Der Zürcher Hauseigentümer

Seite 7 «Richtig teuer wird es im Sanierungsbereich»Seite 19 Das Haus auf den Winter vorbereitenSeite 41 Haustierhaltung in Mietverhaltnissen

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Untervermietung ja, aber

SEITE DES DIREKTORS

Albert Leiser

Die Untermiete ist in letzter Zeit gleich zweifach in die Schlag­zeilen geraten. Zum einen durch Airbnb, zum anderen durch den Falleiner Mietschlichterin des Mieterverbandes, welche ihre Unter­mieter massiv abgezockt haben soll. Wenn wir auch über Letztere denMantel des Schweigens werfen wollen, scheint es doch ein guterZeitpunkt, sich ein paar Gedanken zur Untermiete zu machen.

Unser Mietrecht ist primär als Mieterschutz angelegt. Es bietetdemMieter Schutz vor Übervorteilung und stellt sicher, dass ermöglichst lange, möglichst ungestört in seiner Wohnung bleiben kann.Zu diesem Zwecke enthält das Mietrecht eine Reihe verschiedenerElemente, wie das Recht, eine Mietzinserhöhung anzufechten,den Kündigungsschutz und, und, und.

Dazu gehört auch das Recht zur Untervermietung. Es soll beispiels­weise verhindern, dass der Mieter seine Wohnung aufgeben muss, wenner vorübergehend im Ausland arbeitet und danach wieder in dieihm vertraute Umgebung zurückkehren möchte. Hingegen ist vomGesetzgeber nicht erwünscht, dass der Mieter aus der Unterver­mietung einen Ertrag erzielt, der seine eigenen Kosten wesentlich über­schreitet. Daher ist für die Untervermietung die schriftlicheZustimmung des Vermieters erforderlich. So kann dieser sicherstellen,dass die Bedingungen der Untermiete im Verhältnis zum Haupt­mietvertrag nicht missbräuchlich sind.

Kann der Mieter seine Wohnung zu einem wesentlich höherenZins untervermieten, als er – unter Berücksichtigung von Möblierungund sämtlichen Unkosten – selber bezahlt, ist das ein starkesIndiz dafür, dass seine Miete erheblich unter der quartierüblichenliegt. Das schweizerische Mietrecht ist ganz bewusst so konzipiert,dass das bei langjährigen Mietverhältnissen gang und gäbe ist. EineAnpassung an das quartierübliche Niveau ist nämlich nach demGesetze zwar zulässig, in der Praxis aber schier unmöglich.

Dieser vom Gesetzgeber gewollte Zustand soll das Mietzinsniveaukünstlich tief halten. Dieses Ziel wird offensichtlich nicht erreicht, wennder Mieter durch Untervermietung einen Profit daraus schlägt.Vielmehr wird dadurch, dass der Mieter einer vergleichsweise günstigenWohnung von seinem Untermieter eine missbräuchliche Mieteverlangt, der Schutzgedanke pervertiert.

Albert LeiserDirektor Haus-eigentumerverbandeStadt und Kanton Zurich

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REC HT

Gewasserschutznormen38 Neue Entwicklungen im Gewässerraum

Mietrecht41 Haustierhaltung in Mietverhältnissen

Mietrecht47 Keine Mietzinsreduktion wegen

Baulärm

Mietrecht48 Die Anfechtung der Kündigung

bei Solidarmietern – Was das Bundes-gericht sagt

NATU R

Gartenarbeiten im Herbst61 Schneiden, pflanzen, mulchen

Nie zu spat fur eigenen Gemuseanbau66 Ja, und wo ist denn das Gemüse?

SE RVIC E

Ausflug Mitgliederforum34 Bern und sein Bundeshaus

Seminare37 Liegenschaften in der Steuererklarung 201551 Liegenschaftsverwaltung

Drucksachenverkauf53 Nutzliche Zusatzvereinbarungen55 Bestellformular

72 Sektionen im Kanton Zürich

Seite des Direktors3 Untervermietung ja, aber

Seite des Präsidenten75 Staatlich vergünstigtes Wohnen für alle?

POLIT IK

Sessionsnachlese des Prasidenten7 «So richtig teuer wird es im

Sanierungsbereich»

Kandidatenkur16 Ständeratskandidaten im Fokus

des Kyburg-Forums

AK TUE LL

Sorgenfrei durch die Jahreszeiten19 Das Haus auf den Winter vorbereiten

Hollywood an der Limmat24 Der HEV Zürich lud ein zur Galapremiere

Muntigunung-Weihnachtsaktion 201527 Schenken Sie Genuss und Zukunft

Zum TitelbildVorsicht vor dem Hund!Die Frage der Haustierhaltung inMietwohnungen gibt immerwieder Anlass fur Unstimmigkeiten.

Bild: fotolia/Javier Brosch

IN HALT

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IMPRESSU M

GeschäftsstelleHauseigentümerverbandKanton ZürichAlbisstrasse 28, Postfach8038 ZurichTelefon 044 487 18 00Fax 044 487 18 88info@hev-zh.ch I hev@hev-zuerich.ch

ÖffnungszeitenMontag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr

TelefonzentraleTel. 044 487 17 00Fax 044 487 17 77

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DrucksachenverkaufMontag bis Freitag8.00–17.30 UhrTelefon 044 487 17 07

Telefonische RechtsberatungFur Mitglieder unentgeltlich8.00–12.00 Uhrund 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 17 17

Telefonische BauberatungFur Mitglieder unentgeltlich8.00–12.00 Uhrund 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 18 18

HerausgeberHauseigentumerverbandZurich (HEV Zurich)In Zusammenarbeit mitHauseigentumerverbandKanton Zurich(HEV Kanton Zurich)

Direktor HEV Kanton Zürichund HEV ZürichAlbert Leiser

RedaktionAlbisstrasse 28, Postfach8038 Zurichredaktion@hev-zuerich.chTel. 044 487 17 28Fax 044 487 17 72

RedaktorLic. phil. Reto Vasella (rcv)reto.vasella@hev-zuerich.ch

Autoren dieser AusgabeThomas Ammann, RessortleiterEnergie- und Bautechnik HEV SchweizLic. iur. Daniela Fischer,Telefonische Rechtsberatung HEV ZurichBarbara Scalabrin-Laube, Alten ZHLic. iur. Kathrin Spuhler,Telefonische Rechtsberatung HEV ZurichLic. iur. Cornel Tanno,Rechtsanwalt, HEV Zurich

Abonnemente/MitgliedschaftenCornelia ClavadetscherHEV ZurichPostfach, 8038 Zurichcornelia.clavadetscher@hev-zuerich.chTel. 044 487 17 74Fax 044 487 17 98

InseratenverwaltungMarkus TuraniHEV ZurichPostfach, 8021 Zurichinserate@hev-zuerich.chTel. 044 487 18 08Fax 044 487 18 09

Auflage: 59758(WEMF-bestätigt)

Nachdruck nur mitQuellenangabe(z.B. HEV Zürich 5/2010)gestattet.

Produktebesprechungenkönnen nicht aufgenommenwerden.

Erscheint monatlich einmal.

Verkaufspreis CHF 2.–Jahresabonnement CHF 20.–(für Mitglieder imJahresbeitrag inbegriffen).

Über nicht bestellteManuskripte kann keineKorrespondenz geführtwerden.

Druck: Multicolor Print AG,Sihlbruggstr. 105a, 6341 BaarKilchberg

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Der Inserateteil dient derInformation unserer Mitgliederuber Produkte und Dienst-leistungen und stellt keineEmpfehlung des Herausgebers dar.Der Herausgeber lehnt jeglicheVerantwortung uber die Inhalteund Aussagen der publiziertenInserate und Publireportagen ab.

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Ende September ging in Bern die Herbst-session zu Ende. Im Vorfeld der unmittelbaranstehenden National- und Standeratswah-len sprachen Hans Egloff und der ZürcherNationalrat Thomas Matter (SVP) über dieEnergiestrategie 2050 und andere im Par-lament behandelte Geschafte, die für Haus-eigentümer relevant sind.

Eines der umstrittensten Geschäfte der Sessionist wohl die Energiedebatte. In diesem Zusam-menhang fällt auch sofort das Stichwort«MuKEn» (Mustervorschriften der Kantone imGebäudebereich). Für die Haushalte sind diesekantonalen Massnahmen für Gebäude wohl re-levanter als die ganze Debatte auf Bundesebene,dennmit ihnen werden Standards festgelegt, wel-che neueWohnhäuser weitgehend auf den Standder neuen Energiestrategie bringen sollen. Dasbedeutet konkret auch, dass die Energiestrategie2050 nurmit grossen Investitionen in die Gebäu-detechnik funktionieren kann.

Hans Egloff (H.E.):Da bin ichmit Ihnen nichtganz einverstanden, wenn Sie sagen, dass die«MuKEn» oder generell das, was die Kan­tone machen, wichtiger für die Eigentümer istals das, was hier auf Bundesebene beschlossenwird.

Es ist wahrscheinlich beides. Denn mit derEnergiestrategie wird beispielsweise die Ener­gieversorgung bestimmt, die natürlich nichtnur, aber eben auch für die Eigentümer vongrösster Relevanz ist. Wir wollen eine sichereund günstige Energieversorgung, die jetzteinfach auch noch umweltfreundlich seinmuss.

Thomas Matter (T.M.):Wichtig bei der Ener­giestrategie 2050 – und dies betrifft auch dieHauseigentümer – ist, dass diese wohl zumgrössten Umverteilungs­ und Subventionie­rungsprojekt in der Geschichte der Eidge­nossenschaft wird. Die Haushalte werden inZukunft mit Sicherheit deutlich mehr für

Sessionsnachlese des Präsidenten

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ZUR PERSON

Thomas Matter, Jahr-gang 1966, aufgewach-sen in Sissach, KantonBaselland, ist verheiratet,Vater von vier Töchtern,und lebt in Meilen. Matterist Mitglied der Partei-leitung der SVP KantonZürich und rückte nachder überraschenden De-mission von Christoph

Blocher im Frühling 2014 für diesen in den Natio-nalrat nach. Er ist Verwaltungsratspräsident derNeuen Helvetischen Bank und der Matter Group.

matisch, da sprechen wir von Kosten von viel­leicht ein bis zwei Prozent. Richtig teuer jedochwird es im Sanierungsbereich.Müssen beispiels­weise in Altbauten dieHeizungssysteme saniertwerden, so ist vorgesehen, dassmindestens zehnProzent der gesamten Energie aus erneuerbarenEnergien stammen müssen. Es braucht dannSolarzellen auf den Dächern – falls dies über­haupt möglich ist – oder etwaWärmepumpen,dazu ist der Bauherr verpflichtet. Das alles wirddie Kosten massiv verteuern, und am Schlussmuss das natürlich jemand bezahlen. Konkretbedeutet das, der Eigenheimbesitzer selbst oderauch die Mieter haben das zu tragen.

Welche für Wohneigentümer interessanten Ge-schäfte wurden sonst noch im Parlamentbehandelt?

H.E.: Da kann ich von einem grossen Erfolg,leider aber auch einemMisserfolg berichten.

T.M: Leider wurde die parlamentarische Initia­tive von Nationalrat Olivier Feller zur Entkop­pelung des zulässigen Ertrags vom hypotheka­rischen Referenzzinssatz abgelehnt. Und dasmit lediglich drei Stimmen Differenz. Schade,denn es handelt sich bei dieser Entkoppelungum ein uraltes Anliegen von ganz links bis ganz

rechts. Debattiert wird über mögliche Alterna­tiven oder die genauen Modalitäten.

H.E.: Dafür wurde die eGRIS­Motion angenom­men. Dabei handelt es sich um das «elektroni­sche Grundstück­Informationssystem», einkomplizierter Ausdruck, doch es ist nichts an­deres als ein elektronisches Grundbuch.Zu dieser Thematik gibt es drei, vier Haupt­fragen.

Erstens:Wer führt das elektronischeGrund­buch? Gemäss ZGB sind die Kantone dazu ver­pflichtet. Nun haben sie diese Aufgabe der SIXübertragen, einer privatrechtlichen Organisa­tion, die wiederum vollständig imEigentumderBanken ist. Dadurch entsteht eine Interessens­kollision, denn die Banken haben ihrerseitsselbst Interesse an den Daten des Grundbuchs.

Zweitens stellt sich die Frage, wer alles aufdiese Daten Zugriff haben darf. Heute ist dasklar geregelt. Wer einen bestimmten Grund­buchauszug haben will, muss eine schriftlicheAnfrage stellen oder persönlich beim Grund­

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das Heizöl bezahlen müssen. Es wird soteuer, dass sich praktisch kaum mehr je­mand Heizöl leisten kann. In zwei Schrit­ten wird dessen Preis massiv erhöht wer­den. Und Eigentümer, welche glauben, dasssie mit umweltfreundlichen Wärmepumpengut fahren, werden markant teurere Strom­rechnungen erhalten. Sollten die vom Bun­desrat geplante Energiestrategie umgesetztwerden, würden die Strompreise explosionsar­tig steigen.

Diese Politik mit den ganzen Subventionenfür erneuerbare Energie ist derart irrsinnig, dassdie Wasserkraft ohne Subventionen auch nichtmehr überleben kann. Ich bin fest davon über­zeugt, dass wir gegen die Energiestrategie 2050

das Referendum ergreifen müssen und somitdas Volk darüber abstimmen soll.

Herr Egloff, was halten Sie denn von einem Re-ferendum gegen die Energiestrategie des Bundes?

H.E.: Ich glaube ebenfalls, dass diese Vorlagevors Volkmuss, denn die Energiestrategie 2050betrifft nicht nur die Hauseigentümer oder Ver­mieter, sondern alle Haushalte. Das zeigt sichnicht zuletzt auch darin, dass sich sogar der Ge­neralsekretär desMieterverbandes zur Energie­strategie skeptisch und sehr zurückhaltendäussert.

Noch ein Punkt zumGebäudebereich. DieseVorgaben sind bei Neubauten relativ unproble­

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buchamt vorbeigehen und dabei ein legitimesInteresse an diesen Daten glaubhaft machen.Jetzt soll der Kreis der Zugriffsberechtigten er­weitert werden, insbesondere auch auf Anwälte.Da bin ich klar dagegen, denn je grösser derKreis, umso grösser ist die Gefahr eines Miss­brauchs. Weshalb sollte ausgerechnet ein An­walt seine Interessen nicht glaubhaft machenmüssen, bevor er diese Daten erhält und auswelchem Grunde sollte man diese ihm einfachso zur Verfügung stellen?

Bei der dritten Frage, die auch aktuell Ge­genstand der Debatte im Rat ist, geht es um dieKontrolle. Also konkret darum, dass der Eigen­tümer vom Grundbuchamt erfahren soll und

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Reto VasellaLic. phil. IRedaktor HEV Zurich

FotosReto Schneider

kontrollieren kann, welche Personen oder Ins­titutionen seine Daten abgefragt haben. Da­durch kann dem Missbrauch vorgebeugt unddieser allenfalls verfolgt werden.

Und viertens schliesslich geht es umdie Ver­knüpfung der Grundbuchdaten mit den AHV­Nummern. Das würde bedeuten, wenn jemanddie AHV­Nummer von einer bestimmten Per­son kennt – und diese zu erhalten ist nicht be­sonders schwierig –, kann er dadurch heraus­finden, wo jemand überall ein Grundstück inder Schweiz besitzt, also auch wo jemand zumBeispiel eine Zweitwohnung oder irgendeineInvestition in eine Immobilie hat. Ich finde, dasgeht niemanden etwas an – und falls doch,musser das auch klar aufzeigen. Die Verknüpfungdieser Daten hat etwa in Kanada zu schwerstenMissbräuchen geführt.

Wie sahen dort denn dieseMissbräuche konkretaus?

H.E.: In Kanada haben sie alles mit der AHV­Nummer verknüpft, also etwa die Steuerdaten,Sozialversicherung, Kreditkartendaten und soweiter. Dies führte bei Missbrauch zu komplettgläsernen Bürgern, die standen quasi mit her­

untergelassener Hose da. Jetzt haben die kana­dischen Behörden gemerkt, dass sie zu weit ge­gangen sind und sind nun damit beschäftigt,diese Verknüpfungen wieder rückgängig zumachen.

Herr Matter, Herr Egloff, ich danke Ihnen fürdas Gespräch.

T.M.: Ich möchte mich ebenfalls bei Hans Eg­loff recht herzlich für das Gespräch bedanken.Es würdemich sehr freuen, wennwir beide auchin der nächsten Legislatur wieder dazu die Ge­legenheit hätten.

H.E.: Danke Herr Matter, das beruht ganz aufGegenseitigkeit. ■

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keit bekommen, sich ein klareres Bild überdie Positionen der Ständeratskandidaten zuverschaffen.

Leiter der angeregten und engagiert ge­führten Diskussion war Andreas Schürer,Redaktor der «Neuen Zürcher Zeitung». Sei­nen kritischen Fragen zur Flughafenpolitik,zur Energiewende und zur Problematik «Wes­halb wird eigentlich den Hauseigentümerndas Leben immer schwerer gemacht?» stell­ten sich folgende Ständeratskandidaten: Mar­tin Bäumle (GLP), Nationalrat und Atmos­

phärenwissenschafter, Dr. Bastien Girod(Grüne), Nationalrat und Umweltnaturwis­senschafter, Prof. Daniel Jositsch (SP), Natio­nalrat und Strafrechtsprofessor, Ruedi Noser(FDP), Nationalrat und Unternehmer, sowieProf. Hans­Ueli Vogt (SVP), Rechtsanwalt undProfessor für Wirtschaftsrecht.

Nach der intensiven Diskussionsrundezeigte sich das Publikum mit Fragen etwaszurückhaltend und widmete sich stattdes­sen mit grosser Freude dem wohlverdientenApéro riche. (rcv) ■

Die amtierende Kantonsratsprasidentin Theresia Weber-Gachnang, SVP, zwischen Hans-Ulrich Bigler, Direktor sgvund Gregor Rutz, Prasident HEV Zurich.

Carmen Walker Spah, die neue Vorsteherinder Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zurich,neben Hans Egloff, Prasident HEV Kanton Zurich,und Albert Leiser, Direktor HEV Zurich.

Bilder: André Springer, Horgen

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Das diesjahrige Kyburg-Forum stand ganzim Zeichen der anstehenden eidgenössi-schen Parlamentswahlen. Dabei ging esgrundsatzlich um die Frage: Wer vertrittden Kanton Zürich am besten aus Sicht derHauseigentümer?

Hans Egloff, Präsident des HEV Kanton Zü­rich, durfte zur 14. Ausgabe des Anlasses rund200 geladene Gäste begrüssen. Mit der an­schliessenden Podiumsdiskussion zu FragendesWohn­ undGrundeigentums sowie zu ak­tuellenThemen sollten die Gäste dieMöglich­

Kandidatenkür

Ständeratskandidaten im Fokusdes Kyburg-Forums

Die Kandidaten,der Moderator undder Prasident:Bastien Girod,Daniel Jositsch,Martin Baumle,Andreas Schurer,Ruedi Noser,Hans-Ueli Vogtund Hans Egloff(v.l.n.r).

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Wer rechtzeitig vorsorgt, gönntsich und seinem Haus einen ent-spannten Winterschlaf. Deshalbtun Eigentümer im Herbst gutdaran, ihre Hauser auf den kom-menden Winter vorzubereiten.Das Hauptaugenmerk sollte da-bei auf dem Dach und auf denWasserlaufen liegen.

Kontrolle Dach, RinnenEinmal jährlich, idealerweise imHerbst, sollte die Dacheindeckungund alle Dachwasserrinnen kont­rolliert werden. Aufgrund der Ver­letzungsgefahr übernimmt dies je nach Dachund Gebäudehöhe idealweise der Fachmann.

Frühjahrsstürme oder Hagelereignisse kön­nen zu Schäden an Dachziegeln oder Schiefer­eindeckung geführt haben. Eine Kontrolle

des Daches verhindert, dass imWinter Wassereindringen kann oder Ziegel durch Eis weiterbeschädigt werden. Gleichzeitig sollten dieDachwasserrinnen von Laub und Ästen be­freit werden, um ein reibungsloses Ablaufen des

Sorgenfrei durch die Jahreszeiten

Das Haus auf den Winter vorbereiten

Dachwasserrinnen sollten im Herbst von Laub und Asten befreit werden.

Mein Nachbar lässt jährlich die Fassade vomFachmann kontrollieren. Ist das wirklich nötig?

[mk] Wir reinigen regelmässig unser Auto und geben

es dem Fachmann in den Service. Warum? Weil ein

gepflegtes Auto länger schön, sicher und funktions-

tüchtig bleibt. Das gilt auch für Fassaden. Doch Immo-

bilienbesitzer wissen oft wenig darüber, wie man ein

Gebäude wartet und Sicker- und Dachwasserleitungen

sowie Terrassenabläufe und Kittfugen instand hält.

Oder dass schadhafte Stellen an Isolation und Verputz

repariert werden müssen, weil sonst Feuchtigkeit ein-

dringt und Wärme nach aussen geleitet wird. Überlässt

man also das Gebäude über längere Zeit sich selbst,

hat man unter Umständen nach einigen Jahren eine

kostenintensive Sanierung im Haus.

Meine Empfehlung: Was sich beim Auto bewährt,

lohnt sich auch für die Fassade. Ihr Nachbar macht also

alles richtig, wenn er die Fassade regelmässig durch

den Fachmann kontrollieren lässt. Diese wenige Hun-

dert Franken für ein Service-Abo sind gut investiert,

denn Mängel werden frühzeitig entdeckt und behoben,

bevor eine umfassende Sanierung nötig wird. Prüfen

Sie also noch vor der Winterzeit, ob alle Kittfugen dicht

und die Abflüsse frei von Laub sind.

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Thomas AmmannRessortleiter Energie- undBautechnik HEV Schweiz

BildFotolia/ Photographee.eu

Regen­ und Schmelzwassers sicherzustellen.Dies verhindert, dass sich das Wasser seineneigenen Weg sucht und im dümmsten Fallin die Konstruktion eindringen kann. Eben­falls ist die Aussenwand ein Kontrollblick wert.Ist der Verputz durchgehend intakt und ohneRisse, die durch gefrorenes Wasser aufplatzenkönnten?

Um Zugluft zu vermeiden, sollten Fenster­und Türdichtungen kontrolliert und allenfallsleicht eingefettet werden. Dadurch werden die­se nicht porös und schliessen auch im kommen­den Winter wasser­ und winddicht ab.

Aussenwasseranschlüsse entleerenBevor in denNächten die Temperatur unter denGefrierpunkt zu sinken beginnt, sollten alle Zu­leitungen zu Aussenwasseranschlüssen zuge­dreht und die Leitungen bis zumHahn entleertwerden. Dadurch wird verhindert, dass stehen­desWasser in den Leitungen gefrieren kann undim schlimmsten Fall die Leitung sprengt.Was­serrinnen und Schlammsammler, zumBeispiel

bei der Garageneinfahrt, sind zu kontrollierenund allenfalls zu reinigen. Meist fällt der ersteSchnee über Nacht. Wer Besen und Schnee­schaufel sowie allenfalls etwas Streusalz bereit­gestellt hat, erlebt kein böses Erwachen, sondernhat morgens schnell gepfadet. Briefträger undLieferanten werden es ihnen ebenfalls danken.Nicht zuletzt kann sich auch ein Blick in denÖltank oder den Pelletsilo lohnen. Reicht derVorrat noch für den ganzenWinter oder ist aneine Nachlieferung zu denken?

Dank der richtigen Vorbereitung kann diekalte Jahreszeit nun ruhig kommen. ■

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24 | HEV 10-2015

Anlasslich des Zurich Film Festivals konn-ten Gaste aus Wirtschaft, Politik und Kul-tur in der bezaubernden Atmosphare derBarfussbar in einen wundervollen Abendstarten. Danach widmeten sie sich derHauptattraktion der Veranstaltung, demFilm «Carol».

Jeweils im Herbst präsentiert das ZurichFilm Festival die vielversprechendsten neuen Fil­memacher aus der ganzenWelt und die schöns­ten Filmentdeckungen des kommenden Jahres.Grund genug für den HauseigentümerverbandZürich, seine Kunden und Gäste wiederum zur

grossen Galapremiere an das Festival im KinoCorso einzuladen.

Auf demProgramm stand dieses Jahr «Carol»mit Oscar­Gewinnerin Cate Blanchett und derhinreissenden Rooney Mara. Der Film desRegisseurs Todd Haynes zeigt die dramati­sche Geschichte einer verbotenen Liebe zweierFrauen in New York in der rigiden Gesellschaftder 1950er Jahre.

Vor der Aufführung hatten die Veranstal­tungsteilnehmer ausreichend Gelegenheit, sichin der benachbarten Frauenbadi/Barfussbar beieinem Apéro riche auszutauschen und auf denFilm einzustimmen. (rcv) ■

Hollywood an der Limmat

Der HEV Zürich lud ein zur Galapremiere

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HEV 10-2015 | 27

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INFORMATIONEN

Programm:Bern 9.30 Uhr Treffpunkt Bundeshaus, Eingang Bundesterrasse

10.00 Uhr Verfolgen des Ratsgeschehens von der Zuschauertribune aus,anschliessend Diskussion im Fraktionszimmer mit NR Hans Egloff

12.15 Uhr Mittagessen in der Galerie des Alpes im Bundeshaus14.30 Uhr Spaziergang durch die Berner Altstadt (etwa 2 Stunden)

oder Zeit zur freien Verfugung

Kosten: pro Person: Mitglieder CHF 180.–/Nichtmitglieder CHF 200.–Inbegriffen: Besuch Bundeshaus, Mittagessen inkl. Getranken, Stadtrundgang mit kompetenten

Stadtfuhrern von Bern Tourismus

Anmeldung: Fur die Anmeldung benutzen Sie bitte den untenstehenden Talon. Bitte vollstandig ausfullen.Die Platzzahl ist beschrankt, die Anmeldungen werden nach Eingang berucksichtigt.

Anmeldeschluss: Mittwoch, 11. November 2015Sie können sich bis drei Wochen vor dem Ausflug abmelden, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.Bei spateren Abmeldungen wird eine Bearbeitungsgebuhr von 50% der Kosten erhoben.Bei unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Kosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverstandlich willkommen.Wir freuen uns mit Ihnen auf einen interessanten Tag in Bern.

Ihre Kathrin Widmer und Mariann Wittmer

AN ME LDU NG FÜ R M ITG LIE DE RFORU M

«Bern und sein Bundeshaus» vom 17. Dezember 2015 (Angaben bitte in Blockschrift)

Anzahl Personen

Rechnung geht an Mitgliedernummer(s. Adressfeld auf letzter Seite)

Name Vorname

Strasse PLZ und Ort

E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft

Datum Unterschrift

Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Mitgliederforum, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder überunsere Website www.hev-zuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.

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34 | HEV 10-2015

SE RVIC E

Ausflug Mitgliederforum

Bern und sein BundeshausGerne verfolgen wir mit Ihnen wahrend der kommenden Wintersessionden Ratsbetrieb in Bern. Der Ausflug findet statt am:

Donnerstag, 17. Dezember 2015Anreise/Rückreise individuell

Ihr Gastgeber in Bern:Nationalrat Hans Egloff

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HEV 10-2015 | 37

Seminar

Liegenschaften in der Steuererklarung 2015Kurs für Laien

■ Mietertrag

■ Eigenmietwert

■ Unterhalts- und Verwaltungskosten

■ Effektiv oder pauschal?

■ Hypothekarzins

■ Vermögenssteuerwerte von Stockwerk-eigentum und Einfamilienhäusern

■ Ertrag aus Erbengemeinschaften

■ Steuerausscheidung

Anschliessend Apéro

IN FORM ATION E N

Datum: Freitag, 22. Januar 2016, 8.30 bis ca. 11.30 Uhr

Referenten lic. iur. Martin Byland, Rechtsanwalt,TBO Treuhand AG, Zurich

Seminarort HEV Zurich, Albisstrasse 28,8038 Zurich-Wollishofen

Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplatze vorhan-den. Gebuhr CHF 10.–, zahlbar am Empfang

Seminarkosten inkl. DokumentationMitglieder*: Einzel CHF 260.–, Ehepaar** CHF 420.–Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–, Ehepaar** CHF 500.–

* Mitgliedervergunstigung kann nur bei Angabe der Mitglieder-nummer gewahrt werden (vgl. Adressfeld auf letzter Seite).Mitglieder- und Rechnungsadresse mussen ubereinstimmen.

** Nur 1 Dokumentation

Anmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullie-rungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebuhrvon 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage amSeminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen bleibendie vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverstandlich willkommen.

AN ME LDU NG FÜ R SE MINAR

«Steuern» vom 22. Januar 2016 (Angaben bitte in Blockschrift)

Parkplatz Autonummer

Name Vorname mit Ehepartner

Firma (falls Rechnung über Firma läuft)

Strasse PLZ und Ort

E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft

Mitgliedernummer Datum Unterschrift(s. Adressfeld auf letzter Seite)

Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsereWebsite www.hev-zuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03

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HEV 10-2015 | 39

würde nicht weiter erstaunen, wenn die obener­wähnte Frist nicht eingehalten wird.

Gewasserschutzgesetzgebung Bundund KantoneDie Gewässerschutzgesetzgebung des Bundesentfaltet ihreWirkung jedoch unabhängig davonbereits heute in demvomBundesgesetzgeber vor­gegebenen «Gewässerstreifen». Vor allem fürEigentümer bestehender Bauten undAnlagen istdie Frage wichtig, inwiefern sie davon betroffensind. Für Bauten ausserhalb von Bauzonen hatdas Bundesgericht anlässlich des bekannten «So­lar­Bootshausfalls in Zürich» (vergleicheAusga­be 07/15) einen Leitentscheid getroffen (verglei­che BGE 1C_345/2014 vom 17. Juni 2015,insbesondere E.4).

Das AWEL des Kantons Zürich war der An­sicht, dass keineUmbauten, Erweiterungen oderErneuerungsarbeiten mehr zulässig sein sollen,mit anderenWorten die erweiterte bundesrecht­liche Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG im

Gewässerraum nicht gelte, sondern nur nochReparaturen möglich sein sollen. Das Bundes­gericht hat dem widersprochen. Vor allem gehees nicht an, dass der vomBundesgesetzgeber ga­rantierte Bestandesschutz (Art. 24c RPG) aufVerordnungsebene eingeschränkt werde. Somitist klargestellt, dass Art. 41c Abs. 2 GSchV keineeigenständige Bedeutung zukommt und sich dieGrundeigentümer auf den bundesrechtlichen Be­standesschutz nach Art. 24c RPG verlassenkönnen. ■

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In der Bildlegende zum Artikel «Ausschuss W&Gist wieder komplett» (Ausgabe 09/15, S. 14) wurdeAntoine Berger der falschen Partei zugeordnet:Der 1953 geborene Kilchberger vertrat von 2007bis 2011 und seit April 2014 die FDP im kantona-len Parlament. Wir bitten um Entschuldigung.

Auch am Samstagvon 9 – 14 Uhr offen

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38 | HEV 10-2015

Gewässerschutznormen

Neue Entwicklungen im Gewässerraum

Sandra HeinemannLic. iur.Telefonische RechtsberatungHEV Zurich

Es ist für die Hauseigentümer nichts Neues,dass sie über ihren Grund und Boden nur mitdiversen Einschrankungen verfügen können.Neben Steuern und Abgaben, Bauvorschrif-ten und Baurichtlinien etc. gibt es seit demInkrafttreten der Gewasserschutznormenweitere Einschrankungen für Grundeigen-tümer, deren Liegenschaften im Bereich desGewasserraums liegen.

So sind in diesen Bereichen an sich nur nochstandortgebundene Bauten imöffentlichen Inter­esse erlaubt, wobei die Gewässerschutzverord­nung (GSchV) immerhin zwei weitere Ausnah­men macht:

1. Im dicht überbautenGebiet können für zo­nenkonforme Bauten Ausnahmebewilligungenerteilt werden – sofern keine überwiegenden In­teressen entgegenstehen (Art. 41cAbs. 1GSchV).

2. Für rechtmässig erstellte Bauten, die wei­terhin bestimmungsgemäss nutzbar sind, wirdeine «Bestandesgarantie» festgestellt (Art. 41cAbs. 2 GSchV).

Was heisst das nun im Klartext für denGrundeigentümer? Im bereits mehrfach disku­tierten Entscheid betreffend der Erstellung vonSolarzellen für ein Bootshaus am Zürichsee hatdas Bundesgericht nun u.a. erstmals klar zu die­ser Bestandesfrage Stellung genommen und sicherfreulicherweise gegen die restriktive Ansichtdes AWEL des Kantons Zürich ausgesprochen.Dieses wollte selbst für bestandesgeschützte Bau­ten i.S.v. Art. 24c RPG (Raumplanungsgesetz)nur noch den «kleinen Unterhalt» zulassen.

BestandesschutzDer verfassungsmässige Bestandesschutz vonBauten undAnlagen ist Ausfluss der Eigentums­garantie nachArt. 26 der Bundesverfassung (BV)und bedeutet, dass diese in ihrem Bestand ge­schützt sind und Massnahmen zu deren Erhaltzulässig sind (sogenannter kleiner Unterhalt).Dies gilt selbst dann, wenn sie durch eine Rechts­

änderung rechtswidrig geworden sind, so zumBeispiel, wenn einGrundstück von der Bauzonein die Freihaltezone zu liegen kommt. Innerhalbvon Bauzonen kann das kantonale Recht dieseGarantie erweitern, was der Kanton Zürich in§ 357 PBG (Planungs­ und Baugesetz) getan hat,womitUmbauten, Erweiterungen undNutzungs­änderungen in einemgewissenUmfangmöglichsind (sogenannte erweiterte kantonale Bestan­desgarantie). Ausserhalb der Bauzonenwird derBestandesschutz durch das Bundesrecht geregelt(Art. 24c RPGundArt. 41–43 RPV). Damit lässtdas Bundesrecht massvolle Erweiterungen undZweckänderungen zu, wobei solche Bauten undAnlagen, die heute nicht mehr zonenkonformsind, materiell rechtmässig erstellt und bestim­mungsgemäss nutzbar seinmüssen (sogenannteerweiterte bundesrechtliche Bestandesgarantie).

Ausscheidung des GewasserraumsDie revidierte Gewässerschutzgesetzgebung desBundes verpflichtet die Kantone, bis 2018 denGewässerraum festzulegen.Wie in dieser Publi­kation (Ausgabe 09/15) kürzlich bereits dargelegtwurde, geht es bei der Gewässerschutzgesetzge­bung nicht ausschliesslich um den Schutz derGewässer, sondern auch um Raumplanung ineinem erweiterten Bereich entlang derGewässer.Dabei besteht die Gefahr, dass die Eigentums­freiheit zusätzlich beschnitten wird, denn neueBauten oder auch Veränderungen an bestehen­den Bauten sollen praktisch nichtmehrmöglichsein. Deshalb ist einiger Widerstand gegen dieneu geplanten Vorschriften zu erwarten, und es

REC HT

HEV 10-2015 | 41

Nicht nur, aber vor allem,in Mietshausern gibt dieFrage der Haustierhal-tung immer wieder An-lass zu Unstimmigkeiten.Kürzlich hat das ZürcherObergericht zu dieserThematik einen weiterenEntscheid erlassen, der esdem Vermieter nach wievor erlaubt, Haustiere inMietobjekten zu verbie-ten respektiv nicht zu be-willigen (PD140011).

Der Mieter hat durch Be­zahlung desMietzinses einausschliesslichesNutzungs­recht am Mietobjekt. Erdarf dieses daher bestim­mungsgemäss nutzen. Meist gibt es in einemMietshaus mehrere Mieter, und diese habenin der Regel unterschiedliche Bedürfnisse. Sosind Hundeliebhaber, Allergiker, Leute, diesich vor Hunden fürchten etc. unter einemDach. Die Hausbewohner sind zwar ver­pflichtet, gegenseitig Rücksicht zu nehmen,übermässige und auch zonenwidrige Immis­

sionen müssen aber selbst von Nachbarnnicht toleriert werden. Weiter sind die Mieterverpflichtet, das Mietobjekt sorgfältig zu ge­brauchen.

Rechtsgrundlage im AllgemeinenDie Vertragsfreiheit ermöglicht den Ver­tragsparteien im Rahmen der zwingenden

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HEV 10-2015 | 43

mung des Vermieters bedarf, in allgemeinenVertragsbedingungen zulässig ist und dass dieVermieterschaft nach freiem Ermessen darü­ber entscheiden kann, ob sie die Hundehaltungbewilligen will oder nicht. Eine solche Klauselsei gemäss Obergericht auch keine Abwei­chung zu Ungunsten der Mieterschaft i. S. v.Art. 256 Abs. 2 OR.

Das Obergericht hielt weiter fest, dass ausdemMietrecht kein allgemeiner Anspruch aufHundehaltung besteht (vgl. E. 8.2.). Das Bun­desgericht hat bereits in seinem Urteil vom21. Februar 1994 (vgl. dazu auch MRA 2/95,S. 93 ff.), damals zwar im Rahmen einer Kün­digungsanfechtung, festgehalten, dass ein ver­traglich vereinbartes Hundehaltungsverbotmit Bewilligungsvorbehalt weder rechts­ noch

sittenwidrig sei, noch gegen das Verbot derübermässigen Bindung verstosse. Ob dieMie­terschaft grössere Haustiere halten darf, hängtalso vom jeweiligen Vertrag ab.

Damit gilt in der Schweiz eine andere Re­gelung als in der Bundesrepublik Deutschland(BGH, VIII ZR 168/129). ■

Sandra HeinemannLic. iur.Telefonische RechtsberatungHEV Zurich

Zonenkonformität eines HundehortsDas Verwaltungsgericht hat entschieden,dass die gewerbsmässige Betreuung vonHunden in der Wohnzone nicht erlaubt ist,da dies kein tägliches Bedürfnis der Quar-tierbewohner sei.

WohnzoneGemäss § 52 Abs. 1 PBG (Planungs- und Bauge-setz) sind Wohnzonen primär für Wohnbautenbestimmt.

Definition WohnbautenAusser den eigentlichen Wohnbauten sindauch Bauten zulässig, die zum Wohnen notwen-dig respektiv damit verbunden sind wie bei-spielsweise eine Garage oder ein Gartengeräte-schuppen.

Nutzungsvorschriften von WohnzonenDer Nutzungsvorrang in Wohnzonen kommtklar dem Wohnen zu. Dies ist sowohl bei derAusgestaltung wie auch der Lage der Zone einer-seits aber auch in der Bauweise, der Nutzungder Bauten und v.a. auch dem gewichtigenImmissionsschutz in dieser Zone andererseits zubeachten. Damit der Schutz des Wohnensgewährleistet werden kann, ist eine strengeOrdnung immissionsmässig und funktional erfor-derlich.

Gewerbliche Nutzungen sind daher nursehr beschränkt zulässig. Betriebe, die starkstörend sind und/oder ein grosses Verkehrsauf-kommen verursachen, sind in Wohnzonen nichtmöglich (§ 52 Abs. 3 PBG). Wohnzonenkonformkann hingegen eine Tierhaltung zu Hobby-zwecken sein (vgl. zum Beispiel dazu Hühner: BEZ2007 Nr. 36). Eine Kindertagesstätte wurde derWohnnutzung zugerechnet und damit als in derWohnzone zulässig erachtet (BGE 1C_148/2010).

Spezialfall: Kommerzielle HundebetreuungDie typischen Belästigungen, die normalerweisemit dem Wohnen einhergehen, sind – wie obenausgeführt – in der Wohnzone zu akzeptieren. EinHort für Hunde führt aber zu einem erhöhten Ver-kehrsaufkommen und stört die Anwohner über-dies mit einem für Wohnzonen atypisch konzen-trierten Gebell der in Gruppen betreuten Hunde.

Weiter besteht keine Notwendigkeit, dass sicheine Hundebetreuungsstätte im Wohnquartier derHundehalter befinden muss. Ein Wohnquartier istauch nicht der ideale Ort für tägliche Spaziergän-ge mit vielen Hunden.

Daher hat das Verwaltungsgericht kürzlichentschieden, dass die kommerzielle Hundebetreu-ung von mehr als drei Hunden nicht wohnzonen-konform ist.

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42 | HEV 10-2015

gesetzlichen Normen eigene Regelungenzu vereinbaren. Das SchweizerischeMietrechtenthält keine konkreten Bestimmungen überdie Haustierhaltung. Damit sind Vermieterund Mieter diesbezüglich in ihrer Vertrags­ausgestaltung grundsätzlich frei.

Rechtsgrundlage im SpeziellenIn den Formularverträgen des HEV ist fürdie Haltung von grösseren Haustieren, wieHunden, eine Bewilligungspflicht vorgesehen(siehe die Allgemeine Bedingungen zumMietvertrag für Wohnräume des ZürcherHauseigentümerverbands Ziff. 10 [Ausgabe2007] resp. Ziff. 13 [Ausgabe 1996]). Damit istdas Halten grosser Tiere oder solchermit einemerhöhten Stör­ oder Gefährdungspotenzial

(wie zumBeispiel Giftschlangen, Papageien etc.)imMietobjekt nurmit Bewilligung des Vermie­ters erlaubt. Ohne eine solche dürfen hingegenin der Regel vomMieter eine angemessene An­zahl Kleintiere imMietobjekt gehalten werden(z.B. Hamster,Meerschweinchen etc.) und/oderein ebensolches Aquarium oder Terrarium da­rin aufgestellt werden.

Die BewilligungDas ausdrückliche Einverständnis des Ver­mieters für die Haltung grösserer Haustiereund solchemit einem erhöhten Stör­ und/oderGefährdungspotenzial muss vorab beim Ver­mieter eingeholt werden, es sei denn, diese Be­willigung wäre bereits im Mietvertrag selbsterteilt worden. In der Schweiz steht es demVermieter frei, schon im Anmeldeformularund im Mietvertrag festzuhalten, dass er ge­nerell keine solche Haustierhaltung bewilligenwird. Dies bezieht sich aber nicht auf die Klein­tierhaltung.

Achtung:Auch jahrelanges Dulden einer ansich bewilligungspflichtigen Tierhaltung istnicht zwingend als Zustimmung des Vermie­ters anzusehen.

Der Zürcher ObergerichtsentscheidAus dem obengenannten Entscheid geht her­vor, dass eine Klausel, die vorschreibt, dass dieHaltung von grösserenHaustieren der Zustim­

INFORMATIONEN

Ratschläge, wie die Bewilligung erteilt werdensollte und wie Sie ein Widerrufsrecht vereinbaren,sowie das Vorgehen für eine Kündigung wegenunerlaubter Haustierhaltung, entnehmen Sie bittedem ausführlichen Artikel im HEV 05/13 oder aufunserer Webseite unter: http://bit.ly/1G2eVlfWeitere Informationen finden Sie auch auf demFormular «Zusatzvereinbarung über die Heimtier-haltung» (Formular-Nummer 10502).Gerne berät Sie unsere Rechtsabteilung.

Trugerische Idylle:Laut Obergericht bestehtaus dem Mietrecht keinallgemeiner Anspruch aufHundehaltung.

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HEV 10-2015 | 47

Die Mieter machten vor Mietgericht Zü-rich geltend, dass das Inserat auf Home-gate eine bindende Zusicherung bezüg-lich Larmfreiheit darstelle. Im Inseratwurde von «an ruhiger Lage» gespro-chen. Das Pradikat «an ruhiger Lage»stellt indes nach dem Gericht eine blosseAnpreisung und nicht eine Zusicherungdar.

Aus dem Inserat kann somit derMieter nichtszu seinen Gunsten ableiten. Auch im Miet­vertrag findet sich keine Zusicherung, es wer­de nicht gebaut. Eine vertragliche Zusicherungbestand demnach nicht.

Zu prüfen war im Weiteren, ob der Lärmbesonders lang andauerte, besonders intensivwar oder in einem besonders störendenMoment wahrgenommen wurde und da­mit eine Grenze überschritten wurde, dieeine normale Nutzung der Mietsache verun­möglichte.

Die Mieter erklärten, besonders die Ab­brucharbeiten sowie die Erdsondenbohrungenseien staub­ und lärmintensiv gewesen. DieErstellung des gesamten Neubaus dauertegemäss Bauplan rund 21 Monate. Die Erd­sondenbohrungen dauerten hingegen ledig­lich 15 Tage und die eigentlichen Abbruch­arbeiten 45 Tage.

Wohnen durchaus möglichIm Weiteren führte das Mietgericht Zürichaus:– «Von den Mietern wird nicht geltend ge­

macht, die zulässigen Bauzeiten seien nichteingehalten worden oder die Arbeiten hät­ten ausserhalb der zulässigen Arbeitszeitenstattgefunden. Es kann deshalb davon aus­gegangen werden, dass auch während der45­tägigen lärm­ und staubintensiven Bau­zeit jenes Mass an Immissionsfreiheit ge­wahrt blieb, welches den vorausgesetzten

Gebrauch des Mietobjekts, nämlich dasWohnen, ermöglichte.Dabei ist nicht von der speziellen Situation

der Mieter auszugehen, sondern vom Durch­schnittsbürger. Daher ist unbeachtlich, dassdie Mieter tagsüber zu schlafen pflegen.

Hinzu kommt, dass das Schlafzimmer derMieter auf der Baustelle abgewandten Seiteliegt und daher weniger dem Lärm ausgesetztgewesen sein dürfte.

Baularm kein MangelDamit ist davon auszugehen, dass der Bau­lärm keinen Mangel darstellte und nicht zueiner Mietzinsreduktion berechtigt. Dafür,dass der bestimmungsgemässe Gebrauchder Mietsache nicht beeinträchtigt wurde,spricht ausserdem, dass sich gemäss denunbestritten gebliebenen Ausführungen derVermieter keine anderen Mieter über Bau­lärm beschwerten.

Festzuhalten bleibt überdies, dass es dieMieter unterlassen haben, den geltend ge­machten Baulärm näher darzulegen. So führ­ten sie nicht aus, wann und wie lange welcheArbeiten was für Lärm verursachten.» ■

(Entscheid Mietgericht Zürichvom 27. Oktober 2014, publiziert in der

ZMP 2014 Nr. 7)

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Keine Mietzinsreduktion wegen Baulärm

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HEV 10-2015 | 49

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nur gemeinsam handeln und «behandelt wer­den» kann. Im prozessualen Sinn stellen siedie erwähnte notwendige Streitgenossenschaftdar, die nur gemeinsam zum Prozess legiti­miert ist. Dieses Prinzip des gemeinsamenHandelns kann jedoch gemildert werden, undes ist nicht immer zwingend, dass alle Mieter,sei es als Kläger oder Beklagte, auftreten. So,wenn nach Meinung des Bundesgerichts das

Recht, eine (missbräuchliche) Kündigung an­zufechten einem dringenden sozialen Bedürf­nis entspricht, steht doch Wohnung und Un­terkunft auf dem Spiel. Deswegen ist demeinzelnenMieter das Recht zuzugestehen, dieKündigung anzufechten. ■

(BGE 4A_201/2014 vom 2. Dezember 2014,amtliche Publikation, auf Französisch)

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Terminvereinbarung: Frau R. Mülly, Sekretariat Rechtsabteilung, 044 487 17 11

Für die Erstbesprechung gilt ein Stundenansatz von Fr. 230.–.

Weitergehende Beratungen werden individuell vereinbart und budgetiert.

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48 | HEV 10-2015

Immer wieder kommt es zu der Situation,dass Mieterinnen oder Mieter, die gemein-sam einen Mietvertrag abgeschlossen ha-ben, diesen nicht mehr einhalten können,weil sie nicht mehr zusammen wohnenwollen. Deswegen sprechen sie gegenüberdem gemeinsamen Vermieter eine Kündi-gung aus, um diesem Willen Ausdruck zugeben.

Rechtlich ist dies jedoch nicht möglich, weilPersonen, die gemeinsam einen Mietver­trag unterzeichnet haben, und deshalb Soli­darmieter sind, diesen Vertrag nur gemein­sam kündigen können. Daran ändert auchdie neue Rechtsprechung des Bundesgerichtesnichts. Anders sieht es jedoch bei den Mög­lichkeiten der Anfechtung den Kündigungenaus, welche vomVermieter gegenüber Solidar­mietenden ausgesprochen werden.

Bisher war diese Frage vom Bundesgerichtunbeantwortet geblieben. Es wurde nicht ent­schieden, ob Solidarmietende, gleich wiemie­tende Ehegatten, eine Kündigung des Vermie­ters auch alleine gültig anfechten können, alsoaktiv legitimiert sind. Es stellte sich prozess­rechtlich die Frage, ob mehrere Mieterinnenoder Mieter eine sogenannte notwendigeStreitgenossenschaft bilden, die folgerichtigeine Kündigung nur gemeinsam anfechtenkönnen. Im vorliegenden Fall hatte nur einervonmehrerenMietern die Kündigung des Ver­mieters angefochten, diese aber auch an dieanderen Mieter, welche sich nicht an der An­fechtung beteiligten, adressiert. Der Vermieterbestritt die Legitimation dieses Mieters.

Zwei unterschiedliche AuffassungenDas Bundesgericht erwog folgendes: In derLehre werden zwei Auffassungen vertreten.Ein Teil ist der Ansicht, mehrereMieter bilden

die erwähnte notwendige Streitgenossenschaft,weshalb ein einzelner Mieter die Kündigungmangels Aktivlegitimation nicht anfechtenkann. Praktisch ist er also schutzlos, wenn dieanderenMieter nicht mit ihm zusammen tätigwerden.

Ein anderer Teil vertritt die Auffassung,dass jedemMieter die Anfechtungsrechte ein­zeln zustehen, trotzdem jedoch die an der An­fechtung unbeteiligtenMieter als notwendigeStreitgenossen in den Prozess einzubeziehensind, somit sich das Kündigungsschutz­ oderErstreckungsbegehren sowohl an den Vermie­ter wie auch an diese weiteren Mieter zu rich­ten hat.

Bei der Familienwohnung gilt es von Ge­setzes wegen, dass jeder Ehegatte – natürlichauch eingetragene Partner – und selbst derNichtmietende die Kündigung selbständig an­fechten kann. Diese gesetzliche Bestimmungergibt sich aus dem Schutzgedanken der ge­meinsamen (ehelichen)Wohnung. Für andereMitmieter oder Konkubinatspaare gibt es einesolche Vorschrift nicht. In diesem Sinne istauch die Meinung des zweiten Teils der Lehrezu sehen, nämlich im sozialen Schutzgedan­ken und im Sinne der Normen betreffend Kün­digungsschutz.

Prinzip des gemeinsamen HandelnsZutreffend ist, dass bei der gemeinsamenMie­te die Mieter eine Gemeinschaft bilden, die

Mietrecht

Die Anfechtung der Kündigung beiSolidarmietern – Was das Bundesgericht sagt

Kathrin SpühlerLic. iur.Telefonische RechtsberatungHEV Zurich

HEV 10-2015 | 51

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■ Die Mängelrechte im Mietrecht

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■ Die Hauswartung

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■ Die Kündigung

■ Der Wohnungswechsel

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Anmeldeschluss Montag, 2. November 2015. Bei Annul-lierungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsge-buhr von 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absa-ge am Seminartag und unentschuldigtem Nichterscheinenbleiben die vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertre-tung ist selbstverstandlich willkommen.

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HEV 10-2015 | 53

Bestellformular siehe Seite 55 Online-Bestellung unter www.hev-zuerich.ch

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Zusatzvereinbarung EinfamilienhausArtikel Nr. 10501, Set à 2 Stk. CHF 4.50 CHF 6.00

Zusatzvereinbarung über die Vornahme von Installa-tionen und baulichen Änderungen durch den MieterArtikel-Nr. 10012, Set à 2 Stk. CHF 4.50 CHF 6.00

Zusatzvereinbarung über die Installation vonHaushaltgeraten, Artikel-Nr. 10504, Set à 2 Stk. CHF 4.50 CHF 6.00

Zustimmung zur UntervermietungArtikel-Nr. 30011, Set à 2 Stk. CHF 4.50 CHF 6.00

Zusatzvereinbarung über die HeimtierhaltungArtikel-Nr. 10502, Set à 2 Stk. CHF 4.50 CHF 6.00

Manchmal sind Ergänzungen zum Mietvertragsformular nötig.

Nützliche Zusatzvereinbarungen

Die vom HEV Zürich gemeinsam mit demSchweizerischen Verband der Immobilien-Treuhander (SVIT) Sektion Zürich und derVereinigung Zürcher Immobilienfirmen(VZI) herausgegebenen Mietvertragsfor-mulare bewahren sich seit Jahren für dieRegelung der vertraglichen Beziehungenzwischen Mieter und Vermieter.

Bei denmeis­ten Vermie­tungen ge­nügt es, sichihrer zu be­dienen, umnichts Wichti­ges ungeregeltzu lassen. Esgibt jedoch Fra­gen, welche sichnicht bei jedem

Mietverhältnis stel­len und die daher weder im Zürcher

Mietvertrag noch in den Allgemeinen Bedin­

gungen dazu festgeschrieben sind. Aber auchfür eine Reihe solcher Fälle bietet der Druck­sachenverkauf Hilfen an.

Das EinfamilienhausDas gilt naheliegenderweise bei der Vermie­tung eines Einfamilienhauses, wo sich bei­spielsweise die Frage der Nebenkosten und desGartenunterhaltes ganz anders stellt als beieiner Wohnung oder Büroräumlichkeiten.

Schriftliche Zustimmung unabdingbarFür die Untervermietung benötigt der Mieterebenso die schriftliche Zustimmung des Ver­mieters wie für Änderungen/ErneuerungenamMietobjekt. Selbstverständlich kann jederdiese selber formulieren.Mit den vorgedruck­ten Formularen ist man aber sicher, alle ent­scheidenden Details so geregelt zu haben, wiees das Gesetz zulässt, und sich nicht nachträg­lich über sich selber ärgern zu müssen. Das­selbe gilt für die Bewilligung von Installatio­nen von Haushaltgeräten oder der Haltungeines Haustiers im Mietobjekt. ■

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Formulare zum Abschluss von Mietvertragen (inkl. 8% MwSt.)30009 Anmeldung für gewerbliche Räume 1.50 2.5030010 Anmeldung für Wohnräume 1.50 2.5010006 Zürcher Mietvertrag für Wohnräume inkl.Allg. Bedingungen (2013)

Zürcher Wohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.5010013 Zürcher Wohnungsausweis Set à 2 Stk. 1.50 2.5020100 Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses (2014) Set à 2 Stk. 1.50 2.5010006EN Übersetzung Mietvertrag für Wohnräume

inkl.Allg. Bedingungen (2007)Pro Set je 2 englische und deutsche Versionen 2 Set à je 2 Stk. 15.00 20.00

10008 Mietvertrag für möb. Zimmer inkl.Allg. Bedingungen (2013)Zürcher Wohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.50

10009 Mietvertrag für Geschäftsräume (2012)inkl.Allg. Bedingungen (2007) Set à je 2 Stk. 6.50 8.50

10030 Mietvertrag für Garagen und Autoabstellplätze (1994) Set à 2 Stk. 4.50 6.0010005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 4.50 6.0020000A Hausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 2.50 3.5020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl.Abfallsack» 2.50 3.5020001 Hausordnung deutsch (2012) 2.50 3.50

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20010 Waschküchenordnung deutsch 2.50 3.50❏ franz. ❏ ital. ❏ engl. ❏ span. 5.50 7.50❏ türk. ❏ alb. ❏ serbokr. 5.50 7.50

10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 4.50 6.0010501 Zusatzvereinbarung Einfamilienhaus Set à 2 Stk. 4.50 6.0010012 Zusatz betr.Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 4.50 6.0010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 4.50 6.0030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 4.50 6.0010502 Vereinbarung über die Heimtierhaltung Set à 2 Stk. 4.50 6.00

Formulare zur Beendigung von Mietvertragen (inkl. 8% MwSt.)30000 Kündigungsformular (1.1.2011) Set à 2 Stk. 1.50 1.5030020 Wegleitung für die Wohnungsabgabe (Mieter-Info) 1.50 2.5030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1-seitig, Garnitur 3-fach 3.50 5.5030040 Protokoll über Mieterwechsel 4-seitig, Garnitur 3-fach 6.50 8.5030060 Wohnungsabnahme-Wegleitung (8 Seiten) 4.00 6.0030032 Mängelliste Garnitur 3-fach 4.00 6.0030034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3-fach 4.00 6.0030050 Schlussabrechnung Garnitur 2-fach 3.50 5.0020071 Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen (2010) 6.50 8.50

Formulare zur Hauswartung (inkl. 8% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 2.00 3.0040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste

inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (2014) Set à je 2 Stk. 8.00 11.0010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung (2010) 4.50 6.0040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2-fach 2.50 4.00

Diverse Vertrage (inkl. 8% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.Allg. Bedingungen (2012) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.Allg. Bedingungen (2014) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010071 Checkliste:Ausschr. von Verwaltungsmandaten für STWE (2009) 7.00 9.0010072 Checkliste: Funktion und Aufgaben des Revisors im STWE (2010) 5.00 6.5010050 Bauvertrag (3 Verträge, 1 Wegleitung) 8.50 11.00

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Broschüren und Bücher (inkl. 2,5% MwSt.)40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht (3. überarbeitete Auflage 2013) 40.00 45.0020034 Beendigung des Mietverhältnisses (1998) 13.50 17.0040005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft, 2009) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (überarbeitete Neuauflage 2011) 29.50 35.5040055 Erben und Schenken (5. überarbeitete Neuauflage 2014) 29.00 29.0040056 Fristwahrung im Mietrecht (Neuauflage 2013) 25.00 25.0050006 Handbuch Liegenschaftenverwaltung Ordner (2012) 169.00 199.0050007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf USB-Stick 169.00 199.0050008 Handbuch und USB-Stick zusammen (2012) 209.00 239.0060003 Handwerkerverzeichnis (2015/2016) 4.00 5.0040086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040094 Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel 34.50 39.5040050 Instandhalten, Erneuern, Umbauen (2013) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2013) 29.50 35.5040057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (5. überarbeitete Auflage 2012) 29.50 33.5040052 Praxis-Ratgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2009) 29.00 29.0040089 Ratgeber: Pensionierung (2011) 29.00 29.0040099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 9.00 13.0040087 Stockwerkeigentum (Broschüre, 16 Seiten) 6.00 9.0040088 Vermietung von Geschäftsräumen (2013) 27.50 32.5020033 Vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Übergabe des Mietobjekts (1998) 9.00 13.0020037 Wohneigentum in der Zürcher Steuererklärung ab 2009 21.00 26.0040095 Wohnen und geniessen ab 50 (2005) 29.50 36.5040024 Die Schweiz. Zivilprozessord. aus mietr. Perspektive (2011) 18.50 21.5040026 Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt (2011) 39.50 44.5060008 Die Blumen der Frauen 30.00 39.5060009 Ein Stadtgarten mit mediterranem Flair 24.00 28.00

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HEV 10-2015 | 61

Das Laub verfarbt sich, die letzten Staudenblühen und spat reifendes Obst und Gemü-se wird geerntet – der Herbst bietet Gar-tenfreunden viele Highlights.

Sonnige Tage laden ein, sich noch einmal mitFreunden und Familie an der frischen Luft zu­sammenzusetzen. Kinder sammeln Kastanien.Wenn es am späteren Abend kühl wird, kannman sich an Feuerschalen wärmen.

Die «goldene» Jahreszeit ist aber auch ideal,um gärtnerisch aktiv zu werden. Manche Gar­tenarbeit ist an heissen Sommertagen liegenge­blieben, an denenGartenbesitzer damit beschäf­tigt waren, alle Pflanzen mit ausreichendWasser zu versorgen. Einige Bäume und Sträu­

cher brauchen vor dem Winter noch einenRückschnitt. Wer unsicher ist, welche Gehölzezu welchem Zeitpunkt geschnitten werden,kann sich vor Ort von einem Landschaftsgärt­ner beraten lassen. Der Profi bringt neben sei­nemPflanzenwissen auch technisches Gerät fürgrössere Schnittarbeitenmit – zumBeispiel fürhohe Hecken – und entsorgt auch gleich dasSchnittgut.

Für Abwechslung sorgenBei einem Rundgang mit dem Experten kannman sich auch einenÜberblick verschaffen, woPlatz für neue Pflanzen ist. Noch bis zum FrostkönnenGehölze gepflanzt werden. Dabei gilt esetwa, die Standortbedingungen zu berücksich­

Gartenarbeiten im Herbst

Schneiden, pflanzen, mulchen

NATUR

Ob man es direkt als Mulch verwendet, kompostiert oder entsorgt: Das Herbstlaub sollte unbedingt von der Rasenflacheentfernt werden, sonst nimmt es dem Gras das Licht.

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HEV 10-2015 | 63

TextGrunes Presseportal GPP

BilderBGL

sen und mit ihren Blüten den Frühling ankün­digen.Wer sich einen besonders starkenAuftrittder Frühlingsblüher wünscht, kann sich vomLandschaftsgärtner eine individuelleMischungpflanzen lassen, die abgestimmt auf die Garten­gestaltungmit Blütezeit, Farbe undWuchshöheden Frühling pointiert in Szene setzt.

Kübelpflanzen schützenWährend Blumenzwiebeln die Zeit des Fros­tes brauchen, um im Frühling auszutreiben,vertragen andere Pflanzen die kalten Tempe­raturen nicht so gut. Um insbesondere dieWurzeln vor Schäden zu bewahren, solltenKübelpflanzen mit isolierendem Material«verpackt» werden. Geeignet sind Jute, speziel­le Folien, Winterschutzvlies, aber auch natür­liche Materialien wie Reisig, Schilf oder Tan­nenzweige.

Ausserdem sollte man einen geschütztenStandort an der Hauswand wählen, bei be­

sonders kälteempfindlichen Pflanzen sogarim Keller, im Hausflur oder in der Garage.Unterschätzt wird häufig der Wasserbedarfvon Kübelpflanzen, die im Herbst und Winterhäufiger verdursten und nicht erfrieren.

An frostfreien Tagen sollten sie daher regel­mässig gegossen werden. Auch wenn beispiels­weise grosse Gefässe mit Olivenbäumen oderandere mediterrane Gehölze überwintertwerden sollen, kann der Landschaftsgärtner hel­fen. Er sorgt entweder selbst für das perfekteWinterdomizil oder er vermittelt an die rich­tige Stelle. ■

Das Laub verfarbt sich, die letzten Stauden bluhen und spatreifendes Obst und Gemuse wird geerntet – der Herbstbietet Gartenfreunden viele Highlights.

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62 | HEV 10-2015

tigen, denn manche Pflanzen brauchen volleSonne, andere bevorzugen halbschattige odersogar schattige Standorte.

Die Bodenfeuchte und ­beschaffenheit sindweitere Faktoren, die über optimalesWachstumentscheiden. Immergrüne Gehölze bringen Le­bendigkeit in graueWintertage. Einige Pflanzenblühen sogar während der kalten Jahreszeit: DieBlüten von Zaubernuss (Hamamelis), Winter­jasmin (Jasminum nudiflorum) oder Schnee­kirsche (Prunus subhirtella) sind eine willkom­mene Abwechslung im winterlichen Garten.

RasenpflegeDas Laub, das imHerbst von Bäumen und Sträu­chern fällt, eignet sich gut zum Kompostieren.Man kann es aber auch direkt in den Beetenverteilen – als natürlicheMulchschicht. Obmanes direkt alsMulch verwendet, kompostiert oderentsorgt, von der Rasenfläche sollte das Herbst­laub unbedingt entfernt werden. Sonst nimmt

es dem Gras das Licht, so dass Moos und Un­kräuter sich leicht ausbreiten können.

Vorher kann man den Rasen schon auf denWinter vorbereiten, indemman ihn im Septem­ber ein letztes Mal düngt. Wichtig ist dabei,speziellenHerbstrasendünger zu verwenden, danur dieser das richtige Nährstoffverhältnis ent­hält. ImOktober oder November tut demRasenein letztes Mähen gut. Da er jetzt kaum nochwächst, sollte die Schnitthöhe allerdings nichtunter fünf Zentimetern eingestellt sein.

Den Frühling pflanzenZu den schönstenGartenarbeiten imHerbst ge­hört das Pflanzen von Blumenzwiebeln. Dennsie enthalten alles, um einen farbenfrohen Früh­jahrsgarten erblühen zu lassen. Sie sind wie einVersprechen, dass derWinter nicht ewig währt:Es ist wundervoll, wenn Schneeglöckchen(Galanthus), Narzissen (Narcissus) und Tulpen(Tulipa) im nächsten Jahr aus demBoden spries­

Wer unsicher ist, welche Gehölze im Herbst geschnitten werden, sollte sich vor Ort von einem Landschaftsgartner beratenlassen.

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HEV 10-2015 | 67

Wenn ich jeweils mit Gasten durch unsernGarten gehe, werde ich oft gefragt, wo wirdenn das Gemüse hatten. Bis im vergange-nen Frühling musste ich jeweils erklaren,dass wir kein Gemüse (ausser unseren le-gendaren 16 verschiedenen Tomatenstau-den im Gewachshaus), aber viele Krauterkultivierten. Mein Mann und ich waren (undsind) namlich der Meinung, dass der Anbauvon Gemüse zeitaufwendig sei und vielFachwissen voraussetze.

Jedoch verfolgten wir die Restauration einesgrossen Küchengartens unserer Freunde imRudding Park in Englandmit Neugier. Der mitMauern umgebene, völlig verwahrloste Garten­teil, der einst produktive ummauerte Gartendes Landhauses, wo früher Gemüse und Obstfür Herrschaft undDienerschaft angebaut wor­den waren, wurde wieder hergestellt. In erhöh­ten Beeten sollten Kräuter, Salate, geeignetesGemüse und essbare Blüten wachsen. Zudemdurften Äpfel und Beeren nicht fehlen. Mit Ei­chenholz aus dem eigenenWald wurdenHoch­beete angelegt, dazwischenWege befestigt, einGewächshaus hinzugefügt, Spaliere konstruiertund über die für eine Hotelküche geeignetenPflanzen nachgedacht.

Als wir bei der Eröffnung im vergangenenAugust mit den Besitzern auf den wieder er­weckten Garten anstiessen, war unser Ent­schluss gefasst:Wir wollten esmit eigenemGe­müse versuchen.

Um nicht völlig laienhaft an unser Projektheranzugehen, besuchtenwir HarlowCarr, dennördlichenGarten der RHS (Royal Horticultu­ral Society) in England, wo einMustergemüse­garten angelegt worden war. Dort fiel uns auf,dass – anders als in vielen Schweizer Gemüse­gärten – die Beete ausnahmslos mit Holz oderMetall begrenzt werden. Problemlos können die

Wege dazwischen mit Schnitzeln abgedecktwerden und sind fast unkrautfrei. Zudem ver­mutete ich, dass die Schneckenbekämpfung ein­facher wird. Eine gute Idee dünkte mich dieVerwendung von ausgedienten Pneus als kleineHochbeete. Die Zucchetti wuchsen prächtig da­rin. Für unsern Garten aber wünschte ich mirkeine Pneus, sondern Hochbeete.

Monokultur unerwünschtDie Bepflanzung sah bunt aus: Nirgends wareine Monokultur zu finden. Bunte Salate, Kohlund Kabis, farbiger Federkohl, Lauch, Sauboh­nen und Mais wuchsen in Beeten nebeneinan­der. Dazwischen blühten Tagetes, Ringelblu­

Nie zu spät für eigenen Gemüseanbau

Ja, und wo ist denn das Gemüse?

NATUR

Gemusegarten in Harlow Carr.

Auch Pneus eignen sich fur Gemuse.

NATUR

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Barbara Scalabrin-LaubeGartenliebhaberinAlten/ZH

konstruierte er danach drei Beete nach Mass,kleidete die Wände mit Dachpappe aus undfüllte die Beete mit einer Lage Kies zur Draina­ge, einem Flies, reifem Kompost und einerSchicht Dachgartenerde auf.

Bald darauf kauftenwir die ersten Setzlinge:Sala Nova, Kopfsalat und Eisbergsalat imWech­sel, dazu eine Reihe Randen. Radieschen, Ka­rotten und Schnittsalat wurden dazwischen ge­sät. Basilikum, italienische Petersilie undSchnittlauch durften nicht fehlen. Zudemwünschten wir uns gelbe Zucchetti und Melo­nen. Kapuzinerkresse und Borretsch versamensich seit Jahren selber in unserm Garten. NacheinerWoche hatten die Radieschen gekeimt undder Blattsalat erste Blättchen gezeigt. Nur dieKarotten brauchten etwas länger.

Unsere ersten Erfahrungenmit unseremGe­müsegarten sind positiv, obwohl die zweitenSalatsetzlinge kein Erfolg waren und verdorrtenstatt wuchsen. KeinWunder, in diesem heissenSommer! Daher entschlossen wir uns, mit derAnsaat des Nüsslisalats, den wir als Monokul­tur für den Winter geplant hatten, zu warten,da wir im Spätsommer zu oft abwesend waren.

Fortwahrende SalatdiatUmdenKatzen, die den brachliegendenGartenals Toilette benutzen könnten, keine Chance zugeben, decktenwir die Beete vorläufigmit Hüh­nergitter ab. Im kommenden Jahr werden wirnicht alle Salatsetzlinge und den Schnittsalatgleichzeitig pflanzen. Obwohl dies sehr deko­rativ aussah, sahenwir uns doch eineWeile langzu einer Salatdiät verurteilt, was uns allerdingsnicht störte.

Freudemachte die Zucchettiernte, denn vonder einzigen Pflanze konnten wir während derHochsaison pro Tag eine kleine Frucht ernten,gerade genug für unsern Zweierhaushalt. Sogarals Grundlage für meine kalte Kräutersuppehatte ich genug gelbe Früchte. Zu den berüch­tigten «Goliaths» kam es nie.

Zur Nachahmung empfohlenEtwas enttäuschend entwickelten sich die Me­lonen. Zwei Prachtexemplare hatte ich wachsenlassen und erst geerntet, als sie sich selber vom

Stiel lösten und süss dufteten. Leider schmeck­ten sie fad, keine Konkurrenz zu den Früchtenaus dem benachbarten Rafz. Nun, man kannwohl doch nicht alles haben! Immerhin kannich meine Gäste seit letztem Frühjahr zumGe­müsegarten führen: klein, aber fein. Es machtSpass und verlockt zu weiteren Versuchen.Nachahmen kann ich empfehlen.

PS: Unterdessen habe ich gelernt, dass dieBlumen im Gemüsegarten nicht nur als Deko­ration oder als essbare Blüten wichtig sind, son­dern die Insekten zumBestäuben anlocken sol­len, denn wer eigene Samen ziehen will, mussja auch bestäubte Früchte haben. So weit sindwir allerdings noch nicht. ■

In einem Privatgarten gesehen – Gemusegarten auf engs-tem Raum.

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men, Kapuzinerkresse und Borretsch. Nur dieKartoffeln und das Kraut der Spargeln fülltenfast ein ganzes Beet aus. Wir waren begeistert,denn die Buntheit überzeugte uns.

Kaum zuHause, suchten wir nach einem ge­eigneten Platz. Unser nur im Sommer sonnigerGarten hinter demHaus hatte schon immer einStiefmütterchendasein geführt und meist als«Krankenhaus» oder «Asyl» gedient. Dies soll­

te nun anders werden. Schnell warenHochbee­te aus recycliertemKunststoff gekauft, aufgebautund mit reifem Kompost gefüllt. Unterdessenwar es November geworden, zu spät für eineerste Bepflanzung. Zum Glück, muss ich mirjetzt sagen, denn die Hochbeete – obwohl nachAnleitung korrekt zusammengebaut – fielenbereits im Februar auseinander. Zudem gefieluns der Kunststoff nicht. Wie so oft hatten wiruns zu schnell entschieden!

Beete nach MassDa mein Mann bereits Erfahrung im Bau vonHochbeeten aus imprägniertem Holz hatte,

KR ÄUTERSUPPE

Das Rezept für meine kalte Kräutersuppe:

750 g Zucchetti1 grosse Schalotte1 Knoblauchzehe1½ dl Gemüsefond1 grosser Bund Kräuter (ca. 30 – 50 g)100 g Frischkäse (z.B. Philadelphia)1 dl Rahm oder Milch

Salz, Pfefferevtl. pochierte Wachteleier oder

Jakobsmuscheln

• Zucchetti in Scheiben schneiden.• Schalotte und Knoblauch in feine Scheiben

schneiden.• Alles im Gemüsefond weichkochen.• In der Zwischenzeit Kräuter (z.B. Petersilie, Ba-

silikum, Schnittlauch, etwas Minze, Kerbel etc.)fein hacken.

• Gemüse (ohne Kräuter) in ein hohes Gefäss gies-sen (z.B. Mixbecher), Frischkäse und Rahm zu-geben.

• Fein gehackte Kräuter zuletzt dazugeben undwährend 2 Minuten mixen.

• Falls gewünscht: durch ein Sieb streichen.• Mit Salz und Pfeffer abschmecken und mit einem

pochierten Wachtelei oder einer kurz angebra-tenen Jakobsmuschel servieren.

Nach dem gleichen Rezept koche ich eine Bär-lauchsuppe. Allerdings gebe ich zwei Knoblauch-zehen dazu.

Beeren als Spalier gezogen.

Erste Schritte im eigenen Gemusegarten.

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Wenn durch die Pensionierung das Einkommen sinkt, haben Senioren viel-fach Probleme, die Hypothek zu erneuern. Es droht der Hausverkauf. Dochzu Recht? Das Fachreferat zeigt Alternativen auf und was bei den Verhand-lungen mit der Bank beachtet werden soll.Fragen aus dem Publikum sind willkommen.

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HEV 10-2015 | 73

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ALBISwww.hev-albis.chP: René HombergerR: Mo–Fr: 8.30–11.30/13.30–16.00,

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Staatlich vergünstigtes Wohnen für alle?

SEITE DES PRÄSIDENTEN

Hans Egloff

Bestimmt würde eine 5½­Zimmer­Wohnung im Zürcher Seefeld,in einer Altstadtliegenschaft, frisch renoviert, mit moderner Kücheund ebensolchem Bad, mit freier Sicht auf den See, und dies allesfür 1000 Franken Monatsmiete inklusive Nebenkosten, reissenden Ab­satz finden. Nun soll diese Nachfrage, offenbar für jeden, der ein sol­ches Bedürfnis hat, gedeckt werden.

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat schon vor einigenJahren nach Möglichkeiten gesucht, um an attraktiven Wohnlagen dasPreissystem möglichst so einzuschränken, dass steigende Boden­und Wohnungspreise nicht mehr durchschlagen. Unter dem Titel«Preisgünstiger Wohnraum dank guter Raumplanung» hat das BWOeine in Auftrag gegebene Studie veröffentlicht, in der entsprechendeMöglichkeiten, vor allem des gemeinnützigen Wohnungsbaus mitraumplanerischen Mitteln, erwogen werden.

Um in den als zu teuer kritisierten Gegenden eine Art «Billig­Wohn­Insel» zu schaffen, wird für die Festlegung von Anteilen für gemein­nützigen Wohnungsbau in den verschiedenen Zonen ein Kaufrechtder öffentlichen Hand für Bauland oder grosszügigere Ausnützungs­ziffern für den gemeinnützigen Bau propagiert.

Derlei Gedankenspiele einer staatlichen Stelle lassen – selbst wennes «nur» beim Gedanken bleiben sollte – aufhorchen. Da werden, ohneauch nur eine einzige Zeile darüber zu verlieren, verfassungsmässiggarantierte Rechte (etwa die Eigentumsgarantie) in Frage gestellt bzw.schlicht negiert. Hoheitlich angeordnete Eingriffe führen schliesslichin aller Regel zu weiteren unerwünschten Verzerrungen.

Nachdem zwischenzeitlich in einigen Kantonen derlei Überlegungenper Volksverdikt bereits Eingang gefunden haben, hat der Mieterver­band nun eine entsprechende Volksinitiative lanciert. Bestimmt werdendie Unterschriften bald gesammelt sein.

Damit aber auch in Zentrumslagen vermehrt Wohnraum zur Ver­fügung gestellt werden kann, sind Flexibilisierungen weit wirksamer.Es muss – immerhin wird dies in der Studie auch erwähnt – das ver­dichtete Bauen nicht nur diskutiert, sondern durch Ausnützungsboni(höhere Ausnützungsziffern, verringerte Grenzabstände, höhere Ge­bäudehöhen usw.) tatsächlich ermöglicht werden. Damit kann zusätzli­cher Wohnraum geschaffen und können die Kosten pro Wohneinheitverringert werden. Dies käme der gesamten Bevölkerung zugute…

Hans EgloffNationalratPrasident HEV Kanton Zurich

AZBPostfach8038 Zürich

eine Unternehmung der Tramstr. 109, 8050 Zürich, Tel . 044-311 51 31, Fax 044-312 38 24Zürcherstr. 200, 8406 Winterthur, Tel. 052-203 45 75, Fax 052 203 45 77w w w. h o m e s e r v i c e a g . c h , i n f o @ h o m e s e r v i c e a g . c h

D I E S A U B E R E L Ö S U N G