Gestaltungsplan „Sennhüttenstrasse / Obermattächer ... · penweise Überbauungen ist er ein wichtiges Dokument über die Hintergründe der Planung und kann im Baubewilligungsverfahren

Stand: Entwurf 10. April 2017 arcoplan Ennetbaden

Gemeinde Arni

Gestaltungsplan „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“

Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV

Perimeter Gestaltungsplan „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ (rote Umrandung) / Basis Grundnutzungen Bauzonenplan: Quelle AGIS Daten

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Auftraggeber Gemeinde Arni Staldenstrasse 10 8905 Arni Auftragnehmer arcoplan klg Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden Verfasser Paul Keller, Siedlungsplaner HTL/NDS GIS, Raumplaner FSU Reg. A Valentin Müller, BsC FHO in Raumplanung

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Inhaltsverzeichnis

1 Ausgangslage 1

1.1 Vorbemerkungen 1 1.2 Auslöser und Zweck des Gestaltungsplanes 1

2 Grundlagen 2

2.1 Rechtliche Grundlagen 2 2.2 Vorgaben Nutzungsplanung Arni 2 2.3 Kommunaler Überbauungsplan „Kantonsstrassen K406 / 407“ 3 2.4 Bisherige Planungen 4 2.5 Perimeter Gestaltungsplan / Eigentumsverhältnisse 7

3 Organisation und Ablauf der Planung 8

3.1 Vorbesprechungen / Projektorganisation 8 3.2 Ablauf des Gestaltungsplanverfahrens 8

4 Grobanalyse 9

4.1 Beschrieb des Areals 9 4.2 Beschrieb des näheren Umfeldes 10 4.3 Fazit für den Gestaltungsplan 11

5 Umweltbelange 12

5.1 Verkehr 12 5.2 Lärmschutz 15 5.3 Hochwasserschutz 16

6 Umsetzung 18

6.1 Richtkonzept 18 6.2 Gegenüberstellung Regelbauweise mit Richtprojekt und Gestaltungsplan 21 6.3 Generelles zum materiellen Inhalt des Gestaltungsplanes 23 6.4 Zu den Inhalten im Einzelnen 23

7 Verfahren 27

7.1 Kantonale Vorprüfung 27 7.2 Mitwirkung der Bevölkerung 27 7.3 Öffentliche Auflage 27 7.4 Beschlussfassung / Genehmigung 27

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1 Ausgangslage

1.1 Vorbemerkungen

Der vorliegende Planungsbericht gibt einen Überblick über den Gestaltungsplan „Sennhütten-strasse / Obermattächer“. Er fasst die bau- und planungsrechtlichen Grundlagen sowie die rele-vanten Umweltbelange zusammen. Im Weiteren werden die konzeptionellen Überlegungen zum Erschliessungsregime, zu möglichen Überbauungsvarianten sowie zu umgebungsgestalteri-schen Vorgaben und zur Anordnung gemeinschaftlicher Freiflächen erklärt. Insbesondere soll auch die Zu- und Wegfahrtsituation zum Quartierladen der Sennhütte (Gebäude Nr. 44) für Kunden und Anlieferungen neu geregelt werden. Gleichzeitig ist eine zusätzliche Erschliessung ab der Zürcherstrasse K406 vorgesehen, um für den östlichen Bereich des Gestaltungsplan-areals eine zweckmässige und möglichst direkte Anbindung ans übergeordnete Strassennetz zu ermöglichen. Diese Grundlagen bilden die Basis für den grundeigentümerverbindlichen Ge-staltungsplan (§ 21 BauG). Im weiteren Prozess dient der Planungsbericht als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche Verfahren, bestehend aus Vorprüfung, Mitwirkungs- und Einwendungsverfahren, Beschluss und Genehmigung (§§ 23 bis 28 BauG). Im Hinblick auf die nachfolgende Erschliessung und etap-penweise Überbauungen ist er ein wichtiges Dokument über die Hintergründe der Planung und kann im Baubewilligungsverfahren bei Auslegungsfragen herbeigezogen werden. 1.2 Auslöser und Zweck des Gestaltungsplanes

Für die insgesamt rund zur Hälfte überbauten Flächen zwischen der Sennhüttenstrasse und dem Gebiet Obermattächer besteht gemäss Bauzonenplan der Gemeinde Arni eine Sondernut-zungsplanungspflicht. Dies bedeutet, dass die in der Dorfzone D gelegenen Parzellen gestützt auf § 4 Abs. 1 BNO der Bau- und Nutzungsordnung BNO „nur erschlossen und überbaut wer-den dürfen, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan vorliegt.“ Gemäss § 4 Abs. 2 BNO können solche Sondernutzungspläne auch „räumlich zusammenhängende Teilgebiete umfassen. Der Gemeinderat legt die zweckmässige Abgrenzung fest.“

Ausschnitt Bauzonenplan Arni

Auslöser für die Erarbeitung eines Gestaltungsplanes ist das grosse öffentliche Interesse der Gemeinde an einer gesamthaft optimierten Erschliessung und an einer qualitativ guten inneren Siedlungsentwicklung am Rande des alten Dorfteiles. Deshalb hat der Gemeinderat die Erar-beitung eines Gestaltungsplanes initiiert und dafür von der Einwohnergemeindeversammlung bereits im Sommer 2008 einen entsprechenden Kredit genehmigen lassen.

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Gemäss § 33 BauG sind „die Gemeinden verpflichtet, die Bauzonen zeitgerecht zu erschliessen oder auf Antrag erschliessungswilliger Grundeigentümer erschliessen zu lassen. Die Erschlies-sung hat grundsätzlich im Rahmen von Sondernutzungsplänen zu erfolgen, damit der Boden umweltschonend, landsparend und wirtschaftlich genutzt wird.“ Mit der Lancierung des Gestal-tungsplanes kommt der Gemeinderat seiner Pflicht zur Erschliessung der noch unüberbauten Flächen nach. Mit einer parzellenübergreifenden und grundeigentümerverbindlichen Planung sollen die Voraussetzungen für eine gesamthaft optimierte Überbauung und Erschliessung ge-schaffen werden. Zurzeit bestehen keine konkreten Realisierungsabsichten für private Bauvorhaben. Im weitge-hend überbauten Gebiet und auf Grund fehlender konkreter Bauabsichten auf den noch un-überbauten Flächen beruht der Gestaltungsplan „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ auf einer Übersicht möglicher Anordnungen von Baukuben und der Herleitung der gewählten generellen Anordnungsprinzipien. Die qualitativen Anforderungen im Gestaltungsplan bauen auf den er-höhten Einpassungsbestimmungen der Dorfzone auf. Sie legen dementsprechend vor allem die ortsspezifischen Rahmenbedingungen fest, die in Ergänzung zur Dorfzone anzuwenden sind.

2 Grundlagen

2.1 Rechtliche Grundlagen

Der Gestaltungsplan „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ basiert im Wesentlichen auf folgen-den bau- und planungsrechtlichen Grundlagen:

Übergeordnete bau- und planungsrechtliche Grundlagen Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 Bauverordnung zum Baugesetz (BauV) vom 1. September 2011

Kommunale / Allgemeine Nutzungsplanung Bauzonenplan vom 28. September 2005 / 6. Dezember 2006 Bau- und Nutzungsordnung vom 28. September 2005 / 6. Dezember 2006

Weitere Planungsgrundlagen Kommunaler Überbauungsplan „Kantonsstrassen K406 / 407“ vom 24. Mai 1995 Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) Zürcherstrasse / Kelleramtstrasse,

Stand 1. Dezember 2014 2.2 Vorgaben Nutzungsplanung Arni

Das Planungsgebiet liegt gemäss Bauzonenplan vollumfänglich in der Dorfzone D und ist mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Zweck der Dorfzone, zulässige Nutzungen

Gemäss § 8 Abs. 1 BNO dient die Dorfzone D „der Erhaltung, Pflege und Förderung des Ortsbildes mit den typischen Bauten, den Strassen- und Freiräumen sowie den weiteren prägenden Elementen wie Vorgärten und dergleichen.“

Gemäss § 8 Abs. 2 BNO ist die Dorfzone „für gemischte Nutzungen bestimmt (mässig störendes Gewerbe sowie bestehende Landwirtschaft). Zugelassen sind Wohnbauten, Dienstleistungs-, Handwerks- und kleinere Gewerbebetriebe, Läden, Restaurants, Landwirtschaftsbetriebe und dergleichen.“

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Gemäss § 8 Abs. 3 BNO sind „Neu-, Umbauten und Renovationen sorgfältig zu gestal-ten, so dass sie sich harmonisch in das bestehende Ortsbild einfügen. Sie haben die bestehende Siedlungsstruktur bezüglich der volumetrischen Erscheinung, der architek-tonischen Gestaltung, der Stellung zu den Nachbargebäuden und zum Strassenraum sowie bezüglich Materialien und Farbgebung zu unterstützen und zu ergänzen.“

Gemäss § 8 Abs. 6 BNO sind „die Dächer der Hauptbauten als ziegelgedeckte Satteldä-cher zu gestalten, so dass ein geschlossener Gesamteindruck entsteht. Die Dachnei-gung beträgt in der Regel 30° - 45°. Für An- und Kleinbauten sind andere Dachformen zulässig.“

Gemäss § 7 BNO gelten in der Dorfzone D folgende Grundmasse:

Gebäudehöhe von 7.5m für Neubauten auf unüberbauten Grundstücken; für Neubauten im überbauten Dorfkern, also nur in den westlichen Teilbereichen dieses Gestaltungs-planes, werden die Masse durch den Gemeinderat „im Rahmen der Planungsgrund-sätze unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall“ festgelegt.

Firsthöhe von 13m für Neubauten auf unüberbauten Grundstücken; für Neubauten im überbauten Dorfkern werden die Masse analog der Gebäudehöhe durch den Gemeinde-rat festgelegt.

Grenzabstände: Diese Masse werden durch den Gemeinderat „im Rahmen der Pla-nungsgrundsätze unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall“ festgelegt.

Ausnützungsziffer: Eine Ausnützungsziffer ist nicht festgelegt. Diese ergibt sich den Ein-passungsbestimmungen von § 8 BNO.

Gemäss § 8 Abs. 4 BNO dürfen „gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschoss-höhe von 4 m aufweisen“.

2.3 Kommunaler Überbauungsplan „Kantonsstrassen K406 / 407“

Der kommunale Überbauungsplan „Kantonsstrassen K406 / 407“ scheidet entlang der Zürcher-strasse eine Baulinie aus. Diese verläuft strassenseitig entlang der Fassaden der bestehenden Gebäude Nr. 30 und 34A/B. Zwischen diesen beiden Gebäuden ist die Baulinie zurückgesetzt. Im Bereich der Sennhüttenstrasse verläuft auf der Parzelle Nr. 27 eine Baulinie im Abstand von 4 m zur Strassengrenze. Entlang der Zürcherstrasse K406, östlich der noch nicht ausgebauten Wegparzelle Nr. 73, ist eine Baulinie mit einem Strassenabstand von 6 m ausgeschieden. Als für den Strassenraum wichtig werden das Gebäude Nr. 34 A/B und 27 bezeichnet mit fol-gender Bestimmung: Bauten sind nach Möglichkeit zu erhalten. Umbauten und Veränderungen innerhalb des bestehenden Volumens sind möglich. Aus wichtigen Gründen sind auch Ersatz-bauten im gleichen Volumen am ursprünglichen Standort möglich. Das Gebäude Nr. 30 steht unter Substanzschutz, wie dies auch im aktuellen Bauzonenplan so übernommen wurde. Gemäss § 19 BNO sind „diese im Bauzonenplan rot bezeichneten und im Anhang aufgelisteten Gebäude von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen werden, sondern sind zu erhalten. Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist.“

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Ausschnitt Kommunaler Überbauungsplan „Kantonsstrassen K406/407

2.4 Bisherige Planungen

Ortsplanungsleitbild 2001

Das Ortsplanungsleitbild der Gemeinde Arni legte als Leitlinien zum Thema Siedlung u.a. fol-gende Anliegen dar, die für die vorliegende Gestaltungsplanung relevant sind: Die Nutzungsdichten sind ausgewogen zu gestalten. Im Wohnungsbau sind Gesamtüber-

bauungen in dichter Bauweise und guter architektonischer Qualität zu fördern. Die einzelnen Quartiere haben unterschiedliche Charaktere und unterschiedliche Siedlungs-

dichten. Es wird angestrebt, die Quartiere besser untereinander und mit dem Dorfkern zu verbinden.

Durch sorgfältiges Verdichten, unter Berücksichtigung von Stellung, Proportion und Grösse der Neubauten, soll ein homogener Dorfkern entstehen.

Zusammen mit den wenigen erhaltenswerten Bauten soll durch sorgfältige und zeitgemässe Neubauten und Renovationen ein attraktiver Dorfkern geschaffen werden.

Die Dorfeingänge sollen mit Pforten gestaltet werden. Die Strassenräume, insbesondere jene der Kantonsstrassen, sind prägende Elemente des

Siedlungscharakters. Die Freiräume entlang der Kantonsstrassen sollen wo möglich unter Einbezug der Verkehrs-

anliegen neu gestaltet werden. Dies auch unter Berücksichtigung der Lärmschutzanforde-rungen und zur Erreichung einer attraktiven Strassenraumgestaltung.

In den Wohnquartieren gilt es den Wohnstrassencharakter zu fördern. Plätze oder kleine öf-fentliche Räume in den Quartieren sind wertvolle Begegnungsorte.

Gesamtkonzept Dorfzentrum 2003

Das Gesamtkonzept Dorfzentrum zeigt eine mögliche räumliche Gestaltung der Hauptdurch-gangsachse K406 zwischen dem Knoten Oberwilerstrasse und der alten Aescherstrasse auf. Ins Gesamtkonzept einbezogen wurden auch mögliche Überbauungs- und Erschliessungsvari-anten südlich der K406 zwischen der Steindler- und der Sennhüttenstrasse. Der vorliegende Gestaltungsplan Sennhüttenstrasse / Obermattächer soll nun aufzeigen, wie östlich der Senn-hüttenstrasse eine situationsgerechte Fortsetzung möglich ist. Auch wurden die möglichen Fusswegführungen zwischen dem Knoten Oberwilerstrasse und der alten Aescherstrasse untersucht. Im Bereich des vorliegenden Gestaltungsplanperimeters ist ersichtlich, dass zwei Fusswegverbindungen von der Zürcherstrasse K406 in Richtung

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Sennhüttenstrasse und Baumgarten als nötig erachtet wurden, um das hinterliegende Quartier gut ans Dorfzentrum anbinden zu können. Zudem ist der Sennhüttenplatz als Platzbereich vor dem bestehenden Quartierladen dargestellt. Westlich der Sennhüttenstrasse wurde in der Zwi-schenzeit der Gestaltungsplan Dorfkern in Kraft gesetzt und diverse Bauten wurden bereits rea-lisiert.

Gesamtkonzept 2003 mit Dorfplatz (orange-gelb) und Neubauten (leuchtend rot)

Aktualisierte Gesamtkonzeption (Stand: 2012)

Aus den bisherigen ortsbaulichen, verkehrstechnischen und freiraumplanerischen Analysen im Rahmen der Erarbeitung der Gestaltungspläne Dorfkern, der Areale Post / Testuz, und Senn-hüttenstrasse / Obermattächer ergibt sich folgende aktualisierte ortsbauliche Gesamtkonzep-tion.

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Städtebauliche und freiraumplanerische Vorgaben Kelleramts- / Zürcherstrasse K406

Im Abschnitt des Gestaltungsplanes „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ wurden folgende Wahrnehmungsräume im Hinblick auf die angestrebte Strassenraumtypologie definiert:

Lösungs- / Gestaltungsansätze; arcoplan 2.5.2012

Dörfliche Vorzone: Gestreut angeordnete und einzelne Bäume mit klassischen Vorgärten, Vorplätzen In dörfliche Vorzone hineingesetzte Knoten mit Ziel Verringerung Tempo und gesteigerte

Strassenraumqualität Ortsbauliche Engnisse: Strassenraum von Fassade zu Fassade gestaltet, auf einer Fläche, motorisierter und Fuss-

gänger-Verkehr verträglich gegliedert Ab Fahrbahnrand durchgehender Belag bis an die Fassaden Neugestaltung Zürcher- / Kelleramtsstrasse; Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) K406

Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) K406, Generelles Projekt; SKK Landschaftsarchitekten 1.12.2014

Im Rahmen der Neugestaltung Zürcherstrasse / Kelleramtstrasse wurde auf einer Länge von 650 m auf der Zürcherstrasse / Kelleramtstrasse K406 ein Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) erarbeitet. Die Ziele des BGK sind: Optimierung betrieblicher Gesichtspunkte Sicherstellung Verkehrssicherheit Verbesserung der Gesamtsituation des Langsamverkehrs quer und längs zur Strasse Optimierung und Einbindung des Strassenbauwerkes in die Siedlungsstrukturen und das

Landschaftsbild Optimierung der Anpassungsmassnahmen an Privatparzellen und Gebäudevorzonen Gestalterische Aufwertung des Strassenraumes und des Ortsbildes.

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2.5 Perimeter Gestaltungsplan / Eigentumsverhältnisse

Der Perimeter des Gestaltungsplanes „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ beinhaltet folgende, im Situationsplan 1:500 dargestellten Parzellen mit einer Fläche von insgesamt 10‘111m2:

Parz. Nr. Fläche Grundeigentümer

26 289 m2 Einwohnergemeinde Arni

27 813 m2 Breu Corinne, Wettingen Taieb Brahim Dominique, Unterlunkhofen Belmonte Annette, Arni

28 60 m2 Stutz Adrian, Urdorf

29 659 m2 Erbengemeinschaft Stutz Jakob


39 360 m2 Bohler-Aerne Markus und Ruth, Arni

73 175 m2 Einwohnergemeinde Arni


75 2‘837 m2 Erbengemeinschaft Stutz, August Stutz, Arni Hagenbuch Felix, Oberlunkhofen

84 3‘266 m2 Huber Martha, Arni

85 157 m2 Bohler-Aerne Markus und Ruth, Arni

86 1‘190 m2 Neugebauer Heinrich, Zürich Die Parzellen innerhalb des Gestaltungsplanareals sind mit folgenden Dienstbarkeiten belegt:

Parzelle Nr. Recht / Last Beschreibung

27 Recht Fuss- und Fahrwegrecht zL 39, 26

27 Last Fuss- und Fahrwegrecht zG 84

29 Last Wohnrecht zG Stutz-Stadler Pia

30 - -

39 Last Kanalisationsdurchleitung zG Einwohnergemeinde

Last Fuss- und Fahrwegrecht zG 38, 27, 25

Recht Mitbenützung Autoabstell- und Kehrplatz zL 38

74, 75 - -

84 Recht Fuss- und Fahrweg zL 27

Recht + Last Grenzbau zL und zG 89

Last Näherbau zG 88

Recht + Last Grenzbau zL und zG 89

85 Last Kanalisationsdurchleitung z.G. Einwohnergemeinde

86 Last Kanalisationsdurchleitung z.G. Einwohnergemeinde

Recht Fuss- und Fahrwegrecht zL 87, 857

Recht Umschr. Näherbau auf 1 m zL 87

Last Kanalisationsdurchleitung zG 91, 90, 93

Last Durchleitung Kanalisations- und Abwasserleitung zG 104, 739, 740, 741, 742, 743, 744, 745, 746, 747, 748, 749, 750, 751, 752, 753, 754, 997

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3 Organisation und Ablauf der Planung

3.1 Vorbesprechungen / Projektorganisation

Mit Grundeigentümern Erstmals wurden am 23. September 2009 alle Grundeigentümer zu einer Besprechung eingela-den. Dabei informierte der Gemeinderat über seine Planungsabsichten, die im Wesentlichen auf dem Gesamtkonzept 2003 beruhen. Weitere bilaterale Besprechungen fanden in der Folge mit den Parteien Neugebauer und Bohler statt, wo Lösungen für die Erschliessung sowie die ver-schiedenen privaten Rechte und Lasten um die Liegenschaft Sennhütte diskutiert wurden. Mit kantonalen Fachstellen Am 6. September 2011 erfolgte in Zusammenhang mit der vom Kanton beabsichtigten Auslö-sung eines Betriebs- und Gestaltungskonzeptes (BGK) entlang der Kelleramts- / Zürcherstrasse K406 eine gegenseitige Information, wobei die Abteilungen Raumentwicklung (Dr. Heiner Speck), Ortsbildpflege (Onno Krom, Teo Rigas), Tiefbau (Werner Kaufmann) und Verkehr (Brit-ta van Aartsen) vertreten waren. Dabei wurde vereinbart, in einer Vorstudie die städtebaulichen und freiraumplanerischen Rahmenbedingungen zu definieren. Für diese Arbeiten wurde zu-sammen mit den Aufwänden für das BGK an der Gemeindeversammlung im Herbst 2011 ein Kredit eingeholt. Gemeindeinterne Projektorganisation Zuständigkeit für die Durchführung des öffentlich-rechtlichen Gestaltungsplanverfahrens ist der Gemeinderat. Auftraggeber für die Erarbeitung des Gestaltungsplanes ist die Einwohnerge-meinde bzw. der Gemeinderat Arni. Die fachlichen Planungsarbeiten wurden dem Büro arco-plan in Ennetbaden übertragen. Die Projektleitung wird von P. Keller, Siedlungsplaner HTL/ Raumplaner FSU Reg. A wahrgenommen. Die Planungsarbeiten wurden im Baufachteam der Gemeinde laufend besprochen, bis sie dem Gemeinderat zur Verabschiedung für die Vorprü-fung vorgelegt werden konnten. 3.2 Ablauf des Gestaltungsplanverfahrens

Der Gestaltungsplan wurde bereits im Dezember 2011 zur kantonalen Vorprüfung eingereicht. Am 4. April 2012 händigte die kantonale Abteilung Raumentwicklung die fachliche Stellung-nahme aus (BVURO.12.22-1). In der Folge wurde die Weiterführung des Gestaltungsplanver-fahrens sistiert, um die Erkenntnisse aus der Studie städtebaulichen und freiraumplanerische Rahmenbedingungen respektive das Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) K406 berück-sichtigen zu können. Der weitere Ablauf sieht nun wie folgt aus:

Aktualisierung Entwurf Gestaltungsplan / Bereinigungen aus Vorprüfung März / April 2017

Information Grundeigentümer / Start Mitwirkungsverfahren (§ 3 BauG) Mai 2017

Kantonale Vorprüfung Juni bis Sept. 2017

Schlussbereinigung Vorprüfung / Behandlung Mitwirkungseingaben November 2017

Abschliessender Vorprüfungsbericht Dezember 2017

Einwendungsverfahren (§ 24 BauG, 30 Tage) Januar 2018

Einigungsverhandlungen Febr. / März 2018

Beschluss Gemeinderat April 2018

Genehmigung Departement BVU ca. August 2018

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4 Grobanalyse

4.1 Beschrieb des Areals

Das sondernutzungsplanungspflichtige Areal umfasst eine Fläche von insgesamt 1.01 ha. Im westlichen, teils überbauten Bereich findet sich der Abschluss des alten Dorfteiles von Arni. Ortsbaulich markant ist hier v.a die geschlossene Gebäudezeile entlang der Zürcherstrasse K406. Daraus sticht architektonisch das Wohnhaus an der Sennhüttenstrasse 1 mit seinem Sichtriegelbau hervor, welches im Bauzonenplan als Gebäude mit Substanzschutz bezeichnet ist. Im strassenabgewandten Bereich befindet sich eine grössere, rund 30 m breite Grünfläche, welche von den zugehörigen Liegenschaften als Garten, Sitzplatz und dgl. genutzt wird. Süd-seitig wird diese Freifläche begrenzt durch die Liegenschaft Sennhütte mit einem kleinen Quar-tierladen und der darüber liegenden Wohnnutzung. Den südlichen Abschluss bildet die 0.12 ha grosse unüberbaute Parzelle 86 zwischen dem Hüttenbächli und der Strasse „Baumgarten“. Der östliche Teil des Gestaltungsplanareals ist noch weitgehend unbebaut mit Ausnahme eines alten Ökonomiegebäudes Nr. 134 und dem zugehörigen neueren Wohnhaus auf der Parzelle 84. Das Gelände fällt hier nach Westen unterschiedlich und teilweise relativ steil ab. Die Hö-hendifferenz vom höchst- zum tiefst gelegenen Punkt beträgt rund 7 m. Mit Ausnahme der Sennhütte und des als Lager dienenden Gebäudes Nr. 134 werden die be-stehenden Bauten zu Wohnzwecken genutzt. Teile der bestehenden Bausubstanz sind stark sanierungsbedürftig. Neben dem Wohnhaus an der Sennhüttenstrasse 1 sind keine weiteren Schutzobjekte (Bauten, Hecken, Bäume oder dgl.) vorhanden. Auch queren keine offenen oder eingedolten Gewässer das Areal, jedoch verläuft in der Sennhüttenstrasse das Hüttenbächli.

Gebäudezeile an der Zürcherstrasse K406 Gebäude mit Substanzschutz, Sennhüttenstrasse 1 / un-übersichtliche Ein- und Ausfahrt

Liegenschaft Sennhütte mit kleinem Dorfladen, Sennhüt-tenplatz wurde bereits neu gestaltet

Unüberbaute Parzelle 86 von Strasse „Baumgarten“ aus betrachtet

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Blick von Zürcherstrasse K406 Richtung Baumgarten, links das ortstypische alte Ökonomiegebäude Nr. 134

Blick in Verlängerung Strasse Baumgarten und bestehen-der privater Zufahrt

Zürcherstrasse K406 mit unüberbautem östlichen Teil des Gestaltungsplanareals

Unüberbaute Parzellen 75 / 84 und angrenzenden Wohn-überbauung Obermattächer

4.2 Beschrieb des näheren Umfeldes

Torsituation Zürcherstrasse / alte Aescherstrasse Wohnüberbauung Obermattächer

Das nähere Umfeld lässt sich anhand der Lage im Siedlungsgebiet wie folgt charakterisieren: Auf der Nordseite wird das Gestaltungsplanareal durch die Zürcherstrasse K406 begrenzt,

welche als Hauptverkehrsachse durch die Gemeinde Arni eine Verkehrsbelastung von ca. 4570 Fahrzeugen/Tag (DTV 2009) aufweist. Ortsbaulich äusserst markant ist die Torwirkung beim Knoten alte Aescherstrasse, wo der Beginn des alten Dorfteiles gut ersichtlich ist (vgl. Photo oben links). Ansonsten finden sich sehr unterschiedliche Gebäudetypologien ohne besondere Qualitäten.

Auf der Ostseite befindet sich eine neuere Stichstrasse, die zur Erschliessung der bergseitig anschliessenden Wohnüberbauung Obermattächer dient.

Auf der Südseite liegt ein Einfamilienhausquartier mit relativ niedriger baulicher Dichte und individueller Bauweise.

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Auf der Westseite begrenzen die Sennhüttenstrasse und das Hüttenbächli den Perimeter des Gestaltungsplanes, unmittelbar dahinter liegt die neue dichte Wohnüberbauung Linden-hof. Diese geht aus dem rechtskräftigen Gestaltungsplan Dorfkern hervor, welcher eine Be-bauung um einen zentralen Hofraum festlegt.

Orthophoto 2016, Quelle AGIS-Daten Kanton Aargau

4.3 Fazit für den Gestaltungsplan

Das Gestaltungsplanareal „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ weist ein erhebliches Potenzial für eine innere Siedlungsentwicklung auf: Im westlichen Teil wird eine volumetrisch angemessene Ergänzung der bestehenden Sied-

lungsstruktur angestrebt. Im östlichen Areal ist eine auf die örtliche Situation am Rande des alten Dorfteiles abge-

stimmte Überbauung unter Berücksichtigung der schwierigen topographischen Verhältnisse und der Lärmimmissionen der K406 sicher zu stellen. Insgesamt soll so eine ortsbaulich und freiraumgestalterisch überzeugende Entwicklung gewährleistet werden. Da noch keine kon-kreten Bauabsichten bestehen, sollen vorerst generelle Festlegungen im Gestaltungsplan getroffen werden.

Die Erschliessung ist in der heutigen Situation in verschiedenen Belangen ungenügend. So muss der Besucher- und Anlieferungsverkehr der Liegenschaft Sennhütte bezüglich Sicherheit verbessert werden. Die noch unüberbauten Flächen weisen mit Ausnahme der Parzelle Nr. 86, die über die bestehende Strasse Baumgarten erschlossen ist, keine genügende Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr auf. Insgesamt soll eine rationelle, gesamthaft koordi-

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nierte Erschliessung aufgezeigt werden mit dem Ziel eines möglichst direkten Anschlusses an die Zürcherstrasse K406, um so unerwünschten Verkehr durchs Quartier Baumgarten zu ver-hindern.

5 Umweltbelange

5.1 Verkehr

Grundlagen Die Zürcherstrasse K406 gilt gemäss „Richtplan-Teilkarte M2.2 Kantonsstrassen“ als kanto-

nale Verbindungsstrasse VS. Der durchschnittliche tägliche Verkehr auf der K406 beträgt 4'574 Fahrzeuge pro Tag

(DTV2009). Der Lastwagenanteil liegt bei rund 5% (geschätzt aufgrund Zahlen der Zählstelle Nr. 1149 an der Kantonsgrenze).

Die beiden Bushaltestellen Dorf und Stockacker befinden sich in gut erreichbarer Fussweg-distanz. Die Nähe zu den Bushaltestellen und die vorhanden OeV-Güteklasse C ergeben ei-ne sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr.

Von Oberlunkhofen nach Aesch führt gemäss „Richtplan-Teilkarte M4.1 Kantonales Radrou-tennetz“ eine kantonale Radroute.

Gemäss „Richtplan-Teilkarte M4.1 Kantonales Wanderwegnetz“ verläuft entlang der Zür-cherstrasse K406 ein Wanderweg, der von der Alten Lunkhoferstrasse nach Islisberg führt.

Ein durchgehendes Trottoir besteht entlang der Zürcherstrasse K406 lediglich auf der Süd-seite. Auf der Nordseite besteht lediglich ein Trottoir westlich der Einmündung alte Aescher-strasse. Ein Fussgängerstreifen über die K406 ist im Bereich der Sennhüttenstrasse vorhan-den.

Massnahmen

Motorisierter Verkehr Die motorisierte Arealerschliessung erfolgt für weite Teile des Gestaltungsplanareals über

einen neuen Anschluss vis-à-vis des Knotens alte Aescherstrasse. Dieser soll für die neuen Wohnnutzungen als Stichstrasse ausgebildet werden.

Der Kunden- und Anlieferungsverkehr der Sennhütten soll von der Sennhüttenstrasse auf die neue Strasse in der Verlängerung der Strasse Baumgarten umgelegt werden. Im Bereich der Parzelle 39 und 86 soll der Besucher-, Kunden- und Anlieferungsverkehr entkoppelt werden.

Damit keine allzu grosse Wendefläche nötig ist und die Anlieferung Sennhütte ohne gefährli-ches Manövrieren möglich wird, soll für die wenigen Anlieferungen zur Sennhütte eine Durchfahrt in Richtung Baumgarten zugelassen werden, was mit einer geeigneten ver-kehrstechnischen Massnahme zu gewährleisten ist.

Auf der Sennhüttenstrasse soll in Zukunft kein motorisierter Verkehr mehr zugelassen wer-den mit Ausnahme von Notzufahrten und der Entsorgung.

Einzig die Parzelle 86 kann vollumfänglich über die Strasse Baumgarten erschlossen wer-den, da sie bereits heute über einen solchen strassenmässigen Anschluss verfügt.

Pflichtparkfelder sollen soweit wie möglich unterirdisch und mit möglichst zusammengefass-ten Zu- und Wegfahrten bereitgestellt werden.

Langsamverkehr Zwei öffentliche Fusswege in der Verlängerung Baumgarten in Richtung Sennhüttenstrasse

und zum Knoten alte Aescherstrasse sichern durchlässige Verbindungen.

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Neu geplante Stichstrasse vis-à-vis alte Aescherstrasse und in Verlängerung Strasse Baumgarten (violette Fläche), nördlicher Teil mit Anschluss der Parkierung an neue Stichstrasse (Pfeile)

Neuanschluss Zürcherstrasse K406 Die neue Stichstrasse wird direkt vis-à-vis der alten Aescherstrasse an die K406 angeschlos-sen. Die gewählte Linienführung ermöglicht, die Fahrbahnniveaus so ins Gelände zu legen, dass nur geringe Terrainanpassungen nötig werden. Auch kann das alte Ökonomiegebäude Nr. 134 stehen bleiben.

Längenprofil, wenig Abgrabungen / Aufschüttungen

Situation geplante Verlängerung Baumgarten

Alte Aescherstrasse

Baumgarten

Sennhütten-strasse

WohnüberbauungLindenhof

WohnüberbauungObermattächer

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Betriebs- und Gestaltungskonzept Zürcherstrasse / Kelleramtstrasse K406

Im Kapitel Gestaltungskonzept und allgemeine Projektierungsmassnahmen sind folgende Punk-te vorgesehen: Abschnitt 3; Zentrum bis Knoten Alte Aescherstrasse - Die beidseitigen Gehwege werden durchgehend auf eine Mindestbreite von 2 m ausgebaut.

Um dies auch im Bereich des geschützen Gebäudes (Sennhüttenstr. 1 und Zürcherstrasse 6) zur erreichen, muss die Achse der Strasse geschoben und die ursprünglich gestreckte Li-nienführung verlassen werden.

- Der Fahrbahnquerschnitt wird zu Gunsten der Gehwege eng gehalten. Entsprechend muss auf die Errichtung eines Radstreifens verzichtet werden.

- Der bestehende Fussgängerstreifen auf Höhe der Sennhüttenstrasse wird zu Gunsten eines neuen Fussgängerstreifens im Nahbereich des Knotens Zürcherstrasse / Alte Aescherstras-se aufgehoben. Ziel dabei ist eine Rücksichtnahme auf bestehende und zukünftige Wunschlinien des LV's und eine regelmässigere Rhythmisierung des Querungsangebot ent-lang der gesamten Strasse. Damit einhergehend kann eine Verstetigung der gefahrenen Geschwindigkeit auf tiefem Niveau erreicht werden.

- Die Zufahrt zum Gestaltungsplanbereich Sennhüttenstrasse / Obermattäcker wird verlegt. Dadurch erhält das bestehende Gebäude Nr. 34 eine erweiterte Vorzone, die gesamte ver-kehrliche Situation wird geklärt

- Die Eimündungen der Alten Aescherstrasse und der verlegten Zufahrt in die Zürcherstrasse werden mit säulenförmigen Bäumen gekennzeichnet. Die beiden Quartierstrassen münden als Gehwegüberfahrten in die Zürcherstrasse ein.

Abschnitt 4; Knoten Alte Aescherstrasse bis Kreisel Moosmatt / Islisbergstrasse Um den Strassenraum zu fassen und den Durchfahrtswiderstand zu erhöhen, wird in diesem

Abschnitt entlang der Zürcherstrasse eine einseitig geführte Baumreihe vorgesehen. Die Einmündungen der Quartierstrassen werden mit säulenförmigen Bäumen markiert. Die Ein-fahrten werden als Gehwegüberfahrten ausgeführt.

Der bestehende Gehweg im Bereich des Knotens Alte Aescherstrasse wird bis zum Kreisel-verlängert. Damit werden neu auf beiden Strassenseiten Gehwege geführt.

Auf der Parzelle Nr. 112 werden Obstbäume als strassenbegleitendes Element gepflanzt. Die beiden Busbuchten werden mit je sechs kleinkronigen und dekorativen Bäumen markiert

und hervorgehoben. Es werden dieselben Bäume wie im Zentrumsbereich verwendet. Der Langsamverkehr wird durch die Errichtung einer Fussgängerquerung mit Schutzinsel

aufgewertet. Gleichzeitig kann damit wiederholt ein inneres Tor geschaffen werden, welches sich positiv auf das Geschwindigkeitsniveau auswirkt.

Ausschnitt BGK Zürcherstrasse / Kelleramtstrasse

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5.2 Lärmschutz

In der Dorfzone D gilt gemäss BNO und gestützt auf Art. 43 LSV die Empfindlichkeitsstufe III. Beim gestaltungsplanpflichtigen Areal Sennhüttenstrasse / Obermattächer handelt es sich um teilweise erschlossene und teilweise nicht erschlossene Bauzonen (§ 32 BauG, Art. 30 LSV): - Im erschlossenen Gebiet westlich des Knotens alte Aescherstrasse (Baubereich A) sind die

Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III (Art. 43 LSV) einzuhalten. Diese betra-gen gemäss Anhang 3 der Lärmschutzverordnung LSV 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht.

- Im nicht erschlossenen Gebiet östlich des Knotens alte Aescherstrasse (Baubereich E) gel-ten die Planungswerte, also 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht.

Für die lärmexponierten Baufelder im Situationsplan 1:500 des Gestaltungsplanes ergeben sich auf Grund der Lärmgrobabschätzung folgende Lärmbelastungen:

Baufelder DTV Abstand errechnete Lärmbelastung Fz. / Tag zu Strassenachse Tag Nacht

A 4'600 6 m 65 52

E (minimal) 4'600 11 m 62 49

E 4'600 20 m 60 47

Weitere Annahmen: Anteil lärmiger Fahrzeuge 5.6 % tags, 1.2% nachts, Geschwindigkeit 50 km/h. Fazit für den Gestaltungsplan - Im Baubereich A sind bei Neubauten und wesentlichen Umbauten die Bestimmungen von

Art. 31 LSV massgebend. - Der Baubereich E darf nur soweit erschlossen werden, als die Planungswerte eingehalten

sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 LSV). Für kleine Teile kann die Vollzugsbehörde Ausnahmen gestatten. Diese müssen von der kantonalen Bewilligungsbe-hörde bewilligt werden (§ 25 Abs. 2 EG UWR). Mit dem heutigen Verkehr auf der K406 kön-nen die Planungswerte ab einem Abstand von 20 m zur Kantonsstrassenachse eingehalten werden. Die Planungswerte sind somit in einem kleinen Teil nicht eingehalten. Trotzdem gilt es darauf zu achten, dass bei den Gebäuden im Baubereich E möglichst sämtliche lärm-empfindlichen Räume auf der zur Strasse abgewandten Seite angeordnet werden.

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5.3 Hochwasserschutz

Mit Datum vom Juni 2010 wurde die Gefahrenkarte Hochwasser Oberes Reusstal erstellt, wel-che die Grundlage für ein gesamtheitliches Hochwassermanagement darstellt. Die rechtsgültige Nutzungsplanung wurde im Dezember 2006 genehmigt. Hochwassergefahrenzonen sind daher noch nicht vorhanden. Massgeblich ist entsprechend die Gefahrenkarte Hochwasser. Im Ge-staltungsplan ist die Hochwassersicherheit zu berücksichtigen. Für den östlichen Teil des Are-als Sennhüttenstrasse / Obermattächer besteht kein Schutzdefizit. In diesem Bereich sind im Gestaltungsplan keine Bestimmungen bezüglich des Hochwasserschutzes nötig. Der Baube-reich für Hochbauten E liegt rund 10 m östlich der Fläche mit ausgewiesenem Schutzdefizit auch mehr als 1 m höher als deren Randbereich.

Gefahrenkarte Hochwasse, Quelle Agis

Am westlichen Perimeterrand weist die Schutzdefizitkarte für die blauen Flächen mit mittlerer Gefährdung ein Schutzdefizit aus. Die Fliesstiefenkarte für das hundertjährliche Hochwasser liegen grösstenteils unter 25 cm. Einzig entlang der bestehenden Gebäudezeile entlang der Zürcherstrasse werden höhere Fliesstiefen erreicht (Kategorie 1.00 m – 1.50 m). Gemäss kan-tonaler Arbeitshilfe „Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasserschutz in der Nutzungsplanung“ entspricht dies der Hochwassergefahrenzone 2.

Schutzdefizitkarte, Quelle Agis Fliesstiefenkarte, Quelle Agis Der Grund für die Gefährdung dieses Gebiets sind die Ausbruchstellen am Moosmattbach, wel-che sich beim Durchlass Moosmattstrasse und am Einlauf zur Eindolung vor dem Dorfkern be-finden. Das austretende Wasser läuft dem Gefälle folgend die Zürcherstrasse hinunter und füllt die Senke im Dorfkern. Dabei werden die Liegenschaften an der Zürcherstrasse und der Stal-denstrasse überflutet. Im technischen Bericht zur Gefahrenkarte Oberes Reusstal wird vorge-schlagen, den Durchlass Moosmattstrasse zu vergrössern und die Liegenschaften an der Zür-

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cherstrasse und der Staldenstrasse mittels Objektschutzmassnahmen zu schützen. In Zusam-menhang mit dem zwischenzeitlich erarbeiteten Gestaltungsplan Zürcherstrasse Nord wurde die Hochwassersituation näher untersucht:

Hochwasserentlastung HE75: Auf der Parzelle Nr. 68 befindet sich die bestehende Re-genentlastung Nr. 75. Aus dem Jahre 2012 liegt ein Bauprojekt für die „Hochwasser-entlastung HE75 an der Zürcherstrasse“ vor. Innerhalb dieses Projektes, das in der Zwi-schenzeit realisiert wurde, bestand folgende Zielsetzung: Umbau der bestehenden Re-genentlastung 75 in eine Hochwasserentlastung, um die Kanalisationsleitung nicht bis zum Regenbecken ausbauen zu müssen.

Hochwasserschutzkonzept: Im Hochwasserschutzkonzept des Ingenieurbüros Hunziker, Zarn & Partner (19. Februar 2015), welches für den Bereich nördlich der Zürcherstrasse erstellt wurde, wird eine Gesamtlösung aufgezeigt. Diese sieht einen Einlaufschacht im rückwertigen Bereich der Parzellen Nr. 68 / 1013 nördlich der Zürcherstrasse vor. Ge-mäss Schätzung ist die hydraulische Kapazität der Bacheinleitung ausreichend gross, um den Gesamthochwasserabfluss der drei einmündenden Gewässer (4.5 m3/s bei HQ100) abführen zu können. Der Einlauf soll seitlich angelegt und etwas höher als der tiefste Punkt eines angrenzenden Schachtdeckels sein, um das mögliche Abfliessen von z.B. Motoröl in die Bachleitung zu verhindern. Vorgeschlagen wird eine Einlaufhöhe von 564.35 m ü.M. Der zweite Teil des Schutzkonzeptes gegen Hochwasser besteht aus der Unterteilung des Planungsperimeters in 3 Zonen mit verschiedenen Schutzhöhen.

A. Zürcherstrasse, östlich der Parzelle 68: Das Wasser fliesst mit einer Fliesstiefe von 20 cm auf der Strasse ab. Mit einem Freibord von 10 cm ist die Schutzkote 30 cm höher als die Strassenkote.

B. Zürcherstrasse, südlich der Parzelle 68: die Engstelle zwischen den zwei Gebäuden der Par-zelle 68 verursacht einen Rückstau auf den südlichen Strassenbereich. Die Wasserspiegel-kote in der Zone B hängt vom Abstand der Gebäude 107 und 33 (Parzelle 68) ab. Durch diese Lücke fliesst das Wasser zur neuen Entlastung. Mit dem aktuellen Abstand von 5 m zwischen den zwei Gebäuden beträgt die Wassertiefe 30 cm. Dies führt zu einer Schutzkote von 564.85 m ü.M. (Bodenkote von 564.45 m ü.M. und 10 cm Freibord). Die Geometrie die-ser Engstelle (5 m Breite / Höhe 564.45 m ü.M.) darf in der Zukunft nicht verkleinert werden.

C. Bereich der Entlastung: Aufstau über neuem Schacht. Mit einem Einlaufquerschnitt von z.B. 2 m auf 1 m erreicht der Wasserspiegel bei einem HQ100 nur noch eine Kote von 564.65 m ü.M. (resp. 30 cm über der Einlaufkante). Mit einem Freibord von 10 cm beträgt dann die re-duzierte Schutzkote 564.75 m ü.M in der Nähe des Entlastungseinlaufs. Der Einlaufschacht sollte mit einem möglichst offenen Gitter (Lochanteil 70 % oder mehr) abgedeckt werden. Auf der Seite der Zürcherstrasse beträgt die Schutzkote mindestens 564.85 m ü.M., resp. 30 cm über der mittleren Strassenkote.

68 1013

Gestaltungsplanareal „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“

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6 Umsetzung

6.1 Richtkonzept

Ausgehend von den örtlichen Rahmenbedingungen und vom gewählten Erschliessungsregime wurden fünf Varianten bezüglich Anordnung der Baukuben überprüft: Im westlichen Teil ist eine Ergänzung der bestehenden Bauten vorgesehen. Die Varianten

unterschieden sich hier lediglich in der Stellung eines allfälligen Neubaus zwischen der be-stehenden Gebäudezeile an der Zürcherstrasse und der Sennhütte.

Im östlichen Teil gehen die einzelnen Varianten von einer vollständigen Neuüberbauung aus (erst später kam noch die Option hinzu, allenfalls das Ökonomiegebäude Nr. 134 stehen lassen zu können). Der Vergleich der fünf Varianten zeigt für den östlichen Teil folgende Be-urteilung mit den jeweiligen Stärken und Schwächen:

Kriterium Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5

Einbezug To-pographie

+

nördliche Baukör-per ungünstig, südliche optimal

+(+)

nördliche Baukör-per quer zum Hang, südliche optimal

+


++

optimal angepasst

- -

sehr ungünstig

Fernsicht

+ -


+ -


-

nördliche ungüns-tig bis sehr un-günstig, südliche Baukörper optimal

+ -

optimal, soweit tie-fer liegende Bau-ten die Sicht nicht versperren

- -

geringer Abstand zwischen Baukör-pern, Aussicht in Richtung Hang

Lärmschutz

++

optimale Ab-schottung durch nördliche Baukör-per

++


++


- -

hauptwohnseitige der Kantons-strasse zuge-wandt

++


Grundeigen-tümer-ver-hältnisse

++

Abgrenzung gut realisierbar

++


++


++


+ -

Abgrenzung reali-sierbar

Individuelle Grundriss-gestaltung Wohnen

++

unterschiedliche Ausrichtung und Wohnungstypen möglich

++

unterschiedliche Ausrichtung und Wohnungstypen möglich

+ -

unterschiedliche Ausrichtung und Wohnungstypen möglich, nord-öst-licher Baukörper ungünstig

-

monotone Aufrei-hung zwingt zur ähnlichen Orien-tierung

-

Aufreihung zwingt zur ähnlichen Ori-entierung

Aussenräume innerhalb

+

zweiseitig ge-schlossener Hof

++

allseitig geschlos-sener Hof, gross-zügig

++

allseitig geschlos-sener Hof, gross-zügig

-

räumlich schwach definiert, schmal und lang

- -

kleiner Bereich am Rand der Über-bauung

Freiräume / Strassen-raum aus-serhalb Überbauung

++

klare Definition der angrenzenden Strassenräume

+ -

"Abtreppung" zur Kantonsstrasse, Restflächen, die aber qualitätsvolle Platzbereiche er-möglichen

++

klare Definition der angrenzenden Strassenräume

- -

"Abtreppung" zur Kantonsstrasse, kein klarer Ab-schluss

+ -

klare Definition der Kantonsstrasse, sonst "Abtrep-pung" zu den neuen Quar-tierstrassen hin

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Variante 1 Variante 2

Variante 3 Variante 4

Variante 5

Fazit für den Gestaltungsplan (Richtkonzept)

In der Gesamtbeurteilung ergeben die beiden Varianten 1 und 2 wesentlich bessere Qualitäten als die Varianten 3, 4 und 5. Entsprechend lassen sich folgende Schlüsse für das dem Gestal-tungsplan zu Grunde liegende Richtkonzept ziehen:

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Entlang der Zürcherstrassse K406 (Parzelle 75) sind die Bauten wegen der Lärmimmissio-nen längs zur Strasse anzuordnen. Dadurch können die Hauptwohnseiten nach Süden aus-gerichtet werden. Der Strassenraum soll sich aber gegenüber den Bauten im alten Dorfteil deutlicher öffnen, um so die prägende Torsituation weiterhin erkennbar zu lassen.

Im Bereich der südlichen Parzelle Nr. 84 sind ost-westorientierte Bauten zu wählen, um eine Fernsicht nach Westen zu ermöglichen und um eine optimale Integration ins Gelände zu gewährleisten. Als Option soll das Ökonomiegebäude Nr. 134 stehen gelassen und umge-nutzt werden können.

Für die Parzellen 75 / 84 ist von zwei Hauptgeschossen mit darüber liegendem Attika- / Dachgeschoss auszugehen. Um längere durchgehende Geschossniveaus mit ruhigem Er-scheinungsbild zu ermöglichen, sind für die Bauten längs zur K406 überhöhte Sockelge-schosse zuzulassen. Im südlichen strassenabgewandten Bereich sind 2 Hauptgeschosse mit Dach- / Attikageschoss oder als Variante 3 Hauptgeschosse, aber ohne zusätzliche At-tika- / Dachgeschosse, möglich.

Im Bereich der Parzellen 27, 28, 29, 30 befindet sich die alte, ortsbaulich wichtige Gebäude-zeile nahe an der Zürcherstrasse K406. Neubauten sollen hier in möglichst gleicher Lage und in ähnlichem Volumen, aber mit den nötigen Geschosshöhen, ermöglicht werden. Die Ausnahme bildet das bestehende Gebäude auf der Parzelle 27, das geschützt ist und ste-hen bleiben muss. Im strassenabgewandten Bereich soll ein zusätzlicher Hauptbaukubus möglich sein mit zwei Vollgeschossen, wobei wegen der schmalen Parzellenformen eine parzellenübergreifende Überbauung und Erschliessung nötig ist.

Auf der Parzelle 39, Liegenschaft Sennhütte, ist vom bestehendem Volumen auszugehen. Auf der noch unüberbauten Parzelle 86 ist, zur Sicherstellung eines harmonischen Übergan-

ges gegenüber der Wohnzone W2, ein Hauptbau mit folgende Varianten möglich: . 2 Hauptgeschossen mit überhöhtem Sockel und darüber liegendem Attika . 3 Vollgeschosse, aber ohne Attika- / Dachgeschoss.

Richtkonzept Erschliessung / Überbauung

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max. Querschnitt Parzelle 86

6.2 Gegenüberstellung Regelbauweise mit Richtprojekt und Gestaltungsplan a. Bereich westlich neuer Erschliessungsstrasse in Verlängerung Baumgarten

Kriterien

Vorgaben BNO / Bauzonenplan / BauG / ABauV

Erschliessung / Über-bauung / Aussenraum (Richtkonzept)

Regelungsbedarf im Gestaltungsplan

Zonenkonformität Dorfzone D

Gemischte Nutzungen, u.a. Wohnen, mässig störendes Gewerbe

Primär Wohnen, Senn-hütte weiterhin als La-den nutzbar

Keine Abweichung

Strassenabstand Kan-tonsstrasse / Gemein-destrasse

6 m / 4 m ab Strassen-mark gemäss § 111 BauG

Wird durch Gebäude Nr. 30 und 34 A/B unter-schritten; rechtskräftige Baulinien vorhanden

Keine zusätzliche Ab-weichung / auch gegen-über neuer Strassenfüh-rung nicht / bestehende Gebäude als Referenz

Grenz- und Gebäudeabstand

Festlegung durch Ge-meinderat, § 8 BNO

Mit Baubereichen fest-gelegt.

Keine Abweichung

Ausnutzung AZ Keine Ausnützungsziffer festgelegt


Keine Abweichung

Gebäudelänge Keine Gebäudelänge festgelegt


Keine Abweichung

Gebäudehöhe / Firsthöhe

Festlegung durch Ge-meinderat auf überbau-ten Grundstücken / 7.5 m bzw. 13 m bei Neubauten auf unüber-auten Grundstücken; § 8 BNO

Baubereiche A, B, C; generell 7.5 m / 13 m

Keine Abweichung

Baubereich D; . Gebäudehöhe 8.0 m,

Firsthöhe 13 m . Gebäudehöhe 9.0 m

(bei Flachdach, ohne zus. Attikageschoss)

Ja: Erhöhung Gebäude-höhe, um in sockelarti-gem Geschoss Parkie-rung bzw. um 3. Vollge-schosse zu ermöglichen

Baureife, Erschliessung

Erschliessung nach Ge-staltungsplan, § 4 BNO

Anschluss bestehende / neu geplante Strassen

Ja, rationelle Verkehrs-anbindung sichern

Lärmimmissionen, Empfindlichkeitsstufen

ES III (D), Immissions-grenzwerte LSV

Immissionsgrenzwerte eingehalten

Keine Abweichung, Hinweis auf Art. 31 LSV

Dachform / -neigung

Satteldächer, Dachnei-gung mit in der Regel 30 bis 45°

Baubereiche A, B, C; Satteldächer

Keine Abweichung

Baubereich D: Flach-dach ermöglichen

Flachdächer zulassen

Architektur / Aussen-raumgestaltung

Erhöhte Einpassungsbe-stimmungen (§ 8 BNO)

Gesamtheitliches Kon-zept (Richtprojekt)

Ja, Volumen, Dachform, qualitative Anforderung

Schema Querschnitt Teilareal Ost

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Spielflächen 15% der Geschossfläche für gemeinschaftliches Spielen

Primär bestehende Bau-ten, für Neubauten ge-mäss BNO

Keine Abweichung

Veloabstellplätze VSS-Norm SN 640’065 Leichter Zweiradverkehr

Anzahl gemäss gelten-der Norm

Keine Abweichung

Parkierung VSS-Norm SN 640’281 Parkieren; Angebot an Parkfelder für PW

Anzahl Parkfelder ge-mäss geltender Norm

Keine Abweichung

b. Bereich östlich neuer Erschliessungsstrasse in Verlängerung Baumgarten

Kriterien

Vorgaben BNO / Bauzonenplan / BauG / ABauV

Erschliessung / Über-bauung / Aussenraum (Richtkonzept)

Regelungsbedarf im Gestaltungsplan

Zonenkonformität Dorfzone D

Gemischte Nutzungen, u.a. Wohnen, mässig störendes Gewerbe

Primär Wohnen Keine Abweichung

Strassenabstand Kan-tonsstrasse / Gemein-destrasse

6 m / 4 m ab Strassen-mark gemäss § 111 BauG

Werden eingehalten Keine Abweichung /

Grenz- und Gebäudeabstand

Festlegung durch Ge-meinderat, § 8 BNO


Keine Abweichung

Ausnutzung AZ Keine Ausnützungsziffer festgelegt


Keine Abweichung

Gebäudelänge Keine Gebäudelänge festgelegt


Keine Abweichung

Gebäudehöhe / Firsthöhe

Festlegung durch Ge-meinderat auf überbau-ten Grundstücken / 7.5 m / 13 m bei Neu-bauten auf unüberauten Grundstücken; § 8 BNO

Baubereich E; generell 9 m / 13 m

Ja: Erhöhung Gebäude-höhe, um in sockelarti-gem Geschoss Parkie-rung bzw. um 3. Vollge-schoss zu ermöglichen

Baubereich F; . Gebäudehöhe 8.0 m,

Firsthöhe 13 m . Gebäudehöhe 9.0 m

(bei Flachdach, ohne zus. Attikageschoss)

Baureife, Erschliessung

Erschliessung nach Ge-staltungsplan, § 4 BNO

Anschluss an neu ge-plante Strassen

Ja, rationelle Verkehrs-anbindung sichern

Lärmimmissionen, Empfindlichkeitsstufen

ES III (D), Planungs-werte LSV

Planungswerte einhalt-bar

Keine Abweichung, Ausnahme gemäss LSV

Dachform / -neigung

Satteldächer, Dachnei-gung mit in der Regel 30 bis 45°

Baubereiche E, F: Flachdach ermöglichen

Flachdächer zulassen

Architektur / Aussen-raumgestaltung

Erhöhte Einpassungsbe-stimmungen (§ 8 BNO)

Gesamtheitliches Kon-zept (Richtprojekt)

Ja, Volumen, Dachform, qualitative Anforderung

Spielflächen 15% der Geschossfläche für gemeinschaftliches Spielen

Für Neubauten gemäss BNO

Keine Abweichung

Veloabstellplätze VSS-Norm SN 640’065 Leichter Zweiradverkehr

Anzahl und Lage ge-mäss geltender Norm

Keine Abweichung

Parkierung VSS-Norm SN 640’281 Parkieren; Angebot an Parkfelder für PW

Anzahl Parkfelder ge-mäss geltender Norm

Keine Abweichung

Abweichungen von den allgemeinen Nutzungsplänen und -vorschriften (§ 21 BauG / § 8 BauV)

Bonusse bzw. Lockerungen in Form von grösserer Dichte, Erhöhung Bauvolumen, Reduktion Abstände

„strengere“ Rahmenbedingungen, um ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis zu erreichen (§ 8 Abs. 3 BauV)

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6.3 Generelles zum materiellen Inhalt des Gestaltungsplanes

Der Gestaltungsplan regelt primär die ortsbauliche Konzeption, ausgehend von den prägenden Gebäudezeilen am Eingang des alten Dorfteiles und den aus den Varianten im Abschnitt 6.1 ermittelten Anordnungsprinzipien. Infolge noch nicht konkret vorhandener Projektvorstellung durch die Grundeigentümer werden die Baubereiche mit den nötigen Handlungsspielräumen im späteren Baubewilligungsvefahren ausgeschieden. Die Festlegungen im Baubereich A entsprechen im Grundsatz auch dem noch rechtskräftigen kommunalen Überbauungsplan „Kantonsstrassen K406 / 407“. Die Gestaltungsbaulinie entlang der Zürcherstrasse legt die strassenseitige Fassadenfront verbindlich fest. Im Gegensatz dazu werden in den übrigen Bereichen relativ generelle Baubereiche für Hochbauten ausgeschieden. Die Anforderungen an die Einpassung ergeben sich aus den erhöhten Einpassungsbestimmun-gen der Dorfzone und aus den ergänzenden Sondernutzungsvorschriften. Lagegenau gesichert werden die benötigten Verkehrsflächen für die Verlängerung der Quar-tierstrasse „Baumgarten“ mit dem neu geplanten Anschluss an die Zürcherstrasse K406. Mit den geplanten öffentlichen Fusswegen wird ein engmaschiges Netz von und ins Dorfzentrum sowie zu den Schulanlagen und den Bushaltestellen gesichert. Mit dem Gestaltungsplan wird auch die Erschliessung des Areals geregelt, soweit dies nötig und möglich ist. Ab der neuen geplanten Verkehrsfläche in der Verlängerung der Quar-tierstrasse Baumgarten wird so eine zusammengefasste und rationelle Parkierung ermöglicht. Insgesamt ermöglicht der Gestaltungsplan eine grösstmögliche Flexibilität für künftige Bauvor-haben unter Beachtung der konkret festgelegten Baubereiche und Abstände gegenüber Stras-sen und Hüttenbächli. Bezüglich des zu sichernden Gewässerraumes gilt gegenüber dem Hüt-tenbächli seit dem 1. Mai 2016 der revidierte § 127 Abs. 1b und 1c BauG. 6.4 Zu den Inhalten im Einzelnen

Formelles / Grundsätzliches

Gestützt auf die am geeignetsten beurteilte Variante legt der Gestaltungsplan für das gesamte Areal die Lage und die Höhe der Bauten, die gestalterischen Rahmenbedingungen, die Nut-zungsdichte und -verteilung, die Erschliessung und Parkierung sowie die Freiraum- und Umge-bungsgestaltung verbindlich fest. Der Gestaltungsplan stützt sich nicht auf ein bestimmtes Pro-jekt. Er gewährleistet, dass einerseits die nötigen Qualitäten gemäss § 21 Abs. 2 BauG / § 3 Abs. 3 ABauV sicher ge-

stellt werden können, und andererseits den Bauherren in der späteren Projektierung die nötigen Handlungsspielräume

offen bleiben. Die Gestaltungsplan „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ basiert auf den §§ 16 bis 21 BauG und besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Unterlagen: Situationsplan 1:500 Sondernutzungsvorschriften SNV Der vorliegende Planungsbericht nach Art. 47 RPV hat keine Rechtswirkung. Er dient zur Er-läuterung der Planung.

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Zu den Inhalten im Einzelnen Die allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen sind in den §§ 1 bis 4 SNV (Zweck, Peri-meter und Bestandteile, Verhältnis zum übergeordneten Recht, privatrechtliche Regelungen) sowie im § 19 SNV (Inkrafttreten) enthalten: § 1: Im Zweckartikel werden die auf die örtliche Situation bezogenen Planungsabsichten de-

finiert, die eine koordinierte Siedlungsentwicklung, eine hohe architektonische Qualität und eine optimierte Erschliessungskonzeption sichern sollen. Diese Planungsgrundsätze sind insbesondere bei Ermessensfragen und Interessenabwägungen in die Beurteilung künftiger Bauvorhaben miteinzubeziehen.

Der in § 2 SNV definierte Perimeter umfasst das gesamte im Bauzonenplan ausgeschiedene Areal mit Gestaltungsplanpflicht östlich des rechtskräftigen Gestaltungsplanes Dorfkern.

Übergeordnetes Recht (§ 3 SNV): In der Gemeinde Arni sind die Baubegriffe und Messwei-sen der IVHB in der BNO noch nicht umgesetzt. Deshalb gelten vorläufig anstelle der §§ 16 bis 31 BauV die Definitionen gemäss Anhang 3 BauV. Die Sondernutzungsvorschriften sind so ausgelegt, dass sich nach der Anpassung der BNO keine wesentlichen materiellen Aus-wirkungen ergeben und der Gestaltungsplan in gleichem Masse anwendbar bleibt.

Mit § 4 SNV wird auf die privatrechtlichen Regelungen hingewiesen, die je Etappierung und Koordinationsbedarf zu treffen sind. Solche Dienstbarkeiten dürften u.a. für Anschlüsse in den Fahrzeugeinstellhallen, für öffentliche Fusswegrechte und für die Benutzungsrechte der Parkplätze nötig sein.

Die Baubereiche für Hochbauten sind in § 5 Abs. 1 SNV definiert und bezeichnen die maxi-male Ausdehnung der Hochbauten inklusive der Klein- und Anbauten sowie zugehöriger Unter-geschosse. Entlang der Begrenzungslinie an der Zürcherstrasse K406 im Baubereich A wird ei-ne Spezialbestimmung in § 5 Abs. 2 SNV definiert, wonach vorspringende Gebäudeteile mit Ausnahme von Dachvorsprüngen - unter Einhaltung des Lichtraumprofiles - nicht über die Be-grenzungslinie hinausragen dürfen. Die Begrenzungen der Baubereiche ergeben sich aus fol-genden Überlegungen: Die Baubereiche für Hochbauten A bis D bauen in ihren Grundflächen auf der bestehenden

Siedlungsstruktur (A / D) auf oder ermöglichen eine situationsgerechte Ergänzung mit Neu-bauten (B / D).

Die Baubereiche für Hochbauten E und F sind relativ grossflächig ausgeschieden. Ihre äus-seren Abgrenzungen definieren primär den Strassenraum an der Zürcherstrasse K406 mit einer auf die Lärmimmissionen abgestimmten Anordnung (E) und orientieren sich im rück-wärtigen am Verlauf der Höhenlinien (F). Innerhalb der Baubereiche E und F werden ge-mäss § 5 Abs. 4 SNV je maximal 2 Hauptgebäude zugelassen mit einem minimal einzuhal-tenden Gebäudeabstand von 6 m (E) bzw. 12 m (F). Die unterschiedlichen Längen im Bau-bereich E sind aus dem unterschiedlich steilen Gelände entstanden.

Der Baubereich für Hochbauten A gewährleistet die Beibehaltung der markanten ortsbauli-chen Situation mit einer nahe an die Strasse gestellten Gebäudezeile und der prägenden Torsituation. Er lässt entsprechend auch nur einen eher geringen Spielraum für die Anord-nung der Bauten offen. Entlang der im Situationsplan dargestellten Gestaltungsbaulinie sind die Fassaden auf der gesamten Gebäudehöhe auf diese oder höchstens 1 m zurückversetzt anzuordnen (§ 5 Abs. 3 SNV).

Höhen und Dachformen, Gestaltung: In § 6 SNV werden die Gebäudehöhen und Firsthöhen in Abhängigkeit der möglichen Dachformen sowie der Orientierung und Situierung im Gelände festgelegt. In den Baubereichen A, B und C entsprechen die Höhen und Dachformen der Regelbau-

weise für Neubauten.

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Im Baubereich D wird bei Ausführung als Satteldach eine Gebäudehöhe von 8 m zugestan-den, um in einem sockelartigen Geschoss in Ergänzung zu den 2 üblichen Hauptgeschos-sen die Parkierung unterbringen zu können. Für Flachdachbauten wird eine Gebäudehöhe von 9 m ermöglicht, aber ohne zusätzliches Attikageschoss, um am Übergang zur Wohn-zone W2 ein zeitgemässes, noch gut integriertes Volumen realisieren zu können.

Für den Baubereich E wird eine Gebäudehöhe von 9 m und eine Firsthöhe von 13 m ermög-licht, um im steilen Gelände auf der Talseite dreigeschossige Bauten mit durchgehenden Trauf- und Firstlinien konzipieren zu können, die sich hangseitig auf zwei Geschosse redu-zieren.

Im Baubereich F werden die zulässigen Gebäudehöhen auf 8 m angehoben, um für die er-möglichten Gebäudelängen von bis zu 30 m durchlaufende zwei Hauptgeschosse realisieren zu können. Im Gegenzug wird die Firsthöhe reduziert, um eher flache Satteldächer mit op-tisch zurückhaltendem Erscheinungsbild zu erreichen. Für Flachdachbauten wird eine Ge-bäudehöhe 9.0 m ohne zusätzliches Attikageschoss ermöglicht, um kompakte Volumen pro-jektieren zu können, in denen die gedeckten Aussenbereiche gleichmässig integriert sind.

Die qualitativen Anforderungen an die Überbauung im Gestaltungsplanareal sind in § 7 SNV festgelegt: In § 7 Abs. 1 SNV werden - in Ergänzung zur BNO - die grundlegenden Anforderungen defi-

niert, um eine hohe architektonische Qualität zu sichern und am Übergang des alten Dorftei-les in die Neubauquartiere eine respektvollen Umgang zu erreichen; sorgfältige Gestaltung, ruhige Gesamtwirkung, harmonierende Haupt- und Sekundärbauteile.

In § 7 Abs. 2 SNV sind – ausgehend von der vorhandenen dörflichen Struktur - die typologi-sche Vorgaben für die zu planenden Gebäude konkretisiert, in dem für Hochbauten eine weitgehend rechteckförmige Gebäudegrundfläche verlangt und die maximalen Gebäude-breiten festgelegt werden.

In § 7 Abs. 3 SNV wird ein respektvoller Umgang mit dem unter Substanzschutz stehenden Gebäude Nr. 30 verlangt.

Über den Baubereich für Hochbauten F hinaus kann das Ökonomiegebäude Nr. 134 beste-hen bleiben und intensiver genutzt werden (z.B. für Wohnungen). Die Anforderungen des Ortsbildschutzes umfassen einen typologisch sorgfältigen Umgang, indem das vorhandene Volumen mit seinen Proportionen und den strukturellen Eigenheiten der Fassaden und Dachflächen in eine neue bauliche Konzeption überführt wird (§ 7 Abs. 4 SNV).

Wenn ein Baugesuch nicht über die gesamten Baubereiche E und F eingereicht wird, muss dem Gemeinderat vor Einreichung eines Baugesuches ein Gesamtkonzept vorgelegt wer-den, in welchem die Erschliessung und Parkierung, die Stellung der Bauten, die Grösse und Gliederung der Baukuben sowie die wesentlichen Elemente der Aussenraumgestaltung er-sichtlich sind (§ 7 Abs. 5 SNV).

Die Anforderungen zum Lärmschutz sind in § 8 SNV geregelt: Im Baubereich E sind möglichst sämtliche lärmempfindliche Räume auf der strassenabge-

wandten Seite anzuordnen, wodurch für den überwiegenden Teil die Planungswerte einge-halten werden können. Im Interesse des Ortsbildes und der dörflichen Strukturen soll auch eine minimale Orientierung der Wohnungen zur Zürcherstrasse möglich sein. Art. 30 LSV lässt für kleine Teile solche Ausnahmen zu.

Im Baubereich A gelten die Immissionsgrenzwerter Lärmempfindlichkeitsstufe III. Für Neu-bauten und wesentliche Umbauten wird hier auf Art. 31 LSV verwiesen.

Die Erwägungen gemäss Kap. 5.1 bezüglich Erschliessung werden mit § 9 SNV umgesetzt. Für die Baubereiche für Tiefbauten bzw. Untergeschosse wird in § 9 SNV auf die überge-ordneten gesetzlichen Grenzabstände verwiesen.

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Die im Situationsplan bezeichneten öffentlichen Fusswegbereiche und Fusswegverbindun-gen sind gemäss § 11 SNV spätestens mit der Überbauung der angrenzenden Baubereiche zu realisieren. So kann entsprechend dem Baufortschritt eine wesentlich verbesserte Durchgän-gigkeit im Quartier ermöglicht werden. Die Grundsätze der Parkierung werden in § 12 SNV festgelegt. Alle erforderlichen Pflichtpark-felder für die Überbauung sind, mit Ausnahme der Parkplätze für Besucher und Kunden, in un-terirdischen Gebäuden anzuordnen. Die Platzfläche Sennhütten gemäss § 13 SNV bildet das öffentlich zugängliche Bindeglied zur Wohnüberbauung Lindenhof vor dem bestehenden Dorfladen. Zwischen der ersten und zweiten Bautiefe ab der K406 wird eine durchgehende ortsbauliche Zäsur sichergestellt, um so einen gebührenden Abstand der weitgehend geschlossenen Bau-zeilen zu erreichen und eine offenen Aussenfläche zu sichern (§ 14 SNV). Für die im Situationsplan 1:500 bezeichneten „Vorzonen Verlängerung Baumgarten“ und „Strassenraum Zürcherstrasse“ werden in § 15 SNV die gestalterischen Anforderungen defi-niert. Zur attraktiven Gestaltung und zur räumlichen Gliederung des Strassenraumes der Zür-cherstrasse und der Stichstrasse Obermattächer ist je eine Baumreihe im Situationsplan ent-halten, die mit hochstämmigen, optisch und räumlich wirksamen, einheimischen und standort-gerechten Bäumen zu bepflanzen ist (§ 15 Abs. 1 SNV). Zwischen den Baubereiche E und F wird eine gemeinschaftliche Spielfläche ausgeschieden in § 15 Abs. 3 SNV definiert. Die übrigen Freiflächen sind im Situationsplan 1:500 nicht dargestellt. Sie gelten für die dieje-nigen Bereiche, welche keiner Nutzung zugeordnet sind oder nicht für Hochbauten benötigt werden. Gemäss § 16 Abs. 1 SNV wird festgelegt, dass die übrigen Freiflächen den angren-zenden Baubereichen zugeordnet und wesentliche Strukturelemente pro Baubereiche einheit-lich zu gestalten sind. Über das gesamte Gestaltungsplanareal ist schliesslich eine mehrheitlich standortheimische Bepflanzung vorzusehen (§ 16 Abs. 3 SNV). Zudem werden für Fahrradun-terstände und Geräteräume die möglichen Hochbauten in § 16 Abs. 2 SNV klar definiert § 17 SNV regelt die Anforderung an die Energieeffizienz der Bauten und formuliert als Mini-malanforderung den MINERGIE-Standard resp. einen maximalen Verbrauchsanteil an nicht er-neuerbaren Energien im Betrieb. Dies entspricht den Anforderungen von Arealüberbauungen. Hochwasserschutz: Gestützt auf die Gefahrenkarte Hochwasser Oberes Reusstal und des im Abschnitt 5.3 formulierten Hochwasserschutzkonzeptes werden in § 18 SNV die nötigen Mass-nahmen zum Schutz vor Hochwasserereignissen gesichert.

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7 Verfahren

7.1 Kantonale Vorprüfung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, unter der Federführung der Abteilung Raument-wicklung, beurteilt das vorliegende Planungsvorhaben bezüglich der Recht- und Zweckmässig-keit (§ 23 BauG). 7.2 Mitwirkung der Bevölkerung

Die Bevölkerung wird über die Planungsakten des Gestaltungsplans „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ informiert und zur Mitwirkung gemäss § 3 BauG eingeladen. 7.3 Öffentliche Auflage

Nach Freigabe der bereinigten Planungsentwürfe durch die kantonale Behörde (abschliessen-der Vorprüfungsbericht) erfolgt das Auflageverfahren resp. das Einwendungsverfahren (§ 24 BauG). 7.4 Beschlussfassung / Genehmigung

Die Planungsentwürfe werden nach erfolgter öffentlichen Auflage dem Gemeinderat zur Be-schlussfassung vorgelegt (§ 25 BauG). Die kantonale Genehmigung des Gestaltungsplanes „Sennhüttenstrasse / Obermattächer“ erfolgt durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (§ 27 BauG).

Documents

Gestaltungsplan „Sennhüttenstrasse / Obermattächer ... · penweise Überbauungen ist er ein wichtiges Dokument über die Hintergründe der Planung und kann im Baubewilligungsverfahren