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Fördermöglichkeiten für den Neubau –Wohnungsneubau nur im Hochpreissegment?

Andreas TiedBereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung

28. November 2011

Gliederung

28. November 2011 Fördermöglichkeiten für den Neubau - Wohnungsneubau nur im Hochpreissegment 2

Aktuelle Wohnungsmarktsituation

Schlussbetrachtung

Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten

1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation


• Aktuelle Anzahl Berliner Wohnungen: 1.898.807

• Berliner Einwohnerzahl steigt seit 2004 kontinuierlich ( 2010: +0,5%)

• Nachfrage nach Wohnraum steht kein adäquates Angebot gegenüber

• Positiver Wanderungssaldo mit einem Plus von 60% (höchster seit 10 Jahren)



• Nicht nur unteres Preissegment betroffen

• Nur oberes Preissegment zeigt ausgewogene Angebot-Nachfrage-Situation

• Prognosen lassen Fortführung dieses Trends vermuten

Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2011



Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2011



Entwicklung der Angebotsmieten seit 2008 stetig steigend

Quelle: IBB Wohnungsmarktbericht 2010, nach empirica - Preisdatenbank



marktaktiv marktfähig nicht (mehr) marktfähig

Gesamt 50.500 76.500 14.250Leerstandquote (bezogen auf Gesamtwohnungsbestand)

2,7 % 4,0 % 0,8 %

Quelle: Eigentümerbefragung zum Wohnungsleerstand 2010

Quelle: IBB Wohnungsmarktbericht 2010, nach Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

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„… in der Legislaturperiode 30.000 neue Wohnungen (durchschnittlich 6.000 pro Jahr) …“

„… wird der Senat auch das Instrument der kostenlosen oder ermäßigten Grundstücksvergabe nutzen.“

Auszüge aus dem Berliner Koalitionsvertrag 2011:

„…werden die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften […] ihre Wohnungsbestände schrittweise auf insgesamt ca. 300.000 Wohnungen erhöhen.“



„Für die Unterstützung des Wohnungsneubaus […] mit der Investitionsbank Berlin ein das KfW-Programm ergänzendes Portfolio an Finanzierungsinstrumenten aufgelegt …“

Auszüge aus dem Berliner Koalitionsvertrag 2011:

„... soll 2012 als Pilotprojekt ein Wettbewerb für genossenschaftliche Neubauvorhaben ausgelobt werden. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen zu sichern.“

2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten


• Bauvorhaben mit 51 Wohneinheiten

• Gesamtwohnfläche: 3.315m² (Durchschnitt 65m² / Wohneinheit)

• Bruttogeschossfläche: 4.300m²

• Geschossflächenzahl: 3,0

• Grundstücksfläche: 1.433m²

• Wohnlage in Berlin: mittel

Ausgangslage:

2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeitena) Finanzierung ohne Förderung (EnEV-Standard):


FinanzierungEK 20% 1.312,3 TEUR

Kapitalmarktdarlehen 80% 5.249,5 TEUR

KostenbetrachtungGrundstückskosten 350 €/m² für 1.433 m² 501,5 TEUR

Erwerbs-Nebenkosten 12,9% GESt, Makler, Grundbuch, Notar 64,7 TEUR

Grundstückskosten gesamt 566,2 TEUR

Baukosten 1.202 €/m² 5.168,6 TEUR

Baunebenkosten, Außenanlagen 10% + 6% 827,0 TEUR

Baukosten gesamt 6.561,8 TEUR

2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten a) Finanzierung ohne Förderung (EnEV-Standard):


InvestorensichtJahresnettokaltmiete 370,0 TEURNicht umlagefähige BWK 20,0% 74,0 TEURReinertrag 296,0 TEURZins Kapitalmarktdarlehen 3,5% 183,7 TEUR

Zins EK 4,5% 59,0 TEUR

Zinskosten gesamt 242,7 TEUR

Ertrag vor Tilgung 53,3 TEURTilgung Kapitalmarktdarlehen 1,0% 52,5 TEURÜberschuss / Unterdeckung nach Tilgung

0,7 TEUR

MietersichtNettokaltmiete 9,30 €/m² 604,50€

Gesamt-Betriebskosten 2,20 €/m² 143,00€

Bruttowarmmiete

9,30 €/m²

11,50 €/m² 747,50€

2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten b) Finanzierung mit KfW-Energieeffizient Bauen (Eff.haus 70)



Kapitalmarktdarlehen 44% 3.179,1 TEUR

KfW 36% (51 WE, 50 TEUR / WE) 2.550,0 TEUR

KostenbetrachtungGrundstückskosten 350 €/m² für 1.433m² 501,6 TEUR

Nebenkosten 12,9% GESt, Makler, Grundbuch, Notar 64,7 TEUR


Baukosten 1.202 €/m²+ 10% durch höheren Effizienzstandard

5.685,5 TEUR



2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten b) Finanzierung mit KfW-Energieeffizient Bauen (Eff.haus 70)


InvestorensichtJahresnettokaltmiete 421,7 TEURNicht umlagefähige BWK 20,0% 84,3 TEURReinertrag 337,4 TEURZins Kapitalmarktdarlehen 3,50% 111,3 TEUR

Zins KfW (153) 2,00% 51,0 TEUR


Zinskosten gesamt 226,7 TEUR

Ertrag vor Tilgung 110,6 TEURTilgung Kapitalmarktdarlehen 1,00% 31,8 TEURTilgung KfW (153) 3,09% 78,8 TEURÜberschuss / Unterdeckung nach Tilgung

0,0 TEUR



Bruttowarmmiete

10,60 €/m²

12,30 €/m² 799,50€

2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten c) Modell kombinierte Förderungsmaßnahmen



Förderdarlehen 40% 2.550,5 TEUR

KfW 40% (51 WE, 50 TEUR / WE) 2.550,0 TEUR

KostenbetrachtungGrundstückskosten 175 €/m² für 1.433m² 250,8 TEUR

Nebenkosten 6,0% GESt, Grundbuch, NotarMakler entfällt, da Grundstück aus öffentlichem Bestand

15,0 TEUR


Baukosten 1.202 €/m²+ 10% höherer Effizienzstandard- 10% Reduzierung Ausstattungsstandard

5.168,6 TEUR




InvestorensichtJahresnettokaltmiete 328,2 TEUR

Nicht umlagefähige BWK 20% 65,6 TEUR

Reinertrag 264,5 TEURZins Förderdarlehen 2,00% 50,0 TEUR

Zins KfW (153) 2,00% 51,0 TEUR


Zinskosten gesamt 157,8 TEURErtrag vor Tilgung 106,3 TEURTilgung Förderdarlehen 1,00% 25,0 TEUR

Tilgung KfW (153) 3,09% 78,8 TEUR

Überschuss / Unterdeckung nach Tilgung

0,9 TEUR



Bruttowarmmiete

8,25 €/m²

9,95 €/m² 646,75€

2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten c) Modell kombinierte Förderungsmaßnahmen

2. Derzeitige und künftige FördermöglichkeitenZusammenfassung der Beispiele


Bsp. 1: EnEV Bsp. 2: KfW Effizienzhaus 70

Bsp. 3: Kombinierte Fördermaßnahmen

Gesamtkosten

Zinsaufwand

Tilgungsaufwand

Ertrag vor Tilgung

Ertrag nach Tilgung

Nettokaltmiete pro m²

Bruttowarmmiete pro m²

Bruttowarmmiete pro Wohneinheit

6.561,8 TEUR 7.161,5 TEUR 6.313,1 TEUR

242,8 TEUR 226,7 TEUR 157,8 TEUR

52,5 TEUR 110,6 TEUR 103,8 TEUR

53,3 TEUR 110,6 TEUR 104,7 TEUR

0,7 TEUR 0,0 TEUR 0,9 TEUR

9,30 €/m² 10,60 €/m² 8,25 €/m²

11,50 €/m² 12,30 €/m² 9,95 €/m²

747,50 € 799,50 € 646,75 €

2. Derzeitige und künftige FördermöglichkeitenFörderkonditionen der KfW


Für Käufer und Bauherren energieeffizienter Wohngebäude

bietet die IBB die Durchleitung von KfW-Programmen an.

Energieeffizient Bauen

Konditionen – Energieeffizient Bauen

Laufzeit Tilgungsfreie Anlaufzeit Zinsbindung

Sollzins (Effektivzins) pro

Jahr

8 Jahre 8 Jahre 8 Jahre 1,75% (1,76%)10 Jahre 2 Jahre 10 Jahre 1,50% (1,51%)20 Jahre 3 Jahre 10 Jahre 1,85% (1,86%)30 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 2,00% (2,02%)

3. Schlussbetrachtung


Durch folgende Komponenten könnte preisgünstiger Wohnraum neu geschaffen werden:

1. Subventionierung der Grundstückskosten (z.B. Einbringung landeseigener Grundstücke)

2. Reduzierung der Ausstattungsstandards und damit der Baukosten

3. Ausnutzung bestehender Förderprogramme der KfW und zusätzlich neue zinssubventionierte Förderprogramme der IBB

FAZIT:Dies kann zu einer Reduzierung der monatlichen Nettokaltmiete um bis zu ca. 2,50 €/qm führen.

Ihre Ansprechpartner

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Bettina SchniggenbergAbteilungsleiterinBetreuung Privatinvestoren

Telefon: 030/2125-3861E-Mail: [email protected]

Andreas TiedBereichsleiterImmobilien- und Stadtentwicklung


Rüdiger HunsdickAbteilungsleiterBetreuung Großkunden


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Investitionsbank BerlinBundesallee 21010719 Berlin

Telefon: 030 / 2125-0Telefax: 030 / 2125-2020www.ibb.de

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