Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater Kleineigentümer und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost Jürgen Veser IfS Institut für Stadtforschung

Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater

Kleineigentümer und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost

Jürgen Veser

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH

Workshop„Verstärkte Einbeziehung der Privateigentümer in den

Stadtumbauprozess“

am 12. Juli 2007 in Halle (Saale)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 2

Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau

Forschungsprojekt:Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategienprivater Eigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost

Auftragnehmer:IfS - Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbHIRS - Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung e.V.

Auftraggeber:

Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungBundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

Laufzeit: November 2005 bis Juni 2007 (Veröffentlichung geplant)



Untersuchungsziele

Analyse von Problemkonstellationen in den Beständen der privaten Kleineigentümer bzw. in Altbaugebieten

Verbesserung der Kenntnisse über die Gruppe der privaten Eigentümer sowie deren bauliche und wirtschaftliche Situation und die Perspektiven ihrer Bestände

Identifikation von Ansätzen der Kommunen zur Einbindung privater Kleineigentümer

Rückschlüsse auf Perspektiven der Bestände und zur Einbindung privater Kleineigentümer



Vorgehen bei der Untersuchung

Recherchen / Expertengespräche zu Problemkonstellationen in Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer

Befragung von Kommunen, die am Programm Stadtumbau Ost beteiligt sind

Fallstudien in 10 Städten zu Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer

Befragung privater Kleineigentümer in 9 der 10 Untersuchungsstädte



Kommune Land Einwohnerzahl (ca.)

Leipzig Sachsen 498.500

Halle / Saale Sachsen-Anhalt 238.400

Magdeburg Sachsen-Anhalt 226.600

Stralsund Mecklenburg-Vorpommern 58.800

Görlitz Sachsen 58.100

Güstrow Mecklenburg-Vorpommern 31.200

Crimmitschau Sachsen 22.500

Wittenberge Brandenburg 20.100

Bad Langensalza Thüringen 18.800

Wurzen Sachsen 15.100

Durchführung der Privateigentümerbefragung in 25 Altbaugebieten in 9 Untersuchungsstädten (keine Befragung in Wurzen)

Untersuchungsstädte





Mengengerüst zur Struktur der Eigentümer von Mietwohnungen in den neuen Ländern

Insgesamt 5,22 Mio. Mietwohnungenim Jahr 2003, davon

48% kommunale/genossenschaftliche Vermieter 41% private Kleineigentümer 12% sonstige Vermieter

Anteil privater Kleineigentümer bei Altbaumiet-wohnungen (Baujahr bis 1948): ca. 80%

Hohe Bedeutung für Stadtumbau in Altbaugebieten



Wichtigkeit der Einbeziehung privater Kleineigentümer in den Stadtumbau

Die Mehrzahl der Kommunen hält die Einbeziehung privater Eigentümer für wichtig.

8

47

36

4

95

4

44

32

9

89

14

11

2

27

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Großstadt (N=12)

Mittelstadt (N=105)

Kleinstadt (N=79)

Landgemeinde (N=15)

Insgesamt (N=211)

sehr wichtig wichtig nicht wichtig



Nur in wenigen Kommunen werden bisher gezielte Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer verfolgt.

Werden Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer realisiert, handelt es sich zumeist um Einzelmaßnahmen oder kleinteilige Ansätze, die sich oft auf erprobte Instrumente aus der Stadtsanierung stützen.

Dementsprechend bestehen in Stadtumbaugebieten, die auch als Sanierungsgebiete ausgewiesen sind, oft bessere Voraussetzungen, gezielte Ansätze zu verfolgen.

Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer in den Stadtumbau



Befragung von privaten Kleineigentümern in den neuen Ländern

Schriftliche Befragung privater Kleineigentümerin 25 ausgewählten Altbaugebieten in 9 Städten

Auswahl der Gebiete zusammen mit Kommunen (Baustruktur, Problemkonstellationen, Strategien)

über 5.000 Adressen angeschrieben Befragungsumfang: 1.142 Fälle (23% Rücklauf)



Derzeitige Situation im Bestand der befragten privaten Kleineigentümer Im überwiegenden Teil der Bestände haben seit

der Vereinigung Maßnahmen stattgefunden Dennoch größerer Teil mit Defiziten, baulichen

Schäden, unbewohnbaren Wohnungen und längerfristigen Leerständen

Meist schwierige wirtschaftliche Situation Etwa Hälfte der Häuser weist Unterdeckung auf

(hoher Leerstand, relativ niedrige Mieten)

78%

19%

11%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

nicht/geringfügigmodernisiert/saniert

teilmodernisiert/-saniert vollmodernisiert/-saniert

Anteil leer stehender Wohnungen

Wohnungsleerstand in den Häusern der Kleineigentümer nach Modernisierungs-/Sanierungsstand

Datengrundlage: IfS/IRS-Kleineigentümerbefragung 2006/2007

H35 AbbEig G(5)

Modernisierungs-/Sanierungsstand des Hauses



Investitionstätigkeit (Mod./Inst.)

Mehr als die Hälfte der Häuser weist Investitionsbedarf auf (Schäden, Defizite)

Investitionsvolumen ist in den letzten Jahren stark gesunken

Auch in den kommenden Jahren ist sehr geringes Investitionsniveau zu erwarten

Nur sehr wenige Kleineigentümer planen umfangreiche Investitionen bzw. grundlegende Verbesserung ganzer Häuser

48

38

23

11

1514

0

10

20

30

40

50

60

1999-2003 2004 2005 2006 2007 2008

Modernisierungs- und Instandsetzungsinvestitionen in € pro m² und Jahr

Entwicklung der von den Kleineigentümern von 1999 bis 2005 durchgeführten und von 2006 bis 2008 geplanten Investitionen


H35 AbbEig G(23b)

2.128

1.794

1.316

1.031

899822

998

764

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006*

Modernisierungs- und Instandsetzungsinvestitionen in € pro Wohnung und Jahr

Von Mitgliedsunternehmen des GdW in den neuen Ländern von 1999 bis 2006 durchgeführte/geplante Investitionen

Datengrundlage: GdW-Jahresstatistik 2006/2007 H40 EB Abb G(1b)

* 2006 geplante Investitionen bezogen auf den Bestand 2005



Gründe für Nichtinvestition trotz Defiziten/Schäden Häuser mit den größten Defiziten bzw. dem größten

Investitionsbedarf befinden sich vielfach in der Hand von Kleineigentümern mit eher ungünstigen Voraussetzungen:• persönliche finanzielle Verhältnisse• Einnahmensituation des Hauses

Weitere Gründe für Nichtinvestition nach Aussage der Eigentümer:• fehlende Wirtschaftlichkeit der Investition • unzureichende Förderung• fehlende Attraktivität / Probleme in der Umgebung

des Hauses (Störung durch Ruinen sowie Gebäude mit größeren Schäden bzw. baubedingtem Leerstand)

40%

33%

26%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Typ I: KeineInvestitionspläne und kein

Investitionsbedarf

Typ II: KeineInvestitionspläne trotz

Investitionsbedarf

Typ III: Investitionspläneund Investitionsbedarf

Investitionspläne der Kleineigentümer von 2006 bis 2008 nach Typen (bestehender/nicht bestehender Investitionsbedarf)

Anteil der Kleineigentümer


H35 AbbEig G(14)



Stand der Einbeziehung der Kleineigentümer in den Stadtumbau Ost Insgesamt ist Einbeziehung bislang wenig gelungen

Kleineigentümer verzeichnen geringen Kenntnisstand bezogen auf:• das Stadtumbaukonzept der Stadt• die konkreten Planungen und Maßnahmen zu

Aufwertung und Abriss im Gebiet, in dem Haus liegt• überdurchschnittliche Kenntnisse in

Sanierungsgebieten und Fördergebieten des Programms Städtebaulicher Denkmalschutz

Stadtumbauplanungen haben nach Aussagen der Kleineigentümer meist wenig/keinen Einfluss auf ihr Handeln

6%

26% 27%

41%

7%

20%23%

50%

4%

13% 15%

69%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

kenne ich gut kenne ich inGrundzügen

kenne ich kaum kenne ich nicht

Konzept Stadt

Planungen//Maßnahmen zur Aufwertung des Gebiets

Planungen/Maßnahmen zum Abriss im Gebiet

Anteil der Befragten

Kenntnisse der Kleineigentümer zum Stadtumbau: Konzept der Stadt bzw. Planungen/Maßnahmen zu Aufwertung und Abriss im Gebiet


H35 AbbEig G(25)

20%

23%

47%

10%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Die Stadtumbau-Planungen sind ein wichtigerOrientierungspunkt für meine Entscheidungen.

Ich berücksichtige die Stadtumbau-Planungen, sie sindfür meine Entscheidungen aber nicht besonders wichtig.

Die Stadtumbau-Planungen haben für meineEntscheidungen zur Zukunft meines Hauses keine

Bedeutung.

Ich kenne die Stadtumbau-Planungen nicht gut genug,um sie berücksichtigen zu können.

Bedeutung der Stadtumbau-Planungen der Stadt für die Entscheidungen der Kleineigentümer zur Zukunft des Hauses

Anteil der Kleineigentümer


H35 AbbEig G(28)



Informationsquellen der Kleineigentümer bezogen auf den Stadtumbau

Medien mit großem Abstand wichtigste Informationsquelle (51%)

Informationen der Stadt (25%)und der Eigentümerverbände (13%)spielen weitaus geringere Rolle

In wenigen Fällen gab es ein direktes Gespräch mit Stadt bzw. von ihr Beauftragten (14%)



Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der privaten Kleineigentümer

Vielfach gibt es wenig Anknüpfungspunkte, da• kein Handlungsbedarf (Haus ist modernisiert)• keine Handlungsmöglichkeit

(fehlende finanzielle Voraussetzungen, fehlende Perspektiven von Maßnahmen)

• Kleineigentümer Wohnsitz auswärts bzw. in alten Ländern hat

Relativ große Gruppe der Kleineigentümer signalisiert, dass sie sich mit der Situation abgefunden hat (Passive/Resignierte)



Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der Kommunen

Häufig nur Einzelaktionen zur Einbeziehung (Informationsmaterial/-veranstaltung)

Kontakt erfolgt dadurch bei vielen Eigentümern zum falschen Zeitpunkt

Praktizierte Ansätze zur Einbeziehung erreichen bislang zu wenig Kleineigentümer mit aktuellen bzw. konkreten Anknüpfungspunkten



Empfehlungen für Einbeziehung Privater (1)

Verstärkte Einbeziehung notwendig, um „Rückentwicklung“ im Altbaugebieten zu verhindern

Räumliche und bestandsbezogene Prioritätensetzung

Aufwertung: Identifizierung von Beständen, die eine langfristige Perspektive haben oder als besonders erhaltenswert erscheinen

Rückbau: punktuelle Maßnahmen zur Beseitigung gravierender städtebaulicher Missstände bzw.mit Beitrag zur Qualitätsverbesserung der Umgebung



Empfehlungen für Einbeziehung Privater (2)

Anstatt einmaliger Aktionen der Ansprache/Information von Kleineigentümern sollte eher auf kontinuierliche Arbeitsweisen gesetzt werden

Gezielte Ansprache von Adressaten• mit besonderer Wichtigkeit für Stadtumbau• mit erhöhten Erfolgsaussichten



Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (1)

• Klare Zielsetzung für Handelnde in Kommunen: Benennung von Prioritäten für gezielte Auflösung von Investitions- bzw. Handlungsblockaden

• Stärkere Operationalisierung und Verortung der Stadtumbauziele bezogen auf Aufwertung und Rückbau in Altbaugebieten bzw. Beständen privater Eigentümer (Stadtentwicklungskonzepte/Strategien sind hier bislang meist sehr vage)

• Herstellung eines realistischen Bildes von den Interessen und Handlungsweisen privater Kleineigentümer in Stadtumbaugebieten



Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (2)

• Aufbau einer Datenbasis mit Informationen zu Häusern und Eigentümern (Stadtumbaukataster) als Grundlage für gezieltes Vorgehen

• Verstärkung dauerhaft angelegter Aktivitäten der Kommunen und erhöhter Ressourceneinsatz

• Hartnäckigkeit und Geduld bezogen auf Erfolge• Neben Information und Beratung sind geeignete

finanzielle Angebote notwendig, die Kleineigentümern bei einer Ansprache durch die Kommunen unterbreitet werden können



Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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