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Kurzgutachtenber die Verkehrswertermittlung des Objektes

Einfamilienwohnhaus mit Nebengebude, Hertwegsgrn 4, 95179 Geroldsgrn,Grundstck Fl.-Nr. 734, Gemarkung Geroldsgrn

Auftraggeber: Amtsgericht Hof - Vollstreckungsgericht -

Stichtag der Wertermittlung: 5. August 2014

Verkehrswert: 41.000,- EURErstellungsdatum: 31. Oktober 2014

Ausfertigungen: 5-fach, Amtsgericht Hof

1-fach, Projektakte Ingenieurbro Albrecht


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3 K 85/14 Ersteller: Dieter F. Albrecht Seite 2 von 32

Inhaltsverzeichnis

1 Tabellarische Zusammenfassung der Ergebnisse ................... ................. 4

2 Kurzbeschreibung ..................... ..................... ..................... ..................... ... 52.1.1 bersichtskarte .......................................................... ................................................... 5

2.1.2 Wohn- und Geschftslage, Anbindung .................................................... ...................... 6

2.1.3 Ortskarte ........................................................... ........................................................... .. 6

2.1.4 Auszug aus dem Katasterkartenwerk ...................................................... ...................... 7

2.1.5 Ausma der Beeintrchtigung durch Straen- Eisenbahn- oder Flugverkehr .............. 8

2.1.6 Topographie und Zuschnitt ......................................................................................... .. 8

2.1.7 Bepflanzung und Bewuchs ................................................... ......................................... 8

2.1.8 Nachbargrundstcke, Einfriedungen ....................................................... ...................... 8

2.2 Erschlieung, Befestigungen ................................................................................. 82.3 Kontaminationen, Rechte, Belastungen ................................................................ 9

2.3.1 Altlasten......................................................................................................................... 9

2.3.2 Grundbuch ........................................................ ........................................................... .. 9

2.4 Ausbauzustand, bauliche Ausnutzungsmglichkeit ............................................ 9

2.4.1 Bebauung ...................................................................................................................... 9

2.4.2 Planungsrechtliche Beurteilung des Bewertungsobjektes ......................................... .. 9

2.4.3 Bauliche Ausnutzung .................................................................................................. 10

3 Verkehrswertermittlung ............................................................................ 103.1 Bodenwertermittlung ............................................................................................ 10

3.1.1 Allgemeine Angaben zur Bodenwertermittlung ........................................................... 10

3.1.2 Bodenrichtwerte ......................................................... ................................................. 10

3.1.3 Gewhlter Bodenrichtwert .................................................... ....................................... 10

3.1.4 Bodenwertberechnung ......................................................... ....................................... 10

3.2 Beschreibung der Baulichkeiten.......................................................................... 11

3.2.1 Planung, Baujahr ........................................................ ................................................. 11

3.2.2 Gebudeart, Aufteilung................................................................................................ 11

3.2.3 Baubeschreibung, Baumngel und Bauschden ......................................................... 11

3.2.4 Beschreibung .............................................................................................................. 12

3.2.5 Mngel und Schden ............................................................ ....................................... 13

3.2.6 Reparaturstau ................................................... ........................................................... 13

3.2.7 Klimaschutz ...................................................... ........................................................... 13

3.3

Restnutzungsdauer .............................................................................................. 14

3.4 Wahl des Bewertungsverfahrens ......................................................................... 143.5 Sachwertverfahren unter Anwendung der NHK 2000 ......................................... 15

3.5.1 Berechnung der Brutto-Grundflche (BGF) nach DIN 277 / 2005 ................................ 15

3.5.2 Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI) nach DIN 277 / 2005 ................................. 15

3.5.3 Neubauwert gem Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) ............................... 15

3.5.4 Bauwertberechnung zum Bewertungsstichtag .................................................. .......... 16

3.5.5 Sachwertberechnung ............................................................ ....................................... 17

3.6 Ertragswertverfahren ............................................................................................ 17

3.6.1 Vermietbarkeit des Objektes ....................................................................................... 17

3.6.2 Wohn- und Nutzflchen ........................................................ ....................................... 18

3.6.3 Anzusetzende Mieten ............................................................ ....................................... 18


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3.7 Bewirtschaftungskosten ...................................................................................... 18

3.7.1 Verwaltungskosten ..................................................... ................................................. 18

3.7.2 Instandhaltungskosten ......................................................... ....................................... 19

3.7.3

Mietausfallwagnis ....................................................... ................................................. 19

3.7.4 Betriebskosten ............................................................................................................ 19

3.8 Kapitalisierung und Abzinsung ........................................................................... 19

3.8.1 Liegenschaftszins ....................................................... ................................................. 19

3.8.2 Barwertfaktor .................................................... ........................................................... 20

3.9 Ertragswertberechnung mit den angenommenen Mietpreisen .......................... 20 3.9.1 Ertragswertberechnung Wohnhaus ............................................................................. 21

3.9.2 Ertragswertberechnung Nebengebude .................................................. .................... 22

3.9.3 Ertragswertzusammenstellung ....................................................... ............................. 22

4 Ergebnis des Gutachtens ................... ..................... ..................... ............ 234.1 Ermittelte Werte Grundstck ................................................................................ 234.2 Verkehrswert Grundstck .................................................................................... 23

5 Objektfotos .................. ..................... ..................... ..................... ............... 24


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1 Tabellarische Zusammenfassung der Ergebnisse

Auftraggeber: Amtsgericht Hof Vollstreckungsgericht Berliner Platz 1, 95030 Hof

Auftrag vom: 22.07.2014

Geschftsnummer: 3 K 85 / 14

Eigentmer: lt. Grundbuch

Bewertungsgegenstand: Grundstck mit Wohngebude und Nebengebude

Anschrift: Hertwegsgrn 4, 95179 Geroldsgrn

Grundbuch: Amtsgericht Hof von Geroldsgrn, Blatt 2232,Flurstck 734, Gebude- und Freiflche

Grundstcksgre: 479 m

Einheitswert: keine Angaben

Nutzung: das Anwesen wird derzeit vom Eigentmer bewohntund genutzt

Verwaltung: keine externe Verwaltung

Energieausweis (EnEV): nicht vorhanden

Stichtag der Wertermittlung: 5. August 2014

Wohnflchen: ca. 134 m

Nutzflchen: Keller: ca. 31 m

Nebengebude: ca. 82 m

Ortsbliche Vergleichsmie-ten:

Wohnflchen: 2,40 /m

Nutzflchen im Nebengebude: 1,00 /m

Magebliche Bewertungs-verfahren:

Sachwertverfahren nach 21 ff ImmoWertV, Ertrags-wertverfahren nach 17 ff ImmoWertV

Mngel und Schden: augenscheinlich vorhanden

Sachwert: 48.611,-

Ertragswert: 35.190,-

Verkehrswert: 41.000,-


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2 Kurzbeschreibung

Das Grundstck Fl.-Nr. 734, Gemarkung Geroldsgrn, Gemeinde Geroldsgrn, LandkreisHof ist mit einem Wohnhaus und einem Nebengebude bebaut.

Das Wohnhaus wurde 1915 in Massivbauweise errichtet und spter in Richtung Nordenmit einem Anbau erweitert. Das Dachgeschoss wurde in Eigenleistung ausgebaut. DasSatteldach ist mit Naturschiefern und das Schleppdach auf dem Anbau ist mit Blech ge-deckt. Die Auenwandflchen sind grtenteils mit Naturschiefer und Zementfaserplattenverkleidet. ber dem Erdgeschoss des nrdlichen Anbaus ist im westlichen Teil eineDachterrasse angelegt. Es sind einfach und doppelt verglaste Holzfenster sowie einigeisolierverglaste Kunststofffenster eingebaut. Die beiden Kunststoffeingangstren auf derNordseite wurden mit Glaseinstzen im oberen Bereich ausgefhrt.

Das Nebengebude drfte wenig spter als landwirtschaftliches Lager- und Maschinen-gebude in Holzbauweise errichtet worden sein. Die gemauerte westliche Auenwandund Teile Bretterschalung wurden spter eingebaut und angebracht. Die Satteldachfl-chen sind mit Naturschiefer gedeckt. Das sdlich angesetzte, flacher geneigte Schlepp-dach ist mit Blech gedeckt. Es sind einfach verglaste Holzfenster eingebaut.

2.1.1 bersichtskarte


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2.1.2 Wohn- und Geschftslage, Anbindung

Das Grundstck liegt im nrdlichen Teil von Hertwegsgrn, einem Ortsteil der Gemeinde

Geroldsgrn. Hertwegsgrn hat drflichen Charakter und ist in offener Bauweise mit eini-gen landwirtschaftlichen Anwesen, grtenteils aber mit Wohngebuden bebaut.

Die Gemeinde Geroldsgrn liegt im Naturpark Frankenwald, am Westrand des Landkrei-ses Hof an der Grenze zum benachbarten Landkreis Kronach. Am 30. Juni 2011 waren inder Gemeinde Geroldsgrn 2.887 Einwohner mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet.

Die Ortsmitte der Gemeinde Geroldsgrn ist nach ca. 1,2 km und das Rathaus nach wei-teren ca. 300 m ber gut ausgebaute gemeindliche Straen und ber die Kreisstrae HO41 zu erreichen.

Die Anschlussstelle Naila - Selbitz der Bundesautobahn A 9 ist ber gemeindliche Stra-

en, die Staatsstrae St 2194 und die Bundesstrae B 173 nach ca. 20,5 km zu errei-chen.

2.1.3 Ortskarte

Hertwegsgrn 4


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2.1.4 Auszug aus dem Katasterkartenwerk


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2.1.5 Ausma der Beeintrchtigung durch Straen- Eisenbahn- oder Flugverkehr

Der direkt westlich am Grundstck entlang verlaufende Hertwegsgrner Weg ist keine

Durchgangsstrae und dient lediglich dem rtlichen Anliegerverkehr, weshalb von hierkeine nennenswerte Beeintrchtigung ausgeht.

Zwischen der ca. 300 m Luftlinie entfernten Kreisstrae HO 41 und dem Wohnhaus liegenlandwirtschaftliche Grundstcke und einige Grundstcke mit Baumbestand, weshalb vondieser Strae keine bermigen Beeintrchtigungen zu erwarten sind.

Bahnstrecken und Flugpltze liegen nicht in der Nhe.

2.1.6 Topographie und Zuschnitt

Im Bereich des Grundstcks ist das Gelnde ca. 8 % nach Osten geneigt. Die mittlere Ge-

lndehhe liegt bei ca. 664 m ber NN.Das grob L-frmige Grundstck hat eine Gesamtlnge von ca. 44,0 m. Die Grundstcks-breiten liegen bei ca. 14,0 m im Osten und ca. 10,5 m im Westen. Die Lnge der im Nor-den auf dem Flurstck 708/2 verlaufenden Zufahrt betrgt ca. 31,4 m. Die Straenfront-lnge am Hertwegsgrner Weg betrgt 5,70 m.

2.1.7 Bepflanzung und Bewuchs

Westlich des Anwesens stehen einzelne Thuja- und Nadelbume. Ansonsten sind die un-befestigten Grundstcksflchen mit Gras bewachsen.

2.1.8 Nachbargrundstcke, Einfriedungen

Grundstcke mit Wohnhausbebauung: Fl.-Nr. 600/1, 733 und 733/1; ffentliche Straen-und Weggrundstcke: Fl.-Nr. 708/1, 708/2.

Vom Nachbargrundstck Fl.-Nr. 600/1 und teilweise zum Nachbargrundstck Fl.-Nr. 733herrscht Grenzbebauung. Zum Grundstck Fl.-Nr. 733/1 und auf dem nrdlichen Teilstckder stlichen Grenze zum Grundstck Fl.-Nr. 733 sind Holzlattenzune aufgestellt. Zu denffentlichen Grundstcken Fl.-Nr. 708/2 (Zufahrt) sowie Fl.- Nr. 708/1 (Strae) sind keineEinfriedung vorhanden.

2.2 Erschlieung, Befestigungen

Das Grundstck ist vermessen, vermarkt und teilerschlossen. Das Anwesen ist an die f-fentliche Wasserversorgung angeschlossen. An die ffentliche Kanalisation ist das Anwe-sen nicht angeschlossen.

Der westlich am Grundstck entlang verlaufende Hertwegsgrner Weg ist voll ausgebaut,Gehwege sind keine vorhanden. Der ffentliche Weg auf dem Grundstck Fl.-Nr. 708/2 istmit einer Schottertragschicht befestigt.

Die Zugnge zum Wohnhaus sind mit Frostschutz befestigt.


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Die Stromversorgung des Hauses erfolgt ber Erdkabel. Der Telefonanschluss ist unterir-disch verlegt.

2.3 Kontaminationen, Rechte, Belastungen

2.3.1 Altlasten

Um eine Aussage ber Altlasten treffen zu knnen msste das Grundstck nher unter-sucht werden, augenscheinlich und weil es vor seiner Bebauung landwirtschaftlich genutztwurde ist eine Belastung eher unwahrscheinlich.

2.3.2 Grundbuch

Am 14. August 2014 konnte eine Grundbucheinsicht vorgenommen werden. In der zwei-

ten Abteilung des Grundbuchblattes 2232 des Amtsgerichts Hof von Geroldsgrn sindGeh- und Fahrtrechte fr den jeweiligen Eigentmer des Grundstcks Fl.-Nr. 733 einge-tragen.

2.4 Ausbauzustand, bauliche Ausnutzungsmglichkeit

2.4.1 Bebauung

Die Firstrichtung des Haupt- und Nebengebudes verluft in annhernd West - Ost -Richtung senkrecht zum Hertwegsgrner Weg. Das Nebengebude ist direkt westlich an

das Wohnhaus angebaut.Der Abstand zum sdlichen Nachbargebude auf Fl.-Nr. 733 betrgt lediglich ca. 70 cm.Zwischen dem Wohnhaus und dem im Norden als Grenzbebauung errichteten landwirt-schaftlichen Gebude auf Fl.-Nr. 600/1 betrgt der krzeste Abstand ca. 4,50 m. Der Ab-stand vom Nebengebude zum Straengrundstck Fl.-Nr. 708/1 betrgt 20,7 m.

2.4.2 Planungsrechtliche Beurteilung des Bewertungsobjektes

1. 5 BauGB: Im Flchennutzungsplan ist das Gebiet als Mischgebiet (MI) dar-gestellt.

2. 30 BauGB: Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt nicht vor.

3. 34 BauGB: Das Bewertungsobjekt liegt innerhalb eines im Zusammenhangbebauten Ortsteils.

4. 14 BauGB: Das Bewertungsobjekt liegt nicht in einem Bereich, fr den eineVernderungssperre beschlossen wurde.

5. 136 ff BauGB: Im Bereich des Bewertungsobjektes sind keine stdtebaulichenSanierungsmanahmen geplant.

6. Erschlieungsbeitrge (einschl. Abgaben) sind aktuell nicht zu entrichten.

7. Straenbaulasttrger: Hertwegsgrner Weg Gemeinde Geroldsgrn


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2.4.3 Bauliche Ausnutzung

Eine Erweiterung der baulichen Anlagen scheint wegen der Gre und wegen des Zu-

schnittes des Grundstckes schwer realisierbar zu sein. Die rtlichen Verhltnisse und dieBaugesetze schlieen eine wirtschaftliche und ertragsfhige weiterfhrende Bebauungaus.

3 Verkehrswertermittlung

3.1 Bodenwertermittlung

3.1.1 Allgemeine Angaben zur Bodenwertermittlung

Der Bodenwert wird nach 16 ImmoWertV 2010 ermittelt. Die Gutachterausschsse er-fassen die Verkufe der Grundstcke eines Richtwertgebietes ber einen festgelegtenZeitraum und geben daraus resultierend einen Bodenrichtwert heraus. Dieser Boden-richtwert spiegelt ein reprsentatives Grundstck, das Richtwertgrundstck, mit bestimm-ten Eigenschaften wieder. Dieser Bodenrichtwert ist auf das zu bewertende Grundstckanzupassen.

3.1.2 Bodenrichtwerte

In der vom Gutachterausschuss des Landratsamtes Hof verfassten Zusammenstellungder Richtwerte wird zum 31. Dezember 2010 fr das Gebiet Geroldsgrn fr erschlie-ungsbeitragsfreie Wohnbauflchen ein Preis von 32,50 /m angegeben.

3.1.3 Gewhlter Bodenrichtwert

Weil bei dem Grundstck von einer Nutzung zu Wohnzwecken ausgegangen wird, wirdfr die Bodenwertberechnung ein Preis von 32,50 /m angesetzt.

Dieser Richtwert ist mit dem zu bewertenden Grundstck hinsichtlich Grundstcksgreund Grundstcksgestalt, baulicher Nutzbarkeit, Ma der baulichen Nutzung, Lage, Er-schlieungszustand und dgl. zu vergleichen.

3.1.4 Bodenwertberechnung

Das Flurstck 734 hat eine Gre von 479 m

Grundstckspreis erschlossen:

32,50 /m x 479 m = 15.567,50

Bodenwert abgerundet: 15.000,00


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3.2 Beschreibung der Baulichkeiten

3.2.1 Planung, Baujahr

Weder fr das auf dem Grundstck Fl.-Nr. 734 errichtete Wohnhaus noch fr das Neben-gebude liegen Planunterlagen vor. Nach Angaben des Eigentmers wurde das Wohn-haus im Jahr 1915 errichtet. Beim Nebengebude wird als ursprngliches Baujahr auchdas Jahr 1915 angenommen.

Beim nrdlichen Anbau wird auf Grund der Bauart und der verwendeten Materialien vomJahr 1970 als Baujahr ausgegangen.

3.2.2 Gebudeart, Aufteilung

Das zweigeschossige Wohnhaus mit ausgebauten Dachgeschoss wurde in massiverBauweise errichtet. Das ursprngliche Wohnhaus hat einen rechteckigen Grundriss undist im Sden mit einem Gewlbekeller teilweise unterkellert. Im nrdlich angebauten Teilliegt der Eingangsflur, ansonsten sind im Erdgeschoss eine Wohnkche, ein WC und Ab-stellrume untergebracht. Im Obergeschoss sind ein Wohnzimmer mit Zugang zur Dach-terrasse, ein Badezimmer und zwei kleinere Zimmer eingebaut. Im Dachgeschoss liegenzwei weitere Zimmer. Die Heizungsanlage ist im Kellerraum eingebaut.

Das Nebengebude hat einen rechteckigen Grundriss und wurde an die westliche Giebel-seite angebaut. Bei dem hauptschlich in Holzbauweise errichteten Gebude besteht diewestliche Giebelwand aus Mauerwerk. Im Inneren sind hlzerne Zwischendecken zur Un-terteilung eingezogen.

3.2.3 Baubeschreibung, Baumngel und Bauschden

Die Baubeschreibung wurde anhand der gegebenen Erklrungen, zur Verfgung gestell-ten Bauzeichnungen und Leistungsbeschreibungen sowie der vorgenommenen Ortsbe-sichtigung nach besten Wissen und Gewissen angefertigt, sie gilt jedoch nicht als zugesi-cherte Eigenschaft des bewerteten Objektes im Sinne des Gesetzes. Vielmehr stellt die-se Baubeschreibung nur eine uerst grobe Beschreibung der wichtigsten verwen-deten Baustoffe und Bauteile dar, soweit der Unterzeichner dies einsehen konnte.

Dies betrifft insbesondere Bauteile, in die ein Einblick naturgem nicht mglich ist, etwawie Deckenkonstruktionen, Wandaufbau mehrschaliger Wnde, Erdtanks, Fundierungen,Wrmedmmungen, Abdichtungen, Drnagen, Holzbockbekmpfungen, das Baualterusw.

Auch erfllt die Baubeschreibung nicht den Zweck eines Bauschadensgutachtens; nursolche Mngel oder Schden, die visuell erkennbar waren, sind hier aufgelistet. Untersu-chungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitsschdigendeBaumaterialien wurden nicht vorgenommen. Visuell waren keine solche Schdlinge zuerheben.

Der zum Stichtag geltende bauliche Zustand des Objektes ergibt sich im wesentlichen ausder Fotodokumentation und der nachfolgenden Beschreibung.


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3.2.4 Beschreibung

Bei der Grndung des Wohnhauses wird auf Grund des Baujahres und des sichtbaren

Kellermauerwerks von Natursteinmaterial ausgegangen.Die Auenwnde in den Geschossen wurden in verschiedenen Strken aus unterschiedli-chen Baustoffen massiv aufgemauert. Die Innen- und Trennwnde bestehen grtenteilsebenfalls aus massivem Mauerwerk und haben unterschiedliche Dicken.

Das Satteldach des Wohnhauses schliet im Osten mit einem Krppelwalm ab, seine ca.45 geneigten Dachflchen des Wohnhauses sind mit Naturschiefern gedeckt. Die Dach-terrasse ist ber eine Tr im Obergeschoss des Wohnhauses begehbar.

Die Dachrinnen, Fallrohre und Verblechungen bestehen grtenteils aus verzinktemBlech. Beim nrdlichen Anbau wurde Kupferblech verwendet. Der direkt neben dem First

aus der sdlichen Dachhlfte des Wohnhaues ragende Schornsteinkopf ist mit Natur-schiefer verkleidet.

Die nrdliche Fassadenflche des Wohnhauses ist im Erdgeschoss verputzt und gestri-chen und im Obergeschoss mit Naturschiefern verkleidet. Die brigen Fassadenflchendes Wohngebudes wurden vollstndig mit Kunstschiefern verkleidet. An der sdlichenAuenwand sind im Bereich des Zwischenraumes zum Nachbaranwesen einige Kunst-schieferplatten zerbrochen.

Im Wohnhaus sind einfach und doppelt verglaste Holzfenster, deren Anstrich teilweisestark abblttert, sowie einige isolierverglaste Kunststofffenster eingebaut. Die beidenKunststoffeingangstren auf der Nordseite wurden mit Glaseinstzen im oberen Bereich

ausgefhrt.

Vom Erdgeschoss fhrt eine einlufige, im Antritt viertel gewendelte, Holztreppe insObergeschoss. Der hlzerne Handlauf wird von Rundholzstben getragen. In das Dach-geschoss fhrt ebenfalls eine Holztreppe.

Die meisten der hlzernen Innentren sind wei lackiert. Die Innenwandflchen sind ver-putzt und grtenteils tapeziert und gestrichen. An einigen Decken sind Holzverkleidun-gen oder Paneele angebracht.

Die Beheizung erfolgt ber eine l-Zentralheizungsanlage der Marke Brtje, welche 1993im Kellergewlbe installiert wurde. ber diese zentrale Heizungsanlage wird auch die

Warmwasserbereitung vorgenommen.

Die Elektro- und Sanitrinstallationen befinden sich in einem dem jeweiligen Baujahr ent-sprechenden Zustand.

Das Nebengebude wurde ursprnglich als Scheune/Schuppen in Holzbauweise errichtetund landwirtschaftlich genutzt. An der Sdseite wurde augenscheinlich spter noch einAnbau errichtet. Als Grndung wurden Fundamente und Mauersockel aus Natursteinenerstellt.


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Die westliche Auenwand wurde im Erdgeschossbereich nachtrglich massiv aufge-mauert, die anderen Auenwnde bestehen aus Holzstndertragwerken mit senkrechtenBretterverkleidungen. Von der Bitumendachpappenverkleidung an der Sdseite sind be-

reits grere Stcke abgefallen. Die Verkleidungsbahnen an der Nordseite werden mitsenkrechten Latten gehalten.

Die steiler als 45 geneigten Satteldachflchen des Nebengebudes sind mit Naturschie-fern gedeckt. Das flacher geneigte Pultdach auf dem sdlichen Anbau ist mit Blech ge-deckt. Die Dachrinnen, Fallrohre und Verblechungen bestehen aus verzinktem Blech.

In die westliche Auenwand ist ein groes Schwingtor aus Stahlblech eingesetzt. Es sindeinfach verglaste Holzfenster eingebaut, deren Anstrich abgeblttert ist. In die Dachflchewurde ein einfaches Dachfenster (Dachluke) eingesetzt.

3.2.5 Mngel und Schden

Bei dem Anwesen sind, hauptschlich altersbedingte, kleinere Mngel und Schden vor-handen. Grere Mngel und Schden sind augenscheinlich nicht vorhanden.

3.2.6 Reparaturstau

Ein gewisser Reparaturstau wird beim Ansetzen des Baujahres mit bercksichtigt. DerUmfang weiterer durchzufhrender Reparaturen und Sanierungen richtet sich hauptsch-lich nach der geplanten zuknftigen Nutzung und wrde einer gesonderten zustzlichenBewertung bedrfen.

3.2.7 Klimaschutz

Bei einer eventuellen Sanierung sind die Anforderungen der geltenden Energieeinspar-verordnung zwingend einzuhalten.

Eigentmer von Wohngebuden sowie von Nichtwohngebuden, die nach ihrer Zweck-bestimmung jhrlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens19 Grad Celsius beheizt werden, mssen dafr sorgen, dass bisher ungedmmte, nichtbegehbare, aber zugngliche oberste Geschossdecken beheizter Rume so gedmmtsind, dass der Wrmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(mK) nichtberschreitet. Die Pflicht gilt als erfllt, wenn anstelle der Geschossdecke das darber lie-gende, bisher ungedmmte Dach entsprechend gedmmt ist. Bei Wohngebuden mitnicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentmer eine Wohnung am 1. Februar2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten erst im Falle eines Eigentmerwechsels nachdem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentmerzu erfllen. (EnEV 2009)

Hinsichtlich der Transmissionswrmeverluste sowie auch hinsichtlich des Primrenergie-bedarfs drfte das Anwesen den im Baujahr blichen Bauweisen entsprechen. Eine ener-getische Sanierung ist somit lngerfristig anzuraten. Ein aktueller Energieausweis bzw.Energiepass liegt nicht vor.


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3.3 Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Anzahl von Jahren, in denen die bauliche An-

lage bei ordnungsgemer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch (wirt-schaftlich) genutzt werden kann. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemei-nen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhltnisse oder an die Sicherheit derauf dem betroffenen Grundstck wohnenden und arbeitenden Menschen, ist dies nach 4 ImmoWertV zu bercksichtigen, d.h. die Restnutzungsdauer ist insoweit zu vermindern,sofern nicht bei der Wertermittlung von einem fiktiv instand gesetzten oder modernisiertenGebude ausgegangen wird.

Die Restnutzungsdauer bedarf einer Schtzung; dabei muss allerdings allein der Blick indie Zukunft magebend sein, denn das, was in der Vergangenheit an Instandsetzungs-und Modernisierungsmanahmen durchgefhrt worden ist (knstliche Verjngung), hat

seinen Niederschlag in dem Bestand gefunden, der bei der Ortsbesichtigung eingesehenwerden konnte. Es handelt sich nicht um die technische, sondern vielmehr um die sog.wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Als bliche durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer weist die Fachliteraturbei Einfamilienwohnhusern 60 bis 100 Jahre auf.

Bei dem Anwesen wird die Gesamtnutzungsdauer mit 70 Jahren angenommen. AufGrund der bereits durchgefhrten Umbau-, Erweiterungs- und Erneuerungsmanamenwird das Jahr 1953 als gemitteltes Baujahr zur Ermittlung der Alterswertminderung ange-setzt. Fr das Gebude ergibt sich somit eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 9

Jahren.Bei dem Nebengebude wird von einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren ausgegan-gen und das Jahr 1969 als gemitteltes Baujahr zur Ermittlung der Alterswertminderungangesetzt. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer betrgt somit 5 Jahre.

3.4 Wahl des Bewertungsverfahrens

Man unterscheidet bei bebauten Grundstcken zwischen dem (normierten) Ertragswert-verfahren und dem (normierten) Sachwertverfahren. Die Wahl des Verfahrens richtet sich

danach, ob bei der Bewertung eher Renditeaspekte oder die Kosten der Immobilie undderen Herstellungswert (fiktive Reproduktion) im Vordergrund stehen.

Das gewhlte Verfahren muss jedenfalls den derzeitigen Zustand, mgliche Nutzungenund auch die mit einzubringenden Kosten, die bentigt werden, um die bauliche Anlagez.B. mngelfrei fertig zu stellen (oder andere Nutzungen zu ermglichen), bercksichti-gen.

Bei dem hier vorliegenden Objekt drfte vorrangig die Eigennutzung einen Erwerbsgrunddarstellen, weshalb bei der Wertermittlung vor allem der Sachwert zu bercksichtigen ist.


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Um fr einen zuknftigen Erwerber eine mgliche Ertragsfhigkeit unter wirtschaftlichenGesichtspunkten aufzuzeigen, wird der im zustzlich durchgefhrten Ertragswertverfahrenermittelte Wert ebenfalls bercksichtigt.

3.5 Sachwertverfahren unter Anwendung der NHK 2000

Da noch keine neuen, in dem Modell der Sachwertrichtlinie unter Verwendung der NHK2010 abgeleiteten, Sachwertfaktoren zur Verfgung stehen, knnen die NHK 2010 nochnicht eingesetzt werden.

3.5.1 Berechnung der Brutto-Grundflche (BGF) nach DIN 277 / 2005

Wohngebude

Kellergeschoss: (Geschosshhe ca. 2,5 m)

Bereich a: 7,0 x 4,0 = 28,0 m

Erdgeschoss: (Geschosshhe ca. 2,7 m)

Bereich a: 7,7 x 3,0

+ 12,5 x 6,3 = 101,9 m

Obergeschoss: (Geschosshhe ca. 2,7 m)

Bereich a: 3,9 x 3,0

+ 12,5 x 6,3 = 90,5 m

Dachgeschoss: (Geschosshhe ca. 2,5 m)

Bereich a: 12,5 x 6,3 = 78,8 m

Minderung wegen geringer Kniestockhhe

-5,0% aus 78,8 = -3,94 m

Brutto-Grundflche Wohngebude, Bereich a, gerundet: 295 m

3.5.2 Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI) nach DIN 277 / 2005

Nebengebude

mittlere Geschosshhe ca. 4,0 m

EG: 10,0 x 8,0 x 4,0 = 320,0 m

DG: 10,0 x 6,0 x 4,0 = 240,0 m

Brutto-Rauminhalt Nebengebude, Bereich a, gerundet: 560 m

3.5.3 Neubauwert gem Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)

Die Bauwertermittlung wird auf der Grundlage der Normalherstellungskosten (NHK) 2000durchgefhrt.


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Das Gebude wird als frei stehendes Einfamilien-Wohnhaus mit Keller, Erdgeschoss,Obergeschoss und voll ausgebautem Dachgeschoss eingestuft (NHK 2000 WertR Typ1.11). Es wird ein einfacher bis mittlerer Ausstattungsstandard angesetzt.

Einfamilienwohnhaus:

295 m Brutto-Grundflche x 510 /m = 150.450

Auenanlagen pauschal mit von = 3.009

153.459

Baunebenkosten von = 21.484

Herstellungswert Einfamilien-Wohnhaus im Jahr 2000: 174.943

14,0%

2,0% 150.450

153.459

Das Nebengebude wird als Kaltlager (NHK 2000 WerR Typ 31.1) eingestuft. Es wird ein

einfacher Ausstattungsstandard angesetzt.Nebengebude:

560 m Brutto-Rauminhalt x 65 /m = 36.400

Baunebenkosten 9,0% von = 3.276

Herstellungswert Nebengebude im Jahr 2000: 39.676

36.400

3.5.4 Bauwertberechnung zum Bewertungsstichtag

Die Baupreisindizes wurden einer Mitteilung des Statistischen Bundesamtes (Stand:14.08.2014) entnommen.

Zur Ermittlung der Alterswertminderung wird beim Wohnhaus das Jahr 1953 als Baujahrangesetzt und von einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 9 Jahren ausgegangen.

Wegen des direkten Zusammenhangs des Nebengebudes mit der Wohnnutzung wirdinsgesamt der Preisindex fr Wohngebude angesetzt.

Bauwertberechnung Einfamilienwohnhaus

Preisindex 2000: 85,9%

Preisindex im August 2014: 109,2%

Herstellungswert Wohnhaus im Jahr 2000: 174.943

Herstellungswert 2014: / 85,9% x 174.943 = 222.396

Wertminderung wegen Alters

bei linearer Abschreibung nach Anlage 8b WertR: -87,1% -193.707

Bauwert Einfamilienwohnhaus: 28.689

109,2%


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Zur Ermittlung der Alterswertminderung wird beim Nebengebude das Jahr 1969 als Bau-jahr angesetzt und von einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 5 Jahren ausge-

gangen.

Bauwertberechnung Nebengebude

Preisindex 2000: 85,9%

Preisindex im Mai 2014 109,2%

Herstellungswert Nebengebude im Jahr 2000: 39.676

Herstellungswert 2014: / 85,9% x 39.676 = 50.438

Wertminderung wegen Alters

bei linearer Abschreibung nach Anlage 8b WertR: -90,0% -45.394

Bauwert Nebengebude: 5.044

109,2%

3.5.5 Sachwertberechnung

Bodenwert: 15.000

Bauwert Einfamilienwohnhaus: 28.689

Bauwert Nebengebude: 5.044

Summe: 48.733

Bundesland Bayern: 1,05

Ortsgre < 50.000 EW: 0,95

Sachwert: x 1,05 x 0,95 = 48.611 48.733

3.6 Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren nach den 17 20 der ImmoWertV 2010 ermittelt man

den Wert des zu bewertenden Objektes, der sich aus den nachhaltig erzielbaren Ertrgenergibt. In die Berechnung flieen die erzielbaren Mieten abzglich der Bewirtschaftungs-kosten unter Beachtung von Bodenwertverzinsung und Liegenschaftszinssatz ein.

3.6.1 Vermietbarkeit des Objektes

Die Vermietbarkeit des Objektes scheint zu fr solche Objekte angemessenen Mieten ge-geben zu sein. Rumlichkeiten sind ausreichend vorhanden.


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3.6.2 Wohn- und Nutzflchen

Da keine Planunterlagen vorliegen erfolgte die Flchenermittlung auf der Grundlage der

aufgenommenen Bilder und des amtlichen Lageplans. Die einzelnen Wohn- und Nutzfl-chenberechnungen sind in Anlage 12.1 dargestellt.

Wohnflche Wohngebude: 134 m

Nutzflche Wohngebude: 31 m

Nutzflche Nebengebude: 82 m

3.6.3 Anzusetzende Mieten

Es ist hier auf die ortsblichen Vergleichsmieten abzustellen. Unter der ortsblichen Ver-gleichsmiete ist hier das Entgelt fr die Gebrauchs- bzw. Nutzungsberlassung eines Ob-

jektes ohne Betriebskosten zu verstehen (Nettokaltmiete). Zur Heranziehung von Ver-gleichswerten sind grundstzlich die Vergleichsmieten solcher Einheiten geeignet, dienach Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit dem Bewertungsobjekt ver-gleichbar sind.

Unter Bercksichtigung der Gre, der Lage und des Gesamteindrucks des Bauwerkswird in Anlehnung an den Mietpreisspiegel der Stadt Hof fr die Wohnrume ein Mietpreisvon 2,40 /m als nachhaltig erzielbar angesetzt. Fr die Nutzflchen im Keller wird keinegesonderte Miete zu erzielen sein.

Fr die, als nicht beheizte Lagerrume anzusehenden, Nutzflchen im Nebengebude

werden 1,00 /m angesetzt.

3.7 Bewirtschaftungskosten

Von den vorgenannten Betrgen mssen, um den Reinertrag ermitteln zu knnen, Bewirt-schaftungskosten abgezogen werden. Bewirtschaftungskosten sind regelmig undnachhaltig anfallende Ausgaben des Eigentmers. Zinsen fr Hypothekendarlehen undGrundschulden oder sonstige Zahlungen fr auf dem Grundstck lastende privatrechtlicheVerpflichtungen sind bei den Bewirtschaftungskosten nicht zu bercksichtigen. Die Be-wirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus:

3.7.1 Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstcks erforderlichenArbeitskrfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten fr die Prfun-gen des Jahresabschlusses oder der Geschftsfhrung des Eigentmers. Sie fallen auchdann an, wenn der Eigentmer die Verwaltung selbst durchfhrt.

Die Verwaltungskosten knnen 3 bis 5 v.H. des Rohertrags betragen. Dies richtet sichnach den rtlichen Verhltnissen, die sehr unterschiedlich sein knnen. Die Stze nach 26 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) knnen als Anhalt dienen. Im gegebenenFall drften sie 3 v.H. nicht berschreiten.


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3.7.2 Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur

Erhaltung des bestimmungsgemen Gebrauchs der baulichen Anlagen whrend ihrerNutzungsdauer aufgewendet werden mssen. Die Instandhaltungskosten umfassen so-wohl die fr die laufende Unterhaltung als auch die fr die Erneuerung einzelner baulicherTeile aufzuwendende Kosten. Schnheitsreparaturen werden unter Umstnden von denMietern oder sonstigen Nutzern getragen. Instandhaltungskosten knnen mit Hilfe von Er-fahrungsstzen je m2Geschossflche, Nutz- oder Wohnflche oder in Prozentstzen er-mittelt werden.

Fr die Wohnflchen werden jhrliche Instandhaltungskosten von 7,10 /m angesetzt.Fr die Nutzflchen werden jhrliche Instandhaltungskosten von 2,50 /m angesetzt (An-lage 3 WertR).

3.7.3 Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis deckt das Risiko ab, welches entsteht, wenn Wohn- und Gewerbe-raum frei wird und nicht sofort wieder zu vermieten ist. In diesem Falle bildet sich eine Er-tragslcke, die mit dem Mietausfallwagnis aufgefllt werden soll. Es umfasst auch das Ri-siko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Mietrckstnde entstehen unddas Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebungeines Mietverhltnisses oder Rumung.

Der Ansatz fr das Mietausfallwagnis stellt eine fiktive Annahme dar. In Anlage 3 der

WertR und in der II. Berechnungsverordnung wird bei Mietwohngebuden ein Satz von2 % der Nettokaltmiete und bei Geschftsgrundstcken ein Satz von 4 % der Nettokalt-miete genannt. Fr die Wertung wird ein gemittelter Satz von 3 % angesetzt.

3.7.4 Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstck oder durch denbestimmungsgemen Gebrauch des Grundstcks sowie seiner baulichen und sonstigenAnlagen laufend entstehen ( 19 Abs. 2 ImmoWertV, 27 Abs. 2 der II. BV). Sie kommennur dann zum Ansatz, wenn sie nicht auf die Miete umgelegt werden knnen. Im gegebe-nen Fall wird angenommen, dass fr den Vermieter keine Betriebskosten anfallen.

3.8 Kapitalisierung und Abzinsung

3.8.1 Liegenschaftszins

Mit dem Liegenschaftszinssatz (und der Restnutzungsdauer) wird die Abschreibung ermit-telt. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, der zusammen mit der Restnutzungsdau-er die Verbindung zwischen Abschreibung sowie Gebudewertverzinsung einerseits undGebudewert andererseits herstellt. Schlielich wird ber den Liegenschaftszinssatz dieVerknpfung zwischen dem Bodenwert und der Bodenwertverzinsung geschaffen.


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Die Einflussfaktoren auf den Liegenschaftszinssatz knnen in drei Kategorien unterteiltwerden:

Wirtschaftliche und politische Einflussfaktoren (z.B. Konditionen fr Hypotheken und

sonstige Baugelder, Besteuerung von Kapital und Grundbesitz)

Marktbezogene Einflussfaktoren (z.B. Wohnungsangebot bzw. -Nachfrage)

Objektbezogene Einflussfaktoren (z.B. Grundstcksart)

Fr Wohngrundstcke werden in der Fachliteratur Liegenschaftszinsstze mit einer Band-breite von 1,5 % bis 6,5 % angegeben. Der Liegenschaftszinssatz ist umso hher, je unsi-cherer die nachhaltige Erzielung der Grundstcksertrge ist. Bei dem Wohngrundstckwird von einer etwas unterdurchschnittlichen Sicherheit der Ertragserzielung ausgegan-gen, somit kann ein Liegenschaftszinssatz von etwa 4,0 % als realistisch angesehen wer-den.

3.8.2 Barwertfaktor

Der Vervielfltiger (Rentenbarwertfaktor) ergibt sich nach folgender Formel:

Wohnhaus

Restnutzungsdauer 9,00 Jahre 1,0400

Liegenschaftszinssatz 4,00 %

qn- 1 1 1

V = q - 1 * q

n

oder q - 1 = 7,44q

n- 1

* p

Nebengebude

Restnutzungsdauer 5,00 Jahre 1,0400

Liegenschaftszinssatz 4,00 %

qn - 1 1 1

V = q - 1 * qn oder q - 1 = 4,45

qn- 1 * p

3.9 Ertragswertberechnung mit den angenommenen Mietpreisen

Beim Ertragswertverfahren werden nachhaltig erzielbare Reinertrge unter Abzug der Bo-

denwertverzinsung im Regelfall ber die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen unter

Zuhilfenahme des Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert und mit dem Bodenwert addiert.

Das Ergebnis stellt den Ertragswert des Grundstcks dar (vgl. 17 ImmoWertV). Im Re-

gelfall ist hier, wenn marktgerechte Eingangsdaten verwendet werden, keine Marktanpas-

sung notwendig.


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Fr die Ertragswertberechnung wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Wohn-

hauses und des Nebengebudes mit 9 Jahren angesetzt.

Innerhalb der Restnutzungsdauer ist mit Erneuerungs- und Instandhaltungsinvestitionen

zu rechnen.

Fr den Kellerraum werden keine gesonderten Mieten zu erzielen sein.

3.9.1 Ertragswertberechnung Wohnhaus

Wohnflchen: 134 m Wfl. x 2,40 /m = 321,60

Nutzflchen: 23 m x 1,00 /m = 23,00

Summe der monatlichen Mieteinnahmen: 344,60

Rohertrag (Jahresrohmiete) 4.135

Betriebskosten 2,00% aus 4.135 = 83

Verwaltungskosten 3,00% aus 4.135 = 124

Instandhaltungskosten

Wohnflchen: 134 m x 7,10 /m = 951

Nutzflchen: 31 m x 2,50 /m = 78

Mietausfallwagnis: 3,00% aus 4.135 = 124

Summe der Bewirtschaftungskosten: 1.360

das entspricht 32,89 % des Jahresrohertrages

Reinertrag: 2.775

abzglich Verzinsung Bodenwert (anteilig): 4,00% aus 7.500 = -300

Gebudeertragswertanteil: 2.475

Der Gebudeertragswertanteil wird mit 4,0 % kapitalisiert bei einer

Restnutzungsdauer von 9 Jahren. Vervielfltiger:

7,44 x 2.475 = 18.414

Gebudeertragswert Wohnhaus: 18.414


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3.9.2 Ertragswertberechnung Nebengebude

Nutzflchen: 82 m Nfl. x 1,00 /m = 82,00

Summe der monatlichen Mieteinnahmen: 82,00

Rohertrag (Jahresrohmiete) 984

Betriebskosten 2,00% aus 984 = 20

Verwaltungskosten 3,00% aus 984 = 30

Instandhaltungskosten

Nutzflchen: 82 m x 2,50 /m = 205

Mietausfallwagnis: 3,00% aus 984 = 30

Summe der Bewirtschaftungskosten: 285

das entspricht 28,96 % des Jahresrohertrages

Reinertrag: 699

abzglich Verzinsung Bodenwert (anteilig): 4,00% aus 7.500 = -300

Gebudeertragswertanteil: 399

Der Gebudeertragswertanteil wird mit 4,0 % kapitalisiert bei einer

Restnutzungsdauer von 5 Jahren. Vervielfltiger:

4,45 x 399 = 1.776

Gebudeertragswert Nebengebude: 1.776

3.9.3 Ertragswertzusammenstellung

Gebudeertragswert Wohnhaus: 18.414

Gebudeertragswert Nebengebude: 1.776

Bodenwert: 15.000

Ertragswert des Grundstcks: 35.190


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4 Ergebnis des Gutachtens

Nach der Definition des Gesetzes wird der Verkehrswert von dem Preis bestimmt, der im

gewhnlichen Geschftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatschlichenEigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Objektes ohne Rcksicht auf

gewhnliche oder persnliche Verhltnisse zu erzielen wre.

Bei dem zu bewertenden Objekt kann davon ausgegangen werden, dass ein Erwerb

hauptschlich zur Eigennutzung zu Stande kme. Der Verkehrswert wird also vor allem

aus dem ermittelten Sachwert hergeleitet. Da bei dem Anwesen aber auch Ertragsge-

sichtspunkte beachtet werden mssen, wird auch der Ertragswert bei der Wertung in ge-

ringem Umfang bercksichtigt.

4.1 Ermittelte Werte Grundstck

Sachwert des Grundstcks 48.611,-

Ertragswert des Grundstcks 35.190,-

4.2 Verkehrswert Grundstck

Zum Bewertungsstichtag 5. August 2014 schtze ich:

Verkehrswert des Grundstcks Fl.-Nr. 734,Gemarkung Geroldsgrn

Hertwegsgrn 4, 95179 Geroldsgrn

41.000,-

(in Worten: einundvierzigtausend Euro)

Der Sachverstndige erklrt, dass er dieses Gutachten in seiner Verantwortung nach bes-

tem Wissen und Gewissen, frei von jeder Bindung und ohne persnliches Interesse am

Ergebnis, erstellt hat.

Der Sachverstndige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine der

Ablehnungsgrnde entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachver-

stndiger nicht zulssig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwrdigkeit beigemes-

sen werden kann.

Helmbrechts, Freitag 31. Oktober 2014

Dieter F. Albrecht


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5 Objektfotos

Bild 1: Ansicht von Westen mit Gartenflche

Bild 2: Ansicht von Nordwesten (Zufahrtsbereich)


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Bild 3: Ansicht Hauseingang von Norden

Bild 4: Ansicht Eingangsbereiche von Nordosten


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Bild 5: Ansicht von Osten

Bild 6: Teilansicht von Sdosten Bild 7: Teilansicht von Sdwesten


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Bild 8: Ansicht von Sden

Bild 9: Ansicht Nebengebude von Sdwesten


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Bild 10: Treppenhaus EG

Bild 11: Eingangsbereich EG


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Bild 12: Kche im EG

Bild 13: WC im EG


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Bild 14: Nebenraum im EG

Bild 15: Wohnzimmer im OG


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Bild 16: Rume im OG

Bild 17: stliches Zimmer im DG


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Bild 18: westliches Zimmer im DG

Bild 19: Heizungsraum im KG

Documents

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