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Informations- und Studientag fürstellvertretende Kirchenvorstände

19.01.2008 Halle 26.01.2008 Magdeburg Kurt Scholtisek

Immobilienkonzept / -management im neuen Gemeindeverbund/ Pfarrei

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Thema unserer heutigen Veranstaltung

Umsetzung des Immobilienkonzeptes in den Gemeindeverbünden/ Pfarreien

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0. EinleitungAusgangslage:

• Veränderte Rahmenbedingungen erfordern ein Umdenken

• Grundlage für die Umgestaltung im GV - ist die Pastoralvereinbarung welche den Bestandteil zur Erarbeitung eines Immobilienkonzeptes beinhalten sollte

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Zielperspektive - die pastorale Arbeit muss auch in Zukunft gesichert sein

- die eigenen Ressourcen sind neu zu organisieren

- Ausrichtung der Ressourcen auf das Kommende!

Die Gremien der GV / Pfarreien sind aufgefordert, einen Prozess zur Erarbeitung eines Immobilienkonzeptes in Gang zu setzen.

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Grundlagen zur Erarbeitung undUmsetzung des Immobilienmanagements:

sind die Rahmenvorgaben des Bistums:

• Gebäudebestandslisten im GV• Vorgaben zur Bildung der

Pflichtrücklagen (Positivlisten) (beides Stand 22.11.2007)

• Dekret des Bischofs zum Immobilienmanagement

• Die Ausführungsbestimmungen des Generalvikars zum Dekret zum Immobilienmanagement.

• Arbeitshilfe Immobilienmanagement im GV

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Für die Umsetzung des Immobilienkonzeptes im GV ergeben sich nachfolgende Fragen

die kurz- und langfristig anstehen und einer Klärung durch die entsprechenden Gremien bedürfen:

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Fragen im GV:

1.Was sollte zum jetzigen Zeitpunkt (2008)

in Bearbeitung bzw. abgearbeitet sein?

2.Wo stehen wir bei der Umsetzung?

3.Welcher kurz- bzw. langfristiger Handlungsbedarf steht mit den angedachten Sachfragen hinsichtlich der Umsetzung zum Immobilienkonzept an?

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Stand der Abarbeitungzu Frage 1:

• Die vorläufige Pastorale Ausrichtung des GV und eine damit verbundene erste

• Ressourcenanpassung der Immobilien an den pastoralen Bedarf sollten in ersten Strukturen im GV angedacht sein. Diese Angaben sind Grundlagen für die

• Rücklagenfinanzierung als Pflichtrücklage bei den Kernimmobilien bzw. als Rücklage bei den anderen Immobilien. Sie werden somit verbindlich für die Erstellung der Haushalte.

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• Bildung einer „Arbeitsgruppe Immobilien“ im GV ist erfolgt

• Alle Beteiligten die an der Erarbeitung des Immobilienkonzeptes mitwirken, haben die gleichen Sachinformationen.

• Die Überprüfung der Einstufungen der Immobilien erfolgt bei angedachten Veränderungen.

• Die sich daraus ergebenen Ergebnisse werden zu Lösungsoptionen aufgearbeitet, gefiltert, diskutiert und den Gremien im GV zur Entscheidung vorgelegt.

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Wichtiger Hinweis!

Das Immobilienkonzept ist in Zusammenhang mit der Pastoralvereinbarung im Lauf von 2 Jahren zu erarbeiten, abzustimmen und dem Bischof zur Bestätigung vorzulegen.

(siehe Dekret zum Immobilienmanagement… vom Bischof)

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Umsetzung Immobilienmanagement

Nachfolgend eine unvollständige Aufzählung von Aufgaben, die bei der Umsetzung des Immobilienkonzeptesfür die einzelnen Klassifizierungsbereiche der Immobilien anstehen.

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Kernimmobilien (Einstufung „GRÜN“)Kurzfristig

• Vorgaben Bistum mit Bestandsaufnahme vor Ort überprüft, Abgleich: Werden die Immobilien für pastorale Arbeit benötigt• Feststellung: Gebäude wird als Kernimmobilie benötigt• Pflichtrücklagen werden wie vorgegeben anteilmäßig gebildet und entsprechend im Haushaltsansatz ausgewiesen• Prüfung auf zusätzliche Finanzhilfen vom Bistum

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Kernimmobilien (Einstufung „GRÜN“)langfristig

• Pflege der ermittelten Daten• turnusmäßiger Abgleich mit pastoraler Ausrichtung• Jährliche Bauzustandskontrollen hinsichtlich eventueller Veränderungen der Sanierungsintervalle• Sicherung der langfristigen Pflichtrücklagenbildung• Versuch der Minimierung der Rücklagendefizite

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Immobilien mit Einstufung „gelb“kurzfristig

• Abgleich zukünftiger Standorte mit den Zielen der pastoralen Ausrichtung des GV• Objektbezogene Einnahmen- / Ausgabenrechnungen als Wirtschaftlichkeitsberechnungen• Planung Mittelakquiese zur Finanzierung der einzelnen immobilien• Entwicklung von Lösungsoptionen hinsichtlich deren Finanzierbarkeit• Bildung von Rücklagen

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Immobilien mit Einstufung „gelb“langfristig

• weiterer Abgleich Immobilie / pastorale Ausrichtung, Erstellung von Lösungsmodellen zur tendenziellen Richtung der Immobilie (rot-grün)• Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten• Prüfung der Finanzierbarkeit• Vorstellung und Konsultation der erarbeiteten Lösungsmodelle in den Gremien des GV• Beschlussfassung hinsichtlich der späteren Einordnung (rot -grün)• Bildung von Pflicht-bzw. Rücklagen

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Immobilien mit Einstufung „rot“Kurzfristig

• Klärung und Feststellung ob Immobilie nicht zur pastoralen Ausrichtung passt und die Finanzierbarkeit nicht gegeben ist.• Erstellung eines Verwertungskonzeptes mit Prüfung Flächenabbau, Umnutzungen, Verkauf, Verpachtung u.a. • Erarbeitung von Lösungsmodellen als Entscheidungsvorlage für die verantwortlichen Gremien des GV• Keine Bildung von Baurücklagen nötig! (Ansparung von Rückbaukosten andenken)

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Immobilien mit Einstufung „ rot“langfristig

• Herbeiführung eines Beschlusses der Entscheidungsgremien zum Flächenabbau Vermietung, andere Bedarfsträger, Verkauf u.a.• Klärung von Nachnutzungen

• Stellung Abbruch- / Rückbauantrag bei den Behörden

• Keine Bildung von Baurücklagen nötig! (Ansparung von Rückbaukosten notwendig)

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Immobilien mit Einstufung „blau“kurzfristig

• Überprüfung Vorgaben mit Bestand• Bestandsaufnahme- Mietbedingungen, Bauzustandserfassung, Schadensfeststellungen• Festlegung Sanierungsintervalle• Wirtschaftlichkeitsberechnungen Einnahmen/ Ausgaben Mieten; Pachten, sonst. Einnahmen; Verpflichtungen; sonst. Ausgaben usw.• Ermittlung der möglichen und notwendigen Rücklagenhöhe• Bildung von Rücklagen

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Immobilien mit Einstufung „ blau“langfristig

• Überprüfung der festgelegten Sanierungsintervalle• Wirtschaftlichkeitsberechnung mit ausführlicher Kostengegenüberstellung Einnahmen/ Ausgaben• Ermittlung der möglichen Rücklagenhöhe• Sicherung der Bildung einer kostendeckenden Rücklagenfinanzierung• Prüfung von Abbaumöglichkeiten• Umsetzung der Festlegungen hinsichtlich des Abbaues von Immobilien

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Gemischte Immobilien mit Einstufung grün/gelb; grün/blau; gelb/blauKurzfristig

• Bestandserfassung der versch. Nutzungsflächen der Immobilie• Zuordnung der erfassten Nutzungsflächen • Wirtschaftlichkeitsberechnung für selbsttragenden Anteil Einnahmen/ Ausgaben- Rechnung (siehe auch Einstufung „blau“) • Zusammenstellung von Lösungsvorschlägen für die anteilsfinanzierte Rücklagenbildung (90:10 Anteil und 100 % Anteil der Gemeinde)• Abstimmung der Haushaltsansätze/ Lösungsvorschläge mit der Vermögensverwaltung des Bistums• Festlegungen und Ausweisung der Anteile für die anteilsfinanzierte Rücklagenbildung im Haushalt

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Gemischte Immobilien mit Einstufung grün/gelb; grün/blau; gelb/blauLangfristig

• wie Kurzfristig• Auswertung der Bestandserfassung und Wirtschaftlichkeitsberechnung über längeren Zeitraum ggf. Umgruppierung durch Nutzungsänderung• Überprüfung der angedachten Lösungsmodelle• Bildung der anteilsfinanzierten Rücklagenbildung• Verwertungsvorschläge überzähliger Immobilien