Upload
vanhuong
View
218
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz, M.Sc.
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenunter-suchung
Discussion Paper
des Fachbereichs Ingenieurswissenschaften 2
im Studiengang Facility Management Nr. 2012 ▪ 6
Berlin, November 2012
Herausgeberinnen:
Prof. Dr.-Ing. Regina Zeitner, Dr. Marion Peyinghaus
Competence Center Process Management Real Estate
dp FM 2012 ▪ 6 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
II
Impressum
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz, M.Sc.: Grundlagen des Immobilien-
Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenunter-suchung
Discussion Paper
des Fachbereichs Ingenieurswissenschaften
im Studiengang Facility Management 2012 ▪ 6
Berlin, November 2012
Herausgeberinnen:
Prof. Dr.-Ing. Regina Zeitner, Dr. Marion Peyinghaus
Competence Center Process Management Real Estate (CC PMRE)
ISBN Nr. 978-3-86262-013-5
dp FM 2012 ▪ 06 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
III
Kurzfassung
Das Immobilien-Risikomanagement ist durch die sich ändernden gesetzlichen An-
forderungen und durch die aktuellen Entwicklungen auf den Finanz- und Immobi-
lienmärkten in den Fokus wissenschaftlicher und praxisrelevanter Untersuchungen
gerückt.
Studien von ERNST & YOUNG, FUNK RMCE, RÖDL & PARTNER UND WEISS-MANN &
CIE. belegen, dass die Notwendigkeit des Risikomanagement in der Praxis immer
mehr Beachtung findet. Jedoch mangelt es an der Umsetzung und Etablierung in
den Unternehmensstrukturen. Die wissenschaftliche Literatur setzt sich seit einiger
Zeit mit der Thematik des Risikomanagements auseinander, jedoch hat bisher keine
komplexe Auseinandersetzung mit dem Thema Immobilien-Risikomanagement
stattgefunden. Vor diesem Hintergrund erarbeitet die vorliegende Arbeit die theore-
tischen Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements und stellt die relevanten
Grundlagen und Definitionen aus der Fachliteratur zusammen. Sie zeigt auf, mit
welchen Risiken das Immobilienmanagement konfrontiert wird und wie diese im
Rahmen des Risikomanagements gemessen und gesteuert werden können. Das
Ergebnis ist ein Risikokatalog, welcher anhand der Fachliteratur entwickelt wurde
und die wesentlichen Risiken in der Immobilienwirtschaft darstellt. Des Weiteren
wird aufgezeigt, wie die entwickelte Methode zur Risikomessung am Markt ange-
wendet werden kann.
Schlüsselwörter: Risikomanagement, Risikokatalog, Risikobewertung
dp FM 2012 ▪ 6 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
IV
dp FM 2012 ▪ 06 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
V
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis ............................................................................. VII
Tabellenverzeichnis ............................................................................... VIII
Abkürzungsverzeichnis ............................................................................... X
1 Aufbau der Arbeit ................................................................................... 1
1.1 Problemstellung …………………………………………………………………………………… 1
1.2 Zielsetzung …………………………………………………………………………………………… 3
1.3 Vorgehensweise und Methodik …………………………………………………………… 5
2 Definitionen und Grundlagen ................................................................. 7
2.1 Risikodefinition …………………………………………………………………………………………… 7
2.1.1 Zusammenhang Risiko und Rendite …………………………………………… 8
2.1.2 Risikokategorien ………………………………………………………………………… 10
2.1.2.1 Systematische und unsystematische Risiken ………… 11
2.1.2.2 Quantifizierbare und nicht quantifizierbare Risiken … 12
2.1.2.3 Eindimensionale und zweidimensionale Risiken ……… 12
2.1.2.4 Existenzielle und finanzielle Risiken ………………………… 13
2.2 Risikomanagement …………………………………………………………………………………… 13
2.2.1 Risikomanagementprozess ……………………………………………………… 14
2.2.2 Gesetzliche Anforderungen an das Risikomanagement ………… 16
2.2.2.1 KonTraG …………………………………………………………………… 16
2.2.2.2 Kreditwesengesetz …………………………………………………… 17
2.2.2.3 Basel II und Basel III ……………………………………………… 17
2.2.2.4 Solvency II ……………………………………………………………… 18
2.2.2.5 Mindestanforderungen an das Risikomanagement … 19
2.2.2.6 Zusammenfassung …………………………………………………… 20
3 Immobilien-Risikomanagement ........................................................... 21
3.1 Immobilien-Risikomanagement-Prozess ………………………………………………… 21
3.2 Formulierung der Risikostrategie …………………………………………………………… 22
3.3 Risikoidentifikation ………………………………………………………………………………… 23
3.4 Risikoanalyse …………………………………………………………………………………………… 25
3.5 Risikomessung ………………………………………………………………………………………… 27
3.6 Risikosteuerung ……………………………………………………………………………………… 29
3.7 Risikokontrolle ………………………………………………………………………………………… 30
3.8 Berichterstattung und Dokumentation ………………………………………………… 31
3.9 Aufgaben der Akteure im IRMP ……………………………………………………………… 32
4 Methoden und Verfahren zur Risikomessung ....................................... 33
4.1 Top-Down Messmethoden ……………………………………………………………………… 33
4.1.1 Value-at-Risk …………………………………………………………………………… 34
dp FM 2012 ▪ 6 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
VI
4.1.2 Scoring-Modelle ………………………………………………………………………… 36
4.2 Bottom-Up Messmethoden ……………………………………………………………………… 39
4.2.1 Sensitivitätsanalyse ………………………………………………………………… 39
4.2.2 Szenarioanalyse ……………………………………………………………………… 42
4.3 Zusammenfassung ……………………………………………………………………………… 45
5 Risikoidentifikation und Risikoanalyse ................................................. 47
5.1 Datenerhebung …………………………………………………………………………………… 47
5.2 Datenanalyse und –interpretation ……………………………………………………… 48
5.3 Ergebnis der Risikokategorieanalyse ………………………………………………… 52
5.3.1 Risiken im REIM und CREM ……………………………………………………… 53
5.3.2 Makroökonomische Risiken ……………………………………………………… 56
5.3.3 Umweltrisiken …………………………………………………………………………… 63
5.3.4 Geschäftsrisiken ……………………………………………………………………… 68
5.3.5 Operative Risiken ……………………………………………………………………… 83
5.3.6 Standortspezifische Risiken ……………………………………………………… 89
5.3.7 Objektrisiken …………………………………………………………………………… 99
5.3.8 Zusammenfassung …………………………………………………………………… 117
5.4 Analyse der Risikomessmethoden …………………………………………………… 119
5.4.1 Risikomessung in den Risikokategorien …………………………………… 119
5.4.2 Top-Down vs. Bottom-Up ………………………………………………………… 122
5.4.3 Zusammenfassung …………………………………………………………………… 124
6 Zusammenfassung ............................................................................. 125
7 Fazit/Ausblick .................................................................................... 127
Literatur- und Quellenverzeichnis ........................................................... 129
dp FM 2012 ▪ 06 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
VII
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Organisatorische Verankerung des Risikomanagements ............................ 2
Abb. 2: Angewandte Methoden im Risikomanagement .......................................... 3
Abb. 3: Aufbau der Arbeit ................................................................................. 6
Abb. 4: Dreieck der Investorenziele ................................................................... 9
Abb. 5: Übersicht der Risikokategorien im RM ..................................................... 10
Abb. 6: Unterteilung der Risikokategorie in Risikoarten ........................................ 11
Abb. 7: Strategisches und operatives RM ............................................................ 14
Abb. 8: Risikomanagementprozess .................................................................... 15
Abb. 9: Die drei Säulen von Basel II und Solvency II............................................ 19
Abb. 10: Immobilien-Risikomanagement-Prozess ................................................ 22
Abb. 11: Kategorien der Immobilienrisiken ......................................................... 24
Abb. 12: Risikomessmethoden .......................................................................... 28
Abb. 13: Risikomatrix ....................................................................................... 31
Abb. 14: VaR bei einer Normalverteilung ............................................................ 35
Abb. 15: Portfolio-Matrix .................................................................................. 38
Abb. 16: Renditeberechnung mit der MCS ........................................................... 41
Abb. 17: Szenariotrichter .................................................................................. 42
Abb. 18: Gesamtverteilung der Risikokategorien .................................................. 52
Abb. 19: Gesamte Risikoverteilung der Akteure ................................................... 53
Abb. 20: Risikoverteilung nach CREM und REIM ................................................... 54
Abb. 21: Risikoverteilung der makroökonomischen Risiken ................................... 56
Abb. 22: Risikoverteilung der Umweltrisiken ....................................................... 63
Abb. 23: Risikoverteilung der Geschäftsrisiken .................................................... 69
Abb. 24: Risikoverteilung der operativen Risiken ................................................. 83
Abb. 25: Risikoverteilung der standortspezifischen Risiken .................................... 90
Abb. 26: Risikoverteilung der Objektrisiken ......................................................... 100
Abb. 27: Relevanz des IRM ............................................................................... 119
Abb. 28: Anzahl der Risikomessmethoden im Risikokatalog ................................... 120
Abb. 29: Verteilung der Bewertungsansätze ........................................................ 122
dp FM 2012 ▪ 6 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
VIII
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Risikokomponentenvergleich unterschiedlicher Investmentstrategien .......... 10
Tab. 2: Gesetze und Vorschriften für das RM ....................................................... 20
Tab. 3: Prozess der Risikoanalyse ...................................................................... 27
Tab. 4: Maßnahmen der Risikosteuerung ............................................................ 30
Tab. 5: Vor- und Nachteile der Risikomessmethoden ............................................ 46
Tab. 6: Zuordnung Tätigkeiten und Risiken ......................................................... 49
Tab. 7: Aufbau des Risikokataloges .................................................................... 51
Tab. 8: Anlage- und Renditeentwicklungsrisiko .................................................... 57
Tab. 9: Finanzierungsrisiko ............................................................................... 58
Tab. 10: Fremdfinanzierungsrisiko ..................................................................... 59
Tab. 11: Inflationsrisiko .................................................................................... 60
Tab. 12: Liquiditätsrisiko .................................................................................. 61
Tab. 13: Zinsänderungsrisiko ............................................................................ 62
Tab. 14: Genehmigungs- und Planungsrisiko ....................................................... 64
Tab. 15: Instabilitätsrisiko ................................................................................ 66
Tab. 16: Änderungsrisiko der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen ....... 67
Tab. 17: Risiko der soziodemografischen Entwicklung .......................................... 68
Tab. 18: Adressausfallrisiko .............................................................................. 70
Tab. 19: Ausschreibe- und Vergaberisiko ............................................................ 72
Tab. 20: Branchenentwicklungsrisiko ................................................................. 74
Tab. 21: Mietpreisänderungsrisiko ..................................................................... 76
Tab. 22: Planungs- und Strategierisiko ............................................................... 78
Tab. 23: Portfolio-/Korrelationsrisiko .................................................................. 80
Tab. 24: Vertragsrisiko ..................................................................................... 82
Tab. 25: Informationsrisiko ............................................................................... 84
Tab. 26: Personalrisiko ..................................................................................... 86
Tab. 27: Managementrisiko ............................................................................... 87
Tab. 28: IT-Risiko ............................................................................................ 89
Tab. 29: Altlastenrisiko..................................................................................... 91
Tab. 30: Flächenabsatzrisiko ............................................................................. 93
dp FM 2012 ▪ 06 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
IX
Tab. 31: Image- und Attraktivitätsrisiko ............................................................. 95
Tab. 32: Immobilienmarktrisiko ......................................................................... 97
Tab. 33: Umweltrisiko der Umgebung................................................................. 99
Tab. 34: Beschädigungsrisiko ............................................................................ 101
Tab. 35: Bewirtschaftungskostenrisiko ............................................................... 103
Tab. 36: Instandhaltungsrisiko .......................................................................... 105
Tab. 37: Leerstandrisiko ................................................................................... 107
Tab. 38: Modernisierungsrisiko .......................................................................... 109
Tab. 39: Objekt- und Grundstückzustandsrisiko ................................................... 111
Tab. 40: Risiko des architektonischen Designs ..................................................... 113
Tab. 41: Umweltrisiko des Gebäudes .................................................................. 115
Tab. 42: Vermietungsrisiko ............................................................................... 117
dp FM 2012 ▪ 6 Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
X
Abkürzungsverzeichnis
AG Auftraggeber
AktG Aktiengesetz
AM Asset Management
AN Auftragnehmer
BBSchG Bundesbodenschutzgesetz
CREM Corporate Real Estate Management
DL Dienstleister
EnEv Energieeinsparverordnung
FM Facility Management
GEFMA German Facility Management Association
gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
IRM Immobilien-Risikomanagement
IRMP Immobilien-Risikomanagement-Prozess
IM Immobilienmanagement
IT Informationstechnik
Kap. Kapitel
KonTraG Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
KPI Key Performance Indikator
KWG Kreditwesengesetz
Lzph Lebenszyklusphase
MaRisk Mindestanforderungen an das Risikomanagement
MCS Monte-Carlo-Simulation
PrM Property Management
REIM Real Estate Investment Management
RM Risikomanagement
RMP Risikomanagementprozess
RMS Risikomanagementsystem
SLA Service Level Agreement
VU Versicherungsunternehmen
VaR Value at Risk
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
1
1 Aufbau der Arbeit
Das Thema des Immobilien-Risikomanagements bekommt, auf Grund der aktuellen
Entwicklungen auf den Finanz- und Immobilienmärkten, einen zunehmend großen
Stellenwert. Auch Diskussionen über Projekte wie Stuttgart 21 oder den Bau von
Atomkraftwerken, rücken das Risikomanagement im Immobiliensektor stärker in
den Fokus der Öffentlichkeit.
Angetrieben durch diese Entwicklungen, sowie durch sich ändernde gesetzliche und
regulatorische Anforderungen1, wird von Immobilieninvestoren und Eigentümern
der Nutzen eines Immobilien-Risikomanagements zunehmend erkannt. Darüber
hinaus belegen Studien, dass die Notwendigkeit des Immobilien-Risikomanagement
in der Praxis mehr Beachtung findet2.
In der Immobilienwirtschaft findet bisher kaum ein aktives Managen und bewusstes
Umgehen mit Risiken statt. Oftmals werden erst die Folgen realisierter Risiken be-
handelt.3 Da Immobilien mit vielen teilweise existenzgefährdenden Risiken behaftet
sind, ist ein professionelles Risikomanagement notwendig, um Risiken frühzeitig zu
identifizieren, zu messen und aktiv zu steuern.
Die bisherigen wissenschaftlichen Auseinandersetzungen zu diesem Thema beschäf-
tigen sich lediglich mit grundlegenden Bestandteilen des allgemeinen Risikomana-
gements. Der konkrete Bezug zum Immobilienmanagement wurde bisher eher ru-
dimentär behandelt.4 An diesem Punkt setzt die vorliegende Arbeit an. Sie zeigt
wesentliche Immobilienmarktrisiken und Risikomessmethoden auf und untersucht,
welche Methoden zur Identifikation und Messung der wesentlichen Risiken zur An-
wendung kommen.
1.1 Problemstellung
Die Erkenntnisse aus der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 waren Auslöser für die
von FUNK RMCE, RÖDL & PARTNER und WEISSMANN & CIE. im April 2011 veröf-
fentlichte Benchmark-Studie zum Risikomanagement in deutschen, mittelständi-
schen Unternehmen5. Diese Studie zeigt auf, dass in 36 % der befragten Unter-
nehmen das Risikomanagement auf Vorstands- bzw. Geschäftsführungsebene an-
1 Hierzu zählen u. a. Basel II, Solvency II sowie das KonTraG. 2 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, Vorwort. 3 Vgl. ebenda, Vorwort. 4 Vgl. ebenda, Vorwort. 5 Vgl. Augsten/Löffler/Zähres, Exklusive Benchmarkstudie, 2011, S. 19, URL.:
http://www.rmce.de, Abruf: 22.09.2011, 7:22 Uhr.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
2
gesiedelt ist.6 In 40 % der Unternehmen wird das Risikomanagement als Teilaufga-
be in den Bereichen der kaufmännischen Leitung bzw. Controlling abgebildet.7 Eine
eigenständige Abteilung in Form eines zentralen Risikomanagements tritt bei acht
Prozent der befragten Unternehmen auf und in einem einzigen Fall wird ein exter-
ner Risikomanager beschäftigt (vgl. Abb.1) 8.
Abb. 1: Organisatorische Verankerung des Risikomanagements9
Die Studie zeigt außerdem, dass die Unternehmen zwar die Notwendigkeit des Risi-
komanagements erkannt haben, es jedoch an der Umsetzung in die unternehmeri-
sche Praxis mangelt. Darüber hinaus wird in den Unternehmen das Risikomanage-
ment eher auf operativer Ebene betrieben und noch nicht als strategisches Instru-
ment zur Unternehmenssteuerung genutzt.10 Die folgende Abbildung zeigt hierzu
die Methoden, die in der Praxis Anwendung finden.
6 Vgl. Augsten/Löffler/Zähres, Exklusive Benchmarkstudie, 2011, S. 19, URL.:
http://www.rmce.de, Abruf: 22.09.2011, 7:22 Uhr. 7 Vgl. ebenda, S. 19 8 Vgl. ebenda, S. 19 9 Eigene Darstellung in Anlehnung an ebenda, S. 19. 10 Vgl. Augsten/Löffler/Zähres, Exklusive Benchmarkstudie, 2011, S. 19, URL.:
http://www.rmce.de, Abruf: 22.09.2011, 7:22 Uhr.
3 %
20 %
8 %
20 %
36 %
3 % 10 %
Anzahl der befragten Unternehmen: 343
Versicherungsmanagement
Controling
zentrales RM
kaufmänische Leitung
Vorstand/Geschäftsleitung
Rechtsabteilung
sonstiges
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
3
Abb. 2: Angewandte Methoden im Risikomanagement11
Mehr als 60 % der Unternehmen beschränken sich lediglich auf eine Einzelrisikobe-
wertung oder einer Addition von Erwartungs- oder Höchstschadenswerte. Lediglich
neun Prozent nutzen Simulationsmodelle und 26 % führen keine Gesamtrisikobe-
wertung durch.12
Dieser Sachverhalt lässt sich, aufgrund der Zugehörigkeit zu den mittelständischen
Unternehmen, auf die im Fokus dieser Untersuchung stehenden Real Estate In-
vestment- und Corporate Real Estate Unternehmen übertragen.
1.2 Zielsetzung
Aufbauend auf der Studie von FUNK RMCE, RÖDL & PARTNER und WEISSMANN &
CIE. wird in der folgenden Untersuchung ermittelt, wer die Träger des Immobilienri-
sikomanagements im Real Estate Investment Management (REIM) und Corporate
Real Estate Management (CREM) sind, bzw. wer sie aufgrund ihrer Einflussmöglich-
keiten sein sollten. Im Speziellen wird untersucht, welche Risiken in der Immobili-
enwirtschaft auftreten und wo die Verantwortlichkeiten bei den jeweiligen Akteuren
liegen.
Durch die unterschiedlichen Verwendungen des Risikobegriffes in der Fachliteratur
wird für die vorliegende Arbeit zunächst eine Definition der verwendeten Begriffe
dargestellt. Des Weiteren wird sich im Folgenden auf Risiken beschränkt, die nicht
11 Eigene Darstellung in Anlehnung an Augsten/Löffler/Zähres, Exklusive Benchmarkstu- die, 2011, S. 25, URL.: http://www.rmce.de, Abruf: 22.09.2011, 7:22 Uhr. 12 Vgl. ebenda, S. 29.
9 %
16 %
11 %
35 %
26 %
3 %
Anzahl der befragten Unternehmen: 343
Nutzung von
Simulationsmodelle
Addition von
Erwartungswerten
Addition von
Höchstschadenswerten
Durchführung von
Einzelrisikoranking
keine Durchführung von
Gesamtrisikobewertungen
Sonstige
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
4
im Zusammenhang mit Gesetzesverletzungen oder Verletzung von Vorschriften
stehen. Der Fokus dieser Untersuchung liegt auf Gewerbeimmobilien, bei denen
Risiken in der Betriebs- und Nutzungsphase des Gebäudes, d. h. Lebenszyklusphase
(Lzph.) 613, entstehen.
Das Ziel ist, einen Leitfaden für Immobilienunternehmen zu erstellen, der wesentli-
che Risiken der Immobilienwirtschaft in einem Risikokatalog zusammenfasst und
die Risikomessmethoden aufzeigt. Zunächst werden dazu die theoretischen Grund-
lagen des Immobilien-Risikomanagements dargestellt und die in der Theorie und
Praxis verwendeten Methoden auf die Anwendbarkeit und den Nutzen am Markt
untersucht. Des Weiteren wird aufgezeigt, wer die Träger des Immobilien-
Risikomanagements im REIM und CREM sind und wie die Regelung der Verantwort-
lichkeiten aussieht. Darüber hinaus werden die bestehenden Theorien und Grundla-
gen des Risikomanagements auf die Immobilienwirtschaft übertragen, um folgende
Fragestellungen zu beantworten:
Wie können die Risiken des Immobilienmarktes sinnvoll und praktikabel
strukturiert werden?
Welche Verfahren und Methoden der Risikobewertung stehen zur Messung
der wesentlichen Immobilienmarktrisiken zur Verfügung?
Welche bestehenden Methoden sind in der Praxis effizient nutzbar?
Welche Bedeutung spielt das Immobilien-Risikomanagement im REIM und
CREM?
13 Lebenszyklusphasen gemäß GEFMA 100- 1, Facility Management (7/2004), S. 7.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
5
1.3 Vorgehensweise und Methodik
Für die Zielerreichung werden verschiedene Methoden angewendet. Auf Basis eines
umfangreichen Literaturstudiums zum Thema Risikomanagement, erfolgt eine Aus-
wertung der Texte mit Hilfe von Inhaltsanalysen, um die Grundlagen für das Immo-
bilien-Risikomanagement darzustellen.
Die Arbeit ist wie folgt strukturiert:
Zu Anfang werden im ersten Kapitel die Problemstellung und die Ausgangssituation
dargestellt um daraus die Zielsetzung abzuleiten.
Im zweiten Kapitel erfolgt eine Auseinandersetzung mit den Grundlagen des Immo-
bilien- und Risikomanagements. Dabei werden die Begriffe Risiko und Risikoma-
nagement definiert und der Zusammenhang zwischen Rendite und Risiko erläutert.
Abschließend werden die gesetzlichen Anforderungen an das Risikomanagement
aufgezeigt.
Das Immobilien-Risikomanagement wird in Kapitel 3 dargestellt. Dabei erfolgt die
Definition und die Zielsetzung des Immobilien-Risikomanagements. Weiter wird der
Immobilien-Risikomanagementprozess mit den dazugehörigen Managementphasen
beschrieben.
Kapitel 4 erläutert die Methoden und Verfahren der Risikomessung. Dabei werden
zwei wesentliche Ansätze zur Risikobewertung aufgezeigt und Vor- und Nachteile
der Messmethoden dargestellt.
Das Kapitel 5 stellt den Schwerpunkt der Arbeit dar. Auf Basis der vorangegange-
nen Kapitel werden die Risiken im CREM und REIM anhand der Fachliteratur analy-
siert und in einem Risikokatalog zusammengefasst. Dieser Risikokatalog zeigt die
wesentlichen Risiken im Immobilienmanagement auf und stellt Messungs- und
Steuerungsmöglichkeiten im Rahmen des Immobilien-Risikomanagementprozesses
dar. Anhand dieses Risikokataloges wird ermittelt, welche Relevanz die Risi-
komessmethoden in der Praxis aufweist und welcher Methode die größte Bedeutung
zukommt.
Im letzten Kapitel werden die Ergebnisse der Arbeit zusammengefasst und ein Aus-
blick auf die Weiterentwicklung des Immobilien-Risikomanagements gegeben.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
6
Den Aufbau der Arbeit veranschaulicht folgende Abbildung:
Abb. 3: Aufbau der Arbeit14
14 Eigene Darstellung.
Einführung
Hauptteil
Schluss
Problemstellung
Zielsetzung
Darstellung der Risikomessmethoden
Zusammenfassung
Fazit/ Ausblick
Grundlagen und Definitionen
Risikoanalyse CREM/REIM und IM, AM, PrM, FM
anhand des Risikokataloges
Untersuchung der Risikomessmethoden auf
Anwendbarkeit in der Praxis
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
7
2 Definitionen und Grundlagen
Im folgenden Kapitel werden die grundlegenden Begriffe und theoretischen Hinter-
gründe dieser Arbeit beschrieben. Zum besseren Verständnis des Immobilien-
Risikomanagements, erfolgen zunächst Definitionen zum Immobilienmanagement.
Des Weiteren werden die Grundlagen zum Thema Risiko und Risikomanagement
dargestellt und die gesetzlichen Anforderungen erörtert.
2.1 Risikodefinition
Aus wissenschaftlicher Sicht bestehen in der Fachliteratur keine einheitlichen Defini-
tionen für den Risikobegriff.
Der exakte Ursprung des Begriffes Risiko lässt sich aus der Literatur nicht eindeutig
feststellen. Auf der einen Seite ist sich der Begriff auf das frühitalienische Wort „ris-
co“ zurückzuführen, was so viel bedeutet wie „etwas wagen“ oder „Gefahr laufen“.
Auf der anderen Seite führt das Wort auf das lateinische Wort „risicare“ zurück, was
etwa mit „Umschiffen einer Klippe“ zu übersetzen ist.15 Heute wird der Begriff als
ein Synonym für Wagnis oder Gefahr verstanden16. Wird Risiko als Gefahr gesehen,
so versteht sich darunter ein drohender Schaden oder ein Unheil für einen Men-
schen.17 Dabei kann „Gefahr“ für einen Schadenseintritt stehen oder als Verlust
eines Wertes charakterisiert werden. Im Risikomanagement oder bei Versicherun-
gen steht dies beispielsweise im Zusammenhang mit einem unter Risiko stehenden
Gegenstand oder Unternehmen.18 Wagnis bedeutet in diesem Zusammenhang eher
den Mut zu einer unternehmerischen Tat.19
Aufgrund der Abhängigkeit von zukünftigen Entwicklungen am Markt oder in der
Wirtschaft ist jede unternehmerische Tätigkeit mit Risiken verbunden20. Im weite-
ren Sinne ist unter Risiko die Abweichung eines Ereignisses von festgelegten bzw.
erwarteten Größen zu verstehen. Als Chance ist in diesem Zusammenhang die posi-
tive Abweichung und als Gefahr die negative Abweichung von einem erwarteten
Ereignis anzusehen.21 Risiko ist demnach eine „ (…) aus der Unvorhersehbarkeit der
Zukunft resultierende, durch zufällige Störungen verursachte Möglichkeit, von ge-
planten Ziele abzuweichen.“22
15 Vgl. Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 2005, S. 1056. 16 Vgl. Dudenredaktion, Das Fremdwörterbuch, 2007, S. 913. 17 Vgl. Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 2005, S. 524. 18 Vgl. Cottin/Döhler, Risikoanalyse, 2009, S. 1. 19 Vgl. Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 2005, S. 1369. 20 Vgl. gif, Implementierung Immobilen-Risikomanagement, 2009, S. 8. 21 Vgl. ebenda, S. 8. 22 Gleißner, Grundlagen der Risikomanagement in Unternehmen, 2011, S. 10.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
8
In der folgenden Ausarbeitung wird Risiko als Sammelbegriff für risikobezogene
Handlungen und Überlegungen verstanden, welche sowohl positive als auch negati-
ve Auswirkungen auf den Fortbestand eines Unternehmens haben.
2.1.1 Zusammenhang Risiko und Rendite
Die Rendite beschreibt das Verhältnis zwischen dem Erfolg einer Sach- oder Finan-
zinvestition und dem dafür aufgewendeten Kapital. In die Berechnung der Rendite
einer Immobilieninvestition fließen Gewinn und die Höhe des Kapitaleinsatzes ein.23
Rendite und Risiko sind immer im direkten Zusammenhang zu sehen, da eine ein-
seitige Maximierung der Rendite zu einem überproportionalen Anstieg der damit
verbundenen Risiken führt.24
Das Eingehen eines höheren Risikos wird mit einer höheren Rendite vergütet, was
anhand des Marktgleichgewichtes erklärt werden kann.25 Das Anlageangebot mit
einem geringen Risiko und einer gleichzeitig hohen Rendite zieht rational handelnde
Anleger an. Diese sind aufgrund des i. d. R. begrenzten Angebotes bereit, einen
hohen Preis dafür zu bezahlen. Der Preisanstieg bewirkt meist eine sinkende Rendi-
te, was zu einem Rückgang der Nachfrage führt. Somit wird Schritt für Schritt das
Marktgleichgewicht wieder erreicht. Dieser Grundzusammenhang zeigt, dass eine
Verringerung des Risikos mit einem Verlust der zu erwartenden Rendite verbunden
ist.26 Die Abb. 4 stellt das Dreieck der Investorenziele, welche aus den Komponen-
ten Rendite, Risiko und Liquidität besteht dar. Es ist wichtig anzumerken, dass sich
diese Ziele nicht unabhängig voneinander realisieren lassen. Der Investor muss
eine für ihn optimale Zusammensetzung dieser Komponenten auswählen und einen
Ausgleich zwischen diesen drei Variablen herbeiführen27.
23 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 4. 24 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 3. 25 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 3. 26 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 3 f. 27 Vgl. ebenda, S. 3 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
9
Abb. 4: Dreieck der Investorenziele28
Als weitere Variable wird der Faktor Zeit hinzugezogen, da die Betrachtung der drei
Anlageziele nur sinnvoll ist, wenn der Anlagehorizont berücksichtigt wird. So ge-
winnt in der Zeithorizontbetrachtung der Anstieg von Risiken, im Sinne von Unsi-
cherheit bezüglich der Vorhersage von Eintrittswahrscheinlichkeiten, mit zuneh-
mender Investitionsdauer an Bedeutung.29
Da es aufgrund der Besonderheiten der Immobilienmärkte schwierig ist, das Risiko
einer Investition in einer Kennzahl zu definieren, wird in der Praxis die Risikoklassi-
fizierung zur Unterscheidung der einzelnen Investmentstile herangezogen. Somit
wird den Anlegern eine genauere Einschätzung der potenziellen Risiken und den
damit verbundenen Renditechancen ermöglicht.30 Diese Einordnung kann in die
Kategorien Core, Value-added und Opportunistic vorgenommen werden. Bei der
Core-Strategie geht der Investor ein geringes Risiko ein. Er erwirbt z. B. vollvermie-
tete Gebäude in guter Lage und mit langfristigen Mietverträgen. Bei der Value-
added-Strategie hingegen werden höhere Risiken eingegangen. Grund hierfür sind
kurze Mietvertragslaufzeiten oder die Investition in ältere Gebäude.31 Die höchste
erwartete Rendite, aber auch das größte Risiko, weist die Opportunistic-Strategie
auf. Im Mittelpunkt dieser Strategie stehen alle Arten von Immobilien mit einem
hohen Sanierungsaufwand oder sehr schlechten Lagen.32 Tab. 1 zeigt zusammen-
fassend die wichtigsten Risikokomponenten der genannten Investmentstrategien.
28 Eigene Darstellung in Anlehnung an Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Fi-
nanzwesen, 2007, S. 4. 29 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 4 f. 30 Vgl. Linsin, Risikoklassen am Immobilienmarkt, 2009, S. 32. 31 Vgl. Schulte/Thomas, Handbuch Immobilien-Portfoliomanagement, 2007, S. 71 f. 32 Vgl. Linsin, Risikoklassen am Immobilienmarkt, 2009, S. 36.
Rendite Risiko
Liquidität
Zeit
Rendite Risiko
Liquidität
Zeit
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
10
Core Value- added Opportunistic
Strategie Buy to hold Buy to hold Buy to make
Strategische
Haltedauer
Langfristig,
8-15 Jahre
Mittelfristig,
4-7 Jahre
Kurzfristig,
1-4 Jahre
Eigenkapitalrendite 4-7,5 % 11-15 % > 15 %
Risiko Niedrig Mittel Hoch
Objekttypen
Überwiegend Ein-
zelhandel- oder
Büroimmobilien
Ähnlich wie Core,
aber zusätzlich
Hotels, Lagerhal-
len, Pflegeheime
Sonderimmobilien,
Entwicklungs-
grundstücke
Objekt-
eigenschaften
Erstklassige Be-
standsobjekte mit
moderner Ausstat-
tung
Bestandimmobilien
mit Entwicklungs-
potenzial, Neubau-
projekte mit hoher
Vorvermietungs-
quote
spekulative Neu-
bauprojekte, not-
leidende Projekt-
entwicklungen
Tab. 1: Risikokomponentenvergleich unterschiedlicher Investmentstrategien33
2.1.2 Risikokategorien
Um eine qualitative Bewertung oder quantitative Messung von Risiken vornehmen
zu können, sind die relevanten Risikobereiche abzugrenzen. In der folgenden Abbil-
dung sind die drei Hauptkategorien im RM dargestellt:
Abb. 5: Übersicht der Risikokategorien im RM34
Das Eintreten von Risiken höherer Gewalt ist meist mit verheerenden Folgen ver-
bunden. Die Auswirkungen auf ein Unternehmen können zum Betriebsstillstand o-
33 Vgl. Linsin, Risikoklassen am Immobilienmarkt, 2009, S. 37. 34 Eigene Darstellung in Anlehnung an Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 11.
Kategorie I
• Risiken „höhererGewalt“z. B. Stürme, Erdbeben
Kategorie II
• Politische undökonomische Risiken z. B. wechselnde
Regierungen
Kategorie III
Unternehmensrisiken
Betriebs-Risiken z. B. Ablauf-prozesse
Geschäfts-Risiken z. B. Produkte
Finanz-Risiken z. B. Verände-rungen in
Finanzpositionen
Risikokategorien
Risikomanagement
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
11
der zum Totalschaden führen. Als Beispiele dieser Risikokategorie sind Naturkata-
strophen wie Stürme, Erdbeben oder Überschwemmungen zu nennen.35 Risiken, die
sich aus Veränderungen im gesellschaftlichen und politischen Umfeld eines Unter-
nehmens ergeben, werden unter der Kategorie II zusammengefasst. Beispiele sind
wechselnde Regierungen oder Strukturwandel.36 Die dritte Kategorie untergliedert
sich in Betriebs-, Geschäfts- und Finanzrisiken. Betriebsrisiken sind in den Unter-
nehmensabläufen und -strukturen zu finden und beziehen sich im Wesentlichen auf
die Organisationsstruktur und Ablaufprozesse eines Unternehmens37. Geschäftsrisi-
ken ergeben sich aus Geschäften des Kernbereiches eines Unternehmens und sind
in Produkten oder auf den Absatzmärkten wiederzufinden. Die Finanzrisiken hinge-
gen beziehen sich auf unternehmerische Finanzpositionen. Seinen Ursprung finden
diese Risike in den Kursänderungen auf den Finanzmärkten.38
In den beschriebenen Risikokategorien lässt sich eine weitere Unterteilungen vor-
nehmen, um die daraus abzuleitenden Risiken besser zu charakterisieren und zu
analysieren (vgl. Abb. 6). Damit wird die Systematisierung und spezifische Analyse
von Einzelrisiken im Unternehmensbereich erleichtert.
Abb. 6: Unterteilung der Risikokategorie in Risikoarten39
2.1.2.1 Systematische und unsystematische Risiken
Unter systematische Risiken wird der Teil des Gesamtrisikos verstanden, der „ (…)
sich aus der Kapitalanlagegruppe bzw. dem Markt aufgrund von Zinsänderungen,
politischen Ereignissen etc. ergibt“.40 Da diese Risikoart allgemeine Marktentwick-
lungen betreffen, zählen hierzu z. B. Finanzierungsrisiken bei einer Projektentwick-
lung oder Qualitätsrisiken durch das Fehlen einer Zertifizierung. Diese Risiken wir-
ken sich auf das gesamte Immobilienportfolio aus und können durch Risikostreuung
nicht minimiert werden.
35 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 11. 36 Vgl. ebenda, S. 11. 37 Vgl. ebenda, S. 12. 38 Vgl. ebenda, S. 11 f. 39 Eigene Darstellung in Anlehnung an Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Fi-
nanzwesen, 2007, S.10. 40 Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 137.
3. Eindimensionale und
zweidimensionale Risiken
1. Systematische und
unsystematische Risiken
2. Quantifizierbare und nicht
quantifizierbare Risiken
4. Existenzielle und
finanzielle Risiken
Risikokategorie
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
12
„Unsystematische Risiken sind einzelwirtschaftliche bzw. titelspezifische Risiken, die
als spezielle Risiken nicht im Zusammenhang mit übergeordneten Ereignissen ste-
hen.“41 Diese Risiken sind schwer zu prognostizieren und lassen sich überwiegend
durch Diversifikation reduzieren.42 Bespiele hierfür sind Standort- und Entwick-
lungsrisiken bei der Immobilienprojektentwicklung oder das Vermietungsrisiko in
Immobilienportfolios.
2.1.2.2 Quantifizierbare und nicht quantifizierbare Risiken
Unter quantifizieren wird die mathematische Beschreibung von Eigenschaften ver-
standen.43 Für die Erfassung und Messung von Risiken ist es notwendig, Risikowerte
u. a. aus empirischen Erhebungen heranzuziehen. Dies ermöglicht es, Entscheidun-
gen auf objektiv messbaren Wahrscheinlichkeiten aufzubauen. Grundvoraussetzung
ist das Vorhandensein statistischer Informationen und Daten.44 Können diese In-
formationen oder Daten auf ein Risiko angewendet werden, wird von einem quanti-
fizierbaren Risiko gesprochen. Liegen jedoch nur unvollkommene Messergebnisse
vor oder gibt es aufgrund der Einmaligkeit der Entscheidung keine Erfahrungswerte,
so liegt ein nicht quantifizierbares Risiko vor. Als Beispiele sind u. a. politische Ver-
änderungen oder mangelhafte Beratungsleistungen zu nennen.45
2.1.2.3 Eindimensionale und zweidimensionale Risiken
Abweichungen von einem vorgegebenen Zielwert lassen sich, aus Sicht eines Ent-
scheidungsträgers, in eindimensionale und zweidimensionale Risiken einteilen. Dies
ist u. a. von der Art der Abweichung abhängig. Bei eindimensionalen Risiken „ (…)
dominiert ein Risikoelement, d. h. die Gefahr oder die Chance“.46 Das bedeutet,
dass ein Ergebnis einer Entscheidung überwiegend einseitig von einem Erwar-
tungswert abweicht. Beispiel hierfür ist das Mietausfallrisiko.47
Im Gegensatz dazu, ist bei einem zweidimensionalen Risiko die Abweichung vom
Referenzwert positiv oder negativ. So steht einem Risiko auch immer eine Chance
gegenüber. Marktrisiken sind besonders häufig in dieser Risikokategoerie zu finden,
da es hier z. B. zu Zinsänderungen oder Wechselkursschwankungen kommt48, die
sowohl positive als auch negative Auswirkungen haben.
41 Schulte/Thomas, Handbuch Immobilien-Portfoliomanagement, 2007, S. 71. 42 Vgl. ebenda, S. 71. 43 Vgl. Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 2005, S.1369. 44 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 11 f. 45 Vgl. ebenda, S 11 f. 46 Ebenda, S. 10. 47 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S.10 f. 48 Vgl. ebenda, S.10 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
13
2.1.2.4 Existenzielle und finanzielle Risiken
In dieser Risikokategorie wird zwischen den verschiedenen Bereichen der Risikoent-
stehung unterschieden. „In den existenziellen Risiken (…) eines einzelnen Investiti-
onsobjektes (…) spiegeln sich die operativen Unsicherheiten wider.“ 49 Bei Immobi-
lieninvestitionen ist z. B. die Gefahr der positiven oder negativen Preisveränderung
auf den Absatzmärkten oder das Bewirtschaftungsrisiko bei Gewerbeimmobilien zu
nennen.50
Finanzielle Risiken hingegen sind „ (…) Gefahren bzw. Chancen, die unabhängig
vom eigentlichen Investitionsobjekt im Zusammenhang mit finanziellen Transaktio-
nen bzw. Strategien zum Tragen kommen.“ 51 Der Ursprung dieses Risikos ist in den
Kursveränderungen z. B. Wechselkursrisiko oder im Zinsänderungsrisiko zu fin-
den.52
2.2 Risikomanagement
Aufbauend auf dem in bereits im Kap. 2.1 definierten Risikobegriff ist unter RM
„ (…) die Gesamtheit aller organisatorischen Maßnahmen zur Risikoerkennung und
zum Umgang mit Risiken“53 zu verstehen. Hierzu zählen die Risikoidentifikation,
-bewertung, -steuerung und -überwachung sowie die Bewältigung von realisierten
Risiken54. Das Ziel des RM „ (…) besteht in der Sicherung des Fortbestandes eines
Unternehmens, der Absicherung der Unternehmensziele gegen störende Ereignisse
und in der Steigerung des Unternehmenswertes.“55
Das betriebliche RM ist demnach als übergeordnete Kontrollinstanz mit dem Ziel der
Risikoidentifikation, -bewertung und -beurteilung zu sehen. Da von der Geschäfts-
leitung die unternehmerischen Ziele und Leitlinien vorgegeben werden, ist das RM
als strategische Managementdisziplin ebenfalls in der Geschäftsleitung angesiedelt.
Um die gesetzten Ziele zu erreichen, muss die Geschäftsführung die notwendigen
Voraussetzungen für die Organisationstrukturen und deren Abläufe sowie die Risi-
kogrundsätze mit geeigneten Messverfahren schaffen.56
49 Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 13. 50 Vgl. ebenda, S. 13. 51 Ebenda, S. 13. 52 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 6. 53 Vgl. gif, Implementierung Immobilen-Risikomanagement, 2009, S. 8. 54 Vgl. Gleißner/Romeike, Risikomanagement, 2005, S. 28. 55 Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 119. 56 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 54.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
14
2.2.1 Risikomanagementprozess
Der Risikomanagementprozess (RMP) unterteilt sich in einen strategischen und ei-
nen operativen Teil (vgl. Abb. 7). Das strategische RM bildet das Fundament des
gesamten RMP. Hierbei geht es vor allem um die Formulierung der Risikomanage-
mentziele, die sogenannte Risikopolitik und die Bildung der Organisation des RM.
Der operative Teil beinhaltet die Prozesse der systematischen Risikoanalyse der
Geschäftsabläufe mit dem Ziel, die Risikoquellen, Störpotenziale und Schadensursa-
chen frühzeitig zu erkennen und zu erfassen. 57
Abb. 7: Strategisches und operatives RM58
Für einen effizienten RMP ist es wichtig, diesen als Regelkreislauf in alle Prozesse
eines Unternehmens zu integrieren. Der kontinuierliche Prozess teilt sich entspre-
chend Abb. 8 in folgende vier Hauptphasen ein:
1. Organisatorische und strategische Gesamtkonzeption des RM,
2. Systematische Risikoidentifikation und -erfassung,
3. Messung/Quantifizierung der Risiken und Gesamtbewertung (Risikoaggrega-
tion) und
4. Maßnahmen zu Risikosteuerung und -kontrolle.59
57 Vgl. Romeike, Modernes Risikomanagement, 2005, S. 24. 58 Eigene Darstellung in Anlehnung an Eller/Heinrich/Rerrot/Reif, Kompaktwissen Risikoma-
nagement, 2010, S. 32. 59 Vgl. Cottin/Döhler, Risikoanalyse, 2009, S. 20.
Risiko-identifikation
Risiko-bewertung
Risikostrategie
Reporting Analyse Steuerung Kontrolle
strategisch
operativ Risiko-messung
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
15
Abb. 8: Risikomanagementprozess60
In der ersten Phase des RMP sind die Ziele des Risikomanagementsystems (RMS),
die Grundsätze für die Risikoerkennung und -analyse, Begriffsdefinitionen sowie die
Definitionen der verwendeten Methoden und Instrumente in einem RM-Handbuch
festzuhalten. Phase zwei bildet mit der Risikoanalyse, die Grundlage für die dritte
Phase. Für diese Phase ist die Beschaffung von Informationen ein entscheidender
und zugleich schwieriger Aspekt, da Risikoquellen möglichst frühzeitig und vollstän-
dig erkannt werden müssen. Nach der Risikoidentifikation erfolgt in der dritten Pha-
se die Quantifizierung der Risiken, mit dem Ziel, die Risiken gemäß ihrem Gefähr-
dungspotential einzustufen. Diese Bewertung erfolgt mit Hilfe eines für alle Risiko-
kategorien anwendbaren Risikomaßes. Die vierte Phase dient der Risikosteuerung
und Kontrolle. Hierbei werden Maßnahmen ergriffen, die die Ertragschancen des
Unternehmens unter den Aspekten des Risikos optimieren.61
60 Eigene Darstellung in Anlehnung an Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 115. 61 Vgl. Romeike, Modernes Risikomanagement, 2005, S. 24 ff.
2.
Systematische Identif ikation von Risiken
3.
Messung/Quantif izierung der Risiken und Gesamtbewertung (Risikoaggregation)
4.
Maßnahmen zur Risikosteuerung und Risikokontrolle
1.
Organisatorische und strategische Gesamtkonzeption des Risikomanagements
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
16
2.2.2 Gesetzliche Anforderungen an das Risikomanagement
In einigen Unternehmen wie z. B. Versicherungen existieren bereits Ansätze zum
RM, doch diese scheinen gerade auf der Kapitalanlageebene als unnötiges Beiwerk
erachtet zu werden.62 In der Vergangenheit hat es auf politscher Ebene immer wie-
der Diskussionen über Regelungen zur Bewusstseinssteigerung der Unternehmen
im Umgang mit Risiken gegeben.63 Diese Regelungen werden in den folgenden
Punkten dargestellt.
2.2.2.1 KonTraG
Eine steigende Zahl von Unternehmensinsolvenzen und -krisen führte im Frühjahr
1998 zur Einführung des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unterneh-
mensbereich (KonTraG). Der § 91 Abs. 2 AktG64 „ (…) verpflichtet Vorstände bör-
senorientierter Unternehmen zur Einrichtung eines Überwachungssystems, um Risi-
ken frühzeitig zu erkennen.“ 65 Das KonTraG sieht darüber hinaus vor, dass „ (…)
der Vorstand geeignete Maßnahmen zu treffen, insbesondere ein Überwachungssys-
tem einzurichten hat, damit den Fortbestand der Gesellschaft gefährdende Entwick-
lungen früh erkannt werden.“ 66
Nicht nur börsennotierte Aktiengesellschaften sondern auch andere Gesellschafts-
formen67 sind dazu angehalten, diese Regelungen in die Unternehmenspolitik zu
integrieren. Da risikosteuernde Maßnahmen einer ständigen Kontrolle unterliegen,
hat ein Abschlussprüfer die Risikoberichterstattung im Rahmen des Jahresabschluss
dahingehend zu prüfen, ob der Vorstand die im § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maß-
nahmen getroffen und angewendet hat.68
Zur Einführung eines RMS gibt das KonTraG eine weitreichende Orientierung zur
Ausgestaltung dieses Systems vor. Jedoch ist nicht genau geregelt, welchen Um-
fang dieses System aufweisen bzw. wie bei der Umsetzung vorgegangen werden
soll. Des Weiteren fehlen Anforderungen an den Aufbau und die Ausgestaltung des
RM und des Risikoberichtes.69
62 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 16. 63 Vgl. ebenda, S. 16 ff. 64 AktG, i. d. F. v. 09.12.2010, § 91. 65 Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 69. 66 Ebenda, S. 69. 67 Hierzu zählen auch die KG und die GmbH. 68 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 16 ff. 69 Vgl. Erben/Romeike, Allein auf stürmischer See, 2003, S. 91.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
17
2.2.2.2 Kreditwesengesetz
Das Kreditwesengesetz (KWG)70 bezieht sich auf Kredit- und Finanzinstitute und
bildet den rechtlichen Rahmen zur Sicherung der Funktionsfähigkeit der Kreditwirt-
schaft. Den Gläubigern von Kredit- und Finanzinstituten bietet es Schutz vor dem
Verlust ihrer Einlagen.71 Das KWG stellt das Rahmenwerk zur Behandlung von Risi-
ken wie z. B. Adressausfallrisiko, Marktrisiko, Liquiditätsrisiko und operationelles
Risiko dar.72
2.2.2.3 Basel II und Basel III
Basel II73 beschreibt das im Rahmen des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht
vorgeschlagene Regelwerk der Eigenkapitalvorschriften. Es gilt für alle Finanzinsti-
tute in der Europäischen Union. Mit dieser, seit Januar 2007 geltenden Richtlinie,
„ (…) sollen Risiken bei der Kreditvergabe besser erfasst und die Eigenkapitalvor-
sorge der Kreditinstitute risikogerechter gestaltet werden“74, um eine größere Si-
cherheit für das Weltfinanzsystem zu erreichen. Basel II besteht aus drei, sich ge-
genseitig stärkenden, Bereichen bzw. Säulen (vgl. Abb. 9). Der Bereich des Risiko-
kapitals enthält die Vorschriften zur Eigenkapitalunterlegung von Kreditausfall-,
Marktpreis- und operationellen Risiken. Das Risikomanagement in der zweiten Säu-
le gibt vor, dass eine laufende und regelmäßige Überprüfung der Risikotragfähigkeit
der Banken durch die Bankenaufsicht zu tätigen ist. Durch das Risikoreporting aus
der dritten Säule soll, mit Hilfe einer verbesserten Transparenz, eine verstärkte
Marktdisziplin erzielt werden. Dabei werden den Kreditinstituten umfangreiche Pub-
lizitätspflichten auferlegt, um einen besseren Einblick in die Eigenkapitalausstattung
und in das Risikoprofil der Bank zu bekommen.75 Zusammenfassend sollen die drei
Säulen die Risiken der Kreditinstitute besser erfassen und entsprechend darauf rea-
giert werden. Darüber hinaus soll die Eigenkapitalvorsorge der Kreditinstitute risi-
kogerechter gestaltet werden. Das bedeutet, dass Kreditinstitute zukünftig mehr
Eigenkapital vorhalten müssen, je mehr Risiken sie eingehen.76 Basel II ist in
Deutschland u. a. durch das Kreditwesengesetz (KWG)77 und die Mindestanforde-
rungen an das Risikomanagement (MaRisk)78 umgesetzt.
70 KWG, i. d. F. v. 01.03.2011. 71 Vgl. Luz/Neus/Scharpf/Schneider/Weber, Kreditwesengesetz, 2009, S. 57. 72 Vgl. ebenda, S. 253. 73 Baseler Eigenkapitalverordnung, i. d. F. v. 12. 2006. 74 Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 16. 75 Vgl. Romeike, Rechtliche Grundlagen des Risikomanagements, 2008, S. 14. 76 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 16. 77 KWG, i. d. F. v. 01.03.2011, § 25a, Abs. 1. 78 Rundschreiben vom 20.12.2005.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
18
Ab dem Jahr 2013 wird das neue Regelwerk Basel III in Kraft treten. Es basiert auf
seinem Vorgänger Basel II und sieht eine Erhöhung der Kernkapitalquote, d. h. des
Verhältnisses von Kapital einer Bank zu ihren risikobehafteten Geschäften, vor. Die
Mindesteigenkapitalquote soll sich von bisher vier Prozent auf sechs Prozent erhö-
hen. Darüber hinaus werden auch die Anforderungen für andere wichtige Stabili-
tätskennzahlen wie z. B. die Höchstverschuldungsquote oder die Mindestliquiditäts-
quote erhöht, um die zukünftige Finanzwelt stabiler zu gestalten.79
2.2.2.4 Solvency II
So wie Banken den Baseler Eigenkapitalvereinbarungen unterliegen, sind auch bei
den Versicherungsunternehmen die finanziellen Ausstattungen durch Vorschriften
geregelt. Durch die sogenannten Solvabilitätsvorschriften, Solvancy II, müssen Ver-
sicherungsunternehmen (VU) „ (…) ihr Eigenkapital zukünftig stärker an den indivi-
duellen Kreditrisiken sowie den operationellen Risiken der Bank orientieren (…)“ 80.
Unter Solvabilität ist die „Eigenmittelausstattung einer Bank oder eines Versiche-
rungsunternehmens“ 81 zu verstehen. Das soll zu einer Verbesserung des Solvabili-
tätssystems führen und mit den Regelungen des Bankenwesens harmonisieren. Seit
2004 sind diese Mindeststandards für VU verbindlich.82
Die zentralen Betrachtungsweisen von Solvency II bestehen aus drei Säulen, die
sich an den Eigenkapitalvorschriften von Basel II orientieren. „Säule I“ beinhaltet
die Definition des Risikokapitals und der risikobasierten Vorschriften, welche für die
Berechnung des erforderlichen Eigenkapitals eines VU notwendig sind. Die zweite
Säule umfasst das RM und stellt qualitative Regelungen zu aufsichtsrechtlichen
Überprüfungsverfahren sowie Anforderungen an die Eignung einer Geschäftsleitung
im VU dar. Mit der dritten Säule, dem Risikoreporting, wird durch die Definition von
Publizitätsanforderungen eine Verbesserung der Markttransparenz angestrebt.83 Die
folgende Abbildung veranschaulicht zusammenfassend die drei Säulen von Basel II
und Solvency II.
79 Vgl. Frühauf, Basel III-Bankenaufseher verschärfen die Regeln, 2010, URL:
http://www.faz.net, Abruf: 09.05.2011, 15:54 Uhr. 80 Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 131. 81 Ebenda, S. 130. 82 Vgl. ebenda, S. 130 f. 83 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 22 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
19
Abb. 9: Die drei Säulen von Basel II und Solvency II84
2.2.2.5 Mindestanforderungen an das Risikomanagement
Der Beginn der Umsetzung von Basel II erfolgte in Deutschland durch ein Rund-
schreiben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zu den Mindestanfor-
derungen an das Risikomanagement (MaRisk)85. Diese stellen die Grundlage für die
praktische Umsetzung des § 25a Abs.1 KWG86 dar und enthalten Vorgaben zur Aus-
gestaltung des RM in Kreditinstituten87. Somit soll den Instituten eine Grundlage für
das RM im Allgemeinen und das Management der einzelnen Risiken im Speziellen
gegeben werden. Zentral werden das Adressausfallrisiko, das Marktrisiko und das
Liquiditätsrisiko betrachtet.88
Die MaRisk regulieren die Prozesse der Kreditvergabe89 und der Handelsgeschäfte90
und benennen die zu konsultierenden Instanzen. Bezüglich des organisatorischen
84 Eigene Darstellung in Anlehnung an Cottin/Döhler, Risikoanalyse, 2009, S. 18. 85 Vgl. Cottin/Döhler, Risikoanalyse, 2009, S. 18. 86 KWG, i. d. F. v. 01.03.2011. 87 Vgl. Hofmann/Stübner, Offene Immobilienfonds, 2009, S. 369. 88 Vgl. Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, 2007, S. 14 ff. 89 Vgl. Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht , 2007, S. 18 ff. 90 Vgl. ebenda, S. 6.
Basel II und Solvency II
Proportionalitätsprinzip
Risikokapital
Errechnung des
Mindestkapitals/
Solvenzkapitals
Risiko-
management
Interne Bewertung
von Risiko und
Risikotrag-
fähigkeit bzw.
Solvabilität mit
zugehörigem
Aufsichtsprozess
Risikoreporting
Berichte und
Informationen zu
Solvabilität und
Finanzlage sowie
zum Beaufsichti-
gungsprozess
quantitative
Anforderungen
prinziporientierte
Kontrolle
Offenlegung
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
20
Aufbaus fordern sie ein RM und ein internes Kontrollsystem zur Überwachung der
Prozessgestaltung und -abläufe.
2.2.2.6 Zusammenfassung
Die Einführung eines RM in ein Unternehmen unterliegt einer Vielzahl von gesetzli-
chen Anforderungen. Mit dem 1998 vom deutschen Bundestag verabschiedeten
KonTraG wurden erstmals Forderungen an die Unternehmen gestellt, eine RMS ein-
zuführen.
Neben den Regelungen des KonTraG gelten weitere risikospezifische Gesetze und
Vorschriften (vgl. Tab. 2). Allerdings bezieht sich der Großteil der Regelungen auf
Finanzinstitute. Da Immobilienportfolien teilweise ähnlichen Risiken ausgesetzt
sind, wie Banken und Versicherungen, sind aus Sicht der Verfasserin bestimmte
Aussagen zur prinzipiellen Gestaltung von RM-Prozessen analog anwendbar.
Gesetz/Vorschrift
Kurzerläuterung
KWG Ziel: Sicherung der Funktionsfähigkeit der Kreditwirtschaft (bil-
det rechtlichen Rahmen).
Gläubiger von Kredit- und Finanzinstituten sollen vor dem Ver-
lust ihrer Einlagen geschützt werden.
Solvency II Ziel: Stabilität der VU durch die Bestimmung und Hinterlegung
von notwendigem Eigenkapital.
VU sollen zukünftig ihr Eigenkapital stärker an den individuellen
Kreditrisiken und operationellen Risiken der Bank orientieren.
Basel II/Basel III Ziel: Größere Sicherheit für das Weltfinanzsystem.
Drei Säulen Risikokapital, Risikomanagement und Risiko-
reporting sollen die Eigenkapitalvorsorge der Kreditinstitute
risikogerechter gestalten und die Risiken bei der Kreditvergabe
besser erfassen.
MaRisk Ziel: Instituten eine Grundlage für das RM und das Manage-
ment der einzelnen Risiken zu geben.
Stellt die Grundlage für die praktische Umsetzung des § 25a
Abs.1 KWG dar. Die MaRisk regulieren die Prozesse der Kredit-
vergabe und Handelsgeschäfte und benennen die zu konsultie-
renden Instanzen.
Tab. 2: Gesetze und Vorschriften für das RM91
91 Eigene Darstellung.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
21
3 Immobilien-Risikomanagement
In der Fachliteratur92 existieren für den Begriff Immobilien-Risikomanagement
(IRM) bereits einige Definitionsansätze. In diesen wird das IRM als zentrale Aufgabe
in der zielgerechten Planung und Steuerung von immobilienbezogenen Entschei-
dungsprozessen dargestellt93 oder als ein komplexer, sich in mehreren Schritten
und über verschiedene Phasen vollziehender Prozess verstanden94. Bei der Definiti-
on steht die systematische Analyse und gezielte Steuerung von Risikosituationen
bei Investitionen- und Finanzierungsentscheidungen im Immobilienbereich sowie
die Kontrolle und Überwachung der Wirtschaftlichkeit und Effizienz der ergriffenen
Maßnahmen im Vordergrund.95
Ein ganzheitliches IRM „ (…) ist die Gesamtheit aller organisatorischen Maßnahmen
innerhalb des Immobilienlebenszyklus, die der Identifizierung, Systematisierung,
Bewertung sowie der gezielten Steuerung und Kontrolle von Risikosituationen, die
mit immobilienwirtschaftlichen Entscheidungen verbunden sind, dienen.“ 96 Ziel ist
es, durch einen frühzeitigen Umgang mit Immobilienrisiken, Risikokosten zu senken
und den Wert des Immobilienportfolios nachhaltig zu erhöhen.97
In der weiteren Ausarbeitung wird zunächst der Immobilien-Risikomanagement-
Prozess dargestellt und erläutert, welche Prozessschritte in den einzelnen Phasen
ablaufen.
3.1 Immobilien-Risikomanagement-Prozess
Beim Immobilien-Risikomanagement-Prozess (IRMP) handelt es sich um einen kon-
tinuierlichen Prozess, der in die wesentlichen Unternehmensprozesse eingebunden
sein muss, um Risiken bereits in der Entstehung zu erfassen und zu beeinflussen.
Auf Basis der in Abb. 8 dargestellten Prozessdarstellung und in Anlehnung an die
Empfehlung zur Implementierung eines Immobilien-Risikomanagements der Gesell-
schaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif), kann der IRMP in sechs
Hauptphasen unterteilt werden (vgl. Abb.10). Diese Phasen gliedern sich in die
Formulierung der Risikostrategie, die Risikoidentifikation, -analyse, -messung, -
steuerung und -kontrolle. Im Mittelpunkt steht in allen Phasen die Dokumentation
und Berichterstattung der Risikosteuerungsmaßnahmen, um eine dauerhafte und
92 Vgl. u. a. Baumeister, Risikomanagement bei Immobilieninvestments, 2004, S. 11 und
Maier, Risikomanagement im Immobilien und Finanzwesen, 2007, S. 15 f. 93 Vgl. Baumeister, Risikomanagement bei Immobilieninvestments, 2004, S. 11. 94 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien und Finanzwesen, 2007, S. 15 f. 95 Vgl. ebenda, S. 15 f. 96 Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 14. 97 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 14.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
22
personenunabhängige Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems innerhalb
des Unternehmens sicherzustellen.98
Abb. 10: Immobilien-Risikomanagement-Prozess99
In den folgenden Kapiteln, werden die einzelnen Prozessschritte erläutert und an-
hand von Beispielen auf die Immobilienwirtschaft übertragen.
3.2 Formulierung der Risikostrategie
Die erste Phase im Regelkreislauf des Risikomanagements besteht aus der Formu-
lierung der Risikostrategie. Die Auswahl der Strategie ist von der Risikoneigung des
Entscheiders und von der Auswahl der erwarteten Risikohöhe abhängig.100
Als Basis dient die, außerhalb des Regelkreislaufes festgelegte, übergeordnete Port-
folio-, bzw. Unternehmensstrategie. Die Risikostrategie muss mit diesen festgeleg-
ten Strategien im Einklang stehen. Die Verantwortung für die Risikostrategie des
98 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 8. 99 Eigene Darstellung in Anlehnung an gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement,
2009, S. 13. 100 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 27.
Phase 1:
Formulierung der Risikostrategie
Phase 2:
Risikoidentif ikation
Phase 3:
Risikoanalyse
Phase 4:
Risikomessung
Phase 5:
Risikosteuerung
Phase 6:
Risikokontrolle
Dokumentation
und
Berichterstattung
Phase 2:
Risikofrüherkennung
Unternehmens- bzw. Portfoliostrategie
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
23
Unternehmens liegt bei der Geschäftsleitung.101 Die Risikostrategie definiert qualita-
tive und quantitative Zielwerte bzw. Sollzustände, die festlegen, wie viel Risiko das
Unternehmen tragen kann bzw. tragen darf.102 Durch das Fondsmanagement exis-
tieren z. B. bei Immobilienfonds in der Regel definierte Fondsprofile die neben der
Renditeerwartung auch an der jeweiligen Risikoneigung der potentiellen Investoren
ausgerichtet sind. Dabei können u. a. die Objektgröße beim Ankauf oder die Fremd-
finanzierungquote vorgegeben werden, wenn diese Kenngrößen als Risikotreiber
identifiziert wurden. Mit Hilfe einer Soll-Ist-Analyse wird kontinuierlich bewertet, ob
die Vorgaben erfüllt sind oder ob Maßnahmen zur Erreichung der Sollzustände er-
griffen werden müssen103.
3.3 Risikoidentifikation
Das Ziel der zweiten Phase im Regelkreislauf ist die Identifikation, die Formulierung
und Strukturierung der Unternehmensrisiken sowie die Risikofrüherkennung. Dabei
werden alle Gefahrenquellen, Störpotenziale und Schadensquellen eines
Immobilienportfolios untersucht, die sich negativ auf das Erreichen der
Portfolioziele104 z. B. das Erreichen einer Mindestrendite auswirken.
Die Risikoidentifikation teilt sich in mehrere Zwischenschritte. Zunächst erfolgt die
Identifikation einzelner Risiken sowie deren systematische Sammlung, Benennung
und Strukturierung. Abschließend werden diese Risiken zu einem unternehmens-
spezifischen Risikokatalog zusammengestellt.105
Für die Systematisierung und Identifikation von Risiken gibt es unterschiedliche
Methoden. Diese hängen von der spezifischen Situation des Unternehmens ab und
können sowohl einzeln als auch kombiniert angewendet werden. Zu diesen
Methoden gehören z. B. Brainstorming oder Fragenkataloge und Checklisten zur
Identifikation möglicher Risiken.106
Die Risikoidentifikation bildet die Informationsbasis für die nachfolgenden
Prozessschritte. Somit nimmt diese Phase eine Schlüsselposition ein, da eine
unzureichende Identifikation der Risiken negative Auswirkungen auf die folgenden
Phasen hätte. Die Steuerung eines Risikos ist z. B. nur dann effektiv, wenn es
frühzeitig bekannt ist.107 Aus diesem Grund muss die zweite Phase des IRMP um
den Punkt der Früherkennung von Risiken erweitert werden. Entsprechend der
101 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 13. 102 Vgl. ebenda, S. 13. 103 Vgl. ebenda, S. 13. 104 Vgl. Romeike, Modernes Risikomanagement, 2005, S. 18. 105 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 17. 106 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 20 f. 107 Vgl. Romeike, Modernes Risikomanagement, 2005, S. 18 ff.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
24
ANSOFFschen Idee der „Schwachen Signale“ kündigt sich jede Entwicklung und
jedes Ereignis durch im Zeitablauf stärker werdende Signale an108. Eine Analyse
dieser Signale kann dabei helfen, neben den bereits identifizierten Risiken, weitere
Gefahrenquellen zu finden, die dann ebenfalls im IRMP zu behandeln sind. Mögliche
Informationsquellen für schwache Signale sind u. a. regelmäßig neuerscheinende
Berichte zum Thema Immobilienrisiken oder Beiträge in Fachforen, die über
Entwicklungen von Risiken in der Assetklasse Immobilien informieren.
Sind die wesentlichen Risiken für das Unternehmen identifiziert, so müssen sie
strukturiert werden. Auf Basis der bereits unter Kap. 2.1.2 dargestellten Risikoka-
tegorien, können die Immobilienrisiken weiter kategorisiert werden (vgl. Abb. 11).
Abb. 11: Kategorien der Immobilienrisiken109
108 Vgl. Ansoff, Managing Strategic Surprise, 1975, S. 21 ff. 109 Eigene Darstellung in Anlehnung an Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S.
22.
2. Umweltrisiken
• Untergang desObjektes
• rechtliche
Änderungen
• ökologische u.
gesellschaftlicheÄnderungen
• politische Risiken
• Konjunkturverlauf der Gesamtwirtschaft• Arbeitslosigkeit
• Kaufkraft- und Einkommensentwicklung
• Änderungen im Zinsniveau
• Wirtschaftskraft der Gemeinde• Infrastruktur am Standort
6. Objektrisiken
• Kostenrisiko• Instandhaltung
• Mieterbonität
• Leerstand
• Planungsrisiko
1. Makroökonomische Risiken
5. Standortspezifische Risiken
(Makro-/Mikroebene)
3. Geschäftsrisiken
• Anbieter- und
Nachfrageverhalten
• Adressausfallrisiko
• Mietpreis-
änderungsrisiko
• strategische
Risiken
4. Operative Risiken
• EDV Risiken• Personalrisiken
• Informationsrisiko
• Terminrisiko• Bausubstanz
• Wertänderung
• Flexibilität
• Drittverwendungs-
möglichkeit
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
25
Die übergeordneten Risikokategorien stellen die makroökonomischen, Umwelt-,
Geschäfts-, operativen-, standortspezifischen- und Objektrisiken dar. Makroökono-
mischen Risiken stehen im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Entwicklung wie
u. a. der nationalen Einkommens- und Kaufkraftentwicklung, der Änderungen im
Zinsniveau oder der Arbeitslosigkeit. Erhöht sich z. B. die Arbeitslosigkeit durch
einen Konjunkturabschwung, so führt das i. d. R. zu einem Rückgang der Bürobe-
schäftigten. Das hat zur Folge, dass ein Nachfragerückgang nach Büroimmobilien
entsteht und somit die Leerstandquoten steigen.110 In den Umweltrisiken sind so-
wohl Risiken rechtlicher und gesellschaftlicher Änderungen, als auch Risiken höhe-
rer Gewalt (vgl. Kap. 2.1.2) enthalten. In der Kategorie der Geschäftsrisiken wer-
den Risiken zusammengefasst, die sich durch geschäftliches Handeln ergeben111.
Hier werden z. B. das Anbieter- und Nachfrageverhalten sowie das Mietpreisände-
rungsrisiko wiedergespiegelt. Die operativen Risiken stellen eine Untergruppe der
Geschäftsrisiken dar und ergeben sich aus Unangemessenheit oder Versagen von
Systemen, Verfahren oder menschlichen Handlungen112. Als Risikoquelle steht hier
der Mensch im Mittelpunkt, der durch fehlerhaftes Management oder
nichtautorisiertes Handeln die Geschäfte des Unternehmens negativ beeinflusst.113
Im Gegensatz zu den bisher genannten Risikokategorien, resultieren die standort-
spezifischen Risiken aus dem direkten Umfeld einer Immobilie114. Hierzu zählen die
Bebauung in der Nachbarschaft, die Wirtschaftskraft, die Infrastruktur des Standor-
tes etc. Die Objektrisiken üben im Gegensatz zu den makroökonomischen-, Um-
welt-, Geschäfts-, operativen- und Standortrisiken einen direkten Einfluss auf die
Immobilie aus. Während der gesamten Lebenszyklusphasen gehört hierzu u. a. das
Instandhaltungsrisiko.115
3.4 Risikoanalyse
Nach der Identifikation und Kategorisierung der Risiken erfolgt die Risikoanalyse.
Dies erfolgt mit Hilfe der Beschreibung von Eigenschaften der identifizierten Risi-
ken. Ziel ist, für die anschließende Risikobewertung erste Anhaltspunkte der anzu-
wendenden Risikomessmethoden und auch bereits Steuerungsmaßnahmen zu lie-
fern.116 Die Risikoanalyse ist notwendig, weil in der Praxis keine eindeutige Zuord-
nung des Verlustes bei einem Risikoereignis möglich ist. Meist entsteht durch eine
110 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 21 f. 111 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 11 f. 112 Vgl. Eller/Heinrich/Rerrot/Reif, Kompaktwissen Risikomanagement, 2010, S. 109. 113 Vgl. ebenda, S. 109. 114 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 21 f. 115 Vgl. ebenda, S. 21 f. 116 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 23.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
26
Kombination verschiedener Ereignisse, sogenannte Wirkungsketten, ein Risiko rea-
lisiert. Wiederum können durch ein Ereignis verschiedene Folgeereignisse ausgelöst
werden, die ein oder mehrere Risikorealisierungen zur Folgen haben können. Aus
einzelnen Risikoereignissen resultieren demnach häufig Dominoeffekte117, sodass
sie einzeln als unwesentlich wahrgenommen werden, jedoch die Kette weitere Er-
eignisse auslöst, die dann tiefergreifende Auswirkungen haben. Daher ist es für die
Risikoanalyse wichtig, die Stellen der Geschäftsprozesse zu identifizieren, die sich
kritisch auf das Fortführen der Geschäftstätigkeit auswirken.118 Als Beispiel ist der
Konjunkturverlauf mit seinen Auswirkungen auf den Mieter zu nennen. Kommt es
aufgrund eines schwachen Konjunkturverlaufes zur Zahlungsunfähigkeit eines Mie-
ters, kann der daraus resultierende Leerstand zu Ertragsausfällen führen. Grund-
sätzlich lassen sich die Auswirkungen eines Risikos in die Bereiche Immobilienquali-
tät, Kosten und Erträge, strategische Unternehmenssituationen und Marktfähigkeit
einordnen119. Das ermöglicht die Risikowirkungen wie z. B. Schäden am Gebäude,
oder die Entstehung von Verbindlichkeiten darzustellen120 und die dadurch entste-
henden Auswirkungen auf das Unternehmen zu untersuchen.
Aufgrund dieser Komplexität soll gemäß gif, jedes Risiko auf Ursache, Entstehungs-
ort, Auswirkungen, Zusammenhänge und Risikobeschaffenheit untersucht werden
(vgl. Tab.3).121
117 Vgl. Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risikomanagement, 2009, S. 122. 118 Vgl. ebenda, S. 121 f. 119 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 89 und gif, Imple-
mentierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 23 . 120 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 23 f. 121 Vgl. ebenda, S. 23 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
27
Prozessschritt Erläuterung
Ursachenanalyse
Analyse der Einflussfaktoren auf Ein-
zelrisiken, z. B. Abhängigkeit der An-
schlussvermietung eines Objektes vom
technischen und wirtschaftlichen Alter
der Immobilie, dem Marktmietniveau
oder der wirtschaftlichen Lage des Mie-
ters. 122
Analyse des Entstehungsortes
Zuordnung des Risikos in zeitlicher,
finanzieller und organisatorischer Hin-
sicht zu einem oder mehreren Punkten
in der Wertschöpfungskette eines Im-
mobilienportfolios.123
Untersuchung der Auswirkungen
Umfasst noch keine Abschätzung der
Schadenshöhe oder Eintrittswahr-
scheinlichkeit, sondern ergründet die
grundsätzlichen Auswirkungen des Ri-
sikos,
z. B. Gebäudeschaden, Reputations-
verlust oder Forderungsausfall.124
Analyse der Risikozusammenhänge
Untersucht Wirkungsketten und Bezie-
hungen einzelner Risiken, da es Risi-
ken geben kann, die allein betrachtet
keine Gefahr darstellen, jedoch im
Sinne der Risikostrategie eine inakzep-
table Dimension annehmen.125
Analyse der Risikobeschaffenheit
Festlegung der anzuwendenden Bewer-
tungsmethode auf Basis der in den
vorangegangenen Schritten gewonnen
Erkenntnissen.126
Tab. 3: Prozess der Risikoanalyse127
3.5 Risikomessung
Die vierte Phase im Risikomanagementprozess ist die Phase der Risikomessung
bzw. -bewertung. Hierbei erfolgt eine qualitative und quantitative Messung der Ein-
zelrisiken einschließlich der Wirkungszusammenhänge und der Abschätzung der
Eintrittswahrscheinlichkeiten und der Schadenshöhen.128 Somit werden die Risiken
gemäß ihres Gefährdungspotenzials in eine Reihenfolge gebracht und in einem,
dem Unternehmen entsprechendes, Risikoportfolio abgebildet. Die Aufgabe der Ri-
122 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 23 f. 123 Vgl. ebenda, S. 23 f. 124 Vgl. ebenda, S. 23 f. 125 Vgl. ebenda, S. 23 f. 126 Vgl. ebenda, S. 23 f. 127 Eigene Darstellung 128 Vgl. ebenda, S. 28.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
28
sikomessung ist demnach, aus den bisher vorliegenden Informationen eine Aussage
über die Risikolage des Unternehmens zu generieren.129
Die Auswahl der Bewertungsmethode ist abhängig von der Art des Einzelrisikos. In
der Praxis kommen bei dieser Bewertung viele Analysemethoden zum Einsatz, wie
z. B. Szenariotechniken, Value-at-Risk, Scoring-Modelle oder Simulationsmodelle.130
Diese Methoden werden im Kap. 4 erläutert und bzgl. ihrer Anwendbarkeit in der
Praxis untersucht.
Um bei der Risikomessung die einzelnen Risikokategorien quantitativ vergleichen zu
können, ist ein einheitlicher Bewertungsmaßstab anzusetzen131. Dieser Bewer-
tungsmaßstab ist von der Messmethode abhängig (vgl. Abb. 12).
Abb. 12: Risikomessmethoden132
Die Messung von Risiken kann nach dem Top-Down Ansatz erfolgen. Hierbei stehen
die für das Unternehmen bekannten Risikofolgen im Vordergrund.
Bei den Bottom-Up Ansätzen hingegen wird versucht, ausgehend von den Risikour-
sachen, die möglichen Folgen für das Unternehmen herzuleiten und zu bewerten.
Hierbei ist eine detaillierte Analyse der Prozesse erforderlich.
Insgesamt lassen sich beide Ansätze in quantitative und qualitative Methoden un-
terteilen. Quantitative Messungen basieren auf mathematisch-statistischen Metho-
den und sind nur bei einer ausreichend vorhandenen quantitativen Datenmenge
anwendbar. Die qualitativen Messmethoden beruhen auf subjektiven und erfah-
129 Vgl. Gleißner/Romeike, Risikomanagement, 2005, S. 252. 130 Vgl. Romeike, Modernes Risikomanagement, 2005, S. 27. 131 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko- Management, 2004, S. 104. 132 Eigene Darstellung in Anlehnung an Romeike, Modernes Risikomanagement, 2005, S. 28.
Messsmethoden
Top-Down-Ansatz
Quantitativ Qualitativ
Bottom-Up-Ansatz
Quantitativ Qualitativ
• Value-at-Risk
• Extremwerttheorie• Risiko-Datenbank
• Nutzwertanalyse
• Scoring-Modell• Drei-Werte-
Verfahren
• Simulationsmodell
• Sensitivitätsanalyse
• Szenarioanalyse
• Expertenbefragung
Fokus: RisikoursachenFokus: Risikofolgen
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
29
rungsbezogenen Einschätzungen und sind dann sinnvoll anwendbar, wenn keine
quantitative Datengrundlage vorhanden ist.133
Die Messung von Risiken stellt Unternehmen, aufgrund des komplexen Prozesses,
vor eine große Herausforderung. Dies liegt vorwiegend am Fehlen relevanter Daten,
da diese in der Vergangenheit nicht systematisch erhoben und statistisch ausge-
wertet wurden134. Weiterhin existieren meist keine geeigneten Benchmark-Daten
und Experteneinschätzungen werden, aufgrund ihrer Subjektivität, als unbefriedi-
gend angesehen. Trotz dieser Probleme gilt die grundsätzliche Regel, dass im RM
jedes Risiko mit Hilfe der richtigen Informationen gemessen werden muss.135
Grundsätzlich ist dabei im Einzelfall zu entscheiden, welche Methode für das jeweili-
ge Unternehmen geeignet ist. Das Spannungsfeld dieser Entscheidung liegt zwi-
schen der zufriedenstellenden Qualität der Ergebnisse, einer zeitlich angemessenen
Handhabung sowie einem vertretbaren Kostenaufwand. Da jedes Unternehmen ein-
zigartig ist, ist es notwendig, dass individuelle, maßgeschneiderte Instrumente zur
Risikomessung entwickelt werden.136
3.6 Risikosteuerung
Die Ergebnisse der Risikomessung bilden die Grundlage für die Risikosteuerung.
Dieser Schritt nimmt eine Schlüsselstelle im gesamten IRMP ein. Ziel ist es, die Ri-
sikolage des Unternehmens positiv zu verändern bzw. ein ausgeglichenes Verhältnis
zwischen erwartetem Ertrag und Risiko zu erreichen.
In der Risikosteuerung werden alle Mechanismen und Maßnahmen zur Beeinflus-
sung der Risikosituation erfasst. Diese kann entweder durch eine Verringerung der
Eintrittswahrscheinlichkeit oder des Schadensausmaßes verändert werden.137 We-
sentlich ist, dass die Maßnahmen die Vorgaben der Risikostrategie umsetzen138.
Die Risikosteuerung unterscheidet sich grundsätzlich in zwei Hauptbereiche. Zum
Einen muss zum Erzielen einer höheren Rendite, ein höheres Risiko eingegangen
werden, dessen Steuerung im Rahmen des RM vorgenommen wird. Zum Anderen
wird auf das Eingehen von Risiken verzichtet, indem diese vermieden oder auf an-
dere Risikoträger übertragen werden.139 Gemäß gif können Risiken mit folgenden
Maßnahmen gesteuert werden (vgl. Tab. 4).
133 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 104 f. 134 Vgl. Gleißner/Romeike, Risikomanagement, 2005, S. 192 . 135 Vgl. ebenda, S. 192 f. 136 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 31. 137 Vgl. Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risikomanagement, 2009, S. 157. 138 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 36. 139 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2003, S. 27.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
30
Maßnahmen der
Risikosteuerung Erläuterung
Risikovorsorge Allgemeine Maßnahmen, die sich weder auf eine konkrete Ent-
scheidungssituation noch auf eine bestimmte Risikoart beziehen,
sondern zur Erhöhung der generellen Risikotragfähigkeit beitra-
gen wie z. B. Erhöhung des Eigenkapitals oder Stärkung der
Marktposition.
Risikoübernahme Umfasst das bewusste und u. U. sogar gezielte Eingehen von
Risiken. Gründe hierfür können geringe Risikoeinstufungen oder
besonders hohe Risikoeinstufungen sein. Alternativ ist auch eine
aktive Risikosteigerung möglich.
Recherche Die Recherche trägt aufgrund einer Erhöhung des Informations-
und Wissenstandes, zur besseren Abschätzung zukünftiger Be-
dingungen des Entscheidungsträgers bei, wie z. B. bei der Unter-
suchung von Konjunkturrisiken.
Risikobegrenzung Begrenzung der Risiken, sowohl Gefahren als auch Chancen,
durch Festlegung von Quoten und Obergrenzen (Limits) wie z. B.
Obergrenze beim Einsatz von Fremdkapital.
Risikoteilung Wenn das Gesamtrisiko einer einzelnen Transaktion die Risikobe-
reitschaft bzw. -tragfähigkeit übersteigt, erfolgt die Aufteilung
auf mehrere Risikoträger. Dies ist u. a. bei Joint Ventures mit
strategischen Geschäftspartnern zum Erwerb besonders teurer
Objekte oder bei Projektentwicklungen üblich.
Risikoübertragung Unterscheidung in Insurance-Risk-Transfer und Non- Insurrance-
Risk-Transfer. Das Risiko wird im ersten Fall durch den Abschluss
einer Versicherung (z. B. Brandschutzversicherung) und im zwei-
ten Fall durch einen Vertrag, auf einen Geschäftspartner über-
tragen.
Risikokompensation Versuch latent vorhandene Risiken teilweise durch gegenläufige
Geschäfte zu neutralisieren. Ziel ist es, Nachteile der einen Posi-
tion durch Vorteile einer anderen Position aufzuheben wie z. B.
Absicherung durch Zinsänderungs- und Wechselkursrisiken durch
Derivate.
Risikovermeidung Verzicht auf risikobehaftete Geschäfte z. B. wenn die Bank Kredi-
tanträge ablehnt oder sich ein Projektentwickler aus einem Ent-
wicklungsgeschäft zurückzieht.
Tab. 4: Maßnahmen der Risikosteuerung140
3.7 Risikokontrolle
Im letzten Prozessschritt erfolgt die Risikokontrolle. Hierbei geht es um die ständige
Überwachung der Risikosteuerungsmaßnahmen im Hinblick auf den Grad der Zieler-
reichung, ihrer Wirtschaftlichkeit und Wirksamkeit141. Wie bereits erwähnt, handelt
es sich beim IRMP um einen Regelkreis in dem die Ergebnisse des operativen RM in
die Ziele des strategischen RM einfließen. Wird eine Abweichung der ermittelten
Risiken von der ursprünglich formulierten Risikostrategie festgestellt, so müssen
Maßnahmen ergriffen werden, um die Vorgaben der Risikostrategie zu erfüllen. In
140 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 36 ff. 141 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 21.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
31
Ausnahmefällen kann die Risikostrategie in Abhängigkeit eines geänderten Risiko-
umfeldes neu formuliert werden.142
3.8 Berichterstattung und Dokumentation
Um Risiken zeitig zu steuern, ist es in allen Prozessphasen erforderlich, die Ent-
scheidungsträger der Unternehmensorganisation frühzeitig über entstehende Risi-
ken zu informieren. Die Grundlage hierfür bildet ein, entsprechend den Anforderun-
gen des Unternehmens automatisiertes, Berichtswesen. In diesem sind Eskalations-
stufen mit entsprechenden Zeiträumen definiert und angegeben, wann und wie
schnell Risiken bis zu welcher Hierarchiestufe zu melden sind. Als Klassifizierung
hat sich in der Praxis die Einteilung in Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe
in einer Risikomatrix etabliert (vgl. Abb. 13).143
Abb. 13: Risikomatrix144
Im Mittelpunkt aller Prozessphasen steht die sorgfältig durchzuführende Dokumen-
tation der Maßnahmen und Ergebnisse. Diese stellt in erster Linie die dauerhafte,
142 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 42. 143 Vgl. ebenda, S. 46 f. 144 Eigene Darstellung in Anlehnung an gif, Implementierung Immobilien- Risikomanage-
ment, 2009, S. 47.
Eintrittswahrscheinlichkeit
Schadenshöhe
Unternehmens-
gefährdend
gravierend
wesentlich
mittel
gering
un
wa
hrs
ch
ein
lich
mö
glich
wa
hrs
ch
ein
lich
na
he
zu
sic
he
r
sic
he
r
ständige Kontrolle
Handlungsbedarf
zur Zeit kein
Handlungsbedarf
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
32
personenunabhängige Funktionsfähigkeit des RM sicher und dient zum Nachweis
der Erfüllung der Pflichten des Vorstandes nach § 91 Abs. 2 AktG145. Die Dokumen-
tation erfolgt in Form eines Risikohandbuches, indem relevante organisatorische
Regelungen und Maßnahmen im Zusammenhang mit dem RM des entsprechenden
Immobilienportfolios zusammengestellt werden. Hierzu zählen z. B. die Definition
der Risikofelder, die Festlegung der Verantwortlichkeiten sowie eine Darstellung des
internen Überwachungssystems zum RM. Die Art und der Umfang der Dokumenta-
tion ist dabei abhängig von der Größe und der Komplexität des Immobilienportfo-
lios.146
3.9 Aufgaben der Akteure im IRMP
Nach der Erläuterung des IRMP werden nun für die jeweiligen Akteure die Aufgaben
im IRMP dargestellt. In diesem übernimmt das IM die Formulierung der Risikostra-
tegie. Dabei ist es wichtig, dass diese mit der Investitions- und Unternehmensstra-
tegie in Einklang steht. Des Weiteren obliegt dem IM die fortlaufende Risikokontrol-
le, was bedeutet, dass die Risikosteuerungsmaßnahmen in Bezug auf ihre Zielerrei-
chung und Wirtschaftlichkeit analysiert werden.
Das AM, PrM und FM übernimmt neben der Identifikation der Risiken im IRMP die
Funktion, die identifizierten Risiken zu analysieren, zu steuern und an das IM zu
berichten. Dabei muss eine fortlaufende Dokumentation der Maßnahmen und Er-
gebnisse in einem Risikohandbuch erfolgen.
145 Vgl. gif, Implementierung Immobilien-Risikomanagement, 2009, S. 43. 146 Vgl. ebenda, S. 43 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
33
4 Methoden und Verfahren zur Risikomessung
In den vorangegangenen Kapiteln sind die einzelnen Prozessphasen im Kreislauf
des IRM beschrieben worden. Da sich ein effizientes IRM nur durch die Existenz und
den Einsatz geeigneter Instrumente auszeichnet147, wird in diesem Kapitel der Fo-
kus auf die Methoden und Verfahren148 zur Risikomessung gelegt. Die Messung der
identifizierten und analysierten Risiken ermöglicht die Erstellung eines Risikoprofils,
in dem die Risikolage des Immobilienportfolios bzw. der Immobilie wiedergespiegelt
wird149. Die Wichtigkeit der Messmethode ergibt sich für das jeweilige Unternehmen
nach der Risikomessung. Das liegt am Risiko-Rendite Profil des jeweiligen Unter-
nehmens, indem die Risiken unterschiedlich gewichtete Einflüsse aufzeigen können.
Vor diesem Hintergrund werden die wesentlichen Risikomessmethoden hinsichtlich
ihrer Funktions- und Vorgehensweise untersucht sowie deren Vor- und Nachteile
bzgl. Anwendbarkeit in der Praxis aufgezeigt. Als Basis dient Kap. 3.5 in dem be-
reits eine Differenzierung der Messmethoden nach dem Top-Down- und Bottom-Up
Ansatz vorgenommen wurde.
4.1 Top-Down Messmethoden
Die Auswahl der Instrumente zur Risikomessung hängt primär von der Verfügbar-
keit der vorhandenen Daten der einzelnen Risiken ab150. Da bei den Top-Down
Messmethoden der Fokus auf den Risikofolgen liegt, werden z. B. Daten der Ge-
winn- und Verlustrechnung, wie Kosten oder Erträge, hinsichtlich ihrer Volatilität
untersucht. Aus strategischer Sicht hat dies den Vorteil, dass eine relativ schnelle
Erfassung der Hauptrisiken erfolgt. Es kann jedoch auch dazu führen, dass be-
stimmte Risiken nicht erfasst bzw. wichtige Informationen über die Risikoquellen
nicht ermittelt werden.151
Zu den Methoden des Top-Down Ansatzes gehören u. a. der Value-at-Risk und die
Scoring-Modelle, die im Folgenden erläutert werden.
147 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 58. 148 Als Methode wird in diesem Zusammenhang das logische Vorgehen zur Lösung eines
Problems und unter Verfahren wird ein geregelter, wiederholbarer Ablauf verstanden. 149 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 62. 150 Vgl. Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risiko-Management 2.0, 2009, S. 134. 151 Vgl. ebenda, S. 134.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
34
4.1.1 Value-at-Risk
Der Value-at-Risk (VaR) wird besonders im Finanzdienstleistungsbereich, zur Über-
wachung und Messung von Markt- und Zinsrisiken eingesetzt152. Ausgangspunkt
stellt ein Portfolio dar, das über einen bestimmten Zeitpunkt gehalten wird. An die-
sem Portfolio sind, durch sich ändernde Marktverhältnisse, bestimmte Gewinne
bzw. Verluste messbar.153 Der VaR „ (…) stellt dabei die in Geldeinheiten berechne-
te negative Veränderung eines Wertes dar, die mit einer bestimmten Wahrschein-
lichkeit (auch als Konfidenzniveau bezeichnet) innerhalb eines festgelegten Zeit-
raumes nicht überschritten wird.“ 154 Dabei gibt der VaR nicht den maximalen Ver-
lust eines Portfolios an, sondern nur den maximalen Verlust, der mit der gegebenen
Wahrscheinlichkeit nicht überschritten wird.155
Statistisch gesehen ist der VaR das α-Quantil der prognostizierten Wahrscheinlich-
keitsverteilung. Diese stellt die zukünftigen Änderungen des Marktwertes des Port-
folios, zusammen mit deren Eintrittswahrscheinlichkeiten, dar. Mit der Bildung des
α-Quantils erfolgt eine Zweiteilung der Wahrscheinlichkeitsmasse. Zum Einen liegt
die Wahrscheinlichkeitsmasse in Höhe von α Prozent unterhalb des Quantilwertes
und zum Anderen in Höhe von (1-α) oberhalb des Quantilwertes.156 Die folgende
Abbildung zeigt den VaR bei normalverteilten Risikowerten.157
152 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 145. 153 Vgl. ebenda, S. 145. 154 Ebenda, S. 145. 155 Vgl. Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risiko-Management 2.0, 2009, S. 140. 156 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 76. 157 Der VaR kommt nicht nur bei Normalverteilungen, sondern auch bei nicht normalen Ver-
teilungen zur Anwendung.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
35
Abb. 14: VaR bei einer Normalverteilung158
Um den VaR zu berechnen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:
die Teilbarkeit der Risiken in Einzelkategorien und Zuordnung einer Ein-
trittswahrscheinlichkeit ist möglich,
die Abhängigkeiten zwischen den Risiken sind bekannt,
die Stabilität und Prognose der Risiko-Eigenschaften im Zeitablauf ist ge-
währleistet,
eine gesicherte Datenbasis ist vorhanden159.
Neben der Wahrscheinlichkeitsverteilung des Zielwertes sind für die Bestimmung
und Interpretation des VaR, die Annahmen zum Konfidenz- bzw. Sicherheitsniveau
und der Haltedauer entscheidend.160 Durch die Bestimmung des Konfidenzniveaus
(1-α) wird vom Entscheidungsträger festgelegt, mit wie viel Prozent aller möglichen
Szenarien die Höhe des VaR, beim Eintreten der Risiken, nicht überschritten wird.
Das bedeutet, dass die Wahrscheinlichkeit einen größeren Verlust als den VaR zu
erzielen, α beträgt.161 Eine weitere Bestimmungsgröße ist die Haltedauer, in wel-
158 Eigene Darstellung in Anlehnung an Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risiko-Management
2.0, 2009, S. 443. 159 Vgl. Balduin/Romeike, Was ist der Value at Risk?, URL: http://www.risknet.de, Abruf: 29.06.2011, 17:15 Uhr. 160 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems , 2010, S. 77. 161 Vgl. ebenda, S. 77 f.
α
1 - α
VaR
Konfidenzintervall
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
36
cher der Zeithorizont in Bezug auf die Risikoprognose wiedergespiegelt wird. Dabei
ist entscheidend zu wissen, dass die Länge der Haltedauer das zu berechnende Ver-
lustmaß beeinflusst, denn der Entscheidungsträger legt mit der Wahl der Haltedau-
er fest, wie lange dieser bereit ist, das Risiko zu tragen.162
Neben den bereits genannten Bestimmungsgrößen ist die Wahrscheinlichkeitsver-
teilung des Immobilienwertes eine weitere Voraussetzung zur Ermittlung des VaR.
In der Risikoanalyse wird für den zu erwarteten Immobilienwert und für jeden
wertbeeinflussenden Risikofaktor eine Verteilungsannahme getroffen. In der Praxis
dient dafür i. d. R. die Normalverteilung163. Diese spiegelt jedoch nicht immer die
realistische Entwicklung wider, da sich Marktveränderungen im Zeitverlauf meist
asymmetrisch verhalten.164 Die am häufigsten verwendeten Verfahren zur Bestim-
mung des VaR sind der Varianz-Kovarianz-Ansatz, die historische Simulation und
die Monte-Carlo-Simulation165.
Die Berechnung des VaR stellt, wie jede Modellbildung, eine Gratwanderung zwi-
schen Komplexität und Genauigkeit dar.166 Bei analytischen Bewertungen werden,
aufgrund der Handhabbarkeit und geringen Komplexität, normalverteilte Risikower-
te angenommen was zu Ungenauigkeiten führt, da das Modell unvollständig bleibt.
Neben diesen methodischen Defiziten ist die ökonomische Interpretation das VaR in
der Praxis sehr unterschiedlich. Das Ergebnis des VaR wird mit einer festgelegten
Wahrscheinlichkeit von z. B. 95 % nicht überschritten. In dieser Definition bleiben
jedoch die Risikowerte mit einer Wahrscheinlichkeit von größer 95 % bis 100 %
unberücksichtigt. Wird das Konfidenzniveau auf 99,9 % erhöht, kann eine größere
Anzahl an potenziellen Ergebnissen abgedeckt werden. Jedoch bleibt auch hier eine
unbekannte Restgröße mit einer sehr geringen Eintrittswahrscheinlichkeit aber ei-
nem großen Verlustpotential erhalten.167
4.1.2 Scoring-Modelle
Ein Bestandteil bei der Analyse eines Immobilienportfolios ist die Anwendung von
Scoring-Modellen. Dieses Punktewertverfahren ermöglicht die Operationalisierung
sowie die Bewertung und Gewichtung einzelner Einflussfaktoren auf das Immobili-
enportfolio.168 Diese Methode verfolgt das Ziel, einen bestimmten Sachverhalt nach
162 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems , 2010, S. 77 f. 163 Vgl. ebenda, S. 79. 164 Vgl. ebenda, S. 79. 165 Vgl. Eller/Heinrich/Rerrot/Reif, Kompaktwissen Risikomanagement, 2010, S.6 4. 166 Vgl. Balduin/Romeike, Was ist der Value at Risk?, URL: http://www.risknet.de, Abruf:
29.06.2011, 17:15 Uhr. 167 Vgl. ebenda. 168 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S. 180.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
37
unterschiedlichen Kriterien zu untersuchen. Das Ergebnis beim Scoring-Verfahren
ist ein Punktewert.169 Durch diesen Score wird ein Punkt- bzw. Zählwert ausge-
drückt, der eine Einordnung in eine ordinale Scala erlaubt, die sich am Idealwert
orientiert. Als Synonym des Scoring-Verfahrens taucht häufig die Nutzwertanalyse
auf, welche jedoch lediglich das Ziel bzw. den Inhalt des Verfahrens ausdrückt, wo-
hingegen das Scoring-Modell für die Vorgehensweise bzw. Analysetechnik steht.170
Beim Scoring-Verfahren wird der zu untersuchende Sachverhalt in eine Vielzahl von
Kriterien aufgeteilt. Diese Untersuchungskriterien sind nicht nur quantitativ, son-
dern auch qualitative Kriterien finden Eingang in die Analyse. Die Aufteilung eines
Sachverhaltes in mehrere Kriterien ermöglicht, den Untersuchungsgegenstand aus-
führlich zu beschreiben. Darüber hinaus erlaubt dieses Verfahren, dass die zur Be-
schreibung des Sachverhaltes aufgezeigten Kriterien, entsprechend ihrer Relevanz
durch die Vergabe von Gewichtungen, berücksichtigt werden können171.
Die Verfahrensweise der Analyse mit Hilfe von Scoring-Modellen stellt sich wie folgt
dar:
Festlegung des Untersuchungsgegenstandes,
Definition der Kriterien für die Beurteilungsgrößen,
Bestimmung geeigneter Kennzahlen und Indikatoren für die Operationalisie-
rung der Kriterien,
Gewichtung der Kriterien und Indikatoren,
Festlegung der Punktewerte für Bewertungsdurchführung,
Multiplikation der Punktewerte mit der jeweiligen Gewichtung,
Ermittlung des Teilscores für jedes Beurteilungskriterium und
Ermittlung des Gesamtscores durch Addition der Teilscores.172
Die Methode des Scoring-Verfahrens findet ihre Anwendung überwiegend in der
Projektentwicklung zur Unterstützung von Standortentscheidungen oder in der Port-
folioalyse im Rahmen des Immobilienportfolio-Managements173. Doch auch im IRM
ist das Scoring-Modell ein nützliches Instrument, da es die Beurteilung einzelner
Objekte bzw. Portfolios unterstützt. Als Bewertungsgrundlage dienen dabei Krite-
rien, die das Risiko des Immobilienportfolios geeignet charakterisieren.174 Die Er-
169 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 131. 170 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S. 180. 171 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 128 f. 172 Vgl. ebenda, S. 129. 173 Vgl. ebenda, S. 131. 174 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 131.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
38
gebnisse dieser Beurteilung sind in einer Portfolio-Matrix darstellbar (vgl. Abb. 15).
Hierbei werden die zu beurteilenden Objekte anhand ihres Scores abgetragen. Die
Dimensionen sind die Marktseite und die Objektseite. Die Darstellung erfolgt in
Form von Kreisen, welche anhand ihrer Größe eine bestimmte Eigenschaft der Im-
mobile wie z. B. die Renditeerwartung zusammen mit der Schwankungsbreite dar-
stellt. Die Positionen der Kreise geben Aufschluss über das Risikopotenzial des ent-
sprechenden Objektes. Liegt z. B. eine Immobilie im unteren linken Bereich der
Matrix, so birgt diese ein erhebliches Risiko, da ihre Bewertung mit vielen negativen
Einschätzungen behaftet ist. Das gilt umgekehrt für Immobilien im rechten oberen
Bereich der Matrix.
Abb. 15: Portfolio-Matrix175
Für die Scoring-Modelle können sowohl quantitative als auch qualitative Bewer-
tungskriterien hinzugezogen werden. Dies ist ein Vorteil dieser Methode, da es zu
einer hohen Transparenz beiträgt176 und trotzdem individuelle Einschätzungen in
das Verfahren Eingang finden können. Darüber hinaus verliert sich das Scoring-
Verfahren nicht in analytischen Studien mit vielen technischen Details und hoher
Komplexität. 177
In Scoring-Modellen kommt bei der Bewertung ein hohes Maß an Subjektivität zum
Einsatz, was obwohl es zu den Stärken der Methode zählt, auch deren stärkster
175 Eigene Darstellung in Anlehnung an Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S.
208. 176 Vgl. Metzner, Immobiliencontrolling, 2002, S. 319. 177 Vgl. Subroweit, Risikoscoring von Gewerbeimmobilienmärkten, 2009, S. 282.
relativer Wettbewerbsvorteil
Mark
tatt
raktivität
gering mittel hoch
gering
mitte
lho
ch
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
39
Kritikpunkt ist. Die subjektiven Einflüsse entstehen bei der Gewichtung und der Be-
wertung der Kriterien.178 Zudem täuscht das Scoring-Verfahren eine wissenschaftli-
che Vorgehensweise vor, die dazu führt, dass in den errechneten Scores eine
Markt- und eine Objektdimension interpretiert werden, die keine Grundlage haben.
Die Scoring-Werte täuschen zudem eine mathematische Exaktheit vor, welche nicht
gegeben ist. Aufgrund ihrer ordinalen Wertigkeiten lassen sich stattdessen nur Aus-
sagen über die relative Vorteilhaftigkeit einer Immobilie gegenüber einer anderen
feststellen.179
4.2 Bottom-Up Messmethoden
Bei der Anwendung der Bottom-Up Messmethoden werden, ausgehend von der Ri-
sikoursache, die potenziellen Folgen für das Immobilienportfolio hergeleitet und
bewertet. Dabei wird eine eingehende Analyse der Prozesse sowie deren Korrelation
durchgeführt. Dies bietet den Vorteil, dass sämtliche Prozesse erfasst und analy-
siert werden können. Dem steht allerdings der hohe Aufwand dieser Methode ge-
genüber.180
Zu den Bottom-Up Messmethoden gehören u. a. die Sensitivitätsanalyse sowie die
Szenarioanalyse.
4.2.1 Sensitivitätsanalyse
Die Sensitivitätsanalyse stellt eine Rechentechnik dar, die „ (…) zur Diagnose von
Richtung und Intensität des Einflusses unsicherer Variablen auf den
Investitionserfolg“181 eingesetzt wird. Dabei gibt die Sensitivität die Anfälligkeit
eines Portfolios, einer Position oder eines Finanzproduktes an, die sich aus
Veränderungen am Markt oder anderen betrachteten Richtungen ergeben. Die dabei
entstehenden Sensitivitätskennzahlen werden überwiegend zur Risikomessung
herangezogen, wenn der Einfluss einzelner Faktoren auf ein Immobilienportfolio
individuell analysiert werden soll.182 Im Rahmen des IRM liefert die
Sensitivitätsanalyse einen Einblick in die Struktur eines Investitionsvorhabens.
Werden die einzelnen Variablen isoliert betrachtet, so werden Risikotreiber
ausfindig gemacht und ein Gespür für das Risikopotenzial einer
Investitionsentscheidung entwickelt.183 Kommt es bei der Variation der
178 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S. 220. 179 Vgl. ebenda, S. 217 ff. 180 Vgl. Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risiko-Management 2.0, 2009, S. 134. 181 Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 283. 182 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 58. 183 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 283.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
40
Eingangsdaten zu gravierenden Ergebnisverschiebungen, sind im weiteren
Verfahren die Risiken zu analysieren und das Entscheidungskriterium um
Risikoaspekte zu modifizieren.184
Die Sensitivitätsanalyse findet darüber hinaus im Rahmen der Monte-Carlo-
Simulation (MCS) Anwendung. Sie stellt den modelhaften Zusammenhang von Ein-
fluss- und Zielvariable dar, deren Wirkungszusammenhänge mit der MCS simuliert
werden.185 Umgekehrt hilft die MCS den Aussagen der Sensitivitätsanalyse Ein-
trittswahrscheinlichkeiten zu zuordnen. Die MCS beruht auf zukünftigen Entwick-
lungen der Risikofaktoren. Sie findet häufig Anwendung bei der Lösung komplexer
Aufgaben wie z. B. der Messung finanzieller Risiken in einem Unternehmen186. Dar-
über hinaus wird die MCS als Methode zur risikogerechten Bewertung von Immobi-
lienvermögen angewendet187. Das Ergebnis dieser Bewertung gibt Aussage über die
Größe der Wahrscheinlichkeit, dass die errechnete Rendite, die auch Zielvariable
einer Sensitivitätsanalyse sein kann, erreicht bzw. über- oder unterschritten wird188.
Folgende Schritte sind für die Durchführung einer MCS erforderlich:
Eingangs- und Zielvariable definieren, sowie deren Verknüpfung über eine
Sensitivitätsanalyse,
Wertebereich der Eingangsvariablen durch Wahrscheinlichkeitsverteilung be-
stimmen,
Computer berechnet Zielvariable gemäß Zufallszahl und
Wiederholung der Durchläufe bis eine ausreichende Zahl an Beobachtungen
vorliegt.189
Das Ergebnis ist eine Wahrscheinlichkeitsverteilung der Zielvariablen wie z. B. der
Rendite. Aus diesem Ergebnis lässt sich die Wahrscheinlichkeit zur Unterschreitung
einer bestimmten Rendite oder auch die Chance zur höheren Rendite ablesen. Die
geometrische Form der Simulation gestattet demnach eine Aussage über die Risi-
kobeschaffenheit einer Investition (vgl. Abb.16).190
184 Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 2004, S. 238. 185 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 127. 186 Vgl. Hager, Corporate Risk Management, 2004, S. 145. 187 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 88. 188 Vgl. Wiedenmann, Projektentwicklungsinvestitionen, 2002, S. 18 ff. 189 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 88 und Wiedenmann,
Projektentwicklungsinvestitionen, 2002, S. 18 ff. 190 Vgl. Wiedenmann, Projektentwicklungsinvestitionen, 2002, S. 18 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
41
Abb. 16: Renditeberechnung mit der MCS191
Die Sensitivitätsanalyse, vor allem kombiniert mit der MCS, vermittelt einen wert-
vollen Überblick über risikorelevante Parameter einer Investitionsrechnung. Das ist
ein Vorteil dieser Bewertungsmethode, da sie aufzeigt, wie sich Datenveränderun-
gen auf die Sensitivität eines Portfolios auswirken.192 Darüber hinaus gibt die Sensi-
tivitätsanalyse wichtige Hinweise auf die Priorisierung sowie Fokussierung von Be-
wältigungsmaßnahmen.193 Eine weitere Stärke dieser Methode liegt in der einfachen
Handhabung in der Praxis, da Unternehmen schnell zu Kenntnissen relevanter Be-
deutungen von Einzelrisiken gelangen. Daraus lassen sich die Maßnahmen zur Risi-
kofinanzierung und -steuerung priorisieren.194
Negativ ist, dass in der einfachen Form der Analyse, d. h. ohne MCS, die Ergebnisse
ohne die Zuordnung von Eintrittswahrscheinlichkeiten, nur eine geringe Aussage-
kraft besitzen.195 Darüber hinaus stellt die isolierte Betrachtung jeweils eines Para-
meters, wenn die übrigen unsicheren Faktoren konstant gehalten werden, einen
weiteren Nachteil dieser Methode dar.196 Diese Annahme ist meist unrealistisch,
weil verschiedene Risikofaktoren sich i. d. R. nicht unabhängig voneinander verän-
191 Eigene Darstellung in Anlehnung an Wiedenmann, Projektentwicklungsinvestitionen,
2002, S. 20. 192 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 87. 193 Vgl. Risknet.de, Sensitivitätsanalyse, URL: http://www.risknet.de, Abruf: 02.07.2011,
12:41 Uhr. 194 Vgl. Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risiko-Management 2.0, 2009, S. 151. 195 Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 2004, S. 241. 196 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 246.
Wahrscheinlichkeit in %
5 10 15 20 25
50
100
Rendite in %
häufigster Wert
Mittelwert
Sicherheit/
Risiko
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
42
dern. Zwar ist die gleichzeitige Untersuchung von Veränderungen zweier oder
mehrerer Faktoren möglich, jedoch führt dies zu Schwierigkeiten in der
Interpretation, bzw. zur komplexeren multivariaten Sensitivitätsanalyse oder auch
Szenarioanalyse.197
4.2.2 Szenarioanalyse
Die Szenarioanalyse stellt im Immobilienbereich eine häufig anwendbare Methode
zur Risikomessung dar.198 Sie „ (…) beschreibt als qualitativer Bottom-Up Ansatz die
zukünftige Entwicklung eines Prognosegegenstandes bei alternativen Rahmenbe-
dingungen, um kausale Zusammenhänge und Entscheidungspunkte herauszuarbei-
ten“.199 Im Gegensatz zur Sensitivitätsanalyse werden bei der Szenarioanalyse ver-
schiedene, als wahrscheinlich erachtete, Kombinationen von Parametern festgelegt
und der Zielwert für jede dieser Kombinationen berechnet. Dadurch kann ein Ziel-
wert für ein wahrscheinliches, ein extrem gutes und ein extrem schlechtes Szenario
berechnet werden (vgl. Abb. 17). Somit ist es z. B. möglich Gewinne und Verluste,
die durch einen Risikofaktor entstehen, unter Berücksichtigung der Wechselwirkun-
gen mit anderen Risikofaktoren, abzuleiten.200 Ein Szenario ist demnach nichts an-
deres als „ (…) in die Zukunft geschrieben Geschichte (…)“ 201, in die Zukunftsbilder
aus der Vergangenheit und Gegenwart generiert werden. In der Regel handelt es
sich dabei um Wenn-dann-Analysen.202
Abb. 17: Szenariotrichter203
197 Vgl. Wirtschaftslexikon24.net, Sensitivitätsanalyse, URL:
http://www.wirtschaftslexikon24.net, Abruf: 02.07.2011, 13:28 Uhr. 198 Vgl. Hofmann/Stübner, Offene Immobilienfonds, 2009, S. 378. 199 Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 137. 200 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 245 f. 201 Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 137. 202 Vgl. ebenda, S. 137. 203 Eigene Darstellung in Anlehnung an Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risiko-Management
2.0, 2009, S. 262.
„Best Case“-Szenario
Standardszenario
„Worst Case“-Szenario
Gegenwart Zukunft
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
43
Bei der Szenarioanalyse wird zwischen statischen und dynamischen Szenarien un-
terschieden. Statische Szenarien liefern schnelle Ergebnisse ohne Zeitbezug.204 Da-
bei wird aufgezeigt, wie sich Veränderungen wesentlicher Risikofaktoren im Portfo-
lio niederschlagen. So lässt sich z. B. eine Reduzierung des Vermietungserfolges um
10 % unmittelbar in verminderte Mieterträge übersetzen.205 Dynamische Szenarien
beschreiben hingegen die Entwicklung der Vermögenswerte unter bestimmen Sze-
narioannahmen im Zeitverlauf. Für die Untergliederung des Szenariozeitraums hat
sich in der Praxis die monatsweise Unterteilung als sehr effizient erwiesen.206 Des
Weiteren wird in der Unternehmenspraxis zwischen unterschiedlichen Szenarioty-
pen unterschieden. Hierzu zählen die Trendszenarien, die Alternativszenarien und
die Kontrastszenarien.207
Trendszenarien zeigen die Entwicklung, wenn alles wie bisher weiterläuft. Als
Beispiel ist die Entwicklung der Risiken im Unternehmen zu nennen. Hierbei
wird simuliert wie sich das Unternehmen verändert, wenn keine neuen Risi-
ken hinzukommen und die wirtschaftlichen Bedingungen gleich bleiben208.
Alternativszenarien geben optionale Entwicklungsmöglichkeiten an. Sollen
Szenarien erreicht werden, setzen diese entsprechendes zielgerichtetes
Handeln voraus. Bei der Vermeidung von Szenarien sind entsprechende Ge-
genmaßnahmen nötig. Ein Beispiel stellt die Entwicklung des Risikos beim
Ausfall eines Hauptmieters dar.209
Kontrastszenarien zeigen Herangehensweisen auf, um ein bestimmtes Ziel
zu erreichen. Wie müssen sich die betrachteten Faktoren entwickeln damit z.
B. die Risikotragfähigkeit des Unternehmens erhalten bleibt oder wenn der
VaR den Betrag von einer Million Euro nicht überschreiten soll.210
Aus diesen Szenarioergebnissen sind dann die Steuerungsmaßnahmen zur entspre-
chenden Beeinflussung der Risikofaktoren abzuleiten.
Eine spezielle Anwendung der Szenarioanalyse ist das Stresstesting. Mit Hilfe von
Stressszenarien211 ist es möglich die Auswirkungen extremer, jedoch nicht unrealis-
tischer, Veränderungen von Risikofaktoren auf das Immobilienportfolio zu mes-
sen.212 Durch Stressszenarien wird eine Betrachtung von Risiken möglich, die von
204 Vgl. Hofmann/Stübner, Offene Immobilienfonds, 2009, S. 378. 205 Vgl. ebenda, S. 378. 206 Vgl. ebenda, S. 378. 207 Vgl. Romeike/Hager, Erfolgsfaktor Risiko-Management 2.0, 2009, S. 264. 208 Vgl. ebenda, S. 264. 209 Vgl. ebenda, S. 264. 210 Vgl. ebenda, S. 264. 211 Ein Stressszenario ist z. B. ein Börsencrash oder Zins- und Wechselkursschocks. 212 Vgl. Hofmann/Stübner, Offene Immobilienfonds, 2009, S. 379.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
44
den anderen Risikomessverfahren isoliert sind. Im Gegensatz zum VaR kann beim
Auftreten von Stressszenarien keine Wahrscheinlichkeit angegeben werden. Dar-
über hinaus ist es schwierig eine Verknüpfung mit statistischen Verfahren herzu-
stellen. Dennoch bilden Stresstests eine gute Ergänzung zu statistischen Modellen,
da eine Abbildung des Eintritts von extremen Marktsituationen unter normalen Um-
weltbedingungen möglich ist.213
Ein wesentlicher Vorteil der Szenarioanalyse gegenüber den bereits dargestellten
Messmethoden, stellt die Übersetzung der Anfälligkeit eines Portfolios gegenüber
verschiedenen Risikofaktoren in greifbare Zahlen dar. Des Weiteren liefert eine fle-
xibel konzipierte Szenarioanalyse einen fortlaufenden Beitrag zu einem wirkungs-
vollen IRMS, da durch sie eine Vielzahl von Managemententscheidungen unterstützt
wird. Beispiele sind u. a. Fremdfinanzierungsstrategien und Fragen zur Portfolioallo-
kation. Darüber hinaus werden die Risikoquellen identifiziert und ihre Wechselwir-
kungen berücksichtigt. Eine systematische Anwendung trägt weiterhin dazu bei,
dass die Entwicklungen der identifizierten Risiken fortlaufend überwacht werden.214
Trotz der genannten Vorteile kann eine Szenarioanalyse eine intensive inhaltliche
Auseinandersetzung mit den Risikofaktoren und deren Auswirkungen auf das Im-
mobilienportfolio nicht ersetzen. Das Ergebnis der Szenarioanalyse hängt darüber
hinaus von der Qualität der Annahmen und der modellierten Ursache-Wirkung-
Zusammenhänge ab. Wird z. B. eine vereinbarte Staffelmiete in einem Mietvertrag
ignoriert, so sind die Berechnungen zukünftiger Mietzahlungen auf Basis eines Miet-
index nicht zielführend. Des Weiteren bietet die Szenarioanalyse keine Aussagen
über die Eintrittswahrscheinlichkeit kritischer Entwicklungen.215 Der Einsatz der MCS
ist hier prinzipiell möglich, aber auf Grund der hohen Komplexität sehr aufwendig.
213 Vgl. Hager, Corporate Risk Management, 2004, S. 238. 214 Vgl. Hofmann/Stübner, Offene Immobilienfonds, 2009, S. 380. 215 Vgl. ebenda, S. 380 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
45
4.3 Zusammenfassung
In diesem Kapitel sind die wesentlichen Methoden zur Risikomessung dargestellt.
Die Untersuchung der Instrumente des Immobilien-Risikomanagers zur Risikomes-
sung zeigt, dass diese sehr vielfältig sind und die Auswahl der Risikomessmethode
primär von der Verfügbarkeit der Daten einzelner Risiken abhängig ist. Die Messung
von Risiken kann von den Risikofolgen ausgehen. Hierfür bieten sich der VaR und
Scoring-Modelle an. Der VaR kommt besonders bei Finanzdienstleistern zur Anwen-
dung und wird u. a. zur Messung von Markt- und Zinsrisiken eingesetzt216. Scoring-
Modelle sind ein Bestandteil bei der Analyse von Immobilienportfolios, da durch ein
Punkteverfahren die Bewertung und Gewichtung einzelner Einflussfaktoren auf das
Portfolio erfolgt.
Die Bottom-Up Messmethoden stellen die Risikomessung ausgehend von der Risi-
koursache dar. Die wesentlichen Methoden sind die Sensitivitäts- und Szenarioana-
lyse. Sensitivitätsanalysen finden ihre Anwendung überwiegend im Rahmen der
Immobilieninvestition, da ein wertvoller aber isolierter Überblick auf risikorelevante
Parameter geliefert wird. Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse bietet die MCS ein
entscheidendes Instrument um Wirkungszusammenhänge zwischen Einzelrisiken zu
simulieren und damit Eintrittswahrscheinlichkeiten zu ermitteln. Szenariomodelle
hingegen dienen zur Analyse wahrscheinlicher Umweltzustände. Um Risiken unter
extremen Umweltbedingungen quantifizieren zu können, bedarf es der Verwendung
von Stresstests. Diese ermöglichen eine Messung von Auswirkungen extremer, je-
doch nicht unrealistischer Veränderungen von Risikofaktoren auf das Immobilien-
portfolio.
Die genannten Risikomessmethoden haben sowohl Vor- als auch Nachteile. In der
folgenden Tabelle ist hierzu ein kurzer Überblick dargestellt.
216 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 145.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
46
Messmethode Vorteile Nachteile
VaR - Überwachung von Markt- und
Zinsrisiken möglich
- Messung der Gewinne bzw.
Verluste durch sich ändernde
Marktverhältnisse
- geringe Komplexität führt
zu Ungenauigkeiten
- ökonomische Interpretation
Scoring-
Modelle
- Einbezug qualitativer und
quantitativer Kriterien
- hohes Maß an Transparenz
- wenig technische Details und
geringe Komplexität
- hohes Maß an Subjektivität
- Vortäuschung von mathe-
matischer Korrektheit und wissen-
schaftlicher Vorgehensweise
Sensitivitäts-
analyse
- wertvoller Überblick über
risikorelevante Parameter
einer Investitionsrechnung
- wichtige Hinweise auf Priori-
sierung und Fokussierung
von Bewältigungsmaßnah-
men
- einfache Handhabung in der
Praxis
- geringe Aussagekraft da
keine Zuordnung von
Eintrittswahrscheinlichkeiten
- isolierte Betrachtung von
jeweils nur einem Parameter
MCS - Aussagekraft über Risikohaf-
tigkeit einer Investition
- wirklichkeitsnahe Zukunfts-
szenarien sind integrierbar217
- umfangreiche Datengrundlage
- hoher Zeit- und Kostenaufwand
bei großen Portfolios218
Szenario-
modell
- Darstellung der Anfälligkeit
eines Portfolios gegenüber
verschiedenen Risikofaktoren
durch greifbare Zahlen
- fortlaufender Beitrag zu ei-
nem wirkungsvollen RMS
- Ergebnis abhängig von Güte der
eingehenden Annahmen und der
modellierten Ursache-Wirkung
Zusammenhänge
- keine Aussagen über
Eintrittswahrscheinlichkeit
Stresstests - Messung der Auswirkungen
extremer, jedoch nicht un-
realistischer Veränderungen
auf das Immobilienportfolio
- Ergänzung zu statistischen
Modellen
- Verknüpfung zu statischen
Verfahren schwierig
- keine Angabe von
Wahrscheinlichkeiten möglich
Tab. 5: Vor- und Nachteile der Risikomessmethoden
217 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 87. 218 Vgl. ebenda, S. 87.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
47
5 Risikoidentifikation und Risikoanalyse
In den folgenden Kapiteln werden die Risiken des CREM und REIM sowie des IM,
AM, PrM und FM untersucht und analysiert. Hierzu erfolgt zunächst die Erläuterung
der Vorgehensweise dieser Analyse. Abschließend werden die Untersuchungsergeb-
nisse dargestellt.
5.1 Datenerhebung
In der Fachliteratur finden sich keine umfassenden Darstellungen immobilienspezifi-
scher Risiken219. Diese Tatsache hängt damit zusammen, dass es sich um eine noch
junge Forschungsdisziplin handelt. Andererseits wird das Thema in der Fachliteratur
bisher lediglich mit dem Fokus der Akteurengruppen Projektentwickler oder Inves-
toren behandelt.220
Als Basis für die Risikoanalyse und -darstellung dient eine Auswertung von Beiträ-
gen aus der Fachliteratur zum Immobilien- und Risikomanagement um einen Risi-
kokatalog zusammenzustellen. Bei diesen Quellen handelt es sich um folgende Bei-
träge:
GLEISSNER, Werner: Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen
– Controlling, Unternehmensstrategie und wertorientiertes Management.
Verlag Franz Vahlen, 2011.
GONDRING, Hanspeter: Immobilienwirtschaft-Handbuch für Studium und
Praxis. Verlag Franz Vahlen, 2009.
HELLERFORTH, Michaela: Handbuch Facility Management für Immobilienun-
ternehmen. Springer, 2006.
JUNIUS, Karsten (Hrsg.); PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immobi-
lienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
KEITSCH, Detlef: Risikomanagement. Schäffer-Poeschel Verlag, 2004.
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen-Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis. Fritz Knapp Verlag, 2007.
PFNÜR, Andreas: Modernes Immobilienmanagement, Facility Management,
Corporate Real Estate Management und Real Estate Investment Manage-
ment. Springer, 2004.
219 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 114. 220 Vgl. ebenda, S. 114.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
48
URSCHEL, Oliver: Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft-Ein Bei-
trag zur Verbesserung der Risikoanalyse- und -bewertung. Band 4, KIT Sci-
entific Publishing 2009.
WELLNER, Kristin: Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-
Systems: Zur Optimierung von Rendite-Risiko-Profilen diversifizierter Immo-
bilien-Portfolios. Reihe: Immobilienmanagement, Band 3, Institut für Immo-
bilienmanagement, 2003.
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Diese Auswertung ermittelt die wesentlichen immobilienspezifischen Risiken. Dar-
aus werden Erkenntnisse über die Schwerpunkte des IRM beim jeweiligen Risiko-
träger abgeleitet.
5.2 Datenanalyse und -interpretation
Zur Erstellung des Risikokataloges wird die Fachliteratur auf Risikobegriffe und
deren Definitionen untersucht. Dabei werden nur Risiken berücksichtigt, die auf
nationaler Ebene entstehen, das bedeutet Risiken aus internationalen
Wirkungszusammenhängen bleiben unberücksichtigt. Die ermittelten Risiken
werden den, in Kap. 3.3 definierten Immobilienrisikokategorien zugeordnet und
strukturiert.
Im zweiten Schritt wird untersucht, welche Risiken für CREM und REIM relevant
sind221. Die Differenzierung nach CREM und REIM erfolgt entsprechend der Risiko-
wirkung auf das Kerngeschäft der jeweiligen Gruppe, d. h. bei wem sie die Ge-
schäftsprozesse am stärksten beeinflussen. Der Geschäftsprozess des REIM besteht
zentral aus dem Erwerb, der Weiterentwicklung und der Veräußerung der Immobi-
lie. Beim CREM hingegen muss der Einfluss auf das Kerngeschäft, z. B. die Produk-
tion oder Dienstleistungserstellung offen gelegt werden.
Im dritten Schritt werden die Träger des jeweiligen Risikos ermittelt. Die Differen-
zierung erfolgt dabei in die in Kap. 2.4 dargestellten Akteure der Immobilienbewirt-
schaftung. Die Identifizierung des Risikoträgers resultiert aus den Auswirkungen
des Risikos auf die Gesamt- und Teilportfolioebene sowie auf die Tätigkeiten der
221 Als Risiko ist dabei der negative Einfluss auf die investorspezifischen Kernprozesse über
das Immobilienportfolio zu verstehen.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
49
Akteure. Die folgende Tabelle fasst die wesentlichen Tätigkeiten und die dazugehö-
rigen Risiken zusammen.
Tätigkeiten Risiken
IM Formulierung der Portfolio-
Strategie
Planungs- und Strategierisiko, Informati-
onsrisiko
Portfolio-Planung inkl. Immo-
bilienfinanzierung und -
investition
Finanzierungsrisiko, Anlage- und Rendite-
entwicklungsrisiko
Planung, Steuerung und Kon-
trolle von Immobilienportfolios
Portfolio- und Korrelationsrisiko, Informa-
tionsrisiko
Auswahl, Steuerung und Kon-
trolle von Dienstleistern der
Objekt- Ebene
Vertragsrisiko, Personalrisiko, Manage-
mentrisiko
AM Erstellung einer Markt- und
Standortanalyse
Image- und Attraktivitätsrisiko, Grund-
stücks- und Objektzustandsrisiko, Infor-
mationsrisiko
Formulierung der Immobilien-
bzw. Einzelobjektstrategie
Planungs- und Strategierisiko, Leerstand-
risiko
Projektentwicklung, Projekt-
management
Risiko der Änderungen der politischen,
rechtlichen und gesellschaftlichen Rah-
menbedingungen, Managementrisiko
Immobilienmarketing, Immo-
biliencontrolling
Image- und Attraktivitätsrisiko, Vermie-
tungsrisiko, Personalrisiko
PrM Controlling des Portfolios Managementrisiko, Vertragsrisiko
Optimierung der Kundenzu-
friedenheit und Sicherung der
geringen Mieterfluktuation
Leerstandrisiko, Vermietungsrisiko,
Grundstücks- und Objektzustandsrisiko
Koordination der Bewirtschaf-
tung nach Eigentümervorga-
ben mittels Maßnahmenplänen
Bewirtschaftungskostenrisiko, Instandhal-
tungsrisiko
Sicherstellung der fach- und
sach-gerechten Instandhal-
tung und Wartung
Instandhaltungsrisiko, Risiko des architek-
tonischen Designs, Personalrisiko
FM Überwachung der Einhaltung
von Gesetzen, Bestimmungen
und Vorschriften
Risiko der Änderungen der politischen,
rechtlichen und gesellschaftlichen Rah-
menbedingungen, IT-Risiko
Management von Projekten,
Prozessen und Vereinbarungen
Managementrisiko, Vertragsrisiko, IT-
Risiko
Management von Facilities
durch kaufmännische, techni-
sche und infrastrukturelle Leis-
tungen
Beschädigungsrisiko, Managementrisiko,
Vertragsrisiko
FM-Teamleitung und Team-
koordination
Personalrisiko
Tab. 6: Zuordnung Tätigkeiten und Risiken
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
50
Nach der Identifizierung des Risikoträgers werden die Risiken entsprechend den
Definitionen in Kap. 2.1.2 in folgende Risikoarten eingeordnet:
systematische und unsystematische,
finanzielle und existenzielle,
eindimensionale und zweidimensionale sowie
qualitative und quantitative Risiken.
Die Einordnung der Risikoarten in die Risikokategorien erfolgt auf Basis der identifi-
zierten Risikoquellen. Die Identifikation der Risikoquellen erfolgt durch die Analyse
der Fachliteratur.
Im fünften Schritt werden die identifizierten Risiken bzgl. ihrer Risikowirkung unter-
sucht. Als Basis dient das Kap. 3.4, in welchem die Auswirkungen der Risiken in die
Bereiche Immobilienqualität, Kosten und Erträge, strategische Unternehmenssitua-
tionen und Marktfähigkeit eingeteilt sind. So wirkt sich z. B. das Inflationsrisiko
aufgrund der adversen Kaufkraftentwicklung auf die Kosten und Erträge eines Im-
mobilienportfolios aus oder fehlende Instandhaltungsmaßnahmen an einem Objekt
haben sowohl Auswirkungen auf die Immobilienqualität als auch auf die Marktfähig-
keit des Gebäudes.
Im letzten Schritt wird untersucht, wie die wesentlichen Risiken im Sinne des IMRP
gemessen und im Rahmen der gegebenen Ressourcen gesteuert werden können.
Hierzu sind die Risikomessmethoden aus Kap. 4 den jeweiligen Risiken zugeordnet.
Des Weiteren werden Steuerungsmöglichkeiten und Messverfahren aufgezeigt, die
ebenfalls aus der Analyse der Fachliteratur ermittelt wurden.
Zusammenfassend stellt sich der Aufbau des erarbeiteten Risikokataloges wie folgt
dar:
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
51
Risikobegriff
Risikokategorie:
Einordnung in die Risikokategorie (vgl. Abb. 6)
Definition:
Definition des Risikos
Relevanz:
Zuordnung des Risikos zu CREM und REIM
Risikoträger:
Zuordnung des Risikos zum Risikoträger
Risikoart:
Analyse der Risikoart (vgl. Kap. 2.1.1)
Risikowirkung:
Analyse der Risikowirkung (vgl. Kap. 3.4)
Risikoquelle:
Analyse der Risikoquelle
Messung:
Analyse der Risikomessmethoden anhand der dargestellten Methoden in Kap. 4
Steuerung:
Analyse der Risikosteuerungsmaßnahmen
Literaturempfehlung:
Literaturempfehlung nach Fachliteraturrecherche
Tab. 7: Aufbau des Risikokataloges
Im Folgenden wird das Ergebnis der Risikokategorieanalyse dargestellt. Hierbei
werden anhand des Risikokataloges die wesentlichen Risiken aufgezeigt und erläu-
tert, welchen Einfluss der jeweilige Risikoträger auf die Risikosteuerung nehmen
kann.222
222 Die Erläuterung der Risiken erfolgt dabei anhand von Beispielen, da die ausführliche Darstellung jedes Risikos den Rahmen der Arbeit übersteigt.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
52
5.3 Ergebnis der Risikokategorieanalyse
In Abb. 18 wird die Zusammenstellung der Risikokategorien und die Verteilung der
Risiken dargestellt. Insgesamt wurden in den Risikokategorien makroökonomische-,
Umwelt-, Geschäfts-, operative-, standortspezifische und Objektrisiken 35223
Risiken identifiziert.
Abb. 18: Gesamtverteilung der Risikokategorien224
Die Ergebnisse der Risikoidentifizierung zeigen, dass die Kategorie der Objektrisiken
mit neun Risiken die größte Anzahl im Risikokatalog aufweist. Die Gründe hierfür
liegen u. a. im direkten Einfluss dieser Risiken auf die Immobilie in den Bereichen
Instandhaltung, Bewirtschaftung oder Modernisierung. Die Kategorie der Ge-
schäftsrisiken folgt mit sieben Risiken. In diese Kategorie fallen z. B. das Planungs-
und Strategierisiko sowie das Adressausfallrisiko. Sechs Risiken werden der Katego-
rie makroökonomische Risiken zugerechnet, hier sind das Anlage- und Renditeent-
wicklungsrisiko, das Finanzierungsrisiko etc. zu finden. Die standortspezifischen
Risiken, in denen u. a. das Altlasten-, Image- und Attraktivitätsrisiko vertreten
223 Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine Zusammenstellung der wesentlichen
Risiken handelt. Doppelungen sowie Risiken mit einer ähnlichen Definition sind in dieser Zusammenstellung nicht berücksichtigt.
224 Eigene Darstellung.
6
4
7
4
5
9
0
2
4
6
8
10
makro
ökonom
ische R
isik
en
Um
weltrisik
en
Geschäft
srisik
en
opera
tive R
isik
en
sta
ndort
spezifis
che R
isik
en
Obje
ktr
isik
en
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
53
sind, sind mit fünf Risiken vertreten. Mit jeweils vier Risiken haben die Kategorien
der Umweltrisiken und der operativen Risiken einen geringeren Stellenwert bei der
Risikoanalyse. In diese Risikokategorien fallen Risiken, wie das Risiko der soziode-
mografischen Entwicklung, das Instabilitätsrisiko oder das Informations- und Perso-
nalrisiko.
In der folgenden Abbildung ist auf dieser Identifikation aufbauend, die Verteilung
der Risiken auf die jeweiligen Akteure dargestellt.
Abb. 19: Gesamte Risikoverteilung der Akteure225
Diese Abbildung zeigt, dass das IM mit 35 Risiken alle identifizierten Risiken trägt.
Das liegt u. a. am Residualgewinnanspruch des IM auf eine Investition. Mit sieben
Risiken weniger folgt das AM. Das PrM weist 24 identifizierte Risiken auf. Das FM
trägt mit 22 Risiken die geringsten Risiken. Diese Risikoverteilung ist durch den
Fokus der Akteure auf die Immobilie zu erklären. Wie das Ebenen-Modell des Im-
mobilienmanagements darstellt, ist das PrM und FM überwiegend auf der Objekt-
bzw. Maßnahmen-Ebene tätig. Das AM und IM hingegen besitzen zwar Schnittstel-
len zu diesen Ebenen, was sie ebenfalls zu Risikoträgern in diesen Ebenen macht,
jedoch liegt bei ihnen der Fokus auf der Teil- bzw. Gesamtportfolioebene.
5.3.1 Risiken im REIM und CREM
Die Auswertung der Risiken, die relevant für REIM und CREM sind zeigt, dass das
REIM von allen 35 Risiken betroffen ist (vgl. Abb. 20). Das liegt u. a. an dem Fokus
auf die Immobilieninvestition. Das Ziel des REIM ist die Erzielung einer höchstmög-
225 Eigene Darstellung.
35
28
2422
IM AM PrM FM
0
5
10
15
20
25
30
35
40
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
54
lichen Rendite mit dem Immobilienportfolio. Daher ist es für das REIM wichtig, auch
Objekt- und standortspezifische Risiken zu steuern, da sich diese auf die Rendite
des Immobilienportfolios auswirken.
Abb. 20: Risikoverteilung nach CREM und REIM226
Das CREM ist von 27 Risiken betroffen. Diese Risiken sind ebenfalls überwiegend in
den Kategorien standortspezifische- und Objektrisiken vorhanden, was durch die
Konzentration des CREM auf das Kerngeschäft zu erklären ist. Primäres Ziel des
CREM liegt in der optimalen Nutzung der Immobilien für das jeweilige Kerngeschäft
sowie im strategischen Einsatz der Immobilienressourcen, um z. B. die Wettbe-
werbsfähigkeit des Unternehmens sicherzustellen. Der Unterschied zwischen REIM
und CREM liegt in Risiken begründet, die das Kerngeschäft nicht betreffen.
In der Kategorie der makroökonomischen Risiken ist das CREM lediglich beim Infla-
tions- und Finanzierungsrisiko vertreten. Das liegt daran, dass das Unternehmen
entsprechend seiner Produkte, Dienstleistungen und Prozesse zwar den makroöko-
nomischen Einflüssen unterliegt, diese aber bezüglich einer Immobilie oder deren
Erwerb lediglich im Rahmen der Finanzmittelbeschaffung relevant werden.
Das CREM ist, wie das REIM, in der Kategorie der Umweltrisiken von allen identifi-
zierten Risiken betroffen, da die Realisierung der Risiken aus dieser Kategorie über-
greifend, sowohl die Investitionen des REIM als auch das Kerngeschäft des CREM
betreffen können.
Die Verteilung in der Kategorie der Geschäftsrisiken zeigt, dass das CREM im Ge-
gensatz zum REIM nicht vom Portfolio- und Korrelationsrisiko betroffen ist. Das
226 Eigene Darstellung.
35
27
0
5
10
15
20
25
30
35
40
REIM CREM
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
55
hängt damit zusammen, dass die Immobilie für das CREM zur Ausführung des
Kerngeschäftes zur Verfügung steht. Da das Portfolio- und Korrelationsrisiko das
Risiko beschreibt, dass Renditen der Einzel-Assets zeitgleich große Schwankungen
aufweisen227, ist dieser Werteverfall des Portfolios kein primäres Risiko für das
CREM.
In der Kategorie der operativen Risiken sind das CREM und das REIM, von allen vier
identifizierten Risiken betroffen. Diese Risiken wirken sich durch das Versagen von
Systemen, Verfahren oder menschlichen Handlungen sowohl auf das Kerngeschäft
des CREM als auch auf die Rendite des REIM aus.
Die Analyse der standortspezifischen Risiken zeigt, dass das CREM abweichend vom
REIM nicht vom Flächenabsatzrisiko betroffen ist. Dieses Risiko entsteht bei stag-
nierenden oder rückläufigen Flächenabsätzen, wenn Bestands- und Neubauflächen
in einer bestimmten Periode vermietet werden.228 Ist der Flächenabsatz eines Im-
mobilienportfolios rückläufig oder stagnierend, hat dies Auswirkungen auf die Ren-
dite einer Investition. Somit ist von diesem Risiko primär der REIM betroffen, da er
beim Eintritt dieses Risikos das Ziel der höchstmöglichen Renditeerreichung nicht
mehr gewährleisten kann.
In der letzten Kategorie der Objektrisiken sind, wie bereits in bei den Umwelt- und
operativen Risiken, das CREM und REIM von allen Risiken betroffen. Objektrisiken
üben einen direkten Einfluss auf die Immobilien aus. Das CREM ist, um die Wettbe-
werbsfähigkeit des Unternehmens sicherzustellen, auf die Immobilien und somit für
deren Funktionsfähigkeit zum Betrieb des Kerngeschäftes angewiesen. Für den
REIM stellt eine eingeschränkte Funktion i. d. R. einen Wertverlust u. a. auf Grund
gesunkener Attraktivität dar.
227 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 141 f. 228 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 140.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
56
5.3.2 Makroökonomische Risiken
In dieser Risikokategorie ist das IM als einziger Risikoträger vertreten (vgl. Abb.
21), da sich die Realisierung dieser Risiken direkt auf die Gesamtportfolioperfor-
mance auswirkt.
Abb. 21: Risikoverteilung der makroökonomischen Risiken229
In dieser Kategorie existieren sechs Risiken. Ein Bespiel ist das Anlage- und Rendi-
teentwicklungsrisiko (vgl. Tab. 8). Hierbei treten unprognostizierbare Schwankun-
gen der Renditen auf, wodurch das Risiko besteht, Zielrenditen nicht zu errei-
chen.230 Die Ursache dieses Risikos liegt z. B. in den Wertveränderungen bei Immo-
bilien, in Zinsschwankungen oder in der Verteuerung von Immobilienkrediten.231
Das IM kann mit Analysen der Renditeentwicklung z. B. mit Hilfe der Szenarioanaly-
se dieses Risiko messen232 und durch Portfoliodiversifikation, in Form von Investiti-
on in unterschiedliche Immobilienarten oder Anlageklassen steuern.233 Weitere Risi-
ken dieser Risikokategoerie sind das Inflations-, Finanzierungs-, Zinsänderungs-
und Liquiditätsrisiko. Die Erläuterung für das jeweilige Risiko erfolgt analog entlang
den Tabellen 9 bis 13.
229 Eigene Darstellung. 230 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S. 15. 231 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 145 ff. 232 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S.5. 233 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 147.
6
0 0 00
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
IM AM PrM FM
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
57
Anlage-/Renditeentwicklungsrisiko
Risikokategorie:
makroökonomische Risiken
Definition:
Das Auftreten nicht prognostizierbarer Schwankungen der Renditen, wodurch das
Risiko entsteht, dass Zielrenditen nicht erreicht werden (negative bzw. positive Ab-
weichung).234
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge235 Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Kostensteigerungen, z. B. Verteuerung der Immobilienkredite236
Wertveränderungen und Zinsschwankungen237
makroökonomische Faktoren, wie z. B. Angebot und Nachfrage238
Messung:
Szenarioanalyse, z. B. Analyse der Renditeentwicklungen im Zeitverlauf239
VaR240
Sensitivitätsanalyse241
Steuerung:
Portfoliodiversifikation242
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen-Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis. Fritz Knapp Verlag, 2007.
Tab. 8: Anlage- und Renditeentwicklungsrisiko
234 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S. 15. 235 Die Risikowirkung betrachtet den Risikoeinfluss auf Kosten und Erträge, da letztendlich
die Auswirkung auf die monetären Größen die Auswirkung auf den Unternehmenserfolg beschreibt.
236 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 145 ff. 237 Vgl. ebenda, S. 145 ff. 238 Vgl. ebenda, S. 145 ff. 239 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S.5. 240 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 145. 241 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 283. 242 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 147.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
58
Finanzierungsrisiko
Risikokategorie:
makroökonomische Risiken
Definition:
Das Finanzierungsrisiko setzt sich aus dem Fremdfinanzierungsrisiko und dem Zins-
änderungsrisiko zusammen. Es ergibt sich aus der Finanzierungsstruktur einer Im-
mobilienanlage (z. B. Eigen- bzw. Fremdkapitalquote) und der Zinsstruktur.243
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
schwankendes Zinsniveau244
Wegfall von Fremdkapital245
Messung:
Szenarioanalyse mit Hilfe von Simulationen auf Basis historischer Daten246
Sensitivitätsanalysen247
Steuerung:
Moderne Investitions- und Finanzierungsrechnungen unter Berücksichtigung
von Risikoaspekten durchführen248
Vereinbarungen von Festzinsen249
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
GLEISSNER, Werner: Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen -
Controlling, Unternehmensstrategie und wertorientiertes Management. Ver-
lag Franz Vahlen, 2011.
Tab. 9: Finanzierungsrisiko
243 Vgl. Junius, Risiken auf den Investmentmärkten, 2009, S. 64 f. 244 Vgl. ebenda, S. 67. 245 Vgl. ebenda, S. 67. 246 Vgl. ebenda, S. 68. 247 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 283. 248 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 211. 249 Vgl. ebenda, S. 211.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
59
Fremdfinanzierungsrisiko
Risikokategorie:
makroökonomische Risiken
Definition:
Risiko der Änderung der Zinshöhe von Darlehen und Referenzzinssätzen250 oder
geschlossenen (hochrestriktiven) Kreditmärkten.
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
makroökonomische Einflüsse auf die Änderung der für Darlehen oder
Liquiditätsanlagen relevanten Leitzinsen.251
Messung:
Zukunftsbetrachtung auf Basis historischer Daten (Szenarioanalyse)252
Steuerung:
Vereinbarungen von Festzinsen, Zinsderivate253
Diversifikation der Fremdkapitalquellen254
Literaturempfehlung:
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen - Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis. Fritz Knapp Verlag, 2007.
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
Tab. 10: Fremdfinanzierungsrisiko
250 Vgl. Gabler, Wirtschaftslexikon, 1997, S. 1402 f. 251 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 330. 252 Vgl. Höchtl/Karg/Schramm, Bewertung und Absicherung inflationsindexierter Mietverträ-
ge, 2009, S. 267 ff. 253 Vgl. ebenda, S. 268. 254 Vgl. ebenda, S. 268.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
60
Inflationsrisiko
Risikokategorie:
makroökonomische Risiken
Definition:
Das Inflationsrisiko bezeichnet das Risiko der adversen Kaufkraftentwicklung.255
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Riskoquelle:
gesamtwirtschaftliche Entwicklung256
Messung:
Ermittlung Verbraucherpreisindex257
Steuerung:
Zahlung von Optionsprämien258
Inflationsswap 259
Portfoliodiversifikation durch Investitionen in verschiedene Standorte260
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
Tab. 11: Inflationsrisiko
255 Vgl. Demary/Voigtländer, Immobilien und Inflation, 2009, S. 82. 256 Vgl. ebenda, S. 83 f. 257 Vgl. ebenda, S. 84. 258 Vgl. Höchtl/Karg/Schramm, Bewertung und Absicherung inflationsindexierter Mietverträ-
ge, 2009, S. 268 f. 259 Vgl. ebenda, S. 268 f. 260 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 147.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
61
Liquiditätsrisiko
Risikokategorie:
makroökonomische Risiken
Definition:
Risiko, dass die Verfügbarkeit einer Anschlussfinanzierung bei auslaufendem Kredit-
vertrag nicht gewährleistet ist.261
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
geringe Liquiditätsreserven, wenig diversifizierte Anlageportfolios262
fehlende Markttiefe (Marktliquidität) 263
Messung:
Szenarioanalyse mit Hilfe von Stresstests264
Steuerung:
Finanzplanung und Finanzcontrolling265
bessere Überwachung der Anlagestruktur (Limitsysteme) und Marktstruk tur
(Markttiefenanalyse)266
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen -Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis. Fritz Knapp Verlag, 2007.
KEITSCH, Detlef: Risikomanagement. Schäffer-Poeschel Verlag, 2004.
Tab. 12: Liquiditätsrisiko
261 Vgl. Junius, Risiken auf den Investmentmärkten, 2009, S. 67. 262 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 23. 263 Vgl. ebenda, S. 23. 264 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 401 f. 265 Vgl. ebenda, S. 3 ff. 266 Vgl. ebenda, S. 3 ff.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
62
Zinsänderungsrisiko
Risikokategorie:
makroökonomische Risiken
Definition:
Risiko der Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Unter-
nehmung infolge der Änderungen der Zinssätze.267
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Entwicklung und Zusammenspiel aus Finanzwirtschaft und makroökonomi-
scher Entwicklung268
Messung:
Sensitivitätsanalyse (Duration, Zinssensitivität)269
VaR270
Szenarionanalyse271
Steuerung:
Zinsfestschreibungen272
Zinsderivate273
Duartionsmatching274
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.); PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immobi-
lienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
GLEIßNER, Werner: Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen –
Controlling, Unternehmensstrategie und wertorientiertes Management. Ver-
lag Franz Vahlen, 2011.
Tab. 13: Zinsänderungsrisiko
267 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 155. 268 Vgl. Höchtl/Karg/Schramm, Bewertung und Absicherung inflationsindexierter Mietverträ-
ge, 2009, S. 266 f. 269 Vgl. Woll, Wirtschaftslexikon, 2008, S. 155. 270 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 419 f. 271 Vgl. ebenda, S. 419 f. 272 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 211. 273 Vgl. ebenda, S. 211. 274 Vgl. ebenda, S. 211.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
63
5.3.3 Umweltrisiken
In der Kategorie der Umweltrisiken sind alle Akteure von den vier identifizierten
Risiken betroffen (vgl. Abb. 22). Dies hängt damit zusammen, dass hier Risiken
auftreten, die sich aus rechtlichen und gesellschaftlichen Änderungen ergeben und
somit Auswirkungen auf die Gesamt- und Teilportfolioebene sowie auch die Objekt-
und Maßnahmenebene haben.
Abb. 22: Risikoverteilung der Umweltrisiken275
In dieser Kategorie tritt u. a. das Genehmigungs- und Planungsrisiko auf (vgl. Tab.
14). Dieses Risiko steht im Zusammenhang mit den Genehmigungs- und Planungs-
prozessen eines Projektes. Es entsteht, wenn aufgrund von Neuentwicklungen, z. B.
in der Politik, Parameter einfließen, die dazu führen, dass ein Projekt nicht wie ge-
plant realisiert werden kann.276 Die Ursache dieses Risiko liegt in den Planungsvor-
gaben und Projektauflagen, welche sich kurzfristig ändern oder nicht bekannt
sind277. Die Messung erfolgt mit Hilfe von Szenarioanalysen anhand von Simulati-
onsmodellen278. Die Akteure können dieses Risiko in gewissen Grenzen, durch eine
frühzeitige aktive Kommunikation mit Ämtern und Politikern steuern.279
275 Eigene Darstellung. 276 Vgl. Gabler, Wirtschaftslexikon, 1997, S. 3003. 277 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 332. 278 Vgl. ebenda, S. 331 f. 279 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 212.
4 4 4 4
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
IM AM PrM FM
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
64
Genehmigungs- und Planungsrisiko
Risikokategorie:
Umweltrisiken
Definition:
Dieses Risiko steht im Zusammenhang mit den Genehmigungs- und Planungspro-
zessen. Es bezeichnet das Risiko, das aufgrund von Neuentwicklungen z. B. in Poli-
tik oder in den Datenkonstellationen Parameter einfließen, die dazu führen, dass
Projekte nicht wie geplant realisiert werden können.280
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Planungsvorgaben und Projektauflagen ändern sich kurzfristig oder waren
nicht bekannt281
Messung:
Szenarioanalyse mit Hilfe von Simulationsmodellen 282
subjektive Risikoeinschätzung283
Steuerung:
in gewissen Grenzen durch frühzeitige Kommunikation mit Beteiligten (Politi-
kern oder Ämter) möglich284
Verbesserung der Datenerfassung285
Literaturempfehlung:
GLEISSNER, Werner: Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen -
Controlling, Unternehmensstrategie und wertorientiertes Management. Ver-
lag Franz Vahlen, 2011.
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen - Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis.Fritz Knapp Verlag, 2007.
Tab. 14: Genehmigungs- und Planungsrisiko
280 Vgl. Gabler, Wirtschaftslexikon, 1997, S. 3003. 281 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 332. 282 Vgl. ebenda, S. 331 f. 283 Unter subjektiver Risikoeinschätzung ist in diesem Zusammenhang die Risikoeinschätzung
auf Basis von stärker werdenden gesellschaftlichen Meinungen zu verstehen. 284 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 212. 285 Vgl. ebenda, S. 212.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
65
Ein weiteres Risiko ist das Instabilitätsrisiko (vgl. Tab. 15). Dieses Risiko ist das
einzige finanzielle Risiko dieser Kategorie, da es bei diesem Risiko infolge unbe-
ständiger Verhältnisse, seien sie realwirtschaftlicher oder monetärer Art, zu Zah-
lungsstörungen kommt.286 Die Risikoquelle liegt in verdeckten makroökonomischen
Faktoren sowie Intra- und Interbranchenentwicklungen287. Den Akteuren ist es mit
Hilfe von Stresstests im Rahmen von Szenarioanalysen288 möglich, dieses Risiko zu
messen. Eine Steuerung kann durch eine ausreichende Ressourcenbildung in Fi-
nanzmitteln erfolgen.289
286 Vgl. Subroweit, Risikoscoring von Gewerbeimmobilienmärkten, 2009, S. 292. 287 Vgl. ebenda, S. 292. 288 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 401 f. 289 Vgl. ebenda, S. 414 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
66
Instabilitätsrisiko
Risikokategorie:
Umweltrisiken
Definition:
Risiko von Zahlungsstörungen infolge instabiler Verhältnisse, seien sie realwirt-
schaftlicher oder monetärer Art290 z. B. Mietzahlungen oder Zahlung von Dienstleis-
tern.
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
makroökonomische Faktoren291
Intra- und Interbranchenentwicklungen, d. h. innerhalb einer Branche und
zwischen den Branchen292
Messung:
Szenarioanalysen mit Hilfe von Stresstests293
VaR294
Steuerung:
ausreichende Ressourcenbildung in Finanzmitteln und anderen Inputfakto-
ren295
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen - Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis. Fritz Knapp Verlag, 2007.
Tab. 15: Instabilitätsrisiko
290 Vgl. Subroweit, Risikoscoring von Gewerbeimmobilienmärkten, 2009, S. 292. 291 Vgl. ebenda, S. 292. 292 Vgl. ebenda, S. 292. 293 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 401 f. 294 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 145. 295 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 414 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
67
Weitere Risiken in dieser Kategorie sind das Risiko der Änderungen in politischen
Rahmenbedingungen sowie das Risiko der soziodemografischen Entwicklung. Die
Erläuterung für das jeweilige Risiko erfolgt entsprechend entlang den Tabellen 16
und 17.
Änderungsrisiko der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen
Risikokategorie:
Umweltrisiken
Definition:
Risiken, die sich aus Veränderungen der Politik (Regierungswechsel), der Gesetzge-
bung und in der Gesellschaft (Trendentwicklungen) ergeben.296
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
politische und gesellschaftliche Meinungen297
Messung:
Szenarioanalysen mit Hilfe von Simulationen auf Basis historischer Entwick-
lungen298
subjektive Risikoeinschätzung299
Steuerung:
aktive Nachverfolgung der Entwicklungen von Gesetzen und Verordnungen300
aktive Lobbyarbeit301
Literaturempfehlung:
GLEISSNER, Werner: Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen -
Controlling, Unternehmensstrategie und wertorientiertes Management. Ver-
lag Franz Vahlen, 2011.
Tab. 16: Änderungsrisiko der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen
296 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 102. 297 Vgl. ebenda, S. 102. 298 Vgl. ebenda, S. 102. 299 Unter subjektiver Risikoeinschätzung ist in diesem Zusammenhang die Risikoeinschätzung
auf Basis von stärker werdenden gesellschaftlichen Meinungen zu verstehen. 300 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 212. 301 Vgl. ebenda, S. 212.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
68
Risiko der soziodemografischen Entwicklung
Risikokategorie:
Umweltrisiken
Definition:
Risiko der langfristigen Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur, z. B. Alte-
rungs- oder Migrationseffekte, Einwohnerzahl, Anzahl der Haushalte etc.302
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Umweltbedingungen, Geburtsfaktoren, Sterbefaktoren303
Messung:
Szenarioanalyse auf Basis von Geburtenraten und Sterberaten304
Scoring-Modelle305
Steuerung:
-
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
Tab. 17: Risiko der soziodemografischen Entwicklung
5.3.4 Geschäftsrisiken
Die Abb. 23 zeigt die Risikoverteilung der Geschäftsrisiken. In dieser Kategorie vari-
iert die Verteilung der Risiken auf die Akteure, was mit den jeweiligen Tätigkeitsbe-
reichen der Akteure zusammenhängt. In dieser Kategorie werden Risiken zusam-
mengefasst, die sich durch geschäftliches Handeln ergeben. Das IM und das AM
formulieren und planen die Strategie für die Gesamt- und Teilportfolioebene. Das
PrM und das FM hingegen übernehmen dabei keine Planungsaufgaben, sondern sind
302 Vgl. Subroweit, Risikoscoring von Gewerbeimmobilienmärkten, 2009, S. 288. 303 Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland, URL: http://www.destatis.de, Abruf:
27.06.2011, 18:52 Uhr. 304 Vgl. ebenda. 305 Vgl. ebenda.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
69
lediglich operativ tätig. Somit fällt beiden Akteuren eine geringere Managementver-
antwortung zu und sie tragen weniger Geschäftsrisiken.
Abb. 23: Risikoverteilung der Geschäftsrisiken306
Alle Akteure sind in der Gesamt-, Teiportfolio- und Objektebene für die Auswahl,
Steuerung und Kontrolle von Dienstleistern zuständig. Daher sind alle Akteure Trä-
ger des Adressausfallrisikos (vgl. Tab. 18). Bei diesem Risiko kommt es aufgrund
von Bonitätsverschlechterungen zu teilweisen oder vollständigen Ausbleiben ver-
traglich vereinbarter Leistungen eines Geschäftspartners wie z. B. Mieter oder
DL.307 Für die Messung kommen Szenarioanalysen z. B. in Form von Simulations-
modellen, Scoring-Modellen oder der VaR zum Einsatz308. Die Akteure können durch
Strategieanpassungen wie Bildung interner Limits, Bonitätsmonitoring oder durch
vertragliche Vereinbarungen von Garantien, Bürgschaften und Sicherheiten etc.
dieses Risiko steuern.309
306 Eigene Darstellung. 307 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 213 f. 308 Vgl. Dierkes/Piazolo, Mieterbonitäten und Ausfallwahrscheinlichkeiten, 2009, S. 56. 309 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 214.
7
6
5
4
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
IM AM PrM FM
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
70
Adressausfallrisiko
Risikokategorie:
Geschäftsrisiken
Definition:
Risiko eines teilweisen oder vollständigen Wegfalls vertraglich vereinbarter Leistun-
gen eines Geschäftspartners.310
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Bonitätsentwicklungen311
Messung:
Szenarioanalyse mit Hilfe von Stresstests und Simulationsmodellen312
Scoring-Modelle313
VaR314
Steuerung:
Strategieanpassung, z. B. interne Limits bilden315
Limitsysteme und Bonitätsmonitoring316
vertragliche Vereinbarungen von Garantien Bürgschaften und Sicherheiten317
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
Tab. 18: Adressausfallrisiko
310 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 213 f. 311 Vgl. ebenda, S. 214. 312 Vgl. Dierkes/Piazolo, Mieterbonitäten und Ausfallwahrscheinlichkeiten, 2009, S. 56. 313 Vgl. ebenda, S. 47. 314 Vgl. ebenda, S. 56. 315 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 214. 316 Vgl. ebenda, S. 214. 317 Vgl. ebenda, S. 214.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
71
Im PrM und FM werden häufig Leistungen des infrastrukturellen und technischen
Managements fremd vergeben318, dabei tritt das Ausschreibe- und Vergaberisiko
auf (vgl. Tab. 19). Dieses Risiko ergibt sich aus fehlerhaften Ausschreibungen sowie
der Vergabe von Bau- oder Dienstleistungen.319 Die Ursache des Risikos liegt in den
Informationen aus Leistungsverzeichnissen oder Ausschreibungsunterlagen. Hierzu
zählen z. B. ein ungünstiger Vertragstyp oder ein ungeeignetes Vergabeverfah-
ren320. Die Messung erfolgt durch eine Analyse von Vertragswerken321 und eine
Steuerung ist durch den Einsatz externer Berater oder Juristen möglich322. Das IM
und AM treten in diesem Zusammenhang ebenfalls als Risikoträger auf, weil sie u.
a. die Auswahl, Steuerung und Kontrolle von Dienstleistern der Objekt-Ebene über-
nehmen oder für das Projektmanagement verantwortlich sind.
318 Vgl. Schulte/Schäfers, Handbuch Corporate Real Estate Management, 2004, S. 365. 319 Vgl. Glauche/Lenoir, Risikomanagement, 2010, S. 45. 320 Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 124 f. 321 Vgl. Hellerforth, Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, 2006, S.
306 ff. 322 Vgl. ebenda, S. 306 ff.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
72
Ausschreibe- und Vergaberisiko
Risikokategorie:
Geschäftsrisiken
Definition:
Risiken, die sich aus fehlerhafter Ausschreibung und Vergabe von Bau- oder Dienst-
leistungen ergeben.323
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Informationen aus Leistungsverzeichnis oder Ausschreibungsunterlagen,
z. B. ungünstiger Vertragstyp324
Nichteinhalten von Prüffristen325
ungeeignetes Vergabeverfahren326
Messung:
Analyse von Vertragswerken327
Steuerung:
Konsultationen von Juristen328
Literaturempfehlung:
GONDRING, Hanspeter: Immobilienwirtschaft-Handbuch für Studium und
Praxis. Verlag Franz Vahlen, 2009.
HELLERFORTH, Michaela: Handbuch Facility Management für Immobilienun-
ternehmen. Springer, 2006.
Tab. 19: Ausschreibe- und Vergaberisiko
323 Vgl. Glauche/Lenoir, Risikomanagement, 2010, S. 45. 324 Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 124 f. 325 Vgl. ebenda, S. 124 f. 326 Vgl. ebenda, S. 124 f. 327 Vgl. Hellerforth, Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, 2006, S.
306 ff. 328 Vgl. ebenda, S. 306 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
73
Ein weiteres Risiko aus dieser Kategorie ist das Branchenentwicklungsrisiko (vgl.
Tab. 20). Es tritt auf, wenn sich z. B. die Attraktivität einer Branche verändert329.
Die Quelle dieses Risikos liegt in der gesamtwirtschaftlichen- bzw. Nachfrageent-
wicklung.330 Alle Akteure sind, aufgrund der Ausübung ihrer Tätigkeitsbereiche, von
der Nachfrageentwicklung in ihrer Branche abhängig. Die fehlende und zurückge-
hende Nachfrage wirkt sich bei den Akteuren auf die Unternehmensstrategie sowie
auf die Kosten und Erträge und somit auf die Marktfähigkeit des jeweiligen Unter-
nehmens aus. Die Messung dieses Risikos erfolgt mit Hilfe von Analysen der Ge-
winnmargenentwicklung der Branche in Form von Szenarionanalysen331. Eine Mini-
mierung dieses Risikos kann durch das IM mit Hilfe einer Portfoliodiversifikation,
durch Investitionen in verschiedenen Regionen und Immobilienarten, erfolgen.332
Analog dazu können auch die nachgelagerten Akteure ihr Angebot und ihre Dienst-
leitungen diversifizieren. Diese Diversifikation kann ebenfalls nach Region, Immobi-
lienarten oder sogar Branchen erfolgen.
329 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2010, S. 384. 330 Vgl. ebenda, S. 384. 331 Vgl. Statistisches Bundesamt, Wirtschaft und Statistik, 2011, S. 417. 332 Vgl. ebenda, S. 243 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
74
Branchenentwicklungsrisiko
Risikokategorie:
Geschäftsrisiken
Definition:
Das Branchenentwicklungsrisiko beschreibt die Veränderung einer Branche333, z. B.
die Attraktivität.
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
gesamtwirtschaftliche und Nachfrageentwicklung334
Messung:
Szenarioanalyse, z. B. Analyse der Gewinnmargenentwicklung einer Bran-
che335
Steuerung:
flexible Immobilienstruktur336
Portfoliodiversifikation durch Investitionen in verschiedenen Regionen und
Immobilienarten337
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
URSCHEL, Oliver: Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft – Ein Bei-
trag zur Verbesserung der Risikoanalyse- und -bewertung. Band 4, KIT Sci-
entific Publishing 2009.
Tab. 20: Branchenentwicklungsrisiko
333 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2010, S. 384. 334 Vgl. ebenda, S. 384. 335 Vgl. Statistisches Bundesamt, Wirtschaft und Statistik, 2011, S. 417. 336 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 243 f. 337 Vgl. ebenda, S. 243 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
75
Das Mietpreisänderungsrisiko ist ein weiteres Risiko in dieser Kategorie (vgl. Tab.
21). Es ergibt sich aus marktbedingten Schwankungen von Mietpreisen, woraus
Gewinne als auch Verluste entstehen.338 Diese Gewinne und Verluste wirken sich u.
a. auf die Rendite für das IM aus, womit dieser Akteur zum Risikoträger wird. Doch
auch das AM und PrM werden aufgrund ihrer Tätigkeiten in der Vermietung wie z. B.
die Erstellung von immobilienspezifischen Businessplänen oder die Optimierung der
Kundenzufriedenheit und Sicherung der geringen Mieterfluktuation zu Trägern die-
ses Risikos. Das FM ist, aufgrund seines Tätigkeitsfeldes in der Objektbewirtschaf-
tung, als einziger Akteur nicht von diesem Risiko betroffen. Die Ursachen dieses
Risikos liegen in der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und in der Mietangebotsla-
ge sowie dem Mietspiegel.339 Den Akteuren ist es möglich dieses Risiko mit Hilfe
von Szenarioananalysen340 und dem VaR341 zu messen. Die Steuerung erfolgt durch
eine zunehmende Verlagerung der Zahlung auf Dritte, durch Bildung einer Indexie-
rung342 und durch Portfoliodifersifikationen343.
338 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 108. 339 Vgl. Henkel u. a., Planen-Bauen-Umwelt, 2010, S. 588. 340 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 250. 341 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 145. 342 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 251. 343 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 243 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
76
Mietpreisänderungsrisiko
Risikokategorie:
Geschäftsrisiken344
Definition:
Risiko der marktbedingten Schwankungen von Mietpreisen, woraus Gewinne als
auch Verluste entstehen können.345
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
gesamtwirtschaftliche Entwicklung346
Mietangebotslage (Leerstände) und Mietspiegel347
Veränderungen der Nutzungsanforderungen und Bausubstanz348
Messung:
Szenarioanalyse auf Basis von Erfahrungswerten349
VaR350
Steuerung:
Portfoliodiversifikation351
zunehmende Verlagerung der Zahlung auf Dritte durch Bildung einer Inde-
xierung352
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
Tab. 21: Mietpreisänderungsrisiko
344 Ist die branchenspezifische Form der Preisentwicklungsrisiken. Es zählt zu den Ge-
schäftsrisiken und ist damit systematisch solange der gesamte Markt betroffen ist, an-dernfalls zählt es zu den standortspezifischen Risiken.
345 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 108. 346 Vgl. Henkel u. a., Planen-Bauen-Umwelt, 2010, S. 588. 347 Vgl. ebenda, S. 588. 348 Vgl. ebenda, S. 588. 349 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 250. 350 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 145. 351 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 243 f. 352 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 251.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
77
Das IM und das AM sind aufgrund der Formulierung von Portfoliostrategien bzw. der
Formulierung von Einzelobjektstrategien, Träger des Planungs- und Strategierisikos
(vgl. Tab. 22). Dieses Risiko ergibt sich aus Strategieformulierungen und bedeutet,
dass Handlungsfolgen positiv oder negativ vom Erwartungswert abweichen.353 Hier-
zu zählen z. B. die abweichende Umsetzung der Anlagestrategie oder notwendige
Änderungen in der Exitstrategie. Als Risikoursache sind das makroökonomische
Umfeld sowie die Unternehmensprozesse zu nennen354. Beide Akteure können die-
ses Risiko mit Hilfe von Szenarioanalysen und dem VaR auf Basis von historischen
Soll-Ist-Werten messen.355 Durch ein umfangreiches Qualitäts- und Risikomanage-
ment ist es möglich, die Effizienz und Effektivität des Managements und der Unter-
nehmensprozesse sicherzustellen um dieses Risiko zu steuern.356
353 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 135. 354 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 52. 355 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S.57 f. 356 Vgl. ebenda, S. 71 ff.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
78
Planungs- und Strategierisiko
Risikokategorie:
Geschäftsrisiken
Definition:
Risiken, die sich aus Strategieformulierung ergeben357. D. h. Handlungsfolgen und
Ergebnisse weichen negativ bzw. positiv vom Erwartungswert ab358 und sind nicht
durch bekannte Risikofaktoren begründet, z. B. Konzept der Anlagestrategie,
Exitstrategien.
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
makroökonomisches Umfeld359
Management und Unternehmensprozesse360
Messung:
Szenarioanalyse mit Hilfe von Stresstests361
VaR auf Basis von historischen Soll-Ist Werten362
Steuerung:
Sicherstellung von Effizienz und Effektivität des Managements und der Un-
ternehmensprozesse durch umfangreiches Qualitäts- und Risikomanage-
ment363
Literaturempfehlung:
GLEISSNER, Werner: Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen
- Controlling, Unternehmensstrategie und wertorientiertes Management.
Verlag Franz Vahlen, 2011.
WELLNER, Kristin: Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-
Systems: Zur Optimierung von Rendite-Risiko-Profilen diversifizierter Im-
mobilien-Portfolios. Reihe: Immobilienmanagement, Band 3, Institut für
Immobilienmanagement, 2003.
Tab. 22: Planungs- und Strategierisiko
357 Vgl. Glauche/Lenoir, Risikomanagement, 2010, S. 41. 358 Vgl. Romeike, Lexikon Risiko-Management, 2004, S. 135. 359 Vgl. Gleißner, Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2011, S. 52. 360 Vgl. ebenda, S. 52. 361 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S. 57 f. 362 Vgl. ebenda, S. 57 f. 363 Vgl. ebenda, S. 71 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
79
Beim folgenden Portfolio- und Korrelationsrisiko ist das IM, aufgrund seines Residu-
algewinnanspruches, alleiniger Risikoträger (vgl. Tab. 23). Dieses Risiko tritt auf,
wenn die Renditen der Einzel-Assets zeitgleich große Schwankungen aufweisen.364
Die Ursache hierfür liegt in den Änderungen der Asset-Entwicklungsbeziehungen365
und wird mit Hilfe von Szenarioanalysen gemessen366. Das IM kann mit Hilfe einer
aktiven Portfoliodiversifikation, z. B. durch Investitionen in verschiedene Standorte
oder Immobilienarten, dieses Risiko steuern.367
364 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 141 f. 365 Vgl. ebenda, S. 142. 366 Vgl. ebenda, S. 142 f. 367 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 243 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
80
Portfolio-/Korrelationsrisiko
Risikokategorie:
Geschäftsrisiken
Definition:
Risiko, dass Renditen der Einzel-Assets zeitgleich große Schwankungen aufwei-
sen.368
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Änderung der Asset- Entwicklungsbeziehungen369
Messung:
Szenarioanalyse mit Hilfe von Stresstests, z. B. Analyse der Ertragserwar-
tungen der Einzelportfolios370
Scoring-Modelle371
Steuerung:
aktive Portfoliodiversifikation durch Investitionen in verschiedene Immobi-
lienarten und -standorte372
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 23: Portfolio-/Korrelationsrisiko
368 Vgl. Wellner, Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis, 2009, S. 141 f. 369 Vgl. ebenda, S. 142. 370 Vgl. ebenda, S. 142 f. 371 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management, 2002, S. 180. 372 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 243 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
81
Alle Akteure schließen vertragliche Vereinbarungen mit Geschäftspartnern, Mietern
oder DL. Somit sind sie Träger des Vertragsrisikos (vgl. Tab. 24), das die Möglich-
keit von Verlusten, die aus mangelnder oder nicht erfolgter Abstimmung der Ge-
schäftsprozesse mit einem Vertragspartner entstehen, darstellt.373 Eine Messung
dieses Risikos kann mit Hilfe von Szenarioanalysen auf Basis von SLA-Verfehlungen
oder durch den VaR erfolgen.374 Die Akteure können dieses Risiko durch aktives
Monitoring und SLA-Schwachstellenidentifikation, Anpassung des Informationsma-
nagements oder die sorgfältige Auswahl der Outsourcing- bzw. Vertragspartners
steuern.375
373 Vgl. Schulte/Schäfers, Handbuch Corporate Real Estate Management, 2004, S. 365. 374 Vgl. Hellerforth, Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, 2006, S.
312 ff. 375 Vgl. ebenda, S. 366.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
82
Vertragsrisiko
Risikokategorie:
Geschäftsrisiken
Definition:
Risiko von Verlusten, die aus mangelnder oder nicht erfolgter Abstimmung der Ge-
schäftsprozesse mit einem Vertragspartner entstehen.376
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
unzureichende Vertragsgestaltung377
Messung:
Versuch der Quantifizierung über die Anzahl oder den wertmäßigen Verlust
aus Verfehlungen der SLA378 (ggf. VaR möglich)
Szenarioanalyse auf Basis von SLA-Verfehlungen379
Steuerung:
aktives Monitoring und SLA Schwachstellenidentifikation mit anschließender
Anpassung380
Informationsmanagement anpassen381
Vereinbarung von Vertragsstrafen382
Outsourcing- bzw. Vertragspartner sorgfältig auswählen, z. B. Bonitätsprü-
fung383
Literaturempfehlung:
HELLERFORTH, Michaela: Handbuch Facility Management für Immobilienun-
ternehmen. Springer, 2006.
Tab. 24: Vertragsrisiko
376 Vgl. Schulte/Schäfers, Handbuch Corporate Real Estate Management, 2004, S. 365. 377 Vgl. Ax/Amsberg/Schneider, Bauleistungen VOB-gerecht beschreiben, 2003, S. 109 f. 378 Vgl. Hellerforth, Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, 2006, S.
312 ff. 379 Vgl. ebenda, S. 312 ff. 380 Vgl. ebenda, S. 312 ff. 381 Vgl. ebenda, S. 312 ff. 382 Vgl. ebenda, S. 312 ff. 383 Vgl. ebenda, S. 312 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
83
5.3.5 Operative Risiken
Die Risikoverteilung in der Kategorie der operativen Risiken zeigt, dass alle Akteure
von den vier identifizierten Risiken betroffen sind (vgl. Abb. 24). Das hängt damit
zusammen, das hier Risiken dargestellt werden, die sich aus der Unangemessenheit
oder dem Versagen von Systemen, Verfahren oder menschlichen Handlungen erge-
ben.
Abb. 24: Risikoverteilung der operativen Risiken384
Das Informationsrisiko ist eines der Risiken dieser Kategorie (vgl. Tab. 25). Die Ak-
teure sind bei Investitionsentscheidungen, Standortanalysen oder der Auswahl von
DL auf Informationen aus zuverlässigen und aktuellen Informationsquellen ange-
wiesen. Das Informationsrisiko bezeichnet dabei das Fehlen oder die Unvollständig-
keit von Informationen oder Daten.385 Kommt es aufgrund falscher oder unzu-
reichender Daten zu Fehlentscheidungen, hat das Auswirkungen auf die Effektivität
von Investitionen in ein Immobilienportfolio, auf die Immobilienqualität und somit
auf die Marktfähigkeit des Portfolios. Die Akteure können dieses Risiko mit Hilfe
einer Analyse der Informationserfassung und -verarbeitung messen386 und durch
Schulungen bzw. Sensibilisierung der Mitarbeiter in Bezug auf die Informationsgüte
und -validität dieses Risiko steuern387.
384 Eigene Darstellung. 385 Vgl. Finanzlexikon.de, URL: http://www.finanz-lexikon.de, Abruf: 15.06.2011, 15:52 Uhr. 386 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 216. 387 Vgl. ebenda, S. 207 ff.
4 4 4 4
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
IM AM PrM FM
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
84
Informationsrisiko
Risikokategorie:
operative Risiken
Definition:
Risiko fehlender, unvollständiger oder falscher Informationen bzw. Daten.388
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Zuverlässigkeit und Aktualität der Informationsquellen389
Prozess der Informationsbeschaffung390
Messung:
Analyse der Informationserfassung und -verarbeitung391
Steuerung:
Mitarbeitersensibilisierung in Bezug auf Informationsgüte und -validität392
Akquise weiterer Informationsquellen (mehrfache Informationsvalidierung)393
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 25: Informationsrisiko
388 Vgl. Finanzlexikon.de, URL: http://www.finanz-lexikon.de, Abruf: 15.06.2011, 15:52 Uhr. 389 Vgl. ebenda. 390 Vgl. ebenda. 391 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 216. 392 Vgl. ebenda, S. 207 ff. 393 Vgl. ebenda, S. 207 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
85
Alle Akteure sind, aufgrund ihrer operativen Managementaufgaben, Träger des Per-
sonalrisikos (vgl. Tab. 26). Dieses Risiko ergibt sich aus der Mitarbeiterbeschaffen-
heit und des Personalwesens und wirkt sich auf den Erfolg der einzelnen Immobilien
aus.394 Risikoquellen sind häufig die Personalqualität und -quantität395. Die Messung
des Risikos erfolgt anhand von Analysen wie z. B. Bearbeitungsfehlern der Mitarbei-
ter mit Hilfe der Szenarioananalyse396. Die Akteure können durch Personalentwick-
lungs- und Mitarbeitermotivationsmaßnahmen sowie durch Entwicklungen des Ar-
beitsumfeldes397 dieses Risiko minimieren.
394 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 552. 395 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 31. 396 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 216. 397 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 31.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
86
Personalrisiko
Risikokategorie:
operative Risiken
Definition:
Risiken in der Mitarbeiterbeschaffenheit und im Personalwesen, die sich auf den
Erfolg der einzelnen Immobilien auswirken.398
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Personalqualität und -quantität399
Messung:
Analyse von z. B. Bearbeitungsfehlern der Mitarbeiter, Mitarbeiterausstat-
tung (qualitativ sowie quantitativ), kriminelle Handlungen mit Hilfe von Sze-
narioanalysen400
Steuerung:
Personalentwicklungsmaßnahmen401
Mitarbeitermotivation402
Entwicklung des Arbeitsumfeldes und der Mitarbeiterakquise403
Literaturempfehlung:
KEITSCH, Detlef: Risikomanagement. Schäffer-Poeschel Verlag, 2004.
URSCHEL, Oliver: Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft – Ein Bei-
trag zur Verbesserung der Risikoanalyse- und -bewertung. Band 4, KIT Sci-
entific Publishing 2009.
Tab. 26: Personalrisiko
Im selben Zusammenhang wie das Personalrisiko, steht das Managementrisiko (vgl.
Tab. 27). Dieses Risiko hat seine Ursache in den operativen Managementprozessen
und ergibt sich aus mangelhafter Terminplanung, Kommunikation, Definition von
Schnittstellen sowie Personal- und Ressourceneinsätzen.404 Durch eine Verbesse-
398 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 552. 399 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 31. 400 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 216. 401 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 31. 402 Vgl. ebenda, S. 31. 403 Vgl. ebenda, S. 31. 404 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 125.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
87
rung des Informationsverhaltens und der Führungsqualitäten405 kann dieses Risiko
durch die Akteure gesteuert werden. Im Vorfeld erfolgt dabei eine Analyse der Ma-
nagementfehler bzgl. fachliche Qualifikation und Informationsverhalten406.
Managementrisiko
Risikokategorie:
operative Risiken
Definition:
Risiko aus mangelhafter Terminplanung, Kommunikation, Definition von Schnittstel-
len oder Personal- und Ressourceneinsätzen.407
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
operative Managementprozesse408
Messung:
Analyse der Managementfehler bzgl. fachliche Qualifikation und Informati-
onsverhalten409
Steuerung:
Verbesserung des Informationsverhaltens410
Verbesserung der Führungsqualitäten411
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen - Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis. Fritz Knapp Verlag, 2007.
Tab. 27: Managementrisiko
405 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 198 ff. 406 Vgl. ebenda, S. 198. 407 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 125. 408 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 197 f. 409 Vgl. ebenda, S. 198. 410 Vgl. ebenda. S. 198 ff. 411 Vgl. ebenda. S. 198 ff.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
88
Das IT-Risiko resultiert aus Datenverlusten, die durch das Versagen von Verfahren,
Systemen bzw. Menschen oder in Folge von externen Ereignissen auftreten (vgl.
Tab. 28).412 Von diesem Risiko sind ebenfalls alle Akteure betroffen, da bei dessen
Eintritt sowohl operative und strategische Managementaufgaben, wie z. B. das Re-
search und Reporting, nicht im vollen Umfang ausgeführt werden können. Die Ursa-
che liegt meist in der IT-Infrastruktur oder am IT-Nutzer bzw. Administrator413.
Durch eine Analyse der Systemproblemfälle im Zeitverlauf414 ist es möglich dieses
Risiko zu messen. Eine Steuerung kann durch die Akteure mit Hilfe von Personal-
schulungen oder dem Ausbau der IT-Infrastruktur erfolgen.415
412 Vgl. Finanzlexikon.de, URL: http://www.finanz-lexikon.de, Abruf: 15.06.2011, 15:36 Uhr. 413 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 32. 414 Vgl. ebenda, S. 32 ff. 415 Vgl. ebenda, S. 32 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
89
IT-Risiko
Risikokategorie:
operative Risiken
Definition:
Risiko von Datenverlusten, die durch das Versagen von Verfahren, Systemen oder
Menschen oder in Folge von externen Ereignissen auftreten können.416
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
IT- Infrastruktur (Hard- und Software) 417
externe IT- Umgebung418
IT-Nutzer und Administratoren419
Messung:
Anzahl der Systemproblemfälle im Zeitverlauf420
Steuerung:
Personalschulung und Mitarbeitersensibilisierung421
Ausbau und Verstärkung der IT- Infrastruktur422
Literaturempfehlung:
KEITSCH, Detlef: Risikomanagement. Schäffer- Poeschel Verlag, 2004.
Tab. 28: IT-Risiko
5.3.6 Standortspezifische Risiken
Die Abb. 30 zeigt die Risikoverteilung auf die Akteure in der Kategorie der standort-
spezifischen Risiken. Dabei wird ersichtlich, dass das IM und AM Träger aller fünf
identifizierten Risiken sind und das PrM und FM nur zwei der Risiken betreffen. Dies
hängt mit den Haupttätigkeiten des IM und AM in der Portfolio- und Teilportfo-
lioebene zusammen, denn hier werden Investitionsentscheidungen bzgl. eines
416 Vgl. Finanzlexikon.de, URL: http://www.finanz-lexikon.de, Abruf: 15.06.2011, 15:36 Uhr. 417 Vgl. Keitsch, Risikomanagement, 2004, S. 32. 418 Vgl. ebenda, S. 32. 419 Vgl. ebenda, S. 32. 420 Vgl. ebenda, S. 32 ff. 421 Vgl. ebenda, S. 32 ff. 422 Vgl. ebenda, S. 32 ff.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
90
Standortes oder eines Objektes getroffen. Da das PrM und FM überwiegend auf der
Objektebene tätig ist, sind für diese nur Risiken relevant, die einen direkten Einfluss
auf die einzelne Immobilie haben. Hierzu zählt das Umweltrisiko der Umgebung
oder das Altlastenrisiko.
Abb. 25: Risikoverteilung der standortspezifischen Risiken423
Bei der Investition in eine Industrieimmobilie oder einen Industriestandort tritt das
Altlastenrisiko auf (vgl. Tab. 29). Von diesem Risiko sind alle Akteure betroffen, da
Altlasten sowohl bei der Standortinvestition bzw. -analyse als auch bei der Objekt-
bewirtschaftung vorhanden sein können. Dieses Risiko tritt auf, wenn Ablagerungen
bzw. Altlasten, eine Beeinträchtigung der Bodenfunktion und Gefahren für den Ein-
zelnen oder die Allgemeinheit herbeiführen.424 Das AM kann das Altlastenrisiko be-
reits bei der Standortanalyse mit Hilfe von Recherchen in Altlastenkatastern oder
geografischen Karten beim zuständigen Bauamt ermitteln.425 In der Objektbewirt-
schaftung erfolgt die Messung durch das PrM oder FM mit Hilfe von Analysen von
Bodenproben426. Die Risikoübertragung auf Dritte, d. h. der Abschluss von Versiche-
rungen, ermöglicht die Steuerung dieses Risikos427.
423 Eigene Darstellung. 424 Vgl. Bundesbodenschutzgesetz (BBSchG) § 2 (3), 03/1998. 425 Vgl. ebenda. 426 Vgl. ebenda. 427 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 246.
5 5
2 2
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
IM AM PrM FM
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
91
Altlastenrisiko
Risikokategorie:
standortspezifische Risiken
Definition:
Risiko durch Ablagerungen bzw. Altlasten, die eine Beeinträchtigung der Boden-
funktion und Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeiführen.428
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Industrieimmobilien und -standorte429, z. B. ehemalige Produktionsstandor-
te, Tankstellen
Messung:
Analyse von Bodenproben430
Einblick in Altlastenkataster oder geographische Karten im Bauamt431
Steuerung:
Abschluss von Versicherungen432
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 29: Altlastenrisiko
Aufgrund des Residualgewinnanspruches des IM und der wertorientierten Planung,
Steuerung und Kontrolle von Immobilien des AM, sind beide Akteure Träger des
Flächenabsatzrisikos (vgl. Tab. 30). Bei diesem Risiko kommt es, in einer bestimm-
ten Periode z. B. aufgrund von wandelnden Flächenanforderungen433, bei Neuver-
mietungen von Bestands- und Neubauflächen zu einem stagnierenden oder rückläu-
428 Vgl. Bundesbodenschutzgesetz (BBSchG) § 2 (3), 03/1998. 429 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 182 f. 430 Vgl. Bundesbodenschutzgesetz (BBSchG) § 2 (3), i. d. F. v. 03.1998. 431 Vgl. ebenda. 432 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 246. 433 Vgl. ebenda, S. 141.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
92
figen Flächenabsatz.434 Die Messung dieses Risikos erfolgt mit Hilfe von Analysen
der Absorptionsquote oder des Transaktionsvolumens435. Durch die Erstellung von
Anforderungsprofilen wie z. B. Ausstattungsstandards oder Bauqualität436 kann das
Risiko durch die Akteure minimiert werden.
434 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 140. 435 Vgl. ebenda, S. 140. 436 Vgl. ebenda, S. 140.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
93
Flächenabsatzrisiko
Risikokategorie:
standortspezifische Risiken
Definition:
Risiko eines stagnierenden oder rückläufigen Flächenabsatzes, bei Neuvermietun-
gen von Bestands- und Neubauflächen in einer bestimmten Periode.437
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Angebotsüberhang an Flächen438
Vermarktungsprobleme439
wandelnde Flächenanforderungen440
Messung:
Transaktionsvolumen441
Absorptionsquote442
Steuerung:
Erstellung Anforderungsprofile, z. B. Ausstattungsstandards, Funktionalitäten
oder Bauqualität.443
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 30: Flächenabsatzrisiko
Das Image- und Attraktivitätsrisiko basiert auf negativen bzw. positiven Einflüssen
und Faktoren, die die Qualität und Attraktivität des Standortes oder Objektes beein-
flussen (vgl. Tab. 31).444 Bei diesem Risiko treten, aufgrund des Residualgewinnan-
spruches und der wertorientierten Planung, Steuerung und Kontrolle von Immobi-
437 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 140. 438 Vgl. ebenda, S. 141. 439 Vgl. ebenda, S. 141. 440 Vgl. ebenda, S. 141. 441 Vgl. ebenda, S. 140. 442 Vgl. ebenda, S. 140. 443 Vgl. ebenda, S. 140. 444 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 198 ff.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
94
lien, das IM und AM als alleinige Risikoträger auf. Die Ursache für dieses Risiko ist
die Veränderung der wirtschaftlichen Lage oder der sozialen und politischen Ver-
hältnisse445. Um die Auswirkungen dieses Risikos, wie z. B. steigende Leerstände zu
steuern, müssen die Objekteigenschaften verbessert oder ggf. geeignete Marke-
tingmaßnahmen ergriffen werden, um die Attraktivität für potenzielle Mieter zu er-
höhen446. Andernfalls kommt es zu rückläufigen Mieteinnahmen und damit zu sin-
kenden Renditen für das IM.
445 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 161. 446 Vgl. ebenda, S. 201 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
95
Image- und Attraktivitätsrisiko
Risikokategorie:
standortspezifische Risiken
Definition:
Risiko der negativen bzw. positiven Einflüsse oder Faktoren welche die Qualität und
Attraktivität des Standortes oder Objektes beeinflussen.447
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Wirtschaftslage448
rechtliche Gegebenheiten449
politische Stabilität450
Messung:
Standort- und Gebäudeanalyse451
Scoring-Modelle452
Steuerung:
Verbesserung der Objekteigenschaften453, ggf. Marketingmaßnahmen
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 31: Image- und Attraktivitätsrisiko
Das IM und AM sind aufgrund der Formulierung der Portfolio- und Einzelobjektstra-
tegie, alleinige Träger des Immobilienmarktrisikos (vgl. Tab. 32). Dieses Risiko
ergibt sich aus Änderungen auf den für den Risikoträger relevanten Immobilienteil-
markt454 und entsteht durch regionale, gesellschaftliche, ökonomische oder ökologi-
447 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S. 198 ff. 448 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 161. 449 Vgl. ebenda, S. 161. 450 Vgl. ebenda, S. 161. 451 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S.1 98 ff. 452 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 131. 453 Vgl. ebenda, S. 201 ff. 454 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 476.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
96
sche Entwicklungen.455 Da das AM u. a. für die Erstellung von Markt- und Standort-
analysen zuständig ist, müssen diese Entwicklungen in den Analysen berücksichtigt
werden. Mit Hilfe von Szenarioanalysen auf Basis von Kennzahlen wie z. B. Flä-
chenbedarfsentwicklung oder Leerstandsquoten kann dieses Risiko gemessen wer-
den.456 Die Steuerungsmöglichkeiten liegen in der Portfoliodiversifikation und in der
Nutzungsflexibilisierung der Immobile457.
455 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 476. 456 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 139. 457 Vgl. ebenda, S. 139 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
97
Immobilienmarktrisiko
Risikokategorie:
standortspezifische Risiken
Definition:
Risiko durch Änderungen auf den für den Risikoträger relevanten Immobilienteil-
markt.458
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
regionale, gesellschaftliche, ökonomische und ökologische Entwicklung459
Messung:
Szenarioanalyse460
VaR461
Kennzahlenbildung, z. B. Flächenbedarfsentwicklung oder Leerstandsquo-
ten462
Steuerung:
Portfoliodiversifiktion463
Nutzungsflexibilisierung der Immobilie464
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
URSCHEL, Oliver: Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft – Ein Bei-
trag zur Verbesserung der Risikoanalyse- und -bewertung. Band 4, KIT Sci-
entific Publishing 2009.
Tab. 32: Immobilienmarktrisiko
Das Umweltrisiko der Umgebung ergibt sich aus Einflüssen bzw. Faktoren am
Standort, welche die Umwelt bzw. die Umgebung beeinflussen (vgl. Tab. 33). Hier-
458 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 476. 459 Vgl. ebenda, S. 476. 460 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 139. 461 Vgl. ebenda, S. 139. 462 Vgl. ebenda, S. 139. 463 Vgl. ebenda, S. 139 f. 464 Vgl. ebenda, S. 139 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
98
zu zählen Lärm, Schadstoffe oder Immissionen etc.465 Von diesem Risiko sind alle
vier Akteure betroffen, da die Auswirkungen dieses Risikos sich sowohl auf die Im-
mobilienqualität als auch auf die Kosten und Erträge der Immobilie sowie zugehöri-
ge Prozesse erstrecken. Die Ursache liegt in fehlenden Schutzvorkehrungen466, wie
z. B. Schallschutzwänden. Die Messung des Risikos kann durch die Akteure, etwa
durch die Analyse der materiellen und finanziellen Auswirkungen auf die Vermiet-
barkeit oder der Bausubstanz erfolgen467. Durch eine umfangreiche Standortanalyse
oder durch die Einrichtung entsprechender Schutzmaßnahmen, kann dieses Risiko
durch die Akteure minimiert werden.468
465 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 167. 466 Vgl. ebenda, S. 167. 467 Vgl. ebenda, S. 167. 468 Vgl. ebenda, S. 167.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
99
Umweltrisiko der Umgebung
Risikokategorie:
standortspezifische Risiken
Definition:
Risiko, dass Einflüsse bzw. Faktoren am Standort die Umwelt beeinflussen, wie z. B.
Lärm, Schadstoffe, Immissionen.469
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
fehlende Schutzvorkehrungen470
Messung:
materielle und finanzielle Auswirkung auf Vermietbarkeit und Bausubstanz471
Steuerung:
Schaffung von Schutzmaßnahmen wie Schallschutz472
umfangreiche Standortanalyse473
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 33: Umweltrisiko der Umgebung
5.3.7 Objektrisiken
Die Verteilung der Risiken in der Kategorie der Objektrisiken zeigt, dass bis auf das
FM474, alle Akteure von jeder der neun identifizierten Risiken betroffen sind (vgl.
Abb. 26). Das hängt u. a. mit dem direkten Einfluss der Risiken auf die Immobilie
zusammen. Die Auswirkungen dieser Risiken spiegeln sich sowohl in der Portfo-
liostrategie, bei den Kosten und Erträgen als auch bei der Immobilienqualität und
Marktfähigkeit der Immobilie wieder.
469 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 167. 470 Vgl. ebenda, S. 167. 471 Vgl. ebenda, S. 167. 472 Vgl. ebenda, S. 167. 473 Vgl. ebenda, S. 167. 474 Das FM ist kein Risikoträger des Vermietungsrisikos (vgl. Tab. 42).
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
100
Abb. 26: Risikoverteilung der Objektrisiken475
Ein Risiko aus dieser Kategorie ist das Beschädigungsrisiko (vgl. Tab. 35). Dieses
Risiko steht im Zusammenhang mit höherer Gewalt, Terrorismus oder Vandalis-
mus476 und wird von allen Akteuren getragen. Eine Messung des Schadenspotentials
kann mit Hilfe von Szenarioanalysen auf Basis von i. d. R extern verfügbaren Daten
erfolgen.477 Eine Minimierung des Risikos ist durch die Einrichtung von Sicherheits-
maßnahmen, wie z. B. Brandmeldern und mit dem Abschluss von Versicherungen
gegen Risiken höherer Gewalt möglich.478 Der Abschluss von Versicherungen mini-
miert jedoch nur den finanziellen Schaden bei der Realisierung des Risikos.
475 Eigene Darstellung. 476 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 546. 477 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 246 f. 478 Vgl. ebenda, S. 246 f.
9 9 9
8
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
IM AM PrM FM
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
101
Beschädigungsrisiko
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiken, die im Zusammenhang mit höherer Gewalt, Terrorismus oder Vandalismus
stehen.479
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
externe Einflüsse durch Natur und Umwelt, z. B. Naturgewalten oder Vanda-
lismus480
Messung:
Analyse der Schadenpotenzials, z. B. durch Feuer, Wasser oder höhere Ge-
walt481
Steuerung:
Versicherungsabdeckung zur höheren Gewalt, Terrorismus oder Vandalis-
mus, Sicherheitsdienst482
Realisierung von Sicherheitsmaßnahmen, z. B. Kameraüberwachung, Zu-
gangskontrollen483
Literaturempfehlung:
URSCHEL, Oliver: Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft – Ein Bei-
trag zur Verbesserung der Risikoanalyse- und -bewertung. Band 4, KIT Sci-
entific Publishing 2009.
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 34: Beschädigungsrisiko
Das AM ist für die Steuerung der operativ ausgerichteten Immobilienbewirtschaf-
tung verantwortlich. Das PrM und FM ist auf der Objektebene für die Bewirtschaf-
tung der Immobilien zuständig. Daher tragen sie neben dem IM das Bewirtschaf-
479 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 546. 480 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 246. 481 Vgl. ebenda, S. 246 f. 482 Vgl. ebenda, S. 246 f. 483 Vgl. ebenda, S. 246 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
102
tungskostenrisiko (vgl. Tab. 35). Dieses Risiko resultiert aus der Möglichkeit einer
schlechten Bausubstanz oder Gebäudetechnik und verursacht dadurch steigende
Bewirtschaftungskosten484. Diese haben Auswirkungen auf die Erträge des IM und
beeinflussen die immobilienspezifischen Businesspläne des AM. Die Messung des
Risikos erfolgt mit Hilfe von Szenarioanalysen und Benchmarks zu Vergleichsobjek-
ten485. Eine Steuerung ist durch eine Verbesserung der baulichen Qualität z. B.
durch den Einsatz von pflegeleichteren Materialen oder durch die Anpassung der
Bewirtschaftungsstrategie möglich.486
484 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 508. 485 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S.236 ff. 486 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 508.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
103
Bewirtschaftungskostenrisiko
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko steigender Bewirtschaftungskosten aufgrund der Bausubstanz.487
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Bausubstanz und Gebäudetechnik488
Messung:
Szenarioanalyse489
Benchmark zu Vergleichsobjekten490
Steuerung:
bauliche Qualität und Bewirtschaftungsstrategie verbessern491
Literaturempfehlung:
URSCHEL, Oliver: Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft – Ein Bei-
trag zur Verbesserung der Risikoanalyse- und -bewertung. Band 4, KIT Sci-
entific Publishing 2009.
MAIER, Kurt: Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen - Ein Leit-
faden für Theorie und Praxis. Fritz Knapp Verlag, 2007.
Tab. 35: Bewirtschaftungskostenrisiko
487 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 508. 488 Vgl. ebenda, S. 508. 489 Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2007, S.236 ff. 490 Vgl. ebenda, S.236 ff. 491 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 508.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
104
Das PrM ist auf der Objektebene für die Sicherstellung der fach- und sachgerechten
Instandhaltung zuständig. Ein weiteres Risiko aus dieser Kategorie das Instandhal-
tungsrisiko (vgl. Tab. 36). Es beschreibt das Risiko der Überschreitung des Instand-
haltungsbudgets492 aufgrund mangelhafter Instandhaltung von Objekten. Die Ursa-
che hierfür liegt in der Art und Qualität der Wartung, Inspektion und Instandset-
zung sowie an der Qualität der instandzuhaltenden Anlagen493. Für die Steuerung
der fachgerechten Durchführung dieser Maßnahmen ist das FM verantwortlich, wo-
mit es auch als Risikoträger auftritt. Ebenfalls betroffen sind das IM und AM, da sich
eine mangelnde Instandhaltung negativ auf die Immobilienqualität und Teilportfo-
liostrategie auswirkt und somit die Erträge sinken können. Die Messung dieses Risi-
kos erfolgt mit Hilfe von Analysen, z. B. der Instandhaltungskosten oder des Ge-
bäudezustandes494. Als Steuerungsmöglichkeiten bieten sich u. a. eine Verbesse-
rung der Instandhaltungsstrategie sowie eine Prüfung der Qualifikation der ausfüh-
renden DL an.495
492 Vgl. Stichnoth, Entwicklung von Handlungsempfehlungen und Arbeitsmittel für die Kalku-
lation betriebsphasenspezifischer Leistungen, 2010, S. 70. 493 Vgl. Hellerforth, Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, 2006, S.
247 ff. 494 Vgl. ebenda, S. 253 f. 495 Vgl. ebenda, S. 250 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
105
Instandhaltungsrisiko
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko der Überschreitung des Instandhaltungsbudgets496 aufgrund fehlender In-
standhaltung von Objekten
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Art, Maß und Qualität der Wartung, Inspektion und Instandsetzung497
Qualität der instandzuhaltenden Anlagen498
Messung:
Analyse der Instandhaltungskosten499
Zustandsanalyse des Gebäudes500
Checklisten501
Steuerung:
Qualifikation der ausführenden DL502
Verbesserung der Instandhaltungsstrategie503
Literaturempfehlung:
HELLERFORTH, Michaela: Handbuch Facility Management für Immobilienun-
ternehmen. Springer, 2006.
Tab. 36: Instandhaltungsrisiko
Ein weiteres Risiko aus dieser Kategorie ist das Leerstandrisiko (vgl. Tab. 37.) Es
tritt auf, wenn aufgrund fehlender Nachfrage nach einer Immobilie potenzielle
Mieter ausbleiben oder eine Anschlussvermietung nicht gewährleistet ist.504 Die
Realisierung dieses Risikos hat Auswirkungen auf die Immobilienqualität, sowie auf
496 Vgl. Stichnoth, Entwicklung von Handlungsempfehlungen und Arbeitsmittel für die Kalku-
lation betriebsphasenspezifischer Leistungen, 2010, S. 70. 497 Vgl. ebenda, S. 250. 498 Vgl. ebenda, S. 250. 499 Vgl. ebenda, S. 253 f. 500 Vgl. ebenda, S. 253 f. 501 Vgl. ebenda, S. 253 f. 502 Vgl. ebenda, S. 250 ff. 503 Vgl. ebenda, S. 250 ff. 504 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 192 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
106
die Kosten und Erträge, womit das IM zum Träger dieses Risikos wird. Das PrM ist
u. a. für die Sicherung der geringen Mieterfluktuation und das AM für das
Immobilienmarketing und Immobiliencontrolling zuständig. Tritt dieses Risiko ein,
so werden beide Akteure zu Risikoträgern. Eine Messung des Risikos erfolgt mit
Hilfe von Analysen der Fluktuationsrate oder der Vermarktungsdauer.505 Durch die
Prüfung von Drittverwendungsmöglichkeiten sowie die Ausrichtung der
Objekteigenschaften an den Anforderungen potenzieller Mieter ist eine Steuerung
dieses Risikos möglich506.
505 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 194. 506 Vgl. ebenda, S. 192 f.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
107
Leerstandrisiko
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko des Leerstandes aufgrund fehlender Anschlussvermietung infolge von man-
gelnder Nachfrage potenzieller Mietern.507
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
fehlende Nachfrage508
Standort- und Objektqualität509
großes Konkurrenzangebot510
Messung:
Benchmark mit Vergleichsobjekten511
Fluktuationsrate512
Vermarktungsdauer513
Steuerung:
Drittverwendungsmöglichkeiten prüfen
Objekteigenschaften an Anforderungen potenzieller Mieter ausrichten
Modernisierungsmaßnahmen514
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 37: Leerstandrisiko
507 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 192 f. 508 Vgl. ebenda, S. 192. 509 Vgl. ebenda, S. 192. 510 Vgl. ebenda, S. 192. 511 Vgl. ebenda, S. 194. 512 Vgl. ebenda, S. 194. 513 Vgl. ebenda, S. 194. 514 Vgl. ebenda, S. 194.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
108
Alle Akteure sind für die Überwachung der Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen
und Vorschriften zuständig. Daher tritt das FM beim Modernisierungsrisiko als Risi-
koträger auf (vgl. Tab. 38). Es beschreibt das Risiko der unterlassenen Modernisie-
rung im Zuge von Neuerungen oder Änderungen gesetzlicher Vorschriften wie z. B.
der Energieeinsparverordnung (EnEv).515 Die Auswirkungen dieses Risikos beein-
flussen die Immobilienqualität sowie die Kosten und Erträgen, womit das PrM, AM
und IM ebenfalls zu Trägern dieses Risikos werden. Risikoquelle ist die Bau- und
Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der technischen Gebäudeausstattung516.
Die Messung dieses Risikos erfolgt durch Analysen des Gebäudezustandes oder der
Instandsetzungskosten517. Durch regelmäßige Instandhaltungs- und Modernisie-
rungsmaßnahmen ist eine Minimierung des Risikos möglich.518
515 Vgl. Wirtschaftslexikon-gabler.de, URL: http://wirtschaftslexikon.gabler.de, Abruf:
27.06.2011, 7:40 Uhr. 516 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 173. 517 Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 2004, S. 115 f. 518 Vgl. ebenda, S. 114.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
109
Modernisierungsrisiko
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko der unterlassenen Modernisierung im Zuge von Neuerungen oder Änderun-
gen gesetzlicher Vorschriften, z. B. Energieeinsparverordnung (EnEv).519
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Bauqualität,
Instandhaltungsqualität,
Qualität der techn. Ausstattung (Gebäudeanlagen)520
Messung:
Analyse des Gebäudezustandes521
Analyse Instandsetzungskosten522
Steuerung:
regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen523
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
PFNÜR, Andreas: Modernes Immobilienmanagement, Facility Management,
Corporate Real Estate Management und Real Estate Investment Manage-
ment. Springer, 2004.
Tab. 38: Modernisierungsrisiko
519 Vgl. Wirtschaftslexikon-gabler.de, URL: http://wirtschaftslexikon.gabler.de, Abruf:
27.06.2011, 7:40 Uhr. 520 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 173. 521 Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 2004, S. 115 f. 522 Vgl. ebenda, S. 115 f. 523 Vgl. ebenda, S. 115 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
110
Das IM und AM beziehen das PrM und FM in die Portfoliooptimierung und Entwick-
lung von Objektstrategien mit ein. Dabei sind die Akteure u. a. für die Sicherstel-
lung der fach- und sachgerechten Instandhaltung und dem Management der Facili-
ties durch kaufmännische, technische und infrastrukturelle Leistungen zuständig.
Aus diesem Grund zählen das PrM und FM neben dem IM und AM zu den Risikoträ-
gern des Objekt- und Grundstückzustandsrisiko (vgl. Tab. 39). Es beschreibt das
Risiko der Objekt- und Grundstückbeschaffenheit, in Bezug auf räumliche Lage,
Baumängel und Erschließung.524 Die Risikoquelle liegt in den exogenen Einflüssen
der Immobilie wie Natur, Qualität des Umfeldes oder des Gebäudes sowie die räum-
liche Situation. Nach einer Analyse des Instandhaltungsgrades oder der technischen
Gebäudeausstattung525 kann dieses Risiko durch die Akteure mit Hilfe umfangrei-
cher Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gesteuert werden.526
524 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 173 ff. 525 Vgl. ebenda, S. 173. 526 Vgl. ebenda, S. 173.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
111
Objekt- und Grundstückzustandsrisiko
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko der Grundstücks- und Objektbeschaffenheit in Bezug auf räumliche Lage,
Baumängel und Erschließung.527
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
exogene Einflüsse, wie z. B. Objektumgebung, Natur528
Qualität des Umfeldes oder Gebäudes sowie die räumliche Situation529
Messung:
Instandhaltungsgrad530
Erschließungszustand531
Qualität des Baus und der techn. Gebäudeausstattung532
Scoring-Modelle533
Steuerung:
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen534
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 39: Objekt- und Grundstückzustandsrisiko
527 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 173 ff. 528 Vgl. ebenda, S. 173. 529 Vgl. ebenda, S. 173. 530 Vgl. ebenda, S. 173. 531 Vgl. ebenda, S. 173. 532 Vgl. ebenda, S. 173. 533 Vgl. ebenda, S. 131. 534 Vgl. ebenda, S. 174 f.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
112
Das AM ist in der Teilportfolioebene u. a. für die Erstellung von Markt- und Stand-
ortanalysen zuständig. Wird ein Objekt analysiert, in welches investiert werden soll,
so ist das Risiko des architektonischen Designs zu berücksichtigen (vgl. Tab. 40).
Hierbei geht es um das Risiko, dass die Primärstruktur des Gebäudes535 nur schwer
um- bzw. nachgenutzt werden kann. Das Risiko tritt auf, wenn in
Sonderimmobilien, wie z. B. Krankenhäuser oder Hotels, investiert werden soll.
Einserseits werden bei einer Umnutzung durch die vorhandene Gebäudestruktur
Zusatzkosten verursacht. Andererseits kann es aufgrund einer fehlenden
Umnutzung zu einer eingeschränkten Vermietung.536 Dieser Umstand ist ebenfalls
für das PrM und FM relevant, da sie für die Koordination der Bewirtschaftung und
das Management der technischen und infrastrukturellen Leistungen zuständig sind.
Die Messung des Risikos erfolgt mit Hilfe einer Analyse der Bauweise, des Materials
bzw. der Konstruktion537, zusammen mit einer Nutzenanalyse. Die Steuerung des
Risikos ist u. a. durch eine Anpassung der Nutzungsstruktur auf die Architektur des
Gebäudes möglich538.
535 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 169. 536 Vgl. ebenda, S. 169. 537 Vgl. ebenda, S. 170 f. 538 Vgl. ebenda, S. 170.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
113
Risiko des architektonischen Designs
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko aus Betrachtung der Architektur und der Primärstruktur des Gebäudes539, die
eine schwierige Um- bzw. Nachnutzung zur Folge haben, z. B. festgelegte Trags-
truktur oder Erschließungskern.
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Sonderimmobilien540
starr festgelegtes Nutzungskonzept, dadurch Entstehung von Zusatzkosten
und eingeschränkte Vermietbarkeit541
Messung:
Analyse in Bezug auf Bauweise und Objektnutzung542
Material- bzw. Konstruktionsanalyse543
Steuerung:
Anpassung der Nutzerstruktur an Architektur544
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 40: Risiko des architektonischen Designs
539 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 169. 540 Vgl. ebenda, S. 169. 541 Vgl. ebenda, S. 169. 542 Vgl. ebenda, S. 170 f. 543 Vgl. ebenda, S. 170 f. 544 Vgl. ebenda, S. 170.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
114
Im gleichen Zusammenhang wie das Risiko des architektonischen Designs, tritt das
Umweltrisiko des Gebäudes auf (vgl. Tab. 41). Es beschreibt die Risiken des Ge-
bäudes, die sich aus verwendeten Baumaterialien, Einbauten oder Schadstoffen des
Innenraumes ergeben.545 Die Realisierung dieses Risikos hat Auswirkungen auf die
Immobilienqualität sowie die Kosten und Erträge. Mit Hilfe einer physischen Analyse
der Risikofaktoren, wie z. B. den Baumaterialien oder einer Analyse der Objektdo-
kumentation, ist eine Messung dieses Risikos möglich. 546 Eine frühzeitige Identifi-
kation der Risikofaktoren sowie eine umfangreiche Gebäudemodernisierung ermög-
licht die Steuerung dieses Risikos.547
545 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 180 f. 546 Vgl. ebenda, S. 181. 547 Vgl. ebenda, S. 180 ff.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
115
Umweltrisiko des Gebäudes
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko des Gebäudes, das sich aus verwendeten Baumaterialien, Einbauten oder
Schadstoffen des Innenraumes ergibt.548
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
Fehler in der Gebäudeerstellung549
Umwelteinflüsse550
Messung:
physische Analyse von Risikofaktoren (Baumaterialien) 551
Analyse der Objektunterlagen552
Steuerung:
frühzeitige Identifikation der Risikofaktoren553
Gebäudemodernisierung554
Literaturempfehlung:
WETZEL, Claudia: Konzeption eines Risikomanagementsystems für die As-
setklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe:
Immobilienmanagement, Band 13, Institut für Immobilienmanagement,
2010.
Tab. 41: Umweltrisiko des Gebäudes
Risiken, die sich aus der Vermietung eines Objektes ergeben555, werden im Vermie-
tungsrisiko zusammengefasst (vgl. Tab.42). Da hierbei das Risiko mangelhafter
Bonitätsprüfungen der Mieter oder fehlerhafter Mietkalkulationen besteht556, treten
548 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems, 2010, S. 180 f. 549 Vgl. ebenda, S. 180 f. 550 Vgl. ebenda, S. 180 f. 551 Vgl. ebenda, S. 181. 552 Vgl. ebenda, S. 181. 553 Vgl. ebenda, S. 180 ff. 554 Vgl. ebenda, S. 180 ff. 555 Vgl. Seilheimer, Risikomanagement im Rahmen des Asset-Managements, 2010, S. 428. 556 Vgl. ebenda, S. 428.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
116
das IM, AM und PrM als Risikoträger auf. Das FM hingegen ist nicht von diesem Ri-
siko betroffen. Das liegt daran, dass der Facility Manager keine direkten Tätigkeits-
felder hat, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Eine Messung dieses
Risiko erfolgt mit Hilfe von Szenarioanalysen.557 Durch die Verwendung einheitlicher
Tools, wie z. B. Mustermietverträgen auf der Teilportfolio- und Objektebene sowie
standardisierten Bonitätsprüfungen, kann das Risiko gesteuert werden.558
557 Vgl. Seilheimer, Risikomanagement im Rahmen des Asset-Managements, 2010, S. 428. 558 Vgl. ebenda, S. 428.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
117
Vermietungsrisiko
Risikokategorie:
Objektrisiken
Definition:
Risiko, das sich aus der Vermietung eines Objektes ergibt.559
Relevanz:
CREM REIM
Risikoträger:
IM AM PrM FM
Risikoart:
systematisch unsystematisch
finanziell existenziell
eindimensional zweidimensional
quantifizierbar qualifizierbar
Risikowirkung:
Immobilienqualität Kosten und
Erträge Unternehmensstrategie Marktfähigkeit
Risikoquelle:
mangelhafte Bonitätsprüfung des Mieters560
fehlerhafte Mietkalkulation561
Messung:
Szenarioanalyse562
Analyse Mietausfälle und Mietrückstände563
Steuerung:
Verwendung einheitlicher Tools, z. B. zur Mietkalkulation, Mustermietverträ-
ge564
Literaturempfehlung:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immo-
bilienmarktrisiken. Immobilien Manager Verlag, 2009.
Tab. 42: Vermietungsrisiko
5.3.8 Zusammenfassung
Die Analyse der Risiken in den sechs Risikokategorien hat 35 Risiken identifiziert.
Den Schwerpunkt im aufgezeigten Risikokatalog bilden dabei die Objektrisiken. Die
Gründe hierfür liegen u. a. im direkten Einfluss der Risiken auf die Immobilie durch
Instandhaltung, Bewirtschaftung oder Modernisierung. Die geringste Bedeutung
kommt den Umwelt- und operativen Risiken zu.
Die Analyse der Risikoverteilung auf CREM und REIM zeigt, dass das REIM von allen
35 identifizierten Risiken betroffen ist und das CREM von 27 Risiken. Das ist beim
559 Vgl. Seilheimer, Risikomanagement im Rahmen des Asset-Managements, 2010, S. 428. 560 Vgl. ebenda, S. 428. 561 Vgl. ebenda, S. 428. 562 Vgl. ebenda, S. 428. 563 Vgl. ebenda, S. 428. 564 Vgl. ebenda, S. 428.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
118
REIM u. a. mit dem Fokus auf die Immobilieninvestition und dem Ziel der höchst-
möglichen Renditeerreichung mit den Immobilienportfolios zu erklären. Das CREM
ist hingegen überwiegend in den standortspezifischen- und Objektrisiken vertreten.
Ziel des CREM ist die optimale Nutzung der Immobilien für sein jeweiliges Kernge-
schäft sowie der strategische Einsatz der Immobilienressourcen, um u. a. die Wett-
bewerbsfähigkeit des Unternehmens sicherzustellen.
Die Untersuchung der Risikoverteilung der Akteure in den Risikokategorien ergibt,
dass das IM in allen sechs Risikokategorien vertreten ist. Diese Tatsache begründet
sich durch den Residualgewinnanspruch des Investors auf eine Investition. Das AM
ist neben dem IM überwiegend in den Geschäfts- und standortspezifischen Risiken
vertreten. Das liegt am Tätigkeitsbereich in der Gesamt- und Teilportfolioebene, in
denen u. a. Immobilien- bzw. Einzelobjektstrategie formuliert und Markt- und
Standortanalysen erstellt werden. In den Risikokategorien Umwelt- und operative
Risiken sind alle Akteure von allen identifizierten Risiken betroffen. Hierbei werden
Risiken zusammengefasst, die sich aus rechtlichen und gesellschaftlichen Änderun-
gen ergeben und sich aus der Unangemessenheit oder dem Versagen von Syste-
men, Verfahren oder menschlichen Handlungen zusammensetzen. Für das PrM und
FM weist die Kategorie der Objektrisiken die größte Relevanz auf. Das hängt damit
zusammen, da sie primär für die operative Wertsteigerung einer Immobilie durch
die Sicherstellung einer optimalen Strategieumsetzung und effizienten Prozessbe-
reitstellung zuständig sind.
Grundsätzlich zeigt die vorangegangene Analyse, dass das IRM für das IM die größ-
te Relevanz aufweist. Diese Tatsache begründet sich in der Vielfalt der Risiken aus
den jeweiligen Risikokategorien und in den Auswirkungen auf das Immobilienportfo-
lio. In der folgenden Abbildung sind die Verteilung der Relevanz des IRM und die
Verteilung der Risikokategorien auf die jeweiligen Akteure dargestellt.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
119
Abb. 27: Relevanz des IRM565
5.4 Analyse der Risikomessmethoden
In diesem Kapitel werden die Analyseergebnisse der Top-Down und Bottom-Up
Messmethoden miteinander verglichen. Es wird untersucht, wie die wesentlichen
Risiken im Sinne des IMRP gemessen und im Rahmen der gegebenen Ressourcen
gesteuert werden können. Für die Auswertung der Risikomessmethoden werden die
jeweiligen Messverfahren auf ihre Nennungen pro Risiko im Risikokatalog hin unter-
sucht und ausgewertet.
5.4.1 Risikomessung in den Risikokategorien
In folgender Abb. 28 wird die Verteilung der einzelnen Risikomessmethoden aus der
Analyse des Risikokataloges dargestellt.
565 Eigene Darstellung.
Immobilien-Risikomanagement
AM PrM FM
große Bedeutung geringe Bedeutung
• makroökonomischeRisiken
• Umweltrisiken• Geschäftsrisiken
• operative Risiken• standortspezifischeRisiken
• Objektrisiken
IM
• Umweltrisiken• Geschäftsrisiken• operative Risiken• standortspezifische
Risiken• Objektrisiken
• Umweltrisiken• Geschäftsrisiken• operative Risiken• Objektrisiken
• Umweltrisiken• Geschäftsrisiken• operative Risiken• Objektrisiken
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
120
Abb. 28: Anzahl der Risikomessmethoden im Risikokatalog566
Aus dieser Abbildung lässt sich erkennen, dass mit 19 Anwendungsmöglichkeiten
die Szenarioanalyse die meist genutzte und somit wichtigste Methode zur Risi-
komessung darstellt. Das hängt u. a. damit zusammen, dass bei der Szenarioanaly-
se die Anfälligkeit eines Immobilienportfolios gegenüber mehreren Risikofaktoren
gleichzeitig untersucht und in greifbaren Zahlen ausgedrückt wird567. So ist es z. B.
beim Anlage- und Renditeentwicklungsrisiko mit Hilfe der Szenarioanalyse möglich,
die Renditeentwicklung im Zeitverlauf zu modellieren und Aussagen über mögliche
zukünftige Renditeentwicklungen zu erhalten, die das Erreichen gewünschter Ziel-
renditen gefährden. In der Kategorie der Umweltrisiken ermöglicht die Szenarioana-
lyse beim Genehmigungs- und Planungsrisiko eine Analyse, bzgl. der Einflüsse von
Neuentwicklungen (z. B. aus der Politik), die die Realisierung eines Projektes ge-
fährden. Im Bereich der Geschäftsrisiken ist durch die Anwendung der Szenarioana-
lysen eine Darstellung der marktbedingten Schwankungen von Mietpreisen möglich,
woraus sich für das Management Quellen möglicher Gewinne oder Verluste ermit-
teln lassen. Die Szenarioanalyse findet ebenfalls Anwendung im Bereich der Ob-
jektrisiken. Hierbei kann z. B. beim Bewirtschaftungskostenrisiko analysiert werden,
wie sich die Bausubstanz auf die Entwicklung der Bewirtschaftungskosten auswir-
ken.
Neben der Szenarioanalyse stellt der VaR mit acht Anwendungsmöglichkeiten eine
weitere viel genutzte Methode zur Risikomessung dar. Seine überwiegende Anwen-
566 Eigene Darstellung. 567 Vgl. Hofmann/Stübner, Offene Immobilienfonds, 2009, S. 380.
8
5
19
3
0
3
6
9
12
15
18
21
VaR
Scoring M
odell
Szenarioanaly
se/
Str
esste
sts
Sensitiv
itäts
analy
se
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
121
dung findet dieser in der Kategorie der Geschäftsrisiken. So ermöglicht der VaR z.
B. beim Adressausfallrisiko die Darstellung der negativen bzw. positiven Verände-
rung beim Wegfall oder Hinzukommen vertraglich vereinbarter Leistungen eines
Geschäftspartners. Des Weiteren kann er, z. B. beim Mietpreisänderungsrisiko, In-
stabilitäts-, Zinsänderungs- und Renditeentwicklungsrisiko die negativen Folgen
darstellen, die sich aus Marktschwankungen (wie z. B. der Kaufkraft oder den
Zinssätzen) ergeben können.
Scoring-Modelle werden im Rahmen der Risikomessung mit fünf Anwendungsmög-
lichkeiten seltener gebraucht. Das liegt u. a. an den subjektiven Einflüssen bei der
Gewichtung und Bewertung der Risikokriterien. Ihre Anwendung finden Scoring-
Modelle überwiegend im Bereich der Geschäfts- und standortspezifischen Risiken
als vereinfachte subjektiv beeinflusste Form der Szenarioanalyse. So unterstützen
sie beim Portfolio- und Korrelationsrisiko die Risikobeurteilung der Renditeerwar-
tungen der jeweiligen Immobilien. Im Bereich der standortspezifischen Risiken die-
nen Scoring-Modelle zur Unterstützung bei der Entscheidung, ob in ein Objekt oder
Grundstück investiert wird. Durch die Beurteilung der jeweiligen Kriterien eines
Grundstücks bzw. Objektes (z. B. Erschließung oder Baumängel) ist es möglich die
Risiken, die bei einer Investition entstehen können, subjektiv abzuschätzen und zu
bewerten.
Der Sensitivitätsanalyse kommt im Rahmen der Risikomessung mit nur drei An-
wendungsmöglichkeiten die geringste Bedeutung zu. Das liegt daran, dass bei der
Risikobetrachtung nur wenige Sachverhalte von lediglich einem dominanten Faktor
abhängen, was aber für eine effektive Sensitivitätsanalyse notwendig ist. Beispiele
für die Anwendung der Sensitivitätsanalyse finden sich im Zinsänderungsrisiko, wo
das Ergebnis zentral vom dominanten Faktor Zinsentwicklung bestimmt wird. Wei-
tere Anwendung kann die Sensitivitätsanalyse im Bereich des Finanzierungs- und
Renditeentwicklungsrisikos finden, wenn es einen dominanten Faktor gibt.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
122
5.4.2 Top-Down vs. Bottom-Up
Die folgende Abbildung zeigt die prozentuale Verteilung der Risikomessmethoden
aus der Analyse des Risikokataloges.
Abb. 29: Verteilung der Bewertungsansätze568
Die Bottom-Up Messmethoden bilden mit mehr als 60 % den wesentlichen Bestand-
teil bei der Bewertung von Risiken. Den Top-Down Messmethoden kommt mit ca.
40 % hingegen eine geringere Bedeutung zu.
Die Ursachen für dieses Ergebnis liegen auf der einen Seite daran, dass Bottom-Up
Messmethoden die Risiken mit dem Fokus der Risikoursache betrachten. Wie bereits
in Kap. 4 aufgezeigt, können mit Hilfe der Bottom-Up Messmethoden die potenziel-
len Folgen für das Immobilienportfolio auf Basis der individuellen Risikoquellen her-
geleitet und bewertet werden. Diese Tatsache ist für das IM entscheidend, weil es
ein möglichst umfangreiches Gesamtbild, mit trotzdem relevanten Details, über sein
Immobilienportfolio erhalten will. Für diese Darstellung, unter Einbezug der Wech-
selwirkungen der Risikoquellen, ist die Szenarioanalyse besonders geeignet. Der
große Detailgehalt und die Darstellung der Wechselwirkungen stellt zugleich die
Schwierigkeit dieser Methode dar. Unzureichende Modellierungen und ungenügende
Daten569 führen bei der Szenarioanalyse zu falschen Ergebnissen. Allerdings ist es
möglich, durch die Verwendung valider Modellierungstechniken570 und anerkannter
Datensammeldiensten571, diese Schwierigkeiten zu reduzieren.
568 Eigene Darstellung. 569 Hierzu zählen z. B. die Generierung von Jahresdaten anstatt von Monatsdaten oder eine
falsche Skalierungen der Daten. 570 Hierzu zählen anerkannte ökonometrische Methoden, wie z. B. die multivariate Regressi-
onsanalyse. 571 Z. B. von CB Richard Ellis oder Bloomberg.
37 %
63 %
Gesamtrisikoanzahl: 35
Top-Down
Messmethoden
Bottom-Up
Messmethoden
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
123
Die Sensitivitätsanalyse ist eine stark vereinfachte, auf einen Faktor reduzierte,
Szenarioanalyse. Die erhöhte Komplexität der Sachverhalte sowie die umfang-
reichste Lösung der Schwierigkeiten der Szenarioanalyse, haben die Sensitivitäts-
analyse als Instrument des RM unbrauchbar gemacht, was ihre geringe Relevanz im
Risikokatalog erklärt.
Die Bottom-Up Messmethoden versetzen sowohl das IM als auch das Management
der Teilportfolien und Dienstleistungen in die Lage, risikorelevante Sachverhalte zu
identifizieren und in die individuelle Managemententscheidung einfließen zu lassen.
Die geringe Bedeutung der Top-Down Messmethoden leitet sich aus der Art der Ri-
sikoquellen ab. Wie in Abb. 23 dargestellt, beinhalten im IRM die Risikokategorien
Geschäftsrisiken, standortspezifische Risiken und Objektrisiken die meisten Risiken.
Diese zeichnen sich durch viele unterschiedliche Risikoquellen aus, die in einer Top-
Down Betrachtung untergehen. Somit gestaltet es sich schwierig, diese Risiken zu
messen und damit zu managen. Darüber hinaus benötigen Top-Down Messmetho-
den eine umfangreiche, empirische Datenbasis. Diese Daten sind u. a. aufgrund
mangelnder Dokumentationen in der Praxis schwer zu generieren. Des Weiteren
sind die Ergebnisse der Top-Down Bewertungen entsprechend der Stabilität der
Inputparameter nur in einem Betrachtungszeitraum von bis zu einem Jahr sinnvoll.
Immobilienentscheidungen dagegen haben entsprechend Tab. 1 einen längeren
Zeithorizont. Weiterhin sind viele Risiken im Immobilienmanagement nur sehr
schwer quantifizierbar. Häufig liegen nur qualitative Daten vor, die dann über Kate-
gorisierungen in ein quantitatives Datenniveau überführt werden.
Lediglich für das IM sind im Rahmen der Gesamtportfoliosteuerung Top-Down
Messmethoden wie der VaR anwendbar und aussagekräftig. Für das IM sind die
standortspezifischen Risiken und Objektrisiken diversifizierbar und lediglich das ag-
gregierte Risikopotenzial interessant. Durch die Zusammenfassung des Risikos in
einer Zahl sind Top-Down Messmethoden dafür gut geeignet. Auf Scoring-Modelle
trifft ähnliches zu, allerdings haben sie den Nachteil, meist subjektiv zu sein.
Top-Down Messmethoden können dem IM Informationen über das Gesamtrisiko auf
Gesamtportfolioebene liefern. Die Ableitung für Teilportfolien und Dienstleistungen
ist i. d. R. kaum möglich und beinhaltet nur bedingt managementrelevante Infor-
mationen.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
124
5.4.3 Zusammenfassung
Die Analyse der Risikomessmethoden hat gezeigt, dass die Bottom-Up Messmetho-
den durch die hohe quantitative Art der Risiken beim IRM von großer Bedeutung
sind. Mit diesen Messmethoden können potenziellen Folgen für das Immobilienport-
folio auf Basis der individuellen Risikoquellen hergeleitet und bewertet werden. Der
hohe Vernetzungsgrad der Risikofaktoren in Immobilienportfolios ist eine weitere
Herausforderung, dem mit Bottom-Up Messmethoden im Allgemeinen und der Sze-
narioanalyse im Speziellen wirksam begegnet werden kann. Die besondere Eignung
ist in diesem Zusammenhang, vor allem in der Darstellbarkeit eines umfangreichen
und detaillierten Gesamtbildes zu erklären. Top-Down Messmethoden kommt in der
Risikobewertung, aufgrund der vielen individuellen Risikoquellen und der umfang-
reichen Verfügbarkeit von Daten, eine geringe Bedeutung zu. Bei mathematischen
Verfahren wie dem VaR oder der Sensitivitätsanalyse, besitzen deren Aussagen eine
begrenzte Gültigkeitsdauer und hängen stark von der zur Verfügung stehenden Da-
tenqualität ab. Immobilienentscheidungen werden jedoch langfristig getroffen, er-
fordern mehrdimensionale Betrachtungen und sind in der Regel mehr von qualitati-
ven Faktoren getrieben.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
125
6 Zusammenfassung
Die Erstellung eines Leitfadens für Immobilienunternehmen, der die wesentlichen
Risiken der Immobilienwirtschaft in einem Risikokatalog zusammenfasst und die
Risikomessmethoden aufzeigt ist zu Beginn als Ziel der Arbeit definiert. Im speziel-
len sind hierbei die wesentlichen Risiken im CREM und REIM sowie im IM, AM, PrM
und FM dargestellt. Bei der Identifikation der Risiken ist der Fokus auf der prakti-
kablen und zweckmäßigen Strukturierung in Risikokategorien gelegt. Nach der Ein-
ordnung der Risiken in die Risikokategorien, auf Basis der identifizierten Risikoquel-
len, ist die Zuordnung der Risiken zu den einzelnen Akteuren erfolgt. Diese Zuord-
nung basiert auf deren Tätigkeitsprofilen und den Auswirkungen des Risikos auf die
Gesamt- sowie Teilportfolioebene. Abschließend sind die Risikomessmethoden aus
Kap. 4 den Risiken zugeordnet. Dabei ist untersucht, wie sich die in der Theorie
dargestellten Risikomessmethoden in der Praxis anwenden lassen und wie die Risi-
ken im Rahmen der gegebenen Ressourcen gesteuert werden können.
Die theoretische Auseinandersetzung mit den Grundlagen des Immobilien- und Ri-
sikomanagements, definiert zunächst die Begriffe REIM und CREM, stellt die Haupt-
akteure der Immobilienbewirtschaftung dar und erläutert deren Tätigkeiten sowie
Schnittstellen und Ziele. Dabei erfolgt die Abgrenzung der Tätigkeitsbereiche und
Ziele. Das PM wird in der Theorie als eigenständige Leistung gesehen, jedoch wird
in dieser Ausarbeitung diese Tätigkeiten vom IM übernommen, womit das PM nicht
weiter berücksichtigt werden musste. Des Weiteren sind in der theoretischen Ausei-
nandersetzung die Begriffe Risiko und Risikomanagement definiert, der Zusammen-
hang zwischen Rendite und Risiko erläutert und die bestehenden gesetzlichen An-
forderungen an das Risikomanagement aufgezeigt.
Das dritte Kapitel beschreibt den IRMP mit seinen sechs Managementphasen und
erläutert die Prozesse, die in den einzelnen Phasen ablaufen. In dieser Darstellung
ist die zweite Phase der Risikoidentifikation um den Punkt der Risikofrüherkennung
erweitert worden, weil es neben der Identifikation der Gefahrenquellen, Störpoten-
ziale und Schadensquellen auch auf die frühzeitige Erkennung der Risiken an-
kommt. Dabei kündigt sich jede Entwicklung und jedes Ereignis durch im Zeitablauf
stärker werdende Signale an. Ziel des IRMP ist der frühzeitige Umgang mit Immobi-
lienrisiken und die Reduzierung der Risikokosten, um dadurch die nachhaltige Wert-
steigerung des Immobilienportfolios zu erreichen.
Die Untersuchung der Risikomessmethoden im vierten Kapitel unterscheidet die
Methoden in zwei Bewertungsansätze, dem Bottom-Up- dem Top-Down Ansatz. Die
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
126
in diesen Ansätzen aufgezeigten Risikomessmethoden sind hinsichtlich ihrer Funkti-
ons- und Vorgehensweise sowie deren Vor- und Nachteile bzgl. Anwendbarkeit in
der Praxis untersucht worden. Im Ergebnis hat sich gezeigt, dass die Methoden des
Immobilien-Risikomanagers zur Risikomessung sehr vielfältig sind und die Auswahl
der Risikomessmethode primär von der Verfügbarkeit der Daten der einzelnen Risi-
ken abhängig ist.
Die Erarbeitung, des im fünften Kapitel dargestellten Risikokataloges, erfolgte an-
hand der vorangegangenen Analysen und Fachliteraturrecherchen. Im Ergebnis sind
35 Risiken des Immobilienmanagements in den Kategorien makroökonomische-,
Umwelt-, Geschäfts-, operative-, standortspezifische und Objektrisiken aufgezeigt.
Der überwiegende Anteil dieser Risiken ist in der Kategorie der Objektrisiken zu
finden, da diese Risiken einen direkten Einfluss auf die Immobilie durch Instandhal-
tung, Bewirtschaftung oder Modernisierung haben. In der weiteren Untersuchung
hat sich herausgestellt, dass das REIM von allen 35 Risiken betroffen ist. Dies liegt
am Fokus auf die Immobilieninvestition und dem Ziel der höchstmöglichen Rendi-
teerreichung mit dem Immobilienportfolio. Das CREM ist von 27 Risiken betroffen,
die überwiegend in den Kategorien der standortspezifischen Risiken und Objektrisi-
ken zu finden sind. Dies ist durch die Konzentration des CREM auf sein Kernge-
schäft zu erklären. Die Analyse der Risikoverteilung auf die Akteure zeigt, dass das
IM aufgrund des Residualgewinnanspruches auf eine Investition, alle 35 Risiken
trägt. Das FM ist von allen Akteuren mit lediglich 22 Risiken der Risikoträger mit
den wenigsten Risiken. Des Weiteren hat die Verteilung der Akteure auf die Risiko-
kategorien gezeigt, dass das IM in allen Risikokategorien vertreten ist. Die Risiko-
schwerpunkte des AM liegen, aufgrund der Tätigkeitsbereiche in der Gesamt- und
Teilportfolioebene, in der Kategorien der Geschäfts- und standortspezifischen Risi-
ken. Das PrM und FM hat seinen Schwerpunkt bei den Objektrisiken.
Anhand des Risikokataloges ist ebenfalls die Relevanz der Risikomessmethoden in
der Praxis untersucht worden. Dabei hat sich gezeigt, dass die Szenarioanalyse die
meist genutzte Methode in der Risikomessung ist, da sie in jeder Risikokategorie
sinnvoll Anwendung finden kann. Begründet ist dies durch die gute Darstellbarkeit
eines umfangreichen Gesamtbildes. Mathematische Verfahren wie der VaR oder die
Sensitivitätsanalyse, kommen in der Risikomessung weniger zum Einsatz. Das liegt
an der begrenzten Aussagefähigkeit in Bezug auf die Gültigkeitsdauer und an der
zur Verfügung stehenden Datenqualität.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
127
7 Fazit/Ausblick
Die Untersuchung der Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements zeigt die
Komplexität und die Bedeutung des Themas. Die Fachliteratur setzt sich überwie-
gend mit den grundlegenden Bestandteilen des allgemeinen Risikomanagements
auseinander, jedoch ist der konkrete Bezug zum Immobilienmanagement bisher nur
in Teilaspekten erörtert worden.
Die anfangs angeführte Studie von FUNK RMCE, RÖDL & PARTNER und WEISSMANN
& CIE. zeigt, dass die Notwendigkeit des Risikomanagement in der Praxis immer
mehr Beachtung findet. Jedoch führen gerade einmal 36 % der befragten Unter-
nehmen das Risikomanagement auf Vorstands- bzw. Geschäftsführungsebene
durch. In 40 % der Unternehmen wird das Risikomanagement als Teilaufgabe in
den Bereichen der kaufmännischen Leitung bzw. dem Controlling abgebildet. In den
Unternehmen wird das Risikomanagement demnach noch überwiegend auf operati-
ver Ebene betrieben und noch nicht als strategisches Instrument zur Unterneh-
menssteuerung genutzt. Das Ergebnis dieser Arbeit zeigt jedoch, dass die Vor-
stands- und Geschäftsführungsebene aufgrund der Strategie- und Investitionsent-
scheidungen 100 % der Risiken trägt und die operativen Ebenen lediglich 70 %.
Somit wird deutlich, dass die Unternehmen zwar die Notwendigkeit des Risikoma-
nagements erkannt haben, es jedoch an der Umsetzung in die unternehmerische
Praxis noch mangelt. Ähnlich verhält es sich bei der Anwendung der Risikomessme-
thoden. In der Studie führen etwa 60 % der Unternehmen Einzelrisikobewertung
oder eine Addition von Erwartungs- oder Höchstschadenswerte durch. Lediglich
neun Prozent der befragten Unternehmen nutzen Simulationsmodelle zur Risi-
komessung. Die Ergebnisse aus Kap. 5.4 zeigen allerdings, dass Simulationsmodelle
in Form von Szenarioanalysen den wichtigsten Aspekt in der Risikomessung ausma-
chen, da sie die Fähigkeit besitzt, komplexe Sachverhalte auf Basis von quantitati-
ven und qualitativen Daten modellhaft nachzuempfinden.
Durch die vorliegende Arbeit werden weitere interessante Forschungsansätze auf-
geworfen. Dazu gehören die Weiterentwicklung des Risikokataloges und die Verbes-
serung der Datengrundlagen für das IRM.
In der untersuchten Fachliteratur finden sich eine Vielzahl von Risiken, die je nach
Kontext synonym verwendet werden oder denen mehrere Bedeutungen zukommen.
Das macht eine praktikable und sinnvolle Strukturierung der Risiken sehr schwierig.
Ist es gelungen die Risiken zu ordnen, wird es durch die synonyme Verwendung der
Risiken problematisch, redundante Risiken in die Kategorien einzuordnen. Die
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
128
Ergebnisse der Risikoanalyse anhand des Risikokatalogs stellen daher eine
Grundlage für weitere Forschungsarbeiten zu diesem Thema dar und besitzen
weder Allgemeingültigkeits- noch Vollständigkeitsanspruch.572
Die gewonnenen Ergebnisse aus den Analysen des Risikokataloges ermöglichen
eine Zuordnung der Risiken zu den Akteuren am Immobilienmarkt und geben einen
Einblick in die Risikoquellen sowie Risikowirkung. Dabei hat sich eine komplexe
Struktur der Einflussfaktoren und deren Interdependenzen gezeigt. Hier gilt es im
Weiteren, die Wirkungszusammenhänge und deren Abhängigkeiten näher zu
untersuchen.573
Der entwickelte Risikokatalog liefert neben Informationen zur Risikoursache und -
wirkung, Ansätze zur Risikomessung und -steuerung. Aufgrund der Individualität
von Immobilien, muss die Risikomessung im jeweiligen Kontext entsprechend an-
gepasst werden. Das ist jedoch nur möglich, wenn ausreichend Informationen zu
einer Immobilie vorhanden sind. Hier besteht noch weiterer Forschungsbedarf, um
die Notwendigkeit der verfügbaren Daten für das Risikomanagement im Immobili-
ensektor herauszuarbeiten. Des Weiteren wird im dargestellten Risikokatalog eine
Übersicht über relevante Risiken sowie Bewertungs- und Steuerungsmaßnahmen im
IRMP vermittelt. Für die Praxis bietet sich die Gelegenheit dieses Instrument für die
tägliche Arbeit anzuwenden. Dabei ist dieser nicht als statisches sondern als dyna-
misches Werkzeug zu verstehen, in welchem Ergänzungen neuer Risiken oder Ele-
mente sowie weitere Detaillierungen vorgenommen werden können.574 Vor allem in
den Bereichen Risikomessung und -steuerung bietet es sich an, den Risikokatalog
auf das Immobilienmanagement anzuwenden. Somit kann die Verwendbarkeit des
Risikokataloges in der Praxis untersucht und weitere Risiken und Ergänzungen ein-
gearbeitet werden.
Für die optimale Gewährleistung des IRMP ist eine umfassende Datengrundlage
notwendig. Hier ist weiterer Forschungsbedarf erforderlich, um bei der Risikomes-
sung die relevanten Risiken adäquat abbilden zu können. Das ermöglicht eine höhe-
re Transparenz und eine verbesserte Vergleichbarkeit für die Risikomessung und -
steuerung. Weiterer Untersuchungsbedarf besteht im Bereich der Risikomessme-
thoden selbst. Diese sollten weiter verfeinert werden, um Risiken genauer abzubil-
den und damit das IRM auf eine bessere Entscheidungsbasis zu stellen.
572 Vgl. Urschel, Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, 2009, S. 338. 573 Vgl. ebenda. 574 Vgl. ebenda.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
129
Literatur- und Quellenverzeichnis
Publikationen
ANSOFF, Igor:
Managing Surprise and Discontinuity - Strategic Response to Weak Signals,
in California Management Review, Nr. 02, 1975, S. 21 - 34.
AX, Thomas ; AMBERG, Patrick, SCHNEIDER, Matthias:
(Bau) Leistungen VOB- gerecht beschreiben, Ausschreibungstexte, Neben-
angebote und Nachträge rechtssicher gestalten. 1. Aufl., Wiesbaden : Vie-
weg 2003.
BAUMEISTER, Alexander:
Risikomanagement bei Immobilieninvestments: Entscheidungshilfe für insti-
tutionelle Anleger. 1. Aufl. Wiesbaden : Gabler, 2004.
BONE-WINKEL, Stephan ; ISENHÖFER, Björn ; HOFMANN, Philip:
Projektentwicklung. in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie,
Band 1, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München/Wien :
Oldenbourg, 2005, S. 231 - 299.
BUNDESANSTALT FÜR FINANZDIESTLEISTUNGSAUFSICHT:
Rundschreiben 18/2005 Mindestanforderungen an das Risikomanagement.
Fassung vom 06.03.2007 : Bonn/Frankfurt a. M., 2007.
COTTIN, Claudia ; DÖHLER, Sebastian:
Risikoanalyse-Modellierung, Beurteilung und Management von Risiken mit
Praxisbeispielen. 1. Aufl. Wiesbaden : GWV Fachverlage GmbH, 2009.
DAMASKE, Martin:
Risikoaspekte bei der Verbriefung von Immobilienfinanzierungen. In: JUNI-
US, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.) :
Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln : Immobilien Manager
Verlag, 2009, S. 337 - 361.
DEMARY, Markus ; VOIGTLÄNDER, Michael:
Immobilien und Inflation: Sind Immobilien ein Schutz gegen das Risiko hö-
herer Inflation? In: JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.) :
Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln : Immobilien Manager
Verlag, 2009, S. 81 - 94.
DIERKES, Lars ; PIAZOLO, Daniel:
Mieterbonitäten und Ausfallwahrscheinlichkeiten im Immobilienzyklus. In:
JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.) :
Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln : Immobilien Manager
Verlag, 2009, S. 45 - 62.
DUDENREDAKTION (Hrsg.):
Das Fremdwörterbuch. Bd.5, 9., akt. Aufl. Mannheim : Dudenverlag, 2007.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
130
ELLER, Roland (Hrsg.) ; HEINRICH, Markus (Hrsg.) ; RERROT, Rene. (Hrsg.) ; REIF,
Markus (Hrsg.):
Kompaktwissen Risikomanagement. 1. Aufl. Wiesbaden : Gabler Verlag,
2010.
ERBEN, Roland ; ROMEIKE, Frank:
Allein auf stürmischer See-Risikomanagement für Einsteiger. 1. Aufl. Wein-
heim : WILEY-VCH, 2003.
FALK, Bernd (Hrsg.):
Das große Handbuch Immobilien- Management. 1. Aufl. Landsberg/Lech:
Verlag Moderne Industrie, 1997.
gif Arbeitskreis Immobilien-Risikomanagement (Hrsg.):
gif-Implementierung Immobilien-Risikomanagement: Entwurf, gif Gesell-
schaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Stand: März 2009.
GLAUCHE, Ulrich ; LENOIR, Joachim:
Risikomanagement, Haftung und Versicherung im Facility Management. Se-
minar vom 24.11.2010, Berlin, 2010.
GLEISSNER, Werner:
Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen - Controlling, Unter-
nehmensstrategie und wertorientiertes Management. 2., kompl. überarb. u.
erw. Aufl. München : Verlag Franz Vahlen, 2011.
GLEISSNER, Werner ; ROMEIKE, Frank:
Risikomanagement - Umsetzung, Werkzeuge, Risikobewertung. 1. Aufl.
München : Rudolf Haufe Verlag, 2005.
GONDRING, Hanspeter:
Immobilienwirtschaft - Handbuch für Studium und Praxis. 2., vollst. überarb.
Aufl. München : Verlag Franz Vahlen, 2009.
HAGER, Peter (Hrsg.):
Corporate Risk Management - Cash Flow at Risk und Value at Risk. 1. Aufl.
Frankfurt a. M. : Bankakademie Verlag, 2004.
HELLERFORTH, Michaela:
Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen. 1. Aufl. Heidel-
berg : Springer, 2006.
HENCKEL, Dietrich (Hrsg.) ; KOCZKOWSKI, Kester (Hrsg.) ; LAU, Petra (Hrsg.) ;
PAHL-WEBER, Elke (Hrsg.) ; STELLMACHER, Florian (Hrsg.):
Planen- Bauen- Umwelt, Ein Handbuch. 1. Aufl. Wiesbaden: VS Verlag,
2010.
HOFMANN, Jörg ; Stübner, Peter:
Offene Immobilienfonds. In: JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel
(Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln : Immobilien
Manager Verlag, 2009, S. 363-386.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
131
HÖCHTL, Markus ; KARG, Stefan ; SCHRAMM, Christian:
Bewertung und Absicherung inflationsindexierter Mietverträge - aus Inflation
wird Investition. In: JUNIUS, Karsten ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxis-
handbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln : Immobilien Manager Ver-
lag, 2009, S. 257-277.
JUNIUS, Karsten:
Risiken auf den Investmentmärkten. In: JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO,
Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln : Im-
mobilien Manager Verlag, 2009, S. 63-80.
KEITSCH, Detlef:
Risikomanagement. 2., überarb. u. erw. Aufl. Stuttgart : Schäffer- Poeschel
Verlag, 2004.
KÄMPF- DERN, Annette ; PFNÜR, Andreas :
Grundkonzept des Immobilienmanagements. Ein Vorschlag zur Strukturie-
rung immobilienwirtschaftlicher Managementaufgaben. In: Andreas Pfnür
(Hrsg.), Arbeitspapiere zur immobilienwirtschaftlichen Forschung und Praxis,
Band Nr. 14, 2009.
LINSIN, Jan:
Risikoklassen am Immobilienmarkt: Was ist Core, Core Plus, Balanced, Val-
ue-added, Opportunistic? In: JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel
(Hrsg.):
Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln : Immobilien Manager
Verlag, 2009, S. 27-44.
LUZ, Günther (Hrsg.) ; NEUS, Werner (Hrsg.) ; Scharpf, Paul (Hrsg.) ; SCHNEIDER,
Peter (Hrsg.) ; WEBER, Max (Hrsg.). :
Kreditwesengesetz (KWG) Kommentar zum KWG inklusive SolvV, LiqV, Gro-
MiKV, MaRisk. 1. Aufl., o. O. : Schäfer-Poeschel, 2009, S.47-366.
MAIER, Kurt:
Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen - Ein Leitfaden für The-
orie und Praxis. 3., überarb. u. erw. Aufl. Frankfurt am Main : Fritz Knapp
Verlag, 2007.
METZNER, Steffen:
Immobiliencontrolling, Strategische Analyse und Steuerung von Immobilien-
ergebnissen auf Basis von Informationssystemen. Reihe: Immobilienma-
nagement, Band 1, Dissertation an der Universität Leipzig (2001), Leipzig :
Institut für Immobilienmanagement, 2002.
PFNÜR, Andreas:
Modernes Immobilienmanagement, Facility Management, Corporate Real Es-
tate Management und Real Estate Investment Management. 2., akt. u. erw.
Aufl. : Springer, 2004.
REISBECK, Tilman; SCHÖNE, Lars Bernhard:
Immobilien-Benchmarking. Ziele, Nutzen, Methoden und Praxis, 2., vollst.
neu bearb. und erw. Aufl., Berlin/Heidelberg, Springer-Verlag, 2009.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
132
RINNEBERG, Jens:
Lebenszykluskosten und Management von Immobilien. Die Notwendigkeit
der Anpassung von Immobilien an sich verändernde Produktlebenszyklen. 1.
Aufl. Norderstedt : Grin Verlag, 2008.
ROBERTS, Laura (Hrsg.):
Gabler Wirtschafts-Lexikon. 14., kompl. akt. u. erw. Aufl. Wiesbaden, Gab-
ler, 1997.
ROMEIKE, Frank ; HAGER, Peter:
Erfolgsfaktor Risiko-Management 2.0. 2. Aufl. Wiesbaden : Gabler, 2009.
ROMEIKE, Frank:
Lexikon Risiko-Management. 1. Aufl. Köln : Bank-Verlag, 2004.
ROMEIKE, Frank (Hrsg.):
Modernes Risikomanagement. 1. Aufl. Weinheim : WILEY-VCH, 2005.
ROMEIKE, Frank (Hrsg.):
Rechtliche Grundlagen des Risikomanagements. 1. Aufl., Berlin : Erich
Schmidt Verlag, 2008.
SEILHEIMER, Stephan:
Risikomanagement im Rahmen des Asset- Managements. In: JUNIUS, Kars-
ten (Hrsg.) ; PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienmarktrisi-
ken. 1. Aufl. Köln : Immobilien Manager Verlag, 2009, S. 417-435.
SCHULTE, Karl- Werner (Hrsg.) ; THOMAS, Matthias (Hrsg.):
Handbuch Immobilien-Portfoliomanagement. 1. Aufl. Köln : Immobilien Ma-
nager Verlag, 2007.
SCHULTE, Karl- Werner (Hrsg.) ; SCHÄFERS, Wolfgang (Hrsg.):
Handbuch Corporate Real Estate Management. 2. Akt. u. erw. Aufl. Köln :
Immobilien Informationsverlag, 2004.
STATISTISCHES BUNDESAMT (Hrsg.):
Wirtschaft und Statistik, Bevölkerungsentwicklung, Frauen in Führungsposi-
tionen, Luftverkehr, Wirtschaftsrechnungen privater Haushalte, Baupreise,
Preise. Stand Mai 2011, Wiesbaden, 2011.
STICHNOTH, Philipp:
Entwicklung von Handlungsempfehlungen und Arbeitsmittel für die Kalkulati-
on betriebsphasenspezifischer Leistungen im Rahmen von PPP-Projekten im
Schulbau. Dissertation an der Universität Kassel (2010), Kassel: Institut für
Bauwirtschaft, 2010.
SUBROWEIT, Stefan:
Risikoscoring von Gewerbeimmobilienmärkten. In: JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ;
PIAZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl.
Köln : Immobilien Manager Verlag, 2009, S. 279-300.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
133
TEICHMANN, Sven:
Bestimmung und Abgrenzung von Managementdisziplinen im Kontext des
Immobilen- und Facilities Management. In: Zeitschrift für Immobilienöko-
nomie (Hrsg.): Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.,
2007, S.5-37.
URSCHEL, Oliver:
Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft – Ein Beitrag zur Verbesse-
rung der Risikoanalyse und -bewertung. Band 4, Dissertation an Karlsruher
Institut für Technologie (2009) Karlsruhe : KIT Scientific Publishing 2009.
VOLLRATH, Joachim.:
Immobilien-Portfoliomanagement II. Immobilien-Portfoliomanagement II
Grundlagen REIM und Portfoliomodelle. Vorlesungsunterlagen der Fachhoch-
schule Hildesheim/Holzminden/Göttingen, Niedersachsen, 2005.
WELLNER, Kristin:
Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis: Korrelationen und Cluster
von Immobilienstandorten und Sektoren. In: JUNIUS, Karsten (Hrsg.) ; PIA-
ZOLO, Daniel (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken. 1. Aufl. Köln
: Immobilien Manager Verlag, 2009, S. 139-169.
WELLNER, Kristin:
Entwicklung eines Immobilien- Portfolio- Management- Systems: Zur Opti-
mierung von Rendite- Risiko-Profilen diversifizierter Immobilien-Portfolios.
Reihe: Immobilienmanagement, Band 3, Dissertation an der Universität
Leipzig (2002), Leipzig: Institut für Immobilienmanagement, 2003.
WETZEL, Claudia:
Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien
im Portfolio eines Versicherungsunternehmens. Reihe: Immobilienmanage-
ment, Band 13, Dissertation an der Universität Leipzig (2009), Leipzig: Insti-
tut für Immobilienmanagement, 2010.
WIEDEMANN, Markus:
Risikoanalyse bei Projektentwicklungsinvestitionen: Alle Möglichkeiten
durchspielen. In: Immobilien Manager, Nr. 06/2002, S. 18-20.
WAHRIG, Gerhard:
Deutsches Wörterbuch. 7., vollst. neu bearb. u. akt. Aufl. Güters-
loh/München : Wissen Media Verlag, 2005.
WOLL, Arthur:
Wirtschaftslexikon. 10., vollst. neu bearb. Aufl., München : Oldenbourg,
2008.
ZIOLA, Janett:
Entwicklung eines Ebenen-Modells und Leistungskatalogs für das Immobi-
lien- Investment-Management anhand einer empirischen Studie. In: Regina
Zeitner (Hrsg.), Peyinghaus, Marion (Hrsg.), Discussion Paper des Fachbe-
reichs Ingenieurswissenschaften im Studiengang Facility Management, Nr. 2,
2010.
dp FM 2012 ▪ 6
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
134
Gesetze, Verordnungen, Normen und Richtlinien:
AktG Aktiengesetz vom 06.09.1965, i. d. F. v. 09.12.2010,
zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom
9.12.2010 (BGB l. I S. 1900).
Basel II Baseler Eigenkapitalverordnung i. d. F. v. Dezember
2006, Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht,
Frankfurt am Main.
BBSchG Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderun-
gen und zur Sanierung von Altlasten i. d. F. v.09 1998,
Beuth Verlag, Berlin.
GEFMA 100-1 Facility Management, Grundlagen (07/2004), GEFMA
e.V. Deutscher Verband für Facility Management.
gif-Richtlinie REIM Definition und Leistungskatalog Real Estate Investment
Management i. d. F. v. 17.02.2002, Gesellschaft für
Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis
Real Estate Investment Management.
KWG Kreditwesengesetz vom 10.07.1961, i. d. F. v. der Be-
kanntmachung vom 9. September 1998 (BGB l. I S.
2776), zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 01.03.2011 I
288.
MaRisk Mindestanforderung an das Risikomanagement i. d. F.
v.15.12.2010, Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-
aufsicht, Frankfurt am Main.
dp FM 2012 ▪ 06
Franziska Plantz
Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements – Risikodarstellung und Methodenuntersuchung
135
Internetquellen:
AUGSTEN, Tobias ; LÖFFLER, Hendrik F.; ZÄHRES, Raimund:
Exklusive Benchmarkstudie zu Stand und Perspektiven des Risikomanage-
ments in deutschen (Familien-)Unternehmen. Stand: 2011, veröffentlicht im
Internet unter URL:
http://www.rmce.de/medien/PDF/Studie/Benchmarkstudie-
RM%20im%20Mittelstand.pdf?PHPSESSID=860af6d6bbb420b693c4e4ae9aa
82d44, Abruf: 23.09.11, 7:22 Uhr.
BALDUIN, Alexander ; ROMEIKE, Frank:
Was ist der Value at Risk? Veröffentlicht im Internet unter URL:
http://www.risknet.de/wissen/grundlagen/methoden/value-at-risk/, Abruf:
29.06.2011, 17:15 Uhr.
FRÜHAUF, Markus:
Basel III - Bankenaufseher verschärfen die Regeln. Stand: 13.09. 2010, ver-
öffentlicht im Internet unter URL:
http://www.faz.net/s/Rub0E9EEF84AC1E4A389A8DC6C23161FE44/Doc~EE3
25814CA6704841A8410A5C00C5D4C7~ATpl~Ecommon~Scontent.html, Ab-
ruf: 09.05.2011, 15:54 Uhr.
KELLER, Helmut:
Modernisierung von Altbauten. veröffentlicht im Internet unter URL:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/modernisierung-von-
altbauten.html, Abruf: 27.06.2011, 7:40 Uhr.
O.V.
Finanzlexikon.de, Stand: 2011, veröffentlicht im Internet unter URL:
http://www.finanz-lexikon.de/informationsrisiko_1975.html, Abruf:
15.06.11, 15.52 Uhr.
Finanzlexikon.de, Stand 2011, veröffentlicht im Internet unter URL:
http://www.finanz-lexikon.de/it-risiko_2504.html, Abruf: 15.06.2011, 15:36
Uhr.
Risk Net.de, Sensitivitätsanalyse, veröffentlicht im Internet unter URL:
http://www.risknet.de/wissen/glossary/?type=0&uid=534, Abruf:
02.07.2011, 12:41 Uhr.
Statistisches Bundesamt Deutschland, Stand 2011, veröffentlicht im Internet
unter URL:
http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/Internet/DE/Cont
ent/Statistiken/Bevoelkerung/Aktuell,templateId=renderPrint.psml, Abruf:
27.06.2011, 18:52 Uhr.
Wirtschaftslexikon24.net, Baulast, veröffentlicht im Internet unter URL:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/abstandsbaulast.html, Abruf:
25.07.2011, 12:42 Uhr.
Wirtschaftslexikon24.net, Sensitivitätsanalyse, veröffentlicht im Internet un-
ter URL:
http://www.wirtschaftslexikon24.net/d/sensitivitaetsanalyse/sensitivitaetsan
alyse.htm, Abruf: 02.07.2011, 13:28 Uhr.