CODIGO MA7/751/02 EDICIÓN 01 MANUAL DE AVALUOS RURALES PRESTACION DE... · MANUAL DE AVALUOS RURALES DOCUMENTO CONTROLADO MA7/751/02 EDICIÓN 01 FECHA FEB 21/2011 Página 1 de 16

MANUAL DE AVALUOS RURALES

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DOCUMENTO CONTROLADO

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

EDICION QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA

00

Se incluyó en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edición que cambia y la fecha. Se hizo revisión de la descripción del procedimiento el cual se implementa como este lo indica.

Septiembre 21/2011

REVISADO POR APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente

Fecha: Septiembre 21/2011 Fecha: Septiembre 21/2011

MANUAL DE AVALUOS

RURALES


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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos rurales desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las áreas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicación del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo específico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimación del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su características físicas de uso y ubicación, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con al reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado VALOR: la relación monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboración de informes de avalúos. 6. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO: Ver página siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalúo Rural 8. ANEXOS: N.A 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.


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Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalúo desarrollados para el BBVA se

describen a continuación:

PORTADA / PRESENTACION

Debe contener la siguiente información:

Ejemplo:

No. Folio

Expedición Vencimiento

Solicitud Solicitante

Valuador DCI Colombia EU Arq. Eduardo José Ustariz Aramendiz

Objeto del avalúo Préstamo Hipotecario (Ver información completa en la siguiente página)

Inmueble que se valúa Ubicación

No cuenta catastral No. Matricula inmobiliaria

Régimen de propiedad Propietario

Cliente

Documentos Suministrados

Informe y visita técnica Fecha de la visita

Notas:

El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU – Valledupar para un mejor control de

los mismos informes.

Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la vigencia del

avalúo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el

Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico.

Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud.

Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante

y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.

- Es importante tener a la mano el documento “solicitud de avalúo” antes de proceder a

cualquier visita técnica para no correr riesgos

Objeto del Avalúo. Se anota la finalidad del estudio de valuación, es decir para que es

requerido el avaluó del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dación en pago, etc.

Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota “(Ver información completa en la


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siguiente página)” la cual se complementa con los textos que se verán mas adelante en la

pagina siguiente de este documento.

Ubicación. Es de gran importancia conocer la dirección descrita en los documentos legales

suministrados por el solicitante y/o propietario así como la nomenclatura actual urbana

anotada en la placa del inmueble en el sitio.

Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el

solicitante es necesario referenciarlos en este punto.

Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conociéndose que no siempre el

propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero.

- Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el

propietario actualmente.

Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita técnica y si es

posible anotar quien atendió esa visita.

OBJETO DEL AVALÚO

Ejemplo:

El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en

que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y comparación de

mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares, así como el análisis del

sector que ejerce influencia.

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del

inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un

vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características

generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

Para la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra

consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo

económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de comparación con

inmuebles del mercado inmobiliario.

Notas:

Objeto del Avalúo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que

estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construcción o si es un inmueble usado.

OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE

REMODELACIÓN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN QUE

NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO

CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR):


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El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual

en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y

comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares,

así como el análisis del sector que ejerce influencia.


inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado

y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y

características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o

urgencia.


consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de

tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de

comparación con inmuebles del mercado inmobiliario.

OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble

esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto):

El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en

cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, así como las zonas comunales que

componen el proyecto y sus trámites y obligaciones de licencias, PH, y servicios públicos

totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y

comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares,

así como el análisis del sector que ejerce influencia.


inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado

y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y

características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o

urgencia.


consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de

tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de

comparación con inmuebles del mercado inmobiliario.


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INFORMACION DEL SECTOR

Ejemplo:

Desarrollo

La finca, objeto de este estudio se encuentra ubicada en zona rural del municipio de San Estanislao (Departamento de Bolívar); zona que vive en su mayor parte de la Ganadería y de cultivos de pancoger como la yuca, limón, plátano, maíz y de frutales como mango, ciruela, papaya, entre otros. La mayoría de estos productos se comercializan en la ciudad de Cartagena, y en menor escala en las cabeceras municipales de los municipios de Villanueva, Santa Rosa, Arjona, y San Estanislao. La ganadería se constituye en el principal uso que los propietarios le dan al suelo, es así como se observan a todo lo largo de la vía, fincas pequeñas y medianas con corrales y vaquerizas, con sus respectivos embarcaderos, puesto que la zona es una de las principales proveedoras de carne bovina y de leche para la ciudad de Cartagena.

Nivel Socio - Económico Bajo, en su mayor parte encontramos campesinos de la región que habitan en pequeñas parcelas con cultivos de pancoger y otros que en su mayoría habitan en las poblaciones vecinas.

Vías de Acceso

Primera ruta de acceso: Saliendo de Cartagena, se toma la Carretera de la Cordialidad hasta encontrar la vía que conduce a Santa Rosa, se cruza esta población, continuamos para llegar la población de Villanueva y luego encontrar la cabecera municipal de San Estanislao y continuar por el carreteable denominado Las Piedras - Arjona y recorrer aproximadamente 5 kilómetros para encontrar la finca, objeto de este estudio.

Segunda ruta de acceso: Saliendo de Cartagena, se toma la Carretera Troncal de Occidente hasta llegar al municipio de Arjona, en el cual nos desviamos por el camino que de Arjona conduce al municipio de San Estanislao o vía de Las Piedras. Desde la cabecera municipal de Arjona hasta la finca, recorremos aproximadamente 18 kilómetros.

Servicios Públicos Ninguno.

Situación de Orden Público

Durante la visita se observó una situación aparentemente normal. Pero, según información recogida en el sector, se averiguo que existen grupos de autodefensas localizados por la zona aledaña a la segunda ruta de acceso y por la zona aledaña a la primera ruta de acceso se encuentra operando un frente guerrilleros, que hace operaciones de boleteo y extorsión.

Notas:

Desarrollo. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo al vecindario y la

actividad económica que se realiza.

Nivel socieconómico. Nivel en que se encuentra el sector en los aspectos sociales y

económicos.

Vias de acceso. Es importante conocer el trayecto a seguir hasta encontrar el predio en

estudio originándose el recorrido desde la población mas cercana y reconocida por su


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actividad económica en el algún grado de importancia para el departamento o la nación. Es

necesario señalar el estado en que se encuentran las vías de acceso y kilómetros aproximados

de recorrido.

Servicios públicos. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general; tales

como: Energía eléctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vías, Alumbrado público,

Telefonía privada y pública, entre otros. No trata del inmueble en estudio.

Situación de orden público. Es de importancia destacar si el sector se ve afectado por

grupos al margen de la ley.

GENERALIDADES DEL PREDIO Ejemplo:

Configuración

Irregular, se encuentra dividida en dos zonas por un carreteable que conduce del Corregimiento de Bayano al Municipio de San Estanislao. Anteriormente, la finca se encontraba conformada por cuatro predios que eran: Carreto, Taborda, Palacio y Pachita; hoy en día están englobados en un solo predio denominado “CARRETO”

Ubicación

La Finca se encuentra ubicada sobre la Carretera Santa Rosa - San Estanislao en jurisdicción rural del Municipio de San Estanislao, Departamento de Bolívar. A cuatro (4) kilómetros aproximados del casco urbano del Municipio de San Estanislao, a diez (18) kilómetros aproximados del municipio de Arjona y a treinta y ocho (38) kilómetros aproximados de la ciudad de Cartagena.

Características Panorámicas

Ninguna en particular.

La finca, objeto de este estudio, está conformada por cuatro predios a saber: PREDIO TABORDA: Colindancias según Escritura Pública Nº 18, Fecha: 12/05/1.992, Notaría: Única de San Estanislao.

Al NORT

E En 639,00 M2 Con

Predios que son o fueron del Señor Rafael Valle.

Al Este En 980,00 M2 Con Predios que son o fueron del Señor Manuel Carbonell.

Al Oeste En 1.010,00

M2 Con

Camino de por medio, con predio que es o fue de Aníbal y Alberto Ramos y Miguel Manotas.

Al Sur En 1.468,00

M2 Con

Camino de por medio, con predio que es o fue de José castillo, Efrain Palacio y Manuel Carbonell.

Area total según: Mismo documento 93 Ha + 7.500 M2


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PREDIO CARRETO: Colindancias según Escritura Pública Nº 18, Fecha: 12/05/1.992, Notaría: Única de San Estanislao.

Al NORTE En 356,00 M2 Con

Predio que es o fue de Ana Viuda de Rodríguez.

Al Sur En 356,00 M2 Con

Predio que es o fue de Armando Carbonell.

Al Este En 1.825,00

M2 Con

Predio que es o fue de Luis Manuel Ramos y Manuel Ramos.

Al Oeste En 2.084,00

M2 Con

Predio que es o fue de Teófilo Morales, Alcalá Vega y Carlos Ovalle.

Area total según: Mismo documento 142.00 Ha

PREDIO PALACIO: Colindancias según Escritura Pública Nº 18, Fecha: 12/05/1.992, Notaría: Única de San Estanislao.

Al NORTE En 270,00 M2 Con

Predio que es o fue de Teófilo Morales.

Al Este En 995,00 M2 Con

Predio que es o fue de Manuel Carbonell.

Al Oeste En 900,00 M2 Con

Predio que es o fue de Sergio y José Cantillo.

Al Sur En 1.170,00

M2 Con

Predio que es o fue de Julio Ruiz o Carime Ramos de Ruiz.


PREDIO PACHITA: Colindancias según Escritura Pública Nº 18, Fecha: 12/05/1.992, Notaría: Única de San Estanislao.

Al NORTE

En 2.178,00 M2 Con

Predio que es o fue de Alberto Ramos.

Al Sur En 900,00 M2 Con

Camino de Bayano en medio, con predio que es o fue de Clemente Castillo.

Al Este En 852,00 M2 Con

Predio que es o fue de Teófilo Morales.

Al Oeste En 705,00 M2 Con

Predio que es o fue de Cantillo Pomares.


ÁREA TOTAL FINCA, según Mismo documento 365 Ha + 7.500 M2


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Características Climáticas

Altura sobre el nivel del mar Entre 20 y 50 m.s.n.m Precipitación 1.022 m. m.

Temperatura Mínima: 28ºC Máxima: 35ºC

Periodo de lluvia 1

er periodo: Abril - Junio.

2do

periodo: Agosto – Noviembre

Número de Cosechas anuales Cero (0) Piso Térmico Cálido

Notas:

Es importante conocer de cuantos predios esta compuesto el globo en estudio y detallar cada uno con

su respectiva área.

Configuración. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geométrica

Ubicación. Anótese todos los puntos de referencia posible desde el caserío o vereda hasta el

departamento en donde se ubica el predio.

Características panorámicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques,

edificaciones u otros).

Colindancias. Si existen diferencias entre el área jurídica y/o catastral, se avalúa sobre el

área jurídica, haciendo las aclaraciones del caso.

Es importante conocer el área total a valuar del globo anotándose de donde se tomaron estos datos.

LOCALIZACION

Se hace necesario para los inmuebles rurales realizar un esquema de localización y acceso a los

mismos.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO

Ejemplo:

La finca “CARRETO”, es un globo de terreno conformado por cuatro predios con áreas de 142 Ha (Predio Carreto), 93 Ha + 7.500 M2 (Predio Taborda), 46 Ha + 2.500 M2 (Predio Palacio) y 83 Ha + 7.500 M2 (Predio Pachita) para un total de 365 Ha + 7.500 M2, dedicados a la explotación ganadera. La Finca es partida en dos por el camino que de Bayano conduce a San Estanislao, separando de esta forma al predio “Pachita” de los otros tres predios (Carreto, Palacio y Taborda). (Ver plano anexo).

Sus suelos se caracteriza por ser bien drenados externa e internamente, con topografía plana y ondulada con pendientes de 3 al 15% aproximadamente, textura arcillo-limosa. El terreno actualmente, se encuentra dividido en varios potreros, sembrados con pastos angleton y guinea.


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Todos los potreros están en buen estado de conservación, no presenta malezas ni rastrojos, con pastos limpios y trabajados; a excepción del predio Pachita que tiene malezas, y podemos decir que tiene un monte de unos 6 meses, que es el tiempo que ha estado sin mantenimiento; dentro de todo el globo, existen varias represas utilizadas como abrevaderos para el ganado, distribuidas por potreros, lo cual facilita el suministro al ganado existente dentro de la finca. Actualmente hay un total de 700 cabezas de ganado, según información suministrada por el capataz de la finca. En cuanto a su infraestructura, podemos decir que sus cercas se encuentran en buen estado, los potreros y vaqueras en regular estado, las vivienda en regular estado. Dentro del predio existen una serie de construcciones, relacionadas directamente con la actividad ganadera, ellas son: PREDIO CARRETO Construcción 1: Casa del Celador . Conformada por una sala, dos alcobas y un baño, además

presenta una terraza cubierta alrededor de dicha construcción . Las paredes de la misma son en bloques de cemento con pañete y pintura, con puertas en madera y triplex, ventanas en madera y vidrio, piso en baldosas de cemento, y cubierta en láminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservación.

Construcción 2: Bodega. Construida en bloques de cemento, y pintados, con cubierta en láminas de eternit sobre cerchas metálicas, en el acceso encontramos rejas metálicas, piso en plantilla de cemento. Actualmente se encuentra en buen estado de conservación.

Construcción 3: Corrales en madera en buen estado. Parte de estos corrales tiene cubierta de zinc.

Construcción 4: Vivienda auxiliar, conformada por varias alcobas, además dicha construcción cuenta con una terraza auxiliar de 4 metros. Con paredes en bloque de cemento, piso en plantilla, puertas en madera y triplex, con calados a la vista. Su estado de conservación es regular.

PREDIO TABORDA Construcción 5: Casa del Celador. Alrededor de la misma presenta una terraza cubierta de 3

metros aproximadamente. Las paredes de la misma son en bloques de cemento con pañete y pintura, con puertas en madera y triplex, ventanas en calados, piso en planilla de cemento, y cubierta en láminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservación.

PREDIO PACHITA Construcción 6: Casa del Celador con terraza cubierta de 3 metros aproximadamente . Las

paredes de la misma son en bloques de cemento con pañete y pintura, con puertas en zinc, ventanas en calados, piso en plantilla de cemento, y cubierta en láminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservación.


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Suelos y topografía

UNIDAD I AREA 65.7500 Has RELIEVE PLANO Y ONDULADO

PENDIENTE 0-10% INUNDABILIDAD Ninguna SALINIDAD SI FERTILIDAD NATURAL BUENA APRECIACION TEXTURAL MEDIANA PROFUNDIDAD EFECTIVA MEDIANA USO ACTUAL PASTOS Y GANADERÍA CLASE AGROLOGICA III

Generales

Recursos Hídricos A lo largo de todos los predios encontramos represas naturales.

Vías Internas El predio puede ser recorrido en su totalidad, mediante carreteables en afirmado, los cuales se encuentran en buen estado, no obstante estar en época de lluvias en la zona. No obstante que la finca tiene caminos y carreteables, por su topografía y relieve en un vehículo 4x4 puede ser recorrida por zonas donde no existen carreteables, lo cual traduce en que el predio es mecanizable en su totalidad.

Explotación económica y Posibilidades de mecanización.

El predio está siendo explotado en la ganadería con pastos. En cuanto a mecanización, el predio gracias a su topografía permite el acceso de maquinarias.

Notas:

Explicar de manera general y detallada en que esta siendo utilizado cada predio del globo, así como

también conocer sus dotaciones de infraestructura e identificar cual de ellos se encuentra en mejores

condiciones además de su estado físico.

Recursos hídricos. Es importante anotar de donde proviene el consumo de agua tanto de los

habitantes como de los animales y el riego de los cultivos.

Vías Internas. Si existen, anotar cuantas y en que condiciones se encuentra estas vías de

comunicación interna del predio, la forma en que atraviesan el predio y si éstas son de tipo

servidumbre.

Explotación económica y posibilidades de mecanización. En que esta siendo explotado el

predio o en que podría ser explotado así como también que posibilidades existen para

ingresar tecnología para un mejor aprovechamiento


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LOCALIZACION

Notas:

Es importante anexar un esquema o plano de localización del predio en el sector para que el

solicitante pueda ubicarse de una manera más fácil

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO Se anota el siguiente párrafo:

El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados de una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.

INVESTIGACION Y METODOLOGIA

El presente trabajo de avaluó se realiza teniendo en cuenta los elementos, procedimientos y determinaciones indicadas en la ley 160 de 1994, sus decretos reglamentarios, los acuerdos pertinentes y en especial, la resolución 2965 del 12 de Septiembre de 1995, emanada de INCORA.

En la metodología empleada, se combinó el método de comparación con el de costos de reposición. Para determinar el valor del terreno, se realizó una exhaustiva investigación de mercado y un análisis secundario de información documental. Para la adopción del precio del terreno de cada unidad agrológica detectada se tomó varios datos de valores aproximados del terreno en la región, y basándose en parámetros estadísticos como la media aritmética, índice de desviación estándar y coeficiente de variación se obtuvo. .

Investigación Indirecta

Para determinar las mejoras y sus valores se realizó un recorrido por todo el predio, observando todas las existentes en el predio y además se consideró toda la información suministrada por los propietarios.

Investigación Directa

En cuanto a la investigación económica para adoptar el precio por hectárea en la zona se encontró a personas conocedoras del mercado de Bienes y Raíces; algunos por ser propietarios en el sector, otros por conocimiento de causa, soportando estos valores en entidades bancarias y personales técnicos en avalúos del IGAC, entidades estas que mantienen estricta relación con la materia en estudio. Dicha encuesta se dirigió detallando variables como ubicación, distancia del casco urbano, calida de los suelos y posibilidades de mecanización, vías de acceso, estado actual del predio, etc. Para determinar los valores unitarios intrínsecos de los terrenos se empleo el método comparativo, conjuntamente con las mejoras introducidas en ellos, luego se dedujeron estas, considerando las áreas afectadas y las ventajas comparativas entre unidades según la clase agrológica.


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Para las mejoras y edificaciones se practico un inventario de las existentes, se le determino un valor para las edificaciones y para las mejoras de los terrenos se estableció un valor según valores vigentes en la región. En el desarrollo de la investigación exhaustiva de mercado y analizando las posibilidades y el estado actual del predio podemos definir los siguientes aspectos: En la zona correspondiente al tramo Santa Rosa a Villanueva, zona de mayor valorización, se averiguó

de operaciones de predios similares con valores por hectárea que oscilan entre 2.000.000 y 3.500.000, sin embargo estos valores en casi todos los casos se refería a fincas con menos de 40 Hectáreas, y se encontraban en estado nativo, es decir enmontadas o sin ningún tipo de mejora.

Algunos peritos que conocen la zona, y que han hecho avalúos recientes en la zona nos colaboraron y nos dieron el concepto de dicha tierra, una vez les explicamos el sitio de ubicación y las características topográficas y agronómicas del predio. Estos peritos como Carlos Vélez, Luis Hoyos, Henry Barón, entre otros, manifestaron un valor cercano a los $2.500.000, por hectárea de terreno intrínseco, es decir sin ningún tipo de mejoras.

Avalúo practicado en Octubre de 2001, a la finca San José de la Montaña, ubicada en jurisdicción del municipio de Villanueva sobre la vía que conduce de Santa Rosa a Villanueva, a un valor de $2’500.000/Ha.

El señor Simón Bossa vende la Finca Ribolo, vecina al predio en estudio, con frente sobre la vía San Estanislao – Arjona, a un valor de $2’500.000/Ha.

Notas:

Explicar las metodologías a emplear para el desarrollo del informe de avalúo y anotar las

investigaciones efectuadas para tratar de determinar que valor unitario se podría emplear para el

costo del terreno.

DETERMINACION DE LOS PRECIO UNITARIOS PARA MEJORAS,

CONSTRUCCIONES, OBRAS ANEXAS Y MAQUINARIAS

A) CONSTRUCCIONES

Construcción 1. Con un área de 45.00 m2. A razón de $200.000/Mt2

presentando un demérito del 50% para un valor final a $100.000.oo/Mt

2..............................................................……………………………..


presentando un demérito del 40% para un valor final a $120.000.oo/Mt

2..............................................................................................…….

Construcción 4. Con un área de 32.00 m2. A razón de $200.000/Mt2 presentando un demérito del 60% para un valor final a $80.000.oo/Mt2……………………………………………………………………………

Construcción 5. Con un área de 32.00m2. A razón de $200.000/Mt2 presentando un demérito del 60% para un valor final de $80.000/m2 ……………………………………………………………………………………………….


$4’500.000

$30’000.000

$2’560.000

$2’560.000


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presentando un demérito del 60% para un valor final de $80.000/m2……………………………………………………………………………….

Total mejoras introducidas......................................................................................

Terreno afectado.....................................................................................................

Valor promedio adoptado...........................................................................................

B) OBRAS ANEXAS

Construcción 3. (Corrales). Con 280 ml. A razón de $20.000/Ml presentando un demérito del 40% para un valor final a $12.000/ml………………………………………………………………………………..

Cercas. (Internas y Externas). 20.973 Ml. El costo de las cercas tanto internas como perimetrales, se han calculado con base en la experiencia de muchos finqueros y de parcelas con cultivos similares; conociendo de antemano el valor unitario del metro lineal de cada uno de los tipos de cerca que existen dentro del predio. Es bueno anotar que el valor anotado corresponde al costo de reposición de dichas cercas a$1.800/Ml con un demérito del 30% tenemos un valor final de $1.260 Ml…………………………………………………………………….………….

Total mejoras introducidas......................................................................................

Terreno afectado.....................................................................................................

Valor promedio adoptado...........................................................................................

$2’560.000

$42’180.000

365.7500 Ha

$115.325/Ha

$3’360.000

$26’425.980

$29’785.980

365.7500 Ha

$81.438/Ha

Notas:

Construcciones, Obras anexas, Otras Mejoras. Anotar el área de construcciones, el valor

por metro cuadrado unitario y su demérito así como el valor que resulta por demérito.

Maquinaria y equipo. Anotar el estado en que se encuentran, la cantidad de equipos y su

valor comercial nuevo, su demérito asi como su valor actual por su estado de

funcionamiento.

CALCULO DE LOS PRECIOS UNITARIOS DE LA UNIDAD FISIOGRÁFICA

VALOR TERRENO UNIDAD

TERRENO 2.000.000,00

CONSTRUCCIONES 115.325,00

OBRAS ANEXAS 77.500,00

VALOR MEJORAS INTRODUCIDAS 192.825,00

VALOR TOTAL POR HECTAREA 2.192.825,00

FINCA EN ESTUDIO


CODIGO MA7/751/02

EDICIÓN 01

FECHA FEB 21/2011

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AVALUO COMERCIAL

365,7500

Valor Clase de Tierra

$ 802.025.744

Obras Anexas

$ 28.345.625

$ 115.325,00

$ 77.500,00

70.525.744

Total

Valor Terreno

Valor Mejoras

731.500.000

FINCA EN ESTUDIO

$ 42.180.119365,7500

Area Hectáreas Valor Unitario/Ha

Construcción

Terreno

$ 731.500.000365,7500 $ 2.000.000,00

CONCLUSIONES

Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuación:

AVALÚO COMERCIAL DE LA FINCA CARRETO DE PROPIEDAD DE: CAMILO TORRES PEREZ. UBICACIÓN: MUNICIPIO DE SAN ESTANISLAO

DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR SE DETERMINAN LAS CANTIDADES DE: $802’025.744.OO EN NR (OCHOCIENTOS DOS MILLONES VEINTICINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS M/CTE)

VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Publico y de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble evaluado no sufran cambios significativo así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable

ATENTAMENTE,

ARQ. EDUARDO JOSÉ USTARIZ ARAMENDIZ REGISTRO R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR


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ANEXO FOTOGRAFICO

Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mínimo:

Aspecto de la via de acceso – sector.

Acceso, caminos

Potreros

Edificaciones (interior y exteriores)

Corrales

Pozos

Jagüey

Río, acequias, arroyos

Tanques de reserva

Bodegas de almacenamiento

Sistemas de infraestructura.

Servicios públicos

Cultivos, Arboles.

A CONTINUACIÓN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA EN LOS AVALÚOS

* METODOLOGÍA PARA FIJACIÓN DE VALORES

EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS

VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALÚOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORÍA DE LOS

CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO CORRESPONDIENTE A LA

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE.

EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE INDIQUE

CLARAMENTE LA METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR. DONDE SE

DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA, VALORES DE REPOSICIÓN Y DEPRECIACIÓN,

CIFRAS DE MÉTODOS RESIDUALES, ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGÍA

UTILIZADA.

- Todos los avalúos que sean para DACION EN PAGO deben ser enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con todos los documentos suministrados para su elaboración, incluyendo estudio de mercado.

- Los tiempos de entrega de los avalúos debe ser para los rurales 5 días hábiles después de la visita

- Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciará ningún trámite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros.

- Los corresponsales no podrán cobrar directamente los honorarios de los avalúos ni a la sucursal ni a los clientes.

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