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Damian Tabakman
• Coyuntura
• Fideicomisos
• Fideicomisos Financieros
• Conclusiones
Índice
Damian Tabakman
COYUNTURA
Damian Tabakman
En países con sistema financiero maduro• Bancos captan el ahorro de corto y mediano plazo• Fondos de Pensión captan el de largo plazo• Ambos prestan a distintos sectores de la economía.• Hipotecas son un activo importante
Década 90 en Argentina: • Dinámica similar• Desembarco de grandes bancos internacionales.• Desarrollo del negocio de banca retail. • Captación del ahorro público masivo• Diferencia IMPORTANTE: el Estado absorbía gran parte de la oferta crediticia
Dinámica del ahorro
Damian Tabakman
Crisis: Protagonizada por el sector financiero. Fuerte reducción del volumen de actividad Salida de los grandes jugadores internacionales Los bancos dejaron de captar el ahorro
Situación macroeconómica actual Fuerte recuperación de la economía Altas tasas de crecimiento Construcción: % importante Reconstrucción de la capacidad de ahorro, por segmentos
Crisis y recuperación
Damian Tabakman
En el mercado local Los inmuebles captan +% del ahorro doméstico Tendencia creciente Desintermediación: U$S del inversor al constructor Alta propensión a invertir en real estate Aumento de precios en inmuebles de calidad
En el mundo Aumento sistemático en el precio de los inmuebles Europa y EEUU: 100% en el último lustro. Caída de tasas de interés Incentivos al endeudamiento Malos resultados de inversiones financieras, Internet.
Sector inmobiliario
Damian Tabakman
Son el gran ausente. Círculo vicioso...
No captan ahorro público de manera relevante. Tasas pasivas negativas El crédito no despega Hipotecas: creció la originación Tasa fija en pesos (probablemente negativa) Volumen mínimo en términos absolutos (-10%) Solo para un nicho de la población
Problemas de oferta: no hay fondeo genuino a largo plazo. Imposibilidad de indexar Problemas de demanda: desfasaje ingresos / valor de las propiedades. Dificultades para calificar
Los bancos hoy frente al real estate
Damian Tabakman
Mercado inmobiliario imperfecto. Alertas Efecto manada hacia el segmento ABC1 Riesgo desarrollista (capta + capital en preventa) Falta de compradores / usuarios finales Obras al costo
Coyuntura Excelente momento Propensión creciente a invertir en real estate Hay que hacerlo bien !!! DEBE SER UNA PREOCUPACIÓN DEL SECTOR
El fideicomiso es una herramienta que puede ayudar.El fideicomiso es una herramienta que puede ayudar.
Contexto actual
Damian Tabakman
FIDEICOMISOS
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Instrumentos privados• Sociedades “ad hoc” / Consorcios. • Inversores: capital propio y de socios• Compradores en preventa• Deuda bancaria o privada (hoy poco)• Proveedores y contratistas • Canje de tierra por metros
Instrumentos públicos • Pocos en real estate local• Equity: colocación de acciones• Deuda: emisión de ON
Financiamiento tradicional de proyectos
Damian Tabakman
Limitaciones sistema tradicional
Proyecto inmobiliario:Es complejo, se extiende en el tiempo, + capital involucrado
Riesgos contractuales• Dificultades para alinear intereses de los participantes, al inicio y
en caso de conflictos: arquitecto inversor compradorinmobiliario constructor etc.
• Resolución de problemas ante posibles incumplimientos
Riesgos patrimoniales• Riesgo desarrollista• Riesgo proyecto sobre el patrimonio de los participantes
Damian Tabakman
Nueva herramienta
EL FIDEICOMISO• Es un vehículo legal alternativo a las estructuras
societarias tradicionales (S.A. o S.R.L).• Crea un patrimonio separado, de afectación• Se regula por un contrato, que es ley para las partes
PROCEDIMIENTO• Agrupamiento fuera de balance de activos homogéneos• Pueden ser:
• Activos reales (inmuebles, proyectos) • Financieros (derechos creditorios, préstamos,
derechos de cobro presentes o futuros)
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Partes intervinientes y clasificación
FIDUCIANTE: es quien desmembra de su patrimonio, un activo y lo cede al Fideicomiso
FIDUCIARIO: es el administrador del activo. Propiedad fiduciariaBENEFICIARIOS: son los que recibirán el producido de la gestión.
CLASIFICACIÓN• Ordinario / Financiero (oferta pública)
• Certificados de participación• Títulos de deuda
• Administración / Garantía
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Esencia del vehículo
PATRIMONIO DE AFECTACIÓN• Fiduciario: ejerce la propiedad real, limitada en el
tiempo, mientras dura el emprendimiento. • No integra su patrimonio• Contrato fiduciario: puede prever que se hipotequen y
se transfieran los activos
FIDUCIARIO• Debe actuar como “buen hombre de negocios”• Está obligado a rendir cuentas• No puede ser beneficiario único y preponderante, ni
adquirir los bienes. • Puede cesar en sus funciones
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Esquema tipo Esquema tipo
FIDUCIARIO
FIDUCIANTESPROPIETARIOS
FIDEICOMISO
• El Flujo de Fondos pasa por el Fideicomiso.• Cuentas Corrientes e Inversiones Transitorias en un Banco AAA.• El Fiduciario libera Fondos únicamente contra certificado de avance de obra y dictamen favorable del Auditor de Obra.
Auditor Obra
COMPRADORESUNIDADES
FUNCIONALES
BENEFICIARIOS
Compradoresunidades funcionales
Fiduciante Propietario
Sociedad Desarrolladora
Sociedad Desarrolladora
Sociedad AdministradoraAs.Impuestos
FIDUCIANTES
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Cómo encarar un fideicomiso privado
• Primera pregunta: quién será el Fiduciario.• El propio desarrollista o alguien vinculado ?• Un banco ?• Un profesional independiente reconocido ?
• Limitaciones, conflicto de intereses• El fideicomiso en escenarios de crisis. Ejemplos• Aspectos impositivos
UNA VENTAJA
• El fideicomiso permite negocios de inversión colectiva sin estructura societaria
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Comparación
Estructuras Tradicionales
Fideicomisos
- Esquema conocido - Falta de jurisprudencia
- Alineación intereses - Contrato fiduciario
- Resolución de conflictos
- Riesgo desarrollista - Patrimonio separado
- Patrimonio de participantes
- Desarrollista tradicional - Fiduciario
- Sociedad Administr.
- Poco acceso mercado capitales - Oferta pública
- Aspectos impositivos
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FIDEICOMISOS FINANCIEROS
Damian Tabakman
Titulización
Bursatilización o securitización
• Transformación de activos ilíquidos en financieros líquidos
• Enajenación de los derechos de cobro a ser colocados en forma pública
• Aceleración de los flujos de fondos
Requisitos
• Fiduciario aprobado por la CNV o banco
• Aprobación Bolsa de Comercio para AFJPs
• Títulos de deuda senior y subordinados
• Calificadora de riesgos, auditores
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Estructura
FIDEICOMISO FINANCIERO-------------------FIDUCIARIO
(BANCO)
ConstructorDueño Inmueble
Inv. de capital
Inv. de renta
Patr. Fideicom
Inm. existente
+obra
+ingresos
por títulos
Deuda $
Títulos de deuda+
$ renta
obra
$ Pago
Suscrip
ción de C
dePInm
ueble
Contraprestación
Suscripción de CdeP
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Fiduciantes:• Dueño original de inmueble.• Inversores subscriptores de TdeD y CdeP.
Fiduciario:• Banco (en general especializado)
Organizador de la emisión y de la colocación:• Banco de Inversión
Constructor: • Primera línea: solvente y técnicamente probado.
Auditoría y Dirección de Obra: • Empresa con antecedentes (muy importante)
Participantes
Damian Tabakman
Oferta Pública
• Demanda concentrada. Efecto “manada” • Plazo de instrumentación vs. Volatilidad del mercado• Altos requerimientos formales• Baja liquidez relativa de los títulos• Tasa atractiva
Exigencias• Track record• Masa crítica• Gestión profesional del proyecto• Calificación de riesgo• Exposición pública
Damian Tabakman
CONCLUSIONES
Damian Tabakman
Excelente momento para el sector Gran propensión a invertir en real estate Hay alertas
Todos apuntan al mismo segmento Los desarrollistas captan + capital en preventas Faltan compradores / usuarios finales Muchos developers nuevos sin experiencia Grandes ausentes:
La clase media El crédito hipotecario Los bancos
Como sector, debemos preocuparnos por todo esto para Como sector, debemos preocuparnos por todo esto para convertir la coyuntura favorable, en crecimiento sostenidoconvertir la coyuntura favorable, en crecimiento sostenido
En resumen...
Damian Tabakman
No soluciona:
Los problemas comerciales de un mal proyecto No crea demanda, si no la hay No suma capital a un emprendimiento desfinanciado
Pero acota los riesgos para todos los participantes. Es un marco adecuado para emprendimientos inmobiliarios.
Conocer esta herramienta, Conocer esta herramienta, hoy es una obligación para todoshoy es una obligación para todos
El fideicomiso...
Damian Tabakman
…muchas gracias
Damián TabakmanArquitecto, Máster en FinanzasConsultor en Negocios InmobiliariosEx Gerente de Negocios Inmobiliarios de Banco ComafiEx Gerente de Consultoria de REDEx Business Development Associate de Fortune InternationalProfesor de Postgrados y Máster de Real Estate de las Universidades de San Andrés, UB y Eseade
