1.081,0
89310.614
1.061,3
88710.279
1.025,8
ergebnisrücklagen T€ 11.269,6 10.329,4 9.559,2 8.856,1
Jahresüberschuss T€ 970,4 800,0 731,7 723,8
Jahressollmiete (netto)Mietausfallquote
T€
in %4.096,6
1,34.009,7
0,63.901,4
0,63.861,4 0,5
Neubaukosten T€ 0,0 158,7 1.732,6 135,2
Modernisierungskostend.s. je m2 Wfl./p.a.
T€
€/m2 1.283,9
25,04 1.066,1 20,82
1,8 0,04
126,0 2,44
Instandhaltungskostend.s. je m2 Wfl./p.a.
T€
€/m2 1.158,1
22,581.280,8 25,01
1.279,1 25,26
1.235,2 24,39
Objektverwaltung– eigene Mietwohnungen– Geschäftsbesorgung– Fremdverwaltung für Dritte– Verwaltete Wohn- und Nutzfläche
WeWeVem2
813582
2391.571
815573
2390.765
810 573
23 90.010
810 575
4491.121
Wohnungswechsel/ Neuvermietungen
anzahl
143
112
111
132
Personal– Verwaltung – Vollzeit– regiebetrieb– hausbetreuer – (geringfügig Beschäftigte)
anzahlanzahlanzahl
7 73
8 73
7 65
7 76
Bericht über das Geschäftsjahr 2019
HeimatHilfeWohnungsbaugenossenschaft eG
Sitz der Genossenschaft:Schlörstraße 597074 Würzburgtelefon: 0931 / 7 96 09 - 0telefax: 0931 / 7 96 09 - 30e-mail: [email protected]: www.heimathilfe.de
2
Inhaltsverzeichnis Seite
a. Gesamtwirtschaftliche rahmenbedingungen 3
B. rechtsverhältnisse und Organe der Genossenschaft 4
I. rechtliche Grundlagen 4
II. Organe der Genossenschaft 4
C. Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit 6
I. Darstellung der Geschäftstätigkeit 6
1. Wohnungsverwaltung und Bestandsbewirtschaftung 6 a. Verwaltung 6 b. Objektbestand und Vermietungssituation 6 c. erwerb von Neubauten 10 d. Modernisierungstätigkeit 12 e. Instandhaltungstätigkeit 18
2. Betreuungstätigkeit 19 a. Kronprinz-rupprecht-von-Bayern-Stiftung 19 b. hausverwaltung für Dritte 19
II. Darstellung der wirtschaftlichen Lage 20
1. Vermögens- und Kapitalstruktur 20
2. Finanzlage – Kapitalflussrechnung 22
3. ertragslage 23
4. Nachtragsbericht 23
5. risiko- und Chancenbericht 23
5.1. risikomanagementsystem 23
5.2. risiken der künftigen entwicklung 23
5.3. Chancen der künftigen entwicklung 23
5.4. Finanzinstrumente 24
6. Prognosebericht 24
D. Informationen für unsere Mieter 26
e. Jahresabschluss zum 31.12.2019 27
F. Stellungnahme des aufsichtsrates 34
3
A. Gesamtwirtschaftliche rahmenbedingungen
Wirtschaftliche Dynamik eher schwach aber aufwärtsgerichtet
Die deutsche Wirtschaft ist 2019 im zehnten Jahr in Folge gewachsen und verzeichnet damit die längste Wachstumsperiode im vereinten Deutschland. aller-dings hat das Wachstum 2019 deutlich an Schwung verloren. Im Mittel des Jahres lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,6 % höher als im Vor-jahr.
auf der entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland war die wirtschaftliche entwicklung 2019 zweigeteilt. Den stärksten Zuwachs verzeichnete das Baugewerbe mit einem Plus von 4,0 %, das damit, trotz vielfach beklagten Kapazitätsengpässen und Fachkräf-temangel, so stark zulegte wie seit fünf Jahren nicht mehr. Überdurchschnittlich stark entwickelten sich da-neben auch die Bereiche Information und Kommunika-tion sowie Finanz- und Versicherungsdienstleister mit jeweils +2,9 %, gefolgt vom Bereich handel, Verkehr und Gastgewerbe mit +2,4 %. Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe ohne Bau, das gut ein Viertel der Gesamtwirtschaft ausmacht, ging um 3,6 % zurück.
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die 10,6 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, konnte ihre Bruttowertschöpfung deutlich um 1,4 % erhöhen. In jeweiligen Preisen erzielte die Grundstücks- und Immo-bilienwirtschaft damit eine Bruttowertschöpfung von 327 Milliarden eUr. Die leicht unterdurchschnittliche Wachstumsrate unterstreicht die tendenziell geringere Konjunkturabhängigkeit der Immobiliendienstleister.
Im Jahr 2020 wird weiterhin die Binnennachfrage der Motor des Wachstums in Deutschland bleiben. Die Wertschöpfung des verarbeitenden Gewerbes wird im laufenden Jahr weiter zurückgehen, aber auswirkun-gen des Brexit, der anhaltende von den USa betriebe-ne handelsstreit sowie die Folgen des technologischen Wandels in der automobilindustrie konfrontieren die deutsche Wirtschaft allerdings weiterhin mit einigen risiken. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für 2019 eine Zuwachsrate des Bruttoinlands-produktes im Mittel von 1,1 %.
Weiterhin gute Stimmung im Wohnungsbau - nach wie vor zu wenig preisgünstige Mietwohnungen
Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2019 um 3,8 %. Der Wohnungsbau entwickelte sich überdurch-schnittlich und stieg um 4,0 %, während die Nichtwohn-bauten um 3,5 % zulegten.
Im Jahr 2019 dürften nach letzten Schätzungen Ge-nehmigungen für rund 351.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Dies entspricht einem leichten Zuwachs von 1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Im längeren Zeitvergleich liegt die Zahl neu genehmigter Wohnungen damit weiter auf einem hohen Niveau.
Der Mietwohnungsneubau zeigte 2019 erneut eine po-sitivere Tendenz als der Gesamttrend. Mit rund 100.000 neu genehmigten Wohneinheiten wurden 3,3 % mehr Mietwohnungen auf den Weg gebracht als im Jahr zu-vor. Insgesamt lag das Genehmigungsvolumen im Ge-schosswohnungsbau (incl. neu genehmigter eigentums-wohnungen) bei 182.000 Wohneinheiten.
Spätestens mit der deutlichen Trendwende bei der Zu-wanderung, die in 2010 begann, entstanden in Deutsch-land jedoch jedes Jahr deutlich weniger Wohnungen als rechnerisch erforderlich gewesen wären. Insbesondere beim preisgünstigen Wohnungsbau besteht ein rech-nerischer Wohnungsfehlbetrag von über einer Millio-nen Wohnungen. Für mehr bezahlbaren Wohnungsbau braucht es ein konzertiertes handeln aller akteure und gezielte Förderung von Bund, Länder und Kommunen, um bestehend hürden für mehr bezahlbaren Wohnungs-bau aus dem Weg zu räumen.
Im Jahr 2020 wird das Genehmigungsvolumen ange-sichts der weiter günstigen Nachfrageindikatoren bei rund 350.000 Wohneinheiten landen.
Deutscher Arbeitsmarkt zeigte sich 2019 sehr robust – Zuwanderung sank
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jah-resdurchschnitt 2019 von 45,3 Millionen erwerbstä-tigen mit arbeitsort in Deutschland erbracht. Das ist der höchste Stand seit 1991. Nach ersten vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren im Jahr 2019 rund 400.000 Personen oder 0,9 % mehr erwerbstätig als ein Jahr zuvor. eine höhere erwerbs-beteiligung sowie die Zuwanderung ausländischer ar-beitskräfte glichen dabei negative demografische ef-fekte aus.
Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum und der an-haltend günstige Trend der arbeitsmarktentwicklung haben Deutschland in den Jahren seit 2010 zu einem hauptwanderungsziel der eU-Binnenmigration werden lassen. Die tatsächliche Nettozuwanderung im Jahr 2018 wird vom Statistischen Bundesamt auf knapp 400.000 Personen beziffert. erste grobe Berechnun-gen für 2019 gehen von einem Zuwanderungssaldo von 300.000–350.000 Personen aus.
4
B. rechtsverhältnisse und Organe der Genossenschaft
i. rechtliche GrundlagenDie Genossenschaft wurde am 04.01.1949 gegründet und am 04.05.1949 in das Genossenschaftsregister (amtsgericht Würzburg) eingetragen.
Der Zweck der heimathilfe Wohnungsbaugenossenschaft besteht in einer qualitativ guten, sicheren und sozial ver-antwortlichen Wohnungsversorgung der Mitglieder mit einer nachhaltigen Geschäftspolitik, die sich an ökologischen, ökonomischen und sozialen Kriterien orientiert.
ii. Organe der GenossenschaftGeneralversammlungDie Generalversammlung zur Behandlung der regularien des Geschäftsjahres 2018 fand am 27. Juni 2019 statt. Die Vorlagen und anträge der Verwaltung wurden gebilligt; den Verwaltungsorganen wurde die entlastung erteilt.
Vorstand Registergerichts- letzte Bestellung durch den eintrag am: Aufsichtsrat auf 6 Jahre in:
Wolfgang heck, Dipl.-Kaufmann 04.06.2002 2020
Nebenamtlicher Vorstand letzte Bestellung durch den Aufsichtsrat auf 3 Jahre in:
hilmar hofmann, Bankkaufmann 30.04.2014 2020
Wilhelm SedelmayerBetriebsratsvorsitzender Fa. Brose Gmbh & Co. KG 06.07.2007 2019
Prokura
Karin herold, Betriebswirtin 29.01.2014 Aufsichtsrat tätig seit: letzte Wahl durch Generalversammlung auf 3 Jahre:hans-Jürgen Weber, VorsitzenderOberbürgermeister a.D. 12.07.1988 2018
Ingrid heger, stellv. Vorsitzende hausfrau 24.07.1990 2017
Dr. adolf BauerBürgermeister der Stadt Würzburg 09.06.2010 2019
Martina BindigJuristin 25.06.2015 2018
robert DürrDipl.-Ing. (M.eng.) 25.06.2015 2018
Katja Mark-engertDipl.Ing. (Fh), architektin 25.06.2015 2018
Thomas ZippererGeschäftskundenbetreuerStadtwerke aG Würzburg 04.07.2002 2017
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SitzungenDer aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2019 die ihm nach den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden aufgaben wahrgenommen.
er hat sich in vier gemeinsamen Sitzungen von Vor-stand und aufsichtsrat eingehend über die Lage der Genossenschaft informiert. So war Gegenstand dieser
Sitzungen, neben der Unterrichtung über die wesent-lichen Geschäfte der Genossenschaft, vor allem die Beschlussfassung über die Bau- und Modernisierungs-maßnahmen, die Instandhaltungsarbeiten sowie Be-triebs- und Personalangelegenheiten.
6
c. Wohnungswirtschaftliche tätigkeit
i. Darstellung der Geschäftstätigkeit
1. Wohnungsverwaltung und Bestands- bewirtschaftung
a. Verwaltung
Um eine ausreichende Betreuung unserer Mieter und Mitglieder gewährleisten zu können, beschäftigte die Genossenschaft in 2019 im Durchschnitt in der Verwal-tung sechs kaufmännische und einen technischen Mit-arbeiter, im eigenen regiebetrieb 7 Mitarbeiter mit den unterschiedlichsten Qualifikationen.
Vom regiebetrieb werden im Wesentlichen die von den Mietern gemeldeten, laufenden Instandhaltungsarbei-ten durchgeführt.
Zusätzlich wird der regiebetrieb bei einzel- und Voll-modernisierungen, bei der Pflege der außenanlagen, bei Wartungen sowie für die Betreuung des hausbesit-zes Dritter eingesetzt.
Durch den einsatz des eigenen regiebetriebes ist für unsere Mitglieder gewährleistet, dass reparaturen in der eigenen Wohnung immer schnell und fachkompe-tent durchgeführt werden.
Der erfolg der Genossenschaft beruht auch auf den Fä-higkeiten sowie der einsatzbereitschaft und Kreativität ihrer Mitarbeiter. es bestehen in der regel langjährige Beschäftigungsverhältnisse, was sich positiv auf die Geschäftstätigkeit niederschlägt.
Nebenberuflich sind noch 3 hauswarte tätig.
Der Vorstand bedankt sich für die guten Leistungen und die angenehme Zusammenarbeit, die wieder zu einem erfolgreichen Jahresergebnis beigetragen haben.
b. Objektbestand und VermietungssituationDer Wohnungsbestand umfasst nach zwei Wohnungs-zusammenlegungen
813 Wohnungen
13 gewerbliche einheiten
145 Garagen
200 Abstellplätze
Die Wohnfläche beträgt 51.281 m2; die Fläche der ge-werblichen einheiten 1.160 m2. Die Gesamtwohn- und Nutzfläche (ohne Garagen) somit 52.441 m2.
Die Durchschnittsgröße der bis 1960 bezogenen 596 Wohnungen beträgt 59 m2, die ab 1961 bezogenen 217 Wohnungen haben eine Durchschnittsgröße von 73 m2.
Der Wohnungsbestand befindet sich an folgenden Standorten:
714 Wohnungen in Würzburg
40 Wohnungen in Bad Kissingen
51 Wohnungen in Gerbrunn
8 Wohnungen in Veitshöchheim
Vom Gesamtbestand sind 781 Wohnungen freifinanzier-te und 32 Wohnungen sind sogenannte öffentlich geför-derte Wohnungen; 258 einheiten sind auf erbbaurechts-grundstücken errichtet.
7
Stadtteilbezogenen Verteilung der Wohnungen innerhalb Würzburgs
- Wohnungsanzahl Würzburg stadtteilbezogen
Zuletzt gedruckt 07.04.20 07:46 Seite 9
- Wohnungsanzahl Würzburg stadtteilbezogen
Mainviertel 19 WE Heuchelhof 32 WE
Stadtmitte 53 WE
Sanderau 103 WE
Grombühl 171 WELengfeld 69 WE
Frauenland 267 WE
Grafik: Stadtteilbezogenen Verteilung der Wohnungen innerhalb Würzburgs
- Aufgliederung Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand gliedert sich nach der Zimmeranzahl wie folgt auf:
Zuletzt gedruckt 07.04.20 07:46 Seite 9
- Wohnungsanzahl Würzburg stadtteilbezogen
Mainviertel 19 WE Heuchelhof 32 WE
Stadtmitte 53 WE
Sanderau 103 WE
Grombühl 171 WELengfeld 69 WE
Frauenland 267 WE
Grafik: Stadtteilbezogenen Verteilung der Wohnungen innerhalb Würzburgs
- Aufgliederung Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand gliedert sich nach der Zimmeranzahl wie folgt auf:
- Aufgliederung Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand gliedert sich nach der Zimmeranzahl wie folgt auf:
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- Nutzungsgebühren sowie Betriebs- und heizkosten
Die Jahressollmieten haben sich im Geschäftsjahr 2019 um T€ 86,9 auf T€ 4.096,6 erhöht. erhöhungen ergaben sich im Wesentlichen durch anpassungen an die orts-übliche Vergleichsmiete, nach der einzelmodernisierung von Wohnungen und durch Mieterwechsel. Die durch-schnittliche Wohnungsmiete lag im Dezember 2019 bei 6,42 €/m2.
Der entwicklung der Betriebskosten, als Teil der Miet-zahlung, wird große aufmerksamkeit gewidmet. Unser anliegen ist es, unsere Mitglieder durch die sog. Zweite Miete möglichst wenig zu belasten. Die Betriebskosten, die durch uns beeinflussbar sind, konnten wir in den letzten Jahren durch Verhandlungen mit den anbietern relativ stabil halten.
Insgesamt betragen die Betriebskosten im Monat durchschnittlich 1,39 euro (Vj.: 1,43 euro) pro Quadrat-meter Wohn- bzw. Nutzfläche.
Durch die energetischen Modernisierungen bzw. Neu-bau wird der anteil der Wohnungen, die an eine Zen-tralheizung angeschlossen sind, kontinuierlich erhöht; inzwischen beträgt der anteil rd. 49 %.
Die Verbrauchswerte unserer mit einer Zentralheizung beheizten Wohnungen sind sehr günstig und betragen
im Durchschnitt rd. 46 Cent (Vj.: 45 Cent) je m2 –heizflä-che im Monat.
- Mietausfälle
Die Mietausfälle haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 16,8 erhöht.
Die Mietausfälle bei Wohnungen bzw. einer Gewerbe-einheit sind bedingt durch gewollte Leerstände infolge von Modernisierungen und Instandsetzungen bei Mie-terwechsel. Diese Leerstände sind nur kurzfristig.
Unser Wohnungsbestand ist, abgesehen von moderni-sierungsbedingten Leerständen, voll vermietet.
Die Mietausfälle bei Garagen und Stellplätzen betreffen überwiegend die Tiefgaragenstellplätze in einem Park-haus auf dem heuchelhof (T€ 3,1), die von den Mietern nicht angenommen werden.
- Nachfrage nach Wohnungstypen
Zum 31.12.2019 hatte die Genossenschaft insgesamt 384 Wohnungsbewerbungen vorliegen.
entwicklung der Nachfrage nach Wohnungstypen
Nachfrage nach Wohnungstypen 2019
1-Zimmer-Wohnung: 46 Bewerber = 12 %2-Zimmer-Wohnung: 144 Bewerber = 38 % 3-Zimmer-Wohnung: 142 Bewerber = 37 %4-Zimmer-Wohnung: 52 Bewerber = 13 % 384 Bewerber = 100 %
%100 __
90 __
80 __
70 __
60 __
50 __
40 __
30 __
20 __
10 __
0 __
1-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung
2019 2018Wohnungen 38.788,20 24.089,06Gewerbe 3.175,77 168,58Garagen und Stellplätze 3.550,14 4.502,10insgesamt 45.514,11 28.759,74
9
- Mieterwechsel
Im Geschäftsjahr 2019 wurden 88 Wohnungen (Vj.: 63) durch Kündigungen frei und konnten neu vermietet wer-den. Die Fluktuationsrate stieg damit auf 10,8 % (Vj.: 7,7 %).
- Mieterzufriedenheit
Bei der Überwachung betriebswirtschaftlicher Kenn-zahlen wird der Wohnungswechselquote besondere aufmerksamkeit geschenkt. Jede entscheidung eines Mitgliedes für einen anderen Wohnstandort liefert uns hinweise zum wohnlichen Nachfragetrend bzw. zur Güte unserer Dienstleistung und der Qualität des Woh-nungsquartiers. So wird jedem Mitglied bei der abgabe der Wohnung ein Fragebogen vorgelegt, der auskunft über den Grund des Wohnungswechsels bzw. die Zu-friedenheit mit der Dienstleistung der Genossenschaft ergibt.
88 Mieter haben in 2019 ihre Wohnung gekündigt. Die auswertung der Fragebögen brachte folgendes ergeb-nis. Bei den Kündigungsgründen werden die meisten Mietverhältnisse, wie in den Vorjahren auch, wegen zu kleiner Wohnung, aus altersgründen bzw. aus den Gründen Ortswechsel (incl. beruflich bzw. studienbe-dingt) gekündigt.
Unter weiterer Berücksichtigung der abzuschreibenden Mietforderungen in höhe von T€ 19,9 und der Kosten für Miet- und räumungsklagen von 0,5 T€ ergibt sich eine Mietausfallquote bezogen auf das Sollmieten- und Um-lageaufkommen in höhe von 1,3 % (Vj.: 0,6 %).
Durch unser gezieltes Forderungsmanagement sind die Mietrückstände als ausdruck von finanziellen Schief-lagen der Mieterhaushalte mit 0,2 % vergleichsweise niedrig und in den letzten Jahren stabil.
We 140
120 __
100 __
80 __
60 __
40 __
20 __
0 __2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mieterwechsel (Fluktuation) bei der Genossenschaft seit 2004
1. Betreuung durch die Genossenschaft
ja 79 Mitgliedernein 0 Mitgliederkeine angaben 9 Mitglieder 88 Mitglieder
2. Gründe der Wohnungskündigung
a) Wechsel / ende des Studiums 4b) Berufliche Veränderung 6c) altersgründe 7d) eheschließung/Trennung 3e) zu kleine Wohnung 19f) zu große Wohnung 1g) Todesfall 6h) erwerb eigenheim / eigentumswohnung 5i) Ortswechsel 20j) Sonstige Gründe 17
10
Zuletzt gedruckt 07.04.20 07:46 Seite 13
Wechsel/Ende des Studiums
4%
Berufliche Gründe7%
Altersgründe8%
Eheschließung/Trennung3%
zu kleine Wohnung22%
zu große Wohnung1%Todesfall
7%
Erwerb Eigentum6%
Ortswechsel23%
sonstige Gründe19%
c. Erwerb von NeubautenDie heimathilfe hat in 2020 im Stadtteil heidingsfeld zwei Wohnhäuser erworben. am Katzenberg entstehen bis ende 2022 zwischen dem Steigerfurtweg und dem Unteren Katzenbergweg insgesamt 13 häuser mit 83 Wohnungen sowie zwei Gebäude mit jeweils drei Woh-nungen. ebenso eine Großtagespflege mit zehn Plätzen sowie ein schöner Spielplatz im herzen der anlage.
Im april 2020 wird mit der errichtung des gesamten Bauvorhabens begonnen, so dass mit einem möglichen Bezug der häuser anfang 2023 zu rechnen ist.
Die von uns erworbenen zwei häuser haben jeweils 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 826 m2. Vor den Gebäuden bzw. der Zufahrt befinden sich 10 PKW-Stellplätze bei einer Grundstücksfläche von rd. 1.500 m2. Die häuser werden in der energieeffizienzklas-se KFW 55 errichtet.
Bei den Wohnungen handelt es sich um einen Mix von 2–4 Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche zwi-schen 46–95 m2. eine kontrollierte Wohnungslüftung sorgt für ein angenehmes raumklima, sie verfügen über einen Balkon bzw. Terrassen und einen Kellerraum.
Die häuser werden im rahmen der einkommensorien-tierten Förderung (eOF) gefördert.
Kündigungsgründe
Die Förderung besteht aus einer Grundförderung mit Darlehen und einer Zusatzförderung mit einem monatli-chen Zuschuss für die Mieterhaushalte. Zusätzlich wird ein ergänzender Zuschuss von 300 euro je m² Wohnflä-che gewährt.
Da die Gebäude in der energieeffizienzklasse KFW 55 errichtet werden, wurde zusätzlich zur Förderung nach eOF auch die Förderung der KfW für energieeffizienz beantragt.
Die Gesamtkosten des Neubaus werden rund 3,2 Mil-lionen euro betragen. Über die eOF Förderungen wer-den rd. 1.563,0 T€ und im rahmen des KfW-Programms 1.200,0 T€ zur Finanzierung des Bauprojektes beantragt.
Im Geschäftsjahr 2020 rechnen wir mit Baukosten in höhe von euro 925,0 T€.
11
haus 1
haus 2
12
d. ModernisierungstätigkeitDie Investitionen in den Bestand, zum erhalt der at-traktivität unserer Wohnhäuser bilden weiterhin den Schwerpunkt unserer Modernisierungs- und Instand-haltungstätigkeit. Sie dienen der Sicherung der nach-haltigen Vermietbarkeit unserer Bestände.
Die Frage Neubau versus Modernisierung stellt sich im derzeit vorhandenen Bestandsportfolio nicht. Da unser Bestand kontinuierlich entwickelt wurde, sind die Ge-bäude in Bezug auf die Wohnung deutlich über 90 % auf einem aktuellen Vermietungsstandard gebracht. ein ab-riss der häuser würde die durchgeführten Investitionen wieder zerstören. Zudem entsteht bei einer Komplett-modernisierung nur ungefähr die hälfte der Baukosten für einen Neubau, wenn die Kosten für die Modernisie-rung der Wohnung mit einbezogen werden.
Die Modernisierungen folgen dem Leitbild der Genos-senschaft, den Mitgliedern nachhaltig ein gutes und si-cheres Wohnen zu ermöglichen. Dafür werden enorme Investitionen getätigt.
Die Maßnahmenpakete beinhalten dabei die Gebäudein-vestition (Außenmodernisierung) sowie wohnungsbe-zogene ausstattungsverbesserungen (einzelmoderni-sierungen).
Bei Wohnungen, die nicht mehr dem aktuellen Standard genügen, wird auf Wunsch des Mieters bzw. bei Mie-terwechsel die so genannte „einzelmodernisierung“ vorgenommen. Zum Umfang einer einzelmodernisierung gehört in der regel der einbau von modernen, anspre-chenden Sanitäreinrichtungen und energiesparenden etagenheizungen, die erneuerung der elektrischen In-stallation und der multimedialen anschlussmöglichkei-ten, Schallschutzmaßnahmen im Bereich der Zwischen-wände, die erneuerung des Bodenaufbaus und des Bodenbelages sowie die Montage neuer Türen. hierbei werden auch sinnvolle Grundrissänderungen und Woh-nungszusammenlegungen durchgeführt.
Die Bäder werden gefliest und mit einer Wanne bzw. einer Dusche ausgestattet. Die fest eingebauten Bade-wannen ermöglichen, dank ihres niedrigen Wannenran-des, einen besonders leichten einstieg in die Badewan-ne. In Wohnungen, in denen die Möglichkeit besteht, werden bodenebene Duschen eingebaut um diese Bar-riere in der Wohnung zu beseitigen.
einzelmodernisierung
Wohnungsbestand insgesamt 813 WE
Wohnungen – Bad/Zentralheizung 383 WE
Wohnungen – Bad/Etagenheizung/mod. 419 WE
Wohnungen – Bad modernisiert 5 WE
Wohnungen – unmodernisiert 6 WE
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1%1% 1%1%
5 3 % 5 1 %
%100
05% 4% 3% 2% 1% 1% 1%2% 2% 2% 1% 1% 1% 1%
68%
25%
65%
29%
62%
33%
59%
38%
57%
41%
55% 55%
43% 43%
1%1%
55%
43% 4 5 % 4 7 %
In 2019 ergibt sich für die Wohnungen folgende Bestandsübersicht:
Die „Außenmodernisierungen“ haben, neben einer er-höhung des Gebrauchswertes der Wohnungen und der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, vor allem das Ziel der energieeinsparung und der Vermin-derung der CO2-emissionen der Gebäude. Im rahmen dieser Modernisierungen wird die Gebäudehülle nach den Vorgaben der aktuellen energieeinsparverordnung (eneV) mit einer Wärmedämmung versehen, die Dächer überarbeitet und neue Fenster eingebaut.
Der Grundpfeiler für ein energieeffizientes Gebäude ist ein hochwirksamer Wärmeschutz, der das Innere des Gebäudes möglichst lückenlos umschließt. Wärme-schutzmaßnahmen erlauben nicht nur eine nachhaltige reduzierung der heizkosten, sie bewirken auch eine erhebliche Steigerung des thermischen Komforts im Gebäude: räume kühlen nicht mehr so schnell aus. an sehr kalten Tagen bleiben die raumseitigen Oberflächen noch angenehm warm. Das risiko von Oberflächenkon-densat und Schimmelbildung wird durch eine wirksame Wärmedämmung reduziert.
auch im Sommer trägt ein guter Wärmeschutz zur Ver-besserung des Wohnkomforts bei. Werden Fenster ver-schattet und die Wohnräume nachts gelüftet, kann die
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raumtemperatur selbst bei hohen außentemperaturen noch im angenehmen Bereich gehalten werden – so wie im Winter die Kälte draußen bleibt, wird im Sommer die Wärme abgeschirmt.
Die einzelbeheizung der Wohnungen wird auf Zentral-heizung mit solarer Brauchwassererwärmung und hei-zungsunterstützung umgestellt. Die installierte Solar-kollektorfläche auf den Dächern der Wohnanlagen um fasst derzeit eine Fläche von rd. 620 m2.
Wo noch nicht vorhanden und möglich, werden neue Balkone angebracht. Bei der Umgestaltung der außen-anlagen werden neue Mülltonnenhäuser bzw. Fahr-radabstellplätze erstellt und das „grüne“ erscheinungs-bild der Wohnanlage verbessert.
Die energetische Modernisierung dient dazu, die Ne-benkosten im Bereich der heiz- und Warmwasserkos-ten möglichst niedrig zu halten, den Wohnkomfort zu verbessern und einen Beitrag zum Klimaschutz zu leis-ten.
Der Faktor „energetische Qualität“ wird zu einem immer wichtigeren Kriterium bei der Wohnungswahl.
Der durchschnittliche endenergieverbrauch der Be-standsgebäude laut energieausweis liegt bei rd. 81 kWh je m2-Gebäudenutzfläche und Jahr und damit bereits heute deutlich unter dem Durchschnitt von rd. 130 kWh je m2-Gebäudenutzfläche und Jahr. Unser Bestreben ist es, diesen Verbrauchswert auch in der Zukunft weiter zu senken.
Wohnungen nach Modernisierung
14
Der Gesamtbestand der Wohnhäuser, der im Wesent-lichen aus Bauten der 50-er und 60-er Jahre besteht, wurde im Zeitablauf bereits mindestens einmal moder-nisiert. Die Übersicht zeigt die betroffene Wohnungs-anzahl in den einzelnen Zeitabschnitten. Durch neue technische und gesetzliche anforderungen bzw. die gewachsenen ansprüche an eine Wohnung und die Wohnanlage besteht bei den bis 1990 modernisierten Wohnanlagen wiederum handlungsbedarf. hier wird der Schwerpunkt der Modernisierungstätigkeit für die weiteren Jahre gesehen.
Modernisierung in 2019: Wohnhaus Arndtstraße 44/Neubergstraße 38Das Wohnhaus hat nach der Modernisierung 18 Wohn-einheiten mit einer Wohnfläche von ca. 1.275 m2. Durch den Neuaufbau der DG-Wohnungen im rahmen der Mo-dernisierung ist die Wohnfläche um ca. 80 m2 gestiegen.
Der durchschnittliche energieverbrauch des hauses wurde durch die Maßnahme auf die anforderungen ei-nes KfW-effizienzhauses 85 (eneV2014) mit rd. 39 kWh/(m2a) gesenkt.
erreicht wurde das energetisch anspruchsvolle Niveau durch folgende Maßnahmenpakete:
Vollwärmeschutz an der Fassade incl. Sockelbereich, erneuerung der Dacheindeckung und Dämmung des Daches sowie der Kehlbalkenlage, Wärmedämmung der Kellerdecke und der Trennwände am Treppenabgang, einbau neuer, dreifachverglaster Kunststofffenster sowie neuer Kellerzugangs- und haustüren. Zur kont-rollierten Be- und entlüftung wurden die eingebauten Kunststofffenster mit Falzlüftern ausgestattet.
Die bisher vorhandenen Gasetagenheizungen wurden ersetzt durch eine Zentralheizanlage in Gas-Brenn-werttechnik mit Flachdachkollektoranlagen zur solaren Brauchwassererwärmung (Bruttokollektorfläche 47,40 m2) und einem Solarspeichervolumen von ca. 2.900 Li-tern. Durch die Solaranlage werden lt. der Solarsimula-tion pro Jahr ca. 1.760 m3 Gas eingespart.
Folgende weitere Maßnahmen wurden im rahmen der Modernisierung durchgeführt:
Neuaufbau von zwei DG-Wohnungen mit Loggien, ab-riss der alten und die herstellung neuer, vorgeständer-ter Balkone bei allen Geschosswohnungen, Treppen-haus sanie rung, neue Fahrradabstellplätze und einbau von haustürvordächern.
Umfang der von einer außenmodernisierung betroffenen Wohnungen in den einzelnen Zeitabschnitten
102
183
Gesamt 813 Wohnungen
102301227183
15
Zur Finanzierung der energetischen Sanierung haben wir das Förderprogramm energieeffizient Sanieren der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) genutzt.
Die Kosten der Vollmodernisierung (ca. 1,4 Mio. euro) wurden über ein zinsgünstiges Darlehen im rahmen des KfW-Programms (T€ 1.050,0) und restlich mit eigenmit-teln finanziert.
auf die ausgereichten KfW-Mittel erhalten wir zusätz-lich einen Teilschulderlass in höhe von 17,5 % der Kre-ditsumme, d.h. rd. 183,8 T€.
Im Berichtsjahr 2019 sind für die Modernisierung Kosten in höhe von € 1.264.428,69 angefallen.
Für das Geschäftsjahr 2020 erwarten wir noch restkos-ten in höhe von rd. 170,0 T€.
16
heizungserneuerung Grombühlstr. 20 a Bei der Grombühlstr. 20 a handelt es sich um ein Gebäu-de im Stadtteil Grombühl mit 16 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten im erdgeschoss. Die Wohnfläche be-trägt insgesamt ca. 770 m2, die Gewerbefläche rd. 214 m2.
In 2020 erfolgt eine Umstellung der einzelheizungen in Form von Gasetagenheizung auf eine Zentralheizung in Brennwerttechnik mit einer solarthermischen anlage (Bruttokollektorfläche ca. 30 m2) und einem Speichervo-lumen von rd. 2.000 Litern. Durch die Solaranlage sollen pro Jahr ca. 900 m3 Gas eingespart werden.
Zur Finanzierung der Maßnahme werden wir das För-derprogramm energieeffizient Sanieren – heizungspa-ket – der Kreditanstalt für Wiederaufbau in anspruch nehmen.
Gefördert werden hierbei einzelmaßnahmen zur ener-gieeinsparung und Minderung des CO2-ausstoßes von bestehenden Wohngebäuden.
Die Kosten (ca. 250 T€) werden über zinsgünstige Dar-lehen im rahmen des KfW-Programms (180,0 T€) und restlich mit eigenkapital finanziert.
auf die ausgereichten KfW-Mittel erhalten wir zusätz-lich einen Teilschulderlass in höhe von 12,5 % der Kre-ditsumme, d.h. 22,5 T€.
im Berichtsjahr 2019 sind folgende herstellungskosten angefallen.
Vollmodernisierung arndtstraße 44/Neubergstraße 38 E 1.264.428,69 restkosten Crevennastr. 2 E 19.484,59
Gesamtinvestitionen E 1.283.913,28
Für das Geschäftsjahr 2020 sind nachfolgend aufgeführte investitionen vorgesehen:
Vollmodernisierung arndtstraße 44/Neubergstraße 38 ca. E 170.000,00
Die teilweise erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz für unsere Mitglieder während der Bautätigkeit, erfordern die ausdauer, Geduld und die Mitwirkung des einzelnen, um die Modernisierungen erfolgreich durchführen zu können.
Unser ausdrückliches Dankeschön gilt daher den be-troffenen Mitgliedern für das Verständnis. Wir denken, dass diese arbeiten unvermeidlich sind und sich für alle lohnen, damit Sie auch weiterhin gut und sicher bei Ihrer Genossenschaft wohnen können.
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Investitionskosten für Modernisierung und Neubau
E
2 500 000 __
2 250 000 __
2 000 000 __
1 750 000 __
1 500 000 __
1 250 000 __
1 000 000 __
750 000 __
500 000 __
250 000 __
0 __2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Kalenderjahr aufwand
2001 879.831,--2002 728.103,--2003 576.536,--2004 913.138,--2005 523.208,--2006 2.026.376,--2007 41.149,--2008 2.610.694,--2009 2.180.745,--2010 203.392,--2011 1.462.087,--2012 2.047.106,--2013 1.968.868,--2014 1.845.715,--2015 1.254.234,--2016 261.180,--2017 1.732.692,--2018 1.224.751,--2019 1.283.913,--
23.763.718,--
entwicklung der Modernisierungs- und Neubaukosten ab 2001
18
e. instandhaltungstätigkeitDie laufenden Instandhaltungsarbeiten betreffen die Maßnahmen zur Bewahrung und Wiederherstellung des Sollzustandes des hausbesitzes.
Im Berichtsjahr 2019 sind, einschließlich der verrechne-ten Personalkosten, erhaltungsaufwendungen in höhe von euro 1.158.050,36 angefallen. Dies entspricht einem Betrag von euro 22,58 je m2 Wohnfläche.
Der entstandene erhaltungsaufwand gliedert sich wie folgt auf:
Allgemeiner erhaltungsaufwand E 161.156,19
Mittelfristiger erhaltungsaufwand(z.B. Malerarbeiten bei Fenstern und Treppenhäusern, außenanstriche) E 22.408,67
Langfristiger erhaltungsaufwand (z.B. erneuerung der Fenster, Steigleitungen, außenputz, Dacheindeckung) E 100.277,01
Außerordentlicher erhaltungsaufwand27 Bad- und Wohnungs-modernisierungen E 641.786,86Mieterwechsel E 117.099,90erhaltungsaufwand – heizungsanlagen E 81.123,32erhaltungsaufwand – aufzugsanlagen E 23.543,06erhaltungsaufwand – außenanlagen E 10.655,35
Gesamtinvestitionen E1.158.050,36
Für das Geschäftsjahr 2020 fallen voraussichtlich für den laufenden erhaltungsaufwand Fremdkosten in höhe von ca. 1,05 Mio. euro an.
Der Umfang der notwendigen Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen ist nicht ausschließlich unter dem Gesichtspunkt der technischen Gebäude-anforderungen und einer wünschenswerten Gebäude- bzw. Wohnungsausstattung zu sehen. ebenso muss auch eine vertretbare entwicklung der Nutzungsgebüh-ren für unsere Mitglieder berücksichtigt werden.
Um das Modernisierungs- und Instandhaltungspro-gramm aufrechterhalten zu können und Substanzver-luste zu vermeiden, sind angemessene Mieterhöhun-gen notwendig. Wir werden auch weiterhin versuchen, das hohe Modernisierungs- und Instandhaltungsniveau ohne ausschöpfung der gesetzlich zulässigen erhö-hungsmöglichkeiten bei den Nutzungsgebühren beizu-behalten.
erhaltungsaufwand – gesamt ab 2001 (Instandhaltungskosten)
2001 E 686.645,54
2002 E 539.374,97
2003 E 911.406,14
2004 E 797.524,91
2005 E 652.435,15
2006 E 802.701,30
2007 E 1.063.879,93
2008 E 985.456,44
2009 E 965.349,37
2010 E 1.258.388,30
2011 E 1.064.128,85
2012 E 945.755,89
2013 E 803.909,96
2014 E 1.224.555,39
2015 E 1.355.846,24
2016 E 1.235.203,24
2017 E 1.279.111,14
2018 E 1.280.801,48
2019 E 1.158.050,36
E 19.010.524,60
2001 E 10,94
2002 E 8,54
2003 E 14,44
2004 E 12,64
2005 E 12,45
2006 E 15,32
2007 E 20,31
2008 E 18,65
2009 E 18,41
2010 E 24,51
2011 E 20,71
2012 E 18,32
2013 E 15,51
2014 E 23,55
2015 E 26,77
2016 E 24,39
2017 E 25,26
2018 E 25,01
2019 E 22,58
E 18,86
erhaltungsaufwand – je qm Wohnfläche (Instandhaltungskosten)
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2. BetreuungstätigkeitWir verwalten die Kronprinz-rupprecht-von-Bayern-Stiftung und auch Gebäudebestände, die sich im haus-besitz Dritter befinden.
a. Kronprinz-rupprecht-von-Bayern- StiftungDie Genossenschaft verwaltet im rahmen eines Ge-schäftsbesorgungsvertrages seit dem 1.1.1991 die Kron-prinz-rupprecht-von-Bayern-Stiftung. Der Bestand der Stiftung umfasst zum 31.12.2019 insgesamt 582 Woh-nungen, 15 gewerbliche einheiten, 77 Garagen und 124 abstellplätze mit einer Gesamtwohn- und Nutzfläche von ca. 37.130 m2.
Der auftrag bezieht sich auf folgende Bereiche:
– Bearbeitung aller Grundsatzfragen, die sich aus der Satzung der Stiftung ergeben,
– Verwaltung des gesamten hausbestandes der Stif-tung,
– Führung des rechnungswesens einschließlich er-stellung des Jahresabschlusses und des Geschäfts-berichtes.
Neben der reinen Verwaltung des Bestandes an Woh-nungen, Gewerbeeinheiten, Garagen und Stellplätzen führt die Genossenschaft auch die Baubetreuung bei Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen für die Stif-tung durch.
In 2019 kam es insgesamt zu 52 Mieterwechsel; dies entspricht einer Quote von 8,9 % des Gesamtbestandes der Stiftungswohnungen.
b. hausverwaltung für DritteIm Geschäftsjahr 2019 wurden Mietobjekte Dritter mit 18 Wohnungen, 4 gewerblichen einheiten und 8 Stell-plätzen verwaltet. Die Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt rd. 2.000 m2.
In diesen hausverwaltungen verzeichneten wir 3 Mie-terwechsel.
20
ii. Darstellung der wirtschaftlichen Lage
1. Vermögens- und KapitalstrukturDie Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich per 31.12.2019 gegenüber dem Vorjahr wie folgt dar:
31.12.2019 31.12.2018 VeränderungVermögensstruktur t€ % t€ % t€
Langfristige Investitionen 29.298,4 90,5 29.360,0 92,1 - 61,6
Kurzfristiges Vermögen 3.062,6 9,5 2.503,2 7,9 559,4
Bilanzsumme 32.361,0 100,0 31.863,2 100,0 497,8
Die Bilanzsumme ist im Berichtsjahr um T€ 497,8 auf 32,4 Mio. € gestiegen.
auf der Vermögensseite haben sich die langfristigen Investitionen durch die aktivierten Modernisierungskosten er-höht; dem stehen die planmäßigen abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und das anlagevermö-gen bzw. die Minderung der anschaffungskosten durch Zuschüsse gegenüber.
Beim kurzfristigen Vermögen erhöhten sich insbesondere die flüssigen Mittel.
Die Genossenschaft verfügt zum Bilanzstichtag über ein anlagevermögen von 29,3 Mio. €. Dies entspricht einem anteil von 90,5 % gebunden in langfristigen Investitionen.
Zuletzt gedruckt 07.04.20 07:46 Seite 25
II. Darstellung der wirtschaftlichen Lage
1. Vermögens- und Kapitalstruktur
Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich per 31.12.2019 gegenüber dem Vorjahr wie folgt dar:
31.12.2019 31.12.2018 Veränderung Vermögensstruktur T€ % T€ % T€ Langfristige Investitionen 29.298,4 90,5 29.360,0 92,1 - 61,6 Kurzfristiges Vermögen 3.062,6 9,5 2.503,2 7,9 559,4 Bilanzsumme 32.361,0 100,0 31.863,2 100,0 497,8
Die Bilanzsumme ist im Berichtsjahr um T€ 497,8 auf 31,9 Mio. € gestiegen.
Auf der Vermögensseite haben sich die langfristigen Investitionen durch die aktivierten Modernisierungskosten erhöht; dem stehen die planmäßigen Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und das Anlagevermögen bzw. die Minderung der Anschaffungskosten durch Zuschüsse gegenüber.
Beim kurzfristigen Vermögen erhöhten sich insbesondere die flüssigen Mittel.
Die Genossenschaft verfügt zum Bilanzstichtag über ein Anlagevermögen von 29,3 Mio. €. Dies entspricht einem Anteil von 90,5 % gebunden in langfristigen Investitionen.
21
31.12.2019 31.12.2018 VeränderungKapitalstruktur t€ % t€ % t€
eigenkapital 12.409,3 38,4 11.410,5 35,8 998,8
Langfristiges Fremdkapital 18.198,4 56,2 18.670,5 58,6 - 472,1
Kurzfristiges Fremdkapital 1.753,3 5,4 1.782,2 5,6 - 28,9
Bilanzsumme 32.361,0 100,0 31.863,2 100,0 497,8
auf der Kapitalseite stieg das eigenkapital insbesondere durch den Jahresüberschuss 2019 und die ausweitung von Geschäftsguthaben, dem der abfluss von Dividenden gegenübersteht. Das eigenkapital der Genossenschaft beträgt rd. 12,4 Millionen euro. Dies entspricht 38,4 % (Vj.: 35,8 %) der Bilanzsumme. Das Verhältnis von Fremdmitteln zu eigenkapital (Verschuldungsgrad) beträgt 160,78 % (Vj.: 179,24 %).
Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch die aufnahme eines Darlehens für die Modernisierungstätigkeit und verminderte sich durch planmäßige Tilgungen und Sondertilgungen.
Der rückgang des kurzfristigen Fremdkapitals ist im Wesentlichen stichtagsbedingt auf geringere Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit und aus Lieferungen und Leistungen zurückzuführen.
Zum 31.12.2019 sind die langfristigen Investitionen geeignet mit eigenmitteln und langfristigen Fremdmitteln finan-ziert; darüber hinaus verfügt die Genossenschaft über eine Kapitalreserve von 1,3 Mio. euro.
Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.
Zuletzt gedruckt 07.04.20 07:46 Seite 26
31.12.2019 31.12.2018 Veränderung
Kapitalstruktur T€ % T€ % T€ Eigenkapital 12.409,3 38,4 11.410,5 35,8 998,8 Langfristiges Fremdkapital 18.198,4 56,2 18.670,5 58,6 - 472,1 Kurzfristiges Fremdkapital 1.753,3 5,4 1.782,2 5,6 - 28,9 Bilanzsumme 32.361,0 100,0 31.863,2 100,0 497,8
Auf der Kapitalseite stieg das Eigenkapital insbesondere durch den Jahresüberschuss 2019 und die Ausweitung von Geschäftsguthaben, dem der Abfluss von Dividenden gegenübersteht. Das Eigenkapital der Genossenschaft beträgt rd. 12,4 Millionen Euro. Dies entspricht 38,4 % (Vj.: 35,8 %) der Bilanzsumme. Das Verhältnis von Fremdmitteln zu Eigenkapital (Verschuldungsgrad) beträgt 160,78 % (Vj.: 179,24 %).
Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch die Aufnahme eines Darlehens für die Modernisierungstätigkeit und verminderte sich durch planmäßige Tilgungen und Sondertilgungen.
Der Rückgang des kurzfristigen Fremdkapitals ist im Wesentlichen stichtagsbedingt auf geringere Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit und aus Lieferungen und Leistungen zurückzuführen.
Zum 31.12.2019 sind die langfristigen Investitionen geeignet mit Eigenmitteln und langfristigen Fremdmitteln finanziert; darüber hinaus verfügt die Genossenschaft über eine Kapitalreserve von 1,3 Mio.Euro.
Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.
22
2. Finanzlage – KapitalflussrechnungÜber die finanzwirtschaftlich relevanten Zahlungsströme im Geschäftsjahr 2019 gibt die nachfolgende Kapitalfluss-rechnung aufschluss.
Kapitalflussrechnung 2019 2018 t€ t€i. Laufende Geschäftstätigkeit Jahresüberschuss 970,4 800,4 abschreibungen auf Gegenstände des anlagevermögens 1.202,9 1.188,8 Zunahme der langfristigen rückstellungen 0,2 5,2 aktivierte eigenleistungen - 48,5 - 39,5 sonstige abschreibungen 19,9 0,1
cashflow nach DVFA/SG 2.144,9 1.955,0 abnahme der kurzfristigen rückstellungen - 5,0 - 101,9 Verlust aus abgang Sachanlagevermögen 0,8 7,9 abnahme (Vj.: Zunahme) kurzfristige aktiva 39,3 - 12,9 abnahme (Vj.: Zunahme) kurzfristige Passiva - 38,7 119,2
cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 2.141,3 1.967,3 planmäßige Tilgungen -1.333,7 -1.295,8
cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßigen tilgungen 807,6 671,5
ii. investitionstätigkeit einzahlungen aus abgang von Gegenständen des
anlagevermögens 10,0 0,2 auszahlungen für Investitionen in das
Sachanlagevermögen -1.248,9 -1.194,3
cashflow aus der investitionstätigkeit -1.238,9 -1.194,1
iii. Finanzierungsbereich einzahlung aus der Valutierung von Darlehen 1.050,0 830,8 Sondertilgungen - 41,1 - 206,3 Veränderung der Geschäftsguthaben 70,6 22,4 auszahlungen für Dividenden - 29,7 - 28,7
cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 1.049,8 618,2
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes 618,5 95,6
Finanzmittelbestand am 01.01. 1.365,0 1.269,4
Finanzmittelbestand am 31.12. 1.983,5 1.365,0
Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit stammt aus der aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Modernisierungstätigkeit und den auszahlungsüber-schüssen aus Geschäftsguthaben denen außerplanmä-ßige Tilgungen und Dividendenzahlungen gegenüber-stehen.
Die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit wurden durch die Mittelzuflüsse aus der Finanzierungstätigkeit und der laufenden Geschäftstätigkeit (nach Tilgungen) finanziert; darüber hinaus wurde der Finanzmittelfonds um T€ 618,5 aufgestockt.
Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im Geschäftsjahr sicher, dass die für die Finan-zierung des laufenden Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden eigen- und Fremdmittel stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungs-verpflichtungen erfüllt werden konnten. auch für die überschaubare Zukunft ist die Zahlungsbereitschaft ge-währleistet.
Die Finanzverhältnisse der Genossenschaft sind geord-net.
23
3. ertragslageDie ertragslage der Genossenschaft wird maßgeblich von dem ergebnis der hausbewirtschaftung bestimmt. Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2019 mit einem Jahresüberschuss in höhe von T€ 970,4 (Vj.: 800,0) ab.
Das hausbewirtschaftungsergebnis hat sich insbe-sondere durch gestiegene Mieteinnahmen, höhere Verrechnungsleistungen, geringere Instandhaltungs-kosten, rückläufige Zinsaufwendungen und höhere aktivierte eigenleistungen verbessert. Diesen stehen höhere erlös schmälerungen, gestiegene abschreibun-gen, gestiegene Personalkosten und höhere abschrei-bungen auf Mietforderungen gegenüber.
Im Geschäftsjahr 2019 betrug die Fluktuationsrate in-nerhalb des Wohnungsbestandes der Genossenschaft 10,8 % (Vj.: 7,7 %). Die ausfallquote im Bereich der Miet-einnahmen ergab sich mit 1,3 % (Vj.: 0,6 %) des gesam-ten Sollmieten- und Umlagen-aufkommens.
Die ertragslage des Miethausbesitzes ist insgesamt unter Berücksichtigung der mietpreisrechtlichen Be-schränkungen gut. Sie ist durch eine hohe Kapitalkos-tenbelastung gekennzeichnet.
Der Vorstand beurteilt die wirtschaftliche Lage des Un-ternehmens positiv.
4. NachtragsberichtVorgänge von besonderer Bedeutung, die eine auswir-kung auf die Vermögens-, Finanz- und ertragslage ha-ben, sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2019 nicht eingetreten.
5. risiko- und chancenbericht
5.1. risikomanagementsystemDas risikomanagementsystem der Genossenschaft basiert vorrangig auf dem Controlling und der regelmä-ßigen internen Berichterstattung. Um risiken, die aus der unternehmerischen Tätigkeit der heimathilfe Woh-nungsbaugenossenschaft entstehen, frühzeitig erken-nen zu können, erfolgt eine laufende Beobachtung des Marktes und relevanter risiken.
Durch unser risikomanagementsystem ist eine früh-zeitige Identifizierung potenzieller risiken gegeben. elemente des risikomanagements sind das risiko-handbuch, die risikoberichte, die risikokennzahlen mit Festlegung von kritischen Werten, mehrjährige Wirt-schafts- und Finanzpläne, die unter Veränderung von Prämissen analysiert werden und die regelmäßige Be-richterstattung an den aufsichtsrat.
5.2. risiken der künftigen entwicklungIm Bereich der Baukosten sind weiterhin deutlich stei-gende Preise zu beobachten. Gerade die Verschärfung durch zahlreiche regularien und immer weiter fort-schreitende überhöhte technische und energetische anforderungen führt zu einer immer weiteren Verteu-erung der Investitionen. ebenso sind die handwerker-kapazitäten weitgehend ausgelastet. Viele Betriebe ar-beiten an der auslastungsgrenze, was Probleme bei der einhaltung von Terminen und der Zuverlässigkeit mit sich bringen kann, wovon wir aber im Moment noch nicht be-troffen sind, bedingt durch die langjährige Zusammenar-beit mit verschiedenen zuverlässigen Vertragspartnern.
Die Finanzierung größerer Maßnahmen ist nur mit ei-nem hohen anteil an Fremdmittel möglich. Dem Zins-änderungsrisiko für diese Fremdmittel wird begegnet durch die langfristige Finanzierung der Wohnimmobi-lien, durch Volltilgungsdarlehen sowie einer Streuung des ablaufs der Zinsbindungsfristen. Im rahmen der Prolongation von Darlehen werden die annuitätsleis-tungen beibehalten, wodurch eine wesentlich schnelle-re entschuldung erfolgt.
Mittelfristig lässt sich aber derzeit nicht ausschlie-ßen, dass sich die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln könnten, deshalb haben wir den Finanzie-rungsbereich noch stärker als Schwerpunkt in unser risikomanagement integriert um rechtzeitig Liquidi-tätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.
Seit anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. auch in Deutschland hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen einschnit-ten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Von einer eintrübung der gesamtwirtschaftli-chen Lage ist daher auszugehen. Die Geschwindigkeit der entwicklung macht es schwierig, die auswirkung zuverlässig einzuschätzen; es ist jedoch mit risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft zu rechnen. Zu nennen sind risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs- und Moder-nisierungsmaßnahmen verbunden mit dem risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplan-ten einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem anstieg der Mietausfälle zu rechnen.
Bestandsgefährdende risiken und risiken mit einem wesentlichen einfluss auf die künftige entwicklung der Genossenschaft werden nicht gesehen.
5.3. chancen der künftigen entwicklung
Die Nachfrage nach bezahlbaren, modernisierten und mit einem zeitgemäßen Zuschnitt versehenen Wohnun-gen ist nach wie vor groß. Durch die von der heimathilfe
24
6. PrognoseberichtDie erhaltung, Verbesserung und erneuerung des haus-bestandes zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit steht weiterhin im Mittelpunkt der Tätigkeit der Genos-senschaft. Wir werden die eingeschlagene Strategie der Modernisierung und erneuerung fortfahren. Die Nachfrage nach bezahlbaren, modernisierten und zeit-gemäßen Wohnungen ist sehr hoch und wird weiterhin anhalten.
es lässt sich ableiten, dass der Immobilienbestand auf Grund des Zustandes, der Lage und der Miethöhe auch künftig nachgefragt wird. Damit ist die Wirtschaftlich-keit aller Objekte perspektivisch gesichert. Durch die weiterhin positive Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Würzburg ist für die Zukunft zu erwarten, dass die Nachfrageseite stabil bleibt und sich somit für die über-schaubare Zukunft eine positive Weiterentwicklung und Umsatzsteigerungen erwarten lassen.
Mit der kontinuierlichen Verbesserung des Wohnungs-bestandes und der Dienstleistungsqualität und dem erwerb weiterer Wohnungen wird sich die Genossen-schaft in den kommenden Jahren auf einem stabilen Wohnungsmarkt positiv weiterentwickeln können.
auf der Grundlage mittelfristiger Wirtschafts- und Fi-nanzpläne werden für die Folgejahre stabile positive Jahresergebnisse erwartet. Die unterstellten Prämis-sen gewährleisten eine ausreichende Zahlungsfähigkeit im Planungszeitraum.
Insgesamt sind für die Genossenschaft keine risiken erkennbar, die die Vermögens-, Finanz- und ertragslage der kommenden Geschäftsjahre negativ beeinflussen könnten.
praktizierte Mietenpolitik, die sich im unteren bis mitt-leren Preissegment des Würzburger Marktes bewegt, wird der Bestand weiter vermehrt nachgefragt werden. Die Mieterträge sind durch die Nutzungsverträge gesi-chert, Preisänderungsrisiken bestehen, aufgrund des bestehenden abstands zum ortsüblichen Mietpreis-niveaus, nicht. Das Mietniveau lässt, mittelfristig be-trachtet, noch Mieterhöhungsmöglichkeiten zu.
auch für die Zukunft ist mit positiven ergebnissen zu rechnen. Insbesondere die nachhaltige Produktpflege des eigenen Immobilienbestandes (vor allem in ener-getischer hinsicht) zeichnet hierfür verantwortlich. altersgerechtes Wohnen wird im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel wichtiger. auf die an-sprüche älterer Mitglieder wird bereits seit Jahren bei Wohnungsmodernisierungen eingegangen. Wo dies möglich ist, werden bei der einzelmodernisierung von Wohnungen vorhandene Barrieren zurückgebaut, z.B. bodenebene Duschen bzw. Badewannen mit niedrigem einstieg installiert.
Die Leistungsfähigkeit gegenüber unseren Kunden wird laufend verbessert und unsere Marktposition damit kontinuierlich erweitert. Mit unseren gut qualifizierten, motivierten und flexiblen Mitarbeitern/-innen sowie un-serer Innovationskraft und bewährten Strategie sehen wir uns entsprechend gut positioniert. entsprechend anspruchsvolle Ziele haben wir uns auch für die nächs-ten Jahre gesetzt.
Unsere Mitglieder sind an den Wettbewerbsvorteilen der Genossenschaft beteiligt. Durch die Gewinne, die wir erzielen, können wir auch zukünftig qualitativ gute Wohnungen preisgünstig anbieten und erhalten.
5.4. FinanzinstrumenteDie originären Finanzinstrumente auf der aktivseite der Bilanz umfassen kurzfristige Forderungen, Sonstige Vermögensgegenstände und Guthaben bei Kreditinsti-tuten. Soweit bei den Vermögenswerten ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigun-gen berücksichtigt. Bei der anlage unserer liquiden Mittel verfolgen wir eine konservativ ausgerichtete Strategie.
auf der Passivseite der Bilanz bestehen insbesondere Bankverbindlichkeiten. Zur Finanzierung bedienen wir uns der klassischen, langfristigen Festzinsvereinbarung. Durch die langfristige Finanzierung unserer Wohnimmo-bilien mit festverzinslichen Darlehen und der fortschrei-tenden entschuldung erlangt die Genossenschaft Pla-nungssicherheit, was das Zinsänderungsrisiko betrifft. Die entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Ver-längerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten.
Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.
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DankDer Vorstand dankt allen, die am erfolg der Genossen-schaft beteiligt sind. Den aufsichtsratsmitgliedern ge-bührt unser Dank für die vertrauensvolle und konstruk-tive Zusammenarbeit zum Wohle unserer Mitglieder.
Dieser Dank gilt auch den Mitarbeiterinnen und Mitar-beitern, den nebenberuflichen hausbetreuern sowie den handwerksbetrieben, durch die dieser erfolg mög-lich gemacht wird. Durch Ihren umsichtigen und bereit-willigen einsatz sowie der mit viel engagement geleis-teten arbeit haben Sie zum gemeinsamen erfolg der Genossenschaft beigetragen.
ein besonderer Dank gebührt auch unseren Mitgliedern für das Vertrauen und Verständnis, mit dem Sie unsere Geschäftspolitik im abgelaufenen Geschäftsjahr unter-stützt haben.
Würzburg, 26. März 2020
Der Vorstand
heck hofmann Sedelmayer
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D. informationen für unsere Mieter
rahmenvertrag StromDurch den abschluss eines rahmenvertrages mit den Stadtwerken Würzburg über die Stromlieferung können wir unseren Mietern und Mitgliedern günstigere Strom-konditionen anbieten. Mit Beitritt zum „Strombündel“ erhält jeder den ausgehandelten Bonus auf seine Jah-resstromrechnung in höhe von mittlerweile 8 %.
erdgasIn 2020 wurde die Lieferung von Gas neu ausgeschrie-ben und vergeben. Zum 1.1.2021 wird die WVV wiede-rum die Bestände, die mit einer Zentralheizung aus-gestattet sind (47 %), mit Gas versorgen. Wir konnten einen reinen energiepreis von 1,835 Cent (vorher 1,84 Cent) pro Kilowattstunde vereinbaren. Dieser Preis ist
für die nächsten 3 Jahre fest, so dass wir somit bis zum 31.12.2023 stabile Gaspreise für unsere heizanlagen ha-ben.
rd. 51 % der Wohnungen sind noch mit einer Gasetagen-heizung ausgestattet. Die Mieter können generell selbst entscheiden über welchen Gasversorger sie sich ver-sorgen lassen. Für die Wohnungen, die sich von den Stadtwerken Würzburg mit Gas beliefern lassen wollen, haben wir 2019 einen neuen Bezugspreis ausgehandelt. Dieses garantiert stabile heizkosten bis 31.12.2021.
Der arbeitspreis beträgt 6,28 Cent pro Kilowattstunde (brutto) incl. sämtlicher Steuern und abgaben bei einem monatlichen Grundpreis von 2,00 euro.
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70 Jahre heimathilfe
Gute, sichere und sozial verantwortliche Wohnungsver-sorgung für Würzburger Bürger – diesen Auftrag erfüllt die Wohnungsbaugenossenschaft Heimathilfe nun be-reits seit mehr als 70 Jahren.
Im Jubiläumsjahr 2019 verzichteten wir auf teure Fei-erlichkeiten und spendete stattdessen je 3.500 Euro an die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. und an die Aktion „Stadt für Kinder e.V. Würzburg“.
Freudige Gesichter bei der Scheckübergabe (v.l.): Prokuristin Karin Herold, Vorstand Wilhelm Sedelmayer, Aufsichtsrätin Ingrid Heger, Auf-sichtsrat Robert Dürr, Bürgermeister Adolf Bauer, Vorstand Wolfgang Heck, Vorsitzende „Stadt Für Kinder e.V.“ Barbara Lehrieder, Aufsichtsrätin Martina Bindig, Aufsichtsratsvorsitzender Hans-Jürgen Weber
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Neue Bäume in den Wohnanlagen für den Klimaschutz
In anbetracht des Baumsterbens im vergangenen Som-mer haben wir uns vorgenommen, die Wohnungsbestän-de dahingehend zu überprüfen, wo in den Wohnanlagen noch Platz für weitere anpflanzungen von Bäumen be-steht.
In der Parsevalstraße und in der Kittelstraße fanden wir geeignete Plätze für die Pflanzung eines amberbaumes und einer hainbuche, die auch für unsere zunehmend trockener werdenden Sommer gut geeignet sind.
Unser engagement für den Klimaschutz wollen wir in den kommenden Jahren fortsetzen.
Im Bild (von links): Prokuristin Karin Herold, Aufsichtsrat Dr. Adolf Bauer, Vorstandsmitglied Hilmar Hofmann und Mitarbeiter Thomas Heinkel.
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e. Jahresabschluss zum 31.12.2019
BilanzGewinn- und Verlustrechnunganhang
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Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019
Bilanz
aKTIVa Geschäftsjahr Vorjahr E E E
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 11.269,50 9.608,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Wohnbauten 28.936.718,45 28.914.142,45Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mitGeschäfts- und anderen Bauten 278.375,53 301.853,53Technische Anlagen und Maschinen 19.461,00 20.336,00Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 52.133,00 63.515,00Bauvorbereitungskosten 0,00 29.286.687,98 50.094,44
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 350,00 350,00
Anlagevermögen insgesamt 29.298.307,48 29.359.899,42
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstückeund andere Vorräte
Unfertige Leistungen 996.662,29 998.298,71
Forderungen und sonstigeVermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 10.147,78 31.031,44Forderungen aus Betreuungstätigkeit 18.200,39 2.740,18Sonstige Vermögensgegenstände 1.554.978,58 1.583.326,75 607.141,00
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 480.256,33 863.118,03
rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 2.411,30 956,97
Bilanzsumme: 32.360.964,15 31.863.185,75
Treuhandvermögen 45.453,12 45.514,87
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PaSSIVa Geschäftsjahr Vorjahr E E E
eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 59.700,00 47.800,00der verbleibenden Mitglieder 1.139.733,40 1.199.433,40 1.081.024,82Rückständige fällige Einzahlungenauf Geschäftsanteile € 66,60 (75,18 €)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 723.000,00 624.999,99davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: € 98.000,01 (79.999,99 €)Andere Ergebnisrücklagen 10.546.606,76 11.269.606,76 9.704.436,89davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: € 842.169,87 (690.282,73 €)davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 0,00 € (0,00 €)
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 970.438,58 799.999,58Einstellung in Ergebnisrücklagen -940.169,88 30.268,70 -770.282,72
eigenkapital insgesamt 12.499.308,86 11.487.978,56
rückstellungen
Steuerrückstellungen 58.129,98 59.409,25Sonstige Rückstellungen 402.654,65 460.784,63 406.210,52
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten 18.084.582,50 18.556.064,63Erhaltene Anzahlungen 1.076.423,63 1.064.155,76Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 21.576,78Verbindlichkeiten aus Lieferungen undLeistungen 133.263,73 149.525,84Sonstige Verbindlichkeiten 104.008,84 19.398.278,70 115.265,89davon aus Steuern: € 12.512,13 (21.467,60 €)davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 2.563,72 (2.433,77 €)
rechnungsabgrenzungsposten 2.591,96 2.998,52
Bilanzsumme: 32.360.964,15 31.863.185,75
Treuhandverpflichtung 45.453,12 45.514,87
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Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2019
Geschäftsjahr Vorjahr E E E
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung 5.046.802,96 4.970.096,20aus Betreuungstätigkeit 384.759,81 352.361,25aus anderen Lieferungen und Leistungen 12.267,20 5.443.829,97 15.060,76
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes anzum Verkauf bestimmten Grundstücken m. fertigenund unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen -1.636,42 8.798,44
Andere aktivierte Eigenleistungen 48.500,43 39.493,00
Sonstige betriebliche Erträge 16.003,08 25.323,52
Aufwendungen für bezogeneLieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -1.842.904,86 -1.942.662,37Aufwendungen für andere Lieferungenund Leistungen -232,52 -1.843.137,38 -301,82
rohergebnis 3.663.559,68 3.468.168,98
Personalaufwand
Löhne und Gehälter -712.053,70 -696.885,05soziale Abgaben und Aufwendungenfür Altersversorgung und Unterstützung -213.249,45 -925.303,15 -214.594,45davon für Altersversorgung : € 55.906,83 (57.562,58 €)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände desAnlagevermögens und Sachanlagen -1.202.923,26 -1.189.234,29
Sonstige betriebliche Aufwendungen -167.959,98 -147.078,72
Erträge aus anderen Wertpapieren und Aus-leihungen des Finanzanlagevermögens 11,38 11,38Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.485,96 2.497,34 1.763,03davon aus Abzinsung € 227,59 (258,32 €)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -272.929,94 -295.757,36davon aus Aufzinsung € 375,81 (469,58 €)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -122.589,39 -122.272,47
Ergebnis nach Steuern 974.351,30 804.121,05
Sonstige Steuern -3.912,72 -4.121,47
Jahresüberschuss 970.438,58 799.999,58
Einstellung in Ergebnisrücklagen -940.169,88 -770.282,72
Bilanzgewinn 30.268,70 29.716,86
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Anhang A. Allgemeine Angaben Die heIMaThILFe WOhNUNGSBaUGeNOSSeNSChaFT e.G. hat ihren Sitz in Würzburg und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim amtsgericht Würzburg (reg. Nr. 163).
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. hGB in der Fassung des Bilanzrichtli-nie-Umsetzungsgesetzes (BilrUG) sowie nach den ein-schlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und den regelungen der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.
Die heimathilfe eG ist eine kleine Genossenschaft i.S.d. § 267 abs. 1 hGB i.V.m. § 336 abs. 2 hGB. Die Genossen-schaft nimmt die größenabhängigen erleichterungen der §§ 274a und 288 abs. 1 hGB in anspruch.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Ge-samtkostenverfahren gem. § 275 abs. 2 hGB aufgestellt.
Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 wurde beachtet.
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. B. erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Sachanlagen werden zu anschaffungs- bzw. herstel-lungskosten, abzüglich planmäßiger linearer abschrei-bungen bewertet.
aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen herstellungskosten wurden auf die restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wurde die restnut-zungsdauer der Gebäude nach abschluss der jeweiligen Maßnahme bisher auf 30 Jahre neu festgelegt.
Seit dem Berichtsjahr 2018 werden die restnutzungsdau-ern der Gebäude nach der Modernisierung erstmals nach der Punktraster-Methode gemäß der Sachwertrichtlinie vom 05.09.2012 berechnet und die Nachaktivierungen auf die sich daraus ergebende restnutzungsdauer ab-geschrieben.
Die planmäßigen abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Den planmäßigen abschreibungen liegen folgende Nut-zungsdauern zugrunde:
Posten Nutzungsdauer
Grundstücke und grundstücksgleiche rechte mit Wohnbauten
30 bis 80 Jahre
Außenanlagen 15 Jahre
Grundstücke und grund-stückgleiche rechte mit anderen Bauten
20 bis 30 Jahre
technische Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-ausstattung
3 bis 20 Jahre
Geringwertige Wirtschaftsgüter Bewegliche Vermögensgegenstände des anlagever-mögens, die einer selbstständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller höhe als aufwand erfasst, wenn die anschaffungskosten 150 € netto bzw. ab 2018 € 250,00 nicht übersteigen. Für Vermögensgegen-stände, deren anschaffungskosten netto mehr als 150 € bzw. ab 2018 mehr als 250 € und bis zu 1.000 € betragen, wird ein jährlicher Sammelposten gebildet.
Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre ge-winnmindernd aufgelöst und anschließend als abgang dargestellt.
Andere Finanzanlagen Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgte zu anschaf-fungskosten.
Unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und heizkosten. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kos-ten angesetzt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wer-den mit dem Nominalwert angesetzt. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.
Flüssige Mittel sind zum Nennwert angesetzt.
als Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind auszah-lungen vor dem abschlussstichtag angesetzt, soweit sie aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.
rückstellungen Für erkennbare risiken und ungewisse Verbindlichkei-ten wurden ausreichend rückstellungen gebildet. rück-stellungen mit einer restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer restlaufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten, durch-schnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Ge-schäftsjahre abgezinst.
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Die Sonstigen rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren risiken und ungewissen Verpflichtun-gen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in höhe des erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünf-tige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige
Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive hinweise für deren ein-tritt vorliegen.
Verbindlichkeiten wurden mit dem erfüllungsbetrag be-wertet.
c. erläuterungen zu den Posten der Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind € 996.662,29 (Vorjahr: € 998.298,71) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind, wie im Vorjahr, innerhalb eines Jahres fällig.
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten das festverzinsliche Guthaben in Höhe von € 502.925,97 auf einem Allianz ParkDepot Konto und in Höhe von 1.000.265,86 € in einem Depot der Alten Leipziger Versicherung.
3. Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:
Verbindlichkeiten insgesamt davonrestlaufzeit gesichert
€
bis zu1 Jahr
€
1 bis 5Jahre
€
über5 Jahre
€ €
art derSicherung
€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 18.084.582,50 1.585.398,16 5.104.499,94 11.394.684,40 18.084.582,50 GPr*)Vorjahr 18.556.064,63 1.514.099,54 5.109.361,76 11.932.603,33 18.556.064,63 GPR*)
erhaltene anzahlungen 1.076.423,63 1.076.423,63Vorjahr 1.064.155,76 1.064.155,76
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 0,00Vorjahr 21.576,78 21.576,78
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 133.263,73 133.263,73Vorjahr 149.525,84 149.525,84
sonstige Verbindlichkeiten 104.008,84 93.234,77 10.774,07Vorjahr 115.265,89 104.219,56 11.046,33
Gesamtbetrag 19.398.278,70 2.888.320,29 5.115.274,01 11.394.684,40 18.084.582,50Vorjahr 19.906.588,90 2.853.577,48 5.120.408,09 11.932.603,33 18.556.064,63
*)GPR = Grundpfandrecht
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D. erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Aufwendungen für die hausbewirtschaftung/Sonstige Steuern
Die über die Betriebskostenabrechnung mit den Mietern abrechenbare Grundsteuer in höhe von € 95.600,68 (VJ € 93.683,71) wurde, wie im Vorjahr, zulässigerweise unter „Betriebskosten“ und nicht unter den sonstigen Steuern ausgewiesen.
e. Sonstige Angaben
1. Mitgliederbewegung
anfang 2019 897 Zugang 2019 71 abgang 2019 65 ende 2019 903
Die Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder ha-ben sich im Geschäftsjahr um € 58.708,58 erhöht.
Satzungsmäßig haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. eine Nachschusspflicht besteht nicht.
2. Name und anschrift des zuständigen Prüfungsver-bandes:
Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.V. (Baugenossenschaften und -gesellschaften) Stollbergstraße 7 80539 München
3. arbeitnehmer
Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die Genossen-schaft 14 Vollzeitkräfte sowie 3 geringfügig Beschäf-tigte.
4. Mitglieder des aufsichtsrates
hans-Jürgen Weber aufsichtsratsvorsitzender, Oberbürgermeister a. D.
Ingrid heger stellvertretende aufsichtsratsvorsitzende, hausfrau
Dr. adolf Bauer Bürgermeister der Stadt Würzburg
Martina Bindig Juristin
robert Dürr Dipl.-Ing. (M.eng.)
Katja Mark-engert Dipl.-Ing. (Fh), architektin
Thomas Zipperer Großkundenbetreuer Stadtwerke aG Würzburg
5. Mitglieder des Vorstandes
Wolfgang heck Diplom-Kaufmann
hilmar hofmann Bankkaufmann
Wilhelm Sedelmayer Betriebsratsvorsitzender Fa. Brose Gmbh & Co. KG
es bestehen keine Forderungen gegenüber Mitglie-dern des Vorstandes und des aufsichtsrates.
6. sonstige finanzielle Verpflichtungen
a) aus Bauverträgen für im Jahr 2019 begonnene Mo-dernisierungsmaßnahmen (arndtstr. 44/ Neubergstr. 38) bestehen noch weitere, jedoch zum Bilanzstichtag nicht zu bilanzierende Verpflichtungen. Diese belau-fen sich auf ca. T€ 155,0.
Die Investitionskosten sind durch ausreichende Kre-ditzusagen gedeckt (Valutierung in 2019).
b) Für die erneuerung eines defekten aufzugs wurde im Jahr 2019 ein Bauvertrag abgeschlossen. aufgrund längerer Lieferzeiten erfolgt die ausführung jedoch voraussichtlich erst im Mai 2020.
Die Kosten hierfür betragen ca. T€ 61,0.
c) aufgrund von erbbaurechtsverträgen (restlaufzeit 31-61 Jahre) bestehen jährliche erbbauzinsverpflich-tungen. Die erbbauzinsen betrugen im Geschäftsjahr 2019 insgesamt € 57.162,50. Die jährlichen erbbauzins-verpflichtungen können durch entsprechende Mieter-träge gedeckt werden.
Würzburg, 26.03.2020
Der Vorstand:
Wolfgang heck hilmar hofmann Wilhelm Sedelmayer
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F. Stellungnahme des Aufsichtsrates
Der aufsichtsrat hat sich laufend über die entwicklung und die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft sowie die wesentlichen Geschäftsvorgäng unterrichtet.
Die Berichte des Vorstandes wurden in vier gemeinsa-men Sitzungen eingehend erörtert. Daneben fand eine aufsichtsratsitzung statt.Die satzungsmäßigen Beschlüsse hat der aufsichtsrat nach ausführlicher Beratung gefasst. Zur erfüllung sei-ner aufgaben stand der aufsichtsrat dem Vorstand be-ratend zur Seite.
Das Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm wurde nach detaillierter erörterung beschlossen.
eine durchgeführte Prüfung des revisionsausschusses ergab keine Beanstandungen.
Der aufsichtsrat ist im Berichtsjahr 2019 seinen gesetz-lichen und satzungsmäßigen Pflichten im vollen Umfang nachgekommen.
Der Bericht über die gesetzliche Prüfung für das Ge-schäftsjahr 2018 wurde in einer gemeinsamen Sitzung von Vorstand und aufsichtsrat am 28.05.2019 zur Kennt-nis genommen.
aus Verantwortung für die Gesundheit und mit Blick auf die aktuell noch geltenden ausgangsbeschränkungen sind aufsichtsrat und Vorstand übereingekommen, die für den 26.03.2020 geplante gemeinsame Sitzung, die u. a. auch die Prüfung und Billigung des Jahresabschlus-ses 2019 sowie des Gewinnverteilungsvorschlages des Vorstandes als Tagesordnungspunkt gehabt hätte, auf einen späteren Termin zu verschieben.
Der aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitar-beiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft für den engagierten einsatz und die erfolgreiche arbeit im Dienste der Genossenschaft und ihrer Mitglieder.
Würzburg, 26.03.2020
Vorsitzender des aufsichtsratesgez. hans-Jürgen Weber
Jahresabschlussprüfung:
Die Jahresabschlussprüfung für das Geschäftsjahr 2019 durch den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e. V. München fand in der Zeit vom 23.03. bis 27.03.2020 statt. Die Prüfung hat zu keinen einwendungen geführt.
Wir trauern um unsere verstorbenen Mitglieder:
Steinbach Ernst 01.01.19
Wurst Birgit 22.02.19
Gerhard Alfons 26.04.19
Schulz Gertrud 24.05.19
Plass Horst 22.06.19
Gerhard Helga 23.08.19
Hofmann Maria 16.10.19
Mandel Ingrid 10.12.19
HeimatHilfe
impressum:herausgeber: heimathilfe Wohnungsbaugenossenschaft eG
Schlörstr. 5, 97074 Würzburg, Tel.: 0931/ 796090, Fax: 0931/ 7960930Internet: www.heimathilfe.de, e-Mail: [email protected]
Bilder: heimathilfe Wohnungsbaugenossenschaft eGGesamtherstellung: Benedict Press, Vier-Türme Gmbh, Münsterschwarzach abtei
gedruckt auf chlorfrei gebleichtem Papier
