Upload
lamdang
View
218
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
1
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 2
2
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 3
Stellung des Sachverständigen?
neutral weisungsfrei
Spannungsfeld des Gutachters
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 4
Entschädigung – Schadensersatz
Enteignungsentschädigungrechtmäßige gezielte Eingriffe in das Eigentum
o formelle Enteignung: (rechts)förmlicher Entzug des Eigentumso materielle Enteignung: Eigentum bleibt zwar "formal" bestehen, wird
jedoch durch die öffentlichrechtlichen Beschränkungen (Nutzungsverbote, Nutzungsbeschränkungen etc.) weitgehend inhaltliche (materielle) ausgehöhlt
vermögensrechtlicher Ausgleich o keine Schlechterstellungo keine Besserstellung
SchadensersatzErsatz (Wiederherstellung) für einen erlittenen Schadentunliche Ersatzleistung (wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit, Angemessenheit)Naturalrestitution
3
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 5
Rechtssprechung des OGH
Entschädigungsbetrag= vermögensrechtliche Nachteil= stellt auf die zum Enteignungszeitpunkt bereits bestehenden
Verwendungsmöglichkeiten ab.= hängt von der konkreten Verwendbarkeit (rechtlichen
Verwendungsmöglichkeit) der betroffenen Grundstücke – nach der Sachlage und Rechtslage – unmittelbar vor dem Eingriff ab.
Voraussetzungen= erhebliche Erschwernis oder Unmöglichmachung der Nutzung eines
Grundstücks = Beschränkung in den rechtlich zustehenden Nutzungsmöglichkeiten
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 6
Enteignungstitel = öffentliches Interessevgl. § 17 Abs. 4 ForstG 1975
keine Enteignung bei privaten Interessen
öffentliche Interessen (vgl. § 17 Abs. 4 ForstG 1975)Verkehr: Eisenbahn, Straße, LuftverkehrEnergie: Strom, Wasserkraft …Infrastruktur: Trinkwasser, TelekommunikationSchutzeinrichtungen: Bannwald, WasserbauSchutzgebiete: Trinkwasser, Naturschutz
4
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 7
Grundeinlösen im öffentlichen InteresseGrundstücksauswahl
„öffentlicher Antragssteller“ ist aus technischen Gründen an bestimmte Liegenschaften gebundenAusweichen auf Nachbargrundstücke ist nur bedingt möglichGrundeigentümer hat somit eine Monopolstellung gegenüber seinem Nachbarn.
EntscheidungsfreiheitGrundstückseigentümer hat infolge der rechtlichen Bestimmungen nicht die freie Entscheidung, ob auf seinem Grundstück ein Nutzungsrecht einzuräumen ist„öffentlicher Antragssteller“ über ein Enteignungsrecht (Zwangsrechtsseinräumung) durchsetzen.Enteignungsrecht des „Käufer“ (öffentlicher Antragssteller) bedingt Verhandlungsrisiko für „Verkäufer“ (Grundeigentümer). kein freies Spiel von Angebot und Nachfrage
betriebswirtschaftliche und rechtliche Interessenraschen Vertragserrichtung.„öffentlicher Antragssteller“ bietet meist „Akzeptanzzuschlag"Grundinanspruchnahmen (zB Leitungstrassen) können „politischen“Wünschen unterliegen
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 8
Eigentumsschutz - StaatsgrundgesetzEisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetz1954 (EisbEG)Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992ÖNORM B 1802 – LiegenschaftsbewertungMateriengesetze
Rechtsgrundlagen
5
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 9
Eisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetz 1954
Grundsatzvon der Enteignung betroffener Grundeigentümer soll in seinem Vermögensstand nicht beeinträchtigt werdenEntschädigung = vermögensrechtlicher Ausgleichkeine Schlechterstellung ... aber auch keineBesserstellungwertneutral
Entschädigungsermittlungerfolgt durch SachverständigenBewertungsergebnis ist nicht verhandelbar
Entschädigungsfestsetzungdurch BehördeRechtsmittel an Landes- bzw. Bezirksgericht
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 10
Materiengesetze
Eisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetz (EisbEG 1954)Starkstromwegegesetz (1968), Energielenkungsgesetz (1982)LandeselektrizitätsgesetzeRohrleitungsgesetz (1975)Gaswirtschaftsgesetz (2000)Mineralrohstoffgesetz (MinroG 1999)Telekommunikationsgesetz (2003)Luftfahrtsgesetz (1957)Bundesstraßengesetz (BStG 1971)LandesstraßengesetzeWasserrechtsgesetz (WRG 1959)Forstgesetz (ForstG 1975)Bodenbeschaffungsgesetz (BoG 1974)9 Landes-Naturschutzgesetze
6
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 11
spezielle Regelungen in den Materiengesetzen
Forstrechtverkehrswertorientierte Abgeltung
Naturschutzrechtbestandes-/zuwachsorientierte Ertragsabgeltungverkehrswertorientierte Abgeltung
WasserrechtBewirtschaftungsbeschränkungen = ErtragsausfallBaulichkeiten = Verkehrswert
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 12
Bewerten heißt …
… Objekten (Wald ua) einen möglichst zutreffenden Geldbetrag zuzumessen.
Fragestellung: Was wird dem Betroffenen genommen?Was ist das Genommene wert?
7
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 13
Bewertungsgrundsätze
Was wird dem Betroffenen genommen?... eine Sache (Wald)... Einkommen (Holzertrag)realistische Zukunftserwartungen (Widmungsänderungen)
Was ist das Genommene wert?VerkehrswertAuswirklungen auf Restbetrieb
Gebot des vermögensrechtlichen Ausgleicheskeine vermögensrechtliche Schlechterstellung... aber keine vermögensrechtliche Besserstellung
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 14
Entschädigung
Voraussetzungenhoheitliches Entschädigungsverfahren Grundeinlösen im öffentlichen Interesse
Entschädigungsbetragkein Schadensersatz sondern Entgelt für das enteignete Rechtvermögensrechtlichen Verlusteinseitige Festsetzung (Bescheid, Gerichtsurteil)Entschädigungsbetrag wird hoheitlich festgelegtist nicht verhandelbar
SVals „Vermittler“ im Ermittlungsverfahren„Rechtfertigung“ für Controlling (Rechnungshof, AG etc.)
8
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 15
Objektiv …
objektiv-abstrakte BewertungBewertungsgegenstand ist die Ermittlung des gemeinen Wert (Marktwert, Verkehrswert)konkrete Auswirkungen auf das Vermögen des Enteigneten sind nicht zu beurteilen ( gemeiner Wert ist auch dann zu ersetzen, wenn diese für den Grundeigentümer subjektiv ohne Wert ist)
objektiv-konkrete Bewertungwelche vermögensrechtlichen Auswirkungen (marktbezogen)„Differenzmethode“: Schadensberechnung vergleicht Wertdifferenz unmittelbar vor und unmittelbar danach (Zukunftsprognose)
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 16
Bewertungsverfahren
VergleichwertverfahrenIndividuelle Entschädigungsobjekt = keine VergleichsfälleBodenpreis, Bestandeswert
SachwertverfahrenSchwierigkeiten in der BodenwertermittlungBestandeswerte (fiktiv, verfügbar)
Ertragswertverfahrentatsächlicher Ertragsausfall = Minderertragfiktiver Ertragsfall = rechtliche Nutzungsmöglichkeiten
Marktanpassungindividuelle Ab- und Zuschläge; „Markterfahrung“Gewichtung Sachwert zu Ertragswert
9
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 17
Mischverfahren?
50 %50 %ab 1000 ha
35 %65 %100 bis 1000 ha
25 %75 %30 bis 100 ha
15 %85 %10 bis 30 ha
5 %95 %5 bis 10 ha
ErtragswertSachwertBetriebs‐Waldgröße
Im LBG 1992 „versteckt“ sich diese Marktanpassung in der gemäß § 7 gebotenen "Nachkontrolle" des Ermittlungsergebnisses.
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 18
VERKEHRS-WERT
Grundstück
Sachwert Ertragswert
Vergleichspreis Agrarförderungenlandwirtschaftliches Einkommen
Erwartungs-komponenten
Marktanpassung
Nebenerwerb
Innerland-wirtschaftlicher
Bodenpreis
LandwirtschaftBetriebsgröße
BewirtschaftungsformNachfolger
Emotion
Zinsfuß?
SV
10
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 19
Entschädigung = NachteilsausgleichDIE grundsätzliche Fragestellung lautet …
Wie ist der laufende Holzzuwachs, also der Ertragsausfall zu bewerten?… so wie sich auf Grund der verfügten Bewirtschaftungsauflagen der
tatsächlich eintretende Mindererlös darstellt, oder… so wie er sich theoretisch bei einer optimieren Bewirtschaftung
ergeben, errechnen würde?
In wie weit ist das Anlagevermögen, also der aufstockende Waldbestand mitzubewerten (abzulösen)? Gibt es eine Entwertung des Waldbodens (Verkehrswertminderung)?
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 20
subalpiner Fichten-Lärchen-ZirbenwaldSchutzwald außer ErtragOperat:
235 Jahre altkeine Nutzungsplanungen
Hubschrauberbringung - rechnerische Deckungsbeiträge:Zirbe : 4,00 € positivLärche: - 2,00 € negativFichte: - 7,00 € negativ Gesamt: - 3,00 € negativ
EntschädigungsbegehrenDeckungsbeitrag der ZirbeVerkehrswertminderung
Ausgangssituation
11
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 21
Schutzwald gemäß § 21 ForstG 1975bisher keine forstlichen Erträgekeine NutzungsabsichtenReinvestitionsverpflichtung lt. ForstG (totes Recht?)welche zukünftigen Erlöserwartungen
ForstwirtschaftJagd
Änderung des Verkehrswertes durch Naturschutzgebietsausweisung?SachwertErtragswertMarktanpassung
Bewertungsüberlegungen
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 22
Vertragliche Vereinbarung
einvernehmliche vertragliche Lösung zwischen den Betroffenensoll Entschädigung „ersetzen“gedanklicher Ansatz frei verhandelter VertragVertragsnaturschutz – Vertrag zwischen zwei Partnern?Entschädigungen als zusätzliches Betriebseinkommen?
kann im Entschädigungsbescheid festgeschrieben werdenPraxis: „Entschädigungen“ als zusätzliches Betriebseinkommen?
Rechte und fiktive Verwendungsmöglichkeiten geplanten bzw. realistisch sich anbietenden Bewirtschaftungsmaßnahmen
Agrarpolitik Rahmenvereinbarungenvon Interessensvertretern verhandeltGleichheit der Mitglieder
12
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 23
Akzeptanzzuschlag
frei vereinbarter AufschlagHöhe, Zuschlag von …
Empfehlungen: 10 % (bis 20%)Praxis: bis zu 100 %
ArgumenteRechtssicherheitZeitplanungVerfahrenskosten einer behördlichen Enteignungbei Dienstbarkeiten: Verhältnis zum Grundeigentümer
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 24
österreichische Enteignungsrecht geht von der Vorstellung der Ersatzbeschaffung ausVoraussetzung = tatsächliches Entstehen (OGH 18.01.2011, 4 Ob 213/10t)
HöheGrunderwerbssteuer 3,5 %Verbücherung 1,1 %Vertragserrichtung 2,0 %Makler, Provisionen 1,0 %Gesamt 7,6 %
Wiederbeschaffungskosten
13
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 25
Entschädigung Entgelt
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 26
Rahmenvereinbarung
6 %ab 6.001,00 €
360,00 €bis 6.000,00 €mehrere Leitungseigentümer
5 %ab 6.001,00 €
300,00 €bis 6.000,00 €ein LeitungseigentümerAkzeptanzzuschlag
gutachterliche FeststellungWidmungsänderung bis 15 Jahre ab InbetriebnahmeNachschusspflicht
VPI 2005Indexsicherung
510,00 €Waldüberspannung
365,00 €MastenstandorteAufwandsersatz
0,60 €gemäß UVP‐BescheidWiederaufforstung
gutachterliche FeststellungRandschädenFolgeschäden
gutachterliche FeststellungRestflächenbewirtschaftung
gutachterliche Feststellungaufstockender HolzvorratWaldbestand
0,60 €ServitutsbereichLeitungsüberspannung
9,00 €Schutzwald/Bannwald
18,00 €Seilgelände
27,00 €SchleppergeländeMastenstandortWaldboden
Entgelt pro m2 (ohne USt.)StandortNutzung
14
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 27
476,37 €ab 14.534,57 €
381,10 €ab 7.267,28 € bis 14.534,57 €
190,55 €ab 3.633,64 € bis 7.267,28 €
95,27 €bis 3.633,64 €Akzeptanzzuschlag
1,33 € bis 3,87 €unterirdische Leitungsverlegung
2,67 € bis 3,43 €ÜberspannungWald
696,16 € bis 1.453,31 €Mastenstandorte
4,10 € bis 11,61 €unterirdische Leitungsverlegung
8,00 € bis 10,20 €ÜberspannungWiesen
Entgelt pro lfm (ohne USt.)StandortNutzung
Rahmenvereinbarung
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 28
Zahlungsart und Wertsicherung
EinmalzahlungKapitalisierungszinsfuß
„forstlicher“ Zinsfuß = 3 %aktuelle Empfehlungen = 2 % bis 3 % (?)marktorientiert: 1 % bis 1,5 %
Kapitalisierungszeitraum?25 bis 40 JahreBewertung des Betriebsrisikos?
jährliche Rentekein RechtsanspruchWertsicherung
– Verbraucherpreisindex– Agrar-Index– Mischsatz
15
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 29
Indexentwicklung
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 30
Zukunftsprognose – wohin geht der Holzpreis?
16
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 31
Agrar-Index
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 32
Exkurs: forstlicher (?) Zinsfuß
1,75 %∅
3,29 %inflationsbereinigter Zinssatz
2,15 %Inflationsrate (VPI 1986)
2,00 bis 3,00 %Empfehlung Sachverständigenverband
1,00 bis 1,50 %interner Zinsfuß
0,80 bis 1,20 %Rendite Forstbetriebe
0,34 %Agrarindex, forstliche Erzeugnisse
ZinssatzZeitraum 1986 bis 2010 = 25 Jahre
17
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 33
VerfahrensablaufGrundstück
Widmung, aktuelle NutzungBonität (Boden, Wald)
beanspruchte Teilfläche (Schutzstreifen)
Bewertungsverfahren
Entschädigungsermittlung
BESCHEID (hoheitliches Behördenverfahren)
Entschädigungsbetrag
Dienstbarkeitsbedarf
VERTRAG (freie Vereinbarung)
Entgelt
Kapitalisierungszinsfuß Entschädigungsbetrag Akzeptanzzuschlag
EinmalzahlungJährliche Rente
KapitalisierungszinsfußWertsicherung
jährliche „Entschädigung“ einmalige „Entschädigung“
Gesetzliche Vorgaben, Normen, Stand der Technik Bewertungsparameter dauernde
GrundinanspruchnahmeVorübergehende
Grundinanspruchnahme Restbetriebsbelastung
Einmalzahlung
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 34
Entschädigungspraxis
Waldeigentümer (Bauer) will Grund und Boden grundsätzlich nicht verkaufen bzw. Dienstbarkeiten eingehenEntschädigungspflichtiger zahlt das DoppelteLandwirtschaftskammern machen mit „Entschädigungs“richtlinien und Rahmenvereinbarungen Agrarpolitik
Thesen ...
18
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 35
Infrastruktur-unternehmen
Infrastruktur-unternehmen
SachverständigerSachverständiger
GerichtGericht
BehördeBehörde
Landwirtschafts-kammer
Landwirtschafts-kammer
GRUND-EIGENTÜMER
GRUND-EIGENTÜMER
Beteiligte …
… und ihre Strategien
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 36
Infrastrukturunternehmen
Projektmanagement (effiziente und harmonische Projektabwicklung)gesellschaftspolitische Überlegungen (Verhältnis Konzern – Landwirt)landespolitischer Konsens (agrarpolitische Überlegungen)Projektmanagement (Raschheit des Verfahrens)RechtssicherheitEntschädigungsbeträge sind in einer Gesamtrechnung von untergeordneter BedeutungKostenrechnung (eigene Personalkosten, externe SV-Kosten)
19
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 37
bäuerliches SelbstverständnisGrund und Boden frei von Belastungen halten denkt in mehreren Hofgenerationwill mehr übergeben als er übernommen hat
vertraglicher „Entschädigungsbetrag“muss mindestens den vermögensrechtlichen Betrag (Verkehrswertminderung) abgeltenin ferner Zukunft liegende Entwicklungsmöglichkeiten durch höherwertige Verwendung (zB. Golfplatz, Schipiste, Bebauung) sollen gewahrt bleiben (Nachjustierung des Vertragsentgeltes)Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex (nicht Agrar-Index)
Vorteile aus der Grundinanspruchnahmewirtschaftlicher Erfolg des Leitungsbetreibers soll anteilig auch dem Grundeigentümer zukommenaktuelle Vertragsbereitschaft wird durch augenblickliche bzw. zeitlich absehbare persönliche Wirtschaftsverhältnisse mitbestimmt
Grundeigentümer
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 38
agrarpolitisches Gewicht gesetzliche Interessensvertretung (Sozialpartner) „kostenloser“ Dienstleister für KammermitgliederPositionierung als das Sprachrohr der Bauern (vgl. Reaktionen einzelner Landwirte bei der 380kV Leitung Steiermark)
Gleichheit: alle Landwirte sollen gleich behandelt werden Rahmenvereinbarungen haben Vergleichspreischarakterausverhandelte Entgelte bilden akzeptierte Basiswerte bei Nachverhandlungen und NeuabschlüssenPreisbindung für andere Interessenten und bei Schadensbewertungen (Versicherungsleistungen)
Landwirtschaftskammer
20
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 39
Verhaltsmusterentstammen überwiegend dem land- und forstwirtschaftlichen Gesellschaftsbereich (Eltern = Landwirte); teilweise Nebenerwerbslandwirtekollegiales (teils freundschaftliches) Verhältnis (Universitätsausbildung, Ziviltechnikerkammer, Sachverständigenverband, beruflicher Werdegang, Mitwirkung in Bewertungsteams)eingeschränkter Markt: Auftrags“gegner“ von heute sind Auftragsgeber von morgen
ausbildungsbedingtüberwiegend dem Sachwertverfahren verhaftetErtragswertverfahren werden als zu komplex betrachtetspezifische Verfahren (DCF) werden abgelehnt
nicht objektivierbare Bewertungspositionen werdenüber den sachverständigen „Götterblick“ gelöst gegebenenfalls durch Befragung von Sachverständigenkollegen Vergleichspreischarakter
Sachverständiger
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 40
Objektivitätweisungsgebunden (Landespolitik?)strebt grundsätzlich einvernehmliche (=ausgehandelte) Lösung ausstarke Rechtsposition des Enteigneten (Interessensvertretung durch Landwirtschaftskammer, Rechtsschutzversicherung, guter Ausbildungsstand der Landwirte)
zentrale Rolle des Hilfsorgans (Sachverständiger)Amtssachverständige ist an Vorgaben (Fragestellung der Behörde gebunden)Amtssachverständiger hat inhaltlich wenig Bewertungsspielraum(Vorgaben im Eisenbahnenteignungsgesetz)Sachverständige der Landwirtschaftskammer als Gegengutachter (landespolitische Querverbindungen)Behörde „versteckt“ sich hinter Aussagen des SV
Behörde
21
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 41
Außerstreitverfahren sind arbeitsintensivZuständigkeitsbereich des BezirksgerichtsvorsteherVergleich wird angestrebtJudikatur nur bedingt verfestigt (Sozialpflichtigkeit gewinnt an Bedeutung; vgl. Rechtssprechung in der BRD)
Person des bestellten GerichtsgutachterStellenwert den Gerichtsgutachters höher als der des ASV im VerwaltungsverfahrenBezirksgericht entscheidet „im Groben“
Details sollen obere Instanzen (Landesgerichte, Oberster Gerichtshof) entscheidenGericht hat keine Praxis im angewandten Verwaltungsverfahrensrecht
Gerichte
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 42
Geübte Praxis …
einvernehmlich vereinbarte „Entschädigungspreis“ = Doppelte des tatsächlich fachlich richtigen Wertes(behördliches Entschädigungsverfahren) derartig hohe Akzeptanzzuschläge – sollen nicht offengelegtwerden, daher
Wertansätze an der Obergrenze des Bewertungsskeptrums Wertermittlung erfolgt durch unkritische Vermengung von Vergleichspreisen, Sachwerten und ErtragswertenRichtsätze von Interessensvertretungen (Landwirtschaftskammern) werden ungeprüft (unkommentiert) übernommeninhaltlich überschneidende Bewertungen (Doppelbewertungen)
22
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 43
EVUEVU
SachverständigerSachverständiger
GerichtGericht
BehördeBehörde
Landwirtschafts-kammer
Landwirtschafts-kammer
GRUND-EIGENTÜMER
GRUND-EIGENTÜMER
ENTGELT
ENTSCHÄDIGUNG
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 44
verhandelte „Entschädigung“ = einvernehmlich vereinbarte Entgeltleistunginhaltliche Trennung nach …
WaldbodenWaldbestand„Akzeptanzzuschlag“
… und trotzdem Unzufriedenheiten
23
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 45
Verkehrswertminderung
Gedanklicher Ansatzbestehende Liegenschaft wird in ihrem wirtschaftlichen Gefüge beeinträchtigtbestehende Leitungstrassen bilden bei Ausbau- bzw. Neubauvorhaben bevorzugte TrassenvariantenWartungs- und Reparaturarbeiten erfordern ein – teilweise unbeeinflussbares – Begehen und Befahren der Grundstücke durch Fremde (Leitungsbetreiber)Eintragung im Grundbuch („Verunzierung“)nicht vorhersehbare Auswirkungen bei einer allenfalls künftig höherwertigen Verwendung
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 46
Natura 2000
EU-rechtliche VorgabenVerschlechterungsverbotErhaltungsgebot
Umfrage bei 339 bundesdeutschen Forstbetriebe (2010)56 % erhebliche Verkehrswertminderung60 % der betroffenen Forstbetriebe erhalten einen finanziellen Ausgleich.jährliche Erlösminderungen:
– 15 % schätzten die jährlichen finanziellen Auswirkungen unter 10 € pro ha– 45 % zwischen 10 € und 50 € pro ha, – 20 % zwischen 50 € und 100 € pro ha– 16 % über 100 € pro ha ein.
Entschädigungtatsächliche BewirtschaftungsbeschränkungenVertragsnaturschutzkeine Verkehrswertminderung
24
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 47
Verkehrswertminderung?
unterschiedliche EntschädigungsansätzeForstrechtNaturschutzrechtWasserrecht
Fragestellungenfindet die Verkehrswertminderung am Immobilienmarkt tatsächlich statt = Käuferverhaltenpsychologische Elemente der Kaufpreisbildung
BewertungsansätzeDifferenzwertmethode (Vergleichswertverfahren)Schätzpreismethode (Expertenbefragung)
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 48
Verkehrswertminderung - Bewertungsmethoden
Synthetische MethodeEntschädigungspositionen (Wirtschaftserschwernisse) werden als „Hilfskonstrukt“ getrennt ermitteltinhaltliche Überschneidungen (Doppelbewertung!)
DifferenzwertmethodeVergleich des Verkehrswertes der unbelasteten Liegenschaft zum Verkehrswert der belasteten Liegenschaft. Problematik geeigneter Vergleichspreise für die belasteten Grundstücke (Wertminderungen immer sehr anlassbezogen) darstellen.
SchätzpreismethodePreisfindung erfolgt durch Befragung von sachverständigen Bewertungsexperteneffizientes, einfaches Verfahren dar, sind nachvollziehbar, überprüfbar, geringer Gutachtermeinungen unterliegen keiner gegenseitigen Beeinflussung. BIEDERBECK (2008) bezweifelt, ob Experten auch die Meinung des allgemeinen Grundstücksmarktes, der ja auch aus Nicht-Experten besteht, wiederzugeben vermag.
25
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 49
Beispiel: Niedere Tauern
VO eines Europaschutzgebietes (Natura 2000)VO enthält jedoch keine konkreten Bewirtschaftungsbeschränkungen
räumlichen Abgrenzung und Bestimmung der Schutzgüter
bisherige ordnungsgemäße (forstliche) Bewirtschaftung bleibt unberührtkünftig behördlich auferlegte Bewirtschaftungsnachteile werden über den Vertragsnaturschutz geregelt (=abgegolten)kein Anspruch auf Verkehrswertminderung
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 50
schutzgebietsbedingten Ertragsminderungen,Wirtschaftsführungserschwernisseerheblichen Vermögensnachteilewirtschaftlich nicht zumutbaren Aufwendungen, da
Verdichtung des Wegenetzes innerhalb des „Natura 2000"-Gebietes nicht mehr möglich die Möglichkeit des traditionellen „Kahlschlags" des traditionellen Nadelholzbaus und die Jagdbewirtschaftung beschränkt, erhöhter Verwaltungsaufwand, Verkehrswertminderung infolge der Schutzgebietsausweisung vor.
Entschädigungsbegehren Waldeigentümer
26
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 51
Verordnung enthält weder Maßnahmen zur Erreichung des Schutzzwecks bzw. keine Ge- und Verbote enthaltebisherige ordnungsgemäße Bewirtschaftung bleibt unberührtbloße Verkehrswertminderung sei nicht zu entschädigen
Erstgericht (Bezirksgericht)
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 52
grundsätzlichen Möglichkeit, dass allein durch die Erklärung der verfahrengegenständlichen Grundstücke zu Teilen eines Europaschutzgebietes ein erheblicher Verkehrswertverlust eingetreten könne und daher dies der Höhe nach durch die Einholung entsprechenden forstlichen Sachverständigengutachten abzuklären sei. Zurückweisung an Erstgericht
Rekursgericht (Landesgericht)
27
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 53
Eigentumsbeschränkungen ohne Entschädigung,wenn diese verhältnismäßigund erforderlich sind.
Sonderopfertheorieverfassungsrechtliche Verpflichtung für den Gesetzgeber zur Festlegung einer Entschädigungspflicht ab einer zu bestimmenden Eingriffsintensität
Steiermärkisches NaturschutzrechtEntschädigungsbestimmung auf den Nutzungsbegriff aballein die Möglichkeit, eine Liegenschaft zu verkaufen oder diese hypothekarisch zu belasten, stellt noch keine „Nutzung" im Sinne der Bestimmung des § 25 NSchG dar
Natura 2000 Gebieten Gebote und Verbote … eine hieraus sich ableitende negative „Markteinschätzung" deshalb noch nicht entschädigungsfähig, da die möglichen Bewirtschaftungsnachteile ohnedies im Wege des Vertragsnaturschutzes abgegolten werden sollen.
OGH 29. September 2009, 8Ob35/09v
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 54
Im Sinne eines „Vorher- bzw. Nachher-Vergleichs“ bildet der Entzug auch, bloß potentieller Nutzungsmöglichkeiten (ausgenommen völlig unrealistische und mit den natürlichen Gegebenheiten nicht vereinbarte Bewirtschaftungsmaßnahmen) den Anspruch auf eine Abgeltung einer Verkehrswertminderung.Verkaufsmöglichkeit stelle eine potentielle Nutzungsmöglichkeit dar. Verweis auf künftige Reglungen (Abgeltungen) nach dem Vertragsnaturschutz als Regelungsregime jedenfalls generell gemeinschaftsrechtlich bedenklich.
OGH 31.01.2012, 1Ob243/11hEuropaschutzgebiet „Oberes Donau- und Aschachtal“
erhebliche Ertragsminderung eines Grundstückes oder erhebliche Erschwerung der bisherigen Wirtschaftsführung
Kritik in der Lehre (Wagner, Kerschner, Mauerhofer)
28
Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager 29.11.2012 | 55
VIELEN DANK
©Die dargestellten Informationen haben den mündlichen Vortrag am 29.11.2012 unterstützt. Gültig ist insofern das gesprochene Wort. Die Foliensammlung stellt kein selbständiges Dokument dar und ist weder zitierfähig, noch zur Weiterverbreitung bestimmt.
Wenn Sie Informationen aus dieser Foliensammlung verwenden möchten, ersuche ich um Kontaktaufnahme.
Kontakt:DI Dr. Gerald SchlagerBruno-Walter-Straße 3A-5020 Salzburg
Tel. +43 699 10641545, Fax +43 662 [email protected]