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Die Mietkaution

•1 0 0 %

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E I G E N T U M . S C H U T Z . G E M E I N S C H A F T.

Haus & Grundbesitzerverein

Berlin Kreuzberg

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Die Mietkaution

•1 0 0 %

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Rauchwarnmelderpflicht

Berlin und Brandenburg

in

Todesursache

Schneller und tödlicher als Flammen bei einem Brand sind

Rauchgase

Ca. 80 bis 90 % aller Brandopfer fallen nicht dem Feuer,

sondern dem Brandrauch zum Opfer

Brandrauch ist ein Gemisch aus Partikeln und Dämpfen aus

vollständigen oder unvollständigen Verbrennungen

Berliner Feuerwehr 2016 (nach DIN 14011)

im Jahr 2015

Gesamteinsätze 454.143 412.000

Fehleinsätze 9.617 3.825

Rettungsdienst 374.942 363.599

Erkundung 43.314 38.926

technische Hilfeleistungen 19.040 20.794

Brandeinsätze 7.230 7.165

Brandtote 33 33

(2017: 31)

Die von der Berliner Feuerwehr festgestellte durchschnittliche

Frist zur Hilfeleistung bei Brandalarmierungen

beträgt 9,36 Minuten (9,41 Minuten in 2015)

Richtiges

Überlegungen zum Rauchwarnmelder

Pflicht zum Einbau von RWM beruht auf Erwägungen zur

Verbesserung der Sicherheit in Wohnungen im Brandfall

RWM dienen als Frühwarnsystem ausschließlich dem Schutz der

sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen, gerade dann,

wenn sie schlafen

Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die

Vermeidung von Sachschäden soll durch die gesetzliche

Regelung über RWM jedoch planmäßig nicht erzielt werden

Rauchwarnmelderpflicht

§ 48 Absatz 4 BauO Bln / BbgBO

Abgeordnetenhaus von Berlin Beschluss vom 8. Juni 2016

Berliner Bauordnung novelliert

tritt am 1.1.2017 in Kraft

Gesetzes- und Verordnungsblatt für das Land Berlin vom 28.6.2016 Nr.3, S.361 - 373

Landtag Brandenburg Beschluss vom 19. Mai 2016

Brandenburgische Bauordnung novelliert

trat am 1.7.2016 in Kraft

Gesetzes- und Verordnungsblatt für das Land Brandenburg Teil I vom 20.5.2016 Nr.14, S.1 - 61

§ 48 Absatz 4 BauO Bln und BbgBauO

1In Wohnungen müssen

(1) Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und

(2) Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 2Die Rauch-

warnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben

werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. 3Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 ent-

sprechend auszustatten. 4Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft

obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn,

die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung

selbst. (Satz 4 nur für Berlin)

Rauchwarnmelder

sind technische Geräte, die im Falle einer Rauchentwicklung

einen (in den allermeisten Fällen akustischen) Alarm auslösen

Bauordnungen schreiben kein konkretes Gerät vor

Die Auswahl bleibt dem Verpflichteten bzw. Verwender überlassen

Begründung der BauOen: der Mindestschutz mit

batteriebetriebenen, kostengünstigen RWM ist ausreichend

Für RWM gilt die Europäische Produktnorm EN 14604

Es dürfen beim Einbau ausschließlich RWM verwendet werden,

die nach der EN 14604 in Verkehr gebracht wurden und eine

entsprechende CE-Kennzeichnung tragen

s. auch VdS-Prüfzeichen und „Q“-Qualitätszeichen der Hersteller

Spezielle RWM / besondere Ausstattungen

RWM in der Küche (Wärmewarnmelder [in Kombination])

RWM in Raucherzimmern/Raucherwohnungen

KohlenmonoxidWM in Räumen mit Feuerstätte mit kohlenstoff-haltigen Brennstoffen (Gas-, Öl-, Brikett- oder Pelletheizung, Kamin- oder Kohleofen, offener Kamin, Gasherd, Gasboiler

RWM in Schlafzimmern

RWM für Gehörlose/Gehörgeschädigte

Per Funk miteinander vernetzte RWM

Keine Pflicht zur Installation spezieller RWM

Berechtigung des Mieters zur Installation spezieller RWM

Räumlichkeiten im Einzelnen

RWM müssen installiert werden in alle Aufenthaltsräume,

ausgenommen Küchen, und in alle Flure, über die Rettungswege von

Aufenthaltsräumen führen, was in den allermeisten Fällen gegeben

sein wird, es sei denn es handelt sich um „abgehängte Flure“

Es kann somit davon ausgegangen werden, dass zunächst

grundsätzlich in allen Räumen einer Wohnung RWM installiert

werden müssen

- Wohnzimmer

- Schlafzimmer

- Kinderzimmer

- Arbeitszimmer usw.

Räumlichkeiten im Einzelnen

Keine Ausstattungspflicht neben der gesetzlichen Ausnahme des

Küchenraums besteht bezüglich

- Badezimmern / Toilettenräumen

- Speisekammern

- Abstellkammern

- Wandschränken

- begehbaren Schränken u.ä.

da sich Personen in diesen Räumen nicht „aufhalten“ im Sinne der

Regelung (nicht über einen für die Rauchwarnmeldung relevanten

Zeitraum hinweg)

Einfamilienhäuser zählen als (eine) Wohnung

Ebenso Einzimmer-Appartements sowie Wochenend- und

Ferienhäuser über 50 qm, sofern sie die zuvor genannten

Bedingungen erfüllen

Lauben in Kleingärten dürfen lediglich eine Grundfläche von 24 qm

aufweisen, § 3 Absatz 2 Bundeskleingartengesetz; bei einer

größeren Grundfläche sind sie unzulässig und müssen auf die

zulässige Größe zurück gebaut werden

Die (Innen)Räumlichkeiten von Lauben in Kleingärten stellen jedoch

keine Wohnungen i.S.d. § 48 Absatz 4 BauO Bln / Bbg dar

Wohnen dort ist unzulässig

Wann ist man/frau verpflichtet ?

Neue Wohnungen ab 1.1.2017

Bestandswohnungen spätestens ab dem 1.1.2021

- keine Fristverlängerung möglich

- keine Ausnahmen

- keine Genehmigungserfordernisse

- keine Anzeigepflicht

keine Bußgeldandrohung (Ordnungswidrigkeit)

keine Ablehnung durch den Mieter

Problemfelder

Einbau von Rauchwarnmeldern ist Modernisierungsmaßnahme

denn sie ist eine bauliche Maßnahme,

durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht

wird, § 555b Nr.4 BGB

durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer ver-

bessert werden wird, § 555b Nr.5 BGB

die auf Grund von Umständen durchgeführt wird, die der

Vermieter nicht zu vertreten hat, § 555b Nr.6 BGB

wichtig für Kostenweitergabe an den Mieter

Problemfelder Bagatellmaßnahme

Ankündigung einer Modernisierung, § 555c BGB

vom Vermieter an den Mieter

spätestens drei Monate vor Beginn

in Textform

Angaben über

1. Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in

wesentlichen Zügen

2. voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer

3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung

sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Problemfelder Weigerung des Mieters / Eigentümers

Beispiel: Mieter/Miteigentümer, ein ehemaliger Feuerwehrmann, lehnt

den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter/die WEG ab

mit Hinweis darauf, er habe bereits selbst RWM in seine Räumlich-

keiten eingebracht. Diese sind hochwertiger als die vom Vermieter /

von der WEG angekündigten Geräte

Vereinbarung zwischen den Beteiligten, dass der Mieter / Miteigen-

tümer für den RWM verantwortlich ist

Entscheidung des Vermieters / der WEG zur einheitlichen

Ausstattung

für WEG und für Miete

Problemfelder Miete / Leasing des RWM

Erwerb des RWM

andere Arten der Gebrauchsüberlassung (§ 2 Nr.2 und 4 BetrKV)

(§ 7 Absatz 2 S. 1 HeizKV)

1. Ansicht Kosten für Miete/Leasing sind umlagefähige BK

2. Ansicht Kosten für Miete/Leasing sind nicht umlagefähige BK

Hinweise

Problemfelder

Hinweise

Urteil des BGH VIII ZR 137/15, verkündet am 10. Februar 2016

„In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf

den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die

Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskosten-

katalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB

und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S.

2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten

und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten

vereinbart.“

Problemfelder

Hinweise

Sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 des § 2 BetrKV

sind nur dann wirksam in die Vereinbarung mit einbezogen,

wenn diese konkret in der darauf gerichteten Abrede benannt

werden

Das gilt auch für die Kosten der Wartung der Rauchwarn-

melder, denn diese Kostenposition ist im Katalog der Be-

triebskosten von Nr. 1 bis 16 des § 2 BetrKV nicht ausdrücklich

genannt

Voraussetzung für die Umlagefähigkeit ist eine vertragliche

Vereinbarung mit dem Inhalt, dass der Mieter diese Betriebs-

kosten trägt

Problemfelder

Hinweise

Umlageschlüssel für RWM innerhalb der Wohnungen

1. Umlageschlüssel der Anzahl der im Objekt vorhandenen

Rauchwarnmelder

Gleicher Maßstab wie bei der Modernisierungsmieterhöhung

2. Umlageschlüssel nach der Wohnfläche

Dieser entspricht dem vom Gesetzgeber im BGB favorisierten

Umlageschlüssel

3. WEG: Umlageschlüssel anhand der Miteigentumsanteile

Problemfelder

Hinweise

Umlageschlüssel für RWM außerhalb der Wohnungen

1. Umlageschlüssel nach der Wohnfläche

Dieser entspricht dem vom Gesetzgeber im BGB favorisierten

Umlageschlüssel

2. Umlageschlüssel der Wohneinheiten im Haus

Der Nutzen eines Rauchwarnmelders kommt jeder Wohnung

in gleichem Maße zugute

3. WEG: Umlageschlüssel anhand der Miteigentumsanteile

Kosten können von der Jahresabrechnung ggf. übernommen

werden

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Rauchwarnmelderpflicht

Berlin und Brandenburg

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