JAHRESBERICHT IMMOBILIEN FINANZVERMÖGEN 2015 · 2016. 3. 22. · 4 1. MANAGEMENT SUMMARY Die Umsetzung der Immobilienstrategie im Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt wurde im

JAHRESBERICHT IMMOBILIEN FINANZVERMÖGEN 2015

BASEL, 02. MÄRZ 2016

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INHALT

1. MANAGEMENT SUMMARY 4

2. IMMOBILIENPORTFOLIO FINANZVERMÖGEN 5 2.1 STRATEGIE 5 2.2 NACHHALTIGKEIT 5 2.3 SCHWERPUNKT STADTWOHNEN 5 2.4 PORTFOLIOSTRUKTUR 7

3. FINANZEN UND KENNZAHLEN 9 3.1 BUDGETVERGLEICH 9 3.2 KENNZAHLEN 11 3.3 ENERGIEEFFIZIENZ (WÄRME) 11

4. PORTFOLIOMANAGEMENT 14 4.1 AREALENTWICKLUNGEN ZUM WOHNEN 14 4.2 AREALENTWICKLUNGEN FÜR GENOSSENSCHAFTEN 15 4.3 AREALENTWICKLUNGEN FÜR GEWERBE 18 4.4 BAUPROJEKTE 18 4.5 TRANSAKTIONEN 22

5. FACILITY MANAGEMENT 25 5.1 VERMIETUNG UND BEWIRTSCHAFTUNG 25 5.2 PARKHÄUSER BASEL-STADT 26 5.3 WICHTIGSTE PROJEKTE 26 Rolf Borner Titelfoto: Aescherstrasse 10/12, 4054 Basel Ruedi Walti, Photographer

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1. MANAGEMENT SUMMARY Die Umsetzung der Immobilienstrategie im Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt wurde im 2015 wei-

ter vorangetrieben. Neben dem Schwerpunkt Wohnen (erschwinglicher Wohnraum, Förderung von Genos-

senschaften, nachhaltige Projekte) werden die Immobilien des Finanzvermögens auch für Gewerbenutzun-

gen eingesetzt.

Der Total Return des Immobilienportfolios Finanzvermögen liegt im 2015 bei 4.8%. Dieser setzt sich aus

der Netto-Cashflow-Rendite von 3.6% und einer Wertänderungsrendite von 1.2% zusammen. Die Gesamt-

performance liegt damit im Rahmen des Vorjahres.

Der Gesamtportfoliowert für die Immobilien im Finanzvermögen beträgt per Ende 2015 1‘866.8 Mio. Fran-

ken und ist damit 116.1 Mio. Franken höher als per Ende 2014. Diese Aufwertung ist vor allem auf Neuzu-

gänge in das Portfolio (Umwidmungen und Akquisitionen), auf neue Baurechtsverträge sowie auf Investiti-

onen in den Bestand zurückzuführen.

Im 2015 wurden mehrere Sanierungsprojekte in der Umsetzung vorangetrieben bzw. angestossen und pro-

jektiert. Viele davon liegen in der Altstadt und/oder in der Schutzzone.

Die Umsetzung der im 2012 beschlossenen Installation von 10 neuen Fotovoltaikanlagen auf Sanierungs-

projekten wurde 2014 erfolgreich abgeschlossen. Alle Anlagen haben 2015 Strom produziert und ins Netz

der IWB eingespiesen. Weitere Anlagen konnten z.B. im Zusammenhang mit dem Projekt Aescherstrasse

12 und Gundeldingerstrasse 286/290 realisiert werden.

Das Pilotprojektes Nullenergiehaus Aescherstrasse 10/12 in Basel (Titelbild) konnte 2015 fertig gestellt und

bezogen werden.

Im Gebiet Volta Nord wurde unter der Federführung des Planungsamts und zusammen mit der SBB die

Grundlagen für den Bebauungsplan weiter erarbeitet und eine Strategie für das Areal Lysbüchel entwickelt.

Für das Wohnbauprojekt an der Maiengasse/Hebelstrasse, wo 54 erschwingliche Neubauwohnungen ent-

stehen sollen, sind die Abbrucharbeiten weit fortgeschritten und werden im Frühjahr 2016 abgeschlossen.

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2. IMMOBILIENPORTFOLIO FINANZVERMÖGEN 2.1 STRATEGIE

Mit der Immobilienstrategie für das Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt wurden die Zielsetzungen

und Vorgaben für die Bewirtschaftung der Immobilien im Finanzvermögen festgelegt. Die Immobilien die-

nen dem Kanton unter Einbezug der immobilienbezogenen und gesamtstaatlichen Überlegungen einerseits

als Finanzanlagen, um inflationsgeschützte, stabile und nachhaltige Erträge zu erzielen, anderseits unter-

stützen sie die Stadtentwicklung im Bereich Wohnen, Arbeiten und Infrastruktur. Dazu betreibt Immobilien

Basel-Stadt eine aktive Bodenpolitik.

Neben der Hauptentwicklungstätigkeit von Wohnnutzungen wird die Entwicklung und Erhaltung von Ge-

werbeflächen initiativ unterstützt. Zu nennen sind hierbei die erfolgte Abgabe eines Areals für ein Gewer-

behaus an der Neudorfstrasse 91 und die anstehende Transformation und Umnutzung von Bestandsbau-

ten im Gebiet Volta Nord/Areal Lysbüchel. Im Weiteren wird in Aesch Nord ein grösseres Areal im Baurecht

für Gewerbenutzungen abgegeben.

Auch für Infrastruktur werden gezielt Grundstücke erworben oder entwickelt, wie beispielsweise für Schulen

auf den Arealen Lysbüchel und Schoren sowie für die BVB auf dem Areal beim Dreispitz.

2.2 NACHHALTIGKEIT

Das Ziel des Immobilienmanagements im Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt ist die Gestaltung ei-

nes nachhaltigen Immobilienportfolios. Nachhaltigkeit bedeutet das ausgewogene Miteinander der drei As-

pekte Ökonomie, Ökologie und Gesellschaft. Alle drei Aspekte sind stark miteinander verwoben und stehen

gleichzeitig in einem gegenseitigen Spannungsverhältnis. Die Maximierung eines der drei Aspekte kann die

Berücksichtigung der anderen Aspekte stören oder verunmöglichen. Das Ziel der Nachhaltigkeit ist daher

die Optimierung eines jeden Aspekts unter Berücksichtigung der anderen beiden.

Im Sinne der gesellschaftlichen Nachhaltigkeit engagieren wir uns mit dem Finanzvermögen für die Wirt-

schaft (Entwickeln von Möglichkeiten für Gewerbeflächen), für die Infrastruktur (Kauf von notwendigen Flä-

chen) und für das Wohnen (Genossenschaften, günstiger Wohnraum, Stadtwohnen). Anhand der nachfol-

gend beschriebenen Projekte und Entwicklungen ist dieses Engagement ersichtlich. Durch den Umgang

mit dem Bestand wird bei Neuentwicklungen (z.B. Areal Lysbüchel) dem Aspekt der grauen Energie Rech-

nung getragen. In Sanierungs- und Neubauprojekten werden möglichst innovative Lösungsansätze für die

Senkung des Energieverbrauchs gesucht und verfolgt (z.B. Pilotprojekt Aescherstrasse 10/12). Auch die

Verwendung nachhaltiger Baumaterialien, wie beim Wohnbauprojekt Maiengasse/Hebelstrasse (Holzbau-

weise), ist ein wichtiges Thema.

2.3 SCHWERPUNKT STADTWOHNEN

Eine der wichtigen Aufgaben des Finanzvermögens ist die Förderung des Stadtwohnens und die differen-

zierte Entwicklung der Wohnviertel. Mit rund 2‘000 Wohnungen verfügt das Finanzvermögen über einen

Anteil von rund 2% des aktuellen Wohnungsbestandes im Kanton Basel-Stadt. Über diesen begrenzten An-

teil kann das Finanzvermögen die kantonale Wohnpolitik mit unterstützen.

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Im Zusammenhang mit dem 2013 beschlossenen Wohnraumfördergesetzes (WRFG) und der dazugehöri-

gen Verordnung (WRFV) ist die zur Verfügungsstellung von Wohnraum für mehrfach Benachteiligte zu ei-

nem weiteren Anliegen innerhalb der Verwaltungsaufgaben geworden.

Die Schaffung von urbanem Wohnraum im mittleren Segment gehört ebenfalls zu den Aufgaben des Fi-

nanzvermögens. Als Eigenentwicklungen sind hierbei die Projekte Maiengasse und Socinstrasse zu nen-

nen. Beim Projekt Maiengasse werden 54 erschwingliche Wohnungen in Holzbauweise im mittleren Seg-

ment und dazu ein attraktives neues Stück Wohnquartier mit einer stimmungsvollen Umgebung geschaffen.

Beim Projekt Socinstrasse entstehen 8 Stadtwohnungen für Familien in einer ruhigen und attraktiven städ-

tischen Wohnumgebung mit einem grosszügigen Garten.

Abbildung: Perspektive Projekt Maiengasse (Blick aus der Maiengasse)

Der Bestand an Liegenschaften des Finanzvermögens ist vielfältig und damit sind immer wieder spezielle

und herausragende Projekte von besonderem Charakter möglich. Angestrebt werden hierbei quartiersge-

rechte Entwicklungen mit Vorbildcharakter.

Das Projekt an der Aescherstrasse (Abbildung: siehe Titelbild) gehört in diese Kategorie. Als Pilotprojekt –

es handelt sich um das erste Wohnhaus in Basel im Minergie-A-Eco-Standard – sind höhere Baukosten

gegeben, die in diesem Segment aber trotzdem wirtschaftlich sind. Dank der quartiergerechten Positionie-

rung wird hier Wohnraum in angemessener Grösse geschaffen, der es älteren Personen erlaubt, ihre

Wohnsituation zu verändern, ohne das Quartier verlassen zu müssen. Auch das gehört zu einer differen-

zierten Entwicklung der Wohnviertel. Ein anderes Projekt in diesem Segment ist das Sanierungs- und Um-

bauprojekt am Petersgraben 20, dem ehemaligen Wohnhaus des Arztes Felix Platter. Die Herausforderung

bei diesem Projekt bestand in der Sanierung eines denkmalgeschützten Baus im Minergie-P-Eco-Standard.

Das Projekt wurde beim 2. Basler Modernisierungswettbewerb ausgezeichnet.

Die Liegenschaft an der Feldbergstrasse 47 stellt eine Besonderheit als Beitrag zu einer nachhaltigen

Quartiersentwicklung dar. Der Erwerb der Liegenschaft durch den Kanton entzog diese dem Rotlichtmilieu.

Als zukünftige Nutzung ist in den Obergeschossen Wohnen vorgesehen. Im Erdgeschoss sollen quartier-

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dienliche Nutzungen ermöglicht werden. Zu diesen Nutzungen wurde von Immobilien Basel-Stadt eine An-

hörung initiiert und durchgeführt, um die Bedürfnisse im Quartier abzuklären.

Der Kanton soll aber nicht nur selber planen und realisieren, sondern durch Baurechtsabgaben private

Entwicklungen ermöglichen. Das Finanzvermögen ist ein wichtiger Partner der gemeinnützigen Wohnbau-

träger. So wird die Schaffung von Familienwohnungen durch Genossenschaften im grossen Stil unterstützt.

Aktuell sind rund 4‘100 Genossenschaftswohnungen auf Baurechtssparzellen des Finanzvermögens er-

stellt. Das sind rund 40% des gesamten Bestandes an Genossenschaftswohnungen bzw. rund 4% des ge-

samten Wohnungsbestandes im Kanton. Dank einer grossen Initiative des Kantons zur Förderung der Ge-

nossenschaften besteht mit den laufenden und geplanten Baurechtsabgaben das Potential, die Genossen-

schaftswohnungen in den kommenden Jahren - alleine mit Baurechtsabgaben des Kantons - um gegen 20

– 25% zu erhöhen. Dabei sind als die grossen geplanten Abgaben das Felix Platter-Areal (ca. 500 - 600

Wohnungen) oder die Burgfelderstrasse (Stadtrand Nordwest, ca. 80 Wohnungen) zu nennen. Somit

kommt den gemeinnützigen Wohnbauträgern mit der Unterstützung des Kantons eine tragende Aufgabe in

der Schaffung von Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen zu.

ZUSAMMENARBEIT MIT DER FORSCHUNG

Im 2015 wurde das Forschungsprojekt der Uni Zürich „Nachhaltigkeitsrisiken in Immobilienportfolios“ wei-

terbearbeitet. Die bewährte Praxispartnerschaft wurde fortgesetzt – diese findet zwischen der Forschung

(Uni Zürich, Center for Corporate Responsibility and Sustainability) und Immobilien Basel-Stadt sowie der

Stadt Zürich und institutionellen Investoren (SUVA, Zürcher Kantonalbank, Swisscanto und Migros Pensi-

onskasse) statt. Forschungsgegenstand sind u.a. die Auswirkungen von Nachhaltigkeitsmerkmalen in der

Immobilienbewertung und deren Abbildung in der Marktgängigkeit von Immobilien.

Die Planung und Realisierung des Neubauprojekts an der Aescherstrasse, dem ersten Wohnhaus in Basel

im Minergie-A-Eco-Standard (Nullenergie) wurde eng vom Institut Energie von der FHNW begleitet. Um die

effektiven Ergebnisse hinsichtlich der energetischen Konzeption zu überprüfen, wurde ein auf drei Jahre

angelegtes Monitoring eingerichtet. Somit wird über die Realisierung hinaus eine Datenlage geschaffen, die

es erlaubt, die Effektivität der Massnahmen unter Einfluss des Nutzerverhaltens über eine längere Zeit zu

beurteilen.

2.4 PORTFOLIOSTRUKTUR

Der Gesamtwert der Immobilien hat seit 2007 kontinuierlich zugenommen, während die Anzahl der Immobi-

lien in etwa gleich geblieben ist. Der Grund liegt vor allem in den hohen Investitionen in Sanierungen sowie

neuen und/oder angepassten Baurechten.

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Im 2015 ist der Marktwert erneut gestiegen. Ausschlaggebend dafür sind Käufe und Umwidmungen, neu

abgeschlossenen Baurechts- und Mietverträge und die Wertsteigerung bei den Liegenschaften infolge ge-

tätigter Investitionen.

Die meisten Liegenschaften im Portfolio sind vor 1980 erstellt worden. In den letzten Jahren wurden lau-

fend Liegenschaften saniert. Durch die heterogene Altersverteilung werden die Investitionen zur Werterhal-

tung, Modernisierung und Verbesserung der Energieeffizienz im Moment und auch in den nächsten Jahren

noch erheblich sein.

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3. FINANZEN UND KENNZAHLEN 3.1 BUDGETVERGLEICH

Dieses Kapitel gibt einen Überblick über das finanzielle Ergebnis per Berichtsstichtag. Nachstehende Ta-

bellen zeigen den Budget-Vergleich in tausend Franken sowie einige Immobilienkennzahlen.

Die Einnahmen Brutto-Soll liegen um ca. 3.8 Mio. Franken höher als budgetiert. Der Grund besteht vor al-

lem in neuen Baurechtsverträgen (z.B. in Aesch Nord, Im Langen Loh, Areal Niederholz Riehen) sowie

Neuzugängen von Liegenschaften (Storchengebäude).

Die Baurechtsabgaben liegen auf Vorjahresniveau und somit im Rahmen der Erwartungen.

Der finanzielle Leerstand (inkl. Leerstand infolge Sanierungen) fällt mit 1.4 Mio. Franken ca. 0.5 Mio. Fran-

ken tiefer aus als budgetiert. Ursachen hierfür sind vor allem tiefere Fluktuationen bei Sanierungen im be-

wohnten Zustand, Projektoptimierungen und schnellere Vermietung nach abgeschlossenen Sanierungen.

Die Ertragsausfälle liegen mit rund 70‘000 Franken deutlich tiefer aus als budgetiert (0.3 Mio. Franken).

Dies gelang vor allem durch aktives Debitorenmanagement.

Die Betriebskosten sind im Vergleich zum Budget um rund 0.9 Mio. Franken tiefer. Gegenüber dem Vorjahr

ergibt sich eine Differenz von ca. 1.8 Mio. Franken aufgrund sicherheitstechnischer Massnahmen und peri-

odenfremder Buchungen.

Die Kosten des ordentlichen Unterhalts sind gegenüber dem Budget um 1.4 Mio. Franken angestiegen,

bewegen sich nach wie vor im üblichen zu erwartenden Rahmen. Vor allem der Unterhalt von Anlagen und

Maschinen bei den Parkhäusern sowie unvorhersehbare, dringende Massnahmen der Liegenschaften (z.B.

Schimmel-, Heizungs-, Liftsanierungen, Wasserschäden), Instandsetzungen von Wohnungen nach jahr-

zehntelangen Mietverhältnissen führen zu diesem Anstieg.

Bei den werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen handelt es sich in der Summe um die ge-

samten Investitionen. Die Gesamtinvestitionen liegen 0.9 Mio. Franken unter dem budgetierten Wert.

Budgetvergleich (in TFr.)Rechnung

2014

Rechnung

2015

Budget

2015

absolut %

Einnahmen Brutto-Soll 103'714 107'108 103'966 3'142 3.02%

Baurechtsabgaben 1'055 1'021 934 87 9.35%

Leerstände 1'168 1'379 1'847 -469 -25.38%

Ertragsausfälle -3 69 300 -231 -77.09%

Brutto-Ist-Ertrag 101'493 104'640 100'885 3'755 3.72%

Betriebskosten 12'283 14'087 14'931 -844 -5.65%

Ordentlicher Unterhalt 6'637 7'265 5'783 1'482 25.62%

Werterhaltende Investitionen 38'217 17'735 15'202 2'533 16.66%

Immobilienerfolg 44'356 65'553 64'969 584 0.90%

Realisierte Verkaufsgewinne/-verluste 2'264 1'275 0 1'275 0.00%

Cashflow vor Wertvermehrung 46'620 66'828 64'969 1'859 2.86%

Netto-Cashflow-Rendite 2.8% 3.6% 3.7%

Wertvermehrende Investitionen 22'500 24'429 27'839 -3'410 -12.25%

Wertänderung 39'986 21'855

Wertänderungsrendite 2.2% 1.2%

Total Return 5.0% 4.8%

Total Investitionen 60'716 42'165 43'041 -876 -2.04%

Abweichung (R15/B15)

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Verglichen mit dem Budget fällt der Immobilienerfolg um 0.6 Mio. Franken höher aus. Dies aufgrund der tie-

fer ausgefallenen Investitionen und der höheren Einnahmen Brutto-Soll. Gemessen am Vorjahresergebnis

resultiert der um 20.6 Mio. Franken höhere Immobilienerfolg insbesondere durch die geringeren getätigten,

werterhaltenden Investitionen, die 2014 aufgrund von Altlastensanierungen auf einem aussergewöhnlich

hohen Niveau lagen.

Der Cashflow vor Wertvermehrung ist vor allem aufgrund realisierter Verkaufsgewinne höher als der bud-

getierte Wert. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein um 20.3 Mio. Franken höherer Cashflow vor Wert-

vermehrung aufgrund der tiefer ausfallenden werterhaltenden Investitionen. Die diesjährige Netto-

Cashflow-Rendite liegt bei 3.6%.

Die Wertänderung beträgt ca. 21.9 Mio. Franken. Sie berechnet sich aus den veränderten Marktbewertun-

gen und wird insbesondere durch operative Verbesserungen bei den getätigten Investitionen sowie durch

Optimierungen bei Kosten und höheren Erträgen ermöglicht. Die Wertänderungsrendite beträgt 1.2%. Mit

der Wertänderungsrendite wird die Veränderung der Marktwerte als Teil der Gesamtperformance gemes-

sen.

Der Total Return (Gesamtperformance bestehend aus der Summe von Netto-Cashflow Rendite und Wer-

tänderungsrendite) als wichtige Kennzahl von Immobilienanlagen beträgt 4.8%. Diese Performance ist im

derzeitigen Marktumfeld und unter der Berücksichtigung der Portfoliostruktur als angemessen zu bezeich-

nen, vor allem vor dem Hintergrund der vielen Entwicklungsprojekte und Investitionen, die regelmässig im

Portfolio des Finanzvermögens vorgenommen werden.

BEWERTUNG

Der Gesamtportfoliowert für die Immobilien im Finanzvermögen beträgt per Ende 2015 1‘867 Mio. Franken

und ist damit 116.1 Mio. Franken höher als per Ende 2014. Diese Aufwertung ist auf neue Baurechte, Neu-

zugänge in das Portfolio (Umwidmungen und Akquisitionen) und auf Investitionen in den Bestand zurückzu-

führen.

Der Wert der Kategorie Baurechte stieg aufgrund von neu abgeschlossenen und angepassten Baurechts-

verträge auf 792.7 Mio. Franken. Der Wert der Liegenschaften stieg per Ende 2015 aufgrund von Zugän-

gen (Fischmarkt 10, Storchen Parking) und Sanierungen um 100.7 Mio. Franken auf total 988.2 Mio. Fran-

ken an. Die Grünflächen bewegen sich fast unverändert auf Vorjahresniveau mit 85.2 Mio. Franken.

Markwert Markwert Veränderung

Kategorie 31.12.2015 31.12.2014 2015-2014

(Mio. Franken) (Mio. Franken) (Mio. Franken)

Baurechte 792.7 777.3 15.4

Liegenschaften 988.9 888.2 100.7

Grünflächen 85.2 85.3 -0.1

Total 1'866.8 1'750.8 116.1

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3.2 KENNZAHLEN

Der Total Return bei den Baurechten beträgt 5.2%. Der Total Return setzt sich aus der Netto-Cashflow-

Rendite in der Höhe von knapp 4.3% und der Wertänderungsrendite in der Höhe von 1.0% zusammen. Die

Wertänderungsrendite ist auf neu abgeschlossene Baurechtsverträge zurückzuführen.

Der Total Return der Liegenschaften beträgt 5.0% und setzt sich aus der Netto-Cashflow-Rendite von 3.5%

und der Wertänderungsrendite von 1.5% zusammen. Bei den Liegenschaften sind Wohn- und Geschäfts-

liegenschaften, Parkhäuser sowie diverse Spezialobjekte (z.B. Schloss Angenstein) und Entwicklungspro-

jekte (z.B. Maiengasse 7/11, Volta Ost) enthalten. Die Netto-Cashflow-Rendite bewegt sich auf marktkon-

formem Niveau. Die Wertänderungsrendite wird von abgeschlossener Sanierungen und Projektentwicklun-

gen gestützt.

Die Grünflächen (bestehend aus Wald, Pachtparzellen, Familiengärten und weiteren Grünflächen) weisen

einen Total Return von -1.1% auf. Dieser setzt sich aus der Netto-Cashflow-Rendite von -1.0% und der

Wertänderungsrendite in Höhe von -0.1% zusammen. Der negative Total Return ist auf diverse kleinere

Sanierungsmassnahmen bei den Pachthöfen zurückzuführen.

Die gesamte Netto-Cashflow-Rendite ist 2015 um 0.8% höher als im Vorjahr. Der Anstieg begründet sich in

erster Linie durch geringere, werterhaltende Investitionen und höhere Einnahmen.

Der Total Return des gesamten Immobilienportfolios des Finanzvermögens beträgt 4.8%. Er setzt sich aus

der gesamten Netto-Cashflow-Rendite von 3.6% und der gesamten Wertänderungsrendite von 1.2% zu-

sammen und bewegt sich unter Berücksichtigung der Portfoliostruktur auf marktüblichem Niveau.

3.3 ENERGIEEFFIZIENZ (WÄRME)

Die Beurteilung der energetischen Entwicklung des Immobilienportfolios erfolgt neu auf Grundlage des jähr-

lichen, rechnerischen Energiebedarfs nach SIA 380/1. Die bisherige Erhebung des Energieverbrauchs be-

ruhte auf den aktuellen Verbrauchswerten der Gebäude. Faktoren wie unterschiedliches Verbraucherver-

halten, unstetiger Wettereinfluss sowie variierende Leerstandsquoten beeinflussten die jährliche Vergleich-

barkeit der energetischen Entwicklung des Immobilienportfolios. Der Methodenwechsel erlaubt es neu, die

baulichen und technischen Verbesserungen der Liegenschaften ohne diese Störfaktoren effektiv abzubil-

den.

Für viele Gebäude liegen diese rechnerischen Energiebedarfsnachweise bereits vor. Für Gebäude, für die

diese rechnerischen Nachweise derzeit noch nicht vorliegen, werden die Energiekennwerte auf Grundlage

der Studie "Vorstudie zur Erhebung der Energiekennzahlen von Wohngebäuden", Bundesamt für Energie

11/2007 festgelegt.

Renditen per 31.12.2015

31.12.2015 31.12.2015

(Mio. Franken) (Mio. Franken)

Baurechte 39.5 33.3 4.3% 1.0% 5.2%

Liegenschaften 66.9 34.3 3.5% 1.5% 5.0%

Grünflächen 0.8 -0.8 -1.0% -0.1% -1.1%

Total 107.1 66.8 3.6% 1.2% 4.8%

Mietein-

nahmen Soll

Netto-

Cashflow Netto-

Cashflow-

Rendite

Total Return

Wert-

änderungs

rendite

Kategorie

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Die folgende Graphik gibt einen Überblick über die flächenmässige Zusammensetzung des Bestandsportfo-

lios (Baualtersklassen) und den Energieverbrauch für Wärmeerzeugung in MJ/(m²EBF*a) pro Energiebe-

zugsfläche (m² EBF).

Aus der Darstellung wird deutlich, dass das gebaute städtische Portfolio im Finanzvermögen gute bis sehr

gute Energiewerte aufweist. In den vergangenen Jahren war die energetische Sanierungsintensität hoch.

Der in der Graphik grau eingezeichnete Benchmark entspricht dem jährlichen Energieverbrauch für Wohn-

bauten in der Schweiz gemäss dem Bundesamt für Energie. Der Energieverbrauch des Immobilienportfo-

lios im Finanzvermögen liegt per 2015 unter dem Schweizerischen Durchschnitt und dies, obwohl es mehr-

heitlich aus älteren Bestandsbauten besteht. Bauten zwischen 1980 und 1999 liegen im bzw. teilweise

leicht über dem Durchschnitt. Ursache hierfür ist das relativ junge Gebäudealter. Oftmals haben diese Ge-

bäude den Zeitpunkt für eine umfassende Sanierung mit energetischen Massnahmen noch nicht erreicht.

Dies wird sich zum Zeitpunkt der umfassenden Sanierungen bereinigen. Insgesamt konnte der Gesamte-

nergieverbrauch aufgrund energetischer Sanierungen weiter gesenkt werden. Die Hauptenergieträger sind

Fernwärme (>60%) und Gas (>35%). Öl (<3%) spielt eine verschwindend kleine Rolle.

POTENTIALE

In den Baualtersklassen „vor 1900“ und „1900-1949“ besteht das grösste Optimierungspotential bezüglich

einer Reduktion des Energieverbrauchs. Im Zuge von anstehenden Sanierungen wird sich die Energiebi-

lanz kontinuierlich verbessern.

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FOTOVOLTAIKANLAGEN AUF GEBÄUDEN IM FINANZVERMÖGEN

Nach Genehmigung des Konzepts für die Erstellung und den Betrieb von Fotovoltaikanlagen auf Gebäuden

des Kantons Basel-Stadt im Februar 2011 (RRB Nr. 11/07/11) wurde die darin postulierte systematische

Analyse der einzelnen Liegenschaften durchgeführt. In einem ersten Schritt wurden alle Liegenschaften im

Finanzvermögen systematisch nach den im Konzept definierten Kriterien überprüft.

Nach der Inbetriebnahme von 10 Fotovoltaikanlagen in den Jahren 2013/14 wurden stetig neue Fotovolta-

ikanlagen auf Dächern von Liegenschaften des Finanzvermögens errichtet (siehe Grafik).

Im Jahr 2015 wurden zwei neue Anlagen an der Aescherstrasse 12 und der Gundeldingerstr. 286/290 in-

stalliert. Die per Ende 2015 installierte Leistung auf Dächern des Finanzvermögens entspricht etwa der De-

ckung des Strombedarfs von 235 Haushalten.

Grundsätzlich wird in der Projektierung aller Sanierungsprojekte und Projektentwicklungen des Finanzver-

mögens die Erstellung von Fotovoltaikanlagen standardmässig geprüft und unter dem Aspekt der Wirt-

schaftlichkeit betrachtet. Nicht nur die Technologie und Preise der Fotovoltaikanlagen verändern sich lau-

fend, sondern auch die Bedingungen des Bundes betreffend der kostendeckenden Einspeisevergütung

(KEV). Beim Entscheid der Installation neuer Anlagen müssen die jeweiligen Veränderungen auf die Wirt-

schaftlichkeit hin geprüft werden.

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4. PORTFOLIOMANAGEMENT 4.1 AREALENTWICKLUNGEN ZUM WOHNEN

Areal Am Walkeweg / Irène Zurkinden Platz

Im Mai 2006 wurde die S-Bahn-Station Dreispitz in Betrieb genommen. Zusammen mit der Christoph Meri-

an Stiftung und den SBB hat der Kanton Basel-Stadt im 2009 einen Wettbewerb mit einem Projekt- und

Ideenperimeter durchgeführt. Der Projektperimeter umfasst den Bereich zwischen Münchensteinerstrasse

und S-Bahn-Station (Irène Zurkinden Platz), der Ideenperimeter reichte von der S-Bahn-Station ostwärts

bis zum angrenzenden Gewerbegebiet (Areal Walkeweg). Im Projektperimeter wurde das Siegerprojekt der

Bachelard Wagner Architekten aus dem Wettbewerb (Hochhaus) weiter bearbeitet, wobei insbesondere die

Schnittstellen mit der Umgebung (öffentlicher Platz und Velostation) zu klären waren. Der notwendige Be-

bauungsplan wurde im Sommer 2014 vom Grossen Rat genehmigt. Sobald die Finanzierung des öffentli-

chen Platzes geregelt ist, wird das Hochhaus im Baurecht an Investoren ausgeschrieben.

Für den Perimeter Am Walkeweg wird als Grundlage für einen Bebauungsplan ein städtebauliches Vari-

anzverfahren durchgeführt, um eine Wohnüberbauung unter dem Aspekt „Low Cost – Low Energy“ zu er-

möglichen. Der Rückbau der vormals durch die BVB genutzten Arealteile ist im Gang. Auf dem ehemaligen

Gleislager nördlich der S-Bahn-Station ist eine temporäre Containersiedlung für Asylsuchende geplant.

Areal Volta Ost

Das Areal Volta Ost ist im Eigentum der Einwohnergemeinde der Stadt Basel resp. der IWB (Fernheiz-

kraftwerk). Nachdem im Frühjahr 2010 die öffentliche Anhörung der Quartierbevölkerung erfolgt ist, wurden

anschliessend die Arbeiten für eine Zonenänderung mit Bebauungsplan eingeleitet. Im März 2015 wurde

der Bebauungsplan vom Grossen Rat bewilligt.

Im dem Finanzvermögen zugewiesenen Teil des Areals an der Ecke Elsässerstrasse/Voltastrasse ist ein

Neubau als Eigeninvestition des Kantons im Finanzvermögen vorgesehen. Es ist geplant, ein Wohn- und

Geschäftsgebäude als Pilotprojekt unter der Zielsetzung “Low Cost“ zu realisieren. Zur Erreichung dieser

Ziele sollen auch innovative Wohnkonzepte beitragen. Das entsprechende Varianzverfahren wurde im

Sommer 2015 ausgeschrieben, die Ergebnisse können voraussichtlich im Sommer 2016 publiziert werden.

Für den Erhalt von günstigem Wohnraum wurde mit der Wohngenossenschaft Gnischter eine Absichtser-

klärung über die Übernahme der Gebäude an der Wasserstrasse 21-39 im Baurecht abgeschlossen. Die

Baurechtsverträge konnten im Jahre 2015 definitiv abgeschlossen werden.

Pilotprojekt Aescherstrasse 10/12

Für das unbebaute Grundstück an der Aescherstrasse 10/12 hat der Kanton ein Pilotprojekt im Sinne des

nachhaltigen Bauens als Nullenergiehaus entwickelt.

Im 2011 wurde hierzu ein Studienauftrag mit Präqualifikation durchgeführt. Das Siegerteam Osolin & Plüss

Architekten BSA AG (Städtebau), quade architects (Architektur) und Moosmann Bitterli Architekten SIA

STV (Energie) hat als Generalplaner das vorgeschlagene Projekt geplant und realisiert.

Das Planen in der Schonzone hat ein schrittweises Vorgehen gefordert. Die Baubewilligung wurde im März

2014 erteilt. Baubeginn war Anfang August 2014. Die Realisierung konnte im Oktober 2015 abgeschlossen

15

werden. Die sieben altersgerechten Wohnungen wurden per November 2015 zur Vermietung ausgeschrie-

ben und konnten aufgrund der regen Nachfrage vollständig belegt werden.

Areal Maiengasse 7/11 / Hebelstrasse 52

Auf dem rund 4'500 m² grossen Areal, vormals genutzt durch die Werkstätten des Baudepartements, soll

eine Wohnüberbauung mit 54 Wohneinheiten realisiert werden. Im 2011/12 wurden die Bebauungsmög-

lichkeiten der Hofsituation im Rahmen einer Testplanung vertiefter untersucht mit dem Ergebnis, dass eine

Bebauung nach Regelbauweise zu bevorzugen ist. Im September 2012 hat der Regierungsrat entschieden,

das Projekt selber im Finanzvermögen zu realisieren.

Im 2013 wurde ein architektonisches Wettbewerbsverfahren durchgeführt. Aus den über 40 anonym einge-

reichten Arbeiten hat die Jury im Dezember das Projekt der Esch Sintzel Architekten zur Weiterbearbeitung

und Realisierung empfohlen. Das Siegerprojekt erfüllt die Anforderungen an das Wohnprogramm ideal und

bietet dank einem guten städtebaulichen Konzept einen Beitrag zum bestehenden Quartier. Die Forderung

nach preisgünstigem Wohnraum kann mit diesem Projekt dank intelligenten Konzeptionen gut erfüllt wer-

den.

Die Baueingabe ist im Sommer 2015 erfolgt. Der Bauentscheid wurde kurz vor Weihnachten 2015 zuge-

stellt. Der Bezug der Wohnungen ist bei optimalem Projektverlauf Anfang 2018 möglich. Der Abbruch der

Bestandsgebäude und die Entsorgung belasteter Materialien haben im November 2014 begonnen und

werden bis zum voraussichtlichen Baubeginn im Frühjahr 2016 abgeschlossen sein.

Allschwiler Weiher, Allschwil BL

Aufgrund der Einstellung des Schiessbetriebs auf dem ehemaligen Schiessplatz am Allschwiler Weiher

wurde zusammen mit der Gemeinde Allschwil nach möglichen Konzepten für die Nachnutzung des Areals

gesucht. Das Ergebnis aus einer Testplanung hat gezeigt, dass eine Bebauung im nördlichen Teil des Are-

als möglich ist. Das Teilareal mit einer Grösse von ca. 17‘000 m² wurde daher bereits 2013 vom Verwal-

tungs- ins Finanzvermögen umgewidmet. Zusammen mit der Gemeinde Allschwil wurde entschieden, die

bauplanungsrechtliche Sicherung des Areals mittels eines Quartierplanverfahrens herbeizuführen. Der

Quartierplan, das zugehörige Reglement und der Planungsbericht wurden 2015 erarbeitet und Anfang 2016

fertiggestellt.

Fleischbachstrasse, Reinach BL

Der Abschluss der kommunalen Zonenplanung in Reinach schuf die Möglichkeit, das heute unbebaute

Areal zu entwickeln. Zu diesem Zweck hat die Gemeinde Reinach das Areal einer Zone mit Quartierplan-

pflicht zugewiesen. In Zusammenarbeit mit der Gemeinde Reinach hat Immobilien Basel-Stadt 2013 einen

Studienauftrag durchgeführt. Auf der Basis des Siegerprojektes mit 130 - 140 Wohnungen, verteilt auf fünf

in einer parkähnlichen Umgebung stehenden Baukörpern, wird nun ein Quartierplan entwickelt. Zurzeit ist

angedacht, das Areal im Baurecht auf der Basis des rechtskräftigen Quartierplans abzugeben. Im günstigs-

ten Fall darf dessen Rechtskraft im Herbst 2016 erwartet werden.

4.2 AREALENTWICKLUNGEN FÜR GENOSSENSCHAFTEN

Die Zusammenarbeit mit den Genossenschaften wurde schon seit einigen Jahren intensiviert. Unter ande-

rem wurde in diesem Zusammenhang für die speziellen Bedürfnisse der Genossenschaften der sogenann-

te „Baurechtsvertrag plus“ entwickelt. In den letzten Jahren wurden mit diesem Vertrag bereits Grundstücke

16

an der Hegenheimerstrasse und an der Rauracherstrasse an Genossenschaften abgegeben und durch

diese entsprechende Wohnbauten realisiert.

Areal Niederholz

Auf dem Areal zwischen Rüchligweg und Kohlistieg sollen der Ersatzneubau des Alters- und Pflegeheims

Humanitas sowie genossenschaftliche Wohnbauten entstehen. Nachdem der Rückbau der ehemaligen

Notwohnungen am Rüchligweg Ende April 2010 abgeschlossen werden konnte, wurde ein Studienauftrag

durchgeführt. Als Sieger wurde der Projektvorschlag der Bachelard Wagner Architekten aus Basel erkoren.

Die Ergebnisse wurden im Sommer 2011 von der Gemeinde Riehen in einen Bebauungsplan umgesetzt,

den der Riehener Einwohnerrat Ende 2012 mit 35:0 Stimmen genehmigt hat. Damit war die planungsrecht-

liche Grundlage für ein neues Alters- und Pflegeheim Humanitas und Genossenschaftswohnungen ge-

schaffen.

Der Tennisbetrieb im östlichen Arealteil wurde Ende Oktober 2012 eingestellt und die Anlage rückgebaut.

Die notwendige Entsorgung der vorhandenen Altlast (ehemalige Deponie Landauer) wurde im Herbst 2014

abgeschlossen, so dass das Grundstück schlussendlich aus dem Altlastenkataster entlassen werden konn-

te.

Der Wohnbaugenossenschaftsverband Nordwest WGN, der als Bauträger der rund 95 Genossenschafts-

wohnungen auftritt, hat im Herbst 2012 in einem Wettbewerb das Projekt der Rapp Arcoplan zur Realisie-

rung erkoren. Der Baubeginn erfolgte im Sommer 2015, der Bezug der Wohnungen ist ab 2017 vorgese-

hen.

Die Genossenschaft Humanitas als Bauträgerin des Alters- und Pflegeheims hat im dritten Quartal 2015 mit

dem Bau begonnen. Der Bezug des Heims ist im 2017/18 vorgesehen.

Das Areal der ehemaligen Notwohnungen wurde bis im Herbst 2014 als Zwischennutzung an die Gemein-

de Riehen vermietet, welche es der Quartierbevölkerung bis zum Baubeginn als Freizeitanlage zur Verfü-

gung gestellt hat.

Belforterstrasse

Das heute als Parkplatz genutzte Areal an der Belforterstrasse mit einer Fläche von 6’775 m² wurde durch

den Grossen Rat im 2005 in die Zone 4 umgezont und gleichzeitig vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen

umgewidmet. Das Areal soll mehrheitlich für genossenschaftlichen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt

werden. In der Umgebung sind bereits verschiedene Wohngenossenschaften angesiedelt, sodass für die

Stadtentwicklung Synergien entstehen. Die Projektentwicklung wird von der Wohnstadt übernommen. Al-

lerdings war für die Genossenschaften das gesamte Areal zu gross für eine Entwicklung, sodass in Ab-

sprache mit den Wohnbaugenossenschaften etwa ein Viertel des Areals für den Neubau des Wohnheims

Burgfelderstrasse (Heim für Schwerstbehinderte) verwendet werden soll.

Die Wohnstadt hat 2013 ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt, aus dem der Vorschlag der Burckhardt +

Partner Architekten als Sieger hervorging. Mit dem Projektvorschlag sollen weitere Wohngenossenschaften

zur Mitinvestition der rund 66 Genossenschaftswohnungen gewonnen werden. Zudem wurde über dieses

Varianzverfahren der Standort des Wohnheims definiert. Dieses wird im Verwaltungsvermögen weiter ent-

wickelt und realisiert. Die Umwidmung und die Realisierung werden bis 2017 erwartet.

17

Areal Schoren

Im 2009 wurde der Teilbereich B (Bürogebäude Novartis) vom Kanton Basel-Stadt erworben. Das Areal

wurde noch bis 2014 von Novartis als Verwaltungsstandort genutzt. Das bestehende Verwaltungsgebäude

wurde abgebrochen, um die Neunutzung des Areals zu ermöglichen. Der Bebauungsplan Schoren wurde

durch den Grossen Rat im März 2010 genehmigt. Ein Rekurs, der sich gegen den Teilbereich C (Hochhäu-

ser; Eigentum Credit Suisse) gerichtet hat, wurde vom Bundesgericht zurückgewiesen. Der Teil A (v.a. Ein-

familienhäuser) wurde durch die Implenia AG entwickelt. Ende 2011 wurde vom Regierungsrat die Areal-

strategie für den Arealteil B genehmigt.

Diese sieht vor, dass hier ein Schulhaus und genossenschaftliche Wohnungen entstehen. Ein Wettbe-

werbsverfahren zur Ermittlung eines Schulhausprojektes und zur Festlegung der Wohnparzelle wurde 2012

durchgeführt. Der Baubeginn der Schule ist erfolgt.

Der Wohnbaugenossenschaftsverband Nordwest (WGN) wird den Wohnteil im Frühling 2016 im Baurecht

übernehmen. Der entsprechende Baurechtsvertrag wurde im Herbst unterzeichnet. Durch ein separates

Wettbewerbsverfahren hat der WGN ein Projekt ermittelt. Die Baueingabe ist im Frühling 2016 vorgesehen.

Areal Riehenring 3

Das bisher genutzte Areal des Tiefbauamts wird aufgrund eines Standortzusammenzugs freigespielt. Damit

ergibt sich die Möglichkeit einer Neubebauung. Zur Entwicklung des Grundstücks wurde mit der Wohnstadt

ein entsprechender Träger für genossenschaftlichen Wohnungsbau gefunden und ein partnerschaftlicher

Baurechtsvertrag Plus abgeschlossen. Ende 2013 hat Wohnstadt ein generelles Baubegehren für das Pro-

jekt der Jessen Vollenweider Architekten eingegeben, welche das durchgeführte Wettbewerbsverfahren mit

einem Projekt für 36 Genossenschaftswohnungen gewonnen haben. Ende 2014 erfolgte die Baueingabe.

Die Realisierung ist bis 2017 geplant.

Areal Felix Platter Spital

Für das Felix Platter Spital wird in der nördlichen Ecke des Areals aktuell ein Neubau realisiert, der voraus-

sichtlich Mitte 2018 bezogen wird. Der damit frei werdende Teil des Areals ist für die Umwidmung in das

Finanzvermögen vorgesehen und kann somit der Entwicklung für Wohnen zugeführt werden.

Der Regierungsrat hat in der Folge entschieden, den frei gewordenen Teil des Areals vollumfänglich der

Entwicklung von genossenschaftlichem Wohnen im Baurecht zuzuführen. Dazu ist ein Bebauungsplan nö-

tig, der federführend durch das Planungsamt entwickelt wurde. Für den Bebauungsplan hat das Planungs-

amt im Herbst 2015 ein Mitwirkungsverfahren durchgeführt. Insgesamt besteht hier ein Potential von 500 –

600 Familienwohnungen. Der Baubeginn ist zu Anfang 2019 möglich.

Stadtrand Nordwest – Burgfelderstrasse

Ein Teil der Familiengärten auf dem Areal an der Burgfelderstrasse wird per 2017 aufgehoben. Das frei

werdende Areal soll im Baurecht an zwei Genossenschaften abgegeben werden. Das Areal ist einer

Wohnzone zugeteilt. Für eine qualitätsvolle Bebauung durch die Genossenschaften ist ein Varianzverfah-

ren in Zusammenarbeit der Genossenschaften mit dem Planungsamt und Immobilien Basel-Stadt geplant.

Die vorgesehenen Wohnungen orientieren sich an den Grundsätzen des Wohnraumfördergesetzes für för-

derungswürdiges Wohnen. Der Projektwettbewerb wird im Laufe des Jahres 2016 durchgeführt.

18

4.3 AREALENTWICKLUNGEN FÜR GEWERBE

Neudorfstrasse 91

Das rund 4‘300 m2 grosse Areal gelangte durch die Bereinigung mit dem Nationalstrassenvermögen 2013

ins Finanzvermögen. Das Areal war aus Sicht des Kantons bereits seit längerem für baselstädtische Ge-

werbebetriebe vorgesehen, die an ihrem bisherigen Standort unter Druck geraten sind. Im Gespräch mit

dem Gewerbeverband und der Wirtschaftsförderung kam man überein, das Areal im Baurecht abzugeben.

Die Ausschreibung sollte sich vornehmlich an Gewerbebetriebe aus dem handwerklichen und produzieren-

den Sektor richten.

Im Sinne der Wirtschaftsförderung und als Reaktion auf die von Gewerbetreibenden beklagte Knappheit an

Gewerberäumen sowie im Sinne eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden soll auf dem Industrie-

areal ein mehrgeschossiges Gewerbegebäude entstehen. Eine erste Suche nach möglichen Nutzerinvesto-

ren unter den regionalen Gewerbebetreibenden hatte eine sehr schwache Resonanz. Darum wurde die

Ausschreibung in der zweiten Phase auf professionelle Immobilienentwickler fokussiert. Die Ausschreibung

konnte Ende 2014 abgeschlossen werden. Die Steiner AG hat im Sommer 2015 ein Baubegehren einge-

reicht und parallel dazu die Vorvermarktung vorangetrieben, um letztlich einen Investor anzubinden, der

das Areal im Baurecht übernimmt und das Gebäude realisiert.

Elsässerstrasse 209 (Areal Lysbüchel)

Zusammen mit der Stiftung Habitat hat die Einwohnergemeinde der Stadt Basel 2013 das Areal des Coop-

Verteilzentrums erworben. Habitat wird den der Zone 5a zugewiesenen Arealteil entwickeln. Der Arealteil

der Einwohnergemeinde ist heute der Industriezone zugewiesen und umfasst rund 30‘000 m2. Coop wird

das Areal noch bis Ende 2016 nutzen. Eine vom Bau- und Verkehrsdepartement geleitete Quartierplanung

sieht jedoch auch auf diesem Arealteil künftig eine gemischte Nutzung vor. Bis zur Rechtskraft eines ent-

sprechenden Bebauungsplans sollen die nach dem Auszug von Coop frei werdenden Gebäude mit unter-

schiedlichen Zeithorizonten weiter- resp. umgenutzt werden. Die auf dem Areal vorgesehene Schulnutzung

wird planerisch geprüft. Dabei kommen die Umnutzung bestehender Bauten, aber auch ein Neubau in Fra-

ge. Im heutigen Verteilzentrum wird zurzeit geprüft, inwiefern eine Bereitstellung für Gewerbenutzungen

sinnvoll ist. Das Parkhaus soll vorerst weiter betrieben werden, jedoch nachdem der Bebauungsplan

rechtskräftig geworden ist, einer Wohnüberbauung weichen.

Lörracherstrasse 139, Riehen

Die lediglich 352 m2 umfassende Liegenschaft ist 2012 heimgefallen. Aufgrund der zonenrechtlichen Be-

stimmungen hat sie ein vergleichsweise hohes Verdichtungspotenzial, das etwa für den Bau eines gewerb-

lichen Familienbetriebes geeignet ist, zum Beispiel mit Gewerbeflächen in den unteren und Wohnungen in

den oberen Geschossen. In Zusammenarbeit mit der Gemeinde Riehen wurde ein Bebauungsplan erarbei-

tet, der die mögliche Ausnutzung von rund 220% in eine städtebaulich sorgsame Figur giesst. Der Bebau-

ungsplan ist 2014 in Rechtskraft erwachsen. Die Ausschreibung zur Abgabe des Areals im Baurecht war

nicht erfolgreich, sodass nun versucht wird, das Areal mit Land zu verkaufen.

4.4 BAUPROJEKTE

Im Jahr 2015 konnten die Sanierungen verschiedener Liegenschaften umgesetzt und weiterbearbeitet wer-

den. Die kontinuierlichen Instandsetzungs- und Umbaumassnahmen dienen der langfristigen Aufrechterhal-

19

tung der Gebrauchstauglichkeit, der Reduktion des Energiebedarfs und der Gewährleistung der Marktfä-

higkeit der Liegenschaften. Dabei werden bei der Planung und Realisierung der einzelnen Projekte ökolo-

gische, ökonomische als auch gesellschaftliche Aspekte sorgfältig aufeinander abgestimmt. Die im Jahr

2015 bearbeiteten Sanierungen werden in der Folge beschrieben.

Feldbergstrasse 47

Per Mai 2012 hat die Einwohnergemeinde der Stadt Basel die Liegenschaft Feldbergstrasse 47 käuflich

erworben und konnte diese durch eine Umnutzung im Quartier Kleinbasel neu positionieren und damit dem

Rotlichtmilieu entziehen. Bis April 2016 sind als Zwischennutzungen ein Kultur- und Gastronomiebetrieb,

sowie Wohnungen für das Asylwesen eingemietet. Anschliessend soll das geschützte Eckgebäude sanft

saniert werden. Das Hofgebäude soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden. Die Bauein-

gabe ist Anfang 2016 und der Baubeginn im Sommer 2016 vorgesehen.

Theodor Herzl-Strasse 2-24, Belforterstrasse 120-130

Die Liegenschaften an der Theodor Herzl-Strasse 2 - 24 und Belforterstrasse 120 - 130 werden als Not-

wohnungen des Kantons benutzt. Die dreigeschossigen Häuser sind in Zeilen angeordnet, wobei an der

Th. Herzl-Strasse 72 Wohnungen in vier Zeilen und an der Belforterstrasse gesamthaft 36 Wohnungen in

drei Zeilen organisiert sind. Der Ausbaustandard der 3- und 4-Zi Wohnungen ist sehr einfach und entspricht

dem Zweck der Notwohnungen.

Die erste Bauetappe Theodor Herzl-Strasse 2 - 24 konnte im Dezember 2014 abgeschlossen werden. Die

Umsetzung der zweiten Bauetappe Belforterstrasse 120 - 130 erfolgte von Februar bis November 2015.

Nach Abschluss der Bauarbeiten wird im 2. Quartal 2016 die Umgebung instandgesetzt.

Ausgangslage für die Sanierung war der notwendige Ersatz der Einzel-Öl-Öfen in den Wohnungen durch

eine Zentralheizung mit Fernwärmeanschluss. Gleichzeitig mit der Erneuerung der Heizung wurde die Ge-

bäudehülle energetisch saniert. Das vorhandene Nutzungspotential ermöglichte, durch den Ausbau der

Dachgeschosse, die Schaffung von insgesamt 50 neuen, kleinen Wohneinheiten. Im Rahmen des Dach-

ausbaus erfolgte die Sanierung der Leitungsstränge und der Küchen und Bäder.

Die Erstellung der zusätzlichen Dachwohnungen an der Theodor Herzl-Strasse ermöglicht einen temporä-

ren Auszug der Mieter an der Belforterstrasse 120 - 130 während den Hauptarbeiten in den Wohnungen.

Die Bewohner wurden von Immobilien Basel-Stadt und der Sozialhilfe Basel-Stadt im Detail über die ge-

planten Massnahmen informiert. Die Sozialhilfe Basel-Stadt stand als Vermieterin den Bewohnern während

der Planung und Umsetzung des Sanierungsvorhabens als Ansprechpartnerin zur Verfügung.

Petersgraben 20

Nach Klärung der Projektvorgaben mit der kantonalen Denkmalpflege und der Kostenbereinigung erfolgte

anfangs September 2013 der Baubeginn für die Gesamtsanierung und Neupositionierung der Liegenschaft.

Mit dem Bauvorhaben entstanden drei qualitativ hochstehende Stadtwohnungen in einem historischen Ge-

bäude in der Schutzzone. Der sensible Umgang mit der bestehenden Bausubstanz bei gleichzeitiger Um-

setzung des Minergie-P-Eco-Standards zeichnet das Projekt aus. Die Umsetzung dieser Projektziele, wel-

che mit einem Preis beim 2. Basler Modernisierungswettbewerb gewürdigt wurden, bildete gleichzeitig die

grösste Herausforderung des Bauvorhabens, welches im Februar 2015 abgeschlossen werden konnte. Die

hochwertigen Stadtwohnungen konnten innerhalb kurzer Frist vermietet werden.

20

Andlauerstrasse 2

Die Liegenschaft Andlauerstrasse 2 wurde, unter Wahrung der bestehenden Bausubstanz, in bewohntem

Zustand saniert. Der Schwerpunkt der Sanierung lag beim Ersatz der Nasszellen (Küche/Bad), beim Ersatz

der Haustechnik und bei der energetischen Gebäudehüllensanierung. Gleichzeitig mit der Sanierung des

Flachdaches wurde eine Photovoltaikanlage installiert. Auf die Umsetzung des Minergiestandards bzw. den

Einbau einer Komfortlüftung wurde verzichtet, da die Massnahme sehr aufwendig, kostenintensiv und in

bewohntem Zustand nicht umsetzbar war.

Die Mieter wurden erstmals Ende Juni 2013 über das Sanierungsvorhaben informiert. Nach Genehmigung

des Bauprojektes wurden im Mai 2014 die Mieter bei einer Mieterversammlung über die Details der bevor-

stehenden Sanierung informiert. Der Baubeginn erfolgte Ende August 2014. Die Sanierungsarbeiten in den

Wohnungen dauerten bis Dezember 2014. Im April 2015 konnten die Arbeiten in den Allgemeinräumen und

die Gebäudehüllensanierung abgeschlossen werden.

Eptingerstrasse 30, Weidengasse 53

Mit dem Abschluss des Bauvorhabens wurden die notwendigen Instandsetzungsmassnahmen unter Wah-

rung der schutzwürdigen Bausubstanz und unter Beibehaltung der bisherigen Nutzungen umgesetzt.

Die Massnahmen beinhalteten den Ersatz der haustechnischen Anlagen Elektro, Sanitär und Lüftung, den

Ersatz der Küchen und Bäder/WC-Anlagen, die Instandsetzung der Fenster, sowie brandschutz- und lüf-

tungstechnische Massnahmen in den Räumlichkeiten des Jugendzentrums im Erdgeschoss und des Ver-

einslokals „Saal12“ im 1. Obergeschoss. Die konkreten baulichen Massnahmen wurden vorab mit der kan-

tonalen Denkmalpflege abgestimmt und festgehalten.

Die Mieter wurden erstmals im September 2013 über das Sanierungsvorhaben informiert. Nach Genehmi-

gung des Bauprojektes wurden im Juni 2014 die Mieter bei einer zweiten Mieterversammlung über die De-

tails der bevorstehenden Sanierung informiert. Der Baubeginn erfolgte im Oktober 2014. Das Sanierungs-

projekt konnte im Juli 2015 abgeschlossen werden.

Petersgraben 49, 51

Das Sanierungsprojekt umfasst den Wohntrakt der Überbauung Rosshof, und beinhaltet im Wesentlichen

die Instandsetzung der Balkone und Laubengänge, und den Ersatz der Nasszellen (Küche / Bad / Leitun-

gen). Die von der Universität genutzten Räumlichkeiten wurden in den letzten Jahren saniert (ohne Leitun-

gen des darüber liegenden Wohntraktes). Die Autoeinstellhalle ist nicht Bestandteil des Projektes.

Nach Abschluss der Planersubmission konnte im März 2014 die Projektierung in Angriff genommen wer-

den. Nach Genehmigung des Bauprojektes wurden im November 2014 die Mieter bei einer zweiten Mieter-

versammlung über die Details der bevorstehenden Sanierung informiert.

Der Baubeginn erfolgte im Februar 2015 mit der Leitungssanierung und der Erneuerung der Leitungsfüh-

rung im Gebäudeteil der Universität. Die Sanierung der Wohnungen erfolgte zwischen Mai und Oktober

2015. Die Bauarbeiten in den einzelnen Wohnungen dauerten 5 - 6 Wochen. Die technisch anspruchsvolle

Instandsetzung der Balkone und Laubengänge kann im März 2016 abgeschlossen werden.

Stapfelberg 7,9

Nach Ablauf der langjährigen Mietverhältnisse mit der Universität Basel und dem Museum der Kulturen

wird das Gebäudeensemble in der Schutzzone einer Wohn- und Büronutzung zugeführt. Die aus einer ver-

21

tieften Überprüfung der Gebäudesubstanz hervorgegangene Mischnutzung berücksichtigt die unterschied-

lichen baulichen Gegebenheiten und die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten des Hauptbaus an der

Martinsgasse, der Zwischenbauten am Stapfelberg und des Fabrikgebäudes. Die unterschiedlichen bauli-

chen Eingriffe werden der bestehenden Bausubstanz gerecht und ermöglichen eine Optimierung der Kos-

ten und Erträge. Die Umsetzung des Minergiestandards bzw. der Einbau einer Komfortlüftung ist im denk-

malgeschützten Gebäudeensemble nicht umsetzbar. Bei der Umsetzung der notwendigen Instandset-

zungsarbeiten werden jedoch gezielte energetische Verbesserungen vorgenommen.

Nach Genehmigung des Bauprojektes, Erhalt der Baufreigabe und Abschluss der Ausführungsplanung er-

folgte der Baubeginn im März 2015. Der Mietvertrag mit der Universität Basel wurde bis dahin verlängert.

Der Bezug der flexibel unterteilbaren Büroflächen und der Wohnungen in unterschiedlichen Grössen soll

Ende 2016 erfolgen.

Socinstrasse 9/11

Das ursprünglich vorgesehene Sanierungsprojekt Socinstrasse 9/11 konnte aufgrund erheblicher Mängel in

der Bausubstanz und Tragstruktur nicht ausgeführt werden. Nach umfangreichen Abklärungen zum Ge-

bäudebestand sah man sich gezwungen, in Abstimmung mit der kantonalen Denkmalpflege, einen Ersatz-

neubau vorzusehen, welcher sich in die bestehende Bebauungsstruktur einpassen soll.

Die Planung des aus einem 2-stufigen Projektwettbewerb hervorgegangenen Neubauprojektes, konnte En-

de 2015 abgeschlossen werden. Die freiwillige Denkmalpflege Basel-Stadt sowie der Heimatschutz Basel-

Stadt wurden während dem Planungsprozess über die Gründe zum Abbruchentscheid und über das projek-

tierte Neubauvorhaben im Detail informiert. Die Baufreigabe für den Ersatzneubau wurde im Herbst 2015

erteilt. Die Abbrucharbeiten beginnen anfangs 2016. Der Neubau mit 7 Familienwohnungen unterschiedli-

cher Grössen soll anfangs 2017 bezugsbereit sein.

Nadelberg 24, 26; Rosshofgasse 1, 1a

Die Gesamtliegenschaft in der Schutzzone setzt sich aus vier eigenständigen und sehr unterschiedlichen

Gebäuden zusammen: Nadelberg 24 mit 5 Wohnungen Rosshofgasse 1 mit 2 Wohnungen, Nadelberg 26

mit 8 Wohnungen und Rosshofgasse 1a mit 2 Wohnungen. Sämtliche Gebäude weisen Sanierungsbedarf

auf, welcher in einer detaillierten Zustandsaufnahme ermittelt wurde.

Die Mieter wurden erstmals im April 2015 über das Sanierungsvorhaben informiert. Nach Genehmigung

des Bauprojektes wurden im November 2015 die Mieter bei einer Mieterversammlung über die Details der

bevorstehenden Sanierung informiert, welche im Wesentlichen den Ersatz der Küchen und Bäder inkl. Lei-

tungen und die energetische Sanierung der Fenster und Dächer beinhaltet. Auf die Umsetzung des Miner-

giestandards bzw. auf den Einbau einer Komfortlüftung wird im denkmalgeschützten Gebäudeensemble

verzichtet.

Die Sanierung der vier Gebäudeeinheiten wird vom April 2016 bis Februar 2017 in Etappen umgesetzt. Die

Bauarbeiten in den einzelnen Wohnungen dauern 6 - 7 Wochen.

Birsigstrasse 43, 45; Viaduktstr. 60 (Rialto)

Das Hochwasserschutzprojekt Birsig (HWS Birsig HQ 300) bedingte bauliche Massnahmen für den Ge-

bäudeschutz des Rialtos, welche im Herbst 2015 abgeschlossen wurden. Parallel dazu wurden kurz- und

22

mittelfristige Massnahmen in die Wege geleitet, um bei Anstieg des Grundwasserspiegels Schäden am

Gebäude zu vermeiden.

Im September 2015 wurde die bereits beauftragte Zustandsanalyse und Machbarkeitsstudie für die Sanie-

rung des Hallenbades Rialto auf das Gesamtgebäude erweitert. Ziel der erweiterten Studie ist eine Erhal-

tungsplanung über den gesamten Gebäudekomplex, um die notwendigen baulichen und betrieblichen

Massnahmen im Hallenbad Rialto mit den notwendigen baulichen Massnahmen im Gesamtgebäude inhalt-

lich und zeitlich zu koordinieren.

Spiegelgasse 2

Die Innenräume und die Gebäudetechnik des Gebäudes Spiegelgasse 2 wurden nach dem Auszug der

Basler Kantonalbank aus den Büroräumlichkeiten im ersten bis fünften Obergeschoss einer vollständigen

Sanierung unterzogen. Mitte 2015 konnten die Arbeiten abgeschlossen und die Räume den neuen Nutzern,

namentlich den Zentralen Informatikdiensten und dem Zentralen Personaldienst des Kantons Basel Stadt,

übergeben werden. Die Arbeiten an der weiterhin durch die Basler Kantonalbank betriebenen Schalterhalle

im Erdgeschoss und den Untergeschossen wurden bereits 2014 erfolgreich abgeschlossen.

Das umfassend sanierte Gebäude bietet rund 210 zeitgemässe Arbeitsplätze in grösstenteils offenen Büro-

landschaften, die eine kommunikative, moderne Zusammenarbeit erlauben. Die Basler Kantonalbank hat

mit dem Umbau wieder eine höchst attraktive Filialfläche an zentraler Stelle im Erdgeschoss erhalten. Da

der Nutzungsanteil der BKB während der Projektentwicklung reduziert wurde und somit überwiegend kan-

tonal genutzt wird, ist es vorgesehen die Liegenschaft ins Verwaltungsvermögen umzuwidmen.

Machbarkeitsstudien

Im Jahr 2015 wurden für 20 Liegenschaften Machbarkeitsstudien durchgeführt, um den Bedarf, Umfang

und Zeitpunkt der nächsten, anstehenden zyklischen Gesamterneuerungen, zu bestimmen. Ziel dabei ist

eine Erhaltungsplanung über die untersuchten Liegenschaften, um die Bau- und Nutzungsqualität langfris-

tig und nachhaltig zu erhalten.

4.5 TRANSAKTIONEN

Nachfolgend sind die im 2015 erfolgten Käufe, Verkäufe, Umwidmungen, neue Baurechte und Heimfälle

aufgeführt.

Käufe Fläche [m²] Kommentar

Storchengebäude, Fischmarkt 10,

Basel Sektion/Parzelle 1/0093

2‘670 m² Kauf von der AG zum Storchen per 01.07.2015

Heimfall BRP Basel 2/4735 auf

Stammparzelle 2/1689

1‘390 m² Ablauf Baurecht per 30.06.2015

Übertragung via Mutation Areal

Erlenmatt, Basel Sektion/Parzelle

7/3181

1‘734 m² Übertragung vom Kanton Basel-Stadt auf die Ein-

wohnergemeinde Basel-Stadt (Finanzvermögen)

Verkäufe Fläche [m²] Kommentar

Eisenbahnweg 23, Basel Sekti-

on/Parzelle 8/630

359 m2 Verkauf mit Land und Bestandsliegenschaft durch

RR entschieden per RRB 29.09.2015 sowie

23

Verkäufe Fläche [m²] Kommentar

01.12.2015. Abwicklung bis Ende 2015.

Hagenaustrasse, Basel Sekti-

on/Parzelle 1/428

1‘408 m² Verkauf an IWB, durch RR entschieden per RRB

01.09.2015. Abwicklung per 21.09.2015.

Per GRB vom 09.09.2015 wurde dem Ratschlag vom 12.05.2015 zur Übertragung von vier Staatsliegen-

schaften vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen (Entwidmung) und zwölf Staatsliegenschaften vom Fi-

nanz- ins Verwaltungsvermögen (Widmung) zugestimmt.

Umwidmungen Fläche [m²] Kommentar

Wohnliegenschaft „Ringelhof“, Pe-

tersgasse 23

806 m² Umwidmung ins FV per 1. Januar 2016. Keine Nut-

zungsänderung.

BR-Parz. Stiftung Thomas Platter-

Haus und gemeinnütziger Verein

für Alterswohnungen Basel, Bru-

derholzweg 3, Gundeldingerstras-

se 274, 280

3‘203 m² Umwidmung ins FV per 1. Januar 2016. Keine Nut-

zungsänderung.

Magazin Strassenunterhalt und

Zivilschutzanlage, Peter Merian-

Strasse 27

600 m² Umwidmung ins FV per 1. Januar 2016. Geplant ist

eine Abgabe am Markt (vgl. Pkt. 4.6).

Wohn- und Geschäftsliegenschaft,

Peter Merian-Strasse 41

330 m² Umwidmung ins FV per 1. Januar 2016. Keine Nut-

zungsänderung.

Kindergarten, Gustav Wenk-

Strasse 42

2‘570 m² Umwidmung ins VV per 1. Januar 2016. Keine Nut-

zungsänderung.

Wohnhäuser Spalenvorstadt 11

und 13


zungsänderung.

Wohn- und Geschäftsliegenschaf-

ten Klosterberg 2, 6, 8 und

Steinentorstrasse 1 + 7


zungsänderung.

Schwarzpark, Gellertstrasse 133 55‘737 m² Umwidmung ins VV per 1. Januar 2016. Keine Nut-

zungsänderung.

Kindergarten und Tagesheim,

Kleinhüningerstrasse 150-154


zungsänderung.

Kindergarten, Magdenstrasse 19 2‘411 m² Umwidmung ins VV per 1. Januar 2016. Keine Nut-

zungsänderung.

Cecile Ines Loos-Anlage 1‘901 m² Umwidmung ins VV per 1. Januar 2016. Keine Nut-

zungsänderung.

Areal Im tiefen Boden, Batterie-

weglein


zungsänderung.

Oberer Batterieweg, Batterieweg-

lein, Batterieanlage


zungsänderung.

Areal Im tiefen Boden, Wasser-

turm-Promenade, Hummelweglein


zungsänderung.

24

Umwidmungen Fläche [m²] Kommentar

Areal Im tiefen Boden, Wasser-

turm-Promenade


zungsänderung.

Im Rahmen von finanzrechtlichen Bereinigungen werden regelmässig Liegenschaften vom Verwaltungs-

ins Finanzvermögen umgewidmet oder umgekehrt. Dabei gilt das Prinzip der mehrheitlichen Nutzung. Ge-

mäss Finanzhaushaltgesetz sind jene Liegenschaften dem Verwaltungsvermögen zuzuordnen, die unmit-

telbar der Erfüllung öffentlich-rechtlich festgelegter Verwaltungs- bzw. Staatsaufgaben auf längere Zeit die-

nen. Im Finanzvermögen befinden sich diejenigen Liegenschaften, die nicht unmittelbar der Erfüllung einer

staatlichen Aufgabe dienen.

Neue Baurechte Fläche [m²] Kommentar

Friedrich Miescher-Str. / Flug-

hafenstr. (neben UPK-Areal)

8‘470 m² Abgabe Baurecht an Alters- und Pflegeheim

Marthastift.

Baurechtsvertrag abgeschlossen, vom RR ge-

nehmigt am 07. Juli 2015, im Grundbuch vollzo-

gen per 14. Juli 2015.

Gewerbeareal Aesch Nord, (Parzelle

Nr. 6173)

2‘628 m² Abgabe Baurecht an S & Bau AG, mit Sitz in

Perlen LU.


nehmigt am 25. August 2015, im Grundbuch

vollzogen per 14. Sept. 2015.

Areal an Belforterstrasse 68, Basel 5‘539 m² Abgabe Baurecht an Wohnstadt, Bau- und

Verwaltungsgenossenschaft.


nehmigt am 08. September 2015, im Grundbuch

noch nicht vollzogen.

Areal (ex-Novartis) am Schorenweg,

Basel

9‘458 m² Abgabe Baurecht an Wohnbau-

Genossenschaftsverband NordWest (WGN);


nehmigt am 25. August 2015, im Grundbuch


Areal Niederholz, Riehen BS 12‘741 m² Abgabe Baurecht an Wohnbau-

Genossenschaftsverband NordWest (WGN);


nehmigt am 27. Januar 2015, im Grundbuch


Baurechte Im Langen Loh, Basel 12x BRP Abgabe der div. Baurechte an Wohngenossen-

schaft Im Langen Loh; Baurechtsvertrag abge-

schlossen, vom RR genehmigt am 09. Juni

2015, im Grundbuch vollzogen im Herbst 2015.

Wasserstrasse-Wohnhäuser (Adres-

se Wasserstrasse 21-39): Rücküber-

tragung von IWB und Abgabe der

Wohnhäuser Nr. 21-39 im Baurecht

1‘610 m² Abgabe Baurecht Wohngenossenschaft Gnisch-

ter; Baurechtsverträge abgeschlossen und vom

RR genehmigt am 22.12.2015, im Grundbuch


25

5. FACILITY MANAGEMENT 5.1 VERMIETUNG UND BEWIRTSCHAFTUNG

Entwicklung Leerstand

Die folgende Tabelle und die Grafiken zeigen die Entwicklung des finanziellen Leerstands (in Tausend

Franken und als Leerstandsquote) nach Nutzungssegment. Von dieser Betrachtung ausgenommen sind

Leerstände aufgrund von Sanierungen bzw. Entwicklungen. Der finanzielle Leerstand betrachtet den Leer-

stand aus Sicht der Eigentümerin (Frankenbetrag). Er darf nicht mit der vom Statistischen Amt erhobenen

Leerstandquote (Anzahl Wohnungen) verwechselt werden, welche die am Markt verfügbaren Wohnungen

aus Sicht der Mieterschaft zählt. In dieser Erhebung entfallen somit all jene Wohnungen, die zwar leer ste-

hen, aber auf einen zukünftigen Zeitpunkt bereits wieder vermietet wurden oder wegen Unterhaltsarbeiten

oder Sanierung nicht bezugsfähig sind. Ausserdem werden diverse Objekte gar nicht erfasst, wie bei-

spielsweise Mansarden oder Bastelräume sowie Autoeinstellplätze. Die Leerstandsquote der verfügbaren

Wohnungen ist wegen der unterschiedlichen Fragestellung und daher auch Erhebungsmethodik bedeutend

tiefer als der finanzielle Leerstand aus Sicht der Eigentümerin.

Entwicklung der Leerstandquote (exkl. Sanierungen)

Segment 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

T Fr. % T Fr. % T Fr. % T Fr. % T Fr. % T Fr. % T Fr. %

Wohnen 1'119.2 4.3% 996.2 3.7% 859.4 3.1% 730.0 2.4% 683.5 2.3% 704.1 2.3% 772.0 2.4%

Geschäft 130.0 3.6% 131.8 3.5% 115.0 3.0% 107.6 1.6% 209.7 1.9% 270.6 2.3% 432.0 3.0%

Total 1'249.2 4.2% 1'128.0 3.7% 974.4 3.1% 837.6 2.3% 893.2 2.2% 974.6 2.3% 1'204.0 2.6%

Die kumulierte Leerstandsquote des finanziellen Leerstands im Wohnungsbereich (exkl. Sanierungen) blieb

mit 2.4% gegenüber dem Vorjahr stabil. Der finanzielle Leerstand im Bereich Wohnen (exkl. Sanierungen)

war um ca. 68‘000 Franken höher als im Vorjahr. Diese Zunahme resultiert daraus, dass die Liegenschaf-

ten Petersgraben 20 & 49 nach der Sanierung nun wieder in diese Statistik einfliessen.

Die Wohnungen beider Liegenschaften haben guten Anklang gefunden. Die Vermietung der Wohnungen ist

abgeschlossen.

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Leerstandquote (exkl. Sanierungen)

Wohnen

Geschäft

Total

0

200'000

400'000

600'000

800'000

1'000'000

1'200'000

1'400'000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Leerstand exkl. Sanierungen

Geschäft

Wohnen

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Im Bereich Geschäft wird gegenüber dem Vorjahr ein höherer Leerstand ausgewiesen. Dies resultiert aus

zwei periodenübergreifenden Buchungen von insgesamt 220‘000 Franken. Die Leerstandsquote betrug in

diesem Bereich somit effektiv nur 1.4% anstelle der ausgewiesenen 3.0%.

Daraus resultiert ein effektiver Leerstand von 2.1% über die beiden Segmente Wohnen und Geschäft, was

einen leicht besserer Wert als in den Vorjahren ergibt.

Senkung Referenzzinssatz

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat per Juni 2015 den neuen Referenzzinssatz von 1,75% bekannt

gegeben. Dies entspricht dem tiefsten Niveau seit Einführung des Referenzzinssatzes. Aufgrund der von

IBS weiter gegebenen, flächendeckenden Mietzinsreduktionen per 1. November 2015 wurden entspre-

chend tiefere Mieterträge bei Bestandsmieten erzielt.

5.2 PARKHÄUSER BASEL-STADT

Im Verantwortungsbereich der Parkhäuser Basel-Stadt (PHBS) befinden sich die Parkhäuser Elisabethen,

Steinen, City, St. Jakob und seit 2015 das Parkhaus Storchen. Die PHBS sind zudem für das Veloparking

„Centralbahnparking“ beim Bahnhof SBB zuständig. Das Portfolio der PHBS umfasst rund 4`000 Auto-

parkplätze und die PHBS begrüssen jährlich über 2,5 Mio. Kundinnen und Kunden.

Im Sinne der Kundenfreundlichkeit wurde in den letzten Jahren intensiv in die Qualität des Angebotes und

des Erscheinungsbildes investiert. Die Parkhäuser präsentieren sich in hellen Farben und neuster mo-

dernster Beleuchtung. Zusammen mit weiteren Massnahmen im technischen Bereich wurde so das Niveau

der Verkehrs- und Personensicherheit (Schutz der Kundschaft) auf hohen Stand gebracht. Zusammen mit

der Aufnahme des Parkhauses Storchen in das Portfolio fielen die Betriebs- und Unterhaltskosten im Jahr

2015 so geringfügig höher aus als budgetiert. Die 4 Innenstadtparkhäuser der PHBS sind mit dem „Euro-

pean Standard Parking Award“ ausgezeichnet.

Seit 2014 sind zudem die Parkhäuser St. Jakob, Elisabethen und City mit speziell reservierten Parkplätzen

mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausgestattet (bis Ende 2016 werden alle Parkhäuser ausgerüstet

sein).

Der Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt setzte zudem im 2015 mit den PHBS ein Zeichen der Unter-

stützung für die Innenstadtgeschäfte und bietet 2 Stunden Gratis-Parking im Parkhaus Elisabethen. Die Ak-

tion startete am 16. November 2015 und dauert ein halbes Jahr. Kurzparker können täglich 2 Stunden gra-

tis parkieren.

5.3 WICHTIGSTE PROJEKTE

Mobile Prozesse

Die Digitalisierung macht auch vor der Immobilienbranche keinen Halt. Dementsprechend arbeitet Immobi-

lien Basel-Stadt laufend und intensiv an der Erarbeitung zeitgemässer, moderner Applikationen, welche die

Arbeitsprozesse im operativen Tagesgeschäft effizienter gestalten und mögliche Fehlerquellen oder Re-

dundanzen eliminieren. 2014 wurden erste Arbeitsprozesse identifiziert, welche ausserhalb der Büroräum-

lichkeiten stattfinden und „mobil“ gemacht werden sollen. Die moderne und gute IT-Infrastruktur war zuvor

i.d.R. (v.a. SAP) nur im Büro am fix installierten Arbeitsplatz verfügbar. Die Lösung bestand bisher darin,

Notizen oder Protokolle erst auf Papier zu erfassen und in der Nachbearbeitung im Büro das System mit

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den notwendigen Informationen zu füttern. Diesen Systembruch und Duplizität im Arbeitsalltag zu vermei-

den und die IT-Systeme bzw. die darin enthaltenen Informationen sofort beim Beginn eines Arbeitsprozes-

ses - auch ausserhalb des Büros - verfügbar zu haben, war der Grundgedanke bei der Entwicklung der Ap-

plikation. Heute sind rund 50 User mit mobilen Endgeräten (Tablets) ausgerüstet, welche Ihnen die Arbeit

erleichtern. Bisher wurden drei Arbeitsprozesse „mobil“ gemacht einschliesslich bidirektionaler Datenüber-

mittlung zwischen dem ERP-System (SAP) und dem mobilen Endgerät. Die Wohnungsrücknahme beim

Auszug eines Mieters und die Möglichkeit, Aufträge oder Bestellungen - beispielsweise an Handwerker für

notwendige Reparaturen - zu erfassen, waren die ersten beiden mobilen Prozesse. Neu im 2015 kamen die

periodisch vorzunehmenden Sicherheitsrundgänge in den Liegenschaften dazu.

Rahmenverträge

Seit längerem schliesst Immobilien Basel-Stadt im Namen der Einwohnergemeinde der Stadt Basel bzw.

Kanton Basel-Stadt Rahmenverträge für Arbeitsgattungen ab, welche in einem vertretbaren Rahmen beur-

teilt und gemessen werden können. So hat Immobilien Basel-Stadt bereits Rahmenverträge für Küchenge-

räte, Malerarbeiten bei Mieterwechseln, Hauswartungen und Reinigungsdienstleistungen abgeschlossen.

Die bestehenden, auslaufenden Rahmenverträge für Hauswartungen und Reinigungsdienstleistungen wur-

den neu ausgeschrieben und per 1. März 2016 an insgesamt 5 Firmen vergeben. Die Rahmenverträge sind

befristet auf zwei Jahre abgeschlossen und verlängern sich ohne gegenteilige Kündigung durch Immobilien

Basel-Stadt bzw. den Vertragspartner zweimal automatisch um je ein Jahr.

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JAHRESBERICHT IMMOBILIEN FINANZVERMÖGEN 2015 · 2016. 3. 22. · 4 1. MANAGEMENT SUMMARY Die Umsetzung der Immobilienstrategie im Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt wurde im