Entwicklung der hypothekenzinsen - …...konnten Abercrombie & Fitch mit einem neuen Flagship-Store sowie Tommy Hil-figer als neue Ankermieter gewonnen werden. In den Großen Bleichen

NACHRICHTEN RUND UM DIE THEMEN IMMOBILIEN, VERWALTUNG UND ZINSHÄUSER | AUSGABE 03/2011 | WWW.GROTHSCHNEIDER.DE

EinzElhandElsmarkt hamburg-City – handEl im WandEl – bid PassagEnviErtEl

Die Hamburger Innenstadt ist für internationale Filialisten in den letzten Jahren deutlich interessanter geworden

» sEitE 2

gEändErtE anfordErung dEr dämmung dEr obErs-tEn gEsChossdECkE

» sEitE 6

stiChWort: finanziErung

Entwicklung der hypothekenzinsen - finanzierungsstrategienDie Hypothekenzinsen haben sich in den letzten 10-20 Jahren tendenziell fast ohne Unterbrechung nach unten bewegt.

Ursachen hierfür waren ein im historischen Vergleich konstantes wirtschaftli-

ches Umfeld sowie eine zunehmend lockere Zins- und Geldpolitik der Noten-

banken. Während Anfang der neunziger Jahre rund 10 Prozent! für eine Zehn-

jahresfinanzierung zu bezahlen war, waren es im Januar 2000 immer noch 6,5 Prozent.

Weitere 10 Jahre später, Ende September 2011, hat sich das Zinsniveau in etwa halbiert

und liegt bei nur noch ca. 3,2% auf einem historischen Tief. Unter Berücksichtigung

der gegenwärtigen Inflation von ca. 2,4% ergibt sich ein „Real Zins“ von unter einem

Prozent.

Diese historisch günstigen Konditionen laden geradezu ein, sich intensiv mit dem The-

ma Immobilienfinanzierung zu beschäftigen. Dem längerfristig orientierten Anleger

empfehlen wir daher, sich bei anstehenden Darlehensverlängerungen ebenfalls lang-

fristig zu finanzieren. Auch bei Darlehen, bei denen die Zinsbindung in den kommenden

3-4 Jahren auslaufen, lassen sich bereits heute über ein Forward-Darlehen oder Swap-

geschäfte die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern. Gerne stehen wir Ihnen hierbei

beratend zur Seite.

Was tun, WEnn dEr WohnraummiEtEr niCht zahlt

Zahlungsverzug des Wohnraummieters – Abläufe und Zeiträume bis zur Wohnungsräumung

» sEitE 4

Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf der DGZF-Pfandbriefkurve - den Pfandbriefrenditen der Deka-Bank und der Lan-desbanken, hinzu kommt eine Marge von ca. 0,5-1,0%. Diese Pfandbriefe dienen der Refinanzierung von Immobiliendarlehen und sind damit ein Indikator für die Zinsentwicklung beim Baugeld.

Jan 1998

6,5

6,0

5,5

5,0

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

Jan 2000 Jan 2002 Jan 2004 Jan 2006 Jan 2008 Jan 2010 Jan 2012

10 Jahre

5 Jahre


im fokus

Liebe Leserinnen und Leser,

in den vergangenen Wochen hat die Schulden- und Eurokrise für erneute Unsicherheit gesorgt. Diese Unsicherheit hat direkten und indirekten Einfluss auf den Immobilienmarkt. Direkt führt die Sorge vor Geld-entwertung zu einem weiter ansteigenden Interesse an Sachwerten, Gold hat neue Höchststände erreicht, die aktuellen Wertzuwächse bei Eigentumswohnun-gen und Zinshäusern in Hamburg sind signifikant. Indirekt führt der hohe Schuldenstand zu einem poli-tisch gewollten niedrigen Zinsniveau. Davon profitiert der Immobilienmarkt, da die Höhe des Zinses sowohl bei selbst genutzten, als auch bei Anlageimmobilien einer der wesentlichen laufenden Kostenfaktoren ist. Je geringer der Zins, desto höher ist der mögliche Kaufpreis.

Von einer Überhitzung des Marktes sind wir noch weit entfernt, so haben sich die Preise für Ein- und Zwei-familienhäuser sowie Eigentumswohnungen in 2010 zwar um 5% erhöht, allerdings wird gerne vergessen, dass diese Preise in der vorausgegangenen Dekade nur unterhalb der Inflationsrate gestiegen waren. Es besteht somit noch ein gewisser Nachholbedarf, ge-stützt durch gute fundamentale Daten des Immobili-enmarktes.

Immobilienbesitzer werden sich über diese Entwick-lung freuen. Wohnen ist und bleibt ein Grundbedürfnis der Menschen, in Krisenzeiten wird zuerst an anderen Stellen gespart. Ohnehin ist eine Immobilie von ihrem ganzen Wesen her für eine längerfristige Betrachtung geeignet. Kurzfristige Wertschwankungen verlieren bei einem langfristigen Betrachtungszeitraum an Bedeutung, dabei bedarf es allerdings einer fortlau-fenden sorgfältigen Analyse des einzelnen Objektes hinsichtlich Entwicklung des Umfeldes, der Bausub-stanz sowie des Zuschnittes der Immobilie. Daher möchten wir Ihnen raten, sich an Ihrer bestehenden Immobilie zu erfreuen, gelegentlich fachmännischen Rat einzuholen und wie in dem Artikel zur Zinsent-wicklung dargestellt, das gegenwärtige Zinsenniveau zu nutzen, um für einen langen Zeitraum eine sichere Kalkulationsbasis zu schaffen.

Ihr Thomas Vogt und Ihr Carsten Güthe

stiChWort: EinzElhandElsmarkt

Einzelhandelsmarkt hamburg-City – handel im Wandel – bid PassagenviertelDass die Hamburger Innenstadt insbesondere für internationale Filialisten in den letzten Jahren und Monaten deutlich interessanter geworden ist, belegen nicht nur die Einzelhandelsumsatzzahlen. So liegt Hamburg mit dem zweithöchsten Einzelhandelsumsatz knapp hinter Berlin im bundesweiten Vergleich, berichtet Daniel Paysen, Prokurist und Einzelhandelsspezialist bei Groth & Schneider.

Nicht zuletzt ist diese positive Entwicklung durch das erfolgreiche Instru-

ment des „Business Improvement District“ (BID) beeinflusst. Der Busi-

ness Improvement District ist ein räumlich abgegrenzter, meist inner-

städtischer Bereich, in dem die Grundeigentümer sich selbst für eine bestimmte

Zeit zur Finanzierung von Maßnahmen zur Umfeldverbesserung oder anderer ge-

meinsamer Interessen verpflichten. Hamburg hat als Vorreiter sehr erfolgreich

Deutschlands erstes BID am Neuen Wall eingerichtet. Zahlreiche weitere folgten

in den vergangenen Jahren.

Mit dem „BID Passagenviertel“ wird nun die Lücke zwischen dem „BID Neuer Wall“

und dem „BID Hohe Bleichen“ geschlossen. Mit der Revitalisierung der „Alten Post“

konnten Abercrombie & Fitch mit einem neuen Flagship-Store sowie Tommy Hil-

figer als neue Ankermieter gewonnen werden. In den Großen Bleichen wird Zara

Home eine 2-geschossige Einzelhandelsfläche beziehen. Im „Körner-Haus“ in der

Poststraße 37 wird in Kürze Peak Performance eine Ladenfläche für Outdoorbeklei-

dung beziehen. Der bislang größte Apple-Flagshipstore hat am Jungfernstieg 12


rechtsanwalt und

fachanwalt für miet-

und Wohnungseigen-

tumsrecht

Carsten küttner,

W.i.r breiholdt

nierhaus schmidt,

hamburg

www.wir-breiholdt.de

Weitere City-bids in

vorbereitung:

bid nikolai-Quartier,

bid mönckebergstra-

ße, bid st. Pauli sowie

bid dammtorstraße

und bid osterstraße.

(ca. 2.000 m² Verkaufsfläche über 3 Etagen) eröff-

net. Zudem stehen Investitionen von rund € 5 Mio

in Beleuchtung und Umgestaltung der Eingänge im

„Hanse-Viertel“ an.

Das „BID Passagenviertel“ umfasst die Großen

Bleichen (zwischen Jungfernstieg und Heuberg)

und die Poststraße (zwischen dem Bleichenfleet

und der Einmündung der Gerhofstraße) sowie die

Grundstücke beiderseits dieser Straßen. Das „BID

Passagenviertel“ grenzt unmittelbar an die BIDs

„BID Neuer Wall“ und „BID Hohe Bleichen“.

stiChWort: EigEntum

beseitigung von Eigentumsstörungen – notfalls wird zusammengelegt!Wird das (Wohnungs-)Eigentum gestört, so kann der Eigentümer (bzw. die WEG) nach § 1004 BGB vom Störer die Beseitigung der Störung verlangen.

In einem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) am

28.01.2011 (Az.: V ZR 141/10) entschieden hat, ist die

Klägerin Eigentümerin eines bebauten Grundstücks,

welches an eine Straße mit erheblichem Gefälle an-

grenzt. Die Straße wird durch eine von dem beklag-

ten Nachbareigentümer errichtete Mauer abgestützt.

Diese Mauer ist mit einer Deckenplatte, die über das

Grundstück der Klägerin verläuft, mit deren Wohnge-

bäude verbunden. Die Klägerin duldet dies, erfährt

aber viele Jahre später, dass durch die Deckenplat-

te erhebliche statische Kräfte auf ihr Haus geleitet

werden, was dort zu Rissen führt. Sie verlangt von

dem Beklagten die Beseitigung der auf ihrem Grund-

stück befindlichen Deckenplatte. Der Beklagte erhebt

die Einrede der Verjährung. Der BGH bestätigt, dass

auch Beseitigungsansprüche bei Eigentumsstörun-

gen innerhalb der Regelverjährungsfrist von drei

Jahren geltend zu machen sind. Demzufolge konnte

die Klägerin die Beseitigung der jahrelang gedulde-

ten Deckenplatte nicht mehr gegen den Beklagten

durchsetzen. Die Beseitigungsklage wurde zu spät

erhoben. Allerdings bleibt der Klägerin nach Ausfüh-

rung der Karlsruher Richter auch nach Verjährungs-

eintritt das Recht, die Störung - dann allerdings auf

eigene Kosten - selbst zu beseitigen. Denn rechtswid-

rige Störungen seines Eigentums muss der Grund-

stückseigentümer auch nach Eintritt der Verjährung

nicht dulden. Sind etwa auf einem Grundstück frem-

de Leitungen verlegt, entsteht nach Verjährung eines

Beseitigungsanspruchs kein Recht des Störers, die

Leitungen auf dem Grundstück zu belassen. So liegt

es auch hier. Die Klägerin ist ungeachtet der Verjäh-

rung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die auf

ihr Grundstück ragende Deckenplatte zu entfernen.

Wegen der damit verbundenen Folgen für die Statik

der Stützmauer muss diese Selbstvornahme aber

rechtzeitig angekündigt werden. So bestünde für den

Beklagten die Möglichkeit, für eine neue, das Eigen-

das „bid Passagenviertel“ plant im Einzelnen:

die Aufwertung des Fußgängerverkehrs durch eine •

Verbreiterung und gestalterische Veränderung der

Gehwegflächen durch die Verwendung eines ein-

heitlichen Baumaterials,

eine neue Stadtmöblierung, z.B. neue Fahrradstän-•

der,

ausgewählte Serviceleistungen (wie am „BID Neu-•

er Wall“); dazu gehören ein District-Management

mit einem zentralen Ansprechpartner für das BID-

Gebiet, zusätzliche Reinigungsmaßnahmen und ein

Stellplatz- und Ladezonenmanagement.


gunnar schley

fachanwalt für miet-

und Wohnungseigen-

tumsrecht

kgs rechtsanwälte

stiChWort: rECht

Was tun, wenn der Wohnraummieter nicht zahltZahlungsverzug des Wohnraummieters – Abläufe und Zeiträume bis zur Wohnungsräumung.

1. ausgangslage:

Der Wohnraummieter zahlt nicht oder nicht vollstän-

dig. Außergerichtliche Mahnungen haben nicht den

gewünschten Erfolg. Das Mietverhältnis soll daher

möglichst fristlos beendet werden. Nach den gesetz-

lichen Grundlagen wird regelmäßig eine von drei Al-

ternativen benötigt:

a) Der Mieter befindet sich an zwei aufeinander fol-

genden Terminen mit der Entrichtung der Mieten

vollständig in Verzug.

b) Der Mieter befindet sich für zwei (jedenfalls nach

Auffassung des BGH direkt) aufeinander folgende

Fälligkeitstermine mit einem Betrag in Verzug, der

eine Miete übersteigt.

c) Oder der Mieter ist mit einem Betrag in Verzug, der

zwei Monatsmieten oder mehr beträgt, egal, in wel-

chem Zeitraum er diesen Rückstand „erreicht“ hat.

Nur die letztere Alternative deckt die geringfügigere,

lediglich teilweise Nichtzahlung ab. Leicht nachvoll-

ziehbar kann in den Fällen nur teilweiser Nichtzah-

lung ein erheblicher, ggf. monatelanger Zeitraum

vergehen, bevor überhaupt zur Kündigung „gegriffen“

werden kann.

2. vorgehen:

Sodann erfolgt beim Vorliegen mindestens einer die-

ser Alternativen Ausspruch der fristlosen, hilfswei-

se fristgerechten Kündigung durch den Vermieter,

gleichzeitig wird Widerspruch gegen die Fortsetzung

des Mietverhältnisses zum Ausschluss von § 545 BGB

eingelegt, der ggf. zu einer stillschweigenden Verlän-

gerung des Mietverhältnisses führen kann; Einräu-

mung einer Frist zum Auszug von ca. 10 Tagen für den

Mieter. Im Anschluss nach fruchtlosem Fristablauf

und bei weiterhin ausbleibender Zahlung Einleitung

einer anwaltlichen Räumungs- und Zahlungsklage.

3. reaktionen des gerichts:

Das Gericht kann nach Eingang einer Räumungskla-

ge wie folgt reagieren.

a) Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens: Vorteil

für den Vermieter: Er erhält relativ zügig, meist inner-

halb eines Monats ein Versäumnisurteil auf Räumung

und Zahlung, dass dann entsprechend vollstreckt

werden kann.

Nachteil für den Vermieter: Durch Einlegung einer

einfachen sog. Verteidigungsanzeige kann der Mieter

sich Zeit verschaffen.

b) Oder das Gericht bestimmt einen sog. frühen ers-

ten Termin, wobei „früh“ nicht unbedingt zeitlich ge-

sehen werden kann bzw. ein sehr relativer Begriff ist.

Nachteil für den Vermieter: Der „frühe“ erste Termin

wird von den Amtsgerichten regelmäßig erst nach

Ablauf von 2 Monaten anberaumt, da faktisch die

tum der Klägerin nicht beeinträchtigende Abstützung

der Straße zu sorgen. Aus meiner Sicht als anwaltli-

cher Berater ist es wegen der im Grundstücksrecht

häufig erheblichen Folgen wichtig, Eigentumsstörun-

gen nicht zu lange „um des lieben Friedens willen“

zu dulden. Vielmehr sollte zeitnah der Lauf der Ver-

jährung gestoppt oder der Störer veranlasst werden,

verbindlich auf die Einrede der Verjährung zu verzich-

ten. Sollte ein Beseitigungsanspruch verjährt sein,

wird es Wohnungseigentümergemeinschaften leich-

ter fallen als einzelnen Grundstückseigentümern die

finanziellen Mittel gemeinsam aufzubringen, um eine

Eigentumsstörung auf eigene Kosten zu beseitigen.

Eine mögliche Selbstvornahme übt auch Druck auf

den Störer aus, trotz Verjährung (lieber) selbst tätig

zu werden.


räumung auf

„eigene faust“

ist schlicht

unzulässig

Jeweils so schnell

wie möglich die

räumungskündigung

und nachfolgend das

räumungsverfahren

betreiben – trotz der

damit verbunden

kosten

sog. „Schonfrist“ abgewartet wird. Die Zahlung oder

Kostenübernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle

führt binnen zweier Monate nach Zustellung der Räu-

mungsklage – der Schonfrist also - zum Wegfall der

Wirksamkeit der Kündigung, es sei denn, der Mieter

ist innerhalb von 24 Monaten „Wiederholungstäter“,

hat also bereits in der jüngeren Vergangenheit eine

entsprechende Kündigung gegen sich erhalten.

4. reaktionen des mieters:

a) Der Mieter reagiert nach Zustellung einer Räu-

mungsklage und tatsächlich bestehendem Zahlungs-

rückstand häufig gar nicht; diese Alternative führt

regelmäßig zu einem Versäumnisurteil.

b) Der Mieter zahlt bzw. „lässt zahlen“; ggf. sucht er

hierfür eine öffentliche Stelle auf (Amt für Wohnungs-

sicherung u.a.). Die Zahlung oder Kostenübernah-

meerklärung einer öffentlichen Stelle führt binnen

zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage

(sog. „Schonfrist“) zum Wegfall der Wirksamkeit der

Kündigung, es sei denn, der Mieter ist innerhalb von

24 Monaten „Wiederholungstäter“, hat also bereits in

der jüngeren Vergangenheit eine entsprechende Kün-

digung gegen sich erhalten. Fällt die Wirksamkeit der

Kündigung weg, ist das Verfahren erledigt; der Mie-

ter trägt allerdings die Kosten, die gegen ihn bei re-

gelmäßig bescheidener Liquidität vollstreckt werden

müssen.

c) Der Mieter nimmt den Rechtsstreit auf, z.B. über

die nachgeschobene Diskussion behaupteter Mängel

im Objekt. Tatsächlich darf der Mieter auch erstmalig

im Prozess eine vielfältige Anzahl von Gegenrechten

geltend machen – ob berechtigt oder unberechtigt er-

weist sich dann erst mit zunehmender Prozessdauer.

5. vollstreckung:

Mittlerweile sind regelmäßig 4 – 5 Monate der Nicht-

zahlung aufgelaufen. Nach Erlangung von Vollstre-

ckungsklausel und Zustellungsvermerk auf dem

Urteil geht es dann in die Vollstreckung; dort warten

die nächsten unangenehmen Überraschungen auf

die Vermieterseite. Einerseits wird regelmäßig ein

Räumungskostenvorschuss in Höhe von mindestens

2.500,-- € angefordert. Andererseits umfasst der Vor-

lauf bis zur tatsächlichen Räumung regelmäßig wei-

tere 6 – 8, teilweise 12 Wochen. Eine Räumung auf

„eigene Faust“ aber ist schlicht unzulässig und daher

u.a. mit einem hohen Haftungsrisiko versehen. Auch

die Versuche, mit einer „Hamburger Räumung“ (der

Gerichtsvollzieher übernimmt lediglich die Schlüssel,

der Mieter erhält die Gelegenheit, selbst zu räumen)

oder mit einer Räumung nach dem „Berliner Modell“

(der Vermieter macht an allen pfändbaren Gegen-

ständen in der Wohnung das Vermieterpfandrecht

geltend, hat dann aber das Verwertungs- und das

Haftungsrisiko zu tragen) die Kosten zu begrenzen,

hilft oft genug nicht weiter.

6. Ergebnis:

Nachdem die fristlose Kündigung auf den Weg gebracht

ist (regelmäßig zwei Monate ohne Zahlung verstrichen)

kommen durch die Verfahrensabläufe und Vorlaufzei-

ten im Schnitt „unproblematisch“ weitere 5-6 Monate

zusammen. Zusammen mit den Kosten des Gerichts-

und den Kosten des Räumungsverfahrens entstehen

regelmäßig Kosten in Höhe von 5 T € und mehr, wenn


ab sofort kann

vielfach auf eine

nachträgliche

dämmung verzichtet

werden

stiChWort: EnEv 2009

geänderte anforderung der dämmung der obersten geschossdeckeNeue Auslegungsrichtlinie zur EnEV 2009 bringt deutliche Entspannung.

Aufgrund der hohen Anzahl von Unwirtschaft-

lichkeiten, hinsichtlich der nachträglichen

Dämmungen der obersten Geschossde-

cke, hat jetzt die zuständige Behörde, die für die

Auslegungsfragen der Energieeinsparverordnung

2009(EnEV) zuständig ist, eine neue Richtlinie er-

stellt, welche für deutliche Entspannung sorgt.

Ab sofort kann auf eine nachträgliche Dämmung

verzichtet werden, wenn die oberste Geschossdecke

dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2003-

07 entspricht. Das bedeutet in der Praxis, dass alle

Deckenkonstruktionen, welche seit 1969 errichtet

wurden sowie Holzbalkendecken aller Altersklas-

sen, gemäß dieser Auslegungsrichtlinie die Min-

destanforderungen erfüllen und somit nicht nach-

träglich gedämmt werden müssen.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass lediglich Gebäu-

de, die vor 1969 errichtet wurden und eine massive

Decke haben, näher untersucht und ggf. gedämmt

werden müssen. Es gilt dann nachzuweisen, dass

der Mindestwärmeschutz gem. DIN erfüllt wird. Aber

auch hier muss die Wirtschaftlichkeit eingehalten

werden, d.h. die aufgewendeten Investitionskosten

einer nachträglichen Dämmung müssen innerhalb

von 10 Jahren durch die Energiekosteneinsparung

erwirtschaftet werden. Bei Unwirtschaftlichkeit darf

auf die Dämmung verzichtet werden.

stefan Pilsinger

dipl.-ing. architekt

mas

eine noch gefüllte (oft genug: vermüllte) Wohnung ge-

räumt werden muss. Hinzu tritt der Mietausfall, der

häufig später nur langwierig – wenn überhaupt – zu-

sammen mit den Kosten vollstreckt werden kann.

Das Fazit muss aber dennoch sein: Jeweils so schnell

wie möglich die Räumungskündigung und nachfolgend

das Räumungsverfahren zu betreiben – trotz der damit

verbunden Kosten. Damit wird entweder wenigstens

der Mietausfall auf das Mindestmaß begrenzt, oder der

Mieter bezahlt bzw. „lässt bezahlen“. Abwarten nach

dem Prinzip Hoffnung (auf Zahlung) hingegen führt re-

gelmäßig zu noch höheren Ausfällen.


in den 50er und

60er Jahren wurde

nicht nur an gestal-

terischen Elemen-

ten gespart

stiChWort: saniErung

Energetische sanierung – eine 2. Chance für das gebäudeStraßenzüge aus rotem Backstein – was in den 1930er Jahren von den Städteplanern gewollt und mit Liebe zu gestalterischen Details (z. B. in der Jarrestadt, zwischen Wiesendamm und Jarrestraße) umgesetzt wurde – wichen in den Zeiten des Wiederaufbaus in den 1950er und 60er Jahren dem Zweckbau.

Auf die optische Aufwertung der Gebäude wurde

aus Zeit- und Kostengründen zumeist verzichtet.

Ziel war schließlich, schnell günstigen Wohnraum

zu schaffen. Heute bieten daher viele dieser Nach-

kriegsbauten im Vergleich einen eher tristen An-

blick. Doch nicht nur an gestalterischen Elementen

wurde in den 50er und 60er Jahren gespart. Auch

die Wärmedämmung der Gebäude spielte eine zu-

meist nur untergeordnete Rolle. Dies änderte sich

grundlegend erst mit der Ölkrise Mitte der 1970er

und dem Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverord-

nung im Jahr 1977. Da wundert es nicht, dass auch

die Mieter eher Baujahre vor 1945 oder nach 1976

bevorzugen. Doch dies muss nicht das Aus oder den

wirtschaftlichen Abstieg für Gebäude dieser Baual-

tersklasse bedeuten. Die energetische Sanierung

der Gebäudehülle bietet heute zahlreiche Möglich-

keiten zur optischen und wirtschaftlichen Aufwer-

Beispiel aus unserer Verwaltung: Hirschgraben 17/Papenstr. 47

vorher nachher

Durch diese neue Auslegung der EnEV 2009 kann

daher jetzt von vornherein der Großteil des Gebäu-

debestandes von der Nachrüstverpflichtung aus-

genommen werden. Der Gesetzgeber hat erkannt,

dass die Einsparungen zu gering sind und im deutli-

chen Missverhältnis zur Investition stehen.

Das bedeutet aber nicht, dass sich Wärmedäm-

mung von Gebäuden grundsätzlich nicht rechnet.

Vielmehr sollte eine energetische Sanierung immer

sinnvoll auf die spezifische Gebäudesituation ab-

gestimmt werden, um den besten Kosten/Nutzen-

Effekt zu erzielen.


Dieser Newsletter wurdeIhnen zur Verfügunggestellt von:

Groth & Schneider KGHans-Henny-Jahnn-Weg 41–4522085 HamburgBörsenplatz 9a HRA 99876 Hamburg

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Persönlich haftendeGesellschafter:Dipl.-Kfm. Thomas VogtDipl.-Kfm. Carsten Güthe

Tochtergesellschaften:

Werner Groth KGJohann Schneider GmbH & Co.H.-W. Lauenstein GmbH & Co.Adomus Immobilien GmbHH.-J. Schmeer jun. Immobilien GmbH

Energetische

sanierung steigert

häufig auch optisch

die attraktivität der

gebäude

Beispiel aus unserer Verwaltung: Jürgensallee 132

vorher

nachher

tung der Außenhülle. So lassen sich die Fassaden

im Zuge der Wärmedämmung durch das Einbringen

von alternativen Materialien (z.B. Putz, Klinker)und

durch farbliche Akzente ohne großen Aufwand auf-

lockern und aufwerten.

Eine weitere Möglichkeit ist die Installation von Vor-

hangfassaden, um einzelne Bereiche der Fassade

zu betonen und hervorzuheben.

Da die energetische Sanierung eine bauliche Maß-

nahme im Sinne des § 559 BGB darstellt, welche

den Vermieter zur Erhebung eines Wertverbesse-

rungszuschlages in Höhe von jährlich 11% der auf

die Modernisierung entfallenden Kosten berechti-

gen, lassen sich diese Maßnahmen heute oftmals

realisieren, ohne den Cash Flow des Gebäudes zu

reduzieren. Dies nicht zuletzt auch auf Grund der

derzeit günstigen Finanzierungsangebote durch die

staatliche Förderbank KfW, welche derartige Sa-

nierungen derzeit mit Effektiv-Zinssätzen ab 1,00%

(!) finanziert und fördert. Hinzu kommen – je nach

Umfang der Sanierungsmaßnahmen – Tilgungszu-

schüsse und, in Hamburg, Zuschüsse seitens der

Wohnungsbaukreditanstalt. Gerne stehen wir Ihnen

hierbei beratend zur Seite.

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Entwicklung der hypothekenzinsen - …...konnten Abercrombie & Fitch mit einem neuen Flagship-Store sowie Tommy Hil-figer als neue Ankermieter gewonnen werden. In den Großen Bleichen