Besuch einer Polnischen Delegation Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006am 28.09.2006

Herzlich Herzlich

Willkommen in Willkommen in BerlinBerlin

Referent: Dipl.-Ing. Thomas SandnerReferent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner

ThemaThema

Überblick über die Überblick über die Wertermittlungspraxis Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik in der Bundesrepublik

DeutschlandDeutschland

EinleitungEinleitung

Grundstückswerte sind kein Grundstückswerte sind kein SelbstzweckSelbstzweck..

Sie sind Entscheidungshilfe und Sie sind Entscheidungshilfe und wirtschaftlicher Faktor vor allemwirtschaftlicher Faktor vor allem

§§§§

SteuernSteuern

für Teilnehmer des Grundstücksmarktesin Verwaltungsverfahren

(insb. des Städtebaus)

in der Rechtsprechung für steuerliche Belange

EinleitungEinleitung

Wirtschaftssystem Wirtschaftssystem MarktwirtschaftMarktwirtschaft

MarktMarkt ist "Jedes Zusammentreffen ist "Jedes Zusammentreffen

von Angebot und Nachfrage,von Angebot und Nachfrage,

bei dem Käufe undbei dem Käufe und

Verkäufe stattfinden"Verkäufe stattfinden"

VerkäuferVerkäufer KäuferKäufer

NotarNotar

KaufobjekteKaufobjekteGrundstücke, ErbbaurechteGrundstücke, Erbbaurechte

EigentumswohnungenEigentumswohnungen

KaufvertragKaufvertrag PreisPreis

KaufobjekteGrundstückeErbbaurecht

Eigentumswohnung

Regelfall Baugesetzbuch

BauGBallgemeines

Städtebaurecht

keine PreislimitierungVertragsfreiheit

Sonderfall BauGB

besonderes Städtebaurecht

PreislimitierungEingriffe in Eigentum

KaufvertragKaufpreis

VerkäuferAngebot

KäuferNachfrage

Notar

GutachterausschussKaufpreissammlung

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

allgemeine Vertragsfreiheit

GrundbuchrechtFormvorschriften bei Immobilienverträgen

Eintragung ins Grundbuch

sonstige EinflüsseWirtschaftswachstum

InflationKonjunktur

ArbeitslosigkeitZinsniveau

Grundstückskaufmarkt

WertbegriffeWertbegriffe

PreisPreis

wird bestimmt durch wird bestimmt durch individuelle individuelle Wertvorstellungen der Wertvorstellungen der MarktteilnehmerMarktteilnehmer

- subjektiv-- subjektiv-

WertWert

ergibt sich aus der ergibt sich aus der allgemeinen allgemeinen Angebots- und Angebots- und NachfragesituationNachfragesituation

- objektiv -- objektiv -

"Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen""Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen"

Preis ?Preis ?

Wert ?Wert ?

Informationen über den Informationen über den GrundstücksmarktGrundstücksmarkt

Pflicht des Staates ?Pflicht des Staates ?

WertbegriffeWertbegriffe

VerkehrswertVerkehrswert oder "Gemeiner Wert"; bietet im oder "Gemeiner Wert"; bietet im normalen Geschäftsverkehr jedermann, normalen Geschäftsverkehr jedermann, eine klare objektive Wertvorstellung eine klare objektive Wertvorstellung (§ 194 BauGB)(§ 194 BauGB)

BeleihungswertBeleihungswert dient zur Absicherung von Hypotheken dient zur Absicherung von Hypotheken und Darlehen; er berücksichtigt und Darlehen; er berücksichtigt dauernde Eigenschaften und dauernde Eigenschaften und nachhaltige Erträge und ist i.d.R. nachhaltige Erträge und ist i.d.R. kleiner als der Verkehrswertkleiner als der Verkehrswert

EinheitswertEinheitswert ist Maßstab für eine gerechte ist Maßstab für eine gerechte Besteuerung bezogen auf den Besteuerung bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt für z.B. Hauptfeststellungszeitpunkt für z.B. die Grundsteuerdie Grundsteuer

GrundgesetzArtikel 14

Schutz des Eigentums, Wegnahme nur gegen Entschädigung

Baugesetzbuch

§ 192 ff (GAA = Marktbeobachtung)

Baugesetzbuch

§ 194(Verkehrswertbegriff)

Gesetzlicher Hintergrund

GutachterausschussGutachterausschuss

Grundstücksmarkt der Bundesrepublik war Grundstücksmarkt der Bundesrepublik war bis bis 1960 durch Preisstoppverordnung von 1936 1960 durch Preisstoppverordnung von 1936

geprägt, d.h. kein freier geprägt, d.h. kein freier GrundstücksmarktGrundstücksmarkt

1960 Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes 1960 Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes und und gleichzeitig Aufhebung der gleichzeitig Aufhebung der

PreisstoppverordnungPreisstoppverordnung

Erfordernis das nunmehr freie Erfordernis das nunmehr freie Marktgeschehen Marktgeschehen transparent zu machentransparent zu machen

Einrichtung von GutachterausschüssenEinrichtung von Gutachterausschüssen

BauGB§ 199

Ermächtigungen zum Erlass von Rechtsverordnungen

Bundesgesetzgeber

Wertermittlungsverordnung - WertV -

Landesgesetzgeber

Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch -

DVO-BauGB

Gesetzlicher Hintergrund

GutachterausschussGutachterausschuss

Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieUnabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieGrundstücksbewertungGrundstücksbewertung

Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieUnabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieGrundstücksbewertungGrundstücksbewertung

Sachverständige entstammen Sachverständige entstammen vor allem den Berufen:vor allem den Berufen:

• ArchitektArchitekt• BauingenieurBauingenieur• VermessungsingenieurVermessungsingenieur• Immobilienkaufmann/-frauImmobilienkaufmann/-frau• Bankkaufmann/-frauBankkaufmann/-frau• WirtschaftsingenieurWirtschaftsingenieur

und haben sich und haben sich auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung vertieftauf dem Gebiet der Grundstücksbewertung vertieft

und besitzen Erfahrungund besitzen Erfahrung

Vorsitzender

ehrenamtliche weitere Gutachter

Bediensteter der Finanzbehörde

Zusammensetzung des Gutachterausschusses

GutachterausschussGutachterausschuss

Aufgaben:Aufgaben:

Führung der KaufpreissammlungFührung der Kaufpreissammlung Ermittlung von BodenrichtwertenErmittlung von Bodenrichtwerten MarktberichteMarktberichte Ableitung für die Wertermittlung Ableitung für die Wertermittlung

erforderlicher Datenerforderlicher Daten VerkehrswertgutachtenVerkehrswertgutachten

KaufpreissammlungKaufpreissammlung

§ 195 Baugesetzbuch§ 195 Baugesetzbuch

(1) (1) 1 1 Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder

Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet,

Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im

Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu

begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem

Gutachterausschuss zu übersenden...Gutachterausschuss zu übersenden...

Informationsfluss KaufpreissammlungInformationsfluss Kaufpreissammlung

Kaufpreis-sammlung

KaufverträgeKaufverträge

Informationen über den GrundstücksmarktInformationen über den Grundstücksmarkt

VergleichspreiseVergleichspreisefür die Verkehrs-für die Verkehrs-wertermittlungwertermittlung

§ 13 WertV§ 13 WertV

BodenrichtwerteBodenrichtwerte§ 196 BauGB§ 196 BauGB

Umrechnungs-Umrechnungs-koeffizientenkoeffizienten§ 10 WertV§ 10 WertV

Bodenpreis-Bodenpreis-indexreihenindexreihen§ 9 WertV§ 9 WertV

Liegenschafts-Liegenschafts-zinssätzezinssätze

§ 11 WertV§ 11 WertV

Bewirtschaftungs-Bewirtschaftungs-datendaten

§ 16 DVO-BauGB§ 16 DVO-BauGB

Marktanpassungs-Marktanpassungs-faktorenfaktoren

§ 7 WertV§ 7 WertV

Grundstücksmarkt-Grundstücksmarkt-berichteberichte

§ 20 DVO BauGB§ 20 DVO BauGB

1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

... die Automatisierte KaufpreissammlungAKS MarktInfo - Berlin

Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin 1

1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin

1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

... die Automatisierte KaufpreissammlungAKS MarktInfo - Berlin

KauffälleKauffälle GeldumsatzGeldumsatz

in Mrd. €in Mrd. €

FlächenumsatzFlächenumsatz

in hain ha

GesamtumsatzGesamtumsatzBerlinBerlin

24.50624.506(18.708)(18.708)

9,1249,124(6,161)(6,161)

1.5701.570(1.027)(1.027)

Veränderung Veränderung gegenüber gegenüber

20042004

+31%+31%

+48%+48%

53%53%

Die Umsatzzahlen des Berliner Die Umsatzzahlen des Berliner Grundstücksmarktes für 2005Grundstücksmarktes für 2005

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Urkunden Anzahl Geldumsatz in Mio. EUR Flächenumsatz in ha

Entwicklung der Jahresumsätze Entwicklung der Jahresumsätze von 1999 bis 2005von 1999 bis 2005

Bebaute Grundstücke

25,1%

Wohnungs-/Teileigentum

62,2%

Unbebaute Grundstücke

12,7%

Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen TeilmärkteTeilmärkte

BodenrichtwerteBodenrichtwerte

– Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf den mLagewerte für den Boden, bezogen auf den m2 2

GrundstücksflächeGrundstücksfläche

– Bundesweit werden Bodenrichtwerte in Bundesweit werden Bodenrichtwerte in folgender Form angegeben:folgender Form angegeben:

Bodenrichtwert in €/mBodenrichtwert in €/m22

ZustandsmerkmaleZustandsmerkmale

– Bodenrichtwerte werden mit Hilfe des Bodenrichtwerte werden mit Hilfe des Preisvergleichs ermitteltPreisvergleichs ermittelt

y = 1E-08x3 - 0,0013x2 + 48,486x - 582121

R2 = 0,3011

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

23.04.1992 05.09.1993 18.01.1995 01.06.1996 14.10.1997 26.02.1999 10.07.2000 22.11.2001 06.04.2003 18.08.2004 31.12.2005

KP €/m²

Langzeitauswertung der Kaufpreise Langzeitauswertung der Kaufpreise für eine typ. GFZ von 2,5für eine typ. GFZ von 2,5

BodenrichtwerteBodenrichtwerte

BRW-Atlas in analoger FormBRW-Atlas in analoger Form

BRW-Atlas als CD-ROMBRW-Atlas als CD-ROM

Bodenrichtwerte in GAA OnlineBodenrichtwerte in GAA Online

DarstellungDarstellung

Auszug aus dem Bodenrichtwertatlas 1.1.2006

Die Internet-Adresse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte

in Berlin

www.Gutachterausschuss-Berlin.dewww.Gutachterausschuss-Berlin.de

1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin

Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

Gründe für den InternetauftrittGründe für den Internetauftritt

Bundesweite Präsentation des GutachterausschussesBundesweite Präsentation des Gutachterausschusses Bereitstellung der Produkte des GutachterausschussesBereitstellung der Produkte des Gutachterausschusses Intensivierung der ÖffentlichkeitsarbeitIntensivierung der Öffentlichkeitsarbeit Erhöhung der Aktualität und der Tranzparenz des Erhöhung der Aktualität und der Tranzparenz des

GrundstücksmarktesGrundstücksmarktes Abruf von Grundstücksmarktinformationen rund um Abruf von Grundstücksmarktinformationen rund um

die Uhrdie Uhr Einfache Bezahlung über Online-PaymentEinfache Bezahlung über Online-Payment

1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin

Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin

Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin

Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

WertermittlungsverfahrenWertermittlungsverfahren

Wertermittlungsverordnung - WertVWertermittlungsverordnung - WertV

Vergleichs-Vergleichs-wertverfahrenwertverfahren

Ertragswert-Ertragswert-verfahrenverfahren

Sachwert-Sachwert-verfahrenverfahren

Die Auswahl eines dieser Wertermittlungsverfahren hängtDie Auswahl eines dieser Wertermittlungsverfahren hängtvon der Einzelfallgestaltung ab, außerdem müssen die Markt-von der Einzelfallgestaltung ab, außerdem müssen die Markt-gepflogenheiten beachtet werdengepflogenheiten beachtet werden

fürfür

Grund und Grund und BodenBoden, aber , aber auch geeignet für auch geeignet für Ertrags- undErtrags- undSachwertobjekte, Sachwertobjekte, falls Vergleichspreisefalls Vergleichspreisevorhandenvorhanden

Bebaute Grund-Bebaute Grund-stückestücke, die als , die als Geldanlage Geldanlage ErtragErtrag abwerfen sollen, z.B.abwerfen sollen, z.B.Mietwohnhaus-Mietwohnhaus-grundstücke,grundstücke,EinkaufszentrenEinkaufszentren

Bebaute GrundstückeBebaute Grundstücke,,die der die der EigennutzungEigennutzungdienen und keine Renditedienen und keine Renditeabwerfen oder die als Stand-abwerfen oder die als Stand-ort für einen gemeinnützigenort für einen gemeinnützigenZweck dienen, z.B. Kranken-Zweck dienen, z.B. Kranken-häuser, Einfamilienhausgrundstückehäuser, Einfamilienhausgrundstücke

ZusammenfassungZusammenfassung

Für die Preisfindung, insbesondere auf Für die Preisfindung, insbesondere auf dem Immobilienmarkt, sind dem Immobilienmarkt, sind

umfangreiche Kenntnisse über umfangreiche Kenntnisse über das das Marktgeschehen von Marktgeschehen von entscheidender entscheidender BedeutungBedeutung

Hierfür liefert der Gutachterausschuss Hierfür liefert der Gutachterausschuss wichtige Entscheidungshilfenwichtige Entscheidungshilfen

Vielen Dank für ihre Vielen Dank für ihre AufmerksamkeitAufmerksamkeit