GESCHÄFTSBERICHT 2017 CPI IMMOBILIEN GRUPPE · Die CPI Immobilien Gruppe hat nach ihrem Rekordjahr 2016 auch im Geschäftsjahr 2017 erneut ihre Ziele übertroffen. Was macht die

GESCHÄFTSBERICHT 2017CPI IMMOBILIEN GRUPPE

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Inhaltsverzeichnis

Ernst Kreihsler im Gespräch ��6Vorwort ��9

CPI Immobilien im ÜberblickGesellschaft und Organisationsbereiche ��14CPI Hausverwaltung GmbH ��16DIO Bau & Planungen GmbH ��17CPI Marketing GmbH ��18Weitere Tochtergesellschaften der CPI Immobilien GmbH ��19WOBIK Wohnbau in Kärnten GmbH ��20

Personalkennzahlen ��21Unternehmensstrategie ��23

Projektentwicklung: Von der Idee zum Erfolg ��24Soziales Engagement und Sponsorings ��26

20 Jahre CPI Immobilien20 Jahre CPI Immobilien ��30Unsere Meilensteine ��32

Erfolgsprodukt 3-Jahres-Haus classic

Ablauf eines 3-Jahres-Haus classic Projekts ��36Platzierte Projekte 2017 ��38

Geschäftsfelderweiterung am Beispiel ausgewählter ProjekteGetreidemarkt 16: Serviced Apartments-Projekt in Wien ��49Gschwendt 65-69: Wohnungsneubau in Wien Umgebung ��51Mautner-Markhof-Gasse 61: Wohnungsneubau in Wien ��53

Jahresabschluss 2017 der CPI Immobilien GmbHBilanz CPI Immobilien GmbH ��56Erfolgsrechnung 2017 ��58Lagebericht zum Jahresabschluss ��59Bankenspiegel 2017��61

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FinanzkennzahlenEigenkapital ��64Anleihekapital ��65

Immobilienvermögen zum 31.12.2017Immobilienvermögen ��68Immobilienvermögen im Großraum Wien ��74

MarktüberblickWohnimmobilienmarkt Wien ��76Entwicklung der Finanzmärkte ��77

ZukunftsaussichtenZukunftsaussichten ��82Geplante Projekte 2018 ��84

Konsolidierungsbericht 2017 ��90

KonsolidierungskreisVeränderung des Konsolidierungskreises��90Strukturveränderungen ��90

Bilanzierungs- und BewertungsmethodenGrundlagen der Aufstellung des Abschlusses ��90

KonsolidierungsmethodenKonsolidierungsgrundsätze ��91Vollkonsolidierte Unternehmen ��91Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierung) ��92Entkonsolidierung ��92

Spezifisches zu Bilanzierungs- und BewertungsmethodenImmobilienvermögen und in Bau befindliches Immobilienvermögen ��92

Fremdkapitalkosten ��93Sonstige Sachanlagen ��93Sonstige immaterielle Vermögenswerte ��93Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen ��93Liquide Mittel ��93Finanzverbindlichkeiten ��94Rückstellungen ��94Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern ��94Firmenwert ��94Bewertungsergebnis IAS 40 ��94Neubewertung von Immobilienvermögen ��95Aufwertung von Immobilienvermögen��96Abwertung von Immobilienvermögen ��96Genussrechte, Besserungsscheine und ähnliche Rechte ��96

Ermessensentscheidungen und Schätzunsicherheiten ��97

KonzernverhältnisseGruppenbesteuerung��99Nahestehende Unternehmen und Personen/außerbilanzielle Geschäfte �� 100Arbeitnehmer und Organe ��100

KonzernbilanzKonzern Bilanz: Aktiva ��102Konzern Bilanz: Passiva ��103Konzern G&V ��104

KonsolidierungsbeilagenLiegenschaftsübersicht ��106

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Ernst Kreihsler im GesprächInterview mit der Geschäftsführung

Die CPI Immobilien Gruppe hat nach ihrem Rekordjahr 2016 auch im Geschäftsjahr 2017 erneut ihre Ziele übertroffen. Was macht die CPI so erfolgreich?

Das stimmt, wir konnten heuer unseren Re-kord vom Vorjahr übertreffen und haben insgesamt 165 Milionen Euro an Neuprojekt-volumen platziert� Das verdanken wir dem Vertrauen, das uns unsere Investoren Jahr für Jahr entgegen bringen� Aber auch der Ausbau unseres Bankennetzwerks, das wesentlich für die Finanzierung unserer Projekte ist, hat zu unserem Erfolg beigetragen� Zum anderen bewährt es sich auch weiterhin, dass sich die

CPI hauptsächlich auf den stabilen Wiener Wohnimmobilienmarkt fokussiert und sich auf leistbares Wohnen in guten B-Lagen spe-zialisiert hat� Für Investoren gibt es am Markt kaum vergleichbare Produkte, die sowohl Er-trag, als auch Sicherheit gleichermaßen bieten und die noch dazu von einem erfahrenen Un-ternehmen angeboten werden� Wir konnten mitterweile zwei Jahrzehnte Know-how sam-meln und unsere Expertise in allen Bereichen der Wertschöpfungskette erfolgreich ausbau-en�

Apropos – 2017 war ein bedeutendes Jahr für Ihr Unternehmen. Im Laufe der letzten

20 Jahre hat sich CPI Immobilien stetig wei-terentwickelt. Worauf sind Sie besonders stolz?

Stolz macht mich vor allem, dass unser Team mittlerweile schon auf rund 170 kompeten-te und engagierte Mitarbeiter gewachsen ist� Im Laufe der Jahre haben wir das Toch-terunternehmen DIO Bau & Planungen auf-gebaut, sowie auch die CPI Hausverwaltung und CPI Marketing� Damit haben wir uns von der Konkurrenz stark abgehoben, da wir da-mit in der Lage waren, unseren Investoren ein ganzheitliches Konzept anzubieten� Wir haben uns vom jungen Immobilienentwickler zu einem Big Player entwickelt und konnten nicht nur in Österreich Investoren für uns gewinnen, sondern auch in Deutschland und Israel� Das zeigt mir als Geschäftsführer, dass neben dem stabilen Wiener Immobilienmarkt besonders auch unser Know-how und unser Können gefragt ist� Gerade in den letzten zwei Jahren – ich denke da auch an unser Rekord-jahr 2016 – ist die Nachfrage nach Invest- mentprodukten, bei denen ein Investor die Möglichkeit hat, bei einem Haus vom Ankauf über die Entwicklung bis hin zur Verwertung mit engagiert zu sein, stark gestiegen�

Stichwort „Projektentwicklung“: Sie haben auch 2018 einiges auf der Agenda. Welche Projekte beschäftigen Sie aktuell?

Ja, unsere Pipeline ist gut gefüllt� Wir haben be-reits im Frühjahr 2017 mit dem Projekt Getrei-demarkt 16 begonnen, einem hochklassigen und professionell konzipierten Serviced-Apart-

ment-Projekt� Insgesamt entstehen dort rund 2.400 m² Nutzfläche, mit 40 intelligent desig-nten und raumoptimierten Mikrowohnungen, die dann zur Kurzzeitvermietung angeboten werden� So kann für Investoren eine optimale Rendite erwirtschaftet werden�

Parallel dazu vermarkten wir seit Herbst 2017 das Wohnungsabverkaufsprojekt Maut-ner-Markhof-Gasse 61 in Wien, bei dem neben Wohnungen auch Doppelhaushälften und ein Einfamilienhaus gebaut werden� Das ist das Erste von einigen Neubau-Abverkaufsprojek-ten, die ab 2018 realisiert werden� Zielsetzung ist, das Neubau-Projektvolumen in und um Wien deutlich zu steigern, Richtung 50 % des Gesamtprojektvolumens�

Liegt der Fokus weiterhin in Wien?

Wir werden weiterhin den Großteil der Projek-te in Wien umsetzen, konnten im letzten Jahr aber feststellen, dass die Nachfrage auch im Umkreis von Wien gestiegen ist� Diese Nach-frage möchten wir gerne bedienen und wer-den unsere Bauvorhaben ab 2018 somit auch im Wiener Umland umsetzen� Zum Beispiel hat im Juli 2017 der Bau eines Projekts in Sto-ckerau gestartet, wo durch Sanierung und

„Ab 2018 werden wir vermehrt auch Projekte im Wiener Umland umsetzen. Diese Entschei-dung korreliert mit unserem Vorhaben, ab heu-er vorwiegend im Wohnungsneubau tätig zu sein.“

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20 JAHRE CPI IMMOBILIEN.20 JAHRE WIENER ERFOLGSGESCHICHTE.

Errichtung eines Neubaus insgesamt 11 Miet-wohnungen entstehen sollen� Auch im Bezirk Klosterneuburg konnten wir 2017 ein Projekt platzieren – dort werden insgesamt vier Dop-pelhaushälften und fünf Einfamilienhäuser er-richtet�

Eine laufende Veränderung am Markt er-fordert auch eine laufende Anpassung der Unternehmensstrategie. Wie passiert die-ser Prozess in der CPI?

Die CPI agiert hier wie ein klassisches, Eigentü-mer geführtes Unternehmen� Ich werde durch ein kompetentes Managementteam unter-stützt, mit flachen Strukturen und kurzen Ent-scheidungswegen� Das ermöglicht uns, rasch auf neue und geänderte Situationen am Markt zu reagieren� Gerade durch unser Know-how und unsere Erfahrungen können wir frühzeitig auf Trends reagieren� Das Projekt am Getrei-demarkt 16 ist ein sehr gutes Beispiel dafür� Serviced Apartments sind bei Reisenden sehr nachgefragt und werden in anderen euro-päischen Großstädten, wie z� B� London und Berlin bereits erfolgreich umgesetzt� Der Wie-ner Markt bietet sich perfekt für diese neue Assetklasse an� Solche Anpassungen an den Markt bringen uns entscheidende Vorteile� Ganz generell werden wir jedoch bei unserer Kernstrategie – Wohnimmobilien in Wien und Umgebung – bleiben�

Serviced-Apartment-Projekt Getreidemarkt 16 in 1010 Wien

Vorwort

Wir blicken auf ein weiteres sehr erfolgreiches Geschäftsjahr zurück: 2017 feierten wir nicht nur das 20-jährige Jubiläum der CPI Immobili-en Gruppe, sondern konnten auch unser Re-kordergebnis aus dem Jahr 2016 übertreffen.

Seit dem Gründungsjahr 1997 hat sich die CPI von einem kleinen Immobilienentwickler zu einem der führenden Player am Wiener Woh-nimmobilienmarkt entwickelt� Mit dem Aufbau der hauseigenen Planungs- und Bauabteilung und der Gründung der CPI Hausverwaltung und CPI Marketing im Jahr 2000 konnten wir den Grundstein für unsere „Alles aus einer Hand“-Strategie legen, die uns heute vom Mit-bewerb abhebt� Unsere Kunden und Partner profitieren von umfangreichem Know-how und Expertenwissen, welches unser Unter-nehmen durch die Strategie der geschlosse-nen Wertschöpfungskette über die letzten zwei Jahrzehnte aufgebaut hat� Von der Idee

über die Konzeption bis hin zur Entwicklung und Verwertung von Wohnimmobilien wer-den alle Leistungen durch die hauseigene Planungsabteilung, Baufirma, Hausverwaltung und Marketing- und Verkaufsabteilung abge-deckt� Wir sehen uns damit als Komplettan-bieter rund um den Lebenszyklus einer Wohn-

immobilie und können unseren Investoren ein transparentes Full-Service Paket bieten� Ein weiterer wesentlicher Baustein unseres Erfolgs sind unsere Mitarbeiter� Ich bin sehr stolz, erfah-rene und motivierte Men-schen im Team zu haben, die oft schon seit mehr als einem Jahrzehnt mit an Bord sind� Gemeinsam mit den jungen und kreativen Mitarbeitern, die wir in den letzten Jahren aufgenommen haben, bil-den sie das Fundament für die weitere erfolg-reiche Entwicklung des Unternehmens�

Das Neuprojektvolumen konnten wir im ver-gangenen Jahr 2017 auf insgesamt über 165 Millionen Euro steigern (im Vergleich zu rund 100 Millionen Euro in 2016)� Dies verdan-ken wir vorwiegend unserem Erfolgsprodukt „3-Jahres-Haus“, mit dem wir im Jahr 2017 ins-gesamt 10 Projekte platzieren konnten�

Unser Ziel ist es, auch in den kommenden Jahren nachhaltiges Wertwachstum zu schaf-fen� Um dies zu erreichen, werden wir unsere bestehenden Stärken kontinuierlich ausbau-en, aber auch neue Schwerpunkte setzen� So werden wir unseren Fokus ab 2018 auf den Wohnimmobilien-Neubau richten� Dieser Be-reich soll maßgeblich zum diesjährigen Ergeb-nis beitragen und somit die Nachfrage nach Neubau-Projekten decken� Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung, sowie dem Ausbau an hochqualifizierten Mitarbeitern innerhalb der

„Unser Ziel ist es, auch in den kommenden Jah-ren nachhaltiges Wertwachstum zu schaffen. Um dies zu erreichen, werden wir unsere beste-henden Stärken kontinuierlich ausbauen, aber auch neue Schwerpunkte setzen.“

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letzten 2-3 Jahre, erachten wir diese strate-gische Entscheidung für den optimalen Zeit-punkt für die Ausweitung des Neubauanteils�

Auch der Ausbau unseres Bestandsportfolios ist ein wesentliches Ziel unserer Strategie für 2018� Durch die Steigerung der Mieterlöse und den sich daraus ergebenden laufenden Cash Flow, können die Fixkosten unseres Un-ternehmens zu einem signifikanten Anteil be-dient werden� Dadurch verbessern wir unsere bereits gute Bonität, was uns bei Rating Am-bitionen und Finanzierungsgesprächen maß-geblich stärkt�

Im Jahr 2017 konnten wir neben dem klassi-schen Developmentgeschäft durch die Ein-stellung von erfahrenen Asset Managern auch die Weichen für ein nennenswertes Immobili-enbestandsportfolio stellen�

Dieser Geschäftsbericht gibt Ihnen einen Ein-blick in die großartige Entwicklung der CPI Im-mobilien Gruppe im vergangenen Geschäfts-

jahr, unser Immobilienportfolio und unsere Kapitalmaßnahmen�

Das Jahr 2018 hat bereits sehr erfolgreich gestartet und ich freue mich auf spannende Herausforderungen� Ich bedanke mich bei unseren Mitarbeitern für ihr großes Engage-ment, bei allen Geschäftspartnern für die gute Zusammenarbeit und bei unseren Investor-ten für das entgegengebrachte Vertrauen� Ich freue mich auf ein erfolgreiches Jahr 2018!

KR Mag. Ernst Kreihsler

Geschäftsführender Gesellschafter

der CPI Immobilien Gruppe

CPI IMMOBILIEN IM ÜBERBLICK

20 JAHRE

Seit über 20 Jahren sind wir verlässlicher Partner privater und institutioneller Investoren, die sich für eine Veranlagung in Wiener Immobilien entscheiden. Unsere flexiblen und maßge-schneiderten Lösungen für Investoren reichen von klassischen Direktinvestments bis hin zu Developmentbeteiligungen, Wohnbau- und Officeprojekten und Wertpapierlösungen.

CPI IMMOBILIEN

Durch den starken Anstieg der Umsätze konnte auch der Cash Flow gesteigert werden� Der Cash Flow der CPI Immoblien GmbH beträgt EUR 6,52 Mio�

CASH FLOW

Aufgrund der Erhöhung des Jahresüber-schusses gegenüber dem Vorjahr 2016 hat sich der ROE signifikant verbessert.

RETURN ON EQUITY

14,9Das operative Ergebnis der CPI Immobili-en Gruppe konnte im Verlgeich zum Jahr 2016 (EUR 4,4 Mio) um EUR 10,5 Mio� gesteigert werden�

EBIT

Der kumulierte Bilanzgewinn inklusive Ge-winnvortrag konnte auch 2017 gesteigert werden�

BILANZGEWINN

Mio. € 22,4 Mio.

€

13,8 Mio. € 21,3 %

Überschuss der Bewertung laut Verkehrs-wertgutachten zu Buchwerten in der gesamten CPI Immobilien Gruppe�

STILLE RESERVEN

Mit dem Erfolgsprodukt „3-Jahres-Haus classic“ konnten insgesamt 10 Projekte in und um Wien platziert werden�

GESAMTVOLUMEN „3-JAHRES-HAUS“

84 Mio.

Die Schuldentilgungsdauer konnte im Vergleich zum Vorjahr wiederholt verbessert werden�

SCHULDENTILGUNGSDAUER

Der Jahresüberschuss erzielte einen Rekordwert und reflektiert die starke ope-rative Entwicklung in einem vorteilhaften Marktumfeld�

JAHRESÜBERSCHUSS

9,0 Mio. €

6,7 Jahre

435Per Jahresende 2017 bewirtschaftetes Gesamt-Immobilienvermögen der CPI Immobilien Gruppe�

IMMOBILIENVERMÖGEN

Gesamt-Nutzfläche nach Fertigstellung (inkl� Liegenschaften in Bau)�

150 Tsd. m²

44 Mio. €

€Die CPI Immobilien Gruppe hat ihr Rekordjahr 2016 erneut übertroffen.

GESAMTINVESTITIONSVOLUMEN

182 Mio. €

252Wert gilt für die CPI Immobilien GmbH, Kennzahl nach Basel III, Risiko sehr gering, Ausfallswahrscheinlichkeit 0,08 %�

KSV1870 RATING

Die CPI Immobilien Gruppe weist per Ende 2017 eine starke Eigenkapitalquote auf� Die Eigenkapitalquote der CPI Immo-bilien GmbH beträgt Ende 2017 34,7 %�

EIGENKAPITALQUOTE

25,3%

Mio. €

Die betrieblichen Erträge der konsolidierten CPI Immobilien Gruppe konnten deutlich gesteigert werden�

BETRIEBLICHE ERTRÄGE

44,4 Mio. €

14 15

Gesellschaft und Organisationsbereicheder CPI Immobilien Gruppe

CPI Immobilien GmbH

CPI Marketing GmbH*

CPI Hausverwaltung GmbH*

DIO Bau & Planungen GmbH*

CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH*

CPI Beteiligungen GmbH*

CPI Immobilieninvestment GmbH*

Kurz-Organigramm der CPI Immobilien Gruppe:

weitere Tochterunternehmen und Projektgesellschaften

*100%ige Tochtergesellschaften der CPI Immobilien GmbH

Finanzen

Finanz- und Liqui-

ditätsmanagement,

Finanzierungen,

Rechnungswesen,

Controlling

Immobilieneinkauf

Immo-Evaluierung,

Immo-Bewertung,

Risk-Management,

Forecasting

Planung und Bau

Planung, Projektana-

lyse und -entwick-

lung, Bau und

Sanierung

Hausverwaltung

Immobilienverwal-

tung, Mietermanage-

ment, Miet- und

Wohnungseigen-

tumsrecht

Marketing

Werbung, Verkaufs-

unterlagen, Presse,

Veranstaltungen,

Immobilienmakler-

betreuung

Produktentwicklung

Immobilien-Konzep-

te für Investoren,

Marktbeobachtung,

Entwicklung Immobi-

lienpreise

Verkauf

Verkaufsvorbe-

reitung, Direkter

Verkauf, Partner-

Vertrieb und Part-

ner-Betreuung

Office

Office Leistungen,

Sekretariat, IT,

Büroorganisation

Organisationsbereiche und Abteilungen der CPI Immobilien Gruppe:

Geschäftsführung

Geschäftsleitung, Personal, An- und Verkauf von Immobilien und Beteiligungen, Investor Relations

Compliance

Unternehmens- und Verhaltensrichtlinien

CPI Immobilien GmbHDie CPI Immobilien GmbH wurde im Jahr 1997 von KR Mag� Ernst Kreihsler und KR Johann Franke gegründet� Seit 2015 ist KR Mag� Ernst Kreihsler alleiniger Gesellschafter und Ge-schäftsführer�

Von Beginn an wuchs das Unternehmen stetig und beschäftigt mittlerweile rund 170 Mitar-beiter� In den letzten 20 Jahren wurden mehr als 200 Wohnimmobilien-Projekte in und um Wien realisiert und tausende Wohneinheiten bewirtschaftet� Die langjährige Erfahrung, das Engagement und Know-how des Manage-ments und der Mitarbeiter sind dabei der Grundstein für den großen Erfolg der CPI�

Die CPI Immobilien GmbH hat aufgrund der strategischen Neuausrichtung des Unterneh-mens im Laufe der letzten 24 Monate eine Holdingfunktion für ihre operativen Toch-terunternehmen und Projektgesellschaften übernommen� Dies spiegelt sich auch in den Jahresabschlüssen der CPI Immobilien GmbH wider�

16 17

Die CPI Hausverwaltung GmbH wurde im Jahr 2000 gegründet und entstand im Zuge einer Zusammenarbeit zwischen der damaligen CPI Immobilien AG und einer am Markt gut etab-lierten Wiener Liegenschaftsverwaltung�

Seitdem verwaltet und betreut die CPI Haus-verwaltung GmbH fachmännisch die Liegen-schaften der CPI Immobilien Gruppe, sowie Immobilien von Fremdeigentümern� Zudem ist sie für das Mietermanagement zuständig und interner Ansprechpartner für Miet- und Wohnungseigentumsrecht�

Die CPI Hausverwaltung GmbH ist eine ganz-heitliche Verwaltung von schlichten Eigentum, Wohnungseigentümergemeinschaften und Vorsorgewohnungen� Die Führung sämtlicher Mieter- und Eigentümerabrechnungen, die Klärung der steuerlichen Belange, die Durch-

führung von Wohnungsrück- und -übergaben, die Suche von Nachmietern, die Abwicklung und der Abschluss von Mietverträgen sowie die technische Hausbetreuung und die Ab-wicklung von Groß- und Kleinsanierungen ge-hören zu den verlässlichen Leistungen, auf die Grundeigentümer zählen können�

Die verfügbaren Einheiten sind zu einen bran-chenüblichen Anteil als strategischer Leer-stand zu werten� Insbesondere im Zuge des Mietermanagements zur Optimierung der Ob-jektcashflows von Developmentliegenschaften werden Wohneinheiten für Umsiedelungen reserviert� Diese dargestellte Businessstrate-gie wirkt sich auch auf den Verkehrswert un-serer Liegenschaften äußerst positiv aus�

Insgesamt betreut die CPI Hausverwaltung GmbH per Ende 2017 95 Objekte�

CPI Hausverwaltung GmbHVerwaltung der Immobilien

Die DIO Bau & Planungen GmbH betreut seit dem Jahr 2000 alle planlichen und baulichen Leistungen der CPI Immobilien Gruppe�

Das hauseigene Planungsbüro der DIO Bau & Planungen GmbH ist für alle Projektentwick-lungen der CPI Immobilien Gruppe zuständig� Dabei decken unsere Architekten und Inge-nieure mit ihrer Arbeit nahezu das gesamte Spektrum der Planungsleistungen ab�

Jedes Projekt durchläuft dabei mehrere Stadi-en: In einem ersten Schritt werden die Häu-ser vor dem Ankauf eingehend besichtigt� Es werden Projektanalysen, Ausbau- und Mach-barkeitsstudien erstellt sowie eine Analyse der baulichen bzw� statische Substanz� Bei Ankaufsstudien werden im nächsten Schritt Bebaubarkeitsanalysen erarbeitet�

Anschließend werden für entwicklungsfähige Liegenschaften Entwürfe für die Sanierung der Regelschosse sowie für einen Dachge-schossausbau erstellt� Danach wird die Ein-

reichplanung und die behörliche Abwicklung bis zur Baubewilligung seitens des Planungs-büros durchgeführt und begleitet�

Das Baubüro der DIO Bau & Planungen GmbH ist für alle anfallenden baulichen Maßnahmen an den Projekten zuständig� Diese werden überwiegend von eigenen Mitarbeitern der CPI Immobilien Gruppe erbracht�

Die einzelnen Fachbereiche umfassen fol-gende Spezialisten: Baumeister, Poliere, Fas-sadeure, Dachdecker, Zimmerleute, Maurer, Trockenbauer, Installateure und Bautischler� Durch die ausführenden Facharbeiter werden alle baulichen Maßnahmen für eine Sanierung bestehender Gebäude und einen Dachge-schossausbau durch die CPI Gruppe abge-deckt�

DIO Bau & Planungen GmbHPlanungs- und Bautätigkeit

Gründungsjahr: 2000Betriebliche Erträge: € 2,95 Mio�Mitarbeiteranzahl: 12


davon Planungsbüro: 33davon Baubüro: 83

18 19

CPI Marketing GmbHVermarktung der CPI und deren Immobilien

CPI Beteiligungen GmbH

Gründungsjahr: 2010Betriebliche Erträge: € 1,48 Mio�

Die CPI Beteiligungen GmbH als 100%ige Tochtergesellschaft der CPI Immobilien GmbH gewährleistet den Erwerb und die Verwaltung von Beteiligungen an Projektgesellschaften� Insbesondere jene Projektgesellschaften, die jeweils einzelne Zinshäuser bzw� Zinshauspro-jekte in Vorbereitung für Investorenkonzepte größerer Anleger ankaufen, werden von der CPI Beteiligungen GmbH gehalten�

CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH


Die CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH ist seit 2015 wesentliche Trägergesell-schaft und Holding für alle Entwicklungs-Pro-jekte der CPI Immobilien Gruppe�

Zum 31�12�2017 hält die CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH insge-samt 31 Beteiligungen (31�12�2016: 14 Be-teiligungen) mit einem Gesamtinvestitions-volumen von € 241�025�000 (31�12�2016: € 106�250�000) und einem bewerteten Pro-jektvolumen von € 69�592�000 (31�12�2016: € 57�754�000)�

Die CPI Bauträger gründet je Objekt/Projekt eine eigene Objekt-/Projekt-GmbH, teilweise als Alleineigentümerin, teilweise gemeinsam

mit Mezzanin-Kapital-Partnern, oder über-nimmt von Dritten in Form von Share-Deals Objekt-/Projekt-GmbHs mit attraktiven Objek-ten und Projekten�

Mittelfristig soll ein umfangreiches Be-stands-Immobilien-Portfolio entstehen, das sich überwiegend aus selbst oder gemeinsam mit Partnern entwickelten Wiener Gründerz-inshaus-Objekten und auch Neubauprojekten und –objekten zusammen setzt�

CPI Immobilieninvestment GmbH

Gründungsjahr: 2016Betriebliche Erträge: –

Die CPI Immobilieninvestment GmbH enga-giert sich seit 2016 in Vorinvestitionen und Voranalysen mittelgroßer Projekte (Wohnbau, Gewerbe, Büro, Bestandsobjekte)� Ab 2018 wird mit diesem Tochterunternehmen der mittelfristige Aufbau eines Bestandsportfolios umgesetzt�

VIE ProjektgesellschaftenFür die Projekte des Investmentprodukts „3-Jahres-Haus“ werden jeweils eigene Pro-jektgesellschaften gegründet – beispielsweise die „VIE Wohnimmobilien Feuerbachstraße 5 Entwicklung GmbH“ – die dann die jeweilige Immobilie ankauft, saniert und ausbaut und anschließend verwertet� Die Investoren des Projekts beteiligen sich an der jeweiligen Pro-jektgesellschaft und werden im Firmenbuch eingetragen� Eigentümer der Immobilie ist die jeweilige „VIE Projektgesellschaft“�

Die ebenfalls im Jahr 2000 gegründete CPI Marketing GmbH leitet als konzessionierter Makler- und Immobilientreuhandbetrieb alle Verkaufs- und Vermietungsaktivitäten der CPI Immobilien Gruppe und übernimmt die Be-treuung der externen Kooperationspartner und Immobilienmakler�

Neben der klassischen Maklertätigkeit werden auch alle Marketing- und PR-Aktivitäten der CPI Immobilien Gruppe konzipiert und um-gesetzt� Die CPI Marketing GmbH ist für die Kommunikation und den Marktauftritt der CPI Immobilien GmbH und ihrer Tochterunter-nehmen verantwortlich�

Zu den Aufgaben der Marketing-Abteilung ge-hören:

y Erstellung, Bearbeitung und Korrektur von Texten im gesamten Bereich der Unterneh- menskommunikation y Planung und Umsetzung von Marketing- und

PR-Kampagnen y Kommunikation mit Agenturen, Medienvertre-

tern und externen Dienstleistern y Grafisches Layout von Broschüren, Präsentati-

onen und Inseraten y Wartung und Aktualisierung der verschiedenen

Websites der CPI Immobilien Gruppe y Konzeption und Organisation von internen Mit-

arbeiterveranstaltungen und externen Events y Permanente Markt- und Wettbewerbsbeob-

achtung und Dokumentation

Weitere Tochtergesellschaftender CPI Immobilien GmbH


ORGANISATION DES CPI SUMMER OPENINGS DURCH DIE CPI MARKETING

20 21

Personalkennzahlender CPI Immobilien Gruppe

Personalstand 2014 - 2017

der CPI Immobilien Gruppe

611

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CPI Immobilien GmbH CPI Marketing GmbH DIO Bau & PlanungenGmbH

AndereVerwaltungstöchter

2014 2015 2016 2017

Im Tochterunternehmen DIO Bau & Planun-gen GmbH gab es im Jahr 2017 den größten Personalzuwachs (+ 20 % im Vergleich zum Vorjahr)� Dies lässt sich auf das in den Jahren 2016 und 2017 enorm gesteigerte Projektvo-lumen zurückführen, dass eine Aufstockung von qualifiziertem Fachpersonal, sowohl in der Planungsabteilung als auch im Baubereich ermöglichte�

Mitarbeiter 2017: absolut: 171 FTE: 134

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2014 2015 2016 2017

2014

2015

2016

2017

Angestellte

Bau-Arbeiter

Die Bindung von erfahrenen Mitarbeitern, die unternehmerisch denken und über eine hohe Fachexpertise verfügen, ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für den langfristigen Erfolg der CPI Immobilien Gruppe� Im Jahr 2017 beschäf-tigt die CPI insgesamt 171 Mitarbeiter (+ 22 % zu 2016 mit insgesamt 140 Mitarbeitern)� Die CPI Immobilien Gruppe weist per 31�12�2017 ein Full-time Equivalent (FTE) von 134 auf�

51 %

49 %

2017

WOBIK Wohnbau in Kärnten GmbH


Das Unternehmen WOBIK Wohnbau in Kärn-ten GmbH wurde 2008 gegründet und rea-lisiert seitdem Wohnbauprojekte im Raum Kärnten� Der Sitz des Unternehmens ist in Kla-genfurt�

In 2017 wurde in Krumpendorf am Wörther-see ein Neubauprojekt realisiert und erfolg-reich verkauft� Ab 2018 ist die Entwicklung eines Neubauprojektes am Domplatz, im Zen-trum von Klagenfurt, vorgesehen� Hier werden 33 attraktive Wohneinheiten, eine Parkgarage und zwei Geschäftslokale errichtet�

BiK Bau GmbH


Die BiK Bau GmbH ist ein Bauunternehmen, das sich auf Planungsarbeiten, Renovierun-gen, Ausbauten und kleinere sowie mittlere Hochbauarbeiten spezialisiert hat� Die BiK Bau ist überwiegend in Kärnten tätig, hat jedoch auch eine Zweigniederlassung in Wien� Dort übernimmt die BiK Bau General- und Leichts-anierungen des Wohnungsbestands der CPI Immobilien Gruppe� Zu den Bau- und Dienst-leistungen zählen:

y Baumeisterarbeiten (auch als GU) y Neu- und Umbauten, Revitalisierungen y Trockenbau und Innenausbauarbeiten y Vollwärmeschutz und Fassadensanierungen y Hof- und Gartengestaltungen, Pflasterungen

WOBIK Wohnbau in Kärnten GmbHund BiK Bau GmbH

SCHAUBILD PROJEKT „AM DOMPLATZ“

2014

2015

2016

2017

Aufteilung der Mitarbeiter nach Organisationsbereichen

22 23

Wohnen in Wien hat viele Facetten – so auch ein Investment� Die CPI Immobilien Gruppe ist seit über 20 Jahren verlässlicher Partner priva-ter und institutioneller Investoren, die sich für eine Veranlagung in Wiener Immobilien ent-scheiden. Unsere flexiblen und maßgeschnei-derten Lösungen für jeden einzelnen Investor reichen von klassischen Direktinvestments bis hin zu Developmentbeteiligungen, Wohn-projekten in Revitalisierung und Neubau und Kapitalmarktlösungen� Von der Idee und Kon-

zeption über die Planungs- und Bauabwick-lung bis hin zur Bewirtschaftung, Betreuung und Verwertung finden wir effiziente Lösun-gen, die einen nachhaltigen Wert haben� Da-bei werden unsere Investoren in jede Phase miteingebunden� Die verschiedenen Organi-sationsbereiche der CPI werden von erfahre-nen Managern betreut – das sichert unseren Investoren und Partnern die Erfüllung ihrer mittel- und langfristigen Veranlagungsziele�

Unternehmensstrategie Ganzheitliches Leistungsspektrum

ComplianceTätigkeitsbericht 2017

Das Compliance-Management der CPI Immo-bilien Gruppe umfasst die Regeln, Normen und Prozesse, welche die Einhaltung der Rechtsvorschriften und Richtlinien sicherstel-len sollen� Der Schwerpunkt liegt dabei auf ei-nem werte- und risikoorientierten Ansatz�

Die Umsetzung zu verantwortungsbewusstem, ethisch einwandfreiem und rechtmäßigem Verhalten wird im Rahmen des Complian-ce-Managements sichergestellt�

Das Compliance Programm der CPI Immobilien Gruppe stützt sich auf drei Säulen:

Vorbeugen basiert auf einem verständlichen Regelwerk, Information und Schulung des Personals, sowie sorgfältige Rekrutierung der Partner und Mitarbeiter�

Erkennen wird durch den Compliance Officer unterstützt� Die Mitarbeiter können Regelver-stöße vertraulich oder anonym über diverse Kommunikationskanäle melden�

Reagieren zeigt sich darin, dass auftretende Compliance-Verstöße systematisch unter-sucht, aufgearbeitet und konsequent verfolgt werden�

Ein wichtiger Bestandteil der Compliance Kommunikation ist die Schulung der Mitar-beiter� Jeder Mitarbeiter ist über das Compli-ance Programm der CPI Immobilien Gruppe informiert� Zentrales Element des Complian-ce Management Systems ist die Compliance Richtlinie für Mitarbeiter der CPI� Dieser Ver-haltenskodex vereint zehn zentrale Prinzipien des Unternehmens, mit denen die Leitlinien in der Unternehmenskultur verankert werden� Für die Mitarbeiter bedeutet dies eine klare Orientierung für ihr tägliches Handeln�

PersonalentwicklungAus- und Weiterbildungen 2017

Personalentwicklung heißt für uns, wesent-liche Ziele des Unternehmens und der ein-zelnen Mitarbeiter auf effektive, kluge und kreative Weise weitestmöglich in Einklang zu bringen� Die tägliche Personalentwicklungs-arbeit erfolgt dabei durch die direkten Inter-aktionen der Führungskräfte einzelner Or-

ganisationsbereiche mit ihren Mitarbeitern� Außerdem stehen allen Mitarbeitern Aus- undWeiterbildungsmöglichkeiten offen. So wur-de im Jahr 2017 ein umfangreiches Wei-terbildungsprogramm umgesetzt, an dem Mitarbeiter aus verschiedenen Abteilungen teilgenommen haben� Durchschnittlich haben unsere Mitarbeiter 3 Tage für Aus- und Wei-terbildungsmaßnahmen in Anspruch genom-men�

24 25

ProjektentwicklungVon der Idee zum Erfolg

Projektidee

– Machbarkeitsanalyse – Wirtschaftlichkeitsrechnung – Analyse der Vermarktungsfähigkeit

Der Erfolg der CPI Immobilien Gruppe in der Projektentwicklung basiert neben der zwei Jahrzehnte langen Erfahrung und umfangrei-chen Expertise vor allem auf klar definierten Selektionskriterien� Der Erfolg eines rentablen Wiener Wohnimmobilienprojekts entschei-

det sich bereits bei der Auswahl geeigneter Liegenschaften� Darüber hinaus spielen die Finanzierungsstruktur sowie die zeit- und marktgerechte Projektrealisierung eine we-sentliche Rolle�

1

Bauvorbereitung

– Grundstückswidmung – Baurechtschaffung – Bankfinanzierung

5

Projektrealisierung

– Laufendes Controlling – Baubeginn – Fertigstellung

6

Ankauf der Liegenschaft

– Festlegung der optimalen Transaktionsstruktur – Abschluss des Kaufvertrags

2

Projektkonzeption

– Marketing- und Vertriebskonzept – Finanzierungskonzept – Nutzungskonzept, Kalkulation

3

Projektabschluss

– Kundenbetreuung – Hausverwaltung

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Vermarktung

– Übernahme der Immobilie ins Portfolio der CPI oder ins Portfolio des Investors oder Veräußerung am Markt – Einzelwohnungsabverkauf

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Die CPI Immobilien Gruppe bietet ein ganz-heitliches Leistungsspektrum: Von der Projekt- idee bis hin zur Bauvorbereitung, Vermark-tung und Projektrealisierung sind alle Schritte für den erfolgreichen Projektabschluss abge-

deckt. Die untenstehende Grafik veranschau-licht die wichtigsten Prozesse und Ziele, die bei der Realisierung eines Immobilienprojek-tes erfolgsentscheidend sind�

Involvierung von Investoren

– Akquirierung von Investoren als Partner für das Immobilienprojekt

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Soziales Engagementund Sponsorings

Schulbau in Ghana, AfrikaVom Lehmklumpen zum Schulcampus

Ein besonderes Vorhaben der CPI Immobilien Gruppe im Jahr 2017 war die Unterstützung eines Entwicklungshilfeprojektes in West-afrika� Zwei Mitarbeiter der CPI setzten sich für die Bildung der Bevölkerung im Norden Ghanas ein� Durch das Engagement unzähli-ger Freiwilliger und Menschen vor Ort wurde mit Hilfe von Spenden und Arbeitseinsatz ein neuer Schulcampus gebaut�

DI Anna Schweiger und DI Jaap Willemsen haben Anfang 2016 an der 4th Earth Archi-tecture Competition teilgenommen� Die bei-den CPI-Projektleiter wurden aus rund 150 Einreichungen ausgewählt, um ihren Plan für eine Schulcafeteria zu verwirklichen� Der Wettbewerb wurde von der NKA Foundation ausgeschrieben und abgewickelt� Die NKA ist eine Non-Profit Organisation, die in den ver-

gangenen 10 Jahren viele Projekte für Entwick-lungshilfe durch Kunst, Kultur und Bildung erfolgreich durchführte. Mit finanzieller Unter-stützung und zwei Mitarbeitern vor Ort, leiste-te CPI Immobilien einen maßgeblichen Beitrag zur Verwirklichung dieses Vorhabens�

Nachhaltige Entwicklungshilfe mit lokalen Materialien und modernem DesignZur Umsetzung ihres Projekts leiteten Schwei-ger und Willemsen einen drei-monatigen Workshop mit Studierenden der TU Wien, um gemeinsam mit den Menschen vor Ort ihren Entwurf zu verwirklichen� Ziel des Workshops war es, die Schulcafeteria zu errichten und zusätzlich den Einheimischen und Volontären traditionelle und nachhaltige Bauweisen wie-der näher zu bringen� Der Schulcampus war ein vollkommen gemeinnütziges Projekt und wird zwischen 2017 und 2019 von internatio-nalen Workshop-Gruppen gebaut�

Die Menschen vor Ort verwenden schon seit Jahrhunderten Lehm, somit sollen auch die neuen Gebäude in Lehmbauweise – kosten-günstig und einfach – errichtet werden� Ziel des Projektes ist neben der Unterstützung der Einwohner auch der Austausch mit der Bevöl-kerung in Sang� „Die Einheimischen helfen ihre künftige Schule mit uns gemeinsam zu errichten und lassen auch uns an ihren Erfahrungen teilha-ben“, so Jaap Willemsen�

Die beiden Projektleiter Schweiger und Wil-lemsen legten auch Wert auf die Nachhal-tigkeit des Gebäudes� Das Entwurfskonzept basiert auf einer natürlichen Belüftung und indirekten Belichtung, um eine Überhitzung des Gebäudes zu vermeiden� Durch die Ver-wendung von Stampflehm wird das Gebäude hart wie Beton, jedoch kann Zement einge-spart werden, wodurch das Gebäude fast zur Gänze recycelbar ist�

Modulares SystemDie Cafeteria basiert auf einem modularen System, dieses kann fortlaufend wiederholt und immer wieder erweitert werden� Die Schu-le soll mit steigender Schülerzahl mitwachsen und immer genügend Platz für die Bevölke-rung bieten� Bei Bedarf soll das Bauwerk auch der Gemeinde für Veranstaltungen zur Verfü-gung stehen� „Durch dieses Projekt wird für viele junge Menschen ein Ausbildungsplatz geschaffen. Die Jugendlichen, die den Übergang in eine hö-herbildende Schule nicht schaffen, werden hier aufgefangen. Sie können ein Handwerk erlernen und so ihre Zukunft absichern“, so Anna Schwei-ger�

Sponsoring FußballvereinASK Elektra

Bereits seit 2015 unterstützt die CPI Immo-bilien Gruppe den Wiener Fußballverein ASK Elektra – ein Verein mit großer Tradition und seit vielen Jahren die erste Anlaufstelle im 2� Bezirk für Fußballinteressierte�

Das Anliegen des Vereins ist es, die Jugend zu fördern und ausreichend Bewegungsmög-lichkeiten zur Verfügung zu stellen� Bisher ist es sehr erfolgreich gelungen, die Jugend für Fußball zu begeistern� Ob Junge, Kinder oder Teenager: ASK Elektra kann sich über regen und konstanten Zuwachs freuen� Auch die Er-wachsenen kommen gerne und treten gegen das runde Leder�

SCHAUBILD DER „MUD CAFETERIA“

ASK Elektra Mannschaft 2017

MAUTNER-MARKHOF-GASSE 61, 1110 WIEN

20 JAHRE CPI IMMOBILIEN

30 31

20 Jahre CPI ImmobilienWir feierten Geburtstag

CPI Immobilien wurde im Jahr 1997 von KR Jo-hann Franke und KR Mag� Ernst Kreihsler ge-gründet und hat sich seitdem zu einem wichti-gen Player in der Wiener Immobilien-Branche entwickelt� Von Beginn an wuchs das Unter-nehmen stetig und beschäftigt mittlerweile rund 170 Mitarbeiter�

In den letzten 20 Jahren wurden mehr als 200 Wohnimmobilien-Projekte in Wien realisiert und tausende Wohneinheiten bewirtschaftet� Die langjährige Erfahrung, das Engagement und Know-how des Managements und der

Mitarbeiter sind dabei der Grundstein für den großen Erfolg der CPI�

Im Jahr 2017 feierte man 20-jähriges Firmen-jubiläum und das privat geführte Unterneh-men wird auch heute noch von Gründungs-mitglied Ernst Kreihsler geführt� „Konsequente Weiterentwicklung, kundenindividuelle Lösungen und nicht zuletzt unsere Leidenschaft für Wiener Zinshäuser und Wohnimmobilien sind seit der Gründung 1997 unser Schlüssel zum Erfolg“, weiß Kreihsler�

Film ab: Wir geben neue Einblicke in unser breites Leistungsspekt-rum und drehen einen Imagefilm anlässlich unseres 20� Geburts-tags�

Geburtstagsfest in der wolke21Rund 150 Gäste folgten am 21� Septem-ber 2017 der Einladung des Zinshaus-Ex-perten CPI Immobilien und feierten in der exklusiven Veranstaltungslocation „wol-ke21“� „Die Feier bot den perfekten Rahmen, um uns bei unseren treuen Kunden und Part-nern für die ausgezeichnete Zusammenarbeit zu bedanken“, zieht Mag� Ernst Kreihsler sein Resümee. Zur Eröffnung wurde der neue Imagefilm des Unternehmens präsentiert, an-schließend folgte ein Interview mit Gerhard Rodler, Herausgeber des Immobilienmaga-zins� Highlight des Abends war wohl auch die „Fotobox“, die den Gästen für originelle Erin-nerungsfotos zur Verfügung stand�

32 33

1997 CPI Immobilien wird durch KR Mag� Ernst Kreihsler und KR Johann Franke gegründet�

2000Übernahme der DIO Bau- und Handels GmbH, Gründung der Tochterun-ternehmen CPI Hausver-waltung GmbH und CPI Marketing GmbH – der Grundstein für das ganz-heitliche Leistungsspek-turm wird gelegt�

2002Um alle Tochterunterneh-men der CPI an einem Standort zu vereinen wird ein neues Headquarter gesucht� Seit 2002 ist die Hahngasse 3 im 9� Bezirk in Wien der offizielle Firmensitz�

1998Erstmalige Ausgabe von CPI Immobilien Gewinn-scheinen�

Gang an die Wiener Börse und Umwandlung der CPI Immobilien & Beteiligungen Verwaltung GmbH in die CPI Immobi-lien AG�

CPI Immobilien AG

2001Zulassung der CPI Inha-ber-Gewinnscheine zum Handel an der Wiener Börse�

Eröffnung des Planungs-büros innerhalb der DIO Bau- und Handels GmbH�

Unsere Meilensteine20 Jahre auf einen Blick

2017Die CPI Immobilien Gruppe feiert ihr 20-jähriges Beste-hen�

Neuprojektvolumen-Rekord von EUR 165 Mio�

2012Platzierung des ersten „Re-alwerte“ Hauses Angeligasse 105 im 10� Bezirk in Wien – ein für eine private Inves-torengruppe aus Deutsch-land eigens konzipiertes Investmentprodukt�

2016Rekordjahr: Das Geschäftsvolumen der CPI Immobilien Gruppe konnte wesentlich gesteigert werden�

Neuer Webauftritt und adaptiertes Corporate Design�

2013 Platzierung des ersten „3-Jahres-Haus“ Projekts Ehrenfelsgasse 3� Damit wird der Grundstein für das beliebte Erfolgspro-dukt gelegt�

2015Umwandlung in die CPI Immobilien GmbH�

Übernahme des Gesamtunternehmens durch KR Mag� Ernst Kreihsler�

2010Strategische Neuorien-tierung des Unterneh-mens bei gleichzeiti-gem Rückzug von der Wiener Börse�

2008Gründung der WOBIK Wohnbau in Kärnten GmbH in Klagenfurt und Gründung der BiK Bau GmbH�

2004Die CPI Immobilien Gruppe schließt eine strategische Part-nerschaft mit Frankfurter und Züricher Vermögensberatern�

STUWERSTRASSE 60, 1020 WIEN

ERFOLGSPRODUKT3-JAHRES-HAUS CLASSIC

36 37

Art des InvestmentsEigenkapitalinvestment

Rechtlicher RahmenMehrheitsanteil an Projektgesellschaft

ZielWertsteigerung der Immobilie

Mindestinvestment€ 100�000

Laufzeitrd� 3 Jahre

Rückzahlung€ 118�000

Rendite vor

Steuer:

rd. 6,0 % p.a.

InvestorBeteiligung an einer eigens

gegründeten Projektgesellschaft�

Eintragung des Investors im Firmenbuch.

Projektgesellschaft (GmbH)Die Investoren halten 89 % an der

GmbH, die CPI hält 11 %�

Eintragung der GmbH im Grundbuch.

WohnimmobilieAusbau und Sanierung

der Wohnimmobilie�

ErtragNach rd� 3 Jahren: Rückkauf des

Investments zu 118 %�

Wertsteigerung der Immobilie.

Erfolgsprodukt3-Jahres-Haus classic

Sicherheiten und Vorteile:

y Der Kaufpreis für die Wohnimmobilie ist durch ein Wertgutachten dokumentiert� y Alle Kosten sind fix kalkuliert – Zusatzkosten

oder Nachforderungen sind ausgeschlos- sen� y Grundbücherlicher Eigentümer der Immo-

bilie ist die GmbH und damit die Investo- ren� y Die Eintragung der Investoren ins Firmen-

buch erfolgt durch einen Notar�

y Die Garantie zum Rückkauf zu 118 % besteht bereits von Beginn an (Notari- atsakt)� y Es fallen keine Nebenkosten für Notar, Ver-

tragserrichtung, Treuhandschaft und Ge- bühren für die Firmenbucheintragung an� y Die Investoren erhalten einen jährlichen Be-

richt mit Fotodokumentation über die voll- zogenen Arbeiten� y Ankauf, Entwicklung, Verwaltung und Mie-

termanagement erfolgen durch Profis der CPI Immobilien Gruppe�

SCHAUBILD 3-JAHRES-HAUS PROJEKT SORBAITGASSE 2

38 39

PLZ AdresseNutzfläche nach Dev.

in m²

Projekt- volumen

in EUR

Investoren- Anteil

in EUR

1020 Feuerbachstraße 5 2�267 9�600�000 1�900�000

1020 Stuwerstraße 60 1�899 9�200�000 2�700�000

1020 Vorgartenstraße 174 1�687 6�900�000 2�300�000

1030 Untere Weißgerberstraße 37 3�104 14�300�000 3�600�000

1100 Siccardsburggasse 69 1�504 5�600�000 1�800�000

1100 Triesterstraße 21 1�229 3�800�000 800�000

1100 Van-der-Nüll-Gasse 18 1�428 5�200�000 880�000

1160 Koppstraße 27-29 2�954 11�500�000 3�800�000

1180 Währinger Straße 168 2�364 10�500�000 3�200�000

3400 Gschwendt 65-69 1�530 7�200�000 2�200�000

Summen 19.966 83.800.000 23.180.000

Im Geschäftsjahr 2017 konnte die CPI Immo-bilien Gruppe insgesamt 10 Immobilienpro-jekte als 3-Jahres-Haus classic platzieren� Somit konnte 2017 in dieser Produktkategorie ein Gesamtinvestitionsvolumen von insgesamt

EUR 83,8 Mio� erreicht werden� Auf den nach-folgenden Seiten werden die jeweiligen Im-mobilien-Projekte kurz dargestellt� Eine Aus-wahl der in 2018 geplanten Projekte wird im Kapitel Zukunftsaussichten gezeigt�

Platzierte Projekteim Geschäftsjahr 2017

21

7

26

15

02., Stuwerstraße 60 10., Siccardsburggasse 69 15., Koppstraße 27-29 3400, Gschwendt 65-69

€ 128.571

€ 257.143

€ 146.154 € 146.667

02., Stuwerstraße 60 10., Siccardsburggasse 69 15., Koppstraße 27-29 3400, Gschwendt 65-69

Aufteilung der platzierten 3-Jahres-Haus Projekte nach Investorengruppen

Anzahl der Investoren bei Publikumsmodellen

Durchschnittliche Investmenthöhe bei Publikumsmodellen

Im Jahr 2017 wurden 4 der insgesamt 10 3-Jahres-Haus Projekte als Pu-blikumsmodell (kleinteilig) platziert, die restlichen 6 Projekte wurden von Einzelinvestoren gezeichnet�

Die Anzahl der Investoren bei den Publikumsmodellen variiert, das durchschnittliche Investment liegt hier bei rund EUR 169�600�

40 41

Es wird ein hochwertiger Dachgeschossausbau mit einer Nutzfläche von rund 489 m² durch-geführt� Das Raumkonzept verspricht höchste Wohnqualität und die hohen Ausstattungsstan-dards sorgen bei den geplanten Eigentumswohnungen für höchsten Wohnkomfort� Das Haus befindet sich im angesagten Stuwerviertel und besticht durch seine gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur�

vorher nachher Steigerung

Nutzfläche 1�778 m² 2�267 m² + 28 %

Summe Verkaufserlös bei Einzelwohnungsabverkauf angestrebt (Netto): € 11,9 Mio.

1020 Wien, Feuerbachstraße 5/Ilgplatz 4Gesamtprojektvolumen: € 9,6 Mio.Ankaufspreis netto: € 4,9 Mio.

Das Gebäude wurde als stilvolles Eckzinshaus errichtet und wird umfassend saniert und ein Dachgeschossausbau durchgeführt� Die neu errichteteten Dachgeschosswohnungen mit Ter-rassen versprechen einen direkten und unverbauten Blick auf das weitläufige Grünareal des Wiener Praters� Nach der Objektentwicklung werden die Wohnungen verkauft� Nur wenige Gehminuten entfernt, befindet sich der Campus der neuen Wirtschaftsuniversität bzw. des in-ternationalen Messegeländes�


Nutzfläche 1�399 m² 1�899 m² + 36 %


1020 Wien, Stuwerstraße 60Gesamtprojektvolumen: € 9,2 Mio.Ankaufspreis netto: € 4,4 Mio.

Platzierte Projekte 2017

in der Metropolregion Wien

1� 2�

3�4�5�

6�7�8�

9�

10�

11�12�13�

14�

15

16�

17� 18�

19�

20�

21�

22�

23�

Währinger Straße 1681180 Wien

Feuerbachstraße 5/Ilgplatz 41020 Wien

Stuwerstraße 601020 Wien

Koppstraße 27-291160 Wien

Gschwendt 65-693400 Klosterneuburg

Triester Straße 211100 Wien

Siccardsburggasse 691100 Wien

Untere Weißgerberstraße 371030 Wien

Van-der-Nüll-Gasse 181100 Wien

Vorgartenstraße 1741020 Wien

42 43

Neben der Sanierung der allgemeinen Hausteile, der freien und frei werdenden Wohnungen wird ein exklusiver Dachgeschossausbau mit rund 379 m² durchgeführt� Die Wohnungen mit intelligenter Raumaufteilung sowie hohen Ausstattungsmerkmalen werden anschließend ver-kauft� In wenigen Minuten erreicht man den Bahnhof Praterstern mit seinen Anbindungen an das U-Bahn- und S-Bahnnetz� Die unmittelbare Nähe zum Wiener Prater und der Donauinsel bieten den Bewohnern zahlreiche Freizeit-, Sport- und Erholungsmöglichkeiten�


Nutzfläche 1�252 m² 1�687 m² + 35 %


1020 Wien, Vorgartenstraße 174

Gesamtprojektvolumen: € 6,9 Mio.Ankaufspreis netto: € 3,5 Mio.

Die elegante Fassade des Gründerzeitgebäudes wird stilgerecht saniert, ebenso wie freie und frei werdende Wohnungen. Es wird ein Dachgeschossausbau mit einer Nutzfläche von rund 550 m² realisiert, der den Wohnungseigentümern höchsten Komfort sowie Qualität bietet� Der 3� Bezirk ist bekannt für sein urbanes und belebtes Flair und zählt damit zu einer der absoluten Top-Lagen in Sachen Zentralität, Exklusivität und ruhiger Wohnlage�


Nutzfläche 2�554 m² 3�104 m² + 22 %


1030 Wien, Untere Weißgerberstraße 37


Das Gebäude im 10� Wiener Gemeindebezirk wird umfassend saniert� Der Ausbau des dritten Obergeschosses sowie des Dachgeschosses bringt eine zusätzliche Nutzfläche von rund 717 m². Nach der Objektentwicklung gelangen die Wohnungen in die Vermietung� Die hervorragende Lage des Hauses zeichnet sich vorallem durch die Nähe zum Businesspark Vienna und dem Na-herholungsgebiet Wienerberg aus. Die öffentliche Anbindung sowie die Infrastruktur ist optimal.


Nutzfläche 766 m² 1�504 m² + 96 %

Mieteinnahmen p.a. € 23�100 € 181�000* + 784 %

1100 Wien, Siccardsburggasse 69


Das Gebäude aus der vorvorigen Jahrhundertwende wurde als stilvolles Mittelzinshaus ent-wickelt� Neben der Sanierung der allgemeinen Hausteile und Wohnungen werden ein viertes Obergeschoss sowie zwei Dachgeschosse mit einer Nutzfläche von rund 445 m² (inkl. Außen-flächen) errichtet. In der unmittelbaren Nähe befindet sich der Businesspark Vienna sowie der Verkehrsknotenpunkt Matzleinsdorfer Platz. Rund um das Haus befinden sich Supermärkte und kleinere Geschäfte sowie Park- und Grünflächen.


Nutzfläche 837 m² 1�229 m² + 47 %


1100 Wien, Triesterstraße 21


* netto; nach Objektentwicklung und Vollvermietung kalk�

44 45

Das Gebäude in guter B-Lage wird hinsichtlich der allgemeinen Hausteile saniert, bestandsfreie und frei werdende Wohnungen werden in der Kategorie angehoben und es wird ein Dachge-schossausbau durchgeführt. In der unmittelbaren Umgebung befinden sich die Favoritenstraße, eine beliebte Einkaufsstraße und Fußgängerzone, die Laxenburger Straße als wichtige Verkehrs- ader sowie kleinere Parks, Grünflächen und Supermärkte.


Nutzfläche 1�012 m² 1�428 m² + 41 %


1100 Wien, Van-der-Nüll-Gasse 18


Neben der Sanierung der allgemeinen Hausteile und Wohnungen wird ein Lift an das Gebäude angebaut. Es wird ebenfalls ein großzügiger Dachgeschossausbau mit einer Nutzfläche von rund 915 m² durchgeführt� Nach der Objektentwicklung werden die Wohnungen vermietet� Zentral im 16� Bezirk gelegen, bietet dieses Haus eine sehr gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur� Die Nähe zur Wiener Stadthalle, der Hauptbücherei Wien und dem Westbahnhof bieten den Bewohnern eine abwechslungsreiche Freizeitgestaltung�


Nutzfläche 1�955 m² 2�954 m² + 51 %


1160 Wien, Koppstraße 27-29


Das attraktive Mittelzinshaus wird umfassend und stilecht saniert� Ein hochwertiger, zweige-schossiger Dachgeschossausbau bietet nach der Objektentwicklung eine zusätzliche Nutzfläche von rund 559 m²� Währing gilt als bürgerlicher Nobelbezirk, da er trotz seiner Nähe zum Wiener Gürtel noch den typischen Vorstadtcharakter aufweist. Neben den zahlreichen Grünflächen um das Haus sind die künftigen Bewohner auch bestens an das Wiener Stadtzentrum angebunden�


Nutzfläche 1�805 m² 2�364 m² + 31 %


1180 Wien, Währinger Straße 168


In unmittelbarer Nähe zu Wien entstehen auf dem Bauträgergrundstück insgesamt vier Doppel-haushälften sowie fünf Einfamilienhäuser mit eigenem Garten� Nur 15 Fahrminuten vom Wiener Stadtzentrum entfernt, bietet Klosterneuburg eine hohe Lebensqualität sowie optimalen Wohn- und Erholungsstandard. Auf die Bewohner warten eine sehr gute Nahversorgung, öffentliche Verkehrsanbindung und abwechslungsreiche Freizeitmöglichkeiten�


Nutzfläche 0 m² (Grundstück) 1�530 m² -


3400 Klosterneuburg, Gschwendt 65-69


* netto; nach Objektentwicklung und Vollvermietung kalk�

GESCHÄFTSFELDERWEITERUNG AM BEISPIEL

AUSGEWÄHLTER PROJEKTE

SCHAUBILD PROJEKT KORBGASSE 21, 1230 WIEN

48 49

GeschäftsfelderweiterungAusgewählte Projekte

1� 2�

3�4�5�

6�7�8�

9�

10�

11�12�13�

14�

15

16�

17� 18�

19�

20�

21�

22�

23�

Serviced Apartments in WienGetreidemarkt 161010 Wien

Wohnungsneubau in WienMautner-Markhof-Gasse 611110 Wien

Neubau in Wien UmgebungGschwendt 65-693400 Klosterneuburg

Getreidemarkt 16Serviced Apartments-Projekt in Wien

In absoluter Zentrumslage im ersten Wiener Gemeindebezirk, zwischen 2er-Linie und Ring, Nähe Staatsoper und Kärntnerstraße entsteht ein hochklassiges, professionell konzipiertes Serviced-Apartment-Projekt für den urbanen Freizeit- und Business-Traveller:

In dem Spätgründerzeitgebäude des Architek-ten Anton Huber aus dem Jahr 1868 werden insgesamt 40 intelligent designte, platzopti-mierte Apartments (mit großzügigen Terras-sen im ausgebauten Dachgeschoss) und elf Garagenparkplätze errichtet� Die geplante Fertigstellung erfolgt im ersten Quartal 2020�

Innerhalb weniger Gehminuten ist der Stephansplatz, das Herz der Stadt, erreicht, der nur fünf Minuten entfernte Karlsplatz bie-

tet Anschluss an alle wichtigen U-Bahn-Linien�

Das Serviced-Apartment-Projekt Getreide-markt 16 bietet eine Top-Lage im historischen Wiener Stadtzentrum, eine erstklassige Anbin-dung an die öffentlichen Verkehrsmittel, per-fekte Infrastruktur sowie eine hohe Ausfüh-rungs- und Servicequalität�

Serviced ApartmentsWien ist und bleibt die Stadt mit der höchs-ten Lebensqualität weltweit, die 2017 einen Rekordwert von 15,5 Millionen Nächtigungen verzeichnete� Sie gilt als ideale Stadt für junge und ältere Menschen� In Wien vereinen sich Geschichte, Kultur, Wirtschaft und Weltoffen-heit�

50 51

Daneben bietet die multikulturelle Metropole ein ausgezeichnetes öffentliches Verkehrs-netz und Infrastruktureinrichtungen� Euro-pas Musikhauptstadt bietet nicht nur kultu-relle und historische Highlights, sondern ist auch eine moderne und weltoffene Stadt, die über 220 internationalen Unternehmen als Headquarter dient und bei den beliebtesten Konferenzstädten europaweit den 4� Platz einnimmt� Dieses internationale Umfeld ist der ideale Standort für Serviced Apartments, die aufgrund ihrer geringen Komplexität und Reproduzierbarkeit in Städten wie London, Barcelona, Berlin oder München bereits zu einer beliebten Assetklasse bei Investoren

geworden sind: Professionell ausgeführt und bewirtschaftet werden die Bedürfnisse des modernen Reisenden nach Privatatmosphäre und Individualität bei trotzdem hohem Kom-fort optimal erfüllt�

Trotz des hohen Standards profitiert der Gast enorm gegenüber einem Hotelzimmer: Durch-schnittlich betrug die ARR (average room rate) für ein Doppelzimmer in Wiener Hotels in 2016 EUR 170*� Am Getreidemarkt 16 woh-nen unsere Gäste individuell und komfortabel mitten in der City bei Tagespreisen pro Gast zwischen EUR 24 und EUR 55�

* Quelle: HRG Hotel Survey 2017

Bauzeitenplan Getreidemarkt 16, 1010 Wien

020

40

60

80100120

140

160180

Average room rate (ARR) in EUR

Doppelzimmer Hotel

Serviced Apartments

der CPI

Airbnb Anbieter in direkter Umgebung

Intelligente Raumkonzepte in den Serviced Apartments bieten den Business- und Freizeit Travellern hohen Komfort�

Planung

Detailplanung

Baubewilligung

Bauleistungen

Einzelwohnungsabverkauf

Geplante Fertigstellung

2017 2018 2019 2020Jan� Feb� Mär� Apr� Mai Jun� Jul� Aug� Sep� Okt� Nov� Dez�Apr� Mai Jun� Jul� Aug� Sep� Okt� Nov� Dez� Jan� Feb� Mär� Apr� Mai Jun� Jul� Aug� Sep� Okt� Nov� Dez� Jan� Feb� Mär� Apr�

Gschwendt 65-69Wohnungsneubau in Wien Umgebung

Auf einem etwa 4�400 m² großen Grundstück entsteht eines von mehreren im Wiener Um-land gelegenen Neubauprojekte� Die neu er-richtete kleine Wohnanlage wird in Summe 4 Doppelhaushälften mit jeweils rund 133 m² und 5 Einfamilienhäuser mit je 200 m² umfas-sen� Neben einem eigenen Garten stehen den künftigen Bewohnern auch PKW-Stellplätze auf den Eigengründen zur Verfügungen� Alle Häuser sind am Hang so positioniert, dass von

den Terrassen freie Sicht auf die Weinberge besteht� Klosterneuburg hat sich als Stadt mit sehr hoher Lebensqualität bestens etabliert� In unmittelbarer Nähe zu Wien, nur ca� 15 Fahrminuten vom Wiener Stadtzentrum ent-fernt, ist Klosterneuburg eine Stadt mit hohem Wohn- bzw� Erholungsstandard� Die einzigarti-ge Lage ermöglicht die Kombination aus opti-maler Infrastruktur und dem naturbezogenen Leben am Land�

Bauzeitenplan Gschwendt 65-69, 3400 Klosterneuburg

Planung Überarbeitung

Planung Bauüberwachung

Bauleistungen:Vorarbeiten, Hauptbaustelle, Nachbauarbeiten




53

Mautner-Markhof-Gasse 61Wohnungsneubau in Wien

Die CPI Immobilien Gruppe realisiert in Wien Simmering bis Sommer 2019 eine moderne Wohnanlage mit einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, vier Doppelhaushälften mit Garten sowie einem freistehenden Einfa-milienhaus mit Garten� Die Wohnungen und Häuser stehen seit Herbst 2017 provisionsfrei zum Verkauf und werden schlüsselfertig über-geben�

Die unterschiedlichen Grundrisse sowie Wohn- und Nutzungsgrößen der Wohnungen und Häuser sind sowohl für Singles als auch für Paare und junge Familien geeignet� Alle Wohneinheiten sind mit Fußbodenheizung, hochwertiger Sanitärausstattung und Parkett-böden in den Wohn- und Essbereichen aus-gestattet� Für Sicherheit sorgen Eingangstüren der Widerstandsklasse 3 sowie Fenster mit dreifacher Wärmeschutzverglasung�

In unmittelbarer Nähe der Immobilien befin-den sich das Shoppingcenter Simmering, das historische Zentrum des 11� Wiener Gemein-debezirks, aber auch das Simmeringer Bad mit

angrenzendem Erholungsgebiet� Die beliebten Gastro- und Geschäftslokale der Simmeringer Hauptstraße sind ebenso fußläufig erreichbar wie mehrere Parks und Freizeitgebiete� Hinzu kommt die perfekte urbane Infrastruktur der lebenswertesten Stadt der Welt�

Für die Vermarktung der Wohnungen wurde ein eigenes Projekt-Design entworfen, sowie eine Projekt-Website und ein Werbefolder ge-staltet�

www.markhof-boulevard.at

Bauzeitenplan Mautner-Markhof-Gasse 61, 1110 Wien


Planung

Detailplanung

Bauleistungen



SCHAUBILD MEHRFAMILIENHAUS

MARIENGASSE 38, 1170 WIEN

JAHRESABSCHLUSS 2017CPI IMMOBILIEN GMBH

56 57

Bei dieser Form der Darstellung handelt es sich nicht um die veröffentlichte, auf Basis der gesetzlichen Vorschriften er-stellte und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Gesellschaft für Wirtschaftsprü-fung GmbH versehene Version, sondern um eine verkürzte Form der Darstellung� Alle Beträge in Euro� In Klammer dargestellte Werte stellen einen Aufwand dar, ohne Klammer dargestellte Werte stellen einen Ertrag dar�

Bilanz CPI Immobilien GmbHAKTIVA

Anlagevermögen

Immaterielle VermögensgegenständeSachanlagenGrundstückeBetriebs- und Geschäftsausstattung

FinanzanlagenAnteile an verbundenen UnternehmenWertpapiere des Anlagevermögens

Summe Anlagevermögen

Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige VermögenswerteForderungen aus Lieferungen und LeistungenForderungen verbund� u� nahest� UnternehmenSonstige Forderungen und Vermögensgegenstände

Kassabestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Summe Umlaufvermögen

Bilanzsumme

0,00

11,840,07

33,5438,13

83,59

9,5416,18

2,31

0,41

28,44

112,03

31.12.2016

0,00

5,900,06

36,9438,20

81,10

8,9716,55

2,99

0,08

28,60

109,69

31.12.2017Beträge in EUR Mio�

Bilanz CPI Immobilien GmbHPASSIVA


Eigenkapital

StammkapitalKapitalrücklagenGewinnrücklagenGenussrechte i�S� des § 174 AktGBilanzgewinn

Summe Eigenkapital

Rückstellungen

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber KreditinstitutenAnleihenGewinnscheine mit KündigungsrechtVerbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenVerbindlichkeiten verbund� u� nahest� UnternehmenSonstige Verbindlichkeiten

Summe Verbindlichkeiten

Bilanzsumme

1,200,280,01

25,7413,44

40,67

0,63

12,2145,68

0,590,124,427,71

70,74

112,03

31.12.2016

1,200,280,01

17,9818,62

38,09

1,51

2,9045,03

0,000,09

10,6611,41

70,09

109,69

31.12.2017Beträge in EUR Mio�

58 59

Erfolgsrechnung 2017


VermietungserlöseErlöse ImmobilienverkaufAndere ErlöseSonstige betriebliche Erträge

Betriebsleistung

Materialaufwand und bezogene LeistungenPersonalaufwandAbschreibungenSonstige betriebliche Aufwendungen

Betriebsergebnis

BeteiligungserträgeZinsen und ähnliche ErträgeZinsen und ähnliche Aufwendungen

Finanzergebnis

Ergebnis vor Steuern

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Jahresüberschuss

Gewinnvortrag

Bilanzgewinn

Cash Flow(Ergebnis der gew� Geschäftstätigkeit plus o� Abschreibung)

0,679,601,870,29

12,42

(8,68)(0,96)(0,39)(1,46)

0,89

7,190,34

(4,12)

3,41

4,30

(0,38)

3,92

9,52

13,44

4,69

31.12.201631.12.2017

0,427,881,941,36

11,60

(6,14)(1,41)(0,48)(1,18)

2,39

6,890,46

(3,70)

3,65

6,04

(0,86)

5,18

13,44

18,62

6,52

Beträge in EUR Mio�Die CPI Immobilien GmbH weist per 31�12� 2017 ein Eigenkapital von EUR 38,09 Mio� auf, im Vergleich zu EUR 40,67 Mio� per 31�12�2016� Die Eigenkapitalquote verringerte sich leicht auf rd� 34,70 %�

Die Anleihen-Verbindlichkeiten konnten deutlich gesenkt werden und betragen per 31�12�2017 EUR 45,03 Mio� im Vergleich zu EUR 45,68 Mio� per 31�12�2016� Zu bemerken ist, dass der in 2017 ausgewiesene Wert einen Betrag von EUR 2,03 Mio� an abgegrenzten Zinsen aus den Nullkupon-Tranchen enthält�

Die Bankverbindlichkeiten der CPI Immobilien GmbH betragen per 31�12�2017 EUR 2,90 Mio� im Vergleich zu EUR 12,21 Mio� per 31�12�2016� Die Bankfinanzierungsquote konnte demge-mäß um rd� 76 % gesenkt werden�

Das Anlagevermögen der CPI Immobilien GmbH hat zum 31�12�2017 gesamt EUR 81,10 Mio� betragen, im Vergleich zu EUR 83,59 Mio� per 31�12�2016� Dabei ist das Sachanlage-vermögen (Immobilien) aufgrund höherer Abgänge (Verkäufe) als Zugänge (Nachinves-titionen) auf EUR 5,90 Mio� zurückgegangen� Die Schätzwerte laut Bewertungsgutachten betragen für das Immobilienvermögen der CPI Immobilien GmbH per 31�12�2017 insgesamt EUR 6,71 Mio�� Die stillen Reserven im Verhält-nis zu den bilanzierten Buchwerten von EUR 5,70 Mio� (exklusive Investitionen in fremde Gebäude) betragen demnach EUR 1,01 Mio�und überdecken die zugehörigen Buchwerte mit über 17,78 %�

Das Finanzanlagevermögen (Beteiligungen, insbesondere die Kapitalausstattung der Tochtergesellschaften) und die Veranlagun-gen in nahestehenden Unternehmen sind auf EUR 75,14 Mio� (nach EUR 71,68 Mio� in 2016) gestiegen�

Im Finanzanlagevermögen sind zum Bilanz-stichtag die direkten operativen 100 %-Toch-tergesellschaften DIO Bau & Planungen GmbH, CPI Marketing GmbH, CPI Hausverwaltung GmbH, CPI Bauträger und Immobilienverwal-tung GmbH, CPI Immobilieninvestment GmbH und CPI Beteiligungen GmbH enthalten, sowie weitere operativ tätige Gesellschaften und eine Reihe von Beteiligungen bzw� Projektge-sellschaften mit Immobilienvermögen�

Das Umlaufvermögen der CPI Immobilien GmbH hat zum 31�12�2017 gesamt EUR 28,60 Mio� betragen und konnte im Vergleich zum Vorjahr verringert werden�

Die kumulierten Umsatzerlöse der CPI Immo-bilien GmbH und ihrer mehrheitlichen Toch-tergesellschaften inklusive der Immobilienver-käufe aus Beständen netto betragen für 2017 insgesamt EUR 66,37 Mio� (nach EUR 53,84 Mio� in 2016)�

Ertrags- und Erfolgsseitig sind im Hinblick auf die Reduzierung des eigenen Sachanlagever-mögens die Mieterträge und die Verkaufserlö-se gesunken� Die Immobilienverkäufe erreich-ten in 2017 noch EUR 7,88 Mio� (nach EUR 9,60 Mio� in 2016)� Der Deckungsbeitrag aus den Immobilienverkäufen ist in 2017 auf EUR

Lagebericht zum Jahresabschluss 2017

60 61

2,07 Mio� (nach EUR 1,47 Mio� in 2016) gestie-gen� Die Gewinnmarge liegt in 2017 bei 36 % (über Buchwert)�

Die Umsätze aus Vermietung erreichten in 2017 EUR 0,42 Mio� (nach EUR 0,67 Mio� in 2016), aufgrund der zahlreichen Verkäufe so-mit um rd� 37 % geringer� Dennoch war die Vermietungsquote bei den fertig renovierten Objekten aufgrund der in 2017 sehr guten Mieternachfrage hoch�

Das Ergebnis vor Steuern hat unter Berück-sichtigung der Brutto-Beteiligungserträge vor Steuern in 2017 EUR 6,04 Mio� betragen, und war damit um 40 % höher als in 2016�

Der Jahresgewinn ohne Gewinnvortrag hat in 2017 EUR 5,18 Mio� (nach EUR 3,92 Mio� in 2016) betragen und war damit um 32 % höher als 2016� Der Bilanzgewinn für 2017 inklusive Gewinnvortrag beträgt EUR 18,62 Mio�

Bankenspiegel 2017der CPI Immobilien Gruppe

FinanzierungspartnerIm Jahr 2017 konnte das bestehende Ban-kennetzwerk weiter ausgebaut werden, was der CPI Immobilien Gruppe ermöglichte, die Finanzierungskosten abermals zu reduzieren� Mittlerweile bestehen über 30 Geschäftsbe-

ziehungen zu österreichischen und liechten-steinischen Banken� Diese breite Streuung der Projektfinanzierungen ermöglicht es, die Abhängigkeit von einzelnen Bankinstituten maßgeblich zu reduzieren�

Bankenspiegel der CPI Immobilien Gruppe* per 31.12.2017

Gesamtobligo: EUR 183,5 Mio.

65,2

53,0

23,4

19,0

9,96,5 6,5

-

10

20

30

40

50

60

70

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io.

* Die CPI Immobilien Gruppe beinhaltet die CPI Immobilien GmbH und VIE Projektgesellschaften�

Der Raiffeisen Sektor gliedert sich in rund 13 lokale und unabhängige Institute� Im Bereich der Sparkassen sind es rund 6 lo-kale Partner� Die CPI Immobilien Grup-pe finanzierte im Jahr 2017 bei Wohnim-

mobilienprojekten in und um Wien zu einem LTC (Leverage to Cost) im Bereich von 70 % bis 80 %� Diese Zielsetzung ermöglichte es, das niedrige Zinsumfeld optimal zu nutzen�

Anga

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Mio

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62

VerzinsungsstrukturAufgrund der kurzen Projektlaufzeiten bei un-serem Standardprodukt – dem 3-Jahres-Haus – werden alle Projekte, die in diese Invest-mentkategorie fallen, grundsätzlich variabel finanziert. Aufgrund des laufenden Risikomo-nitorings bzgl� des Zinsänderungsrisikos und des Markoumfeldes bewertet die CPI Immobi-lien Gruppe das Zinsänderungsrisiko für diese Projekte als äußerst gering�

2017 wurde der Finanzierungszinssatz wie-derholt von über 2 % auf unter 2 % gesenkt� Die Tendenz in den ersten Wochen des Jahres 2018 zeigt weiterhin leicht nach unten�

Der gruppenübergreifende Ausbau einzelner Fachkräfte, sowie das entgegengebrachte Ver-trauen unserer kompetenten und zuverlässi-gen Finanzierungspartner ermöglicht es uns durch einen zieldeterminierten und struktu-rierten Business Plan das Maximum für unsere Investoren und Gesellschafter zu generieren�

Ein maßgeschneiderter Besicherungsmix er-möglicht es der CPI seit rund zwei Jahren, die Finanzierungs- sowie Nebenkosten maßgeb-lich zu minimieren�

Bankenspiegel der CPI Immobilien Gruppe per 31.12.2017

Anteiliges Gesamtobligo: EUR 59,7 Mio.*

* Anteilige Berücksichtigung der direkt CPI zurechenbaren Anteile (z�B� 3-Jahres-Haus classic 89 % Investor / 11 % CPI Immobilien Gruppe)�

23,4

11,7

8,87,9

3,62,6

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25

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FINANZKENNZAHLENCPI IMMOBILIEN GMBH

64 65

FinanzkennzahlenEigenkapital

StammkapitalGenussrechteKapitalrücklagenkumulierter Bilanzgewinn

Gesamtsumme Eigenkapital

Gesamtbilanzsumme

Eigenkapitalquote

1,2017,98

0,2818,62

38,08

109,70

34,7 %

Geprüfter Jahresabschluss zum 31.12.2017

Beträge in EUR Mio�

EigenkapitalquoteDie CPI Immobilien GmbH weist eine starke Eigenkapitalquote von 34,7 % auf� Im Ver-gleich zum 31�12�2016 weist sie eine Ver-minderung von 1,6 Prozentpunkten auf (Eigenkapital per 31�12�2016: 36,3 %)�

Genussrechte Ähnlich wie Hybridanleihen (hybrid bond), verfügen die Genussrechte der CPI über eine sehr lange Laufzeit� Das Eigenkapital ist dabei streng nachrangig; die Rückzahlung ist vom Er-gebnis/Ertrag des Emittenten abhängig�

Das Genussrechtskapital steht der CPI lang-fristig mit einer Restlaufzeit von über 15 Jah-ren zur Verfügung� Dieses Kapital, welches von österreichischen Investoren langfristig zur Verfügung gestellt wird, stellt eine solide Basis für das bisherige und weitere Wachstum der gesamten Firmengruppe dar�

Vorteile y Kein Stimmrecht y Unbegrenzte/lange Laufzeit y Kein fixer Zinskupon y Keine Ausschüttungsverpflichtung y Steueroptimiert y Unabhängig von der Gesellschaftsform

Genussrechtskapital ist unter bestimmten Vo-raussetzungen eigenkapitalwertig/-ähnlich: y Unbegrenzte/lange Laufzeit (mind� 5 J�) y Mögliche Verlustbeteiligung y Nachrangig gegenüber Bankfinanzie-

rungen/Anleihen

FinanzkennzahlenAnleihekapital

Die Anleiheverpflichtungen der CPI Immobili-en GmbH bestehen aktuell aus neun langfris-tigen Anleihebegebungen�

Zwei der neun Anleihentranchen wurden im 1� Quartal 2018 getilgt� Diese beiden Anleihen hatten zuletzt ein Volumen von rund EUR 11,6 Millionen Euro� Ein Teil dieser Anleihen wurde aufgrund von Anlegernachfrage re-investiert�

Aufgrund der exzellenten Zusammenarbeit mit unseren Vermögensberater-Partnern kön-nen wir auf Basis unserer langjährigen Erfah-rungen die Aussage treffen, dass rund 2/3 der Anleger ihr investiertes Kapital bei Ablauf der jeweiligen Anleihe in neue oder bestehende Kapitalmarktprodukte re-investieren�

Dies demonstriert die Attraktivität der Kapi-talmarktlösungen der CPI Immobilien Gruppe und das Vertrauen, das uns unsere Anleger entgegenbringen�

Management KommentarDie CPI Immobilien GmbH beabsichtigt fort-laufend, die Anleiheverbindlichkeiten – soweit es der laufende Cash Flow, übrige Verpflich-tungen sowie strategische Entscheidungen zulassen – vom Gesamtanteil der Verpflich-tungen zu minimieren�

Die Anleihen der CPI werden von privaten sowie von institutionellen Investoren gehal-ten. Geografisch lassen sich diese Investoren im Kernbereich auf Deutschland, Österreich sowie der Schweiz aggregieren – diese Anle-gerdiversifikation legt den Grundstein für un-seren Erfolg�

* Unter Berücksichtung des Anlegerverhaltens bzgl� Wiederveranlagung�

Fristigkeitenspiegel Anleihen der CPI Immobilien GmbH


Anleiheverbindlichkeit

Gesamt

davon Restlaufzeit

bis 1 Jahr

davon Restlaufzeit

1 bis 5 Jahre

davon Restlaufzeit

über 5 Jahre

45,03 7,47 8,87 28,69

30,04* 4,98 5,92 19,14

IMMOBILIENVERMÖGEN ZUM 31.12.2017

SCHAUBILD LÖWENGASSE 40, 1030 WIEN

68 69

BestandsportfolioÜbersicht zum 31.12.2017

PLZ AdresseNutzfläche

aller Anteile in m²

Nutzfläche CPI-Anteile

in m²

Nutzflächen CPI-Anteile

in %

1010 Wipplinger Straße 22 1�095 356 33

1030 Rüdengasse 3 1�490 207 14

1030 Wällischgasse 4 957 73 8

1050 Ramperstorffergasse 19 2�203 840 38

1090 Liechtensteinstraße 105 1�588 53 3

1100 Ettenreichgasse 14 1�033 164 16

1150 Hütteldorfer Straße 36 1�008 429 43

1150 Kranzgasse 7 2�328 75 3

1180 Währinger Gürtel 121 1�760 1�760 100

1200 Heinzelmanngasse 15 1�517 131 9

1200 Heinzelmanngasse 17 1�498 127 8

1200 Kunzgasse 9 1�663 72 4

1200 Wallensteinstraße 6 1�898 124 7


2130 Hauptplatz 14 671 671 100

Summen 22.898 5.387 27

CPI Immobilien GmbH – Komplette Objekte und Hausanteile


aller Anteile in m² aktuell

Nutzfläche Bet. Anteile

in m²

Nutzflächen Bet. Anteile

in %

1010 Getreidemarkt 16 2�026 2�026 100

1020 Feuerbachstraße 5 1�741 1�741 100

1020 Stuwerstraße 60 1�399 1�399 100

1020 Vorgartenstraße 174 1�262 1�262 100

1030 Erdbergstraße 95 1�669 355 21

1030 Fasangasse 8 1�504 1�504 100

1030 Landstraßer Gürtel 17 1�396 1�152 83

1030 Landstraßer Hauptstraße 102 2�708 2�708 100

1030 Löwengasse 40 1�200 1�200 100

1030 Untere Weißgerberstraße 37 2�554 2�554 100

1030 Wällischgasse 4 957 76 8

1040 Schelleingasse 23 1�539 1�539 100

1050 Arbeitergasse 19 2�076 336 16

1050 Margaretengürtel 114-118 4�827 4�827 100

1050 Obere Amtshausgasse 14 1�554 1�554 100

1090 Fuchsthallergasse 20 975 975 100

1090 Hahngasse 3 1�266 1�266 100

1090 Liechtensteinstraße 105 1�588 452 28

1100 Angeligasse 105 2�480 2�480 100

1100 Columbusgasse 89-91 1�063 1�063 100

1100 Davidgasse 34 1�344 1�344 100

1100 Erlachgasse 139 1�608 1�608 100

1100 Ettenreichgasse 14 1�033 69 7

Immobilien in Beteiligungsunternehmen

70 71

Immobilien in Beteiligungsunternehmen - Fortsetzung




in m²


in %

1100 Favoritenstraße 141 1�355 1�355 100

1100 Fernkorngasse 26 1�413 1�413 100

1100 Fernkorngasse 75 1�957 1�957 100

1100 Klausenburgerstraße 24 952 952 100

1100 Laxenburger Straße 24 923 923 100

1100 Leibnitzgasse 15 1�107 169 15

1100 Pernerstorfergasse 26 1�434 735 51

1100 Senefeldergasse 58 1�255 1�255 100

1100 Siccardsburggasse 35 1�045 1�045 100

1100 Siccardsburggasse 69 766 766 100

1100 Triester Straße 21 837 837 100

1100 Troststraße 44 699 699 100

1100 Van-der-Nüll-Gasse 18 1�012 1�012 100

1110 Lorystraße 71 2�130 2�130 100

1110 Mautner-Markhof-Gasse 61 (G) 724 724 100

1120 Breitenfurter Straße 29 1�607 1�607 100

1120 Ehrenfelsgasse 3 1�540 1�540 100

1120 Stachegasse 11 828 828 100

1140 Hütteldorfer Straße 155 1�867 1�867 100



1150 Kranzgasse 7 2�328 545 23

1150 Küchelbeckergasse 2 1�477 1�477 100




in m²


in %

1150 Sechshauser Straße 34 1�550 1�550 100

1150 Sechshauser Straße 82-84 1�597 1�597 100

1150 Sorbaitgasse 2 1�715 1�715 100

1160 Koppstraße 27-29 1�955 1�955 100

1160 Ludo-Hartmann-Platz 4 1�700 1�700 100

1160 Panikengasse 41 1�084 1�084 100

1160 Rückertgasse 10 656 656 100

1160 Speckbachergasse 29 1�789 1�789 100

1160 Wattgasse 6-8 1�060 1�060 100

1170 Geblergasse 51 1�144 1�144 100

1170 Halirschgasse 2 651 651 100

1170 Hernalser Hauptstraße 158 1�818 1�818 100

1170 Mariengasse 38 706 706 100

1180 Schulgasse 23 758 758 100

1180 Währinger Gürtel 139 1�320 1�320 100

1180 Währinger Straße 168 1�604 1�604 100

1200 Heinzelmanngasse 13 1�680 1�680 100

1200 Heinzelmanngasse 7 963 963 100

1200 Kunzgasse 9 1�663 79 5

1200 Leystraße 133 1�343 1�343 100

1200 Marchfeldstraße 13 1�487 1�487 100

1200 Schwaigergasse 18 1�147 1�147 100



(G) = Grundstück

72 73


aller Anteile in m²

1050 Gießaufgasse 9 905

1080 Alser Straße 71 3�335

1100 Leebgasse 59 781

1150 Benedikt-Schellinger-Gasse 16 1�085

1150 Mariahilfer Straße 208 1�858

1160 Thaliastraße 1 2�765

1200 Karajangasse 21 1�115

Summen 11.844

Immobilien nur in Verwaltung




in m²


in %

2000 Hauptstraße 16, Stockerau 802 802 100

3400 Meynertgasse 48, Klosterneuburg 1�384 692 50

9020 Burggasse 25, Klagenfurt 1�473 201 14

9020 Karfreitstraße 16, Klagenfurt 1�127 1�127 100

9020 Viktringer Ring, Klagenfurt 908 728 80

9201 Hauptstraße 158, Krumpendorf 327 151 46

1230 Breitenfurter Straße 191 A (G) 930* 930 100

3400 Gschwendt 65-69 (G), Klosterneuburg 4�394* 4�394 100

3400 Maital 23 (G), Klosterneuburg 3�467* 3�467 100

Summen 116.541 100.901 87


CPI und Beteiligungen

Fremdeigentümer

Die Grafik veranschaulicht die Anteilsver-hältnisse der insgesamt 142�482 m² Nutz-fläche an Immobilienvermögen. Der An-teil der CPI Immobilien GmbH und deren Beteiligungsunternehmen liegt bei 75 % (106�289 m²), der Anteil der Fremdeigentümer bei 25 % (36�194 m²)�

Aufteilung des Immobilienvermögens

25 %

75 %

(G) = Grundstück, *=Grundstücksfläche

95Die Gesamtnutzfläche teilt sich in 95 Liegen-schaften auf�

IMMOBILIENVERMÖGEN 2017

Das gesamte bewirtschaftete Immobilienvermö-gen inklusive der Liegenschaften in Bau und unter Berücksichtigung der 3-Jahres-Haus Konzeption beträgt per 31.12.2017 eine Nutzfläche nach Fertig-stellung von rund 150�000 m²�

150 Tsd. m²

74

1� 2�

3�4�5�

6�7�8�

9�

10�

11�12�13�

14�

15

16�

17� 18�

19�

20�

21�

22�

23�

Immobilienvermögen im Großraum WienBestandsportfolio zum 31.12.2017

CPI Immobilien GmbH - Komplette Objekte und Hausanteile

Immobilien in Beteiligungsunternehmen

Immobilien nur in Verwaltung

MARKTÜBERBLICK

Hauptplatz 14, 2130 Mistelbach

Hauptstraße 16, 2000 Stockerau

Maital 23, 3400 Klosterneuburg

76 77

Wien wurde mittlerweile zum neunten Mal in Folge in der Mercer-Quality-of-Living-Studie 2018 als Metropole mit der weltweit höchsten Lebensqualität ausgezeichnet� Eine besonde-re Kombination aus unberührter Naturland-schaft, einem breiten Bildungs-, Freizeit- und Kulturangebot, einer sehr guten infrastruktu-rellen Versorgung sowie einer starken wirt-schaftlichen Performance sorgen für eine hohe Wohnqualität in der österreichischen Bundeshauptstadt�

Positive WachstumsratenWien zählt zu den gefragtesten Wohnstand-orten in Europa, das zeigen jährliche Zuzüge von rund 40�000 Personen� Durch die hohe Zuwanderungsdynamik wird Wien bald wie-der mehr als zwei Millionen Einwohner haben, dadurch bieten sich kurz- als auch langfristig sehr gute Entwicklungschancen� Die aktuel-le Bevölkerungsprognose zeigt, dass bereits 2023 die 2-Millionen-Grenze erreicht wird�

Die Nachfrage nach hochwertigen, aber den-noch leistbaren Wohnungen ist in der zweit-größten deutschsprachigen Stadt daher sehr hoch und kann von der Immobilienwirtschaft nur zu etwa 50 % befriedigt werden� Dieser Trend hält seit Jahren an und wird auch für die Zukunft prognostiziert� Das macht Wien – mit seiner hohen Lebensqualität und einzigarti-gem Flair – zum idealen Investmentstandort für Wohnimmobilien�

Wohnimmobilienmarkt WienBevölkerungswachstum und hohe Nachfrage

1985 1995

1�250�000

1�500�000

1�750�000

2�000�000

Bevölkerung

2005 2016 2030 2040 2050 2060 2070

Entwicklung der FinanzmärkteRückblick 2017

Nordkorea Konflikt – Unabhängigkeitsrefe-rendum – Notenbankentscheidungen

EuropaDie Unsicherheiten um Nordkorea sorgten für höhere Nachfragen nach sicheren Anlagen� Der Konflikt von US-Präsident Donald Trump mit dem nordkoreanischen Machthaber Kim Jong Un und die von Nordkorea abgeschos-sene Rakete über Japan haben die Märkte teilweise verunsichert� Die erhöhte Nachfrage führte bei Staatsanleihen zu Renditerückgän-gen und dementsprechend ergab sich eine positive Performance für Staatsanleihen in der Eurozone�

Erfreulich entwickelten sich Unternehmensan-leihen, welche somit deutlich höhere Wertstei-gerungen als klassische Staatsanleihen erzie-len konnten�

USA und SchwellenländerAnleihen aus Schwellenländern erzielten teil-weise die höchsten Wertsteigerungen� Neben dem hohen Kupon sind seit Jahresanfang zu-sätzliche Kursgewinne angefallen� Investoren bewerten bei der Suche nach Performance im Niedrigzinsumfeld die Anleihen aus Schwel-lenländern als unverändert attraktiv� Die Zin-spolitik der US-Notenbank FED, die im Juni ein viertes Mal den Leitzins erhöht hatte, wirkte sich bislang nicht belastend aus und bot da-mit kein Störfeuer� Im letzten Quartal beweg-ten sich die Zinsen in den USA wieder nach oben, als die US-Notenbank FED ankündigte, die Zinsen weiter zu erhöhen� Die US-Noten-bank wird zudem kurzfristig mit dem Abbau

ihrer Bilanz beginnen und fällige Wertpapie-re nicht wieder reinvestieren� Des Weiteren blicken Investoren gespannt auf die weitere personelle Besetzung der US-Notenbank, da dies eine Änderung der bisher eher lockeren Geldpolitik bewirken könnte�

RohölDer Rohölpreis der Marke Brent stieg ab dem 2� Quartal beeindruckend stark von rund 45 US-Dollar auf rund 70 US-Dollar� Maßgeblich verantwortlich dürften die weltweit guten Kon-junkturaussichten, sowie die Drosselung der Produktion durch die OPEC-Staaten sein�

AusblickInsgesamt sorgt die positive Konjunkturent-wicklung für gute Aussichten bei den Anlage-klassen Aktien und Rohstoffe, die zukünftigen Entscheidungen der Notenbanken sowie die unverändert politischen Unsicherheiten kön-nen dieses Bild jedoch beeinträchtigen und für entsprechende Schwankungen sorgen�

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die weltweiten Aktienkurse vor allem von der Geldschwemme großer Notenbanken bislang äußert positiv partizipiert haben� So dürfte es im Jahr 2018 weitere Zinserhöhungen ge-ben, und die Anleihekäufe der Notenbanken zum Erliegen kommen� Dennoch zeigt sich aufgrund keiner nennenswerten Alternativen keine Anlageklasse attraktiver als Aktien und Immobilien Investments� Der Bereich der Kryptowährungen dürfte in den kommenden Monaten signifikant reguliert werden, was so-mit die beeindruckende Hausse dieser Anla-

78 79

geklasse beenden dürfte�

Entwicklung der wichtigsten ZinssätzeSeit der EZB-Sitzung vom 10� März 2016 liegt der EZB-Leitzinssatz bei 0,00 %� Aufgrund der weiterhin niedrigen Inflationsrate im europä-ischen Raum gibt es derzeit keine nennens-werten Anzeichen einer kurzfristigen Leitzin-serhöhung�

Der 3-Monats-Euribor erreichte seinen Tief-

stand Mitte April mit -0,332 %� In den ersten Monaten 2018 blieb der Indikatorsatz nahezu unverändert auf historisch niedrigem Niveau�Bei den langfristigen SWAP-Zinssätzen war kein genauer Trend zu beobachten� Am 8� Juli erreichte der 5-Jahres-SWAP sein Jahres-tief von -0,17, der 10-Jahres-SWAP erreichte dies am 29� September mit 0,24 %� Bis zum Ende des Geschäftsjahres konnten sich die SWAP-Zinssätze von diesen Tiefstständen er-holen�

EZB-Leitzins vs. EURIBOR

Zeitraum 2008-2017

- 1 %

201620152014201320122011201020092008

0 %

2017

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

EZB-Leitzins 3-Monats-EURIBOR

Geldpolitische Maßnahmen der EZB/FEDIn der EZB-Sitzung am 10� März 2016 wurden, beginnend mit 06/2016, vier neue Kreditlinien (TLTRO II = targeted longer-term refinancing operations) mit einer Laufzeit von vier Jahren beschlossen, um die Kreditvergabe an Unter-nehmen zu stimulieren�

Seit der oben angeführten EZB-Sitzung im Frühjahr 2016 befindet sich der Leitzins auf 0 %; auch der Einlagezins – der Zinssatz, den Banken zahlen müssen, wenn sie kurzfristig Geld bei der EZB parken – liegt weiterhin bei -0,40 %�

Das Anleihekaufprogramm („QE“ = quantitative easing zur Stimulierung der Wirtschaft und Erhöhung der Inflation) kann als erfolgreiche Stützungsmaßnahme bewertet werden, da die europäische Wirtschaft ein starkes Wachstum verzeichnen konnte� Im zweiten Quartal 2017 wuchs das BIP in der EU um 2,2 % gegenüber dem Vorjahresniveau, schneller als in den USA und Großbritannien�

Die Inflation hingegen befindet sich weiterhin außerhalb der Zielmarke von 2 %� Zuletzt lag diese bei rund 1,2 %�

Neben der Reduktion der Anleihekäufe von EUR 60 Mrd� auf EUR 40 Mrd� monatlich, wird davon ausgegangen, dass diese in einem wei-

teren Schritt bis Ende 2018 vollständig zurück-gefahren wird�

In den USA erhöhte die US-Notenbank Fe-deral Reserve den Leitzins auf einen Zielkor-ridor von 1,25 % bis 1,50 % in drei Schritten� Die US-Notenbank setzte damit ihren Kurs der Normalisierung ihrer Geldpolitik fort� Auf-grund der stabilen Konjunkturdaten und his-torisch niedrigen Arbeitslosenquote von rund 4,1 % sollten die Tiefstände der FED daher Ge-schichte sein� Im Frühjahr 2018 scheidet die Notenbankchefin Janet Yellen aus, und wird durch Jerome Powell ersetzt�

Entwicklung der FinanzierungsparameterAufgrund der nach wie vor erhöhten Nachfra-ge nach Kapitalanlagen im Bankensektor, sind aktuell Finanzierungen für den Immobilienbe-reich in Österreich grundsätzlich gesichert�

Bei Projektentwicklungen ist der Zugang zu Fremdkapital ausreichend vorhanden, jedoch sind Vergabebedingungen in Form von Auf-lagen und Berichtspflichten gegenüber der Bank in den letzten Jahren deutlich gestiegen�

Entscheidungsfaktoren sind der Standort sowie die Kostensicherheit durch General-unternehmervergabe mit Fixpreis- und Fer-tigstellungsgarantien sowie nachweisbaren Vorverwertungsquoten�

SPECKBACHERGASSE 29, 1160 WIEN

ZUKUNFTSAUSSICHTEN

82 83

Zukunftsaussichtenund geplante Projekte 2018

Die CPI Immobilien Gruppe hat sich für das Geschäftsjahr 2018 die Wertsteigerung des aktuellen Immobilienportfolios, den mittelfris-tigen Aufbau eines Bestandsportfolios sowie den Ausbau der Neubau-Aktivitäten als Ziel gesetzt�

Als zusätzliche attraktive Ergänzung unserer Geschäftsfelder wird ab dem Jahr 2018 auch in den Büroimmobilienmarkt investiert� Dieser zweitwichtigste Sektor – neben dem Wohnim-mobilienmarkt – bietet attraktive, höhere Ren-diten und ist aus Sicht der Geschäftsführung der CPI Immobilien Gruppe ideal zur Auswei-tung unserer Ertragsfelder geeignet�

Die Wertsteigerungshebel betreffen insbeson-dere die folgenden Themen:

y Optimierung der Finanzierungskosten und Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente (Financial Engineering) y Ausschöpfung von Vermietungspotenzialen y Senkung der Instandhaltungskosten durch ein

strategisches Instandhaltungsmanagement y Reduzierung der Bewirtschaftungskosten

durch den Ausbau unseres Facility Manage- ments y Wertsteigerung durch Objektstrategien y Wertsteigerung durch Projektentwick-

lungsmaßnahmen y Opportunistische Investmentmöglichkei-

ten ausschöpfen (Marktineffizienzen/Im- mobilienzyklen, Notlagen von Wettbewer- bern ausnutzen) y Aufbau eines Immobilienbestandsportfolios

nach dem „Core-and-Satellite“ Konzept y Portfoliodiversifikation sowie Risikoreduktion y Evaluierung von baurechtlichen Erweiterungs-

möglichkeiten

Geplante Projekte 20182018 sollen Projekte im Ausmaß von rund EUR 250 Millionen durch die CPI Immobilien Gruppe umgesetzt werden, welche sich in die Sektoren Neubau-Projekte, Office-Projekte, Serviced Apartments und klassische Zinshäu-ser gliedern�

Um die hohe Nachfrage nach Neubau-Projek-ten in und rund um Wien in Zukunft bedienen zu können, wird der Fokus der CPI ab dem Jahr 2018 überwiegend auf der Errichtung von Neubau-Projekten liegen�

Auf den nachfolgenden Seiten wird eine Aus-wahl der im Jahr 2018 geplanten Projekte dar-gestellt�

Betriebsleistung und Projektumsätze für die Jahre 2016-2020

Angaben in EUR Mio.

*Gesamtinvestitionsvolumen netto; Fremdgesellschaften und Minderheitsgesellschaften

Betriebsleistung Projektverkäufe*

PLZ AdresseGesamtprojekt-

volumen in €

Nutzfläche nach Dev.

in m²

1100 Favoritenstraße 141 7�100�000 2�013

1100 Troststraße 44 4�100�000 1�129

1110 Lorystraße 71 11�400�000 3�469

1120 Stachegasse 11 3�600�000 1�053

1140 Hauptstraße 174 7�800�000 2�089

1230 Altmannsdorfer Straße 192-196 6�800�000 2�062

1230 Breitenfurter Straße 191A 5�800�000 1�847

1230 Korbgasse 21 5�900�000 1�591

GESAMT 52.500.000 15.253

Auswahl geplanter Wohnimmobilienprojekte 2018

im Raum Wien

Wohnimmobilien: Neubau-Projekte

Wohnimmobilien: Klassische Zinshäuser

rund 15 %

rund 50 %

Office: Neubau-Projekte

rund 25 %

Serviced Apartments

rund 10 %

2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

99,1

175,2206,5

225,0235,0

27,6 41,4 56,1 66,5 75,1

126,7

216,6

262,6291,5

310,1

84 85

Geplante Projekte 2018Auszug

Das stilvolle Eckzinshaus wird grundlegend saniert, freie und frei werdende Wohnungen wer-den in der Kategorie angehoben� Im Objekt wird ein hochwertiger Dachgeschossausbau mit einer

Nutzfläche von rund 658 m² inkl. Außenflächen geschaffen. In der unmittelbaren Umgebung be-findet sich der Antonspark, das Amalienbad sowie die Einkaufs-straße Favoritenstraße�

FAVORITENSTRASSE 141, 1100 WIEN

Gesamtprojektvolumen: Geplanter Projektabschluss: Nutzfläche nach Development:

€ 7,1 Mio.Q2/2021 2�013 m²

Neben der umfassenden Gebäu-desanierung werden bei dieser Liegenschaft in Wien Simmering die Wohnungen in der Katego-rie angehoben und Zubauten in den Regelgeschossen sowie ein

moderner Dachgeschossausbau realisiert� Das Schloss Neuge-bäude liegt nur wenige Minuten vom Haus entfernt und bietet Gelegenheit für erholsame Spa-ziergänge im Grünen�

LORYSTRASSE 71, 1110 WIEN


€ 11,4 Mio.Q2/2021 3�469 m²

Das stilvolle Eckzinshaus wird grundlegend saniert, freie und frei werdende Wohnungen wer-den in der Kategorie angehoben� Im Objekt wird ein hochwertiger Dachgeschossausbau durchge-

führt� Durch die Verlängerung der U-Bahnlinie U1 erfolgt durch die hervorragende Verkehrsan-bindung eine zusätzliche Auf-wertung des Hauses�

TROSTSTRASSE 44, 1100 WIEN


€ 4,1 Mio.Q2/2021 1�129 m²

Das stilvolle Eckzinshaus wird grundlegend saniert, freie und frei werdende Wohnungen werden in der Kategorie ange-hoben� Die Objektsanierung sieht zudem einen großzügigen

Dachgeschossausbau mit einem Wohnflächenzuwachs von rund 27 % vor� Im Süden Wiens ist die Wohnqualität hoch, zugleich ist der Weg ins Zentrum aber nicht weit�

STACHEGASSE 11, 1120 WIEN


€ 3,6 Mio.Q2/2021 1�053 m²

86 87

Es wird ein Neubau mit Tiefgara-gen, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss errichtet� Die zukünftigen Bewohner können sich über großzügige Freiflächen (Terrassen, Balkone, Gärten)

freuen� Das Raumkonzept der Wohnungen verspricht mit dem dazugehörigen hochwertigen Ausstattungsstandard moderns-te Wohnqualität�

ALTMANNSDORFERSTRASSE 192-196, 1230 WIEN


€ 6,8 Mio.Q2/2021 2�062 m²

Das Grundstück im 23� Bezirk be-sticht durch die hervorragende Verkehrsanbindung und Infra-struktur. Die sich darauf befindli-chen Nebengebäude werden ab-gebrochen und ein Neubau mit

einem Erdgeschoss, drei weite-ren Obergeschossen und einem Dachgeschoss errichtet� Nach Objektneubau und Verkauf der einzelnen Wohnungen entsteht eine äußerst attraktive Rendite�

BREITENFURTER STRASSE 191A, 1230 WIEN


€ 5,8 Mio.Q2/20211�847 m²

Die sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude werden abgerissen und ein Neubau mit einem Erdgeschoss, vier weite-ren Obergeschossen und einemDachgeschoss errichtet� Das

Raumkonzept der Wohnungen verspricht mit dem dazugehöri-gen hochwertigen Ausstattungs-standard modernste Wohnquali-tät�

KORBGASSE 21, 1230 WIEN


€ 5,9 Mio.Q3/2021 1�591 m²

Das sich auf dem Grundstück befindliche Gebäude wird zur Gänze abgerissen und es wird ein Neubau mit zwei gleichen Häusern mit Tiefgaragen, Erd-geschoss, zwei Obergeschossen

und zwei Dachgeschossen er-richtet� Es werden voraussicht-lich 34 Wohnungen mit Freiflä-chen geschaffen.

HAUPTSTRASSE 174, 1140 WIEN


€ 7,8 Mio.Q2/2021 2�089 m²

KONSOLIDIERUNGSBERICHT 2017CPI IMMOBILIEN GRUPPE

HAHNGASSE 3, 1090 WIEN

90 91

Konsolidierungsbericht 2017der CPI Immobilien Gruppe

Konsolidierungskreis Vollkonsolidierte Gesellschaften

Stand zum 31�12�2016 7

Erstmals einbezogene Gesellschaften 0

Stand zum 31�12�2017 7

KonsolidierungskreisIm Konzernabschluss sind neben der CPI Immobilien GmbH („Holding“) weitere sechs 100%ige operative Tochtergesellschaften einbezogen� (siehe Organigramm Seite 98)

Veränderung des KonsolidierungskreisesDer Konsolidierungskreis hat sich im Geschäftsjahr 2017 wie folgt entwickelt:

StrukturveränderungenIm Geschäftsjahr 2017 wurden keine wesentlichen Veränderungen vorgenommen�

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Grundlagen der Aufstellung des AbschlussesUm einen Überblick über die Aktivitäten der CPI Gruppe zu ermöglichen wurde auf freiwilliger Basis eine Konzern - Bilanz und eine Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung aufgestellt� Die-ses Rechenwerk wurde unter Berücksichtigung der unternehmensrechtlichen österreichischen Vorschriften und den International Financial Reporting Standards (IFRS), insoweit zutreffend und anwendbar, erstellt, um ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CPI Gruppe zu vermitteln�

Die vorliegende Konsolidierung der CPI Gruppe zum 31�12�2017 wurde nach den International Financial Reporting Standards (IFRS/IAS) in der derzeit gültigen Fassung, soweit sie von der Eu-ropäischen Union gemäß IAS-VO 1606/2002 im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechts-bestand der Europäischen Union übernommen wurden, aufgestellt� Die Umstellung auf IFRS-Bi-lanzierung erfolgte im Einklang mit der Änderung des Geschäftszweckes der Gesellschaft und im Sinne einer transparenten Informationspolitik für Investoren und Gläubiger des Unternehmens�

Das Erstellen eines Abschlusses nach IFRS verlangt Schätzungen und Annahmen, welche Ein-fluss auf die bilanzierten Vermögenswerte sowie Rückstellungen und Verbindlichkeiten bzw. Er-

träge und Aufwendungen haben� Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen� Die Schätzungen werden unter Berücksichtigung des Prinzips der Ver-mittlung der tatsächlichen Verhältnisse gemacht� Die Schätzungen und die zugrundeliegenden Annahmen werden laufend auf ihre Gültigkeit überprüft� Änderungen der Schätzungen werden in der Periode erfasst, in der diese vorgenommen werden� Annahmen, die durch das Manage-ment in Anwendung der IFRS Richtlinien getroffen werden und eine signifikanten Effekt auf den Jahresabschluss haben, sowie Schätzungen mit einem signifikanten Risiko der Bewertung, wer-den (soweit vorhanden) gesondert erwähnt� Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, wel-che nachfolgend dargestellt werden, wurden übereinstimmend auf alle Perioden angewendet, die in dieser Konsolidierung präsentiert werden�

Konsolidierungsmethoden

Konsolidierungsgrundsätze Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, Erträge und Aufwendungen aus der Verrech-nung zwischen Unternehmen des Konsolidierungskreises werden eliminiert� Zwischenergebnis-se, welche vornehmlich aus der konzerninternen Übertragung von Anteilen und Liegenschaften herrühren, werden eliminiert�

Vollkonsolidierte UnternehmenDie CPI Immobilien Gruppe – bestehend aus den 100% Gesellschaften (CPI Immobilien GmbH, DIO Bau & Planungen GmbH, CPI Hausverwaltung GmbH, CPI Marketing GmbH, CPI Beteiligun-gen GmbH, CPI Bauträger GmbH sowie CPI Immobilien Investment GmbH) werden in der darge-stellten Konsolidierung als ein Konzern zusammengefasst�

Aus diesen sieben konsolidierten Gesellschaften ergibt sich ein detaillierter Gesamtüberblick der Immobiliengruppe�

Anhand der jeweiligen Beteiligungen der CPI Beteiligungen GmbH, sowie der CPI Bauträger GmbH an den einzelnen Projektgesellschaften (VIE Wohnimmobilien Firmen) werden hierdurch auch die Immobilienvermögen der Gruppe anteilig berücksichtigt�

VIE Wohnimmobilien – ProjektgesellschaftenEine Besonderheit der CPI Immobilien Gruppe bilden die Immobilienprojektgesellschaften auf-grund Ihrer Projektstruktur� So sind beim klassischen 3-Jahres-Haus Investmentprojekt (VIE) überwiegend Wiener Zinshäuser in einem renovierungsbedürftigen Zustand erworben worden�

92 93

Nutzungsdauer Sonstige Sachanlagen Nutzungsdauer in Jahren

Sonstige Sachanlagen 3 - 10

Aufgrund des hohen Wertsteigerungspotenzials werden diese im Ergebnis berücksichtigt� Die Objekte werden bzgl. Wohnfläche (Dachgeschoss) und Freiflächen (Balkone, Terrasse, Loggien etc�) ausgebaut und erweitert� Das Mietermanagement kümmert sich um die Ertragssteigerung der Regelgeschosse (Kategorieanhebung)� Durch die Sanierung des Objektbestands, des zeit-gleichen Mietermanagements, sowie der höheren Abschreibung aufgrund des Altbaus, kumulie-ren sich vom Erwerb der Liegenschaft bis zum Exit die Aufwendungen, denen kein bzw� nur ein (gewollt) geringer Ertrag (Mieterlös) der Altmieter gegenübersteht� Hierdurch tragen die einzel-nen Projektgesellschaften, während des Developmentzeitraums, zum Aufwand bei�

Dieser Sachverhalt wirkt sich insofern im Konzernergebnis aus, dass das IAS 40 Bewertungser-gebnis nur einen Teil der stillen Reserven widerspiegelt, da sowohl die Wertsteigerung, als auch der Erfolg des Mietermanagements in den jeweiligen geprüften, externen Verkehrswertgutach-ten konservativ zufolge kaufmännischer Vorsicht bewertet wird�

Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierung)Im Erwerbsfall werden die Anschaffungskosten inkl. Transaktionskosten nach Maßgabe ihrer beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbsstichtag auf die erworbenen Vermögenswerte und über-nommenen Schulden verteilt� Transaktionen, die nicht als Unternehmenszusammenschlüsse einzustufen sind, führen nicht zur Erfassung von Firmenwerten�

EntkonsolidierungWird ein Tochterunternehmen veräußert oder verliert die CPI Gruppe anderweitig die Möglich-keit zur Beherrschung, so darf dieses Unternehmen nicht mehr einbezogen werden�

Spezifisches zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immobilienvermögen und in Bau befindliches ImmobilienvermögenDas Immobilienvermögen und in Bau befindliche Immobilienvermögen stellen als Sachanlagein-vestitionen gehaltene Immobilien dar und umfassen Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Erzielung von Miet- oder Pachterträgen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht in Produktions- oder sonstigen Leistungserstellungsprozessen bzw� zur Ver-äußerung im normalen Geschäftsbetrieb genutzt werden�

Zu den Anschaffungskosten zählen neben den anfänglich für den Erwerb anfallenden Kosten auch spätere Kosten für den Ausbau, die teilweise Ersetzung oder Instandhaltung einer Immo-bilie� Kosten der täglichen Instandhaltung der jeweiligen Immobilien sind von der Aktivierung ausgenommen�

FremdkapitalkostenGrundsätzlich sind Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von Vermögenswerten zuzuordnen sind, deren Erwerb oder Entwicklung einen beträchtlichen Zeitraum erfordert, als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren. Anlage-erträge aus der vorübergehenden Zwischenanlage von Fremdmitteln, die speziell für die Be-schaffung eines qualifizierten Vermögenswerts aufgenommen werden, mindern die für diesen Vermögenswert infrage kommenden aktivierbaren Fremdkapitalkosten� Die Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert, sie finden sich im Finanzergebnis.

Sonstige Sachanlagen Sachanlagen werden gemäß UGB zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumu-lierter Abschreibung und erfasster Wertminderungen ausgewiesen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die anfallen, um den Vermögenswert in den beabsichtigten betriebsbereiten Zustand zu bringen� Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis�

Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen fol-gende Nutzungsdauern zugrunde:

Sonstige immaterielle Vermögenswerte Die sonstigen immateriellen Vermögenswerte, sind unwesentlich in der Art und Höhe und wer-den nicht näher erläutert. Erwähnt werden sollte, dass der geschaffenen Firmenwert über 10 Jahre abgeschrieben wird�

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige ForderungenForderungen und sonstige finanzielle Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskos-ten bilanziert�

Liquide MittelLiquide Mittel umfassen Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten�

94 95

Gesellschaft Verkehrswerte lt. Gutachten BW 31.12.2017 Stille Reserven

CPI Bauträger und Immobilien-verwaltung GmbH 119,60 99,15 20,45

CPI Beteiligungen GmbH 67,02 44,45 22,57

CPI Immobilien GmbH 11,53 10,53 1,00

Gesamtergebnis 198,15 154,13 44,02

Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonsti-ge VerbindlichkeitenFinanzverbindlichkeiten werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich direkt zurechen-barer Transaktionskosten erfasst� Der beizulegende Zeitwert entspricht in der Regel dem Zu-zählungsbetrag. Nichtfinanzielle Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet�

RückstellungenDie Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung angesetzt werden kann� Die bestmögliche Schät-zung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Bilanzstich-tag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin zahlen müsste.

Verpflichtungen gegenüber DienstnehmernDie Abfertigungsrückstellung ist nach finanzmathematischen Grundsätzen auf Basis eines Rech-nungszinssatzes von 3 % und des gesetzlichen Pensionsantrittsalters ermittelt worden� Im Jahr 2017 betragen diese bei der DIO Bau & Planungen GmbH TEUR 108� In den anderen Firmen wurden keine Abfertigungsrückstellungen gebildet�

FirmenwertAuf Basis von § 203 (5) UGB wurde die Abschreibungsdauer mit 10 Jahren angenommen� Diese wird linear fortgeführt�

Bewertungsergebnis IAS 40Da die CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH, sowie die CPI Beteiligungen GmbH im Konzernkonsolidierungskreis enthalten sind, werden auch diese Gesellschaften zurechenbare Projektgesellschaften und damit die operativen Wohnimmobilienentwicklungsprojekte, gemäß zurechenbaren Anteil, berücksichtigt� Hieraus resultiert ein anteiliges Immobilienvermögen, wel-che über stille Reserven verfügen�

Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte von Immobilienvermögen, in Bau befindlichen Immobilienvermögen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung in den Pos-ten Neubewertung von Immobilienvermögen, Neubewertung von in Bau befindlichem Immobi-lienvermögen erfasst�

Die Neubewertungsgewinne/-verluste in den Geschäftsjahren 2017 und 2016 gliedern sich wie folgt:

Neubewertung von Immobilienvermögen


Immobilienvermögen in Bau befindliches Immobilienvermögen

2017 2016 2017 2016

Aufwertung 1,58 1,71 3,51 3,80

Abwertung -0,33 -0,40 -0,03 -0,03

Summe 1,25 1,31 3,49 3,76


96 97

Die Neubewertungsgewinne in den Geschäftsjahren 2017 und 2016 stellen sich wie folgt dar:

Aufwertung von Immobilienvermögen

Die in den Geschäftsjahren 2017 und 2016 entstandenen Neubewertungsverluste gliedern sich, wie folgt:

Abwertung von Immobilienvermögen

Genussrechte, Besserungsscheine und ähnliche RechteÄhnlich wie Hybridanleihen (hybrid bond) verfügen die Genussrechte der CPI über eine sehr lange Laufzeit� Das Eigenkapital ist dabei streng nachrangig; die Rückzahlung ist vom Ergeb-nis/Ertrag des Emittenten abhängig� Das Genussrechtskapital steht der CPI langfristig mit einer Restlaufzeit von über 15 Jahren zur Verfügung� Dieses Kapital, welches von österreichischen Investoren langfristig zur Verfügung gestellt wird, stellt eine solide Basis für das bisherige und weitere Wachstum der gesamten Firmengruppe dar�

Vorteile y Kein Stimmrecht y Unbegrenzte/lange Laufzeit y Kein fixer Zinskupon y Keine Ausschüttungsverpflichtung y Steueroptimiert y Unabhängig von der Gesellschaftsform


2017 2016 2017 2016

CPI Immobilien Gruppe 1,58 1,71 3,51 3,80



2017 2016 2017 2016

CPI Immobilien Gruppe -0,33 -0,40 -0,03 -0,03


Genussrechtskapital ist unter bestimmten Voraussetzungen eigenkapitalwertig/- ähnlich: y Unbegrenzte/lange Laufzeit (mind� 5 J�) y Mögliche Verlustbeteiligung y Nachrangig gegenüber Bankfinanzierungen / Anleihen

Die vor dem 18� März 2003 gezeichneten Gewinnscheine der Tranche 2001 werden aufgrund vereinbarter Kündigungsmöglichkeiten unter den Verbindlichkeiten als eigene Position ausge-wiesen�

Im Geschäftsjahr 2018 wird beabsichtigt die bestehenden Gewinnscheine schrittweise zu redu-zieren�

Ermessensentscheidungen und SchätzunsicherheitenDie Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit dem UGB erfordert Ermes-sensbeurteilungen und die Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch das Management der CPI Gruppe, die den Ansatz und den Ausweis von Erträgen und Aufwendun-gen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen können.

Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen und Parameter werden fortlaufend überprüft� Die tatsächlichen Werte können von den Schätzwerten abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen zum Bilanzstichtag entwickeln� Die Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis ergebniswirksam berücksichtigt, und die Darstellung der bewertungsrelevanten Annahmen und Parameter wird entsprechend angepasst�

98 99

Kurzfassung – Organigramm der konsolidierten Gesellschaften per 31.12.2017 Übersicht der konsolidierten Gesellschaften per 31.12.2017

KonzernverhältnisseDie Mutter der CPI Gruppe, die CPI Immobilien GmbH hat ihren Firmensitz in der Hahngasse 3, 1090 Wien. Unter der Homepage www.cpi.co.at finden sie den Online Auftritt der CPI Gruppe.

GruppenbesteuerungDie CPI Immobilien GmbH (Gruppenträger) bildet mit den nachfolgenden Gesellschaften (Grup-penmitglieder) eine steuerliche Unternehmensgruppe im Sinne des § 9 Abs� 1 KStG:

y CPI Marketing GmbH y CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH y DIO Bau & Planungen GmbH y CPI Hausverwaltung GmbH y CPI Beteiligungen GmbH y CPI Immobilieninvestment GmbH

Der Gruppenbildungsvertrag datiert vom 19�12�2006 wurde mit Vereinbarungen vom 10�04�2008, 5�10�2010, 7�12�2016 und 30�12�2016 ergänzt� Die Verrechnung der Steuerumlage erfolgt nach der Belastungsmethode („stand-alone“-Methode)�

CPI Immobilien GmbH (FN 75351k)

GF: Hr� KR Mag� KreihslerProkuristen: Hr� Mag� Hübl, Fr� Schuster, Hr� Horinka, Hr� Ehs, Hr� Arch� DI Popp

Gesellschafter: VIE IB Immo Beteiligungen GmbH (65 %), Commodum Vermögensverwaltung GmbH (35 %)Gesellschafter der VIE IB Immo Beteiligungen GmbH: Hr� KR Mag� Ernst Kreihsler (80 %), Kreihsler GmbH (20 %)

Gesellschafter der Commodum Vermögensverwaltung GmbH: Hr� KR Mag� Ernst Kreihsler (10 %), VIE IB Immo Beteili-gungen GmbH (90 %)

CPI Bauträger und Immobilien- verwaltung GmbH

(Beteiligungsholding für SPV; Immobilien Projektgesellschaften und operativ Facility- und

Reinigungsmanagement)

CPI Immobilieninvestment GmbH(neue Tochter ab Ende 2016 für Kapitalmaß-

nahmen und Direkt-Immo-Ankäufe)

CPI Beteiligungen GmbH(Beteiligungsholding und operativ

Finanzierungsmanagement)

CPI Marketing GmbH(operativ; Maklertätigkeit, Marketing für die

Gruppe, Projekte, Vermittlungen)

CPI Hausverwaltung GmbH(operativ; Hausverwaltung, Wohnobjekt- und

Mietermanagement)

DIO Bau & Planungen GmbH(operativ; eigene Planungstätigkeit,

eigene Bautätigkeit)

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

Firma Gesellschafter Anteil

CPI Immobilien GmbHCommodum Vermögensverwaltung GmbH

VIE IB Immo Beteiligungen GmbH

35 %

65 %

CPI Marketing GmbH VIE IB Immo Beteiligungen GmbH 100%

CPI Hausverwaltung GmbH CPI Immobilien GmbH 100%

CPI Bauträger und Immobilienverwaltung

GmbHCPI Immobilien GmbH 100%

CPI Immobilieninvestment GmbH CPI Immobilien GmbH 100%

CPI Beteiligungen GmbH CPI Immobilien GmbH 100%

DIO Bau & Planungen GmbH CPI Immobilien GmbH 100%

100 101

Nahestehende Unternehmen und Personen/außerbilanzielle GeschäfteIm Geschäftsjahr 2017 wurden Immobilientransaktionen mit nahestehenden Unternehmen durchgeführt, wodurch die Ertragslage der CPI Immobilien GmbH mit rd� EUR 1,6 Mio� positiv beeinflusst wurde. Die Transaktionen wurden von den Firmen VIE Wohnimmobilien LG Haupt-bahnhof Entwicklung GmbH, VIE Wohnimmobilien Maital 23 Entwicklung GmbH, VIE Wohnim-mobilien Anastasius-Grün-Gasse Entwicklung GmbH und Kreihsler GmbH abgewickelt� Neben den, bei den related Parties angeführten Transaktionen, bestehen keine weiteren außerbilanzi-ellen Geschäfte�

Arbeitnehmer und OrganeIm Geschäftsjahr 2017 beschäftigt die CPI Immobilien Gruppe insgesamt 171 Mitarbeiter (+ 22 % zu 2016 mit insgesamt 140 Mitarbeitern)�

Firma Gesellschafter

CPI Immobilien GmbH KR Mag� Ernst Kreihsler selbständig

CPI Marketing GmbH KR Mag� Ernst Kreihsler selbständig

CPI Hausverwaltung GmbHMag� Ernst Kreihsler, Robert Horinka beide selb-

ständig

CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbHKR Mag� Ernst Kreihsler, Robert Horinka beide

selbständig

CPI Immobilieninvestment GmbH KR Mag� Ernst Kreihsler selbständig

CPI Beteiligungen GmbHKR Mag� Ernst Kreihsler, Robert Horinka beide

selbständig

DIO Bau & Planungen GmbHRobert Horinka, Mag� Ernst Kreihsler beide selb-

ständig

Zusammenfassende BeurteilungAuf Grundlage unserer prüferischen Durchsicht sind uns keine Sachverhalte bekannt gewor-den, die uns zu der Annahme veranlassen, dass die beigefügte Konzernbilanz und Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung kein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens zum 31�12�2017 sowie der Ertragslage für den Zeitraum vom 1�1�2017 bis zum 31�12�2017 in Übereinstimmung mit den unternehmensrechtlichen österreichischen Vor-schriften und den International Financial Reporting Standards (IFRS), insoweit zutreffend und anwendbar, vermittelt�

Wien, am 29� Mai 2018

Gesellschaft für Wirtschaftsprüfung GmbHWirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft

102 103

Konzern BilanzAKTIVA

Konzern BilanzPASSIVA

31.12.2017 31.12.2016

A. Anlagevermögen

I� Immaterielle Vermögensgegenstände

1� Rechte 0,02

2� Geschäfts(Firmen)wert 23,56 23,58 23,49

II� Sachanlagen

1� Grundstücke 15,35

2� technische Anlagen und Maschinen 0,24

3� andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 0,11 15,69 16,47

III� Finanzanlagen

1� Beteiligungen 50,30

2� Wertpapiere(Wertrechte) des Anlagevermögens 21,17 71,47 60,32

110,75 100,29

B. Umlaufvermögen

I� Vorräte

1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 0,10 0,54

II� Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1� Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 25,56

2� Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen 22,31

3� sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände 12,52 60,39 50,37

III� Wertpapiere und Anteile

1� sonstige Wertpapiere und Anteile 1,23

IV� Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 0,64 0,81

61,13 52,95

C. Rechnungsabgrenzungsposten 0,66 1,04

172,54 154,28

31.12.2017 31.12.2016

A. Eigenkapital

I� Stammkapital 1,20 1,20

II� Kapitalrücklagen

1� gebundene

2� nicht gebundene 0,28 0,28

III� Gewinnrücklagen

1� gesetzliche Rücklage

2� andere (freie) Rücklagen 0,01 0,01

IV� Genussrechte i�S� des § 174 AktG

1� gezeichnetes Kapital-Nominale 17,98 25,16

2� Agio- bzw� Kurswertrücklage 0,58

V� Minderheitenanteil

VI� Unterschiedsbetrag Kapitalkonsolidierung 0,25 0,22

VII� Bilanzgewinn

1� Gewinnvortrag 13,44

2� Jahresgewinn 8,95 22,39 16,13

42,12 43,57

B. Rückstellungen

1� Rückstellungen für Abfertigungen 0,11

2� Steuerrückstellungen 1,04

3� sonstige Rückstellungen 0,43 1,58 1,29

C. Verbindlichkeiten

1� Anleihen 51,05

2� Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 3,60

3� Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4,89

4� Verbindlichkeiten gegenüber nahest� Unternehmen 41,29

5� sonstige Verbindlichkeiten 28,00 128,83 109,43

D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,01

172,54 154,28

Beträge in EUR Mio� Beträge in EUR Mio�

104 105

Konzern G&V

31.12.2017 31.12.2016

1� Umsatzerlöse (z�B�: Bau-, Miet-, Dienstleistungserlöse; ��) 35,51 20,44

2� sonstige betriebliche Erträge

a) Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum

Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen 7,43

b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 0,10

c) übrige 1,40 8,92 1,72

Betriebliche Erträge 44,43 22,15

3� Aufwendungen für Material und sonstige bezogene

Herstellungsleistungen

a) Immobilien (0,42)

b) Aufwendungen für bezogene Leistungen (10,53) (10,95) (4,48)

4� Personalaufwand

a) Löhne (2,15)

b) Gehälter (3,64)

c) Aufwendungen für Abfertigungen (0,01)

d) Aufwendungen für ges� vorgeschriebene Sozialabgaben

sowie vom Entgelt abhängige Abgaben u. Pflichtbeiträge (2,46)

e) sonstige Sozialaufwendungen (0,04) (8,29) (6,64)

5� Abschreibungen:

a) auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und

Sachanlagen sowie auf aktivierte Aufwendungen für das

Ingangsetzen und Erweitern eines Betriebes (3,31) (3,03)

6� sonstige betriebliche Aufwendungen

a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 10� fallen (0,13)

b) übrige (Vermittlungs- sowie Provisionsaufwendungen) (11,55) (11,68) (8,65)

Betriebliche Aufwendungen (34,23) (22,80)

Betriebserfolg 10,20 (0,64)

Bewertungsergebnis (IAS 40) 4,74 5,07

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit 14,93 4,43

7� Erträge aus Beteiligungen 2,63 3,87

8� Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen

des Finanzanlagevermögens 0,06

31.12.2017 31.12.2016

9� sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 9,24 0,61

10� Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu

Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens 0,23 2,71

11� Aufwendungen aus Finanzanlagen und aus Wertpapieren

des Umlaufvermögens (12,98) (4,41)

12� Zinsen und ähnliche Aufwendungen (5,48) (5,62)

Finanzerfolg (6,30) (2,83)

Ergebnis vor Steuern 8,64 1,59

13� Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,32 0,56

Jahresüberschuss 8,95 2,16

14� Gewinn/Verlustvortrag 13,44 13,97

Bilanzgewinn 22,39 16,13

Beträge in EUR Mio� (MEUR)� In Klammer dargestellte Werte stellen einen Aufwand dar, ohne Klammer dargestellte Werte stellen einen Ertrag dar�

Erläuterungen zur Konzern G&V (2017 vs. 2016)

1�) Umsatzerlöse

Art MEUR Bauerlöse 18,16 Dienstleistungserlöse 16,93 Nebenerlöse (Miete, Betriebskosten) 0,42 Gesamt 35,51

2�) Sonstige betriebliche Erträge y Erlöse aus Verkauf von Objekt Getreidemarkt 16 – EUR 6,7 Mio� y Erträge aus der Ausbuchung verjährter Verbindlichkeiten – EUR 1,2 Mio�

5b�) Aufwendungen für Material und sonstige bez� Herstellungskosten y Aufwände für Material sind bei der DIO Bau & Planungen im Vergleich zu Vorjahr um EUR 5 Mio�

gestiegen

9�) sonstige Zinsen und ähnliche Erträge y Erträge aus Optionsprämien durch Verkauf der Optionsrechte EUR 8,4 Mio�

11�) Aufwendungen aus Finanzanlagen und aus Wertpapieren des Umlaufvermögens y Einmaliger Aufwand: Buchwert abgegangener Anlagen – Rückkauf Gewinnscheine CPI

Immobilien GmbH EUR 11,3 Mio�

106 107

Konsolidierungsbeilagen

Liegenschaftsübersicht - CPI Immobilien GmbHDie nachstehende Aufstellung wurde in der Konsolidierung berücksichtigt�

Gesellschaft PLZ LiegenschaftCPI

Anteil m² in %

Aktuelle NFL

in m²

NFL nach Dev.

in m²

CPI Immobilien GmbH 1010 Wipplingerstraße 22 33 1�095 1�095

CPI Immobilien GmbH 1030 Rüdengasse 3 14 1�490 1�490

CPI Immobilien GmbH 1030 Wällischgasse 4 8 957 957

CPI Immobilien GmbH 1050 Ramperstorffergasse 19 38 2�203 2�203

CPI Immobilien GmbH 1090 Liechtensteinstraße 105 3 1�588 1�588

CPI Immobilien GmbH 1100 Ettenreichgasse 14 16 1�033 1�033

CPI Immobilien GmbH 1150 Hütteldorfer Straße 36 43 1�008 1�008

CPI Immobilien GmbH 1150 Kranzgasse 7 3 2�328 2�328

CPI Immobilien GmbH 1180 Währinger Gürtel 121 100 1�760 1�760

CPI Immobilien GmbH 1200 Heinzelmanngasse 15 9 1�517 1�517

CPI Immobilien GmbH 1200 Heinzelmanngasse 17 8 1�498 1�498

CPI Immobilien GmbH 1200 Kunzgasse 9 4 1�663 1�663

CPI Immobilien GmbH 1200 Wallensteinstraße 6 7 1�898 1�898

CPI Immobilien GmbH 1200 Wallensteinstraße 56 14 2�189 2�189

CPI Immobilien GmbH 2130 Mistelbach, Hauptplatz 14 100 447 1�571

Summe CPI Immobilien GmbH 22.674 23.798


Anteil in %

WEG Anteil

m² in %

Aktuelle NFL

in m²

NFL nach Dev.

in m²


1010 Getreidemarkt 16 100 100 2�026 2�731


1020 Feuerbachstraße 5 11 100 1�741 2�267


1020 Stuwerstraße 60 11 100 1�399 1�899


1020 Vorgartenstraße 174 11 100 1�262 1�687


1030 Landstraßer Gürtel 17 11 83 1�396 1�629


1030 Löwengasse 40 5 100 1�200 2�106


1030 Untere Weißgerber Straße 37 11 100 2�555 3�104


1050 Margaretengürtel 114-118 11 100 4�827 4�827


1100 Erlachgasse 139 11 100 1�608 1�960


1100 Favoritenstraße 141 95 100 1�355 2�013

Liegenschaftsübersicht - CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH

108 109


Anteil in %

WEG Anteil

m² in %

Aktuelle NFL

in m²

NFL nach Dev.

in m²


1160 Wattgasse 6-8 51 100 1�060 2�106


1170 Halirschgasse 2 11 100 651 840


1180 Währinger Straße 168 11 100 1�604 2�421


1230 Breitenfurter Straße 191A 11 100 930 1�874


2000 Stockerau, Hauptstraße 16 11 100 802 1�216


3400 Klosterneuburg, Maital 23 100 100 - 1�171


3400 Gschwendt 65-69 6 100 - 2�221


3400 Meynertgasse 48 50 50 - 2�255

Summe CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH 36.153 56.711

Liegenschaftsübersicht - CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbHLiegenschaftsübersicht - CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH


Anteil in %

WEG Anteil

m² in %

Aktuelle NFL

in m²

NFL nach Dev.

in m²


1100 Klausenburgerstraße 24 11 100 952 1�093


1100 Laxenburger Straße 24 11 100 923 1�929


1100 Siccardsburggasse 35 51 100 1�045 1�426


1100 Siccardsburggasse 69 11 100 766 1�504


1100 Troststraße 44 25 100 700 1�129


1110 Lorystraße 71 41 100 2�130 3�469


1110 Mautner-Markhof-Gasse 61 94 100 724 1�214


1120 Stachegasse 11 11 100 828 1�053


1150 Sorbaitgasse 2 11 100 1�715 2�613


1160 Koppstraße 27-29 11 100 1�955 2�954

110 111

ImpressumCPI Immobilien GruppeHahngasse 3, A-1090 Wienwww�cpi�co�at

Konzept und GestaltungCPI Marketing GmbHHahngasse 3, A-1090 Wien

VeröffentlichtJuni 2018

Vorbehaltlich Satz- und Druckfehler�


Anteil in %

WEG Anteil

m² in %

Aktuelle NFL

in m²

NFL nach Dev.

in m²

CPI Beteiligungen GmbH 1040 Schelleingasse 23 11 100 1�539 1�946

CPI Beteiligungen GmbH 1090 Fuchsthallergasse 20 11 100 975 1�730

CPI Beteiligungen GmbH 1100 Fernkorngasse 26 11 100 1�413 2�000

CPI Beteiligungen GmbH 1100 Fernkorngasse 75 11 100 1�957 1�957

CPI Beteiligungen GmbH 1100 Triester Straße 21 11 100 837 1�229

CPI Beteiligungen GmbH 1100 Van-der-Nüll-Gasse 18 11 100 1�012 1�428

CPI Beteiligungen GmbH 1120 Ehrenfelsgasse 3 11 100 1�540 1�540

CPI Beteiligungen GmbH 1160 Ludo-Hartmann-Platz 4 11 100 1�700 2�522

CPI Beteiligungen GmbH 1160 Panikengasse 41 11 100 1�084 1�198

CPI Beteiligungen GmbH 1160 Rückertgasse 10 11 100 656 1�092

CPI Beteiligungen GmbH 1180 Schulgasse 23 11 100 758 1�186

CPI Beteiligungen GmbH 1180 Währinger Gürtel 139 11 100 1�320 1�582

CPI Beteiligungen GmbH 1200 Heinzelmanngasse 7 11 100 963 1�255

CPI Beteiligungen GmbH 1200 Leystraße 133 11 100 1�343 1�459

Summe CPI Beteiligungen GmbH 17.097 22.124

GESAMT 75.924 102.633

Liegenschaftsübersicht - CPI Beteiligungen GmbH

CPI Immobilien GmbHHahngasse 3, A-1090 Wien

Tel� +43 1 409 54 40 -0Fax +43 1 409 54 40 -30

[email protected] | www.cpi.co.at

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GESCHÄFTSBERICHT 2017 CPI IMMOBILIEN GRUPPE · Die CPI Immobilien Gruppe hat nach ihrem Rekordjahr 2016 auch im Geschäftsjahr 2017 erneut ihre Ziele übertroffen. Was macht die