Themen in dieser Ausgabe:

Begrüssung

Formularpflicht Basel-

Stadt

Sanierungsprojekte

Leerwohnungen

Erdbebenversicherung

Personelles

Ridoma AG

Seewenweg 6

Postfach

CH-4153 Reinach

Telefon: 061 711 18 44

Fax: 061 711 62 64

E-Mail: info@ridoma.ch

Homepage: www.ridoma.ch

November 2018

Auflage : ca. 300 Expl.

Jahrgang Ausgabe

Journal

Sehr geehrte Damen und Herren

Das aufgestellte und motivierte Ridoma AG Team freut sich auch dieses Jahr,

Ihnen die neuste Ausgabe unseres Journals unterbreiten zu dürfen.

Gemeinsam stellen wir Tag für Tag sicher, dass sämtliche Arbeitsprozesse in der

Immobilienbewirtschaftung und den übrigen Dienstleistungen reibungslos und zu

Ihrer vollsten Zufriedenheit funktionieren.

Seit April 2018 freuen wir uns, Frau Tanja Molinari als neue Mitarbeiterin in unse-

rer Mitte begrüssen zu dürfen. Mit ihr wächst die Ridoma AG weiter und als Team

ist es uns möglich, Sie in sämtlichen Belangen kompetent zu beraten.

Auch dieses Jahr möchten wir Sie über rechtliche und politische Neuigkeiten im

Immobilienbereich informieren.

Wir möchten Ihnen für das in uns gesetzte Vertrauen danken und wünschen

Ihnen und Ihren Familien für die bevorstehende Adventszeit besinnliche Stunden!

Ihr Ridoma AG—Team

Personelles

Tanja Molinari

Seit April 2018 dürfen wir

Frau Tanja Molinari in unse-

rem Ridoma AG Team will-

kommen heissen. Sie unter-

stützt neu neben Frau Corne-

lia Gerber und Frau Daniela

Flad das Sekretariat und die

Immobilienbewirtschaftung.

Vor ihrer Anstellung bei der

Ridoma AG war Frau Tanja

Molinari bereits 12 Jahre in

der Immobilienbranche tätig.

Wir wünschen Frau Tanja

Molinari, welche sich bei uns

in der Zwischenzeit bereits

bestens integriert hat, weiter-

hin alles Gute!

Das Ridoma AG-Team heisst Sie herzlich Willkommen! Von links nach rechts: Cornelia Gerber, Susanne Salomon,

Sabine Kym, Daniela Flad, Oliver Bolliger, Tanja Molinari, Vito Treccarichi und Marco Maurer.

Frau Daniela Flad feierte im

Januar dieses Jahres ihr 10-

jähriges Jubiläum.

Seit 2008 ist Frau Daniela

Flad als aufgestellte und loya-

le Mitarbeiterin in unserem

Sekretariats– und Bewirt-

schaftungs-Team tätig.

Daniela Flad

Wir möchten uns hiermit für

ihre stets motivierte und selb-

ständige Arbeitsweise bedan-

ken.

Herzliche Gratulation zum 10-

jährigen Jubiläum wünscht ihr

das gesamte Ridoma AG

Team!

Telefonisch :

Montag bis Donnerstag:

08.00 Uhr bis 11.30 Uhr

14.00 Uhr bis 16.30 Uhr

Freitag:

08.00 Uhr bis 11.30 Uhr

14.00 Uhr bis 16.00 Uhr

Tel. 061 711 18 44

Büro-Öffnungszeiten :

Montag bis Donnerstag:

08.00 Uhr bis 12.00 Uhr

13.30 Uhr bis 17.00 Uhr

Freitag:

08.00 Uhr bis 12.00 Uhr 13.30 Uhr bis 16.00 Uhr

Wir sind für Sie da:

Seite 2 Seite 3 Jahrgang 2018, Ausgabe 18

Herausgeber : Ridoma AG

Formularpflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses in Basel-Stadt

Mit rund 72% Ja-Stimmen wurde am 10. Juni 2018 im

Kanton Basel-Stadt die Volksinitiative „Mieterschutz

beim Einzug (JA zu bezahlbaren Neumieten)“ und da-

mit die Formularpflicht bei Neuvermietungen von Woh-

nungen angenommen. Per 1. November 2018 hat

der Mieter somit neu die Möglichkeit, seinen Anfangs-

mietzins infolge Kenntnisnahme des Vor-Mietzinses

bei einer Leerwohnungsquote von 1,5 Prozent oder

weniger anzufechten. Die Vermieter sind somit ver-

pflichtet, neuen Mietern ein Formular mit entsprechen-

der Begründung für eine Mietzinserhöhung abzugeben.

In Zürich existiert bereits seit 2013 eine entsprechen-

de Formularpflicht, worauf sich die Zahl der Anfechtun-

gen des Anfangsmietzinses gegenüber dem Vorjahr

verzehnfacht hat. Im Jahre 2015 wurde eine Motion

des Bundesrates betreffend einer schweizweiten For-

mularpflicht von National- und Ständerat abgelehnt. In

einigen Kantonen (Waadt, Genf, Freiburg, Neuenburg,

Nidwalden, Zug und Zürich) sind die Vermieter bereits

seit einiger Zeit verpflichtet, den Mietern den Anfangs-

mietzins mit einem amtlichen Formular bekanntzuge-

ben. Das amtliche Formular ist spätestens bei Überga-

be der Wohnung zu überreichen. Die Mitteilungspflicht

besteht allerdings erst, wenn die Leerwohnungsziffer

wie bereits erwähnt einen bestimmten Prozentsatz

unterschreitet.

Per 1. November 2018 stellt die Ridoma AG den Neu-

mietern das amtliche Formular, welches auf der Web-

seite der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstrei-

tigkeiten Basel-Stadt bezogen werden kann, bereits

mit Zusendung des Mietvertrages zu. Somit wird der

künftige Mieter schon zu diesem Zeitpunkt über den

vorgängigen Mietzins und allfällige Zinserhöhungen,

zum Beispiel infolge einer Badezimmer– oder Küchen-

sanierung, informiert.

Neubauboom trotz leerer Wohnungen

Gemäss Prognose der Grossbank UBS werden in der

Schweiz im Jahr 2019 rund 80‘000 Wohnungen leer

stehen. Damit liegt die Leerstandsquote zur Zeit

schweizweit mit 1,62 Prozent, deutlich über dem Richt-

wert von 1,3 Prozent, wobei auch mittelfristig mit kei-

ner ausreichenden Nachfrage für das überschüssige

Wohnangebot zu rechnen ist. Dieses Missverhältnis ist

nicht zuletzt ein Resultat der rekordtiefe Zinsen, wel-

che in den letzten Jahren für einen anhaltenden Neu-

bauboom sorgten. So kamen alleine im Jahr 2018

rund 53‘000 neue Wohnungen dazu. Es würde im

Durchschnitt fast zweieinhalb Jahre dauern, bis sämtli-

che leeren Mietwohnungen aufgrund des Bevölke-

rungswachstums belegt wären, auch wenn gleichzeitig

keine neuen Mietwohnungen auf den Markt kämen.

Die Folge der hohen Leerstandsquote ist ein Kampf

um Mieter und ein genereller Mietzinsdruck, welcher

neu insbesondere Eigentümer von älteren Liegen-

schaften betrifft. Im Vergleich zu Mietzinssenkungen

bei Neubauten, hat sich der Anstieg der Leerstände im

vergangenen Jahr in Richtung den Altbauten verlagert.

Leerwohnungsziffer nach Segment, Quelle: Credit Suisse

Erdbebenversicherung

Neben dem Wallis, Graubünden, St. Galler Rheintal

und der Zentralschweiz ist Basel am stärksten vom

Erdbebenrisiko betroffen; ein Beben mit einer Magni-

tude von 6 ist im Prinzip jederzeit und überall in der

Schweiz möglich. Dabei ist oftmals unbekannt, dass

Erdbebenschäden nicht über die Gebäudeversiche-

rung gedeckt werden. Gebäudeversicherungen de-

cken zwar Elementarereignisse wie Hochwasser, Erd-

rutsche usw., nicht jedoch Erdbeben. Trotz jahrelanger

Diskussionen auf sämtlichen politischen Ebenen, ist

auch heute noch keine schweizweite Versicherungslö-

sung gefunden: Es fehlt eine Mehrheit für einen Ver-

fassungsauftrag im Bundesrat, damit ein landeswei-

tes Obligatorium eingeführt werden kann. Einzig im

Kanton Zürich besteht eine limitierte Erdbebenversi-

cherung.

Mittlerweile bieten allerdings sämtliche grossen Versi-

cherer eine Erdbebenversicherung an, wobei die Un-

terschiede bei den Prämien relativ gross sind.

Nur ca. 40 % sämtlicher durch die Ridoma AG bewirt-

schafteten Liegenschaften sind bis dato erdbebenver-

sichert. Liegenschaften, sowohl Ein– als auch Mehrfa-

milienhäuser, welche bei der Basellandschaftlichen

Kantonalbank finanziert sind, wobei die Höhe der Hy-

pothek keinen Einfluss hat, sind automatisch zum

Gebäudeversicherungswert gegen Erdbebenschäden

versichert. Der Mietertrag, in der Regel für 2 Jahre, ist

jedoch im Unterschied mit den übrigen Erdbebenversi-

cherungen, nicht gedeckt. Der Mietertrag kann z.B.

über das mit der BLKB kooperierende Unternehmen

HIS-Solution mit 10% Vergünstigung zusätzlich versi-

chert werden.

Auf Wunsch klären wir für unsere Mandanten gerne

die bestmögliche Versicherungslösung ab.

In diesem Verdrängungswettbewerb werden sich Ver-

mieter von Altbauobjekten, um längere Leerstände zu

verhindern, über kurz oder lang gezwungen sehen,

entsprechende Massnahmen zu treffen, wobei Sanie-

rungen von Küchen und Nasszellen eine zentrale Rolle

spielen werden.

Gerne empfehlen wir unseren Mandanten, welche

Massnahmen sinnvoll wären, um längeren Leerstän-

den entgegenzuwirken.

Eine Auswahl der diesjährigen Sanierungen

Balkonanbau, Zürcherstrasse 85, Basel Balkonsanierung, Margarethenstr. 62, Basel

Fassadensanierung, Vorher / Nachher, Im Baumgarten 9, Arlesheim Umbau Praxis in 4,5-ZWG, Hauptstr. 40, Reinach

Küchensanierung, Schluchtstr. 26, Münchenstein

Erdbebengefahr in der Schweiz

Seite 2 Seite 3 Jahrgang 2018, Ausgabe 18

Herausgeber : Ridoma AG

Formularpflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses in Basel-Stadt

Mit rund 72% Ja-Stimmen wurde am 10. Juni 2018 im

Kanton Basel-Stadt die Volksinitiative „Mieterschutz

beim Einzug (JA zu bezahlbaren Neumieten)“ und da-

mit die Formularpflicht bei Neuvermietungen von Woh-

nungen angenommen. Per 1. November 2018 hat

der Mieter somit neu die Möglichkeit, seinen Anfangs-

mietzins infolge Kenntnisnahme des Vor-Mietzinses

bei einer Leerwohnungsquote von 1,5 Prozent oder

weniger anzufechten. Die Vermieter sind somit ver-

pflichtet, neuen Mietern ein Formular mit entsprechen-

der Begründung für eine Mietzinserhöhung abzugeben.

In Zürich existiert bereits seit 2013 eine entsprechen-

de Formularpflicht, worauf sich die Zahl der Anfechtun-

gen des Anfangsmietzinses gegenüber dem Vorjahr

verzehnfacht hat. Im Jahre 2015 wurde eine Motion

des Bundesrates betreffend einer schweizweiten For-

mularpflicht von National- und Ständerat abgelehnt. In

einigen Kantonen (Waadt, Genf, Freiburg, Neuenburg,

Nidwalden, Zug und Zürich) sind die Vermieter bereits

seit einiger Zeit verpflichtet, den Mietern den Anfangs-

mietzins mit einem amtlichen Formular bekanntzuge-

ben. Das amtliche Formular ist spätestens bei Überga-

be der Wohnung zu überreichen. Die Mitteilungspflicht

besteht allerdings erst, wenn die Leerwohnungsziffer

wie bereits erwähnt einen bestimmten Prozentsatz

unterschreitet.

Per 1. November 2018 stellt die Ridoma AG den Neu-

mietern das amtliche Formular, welches auf der Web-

seite der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstrei-

tigkeiten Basel-Stadt bezogen werden kann, bereits

mit Zusendung des Mietvertrages zu. Somit wird der

künftige Mieter schon zu diesem Zeitpunkt über den

vorgängigen Mietzins und allfällige Zinserhöhungen,

zum Beispiel infolge einer Badezimmer– oder Küchen-

sanierung, informiert.

Neubauboom trotz leerer Wohnungen

Gemäss Prognose der Grossbank UBS werden in der

Schweiz im Jahr 2019 rund 80‘000 Wohnungen leer

stehen. Damit liegt die Leerstandsquote zur Zeit

schweizweit mit 1,62 Prozent, deutlich über dem Richt-

wert von 1,3 Prozent, wobei auch mittelfristig mit kei-

ner ausreichenden Nachfrage für das überschüssige

Wohnangebot zu rechnen ist. Dieses Missverhältnis ist

nicht zuletzt ein Resultat der rekordtiefe Zinsen, wel-

che in den letzten Jahren für einen anhaltenden Neu-

bauboom sorgten. So kamen alleine im Jahr 2018

rund 53‘000 neue Wohnungen dazu. Es würde im

Durchschnitt fast zweieinhalb Jahre dauern, bis sämtli-

che leeren Mietwohnungen aufgrund des Bevölke-

rungswachstums belegt wären, auch wenn gleichzeitig

keine neuen Mietwohnungen auf den Markt kämen.

Die Folge der hohen Leerstandsquote ist ein Kampf

um Mieter und ein genereller Mietzinsdruck, welcher

neu insbesondere Eigentümer von älteren Liegen-

schaften betrifft. Im Vergleich zu Mietzinssenkungen

bei Neubauten, hat sich der Anstieg der Leerstände im

vergangenen Jahr in Richtung den Altbauten verlagert.

Leerwohnungsziffer nach Segment, Quelle: Credit Suisse

Erdbebenversicherung

Neben dem Wallis, Graubünden, St. Galler Rheintal

und der Zentralschweiz ist Basel am stärksten vom

Erdbebenrisiko betroffen; ein Beben mit einer Magni-

tude von 6 ist im Prinzip jederzeit und überall in der

Schweiz möglich. Dabei ist oftmals unbekannt, dass

Erdbebenschäden nicht über die Gebäudeversiche-

rung gedeckt werden. Gebäudeversicherungen de-

cken zwar Elementarereignisse wie Hochwasser, Erd-

rutsche usw., nicht jedoch Erdbeben. Trotz jahrelanger

Diskussionen auf sämtlichen politischen Ebenen, ist

auch heute noch keine schweizweite Versicherungslö-

sung gefunden: Es fehlt eine Mehrheit für einen Ver-

fassungsauftrag im Bundesrat, damit ein landeswei-

tes Obligatorium eingeführt werden kann. Einzig im

Kanton Zürich besteht eine limitierte Erdbebenversi-

cherung.

Mittlerweile bieten allerdings sämtliche grossen Versi-

cherer eine Erdbebenversicherung an, wobei die Un-

terschiede bei den Prämien relativ gross sind.

Nur ca. 40 % sämtlicher durch die Ridoma AG bewirt-

schafteten Liegenschaften sind bis dato erdbebenver-

sichert. Liegenschaften, sowohl Ein– als auch Mehrfa-

milienhäuser, welche bei der Basellandschaftlichen

Kantonalbank finanziert sind, wobei die Höhe der Hy-

pothek keinen Einfluss hat, sind automatisch zum

Gebäudeversicherungswert gegen Erdbebenschäden

versichert. Der Mietertrag, in der Regel für 2 Jahre, ist

jedoch im Unterschied mit den übrigen Erdbebenversi-

cherungen, nicht gedeckt. Der Mietertrag kann z.B.

über das mit der BLKB kooperierende Unternehmen

HIS-Solution mit 10% Vergünstigung zusätzlich versi-

chert werden.

Auf Wunsch klären wir für unsere Mandanten gerne

die bestmögliche Versicherungslösung ab.

In diesem Verdrängungswettbewerb werden sich Ver-

mieter von Altbauobjekten, um längere Leerstände zu

verhindern, über kurz oder lang gezwungen sehen,

entsprechende Massnahmen zu treffen, wobei Sanie-

rungen von Küchen und Nasszellen eine zentrale Rolle

spielen werden.

Gerne empfehlen wir unseren Mandanten, welche

Massnahmen sinnvoll wären, um längeren Leerstän-

den entgegenzuwirken.

Eine Auswahl der diesjährigen Sanierungen

Balkonanbau, Zürcherstrasse 85, Basel Balkonsanierung, Margarethenstr. 62, Basel

Fassadensanierung, Vorher / Nachher, Im Baumgarten 9, Arlesheim Umbau Praxis in 4,5-ZWG, Hauptstr. 40, Reinach

Küchensanierung, Schluchtstr. 26, Münchenstein

Erdbebengefahr in der Schweiz

Themen in dieser Ausgabe:

Begrüssung

Formularpflicht Basel-

Stadt

Sanierungsprojekte

Leerwohnungen

Erdbebenversicherung

Personelles

Ridoma AG

Seewenweg 6

Postfach

CH-4153 Reinach

Telefon: 061 711 18 44

Fax: 061 711 62 64

E-Mail: info@ridoma.ch

Homepage: www.ridoma.ch

November 2018

Auflage : ca. 300 Expl.

Jahrgang Ausgabe

Journal

Sehr geehrte Damen und Herren

Das aufgestellte und motivierte Ridoma AG Team freut sich auch dieses Jahr,

Ihnen die neuste Ausgabe unseres Journals unterbreiten zu dürfen.

Gemeinsam stellen wir Tag für Tag sicher, dass sämtliche Arbeitsprozesse in der

Immobilienbewirtschaftung und den übrigen Dienstleistungen reibungslos und zu

Ihrer vollsten Zufriedenheit funktionieren.

Seit April 2018 freuen wir uns, Frau Tanja Molinari als neue Mitarbeiterin in unse-

rer Mitte begrüssen zu dürfen. Mit ihr wächst die Ridoma AG weiter und als Team

ist es uns möglich, Sie in sämtlichen Belangen kompetent zu beraten.

Auch dieses Jahr möchten wir Sie über rechtliche und politische Neuigkeiten im

Immobilienbereich informieren.

Wir möchten Ihnen für das in uns gesetzte Vertrauen danken und wünschen

Ihnen und Ihren Familien für die bevorstehende Adventszeit besinnliche Stunden!

Ihr Ridoma AG—Team

Personelles

Tanja Molinari

Seit April 2018 dürfen wir

Frau Tanja Molinari in unse-

rem Ridoma AG Team will-

kommen heissen. Sie unter-

stützt neu neben Frau Corne-

lia Gerber und Frau Daniela

Flad das Sekretariat und die

Immobilienbewirtschaftung.

Vor ihrer Anstellung bei der

Ridoma AG war Frau Tanja

Molinari bereits 12 Jahre in

der Immobilienbranche tätig.

Wir wünschen Frau Tanja

Molinari, welche sich bei uns

in der Zwischenzeit bereits

bestens integriert hat, weiter-

hin alles Gute!

Das Ridoma AG-Team heisst Sie herzlich Willkommen! Von links nach rechts: Cornelia Gerber, Susanne Salomon,

Sabine Kym, Daniela Flad, Oliver Bolliger, Tanja Molinari, Vito Treccarichi und Marco Maurer.

Frau Daniela Flad feierte im

Januar dieses Jahres ihr 10-

jähriges Jubiläum.

Seit 2008 ist Frau Daniela

Flad als aufgestellte und loya-

le Mitarbeiterin in unserem

Sekretariats– und Bewirt-

schaftungs-Team tätig.

Daniela Flad

Wir möchten uns hiermit für

ihre stets motivierte und selb-

ständige Arbeitsweise bedan-

ken.

Herzliche Gratulation zum 10-

jährigen Jubiläum wünscht ihr

das gesamte Ridoma AG

Team!

Telefonisch :

Montag bis Donnerstag:

08.00 Uhr bis 11.30 Uhr

14.00 Uhr bis 16.30 Uhr

Freitag:

08.00 Uhr bis 11.30 Uhr

14.00 Uhr bis 16.00 Uhr

Tel. 061 711 18 44

Büro-Öffnungszeiten :

Montag bis Donnerstag:

08.00 Uhr bis 12.00 Uhr

13.30 Uhr bis 17.00 Uhr

Freitag:

08.00 Uhr bis 12.00 Uhr 13.30 Uhr bis 16.00 Uhr

Wir sind für Sie da: