immobilienwirtschaft im umbruch

Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage

Blick in die Zukunft

Die grosse Marktumfrage bei Investoren und Immobilienentwicklern. Seite 3

MoBiler leBensstil

Oona Horx-Strathern über den wahren Job von Planern und Architekten. Seite 5

lieBer nachhaltig

Immobilienportfolios mit tiefen CO2-Emissionen sind im Kommen. Seite 6

PeoPle

Sehen und gesehen werden an den Real Estate Days. Seite 11

Gebäude sind mehr als Hüllen: Mit Sensorik, Robotik und Internettechnologien werden Immobilien zu flexiblen Werkzeugen.

Tom Carroll *

Der Immobiliensektor zählt zu den nächs-ten Kandidaten, die von der technologi-schen Revolution erfasst werden. Er steht wie die Bereiche Finanzen, Recht, Aus-bildung und Gesundheitswesen vor einer grundlegenden Veränderung. Der heuti-ge Nutzer von Wohnraum, ob Arbeiter der Generation X oder technologieaffiner Finanzchef, erwartet mehr von «seiner» Immobilie als noch vor ein paar Jahren. Nach und nach kommen Software-Tools auf den Markt, die es Immobilienverwal-tern und -besitzern ermöglichen, diese Bedürfnisse zu befriedigen. Innovative Regierungen und «Smart Cities» haben den immensen Wert eines neu gestalteten digitalen Ökosystems erkannt und treiben den Wandel voran.Bei JLL versuchen wir zu erkennen, wel-che konkreten Auswirkungen der tech-nologische Fortschritt der nächsten 15 Jahre auf Büroräumlichkeiten und andere Gebäude haben wird. Das Inter-net der Dinge, die Robotik und andere Entwicklungen drehen die Innovations-spirale immer rascher. Die IT bietet kre-ativen Mitarbeitern heute viel mehr Möglichkeiten als früher. Gebäude gelten nicht mehr nur als reine Bauhüllen, in denen gearbeitet wird. Im Gegenteil: Sie werden ein wichtiges Element der Formel für eine erfolgreiche Unternehmenskul-tur. Eine Umgebung, welche die Kreati-vität fördert und die dazu beitragen kann, den vom Management angestrebten Wandel voranzutreiben.

Damit zusammenpasst, was zusammengehört: Das Gebäude der Zukunft stellt sich auf die Bedürfnisse seiner Nutzer ein. Quelle: Shutterstock

nZZ real estate days

Die NZZ Real Estate Days 2016 fanden am 3. / 4. November im Grand Resort Bad Ra-gaz statt. 240 Führungspersönlichkeiten des Schweizer Immobiliensektors disku-tierten unter dem Motto «Fremde Gezei-ten – (R)Evolution in der Immobilienwirt-schaft» über Trends, Chancen und Herausforderungen der Branche. Eine hochkarätige Jury hat an der exklusiven Flag ship-Konferenz die beste Schweizer Immobilienaktiengesellschaft und die Aufsteigerin des Jahres mit dem NZZ Real Estate Award ausgezeichnet. Zudem hat das fachkundige Publikum beim «Trend- Radar» die attraktivste Immobilieninvest-ment-Idee gekürt.www.nzz-red.comTwitter: #RED2016

immobilienwirtschaft im umbruchDie sechs Megatrends der digitalen Transformation

Platin-Partner Gold-Partner Silber-Partner Award-Partner Trend-Radar-Partner

Wenn Sie als Anleger, Verwalter oder Mieter die sechs folgenden Trends ver-stehen, können Sie davon profitieren:

– Vernetzung. Ein verlässlicher, schnel-ler Netzanschluss ist für die Mieter genauso wichtig wie die Wasser-, Gas- und Stromversorgung. Führende Bau-träger spezifizieren und koordinieren mittlerweile die technische Infra-struktur von Überbauungen proaktiv, denn für potenzielle Mieter kommen letztlich nur Räumlichkeiten mit dem besten Anschluss infrage.

– Schrumpfende Kernflächen. Viele Unternehmen werten anhand von Statistiken systematisch aus, welche Betriebsgebäude bezüglich Effizienz, Produktivität, Ertrag oder CO2-Aus-stoss an der Spitze stehen. Entspre-chend werden sie ihr Liegenschafts-portfolio an strategischen Standorten straffen – gleichzeitig aber ihre flexibel nutzbaren Flächen aufstocken. Für Immobilienanleger ist dieses Premi-umsegment wegen der Topmieten in-teressant. Doch entsprechende Liegen-schaften sind dünn gesät und die potenziellen Mieter anspruchsvoll.

– Flexibilität. IT-Neuerungen senken die Eintrittsbarrieren in vielen Wirt-schaftszweigen. Zusammen mit dem immer volatileren Konjunkturumfeld steigert dies die Nachfrage nach flexi-blen Büroräumlichkeiten. Der Bedarf richtet sich nach dem Wachstums-zyklus des Unternehmens. In Boom-zeiten braucht es mehr Fläche, bei Flaute weniger. Immobilien, die sich nicht an 1-a-Lagen befinden, bieten die nötige Flexibilität. Gegen einen Aufpreis können Firmen in unerwar-teten Expansionszeiten ausbauen. Wir

erwarten, dass ab 2030 rund 30 Pro-zent des betrieblichen Flächenbedarfs flexibel gedeckt wird. Solche liquiden Räumlichkeiten sind modular und zyklengerecht konzipiert. Anleger, die in dieses Segment investieren, müssen mit den Gebäuden und dem Geschäfts-gebaren der Mieter vertraut sein, um eine Rendite erzielen und die Risiken bewirtschaften zu können. Wir gehen davon aus, dass ein neues Marktseg-ment vorab für Betriebe mit einem Flächenbedarf zwischen 500 und 1900 Quadratmetern entstehen wird.

– Technologie am Arbeitsplatz. Tem-

peraturregelung, intelligentes Energie-management, Transport organisation, Notfallsystem oder automatische La-gerauffüllung: All dies und weit mehr kann ein Gebäude mit Sensoren leis-ten. Und der Fortschritt wird weiter-gehen; vorab in der Robotik und im Transportwesen: in Pittsburgh und Singapur verkehren seit Kurzem füh-rerlose Fahrzeuge. Diese Neuerungen lassen sich auf Immobilien übertra-gen. Dort können Sensoren anhand enormer Datenmengen die Leistung des Personals erfassen und Massnah-men zur Steigerung der Produktivität vorschlagen. So ermöglichen integ-rierte Sensoren in Verbindung mit am Körper getragener Technik Lager-häusern höchstmögliche Wirtschaft-lichkeit, weil sie die vom Verpackungs-personal zurückgelegten Strecken analysieren und eine Umgestaltung der Verpackungs- und Kommissionie-rungszonen anregen. Solche Techno-logien erobern derzeit auch die Büros.

– Gebäude sind Ideenschmieden. Die Arbeit wird immer anspruchsvoller. Deshalb werden Büros zunehmend als

Innovationslabore wahrgenommen und weniger als Orte, wo repetitive Arbeit verrichtet wird. Aus Büroum-gebungen werden Wertschöpfungs-zentren, die den Mitarbeitenden die Freiheit bieten, eigene Ideen einzu-bringen und dank dieser Vorschläge produktiver zu arbeiten. Solche neu-artigen Räumlichkeiten werden wohl zuerst in «Smart Buildings» und «Smart Cities» entstehen. Begeg-nungszonen werden dabei immer wichtiger, weil operative Kernteams projektbezogen mit externen Experten zusammenarbeiten. Darüber hinaus werden Unternehmen nach dem Vor-bild des «Robert Bosch Start-up- Akzelerators» zunehmend vernetzt arbeiten. In Ludwigsburg hat der deut-sche Elektrokonzern einen Inkubator für KMU ins Leben gerufen. Die Fi-nanzchefs nehmen die Rentabilität einzelner Gebäude zusehends mit neu-en und unkonventionellen Methoden unter die Lupe. Sie interessieren sich für die physischen Voraussetzungen, die mehr Produktivität und Ertrag versprechen. Derartige Überlegungen und Analysen bestimmen dann auch, wie die Flächen ausgestaltet werden, denn schliesslich wollen die Mieter Büroräumlichkeiten, die ihren ge-schäftlichen Zielen entsprechen.

– Geld sucht Talent. Wenn Unterneh-men ihre Immobilienportfolios straf-fen, behalten sie in der Regel die am günstigsten gelegenen Liegenschaften. Aber was sind günstige Lagen? Immer öfter jene, an denen sich talentierte Menschen treffen. Neben 1-a-Stand-orte wie New York, London oder Zürich werden neue Brennpunkte treten. «Smarte» Städte haben dabei einen Vorsprung. Man beachte nur, wie viel

Berlin seiner Fintech-Szene zu ver-danken hat; oder Stockholm seinem Green-IT-Programm, das vor allem Umweltbewusste anzieht.

In Zukunft wird jedes Unternehmen ein Technologieunternehmen sein. Die IT- Revolution erfasst ausnahmslos alle Wirtschaftszweige, von der Landwirt-schaft bis zur Pharmaindustrie. Die In-vestmentbank Goldman Sachs stockt bereits auf: Jeder vierte Angestellte hat einen technischen Hintergrund. Unternehmen, die eine klare Vorstellung von bahnbrechenden Technologien ha-ben, werden von der Disruption profitie-ren können. Schon in wenigen Jahren wird sich zeigen, dass dies für den Im-mobiliensektor ganz besonders gilt.

* Tom Carroll ist Leiter EMEA Corporate Research bei JLL, einer welweit tätigen Beratung- und Investment-Gesellschaft im Immobilienbereich.

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IHRE IMMOBILIENANLAGE

Real Estate DaysMittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage 3

Lage bleibt anspruchsvollDie Resultate des dritten «Entwicklungs-Barometers» von Wüest Partner liegen vor

Die Zukunft des Immobilienmarktes Schweiz kennen auch die professionellen Investoren und Entwickler nicht. Aber sie haben begründete Erwartungen. Der «Entwicklungs Barometer» bildet sie ab.

Marcel Scherrer *

Bei der erstmaligen Befragung im Jahr 2012 konnte eine durchaus positive Grundstimmung der Entwickler und In-vestoren gemessen werden. In der Folge-umfrage 2014 machte sich bei den Be-fragten jedoch eine wachsende Vorsicht bemerkbar. Die neusten Einschätzungen aus der Umfrage 2016 zeigen, dass die Akteure von ihrer bisherigen Marktein-schätzung nur wenig abweichen. So ver-schlechtert sich die Beurteilung der Branche mit einem Wert von 3.2 nur leicht gegenüber dem Jahr 2014 (Rating-wert 3.3). Der Optimismus ist intakt, das viel zitierte Glas ist nach wie vor halbvoll, auch wenn sich der Ausblick etwas ein-getrübt hat.Eine solide Entwicklung der Hochbau-tätigkeit seit dem Höchststand von 2014 dürfte diese positive Grundstimmung unterstützt haben: Durchschnittlich wer-den jährlich knapp 50 000 Wohnungen gebaut, und das Preisniveau im Woh-nungs- und Geschäftsflächenmarkt hat

Der Entwicklungs-Barometer auf einen Blick: Optimismus sieht anders aus.

sich auf hohem Niveau stabilisiert. Die andauernd schwache Performance von Aktien und Obligationen führt zu einem anhaltenden Interesse an Immobilien-anlagen und damit zu einer ungebrochen hohen Investitionstätigkeit im Schweizer Immobilienmarkt.

Rückläufige Nachfrage erwartet

Trotzdem gehen die Akteure davon aus, dass sich die Rahmenbedingungen in Zukunft verschieben werden: Erwartet wird eine Eintrübung des Investoren-marktes auf hohem Niveau bei rückläu-figer Wohnungs- und Geschäftsflächen-nachfrage und eine Entspannung des Baumarktes – insbesondere durch eine steigende Verfügbarkeit der Dienstleister. Auch das regulatorische Umfeld wird mittelfristig als anspruchsvoll beurteilt. In diese Einschätzung dürften unter anderem Erwartungen und Erfahrungen hineinspielen, die im Zuge des Kurs-wechsels in der Raumplanung gemacht wurden.Die grösste Sorge bereitet den befragten Akteuren auch im Jahr 2016 die nutzer-seitige Nachfrage, sprich ein rückläufiges Wachstum der Wohnungs- und Ge-schäftsflächennachfrage. Die Einschät-zung des Nutzermarktes wird im Ver-gleich zur vorhergehenden Umfrage sogar noch deutlich negativer beurteilt. Dabei weisen alle Segmente – vom Mietwoh-nungsmarkt bis zu den kommerziellen Flächen – deutliche Abschläge auf. Mit-telfristig erwarten die Befragten keine Besserung der Nachfrage – im Gegenteil, die Werte gehen in der prospektiven Ein-schätzung nochmals zurück. Beeinflusst

in ihrer Wahrnehmung werden die Ent-scheidungsträger davon, dass bei neuen, peripheren Wohnbauten eine Korrektur der Mietpreise nach unten stattgefunden hat und die Nachfrage im Eigentums-markt nicht mehr im gleichen Tempo wie bis anhin expandiert. Als Toprisiken formulieren die Umfrage-teilnehmer den «Anstieg der Zinsen», den «Rückgang der Zuwanderung» und die «sinkende Nachfrage». Wo werden nun aber die Chancen vermutet, um das Glas halb voll zu machen?

Verdichtung als Chance

Der Barometer zeigt: Die Raumplanung mit dem Instrument der «Verdichtung» soll es richten. Die Akteure sehen darin das effektivste Mittel, um dem wachsen-den Preisdruck auf dem Land und den schwindenden Reserven zu begegnen. Ob sich die Verdichtung als Hoffnungsträger für Investoren und Entwickler eignet, ist indes noch offen; vieles wird von der noch ausstehenden politischen Umsetzung abhängen. Interessant ist, dass das Sorgenkind «Nachfrage des Nutzermarktes» auf der anderen Seite auch als Chance gesehen wird. Man erhofft sich eine positive Wan-derungsbilanz sowie Impulse aus spezi-fischen Segmenten. Die Spezialsegmente im Wohnen werden in Zukunft am stärks-ten im Fokus der Investoren stehen. Etwa 25 Prozent der Akteure sind der Meinung, dass sich die Investorennachfrage zu-künftig auf diesen Bereich konzentrieren wird. Der Begriff der Spezialsegmente ist weit und dürfte eine breite Palette expe-rimenteller Wohnformen abdecken: vom

sehr günstigen Wohnen bis zur Integra-tion von Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Dabei ist es durchaus er-staunlich, dass so viel Hoffnung in diese Teilmärkte gesteckt wird, während sie heute doch nur sehr wenige Prozente des jährlichen Bauvolumens ausmachen. Am häufigsten in diesem Zusammenhang genannt werden Alterswohnungen. Von einer kritischen Seite aus betrachtet könnte die anfängliche Euphorie gegen-über Alters- und Pflegeimmobilien in Zukunft jedoch gedämpft werden von der hohen Konkurrenz, die sich bereits heu-te auf diesen Märkten abzeichnet. Zudem ist ein zunehmender Trend hin zu mobi-

len Alters- und Pflegedienstleistern zu beobachten, die konventionelle Wohnfor-men auch im fortgeschrittenen Alter noch ermöglichen und die Nachfrage nach den Altersimmobilien abfangen oder zumin-dest dämpfen.Die weiterhin grösste Aufmerksamkeit geniesst der Wohnungsmarkt, auf den sich sechs von zehn Akteure konzentrie-ren wollen. Nur marginale Hoffnungen hingegen haben die Entwickler noch für Industrie und Gewerbe, Bildung und For-schung sowie den Gesundheitsmarkt. Letzteres mag überraschen, gehört doch «Gesundheit» auch im Immobilienmarkt zu einem der grossen Trends.

Der Barometer zeigt weiter, dass dem Nachfrager nach Wohn- und Geschäfts-flächen heute die wichtigste Rolle im Entwicklermarkt zukommt. Bereits seit dem Befragungsjahr 2014 zeichnete sich ein Wandel vom Anbieter- zum Nachfra-germarkt in allen Segmenten ab. Gewin-nen wird, wer für den Kunden spezifisch, schnell und nachhaltig Nutzflächen an-bieten kann. Der damit verbundene Druck auf den Bestand – er äussert sich in einem intensiven Verdrängungswettbewerb und einem hohen Erneuerungsbedarf – wird von den Befragten jedoch noch nicht als Chance verstanden. Dies könnte durchaus als Zweifel an der Erneuerungsstrategie und den kantonalen und bundesweiten Impulsprogrammen zu verstehen sein. Zudem erstaunt es, dass eine akzentuier-te und positive Einschätzung der «Digi-talisierung» von den Entwicklern und Investoren nicht genannt wird. Die intel-ligenten Gebäude und Städte sowie die neuen Mobilitätskonzepte, die das Leben erleichtern sollen, fehlen auf dem Chan-cen-Radar der Teilnehmer.

Fokus auf Grossstädte

Auffällig ist schliesslich, dass die geogra-fische Fokussierung auf die Grossstädte und deren Agglomerationen, welche die Akteure bereits in den vorjährigen Ein-schätzungen präferierten, markant zu-genommen hat. Vier von fünf Akteuren werden zukünftig den Fokus auf solche Räume legen. Nur jeder fünfte Befragte will sich auf die Mittel- und Kleinstädte konzentrieren. Damit werden die bereits heute bevor-zugten Entwicklungsgebiete, allen voran die boomenden Agglomerationen, weiter wachsen und an Bedeutung zunehmen. Die strukturell schwachen Rand- und Bergregionen, deren wirtschaftliche Ba-sis durch die Limitierung des (Zweit-)Wohnungsbaus und den verhaltenen Tourismus geschwächt wurde, werden wohl weiter darben müssen. Umgekehrt dürfte die Idee von der «Stadt Schweiz», welche sich über das Mittelland erstreckt und durch bestehende und neue Stadt-zentren gegliedert ist, weiter Form an-nehmen. Die Stimmung gegenüber den Behörden der betroffenen «Grossstadt»-Kantone als Kooperationspartner ist jedoch sehr un-terschiedlich: Basel-Stadt und Bern wer-den von den Insidern als verlässliche Partner beurteilt. Den Kanton Zürich hingegen bewertet nur eine kleine Min-derheit von 15 Prozent als kooperativ und für den Kanton Genf sinken die positiven Beurteilungen sogar auf unter 10 Prozent. Die Bedeutung einer guten Zusammen-arbeit zwischen der öffentlichen Hand und den privaten Investoren wird in ei-nem schwierigen Umfeld zunehmen. Es wird sich dann auch zeigen, ob es wirklich allein die Grösse ist, die als Erfolgsfaktor zählt.

* Marcel Scherrer ist Partner des Beratungs-unternehmens Wüest Partner.

2016Auf der Zeitachse2014

2012Umfeld

NachfrageBüro / Dienst-leistung

NachfrageWohneigentum

NachfrageMietwohnungen

Investorenmarkt

1

2345

Baumarkt

Die Umfrage gliederte sich in 6 Themen-kreise. Je höher der Wert auf der Skala von 1 bis 5, desto günstiger die Einschätzung.

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Mobile BiografienDie Trendforscherin Oona Horx-Strathern über die Urbanität von morgen

Zwischen Mieterschutz und MarktÜberlegungen zum Immobilienstandort Schweiz

Wohnen für die Ewigkeit ist passé, sagt Oona Horx-Strathern. Was wir brauchen, sind flexible Wohnkonzepte und eine innovative Ver-knüpfung von innen und aussen.

Oona Horx-Strathern *

In einer zunehmend urbanisierten Welt – es wird erwartet, dass bis 2050 75 Prozent der Weltbevölkerung in Städten wohnen – läuft die Menschheit Gefahr, sich ihre Zukunft zu verbauen. Eine unglaubliche Vitalität und Kreati-vität in der Architektur trifft auf eine Naivität gegenüber gesellschaftlichen Veränderungen. Den Neubauten des 21. Jahrhunderts fehlt es oft an innerer Differenzierung; an jener Ungeplantheit, die das Leben auf der Strasse als spon-tane Selbstorganisation des Lebens ent-stehen lässt, in der nicht alles zusam-menpasst, aber alles zusammenfliesst. Die grossen Herausforderungen für die Zukunft sind Bevölkerungswachstum, fortschreitende Alterung der Gesellschaft und dramatische soziokulturelle Verän-derungen mit vielen diversen Lebens-modellen. Ausserdem kämpfen wir um neue Wege für die steigende Mobilität, im Kontext zunehmender Konnektivität und Digitalisierung. Die biografische Mobilität und Flexibili-sierung von Lebensphasen führen zu einer langfristigen Abkehr vom «Ein-Haus-ein-Leben-Prinzip». Häuser, Apart-ments, Wohnungen und Lofts werden nicht nur einmal im Leben gekauft. Frü-her war es so: Wenn die Kinder zwei, drei Jahre alt waren, wenn die Karriere (meis-

Die Attraktivität des Wohnungsbaus leidet unter dem zunehmend engeren Spielraum bei der Miet preis-gestaltung. Eine Wende in der Geldpolitik könnte die Bauaktivität bei Wohn-renditeliegenschaften aus-bremsen und das Angebot für Mieter verknappen.

Michael Böniger *

Wohnungen strukturieren Arbeit und Freizeit, sind zentraler Ausgangspunkt des alltäglichen Lebens und bilden einen Ort des Rückzugs sowie der Erholung. Sie befriedigen ein Grundbedürfnis und ge-hören in unserer Gesellschaft zu den Wirtschaftsgütern mit besonders hohem Stellenwert. Das macht die Wohnpolitik zu einem sehr emotionalen Thema. Über 60 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer sind Nutzniesser einer Behau-sung, die nicht ihr Eigentum ist. Das Abhängigkeitsverhältnis zwischen Mie-ter und Vermieter begründet die öffent-liche Diskussion über Regulierungen am Wohnungsmarkt. Doch mietrechtliche Eingriffe schmälern die Attraktivität zur Erstellung von Wohnraum für private Investoren. Wird der Schutz benachtei-ligter Marktteilnehmer auf den Gesamt-markt ausgeweitet, so können Angebot und Nachfrage kaum mehr als preis-bildende Elemente fungieren. Die opti-male Allokation von Wohnraum wird behindert und der Markt verliert an Effizienz. Allein schon deshalb sollten Marktinterventionen stets sorgfältig ab-gewogen werden. Der Erfolg des schwei-zerischen Wohnungsmarktes beruht auf

einem komplementären System. Das Zusammenspiel der Wohnungsprodu-zenten stellte einen Angebotsausbau sicher, der auch einem «Stresstest» wie der Zuwanderung der letzten Jahre standhalten konnte. Der Schweizer Mietwohnungsmarkt wird auch in Zukunft vor grossen Herausfor-derungen stehen: Die weiter wachsende Bevölkerung ist in den kommenden Jah-ren auf eine dynamische Wohnungspro-duktion angewiesen. Aktuellen Schät-zungen zufolge soll die Einwohnerzahl in der Schweiz bis im Jahr 2050 auf über zehn Millionen wachsen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird steigen und an-haltende Kapitalflüsse in den Mietwoh-nungsbau erforderlich machen. Funkti-

onieren wird dies nur unter Einbezug aller Akteure. Fallen die Immobilienan-leger weg, so besteht die Gefahr einer Unterversorgung, die langfristig unwei-gerlich zu Preisanstiegen für die Mieter führen würde.Die Mietpreisregulierung nimmt Bezug auf die statistisch gemessene Mietteue-rung der letzten Jahre. Doch bei der Be-wertung der relativen Mietbelastung gilt es auch andere Faktoren zu beachten; zum Beispiel die Tatsache, dass auch die Haushaltseinkommen aufgrund von strukturellen Veränderungen, wie der höheren Beschäftigungsquote pro Haus-halt, zugenommen haben. Dazu kommt, dass der Wohnflächenkonsum in den letzten Jahren weiter gestiegen ist. Der

zwischen «Aufbruch» (25), «Settlement» (30–40), «Neuem Aufbruch» (50+) und «Langem Finish» (zwischen 65 und 90) immer wieder neue Wohnsituationen suchen. Der 25-jährige Sohn zieht in ein Loft, das Teil der Familienanlage ist. Das «geschrumpfte» Paar zieht wieder in den Stadtkern. Wir brauchen massgeschnei-derte Konzepte für vielfältige Lebenspha-sen, mit Exit-Strategien und Leasing-ähnlichen Konditionen.Wie viel Quadratmeter braucht der Mensch? Natürlich wird man in einer immer grösser werdenden Grossstadt den Luxus von 40 bis 50 Quadratmetern pro Kopf auf Dauer nicht aufrechterhalten können. Aber wir dürfen in diesem Zu-sammenhang nicht von Reduktion und Verzicht sprechen. Wir müssen bloss umdenken. Fläche ist keine Lebensqua-lität an sich.

Lob der Nachbarschaft

In Zukunft werden wir das Wohngefühl eher über die Qualität der Nachbarschaft und über das Angebot an «shared spaces» auswählen. Wird im Haus Co-Gardening betrieben? Gibt es Kino, Bibliothek, Gäs-tezimmer oder Gemeinschaftsräume? Gibt es ein Schwimmbad, ein Gym? Wie fussgängerfreundlich ist die Umgebung, wie geeignet für Kinder? Zu Hause ist man dort, wo man verbunden ist; verbunden in einer Nachbarschaft, in der man sich in die Augen schaut und weiss: «Ach, der ist das!»Das Auto wird in den Städten des 21. Jahr-hunderts wie eine Schwiegermutter sein: Man muss irgendwie mit ihr auskom-men, aber sie sollte nicht dauernd in der Nähe sein. Das sukzessive Auslagern von Komfort in den öffentlichen und halb-

stärkere Wohnflächenverbrauch ist Aus-druck sich verändernder Bedürfnisse und Lebensstile. Grössere Wohnungen mit höherem Einrichtungsstandard sind gefragt, was wiederum die Zahlungsbe-reitschaft der Mieter erhöht. Gleichzeitig hat die Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Regionen ange-zogen. Doch eine zentrale Lage hat ihren Preis und der Flächendruck in den Städ-ten ist bereits heute gross. Eine dynami-sche Preisbildung kann hier als struktu-rierendes Element wirken. Die Befürworter eines stärkeren Miet-rechts sehen aufgrund der steigenden Nachfrage ein erhöhtes Schutzbedürfnis, da bestimmte Konsumentengruppen bei einem knapperen Angebot aus dem Markt

öffentlichen Raum ist nicht nur ein öko-nomischer und ökologischer Schritt, sondern auch eine soziale, kommunika-tive Notwendigkeit. In manchen Städten beträgt der Anteil der Single-Haushalte bereits mehr als 50 Prozent. Wenn wir uns da nicht zusammentun, werden wir vereinsamen. Im Sinne der «shared sociality» werden auch Strassen und Plätze von der Bevöl-kerung als Wohnzimmer oder «third space» genutzt. Die italienische Stadt mit ihrer Draussenkultur und gleichzeitiger Quervernetzung in den Quartieren mag Vorbild sein. Die Stadt der Zukunft gehört den Flaneuren. Der skandinavische Stadt-planer Jan Gehl sagte: «First life, then spaces, then buildings – the other way around never works!» Oder wie es der dänische Landschaftsarchitekt Torben Schønherr einmal ausdrückte: «Buildings are just a detail.»Wenn es um Natur in der Stadt geht, ver-schwimmen die Grenzen zwischen drin-nen und draussen: an vielen Hochhäu-sern – zum Beispiel in asiatischen Städten wie Singapur – wachsen regelrechte Dschungel. Wir sollten auch nicht verges-sen, dass es auch für die Umwelt besser ist, in einer verdichteten Stadt zu wohnen. Städter produzieren weniger CO2. Architekten, Entwickler und Baufirmen müssen sich künftig als Kuratoren eines mobilen Lebensstils positionieren. Es geht weniger um Architektur im Sinne fester Wände als um ganzheitliches Erleben. Wohnanlagen und Stadtteile werden Clubs für einen bewussten Lebensstil. Und in diesen Clubs will man im 21. Jahr-hundert doch unbedingt Mitglied sein!

* Oona Horx-Strathern ist Trendforscherin beim Zukunftsinstitut in Frankfurt am Main.

gedrängt werden könnten. Doch es ist gerade ein Markt, der auch für Anleger attraktiv ist, der die Wohnraumversor-gung nachhaltig verbessern kann. Staatliche Interventionen haben meist das Ziel, ein ausgeglichenes Schutzniveau für alle Marktteilnehmer zu gewährleis-ten. Doch für den Fall, dass das Angebot einmal die Nachfrage übersteigen und Leerstände zu Mietausfällen führen wür-den, wären Anleger nicht geschützt – zum Beispiel durch festgelegte Mindestein-nahmen. Durch weitere Interventionen könnte sich das Schutzniveau weiter zu ihren Ungunsten verschieben.

Säule der Altersvorsorge

Investieren Anleger in Mietwohnungen, so binden sie ihr Kapital für die Bewirt-schaftung langfristig. Für das Risiko und den Aufwand werden sie mit regelmäs-sigen Mieteinnahmen entschädigt. Nicht selten sind die Eigentümer Pensionskas-sen oder Versicherungen, so dass die Einnahmen in unsere Vorsorgesysteme zurückfliessen. Um sie als Marktteilneh-mer zu halten, müssen die Mieten stabil bleiben und sich auch in Zukunft an An-gebot und Nachfrage orientieren.Ein liberaler Mietmarkt schafft Anreize für Anleger, in den steigenden Bedarf an Wohnraum zu investieren. Das grössere Angebot kann nicht zuletzt auch steigen-den Preisen entgegenwirken. In einem dynamischen Umfeld regulieren sich die Mietpreise selbst. Für die Bevölkerung entsteht dadurch eine höhere Verfügbar-keit und eine optimale Allokation – zum Vorteil von Mietern und Vermietern.

* Michael Böniger ist Analyst Real Estate Research & Strategy bei UBS Asset Management.

Glückliche Altmieter: Sie profitieren am meisten von staatlichen Interventionen. Quelle: ZVG

Vorbild Italien: Der städtische Raum als «shared space». Quelle: Shutterstock

tens die der Männer) gefestigt erschien, kaufte man das erste und meist einzige Haus – ein extrem langfristig angelegtes Projekt, in das man praktisch das ganze Vermögen investierte. Dieses «Wohnen für die Ewigkeit» gehört der Vergangenheit an. In einer Welt, in

der lebenslange statische Einkommen selten werden, ändern sich die Zeithori-zonte. Sie verkürzen sich innerhalb der eigenen Biografie, verlängern sich aber über die Generationen hinweg. Die kommenden Generationen werden an den Übergängen des Lebenslaufes

Real Estate Days Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage 6

Vorsprung durch NachhaltigkeitNeue Gebäudestandards machen Immobilien auch für umweltbewusste Anleger attraktiv

Ob bei Bestandsimmobilien oder Neubauten: Das Credit Suisse Real Estate Investment Management zeigt, dass sich der relative CO2-Ausstoss eines Immobilienportfolios markant reduzieren lässt.

Urs Frey und Roger Baumann *

Der Weg zu einem durch und durch nach-haltigen Immobilienportfolio kann lang sein. Vor allem bei Bestandsliegenschaf-ten besteht oft eine Kluft zwischen dem Machbaren und dem Wünschbaren. Die Richtung muss aber in jedem Fall durch die Nachhaltigkeit vorgegeben werden. Die Tatsache, dass 40 Prozent der welt-weiten Primärenergie für Beleuchtung, Beheizung sowie Kühlung von Immobi-lien verbraucht wird und Gebäude da-durch für rund einen Drittel der globalen CO2-Emissionen verantwortlich sind, zeigt das Potenzial auf. Es liegt direkt vor beziehungsweise hinter unserer Haus- oder Bürotür.Das Credit Suisse Real Estate Investment Management hat den Pfad der Nachhal-tigkeit schon vor Jahren eingeschlagen. Bereits 2009 hat es das umfassende Güte-siegel «greenproperty» entwickelt, das die Nachhaltigkeit von Immobilien ganz-heitlich bewertet. Seit 2010 werden prin-zipiell nur noch Neubauten erstellt, die den greenproperty-Kriterien oder ver-gleichbaren Standards entsprechen. Ausserdem lancierte das Credit Suisse Real Estate Investment Management 2012

zusammen mit Siemens Schweiz und Wincasa ein Programm zur Reduktion des Gesamtenergieverbrauchs und der CO2-Emissionen von rund 1000 Bestands-liegenschaften; und zwar ohne Investiti-onen am Bau. Das Massnahmenpaket war

ment schlägt sich indes nicht nur in den einzelnen Portfolios, sondern auch in der Produktpalette nieder. So gehört auch der grösste Schweizer Immobilienfonds für nachhaltige Immobilienanlagen zum Angebot. Es handelt sich um den Credit

baufonds lancierte CS REF PropertyPlus die gleichen strengen Nachhaltigkeits-anforderungen erfüllte wie der CS REF Green Property. Dazu wurden die Lie-genschaften des CS REF PropertyPlus von externen Experten einem Green-Check unterzogen.Jüngstes Produkt der Nachhaltigkeits-offensive ist der Credit Suisse (Lux) Eu-ropean Climate Value Property Fund, der erste klimaneutrale Immobilienfonds in der Schweiz und einer der ersten klima-neutralen Immobilienfonds weltweit.

Kompensation mit Zertifikaten

Der im April 2016 für qualifizierte Anle-ger aufgelegte Fonds investiert in gewerb-liche Bestandsimmobilien in Europa, deren Emissions- und Verbrauchswerte systematisch reduziert werden. Das Be-sondere dabei: Der verbleibende, nicht reduzierbare CO2-Ausstoss wird jeweils am Jahresende durch den Erwerb hoch-wertiger CO2-Zertifikate vollständig kom-pensiert. Die Kosten hierfür trägt das Credit Suisse Real Estate Investment Management. Wie sich die Nutzungsvielfalt, der Woh-nungsmix und die Infrastruktur positiv auf die Nachhaltigkeit auswirken, zeigt die neue Überbauung ROY auf dem ehe-maligen Sulzer-Areal in Winterthur- Hegi. Die Überbauung der Immobilienfonds CS REF Siat und CS REF Green Property wur-de nach den Kriterien des Gütesiegels greenproperty konzipiert und besteht aus 228 Wohnungen in ganz unterschiedli-chen Formaten − vom loftartigen Wohn-

atelier bis zur luxuriösen Attikawohnung. Flächen für Geschäfte und Dienstleister ergänzen das Angebot und gewährleisten die Nahversorgung. Beim Investitions-entscheid legten die Bauherren grossen Wert auf die Infrastruktur wie Kinder-krippen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Gleichzeitig wurde eine gesunde Durchmischung angestrebt. Sie fördert die sozialen Kontakte und trägt zur Le-bensqualität bei. Höchsten Nachhaltigkeitsansprüchen genügt auch das Geschäftsgebäude twist-again in Wankdorf City, Bern. Der Neubau aus dem Portfolio des CS REF Green Pro-perty wurde mit dem ersten Zertifikat des Standards «Nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS 2.0) ausgezeichnet.

Neuer Standard seit August

Der Standard wurde im August lanciert, weist zahlreiche Parallelen zum Güte-siegel greenproperty auf und schafft ein übergreifendes Konzept für nachhaltiges Bauen in der Schweiz. SNBS 2.0 umfasst das Gebäude an sich und den Standort im Kontext seines Umfelds. Ziel ist es, die Bedürfnisse von Gesellschaft, Wirt-schaft und Umwelt gleichermassen und möglichst umfassend in Planung, Bau und Betrieb miteinzubeziehen. Dabei wird der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie berücksichtigt.

* Urs Frey ist Fondsmanager des CS REF Green Property, Roger Baumann COO und Leiter Nachhaltigkeit im Real Estate Investment Management der Credit Suisse.

Weniger ist mehr: Auch Gebäude müssen energieeffizient werden. Quelle: Credit Suisse AG

auf fünf Jahre angelegt, doch schon 2015, nach bloss drei Jahren, war das Ziel einer durchschnittlichen Senkung um mindes-tens zehn Prozent erreicht. Die Nachhaltigkeitsstrategie des Credit Suisse Real Estate Investment Manage-

Suisse Real Estate Fund Green Property (CS REF Green Property), der seit Som-mer 2016 mit dem Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus (CS REF Pro-pertyPlus) vereinigt ist. Die Fusion war nur möglich, weil der 2004 als Neu-

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CO2-Emissionen im Gebäudeportfolio des Credit Suisse Real Estate Investment Management zwischen 2010 und 2015.

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Anmeldeschluss 31. Januar 2017

Ihr Weg zum gefragten Entscheidungsträger: Master of Advanced Studies in Real Estate.

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building.comWie Immobilienportale Eigentümer, Dienstleister und Mieter vernetzen

Liegenschaften produzieren Daten, die zu hochwertigen Informationen verdichtet werden können. Diverse Firmen aus dem Bereich Facility Management und Bewirtschaftung haben die Chance erkannt.

Oliver Hofmann und Marcel Schaad *

Innerhalb von zehn Minuten generiert die Menschheit mittlerweile so viele Daten wie die Generationen vor uns in 10 000 Jahren. Die Einführung einer App bei 50 Millionen Nutzern findet rund 300-Mal schneller statt als die Einfüh-rung des Radios vor einigen Jahrzehnten. Es sind gigantische Firmen entstanden, deren Geschäftsmodelle auf der Verede-lung von Daten basieren. Sie unterhalten Rechencenter mit Unterhaltskosten in Milliardenhöhe und weisen immer hö-here Börsenkapitalisierungen auf. Die Digitalisierung erhält durch steigen-de Mobilität und Datenspeicherkapazitä-ten einen enormen Schub. Dennoch bau-en gemäss Umfragen erst rund 15 Prozent aller Schweizer Firmen konsequent in-novative – teils gar disruptive – Geschäfts-modelle auf. In der Schweizer Immobili-enwirtschaft dürfte dieser Anteil noch tiefer liegen. Doch die Branche holt rasch auf und weist eine hohe Dynamik in Be-zug auf die Implementierung neuer Tech-nologien auf. In der Bauindustrie werden erste Bauten mittels «BIM – Building Information Mo-

Virtuelle Portale kennt man seit einigen Jahren aus der Finanz- und Telekommu-nikationsindustrie. Der Zugriff kann orts- und zeitunabhängig mittels Passwort erfolgen; die Kommunikation lässt sich erheblich vereinfachen. In der Immobi-lienbranche ist diese Form der durchgän-gigen Verknüpfung von Geschäftspro-zessen über verschiedene Stakeholder hinweg noch neu. Gerade bei der Betreu-ung von Immobilienbeständen in ver-schiedenen Kantonen oder von verschie-denen Eigentümern stösst man rasch an Limitierungen, da benötigte Daten oft aus unterschiedlichen Quellen stammen. So sind Grundbuchdaten in den meisten Kantonen nicht durchwegs online erhält-lich; es existieren unterschiedliche Er-

fassungsmethoden für einfache Parame-ter wie die Nettogeschossfläche, und Energiedaten werden von den industri-ellen Werken teils noch in Papierform statt in Echtzeit geliefert. Derlei ist aber die Grundlage dafür, dass Dienstleister den Eigentümern und Mietern eine trans-parente Übersicht ihrer Flächen, ihrer verbrauchten Energie und den entspre-chenden Kosten anbieten können. Mit dem Auf- und Ausbau von Portalen werden Firmen aus dem Bereich Bewirt-schaftung und Facility Management künftig interessante Zusatzdienstleistun-gen anbieten können: – vereinfachtes, grafikgestütztes

Suchen und Terminfixierungen bei Objektbesichtigungen

– mobile Wohnungsabnahmen– Bedienungsanleitungen und

elektronische Formulare auf orts- und zeitunabhängigen Kommunikationsplattformen

– Service-Management bei Schaden- und Reparaturmeldungen inklusive Echtzeittracking

– Umzüge, Reinigungen und andere Dienstleistungen

Von der raschen und komprimierten An-wendung von Informationen profitieren alle: Das direkte Umfeld einer Liegen-schaft lässt sich leichter einbinden, der Mieternutzen nimmt zu, Immobilienport-folios lassen sich besser bewirtschaften und schliesslich steigt die Präzision bei der Entwicklung neuer Projekte.

* Oliver Hofmann ist CEO von Wincasa, Marcel Schaad Head Acquisitions & Sales von Swiss Prime Site.

Freier Datenverkehr: Gebäude werden zu Dingen im Internet. Quelle: Shutterstock

delling» realisiert und baulogistische Prozesse optimiert. Die Investoren setzen vermehrt auf «Smart Buildings», bei de-nen Sensoren die Gebäude steuern. In der Vermarktung von Flächen oder bei Un-terhaltsarbeiten setzen Dienstleister auf Tools der «Virtual Reality». Auch Swiss Prime Site nimmt die Digitalisierung als Chance wahr und hat deshalb spezifisch für die Früherkennung ein gruppenwei-tes Innovationsmanagement-Team ins Leben gerufen. Im Rahmen eines vorausschauenden Portfolio- und Flächenmanagements oder einer nutzeroptimierten Projektentwick-lung waren Investoren / Eigentümer schon immer auf Informationen über den Nutzer angewiesen. Über smarte Endge-räte und das Internet der Dinge gelangen jedoch vermehrt Informationen direkt zum Lieferanten und nicht zum Eigentü-mer. Der Zulieferer – zum Beispiel eines smarten Kühlschrankes – kann mehr über den Nutzer / Mieter einer Immobilie erfahren als der Eigentümer / Investor selbst; über dessen Gewohnheiten, über die Zeit, die er zu Hause verbringt und über vieles anderes mehr.

Erkennen und gestalten

Diese Wissensdiskrepanz fordert den Ei-gentümer / Investor zunehmend heraus, will er künftig nicht als reiner Flächen-anbieter zurückbleiben. Er muss neu aufkommende, internetbasierte Unter-nehmen frühzeitig erkennen und versu-chen, deren Zusammenspiel mit den Nutzern mitzugestalten.

Der Mieter andererseits will zunehmend an seinem Umfeld partizipieren, er will sich informieren, wann welche Dienst-leistungen, zum Beispiel im Bereich Shopping oder Mobilität, zur Verfügung stehen. Die heute schon bestehenden Immobilien-Apps sind daher beliebt. Dar über hinaus will der Mieter aber auch ganz persönliche Informationen abrufen, bearbeiten und verwalten, beispielswei-se die Aufteilung und Höhe seiner Ne-benkosten. Für ihn sind solche Zusatz-dienstleistungen ein echter Mehrwert.Der Eigentümer / Investor ist letztlich ge-fordert, die diversen Anforderungen zu erkennen und miteinander zu verknüp-fen. Hier kommen vernetzte Immobilien-portale ins Spiel.

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Achtung, Golden Agers!Das Wohnen im Alter beschäftigt unterdessen auch die Wissenschaft

Stille HelferWarum der Haushaltgerätehersteller Bauknecht auf die Kraft der Ruhe setzt

Was bedeutet die zunehmen-de Alterung der Gesellschaft für die Immobilienwirtschaft? Eine Bachelorstudentin der Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften wollte es genau wissen.

Julia Greber *

«Ich will zu Hause bleiben, und zwar so-lange es geht.» Diese Meinung vertritt die Mehrheit der Rentner und Betagten. Doch was passiert, wenn die Kinder ausziehen oder der Partner stirbt und der Wohn-raum zu gross wird? Was sind die Folgen, wenn der gesundheitliche Zustand das Treppensteigen oder die Gartenarbeiten nicht mehr zulässt? Gemäss Experten gehört die Zukunft den Mehrgenerationenwohnungen, Cluster-wohnungen oder Seniorenresidenzen. Doch sind diese Alternativen nachhaltige Lösungen oder sorgen sie bei den Pensi-onierten nicht nur für mehr Verwirrung und Angst? Tatsache ist, dass die Schweiz – wie alle Industriegesellschaften – mit einem tief-greifenden demografischen Wandel kon-frontiert ist. Dies einerseits durch die kontinuierliche Erhöhung der Lebenser-wartung, andererseits durch den Rück-gang der Geburtenziffern. Davon sind nicht nur Politik, Gesellschaft und Wirt-schaft betroffen, sondern auch die Immo-bilienwirtschaft.Für die empirische Untersuchung im Rahmen meiner Bachelorarbeit konzi-pierte ich einen Fragebogen, der an pen-sionierte Personen im Schwyzer Bezirk Höfe verschickt wurde. Es wurden insge-samt 41 Rentner befragt. Ziel war es, mehr

Ein moderner Haushalt ist voll mit elektrischen Geräten. Neuartige Flüsterantriebe machen sie leise und steigern den Wohnkomfort.

Stephan Gieseck *

Die Weltgesundheitsorganisation WHO weist in ihren Lärmstudien darauf hin, dass Lärm – nach der Luftverschmut-zung – heute der Umweltfaktor ist, der die Krankheitslast in der Gesellschaft am meisten vergrössert.Auf diesem Hintergrund wird verständ-lich, weshalb die Haushaltgeräteindus-trie vermehrt Produkte entwickelt, die diesem Umstand Rechnung tragen. Sie macht aus Maschinen Designobjekte, die dem persönlichen Lifestyle Ausdruck geben. Eine dieser neuen Technologien ist die ZEN-Technologie, die im Flüster-ton arbeitet.

Wenn das Laut das Leise stört

Seit der Erfindung des elektrischen Lichts kann der Mensch mit seinem Aktivitäts-radius den natürlichen Rhythmus von Tag und Nacht gezielt umgehen. Die Nacht dient nicht mehr automatisch der Nachtruhe, was physiologische Folgen für den angeborenen Biorhythmus hat. Tag und Nacht sind heute praktisch aus-tauschbare Zeitfenster, die zur pausen-losen Aktivität anregen und die Ruhe-zeiten aus dem Leben drängen. Dabei ist die an Ruhe gekoppelte Stille eine biologische Kraftquelle, die vitale Prozesse in komplexen Strukturen über-haupt erst ermöglicht. Nicht zufällig sind Phasen von Ruhen und Wachen allen

über ihre jeweilige Wohnsituation, ihre Wohnbedürfnisse, ihre Beweggründe für einen Auszug sowie ihre Zukunftsvisio-nen herauszufinden.Die Studie lässt darauf schliessen, dass die Wohnzufriedenheit generell sehr hoch ist. Auf einer Skala von 1 bis 5, wobei eine 5 die Höchstzahl widerspiegelt, bewegen sich die meisten Werte zur jetzigen Wohn-situation zwischen 4 und 5. Dabei erklä-ren 68 Prozent der Befragten, dass sie sich in ihrer momentanen Wohnsituation «sehr wohl» fühlen. 39 Prozent der Befragten gaben weiter an, dass ihnen eine hindernisfreie und

In der Regel gelten im Lärmschutz fol-gende Grenzwerte in Dezibel, die in Emp-findlichkeitsstufen für Tag und Nacht eingeteilt sind: Für Erholung gelten die Immissionsgrenzwerte 55 dB (Tag) und 44 dB (Nacht). Die Alarmwerte, also jene Werte, ab denen Schallschutzmassnah-men eingerichtet werden sollten, liegen bei 65 dB und 60 dB. Beim Wohnen beträgt das Limit 60 dB und 50 dB, die Alarmwer-te lauten 70 dB und 65 dB. Zum Vergleich:

rollstuhlgängige Wohnung sehr wichtig sei, dass sie aber selber in keiner solchen wohnen. Trotzdem denkt kaum die Hälf-te der Befragten an einen Aus- oder Um-zug. Es wäre indes falsch, von der Lage der jetzt befragten Babyboomer auf die Be-tagten von morgen zu schliessen; denn die dürften sich nicht nur im Umgang mit Mobilität, sondern auch in ihren Lebens-formen markant unterscheiden. Die Fakten verdeutlichen, dass es oft kei-ne den Wohnbedürfnissen entsprechen-den Angebote gibt. Denn klar ist, dass die Wahrscheinlichkeit, auf Unterstützung

und der körperlichen Verfassung. Die gesellschaftliche Sensibilität insgesamt steigt jedoch massiv an, wie aktuelle Diskussionen rund um akustische Emis-sionen im öffentlichen Raum belegen. Selbst das Läuten von Kirchenglocken wird heute zum brennenden Thema.Die Verdichtung der Lebensräume in den urbanen Zentren bewirkt Dichtestress, verändert die Lebens- und Wohnsituati-on der Menschen und macht sie sensibler

angewiesen zu sein, mit dem Alter zu-nimmt. Wichtig ist, dass Wohnkonzepte zur Verfügung stehen, die für die Pensi-onäre einen Mehrwert schaffen und we-sentliche Vorteile mit sich bringen. Hohe Eigenständigkeit, eine vertraute Umge-bung und eine zentrale Lage stellen fun-damentale Beweggründe für das Wohl-sein dar und wurden von rund 90 Prozent der Befragten mit einer 5 (sehr wichtig) bewertet. Gerade ältere Umzugswillige legen Wert darauf, durch einen Wohnungswechsel nicht aus ihrem vertrauten sozialen Um-feld gerissen zu werden. Sie schätzen eine kurze Gehdistanz zu einem Dorfzentrum, das Einkaufsmöglichkeiten und Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln bietet.Was also tun? Eine erste Handlungsemp-fehlung besteht in einer Normierung der Begrifflichkeit. Anlässlich der Umfrage stellte ich fest, dass diesbezüglich grosse Verwirrung herrscht. Anstelle einer ebenso breiten wie unübersichtlichen Palette von verschiedenen Wohnformen – Alterswohnung, Seniorenresidenz, Al-ters- und Pflegeheime oder Cluster – bräuchte es eine einzige Wohnform mit jeweils unterschiedlichen Ausprägungen. Ich schlage deshalb das Modell «Wohn-zentrum» vor; ein Mix aus allen Wohn-formen, der diverse Pflegedienstleistun-gen beinhaltet und auch die sozialen Aspekte mitberücksichtigt. Da die bereits vorhandenen Altersgebäu-de meist sehr zentral liegen, muss der Bedarf nicht primär über Neubauten ge-deckt werden; vielversprechender wäre es, die bestehenden Wohnungen an die Bedürfnisse der Bewohner anzupassen, entsprechend umzubauen und dadurch besser zu nutzen. Aufgrund der Tatsache, dass die einzelnen Wohnungen in Ab-

gehen. Entwickler und Ingenieure denken intensiv darüber nach, mit welchen technischen Innovationen sich die Ruhe in die Haushaltungen zurückgewinnen lässt. Die Beruhigung der privaten Räume steht bei den Produktentwicklungen im Zentrum: Die eigenen vier Wände sollen für die Menschen zu Oasen der Ruhe und der Regeneration werden. Es geht nicht darum, die fortschreitende Technologisierung aller Lebensbereiche

hängigkeit von persönlichen Bedürfnis-sen, finanziellen Mitteln und dem jewei-ligen Gesundheitszustand gestaltet werden könnten, bietet das Konzept sehr viele Individualisierungsmöglichkeiten. Der springende Punkt dabei: Die Woh-nungen können jederzeit an die Lebens-situation der Bewohner angepasst wer-den; zum Beispiel durch den Austausch von Badezimmereinrichtungen oder das Anbringen von Haltegriffen.

Gesunde Durchmischung

Gemäss meiner Umfrage würde sich die Hälfte der Befragten über eine Durch-mischung von unterschiedlichen Schich-ten und Jahrgängen freuen. Ein dichtes soziales Netzwerk in einem nachbar-schaftsfreundlichen Wohnkonzept kann ausserdem dazu führen, dass die aktiven Bewohner ihren gesundheitlichen Mög-lichkeiten entsprechend weniger aktive Personen unterstützen. Fazit: Der Bezirk Höfe sollte den älteren Einwohnern eine Erlebniswelt schaffen, in der sie sich wie ein Hotelgast fühlen können – rundum aufgehoben und gleich-zeitig frei. Die in dieser Studie aufgeführten Punk-te sollen sowohl Fehlannahmen als auch ungenutzte Potenziale der Immobilien-wirtschaft aufzeigen. Ausserdem können sie den verschiedenen Akteuren helfen, ihre Angebote besser auf die Bedürfnis-se einer alternden Generation zuzu-schneiden. Denn auch eine alternde Gesellschaft bietet Chancen; vor allem für jene, die sich schon heute mit dem Thema befassen.

* Julia Greber hat an der Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften General Management studiert und 2016 erfolgreich abgeschlossen.

delle sind halb so laut wie vergleichbare Produkte. Die Lärmemission liegt nie über 50 dB, was einem Schongang für Gehöre und Nerven gleichkommt. Ehemals lär-mende Geräte werden so zu Designobjek-ten. Sie machen den Wohnbereich zum Ort der Ruhe und tragen so wesentlich zu mehr Lebensqualität bei.

* Stephan Gieseck ist Geschäftsführer und Präsident des Verwaltungsrats von Bauknecht Schweiz.

Quiet, please! Lärm kann krank machen. Quelle: Shutterstock

Bezirk Höfe: Das klassische Alters- und Pflegeheim ist kaum gefragt. Quelle: Julia Greber

Wo Rentner wohnen

Alters- oder Pflegeheim

2%

Eigenes Haus56%

Mietwohnung 27%

Eigentumswohnung

15%

höheren Organismen eigen. Die Regene-ration des Gehirns ist damit aufs Engste verbunden, und sie ist die Voraussetzung für Höchstleistungen im Alltag. In Ru-hephasen findet die kognitive Verarbei-tung von Sinneseindrücken statt. In ihnen werden Gedächtnisleistungen aktiviert und erhalten. Das bestätigen viele Versu-che. Lärm wiederum belastet unseren Körper und hält uns von der notwendigen Ruhe auch bei Müdigkeit ab.

Ein sprechender Mensch erzeugt in einer normalen Unterhaltung einen Wert zwi-schen 40 und 60 dB. Ein Düsenflugzeug bringt es bei kurzer Entfernung schnell auf 150 dB und lässt das Trommelfell vibrieren.Die Beziehung zwischen Lärm und Lärm-belastung ist relativ. Die empfundene Belastung schwankt von Mensch zu Mensch erheblich. Sie hängt ab von der eigenen Einstellung, vom Tagesablauf

für Lärm. Dadurch gewinnt der Faktor Ruhe an Bedeutung und damit steigt auch der Marktwert von «leisen» Produkten. Die wissenschaftliche Grundlage liefern Lärmgutachten von renommierten Hoch-schulen wie der ETH Zürich, in denen der Lärmschutz als Wirtschaftsfaktor be-schrieben wirdVon der Industrie sind deshalb Massnah-men gefordert, die weit über die Fenster-sanierungen der letzten Jahre hinaus-

aufzuhalten. Im Gegenteil: Die Vision be-steht darin, den Technologiepark im Haushalt stärker zu vernetzen und dabei mit intelligenter und ausgeklügelter Tech-nik Leistung statt Lärm in die Wohnungen zu bringen. Die ZEN-Technologie von Bauknecht ist ein wichtiger Schritt in diese Richtung. Der innovative Direktantrieb bringt Leis-tung ohne Lärm und trägt den Flüsterton in die Waschküche. Unsere neuen Mo-


Nummer eins unter den KotiertenDie Swiss Prime Site AG gewinnt den NZZ Real Estate Award

Die finanzielle Performance einer Immobilienaktie lässt sich am Kurszettel ablesen. Weniger gut sichtbar sind die dem Portefeuille und dem Geschäftsmodell unterliegen-den Risiken. Der NZZ Real Estate Award beurteilt beides.

Andreas Loepfe *

Bereits zum sechsten Mal wurde anläss-lich der Real Estate Days der NZZ Real Estate Award vergeben: Die Auszeich-nung, mit der das Management von ko-tierten Immobilienanlagen für die er-brachte Leistung der vergangenen fünf Jahre geehrt wird, ging dieses Jahr erst-mals an die Swiss Prime Site (SPS).Für die Beurteilung werden die Bewertung an der Börse und die operative Leistung (Fundamentalanalyse) gleichwertig be-rücksichtigt. Die Aufgabe der Jury besteht vor allem in der Gewichtung und Würdi-gung der verschiedenen Risikofaktoren. Berücksichtigt wurden dieses Jahr alle an der SIX über den gesamten Beobachtungs-zeitraum kotierten Immobiliengesell-schaften. Nächstes Jahr werden wieder die Immobilienfonds an der Reihe sein.Die in Olten domizilierte Swiss Prime Site wurde 1999 von den Pensionskassen der Credit Suisse Group und der Siemens Schweiz sowie der damaligen Winterthur Leben gegründet. Geprägt hat das heuti-ge Schwergewicht der Branche Markus Graf, der bis 2015 CEO war. Seit Anfang dieses Jahres ist René Zahnd, ehemaliger

Das wohl bekannteste Gebäude der Swiss Prime Site: Der 2011 fertiggestellte Prime Tower in Zürich-West. Quelle: www.primetower.ch

Chef «Modernisation & Development» von Implenia, für das Immobilienvermögen von rund zehn Milliarden Franken ver-antwortlich.Mit Leuchtturmprojekten wie dem Mes-seturm Basel, Sihlcity und dem Prime Tower haben die Investitionen der SPS die Schweizerische Stadtlandschaft sicht-bar mitgeprägt. Die Anlagevolumina der Grossbauten überstiegen dabei alles bis-her bekannte und wären wohl ohne die Zusammenarbeit mit Credit Suisse Asset Management nicht möglich gewesen. Allein die schiere Grösse mobilisierte allerdings regelmässig auch Kritiker aus allen Richtungen, welche Machbarkeit, städtebauliche Qualität und ökonomi-schen Erfolg infrage stellten.

Beharrlichkeit zahlt sich aus

Markus Graf blieb indes beharrlich und steuerte nicht nur erfolgreich das Fund-raising, sondern auch die innerstädti-schen Grossbaustellen und vor allem die Vermarktung der teilweise ungewöhnli-chen Flächen. Auch der lange vergleichs-weise hohe Verschuldungsgrad, der wie-derholt Anlass zu Kritik gab, erwies sich als richtige Entscheidung. Chapeau von-seiten der Jury.Mit der sich abzeichnenden Abkühlung der Schweizer Büromärkte suchte SPS eine Diversifikation in immobiliennahe Geschäftsfelder und erwarb unter ande-rem Jelmoli, Wincasa und Tertianum. Mit diesen Akquisitionen sank der Anteil des Mietertrages am operativen Umsatz auf unter 50 Prozent.

Während der Trend bei den kollektiven Kapitalanlagen, wie beispielsweise den Real Estate Investment Trusts (REIT), in Richtung Fokussierung und Spezialisie-rung geht, hat SPS den umgekehrten Weg eingeschlagen. Die Unterschiede sind beträchtlich: So betrug der Gewinn der SPS vor Zins und Steuern Mitte 2016 le-diglich noch 35 Prozent des operativen Umsatzes. Von einem «Bestandshalter» von Schweizer Prime-Liegenschaften

würde man erwarten, dass rund 80 Pro-zent der Mieteinnahmen zur Deckung der Kapitalkosten der Investoren übrig bleiben.

Industrielle Logik

SPS war allerdings schon von Anfang an durch eine industrielle Betriebslogik ge-trieben. Während traditionelle Immobi-lieninvestoren ein hohes Wachstum auf-grund der damit zusammenhängenden Performanceverluste kritisch betrachten, strebt man bei SPS – in Analogie zum Umsatzwachstum eines Industrieunter-nehmens – ein hohes Mietwachstum an. Aus dieser Perspektive ist Bauen nicht ein «notwendiges Übel», um Anlagevo-lumen zu generieren, sondern Zweck per se; die Wertschöpfung der Bauindustrie wird als integraler Teil der Wertschöpfung der ganzen Immobilienwirtschaft ver-standen.Für die Beurteilung des fundamentalen Risikos kann – anders als bei den Im-mobilienfonds – nicht nur auf die «Fund Style Classification» der European As-sociation for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (INREV) zurückgegriffen werden, da diese lediglich auf die Stabi-lität und Prognostizierbarkeit der Miet-einnahmen richtet. Wichtig ist zu wissen, in welchem Ausmass die SPS nun Be-standshalter, Immobiliendienstleister oder Beteiligungsgesellschaft ist – und wie diese Geschäftsfelder zusammen-wirken.So ist beispielsweise die Beurteilung der Nettoinventarwerte (NAV) und damit die Berechnung des Agios heikel, wenn Ge-sellschaften im Inventar enthalten sind, die ihrerseits immaterielle Werte wie Goodwill aus Unternehmenskäufen in der Bilanz führen. Und es stellt sich auch die Frage, wie marktgerecht die Mieten sind, welche die Beteiligungsgesellschaften dem «Bestandshalter» zahlen, also bei-spielsweise Jelmoli der SPS. Klar ist auf jeden Fall: Ein Franken Gewinn bei einem typischen Bestandshalter ist aufgrund der niedrigeren Renditeerwartung an Immobilieninvestments mehr «wert» als ein Franken Gewinn bei einer Beteili-gungsgesellschaft.

Trotz verschiedener Unwägbarkeiten ist die Jury zum Schluss gekommen, dass für die vergangenen fünf Jahre die «Überperformance» auch fundamental stärker gewichtet werden kann als die zusätzlichen Risiken. Es wird sich zeigen, ob die Rechnung auch in Zukunft aufge-hen wird.Die trotz höheren Risiken positive Beur-teilung der SPS beruht auch auf der Ein-sicht, dass ein Teil der zusätzlichen, nicht immobilienmarktbezogenen Risiken titelspezifisch sind und mittels anderer nicht immobilienmarktbezogenen Risi-ken diversifiziert werden können. Dafür müssen diese aber systematisch in den Kontext anderer Aktien gesetzt werden: Dies ist umso einfacher als seit September dieses Jahres das Global In-dustry Classification System (GICS) – dem internationale Indizes wie MSCI oder S&P bereits folgen – Immobilienaktien neu als eigenen elften Sektor und nicht mehr als Teil des Finanzsektors führt.

Aufsteiger des Jahres

Aufsteiger des Jahres ist die von Cyrill Schneuwly geführte Intershop Holding AG, die dank einer hervorragenden ope-rativen Leistung und starken Aufwer-tung am Kapitalmarkt von Platz drei auf Platz zwei vorrückte. Intershop ist die älteste börsenkotierte Immobiliengesell-schaft der Schweiz, sie hält ein Portfolio im Wert von 1,3 Milliarden Franken und investiert vornehmlich in kommerziell genutzte Liegenschaften im Wirtschafts-raum Zürich und im Genferseegebiet. Ähnlich wie SPS zeichnet sich Intershop durch eine aktive Projektentwicklungs- und Promotionstätigkeit und eine attrak-tive Dividendenpolitik aus. Im Gegensatz zu SPS betreibt sie aber keine Immobi-liendienstleistungen und keine immo-biliennahen operativen Betriebe. Der Gewinn vor Zins und Steuern lag im ersten Halbjahr 2016 bei 33 Millionen Franken, was 79 Prozent des Liegen-schaftenertrags entspricht.

* Andreas Loepfe ist Jurypräsident des NZZ Real Estate Award und Managing Director am CUREM der Universität Zürich.

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Die besten immobilien-AktiengesellschAften 2016

Rang 2016 Aktiengesellschaft Veränderung gegenüber 2014

1 Swiss Prime Site AG

2 Intershop Holding AG

3 PSP Swiss Property AG

4 Mobimo AG

5 BFW Liegenschaften AG

6 Warteck Invest AG

7 Allreal Gruppe

Quelle: Datenverarbeitung durch Maerki Baumann & Co. AG

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Viel Applaus für crowdhouse.ch Der Trend-Radar fördert neue Ansätze in der Immobilienwirtschaft

Die Teilnehmer der NZZ Real Estate Days wählten unter verschie denen innovativen Anlageideen ihre persönli-chen Favoriten aus. Am meisten Stimmen gingen an Crowdhouse. Die Plattform öffnet Kleinanlegern den Weg auf den Immobilienmarkt.

Andrea Martel *

finanziert, ohne dass dies die Aufsichts-behörde gestört hätte. Nach eigener Ein-schätzung ist Crowdhouse nicht der Finma unterstellt, da sie selber keine Investitionsgelder, Publikumsanlagen oder sonstiges Kapital entgegennähmen. Gewisse Fragezeichen sieht die Jury bei der kritischen Masse sowie beim Exit. Ein Ausstieg ist nur möglich, wenn die Liegenschaft als Ganzes verkauft wird (nach fünf Jahren wird diese Option erst-mals geprüft) oder der einzelne Mitei-

Wachstum führt über gute Ideen: Ein systematisches Innovationsmanagement wird auch in der Immobilienwirtschaft zum Standard. Quelle: Shutterstock

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Rossetti wurde bewusst kein traditionell vertraglicher Fonds aufgesetzt. Der SI-CAv erlaube eine stärker unternehme-risch geprägte Struktur mit sogenannten Unternehmeraktionären, die Kapital zur verfügung stellen und die finanzielle verantwortung tragen, auf der einen und «gewöhnlichen» Investoren auf der an-deren Seite. Ausserdem hätten auch die normalen Anteilseigner mehr Mitspra-cherechte als bei einem gewöhnlichen Fonds. Im Mountain Resort SICAv engagieren sich laut Rosetti Pensionskassen, die be-wusst und aktiv einen Beitrag an den Wiederaufschwung des Alpentourismus leisten wollten. Erreicht werden soll dieser Aufschwung – und dies die zweite, inhaltliche Innova-tion – durch standardisierte, qualitativ hochstehende und unmittelbar bei den Bahnen plazierte Appartmenthäuser an verschiedenen Destinationen in der Schweiz, die von Reiseveranstaltern ge-bucht werden können. Aus Sicht der Initianten gibt es eine Angebotslücke zwischen Hotels einerseits und dem frag-mentierten, nicht für grössere Gruppen geeigneten Ferienwohnungsmarkt an-derseits, die sie mit dem neuen Angebot schliessen wollen. Der Markttest steht dem SICAv noch bevor, denn noch ist keine Anlage in Betrieb. Zwei Resorts, in vercorin und Zinal, werden derzeit ge-baut; drei weitere, ebenfalls im Wallis, sind in der Projektphase.

«tschungge_9035»

Die Innovation des Projekts von Intosens offenbart sich erst beim näheren Hin-schauen. Im appenzellischen Grub wur-de für ein Grundstück der Gemeinde eine Alternative zum bestehenden Gestal-tungsplan mit vier Einfamilienhäusern gesucht. Mit dem Projekt «tschung-ge_9035» (das Wort bedeutet «Hausbro-cken») entwarf Intosens den Prototyp eines zum traditionellen, lokalen Archi-tekturstil passenden Mehrfamilienhau-ses. So stehen in Grub nun drei dieser Häuser im appenzelltypischen Stil, mo-dern interpretiert, mit insgesamt 24 Wohnungen.Was das Projekt in den Augen der Jury innovativ macht, ist neben der geschick-ten verdichtung der starke Fokus auf die Ästhetik. Beides mag in den grossen Schweizer Städten Alltag sein, aber auf dem Land – und speziell in Appenzell, wo die Hälfte der Wohngebäude über 100 Jahre alt ist – steckt die Auseinan-dersetzung mit Fragen der Identität und Einbettung von neuen Bauten noch in den Kinderschuhen.

* Andrea Martel ist Wirtschaftsredaktorin der NZZ.

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für Crowdhouse. Das Projekt sowie die dahinterstehende Firma Bricks & Bytes sind in der Branche bekannt: vor gut einem Jahr schalteten die beiden Fir-mengründer Robert Plantak und Ardian Gjeloshi ihre Plattform für direkte Im-mobilien-Investitionen auf. Sie sichern sich mittels Anzahlungen passende Wohnliegenschaften und suchen dann über ihre Website Investoren, die sich mit mindestens 25 000 Franken beteili-gen wollen. Die Miteigentümer, die alle

Estate Days dem Publikum vorgestellt, das schliesslich in einer Abstimmung den Sieger bestimmt.Die Resonanz war von Beginn weg er-freulich, was zeigt, dass gute Ideen durch-aus vorhanden sind. 13 Projekte hatte die Jury 2016 zu beurteilen. Die Spanne der Eingaben reichte von originellen verdich-tungsprojekten über Coworking-Angebo-te bis zu neuen Konzepten für das Wohnen im Alter. Alle Bewerbungen wurden mit Blick auf ihren Innovationsgrad, die Mul-

Etwas Innovation könnte der Immobili-enbranche in der Schweiz guttun, dach-te die Jury der RED Awards vor zwei Jahren und überlegte sich, wie die NZZ Real Estate Days dazu beitragen könnten, neuen Ideen zum Durchbruch zu verhel-fen. In der Folge wurde der Trend-Radar ins Leben gerufen – eine Plattform, auf der sich bewerben kann, wer eine inno-vative Immobilien-Investment-Idee hat, die noch nicht lange am Markt ist oder innerhalb der nächsten Jahre für priva-te oder institutionelle Anleger investier-bar wird. Aus den Bewerbungen kürt die Jury drei Favoriten. Sie werden an den NZZ Real

tiplizierbarkeit, das verhältnis von Risiko und Return, einen allfälligen positiven Einfluss auf Gesellschaft oder Umwelt, sowie verständlichkeit, Konsistenz und Umsetzbarkeit beurteilt.Ins Favoriten-Trio, das sich dieses Jahr den rund 240 anwesenden Branchenver-tretern präsentieren durfte, schafften es ein Anlagegefäss, das eine Kette von standardisierten Ferienwohnungen auf-baut (Mountain Resort Real Estate Fund SICAv), ein spezielles Bauprojekt in Ap-penzell (tschungge_9035) sowie eine Online-Plattform für kollektives Immo-bilieneigentum (Crowdhouse). Entschie-den hat sich das Publikum schliesslich

im Grundbuch eingetragen sind, parti-zipieren direkt an den Mieteinnahmen, die dank einer Fremdfinanzierung von bis zu 65 Prozent Ausschüttungsrenditen von vier bis sechs Prozent ermöglichen sollen.

Gelungener Start

Crowdhouse hat bereits im vorjahr beim Trend-Radar mitgemacht. Die Jury war jedoch unsicher, ob das Geschäftsmodell vor der Finma Bestand haben würde. Mittlerweile scheint sich diese Frage jedoch geklärt zu haben. Jedenfalls hat Crowdhouse bereits neun Liegenschaften

gentümer für seinen Anteil einen Käufer findet. Aber unabhängig davon wird Crowdhouse als Innovation auf dem Schweizer Markt beurteilt, deren Wei-terentwicklung durchaus disruptives Potenzial hat – nicht unähnlich dem Geschäftsmodell von Trend-Radar-Spon-sor Immoscout24. Der Mountain Resort Real Estate Fund SICAv gefiel der Jury aus zwei Gründen: So ist der SICAv (société d’investissement à capital variable) in der Schweiz nach wie vor eine Rarität, auch wenn es diese Rechtsform bereits seit zehn Jahren, seit dem Inkrafttreten des Kollektivanlagen-gesetzes, gibt. Laut Mitinitiant Raffaele


Sie alle bauen auf die SchweizIn Bad Ragaz trafen sich Investoren, Bauherren, Planer und Zulieferer

Am 3. / 4. November 2016 gingen im Grand Resort Bad Ragaz die NZZ Real Estate Days 2016 über die Bühne. Rund 240 Persönlichkeiten aus der Immobilienwirtschaft diskutierten unter dem Motto «Fremde Gezeiten – (R)Evolution in der Immobilienwirtschaft» über Trends, Chancen und

Herausforderungen. Die Konferenz war ein voller Erfolg und wird nächstes Jahr am 2. / 3. November 2017 in Interlaken stattfinden.

Beni Meier

Holten sich wertvolle Anregungen: Die Berater Felix Brill von CEO Wellers-hoff & Partners Ltd. und Marcel Scherrer von Wüest Partner AG.

Gewinner mit Investorenvertreterin: Swiss-Prime-Site-VR Mario Seris und Daniela Zulauf Brülhart von der Credit Suisse.

Die Trendforscherin Oona Horx-Strathern flankiert vom amerikanischen Investor Joseph Sitt (l.) und vom Architekten Marten Wassmann.

VRPs unter sich: Hans-Peter Wehrli von Swiss Prime Site und Markus Wüst von Intercity Group Holding.

Bundesrätin Doris Leuthard mit Dominik Isler, CEO des Swiss Eco-nomic Forum.

Bei bester Laune: René Bhend von Alno, Swiss-Prime-Site-Vertreter René Zahnd, Albego-CEO Goran Zeindler und Bauknecht-Chef Stephan Gieseck.

TAKE-AWAYS

Um einerseits genügend Wohnraum für eine wachsende Bevölkerung zur Verfü-gung zu stellen und auch die energetischen und emissionsbezogenen Anforderungen zu erfüllen, sind sowohl die privaten Inves-toren als auch die Kantone und Gemeinden stärker gefordert. Ziel muss es unter ande-rem sein, die derzeitige Renovationsquote von Gebäuden zu verdoppeln. Der Bund unternimmt derzeit mehrere Anstrengun-gen in diese Richtung. Dazu zählt ein Gebäu-deprogramm im Umfang von 450 Millionen Franken. Ausserdem werden bestehende Bauhindernisse auf ihre Notwendigkeit ge-prüft.

Nicht nur in der Schweiz ist die Frage, ob eine Immobilienblase zu platzen droht, ein Dauerbrenner. Noch mehr gilt dies für China. Trotz rasanter Preissteigerungen in vielen chinesischen Metropolen teile ich diese Sorgen nicht. In China gibt es ein funk-tionierendes System der Selbstregulierung, in dem Anbieter und Interessenten, Kredit-geber und Regulatoren flexibel miteinander agieren. Droht der Markt trotzdem zu über-hitzen, steuert der Staat gegen.

Die Bedeutung von politischen Risi-ken für den Immobiliensektor hat in jüngster Vergangenheit zugenommen. Die Norma-lisierung der Geldpolitik in den USA hat sich stark auf die Währungen von Schwellenlän-dern ausgewirkt. Ein weiteres Beispiel ist der überraschende Ausgang der Brexit- Abstimmung in Grossbritannien. Solche Ereignisse eröffnen die einmalige Chance, Liegenschaften zu erwerben, die unter nor-malen Umständen nie auf den Markt gekom-men wären. Von der Immobilienbranche werden diese Entwicklungen bisher noch unterschätzt.

Intensive Diskussionen: Finma-Vertreter Rupert Schaefer, Crowdhouse-VR Ruedi Baer, Swiss-Life-CEO Ivo Furrer und Moderator Haig Simonian.Doris Leuthard Bundesrätin, Vorsteherin UVEK

Professor Xuewu GuCenter for Global Studies, Universität Bonn

Joseph SittPräsident und CEO, Thor Equities

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