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GIBT ES EINE IMMOBILIENBLASE IN DEUTSCHLAND? Hartmut Bulwien
Publikation Vorlage: Datei des Autors Eingestellt am unter www.hss.de/download/131203_RM_Bulwien.pdf Autor
Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien Veranstaltung
Expertentagung der Hanns-Seidel-Stiftung am 03.12.2013
BulwienGesa AGresearch • analysis • consulting
Nymphenburger Straße 580335 München
Tel. (089) 23 23 76-0Fax (089) 23 23 [email protected]
Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?
ImpulsstatementDipl.-Geogr. Hartmut Bulwien FRICSAufsichtsratsvorsitzender BulwienGesa AG
Hanns-Seidel-Stiftung e.V., München 3.12.2013
BulwienGesa AG
© 2013 BulwienGesa AG • Folie 2
Hans-Seidel-Stiftung, München 3.12.2013
Der Immobilienmarkt wird in seinerwirtschaftlichen und
gesellschaftspolitischen Bedeutungunterschätzt.
- Über 85% des Anlagevermögens sind Bauten.
- Mit 264 Mrd. Euro erzielt die Immobilienwirtschaft i.e.S. über 10% der Bruttowertschöpfung.
(Immobilienwirtschaft i.w.S. fast 20%)
- Fast 10% aller Erwerbstätigen sind in der Immobilienwirtschaft i.w.S. beschäftigt.
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Wertschöpfung und Beschäftigungin Teilbereichen der Volkswirtschaft 2007/2011
9,3 %3,9 %5,3 %1,1 %Anteil an denErwerbstätigen
3.830.0001.220.0002.176.000435.000Erwerbstätige
18,7 %2,7 %4,6 %11,4 %Anteil an derWertschöpfung
43464106264Wertschöpfung(in Mrd. Euro)
InsgesamtSonstige
Immobilien-wirtschaft*
Bau-wirtschaft
Vermietungund
Verpachtung
* u. a. Architekten und Ingenieure, Finanzierungsinstitute, Beteiligungsgesellschaften, Hausmeisterdienste etc.
Quelle: ZIÖ Sonderheft 2013 „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013“ (nach IW Institut der deutschen Wirtschaft)
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Hans-Seidel-Stiftung, München 3.12.2013
Der Handel mit Immobilien erreichtimmer neue Größenordnungen.
- Transaktionen mit Immobilien erreichen in diesemJahr schätzungsweise 170 Mrd. Euro.
(rund 900.000 Fälle)
- Der Umsatz der sog. institutionellen Investoren wird 2013 mit ca. 40 Mrd. Euro erwartet;
- davon entfallen auf Wohnimmobilienvoraussichtlich rund 12 Mrd. Euro
mit knapp 150.000 Wohnungen in etwa 150 Portfolien.
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Wohnungspaketverkäufe in 1.000Objekte mit mehr als 800 Wohneinheiten 1999 bis 2011(2013)
Quelle: BBR Berichte KOMPAKT 3/2008, 4/2011 und 6/2012, ifs Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, eigene Berechnungen für 2012 und 1. Halbjahr 2013
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Immobilientransaktionen in München1990 bis 2012 nach Verträgen und Geldumsatz in Mio. Euro
Quelle: Gutachterausschuss Landeshauptstadt München
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Der deutsche Mietwohnungsmarktist kleinstrukturiert und wird nicht von
großen Eigentümern beherrscht.
- knapp 17 Mio. Selbstnutzer(neben der Schweiz geringste Wohneigentumsquote in Europa)
- gut 14 Mio. private Kleinanbeiter(Einzelpersonen, Erbengemeinschaften)
- gut 9 Mio. professionelle Anbieterdavon etwa 4,7 Mio. in öffentlicher Hand oder Genossenschaften,
und 4,3 Mio. bei privatwirtschaftlichen Unternehmen (darunter gut 1 Mio. von ausländischen Investoren)
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Wohnungsbesitzverhältnisse 2010
WOHNUNGSBESTAND
Eigentümergemeinschaften (Eigentumswohnungen)
Einzelpersonen (3,4 Mio. Einliegerwohnungen)
Erbengemeinschaften
16,8 Mio.
Kommunale Wohnungsunternehmen (ca. 750)
Bund, Land, öffentliche Hand (ca. 50)
Privatwirtschaftliche Eigentümer* (ca. 350)
Wohnungsgenossenschaften (ca. 1.900)
Kirchen und sonstige Unternehmen
Quelle: GdW und BBR, eigene Berechnungen (Zahl der Unternehmen in Klammern)* 13,3 Kreditinstitute, Versicherungen, Kapitalanlagegesellschaften, **5,25 Mio. EFH/ZFH und 8,92 Mio. Geschosswohnungen
Selbstnutzer (3,5 Mio. in Geschosswohnungen)
2,43 Mio.
118.000
4,31 Mio.
2,15 Mio.
157.000
40,1 Mio.
14,2 Mio.**= 35,4 %Private
Kleinanbieter
= 41,9 %
9,17 Mio.= 22,8%
professionell-gewerbliche
Anbieter
8,6 Mio.
2,8 Mio.
2,7 Mio.
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Mangelnde Bautätigkeit in Deutschland
- Höhepunkt 1995 mit über 600.000und Tiefpunkt 2010 mit 160.000 Fertigstellungen
- Besonders gravierend der Rückgang derGeschoßwohnungen in Mehrfamilienhäusern(1995: 175.000 Eigentümer- und 135.000 Mietwohnungen
2010 jeweils rund 25.000 Miet- und Eigentümerwohnungen)
- Aktuelle Zunahme bei den Baugenehmigungenauf etwa 240.000 Wohnungen im Jahr 2013
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Baufertigstellungen 1992 bis 2012
Quelle: Statistisches Bundesamt, Ausgewählte Zahlen für die Bauwirtschaft
* in neuen Gebäuden; ** einschließlich 3.994 in neuen Nichtwohngebäuden, 5.282 in Wohnheimen und 19.855 im Bestanddagegen stehen 27.490 Wohnungen, die durch Abriss, Umwidmungen etc. vom Markt genommen wurden
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Quelle: Statistisches Amt München, *neu errichte Wohngebäude, **nur reine Wohngebäude
Wohnungsbautätigkeit** in München1983 bis 2012 nach Gebäudetypen in 1.000
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Deutschland war in der Vergangenheitdurch eine moderate Miet- und
Kaufpreisentwicklung gekennzeichnet.Erst in den letzten zwei Jahren gibt es verstärkt
regional sehr unterschiedliche Preisentwicklungen.
- Seit 1990 stiegen die Wohnimmobilienpreiseum 40% oder jährlich 1,5%.
- Sie korrelieren eng mit der Bevölkerungsentwicklungund weniger mit der Inflation
(letztere stieg im gleichen Zeitraum um 54%).
- Im internationalen Vergleichsieht dies komplett anders aus.
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Immobilienindex 1975 - 1990 - 2012, Index 1990=100
Quelle: Immobilienindex
1. Zyklus 2. Zyklus 3. Zyklus
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Wohnindex und Inflation im Vergleichfür Westdeutschland 1975 bis 2012
Quelle: Immobilienindex, Basis 49 Städte in Westdeutschland
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Quelle: BIZ, Case Shiller (für USA), nach Deutsche Bundesbank
Immobilienpreise 1999 bis 2012im internationalen Vergleich, 1999 = 100
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Groß regionale und sektorale Unterschiede
- Mangelnde amtliche Statistik,aber mittlerweile viele „private“ Datenreihen
- Breite Spannbreite unter den Städten und Kreisen
- Stärker als die Mieten steigendie kalten und warmen Nebenkosten.
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Quelle: eigene Berechnungen, * 2013 Jahresmitte
Vergleich von Immobilien-IndizesPreise von Eigentumswohnungen seit 2000
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Quelle: vdp Research
EigenheimenE
Preisentwicklungfür
Eigentums-wohnungen
2008 bis 2012auf Kreisbasis
(Index 2008 = 100)
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Mietenindex und Nebenkosten1995 bis 2012 (Index 2010 = 100)
Quelle: Statistisches Bundesamt, Harmonisierter Verbraucherpreisindex
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Sondersituation Münchenmit Blick auf Bayern
- In München stiegen seit 2007 je nach Quelledie Preise für Neubau Eigentumswohnungen
zwischen 30% und 45%und die Erstbezugs-Mieten zwischen 20% und 30%
(mit kräftigen Zuwächsen in diesem Jahr).
- Deutliche Kaufpreis- (+12,8 %)und Mietanstiege (+14,5 %)
auch in den bayerischen Städten.
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Mieten und Preise für Eigentumswohnungenin München 1975 bis 2012 in Euro/qm
Quelle: RIWIS Datenbank
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Mietentwicklung in München*1980 bis 2013*, absolut und in %
Quelle: Landeshauptstadt München, Direktorium 2.5.2013, Basis jeweils 70qm
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Preisentwicklung Eigentumswohnungenin München 1980 bis 2013*, absolut und in %
Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, *2013: 1. Halbjahr (Mittlerer Kaufpreis für gute Lagen, 80qm Wohnfläche)
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Wie geht es weiter?116
- Alle Trends zeigen weiter nach oben:Die wirtschaftliche Basis ist vorhanden,und die Bevölkerung nimmt weiter zu.
(2010 - 2012: + 775.000, 1. Hj.2013: + 205.000)
- Für den Immobilienmarkt ist mit einer reduzierten, aber dennoch leichten Aufwärtsentwicklung zu rechnen.
- Die regionalen Unterschiede werden auf allen Ebenen zunehmen.
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Eigentumswohnungen Erstbezug*A-Städte 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm
Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell, *Durchschnittspreise
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Durchschnittsmieten im ErstbezugA-Städte 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm
Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell
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Mietentwicklung München1990 bis 2012 und Prognose 2017 in Euro/qm
Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell
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Eigentumswohnungen in MünchenPreisentwicklung 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm
Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!Ich bin gespannt auf die Diskussion