Hauskauf, aber wie? Gedanken und Tips20… · Web viewDieser Text sowie Musterbriefe wie Bankanfragen, Darlehensverträge, Notarverträge, Recht- und Steuerskript in MS-WORD sowie

Haus gemeinsam kaufen, aber wie? Seite 1

Hausgemeinsam kaufen,

aber wie?einige klärende Gedanken

Trotz langjähriger Vorarbeiten war der Kauf unseres Hauses ein Crash- und Intensivkurs mit hohem Nervenaufwand! Hier einige klärende Tips und Erfah-

rungen weiter zu geben ist Gegenstand dieser Zeilen.

Autor:

Dipl.Ing. Jürgen SchrammRÜBEZAHL GbRBuschfeldstraße 43

D 51067 Köln (Holweide)Telefon +49 221 634536

Fax +49 221 9636681eMail [email protected]

Gedanken u.A. von Jürgen Schramm Stand 20.05.2023


Inhalt:

Inhalt: 2

1. Zusammenfassung 3

2. Zeitbedarf 3

3. Die Gruppe zusammenfinden 4

4. Vorinformationen 5

5. Objektsuche 5

6. Kaufen 5

7. Verträge 57.1. Notarverträge 67.2. Notargebühren 77.3. Unterschied eines Notars zu einem Rechtsanwalt 77.4. GbR-Verträge 8

8. Finanzieren 88.1. Hypotheken 98.2. Finanzplan 108.3. Effektiv-Zins 118.4. Private Darlehen 128.5. Bausparverträge 12

9. Steuerliches 12

10. Versicherungen 14

11. Wohnungseigentum begründen 15

12. Verteilung von gemeinschaftlich genutzten Flächen und deren Kostenaufteilung 1612.1. Begriffserklärung 1612.2. Nutzungsverteilung 1612.3. Kostenverteilung 1712.4. Fazit 17

13. Versteigerungen 1713.1. fremde Objekte 1713.2. das eigene Objekt 18

14. Literatur und Computerprogramme 21

15. Adressen 24

16. Index 26

Gedanken von Jürgen Schramm Stand 20.05.2023


1. Zusammenfassung Dieses kleine Skript ist entstanden, da ich mich zwar recht umfangreich und lange vorher informiert hatte, es aber trotzdem eine Unmenge an Fragen und Mißverständ-nissen und damit Nervenverschleiß gab. Warum soll eigentlich Jeder bzw. Jede sol-che Erfahrungen nochmal machen müssen? Ich wünschte mir vor allem bei den für Kenner selbstverständlichen Dingen, wie z.B. dem Ablauf eines solchen Vorhabens, mehr Hilfestellung. Die soll hier also erfolgen.

Aber Achtung: alles hier Gesagte ist völlig unverbindlich! Ich bin kein Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ich gebe ausschließlich meine privaten Gedanken während der Monate des Suchens, des Finden, des Verträge erarbeiten, des Finanzierens und bis zum Einzug mit Steuerberücksichtigung wieder.

Ich möchte nur jede interessierte Erwerbergruppe raten, lange vorher mit ihren Überlegungen zu beginnen!

Drei Fragen sind ständig und immer wieder zu beachten und zu beantworten:

1. Wie hoch sind die aktuellen Gesamtkosten?

2. Welche Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung und wie sind sie zu kombinieren?

3. Welche laufende Belastung ergibt sich jetzt und in den Folgejahren?

Alle hier beispielhaft erwähnten Dinge sind auf unserem Mist gewachsen, d.h. sie gelten für folgende Konstellation: 5 Personen - 3 Wohneinheiten - 2 größere, 1 kleinere, anfangs keine Kinder zu berücksichtigen.

Dieser Text sowie Musterbriefe wie Bankanfragen, Darlehensverträge, Notarver-träge, Recht- und Steuerskript in MS-WORD sowie Finanzierungspläne, Berech-nungsblätter, Tabellen usw. in MS-EXCEL und einer interessanten Zitatensammlung (aus diversen Quellen zusammengestellt von Gründern eines anderen Wohnprojektes), sind auf einer CD zusammengestellt und können beim Autor gegen einen Kostenbeitrag für Wohngruppen von 10,- DM bezogen werden.

Früher waren wir mehr Fundamentalisten – mit dem eigenen Haus hat das Wort Fundament eine ganz neue Wertung erhalten!

2. Zeitbedarf Es dauert lange! Wenn aber die finanzielle Machbarkeit für ein Projekt errechnet und bestätigt ist und gar die konkrete Suche beginnt, kann und muß(!) es unter Umstän-den verdammt flott gehen! Aber: große Ausgaben wollen gut überlegt sein! Niemals Dinge direkt unterschreiben! Immer Rückversicherungen und Informationen einho-len! Je größer ein Objekt desto länger dauert die Entscheidung dafür und deren Abwicklung. Das wissen Verkäufer und auch andere Käufer. Es ist also kein Entscheidungsdruck aus dieser Richtung zu akzeptieren, schon gar nicht von Mak-lern! Rechtzeitig sich um Unterstützung durch empfohlene Fachleute bemühen!

Bei der Suche nach Objekten erstaunte uns die ungeheure Vielzahl von den Eigentü-mer wechselnden Immobilien aller Art. Es ist eigentlich kein Mangel, leider auch Keiner an unverschämten Angeboten!



Sollte mit einer Gruppe die Machbarkeit klar sein so sind für die internen Verträge mindestens 6-8 Wochen anzusetzen. Die konkrete Suche kann beliebig lange dauern. Wenn aber eine wirklich passende Immobilie auftaucht kann folgendes passieren:

1. Tag: Samstagszeitung gelesen, gefunden! Telefoniert!2. Tag: 1. Besichtigung (wir hatten schon Übung)3. Tag: Montag Alle drin gewesen, Ja - wir wollen!6. Tag: Donnerstag 1. Kaufverhandlung7. Tag: Freitag Kaufverhandlung mit Allen an einem Tisch und

Entscheidung per Handschlag!9. Tag: Sonntag findet der Architekt noch Mängel!10. Tag: Montag wieder Verhandlung!11. Tag: Dienstag 1. Notartermin ohne Unterschrift wegen Mängel!12. Tag: wieder Verhandlungen! Vertragszusätze erarbeitet!13. Tag: 2. Notartermin und endlich Unterschrift Kaufvertrag mit

Auflassungsvormerkung

Aber auch danach sind noch viele Hürden zu nehmen. Das hört sich heute alles klar an, nur wußte ich damals manchmal nicht mehr was denn jetzt zuerst gemacht wer-den muß. Vom Notar bzw. was der eigentlich macht gab es nur vage Vorstellungen. Zeitbestimmend ist es, die Termine zu erhalten! Es wartet keiner auf Euch.

3. Die Gruppe zusammenfinden Logo! Allein geht es nicht (zu teuer, zu unsicher usw.), also müssen andere Men-schen gefunden werden, mit denen ich unter einem Dach leben kann und leben möchte. Bei einem Wohnprojekt geht es um mehr als bloßes Zusammen-Wohnen! Größere Objekte sind anteilig billiger als Einfamilienhäuser oder gar Eigentumswohnungen. Der m2-Preis eines Appartements beträgt meist schon deutlich mehr als 15,- DM, obwohl noch große Wohnungen manchmal für 10,- DM weggehen.

Immer wieder wurde ich gefragt ob das denn mit Anderen nicht Streit geben würde usw. Na klar! Und manchmal auch recht heftig! Die Frage ist nur, wie wir da wieder raus kommen. Daher auch unsere Rechtsform einer GbR, einer Gesellschaft bürgerli-chen Rechts oder auch BGB-Gesellschaft genannt. Darin besteht ein Zwang sich zu einigen. Wenn viele sehr private und fremde Eigentümer eines Hauses mit Eigen-tumswohnungen sich einigen können/müssen, warum eigentlich nicht wir, wo wir doch noch den Vorteil haben, uns gegenseitig selbst gesucht und gefunden zu haben? Problematisch sind rein ideelle Vorstellungen und sehr starke Persönlichkeiten. Wenn Alle nach dem Träumen auch wieder realistisch sein können und sich als Per-son zurücknehmen sowie ihre Ansprüche möglichst tief hängen und flexibel bleiben so fehlt eigentlich nur noch das Gewußt-Wie.

In Köln gibt es diverse Möglichkeiten Wohnpartner bzw. Wohngruppen kennenzulernen. Es seien als Ansprechpartner nur der Kölner Wohnrat e.V. genannt. Es gibt weiter von mir eine CD, auf der sich mehr als 20 Wohngruppen vorstellen mit Namen, Adressen usw.. Mehrmals jährlich treffen sich viele Gruppen zu einem Meinungsaustausch. Mir persönlich sind weiter etwa 270 Einzelpersonen mit ähnli-chen Wünschen bekannt, alle mit voller Adresse und Telefonnummer. Rückfragen möglichst per eMail oder telefonisch an meine Adresse.



4. Vorinformationen Zinsrechnung und Umgang mit dem Taschenrechner sind ein unbedingtes Muß! Das Hauptproblem sind immer die Finanzen. Ihr glaubt gar nicht, wie viele Menschen mit dem Prozentrechnen Probleme haben.

Broschüren, Bücher usw. sollten reichlich vorher vorliegen und auch gelesen sein. Ein Seminar ist unbedingt zu empfehlen, z.B. bei der Schutzgemeinschaft gegen un-lautere Baufinanzierungen (Adresse siehe Anhang) oder bei mir (billiger!).

Es gibt sogenannte Beleihungsgrenzen, anders herum heißt das, ohne Eigenkapital geht nichts! 20% sind fast ein Minimum, bei 40% beträgt die monatliche Belastung in etwa der ortsüblichen Vergleichsmiete (in Köln 1998 etwa 14,- DM/m2). Lebens-versicherungen beleihen etwa 40 bis 45%, Hypothekenbanken und Andere 50 bis 60% (sogenannte Realkredite) und nur Bausparkassen bis zu 75%.

Die Laufzeiten von Finanzierungen bei größeren Gruppenprojekten können ohne Weiteres 30 bis 50 Jahre (Pachten) betragen. Ihr wollt doch kein persönliches Eigen-tum haben, sondern nur drin wohnen, oder? Bei Mehrfamilienhäusern geht das aber wegen der Unsicherheiten nicht. Über die Rechtsformen hat der Autor ein weiteres umfangreiches Skript vorliegen.

5. Objektsuche Ein geeignetes Objekt muß passen! Entweder ist das passend machen sehr teuer und kostet Zeit oder es gibt Ärger, da die Wohnungen unterschiedlich gewertet werden müssen.

6. Kaufen Ziel ist die volle Verfügbarkeit. Das ist nach unserem Recht nur als Eigentümer gesichert. Dem am nächsten kommt die Pacht mit fast gleichen Rechten. Sie ist aber auch nicht mehr ganz billig. So versuchen Kommunen schon für einen m² Boden 12,50 DM pro Jahr zu nehmen. Dazu kommt noch eine Dynamik.

Z.B. können nur Eigentümer Bauanträge stellen.

7. Verträge Alle Abmachungen und Vereinbarungen bedürfen der Schriftform. Für einen Immobilienkauf und Grundbuchsachen ist eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Alles was heute unter Beteiligten Konsens ist sollte auch schriftlich festgehalten werden. Das geht auch bis zur Vereinbarung, wer wann die Treppe putzt. Es gilt spätere, heute vielleicht nur belächelte, Störmöglichkeiten auszuschalten.

„Der Kompromiß ist ein guter Schirm, aber ein schlechtes Dach.“(James Russell Lowell)

Die praktische Baufinanzierung (es geht fast immer ums Geld!) ist eine besondere Verbindung von Baurecht, Finanzen und Steuerrecht. Berater müssen also in allen 3 Gebieten versiert sein, bzw. es müssen mehrere Berater ran. Da ist ein Architekt, das Bauamt, der Steuerberater, die Bank usw.

Makler erhalten Provisionen, Berater dagegen Honorar. Das ist bei guten Leuten nicht wenig, 120,- DM und mehr pro Stunde sind normal und es auch wert. Der Autor berät z.B. Gruppen auf Honorarbasis bzw. bei umfassenden Arbeiten zu festen



Konditionen. Dabei werden sonstige Provisionen vom Honorar abgezogen! Für projektbegleitende Beratungen müssen 1 bis 2% Honorar (normalerweise vom Darlehen) berücksichtigt werden. Beratungen zur ersten Orientierung sollten immer kostenlos sein, ebenso ein Angebot für eine solche Dienstleistung.

Die Kosten eines Rechtsanwaltes (es gibt ca. 80.000 in Deutschland) sind unbedingt vorher abzuklären! Sonst sind unangenehme gleich teure Erfahrungen vorprogrammiert. Die erste Beratung kostet so immer mindestens 400,- DM. Dann müßt Ihr selbst entscheiden, ob Ihr bei diesem RA bleibt. Danach richtet sich sein Honorar nach dem Streitwert. Unbedingt das Honorar schriftlich bestätigen lassen. Hier Empfehlungen prüfen, oder – wenn es sein muß - den Econ-Berater lesen oder gar Adressen von Beratungsstellen einholen.

Juristisch schließt ein Anbieter oder Vermittler mit seinem Gesprächspartner einen Auskunftvertrag, auch ohne jedes Papier oder Unterschrift. D.h. alle Fragen müssen richtig und vollständig beantwortet werden. Das ist aber auch alles, es gibt kein Muß auf Nachteile z.B. hinzuweisen.

Finanz-Sachverständige, Rechtsanwälte und Steuerberater beraten dagegen mit Dienstvertrag nach § 611 BGB. Sie haften für grobe Fehler und müssen auf Schwachstellen hinweisen. Das nützt aber wenig, denn wir wollen ein Haus kaufen und keinen Prozeß wegen falscher Beratung führen.

Schlägt ein Berater eine Finanzierung mit Lebensversicherungen vor, so liegt das auch an den Provisionen: für die Vermittlung eines Bankdarlehens werden max. 1% gezahlt, bei Lebensversicherungen dagegen auch 3-4%. Das spricht aber nicht unbedingt gegen Lebensversicherungen! Sie werden eh nötig, falls eine Familie abgesichert werden muß (als Risikoversicherung). Kapital-Lebensversicherungen dürfen dagegen LEGALER BETRUG genannt werden.

7.1. NotarverträgeWarum eigentlich ein Notar? Das ist so: ein Hauskauf ist eine komische Sache! Das zu verstehen ist auch das Problem der Neulinge auf diesem Gebiet. Da hat Jemand ein teures Objekt, ein Haus. Jedes Haus muß aber in unserem Rechtssystem in einem amtlichen Verzeichnis (Grundbuch) aufgeführt sein. Nur wer hier drin steht kann sich Eigentümer nennen.

Exkurs: in der BRD haben nur Eigentümer die maximale Verfügungsgewalt über eine Sache. Sie ist lediglich beschränkt durch die Rechte anderer Menschen. Werden sie nicht berührt, kann er mit seinem Eigentum machen was er will.

Zur Erinnerung: Besitzer (Mieter, Leiher) einer Sache können zwar ebenso darüber verfügen, jedoch nur im Sinne des Eigentümers ohne Verkauf.

Beispiel: der Eigentümer eines Autos kann es fahren oder nicht, auch nach Belieben verkaufen. Ein Besitzer hat das Auto in der Regel nur geliehen, darf es fahren, aber nicht mehr.

Eigentum (privates) ist also das "höchste Gut" in unserem Lande. Wenn nun ein Haus auch noch einen großen Wert darstellt, dann wird ein Verkauf schwierig! Wie kann ein solcher Verkauf für beide Seiten sicher abgewickelt werden? Wie ist der Verkäu-fer sicher sein Geld zu erhalten und der Käufer sicher, Eigentümer des Hauses zu werden? Die Eintragung ins Grundbuch kann ja nicht in einer Sekunde erledigt wer-den und dabei das Geld im Koffer den Besitzer wechseln.



Genau um dieses Problem zu lösen ist der Notar da! Er hält alles in seiner Hand, die Urkunde mit Siegel usw., das Geld auf einem Sperrkonto und die Grundbucheintra-gung mit Sperrvermerk auf seine Person. Ist alles korrekt gelaufen, tauscht er die Sa-chen aus und gibt sie an die jeweiligen Personen. Das dauert so etwa vier Wochen. Gleichzeitig sind i.d.R. noch Belastungen im Grundbuch zu tilgen usw..

Beim Notar auch alle Probleme wie Sondervereinbarungen eintragen lassen. Wir ver-gaßen z.B. den Auszugstermin mit einer finanziellen Folge für den Verkäufer fest-klopfen zu lassen. Prompt gab es damit Probleme. Der Notar gab leider dafür keinen Tip, da er die Probleme bei uns sah. Üblich sind bis zu 300,- DM pro Tag oder 5.000,- DM pro Monat.

7.2. NotargebührenDie volle Gebühr betrug 1975 (leider wenig aktuell) bei einem Geschäftswertbis zu 10.000 DM einschließlich 60 DMbis zu 50.000 DM einschließlich 150 DMbis zu 100.000 DM einschließlich 225 DMpro weitere 10.000 DM bis 10 Mio. DM 15 DM

Bei Beurkundungen werden die Beträge verdoppelt. Ein Vorgespräch kostet wohl noch nichts. Ein Vertragsentwurf wird jedoch schon berechnet. Bei einer Beurkundung wird der volle Rechnungsbetrag fällig.

7.3. Unterschied eines Notars zu einem RechtsanwaltBisher waren mir Rechtsanwälte lieber, nun ist das anders geworden. Ein Rechtsan-walt ist für eine Person, seinen Mandanten da. Er ist parteiisch, ja soll es sein! Ein Notar dagegen ist amtlich zugelassen (es gibt in Köln etwa 50 Notare) und muß beide Seiten beraten, über die Vor- und Nachteile des Kaufvertrages aufklären und die juristischen Formulierungen ausführlich erklären. Er tut das auch, allerdings, viele Notare müssen erst aufgefordert werden das zu tun.

Ein Notar ist also eine recht neutrale Instanz, ich fühlte mich dort sicherer als sonst im Rechtsgeschäft. Das ist recht angenehm für eine Gruppe. Darum auch nach Mög-lichkeit alle Beteiligten mitnehmen. 1mal erleben ist besser als 100mal drüber reden (Russisches Sprichwort).

Grundbucheintragungen oder -veränderungen sind grundsätzlich Notarpflichtig. Ein Nachteil sind die Kosten! Aber auch hier wurden mir Notare angenehmer, denn sie haben feste Sätze. Bei Rechtsanwälten dagegen ist das nicht so eindeutig. Hier solltet ihr stets zu Beginn deutlich fragen was es kosten würde, wenn ihr nun diese Sache bearbeitet haben wollt (Formulierung beachten!).

Viele Wohngruppen halten ihre Notar- bzw. Gesellschaftsverträge zurück. Ich ver-stehe das eigentlich nicht. Sie waren zwar stets teuer, nur was soll das? Die privaten Daten sind mit Tip-Ex doch schnell beseitigt. Also fragt mit Nachdruck nach den Verträgen! Alle mir bekannten Verträge hatten eindeutige Schwerpunkte, anders-herum eben Schwachpunkte. Warum nicht alle Punkte stark ausformulieren! Es ko-stet nur wenig, spart später aber vielleicht viel Ärger.

Auch ein GbR-Vertrag sollte von einem Notar oder Rechtsanwalt kritisch gelesen werden (nicht alle Notare machen das) und juristisch beraten sein.



Ihr könnt Notargebühren sparen, wenn ihr Termine mit ihm alle zusammen macht. Ansonsten müßte jeder Einzelbesuch bezahlt werden. Termine beim Notar sind z.B. das Vorgespräch, die Unterzeichnung des Kaufvertrages, die Unterzeichnung nach dem Stehen der Finanzierung zur Eintragung einer Grundschuld und nochmal zur Unterzeichnung eines GbR-Vertrages oder Gründung von Wohnungseigentum usw..

7.4. GbR-VerträgeEin GbR-Vertrag (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) regelt das Innenverhältnis. Er sollte möglichst bereits bei der ersten Unterschrift beim Kauf fertig vorliegen und gelten, da sonst bei einem Ausfall lediglich das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) maßgebend ist. Fällt eine Gesellschafterin aus, ist viel Ärger vorprogrammiert, weil niemand weiß wie es zu regeln wäre.

Ihr solltet also auf alle Fälle einen solchen Vertrag erarbeiten, dabei alles diskutieren und Euch festlegen und den Vertrag abschließen und unterschreiben. Aber Achtung!Solltet ihr dabei Einschränkungen des Privateigentums vornehmen (Einschränkungen oder Beschränkungen bei einem Verkauf, finanzielle Grenzen usw.) so ist solch ein Vertrag nur nach notarieller Bestätigung wirklich bindend. Will eine GbR eine Immobilie als GbR kaufen, müssen sie die GbR notariell machen. Ansonsten sind sie rechtlich eine Bruchteilsgemeinschaft. (BGB 705?).Unser GbR-Vertrag wirkte so damals nur nach innen (Innengesellschaft). Etwas tun, was man nicht durfte, aber konnte! Darin liegt die Erklärung. Wenn sich jemand über Verträge hinwegsetzen kann und einen Verkauf trotzdem rechtlich vor einem Notar betreiben kann, zeugt das von einem schlechten Vertrag. Dies muß verhindert werden!Erwartet nicht, daß euch ein Notar auf solche Dinge hinweist, sie tun es idR. nicht. Ich kann da euch nur den Notar Herrn Zinken in Aachen ans Herz legen. Er tut es! So sind bei ihm auch diverse andere Regeln notariell aufzunehmen. In einen GbR-Vertrag gehört auch der rechtliche Ausschluß eines Gerichtsstreits und einer Teilungsversteigerung (bei uns nicht drin). Es ist möglich! Ein Haus am Stück kaufen und gleichzeitig zwingend zu teilen ist ohne weiteres machbar, jedoch muß der Verkäufer Geduld aufbringen, da der Notar ja am Ende der Sache steht. Kauf, Umbau und Teilung liegen meist zu weit auseinander.Die andere mögliche Rechtsform ist: Eigentümer wird die GbR, Gesellschafter werden Nutzer. Nur stehen hierfür Steuergesetze und die Banken wohl nicht zur Verfügung.Exkurs Windkunst in Kohlscheid (Grundlage ihrer Lösung): einzelne Eigentümer mit eigenen Finanzierungen und Steuervorteilen regeln ihre Bedingungen mit einer GbR, die nicht Eigentümer wird. Zwangsklammer für den Einzelnen ist ein Ankaufsrecht. Zu einem wirkungsvollen Tun gehört dann wohl jedoch auch die (finanzielle) Möglichkeit, ein solches Recht auch auszuüben, oder?

8. Finanzieren Vor dem Kauf eines Objektes muß die Machbarkeit der Finanzierung klar sein! Sie sollte auch von einer Bank bereits grundsätzlich bestätigt werden. Bestätigungen immer schriftlich geben lassen! Ein Fax hilft auch schon. Versucht die Gegenseite festzunageln, vor allem wenn es sich lohnt!

Wie in der Zusammenfassung geschrieben muß also die finanzielle Tragfähigkeit der Gruppe bereits klar sein. Meistens sind die privaten Wünsche bis zur Farbe der Wände klar, nur nicht wie alles bezahlen...!



Das Eigenkapital ist entscheidend! Dazu zählt auch die zinslose Überlassung eine Schecks von der Oma oder die Zuschüsse der öffentlichen Hand. Feilschen beim Kauf oder Sparen beim Bauen (steht leider oft den Träumen entgegen!) bringt mehr als einige 1/10 Prozent beim Zins.

„In Deutschland kriegt man einen Kredit nur, wenn man nachweist, daß man keinen braucht.“ (Rudolf Scharping)

Die klassische Risikoverteilung heißt 1/3 Eigenkapital, 1/3 langfristige Hypotheken und 1/3 Bauspargeld. Die Fremdmittel sollten demnach mit etwa 1/2 auf mindestens 10 Jahre festverzinst sein, der Rest mit 1/4 auf 5 Jahre und 1/4 variable Zinssätze. Wer jedoch die nächsten Jahre nichts zum Nachschießen (Steuerrückzahlungen) hat, macht keinen Fehler mit höheren, festverzinsten Darlehen.

Ein Finanzplan ist das Wichtigste! Er muß sehr frühzeitig erstellt werden und je nach Entwicklung auch fortgeschrieben werden. Wir haben mit dem als MS-EXCEL-Datei beiliegenden Rechenplan sehr gute Erfahrungen gemacht. So sind auch schnell Vari-anten und Konsequenzen nachvollziehbar. Manchmal war uns vorher ein Einfluß gar nicht so klar. Z.B. die Frage, ob ein günstiges privates Darlehen nun besser als per-sönliches Eigenkapital oder allgemein zu bedienendes Darlehen eingebracht werden sollte.

Ihr solltet den Finanzierungsplan der längerfristigen Kosten von denen der Nebenko-sten jedoch trennen. Die Nebenkosten werden eh jährlich abgerechnet, die ursprüng-liche Rechnung interessiert also dann nur recht kurz.

Eine Finanzierungsrechnung auf Schmierzetteln ist keine Kunst! Computerausdrucke sind klarer und i.A. besser nachvollziehbar, da dem ja eine genaue Vorgabe voraus-gehen muß. Sie sollte allerdings auch mit Bleistift und Taschenrechner tatsächlich nachvollzogen und nicht nur geglaubt werden! Ein Fehler hierbei bringt gerade in Wohngruppen später viel Ärger und Streß! Jedes einzelne Mitglied einer Gruppe ist mitverantwortlich.

8.1. HypothekenDas ist ein klassisches Thema und kann sehr gut lange vor einem Kauf abgeklärt werden. Hypotheken geben praktisch alle Banken und sonstigen Institute. Es gibt sie wie Sand am Meer, das Branchenbuch zeigt es. Nur, wohin soll man denn nun ge-hen? Eine telefonische Rundfrage nach den aktuellen Konditionen zeigt es: bis 5 Jahre Festzins machen noch alle mit, bei Hypotheken ab 10 Jahre sind die meisten Institute nur noch Vermittler für die Großen der Branche. Eine Liste (als MS-EX-CEL-Datei auf der Diskette) hilft beim Vergleichen. Und siehe da, es kommen immer wieder die gleichen Zahlen vor. Da liegt also das aktuelle Limit. Jetzt geht die Suche gezielt weiter nach den Sonderbedingungen. Ein hohes Eigenkapital und damit eine geringere Beleihungshöhe sowie die Sicherheit der gegenseitig haftenden Gesellschafter sind gute Gründe beim Effektivzins runter zu gehen. Es darf z.B. der Effektiv-Zins bei einer Hypothek mit Disagio nicht höher sein als ohne Disagio. Es kann weitaus mehr gehandelt werden als auf dem Wochenmarkt! Gut sind auch Tips aus der "Szene" zu bestimmten BankerInnen, ja es gibt sie! Die komplette Abfrage der Konditionen (siehe Musterbrief) nicht vergessen.

Wir mußten schlechte Erfahrungen mit der Dresdner Bank machen. Fast 14 Tage lang stand die Zusage für günstige Konditionen. Dann, zwei Stunden vor dem Notartermin zur Grundschuld, hieß es plötzlich mit viel Getue, die Mitarbeiterin



hätte sich bedauerlich verrechnet. Kurz: der Nominalzins war 0,5% höher. Wir mußten zähneknirschend akzeptieren. Trotzdem war die Dresdner noch günstiger als andere Banken.

Der Notar bestätigte, daß Nichthalten von Zusagen bei Banken leider keine Einzel-fälle sind. Er berichtete von Fällen, in denen Banken sich mehr als 10 Wochen(!) Zeit ließen alles abzuwickeln.

Banken sind gefährlicher als Armeen Wilhelm Nölling, ehemaliger Präsident der Hamburger Zentralbank erinnert an Thomas Jefferson lt. Kölner Stadtanzeiger vom 9.10.93

Noch eins: Banken richten gerne zwei Konten ein: eins für den Zahlungseingang und ein Weiteres für die Hypothek. Nun wird das Geld zwischendrin verschoben, ihr be-zahlt aber die Kontoführungsgebühren. Und das 30 Jahre lang! Also aufpassen, auf-passen und nochmal aufpassen. Die Banken sind nicht eure Freunde. Sie möchten am liebsten eure Abhängigkeit. Das zahlt sich dann spätestens nach Ablauf der Zinsfestschreibung in 5 oder 10 Jahren aus, wenn ihr nicht mehr ohne Weiteres ein anderes Unternehmen findet. Anschlußfinanzierungen sind nämlich erheblich teurer! Da kann sich schon mal eine günstige Kondition auszahlen. Also immer die gesamte Laufzeit betrachten. Falls für euch günstig könnt ihr eine Anschlußfinanzierung auch schon bis zu 1 Jahr vor Ablauf der alten Hypothek neu vereinbaren.

Für eine Hypothek werden folgende Unterlagen gefordert: Police der Gebäudeversi-cherung, Flurkarte, ein Grundbuchauszug sowie Einkommensnachweise, Notarver-trag, Angaben der Gesellschafter sowie Eigenkapitalnachweise.

Statt einer Grundschuld ist auch eine Hypothek möglich zur Deckung einer Schuld. Hypotheken lösen sich gegenüber einer Grundschuld automatisch auf nach der Rückzahlung der Schuld, eine Grundschuld also nicht! Sie kann für spätere Schulden neu benutzt werden. Gruppen sollten auf Löschung einer Grundschuld achten. Zur Sicherheit an Privatleute nie eine Grundschuld eintragen lassen!

8.2. FinanzplanDer klassische Finanzplan ist eigentlich nicht so schwierig. Er besteht mindestens aus folgenden Positionen:

Kaufpreis+ Nebenkosten- Eigenkapital- private Darlehen *)- Zuschüsse- spezielle Darlehen (Pensionskasse) *)- Hypotheken *)- Bauspardarlehen *)

- freie Finanzierung des Rests *)*) = Kosten pro Jahr/Monat/m²

+ Umlagekosten/Nebenkosten

In Deutschland erfolgt eine durchschnittliche Finanzierung mit 26% Eigenkapital. Hypotheken/Finanzierungen über eine Lebensversicherung (Tilgung am Ende der Laufzeit mit der Lebensversicherung) sind idR. teurer.



Die Nebenkosten eines normalen Mehrfamilienhauses mit Ölheizung betragen mindestens 4,- DM/m² Nutzfläche. Eine Reparaturrücklage sollte in Kalkulationen mit mindestens 2,- DM/m² Nutzfläche berechnet werden (ohne Strom, ohne Heizung). Noch besser ist das Rechnen mit zusätzlich 2,- DM/m² Finanzierungsrücklage, d.h. insgesamt mit 6,- DM/m², da zu Beginn die Bewohner noch Vorteile aus der Steuer beziehen, die sie sonst "verjubeln" würden. Nach deren Ablauf sind die aber weg und es würde dann vielleicht äußerst eng mit den Finanzen. Wir brauchen tatsächliche 4,30 DM/Nutz-m², darin 1,50 DM/Nutz-m² für evtl. Reparaturen. Hier kann dann dieser Finanzierungsanteil gesenkt werden bzw. führt durch Rückzahlung eines privaten Darlehens zu geringerer Belastung. Oder wie kann dem "Verjubeln" der Steuerersparnis sonst begegnet werden? Eine höhere (tragbare) Belastung zu Beginn ist allemal besser als eine satte Bauchlandung nach den verflixten 7 Jahren durch allzu forsches Vorgehen zu Beginn.

8.3. Effektiv-ZinsDas ist ein dolles Thema! Wer meint die Banken würden doch lt. Adam Riese rech-nen irrt, sie rechnen wie es ihnen paßt. Es reicht nicht nur die Angabe des jeweiligen Effektivzinses zu vergleichen. Im Zweifel müssen sogenannte Tilgungspläne heran-gezogen werden und die Restschulden bzw. die insgesamt zu bezahlenden Beträge betrachtet werden. Das Buch Richtig rechen bei Finanzgeschäften weiß ein Lied da-von zu singen und ist sehr zu empfehlen.

Es gibt 3 Begriffe: wieviel Geld gibt die Bank weg?

wie hoch sind die effektiven Raten? (monatl., viertel-, halbjährlich)

wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?

Damit lassen sich dann alle Angebote genau vergleichen. Eine Faustformel: Zinssatz Damnum/100 ------------------- + -------------------- * 100 = eff. Zins Auszahlungssatz Festschreibungsdauer

Sie beinhaltet nicht Einmalkosten und Kontoführung.

Sehr stark gehen Nebenkosten wie Schätzkosten und Bearbeitungsgebühren in den Effektivzins ein. Das ist auch der Grund warum Banken sie getrennt erheben!

Manipulationen vor allem bei Disagio, Tilgung, Bearbeitungs- und Kontoführungs-gebühren und pauschalierten Verwaltungskosten. So darf z.B. eine Hypothek mit we-niger als 100% Auszahlung doch effektiv nicht mehr kosten als Eine mit 100%iger Auszahlung. Anders herum gesagt ist das auch der Grund, warum ein Disagio einen günstigeren Nominalzins bringen muß. Aber noch einmal Achtung: es geht bei Grup-penprojekten um die langjährige Sicherheit, und da scheidet z.B. eine 90%ige Auszahlung mit 5 Jahren Festzins aus, da die Schulden damit auf die Dauer höher werden!

Umschuldungen kosten Geld! Darum auch die Zeit nach der Zinsfestschreibung be-achten und berechnen. Meist ist dann kein Disagio mehr möglich und die Bank ver-langt eine höhere Tilgung (sie will auch mal Geld sehen). Das können dann schnell auch vielleicht 10% werden.



8.4. Private DarlehenZahlt keinen Zinseszins, in Deutschland eh verboten, da sonst die Schuldsumme ja zunimmt. Es muß eine Tilgung erfolgen, da sonst eine Bankenfinanzierung günstiger wäre. Das ist ein Problem, da normalerweise mit Zins und Zinseszins gespart wird, hier aber der Darlehensgeber ständig Zins und Tilgung zurückerhält, ja zurückerhal-ten muß. Weist Eure Darlehensgeberinnen bitte darauf hin!

Die Höhe des Zinses kann z.B. eine Beteiligung an der Wertsteigerung sein, die ganz neutral und amtlich bestimmt wird (siehe Darlehensvertragsmuster).

8.5. BausparverträgeBausparverträge sind heute eigentlich out. Sie können mit den sonstigen Sparzinsen nicht mithalten. Schlecht ist vor allem das sogenannte Schnellsparen (Kauf eines Bausparvertrages und sein sofortiges Auffüllen).

Ein Vorteil besteht darin, daß Beiträge evtl. steuermindernd wirken sowie die an-schließenden zinsgünstigen Darlehen. Schlecht ist wiederum die unsichere Zuteilung! Das macht eine Terminplanung zum Geduldsspiel oder echt teuer mit Zwischenfinanzierung oder Bereitstellungszinsen. Alte Verträge sollten weiter laufen (evtl. verringern!), vor dem Abschluß von Neuen sei aber gewarnt. Wenn die Finanzierung sehr eng wird haben Bausparverträge aber noch einen Vorteil: die Bausparkassse läßt sich an das Ende im Grundbuch schieben. Sie finanzieren oft bis 80%, was andererseits keine Bank mehr zu diesen Konditionen macht. Oft genug machen Bausparverträge also eine Finanzierung erst möglich.

Bauspardarlehen werden normalerweise mit 5% Zinsen bei 7% Tilgung(!) berechnet. D.h. recht hohe Rückzahlungsraten innerhalb von etwa 10 Jahren (siehe Tilgungsplan). Hieran hat sich schon oft ein solcher Vertrag als zu teuer herausgestellt und wurde gar nicht genutzt!

Bereits angesparte Guthaben aus bestehenden Verträgen können dem Eigenkapital zugerechnet, daß Darlehen selbst dann zinsgünstig an letzter Stelle eingesetzt wer-den.

9. Steuerliches Der Finanzminister hilft denjenigen am meisten, die bereits am besten dran sind. Lo-gisch oder nicht? Sogenannte "Schwellenhaushalte" können ihre Träume nicht reali-sieren. Heute landet die Hälfte der durch den § 10e verursachten Steuerausfälle beim oberen Fünftel der Begünstigten! Die FR vom 3.2.95 nennt den § 10e auch Gutsher-ren-Paragraph. In der Regel sind Gruppen auf Steuerersparnisse angewiesen. Das ist ein Problem für euch.

Ein Steuerberater darf keine Rechtsauskunft geben, ein Rechtsanwalt aber Steuerberatung machen.

Seit 1987 ist der § 7b im Einkommensteuergesetz (ESTG) durch den neuen § 10e abgelöst. Eigennutzung bedeutet also "nur" Möglichkeiten nach EStG § 10e. Das ist nur einmal im Leben möglich, Ehepaare dürfen zweimal. Eine Heirat während der Laufzeit "heilt" diese Möglichkeit. Die Steuerersparnisse können je nach Einkommen so beträchtlich sein, daß auf eine Finanzierung mit "Zuschuß" vom Finanzminister nicht verzichtet werden kann. So konnten 1993 noch bis zu 15.000,- DM/Jahr (plus Kinderfreibeträge) als Sonderausgaben abgesetzt werden.



Vorsicht auch bei Sonderformen wie hohem Disagio. Rechnet ein Finanzberater z.B. bereits bei der ersten Überprüfung auf Machbarkeit der Finanzierung die zu er-wartende Steuerersparnis mit ein, so ist er meines Erachtens unseriös! Die Finanzier-barkeit sollte keinesfalls an diesem einen Punkt aufgehängt sein.

Ein Disagio (Damnum) wird zum Kaufpreis dazugerechnet, da es ja einen Aufwand um den Kredit zu erhalten darstellt. Aufwendungen wie Reparaturen, Umbauten oder Renovierungen vor dem Einzug können sofort voll geltend gemacht werden. D.h. ein Disagio muß vor dem Einzug fließen! Hat ein Gesellschafter z.B. 20% Anteil, so kann er vom gemeinsamen Disagio seine 20% steuerlich geltend machen. Wenn ein/e Gesellschafter/in keine Steuervorteile geltend machen kann, so bleibt zumindest noch der Zinsvorteil bei der Hypothek bei gleichbleibendem Effektivzins. Heute ist bis auf eine max. Pauschale von 3.500 DM nichts mehr abzugsfähig, ein Disagio also unsinnig. Wegen Disagios von 10% (Steuer- bzw. Bauherrenmodell) sind schon viele Geldgeber pleite gegangen!

Der Einzugstermin sollte unbedingt richtig gewählt werden. Ein Disagio muß vorher fließen. Reparaturen und Renovierung sowie Notarkosten und Grundbuchgebühren müssen belegt sein und zählen dann zum Kaufpreis hinzu, sind also steuerlich ab-setzbar. Bei der Einrichtung eines Arbeitszimmers muß zwischen Absetzung nach 10e oder Arbeitszimmer gewählt werden, beides zusammen geht nicht. Ein Wechsel ist möglich.

Die GbR ist prinzipiell steuerpflichtig, muß also jährlich eine eigene Steuererklärung machen. Wenn keine Einnahmen fließen, wird jedoch die Steuer null bleiben. Die Steuererklärung beinhaltet die Berechnung der von den Gesellschaftern geltend zu machenden Beträge, ist also Voraussetzung für Alle, die 10e machen wollen. Der Steuerberater kostet im ersten Jahr so um die 1.400,- DM bei einem Wert bis zu 500 TDM, danach noch etwa 200,- DM pro Jahr, solange 10e läuft. Für diejenigen, die kein 10e machen fallen also keine Kosten an, sie sind jedoch bei der Steuererklärung dabei ("einheitlich und getrennt").

Die Erklärung nennt sich daher auch "Feststellungsbescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen". Dazu müssen in den Formularen "Feststellungsbescheid" mit den Anlageblättern "Anlage ESt 1,2,3B zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für (Jahr)" und "Anlage FB - Angaben über die Feststellungsbeteiligten" folgende Angaben gemacht werden: Name, Steuernummer und Anschrift der GbR, Namen/Anschriften sowie Steuernummern der GesellschafterInnen und natürlich die ansetzbaren Beträge aus Einkünften (z.B. Vermietung und Verpachtung) und/oder zur Förderung des Wohneigentums. Die Beträge in der Spalte 21 (Steuerbegünstigung zur Förderung des Wohneigentums nach...) unterscheiden sich in b) §10e Abs.1-5 EStG und c) §10e Abs.6,6a EStG. Die erste Steuererklärung sollte Ihr von einem Steuerberater machen lassen der Euch dabei einige Dinge erklären kann. In der ersten Erklärung stehen pro GesellschafterIn zwei Zahlen, eine für Disagio und ein Betrag für den jährlichen Steuerabzug.

I.d.R. dauert die Steuererklärung der GbR länger als die der einzelnen Gesellschafter. Daher erkennt das Finanzamt den Teil für 10e erstmal nicht an und es gibt kein Geld! Dagegen sollte Einspruch nach § 348 AO (Abgabenordnung) mit folgender Begrün-dung eingelegt werden:



"Wir beantragen die Sonderausgaben gemäß § 10e EStG wie erklärt mit DM xx.xxx,- DM (Betrag Zeile 61 aus Anlage FW Förderung des Wohneigentums) zu berücksichtigen. Wir verweisen diesbezüglich auf §§ 155 Abs. 2, 162 Abs. 3 AO".

Unverheiratete berufstätige Pärchen mit getrennten Einkommensteuererklärungen können für ihre gemeinsam genutzte Wohnung nur insgesamt bis 330.000,- DM (Stand 1993) absetzen. Wird dieser Betrag überstiegen, so vermindert sich der jewei-lige Anteil entsprechend. Sie haben also mit ihrer gemeinsamen Wohnung Nachteile! Solche Punkte sollten vor dem Kauf eines Objektes mit einem Steuerberater abge-klärt werden. Evtl. können Wohnungen ja auch noch geteilt werden.

Die Steuererklärung einzelner Gesellschafter kann 250,- aber auch 600,- DM kosten. Wie man das vorher rausbekommt weis ich nicht.

Um die vorab zu entrichtenden Steuern möglichst klein zu halten sollte ein Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden. Somit verbleibt das Geld bei Euch und nicht zinslos beim Finanzminister. Dazu ist ein extra Antrag erforderlich. Der muß jedes Jahr im Herbst sofort nach Erhalt der Steuerkarte gestellt werden.

10. Versicherungen Hier einige Tips zum Thema Versicherungen. Teure Sachen wollen ja entsprechend gesichert werden. Es sind zwei Sachen ratsam: einmal die Versicherung des Gebäu-des selbst gegen Naturgewalten wie Feuer, Wasser, Sturm usw. und die Haftpflichtversicherung des/der Grundeigentümer. Zu beiden Arten gibt es (zumindest in Köln) KEINE Verpflichtung! Hypothekenbanken verlangen jedoch eine Sicherung. Zu beachten sind mögliche Rabatte über Großfirmen.

Die Gebäudeversicherung deckt Risiken wie Feuer, Wasser, Sturm/Hagel usw. (weitere Risiken gegen Aufschläge) für das Gebäude selbst ab, also nicht für das In-ventar. Die Bezugsgröße ist der Wert von 1914 oder eine Berechnung des Wertes nach umbautem Raum. Dieser Wert ist der tatsächliche Wert des Hauses. Nicht zu verwechseln mit dem Einheitswert, den die Kommune zur Berechnung ihrer Kosten heranzieht. Sie kostet zwischen 0,49 DM (Großrabatt), 0,60 DM bei der Grundei-gentümer und auch 0,65 DM pro 1.000,- DM des Wertes von 1914 bei der HUK multipliziert mit einem Prämienfaktor von 24,2 (Gerling) für 1995. Dazu kommen Zuschläge pro Risiko und die Versicherungssteuer. Übrigens ab 1995 wohl 15%. Ein solcher Wert kann vom Vorversicherer übernommen oder auch neu kalkuliert wer-den.

Beispiel: 39.000/1.000 x 24,2 x 0,49 + 15% = 531,83 DM

Bei einem Wert 1914 von 39.000,- beträgt der Wert 1995 39.000x19,4=756.600,- DM.

Achtung: eine solche Versicherung ist Pflicht bei Finanzierungen. Sie geht noch automatisch auf den neuen Eigentümer über. Innerhalb von 4 Wochen nach Grundbucheintragung (die offizielle mit Urkunde usw. dauert oft Monate!) besteht ein besonderes Kündigungsrecht. Jedoch werden bezahlte Beiträge NICHT zurück-gezahlt und es sollten diese Verträge dann erst zum nächsten Fälligkeitstermin ge-kündigt werden.

Die Eigentümer-Haftpflichtversicherung deckt Risiken ab, die vor der Wohnungstür passieren und damit nicht in die Privathaftpflicht fallen. Die Eigentümer-Haftpflicht-versicherung kostet bei 2 Mio. pauschal z.B. bei der günstigen Grundeigentü-



mer 4,07 DM (incl. 12% Steuer) pro 1.000,- DM Versicherungssumme. Der Wert be-zieht sich auf die Jahres-Netto-Miete. Bei Wohnungseigentum dagegen kostet das pro Wohnung nur noch 11,- DM. Bei Eigennutzung wird die Jahres-Netto-Miete nach dem örtlichen Mietspiegel berechnet. Wird ein Haus von einer Familie/Person allein bewohnt, so sind diese Risiken bereits in der Privathaftpflicht abgedeckt. Sie endet i.A. mit erfolgter Grundbucheintragung, kann also von Anfang an frei gewählt wer-den.

Eine weitere wichtige Versicherung ist der Gewässerschutz, sofern im Keller oder im Garten ein Öltank steht. Sie kostet (1996) für einen Kellertank mit 3.000 l Heizöl 68,- DM (incl.) pro Jahr.

Rechtsschutzversicherungen helfen beim Bauen nicht! Das Baurisiko ist nur in sehr teuren Rechtsschutzversicherungen (größer 500,- DM) versichert. Bei Fertighäusern sind Festpreise leider oft keine Endpreise! Hier sehr gut informieren und wenns sein muß die wichtigsten Vertragklauseln selbst einbringen!

Die Mühen der Berge sind erklommen,jetzt kommen die Mühen der Täler,

diese sind wesentlich schwieriger! (Brecht)

11. Wohnungseigentum begründen Eine GbR ist rechtlich gesehen relativ unsicher. Fällt ein Gesellschafter, müssen alle Anderen einspringen. Meistens können sie das aber nicht. Sicherer ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen. Damit geht allerdings auch weitgehend der positive Zwang zur Einigung verloren. Die GbR mit Vorkaufsrechten usw. kann jedoch weiter beste-hen bleiben, nur innerhalb der Wohnungseinheiten ist die Entscheidung von anderen Eigentümern unberührt.

Ein Sachverständiger (natürlich Ihr selbst!) vermißt dazu die Wohneinheiten, die getrennt sein müssen (getrennte Wohnungstüren, Abflüsse, Versorgungsanschlüsse usw.) und die Kommune (Liegenschaftsamt) erteilt die Abgeschiedenheitsbescheini-gung. Den Eintrag ins Grundbuch veranlaßt der (gebührenpflichtige) Notar. Damit wird dann für jede einzelne Wohnung ein Grundbuchblatt angelegt und Hypotheken auseinandergerechnet. Damit entfallen dann die hohen und auf längere Sicht mit Sicherheit ungesunden Bürgschaften. Falls das etwa innerhalb eines halben Jahres nach Kauf erfolgt, sollen Notargebühren eingespart werden können.

Der Antrag für eine Abgeschiedenheitserklärung muß formlos 2-fach mit 2 Flurkarten, 2 Ansichten, 2 Schnitten und Grundrissen mit eingetragenen Ordnungs-nummern incl. Keller sowie einem 1-fachen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate und unbeglaubigt) an das Bauaufsichtsamt eingereicht werden. Zu diesem Thema (und weiteren) gibt es Merkblätter. Gut ist auch die Sprechstunde beim Bau-amt um Fragen zu klären.

Anmerkung: evtl. ist ein Vertrag möglich, der eine Aufteilung untrennbar mit dem Kauf verbindet. So werden weitere Diskussionen vermieden und alles von Anfang an klar verabredet. Zumindest müßt ihr überlegen was passiert, wenn ein Miteigentümer vor der Teilung kneift und Mist macht. Dabei sichert euch oben genannter Streitausschluß im GbR-Vertrag ab und ihr behaltet das Zepter in der Hand.



12. Verteilung von gemeinschaftlich genutzten Flächen und deren Kostenauf teilung

12.1. BegriffserklärungJedes Wohnobjekt, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist oder werden soll hat Flä-chen, die nicht einer persönlichen Nutzung allein zugeordnet werden können. Diese werden im WEG (Wohnungseigentumgesetz) als Miteigentum bezeichnet. Das kann der gemeinsam genutzte Garten sein, der Heizungskeller, ein beliebiger Kellerraum (lt. Landesbauordnung NRW sind 6 m2 Abstellfläche pro Wohnung für Neubauten vorgeschrieben), eine Waschküche oder Gemeinschaftsküche, der Hobbyraum, ein Klo im Keller, ein klassischer Gemeinschaftsraum zum Klönen und Spielen, die Kinderräume, der Dachboden, der Geräteschuppen, der Trockenplatz, die große Diele wo alle durchmüssen usw.. Ganz zu schweigen von teuren Schwimmbädern, Saunen, Kegelbahnen, Partykellern, Aufzügen usw. Die Autoabstellflächen vor dem Haus gehören jedoch nicht zum Miteigentum.

Ein schöner Raum, den aber niemand persönlich allein nutzen will, wird so schnell zur Gemeinschaftsfläche, lt. WEG Miteigentum genannt.

Die Verteilung der Nutzung und der Kosten sind zwei getrennte Dinge, da die von dem jeweiligen Gesellschafter persönlich zu tragenden Kosten ja nicht allein von der Aufteilung des Miteigentums abhängig sind, sondern vor allem von deren tatsächli-chen bzw. angenommenen Kosten.

Kostet die Fläche/der Raum nichts, wäre die Aufteilung wohl recht unproblematisch, ist der (angenommene) Wert und die Unterhaltung hoch, kann dieses Thema schnell eskalieren, viele Abende mit heißen Diskussionen verbrauchen oder gar ein Objekt als unpassend erscheinen lassen.

Sollte eine reale Berechnung dann z.B. auf Grund der Kosten eine Ablehnung dieser Aufteilung zur Folge haben (zu teuer, für einzelne nicht tragbar usw.), muß diese neuerlich erfolgen. Eine nachträgliche Änderung bedarf jedoch der Zustimmung al-ler Beteiligten. Eine Berechnung der Wohnflächen könnt ihr in den §§42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung nachlesen.

12.2. NutzungsverteilungDie Überschrift gibt bereits die meiner Meinung nach einzige Vorgehensweise an, nämlich die Aufteilung nach der tatsächlichen Nutzung der gemeinschaftlichen Flä-chen und/oder Räume.

Es ist natürlich auch möglich überhaupt keine Aufteilung zu machen, diese wird aber dann an fehlenden Kriterien bei der Kostenverteilung scheitern. In besetzten oder ge-schenkten Häusern ist es aber zweifellos die beste Lösung.

Ich plädiere also bei Objekten, die mit Kosten verbunden sind, für eine völlige Aufteilung nach der tatsächlichen, persönlichen Nutzung.

Die Nutzung eines Gartens ist dabei dann von der Zahl der Personen abhängig, die Nutzung eines Heizungsraumes entsprechend der Nutzung der Heizung, der Hobbykeller nach Personen oder Zahl der Wohneinheiten, der Kellerraum als Ab-stellraum nach Personen (falls alle ihn gleichmäßig nutzen wollen) usw..



12.3. KostenverteilungEs sind einzig und allein die insgesamt durch die Flächen/Räume des Miteigentums verursachten Kosten problematisch. Wenn diese feststehen bzw. festgelegt sind ist nach (erfolgreicher) Nutzungsverteilung die eigentliche Kostenverteilung nur noch eine Rechenaufgabe nach Adam Riese.

Eine solche Verteilung entspricht natürlich nicht der Verteilung der Wohnflächen. Auch bei gleich hoch angesetzten Kosten pro qm Wohnfläche ergibt jede Rückrech-nung dann unterschiedliche Gesamt-qm-Preise, bzw. aufzubringende Finanzierungs-kosten des Kaufes für einen qm Wohnfläche. Die Ursache liegt in der unterschiedlichen Nutzung begründet! Ist diese genau gleich, sind auch alle Beträge genau gleich.

Da hohe Kosten für die Nutzung des Miteigentums Probleme bereiten können, sollte ein Objekt vor dem Kauf dementsprechend betrachtet werden. Der in Wohnprojekt-gruppen oft geäußerte Wunsch nach Gemeinschaftsräumen hält der kritischen Ko-stenbetrachtung i.d.R. nicht Stand und wird gestrichen. Übrig bleiben oft Flä-chen/Räume, die niemand haben will.

Der Wert eines trockenen Kellerraumes mit 10 m² Fläche gegenüber einem Wohn-raum gleicher Größe ist kein festes Verhältnis, sondern eher von seiner tatsächlichen Nutzung abhängig. So kann ein als Wohn- oder Hobbyraum gemütlich eingerichteter Kellerraum sehr wohl auch mal gegenüber einem (selten benutzten) Schlafzimmer höher bewertet werden. Ein als Schrottlager verkommener Raum im Keller ist weni-ger Wert... HALT! Weniger Wert? Oder nur scheinbar? Oder Wie? Keine einfache Sache also.

12.4. FazitEs gibt keine allgemein gültige Lösung, schon gar keine objektive, sondern höchstens viele subjektive Vorschläge und Sichtweisen.

Eine davon auszuwählen mit der alle Beteiligten einverstanden sind, ist stark vom Objekt und den persönlichen Dingen (von Wünschen, Vorstellungen, politischen Ein-stellungen Gemeinschaft kontra Eigentum, Charakteren usw.) abhängig. Die Einigung sollte so früh wie irgend möglich beginnen (beachtet die Formulierung, es gibt keinen TED). Im nachhinein solche, oft nicht billige Lösungen zu verändern, verschiebt evtl. das ganze Modell und führt vielleicht zu Ablehnungen.

Es sei noch mal daran erinnert, daß ein Objekt zu seinen zukünftigen Bewohnern passen muß. Es gibt genug Möglichkeiten. Pro Jahr sollen in Deutschland Immobilien im Wert von ca. 4 Milliarden DM ihren Besitzer wechseln. Etwa 60% davon werden ohne Makler vermittelt.

13. Versteigerungen

13.1. fremde ObjekteHier einige Fakten zum Thema Zwangsversteigerungen von Häusern. Es gibt Verlage oder Privatpersonen, die regelmäßig Kataloge mit allen demnächst zu ersteigernden Objekten verlegen und damit ihr Geld verdienen, ohne Makler zu sein.

Die Bedingungen des Verlages Peter Küsters in Köln sind dabei z.B. folgende:

Der/die InteressentIn abonniert den Katalog für 6 oder 12 Monate. Er kostet dabei 39,80 DM bzw. 31,80 DM pro Stück und erscheint monatlich. Kündigungszeit ist



6 Wochen zum Ablauf der 6/12 Monate, oder nach einer Ersteigerung auch fristlos. Sonst läuft das Abo jeweils 6/12 Monate weiter.

Im Katalog sind Objekte aus dem Regierungsbezirk Köln und Düsseldorf aufgelistet. Es sollen z.Z. etwa 900 sein, in Köln etwa 200.

Angegeben sind die Grunddaten wie Anschrift, Flächen, Preis aus Wertgutachten. Zusätzlich den Namen des Eigentümers, auch für persönliche Kontaktaufnahme. Ob nach Einleitung einer Zwangsversteigerung überhaupt noch solch eine private Klä-rung möglich ist muß jeweils überprüft werden.

Die Objekte werden teilweise bis zu drei Monaten im Voraus veröffentlicht. Das ak-tuelle, ausführliche Wertgutachten (mit Preisen, Baubeschreibung, Bauschäden und Preisen für deren Behebung) ist beim Versteigerungsgericht einsehbar. Küsters ver-spricht weiterhin telefonische Beratung (Hotline).

Beim ersten Abschluß eines Abos liegt ein Brevier zum Thema Zwangsversteigerun-gen bei. So sind ja Versteigerungen mit Kaufzwang verbunden und direkter Anzahlung (auch per Bankzusage) von mindestens 10% der Versteigerungssumme.

Preisfrage: alle versprechen günstige Ersteigerungsmöglichkeiten, stimmt dies? Eins ist jedenfalls sicher, zum Ersteigern gehört der Durchblick (vorher!) und die Mög-lichkeit schneller Entschlüsse. Eine Gruppe muß also vorher alles abgestimmt haben.

13.2. das eigene ObjektSiehe hierzu das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung".

Solange ihr eine GbR seit, also nicht das Haus in Eigentumswohnungen geteilt habt, kann eine solche Gemeinschaft auf Antrag eines Einzelnen aufgelöst werden. Das ist ohne weiteres mit einer Ehescheidung vergleichbar. Entweder ihr schaltet eine solche Möglichkeit notariell aus (dann müssen andere Formen gefunden werden, denn rauskommen muß man/frau immer!) oder ihr gewöhnt euch an eine solche Möglichkeit.

Dafür gibt es eine Sonderform der Zwangsversteigerung, nämlich die Teilungsversteigerung. Viele Informationen hier stammen aus dem Buch Das ABC der Zwangsversteigerung von Werner Siepe. Eine solche Teilungsversteigerung ist erst der Anfang einer Trennung, denn der Versteigerungserlös muß ja noch geteilt werden. Im Teilungstermin wird dazu die Verteilungsmasse ermittelt. Hier setzt evtl. wieder der Streit der Miteigentümer ein.

Die Zahl der Versteigerungen nimmt weiter zu. Der Erlös bei Mehrfamilien- oder Geschäftshäusern ist oft auch 100% und mehr. In etwa 11% liegt der Erwerbspreis über dem Verkehrswert. Der Autor kennt einen Fall aus etwa 200 Versteigerungen, in dem 135% gezahlt wurden. Versteigerungen unter 50% und über 100% sind also die große Ausnahme. Eine Studie nennt etwa 70% Erlös des Verkehrswertes als Durchschnitt, die wiederum nur etwa 70% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten betragen. Damit sind aus einem solchen Verfahren nur etwa die Hälfte der Gestehungskosten zu erhalten. Kapitalausfälle für Schuldner und Gläubiger sind die Regel. Schuldner gegenüber einer Bank können oft zufrieden sein, ohne weitere Schulden aus einem solchen Verfahren zu kommen. Gläubiger machen meist nur Verluste, wenn sie selbst ansteigern müssen. Es gilt jedoch immer, daß finanziell der Marktpreis entscheidet und das Verfahren bestimmt.



Gründe für Zwangsversteigerungen sind zu etwa 34% ungünstige Einkommensentwicklung, 27% sonstige Gründe, 9% Ehescheidungen. Banken mischen sich in etwa 30% aller Fälle ein. In etwa 3% der Versteigerungen ersteigern Schuldner oder Miteigentümer das Objekt selbst. Erst der übrige Rest (etwa 2/3) ist für Drittersteigerer von Interesse.

Gläubiger in einer Teilungsversteigerung ist der Antragsteller, Schuldner praktisch der Antragsgegner, also z.B. die restliche Wohngemeinschaft. Der Antragsgegner kann auch dem Verfahren beitreten und wird damit auch zum Antragssteller. Das wird bei Wohngruppen wohl immer nötig sein. Die Zeitschiene läuft bei einem solchen Beitritt wieder von vorne ab, falls nicht der Termin aus dem alten Verfahren stattfindet. Ein Betreiber kann auch eine „einstweilige Einstellung“ beantragen. Dann hat er bis zu 6 Monaten Zeit für einen endgültigen Beschluß zur Beendigung des Verfahrens.

Vorsicht vor sogenannten „Helfern“! Die bieten sich bei Betroffenen meist recht zahlreich an um ihre Geschäfte zu machen.

Bei einer Teilungsversteigerung gibt es kein Ausnahmekündigungsrecht des Erstehers; Mieter oder Pächter werden vom Versteigerungsgericht nicht ermittelt! Also evtl. ein böses Erwachen für Ersteher. Böse Nachbarn schließen gar noch schnell Mietverträge ab. Ansonsten haben Ersteigerer gleichzeitig einen Räumungstitel. Dagegen helfen nur noch Einsprüche auf Grund von Härtefällen. Also einige Gründe für Bieter, die Finger von Objekten in Teilungsversteigerungen zu lassen! Interessierte werden eh in die Versteigerungsakte oder Beiheft beim Versteigerungsgericht schauen und im darin liegenden Grundbuchauszug die vielen Namen der Bruchteilseigentümer finden. Sollten sie immer noch Interesse haben werden sie Kontakt suchen oder gar vertragliche Absprachen (mit Geldeinsatz) vor der Versteigerung versuchen. Kontaktmöglichkeiten sind die Einzelpersonen, die Antragsteller oder auch Rechtsanwälte der Beteiligten, Notare oder gar die Nachbarn in der Straße!

Beteiligte an einem Verfahren sind Schuldner, Gläubiger und auch Mieter oder Pächter oder sonstige im Grundbuch vermerkte Inhaber von Rechten. Die Beteiligten haben zahlreiche Antrags- oder Zustimmungsbefugnisse. Der Gläubiger bestimmt das Geringste Gebot.

Das Recht des Antragstellers, also des Betreibers der Teilungsversteigerung, ist sehr stark. Ohne ihn läuft nichts! Bei Zwangsversteigerungen durch Banken ist es meist die Bank im 1. Rang. Bei Teilungsversteigerungen die Partei, die aus der Gemeinschaft raus will. An ihr führt kein Weg vorbei. Sollten sich Gläubiger, Schuldner und ein dritter Erwerber vor dem Termin einigen, nennt man das Rettungserwerb. Überhaupt ist immer, auch bis kurz vor dem Termin, mit Zustimmung des Antragstellers eine Regelung möglich. Ein Käufer muß aufpassen, da ein Vermerk im Grundbuch alles andere verhindert! Also nur mit Zustimmung aller Beteiligten machbar. Das Problem für den Betreiber eines solchen Verfahrens ist jedoch, daß jede Verzögerung, jeder Rückzug wegen zu geringer Angebote usw. das Verfahren weiter verlängert, er/sie jedoch weg will. Ein großes Problem für Gemeinschaften, zumindest für die darin, die sich nicht auf gemeinschaftliche Lösungen einlassen können oder gar wollen! Wer bei einem Weggang alle Nebenkosten wie Steuern, Notarkosten, teure Renovierungen usw. wieder mitnehmen will, muß dies durch entsprechende Laufzeit verbunden mit einer Wertsteigerung zu



realisieren versuchen. In anderen Fällen muß mit finanziellen Einbußen gerechnet werden. Ein Wohnprojekt sollte aber ja auch keine kurzfristig geplante Sache sein!

Also Pflichten müssen vom Ersteher übernommen werden, sofern sie nicht gelöscht werden.

Bei Zwangsversteigerungen gibt es immer ein Wertgutachten eines staatlich bestellten Sachverständigen. Das kostet so mindestens 2.000 DM und dauert seine Zeit. Es kann manchmal auch angefochen werden. Bei der Versteigerung selbst sollen meist nur etwa 85% dieses Wertes erzielt werden. Bei weniger als 70% erfolgt ein 2.Termin oder gar ein Einspruch der Bank. Für die übrigen Gesellschafterinnen entfällt dabei die sonst in der Versteigerungen fällige Anzahlung als Sicherheit. Falls ein Wertgutachter keinen Zutritt zum Objekt erhält muß ihm die Außenbesichtigung dazu reichen. Ein weiterer Unsicherheitspunkt für mögliche Interessenten? Aber auch bisherige und künftige Eigentümer wollen wohl Klarheit über den Wert haben.

Gebote in Versteigerungen sind immer Bargebote! Schulden usw. müssen also stets im Kopf hinzugerechnet werden. Wird das eigene Limit berechnet (der eigene Höchstbetrag beim Bieten), so müssen von der eigenen Preisvorstellung alle Schulden abgezogen werden; übrig bleibt das Limit.

Banken steigern oft erst im 2. oder 3. Termin an. Sie sind schließlich kein Immobilienhändler und wollen vor allem ihr Geld sichern. Dazu reicht ihnen als Sicherheit das Unterschreiten der Schulden mit 60% des Beleihungswertes völlig aus. Sie halten sich in solchen Fällen meist völlig aus dem Verfahren raus. Trotzdem sollte eine Gruppe vor dem Ersteigern ihres Hauses mit der Bank ein entsprechendes Gespräch führen.

Ablauf einer Versteigerung in drei Phasen: die ###, die Bietstunde, die Verhandlung über den Zuschlag. Es gibt auch die sogenannten Strohmänner oder verdeckte Vertreter. Hier sind diverse formale Dinge einzuhalten. Sicherheiten müssen vorgelegt werden. Zum Ablauf siehe das oben zitierte Buch von W.Siepe. Gruppen müssen sich hier auf hektische Minuten einstellen, evtl. ihr Vorgehen durch einen Anwalt abwickeln lassen (teuer!). Zur Diskussion dürfte gegen Ende der Bieterstunde keine Zeit mehr sein!

Ein Ersteher wird nur dann Eigentümer, wenn der Zuschlagsbeschluß nicht im Beschwerdeweg aufgehoben wird.

Verfahrenskosten, d.h. alle Kosten bis zur Bekanntmachung werden vom Versteigerungserlös einbehalten bzw. vom Betreiber vorher eingefordert. Sie trägt also der Gläubiger. Der Ersteher bezahlt nur die Zuschlagskosten für den Beschluß, etwa 0,5% des Steigpreises.

Neben der Zwangsversteigerung ist auch eine Zwangsverwaltung auf Antrag möglich, jedoch nicht in Teilungsversteigerungen.

Ein guter Berater für das Verfahren ist der Rechtspfleger. Anwälte haben meist kaum genaue Kenntnisse. Der Rechtspfleger ist zudem als Spezialist kostenlos. Konkrete Fragen wird er auch mit Sicherheit konkret beantworten. Finanztips wird er (wütend werdend) kaum beantworten. Der Umgang mit ihm, gerade von Gruppen, sollte also gepflegt werden. Für Gruppenberatung wäre auch ein ehemaliger Rechtspfleger Herr Klaus Goedecke in Worpswede ansprechbar. Zu diesem Thema hat der Autor ein weiteres Skript und (leider) einige Erfahrung.



14. Literatur und Computerprogramme Das Internet ist heute eine der wichtigsten Informationsquellen! Ansonsten:

Die Eigentumswohnung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für 7,50 DM.

Baufinanzierung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für 24,50 DM. Diese Bücher der Verbraucherberatung sind umfassend und sehr gut und einfach geschrieben! Sehr empfehlenswert!

Wohnungseigentum von A-Z, Antworten auf alle Fragen des Wohnungseigentums 6.Auflage, dtv-Verlag für 13,80 DM. von Wolf-Rüdiger Bub. Ein gutes Nachschlagewerk zu allen denkbaren Themen!

Alternativen zu Mietwohnung und Eigenheim - gemeinsam finanzieren, selbst verwalten vom Verlag Freies Geistesleben, Axel Janitzki/Walter Burkart. Der Bauberater und der Banker schreiben ihre Gedanken auf.

Der Econ Finanzberater von Rolf Klein. Ein umfassendes Handbuch zu allen Fragen von Sparen, Anlagen, Immobilien, Versicherungen, Steuersparen usw. Sehr gut geschrieben, übersichtlich und sehr empfehlenswert! Die beiliegende Diskette taugt jedoch nichts, zumindest in der Auflage 1994. In Bahnhofsbuchhandlungen für 29,90 DM.

Die oberen Bücher empfehle ich in dieser Reihenfolge zu lesen! Sie sind überall erhältlich und noch recht preiswert. Die weitere Literatur ist nicht immer einfach zu verstehen:

Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter von Dr.Ludwig Röll, Verlag Dr.Otto Schmidt, Köln. Ein sehr gutes Handbuch zu Fragen wie Rechtsform, Geset-zen (Übersicht), Verträgen und vielen Einzelfragen wie Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Abrechnungen, Verwalter, benötigte Unterlagen usw. 68,- DM.

Beck-Rechtsberater: Rechtsfragen beim Bauen von Dr.Ulrich Werner RA in Köln, Dr.Walter Pastor, Richter am Oberlandesgericht Köln; dtv (alle Becktexte relativ preiswert). Enthält Kommentar zum WEG, ansonsten viel zum Bauen mit Abkür-zungsverzeichnis.

D-Jure, Deutsche Gesetze Gesamtausgabe auf CD-ROM von Topware. Damit findet ihr jeden nur denkbaren Artikel aus BGB, WEG usw. für etwa 70 DM.

D-Info, Adress- und Telefonauskunft Deutschland ab Version 3.0; hier findet ihr praktisch jeden Verkäufer eines Hauses mit Namen, Telefon, Angabe über Wohnbebauung in der Umgebung sowie auch noch gleich eure zukünftigen Nachbarn für etwa 40 DM! Neuerdings ist auch die Hausstruktur der gesuchten Straße (1-, 2-, Mehrfamilienhäuser) zu entnehmen.

Lexikon des Baurechts von Werner/Pastor

Schutzgemeinschaft gegen unlautere Baufinanzierungen e.V. - gemeinnützige Verbraucher-Institution, Tel. 030/8051411. Dieser Verein schult und berät vorher, begutachtet und veröffentlicht diverse Materialien wie Broschüren, Ko-stenrechenblätter usw. Unbedingt bei knappen Kalkulationen berücksichtigen!

Bundesverband der Fachberater und Dozenten für unabhängige Bauausführung(?) e.V., Tel. 0221/131035/36



Risiko Baufinanzierung eine Untersuchung von Udo Reifner u.a., Luchterhand Verlag 1993, Institut für Finanzdienstleistungen und Verbraucherschutz (IFF) für 48,- DM

Wo finde ich den richtigen Rechtsanwalt?, Econ-Verlag

Handbuch der Hausfinanzierung- Alles über Finanzierung und Steuern beim Bauen und Kaufen, Grimm/Weber, Akademische Arbeitsgemeinschaft. Recht gut und genau, enthält Zinstabellen usw., jedoch keine Erstlektüre! Bestellungen nur direkt bei Akademische Arbeitsgemeinschaft, Rennershofstraße 8 (Postfach 150), 6800 Mannheim, Tel. 0621/817080, Redaktion 0621/825464, 455 Seiten, kostete 1984 etwa 35,- DM

Richtig Rechnen bei Finanzgeschäften- Kredite, Finanzierungen, Kapitalanlagen von Volker Looman bei der FAZ GmbH, Hellerhofstr. 2-4 (Postfach 100808), 6000 Frankfurt/Main 1, 3.Auflage 1989, ISBN 3-924875-26-X. 500 Seiten, jede Menge Rechen-Tabellen mit kompletten, nachvollziehbaren Finanzrechnungen, auch Vergleiche! Hier werden vor allem Finanzierungsrechnungen in diversen Aufsätzen auseinandergenommen. Behandelt werden auch alle möglichen Arten von Tricks beim Runterrechnen der monatlichen Belastungen. So wird z.B. Disagio-Splitting als Legaler Betrug bezeichnet. Vor allem bei knappen Finanzierungen sehr lehrreich!

Handbuch für Steuerfragen; sehr ausführlich und gut ist das zweibändige Handbuch der Akademischen Studiengemeinschaft. Ihr findet alle Themen wohlgeordnet und klar beschrieben.

Der kleine Konz, 1000 Steuertips von Franz Konz, Verlag Knaur, nur 12,- DM! Gut! Mit weiteren Adressen und Literaturtips.

Wie ersteigere ich ein Haus oder eine Wohnung - Das ABC der Zwangsversteigerung von Werner Siepe im Norman Rentrop Verlag für 128,- DM! Das Buch (6.Auflage 1993) gibt auch für Anfänger einen umfangreichen Einstieg mit vielen Protokollen tatsächlicher Versteigerungen. Es ist jedoch für Bieter geschrieben und erwähnt Teilungsversteigerungen höchstens mal am Rande. Dieser Verlag ist ansonsten absolut nicht zu empfehlen! Im Buch findet ihr aber ein Glossar, Hinweise für Berater, Seminare, Kataloge, Hinweise auf Förderwege und weitere Literatur.

Zwangs- und Teilungsversteigerung bei Grundbesitz, Udo Weinbörner, ein Ratgeber mit Praxistips und Erfolgsstrategien vom Haufe Verlag. Nicht billig aber kein Juradeutsch mit vielen Tips und ausführlicher Behandlung aller drei Zwangsversteigerungsformen, also auch der Teilungsversteigerung! Ein Muß bei diesem Thema!

Zwangsvollstreckung für Anfänger, Heussen/Fraulob/Bachmann: Verlag C.H.Beck 5.Auflage. Gibt grundlegende Dinge wieder, auch zur Teilungsversteigerung.

Steuertips zum Haus- und Grundbesitz vom bund-Verlag. Erscheint jedes Jahr neu und wird über den DGB in Betrieben vertrieben zum Preis von 14,80 DM. Sehr umfassend. In dieser Reihe gibt es auch die Ratgeber - Steuergesetze für Arbeitnehmer, Einkommensteuer sparen und Lohnsteuer sparen.

bauen - modernisieren - einrichten, das Handbuch des Bauherrn ´96 vom Heinze-Verlag, Informationsdienst für Bauherren und Modernisierer. Kostenlos(!) von den Kreditinstituten!

Handbuch Der Immobilienberater vom Rentrop-Verlag: Finger weglassen! Das Ding ist interessant aber mit seinen Nachlieferungen viel zu teuer!!



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Achtung: ich konnte idR. leider keine Berechnungsvergleiche anstellen! Viele Pro-gramme sollen in mehr als einem Wert falsch rechnen! Falls angegeben ist mehr der Eindruck des Umganges erwähnt, also kein ernster Test. Bitte Zahlen kontrollieren!

PC-Programm WinZINSEN und ZINSEN unter Windows und DOS - Berechnungsprogramme Version 1.27

Ein recht umfassendes Programm unter DOS und/oder Windows zur Berechnung mit mehr als 60 Teilprogrammen, darunter einige Effektivzinsformeln, Raten- und Spar-verträgen bis hin zur Kontoführung.

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Ein recht kleines Programm unter Windows errechnet nach den Grunddaten mit wahlweiser Berücksichtigung von Hypotheken, Lebensversicherungen, Steuer 10e oder Anlage die Finanzkosten mit Zinsen und Tilgung auf die Laufzeit. Gut ist die grafische Darstellung von Aufwand bzw. Belastung sowie die Variationsmöglichkeit.

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PC-Programm Die elektronische Immobilien-Finanzierung

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Diskette aus Die goldene Serie (Data Becker) in Kaufhäusern usw. Dazu gibt es ein Buch ISBN 3-87686-208-6 für 29,80 DM, Verlag Dr.Lothar Rossipaul GmbH, Post-fach 380164, 8000 München 38, Telefon 089/179106-33. Interessantes Gesamtpro-gramm!

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Ratgeber „Altes Haus in neuer Hand“ vom Bonner Städtebauinstituts, 13,20 DM (incl.) beim Domus-Verlag, Servatiusstraße 8, 53129 Bonn.

Quicken 4.0, ein Planungsinstrument für 99,- DM.

Baufinanzierung mit Excel 5.0/7.0 von Klein/Bruck Ausgabe 1996 mit Diskette, Verlag Addison-Wesley Econ.

HausVerwalter von WiSo (Buhl Data Service GmbH) für knapp 79,90 DM. Hausverwaltung professionell & leicht. Geeignet und empfehlenswert für private Vermieter und kleinere Hausverwaltungen zur Abrechnung von Miet-, Eigentums-, WEG- und Gewerbeeinheiten.



15. Adressen Notar Hans Wilhelm Zinken, Friedrich-Wilhelm-Platz 5-6, 52062 Aachen, Telefon 0241/474040. Siehe auch BGB-Vertrag für das Projekt Windkunst und Verträge für Rübezahl GbR.- Notar Zinken erläutert sehr ausführlich, fast wie ein Dozent. Für Vorbelastete verständlich, also positiv gemeint und sehr gut für Gruppen! Die weitere Anfahrt alle Mal wert!

Notar Dr. Schotten, Am Hof 28, 50667 Köln, Telefon 0221/2582054; Mitarbeiter Herr Mohr. Bekannt durch den Erbbaupachtvertrag des Wohnprojektes Holweider Straße 128 in Köln-Mülheim, begleitet durch den Kölner Wohnrat e.V.. Wir waren nicht zufrieden (an Dr. Schotten ist eh kaum ranzukommen) und ging nach Aachen.

Wirtschaftsberatung Schneider & Renner, Stammheimer Straße 55, 50735 Köln, Telefon 0221/766025, Fax 0221/7604794. Herr Schneider hat in Köln bereits mehrere GbR's beraten. Er ist auch als Schlichter tätig.

Rechtsanwalt Robert Strauch, Lindenstraße 20, Köln-Innenstadt, 0221/234717. GbR-Verträge mit Haftungsausschluß (Neusser Wall).

Anwalt-Suchservice, ein neuer Service in 50946 Köln, Postfach 511026, Telefon 0180/5254555. Wohl mehr Reklame, besser sind Empfehlungen! Der Suchservice empfahl zum Thema "Personengesellschaften" nur die Kanzlei Lentz, Mülheimer Freiheit 119-121, 0221/641021

Ehemaliger Rechtspfleger Herr Klaus Gödecke, Winstorp 0479/95011. Macht Seminare, auch per Telefonkonferenz. Keine Rechtsberatung! Dies ist den Anwälten vorbehalten.

Finanzberater Claus Schikora, Regensburger Straße 33, 10777 Berlin, 030/2114600. Hat auch den nötigen juristischen und steuerlichen Überblick.

Bauaufsichtsamt (Köln), Gürzenichstraße 6-16, 50667 Köln, Telefon 0221/221-6466.

Frau Frembgen, Dresdner Bank AG, Filiale Bergisch Gladbach, Hauptstraße 181, 51465 Bergisch Gladbach, Telefon 02202/1200-30, Fax -40

Grundeigentümer Versicherungen VVaG, Paulusstraße 10, 2000 Hamburg 1, 040/3005030, Fax 040/30050347. Lt. Testbericht eine der günstigsten Versicherungen!

Verband europäischer Selbstbau-Partner e.V., Waldhausstraße 46, 5000 Köln (Thielenbruch), Tel. 0221/6801011



zu SKRIPT.TXT

folgende Punkte sollten/könnten noch aufgenommen werden:- Vermietung bei zeitweiliger Abwesenheit zu Selbstkosten. d.h. die Finanzkosten plus Nebenkosten. Wenn jemand weg ist wird er/sie zufrieden sein, keine Kosten tragen zu müssen. Spekulation auf einen wenn auch geringen Verdienst wird so die Grundlage entzogen. Wenn jemand sich eh anderweitig orientiert, sollte eine Klärung durch günstige Bedingungen bei der Zwischennutzung nicht verzögert werden.- Autoabstellflächen sind Pflicht, warum dann nicht auch Fahrradstellplätze? Hier ein Mustertext:

Pro Haus sind zwei Pkw-Stellplätze sowie Ein- oder Unterstellplätze für 4 Fahrräder auf eigenem Grund nachzuweisen, pro zuzätzlicher Wohneinheit 1,5 Pkw-Stellplätze und 3 für Fahrräder. Die Fahrradabstellplätze müssen von der Straße aus ebenerdig oder im Kellergeschoß über eine Außentreppe mit Rampe gut und ohne Verrenkungen, also attraktiv, erreichbar sein. Zu beachten ist das von den Versicherungen vorgeschriebene "Wegschließen" gegen Diebstahl. Eine Zufahrt zum Hof kann so sehr schön als "Garage" genutzt werden.

- Regelt doch die Einrichtung einer Zisterne, die Installation einer Solar-Warmwasseranlage oder eines Brauchwasserreservois wenn Ihr Wasser und Geld sparen wollt. Das lohnt sich auf Dauer immer.- Vereinbart doch bei einer neu anzulegenden Dachfläche ein Grünes Dach. Vielleicht fangt beim Schuppen im Garten an.- Bei einer Dacherneuerung sollte ein Solarteil bzw. deren Halterungen für Wassererwärmung vorgesehen werden. Das rechnet sich bereits. Fotovoltaik ist jedoch ohne Subventionen noch nicht wirtschaftlich.- Da Kauf eines Hauses und deren (aus Haftungsgründen notgedrungene) Aufteilung einige Zeit auseinanderliegen solltet Ihr vereinbaren, daß alle KäuferInnen auch die Aufteilungskosten (Zeichnungen, Stadt, Notar) tragen. In Verbindung hierzu steht auch der Satz, daß Weggehende zu Beginn 5 Jahre lang keine Wertsteigerung mitnehmen können. Diese Regelungen sollen das Projekt zu Beginn schützen und allzu mobile (und wertbewußte) Zeitgenossen bremsen. Achtung! Unbedingt vor einem Notar festmachen da sonst unwirksam! Es gibt auch die Möglichkeit, gerichtliche Streitigkeiten auszuschließen. Wer es eh nicht will sollte mit einer solchen Klausel auch keine Probleme haben, oder?- Regelt doch die Nachfolge eines Weggehenden folgendermaßen: der/die NachfolgerIn sollte die Pflichten (gemeint vor allem die Finanziellen! Die sonstigen ja eh) zumindest so weit übernehmen, daß insgesamt keine deutlich andere Finanzsituation entsteht. D.h. die im Projekt bestehende Eigenkapitalquote sollte zumindest erreicht werden. Falls nicht wird es für Alle teurer. Die Konsequenz des Prinzips Weggehen-NachfolgerIn steigt zu gleichen Bedingungen ein wird leider oft nicht durchschaut. Inwiefern solche Regelungen rechtlich Bestand haben sei dahingestellt. Es wird aber zumindest jemand schwer haben, eine Nachfolge zu einem finanziellen Abenteuer für das Projekt zu machen. Die Einschränkung auf finanziell ausreichende Nachfolge ist mir dabei durchaus bewußt. Aber habt Ihr eine andere Lösung? Hier werden vor allem knapp und damit teuer finanzierte Projekte ihre liebe Not haben.- Lehrgänge der VHS sehr zu empfehlen! In Köln siehe auch Ökobildungswerke.- Wohnbund anfragen: Skript über Modelle für Wohnprojekte



16. Index

§§ 10e 12§ 10e auch Gutsherren-Paragraph 12§ 7b 12

11. Kaufverhandlung 41. Notartermin 4

22. Notartermin 4270 Einzelpersonen mit ähnlichen Wünschen 4

33 Fragen 3

AAbflüsse 15Abgeschiedenheitsbescheinigung 15Abgeschiedenheitserklärung 15Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum

21Abhängigkeit 10Abstellfläche pro Wohnung 16aktuellen Gesamtkosten 3aktuellen Konditionen 9Anbieter oder Vermittler 6Angabe über Wohnbebauung 21Angebot für eine solche Dienstleistung 6Ankaufsrecht 8Anschlußfinanzierungen 10Anwalt-Suchservice 24Arbeitszimmers 13Auflassungsvormerkung 4Aufteilung in Eigentumswohnungen 15Aufteilung nach der tatsächlichen Nutzung 16Aufteilung nach der tatsächlichen, persönlichen

Nutzung 16Aufteilungskosten 25Aufwand 23Autoabstellflächen 25Autoabstellflächen 16Autor berät 5

BBanken sind gefährlicher als Armeen 10Bauanträge 5Bauaufsichtsamt 15Bauaufsichtsamt (Köln) 24Baufinanz für Windows 23Baufinanzierung 23Baurisiko 15Bausparverträge 12Bausparverträge 12

Beck-Rechtsberater 21Belastung 23Berater dagegen Honorar 5Beratungen zur ersten Orientierung 6Berechnungsprogramme 23Bereitstellungszinsen 12besonderes Kündigungsrecht 14Beteiligung an der Wertsteigerung 12Beurkundungen 7BGB 21BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) 8BGB-Gesellschaft 4BgB-Vertrag 24Bruchteilsgemeinschaft 8Bundesverband der Fachberater und Dozenten

21Bürgschaften 15

DDarlehensgeber 12Der kleine Konz 22Die erste Beratung 6D-Info, Adress- und Telefonauskunft 21Disagio 13Disagio (Damnum) 13Disagio muß vorher fließen 13Disagio-Splitting 22Diskette 4Dresdner Bank 9, 24durchschnittliche Finanzierung 10

EEffektiv-Zins 9Effektivzinsen 23Ehepaare dürfen zweimal 12Eigen- und Fremdmittel 3Eigenkapital 10Eigenkapital 12Eigenkapitalquote 25Eigennutzung 12Eigentümer wird die GbR 8Eigentümer-Haftpflichtversicherung 14Eigentumswohnungen 4eine Immobilie als GbR kaufen 8Einfamilienhäuser 4Einheitswert 14Einkommensteuer sparen 22Einkommensteuergesetz (ESTG) 12einmal im Leben 12Einschränkungen des Privateigentums 8Einspruch nach § 348 AO 13Eintrag ins Grundbuch 15Einzugstermin 13elektronische Immobilien-Finanzierung 23Erbbaupachtvertrag 24Ersteigerung 18Ersteigerungsmöglichkeiten 18Etwas tun, was man nicht durfte, aber konnte!

8


Haus gemeinsam kaufen, aber wie? Seite 27Excel 23

FFahrradstellplätze 25Fertighäusern 15Festpreise 15Feststellungsbescheid 13Feuer, Wasser, Sturm 14Finanzberater 24finanzielle Tragfähigkeit der Gruppe 8Finanzierung mit Lebensversicherungen 6Finanzierungsrechnung auf Schmierzetteln 9Finanzierungsrücklage 11Finanzminister 12Finanzplan 9Finanzrechnungen 22Förderung des Wohneigentums 13Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte 14Fremdmittel 9

GGbR ist rechtlich gesehen relativ unsicher 15GbR mit Vorkaufsrechten 15GbR-Vertrag (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) 8geeignetes Objekt 5Gemeinschaftsräume 17Gesamt-qm-Preise 17Gesellschaft bürgerlichen Rechts 4Gesetze Gesamtausgabe auf CD-ROM 21getrennte Wohnungstüren 15Gewässerschutz 15grafische Darstellung 23große Ausgaben wollen gut überlegt sein! 3Grundbuch 12Grundbuchblatt 15Grundbucheintragung 14Grundeigentümer Versicherungen 24Grundschuld 10Grünes Dach 25

HHaftpflichtversicherung 14Haftungsausschluß 24Handbuch der Hausfinanzierung 22Handbuch für Wohnungseigentümer und

Verwalter 21Heirat 12Heizung 11, 16Hobbykeller 16Höhe des Zinses 12Honorar 6Hypothek 10

IImmobilienfinanzierung 23Immobilienkalkulation 23Innengesellschaft 8Innenverhältnis 8internen Verträge 4

JJahres-Netto-Miete 15

KKauf eines Bausparvertrages 12Kauf, Umbau und Teilung 8keine allgemein gültige Lösung 17Kellerraum als Abstellraum 16klassische Risikoverteilung 9knappen Kalkulationen 21Kölner Wohnrat e.V. 24Kölner Wohnrat e.V. 4Kommentar zum WEG 21Konditionen 12Konstellation 3Kontoführung 23Kontoführungsgebühren 10Kosten eines Rechtsanwaltes 6Kosten pro qm Wohnfläche 17Kostenberechnung und -verteilung 16Kostenrechenblätter 21

LLandesbauordnung NRW 16laufende Belastung 3Laufzeit 10Legaler Betrug 22Lehrgänge 25Lexikon des Baurechts 21Liegenschaftsamt 15Lohnsteuer sparen 22Löschung einer Grundschuld 10

Mm2-Preis 4Meinungsaustausch 4Merkblätter 15Miteigentum 16Miteigentum 16MS-EXCEL-Datei 9

NNachfolgerIn 25Nebenkosten 11Nichthalten von Zusagen 10Notar 8Notar 24Notargebühren 7Nutzung des Miteigentums 17Nutzung eines Gartens 16

OOBJEKT-W 23Ökobildungswerke 25Öltank 15

PPacht 5persönlichen Nutzung 16


Haus gemeinsam kaufen, aber wie? Seite 28Planungsinstrument 23positive Zwang zur Einigung 15privaten Darlehens 11privaten Wünsche 8Privathaftpflicht 14, 15Projekt Windkunst 24projektbegleitende Beratungen 6Provisionen 6

QQuicken 4.0 23

RRabatte 14Rechen-Tabellen 22Recht nur als Eigentümer 5Rechtsanwalt 22Rechtsanwalt 12, 24Rechtsanwälte 6Rechtsauskunft 12Rechtsform 8Rechtsform 4Rechtsfragen beim Bauen 21Rechtsschutzversicherungen 15Reparaturen und Renovierung 13Restschulden 23Richtig Rechnen bei Finanzgeschäften 22Risiko Baufinanzierung 22Rückfragen 4Rückzahlungsraten 12

SSachverständiger 15schlechte Erfahrungen 9Schlichter 24Schnellsparen 12Schutzgemeinschaft gegen unlautere

Baufinanzierungen 5, 21Schwellenhaushalte 12Solar-Warmwasseranlage 25Sonderausgaben gemäß § 10e 14Sparen 21Spekulation 25Sprechstunde beim Bauamt 15starke Persönlichkeiten 4Steuer 10e 23Steuerausfälle 12Steuerberater 6, 13Steuerberater 12Steuerberatung 12Steuererklärung 13Steuererklärung 13, 14Steuerersparnisse 12Steuergesetze für Arbeitnehmer 22Steuerkarte 14Steuern 22Steuertips 22Steuertips 22Streit 4Streitwert 6Strom 11

subjektive Vorschläge und Sichtweisen 17

TTaschenrechner 5Testbericht 24Tilgung 12

Üüber Verträge hinwegsetzen 8unsichere Zuteilung 12unterschiedlichen Nutzung 17unverschämten Angeboten 3

VVerband europäischer Selbstbau-Partner e.V.,

Waldhausstraße 46, 5000 Köln (Thielenbruch), Tel. 0221/6801011 24

Verbraucherberatung 21Verfügbarkeit 5Vergleiche 22verrechnet 10Versicherungen 14, 21Versicherungssteuer 14Versorgungsanschlüsse 15Versteigerungen mit Kaufzwang 18Verteilung der Nutzung 16Vertragszusätze 4Verwalter 21VHS 25völlig unverbindlich! 3vor dem Einzug 13

WWEG 21WEG (Wohnungseigentumgesetz) 16WEG Miteigentum 16Wert von 1914 14Windkunst in Kohlscheid 8Windows 3.x 23WinZINSEN 23Wirtschaftsberatung 24WiSo Bau und Kauf 23Wohnpartner bzw. Wohngruppen 4Wohnprojekt 4Wohnungseigentum 16

ZZeitbestimmend 4ZINSEN 23Zinseszins 12Zinsfestschreibung 10zinsgünstig an letzter Stelle 12Zinsrechnung 5Zinstabellen 22Zisterne 25Zitatensammlung 3Zwangsversteigerung 22Zwangsversteigerungen 17, 18Zwischenfinanzierung 12


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Hauskauf, aber wie? Gedanken und Tips20… · Web viewDieser Text sowie Musterbriefe wie Bankanfragen, Darlehensverträge, Notarverträge, Recht- und Steuerskript in MS-WORD sowie