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Geschäftsbericht 2017
www.pbg-potsdam.de
Inhalt
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Auf den ersten Blick ______________________________________________________________________________________ 3Bericht des Aufsichtsrates ________________________________________________________________________________ 4
LAGEBERICHT 61. Grundlagen des Unternehmens __________________________________________________________________ 61.1 Geschäftsmodell __________________________________________________________________________________ 61.2 Mitgliederwesen __________________________________________________________________________________ 62. Wirtschaftsbericht ________________________________________________________________________________ 72.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung ______________________________________________________________ 72.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen ________________________________________________ 82.3 Geschäftsverlauf des Unternehmens ____________________________________________________________ 92.3.1 Umsatzentwicklung und Geschäftsumfang _____________________________________________________ 92.3.2 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung _________________________________________102.3.3 Personal und Organisation _______________________________________________________________________102.4 Lage des Unternehmens __________________________________________________________________________112.4.1 Ertragslage ________________________________________________________________________________________112.4.2 Finanzlage _________________________________________________________________________________________122.4.3 Vermögenslage ____________________________________________________________________________________142.4.4 Finanzielle Leistungsindikatoren _________________________________________________________________163. Prognosebericht __________________________________________________________________________________184. Chancen- und Risikobericht ______________________________________________________________________204.1 Risikomanagement ________________________________________________________________________________204.2 Chancen und Risiken ______________________________________________________________________________20
JAHRESABSCHLUSS 2017 22Bilanz zum 31.12.2017 _____________________________________________________________________________________22Gewinn- und Verlustrechnung ___________________________________________________________________________24Sozialbilanz ________________________________________________________________________________________________25
ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS 2017 27Allgemeine Angaben ______________________________________________________________________________________27Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden/Erläuterungen zur Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung ________________________________________27Sonstige Angaben _________________________________________________________________________________________301. SonstigefinanzielleVerpflichtungen _____________________________________________________________302. Beteiligungen ______________________________________________________________________________________303. Finanzinstrumente ________________________________________________________________________________304. Arbeitnehmer _____________________________________________________________________________________305. Mitgliederbewegung ______________________________________________________________________________306. Nachtragsbericht __________________________________________________________________________________317. Ergebnisverwendung _____________________________________________________________________________318. Organe ____________________________________________________________________________________________319. Zuständiger Prüfungsverband ____________________________________________________________________31Anlage Entwicklung des Anlagevermögens _______________________________________________________________32
ZUSAMMENGEFASSTES PRÜFUNGSERGEBNIS 34
Auf den ersten Blick
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2017 2016 2015 2014 2013
Mitglieder 3.134 3.139 3.127 3.098 3.053
Wohnungen 2.659 2.659 2.659 2.659 2.636
Bilanzsummein Tsd. €
104.205,2 104.221,1 104.387,0 104.847,6 105.416,0
Nutzungsgebühren in Tsd. €
10.912,4 10.786,7 10.652,8 10.321,7 10.030,5
Ausgaben für Instandhaltung in Tsd. €
3.283,0 3.369,1 3.140,2 3.117,8 3.548,3
Andere umfassende Maßnahmen in Tsd. €
374,8 2.686,8 3.463,0 3.899,3 3.040,0
Geschäftsguthaben in Tsd. € 4.735,4 4.747,8 4.750,6 4.739,4 4.693,7
VorstandSeit dem 01. Januar 2018 bilden Christof Harms-Spentza (auf dem Foto links) und Marcus Korschow den Vorstand der Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft eG. Gemeinsam sind sie für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.
ImpressumPotsdamer Wohnungsbaugenossenschaft eG • An der Alten Zauche 2, 14478 Potsdam
Telefon: 0331-888 32 0 • Telefax: 0331-888 32 17 • E-Mail: [email protected]
Layout und Gestaltung: Quintact | für bewegende Kommunikation
Potsdam • www.Quintact.de
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Bericht des AufsichtsratesIn Erfüllung seines gesetzlichen Auftrages hat der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2017 unter Mitwirkung des Vorstandes und ohne Vorstand jeweils sechs Aufsichtsratssitzungen durchgeführt und ist damit den Festlegungen gem. § 27 der Satzung der pbg nachgekommen.
Inhaltliche Grundlagen sind Informationen seitens des Vorstandes. Eine sehr detaillierte, strukturierte und den wachsenden Erfordernissen jeweils angepasste Informations- und Dokumentationsordnung ist dafür die Basis.
Das Geschäftsjahr war insgesamt von einer positiven Entwicklung geprägt, die sich durchweg auf alle Geschäftsbereiche erstreckt. Wie all die Jahre zuvor konzentrierte sich die Aufmerksamkeit des Aufsichtsrates auch in 2017 wieder auf den ungewollten Leerstand und daraus resultierende Erlösschmälerungen. Dieser Leerstand beträgt kumuliert über das Jahr ca. 0,15 % der verfügbaren Wohneinheiten. Daraus ist zu schlussfolgern, dass die 88 % Wohnungsbestand in Platten- und Großblockbauten zumindest bisher in Potsdam keinen Nachteil im Geschäftsfeld Vermietung darstellen, zumal in Potsdam ein Fehlbedarf von ca. 7000 Wohnungen besteht. Der sehr geringe Leerstand ist auch ein Zeichen dafür, dass uns unsere ca. 3000 Mitglieder (davon ca. 87 % einwohnend) die Treue halten. Die Fluktuation von ca. sechs Prozent ist unproblematisch. Abgänge werden durch Zugänge nahezu ausgeglichen.
Erfreulich ist auch die Tatsache, dass das ohnehin sehr geringe Niveau der Mietschulden von ca. 0,17 % der Jahressollmiete (Land Brandenburg durchschnittlich 1,81 %)einerückläufigeTendenzzeigt.Dabeiisthervorzuheben,dass unsere Gewerbemieter keinerlei Mietschulden verursachten!
Im Zusammenhang mit der Vermietungssituation ist immer auch die Entwicklung der Nettokaltmieten (Nkm) zu sehen. Hier ist eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um ca. 1,3 % zu verzeichnen, was der Aufsichtsrat unter Berücksichtigung der Lohn- und Preissituation auf Grund der Tarif- und Inflationsentwicklung für angemessenhält. Im Ergebnis dieser Entwicklung liegen ca. 65 % aller Nkm in der Spanne von 5,-/qm bis 6,-/qm. Es ist erklärte Mietenpolitik von Vorstand und Aufsichtsrat, dass auch
im überschaubaren Zeitraum der nächsten fünf Jahre die Erlöse aus der Vermietung prognostiziert sehr moderat um durchschnittlich ca. 0,5 % jährlich steigen. Dabei haben wir aber auch die Erlösschmälerungen im Blick, die ebenfalls nicht „ausufern“, d. h. möglichst 0,2 % der Sollmiete nicht übersteigen sollen.
Getreu der Feststellung, dass ein Unternehmen auf Dauer immer nur erfolgreich sein kann, wenn das Produkt gut ist, hat der Aufsichtsrat auch die Baumaßnahmen in der pbg „auf der Agenda gehabt“. Dazu gehören die komplexe und die laufende Instandhaltung genauso wie die Instandsetzung der Wohneinheiten. Wir konnten uns von diesbezüglicher Kontinuität und Einhaltung der entsprechenden Absprachen überzeugen. So wurden für Sanierungen und Qualitätsverbesserungen insgesamt ca. 3,66 Mio. Euro aufgewendet, davon allein ca. 90 % für Instandhaltung und -setzung. Das entspricht etwa dem Level des Vorjahres.
Neben der Umsetzung von Werterhaltung und Verbesserung unserer Gebäudesubstanz stand auch das Portfoliomanagement im Fokus von Vorstand und Aufsichtsrat. Dabei geht es um eine sinnvolle und verträgliche Erweiterung unserer Genossenschaft. So bemühte und bemüht sich die pbg gemeinsam mit anderen Potsdamer Wohnungsgenossenschaften um eine Teilhabe am Projekt „Potsdamer Mitte“. Der Aufsichtsrat hat sich dazu vom Vorstand detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen, u.a. mit Nachweis von Umsatz- und Eigenkapitalrentabilität, vorlegen lassen. Im Ergebnis der sehr ausführlichen Diskussion aller Facetten des potentiellen Projektes steht der Beschluss des Aufsichtsrates, dieses vom Vorstand getragene Vorhaben zu unterstützen. Darüber hinaus ist der Aufsichtsrat an Aktivitäten des Vorstandes angeschlossen, weitere Projektmöglichkeiten zur Erweiterung des Portfolios der pbg auszuloten.
Ein weiterer wesentlicher Bereich der Kontrolltätigkeit des Aufsichtsrates ist die Finanz- und Kreditsituation. Die dem Aufsichtsrat vorliegende Darlehensübersicht macht deutlich, dass Restschulden und damit Zinsaufwand und Kapitaldienst stetig rückläufig sind. Es gab keineNeukreditaufnahmen, sondern im Gegenteil einen weiteren Abbau der Kapitaldienstquote auf nunmehr ca. 30 %, was vergleichbar sehr positiv ist. Sowohl
Dr. Knut Sandler
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Bericht des Aufsichtsrates
Eigenkapital- als auch Gesamtkapitalrentabilität folgen dem positiven Trend. Rücklagen von insgesamt ca. 56 Mio. Euro berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. All diese Feststellungen in Summe heben die gesunde Entwicklung unserer Genossenschaft hervor und veranlassen den Aufsichtsrat zu der Aussage, dass die Finanzsituation der pbg keinerlei Anlass für Bedenken bietet. Außerhalb der in der Bilanz aufgeführten faktischenDaten gibt es keine finanziellenVerpflichtungen, die die vorstehende Beurteilungrelativieren oder ihr widersprechen.
Um ganz sicher zu gehen, dass die pbg auch in unvorhersehbaren Problemfällen auf „festem Grund“ steht, hat der Aufsichtsrat eine tiefgehende Risiko- und Versicherungsanalyse angeregt und begleitet, die in 2017 mit professioneller Hilfe abgeschlossen werden konnte.Die pbg ist auch diesbezüglich nicht existenziell gefährdet.
Der Lagebericht unseres Vorstandes fasst die Situation der Genossenschaft zutreffend zusammen. Die pbg ist insgesamt gut aufgestellt! Mit Genugtuung nimmt der Aufsichtsrat zur Kenntnis, dass der Prüfverband (BBU) im Ergebnis seiner Kontrollen zu einer gleichwertigen Aussage kommt. Der Prüfbericht des BBU kennzeichnet die Genossenschaft als gesundes Unternehmen, dessen Organe Vertreterversammlung, Aufsichtsrat und Vorstand ihren Verpflichtungen gemäß Gesetz und Satzung imerforderlichen Maß nachgekommen sind.
Die Verantwortung für den vorgelegten Jahresabschluss tragen die bestellten Vorstände Herr Christof Harms-Spentza und Herr Marcus Korschow, ersterer seit 01.01.2018 Vorstandsmitglied. Der Bestellungszeitraum für Frau Franziska Krause lief am 31.12.2017 aus und wurde nicht verlängert.
Im Jahr 2017 stehen den Einnahmen von ca. elf Millionen Euro Ausgaben im Umfang von ca. neun Millionen Euro gegenüber. Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss von ca. neun Prozent der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung ab. Wie aus dem Jahresabschluss ersichtlich, resultiert daraus letztendlich ein Bilanzgewinn von 1.195.999,59 Euro. In Übereinstimmung mit dem Vorstand empfiehltder Aufsichtsrat der Vertreterversammlung, diesen Gewinn per Beschluss in die Rücklagen einzustellen. Des
Weiteren sieht sich der Aufsichtsrat nach Prüfung aller Gegebenheiten veranlasst, der Vertreterversammlung vorzuschlagen, dem Vorstand Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat bittet für sich selbst ebenfalls um Entlastung.
Gern hat der Aufsichtsrat an dieser Stelle wieder über einen positiven Geschäftsverlauf berichtet. Bleibt nur noch dem Vorstand und den Mitarbeitern viel Erfolg dabei zu wünschen, auch zukünftig die Grundlagen für positive Berichterstattungen zu schaffen.
Potsdam, Mai 2018
Dr. Knut SandlerAufsichtsratsvorsitzender
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Lagebericht1. Grundlagen des Unternehmens1.1 Geschäftsmodell
Die Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft eG ist ein Wohnungsunternehmen, welches den Fokus auf die Bestandserhaltung setzt. Sie ist die drittgrößte Wohnungsgenossenschaft in der Landeshauptstadt Potsdam. Der gesetzlich vorgeschriebene und satzungsgemäß festgehaltene Zweck und Gegenstand der Genossenschaft ist die Förderung der Mitglieder, vorrangig durch eine wirtschaftlich vorteilhafte, optimale, sichere und sozial ausgewogene Versorgung mit Wohnraum. Das Kernprodukt der Genossenschaft sind ihre Liegenschaften, bestehend aus den Grundstücken und sich darauf befindlichen Immobilien und Außenanlagen. Die Kerngeschäftsfelder sind dieVermietung und die Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes. Die Geschäftspolitik der pbg ist darauf ausgerichtet, den vorhandenen Wohnungsbestand marktfähig zu halten, ihren Bestand wirtschaftlich zu modernisieren und zukunftsfähig auszurichten, um ihren Förderauftrag auch nachhaltig erfüllen zu können. Künftige Neubauten sollen das Angebot für die Mitglieder erweitern.
Am 31. Dezember 2017 bewirtschaftete die Genossenschaft 2.659 Wohnungen (Vorjahr: 2.659), 14 Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 13), 31 Garagen (Vorjahr: 31) und 349 Stellplätze (Vorjahr: 348). Darüber hinaus wurden 36 Wohnungen (Vorjahr: 36) fremd verwaltet. Der Bestand der Genossenschaft verteilt sich ausschließlich auf Stadtteile von Potsdam. Mit einem Anteil von ca. 27% im Stadtteil Waldstadt I, 23% Am Schlaatz, 17% Am Stern und 11% im Stadtteil Waldstadt IIkonzentriertsichderwesentlicheBestandimSüdostenderStadt.Weitere,teilweiseeinzelneObjektebefindensichzudem in den Stadtgebieten Teltower Vorstadt, Drewitz, Potsdam West und der Innenstadt. Mit knapp über 80% verfügt die Genossenschaft überwiegend über 2- bis 3-Raum-Wohnungen. Mit rund 88% des Wohnungsbestandes überwiegt im Bestand der Genossenschaft die Platten- und Großblockbauweise. Durch Neubauten in den letzten 16 Jahren konnten rund 100 Wohnungen geschaffen werden. Platziert an der Grenze zwischen den Stadtteilen Am Schlaatz und Waldstadt I ist die Genossenschaft mit ihrer Geschäftsstelle in unmittelbarer Nähe ihres zahlenmäßig umfangreichsten Bestandes. Die barrierefreie Erreichbarkeit ist für alle Mitglieder, Gäste und Mitarbeiter der Genossenschaft gewährleistet. Die pbg ist mit 209 Wohnungen (Mehrheits-)Miteigentümer an drei Wohnungseigentümergemeinschaften in Potsdam und verfügt darüber hinaus über keine weiteren Beteiligungen an anderen Unternehmen.
1.2 Mitgliederwesen
Bis zum Bilanzstichtag 31.12.2017 zählte die Genossenschaft 3.134 Mitglieder (Vorjahr: 3.139). Davon wohnten 2.728 Mitglieder in Objekten der pbg, welches einen prozentualen Anteil in Höhe von 87 % ausmachte. In ihrer Altersstruktur der einwohnenden Mitglieder stellt sich die pbg ausgewogen dar. Die größte Gruppe mit 505 Mitgliedern sind die 30- bis 39-Jährigen, gefolgt von den 50- bis 59-Jährigen (453) und den 70- bis 79-Jährigen (419). Im Mittel beträgt der Altersdurchschnitt 55,2 Jahre. Die pbg verfügt über ein Sozialmanagement, welches den Mitgliedern bei Nachbarschaftskonflikten und der Bewältigung von Zahlungsschwierigkeiten Unterstützung bietet. Weiterhinagiert es als Ansprechpartner für externe - in Bezug auf unternehmensübergreifende - soziale Quartiersthemen. Die Genossenschaftverfügt,fußläufigvonihrerGeschäftsstelleentfernt,übereinmodernausgestattetesMehrzweckgebäudemit Gemeinschafts- und Veranstaltungsräumen, den Servicepunkt „K2“. Die Einrichtung wird zur Förderung von Mitgliederaktivitäten genutzt und bietet einer Kinderbetreuung sowie den Büroräumen des Sozialmanagements der Genossenschaft einen Platz. Im Servicepunkt „K2“ gibt es ein attraktives Angebot an Aktivitäten, welches überwiegend durch den Einsatz von ehrenamtlichen Organisatoren mit Unterstützung vom Sozialmanagement umgesetzt wird. Das Angebot erstreckt sich über die Bereiche Kunst, Kultur, Sport und diversen Hobbyaktivitäten aus Handwerk und Technik. Die Aktivitäten und Angebote geben allen Mitgliedern die Möglichkeit zur Teilnahme am genossenschaftlichen und nachbarschaftlichen Miteinander und Austausch. Am 14. Juni 2017 fand die ordentliche Vertreterversammlung im Servicepunkt „K2“ der pbg statt. Die Vertreterversammlung stellte den Jahresabschluss 2016 fest und stimmte der Ergebnisverwendung zu. Der Bilanzgewinn 2016 in Höhe von Tsd. € 1.447,8 wurde in die „Anderen Ergebnisrücklagen“
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Lagebericht
eingestellt. Die Vertreter wurden über Ziele und Vorhaben der pbg umfassend informiert. Es erfolgte die Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2016. Durch Beschluss der Vertreterversammlung wurde die Satzung neu gefasst.
Altersstruktur der Mitglieder per 31.12.2017
2. Wirtschaftsbericht2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Die konjunkturelle Lage der deutschen Wirtschaft war im Jahr 2017 durch ein erneutes Wachstum gekennzeichnet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt konnte im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 % gesteigert werden. Dabei kamen die positiven Wachstumsimpulse primär aus dem Inland. Die Bruttoinvestitionen waren insgesamt 3,6 % höher als 2016. Auch die deutschen Ausfuhren konnten weiter zulegen. Der Staat erzielte im Jahr 2017 einen Überschuss in Höhe von38,4MilliardenEuroundbeendetedasJahrnachvorläufigenBerechnungenzumviertenMalinFolgemiteinemÜberschuss. Im ersten Halbjahr 2017 konnte das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in Brandenburg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 um 0,6 % gesteigert werden und liegt damit im bundesweiten Vergleich an letzter Stelle.Die Erwerbstätigkeit hat in 2017 zugenommen und resultiert zum größeren Teil aus Zuwanderung und gestiegener Erwerbsneigung. Sie ist um 613.000 auf 44,74 Mio. gestiegen. Im Dezember 2017 waren in Deutschland 2.385.000 Menschen arbeitslos gemeldet. Im Vergleich zum Vorjahr waren das 183.000 weniger. Die Nachfrage nach Arbeitskräften stieg auf anhaltend hohem Niveau weiter an. Im Dezember 2017 waren 761.000 Arbeitsstellen bei der Bundesagentur für Arbeit gemeldet, 103.000 mehr als vor einem Jahr.
0,2%
10,9%
18,7%
10,6%
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15,0% 14,6%
12,0%
1,0%
0
100
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700
bis 19 20 - 29 30 - 39 40 - 49 50 - 59 60 - 69 70 - 79 80 - 89 über 90
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Lagebericht
Die Arbeitslosenquote konnte in Brandenburg im Vergleich zum Vorjahr weiter gesenkt werden und endete zum Berichtsmonat Dezember mit 6,6 %. Dies wirkte sich ebenfalls auf die Arbeitslosenquote in Potsdam aus, welche das Jahr 2017 mit einem Wert von 5,7 % beendete. Damit konnte sich die Landeshauptstadt zum Vorjahresvergleich um
0,6 % verbessern.
2.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ist eine der größten und wichtigsten Branchen für die deutsche Volkswirtschaft und konnte auch imGeschäftsjahr 2017 von der positiven konjunkturellen Entwicklung profitieren.Trotz zwischenzeitlich in Kraft getretener neuer gesetzlicher Regulierungen bei Bestandsmieten und Neuvermietungen waren vor allem in den großen Ballungsräumen sinkender Wohnungsleerstand und wachsende Mieteinnahmen zu verzeichnen. 2017 lagen die Nettokaltmieten und Nebenkosten in Deutschland gemäß Verbraucherpreisindex um 1,6 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert.
Laut Statistischem Bundesamt ist bis zum Jahresende 2017 die Bevölkerung Deutschlands voraussichtlich weiter auf mindestens 82,8 Millionen Menschen angestiegen. Diese Trendumkehr bei der Bevölkerungsentwicklung seit 2011 treiben sowohl die Wohnungsnachfrage als auch die Neubautätigkeit insbesondere in den Großstädten nach oben, so auch in der Landeshauptstadt Potsdam. Bei den ansässigen Mitgliedsunternehmen des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) wurden für 2017 Investitionen in Höhe von 51,6 Mio. € für Neubauten geplant.
Dies bedeutet eine Erhöhung um 76 % im Vergleich zu den Ist-Zahlen des Vorjahres 2016. Dennoch wird der jährliche Neubaubedarf von Wohnungen deutschlandweit durch die derzeitige Bautätigkeit der Branche trotz deutlicher Belebung bei Weitem nicht erreicht. So hat sich der Aufwärtstrend bei Baugenehmigungen 2017 nicht fortgesetzt. Von Januar bis September 2017 wurden in Deutschland rund 221.000 Wohnungen genehmigt. Das waren 4,6 % weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Stärkster Dämpfer sind die Genehmigungen für Wohngebäude mit einer Wohnung (Einfamilienhäuser), während bei den Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen eine Steigerung von 0,9 % zu verzeichnen ist. Anders stellt sich die Entwicklung der Baugenehmigungen im Land Brandenburg dar. Im Zeitraum von Januar bis September 2017 wurden 12.138 Wohnungen genehmigt, davon 10.809 Neubauwohnungen. Das ist eine Steigerung um 30,2 %.
Spielplatz Erlenhof
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Lagebericht
Im Baugewerbe stieg in den ersten elf Monaten 2017 der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe um 2,0 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die derzeit gute Lage in der Bauwirtschaft hat auch Auswirkungen auf die Durchführung von Baumaßnahmen der pbg. Die Situation wirkt sich erschwerend bei der Einholung von Angeboten und bei Preisverhandlungen mit Bauunternehmen aus. Dem entgegen bewährt sich die Strategie der pbg, durch frühzeitige Planung und Ausschreibung von Baumaßnahmen, dämpfend zu wirken.
Hinsichtlich der Vergleichbarkeit weiterer wohnungswirtschaftlicher Kennzahlen sind die regionalen Unterschiede und im Besonderen die Situation in der Landeshauptstadt Potsdam zu beachten. So betrug beispielsweise die Leerstandsquote 2016 bei den Mitgliedsunternehmen des BBU in Potsdam 2,9 % (2015: 2,2 %) gegenüber der Quote von 7,5 % (2015: 8,0 %) im Land Brandenburg insgesamt. Während die Bestandsmieten der BBU-Unternehmen im Land Brandenburg zum 31.12.2016 durchschnittlich 4,90 Euro/m² (2015: 4,83 Euro/m²) betrugen, so lagen diese in Potsdam bei 5,62 Euro/m² (2015: 5,51 Euro/m²).
2.3 Geschäftsverlauf des Unternehmens2.3.1 Umsatzentwicklung und Geschäftsumfang
Die Umsatzerlöse aus der Vermietung von Wohnungen, Gewerberäumen und Garagen per 31.12.2017 sind im Vergleich zum Vorjahr um Tsd. € 252,9 auf Tsd. € 14.996,7 gestiegen. Bestandteil der Umsatzerlöse sind die Mieten, Pachten und die Umlagen aus der Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr. Die Anhebung der Mieterlöse resultiert im Wesentlichen aus den Anpassungen nach §§ 558, 559 BGB und aus veränderten Nutzungsgebühren im Zuge der Neuvermietung von Wohnungen.
Die Erlösschmälerungen verzeichnen gegenüber dem Vorjahr einen geringfügigen Anstieg um Tsd. € 1,5 und betrugen Tsd. € 76,5 (Vorjahr Tsd. € 75,0). Die Erlösschmälerungen stehen im direkten Zusammenhang mit den herzurichtenden Wohnungen und der damit verbundenen Leerstandsdauer.
Der Leerstand zum Stichtag 31.12.2017 hat sich gegenüber 2016 nur unwesentlich verändert und lag bei 0,4 %. Er resultiert aus zwei zur Vermietung hergerichteter Wohnungen, die nicht mehr vor dem Jahreswechsel vermietet werden konnten und aus neun Wohnungen, welche sich zum Zeitpunkt der Betrachtung in der Herrichtung befanden. Insgesamt verzeichnete die pbg 167 Wohnungskündigungen im Geschäftsjahr 2017. Im Verhältnis zu den 2.659 Wohnungen im Genossenschaftsbestand ergibt sich eine Fluktuationsquote in Höhe von 6,3 % (Vorjahr: 7,2 % bei 192 Kündigungen). Im 5-Jahresvergleich stellen sich Leerstand, Fluktuation und Erlösschmälerungen wie folgt dar:
2017 2016 2015 2014 2013
Leerstand pbg (31.12.) % 0,4 0,4 0,2 0,3 0,5
Fluktuation pbg % 6,3 7,2 6,9 7,3 6,7
Erlösschmälerungen Tsd. € 76,5 75,0 73,1 110,9 110,7
Die Höhe der offenen Mietforderungen in der pbg ist weiter rückläufig. Per 31.12.2017 sind die sogenanntenMietschulden gegenüber dem Vorjahr von Tsd. € 33,3 auf Tsd. € 25,5 gesunken. Dies entspricht 0,2 % der Jahressollmiete und bedeutet ein unverändert sehr niedriges Niveau. Dieses Ergebnis ist auf eine sehr gute Zahlungsbereitschaft unserer Mitglieder und Mieter, die hilfreiche und begleitende Tätigkeit unseres Sozialmanagements, die konsequente
Arbeit unseres Forderungsmanagements und die sorgfältige Prüfung bei der Neuvermietung zurückzuführen.
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Lagebericht
2.3.2 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung
In den Bestand der pbg wurde im Jahr 2017 weiterhin mit baulichen Maßnahmen zur Sanierung und zur Qualitätsverbesserung der Objekte investiert. Dafür wurden insgesamt Tsd. € 3.657,8 aufgewendet, davon allein für Instandhaltung und Instandsetzung ca. 90 %. Durch den Einbau von Balkonverglasungen, Grundrissänderungen in Wohnungen sowie diverser weiterer Maßnahmen wurden Tsd. € 108,4 aktiviert. In Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurden Tsd. € 3.283,0 investiert. Hier lag der Schwerpunkt in einer Vielzahl kleinerer Projekte, wie z.B. Treppenhausrenovierungen, Erneuerungen von Unterspannbahnen im Dachbereich und dem Austausch von Kellerverschlägen aus Holz gegen Metall. In die Bauvorbereitung investierte die Genossenschaft Tsd. € 266,4. Dies betraf im Wesentlichen weitere Projektkosten für „Bebauung Potsdamer Mitte“ in Höhe von Tsd. € 58,9 sowie Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen „Am Nuthetal 18-24“ (Tsd. € 179,2) und „Erich-Pommer-Str. 8-12“ (Tsd. € 28,3), deren Ausführungen für das Jahr 2018 und 2019 geplant sind.
2.3.3 Personal und Organisation
Der Personalbestand der pbg stellt sich zum Bilanzstichtag wie folgt dar:
Weiterhin waren im Laufe des Geschäftsjahres drei Praktikanten in der pbg beschäftigt.
Zum 31.12.2017 endete die Bestellung des Vorstandsmitglieds Frau Franziska Krause. Ab dem 01.01.2018 wurde der bisherige Prokurist und Leiter der kaufmännischen Verwaltung, Herr Christof Harms-Spentza, durch den Aufsichtsrat der Genossenschaft zum neuen Vorstandsmitglied bestellt.
DieStelleeinersichab01.07.2017inElternzeitbefindlichenMitarbeiterinwurdedurcheinepbg-interneUmverteilungbesetzt. Der dadurch frei gewordene Arbeitsplatz im Bereich Digitalisierung blieb zunächst unbesetzt, konnte aber durch die Gewinnung eines neuen Mitarbeiters mit Beginn des Jahres 2018 wieder ausgefüllt werden. Wie geplant, wurde zur Bewältigung von umfangreichen Planungs- und Koordinierungsaufträgen im Baubereich zum 01.01.2017 ein Mitarbeiter für das Projektmanagement eingestellt.
Auf Grundlage des Vergütungstarifvertrages der Wohnungswirtschaft erhöhten sich die Gehälter der tariflichAngestellten der pbg zum 01.07.2017 um 2,4 %. Eine weitere Tarifanpassung ist für den 01.07.2018 um 2,2 % vorgesehen.Nach der Umsetzung des Personal- und Strukturkonzeptes im Vorjahr galt es im laufenden Geschäftsjahr, die teilweise neuen Arbeitsprozesse zu festigen. Vor allem die Mitarbeiter der Bestandsverwaltung wurden in diesem Zusammenhang bei intern geleiteten Workshops zu Themen wie „Erstellung eines Bauplans“ oder „Verkehrssicherungspflichten“geschult. Um den stetig wachsenden Anforderungen der Wohnungswirtschaft, vor allem im Hinblick auf Neuerungen in Rechtslage und Technik gerecht zu werden, wurden zur fachlichen Weiterbildung der Mitarbeiter im Jahr 2017 insgesamt Tsd. € 8,6 (Vorjahr: Tsd. € 26,6) aufgewendet. Dabei konnte vorrangig auf Angebote der BBA, der BBT, des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungswirtschaft und der Aareon Wodis GmbH zurückgegriffen werden.
Um auch in Zukunft gut aufgestellt zu sein und dem Dienstleistungsanspruch unserer Mitglieder gerecht zu werden,
müssen rechtzeitig Maßnahmen zur Nachfolgeregelung im Mitarbeiterbereich eingeleitet werden.
31.12.2017 31.12.2016
Vorstandsmitglieder 2 2
Prokuristen 2 2
Projektmanagement 1 -
Assistenz/Digitalisierung 1 2
Kaufmännische Verwaltung
6 6
Bestandsverwaltung 6 6
Hausmeister 1 1
Summe 19 19
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Lagebericht
2.4 Lage des Unternehmens2.4.1 Ertragslage
Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung zeigt folgendes Ergebnis:
2017 2016 Veränderungen
Tsd. € % Tsd. € % Tsd. € %
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
14.996,7 97,5 14.743,8 98,1 252,9 1,7
Andere Umsätze und Erträge 260,8 1,7 205,2 1,4 55,6 27,1
Bestandsveränderungen 128,3 0,8 82,3 0,5 46,0 55,9
15.385,8 100,0 15.031,3 100,0 354,5 2,4
Betriebskosten und Grundsteuern
-4.390,4 28,6 -4.183,7 27,8 -206,7 4,9
Instandhaltungsaufwand -3.283,0 21,3 -3.369,1 22,4 86,1 -2,6
Personalaufwendungen -1.237,4 8,0 -1.171,6 7,8 -65,8 5,6
Abschreibungen -2.445,0 15,9 -2.472,6 16,5 27,6 -1,1
Zinsaufwendungen -1.215,4 7,9 -1.385,5 9,2 170,1 -12,3
Übrige Aufwendungen -1.177,3 7,7 -794,2 5,3 -383,1 48,2
-13.748,5 89,4 -13.376,7 89,0 -371,8 2,8
Geschäftsergebnis 1.637,3 10,6 1.654,6 11,0 -17,3 -1,0
Zinsergebnis 0,7 1,2 -0,5 -41,7
Ergebnis vor Steuern 1.638,0 1.655,8 -17,8 -1,1
Ertragsteuern -309,1 -47,2 -261,9 554,9
Jahresergebnis 1.328,9 1.608,6 -279,7 -17,4
Für das Geschäftsjahr 2017 ist ein neuerlicher Anstieg der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung zu verzeichnen, welcher das insgesamt positive Jahresergebnismit einemÜberschuss in Höhe von Tsd. € 1.328,9mit beeinflusste.Im Zuge der Grundmietenerhöhungen nach §§ 558, 559 BGB und durch Anpassungen bei Neuvermietung sind die Umsatzerlöse moderat um 1,7 % (Tsd. € 252,9) gestiegen. Die anderen Umsätze und Erträge erfuhren einen deutlichen Anstieg um 27,1 % und betrugen zum 31.12.2017 Tsd. € 260,8 (Vorjahr: Tsd. € 205,2). Hauptursächlich sind hier die Erträge aus Versicherungsentschädigungen (Tsd. € 79,3 / Vorjahr: Tsd. € 38,2) zu nennen, welche im Zusammenhang mit der Regulierung von Schadensfällen, hervorgerufen durch das Sturmtief Xavier im Oktober 2017, entstanden sind sowie die versicherungstechnische Abwicklung eines Wohnungsbrandschadens in der Lilienthalstraße 28.
12
Lagebericht
Weiterhin stiegen zudem die Erträge aus der Erstattung nach dem Aufwandsausgleichgesetz (AAG) um Tsd. € 23,1 auf Tsd.€37,4.FastunverändertbliebendieErträgeausderAuflösungvonSonderpostenderInvestitionsrücklage(Tsd. € 50,0 / Vorjahr: Tsd. € 50,0) und die Erträge aus Beitrittsgeldern (Tsd. € 7,0 / Vorjahr: Tsd. € 8,0).
Als prozentual bedeutendster Bereich der Aufwandsseite stellen sich die Betriebs- und Heizkosten inkl. der Grundsteuern dar. Mit insgesamt Tsd. € 4.390,4 sind hier vor allem die Kosten erfasst, die mit der Betriebskostenabrechnung für 2017 bis spätestens 31.12.2018 auf die Mieter umgelegt werden. Gestiegen sind im Vergleich zum Vorjahr erneut die Müllgebühren. Nach Änderung der Abfallentsorgungssatzung der Landeshauptstadt Potsdam erhöhten sich sowohl die Grund- als auch die Behältergebühren.
Prozentual geringfügige Veränderungen ergaben sich bei den Instandhaltungsaufwendungen Tsd. € 3.283,0 (Vorjahr: Tsd. € 3.369,1) und den Abschreibungen Tsd. € 2.445,0 (Vorjahr: Tsd. € 2.472,6). Im Zuge der Neueinstellung eines Projektmanagers zum 01.01.2017 und der moderaten 2,4-prozentigen Lohnsteigerung bei den tarifangestellten Mitarbeitern der pbg zum 01.07.2017 erhöhten sich die Personalaufwendungen im Vergleich zu 2016 um 5,6 % (Tsd. € 65,8).
Die Zinsaufwendungen für Darlehen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 12,3 %, d.h. absolut um Tsd. € 170,1 verringert. Außerdem wurde ein Darlehen am Ende der Zinsbindung aus Eigenmitteln (Tsd. € 76,7) abgelöst. Ab dem Geschäftsjahr2017entfielderAufwandfürdieGeldbeschaffung(Disagio).DasverminderteZinsergebnis (Tsd. € 0,7 / Vorjahr: Tsd. € 1,2) resultiert aus Zinserträgen von rückgängigen Festgeldanlagen und Zinsen für andere Forderungen. Der Anstieg der übrigen Aufwendungen ergibt sich im Wesentlichen aus Rückstellungen für drohende Verluste aus Honorarsprüchen für Architektenleistungen in Höhe von Tsd. € 392,9. Die Ertragsteuern in Höhe von Tsd. € 309,1 (Vorjahr: Tsd. € 47,2) speisen sich hauptsächlich, d.h. zu 95%, aus der Körperschaftsteuer in Höhe von Tsd. € 293,0.
2.4.2 Finanzlage
Die Finanzlage zum 31.12.2017 ist ausgeglichen. Die Genossenschaft kam ihren Zahlungsverpflichtungen stetsfristgerecht nach und die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben.
Wohnhäuser der pbg in Potsdam
13
Lagebericht
DienachfolgendeKapitalflussrechnungmachtHerkunftundVerwendungdergeflossenenMitteltransparent:
2017 2016
Tsd. € Tsd. €
Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresergebnis 1.328,9 1.608,6
Abschreibungen auf Anlagevermögen 2.445,0 2.472,6
Abschreibungen auf Forderungen 2,0 3,5
Veränderungen des Sonderpostens für Investitionszulagen -50,0 -50,0
Zinsaufwendungen abzüglich Zinserträge 1.214,3 1.382,6
Veränderungen im Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzung
-107,0 -29,0
Veränderungen der kurzfristigen sonst. Rückstellungen 520,4 -27,3
Veränderungen der kurzfristigen Passiva 176,1 166,6
Steueraufwand 309,1 47,2
Steuerzahlungen -299,7 0,3
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 5.539,1 5.575,1
Investitionstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -385,6 -2.714,2
Erhaltene Zinsen 1,2 1,7
Cashflow aus Investitionstätigkeit -384,4 -2.712,5
Finanzierungstätigkeit
Auszahlung aus der Tilgung / Ablösung langfristiger Verbindlichkeiten
-2.112,1 -1.990,4
Veränderung der Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder -12,4 -2,8
Gezahlte Zinsen -1.215,4 -1.384,3
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -3.339,9 -3.377,5
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 1.814,8 -514,9
Finanzmittel zum 31. Dezember 3.841,9 2.027,1
14
Lagebericht
2.4.3 Vermögenslage
Im Geschäftsjahr 2017 ist das Bilanzvolumen um 0,1 % (Tsd. € 144,2) auf Tsd. € 100.175,4 gesunken. Maßgeblich verantwortlich dafür sind die planmäßigen Abschreibungen des Anlagevermögens sowie planmäßige Tilgungsleistungen für langfristige Verbindlichkeiten. Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
31.12.2017 31.12.2016 Veränderungen
Tsd. € % Tsd. € % Tsd. € in %
A K T I V A
Langfristiges Vermögen
Immat. Vermögensgegenstände 0,0 0,0 2,4 0,0 -2,4 -100,0
Sachanlagen 95.211,7 95,0 97.268,7 97,0 -2.057,0 -2,1
95.211,7 95,0 97.271,1 97,0 -2.059,4 -2,1
Mittel- und kurzfristiges Vermögen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.121,8 1,2 1.021,4 1,0 100,4 9,8
Liquide Mittel 3.841,9 3,8 2.027,1 2,0 1.814,8 89,5
4.963,7 5,0 3.048,5 3,0 1.915,2 62,8
Bilanzvolumen 100.175,4 100,0 100.319,6 100,0 -144,2 -0,1
P A S S I V A
Langfristiges Kapital
Eigenkapital 62.186,9 62,1 60.870,4 60,7 1.316,5 2,2
Sonderposten für Investitionszulage
1.318,5 1,3 1.368,5 1,3 -50,0 -3,7
Fremdkapital 34.171,1 34,1 36.283,2 36,2 -2.112,1 -5,8
97.676,5 97,5 98.522,1 98,2 -845,6 -0,9
Mittel- und kurzfristiges Kapital
Rückstellungen 719,5 0,7 194,3 0,2 525,2 270,3
Verbindlichkeiten 1.778,0 1,8 1.602,3 1,6 175,7 11,0
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1,4 0,0 0,9 0,0 0,5 55,6
2.498,9 2,5 1.797,5 1,8 701,4 39,0
Bilanzvolumen 100.175,4 100,0 100.319,6 100,0 -144,2 -0,1
15
Lagebericht
Der Vermögensaufbau der Genossenschaft ist zum 31. Dezember 2017 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen vollständig ausgeglichen. Das langfristig im Unternehmen gebundene Vermögen (Tsd. € 95.211,7) wird vollständigdurchlangfristigzurVerfügungstehendesKapital(Tsd.€97.676,5)finanziert.
Den planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von Tsd. € 2.442,6 stehen im Geschäftsjahr 2017 im Wesentlichen nur geringfügige Aktivierungen in Höhe von Tsd. € 385,6 gegenüber. Hier werden u.a. Kosten für Balkonverglasungen und Kosten bei Grundrissänderungen dem Anlagevermögen zugeführt. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich im Wesentlichen um Ansprüche aus der Hausgeldzahlung und Instandhaltungsrücklage für genossenschaftseigene Eigentumswohnungen. Ursächlich für die Steigerung um 9,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sind Erhöhungen der Forderungen gegenüber Versicherungen (Tsd. € 65,8 / Vorjahr: Tsd. € 5,9) und den anteiligen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in den Eigentumsobjekten (Tsd. € 585,6 / Vorjahr: Tsd. € 516,3).
Die Zunahme des Eigenkapitals resultiert im Wesentlichen aus dem Jahresüberschuss. Der Anteil des Eigenkapitals am Bilanzvolumen beträgt 62,1 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Prozentpunkte gestiegen. Das wirtschaftliche Eigenkapital ist im Vergleich zum Vorjahresstichtag um Tsd. € 1.316,5 gestiegen und setzt sich wie folgt zusammen:
31.Dezember Veränderungen
2017 2016
Tsd. € Tsd. € %
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 4.735,4 4.747,8 -0,3
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 42.606,7 42.606,7 0,0
Gesetzliche Rücklage 1.537,5 1.404,6 9,5
Andere Ergebnisrücklagen 12.111,3 10.663,5 13,6
Jahresüberschuss 1.328,9 1.608,6 -17,4
Einstellung in Ergebnisrücklagen -132,9 -160,8 -17,4
62.186,9 60.870,4 2,2
Für das Geschäftsjahr 2017 ist ein Rückgang der Fremdkapitalquote auf 34,1 % (Vorjahr: 36,2 %) zu verzeichnen. Hier erfolgten Tilgungen und Ablösungen von Darlehen, welche in der Vergangenheit zur Finanzierung des Objektbestandes aufgenommen wurden, in Höhe von Tsd. € 2.112,1 (Vorjahr: Tsd. € 1.990,4). Der Anstieg der Position Rückstellungen um 270,3 % resultiert im Wesentlichen aus der Berücksichtigung einer strittigen Honorarforderung aus Architektenleistung (Tsd. € 392,9) sowie aus erhöhten Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen (Tsd. € 172,5), welche im ersten Quartal 2018 nachgeholt werden. In der Darstellung der Vermögenslage wurden die unfertigen Leistungen (Tsd. € 4.029,8) und die erhaltenen Anzahlungen (Tsd. € 4.440,1) miteinander verrechnet. Der daraus ergebene Saldo von Tsd. € 410,3 wurde den Verbindlichkeiten zugeordnet. Dieses Ergebnis resultiert aus relativ konstanten Betriebskosten sowie niedrigen Heizkosten, die hauptsächlich auf einen geringen Energieverbrauch zurückzuführen sind. Im Rahmen
der nächsten Betriebs- und Heizkostenabrechnung ergeben sich somit mehrheitlich Guthaben für die Mieter.
16
Lagebericht
2.4.4 Finanzielle Leistungsindikatoren
Die Entwicklung des Jahresergebnisses, der jeweils p.a. ermittelten Zinsaufwandsquote, der Kapitaldienstquote sowie weiterer wichtiger Kennzahlen und Daten wird im 5-Jahresvergleich zur Verdeutlichung dargestellt:
2017 2016 2015 2014 2013
Jahresergebnis (Tsd. €) 1.328,9 1.608,6 1.136,7 1.133,7 286,6
Zinsaufwandsquote (%) * 11,2 13,0 15,5 16,8 18,1
Kapitaldienstquote (%) ** 30,0 31,7 30,9 31,7 32,5
langfristiges Fremdkapital (Tsd. €)
34.171,1 36.283,2 38.273,6 39.892,1 41.395,2
Eigenkapital nominal (Tsd. €) 62.186,9 60.870,4 59.264,6 58.116,6 56.937,2
Eigenkapitalquote (%) *** 59,7 60,7 58,9 57,5 55,9
Verschuldungsgrad (%) 54,9 59,4 64,6 68,6 72,7
Eigenkapitalrentabilität (%) 2,1 2,6 1,9 2,0 0,5
Gesamtkapitalrentabilität (%) ***
2,4 3,0 2,8 2,8 2,0
langfristiges Vermögen (Tsd. €)
95.211,7 97.271,1 97.029,5 96.399,2 94.901,7
langfristiges Kapital (Tsd. €) 97.676,6 98.522,1 98.956,7 99.477,1 99.850,8
Buchwerte (€/m²)
Sachanlagen (Gebäude) 416,81 433,89 432,48 428,44 423,25
Restschulden 212,66 224,19 236,58 246,66 258,58
* ohne Vorfälligkeitsentschädigungen ** ohne Sondertilgung *** ab 2017 Basis Bilanzsumme
17
Lagebericht
Die Zinsaufwandsquote zeigt eine positive Entwicklung und beträgt im Berichtsjahr 11,2 % gegenüber 13,0 % im Vorjahr. Die Kapitaldienstquote in Höhe von 30,0 % berücksichtigt die Zins- und Tilgungslast (ohne Sondertilgungen) im Verhältnis zu den Umsatzerlösen. Bei beiden Kennzahlen spiegelt sich das Verhältnis der gestiegenen Umsatzerlöse zu den gesunkenen Zinsaufwendungen wieder.
Aufgrund der positiven Jahresergebnisse im Betrachtungszeitraum folgen sowohl die Eigen- als auch die Gesamtkapitalrentabilität dieser Entwicklung. Den im Geschäftsjahr 2017 nur geringen Investitionen in das Sachanlagevermögen stehen planmäßige Abschreibungen gegenüber. Ein Absinken der Buchwerte pro m² ist die Folge.Inden vergangenen5 Jahrenwurdendie Investitionenaus Eigenmittelnfinanziertundgleichzeitigdas vorhandeneFremdkapital durch planmäßige Tilgung abgebaut. Dementsprechend hat sich die Verschuldung pro m² (Restschuld)
um 5,1 % verringert.Zinsaufwand und Kapitaldienst
Kapital und Vermögen
Flüssige Mittel und kurzfristige Verbindlichkeiten
0,05,0
10,015,020,025,030,035,0
2013 2014 2015 2016 2017
Zinsaufwandsquote (%)* Kapitaldienstquote (%)**
0,0
20.000,0
40.000,0
60.000,0
80.000,0
100.000,0
120.000,0
2013 2014 2015 2016 2017
langfristiges Vermögen (Tsd. €) langfristiges Kapital (Tsd. €)
0,0
1.000,0
2.000,0
3.000,0
4.000,0
5.000,0
6.000,0
7.000,0
8.000,0
2013 2014 2015 2016 2017
flüssige Mittel (Tsd. €) kurzfristige Verbindlichkeiten (Tsd. €)
18
Lagebericht
Fremdkapital und Eigenkapital nom.
3. Prognosebericht
Im Dezember 2017 erfolgte durch den Vorstand im Rahmen der Aufsichtsratssitzung die Vorstellung der längerfristigen Finanz- und Erfolgsplanung für das Unternehmen. Demnach werden im Geschäftsjahr 2018 und im Prognosezeitraum bis 2027 durchgängig positive Jahresergebnisse erwartet. Die Fortschreibung der Planzahlen erfolgt auf der Grundlage der ständigen Überwachung der Unternehmensentwicklung und entsprechend der kaufmännischen Vorsicht. Nach der Finanzplanung ist von einer jederzeit gesicherten Liquidität auszugehen. Dabei werden Ertrags- und Finanzlage maßgeblich von der Investitionstätigkeit bestimmt. Im Jahr 2018 plant die pbg Bauinvestitionen in Höhe von insgesamtTsd.€6.177,3.DavonentfallenTsd.€1.630,0aufaktivierungspflichtigeMaßnahmenundTsd.€4.547,3aufInstandhaltungsmaßnahmen. Die Instandhaltungsstrategie der kommenden Jahre soll eine Wellenwirkung in den Maßnahmenabflachen,umfinanziellenSpitzenlastenentgegenzuwirken,ohnedabeidenStandardoderdieQualitätder Objekte zu beeinträchtigen. Dazu wird in den kommenden Jahren der gesamte Immobilienbestand neu analysiert und bewertet, um daraus zukünftige Instandhaltungs- und Potenzialstrategien entwickeln zu können.
Die pbg hat sich im Jahr 2017 am Interessenbekundungsverfahren für die Baugrundstücke „Am Alten Markt/Schloßstraße“ im Sanierungsgebiet „Potsdamer Mitte“ bei drei der neun Lose beteiligt. Die Entscheidung der Ausloberin zur Anhandgabe fällt in 2018. Auch für den Fall der Durchführung der Maßnahmen über alle drei Lose sieht sich die pbg aufgrund der aktuellen und künftigen wirtschaftlichen Lage für die Durchführung gut vorbereitet.
Bauplanung 2018-2022
0,0
10.000,0
20.000,0
30.000,0
40.000,0
50.000,0
60.000,0
70.000,0
2013 2014 2015 2016 2017
langfristiges Fremdkapital (Tsd. €)
Eigenkapital nominal (Tsd. €)
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
2018 2019 2020 2021 2022
in T
sd. €
Herstellungskosten lfd. Instandhaltung
19
Lagebericht
In den nächsten fünf Jahren sollen für aktivierungspflichtige Baumaßnahmen insgesamt Tsd. € 2.110,0 investiertwerden. Zusätzlich sollen im gleichen Zeitraum weitere Tsd. € 21.809,8 für Instandhaltungsmaßnahmen aufgewendet werden. Die Finanzierung des Bauplanes 2018 bis 2022 wird im Wesentlichen aus Eigenmitteln bestritten. Den geplanten Investitionskosten stehen die prognostizierten Erlöse aus der Vermietung gegenüber. Hier ist von einer moderaten Steigerung der Umsatzerlöse um 0,5 % und Erlösschmälerungen von 0,2 % der Sollmiete auszugehen.
Nettokaltmieten vs. Ausgaben
Trotz der Vielzahl an Neubauaktivitäten im Potsdamer Stadtgebiet sind aufgrund des prognostizierten Bevölkerungszuwachses keine Verschlechterung der Vermietungssituation für die Wohnungen der Genossenschaft und ein damit verbundener Leerstandsanstieg zu erwarten. Die Genossenschaft hat das gegenwärtig vorherrschende attraktive Zinsumfeld genutzt, um sich die sehr günstigen Zinskonditionen bei neu abgeschlossenen Darlehensverträgen langfristig zu sichern und die innerhalb von 3 Jahren auslaufenden Verträge frühzeitig mittels Forward zu prolongieren oder umzuschulden.
Die Entwicklung der Betriebs- und Heizkosten ist maßgeblich von Entscheidungen der Stadtverordneten Potsdams abhängig. Betriebskostenarten wie Trink- und Abwasser, Müll und Straßenreinigung unterliegen den Gebührensatzungen der Landeshauptstadt. Eine weitere einflussreiche Größe stellen die Kosten der Fernwärmeversorgung dar. Hierzuerfolgen derzeit in Abstimmung mit den Potsdamer Wohnungsunternehmen des Arbeitskreises Stadtspuren und unter aktiver Mithilfe des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) Verhandlungen mit den StadtwerkenPotsdam(EWP).Zielistes,alleMöglichkeitenderKosteneindämmungauszuschöpfen,umdiefinanzielleBelastung der Mieter in Grenzen zu halten.
Zinsaufwandsquote
0,0
2.000,0
4.000,0
6.000,0
8.000,0
10.000,0
12.000,0
2018 2019 2020 2021 2022
in Ts
d. €
NKM nach Erlösschmälerung Zinsaufwand
Kapitaldienst Personalkosten
Verwaltungskosten
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
2018 2019 2020 2021 2022
20
Lagebericht
Kapitaldienstquote
4. Chancen- und Risikobericht4.1 Risikomanagement
Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements verfügt die pbg über wesentliche EDV-gestützte Elemente, welche für deren Früherkennung konsequent angewendet, verbessert und fortgeschrieben werden. Dabei sind die wesentlichen Instrumente stets Bestandteil der Bewertung:
• Auf der Basis eines zehnjährigen Bauplanes, welcher jährlich sowie auch nach Veränderungen von Rahmen- bedingungen aktualisiert wird, erfolgt ein Finanz- und Erfolgsplan.
• Zur Abweichungskontrolle stehen Werkzeuge für einen Soll-Ist-Vergleich zur Verfügung. Diese sind Grundlage für Hochrechnungen, welche vor allem bei den umsatzintensivsten und risikoreichsten Kosten der Baumaßnahmen monatlich erfolgt.
• Es erfolgen Quartals-, Halbjahres- und Jahresberichte sowie eine regelmäßige Berichterstattung an den Aufsichtsrat.
• Jährlich werden fünf Aufsichtsratssitzungen terminiert und je nach Erfordernis zu einzelnen Themen durch weitere Sitzungen ergänzt.
• Das Kreditportfolio der pbg wird durch ein kontinuierliches Darlehens- und Beleihungsmanagement überwacht. Dem Zinsänderungsrisiko wird durch rechtzeitige Vorbereitung von Prolongationen und Umschuldungen begegnet. Soweit möglich und sachlich begründet werden Sondertilgungen vorgenommen. Eine Risikostreuung erfolgt im Darlehensbereich durch die Zusammenarbeit mit verschiedenen Darlehensgebern. Die schon seit längeren anhaltende günstige Zinssituation hat auch bei der pbg durch Umschuldung und Prolongation zu günstigeren Finanzkennzahlen geführt.
• Es erfolgen Risikobewertungen nach differenzierten Kriterien mit Einbeziehung der Risikoeinschätzungen durch Vorstand und Mitarbeiter.
Mit den in den Instrumenten platzierten Kennzahlen lässt sich eine umfassende wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft darstellen. Das eingesetzte EDV-gestützte Berichtswesen ist in die tägliche Arbeit voll integriert und schafft jederzeit die notwendige Transparenz.
4.2 Chancen und Risiken
Die amtlichen Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in der Landeshauptstadt Potsdam lassen auch für die kommenden Jahre einen deutlichen Zuwachs erwarten. Die Wohnungssituation bleibt demnach weiterhin angespannt und die Nachfrage unverändert hoch. Wichtig ist aus Sicht der pbg, das Portfolio zu entwickeln und zu erweitern, um auch auf lange Dauer seinen Mitgliedern ein attraktives Angebot an Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Es gilt, den Bestand auf Entwicklungspotenziale zu prüfen und nachfrageorientiert zu verbessern, sowie das Portfolio mit Neubauten sinnvoll zu ergänzen. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird die Nachfrage nach alters-bzw. seniorengerechten Wohnungen, insbesondere nach barrierefrei erreichbaren Wohnungen, weiter steigen.
26,5%27,0%27,5%28,0%28,5%29,0%29,5%30,0%30,5%
2018 2019 2020 2021 2022
21
Lagebericht
Die unternehmenspolitische Herangehensweise darf sich dabei aber nicht nur auf das Fokussieren von technischen oder baulichen Möglichkeiten beschränken. Es bedarf auch der Förderung und Entwicklung guter und sozial stabiler Wohnumfelder. Die Visionenwerkstatt „Schlaatz 2030“ aus dem Jahr 2017, in der nach neuartigen Perspektiven und Gestaltungsformen für den oft kritisch gesehenen Stadtteil gesucht wurden, ist ein Beispiel für diese verantwortungsvolle Arbeit. Als in die Tat umgesetztes Praxisbeispiel kann hier das Projekt „Gartenstadt Drewitz“ genannt werden.
Perspektivisch sind Möglichkeiten für Neubau-, Ausbau- und Verdichtungsprojekte genau zu prüfen. Die pbg muss sich aber weiterhin mit den Mechanismen des Wohnungs- und Grundstücksmarktes der Region auseinandersetzen. In diesen gesellschaftlich spannungsgeladenen Zeiten kann die Genossenschaftsidee ein regulierendes Gegenstück bilden und fand u.a. auch deshalb einen Platz auf der Liste als immaterielles Kulturerbe der UNESCO. Sie greift grundlegende Prinzipien des kulturellen Selbstverständnisses menschlicher Gemeinschaft auf und überträgt sie in die ökonomische Praxis. Auch für die Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft gilt es, die gesellschaftlichen Herausforderungen zu bewältigen und durch eine möglichst umfassende Betrachtungsweise aller Entwicklungen sich immer wieder auf moderne Gegebenheiten einzustellen.
Im Jahr 2017 fand die umfassende Risiko- und Versicherungsanalyse einen positiven Abschluss. Nach Angaben des unabhängigen Gutachters bestehen keine unternehmensgefährdenden Risiken und der Versicherungsschutz ist in vollem Umfanggegeben.InjährlicherAbstimmungfindetdazuzudemdurchdasbeauftragteMaklerunternehmeneineAnalysedes Policenspiegels statt, um auch zukünftig die Ordnungsmäßigkeit und Vollständigkeit des Versicherungsumfanges zu gewährleisten.
Derzeit existieren keine Risiken für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Für die Genossenschaft bestehen keine erkennbaren Existenzgefährdungen. Indikatoren wie Leerstand, Fluktuation, Eigenkapitalquote und Verschuldungsgrad sind in diesem Zusammenhang außerordentlich positiv zu bewerten.
Die stabile wirtschaftliche Lage der Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft garantiert aus heutiger Sicht die Erfüllung ihres satzungsgemäßen Auftrages.
Potsdam, den 14. Februar 2018Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft eG
gez. Harms-Spentza gez. KorschowVorstand Vorstand
Außenansicht Weidenhof 10-14
22
Bilanz zum 31.12.2017
AKTIVSEITE 31.12.2017 31.12.2016
€ € €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 8,00 2.446,72
II. Sachanlagen
1.
Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Wohnbauten
92.846.631,70 95.051.853,96
2.
Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
1.926.664,78 2.018.042,26
3.
Andere Anlagen, Betriebs-und Geschäftsausstattung
126.567,91 153.316,39
4. Bauvorbereitungskosten 311.865,32 45.495,76
Anlagevermögen insgesamt 95.211.737,71 97.271.155,09
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen 4.029.834,25 3.901.507,17
II.
Forderungen und sonstigeVermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 25.530,49 33.254,87
2. Sonstige Vermögensgegenstände 1.096.200,38 1.121.730,87 988.090,18
III. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 3.841.943,35 2.027.129,28
Bilanzsumme 104.205.246,18 104.221.136,59
23
Bilanz zum 31.12.2017
PASSIVSEITE
31.12.2017 31.12.2016
€ € €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahresausgeschiedenen Mitglieder
206.615,00 203.205,00
der verbleibenden Mitglieder 4.735.405,00 4.747.805,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen 8.525,00 4.950.545,00 13.640,00
Rückständige fällige Einzahlungen aufGeschäftsanteile: € 0,00
(0,00)
II. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 42.606.676,42 42.606.676,42
2. Gesetzliche Rücklage 1.537.521,64 1.404.632,80
3. Andere Ergebnisrücklagen 12.111.308,83 56.255.506,89 10.663.540,33
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss 1.328.888,43 1.608.631,67
2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen -132.888,84 1.195.999,59 -160.863,17
Eigenkapital insgesamt 62.402.051,48 61.087.268,05
B. Sonderposten für Investitionszulage 1.318.575,80 1.368.523,50
C. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 51.847,63 47.077,88
2. Sonstige Rückstellungen 667.638,33 719.485,96 147.220,98
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 29.227.803,84 31.003.402,01
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 4.943.290,71 5.279.816,59
3. Erhaltene Anzahlungen 4.440.144,76 4.280.488,66
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 37.363,36 37.658,18
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.107.735,85 939.858,64
6. Sonstige Verbindlichkeiten 7.416,57 39.763.755,09 28.994,58
davon aus Steuern: € 248,24 (17.403,51)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 688,73 (917,13)
E. Rechnungsabgrenzungsposten 1.377,85 827,52
Bilanzsumme 104.205.246,18 104.221.136,59
24
Jahresabschluss 2017
2017 2016
€ € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 14.996.702,54 14.743.756,13
b) aus Betreuungstätigkeit 20.900,00 15.017.602,54 20.900,00
2. Veränderung des Bestandes an unfertigenLeistungen
128.327,08 82.338,72
3. Sonstige betriebliche Erträge 239.940,77 184.258,63
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 7.401.917,96 7.313.610,12
5. Rohergebnis 7.983.952,43 7.717.643,36
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.028.551,94 978.995,46
b) Soziale Abgaben 208.825,46 1.237.377,40 192.566,45
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
2.445.021,32 2.472.573,99
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.143.815,20 743.992,07
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.155,94 1.743,01
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.215.846,06 1.386.067,51
davon aus Abzinsung: € 409,92 (583,99)
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 309.142,84 47.172,96
12. Ergebnis nach Steuern 1.633.905,55 1.898.017,93
13. Sonstige Steuern 305.017,12 289.386,26
14. Jahresüberschuss 1.328.888,43 1.608.631,67
15. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in die gesetzliche Rücklage
132.888,84 160.863,17
16. Bilanzgewinn 1.195.999,59 1.447.768,50
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2017 bis 31.12.2017
25
Jahresabschluss 2017
2017 2016
Tsd. € % Tsd. € %
Entstehung
Nutzungsgebühr * 10.814,2 70,3% 10.695,3 71,1%
Betriebskosten 4.160,8 27,0% 4.032,1 26,8%
übrige Erträge 283,7 1,8% 223,3 1,5%
Bestandserhöhung 128,3 0,8% 82,3 0,5%
Summe 15.387,0 100,0% 15.033,0 100,0%
Verwendung
Personalkosten 1.237,4 8,0% 1.171,5 7,8%
Abschreibungen 2.445,0 15,9% 2.472,6 16,4%
Zinsen u. ähnl. Aufwendungen 1.215,8 7,9% 1.386,1 9,2%
sonst. betr. Aufwendungen 1.143,8 7,4% 744,0 4,9%
Betriebskosten + Sonstiges 4.423,9 28,8% 4.233,9 28,2%
IH Kosten 3.283,0 21,3% 3.369,1 22,4%
Steuern vom Ertrag 309,1 2,0% 47,2 0,3%
Überschuss/Verlust 1.328,9 8,6% 1.608,6 10,7%
Summe 15.387,0 100,0% 15.033,0 100,0%
* bereinigt um Erlösschmälerung
Sozialbilanz
Otto-Haseloff-Straße 14
26
Jahresabschluss 2017
Entstehung
Verwendung
8,0%
15,9%
7,9%
7,4%
28,8%
21,3%
2,0%8,6%Personalkosten
Abschreibungen
Zinsen u. ähnl. Aufwendungen
sonst. betr. Aufwendungen
Betriebskosten + Sonstiges
IH Kosten
70,3%
27,0%
1,8% 0,8%
Nutzungsgebühr * Betriebskosten übrige Erträge Bestandserhöhung
Servicepunkt K2
27
Anhang zum Jahresabschluss 2017Allgemeine Angaben
Die Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft ist eine im Jahr 1954 gegründete und im Genossenschaftsregister 37 beim Amtsgericht Potsdam eingetragene Genossenschaft. Sitz der Genossenschaft ist An der Alten Zauche 2 in 14478 Potsdam.SiebefindetsichwederinderLiquidationnochinderAbwicklung.
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG), des Genossenschaftsgesetzes sowie der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.
Bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung sind die Vorschriften der Verordnung über Formblätter beachtet worden.
Die Bilanz zum 31. Dezember 2017 ist aus den Ansätzen der Bilanz zum 31. Dezember 2016 unter Berücksichtigung der Geschäftsvorfälle vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 entwickelt worden.
Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang, einschließlich dem Anlagenspiegel, Rücklagenspiegel und Verbindlichkeitenspiegel. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Die Vermerke, welche nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringen sind, ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, werden im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit insgesamt im Anhang aufgeführt.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden/Erläuterungen zur Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung
Bilanz
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden linear, zeitanteilig und über eine Nutzungsdauer von drei bzw. fünf Jahren abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Nutzungsdauer beläuft sich zwischen drei und fünfzig Jahren. Zugänge des Geschäftsjahres 2017 zum Sachanlagevermögen werden linear abgeschrieben.
In der Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten“ wurden im Geschäftsjahr 2017 als Zugang im Wesentlichen die nachträglichen Herstellungskosten für die Modernisierung „Otterkiez 2-6“ (Tsd. € 18,3) ausgewiesen.ImZugevonGrundrissänderungenin2WohnungenfielenzudemTsd.€44,2an.DieübrigenZugängebeschränken sich auf kleinere Maßnahmen, wie z.B. Balkonverglasungen.
Die Abschreibungen der Wohngebäude betragen 2,0 % p.a. bis 2,6 % p.a. entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer. Außenanlagen und zwei in 2009 und 2011 errichtete Solaranlagen wurden mit 6,7 % bzw. 10,0 % p.a. abgeschrieben. Die Abschreibungen des Geschäftsgebäudes „An der Alten Zauche 2“ betragen für die Verwaltungsräume 4,0 % p.a. und für die darüber liegende Wohnung 2,0 % p.a. Die Abschreibungen für den „Servicepunkt - K2- Kuckucksruf 9-12“ betragen 3,0 % p.a. und für die Außenanlagen 6,67 % p.a. Die Abschreibungszeiträume bei beweglichen, abnutzbaren Vermögensgegenständen liegen zwischen drei und dreizehn Jahren.
28
Anhang zum Jahresabschluss 2017
Die im Geschäftsjahr zugegangenen „Geringwertigen Wirtschaftsgüter“ werden ab dem Geschäftsjahr 2010 einzeln geführt und im Geschäftsjahr vollständig abgeschrieben. Die Zugänge in der Bilanzposition „Bauvorbereitungskosten“ betreffen im Wesentlichen weitere Projektkosten für „Bebauung Potsdamer Mitte“ in Höhe von Tsd. € 58,9 (22,1 %) sowie Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen „Am Nuthetal 18-24“ (Tsd. € 179,2 / 67,3 %) und „Erich-Pommer-Str. 8-12“ (Tsd. € 28,3 / 10,6 %), deren Ausführungen für das Jahr 2018 und 2019 geplant sind. Die Aufgliederung des Anlagevermögens und die Entwicklung der einzelnen Anlagepositionen im Geschäftsjahr sind der Anlage zu diesem Anhang zu entnehmen.
In der Position „Unfertige Leistungen“ sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.
„Forderungen“ und „Sonstige Vermögensgegenstände“ werden zum Nennwert angesetzt. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen waren im Geschäftsjahr 2017 Tsd. € 2,0 abzuschreiben. Inhaltlich betraf dies Ausbuchungen von strittigen Mietforderungen im Rahmen von Vergleichsverhandlungen und ungeklärten Erbschaftsangelegenheiten.In den „Forderungen aus Vermietung“ sind keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten. Es sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Die „Sonstigen Vermögensgegenstände“ verteilen sich zu 46,6 % auf Forderungen mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr in Höhe von Tsd. € 510,6 (Vorjahr: Tsd. € 471,8) - hier im Wesentlichen enthalten sind die Hausgelder der Wohnungseigentümergemeinschaften - sowie zu 53,4 % auf Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von Tsd. € 585,6 (Vorjahr: Tsd. € 516,3), welche im Wesentlichen die Instandhaltungsrücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaften beinhalten.
Die Entwicklung der Rücklagen ist im folgenden Rücklagenspiegel dargestellt.
Bestand am Ende des
Vorjahres
€
Einstellung aus dem
Bilanzgewinn des Vorjahres
€
Einstellung aus dem
Jahresüberschuss des
Geschäftsjahres€
Bestand am Ende des
Geschäftsjahres
€
Sonderrücklage gem. § 27 Abs.2 DMBilG
42.606.676,42 0,00 0,00 42.606.676,42
Gesetzliche Rücklage 1.404.632,80 0,00 132.888,84 1.537.521,64
Andere Ergebnisrücklagen 10.663.540,33 1.447.768,50 0,00 12.111.308,83
Summe 54.674.849,55 1.447.768,50 132.888,84 56.255.506,89
Für auf aktivierte Modernisierungsmaßnahmen entfallende Investitionszulagen besteht ein Passivposten, der jährlich in Höhe der anteiligen Abschreibungen auf die geförderten Investitionen aufgelöst wird. Der „Sonderposten für Investitionszulage“ wurde im Geschäftsjahr 2017 in Höhe von Tsd. € 50,0 erfolgswirksam aufgelöst.
Die gebildeten Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei der Rückstellungsbewertung werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst.
29
Anhang zum Jahresabschluss 2017
Die Bilanzposition „Steuerrückstellungen“ beinhaltet die Ertragsteuern des Geschäftsjahres 2017, hier war eine Rückstellung in Höhe von Tsd. € 51,8 (Vorjahr: Tsd. € 47,1) zu bilden. Die „Sonstigen Rückstellungen“ in Höhe von Tsd. € 667,6 sind im Vergleich zum Vorjahr (Tsd. € 147,2) deutlich gestiegen. Sie betreffen im Wesentlichen eine Drohverlustrückstellung strittiger Honorarforderungen in Höhe von Tsd. € 392,9. Weiterhin sind Rückstellungen für Prüfungs-, Beratungs- und Jahresabschlusskosten in Höhe von Tsd. € 47,5 (Vorjahr: Tsd. € 41,7) sowie Gehalts- und Urlaubsrückstellungen in Höhe von Tsd. € 30,6 (Vorjahr: Tsd. € 38,2) gebildet worden. Für unterlassene Instandhaltungen, die in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 nachgeholt werden, sind Rückstellungen in Höhe von Tsd. € 172,5 (Vorjahr: Tsd. € 23,0) ausgewiesen.
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet und stellen sich hinsichtlich ihrer Zusammensetzung und Fristigkeit wie folgt dar:
in € insgesamtdavon
Restlaufzeitbis zu 1 Jahr
davonRestlaufzeit
zwischen 1-5 Jahre
davonRestlaufzeitüber 5 Jahre
Grundpfand-rechtlichgesichert
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
29.227.803,84*(31.003.402,01)
1.740.706,94*(1.706.573,91)
7.048.626,31*(7.042.861,09)
20.438.470,59*(22.253.967,01)
29.227.803,84*(31.003.402,01)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
4.943.290,71*(5.279.816,59)
352.029,22*(336.525,88)
1.577.992,69*(1.508.471,99)
3.013.268,80*(3.434.818,72)
4.943.290,71*(5.279.816,59)
erhaltene Anzahlungen
4.440.144,76*(4.280.488,66)
4.440.144,76*(4.280.488,66)
0,00*(0,00)
0,00*(0,00)
0,00*(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung
37.363,36*(37.658,18)
37.363,36*(37.658,18)
0,00*(0,00)
0,00*(0,00)
0,00*(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.107.735,85*(939.858,64)
1.022.256,00*(783.216,30)
85.479,85*(156.642,34)
0,00*(0,00)
0,00*(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten
7.416,57*(28.994,58)
7.416,57*(28.994,58)
0,00*(0,00)
0,00*(0,00)
0,00*(0,00)
Summe 39.763.755,09*(41.570.218,66)
7.599.916,85*(7.173.457,51)
8.712.098,85*(8.707.975,42)
23.451.739,39*(25.688.785,73)
34.171.094,55*(36.283.218,60)
* Zahlen zum Vorjahr in Klammern
In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.Vorauszahlungen der Mieter für Betriebs- und Heizkosten werden in der Position „Erhaltene Anzahlungen“ in Höhe von Tsd. € 4.440,1 ausgewiesen und haben sich um Vergleich zum Vorjahr (Tsd. € 4.280,5) um 3,7 % erhöht.
30
Anhang zum Jahresabschluss 2017
Gewinn- und Verlustrechnung
In den „Sonstigen betrieblichen Erträgen“ sind keine Erträge von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung enthalten. Hinsichtlich der Abschreibungen wird auf die Angaben zum Anlagevermögen verwiesen.
In den „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ sind Aufwendungen für die Bildung einer Rückstellung für drohende Verluste aufgrund einer strittigen Honorarforderung in Höhe von Tsd. € 392,9 enthalten. Die „Steuern vom Einkommen und vom Ertrag“ (Tsd. € 309,1) betreffen im Wesentlichen die Körperschaftsteuer in Höhe von Tsd. € 293,0 und den Solidaritätszuschlag in Höhe von Tsd. € 16,1 für das Geschäftsjahr 2017.
Sonstige Angaben
1. SonstigefinanzielleVerpflichtungen
Esbestehenkeine,nichtinderBilanzausgewiesenenodervermerktefinanzielleVerpflichtungen,diefürdieBeurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.
2. Beteiligungen
Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile an anderen Unternehmen.
3. Finanzinstrumente
Im Rahmen der Prolongation von bestehenden Darlehen wurden im Geschäftsjahr unter Nutzung der Niedrigzinsphase Forward-Darlehen abgeschlossen.
4. Arbeitnehmer
Neben den zwei Vorstandsmitgliedern betrug die Zahl der durchschnittlich im Berichtsjahr beschäftigten Arbeitnehmer (* Vorjahreswerte in Klammern):
Assistenz/ Digitalisierung 2 *(2)
Kaufm. Verwaltung 7 *(7)
Techn. Verwaltung 7 *(7)
Hausmeister 1 *(1)
Summe 17 *(17)
5. Mitgliederbewegung
Der Mitgliederbestand der verbleibenden Mitglieder hat sich kaum verändert und stellt sich wie folgt dar:
Stand 01.01.2017 3.139 (Vorjahr: 3.127)
Zugang 2017 153 (Vorjahr: 178)
Abgang 2017 158 (Vorjahr: 166)
Stand 31.12.2017 3.134 (Vorjahr: 3.139)
31
Anhang zum Jahresabschluss 2017
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich gegenüber dem Vorjahr um Tsd. € 12,4 (0,3 %) verringert; sie betrugen am 31. Dezember 2017 Tsd. € 4.735,4 (Vorjahr Tsd. € 4.747,8). Analog dazu hat sich die Anzahl der Anteile auf 30.551 gezeichnete Anteile (Vorjahr 30.631) verringert. Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihrenGeschäftsanteilen.EineNachschusspflichtbestehtnicht.
6. Nachtragsbericht
Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2017 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.
7. Ergebnisverwendung
Das Geschäftsjahr 2017 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe € 1.328.888,43 ab. Gemäß § 39 Satzung wurden bei der Aufstellung des Jahresabschlusses € 132.888,84 in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Damit verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von € 1.195.999,59. Der Vorstand schlägt dem Aufsichtsrat vor, der Vertreterversammlung vorzuschlagen, den Bilanzgewinn in die „Anderen Ergebnisrücklagen“ einzustellen.
8. Organe
Mitglieder des Vorstandes:Herr Marcus KorschowHerr Christof Harms-Spentza (ab 01.01.2018)Frau Franziska Krause (bis 31.12.2017)
Am Bilanzstichtag bestanden Forderungen an ein Mitglied des Vorstandes in Höhe von 384,79 €.
Mitglieder des Aufsichtsrates:Herr Dr. Knut Sandler, VorsitzenderHerr Günther Brennförder, stellv. Vorsitzender und Schriftführer Herr Jürgen HeyensHerr Hans-Joachim Welter
Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an Mitglieder des Aufsichtsrates.
9. Zuständiger Prüfungsverband
BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.Lentzeallee 10714195 Berlin
Potsdam, den 14. Februar 2018Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft eG
gez. Christof Harms-Spentza gez. Marcus KorschowVorstand Vorstand
32
Bezeichnung
Anschaffungs-/ Herstellungs-
kosten01.01.2017
€
Zugänge
€
Abgänge
€
Anschaffungs-/ Herstellungs-
kosten31.12.2017
€
kumulierte Abschrei-
bungen01.01.2017
€
Abschrei- bungen des
Geschäftsjahres
€
auf Abgänge entfallende
Abschreibungen
€
kumulierte Abschrei-
bungen31.12.2017
€
Buchwerte31.12.2017
€
Buchwerte31.12.2016
€
Immaterielle Ver- mögensgegenstände
75.531,18 0,00 1.835,96 73.695,22 73.084,46 2.437,72 1.834,96 73.687,22 8,00 2.446,72
Sachanlagen
Grundstücke u. grund- stücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
150.350.301,94 108.390,20 0,00 150.458.692,14 55.298.447,98 2.313.612,46 0,00 57.612.060,44 92.846.631,70 95.051.853,96
Grundstücke u. grund- stücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
3.554.309,85 0,00 0,00 3.554.309,85 1.536.267,59 91.377,48 0,00 1.627.645,07 1.926.664,78 2.018.042,26
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts- ausstattung
457.332,72 10.864,18 34.979,16 433.217,74 304.016,33 37.593,66 34.960,16 306.649,83 126.567,91 153.316,39
Bauvorbereitungskosten 45.495,76 266.369,56 0,00 311.865,32 0,00 0,00 0,00 0,00 311.865,32 45.495,76
Summe Sachanlagen 154.407.440,27 385.623,94 34.979,16 154.758.085,05 57.138.731,90 2.442.583,60 34.960,16 59.546.355,34 95.211.729,71 97.268.708,37
Anlagevermögen insgesamt 154.482.971,45 385.623,94 36.815,12 154.831.780,27 57.211.816,36 2.445.021,32 36.795,12 59.620.042,56 95.211.737,71 97.271.155,09
Bilanz per 31.12.2017 Entwicklung des Anlagevermögens
Anhang zum Jahresabschluss 2017
33
Anhang zum Jahresabschluss 2017
Bezeichnung
Anschaffungs-/ Herstellungs-
kosten01.01.2017
€
Zugänge
€
Abgänge
€
Anschaffungs-/ Herstellungs-
kosten31.12.2017
€
kumulierte Abschrei-
bungen01.01.2017
€
Abschrei- bungen des
Geschäftsjahres
€
auf Abgänge entfallende
Abschreibungen
€
kumulierte Abschrei-
bungen31.12.2017
€
Buchwerte31.12.2017
€
Buchwerte31.12.2016
€
Immaterielle Ver- mögensgegenstände
75.531,18 0,00 1.835,96 73.695,22 73.084,46 2.437,72 1.834,96 73.687,22 8,00 2.446,72
Sachanlagen
Grundstücke u. grund- stücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
150.350.301,94 108.390,20 0,00 150.458.692,14 55.298.447,98 2.313.612,46 0,00 57.612.060,44 92.846.631,70 95.051.853,96
Grundstücke u. grund- stücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
3.554.309,85 0,00 0,00 3.554.309,85 1.536.267,59 91.377,48 0,00 1.627.645,07 1.926.664,78 2.018.042,26
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts- ausstattung
457.332,72 10.864,18 34.979,16 433.217,74 304.016,33 37.593,66 34.960,16 306.649,83 126.567,91 153.316,39
Bauvorbereitungskosten 45.495,76 266.369,56 0,00 311.865,32 0,00 0,00 0,00 0,00 311.865,32 45.495,76
Summe Sachanlagen 154.407.440,27 385.623,94 34.979,16 154.758.085,05 57.138.731,90 2.442.583,60 34.960,16 59.546.355,34 95.211.729,71 97.268.708,37
Anlagevermögen insgesamt 154.482.971,45 385.623,94 36.815,12 154.831.780,27 57.211.816,36 2.445.021,32 36.795,12 59.620.042,56 95.211.737,71 97.271.155,09
Bilanz per 31.12.2017 Entwicklung des Anlagevermögens
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BBU VERBAND BERLIN-BRANDENBURGISCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V.
-Prüfungsverband-
Zusammengefasstes Prüfungsergebnis(Auszug aus dem Bericht über die Prüfung der Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft eG, Potsdam, unter Einbeziehung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2017)
Vorstehender Bericht ist das Ergebnis unseres gesetzlichen Prüfungsauftrages nach § 53 GenG im Rahmen der Prüfung der Genossenschaft.
Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft zu prüfen. Im Rahmen dieser Prüfung haben wir den in der Verantwortung des Vorstandes aufgestellten Jahresabschluss einschließlich des Lageberichtes für den Zeitraum vom 01. Januar bis 31. Dezember 2017 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft.
Gegenstand des Unternehmens sind insbesondere die Bewirtschaftung seiner Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie die Betreuung von Wohneigentumsgemeinschaften. Der Gegenstand des Unternehmens entspricht dem satzungsgemäßen Auftrag der Genossenschaft.
Im Rahmen unserer Prüfung haben wir festgestellt, dass die Genossenschaft mit ihrer im Prüfungszeitraum ausgeübten Geschäftstätigkeit ihren satzungsmäßigen Förderzweck gegenüber den Mitgliedern verfolgt hat.
Die Mitgliederliste enthält die nach § 30 GenG erforderlichen Angaben.
Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung.
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 ist ordnungsgemäß aus der Buchführung entwickelt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Die einschlägigen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsvorschriften wurden beachtet; der Anhang des Jahresabschlusses enthält die erforderlichen Angaben.
Der Lagebericht entspricht den gesetzlichen Vorschriften und stellt die Situation der Genossenschaft zutreffend dar.
Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet; die Zahlungsfähigkeit war im Berichtsjahr gewährleistet. Auch nach der Fortschreibung der Geschäftsentwicklung ergibt sich eine ausreichende Liquidität.
Das Geschäftsjahr 2017 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von Tsd. € 1.328,9 (Vorjahr: Tsd. € 1.608,6). Im Geschäftsjahr 2018 wird ebenfalls ein Jahresüberschuss erwartet.
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Zusammengefasstes Prüfungsergebnis
BBU VERBAND BERLIN-BRANDENBURGISCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V.
-Prüfungsverband-
Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen VerpflichtungenimGeschäftsjahr2017ordnungsgemäßnachgekommensind.
Den vorstehenden Bericht erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstattung bei Abschlussprüfungen.
Berlin, den 14. Februar 2018
BBUVerband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e.V.
gez. Wiedemann gez. FeldWirtschaftsprüferin Wirtschaftsprüfer
Kuckucksruf 16-19
www.pbg-potsdam.de
Potsdamer Wohnungsbaugenossenschaft eG • An der Alten Zauche 2, 14478 Potsdam
Telefon: 0331-888 32 0 • Telefax: 0331-888 32 17 • E-Mail: [email protected]
