GESCHÄFTSBERICHT 2019

IMPRESSUMHerausgeber: Baugenossenschaft SILU, Steinackerstrasse 2, 8302 Kloten Tel. 044 804 70 70, info@bgsilu.ch, www.bgsilu.ch

Umschlagbild: Spielplatz in Rafz (SILU 12), Alice Das Neves, Das Neves photography

Fotos: Die Fotos zum Thema «Begegung» wurden in unserer Siedlung SILU 2 Törlenmatt, Hausen am Albis aufgenommen. Alice Das Neves, Das Neves photography

Text: Eveline Jehle, textfee.ch, S. 13–15, 20–21

Gestaltung: luna:mediadesign GmbH, Hagenholzstrasse 83b, 8050 Zürich, www.lunamedia.ch

Auflage: 1'200 Exemplare

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INHALTSVERZEICHNIS

EINLADUNG 4TRAKTANDEN 5VORWORT DER PRÄSIDENTIN 7JAHRESRÜCKBLICK 8WAHLEN 10BEWIRTSCHAFTUNG 13

Wohnen auf der Baustelle 13HAUSWARTUNG 15

Besuch bei der Firma Laufen 15BAUEN UND SANIEREN 16

Ausblick auf die kommenden Jahre 18ÜSES ZÄMELÄBE 20

Mitglieder Siedlungskommission 22Rückblick Siedlungsaktivitäten 23

FINANZEN 24Erläuterungen zur Jahresrechnung 24

JAHRESRECHNUNG 26Bilanz 26Erfolgsrechnung 27Anhang 28Fonds 30Hypothekarschulden 31Darlehensschulden / Antrag über die Gewinnverwendung 32Bericht der Geschäftsprüfungskommission 33Bericht der Revisionsstelle BDO 34

FACTS + FIGURES 36Mieterbelange 36

WOHNUNGSVERZEICHNIS 37ORGANISATION PER 31.12.2019 38

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INHALTSVERZEICHNIS

EINLADUNG

Ab 18.15 Uhr sind Sie zu einem Begrüs­sungsapéro eingeladen.

Im Anschluss an die Generalversamm­lung offeriert die SILU ein Nachtessen, zu dem auch Ihre Familienangehörigen herzlich eingeladen sind.

Für die Teilnahme an der Generalversammlung ist eine Vor­anmeldung unumgänglich.

Anmelden können Sie sich mittels Anmeldekarte oder per E­Mail an info@bgsilu.ch. Bei der Anmeldung per E­Mail benötigen wir Ihren Namen und Vornamen, Ihre Adresse und die Anzahl der teilnehmenden Personen. Oder füllen Sie die Anmeldekarte aus, scannen diese ein und senden Sie uns den Scan per E­Mail.

Anmeldeschluss ist der 30. März 2020.

Suchen Sie noch eine Mitfahrgelegenheit? Bitte fragen Sie Ihre Nachbarn, Ihre Siedlungskommission oder bei der Ge­schäftsstelle.

Der SILU­Vorstand freut sich auf Ihre Teilnahme an der Gene­ralversammlung.

zur ordentlichen Generalversammlung der Baugenossenschaft SILUFreitag, 3. April 2020, 19.00 UhrLandgasthof Breiti, Seebnerstrasse 21 in 8185 Winkel

Von links nach rechts:Sabrina Petrocchi, Daniel Meier, Anna Secchiano, Martin Gähwiler, Johanna Bennet-Uitz, Susanne Grau, Ralph Nägeli.

EINLADUNG

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TRAKTANDEN

1. Begrüssung und Einleitung durch die Präsidentin

2. Wahl der Stimmenzähler

3. Genehmigung des Protokolls der ordentlichen GV vom 12. April 2019 (www.bgsilu.ch)

4. Berichte a) Jahresbericht des Vorstandes b) Jahresrechnung c) Entgegennahme der Berichte der GPK und der Revisionsstelle

5. Entlastung des Vorstandes / Genehmigung Jahresrechnung und Beschluss Gewinnverwendung a) Entlastung des Vorstandes b) Genehmigung der Jahresrechnung und Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes

6. Wahlen und Veränderungen im Vorstand a) Wahl der Mitglieder der Geschäftsprüfungskommission

7. Information Projekt SILU 2 Törlenmatt, Hausen am Albis

8. Diverses/Umfrage

Baugenossenschaft SILUSusanne Grau, Präsidentin

Traktandenliste Generalversammlung vom 3. April 2020

«Es sind die Begegnungen mit Menschen,

die das Leben lebenswert machen.»Guy de Maupassant (1850–1893)

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TRAKTANDEN

VORWORT

«Alles wirkliche Leben ist Begegnung.»Martin Buber (1878–1965)

Dieser Aussage kann ich vollkommen zustimmen. Vor einem Jahr durfte ich als neue Präsidentin einen soliden, einge­spielten Vorstand übernehmen und ein Team, das bestärkt ist, mit Vertrauen, Offenheit und gegenseitiger Wertschät­zung zusammenzuarbeiten. Mit viel Elan, Freude und Neugier habe ich mich meinen neuen Aufgaben angenommen. So kann ich auf ein spannendes, lehrreiches erstes Präsidialjahr zurückschauen, welches mir den vertieften Einstieg in die Welt der Baugenossenschaft ermöglichte.

Ein Leitsatz der SILU ist: Wohnen in einer Umgebung, wo man sich wohl und aufgehoben fühlt. Ich bin überzeugt, dass dieses Credo in vielen Liegenschaften, Siedlungen und Wohnprojekten der SILU sichtbar und wiedererkennbar ist.

Ich schätze es sehr, mit einem engagierten Team und Vertre­tern aus den unterschiedlichsten Berufen zusammenzuarbei­ten. Es ist eine persönliche Bereicherung für mich und zeigt mir Perspektiven auf, wo der Weg der SILU hinführen soll, welche Projekte zukunftsorientiert sind, angepackt und ge­fördert werden müssen. Ich bin überzeugt, dass wir die Bau­genossenschaft SILU erfolgreich in ein neues Geschäftsjahr und in die Zukunft führen können.

Ich bedanke mich herzlich für Ihre Unterstützung, Ihr Ver­trauen und freue mich auf ein erfolgreiches, weiteres Jahr mit Ihnen.

Liebe Genossenschafterinnen und Genossenschafter

An neuen Aufgaben wächst man, heisst es. Wissen, Weitsicht, Erfahrungen und auch Freundschaften, Begegnungen nehmen zu, um nur einige zu nennen.

Susanne Grau, Präsidentin

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VORWORT

EIN BEWEGTES JAHR 2019

Der Vorstand hat im Berichtsjahr 2019 mit der Wahl von Susanne Grau zur neu­en Präsidentin an der Generalversamm­lung 2019 eine neue Führung erhalten. Dieser Wechsel im Präsidium ist dank guter Vorbereitung absolut problemlos verlaufen. Die Hauptaufgaben der SILU verteilen sich auf die Geschäftsstelle, die Bewirt­schaftung und das Bauwesen. Von den Bautätigkeiten sind die Genossenschaf­terinnen und Genossenschafter in der Regel stark betroffen. Ein wesentliches Ereignis war im Berichtsjahr die Küchen­ und Badsanierung in den 24 Wohnungen der SILU 10 in Kloten. Darüber, wie die Bewohnerinnen und Bewohner diese Sanierung erlebt haben, wird auf den Seiten 13 und 14 ausführlich berichtet. 2020 geht es mit Sanierungsarbeiten für 78 Wohnungen in Embrach weiter, wo ebenfalls eine Küchen­ und Badsanie­rungen stattfinden wird.

Ein wichtiges Thema für die SILU ist die Wohnungsmarkt­situation. Seit mehreren Jahren wächst das Angebot an Wohnungen stärker als die Nachfrage, und der Bestand an Leerwohnungen steigt. Da sich aufgrund der nach wie vor regen Bautätigkeit dieser Trend voraussichtlich noch verstär­ken wird, ist es umso wichtiger, dass die SILU für ihre Ge­nossenschafterinnen und Genossenschafter ein unverändert gutes Preis­Leistungs­Verhältnis anbieten kann. Dies zeigt auch die Erfahrung mit dem Neubau in Hausen am Albis (SILU 2). Von der Bezugsbereitschaft bis zur Vermietung der letzten Wohnung dauerte es zwei Jahre. Mit grosser Freude konnten im Dezember 2019 die Schlüssel für die letzte Wohnung übergeben werden.Die Entwicklung des Wohnungsmarktes wird für den Vor­stand ein wichtiges strategisches Thema bleiben und auch in den kommenden Jahren grosse Aufmerksamkeit erfordern. In diesem Zusammenhang müssen Investitionsentscheide gut überlegt sein. Im Berichtsjahr prüfte der Vorstand erneut mehrere Projekte, oft wurden diese nicht weiterverfolgt. Bei einem Projekt in Kloten wurden jedoch die Weichen Richtung Realisation gestellt. Nach Abwägung der Chancen und Risi­ken und unter Berücksichtigung der Strategie der SILU, das Thema «Wohnen im Alter» beziehungsweise «Generationen­wohnen» voranzutreiben, gelangte der Vorstand zum Ent­scheid, dieses Neubauprojekt weiterzuverfolgen.

Wechsel im Präsidium, Sanierung in Kloten und die Vollvermietung in Hausen am Albis waren die Themen im 2019.

Urs Schnyder Geschäftsführung

Susanne Grau, Präsidentin

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JAHRESRÜCKBLICK

PERSONELLE VERÄNDERUNGEN IN DER GESCHÄFTSSTELLE

In der Geschäftsstelle und bei der Hauswartung gab es im Berichtsjahr die folgenden Ein­ und Austritte:

Austritte:− Enver Shala, Hauswart (28.02.2019)− Katharina Schaffner, Genossenschaftsentwicklung

(30.04.2019)− Arta Kadri, Sachbearbeiterin Finanzen

(05.06.2019)− Jeanette Rechsteiner, Leiterin Finanzen

(30.11.2019)− Jael Leiser, Sachbearbeiterin (31.12.2019)− Urs Schnyder, Geschäftsführer (29.02.2020)

Eintritte:− Celina Ouena, Sachbearbeiterin Bewirtschaftung,

60% (01.02.2019)− Raffael Rösch, Hauswart (01.05.2019)− Ruth Kapp, Sachbearbeiterin Finanzen, 60%

(01.07.2019)− Marilena Barbaresco, Leiterin Finanzen, 60%

(01.01.2020, Mitarbeit bereits ab Oktober 2019)− Reto Brüesch, Geschäftsführer (01.04.2020)

Anzahl Genossenschafts­mitgliederPer 31.12.2019 zählte die Baugenossen­schaft SILU 965 Mitglieder.

In Memoriam Wir gedenken an dieser Stelle der ver­storbenen Genossenschafterinnen, Ge­nossenschafter und SILU­Angehörigen.

Fotovoltaik und NebenkostenDie SILU hat mittlerweile zwei Fotovol­taikanlagen in Betrieb. Der mit der Son­ne produzierte Strom wird teilweise in den Gebäuden durch die Bewohner ver­wendet. Die nicht im Gebäude genutzte Energie wird in das Netz eingespeist. Beide Teile – die selbst verbrauchte und die eingespeiste Energie – stellen für die SILU Erträge dar. Bei den zwei Sied­lungen mit den Fotovoltaikanlagen wer­den diese Erträge durch die Nebenkos­ten abgerechnet. Konkret heisst das, dass die Kosten für den Allgemeinstrom

abnehmen, da der selbst produzierte Strom direkt von den Mietern verbraucht und der überschüssige dem Elektrizitäts­werk verkauft wird. In Hausen am Albis konnte dank der eigenen Stromproduktion die Nebenkostenabrechnung 2018/ 2019 um durchschnittlich rund 100 Franken pro Wohnung entlastet werden.

Erledigt: Erhöhung des Anteilscheinkapitals Im Geschäftsbericht des Vorjahres wurde berichtet, dass die Erhöhung des Anteilscheinkapitals mit der letzten von ins­gesamt 10 Raten im Oktober 2019 abgeschlossen werden könne. Dieses Ziel wurde beinahe erreicht. Per 31. Dezember 2019 sind nur noch ganz wenige und unbedeutende Anteile offen, aus diesem Grund wird die Berichterstattung darüber abgeschlossen. Vielen Dank an alle Beteiligten, die das sehr aufwen dige Projekt umgesetzt haben.

Leerwohnungsbestand beinahe 0Wenn in einer kleinen Gemeinde wie Hausen am Albis fast 100 neue Wohnungen auf den Markt kommen, ist damit zu rechnen, dass bis zu der Vollvermietung eine längere Zeit ver­geht. Ziemlich genau zwei Jahre nach dem Einzug der Erst­bezüger sind seit Dezember 2019 alle Wohnungen vermietet. Nebst anderen Gründen ist die benötigte Zeit sicher auch

MITGLIEDER DER GENOSSENSCHAFT

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JAHRESRÜCKBLICK

An der Generalversammlung 2019 wur­de Marilena Barbaresco als Ersatz für Susanne Grau für den Rest der Amts­periode bis 2020 in die GPK gewählt. Da sie auf den 1. Januar 2020 ihre Stelle als neue Leiterin Finanzen angetreten hat und bereits seit Oktober 2019 teilweise

in den Finanzen eingesetzt wurde, trat sie daher auf dieses Datum von ihrem Amt zurück. An der Generalversammlung 2020 muss die GPK gemäss Statuten neu gewählt werden. Der Vorstand freut sich, der Generalversammlung zwei kompetente und erfahrene Mit­glieder zur Wahl vorzuschlagen. Es sind dies Frau Doris Gyr, Uster (bisher) und Frau Nicole Aebi, Zürich (neu).

MITGLIED DER GESCHÄFTSPRÜFUNGSKOMMISSION (GPK)

dem bereits erwähnten Umstand des Angebots und der Nachfrage geschul­det. Auch bei der SILU ist diese Ent­wicklung spürbar, wenn auch moderat. Dies dank den preiswerten Mieten (Kos­tenmiete) und der Orientierung der SILU als gemeinnützige Wohnbaugenossen­schaft (nicht gewinnorientiert). Ein wei­terer Grund sind die guten Lagen aller Liegenschaften. Tatsächlich lag dank der Vollvermietung in Hausen am Albis der Leerwohnungsbestand der SILU per 31. Dezember 2019 nahe bei 0 Prozent. Eine einzige Wohnung war unbewohnt – per 1. Januar 2020 wurde sie aber bereits wieder vermietet. Trotz dieser positiven Entwicklung gilt es, aufmerk­

sam zu bleiben. Die Veränderung im Mietwohnungsangebot ist spürbar. Auch bei der SILU dauerte es – trotz des guten Preis­Leistungs­Verhält­nisses – teilweise länger, bis Mieter für ein Objekt gefunden werden konnten.

Die SILU bringt Generationen zusammenÜber Hausen am Albis wurde schon mehrfach berichtet. Auch in Bezug auf das Zusammenleben von Generationen liefert die SILU in Hausen am Albis ein interessantes und vielversprechendes Beispiel: Mittlerweile besuchen mehrere Kinder aus der Siedlung den Hort vor Ort. Was ur­sprünglich als Projekt für ältere Menschen geplant war, lanciert von der Genossenschaft Wohnen im Alter GWA, entwickelte sich zu einer Sied­lung mit einer guten Mischung aus allen Generationen. Hausen am Albis weist im Vergleich zu den übrigen Siedlungen der SILU vermutlich die höchste Geburtenrate auf. Die ursprüngliche Idee ist aber auch Realität geworden, denn in den 2.5­ und 3.5­Zimmer­Wohnungen leben mehrheit­lich ältere Menschen.

WAHLEN IN DER GENOSSENSCHAFT

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JAHRESRÜCKBLICK

WOHNEN AUF DER BAUSTELLE Was es braucht, damit das Sanieren im bewohnten Zustand funktioniert, erklärt Michaela Wartenweiler am Beispiel von Kloten.

WC und Küche nicht benutzbar. Ersatzweise standen den Mietern Sanitärinstallationen in den Trocknungsräumen im Untergeschoss zur Verfügung.

Kam es zu Kündigungen?Ja, zwei von insgesamt 24 Parteien haben noch vor Sanie­rungsbeginn gekündigt. Die Allermeisten wollten bleiben. Gründe dafür dürften die attraktiven Mietpreise der SILU sein – und dass die Leute einfach gerne da wohnen.

Wie geht das – wohnen ohne WC, Bad und Küche?Michaela Wartenweiler: Das Beispiel Kloten zeigt, dass es gut geht. Wir konn­ten jede Wohnung termingerecht über­geben und die Mängel hielten sich in einem überschaubaren Rahmen. Gehol­fen hat auch, dass der Hauswart Heinz Zimmerli vor Ort wohnt und viele Anlie­gen direkt adressieren konnte. Für die Mieterinnen und Mieter war es aber sicher teilweise eine grosse Belastung. Die Wenigsten können sich für vier bis fünf Wochen aus ihrer Wohnung verab­schieden – so lange waren jeweils Bad,

Von links nach rechts:Sabrina Bamert, Bewirtschaftung; Michaela Wartenweiler, Bewirtschaf-

tung; Jael Leiser, Sachbearbeitung; Celina Ouena, Sachbearbeitung; Jonas Haller, Lernender EFZ.

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BEWIRTSCHAFTUNG

Wie läuft eine solche Sanierung ab? Wo und wann saniert wird, publizieren wir jeweils schon weit im Voraus im Ge­schäftsbericht. Vier bis sechs Monate bevor die Arbeiten starten, folgt eine Mieterinformation, bei welcher dann die konkreten Daten und Pläne pro Wohn­einheit mitgeteilt werden.

Wie reagieren die Mieterinnen und Mieter? Ein grosses Thema ist der Mietzins. Um wie viel ganz genau er sich erhöhen wird, können wir zu diesem Zeitpunkt noch nicht sagen. Was wir sicher wis­sen: Jede Partei erhält eine Entschädi­gung von eineinhalb bis zwei Netto­ monatsmieten. Auch erhöht sich die Miete erst, nachdem sämtliche Rech­nungen gestellt und beglichen sind, das heisst circa sechs bis neun Monate nach Abschluss aller Arbeiten. Was auch im­

mer vorkommt: Mieter äussern individuelle Wünsche, die wir aber meist nicht berücksichtigen können. Etwa wenn Leute lieber eine Dusche anstelle einer Badewanne hätten.

Warum geht das nicht? Wir bauen für die Allgemeinheit. Der nächste Mieter wünscht dann vielleicht wieder eine Badewanne. Wir sanieren alle Wohnungstypen gleich, das ist fair für alle. Und – mit jeder Sanierung lernen wir dazu. So stellen wir beispielsweise Ab­deckungsmaterial zur Verfügung oder auch einen Bastelraum oder Keller, wenn dies möglich ist. Wer Hilfe braucht, soll zu uns kommen, wir signalisieren das immer wieder. Gemeldet hat sich in Kloten niemand.

Was machen Sie bei der nächsten Sanierung anders? Was behalten Sie bei? Die frühzeitige Information – das haben wir bereits jetzt ge­macht – ist zentral. Geklappt hat die schnell und straff getak­tete Sanierung vor allem dank der Mitarbeit der Mieterinnen und Mieter. Alle hatten ihre Wohnungen termingerecht vor­bereitet. Auf ein solch gutes Zusammenspiel bauen wir hof­fentlich auch beim nächsten Mal.

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BEWIRTSCHAFTUNG

Was beim Ausflug der Hauswartinnen und Hauswarte am meisten überraschte, erzählt Reto Mosimann.

ZU BESUCH IN LAUFEN

Wissen Sie schon, wohin es 2020 gehen soll?Reto Mosimann: Nein. Und ehrlich ge­sagt, dürfte es ziemlich schwierig wer­den, den diesjährigen Ausflug zu toppen. Wir haben viel Neues erfahren und der gesellige Teil ist auch nicht zu kurz ge­kommen. In erster Linie verstehen wir diesen Tag aber als Dankeschön für die Arbeit, die unsere Hauswartinnen und Hauswarte das ganze Jahr über leisten. Zwar treffen wir uns viermal jährlich zu den sogenannten Hauswarthöcks, es tut aber gut, einmal im Jahr etwas gemein­sam – ausserhalb der SILU – zu unterneh­men. Die Mitarbeitenden der Geschäfts­stelle waren übrigens auch dabei.

Wie verlief der Tag?Wir sind sehr herzlich empfangen und dann gleich in entsprechende Arbeitsklei­dung gesteckt worden, was sehr lustig war. Jeder von uns stellte selbst eine Ke­ramikschüssel her. Zwischen den einzel­nen Arbeitsschritten besuchten wir die

verschiedenen Werkstätten, wo Badekeramik und verschiedene Apparaturen hergestellt werden. Was am meisten überraschte: Wie viel Handwerk noch immer in der Produktion drinsteckt.

Inwiefern?Es wird noch viel mehr von Hand gemacht, als man vermuten würde. Auch lernten – und staunten – wir, wie eine WC­Schüssel von innen aussieht. Das hilft garantiert beim nächs­ten Mal, wenn ein WC repariert werden muss. Das finde ich das Schöne an diesem Tag, dass wir davon etwas in den Alltag mitnehmen – und so unser Know­how laufend erweitern.

Dafür braucht es aber mehr als einen Tag.Klar, an diesem Tag steht der Austausch im Vordergrund. Beim Mittagessen vor Ort etwa oder später beim Abendessen in Kloten, zu dem auch einige Vorstandsmitglieder dazugekom­men sind. Uns laufend zu verbessern, ist uns aber sehr wichtig. So wurden 2019 alle Reinigungskräfte, die wiederum von un­seren Hauswartinnen und Hauswarten beaufsichtigt werden, durch die Firma Wetrok geschult. Für 2020 sind weitere Schu­lungen geplant. Am Ende des Tages stand jedenfalls bereits die Frage im Raum: Und – wohin geht’s 2020?

SILU Hauswartteam (von links nach rechts)Hintere Reihe: Raffael Rösch, Heinz Zimmerli, Benno Gebert, Corinne Balbi,

Fabrizio Gusmini; Vordere Reihe: Reto Mosimann, Urban Marty, Doris Frey, Jakob Schmid

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HAUSWARTUNG

LEBENSZYKLUS EINER IMMOBILIE

Jede Immobilie, so auch alle Liegen­schaften der Baugenossenschaft SILU, haben einen Lebenszyklus. Der Lebens­zyklus einer Immobilie beginnt mit dem Grundstückskauf oder der Projektidee. Anschliessend folgen Planung, Reali­sierung und eine lange Phase der Nut­zung, also der Bewirtschaftung. Die letzte Phase oder bereits der Beginn eines neuen Lebenszyklus ist der Zeit­punkt, wenn die Liegenschaft abgebro­chen, komplett saniert oder ein Ersatz­neubau geplant wird. Jede Liegenschaft erlebt somit wie ein Mensch verschie­dene Lebensphasen. Während der Nut­zungszeit ist es sogar möglich, dass eine Liegenschaft verschiedene Nut­zungen erlebt. Zum Beispiel wird ein früheres Familien­Wohnhaus neu als Büro von einem kleinen Unternehmen genutzt. Damit gehen häufig auch Mo­dernisierungen sowie Erneuerungen einher. Beide Ereignisse, Umnutzung sowie auch Erneuerung, können wäh­

rend des Lebenszyklus mehrfach auftreten, jedoch auch gar nie. Der typische Lebenszyklus einer Immobilie kann in der Abbildung 1 betrachtet werden. Wichtig zu erwähnen ist, dass über dem gesamten Lebenszyklus eine strategische Planung hervorgeht und die einzelnen Phasen beeinflusst. Kurzum, handelt es sich hierbei um die Liegenschaftenstra­tegie. Diese ist von jedem Eigentümer individuell auf seine Bedürfnisse und das Portfolio hin zu gestalten.

Mit dem Wissen, dass die Bewirtschaftungsphase die läng s­te im Lebenszyklus einer Immobilie ist, wird klar, dass wäh­rend dieser Phase die meisten Kosten anfallen. Allgemein

Eine nachhaltige und vorausschauende Planung hält die Kosten tief und steigert die Qualität der Bausubstanz.

Ralph Nägeli Vizepräsident

Reto MosimannBau & techn. Unterhalt

Daniel MeierVorstand

Abbildung 1

BAUEN UND SANIEREN

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sind die Kosten im Lebenszyklus von sehr grosser Bedeutung. Die Lebens­zykluskosten bezeichnen die Kosten, welche während der Lebensdauer des Gebäudes anfallen. Anhand eines Dia­grammes (siehe Abbildung 2) können die hochgerechneten Kosten gegen den Faktor Zeit visualisiert werden. Es wird offensichtlich, dass in der Planung so­wie der Errichtung die Kostenbeein­flussbarkeit am höchsten ist. Danach nimmt sie rasant ab und steigt nur un­wesentlich phasenweise wieder an. Die minimalen Anstiege werden auf­grund von Instandhaltungen und Um­nutzungen hervorgerufen. Entgegen diesem Verlauf hält sich die Kostenent­stehung am Anfang tief und nimmt an­schliessend kontinuierlich zu. Studien zeigen, dass während des gesamten Lebenszyklus 80 Prozent aller Kosten in der Nutzungsphase anfallen. Eine clevere, nachhaltige und vor allem vor­ausschauenden Planung ist daher von gros ser Bedeutung. Nur so können die Kosten während der Bewirtschaftungs­phase tief gehalten werden.

Das oben erläuterte Fachwissen ist auch für die Baugenossenschaft SILU und deren Liegenschaften von grosser Bedeutung und beeinflusst die we­sentlichen Immobilienprozesse. So versucht die Baugenossenschaft SILU Produkte und Materialien zu verwenden respektive zu verbauen, welche eine lange Lebensdauer und einen tiefen Unterhalt haben. Es ist kein Ge­heimnis, dass dies nicht immer in Perfektion funktioniert. Erfahrungen hel­fen der SILU jedoch, die Produkte oder Materialien zu wechseln und ein qualitativ besseres Level zu erreichen. Weiter versucht die SILU mit einer vorausschauenden 10­Jahres­Planung die Kosten während der Bewirt­schaftungsphase tief zu halten. Dies gelingt, weil Bauteile vor dem Zerfall ausgewechselt werden und Zusatzkosten vermieden werden können.

Martin GähwilerVorstand

Sabrina PetrocchiVorstand

Abbildung 2

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BAUEN UND SANIEREN

AUSBLICK AUF DIE KOMMENDEN JAHRE

SILU 1: Stationsstrasse 11, 15–19, 25–29: Küchen­ und Badsanierung ab 2020 Querstrasse 4 und Dorfstrasse 141, 143: Gesamtsanierung von 2024 bis 2026 Erneuerung Energieversorgung ab 2020

SILU 7: Energetische Gebäudesanierung mit Aufstockung, Küchen­ und Badsanierung ab 2027

SILU 11: Gebäudesanierung ab 2023

SILU 12: Küchen­ und Badsanierung ab 2028

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AUSBLICK

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GESCHICHTEN TEILEN IN HAUSEN AM ALBIS

Seit eineinhalb Jahren sind Sie im Vorstand der SiKo, seit einem Jahr als Obfrau. Gab es 2019 viel zu tun?Silja Aebi: Ja, bei uns läuft so einiges. Seit der Bauabnahme im Sommer ist es aber weniger geworden, da die Mängel­behebung nun mehrheitlich abgeschlos­sen ist. Auch das Zeigen der freien Woh­nungen hat Zeit in Anspruch genommen. Seit diesem Dezember sind wir nun voll besetzt. Zu meinen Aufgaben gehört auch, dass ich die Belegung unseres Mehrzweckraums koordiniere. Dieser wird regelmässig von der Spitex, die sich ja im gleichen Haus befindet, für Schu­lungen genutzt. Der Raum wird aber auch rege für Geburtstags­ und Familien­feste gebucht. Und auch wir als Genos­senschaft nutzen ihn regelmässig.

Der Mehrzweckraum ist also der zentrale Treffpunkt?Nicht nur. Aber wir geniessen es sehr, diesen gemütlichen und gut ausgestat­teten Raum zu besitzen. Im Sommer treffen sich die Leute natürlich auch draussen, beim Grillieren etwa. Es gibt nun sogar einen Grill­Chat über Whats­App. Auch Halloween haben wir draus­sen bei der Feuerstelle gefeiert.

Das klingt nach einem vollen Programm.Tatsächlich läuft bei uns schon erstaun­lich viel, angesichts der Tatsache, dass wir ja noch eine junge Siedlung sind. Die gute Infrastruktur hilft der Gemein­

schaft, aber auch die gute Durchmischung der Mieterinnen und Mieter. Die älteste Bewohnerin ist fast 90 Jahre alt und seit dem Erstbezug sind bereits vier Babys geboren. Dass der Gemeinschaftsgedanke hochgehalten wird, hat vor allem aber auch mit der Entstehungsgeschichte dieser Siedlung zu tun. So hatte sich eine lokale Gruppe für Wohnen im Alter stark gemacht. Und daraus entstand zehn Jahre später die SILU 2. Die Offenheit dieser Kerngruppe hat die Gemein­schaft stark geprägt.

Es erstaunt tatsächlich, wie viele Anlässe statt­finden. Die zum Glück nicht alle von der SiKo organisiert werden! Das ist ja das Schöne, unser Angebot wächst organisch. Fix­punkte bilden der Wähen­Zmittag und der Apéro am Freitag­abend, die beide einmal im Monat stattfinden. Diese sind unkompliziert zum Organisieren, man muss sich nicht anmel­den, die Wähe bringt man selbst mit, beim Apéro leistet man einen Unkostenbeitrag. An diesen Anlässen entstehen dann wieder Ideen für weitere Aktivitäten. So hat eine Gruppe von Frauen am Abend vor dem Frauenstreik spontan einen Film­abend organisiert und «Die göttliche Ordnung» gezeigt. An­schliessend haben wir darüber diskutiert. Diesen Austausch

Vom Adventsfenster bis zum Wähen-Zmittag: Obfrau Silja Aebi erzählt, wie Gemeinschaft entsteht.

Silja AebiObfrau in Hausen am Albis

ÜSES ZÄMELÄBE

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zwischen den Generationen, dieses Tei­len von Geschichten, das geniesse ich sehr.

Sind bereits weitere Filme ge­plant? Zurzeit nicht. Wir hatten zwar eine Dok­torandin der Filmwissenschaften, die einen weiteren Abend organisiert hatte, der sehr spannend war. Sie ist nun lei­der weggezogen. Aber es ergeben sich immer wieder neue Anlässe. Vor Ostern etwa hat eine hier wohnhafte ukraini­sche Künstlerin einen Filzworkshop an­geboten. Als es zu kalt zum Grillieren wurde, gab es im Mehrzweckraum Spa­ghetti­ und Racletteessen. Das Ad­ventsfenster gehört inzwischen fix zum Jahresplan, ebenso wie das Siedlungs­fest am Ende der Sommerferien. All die­se Anlässe stärken uns als Gemein­schaft.

Was glauben Sie, ist die wich­tigste Zutat, damit die Gemein­schaft funktioniert?Das ist schwierig zu sagen. Es gibt wahrscheinlich kein Grundrezept. Und wie schon erwähnt, hat in unserem Fall die Kerngruppe den Gemeinschaftsge­danken stark vorwärts getragen. Was mir wichtig scheint, sind regelmässige Anlässe mit fixen Daten, für die man sich nicht anmelden muss, wie etwa der Wähen­Zmittag – diese Idee kopierten wir übrigens von einer anderen Genos­senschaft. Sie bilden die Basis, wo Aus­tausch stattfindet und neue Ideen ent­stehen.

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MITGLIEDER SIEDLUNGSKOMMISSIONEN STAND 31. DEZEMBER 2019

Mitglieder SiKo SILU 1Bürgin Ursula, ObfrauKrasnici Bajram, KassierBeyaz Nihal, MitgliedCeylan Mehmet, AktuarKlerks Marcel, MitgliedSchirmer Jasmin, Mitglied

Mitglieder SiKo SILU 2Aebi Silja, Obfrau Aschwanden Alois, Mitglied Aschwanden Annemarie, MitgliedEbneter Nathalie, Mitglied Gerber Michael, KassierHassler Silvia, MitgliedSeiler Markus, Mitglied

Mitglieder SiKo SILU 3Catone Serena, ObfrauLocher Stephanie, KassierinCarnevale Rosario, AktuarVunjak Daniela, Mitglied

Mitglieder SiKo SILU 4Ulrich Yanick, Obmann Erdem Erika, Aktuarin Manhart Peter, KassierZimmerli Elroy, Mitglied

Mitglieder SiKo SILU 5Bär Gaby, ObfrauAbazi Gzime, KassierinSchellenberg Beat, Mitglied

Mitglieder SiKo SILU 6Büchler Daniel, Obmann Pfändler Heidi, MitgliedSalvisberg Eliane, MitgliedSchaub Martin, MitgliedMarkt Erica, Kassierin

Mitglieder SiKo SILU 7Marquardt Urs, Obmann Sager Barbara, AktuarinMüller Jeanette, MitgliedMarthaler Lisa, Kassierin

Mitglieder SiKo SILU 8Danijel Stanojevic, ObmannBayard Liliana, MitgliedCiz Nicole, MitgliedOezer Eyüp, MitgliedLombardi Carla, MitgliedZein Maysaa, MitgliedFabozzo Daniela, Kassierin

Mitglieder SiKo SILU 9Stumpf Beat, Obmann Kempf Edelgard, MitgliedPetkovic Ana, KassierinKaric Radisa, Aktuar

Mitglieder SiKo SILU 10Freimüller Autran, Obmann Bütler Maria, Aktuarin Werda Sandra, Kassierin

Mitglieder SiKo SILU 11Balmer­Bühler Sascha, Obmann Hani Irmisa, MitgliedWinandy Nico, Mitglied

Mitglieder SiKo SILU 12Berner Steffi, ObfrauSutyova Silvia, KassierinBlum Patrick, MitgliedFröhlicher Rebecca, Aktuarin

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ÜSES ZÄMELÄBE

RÜCKBLICK AUF DIE SIEDLUNGSAKTIVITÄTEN 2019

SiKo 1, Embrach4 SiKo­Sitzungen

24.05.2019 Tag der Nachbarn 16.10.2019 Veloaktion25.10.2019 Siedlungsversammlung 13.12.2019 Adventsapéro mit Bazar

SiKo 2, Hausen am Albis4 SiKo­Sitzungen8 Siedlungstreffs mit Apéro

10 Wähen­Zmittag24.05.2019 Siedlungsversammlung17.08.2019 Siedlungsfest18.10.2019 Filmvorführung20.12.2019 Advents­Fenster

SiKo 3, Bachenbülach3 SiKo­Sitzungen

17.04.2019 Ostersäckli­Suchen für Kinder24.05.2019 Tag der Nachbarn06.07.2019 Brünnelifest 27.11.2019 Samichlaussäckli und Weihnachts­

gruss

SiKo 4, Bassersdorf3 SiKo­Sitzungen

24.05.2019 Tag der Nachbarn23.08.2019 Siedlungsfest

SiKo 5, Bachenbülach3 SiKo­Sitzungen

18.04.2019 Osterüberraschung29.05.2019 Tag der Nachbarn14.11.2019 Siedlungsversammlung

SiKo 6, Nürensdorf3 SiKo­Sitzungen

14.03.2019 Kartenspiele mit SILU 6 Bewohner11.04.2019 Ping Pong mit SILU 6 Bewohner25.04.2019 Spazieren/Walking mit SILU 6

Bewohner23.05.2019 Velotour mit SILU 6 Bewohner15.06.2019 Siedlungsfest mit Grill02.11.2019 SiKo Weihnachtsanlass

SiKo 7, Oberhasli3 SiKo­Sitzungen

24.05.2019 Nachbarschaftsapéro17.08.2019 Siedlungsfest05.12.2019 Chlaus­Apéro

SiKo 8, Oberglatt3 SiKo­Sitzungen

18.04.2019 Osterüberraschung07.08.2019 Siedlungsversammlung & Sommer­

fest

SiKo 9, Bassersdorf3 SiKo­Sitzungen

21.04.2019 Ostergeschenk24.08.2019 Siedlungsversammlung & Sied­

lungsfest06.12.2019 Verteilen von Samichlaussäckchen

an Mieter

SiKo 10, Bassersdorf3 SiKo­Sitzungen

23.03.2019 Frühlings­Apéro24.05.2019 Tag der Nachbarn29.11.2019 Advents­Apéro

SiKo 11, Kloten3 SiKo­Sitzungen

25.04.2019 Tag der Nachbarn31.08.2019 Siedlungsversammlung & Sommer­

nachtsfest06.12.2019 Samichlausanlass

SiKo 12, Rafz4 SiKo­Sitzungen

30.03.2019 Einweihung Spielplätze/ Begegnungszone

30.06.2019 Siedlungsfest07.12.2019

Besuch Samichlaus mit Schmutzli und Advents­Apéro mit Punsch und Guetzli

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ÜSES ZÄMELÄBE

FINANZEN

ERLÄUTERUNGEN ZUR JAHRESRECHNUNG

BilanzAktivenDie «Flüssigen Mittel» betragen per Ende 2019 CHF 1’135’759. Die «Aktiven Rechnungsabgrenzungen» belaufen sich auf CHF 1’673’306 und beinhalten noch nicht abgerechnete Nebenkosten über CHF 1’508’563 sowie vorausbezahlte Aufwendungen über CHF 164’743. Die Verrechnung der Nebenkosten erfolgt jeweils mit Stichtag 30. September und ist per Ende Jahr für 2018/2019 mit Ausnahme von fünf Siedlungen erfolgt.

Unter den «Sachanlagen» werden «Ge­bäude» unter Berücksichtigung der Wert­berichtigung «auf eigenem Land» mit CHF 72’923’006 und «auf Land im Bau­recht» mit CHF 26’501’034 aufgeführt. Die Wertberichtigungen entsprechen dem Amortisations­ beziehungsweise Heim fallfonds.

Unter «Bau­ und Erneuerungskonten» werden Projektauslagen für die Sanie­rung SILU 1 und 10 aufgeführt sowie die aufgelaufenen Erstellungskosten für SILU 2 (exkl. Bauland). Total betragen diese CHF 29’372’843. Für SILU 4 und 10 wurden CHF 2.26 Mio. der Erfolgs­rechnung belastet.

Das «Nicht einbezahlte Genossenschafts­kapital» per Ende 2019 resultiert aus Leerständen und noch ausstehenden Ratenzahlungen im Zusammenhang mit der Erhöhung des Anteilscheinkapitals per 1. Juli 2017.

PassivenDie Positionen «Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistun­gen» von CHF 227’043 und «Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten» von CHF 526’244 beziehen sich auf Verbindlichkeiten, welche ge­genüber Lieferanten bestehen, sowie auf vorausbezahlte Mieten.

CHF 304’100 werden in «Kurzfristige verzinsliche Verbindlich­keiten» ausgewiesen und betreffen die Rückzahlungsrate für das Darlehen SILU 11, welche im Jahr 2020 dem Kanton Zürich geschuldet ist.

Unter «Passive Rechnungsabgrenzungen» finden sich aus­stehende Aufwendungen von CHF 101’319, eine Abgrenzung für Gewinnsteuern von CHF 146’600 sowie die aufgelaufenen Akontozahlungen für Nebenkosten von CHF 1’280’605, da die Nebenkostenabrechnungen wie bereits erwähnt zum Bilanz­stichtag zum Teil noch nicht erstellt waren.

Für die Darlehen erfolgte die Teilrückzahlung von CHF 304’100 an den Kanton Zürich. Bei den Hypotheken erfolgte im Jahr 2019 eine Rückzahlung von CHF 3 Mio.

Das «Genossenschaftskapital» wurde durch eine Bereinigung der Zimmeranzahl um CHF 15’000 reduziert sowie um CHF 100 durch die Herausgabe von Anteilscheinkapital an Nicht­Mieter erhöht. Dementsprechend beträgt das «Genossenschafts­kapital» neu total CHF 6’771’700.

Die Einlage in den Erneuerungsfonds wurde gemäss statuta­rischen Vorgaben vorgenommen. Für die kommende Sanierung bei SILU 1 erfolgte eine zusätzliche Einlage von CHF 250’000. Gemäss Auflage des Amtes für Wirtschaft und Arbeit wurde auch 2019 für SILU 11 eine Einlage von CHF 197’782 in den Erneuerungsfonds gemacht, obwohl der steuerliche Maximal­betrag von 15% des Versicherungswertes bereits Ende 2016 erreicht war. Diese Auflage ist aufgrund der kantonalen Wohn­bauförderung einzuhalten. An Entnahmen wurden CHF 960’000 für SILU 10 (Sanierung Küche und Bad) getätigt.

Für das Geschäftsjahr 2019 wird ein Genossenschaftsgewinn von CHF 232’925 ausgewiesen.

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FINANZEN

HypothekenIm Jahr 2019 haben sich folgende Veränderungen ergeben: • Fälligkeit 10. Mai 2019 Festhypothek von CHF 4 Mio.

zu bisher 0.7% wurde mit einer Festhypothek von CHF 3 Mio. zu 0.975% für zehn Jahre abgelöst, CHF 1 Mio. wurde zurückgezahlt.

• Fälligkeit 18. Dezember 2019 Festhypothek von CHF 6 Mio. zu bisher 0.685% wurde mit einer Festhypothek von CHF 4 Mio. zu 0.71% für neun Jahre weitergeführt, CHF 2 Mio. wurden zurückgezahlt.

Die Zinssätze aller Hypotheken per 31. Dezember 2019 liegen zwischen 0.685% und 2.13%. Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz 2019 beträgt 1.43%. Per 31. Dezember 2019 liegt der Durchschnittssatz bei 1.43%. Der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen beträgt unverändert 1.5%.

ErfolgsrechnungDer Nettoerlös beträgt CHF 13’202’665. Nebst den Mietzinserträgen abzüglich der Leerstände sind dort in der Position «Übrige Erträge» unter anderem auch die Hauswartsaläre inkl. Lohnnebenkosten von CHF 619’503 zulasten der Neben­kosten ausgewiesen. Die entsprechen­den Kosten sind im Personalaufwand ausgewiesen und liegen im Rahmen des Vorjahres. Im «Personalaufwand Liegen­schaften» sind zudem weitere Haus­wartsaläre von CHF 109'287 ausgewie­sen, welche nicht den Nebenkosten ver ­ rechnet werden.

Der Aufwandposten Unterhalt/Repa ra­turen beläuft sich mit CHF 4’071’984 auf dem Niveau von 2018. Die Zunahme bei den «Versicherungen» auf neu CHF 123’641 ist auf die Anpassung des Versicherungswertes bei SILU 2 zurück­zuführen.

Der «Übrige betriebliche Aufwand» nahm um CHF 103’269 ab, da die einmaligen Ausgaben für die Geschäftsstelle im Vorjahr entfallen, zudem wurden neu die Kommissionskosten des Vorstandes in den Personalaufwand umgegliedert.

Der «Ausserordentliche, einmalige, perio­denfremde Ertrag» von CHF 85’057 bein­haltet hauptsächlich die Auflösung einer nicht mehr begründeten Rückstellung.

Johanna Bennet-UitzVorstand

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FINANZEN

BILANZ PER 31. DEZEMBER 2019Rundungsdifferenzen werden in den Aufstellungen nicht berücksichtigt.

JAHRESRECHNUNG

AKTIVEN Anhang 31.12.19 31.12.18 Abweichung

in CHF in CHF in CHFFlüssige Mittel 1'135'759 2'169'657 ­1'033'898

Übrige kurzfristige Forderungen 2.1 21'559 13'383 8'176

Aktive Rechnungsabgrenzung 2.2 1'673'306 3'054'010 ­1'380'704UMLAUFVERMÖGEN 2'830'624 5'237'051 ­2'406'427

Finanzanlagen 74'311 74'308 3

Sachanlagen 2.3Gebäude auf eigenem Land 104'914'461 102'741'277 2'173'184

./. Wertberichtigung (Amortisationsfonds) ­31'991'455 ­30'455'285 ­1'536'170

Gebäude auf Land im Baurecht 37'453'028 37'453'028 0

./. Wertberichtigung (Heimfallfonds) ­10'951'994 ­10'563'239 ­388'755

Bau­ und Erneuerungskonten 29'372'843 29'888'853 ­516'011

Mobilien 60'326 1 60'325

128'857'209 129'064'636 ­207'427

Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 30'000 557'043 ­527'043

ANLAGEVERMÖGEN 128'961'520 129'695'987 ­734'467

TOTAL AKTIVEN 131'792'144 134'933'038 ­3'140'894

PASSIVEN Anhang 31.12.19 31.12.18 Abweichung

in CHF in CHF in CHFVerbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 227'043 227'570 ­527

Kurzfristige verzinsliche VerbindlichkeitenDarlehen 304'100 304'100 0

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.4 526'244 531'499 ­5'255

Fonds aus Genossenschaftsbeiträgen 77'545 70'028 7'517

Passive Rechnungsabgrenzung 2.5 1'528'524 3'301'887 ­1'773'363

Kurzfristiges Fremdkapital 2'663'456 4'435'083 ­1'771'628

Langfristige verzinsliche VerbindlichkeitenDarlehen 241'030 545'130 ­304'100

Hypotheken 101'429'000 104'429'000 ­3'000'000

RückstellungenErneuerungsfonds 2.6 19'000'921 17'211'681 1'789'240

Übrige Rückstellungen 2.7 10'000 82'432 ­72'432

Langfristiges Fremdkapital 120'680'951 122'268'242 ­1'587'291

FREMDKAPITAL 123'344'407 126'703'326 ­3'358'919

Genossenschaftskapital 6'771'700 6'786'600 ­14'900

Gesetzliche Gewinnreserve 87'141 87'141 0

Freiwillige Gewinnreserve (Mietzinsausfall) 50'000 50'000 0

Gewinn­/Verlustvortrag 1'305'971 1'498'124 ­192'153

Jahresergebnis 232'925 ­192'153 425'078

EIGENKAPITAL 8'447'737 8'229'712 218'025

TOTAL PASSIVEN 131'792'144 134'933'038 ­3'140'894

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JAHRESRECHNUNG

ERFOLGSRECHNUNG PER 31. DEZEMBER 2019

Anhang 2019 2018 Abweichung

in CHF in CHF in CHF

Nettoerlös aus Leistungen 13'202'665 12'733'327 469'338

Mietzinsertrag 12'762'858 12'537'758 225'101

./. Leerstände ­240'657 ­655'513 414'856

Übrige Erträge 680'464 851'082 ­170'618

Liegenschaftsaufwand ­7'484'172 ­7'246'626 ­237'546

Unterhalt /Reparaturen ­4'071'984 ­4'125'683 53'699

Baurechtszins ­352'601 ­352'601 0

Mietaufwand ­26'964 ­26'964 0

Versicherungen ­123'641 ­107'398 ­16'243

Übrige Kosten Liegenschaftenverwaltung ­159'743 ­203'764 44'021

Einlage Erneuerungsfonds 2.6 ­2'749'240 ­2'430'217 ­319'023

Bruttoergebnis 5'718'493 5'486'701 231'792

Personalaufwand ­1'677'222 ­1'734'109 56'887

Liegenschaften ­728'789 ­894'442 165'653

Geschäftsstelle ­817'608 ­755'302 ­62'306

Vorstand ­130'824 ­84'364 ­46'460

Übriger betrieblicher Aufwand ­286'858 ­390'127 103'269

Verwaltungsaufwand ­83'545 ­127'452 43'907

Geschäftsstelle ­163'498 ­211'098 47'600

Genossenschaftsaufwand ­8'554 ­18'366 9'812

Geschäftsprüfungskommission ­15'545 ­18'240 2'695

Revisionsstelle ­15'716 ­14'970 ­746

Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen 3'754'413 3'362'464 391'948

Einlagen Amortisationsfonds ­1'536'170 ­1'551'521 15'351

Einlagen Heimfallfonds ­388'755 ­388'755 0

Abschreibungen Mobilien ­14'502 0 ­14'502

Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern 1'814'986 1'422'188 392'797

Finanzaufwand ­1'486'620 ­1'487'665 1'045

Zinsaufwand Hypotheken ­1'484'336 ­1'483'509 ­828

Zinsaufwand Darlehen ­2'284 ­4'157 1'873

Finanzertrag 648 732 ­85

Betriebsergebnis vor Steuern 329'013 ­64'744 393'758

Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Aufwand 2.7 ­19'740 ­298'312 278'572

Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Ertrag 2.7 85'057 225'652 ­140'595

Jahresergebnis vor Steuern 394'331 ­137'404 531'735

Steuern ­161'405 ­54'749 ­106'657

Jahresergebnis 232'925 ­192'153 425'078

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JAHRESRECHNUNG

ANHANG1. ANGABEN ÜBER DIE IN DER JAHRESRECHNUNG ANGEWANDTEN GRUNDSÄTZE Die vorliegende Jahresrechnung wurde nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rech­

nungslegungsrechts (Art. 957 bis 960 OR) erstellt. Die Baugenossenschaft SILU ist eine Genossenschaft mit Sitz in Kloten. Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt als Gruppe auf Stufe Siedlungen, da die einzelnen Gebäu­

de einer Siedlung aufgrund ihrer Gleichartigkeit als Bewertungseinheit zusammengefasst werden.

2. ANGABEN, AUFSCHLÜSSELUNGEN UND ERLÄUTERUNGEN ZU POSITIONEN DER BILANZ UND DER ERFOLGSRECHNUNG

in CHF in CHF in CHF

2.1 Übrige kurzfristige Forderungen 31.12.19 31.12.18 Abweichung

Verrechnungssteuerguthaben 226 226 0

Gegenüber Genossenschaftern 17'971 11'551 6'419

Gegenüber Dritten 360 1'606 ­1'246

Guthaben Sozialversicherungen 3'002 0 3'002

21'559 13'383 8'175

2.2 Aktive Rechnungsabgrenzung 31.12.19 31.12.18 Abweichung

Vorausbezahlte Aufwendungen 164'743 147'765 16'978

Noch nicht abgerechnete Nebenkosten 1'508'563 2'906'245 ­1'397'683

1'673'306 3'054'010 ­1'380'704

2.3 SachanlagenDetails siehe Aufstellung Vermögenswerte und Fondseinlagen S. 30 und Wohnungsverzeichnis S. 37

2.4 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 31.12.19 31.12.18 Abweichung

Gegenüber Genossenschaftern 526'244 531'499 ­5'255

526'244 531'499 ­5'255

2.5 Passive Rechnungsabgrenzung 31.12.19 31.12.18 Abweichung

Ausstehende Aufwendungen 101'319 118'425 ­17'106

Abgrenzung Kapital­ und Gewinnsteuer 146'600 51'000 95'600

Aufgelaufene Akontos 1'280'605 3'132'462 ­1'851'856

1'528'524 3'301'887 ­1'773'363

2.6 Erneuerungsfonds Gemäss Art. 19 Ziff. 1a) der Statuten wird dem Erneuerungsfonds jährlich mindestens der steuerlich

zulässige Maximalbetrag von 1% des Gebäudeversicherungswertes zugewiesen. Die einzelnen Fonds dürfen pro Siedlung die erlaubte Höhe von 15% des Versicherungswertes nicht überschreiten. Entnahmen sind nur für grössere Instandhaltungsarbeiten oder für den werterhaltenden Anteil umfassender Sanierungen möglich. Bei SILU 10 sind die Baukosten für die Sanierung Küche/Bad zu 80% aufgelaufen, somit wurde 80% des Erneuerungsfonds dafür entnommen. Für SILU 1 wurde aufgrund der Sanierung 2020 Stationsstrasse 11–19 eine zusätzliche Einlage in den Erneuerungs­fonds gebucht; vgl. S. 30.

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JAHRESRECHNUNG

2.7 Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Erfolg31.12.19 31.12.18 Abweichung

Nicht als NK verrechenbare Aufwendungen 17'911 96'060 ­78'149

Einlage Erneuerungsfonds SILU 11 2017 0 197'782 ­197'782

Diverses 1'829 4'470 ­2'641

Aufwand 19'740 298'312 ­278'572

31.12.19 31.12.18 Abweichung

Diverse Rückvergütungen SILU 9 0 52'730 ­52'730

Finanzierungskosten 2016/2017 SILU 2 0 151'875 ­151'875

Diverses, Aufl. Rückst. Boilerentkalkung u. Tankrevision 85'057 21'047 64'010

Ertrag 85'057 225'652 ­140'595

3. Gesamtbetrag zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeter Aktiven31.12.19 31.12.18 Abweichung

Buchwert Liegenschaften 99'424'040 99'175'781 248'259

4. Langfristige MietverträgeUnbefristeter Mietvertrag Geschäftsstelle, erstmals kündbar per 30.09.2021:

31.12.19 31.12.18 Abweichung

Jährliche Miete 54'876 54'876 0

5. Fernwärme / Wärmeverbunde / ContractingLiegenschaften Laufzeit bis 31.12.19 31.12.18 Abweichung

SILU 1 2050 Ab 30.09.2020 0 0 0

ca. 256'000 p.a.SILU 4 unbestimmt p.a. (Fix+Variabel) 93'096 81'000 12'096

SILU 10 unbestimmt p.a. (Fix+Variabel) 41'500 41'500 0

SILU 12 2024 p.a. (Fix+Variabel) 68'395 66'851 1'544

202'991 189'351 13'640

6. BaurechtsverträgeBaurechtszinsen und Vertragslaufzeiten der Gebäude auf Land im Baurecht:

Liegenschaften Laufzeit bis 31.12.19 31.12.18 Abweichung

SILU 9 31.12.2093 Jahreszins 166'890 166'890 0

SILU 10 20.06.2067 Jahreszins 19'571 19'571 0

SILU 11 31.12.2093 Jahreszins 166'140 166'140 0

352'601 352'601 0

7. Anzahl Mitarbeitende 31.12.19 31.12.18Bis 10 Vollzeitstellen im JahresdurchschnittBis 50 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt zutreffend zutreffend

8. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand

am 11.02.2020 sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten, welche die Aussagefähigkeit der Jahres rechnung 2019 beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt werden müssten.

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JAHRESRECHNUNG

AMORTISATIONSFONDS EINLAGEN 2019Liegen­schaften

Anschaf­fungswert

Amortisa­tionsfondskum. 2018

Einlagesatz in % vom

Buchwert

Einlage2019

Buchwert2019

Amortisa­tionsfonds

2019

in CHF in CHF in CHF in CHF in CHFSILU 1 13'910'531 5'707'065 1.5 123'052 8'080'414 5'830'117 SILU 2 33'210'000 493'725 1.5 490'744 32'225'531 984'469 SILU 3 23'028'289 7'095'880 1.5 238'986 15'693'423 7'334'866 SILU 4 15'071'900 3'242'503 1.5 177'441 11'651'956 3'419'944 SILU 5 5'468'100 1'952'324 1.5 52'737 3'463'039 2'005'061 SILU 6 8'447'997 2'732'888 1.5 85'727 5'629'382 2'818'615 SILU 7 3'002'568 1'091'375 1.5 28'668 1'882'525 1'120'043 SILU 8 9'079'483 3'071'429 1.5 90'121 5'917'933 3'161'550 SILU 9 6'683'501 2'046'076 1.5 69'561 4'567'864 2'115'637 SILU 12 14'964'243 3'022'020 1.5 179'133 11'763'090 3'201'153

Total 132'866'611 30'455'285 1'536'170 100'875'156 31'991'455

HEIMFALLFONDS EINLAGEN 2019Liegen­schaften

Anschaf­fungswert

Heimfallfondskum. 2018

Einlagesatz vom Anschaffungs­

wert

Einlage2019

Buchwert2019

Heimfall­fonds

kum. 2019

in CHF in CHF in CHF in CHF in CHFSILU 9 13'982'902 4'107'729 1/100 139'829 9'735'344 4'247'558 SILU 10 5'689'748 2'201'122 1/80 71'122 3'417'504 2'272'244 SILU 11 17'780'378 4'254'388 1/100 177'804 13'348'186 4'432'192

Total 37'453'028 10'563'239 388'755 26'501'034 10'951'994

ERNEUERUNGSFONDS EINLAGEN 2019Liegen­schaften

Versiche­rungs­

wert

Erneuerungs­fonds kum.

2018

Einlagesatz in % vom Versi­cherungswert

Einlage2019

Entnahmen 2019

Erneuerungs­fonds kum.

2019

in CHF in CHF in CHF in CHF in CHFSILU 1 1) 39'469'800 4'260'242 1.00 644'698 ­ 4'904'940 SILU 2 22'415'000 224'150 1.00 224'150 ­ 448'300 SILU 3 51'329'400 2'052'456 1.00 513'294 ­ 2'565'750 SILU 4 22'807'300 937'399 1.00 228'073 ­ 1'165'472 SILU 5 10'409'000 629'298 1.00 104'090 ­ 733'388 SILU 6 13'880'000 1'388'000 1.00 138'800 ­ 1'526'800 SILU 7 5'389'900 589'997 1.00 53'899 ­ 643'896 SILU 8 15'122'000 604'880 1.00 151'220 ­ 756'100 SILU 9 25'470'000 493'796 1.00 254'700 ­ 748'496 SILU 10 1) 7'537'400 1'206'720 1.00 75'374 960'000 322'094 SILU 11 19'778'200 3'362'294 1.00 197'782 ­ 3'560'076 SILU 12 16'316'000 1'462'449 1.00 163'160 ­ 1'625'609

Total 249'924'000 17'211'681 2'749'240 960'000 19'000'921 1) Siehe Anhang Seite 28, Punkt 2.6

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JAHRESRECHNUNG

VERZEICHNIS DER HYPOTHEKARSCHULDEN PER 31. DEZEMBER 2019

Gläubiger Verfall Zins Stand per31.12.19

% in CHF

A. HYPOTHEKEN

ZKB 16.03.2020 0.6850 5'000'000

ZKB 27.08.2020 1.2600 5'000'000

ZKB 23.04.2021 0.7150 5'000'000

ZKB 18.08.2021 1.9650 5'000'000

ZKB 18.01.2022 1.5250 6'000'000

ZKB 10.08.2022 1.4600 8'300'000

ZKB 19.10.2022 1.4500 5'629'000

ZKB 06.03.2023 1.6700 4'000'000

ZKB 08.05.2023 1.5700 4'000'000

ZKB 27.11.2023 2.0500 5'000'000

ZKB 19.01.2024 2.1300 5'000'000

ZKB 28.03.2024 1.9450 3'000'000

ZKB 22.08.2025 1.2650 3'000'000

ZKB 2) 12.08.2026 0.7200 3'000'000

ZKB 31.03.2027 1.5000 6'500'000

ZKB 28.04.2027 1.4500 4'000'000

ZKB 30.07.2027 1.5200 6'000'000

ZKB 30.07.2027 1.5200 7'000'000

ZKB 18.12.2028 0.7100 4'000'000

ZKB 09.05.2029 0.9750 3'000'000

ZKB 31.10.2031 1.6850 2'000'000

ZKB 2) 31.10.2031 1.2850 2'000'000

TOTAL HYPOTHEKEN 101'429'0002) Umweltdarlehen mit reduziertem Zinssatz bis 2021

31

JAHRESRECHNUNG

ANTRAG ÜBER DIE VERWENDUNG DES BILANZGEWINNESDer Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:

2019 2018in CHF in CHF

Gewinn­/Verlustvortrag 1'305'971 1'498'124Jahresergebnis 232'925 ­192'153

Bilanzgewinn 1'538'896 1'305'971Zuweisung Gesetzliche Gewinnreserven 23'293 0

Vortrag auf neue Rechnung 1'515'603 1'305'971

VERZEICHNIS DER DARLEHENSSCHULDEN PER 31. DEZEMBER 2019Gläubiger SILU Schuldbetrag Schuldbriefe/ Rückzahlung Zins Stand per

ursprünglich Grundpfände SILU 2005–2019 31.12.19in CHF in CHF in CHF % in CHF

B. DARLEHEN

Kanton ZH FI 11 1'534'000 1'534'000 1'227'200 0 306'800FII 11 1'507'000 1'507'000 1'268'670 0.75 238'330

3'041'000 3'041'000 2'495'870 545'130

32

JAHRESRECHNUNG

BERICHT GESCHÄFTS PRÜFUNGSKOMMISSION

KAPITEL

33

JAHRESRECHNUNG

BERICHT REVISIONSSTELLE, BDO AG

KAPITEL

34

JAHRESRECHNUNG

FACTS + FIGURES

MIETERBELANGE

MietermutationenIm Berichtsjahr sank die Anzahl der Mie­termutationen gegenüber dem Vorjahr auf 70 Stück. Nebst den üblichen Umzügen

sind darin sieben interne Wohnungswechsel enthalten. Sehr er­freulich ist, dass in der Törlenmatt, SILU 2, nun alle Wohnungen vermietet sind.

Neumieter JAN FEB MRZ APR MAI JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEZ Total SILU 1 3 2 1 1 2 1 1 2 13SILU 2 4 1 1 2 1 1 1 2 13SILU 3 3 4 1 3 5 1 17SILU 4 1 1 2SILU 5 1 1 2SILU 6 1 1 1 3SILU 7 1 1 1 3SILU 8 1 1 2 4SILU 9 1 1 2 4SILU 10 1 1 1 3SILU 11 1 1 1 3SILU 12 1 1 1 3Total 3 1 4 12 4 7 6 8 5 9 5 6 70

Mieterwechsel 2019 nach Siedlung

Gegenüber dem Vorjahr sind die Mietermutationen wohl gesunken, langfristig aber haben sie zugenommen. Schwankungen unterworfen hingegen sind die internen Wohnungswechsel.

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

2015 2016 2017 2018 2019

interne Wechsel externe Wechsel Wechsel Total

34

42

8

33

48

15

56

76

20

66

78

12

63

70

7

36

JAHRESRECHNUNG

SILU SIEDLUNGEN Geb.Anz. 1 2 2½ 3 3½ 4 4½ 5½ 6 6½ WG

Total Bezug/ Erwerb

SILU 1, Embrach (Dreispitz) 10 10 12 118 42 2 184 12.1963 bis

Stationsstrasse 11, 15, 17, 19, 25, 27, 29 05.1965

Querstrasse 4

Dorfstrasse 141, 143

SILU 2, Hausen a. Albis (Törlenmatt) 5 14 19 12 4 49 10.2017

Törlenmatt 1, 2, 3, 4, 5

SILU 3, Bachenbülach (Bächliwis) 18 2 18 56 84 51 2 213 06.1968 bis

Bächliwis 14, 16–24, 26, 28, 30, 32 07.1969Zürichstrasse 53, 55, 57, 59

SILU 4, Bassersdorf (Auenring) 6 5 16 5 52 18 2 98 12.1967 bisAuenring 27, 29, 39, 41, 47, 49 04.1969

SILU 5, Bachenbülach (Pünten) 5 8 28 8 44 12.1971 bisBächliwis 4, 6, 8, 10, 12 05.1972

SILU 6, Nürensdorf (Hauswiese) 6 8 16 24 12 8 68 07.1972 bis

Hauswiesenstrasse 4 09.1973Weiherstrasse 2, 3, 4, 5, 6

SILU 7, Oberhasli (Birch) 5 20 20 02.1973 bisBirchstrasse 141, 143, 145, 147, 149 05.1973

SILU 8, Oberglatt (Im Sack) 6 9 3 18 7 2 39 04.1975

Im Sack 1, 3, 5, 7Rümlang­Strasse 16, 18

SILU 9, Bassersdorf (Richterwis) 12 4 21 46 7 78 04.1984 bis

Richterwis 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 10.198421, 23

SILU 10, Kloten (Buchhalden) 4 6 15 3 24 07.1988

Hagenholzstrasse 28, 30

Reutlenring 27, 29

SILU 11, Bassersdorf (Spranglen) 9 22 34 10 66 09.1995 bis

Spranglenstrasse 56, 58, 60, 61, 62, 03.199663, 64, 65, 67

SILU 12, Rafz (Sunnwies) 9 7 32 26 65 Bau 1997

Imstlerwäg 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24 ersteigert

Baumschuelwäg 2, 4 per 03.2004

Total 95 15 61 43 146 365 78 203 31 2 2 948

WOHNUNGSVERZEICHNIS STAND 31. DEZEMBER 2019

SILU Gewerberäume Anzahl Fläche in m2 Bezug/Erwerb

SILU 2, Hausen am Albis(Törlenmatt)

10.2017

Gewerberaum Törlenmatt 1 1 106

Gewerberaum Törlenmatt 1 1 103

Gewerbe Total 2

KAPITEL

37

FACTS + FIGURES

Vorstand Grau Susanne, Präsidentin Nägeli Ralph, Vizepräsident Bennet­Uitz Johanna, Mitglied Secchiano Anna, Mitglied Gähwiler Martin, Mitglied Meier Daniel, Mitglied Petrocchi Sabrina, Mitglied

Geschäftsprüfungskommission Gyr Doris

Revisionsstelle BDO AG, Zürich

Geschäftsstelle Schnyder Urs, Geschäftsführung Bamert Sabrina, Bewirtschaftung Barbaresco Marilena, Finanzen, ab 01.01.2020 Kapp Ruth, Sachbearbeitung Finanzen Leiser Jael, Sachbearbeitung Mosimann Reto, Bau & techn. Unterhalt, Stv. Geschäftsführung Ouena Celina, Sachbearbeitung Bewirtschaftung Wartenweiler Michaela, Bewirtschaftung

Hauswartung Balbi Corinne, SILU 7 Baumann Stefan, SILU 1 Frey Doris, SILU 12 Gebert Benno, SILU 4, 9 und 11 Gusmini Fabrizio, SILU 3 und 5 Marty Urban, SILU 1 Raffael Rösch, SILU 1, 3, 4, 5, 9 und 11 Schmid Jakob, SILU 12 Zimmerli Heinz, SILU 8+10

ORGANISATION PER 31. DEZEMBER 2019

38

FACTS + FIGURES