DEUTSCHE WOHNUNGSMÄRKTE: HEIẞE PHASE ODER BLASE?Prof. Dr. Tobias Just, FRICS

I. STÄDTE WACHSEN -EIGENTLICH NICHTS NEUES

Prof. Dr. Tobias Just FRÜHE PHASE DER URBANISIERUNG

3Berlin um 1800 020406080100120140160180200 1500 1600 1650 1700 1750 1800EinwohnerzahlEinwohnerzahl, Tsd.Quelle: Stadtverwaltung BerlinBerlin bis 1800etwa 0,9 % p.a.(1,5% seit 1700)

Prof. Dr. Tobias Just INDUSTRIALISIERUNG ERHÖHT URBANISIERUNGSDRUCK

4Berlin um 1925 050010001500200025003000350040004500 1500 1600 1700 1800 1900Einwohnerzahl, in Tsd.Quelle: Stadtverwaltung BerlinBerlin bis 1925 3% p.a.1920 verdreizehnfachte sich das Gebiet Berlins. Dadurch verdoppelte sich die Zahl der Einwohner. Die rd. 3%-Wachstum p.a. gelten auch von 1825-1900.

Prof. Dr. Tobias Just …UND STÄDTE VERÄNDERN SICH BIS ZULETZT

5Berlin aktuell 050010001500200025003000350040004500 1500 1600 1650 1700 1750 1800 1850 1900 2000 2000Berlins WachstumEinwohnerzahl, in Tsd.Quelle: Stadtverwaltung Berlin< 0,1% p.a.seit 1950(rd. 0,7% seit 2010)Der Anstieg seit 2011 entspricht allerdings 44.000 Personen pro Jahr.Das ist keine kleine Herausforderung.

Prof. Dr. Tobias Just WOHER KOMMEN DIE MENSCHEN ZUWANDERUNGSRATE 2014

6Erklärung: Rot (hot spots) = hohe Zuwanderungsrate; Blau (cold spots) = geringe ZuwanderungsrateQuelle: Eigene Darstellung (visualisiert mit Kernel Density Estimation)Hamburg Berlin Leipzig

Prof. Dr. Tobias Just DOCH GLEICHZEITIG VERLIERT BERLIN AN SEIN UMLAND

7HamburgErläuterung: Die blauen Flächen zeigen den Binnenwanderungssaldo (Differenz aus Zuwanderung und Fortwanderung) nach Herkunftsland je ausgewähltem Kreis für das Jahr 2014. Netto-Zuwanderung im positiven Bereich und Netto-Fortwanderung im negativen Bereich.Quelle: eigene BerechnungenBerlin

Prof. Dr. Tobias Just DIE WANDERUNGSBEWEGUNG IM DETAIL

8Nettomigration je 1000 Einwohner(2011-2015)Quelle: Metropolregion Berlin-Brandenburg

Prof. Dr. Tobias Just BINNENWANDERUNG NACH ALTERSGRUPPEN

9Berlin Köln MünchenBremen Dresden LeipzigQuelle: Destatis, eigene Berechnungen

II.DER SELTSAM LANGE AUFSCHWUNG

Prof. Dr. Tobias Just DER LÄNGSTE AUFSCHWUNG SEIT JAHRZEHNTEN HÄLT AN

11-80-60-40-20020406080 01/1991 01/1994 01/1997 01/2000 01/2003 01/2006 01/2009 01/2012 01/2015 01/2018Gechäftslage Erwartungen nächste 6MAufschwung weiterhin mit viel Schwung - aber Unsicherheit nimmt zuGeschäftsklima der deutschen Wirtschaft, Diffusionsindex (Saldo)Quelle: ifo Institut

Prof. Dr. Tobias Just DIE WOHNUNGSMÄRKTE WEITERHIN VERGLEICHSWEISE STARK

12 Aufschwung am Wohnungsmarkt mit Einbußen Büromärkte nur mit moderaten Korrekturen Einzelhandelsklima verschlechtert sich – trotz der guten Binnenkonjunktur; hier werden strukturelle Sorgen deutlicher02040608010012014016018020082009201020112012201320142015201620172018Büroimmobilien HandelsimmobilienWohnimmobilienImmobilienklima, Umfragewerte; Indexwerte>100 signalisieren WachstumQuellen: Deutsche Hypo, BulwienGesaImmobilienmarktakteure weiterhinüberwiegend in Partystimmung

Prof. Dr. Tobias Just -1000100200300400500600700 2002 2003 2004 2005* 2006 2007 2008 2009 2010 2011** 2012 2013 2014 2015 2016Fertigstellungen Abgänge Netto Veränderung der HaushaltszahlenZahl der Haushalte wuchs deutlich schneller als Zahl der WohnungenZusätzliche Haushalte, Fertigstellungen und Wohnungsabgänge in '000* 2005 Umstellung der Statistik der Haushaltszahlerfassung** 2011 Umstellung auf die Daten des Zensus (hier wurde die Zahl geglättet)Quellen: Statista, eigene BerechnungenES WURDE ZU WENIG GEBAUT13

Allein zwischen 2012 und 2015Sind 450.000 Wohnungen zu wenigfertiggestellt worden – und hierbeisind regionale mismatches nichteinmal berücksichtigt

Prof. Dr. Tobias Just DAS SELTSAME MAKROÖKONOMISCHE SETTING

14Wirtschaftswachstum Niedrige ZinsenZuwanderung Moderate Bautätigkeit++ ++++ ++

Prof. Dr. Tobias Just DIESES SETTING IN ZAHLEN

15WirtschaftswachstumHistogramm, 1971-2017 (Quartalsdaten)Quellen: Destatis, BIS, eigene Berechnungen10 Quartale>2%4 Quartale>4%Seit 2010 Langfristige ZinsenHistogramm, 1973-2017 (Quartalsdaten)Quellen: Destatis, BIS, eigene BerechnungenAlle Quartalenach 2012 NettobaulückeHistogramm, 1971-2017 (Quartalsdaten)Quellen: Destatis, BIS, eigene BerechnungenAlle Quartale nach 2013 >2007 Quatale>400Nettobaulücke hier: Bevölkerungswachstumminus Fertigstellungszahlen

III. BLASE ODER PHRASE?

Prof. Dr. Tobias Just FRAGEN WIR GOOGLE…

17Suchanfragen nach „Immobilienblase“- nur Deutschland - Bayern 100Berlin 87Hamburg 80Baden-W. 76Schl.-Hol. 62 sind immobilien eine gute Geldanlagesind immobilien zu teuersind immobilien überteuertsind immobilien zur zeit überteuertSind Immobil eni

Prof. Dr. Tobias Just BOCHUM IST HEUTE SO ERSCHWINGLICH WIE MÜNCHEN 2008

18y = 0,53x - 3,43R² = 0,7902468101214 5 10 15 20 25 30Teuer wird teurerx-Achse: Kaufpreis Neubau in Relation zur Kaufkraft, 2017y-Achse: Veränderung der Erschwinglichkeit seit 2008 in IndexpunktenQuelle: bulwiengesa, eigene Berechnungen MünchenBerlinHalberstadt München 2008 Berlin 2008Bochum/Bielefeld

Prof. Dr. Tobias Just PREISE ENTEILTEN MIETEN

19020406080100120140160 CAN NZL COL SWE LUX ISL ISR TUR MEX LVA DEU NOR SVK CHE AUS AUT JPN CHL HUN GBR CZE USA DNK BEL PRT IRL ZAF FRA SVN KOR POL NLD FIN ESP GRC ITA LTU EST RUSToll, Deutschland unter den Top-10 der Welt!Price-to-rent ration Q1 2018; 2010=100Quelle: IWF

Prof. Dr. Tobias Just DER TRÜGERISCHE SICHERHEITSABSTAND

20 Langfristige Zinsen waren der wichtigste Motor für Preissteigerungen Aktuell sind Mietrenditen noch immer 300 bis 400 Basispunkte höher als langfristige Zinsen Aber:

Sind Staatsanleihen wirklich risikolos? Die Inflationsrate frisst Minirendite auf ����� =

�����

��������� − ����������� �

Die Rückgänge der Mietrenditen sind dann unproblematisch, wenn die erwartete Mietsteigerung (in jedem Jahr) diese Kompression auffängtTeilmärkte Mietrendite-kompression Implizite Zuwachsdifferenz (Preis-Miete)Neubauwohnung Deutschland -0,75% 14%-PunkteNeubauwohnung Hamburg -1,00% 21%-PunkteNeubauwohnung Schwerin -1,50% 40%-PunkteNeubauwohnung Mainz -1,70% 48%-PunkteBüro A-Städte -2,10% 69%-PunkteNeubauwohnung Stuttgart -2,50% 98%-Punkte

Prof. Dr. Tobias Just HOPPLA, DEUTSCHE STÄDTE KÖNNTEN BLASEN WERFEN

21UBS Bubble IndikatorIndexwerte über 1,5 sind höchsteRisikokategorie (Bubble-Risk)Quelle: UBS Frankfurt München New YorkPreis-Einkommen 8,9 15,6 12,5Hypothek/Einkommen 53,5% 92,6% 89,4%MietrenditeCity 3,2% 2,5% 5,3%MietrenditeRandlage 3,8% 2,6% 5,3%0 0,5 1 1,5 2 2,5TorontoStockholmMünchenVancouverSydneyLondonHongkong Quelle: numbeo, 2018Top-Städte unter sichVier typische Referenzwerte im Vergleich 2018

Prof. Dr. Tobias Just MIETEN ODER KAUFEN: DAS HÄNGT VON SEHR VIELEN FAKTOREN AB

220 3 6 9 12MietenSNK (Basis)SNK (keine Transaktionskosten)SNK (Fremdkapitalanteil 90%)SNK (Wertsteigerung 3%)SNK (Wertsteigerung 0%)SNK (FK-Zins: 3,2 %)SNK (EK-Rendite: 4%)SNK (EK-Redite: 4% und FK-Zins:3,2%)SNK=Selbstnutzerkosten. Liegen die Selbstnutzerkosten überder Miete, ist Mieten vorteilhafter. Für alle Berechnungen wurde jeweils nur die Veränderunggegenüber dem Basisfall durchgeführt, die angezeigt wurde. Quelle: Eigene BerechnungenMieten oder Kaufen?Acht unterschiedliche SzenarienVergleich von Mieten undSelbstnutzerkosten (SNK)SNK = Transaktionskosten + Finanzierungskosten(FK-Zins und EK-Zins) +Wertentwicklung (inkl.Abschreibung etc.)Basisszenario- EK-Zins bei 0,2% - FK-Zins bei 1,6%- Wertsteigerung 1,5% p.a.- Substanzverlust etc. 3% p.a.- Steuern: 25%

Prof. Dr. Tobias Just FINANZKRISE MADE IN GERMANY UNWAHRSCHEINLICH

23Quellen: Household Finance and Consumption Network (HFCN 2017), IRE|BS.Monatliche Veränderungsrate der Wohnungsbaukredite – Deutschland im Vergleich mit Spanien, Italien und Frankreich

Prof. Dr. Tobias Just DOCH DAS EIGENTLICHE PROBLEM SITZT TIEFER

24-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%0%1%2%3%4%5%6%7%8% 1973-2 1974-2 1975-2 1976-2 1977-2 1978-2 1979-2 1980-2 1981-2 1982-2 1983-2 1984-2 1985-2 1986-2 1987-2 1988-2 1989-2 1990-2 1991-2 1992-2 1993-2 1994-2 1995-2 1996-2 1997-2 1998-2 1999-2 2000-2 2001-2 2002-2 2003-2 2004-2 2005-2 2006-2 2007-2 2008-2 2009-2 2010-2 2011-2 2012-2 2013-2 2014-2 2015-2 2016-2 2017-2Szenariowahrscheinlichkeiten 1973 - 2017Produkt aus den Realisierungswahrscheinlichkeiten des realen BIP pc, der langfristigen Zinsen und der Bauaktivtät Szenariowahrscheinlichkeit (linke Achse)Reale Wohnimmobilienpreise (YoY-Veränderung, rechte Achse) Sweet SpotQuelle: BIS, Bundesbank, Statistisches Bundesamt, Eisfeld/Just (2018)

Prof. Dr. Tobias Just ZINSENTWICKLUNG IN AUSGEWÄHLTEN LÄNDERN

25-10123456J 04 J 06 J 08 J 10 J 12 J 14 J 16 J 18Euroland USAKurzfristige ZinsenInterbankenzinsen, in %Quelle: OECD -101234567J 04 J 06 J 08 J 10 J 12 J 14 J 16 J 18DEU ITA USALangfristige Zinsen10-jährige Staatsanleihen, in %Quelle: OECDInflationserwartungen 2019:- DEU: 2,0%- ITA: 1,7%- USA: 2,3% 4,10,83,2-0,2 x,x Prognose für 2019 (OECD)

Prof. Dr. Tobias Just RISIKEN NEHMEN ALSO ZU

26Realwirtschaft FinanzwirtschaftTechnologie Verhaltensökonomie

SCHLUSSBEMERKUNGEN

Prof. Dr. Tobias Just DREI BOTSCHAFTEN

28Makroökonomie sendet weiterhin positive Signale 2018 gibt es weiterhin Schub (Zinsen, Einkommen, Bautätigkeit, Kapital) Doch das diese Situation ist latent instabil – erste Anzeichen sind erkennbarDeutsche Immobilienwirtschaft ist labiler geworden Indikatoren signalisieren Verspannungen; Mittelwerte verdecken Risiken in hotspots – immerhin Finanzstabilität ist nicht in Gefahr Rückschlagrisiko nimmt zu Dies betrifft allerdings nicht als erstes die Wohnungswirtschaft Die hohen Baukosten und Fokussierung auf Innenentwicklung führt zu asymmetrischer Entwicklung von Angebot und NachfrageHauptrisiken außerhalb der Wohnungsmärkte Wohnungspolitik nicht immer hilfreich – aber auch nicht immer schädlich Die Entwicklung der „Fundamentals“ deuten nicht auf gravierende Verspannung – doch leider sind die Fundamentals extrem unwahrscheinlich.

Prof. Dr. Tobias Just WER JETZT NICHT GENUG GEHÖRT HAT, KANN AUCH LESEN…2. Auflage erscheint Mitte 2018 Anfang 2017 erschienen

Prof. Dr. Tobias Just …UND WER NICHT LESEN WILL, MUSS HÖREN

30Studieren Sie an der IREBSwww.irebs-immobilienakademie.de