Konzerngeschäftsbericht 2009

Ein Unternehmen derLandeshauptstadt München

Konzerngeschäftsbericht 2009GEWOFAG Holding GmbH Kirchseeoner Straße 3, 81669 München

Inhaltsverzeichnis

6 Beitrag der GEWOFAG zum Klimaschutz

12 Das Energieeffizienz-Programm

28 Die GEWOFAG in Kürze30 Organe der Gesellschaft31 Bericht des Aufsichtsrates

34 Bericht des Vorstandes34 Neustrukturierung des GEWOFAG-Konzerns36 Projektwentwicklung37 Neubau38 Modernisierung39 Wohnungsbewirtschaftung40 Organisationsentwicklung42 Ausblick

43 Konzern-Jahresabschluss44 Konzern-Bilanz 46 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 47 Konzernlagebericht 61 Konzernanhang 73 Verbindlichkeitenspiegel74 Beteiligungsverhältnisse

76 Jahresabschluss78 Bilanz80 Gewinn- und Verlustrechnung

81 Bestätigungsvermerk

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Der weißblaue Himmel über München – er ist nicht nur ein liebgewordenes Markenzeichen unserer Stadt. Er ist auch Symbol für eine Kommune, die sich seit langem dem Umwelt- und Klimaschutz verpflichtet fühlt und dabei in Deutschland eine tragende Rolle einnimmt. Alle Städte und Gemeinden können und müssen zur Entlastung unserer Umwelt einiges tun: Gebäude verbrauchen 40 % aller in Deutschland genutzten Energie – allein 24 % davon sind Wohnbau ten. Mit dem Energieeffizienz-Programm der GEWOFAG rückt die Vision der klimaschonenden Stadt immer näher. Ein Meilenstein für München – und vielleicht ein nachahmenswertes Beispiel für alle anderen Städte, denen die Umwelt am Herzen liegt.

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Die GEWOFAG als Münchens größte Wohnungsvermieterin hat bis 2020 ein ambitioniertes Pro -gramm vorgelegt. 600 Milli onenEuro – das ist eine Summe, die da für bis 2020 in die Hand ge nom-men wird. Eine hohe Summe, aber auf Dauer wird sich diese Investition mehr als auszahlen. Nicht nur, was die Schonung

unserer Umwelt angeht. Auch der Energieverbauch wird zu-rückgehen.

400 Millionen Euro sind für en- er­gieeffiziente­Neubauten­ein- geplant, 200 Millionen sollen in die Sanierung der Altbauten fließen.­Das­Thema­energetische­Altbausanierung hat eine be-

sonders hohe Bedeutung für die GEWOFAG. Denn zwei Drittel der mehr als 34.000 Wohnungen wurden zwischen 1928 und 1982 gebaut. In einer Zeit also, in der noch niemand an Wärme-dämmung und Umweltschutz dach te. Viele dieser Wohnungen verbrau chen nach heutigen Maßstäben zuviel Energie und

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müssen dringend energetisch saniert werden. Insgesamt 5.000 Woh nungen werden bis 2020 so umgerüstet, dass sie dem KfW-Effizienzhaus 100-Stan-dard entsprechen.

Bei den Neubauten verpflichtet­sich die GEWOFAG, künftig den

KfW-Effizienzhaus­­­­­­­­­­­­­70- Standard einzuhalten. Dazu kommt eine Reihe von Projekten zur­Erforschung­effizienter Heiz systeme, zur besseren Nut- zung von Fernwärme und zur För derung moderner Passiv- haus-Tech­nik­im­kommunalen­Woh nungsbau.

Die energetische Modernisierung ihrer Wohnungen bringt für die Mieter nicht nur eine Er höhung der Lebensqualität, sondern auch einen geringeren Heizener-gieverbrauch. Trotz des hohen Sanierungsaufwands will die GEWOFAG nur moderate Miet-erhöhungen vornehmen.

Mio. €

EnEV 2009

EnEV 2009

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Das Energieeffizienz-Programm im Einzelnen

Die GEWOFAG nimmt mit ihrem Effizienz-Programm eine Vorreiterrolle beim energiesparenden Bauen und Mo dernisieren in München ein. Wichtige Punkte unseres Programms sind:

Austausch von NachtspeicheröfenRund 4.200 Wohnungen der GEWOFAG sind noch mit Nachtspeicheröfen ausgestattet. Diese Art zu heizen gilt als besonders umweltschädlich, da bei der Herstellung von Strom durchschnittlich zwei Drittel der eingesetzten Energie ungenutzt verloren gehen. Im Rahmen des Programms werden ein Großteil der Wohnungen­auf­CO₂-sparende­Heizsysteme,­vorzugsweise­auf­Fernwärme,­ umgerüstet.

Umfangreiche Dämmmaßnahmen im Dach-, Keller- und FassadenbereichDurch Dämmmaßnahmen wird der Energieverbrauch eines Hauses stark gesenkt. Bei der Außendämmung werden die Hauswände von außen mit Dämm stoffen beschichtet. Bei der Innendämmung sind es meist Kellerdecken, Dachböden oder ein zelne Räume, die gedämmt werden. Dazu geeignet sind Stoffe, die eine ge-ringe Wärmeleitfähigkeit aufweisen.

Austausch von FensternFenster in Altbauten sind oft richtige Energiekiller: Denn durch undichte Rahmen, oder veraltetes, unbeschichtetes Isolierglas entweicht ein Großteil der Heizener-gie nach außen. Durch den Einbau neuer Fenster können Energie ein sparungen von bis zu 20 Prozent erreicht werden.

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Errichtung von 72 Wohneinheiten nach Passivhaus-StandardMit dem Passivhaus-Standard wird der Heizwärmebedarf pro Jahr auf maximal 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr begrenzt. Genau das geschieht am Piusplatz im Ramersdorf ab 2011. Dabei wird Energie vorrangig durch die passive Nutzung aus der Sonneneinstrahlung durch die Fenster sowie die Wärmeabgabe von Ge-räten und Bewohnern gewonnen.

Holzpellet-AnlageNeu gebaute und dementsprechend gut gedämmte Häuser haben nicht den hohen Heizwärmebedarf, für den herkömmliche Heizungen gedacht sind. Hier sind Pelletsheizungen, die sich leicht auf einen reduzierten Wärmebedarf ein-stellen­lassen,­effizienter.­Und­sie­schonen­die­Umwelt:­Holzpellets­werden­ohne Zusatzstoffe hergestellt, sind reine Biomasse und setzen beim Verbrennen pro kWh­rund­zehnmal­weniger­CO₂­frei­als­eine­Elektroheizung.­In­der­Dantestraße­betreibt die GEWOFAG übrigens eine der größten Holzpellet-Anlagen für Wohn-gebäude in München. Die Anlage hat eine Leistung von 500 KW.

Photovoltaik-ProjekteEine Photovoltaik-Anlage erzeugt Strom aus Sonnenlicht. Die GEWOFAG stellt gegen­Entgelt­Dachflächen,­die­dafür­geeignet­sind,­Dritten­zur­Verfügung.­Inzwischen­wurden­13.650­m”­Dachfläche­umgerüstet,­die­eine­Spitzenleistung­von über 1.200 kW erbringen. Der so erzeugte Strom wird in das öffentliche Netz der Stadtwerke München eingespeist.

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» Und was tun Sie? «Umweltschutz – das hört sich oft sehr staatstragend und abstrakt an. Aber jeder von uns kann etwas für den Klima-schutz tun, indem sie oder er weniger Energie verbraucht. Oft sind es ganz kleine, alltägliche Dinge, die für sich genommen minimal erscheinen mögen, aber in der Summe erheblich sind. Wir haben uns einfach bei unseren Mietern umgehört und nach ihren persönlichen alltäglichen „Energiesparprogrammen“ gefragt – Nachmachen lohnt sich.

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» Seitdem die Kinder aus dem Haus sind, spiele ich bei uns die Spülmaschine. «

15

» Ist doch toll, dass ich alleine beim Zähneputzen 7200 Liter Wasser im Jahr sparen kann! «

16

» Bei mir läuft mein kleiner Enkel statt der Fernseher! «

17

» Glas, Plastik, Liebesbriefe – was man nicht alles recyclen kann ... «

18

» Meine Erfindung: der 0-kw-Wäschetrockner. «

19

» Bei mir heißt´s schon lange: Bye bye Standby! «

20

» Nicht immer volle Pulle aufdrehen – wir sind ja nicht in der Sauna. «

21

» Kurz, dafür aber richtig lüften. «

22

» Das Gemüse kommt bei uns aus dem Garten. Und nicht aus der andalusischen Hochebene. «

23

» Kurz kochen, da bleibt das Gemüse knackig. Und die Stromrechnung schlank. «

24

» Langsamer Auto fahren, das schont die Umwelt und die Nerven. «

25

» Nicht überall die Lichter brennen lassen. «

26

» Schon garnicht, wenn man nur Eines braucht. «

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GEWOFAG-Konzern in Kürze

GEWOFAGKonzern

Wohnungsbestand

Eigene Mieteinheiten

davon öffentlich gefördert 12.417

davon frei finanziert 17.631

Gesamt 30.048

Für Dritte betreute Einheiten

Mieteinheiten 3.412

Pachtobjekte Neue Heimat 1.023

Bestand insgesamt 34.483

Finanzdaten

Umsatzerlöse Mio. € 201,7

Bilanzgewinn Mio. € 30,1

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 1) Mio. € k. A.

Anlagevermögen Mio. € 1.146,3

Eigenkapital Mio. € 323,9

Eigenkapitalquote % 25,5

Bilanzsumme Mio. € 1.269,2

Mitarbeitende 2)

Angestellte 321

Handwerker, Gärtner und Hausmeisterinnen 211

Auszubildende 7

Passive Mitarbeiter 3) 19

Zielgruppen 4) 73

Mitarbeitende insgesamt 631

Bautätigkeit

Begonnene Neubaumaßnahmen 497

Modernisierungen k. A.

Fertig gestellte Wohneinheiten 257

Leistungsindikatoren

Durchschnittliche Miete pro m2 € 6,0

Fluktuation % 6,8

Leerstandsquote % 0,7

1) Cash Flow ermittelt nach der indirekten Methode.

2)­Durchschnittliches­Vollzeitäquivalent­(FTE),­Altersteilzeit­wird­mit­der­Hälfte­angerechnet.

3) Passive Altersteilzeit, Elternzeit, Zivildienst, Rente auf Zeit (RaZ).4)­­Zu­qualifizierende­langzeitarbeitlose­Teilnehmer­an­den­Bildungsmaßnahmen­von­Wohnforum­und­Lernen­am­Bau.­Hier­sind­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

die Planzahlen der zur Verfügung stehenden Kontingente angegeben, nicht die zum Stichtag besetzten Stellen.

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GEWOFAG Wohnen GmbH in Kürze

GEWOFAGWohnen GmbH

Wohnungsbestand

Eigene Mieteinheiten

davon öffentlich gefördert 10.150

davon frei finanziert 11.840

Gesamt 21.990

Für Dritte betreute Einheiten

Mieteinheiten -

Pachtobjekte Neue Heimat -

Bestand insgesamt 21.990

Finanzdaten

Umsatzerlöse Mio. € 144,3

Bilanzgewinn Mio. € 34,2

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 1) Mio. € 28,5

Anlagevermögen Mio. € 996,4

Eigenkapital Mio. € 455,4

Eigenkapitalquote % 39,7

Bilanzsumme Mio. € 1.147,0

Mitarbeitende 2)

Angestellte 253

Handwerker, Gärtner und Hausmeisterinnen 171

Auszubildende 5

Passive Mitarbeiter 3) 16

Zielgruppen 4) 0

Mitarbeitende insgesamt 445

Bautätigkeit

Begonnene Neubaumaßnahmen 225

Modernisierungen 504

Fertig gestellte Wohneinheiten 241

Leistungsindikatoren

Durchschnittliche Miete pro m2 € 6,3

Fluktuation % 6,7

Leerstandsquote % 0,8

1) Cash Flow ermittelt nach der indirekten Methode.

2)­Durchschnittliches­Vollzeitäquivalent­(FTE),­Altersteilzeit­wird­mit­der­Hälfte­angerechnet.

3) Passive Altersteilzeit, Elternzeit, Zivildienst, Rente auf Zeit (RaZ).4)­­Zu­qualifizierende­langzeitarbeitlose­Teilnehmer­an­den­Bildungsmaßnahmen­von­Wohnforum­und­Lernen­am­Bau.­Hier­sind­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

die Planzahlen der zur Verfügung stehenden Kontingente angegeben, nicht die zum Stichtag besetzten Stellen.

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Organe der Gesellschaft

Aufsichtsrat

Christian Ude Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, MünchenVorsitzender

Christian Amlong Stadtrat Landeshauptstadt MünchenRechtsanwalt, München1. stellvertretender Vorsitzender

Josef Schmid Stadtrat Landeshauptstadt MünchenRechtsanwalt, München 2. stellvertretender Vorsitzender

Dr. Reinhold Babor Stadtrat Landeshauptstadt München Physiker, München

Brigitte Meier Stadträtin Landeshauptstadt MünchenPädagogin (M.A.), München

Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk Stadtbaurätin Landeshauptstadt MünchenArchitektin, München

Sabine Nallinger Stadträtin Landeshauptstadt MünchenVerkehrsplanerin, München

Dr. Ernst Wolowicz Berufsmäßiger Stadtrat Landeshauptstadt München Stadtkämmerer, München

Georg Diepold Arbeitnehmervertretertechnischer Angestellter, München

Leopold Gürtler ArbeitnehmervertreterKaufmann, München

Gabriel Ringelstetter Arbeitnehmervertretertechnischer Angestellter, München

Martin Güth Arbeitnehmervertretertechnischer Angestellter, München

Geschäftsführung

Maria Knauer kaufm. Geschäftsführerin, Sprecherin ab 01.01.2010

Gordona Sommer techn. Geschäftsführerin,Sprecherin bis 31.12.2009

Prokuristen

Sigismund Mühlbauer technischer Prokurist

Rudolf Reiser kaufmännischer Prokurist

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Bericht des Aufsichtsratesder GEWOFAG Wohnen GmbH

Der Aufsichtsrat hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr eingehend und zeitnah mit der Lage der Gesellschaft und den Perspektiven des Unternehmens befasst. Besondere Aufmerksamkeit wurde auf mögliche Auswirkungen der Finanzmarktkrise auf die Gesellschaft gelegt. Der Vorstand und nach dem Rechtsformwechsel die Geschäftsführung wurde bei der Leitung des Unternehmens, der Ausrichtung der künftigen Geschäftspolitik sowie anderen grundsätz-lichen Fragen durch den Aufsichtsrat begleitet.

Zusammenarbeit mit dem Vorstand bzw. der Geschäftsführung

Der Aufsichtsrat hat sich anhand schriftlicher und mündlicher Berichte des Vorstandes/der Geschäftsführung über den Gang der Geschäfte, die Entwicklung der Gesellschaft, über bedeu-tende Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik informiert. Die Berichterstattung des Vorstands/der Geschäftsführung umfasste alle wichtigen Informationen über die Geschäftsentwicklung und Lage des Unternehmens. Dies schloss neben der Unter-nehmensplanung und der strategischen Weiterentwicklung insbesondere auch die Eigenkapital-ausstattung, Rentabilität und Liquiditätsausstattung der Gesellschaften der Unternehmens-gruppe mit ein.

Der Aufsichtsrat hat während des Geschäftsjahres 2009 die ihm nach Gesetz und Satzung des Unternehmens obliegenden Aufgaben und Pflichten wahrgenommen, die Geschäftsführung überwacht und beraten.

Vorsitzender des Aufsichtsrats Christian Ude, Oberbürgermeister

von München

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Der Vorstand/die Geschäftsführung unterrichtete den Aufsichtsrat durch vierteljährliche Be-richte gem. § 90 Abs. 1 Nr. 3 AktG über den Gang der Geschäfte, insbesondere den Umsatz und die Lage der Gesellschaft.

Der Aufsichtsrat war in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von Bedeutung waren, regelmäßig eingebunden. So wurde der Aufsichtsrat auch zwischen den Sitzungen über Projekte und Vorhaben informiert, die für die Gesellschaft eilbedürftig waren. In vier Fällen war die Einholung von Beschlüssen im Umlaufverfahren erforderlich.

Sitzungen des Aufsichtsrates

In den fünf Sitzungen am 10. Februar, 28. April, 9. Juli und 17. November 2009 hat sich der Aufsichtsrat ausführlich über sämtliche genehmigungspflichtigen und sonstigen wesentlichen Angelegenheiten informiert. Nach eingehender Beratung hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 17. November 2009 der großangelegten Umstrukturierung der Unternehmensgruppe mit fünf Neugründungen inklusive einer Managementholding-Organisation und dem Rechts-formwechsel der GEWOFAG von der AG in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zugestimmt.

In der Hauptversammlung am 9. Juli 2009 hat der stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Ernst Holland, sein Amt mit Wirkung zum Ende der Sitzung niedergelegt. Auf Vorschlag des Aufsichtsrats wurde Herr Georg Jewgrafow durch die Hauptversammlung einstimmig zum Aufsichtsratsmitglied und in der anschließenden Aufsichtsratssitzung zum zweiten stellvertre-tenden Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt.

Der Vergabeausschuss des Aufsichtsrats hat sich 2009 in drei Sitzungen jeweils am 15. Juni, 6. Juli und 9. November mit der Genehmigung von Bauleistungen befasst und die entsprechenden Beschlüsse gefasst.

Risikomanagement und Revision

Das­Risikomanagementsystem­der­GEWOFAG­und­ihrer­Tochtergesellschaften­wurde­im­Be-richtsjahr­weiterentwickelt.­Die­Tochtergesellschaften­sind­beziehungsweise­werden­sukzessive in das Risikomanagementsystem des GEWOFAG-Konzerns integriert.

Der Aufsichtsrat ließ sich regelmäßig über die Erkenntnisse des Vorstandes/der Geschäftsfüh-rung aus dem Risikomanagementsystem unterrichten und war jederzeit über die Risikosituation der­GEWOFAG­sowie­ihrer­Tochtergesellschaften­informiert.­Er­hat­sich­anhand­der­Berichte­davon überzeugt, dass das Risikomanagementsystem den betrieblichen Anforderungen genügt.

Der Abschlussprüfer hat die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems sowie dessen Eignung zur Analyse der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft bestätigt.

Die interne Revision hat im Berichtsjahr Prüfungen entsprechend eines Prüfungsplans durch-geführt, dem Aufsichtsrat wird über die Ergebnisse regelmäßig berichtet.

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Prüfung des Jahresabschlusses

Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss wurde von der durch die Hauptver-sammlung als Abschlussprüfer bestellten KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüft. Der Abschlussprüfer erteilte einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Jahresabschluss der GEWOFAG zum 31. Dezember 2009 mit Lagebericht und Anhang sowie den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzergeb-nisses erhalten und eingehend geprüft.

Die Prüfung des Jahresabschlusses war Gegenstand der Sitzung des Aufsichtsrates am 17. Juni 2010, an der der Abschlussprüfer zur Beantwortung von Fragen zur Verfügung stand.

Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat gegen den Jahresabschluss vom 31. Dezember 2009 und dem Lagebericht keine Einwendungen und schließt sich dem Ergebnis der Abschlussprüfung durch die KPMG an. Er billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss und schließt sich dem Vorschlag der Geschäfts-führung zur Verwendung des Bilanzgewinns an.

Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresabschluss festzustellen und den Bilanzgewinn von € 34.248.269,82 wie folgt zu verwenden:

€

Ausschüttung 1.000.000,00

Zuführung zweckgebundene Rücklage 33.248.269,82

Gesamt 34.248.269,82

Ein Bericht des Vorstandes gemäß § 312 AktG über die Beziehungen zu verbundenen Unterneh-men für das Geschäftsjahr 2009 ist wegen des Wechsels der Rechtsform zu einer GmbH nicht mehr erforderlich und wurde deshalb auch nicht erstellt.

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, den Mitgliedern des Betriebsrates sowie allen Mit arbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOFAG für ihren persönlichen Einsatz und die geleis-tete Arbeit.

München, im Juni 2010

Der Aufsichtsrat Christian Ude, Oberbürgermeister Vorsitzender

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Bericht der Geschäftsführung

Neustrukturierung des GEWOFAG-KonzernsIm Jahr 2009 haben die Gesellschafter der GEWOFAG zur Optimierung der Beteiligungsstrukturen die gesellschaftsrechtliche Neuorganisation beschlossen. Ziel der Umstrukturierung ist die Schaffung­einer­höheren­Transparenz,­die­Hebung­von­Synergien­in­der­Konzernorganisation­und die Steigerung der Kosteneffizienz (u. a. durch die Etablierung eines zentralen Finanz-managements im Konzern).

Wesentlicher­Teil­der­Konzernumstrukturierung­war­die­Gründung­einer­Management-Holding, der GEWOFAG Holding GmbH. Die bisherige Konzernmutter, die GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München, hat am 23. Dezember 2009 ihre Rechtsform gewechselt und firmiert seither unter GEWOFAG Wohnen GmbH. Neben dem Rechtsformwechsel wurden Geschäftsteile­ausgegliedert­und­in­vier­neu­gegründete­Tochtergesellschaften­übertragen,­bei­denen die Holding Alleingesellschafterin ist.

Die Geschäftsaktivitäten der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH liegen schwerpunktmäßig im Ankauf neuer Grundstücke und der anschließenden Projektentwicklung. Der ehema lige Geschäftsbereich Bau ist als Ganzes in die GEWOFAG Projektgesellschaft mbH übergegangen. Gleiches­gilt­für­den­Fachbereich­IT,­der­in­die­GEWOFAG­IT­Servicegesellschaft­mbH­über-gegangen ist. In der GEWOFAG Gebäude Service GmbH sind die vormals von der GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG erbrachten Handwerkerleistungen angesiedelt.

Die GeschäftsführungMaria Knauer, Gordona Sommer

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Die neue Konzernmutter, die GEWOFAG Holding GmbH, ist über die GEWOFAG Wohnen GmbH weiterhin mittelbar mehrheitsbeteiligt an der Heimag Holding AG mit ihrer operativen Tochter,­der­Heimag­München­GmbH,­sowie­deren­Töchtern­Heimag­Besitzgesellschaft­mbH­und Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG.

Weitere mittelbare Mehrheitsbeteiligungen über die GEWOFAG Wohnen GmbH bestehen an der GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH, der Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH­&­Co.­KG,­der­Wohnforum­München­gemeinnützige­GmbH­und­deren­Tochter­Lernen­Am Bau gemeinnützige GmbH.

Darüber hinaus wird eine mittelbare Minderheitsbeteiligung über die GEWOFAG Wohnen GmbH an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH gehalten.

Die GeschäftsführungMaria Knauer, Gordona Sommer

92,325 %

70 %

11,9 %

2,5 % 60 % 100 % 100 %

100 %

100 % 100 %

100 %83 %

100 % 100 % 100 %

GEWOFAG Holding GmbH

Struktur des GEWOFAG-Konzerns

Stand: 12. April 2010

1) Die GEWOFAG Wohnen GmbH hält an der Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG 100 % des Kapitals und 66,67 % der Stimmrechte.

GEWOFAG Wohnen GmbH

HeimagHolding AG

HeimagMünchen GmbH

Lernen am Baugemeinnützige GmbH

HeimagBesitzgesellschaft

mbH

MietmanagementHeimag GmbH

Co. KG

GEWOFAG Projekt GmbH

Münchner Gesellschaft für Stadt-

erneuerung mbH

GEWOFAG Grundstücks -

GmbH

Wohnforum Münchengemeinnützige GmbH

GEWOFAG IT Service

GmbH

GEWOFAGMietmanagement-GmbH & Co. KG

GEWOFAG Gebäude Service

GmbH

GEWOFAG Dienstleistungs-

GmbH

1)

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Alle Arbeitsverhältnisse der Mitarbeitenden und die daraus abzuleitenden arbeitsrechtlichen Ansprüche bleiben bestehen. Betriebsbedingte Kündigungen sind ausgeschlossen: Betriebsrat und Vorstand verabschiedeten im Rahmen der Neuorganisation eine Beschäftigungsgarantie für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bis 2015.

Projektentwicklung

Die GEWOFAG hat 2009 einen Ideen- und Realisierungswettbewerb für die Siedlung Ramersdorf-Mitte­mit­dem­Titel­„Familien­zurück­in­die­Stadt“­ausgeschrieben.­Gefragt­waren­Konzepte,­um­Familien mithilfe bezahlbarer Mieten, familienfreundlicher Wohnungszuschnitte und verkehrs-beruhigter­Wohnlagen­aus­dem­Umland­zurück­in­die­Stadt­zu­holen.­Der­Teilabschnitt­umfasst rund 990 Wohnungen. Den ersten Preis erhielt der von bogevischs buero und grabner+huber landschaftsarchitekten eingereichte Wettbewerbsbeitrag. Das ausgewählte Konzept sieht dieSanierung und Aufstockung bestehender Gebäude sowie Neubauten vor. Insgesamt wird die GEWOFAG bis zu 30 Mio. Euro in die geplanten Maßnahmen investieren.

Ausgangspunkt für den EU-weit ausgeschriebenen Ideen- und Realisierungswettbewerb war die in absehbarer Zeit notwendige umfassende Sanierung des Wohnungsbestands in Ramers-dorf-Mitte, der zwischen 1928 und 1964 gebaut wurde. Gerade an großen Wohnungen für Fa-milien fehlte es bisher im Quartier. Das Familienkonzept berücksichtigt auch Senioren: Ein weiterer Stützpunkt von „Wohnen im Viertel“ soll in einem Neubau einziehen. Dieses Projekt ermöglicht älteren oder behinderten Mietern der GEWOFAG eine Versorgung und Pflege in der eigenen Wohnung rund um die Uhr – ohne Betreuungspauschale.

Visualisierung Ramersdorf-Mitte

36

Neubau

Der GEWOFAG-Konzern hat im Jahr 2009 insgesamt 257 neue Wohneinheiten fertig gestellt. Davon werden 127 nach dem München Modell (Miete) gefördert, 114 Wohnungen unterliegen der einkommensorientierten Förderung (EOF). Die Heimag München GmbH errichtete 16 freifinanzierte Wohnungen.

Der Schwerpunkt der Neubautätigkeit der GEWOFAG Wohnen GmbH lag 2009 mit über 200 Woh nungen in der Messestadt Riem, einem jungen Wohnquartier in Mün chen. Zahlreiche Gemeinschaftsräume und Kindereinrichtungen, welche die GEWOFAG in der Messestadt errichtet hat, sorgen dafür, dass sich die Mieter in Riem wohlfühlen. Gerade für Familien ist dieses Viertel mit Landschaftspark, Badesee und guter Verkehrsanbindung zur Innenstadt ideal.

Neubauförderung

127München Modell

Miete

114einkommensorientierteFörderung

16frei finanziert

GEWOFAG-Wohnungen in der Messestadt Riem

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Ein besonderes Objekt für die GEWOFAG ist die Eigentumsmaßnahme in der Hanebergstraße in München-Gern. Hier errichtet die GEWOFAG mit „Gern 64“ bis 2011 in drei Bauabschnitten 174 frei finanzierte Wohneinheiten, einen Kinderhort und eine Kinderkrippe. Darüber hinaus entstehen dort 14 Wohnungen mit Förderung nach dem München Modell im Eigentum. Außer-dem baut die GEWOFAG altengerechte Wohnungen sowie eine Gästewohnung und einen Nachbarschaftstreff für das Projekt „Wohnen im Viertel“.

Die GEWOFAG schafft mit Gern 64 ein integratives Quartier, das die Stadtgesellschaft abbildet. Das Projekt bezieht nicht nur soziale Aspekte ein, sondern setzt mit seiner modernen Archi-tektur einen städtebaulichen Akzent.

Bereits zum zweiten Mal hat „Gern 64“ den Immobilienpreis „Jung, schön und noch zu haben“ erhalten. Nachdem bereits 2008 der Bauabschnitt „Individualraum“ die Jury überzeugen konnte,­erhielt­dieses­Jahr­das­Teilprojekt­„Lebensraum“­die­Auszeichnung.­In­der­Jurybegrün-dung heißt es: „Die Durchmischung von geförderten und frei finanzierten Wohnungen ist hier hervorragend gelungen. Dadurch ist auch der geförderte Bereich sehr hochwertig. Neben der guten Aufteilung der verschiedenen Funktionen überzeugt das Gebäude durch seine vielzählig vorhandenen, unterschiedlichen Wohnungsgrößen. Dass sich hier eine städtische Wohnungsgesellschaft für gute Architektur entschieden hat, ist besonders hervorzuheben.“

Modernisierung

Ein Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit 2009 lag auf der Sanierung bzw. der energetischen Sanierung der Bestände. Die GEWOFAG investierte 2009 rund 5,7 Mio. Euro in Modernisierungen ihrer Gebäude. Rund 500 Wohnungen wurden saniert, 335 davon energetisch modernisiert.

Die Differenz ergibt sich daraus, dass bei einigen Gebäuden aus Gründen des Denkmalschutzes kein Wärmedämmverbundsystem an der Fassade angebracht werden konnte, wie zum Beispiel bei den Apostelblöcken in Neuhausen. Diese Wohnungen wurden lediglich saniert.

Nach der energetischen Modernisierung von 270 Wohnungen in der Siedlung Friedenheim amMittleren­Ring­reduziert­sich­der­Primärenergieverbrauch­der­Wohnungen­um­40­%.­Der­CO₂-Ausstoß­konnte­um­rund­80­%­verringert­werden.­Das­entspricht­rund­2.000­Tonnen­weniger­CO₂­pro­Jahr.

Teilprojekt­„Lebensraum“

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Wohnungsbewirtschaftung

Der GEWOFAG-Konzern ist am 31. Dezember 2009 Eigentümer von 30.048 Wohnungen und 341 Gewerbeeinheiten mit insgesamt ca. 1,8 Mio. m² Wohn- und Nutzfläche in München und Umgebung. Die Wohnungsbestände umfassen frei finanzierte (ca. 60 % der Wohneinheiten) und öffentlich geförderte Wohnungen. Für die Stadt München verwaltet der GEWOFAG-Konzern 1.023 Wohnungen und elf Gewerbeeinheiten.

Für die Stadtwerke München werden 619 Wohnungen, für externe Dritte 437 Wohnungen und zwölf Gewerbeeinheiten verwaltet. Im Rahmen der WEG-Verwaltung werden 2.356 Wohnungen für­Eigentümergemeinschaften­sowie­25­Teileigentumsgemeinschaften­verwaltet.­Insgesamt­betreut der Konzern somit 34.483 Wohnungen und 364 Gewerbeeinheiten. Im Jahr 2009 betrug die Leerstandsquote im Konzern 0,7 %, die Fluktuation 6,8 %.

Spezifischer Engergieverbrauch pro m2 in KWh

Dachdämmung in Friedenheim

2002

2009

2019 -19 %

-16 %

153

129

105

39

Anzahl Einheiten

Wohnungen im eigenen Bestand 30.048

Fremdverwaltete Wohnungen 4.435

Anzahl verwalteter Wohnungen insgesamt 34.483

Gewerbeeinheiten im eigenen Bestand 341

Fremdbetreute Gewerbeeinheiten 23

Anzahl verwalteter Gewerbeeinheiten insgesamt 364

Anzahl verwalteter Einheiten insgesamt 34.847

Die tägliche Mieterbetreuung erfolgt in den fünf siedlungsnahen Mieterzentren, der ersten Anlaufstelle für die Mieterinnen und Mieter. Die Mieterzeitung der GEWOFAG, die 2009 neu konzipiert­wurde,­trägt­mit­Reportagen­aus­den­Stadtvierteln­und­praktischen­Tipps­rund­ums Wohnen zur Bindung der Mieter an die GEWOFAG bei.

Organisationsentwicklung

Die GEWOFAG hat 2008 ihre Neuorganisation „WinAll 1“ 2008 abgeschlossen. Ziel war eine bessere Planung, eine straffere Organisation, mehr interdisziplinäre Zusammenarbeit zur Vermeidung von Überschneidungen sowie die Festlegung klarer Verantwortlichkeiten. Betriebsrisiken und Kosten konnten so reduziert und die Effizienz gesteigert werden.

Die zweite Phase der Neuorganisation, „WinAll 2“, steht für die Neuorganisation des Bereiches Technische­Werkstätten­inklusive­Gärtnerbetriebe.­Mit­„WinAll­2“­werden­unter­Mitwirkung­der­Mitarbeitenden­sowohl­die­Strukturen­als­auch­die­Abläufe­in­dem­Bereich­Technische­Werkstätten kritisch betrachtet und zukunftsfähig gemacht. 2009 haben Mitarbeitende aus der Gebäude Service GmbH und den Mieterzentren gemeinsam Lösungen erarbeitet, wie die Arbeit effizienter, wirtschaftlicher und noch kundenorientierter erfolgen kann. So kommt die GEWOFAG dem Ziel, ein modernes Dienstleistungsunternehmen zu werden, wieder einen großen Schritt näher. Die Umsetzung von „WinAll 2“ erfolgt 2010.

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Mit „WinAll 2“ werden unter Mitwirkung der Mitarbeitenden Strukturen und Abläufe in dem Bereich­Technische­Werkstätten­kritisch­betrachtet­und­zukunftsfähig­gemacht.

Es werden Lösungen erarbeitet, wie die Arbeit effizienter, wirt-schaftlicher und noch kundenorientierter erfolgen kann.

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Ausblick

Durch die Schaffung der neuen Konzernstruktur wurde ein wesentlicher Beitrag zur Opti-mierung der Beteiligungsstruktur geleistet. Ziel ist nun die weitergehende handels- und steuer-rechtliche Optimierung innerhalb des Konzerns, die Realisierung von Synergieeffekten auf Konzernebene sowie die Schaffung von zentralen Funktionen für den gesamten Konzern.

Der GEWOFAG-Konzern hat 2009 unter Einbeziehung der Mitarbeitenden ein Leitbild erarbeitet,das allen Mitarbeitenden Orientierung für die Ausrichtung und die Ziele des Konzerns und die tägliche Arbeit gibt. Es verbindet das gewachsene Selbstverständnis mit einer angestrebten Un-ternehmenskultur. Im Jahr 2010 wird das Leitbild in allen Bereichen eingeführt und umgesetzt.

Die GEWOFAG macht sich auf, eine Vorreiterrolle in Sachen energiesparendes Bauen und Mo dernisieren in München zu übernehmen. Im Rahmen der Initiative zur Energieeffizienz wird die GEWOFAG mehr als 5.000 Wohnungen im gesamten Stadtgebiet energetisch modernisieren. So werden beispielsweise ein Großteil der Wohnungen der GEWOFAG, die derzeit noch mit Nacht- speicheröfen ausgestattet sind, modernisiert und energetisch auf den Standard KfW-Effizi-enzhaus 100 gebracht. Darüber hinaus verpflichtet sie sich, bei allen Neubauten künftig den Standard KfW-Effizienzhaus 70 einzu halten. Damit erfüllt sie die Auflagen des Ge setzgebers nicht nur, sondern unterschreitet die vorgegebenen Grenzwerte deutlich. Neben der Reduzierung oder zumindest dem verlangsamten Anstieg der Nebenkosten für die Miet-erinnen und Mieter leistet der Konzern damit einen wichtigen Beitrag zur Senkung der­CO₂-Emissionen und zur Erreichung der Klimaziele der Stadt München.

EnEV 2009

EnEV 2009

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Konzern-Jahresabschluss 2009

» Lieber Kalorien verbrennen als Benzin! «4343

Bilanz zum 31. Dezember 2009

AKTIVA Geschäftsjahr€

A. AnlagevermögenI. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Konzessionen, Rechte und Lizenzen 325.395,002. Geschäfts- und Firmenwert 181.590,82Summe Immaterielle Vermögensgegenstände 506.985,82

II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 909.266.431,532. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 16.055.275,043. Grundstücke ohne Bauten 5.905.508,204. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.198.310,115. Technische Anlagen und Maschinen 2.398.405,006. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.021.821,047. Anlagen im Bau 68.376.978,378. Bauvorbereitungskosten 2.419.042,66Summe Sachanlagen 1.011.641.771,95

III. Finanzanlagen1. Sonstige Beteiligungen 109.863,302. Wertpapiere des Anlagevermögens 134.053.968,493. Sonstige Ausleihungen 2.210,554. Andere Finanzanlagen 19,38Summe Finanzanlagen 134.166.061,72

Summe Anlagevermögen 1.146.314.819,49

B. UmlaufvermögenI. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Vorräte

1. Grundstücke ohne Bauten 1.218.115,652. Bauvorbereitungskosten 1.177.802,273. Grundstücke mit unfertigen Bauten 55.849.155,864. Grundstücke mit fertigen Bauten 677.358,235. Unfertige Leistungen 52.643.986,956. Andere Vorräte 654.027,16Summe zum Verkauf bestimme Grundstücke und Vorräte 112.220.446,12

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 1.147.404,162. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 299.305,373. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 39.742,714. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 207.995,485. Sonstige Vermögensgegenstände 2.187.147,36Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 3.881.595,08

III. Flüssige MittelKassenbestand, Postgiroguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten 28.175.932,06

Summe Umlaufvermögen 144.277.973,26

C. RechnungsabgrenzungspostenI. Geldbeschaffungskosten 1.487.774,05II. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 84.402,71

Summe Rechnungsabgrenzungsposten 1.572.176,76

Bilanzsumme 1.292.164.969,51

GEWOFAG-Konzern

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PASSIVA Geschäftsjahr€

A. EigenkapitalI. Stammkapital 23.081.250,00

II. Gewinnvortrag 133.074.863,05III. Bilanzgewinn 30.138.894,65IV. Kapital stiller Gesellschafter 95.457.234,11V. Minderheitenanteile 42.145.201,60Summe Eigenkapital 323.897.443,41

B. SonderpostenSonderposten für Investionszuschüsse 737.250,00

C. Rückstellungen1. Rückstellungen für Pensionen 11.349.524,002. Steuerrückstellungen 904.285,323. Rückstellung für Bauinstandhaltung 38.052.926,004. Sonstige Rückstellungen 15.915.217,09

Summe Rückstellungen 66.221.952,41

D. Verbindlichkeiten1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 562.987.900,972. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 199.393.272,913. Erhaltene Anzahlungen 94.287.486,794. Verbindlichkeiten aus Vermietung 17.228.752,425. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 30.969,286. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 11.441.595,367. Sonstige Verbindlichkeiten 14.669.110,66 davon aus Steuern € 26.671,28

Summe Verbindlichkeiten 900.039.088,39

D. Rechnungsabgrenzungsposten 1.269.235,30

Bilanzsumme 1.292.164.969,51

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GEWOFAG-Gruppe

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009(auf pro forma Basis)

Geschäftsjahr€

1. Umsatzerlösea) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 191.186.466,03b) Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken 9.542.780,00c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 784.241,01d) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 178.657,20 201.692.144,24

2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 20.658.797,64

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.745.550,084. Sonstige betriebliche Erträge 20.870.795,56

244.967.287,525. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -83.970.701,09b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -28.785.297,36c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -110.364,80 -112.866.363,25

Rohergebnis 132.100.924,27

6. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter -24.009.926,37b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung -8.026.021,70 -32.035.948,07davon für Altersversorgung € 3.217.580,10Vorjahr € 2.168.541,97

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -26.265.279,26

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -18.711.292,769. Erträge aus Beteiligungen 515,14

10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 5.809.660,00

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 4.422.749,9812. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere

des Umlaufvermögens -1.887.374,9913. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -24.210.778,6514. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 39.223.175,66

15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -453.475,2416. Sonstige Steuern -5.382.593,5217. Jahresüberschuss 33.387.106,90

18. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn -3.248.212,25

19. Bilanzgewinn 30.138.894,65

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GEWOFAG Holding GmbH, München Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009

Vorbemerkung

Die­GEWOFAG­Holding­GmbH,­eine­100­%ige­Tochter­der­Landeshauptstadt­München,­stellt­nach ihrer Gründung zum 10. Dezember 2009 ihren ersten Konzernabschluss auf. Die Gründung erfolgte als Sachgründung durch Einlage der Anteile (92,325 %) an der GEWOFAG Wohnen GmbH (bis zum 23. Dezember 2009 GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München),der­bisherigen­Muttergesellschaft­im­GEWOFAG­Konzern.­Am­gleichen­Tag­wurden­als­100­%ige­Tochtergesellschaften­die­GEWOFAG­Gebäude­Service­GmbH,­die­GEWOFAG­IT­Servicegesell-schaft mbH, die GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH und die GEWOFAG Projektgesell-schaft mbH errichtet. Sie haben in 2009 ihren Geschäftsbetrieb noch nicht aufgenommen.

Als Zeitpunkt der Erstkonsolidierung der in den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH einbezogenen Unternehmen wurde der 31. Dezember 2009 gewählt. Demzufolge besteht der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 nur aus einer Bilanz. Eine Konzerngewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009 ist somit nicht zu erstellen. Da die Gruppe jedoch wirtschaftlich die Geschäfte der bis zum 23. Dezember 2009 rechtlich unter dem Konzern der GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München zusammengefassten Gesell-schaften unverändert fortführt, berichten wir über den Geschäftsverlauf 2009 der Gesamt-heit der GEWOFAG Gesellschaften im Anhang und im Lagebericht.

1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

1.1 Geschäftsfelder des Konzerns

Die Kerngeschäftsfelder der Unternehmen des GEWOFAG-Konzerns (nachfolgend „GEWOFAG“ oder „Konzern“) richteten sich im Berichtsjahr 2009 im Wesentlichen auf:

•­ Bewirtschaftung­der­eigenen­Wohnungen•­ Verwaltung­fremder­Immobilien­•­ Erwerb­und­Bebauung­von­Grundstücken•­ Neubau­für­das­Anlagevermögen•­ Erbringung­konzernweiter­Dienstleistungen

-­­­­­IT-­Dienstleistungen - Beratungsleistungen - Handwerksleistungen - Baubetreuung

Dies folgt dem satzungsgemäßen Zweck der GEWOFAG Konzerngesellschaften, nämlich vorrangig der sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der­Bevölkerung,­wobei­der­Schwerpunkt­der­geschäftlichen­Tätigkeiten­in­der­Landeshaupt-

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stadt München liegt. Darüber hinaus wurden zur Unterstützung der Erfüllung des satzungs-mäßigen Zwecks im Berichtsjahr ebenfalls Eigentumsmaßnahmen ergriffen.

Der GEWOFAG Konzern ist am 31. Dezember 2009 Eigentümer von 30.048 Wohnungen und 341 Gewerbeeinheiten in München und Umgebung.

Für die Stadt München werden 1.023 Wohnungen und 11 Gewerbeeinheiten verwaltet. Für die Stadtwerke München werden 619 Wohnungen, für externe Dritte 437 Wohnungen und 12 Gewerbeeinheiten verwaltet. Im Rahmen der WEG-Verwaltung wurden 2.356 Wohnungen verwaltet.­Darüber­hinaus­wurden­noch­25­Teileigentumsgemeinschaften­verwaltet.­Insgesamt­wurden im Konzern somit 34.483 Wohnungen und 364 Gewerbeeinheiten betreut.

In 2009 wurde von den Gesellschaftern zur Optimierung der Beteiligungsstrukturen die Schaf-fung­einer­neuen­Konzernstruktur­beschlossen.­Wesentlicher­Teil­der­Konzernumstrukturierung war die Gründung einer Management-Holding, der GEWOFAG Holding GmbH (nachfolgend „Holding“).

Die bisherige Konzernmutter, die GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München hat am 23. Dezember 2009 ihre Rechtsform gewechselt und firmiert seither unter GEWOFAG Wohnen GmbH. Neben dem Rechtsformwechsel wurden Geschäftsteile ausgegliedert und in­vier­neu­gegründete­Tochtergesellschaften­übertragen,­an­denen­die­Holding­Alleingesell-schafterin ist.

Der ehemalige Geschäftsbereich Bau ist als Ganzes in die GEWOFAG Projektgesellschaft mbH übergegangen.

Daneben wurde die GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH gegründet, deren Geschäftsak-tivitäten schwerpunktmäßig im Ankauf neuer Grundstücke und der anschließenden Projektent-wicklung liegen.

Der­Fachbereich­IT­ist­in­der­GEWOFAG­IT­Servicegesellschaft­mbH­aufgegangen.

In der GEWOFAG Gebäude Service GmbH sind die vormals von der GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG erbrachten Handwerksleistungen angesiedelt.

Weiterhin mittelbar mehrheitsbeteiligt über die GEWOFAG Wohnen GmbH ist die neue Konzern-mutter­an­der­Heimag­Holding­AG­mit­ihrer­operativen­Tochter­der­Heimag­München­GmbH­sowie­deren­Töchtern,­der­Heimag­Besitzgesellschaft­mbH­und­der­Mietmanagement­Heimag­GmbH & Co. KG.

Ebenfalls mittelbare Mehrheitsbeteiligungen über die GEWOFAG Wohnen GmbH sind die Gesellschaften GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH, die Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG, die Wohnforum München, Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter­Haftung­und­deren­Tochter­Lernen­am­Bau­gGmbH.

Eine mittelbare Minderheitsbeteiligung über die GEWOFAG Wohnen GmbH wird an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH gehalten.

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» Das ist nicht nur mein Projekt. Das ist eins für ganz München. «

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1.2 Entwicklung der Gesamtwirtschaft und Branche

Das Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel (IfW) erwartet, dass sich die seit dem Frühjahr 2009 stattfindende Erholung der Weltwirtschaft in den kommenden zwei Jahren fortsetzen wird. Während für die Produktion in den Schwellenländern eine Steigerung erwartet wird, ist die Dynamik der konjunkturellen Entwicklung in den Industrieländern auf Grund der Anpassungsprozesse im Gefolge der Finanzkrise weiterhin verhalten.

Vor allem wegen einer höheren Dynamik in den Schwellenländern hat das Institut für Welt-wirtschaft die Prognose für den Anstieg des globalen Bruttoinlandsprodukts seit September spürbar – um 0,2 Prozentpunkte für 2009 und 0,8 Prozentpunkte für 2010 – nach oben revi-diert. Es wird damit gerechnet, dass die Weltproduktion in 2010 um 3,6 % zulegt, nach einem Rückgang um 1 % in 2009. 2011 wird sich der Anstieg nochmals leicht auf 3,9 % beschleunigen.

Die Prognose des IfW vom Dezember 2009 für das reale Bruttoinlandsprodukt in Deutschland im Jahr 2009 liegt bei einem Rückgang von 5,0 % und bei einem Anstieg im Jahr 2010 von 1,2 %. Die Konjunktur in Deutschland ist nach dem schweren Einbruch wieder aufwärts gerichtet. Die Finanzkrise ist jedoch trotz einiger Fortschritte nach Ansicht des IfW keineswegs überwunden. Die Eigenkapitalbasis des Bankensystems ist auch in Deutschland im Zuge der Krise empfind-lich geschrumpft und sie wird sich durch die Zunahme der konjunkturell bedingten Unter-nehmensinsolvenzen weiter verringern. Dies wird die Kreditvergabe der Banken an die Unter-nehmen spürbar beeinträchtigen. Die Lage auf dem deutschen Arbeitsmarkt wird sich zwar verschlechtern, aber nicht so stark wie in anderen Ländern und auch bei Weitem nicht so stark, wie man aufgrund der Schärfe des Produktionsrückgangs erwarten könnte. Ein Grund dafür ist, dass die Arbeitsmarktreformen der zurückliegenden Jahre und die dadurch induzierte Lohn-zurückhaltung immer noch nachwirken. Im Verlauf des Jahres 2010 dürfte die Inlandsnach-frage wieder etwas Fahrt aufnehmen. Insbesondere dürften die privaten Konsumausgaben deut-lich steigen. Zwar wird sich die Lage auf dem Arbeitsmarkt verschlechtern, das IfW geht aber von einer steuerlichen Entlastung der privaten Haushalte aus, so dass die verfügbaren Einkommen steigen und sich somit ein gegenläufiger Effekt ergibt. Ebenso geht das Institut von einer er-neuten Ausweitung der

öffentlichen Bauinvestitionen aus. Die Unternehmensinvestitionen hingegen werden vorerst kaum anziehen, zumal die gesamtwirtschaftliche Kapazitätsauslastung immer noch sehr niedrig ist. Eine Erholung der Exportnachfrage wurde prognostiziert, jedoch bleiben die Impulse be-grenzt, da die konjunkturelle Expansion in den wichtigsten Handelspartnerländern verhalten sein wird.

Die expansiven Maßnahmen des Staates werden nach Ansicht des IfW die konjunkturelle Ex-pansion auch im Jahr 2011 stützen. Das IfW unterstellt eine, zwar aktuell noch nicht absehbare, deutliche Senkung der Einkommenssteuer. Es wird damit gerechnet, dass das reale Bruttoin-landsprodukt um 2 % und damit nennenswert stärker als das Produktionspotenzial zunimmt. Im Verlauf des Jahres wird dann nach Meinung des IfW auch die Arbeitslosigkeit leicht zu sinken beginnen. Im Jahresdurchschnitt wird die Zahl der Arbeitslosen allerdings noch ähnlich hoch sein wie im Jahr 2010. Das Budgetdefizit des Staates wird wegen der weiterhin expansiv aus-gerichteten Finanzpolitik abermals steigen, und die Defizitquote wird mit voraussichtlich 5,8 % den höchsten Stand seit der Rezession 1974/75 erreichen.

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Die Erstbezugsmieten im Wohnungsbau in München steigen seit 2006 wieder an. Gegenüber 2008 sind sie bei gutem Wohnwert um 0,30 EUR auf 13,00 EUR/m² und bei mittlerem Wohn-wert­um­0,20­EUR­auf­11,50­EUR/m²­gestiegen.­Eine­Trendwende­hin­zu­sinkenden­Preisen­ ist kurzfristig nicht in Sicht. Da die GEWOFAG fast ausschließlich als Erstbezug geförderten Wohnraum vermietet, liegen die Erstbezugsmieten mit 9,00 EUR/m² bis 9,50 EUR/m² in 2009 unter den Erstbezugsmieten für München insgesamt. Durch Schaffung von Angeboten für be-zahlbaren Wohnraum durch den geförderten Wohnungsbau wird ein Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarkts geleistet. Die Landeshauptstadt bleibt gemäß Jones Lang LaSalle im Ver-gleich zu sieben weiteren untersuchten Märkten die mit Abstand teuerste Stadt in Deutsch-land. Die Angebotsmieten liegen beim Zweitplatzierten, Frankfurt, um monatlich 1,25 EUR/m², beim Letztplatzierten Leipzig um 7,40 EUR/m² unter dem Preis von München.

Die Wiedervermietungsmieten liegen in München bei Nachkriegsbauten mit gutem Wohnwert mit 12,00 EUR/m² um 0,50 EUR höher als im Vorjahr. Bei der GEWOFAG sind die Wiedervermie-tungsmieten für öffentlich geförderte Wohnungen durch die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgegeben. Daneben ergeben sich bei der Preisgestaltung dämpfende Wirkungen durch Stadtratsbeschlüsse insbesondere zu modernisierten Wohnungen im Rahmen des Konzepts „Soziale Mietobergrenzen“. Bei entsprechendem Einkommen werden die Mieten deutlich unter der Marktmiete eingefroren. Am Preiswettbewerb im Markt nimmt die GEWOFAG auch hier nur sehr bedingt teil.

Insgesamt gehen Experten (SZ Nr. 23/2010, Immobilien Ausblick 2010) von einer sehr ruhigen Entwicklung des Münchner Wohnungsmarktes aus. Ob Preise oder Bautätigkeit: Größere Ver-änderungen wird es in diesem Jahr in München aller Voraussicht nach nicht geben.

1.3 Auswirkung der gesamtwirtschaftlichen und branchenspezifischen Entwicklungauf den Geschäftsverlauf der GEWOFAG

1.3.1 GeschäftstätigkeitDie Bewirtschaftung der eigenen Immobilien, die Verwaltung fremder Immobilien, der Neu -bau, die Beteiligungsaktivitäten, Eigentumsmaßnahmen sowie Projekt- und Baumanagement bestimmten in 2009 im Wesentlichen die wirtschaftliche Lage des GEWOFAG Konzerns.

1.3.2 WohnungsbewirtschaftungIn der Bestandsverwaltung wird sich die Freigabe der Mieten der freifinanzierten Wohnungen (Wegfall der Miete nach dem Konzept Soziale Mietobergrenzen bei Mietern, die die finanziellen Mittel für die Mietspiegelmiete aufbringen können) auf die Mieteinnahmen weiter positiv auswirken. Jedoch ist zu befürchten, dass sich bei steigender Arbeitslosigkeit die wirtschaftliche Situation einzelner Haushalte verschlechtert, was zu erhöhten Mietausfällen führen kann. Die Nachfrage nach preisgünstigen Mietwohnungen wird steigen.

Am 31. Dezember 2009 ist der GEWOFAG Konzern Eigentümer von 30.048 Wohnungen und 341 Gewerbeeinheiten mit ca. 1,8 Mio. m² Wohn- und Nutzfläche. Die Wohnungsbestände um-fassen frei finanzierte (ca. 60 % der Wohneinheiten) und öffentlich geförderte Wohnungen.

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1.3.3 FremdverwaltungDa­sich­das­Tätigkeitsfeld­der­ehemaligen­Geschäftsbereiche­der­GEWOFAG­Wohnen­GmbH­ in den neu gegründeten GEWOFAG Gesellschaften durch die gesellschaftsrechtliche Neuorga-nisation nicht wesentlich verändert hat, konnten alle laufenden Projekte planmäßig weiter ge-führt und die für 2009 avisierten Fertigstellungen erfolgreich abgeschlossen werden.

Der GEWOFAG Konzern verwaltete zum 31. Dezember 2009 insgesamt 2.079 Wohnungen und war als Verwalter nach WEG für 2.356 Wohnungen tätig. Darüber hinaus wurden noch 25 Teileigentumsgemeinschaften­verwaltet.

1.3.4 Weitere GeschäftsfelderAm­31.­Dezember­2009­befanden­sich­794­Wohnungen,­797­Tiefgaragenstellplätze­und­6­sonstigen Einrichtungen im Bau. Im Jahr 2009 wurden insgesamt 257 Wohnungen und 363 Tiefgaragenstellplätze­fertig­gestellt.

In 2009 konnten im Bereich Projektmanagement (Baubetreuung und Projektsteuerung) Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 23,2 Mio. umgesetzt werden, womit die zu Beginn des Geschäftsjahres gesetzten Ziele umfänglich erfüllt werden konnten.

1.4 Wichtige Ereignisse und Entwicklungen im Geschäftsjahr

In 2009 wurde die Neustrukturierung des GEWOFAG Konzerns weitestgehend abgeschlossen. Mit Gründung der GEWOFAG Holding GmbH wurde eine neue Konzernmutter gegründet. Hintergrund der Errichtung war die Implementierung einer Geschäftsbereichs- bzw. Sparten-organisation durch die Schaffung einer Management Holding Struktur. Folgende Neugrün-dungen wurden in 2009 vollzogen:

•­ GEWOFAG­Holding­GmbH•­ GEWOFAG­Grundstücksgesellschaft­mbH•­ GEWOFAG­Projektgesellschaft­mbH•­ GEWOFAG­IT­Servicegesellschaft­mbH•­ GEWOFAG­Gebäude­Service­GmbH

Die für Ende 2009 geplante Umsetzung der Umstrukturierung der Wohnforum München, Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung und der Lernen am Bau gGmbH in einen gemeinnützigen­und­einen­nicht­gemeinnützigen­Teil­wird­erst­Anfang­2010­erfolgen.

Darüber hinaus wurden alle Funktionen, die für mehr als ein Konzernunternehmen von Be-deutung sind, in verschiedenen, ebenfalls in 2009 neu gegründeten Dienstleistungsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH zusammengefasst.

Ziel­der­Umstrukturierung­ist­die­Schaffung­einer­höheren­Transparenz,­die­Hebung­von­Syner-gien in der Konzernorganisation, die Steigerung der Kosteneffizienz (u.a. durch die Etablierung eines zentralen Finanzmanagements im Konzern) sowie die Erreichung einer größeren Flexibilität bei Kooperationen.

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Die Mitarbeiter wurden durch die Geschäftsführung im Berichtsjahr laufend über die Entwick-lungen der neuen Struktur unterrichtet. An weiteren Verbesserungen der internen Organisations-struktur wurde gearbeitet.

1.5 Bedeutsame finanzielle Leistungsindikatoren

Zu den finanziellen Leistungsindikatoren verweisen wir auf die unter Punkt 2 dargestellte Lage des Konzerns.

1.6 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Einen neuen Weg im städtischen Wohnungsbau hat die GEWOFAG mit der Fertigstellung eines Wohnhauses am Innsbrucker Ring eingeschlagen. Der Neubau mit insgesamt 34 schwellenfreien und acht rollstuhlgerechten Wohnungen ist Kern des Konzepts „Wohnen im Viertel“, das allen, vor allem älteren Bewohnern des Quartiers, Versorgungssicherheit im Notfall bietet. Rund um die Uhr und ohne Betreuungspauschale. Ein weiteres Projekt mit zehn Wohnungen befindet sich in der Rotbuchenstraße. Am Walchenseeplatz ist ein Projekt in Planung.

Die GEWOFAG nimmt am Programm Probewohnen, einer Initiative des Sozialreferates Mün-chen, teil und stellt hierfür ein gewisses Kontingent an Wohnungen zur Verfügung. Ziel ist es, Wohnungslosen bzw. Menschen, die in städtischen Einrichtungen untergebracht sind, den Übergang zum dauerhaften Wohnen zu ermöglichen. Integriert sich die neue Mieterin bzw. der neue Mieter in die Hausgemeinschaft, wird der Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt.

Der GEWOFAG Konzern beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich 614 Mitarbeiter, davon 222­in­Teilzeit.­Darüber­hinaus­waren­im­Berichtszeitraum­im­Mittel­7­Auszubildende­beschäftigt. Die Personalkosten beliefen sich insgesamt auf EUR 32 Mio. Die Mitarbeiter werden fortlau-fend auf allen relevanten Gebieten durch interne und externe Schulungsmaßnahmen weiter-gebildet.

2. Lage des Konzerns

Nach umfangreichen Umstrukturierungen im Konzern erfolgt die Darstellung der Lage des Konzerns­aus­Transparenzgründen­für­ein­volles­Geschäftsjahr­auf­pro­forma­Basis.­

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2.1 Ertragslage

Die Ertragslage der GEWOFAG-Gruppe setzt sich wie folgt zusammen:

2009

T€

Umsatzerlöse 201.692

Bestandsveränderungen 20.658

Andere betriebliche Eigenleistungen 1.746

Sonstige betriebliche Erträge 20.871

Betriebsleistung 244.967

Aufwendungen für bezogene Lieferungen / Leistungen -112.866

Übrige Aufwendungen -77.013

Steuern -5.383

Betriebsaufwand -195.262

Betriebsergebnis 49.705

Finanzergebnis -15.865

Gesamtergebnis vor Ertragssteuern 33.840

Ertragssteuern -453

Jahresergebnis 33.387

Die Umsatzerlöse resultieren aus der Vermietung des Wohnungsbestandes, sowie aus dem Verkauf­von­Eigentums-­und­Teileigentumsobjekten.

Die Bestandsveränderungen betreffend Verkaufsobjekte sowie Heiz- und Betriebskosten.

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen wird insbesondere die Auflösung von kurzfristigen Rückstellungen gezeigt.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen betreffen insbesondere die Instandhaltung, Heiz- und Betriebskosten, sowie Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke.

Die wesentlichen Positionen bei den übrigen Aufwendungen betreffen Personalkosten und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen.

Die Ertragslage wird als zufrieden stellend beurteilt.

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2.2 Vermögenslage

Die Bilanzstruktur der Gruppe stellt sich zum 31.12.2009 wie folgt dar:

31.12.2009

Aktiva T€ in %

Anlagevermögen insgesamt 1.146.315 88,7

Immaterielle Vermögensgegenstände 507 0

Sachanlagen 1.011.642 78,3

Finanzanlagen 134.166 10,4

Umlaufvermögen 144.278 11,2

Zum Verkauf bestimmter Grundstücke/Vorräte 112.220 8,7

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 3.882 0,3

Flüssige Mittel 28.176 2,2

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten 1.572 0,1

Bilanzsumme 1.292.165 100,0

31.12.2009

Passiva T€ in %

Eigenkapital 323.898 25,1

Sonderposten 737 0,0

Rückstellungen 66.222 5,1

Verbindlichkeiten 900.039 69,7

Passive Rechnungsabgrenzungsposten 1.269 0,1

Bilanzsumme 1.292.165 100,0

Die langfristigen Investitionen betreffen im Wesentlichen den Wohnungsbestand sowie Wert-papiere des Anlagevermögens und Beteiligungen. Unter den sonstigen kurzfristigen Aktiva wer-den vorwiegend Grundstücksvorräte und Bauvorleistungen sowie flüssige Mittel ausgewiesen.

Die Finanzierung der Immobilienbestände erfolgt mit Eigenkapital und langfristigen Fremdmitteln.

Die Vermögenslage der Gruppe ist geordnet.

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2.3. Finanzlage

Die Finanzierung der GEWOFAG Gruppe ist auf eine langfristige Strategie ausgerichtet.

Die Zahlungsfähigkeit im Konzern ist gegeben. Beeinträchtigungen für die Zukunft sind derzeit nicht erkennbar.

3. Nachtragsbericht

Ab dem 1. Januar 2010 hat die GEWOFAG Holding GmbH mit einigen Konzernunternehmen der GEWOFAG Gruppe einen Cash-Pool Vertrag geschlossen. Die Steuerung des Cash-Pools erfolgt durch die GEWOFAG Holding GmbH durch tägliche, namens und im Auftrag der Cash-Pool­Teilnehmer­erteilten­Dispositionsaufträge­an­die­die­Konten­führenden­Banken.­Zur­ Regelung des internen Verhältnisses der an diesem Cash-Pool teilnehmenden Gesellschaften wurden marktübliche Vereinbarungen geschlossen. Auf ein internes Rating der einzelnen Konzerngesellschaften wurde verzichtet.

Durch einen Corporate Loan der Bayerischen Landesbank ist die Finanzausstattung des Unternehmens mittelfristig gesichert.

4. Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

4.1 Risikomanagementsystem

Ziel des Risikomanagementsystems ist die frühzeitige vollständige Identifikation und Bewer-tung von Risiken, deren rechtzeitige Kommunikation sowie adäquate Steuerung innerhalb des

» Wer sagt, dass Energiesparen

verzichten heißt? «

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GEWOFAG-Konzerns. Es werden die Risikofelder Objektrisiken, Portfoliorisiken, Investitions-risiken im Neubaubereich, Ertragsrisiken, Liquiditätsrisiken, Managementrisiken, Personalrisiken, Risiken aus Fluktuation, Ausbildungsstand und Altersstruktur der Mitarbeiter, Marktrisiken, Absatzrisiken und Preisrisiken überwacht.

Im Management der Risiken wird ein Portfolio-Ansatz verfolgt. Dies bedeutet, dass sämtliche Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und das Eigenkapital zu einem Gesamtportfolio zu-sammenzuführen sind. Der Planungshorizont umfasst grundsätzlich fünf Jahre. Zusätzlich werden, unterjährig liquiditätsbeeinflussende Positionen über das Risikofrühwarnsystem mo-natlich auf Zielabweichungen/Zielerreichungsgrad hin untersucht.

4.2 Einzelne Chancen und Risiken

Zinsänderungs- und Liquiditätsrisiken sind durch die aktuelle Unternehmensfinanzierungs linie beschränkt. Es hat sich gezeigt, dass durch diese Linie eine gewisse Resistenz gegenüber den aus der Finanzmarktkrise entstandenen Risiken erreicht wurde. Inanspruchnahmen der Linie waren durch Swapvereinbarungen mit Festzinsvereinbarungen gesichert.

Gegenstand des Risikomanagements ist das operative Geschäft mit allen Aktiv- und Passiv-positionen des GEWOFAG Konzerns. Diesbezüglich werden sowohl das Zahlungsstromrisiko als auch das Barwertrisiko nach Segmenten in der Analyse berücksichtigt.

IT-Risiken,­Leerstandsrisiken,­Beteiligungsrisiken,­Prozessrisiken­und­speziell­das­Liquiditäts-risiko werden jeweils entsprechend abgesichert und beobachtet. Die in 2009 neu gegründeten Konzerngesellschaften werden sukzessive in den Prozess mit einbezogen.

Zurzeit sind für den Konzern keine Existenz gefährdenden Risiken ersichtlich, weder aus ver-gangenen noch aus zukünftigen Entwicklungen.

» Immer nur reden

reicht nicht. Man muß

auch mal anpacken.«

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Durch Schaffung der neuen Konzernstruktur ist ein wesentlicher Beitrag zur Optimierung der Beteiligungsstruktur geleistet worden. Ziel ist nun die weitergehende handels- und steuer-rechtliche Optimierung innerhalb des Konzerns, die Realisierung von Synergieeffekten auf Konzernebene sowie die Bündelung mehrfach vorhandener Positionen.

Unberührt von der Umstrukturierung ist die Bewirtschaftung eigenen und fremden Wohnungs-bestandes weiterhin Schwerpunkt der Geschäftstätigkeiten des Konzerns.

Konzernweit konzentrieren sich die Investitionen weiterhin auf die Geschäftsfelder Neubau, Ausbau, Sanierung und Instandhaltung von Wohnungen. Schwerpunktmäßig wird in die Be-standssanierung investiert. Ein Großteil des hierfür im Zeitraum 2008 – 2018 geplanten Inves-titionsvolumens fließt in die energetische Sanierung von Bestandswohnungen. Angestrebt ist es, durch die Sanierung die Attraktivität der Wohnungen konstant hoch zu halten, den Mie-tern ein gepflegtes Umfeld und somit ein hohes Maß an Wohlbefinden bieten zu können.

Der GEWOFAG Konzern plant hinsichtlich Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, die Auflagen des Gesetzgebers nicht nur zu erfüllen, sondern deutlich zu unterschreiten. Neben Kostenentlastungen für seine Mieter leistet der Konzern einen wichtigen Beitrag zur Senkung der CO2-Emissionen und somit zum Umweltschutz.

Zudem legt der GEWOFAG Konzern weiterhin großen Wert auf umfangreichen Kundenser-vice, um den steigenden Bedürfnissen der Kunden gerecht werden zu können. Hierfür stehen die Mieterzentren des Konzerns täglich zur Verfügung, um sich der Belange der Mieter im Hinblick auf die Wohnsituation annehmen zu können.

Mit bereits in der Vergangenheit angestoßenen Projekten wie „Wohnen im Viertel“ verfolgt der GEWOFAG Konzern auch in Zukunft die Strategie des Ausbaus von altersgerechtem Wohn-raum und trägt somit der demographischen Entwicklung in Deutschland Rechnung. Konzepte zur Schaffung und zum Umbau altersgerechten Wohnraums sollen flächendeckend in allen größeren GEWOFAG Siedlungen umgesetzt werden.

Wir weisen allerdings darauf hin, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den Erwar-tungen über die voraussichtliche Entwicklung abweichen können.

4.3 Gesamtsituation Risiko

Das Risikomanagement des Konzerns ist über alle Konzernunternehmen hinweg integrativer Bestandteil aller Geschäftsprozesse.

Zurzeit sind für den Konzern keine Existenz gefährdenden Risiken ersichtlich, weder aus ver-gangenen noch aus zukünftigen Entwicklungen.

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5. Ausblick

Die aktuell zu verzeichnenden Entwicklungen in den Geschäftsfeldern des Konzerns unter Berücksichtigung­der­Tätigkeit­der­Konzernunternehmen,­lassen­für­die­Jahre­2010­und­2011­ein zufrieden stellendes Ergebnis erwarten.

Die Investitionen konzentrieren sich im Wesentlichen auf die Geschäftsfelder Neubau, Aus-bau und Instandhaltung von Wohnungen sowie die Bewirtschaftung eigenen und fremden Wohnungsbestandes. Die Investitionsschwerpunkte liegen unverändert auf Wohnungsimmo-bilien in München. Die Optimierung der Beteiligungsstruktur sollte im Großen und Ganzen abgeschlossen sein.

Der GEWOFAG Konzern wird seinen Kunden-Service auch weiterhin durch erweiterte Dienst-leistungsangebote den gestiegenen Bedürfnissen anpassen. In den neuen Mieterzentren stehen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter täglich vor Ort in den Quartieren zur Verfügung, um sich der Probleme der Mieter mit ihren Wohnungen und ihrem Wohnumfeld anzunehmen.

Der wachsende Anteil älterer Menschen bedingt eine steigende Nachfrage nach geeignetem Wohnraum. Innerhalb des Konzerns wird deshalb auch weiterhin der Bestand an altengerechten Wohnungen ausgebaut werden, die auf die besonderen Bedürfnisse von älteren Menschen zugeschnitten sind.

Der GEWOFAG Konzern wird auch weiterhin ökologische Energieprojekte unterstützen und betrachtet­den­aktiven­Umweltschutz­als­einen­Teil­der­Konzernphilosophie.­

Die bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeichnenden Entwicklungen in den Geschäfts-feldern des Konzerns lassen für die Jahre 2010 und 2011 bei einem Umsatz von € 263,2 Mio. in 2010 (€ 263,0 Mio. in 2011) und Aufwendungen von € 231,9 Mio. in 2010 (€ 226,5 Mio. in 2011) ein Ergebnis von € 31,3 Mio. in 2010 (€ 36,5 Mio. in 2011) erwarten.

Wir weisen allerdings darauf hin, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den Erwar-tungen über die voraussichtliche Entwicklung abweichen können.

München, den 31. März 2010

Maria Knauer Gordona Sommer

59

» Das Schöne ist: die Leute finden es prima, was wir machen. «

60

GEWOFAG Holding GmbH, MünchenKonzernanhang für das Geschäftsjahr 2009

Vorbemerkung

Die­GEWOFAG­Holding­GmbH,­eine­100­%ige­Tochter­der­Landeshauptstadt­München,­stellt­nach ihrer Gründung zum 10. Dezember 2009 ihren ersten Konzernabschluss auf. Die Gründung erfolgte als Sachgründung durch Einlage der Anteile (92,325 %) an der GEWOFAG Wohnen GmbH (bis zum 23. Dezember 2009 GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München), der­bisherigen­Muttergesellschaft­im­GEWOFAG­Konzern.­Am­gleichen­Tag­wurden­als­100­%ige Tochtergesellschaften­die­GEWOFAG­Gebäude­Service­GmbH,­die­GEWOFAG­IT­Servicegesell-schaft mbH, die GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH und die GEWOFAG Projektgesell-schaft mbH errichtet. Sie haben in 2009 ihren Geschäftsbetrieb noch nicht aufgenommen.

Als Zeitpunkt der Erstkonsolidierung der in den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH einbezogenen Unternehmen wurde der 31. Dezember 2009 gewählt. Demzufolge besteht der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 nur aus einer Bilanz. Eine Konzerngewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009 ist somit nicht zu erstellen. Da die Gruppe jedoch wirtschaftlich die Geschäfte der bis zum 23. Dezember 2009 rechtlich unter dem Konzern der GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München zusammengefassten Gesell-schaften unverändert fortführt, berichten wir über den Geschäftsverlauf 2009 der Gesamt-heit der GEWOFAG Gesellschaften im Anhang und im Lagebericht.

Für die erstmalige Kapitalkonsolidierung im Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH wurde die Buchwertmethode gewählt. Dabei wurden die Vermögensgegenstände und Schulden des­Teilkonzerns­der­GEWOFAG­Wohnen­GmbH­zu­dem­Wert­übernommen,­der­nach­Durch-führung­aller­Konsolidierungsmaßnahmen­in­diesem­Teilkonzern­als­Buchwert­zum­31.­Dezem-ber 2009 ermittelt wurde.

1. Konsolidierungskreis und Stichtag

1.1 Allgemeine Angaben

Der Konzern-Jahresabschluss und der Konzern-Lagebericht sind nach den Bestimmungen des HGB erstellt. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften wurden die Abschlüsse der Konzern-unternehmen grundsätzlich einheitlich nach den bei der GEWOFAG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

Die den Konzernabschluss aufstellende GEWOFAG Holding GmbH wurde am 10. Dezember 2009 gegründet.

61

1.2 Konsolidierungskreis und Stichtag

In den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH zum 31. Dezember 2009 wurden die folgenden Unternehmen einbezogen:

Gesellschaft Sitz Mittel- und unmittelbare Kapitalanteile einbe-

zogener Unternehmen

GEWOFAG Gebäude Service GmbH München 100%

GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH München 100%

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH München 100%

GEWOFAG Projektgesellschaft mbH München 100%

Teilkonzern der GEWOFAG Wohnen GmbH, bestehend aus

GEWOFAG Wohnen GmbH München 92,325%

GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH München 92,325%

Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG Grünwald 92,325%

Heimag Holding AG München 64,63%

Heimag München GmbH München 64,63%

Heimag Besitzgesellschaft mbH München 64,63%

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG München 64,63%

Wohnforum München, Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung München 55,4%

Lernen am Bau gGmbH München 55,4%

Abschlussstichtag des Konzernabschlusses und aller einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2009.

1.3 Konsolidierungsgrundsätze

Als Zeitpunkt der Erstkonsolidierung im Sinne von § 301 Abs. 1 HGB wurde für die einbezogenen Unternehmen­und­Teilkonzerne­der­gem.­§­301­Abs.­2­HGB­zulässige­31.­Dezember­2009­ge-wählt. Die Erstkonsolidierung erfolgt für die GEWOFAG Gebäude Service GmbH, die GEWOFAG IT­Servicegesellschaft­mbH,­die­GEWOFAG­Grundstücksgesellschaft­mbH­und­die­GEWOFAG­Projektgesellschaft­mbH­und­den­Teilkonzern­der­GEWOFAG­Wohnen­GmbH­nach­der­Buchwert-methode.

Die sich aus der Erstkonsolidierung ergebenden aktivischen Unterschiedsbeträge der GEWOFAG Gebäude­Service­GmbH­(€­29.954,05),­der­GEWOFAG­IT­Servicegesellschaft­mbH­(€­9.746,05),­

6262

der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH (€ 6.101,05) und der GEWOFAG Projektgesell-schaft mbH (€ 6.101,05) stellen aufgrund der bisher noch nicht aufgenommenen Geschäfts-tätigkeit keinen Geschäfts- oder Firmenwert dar und werden gegen die Kapitalrücklage verrechnet.

Der­sich­aus­der­Erstkonsolidierung­des­Teilkonzerns­der­GEWOFAG­Wohnen­GmbH­ergebende passivische Unterschiedsbetrag (Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung) in Höhe von € 163.280.064,95 resultiert aus den Bewertungsunterschieden im Rahmen einer Sacheinlage und hat demnach Eigenkapitalcharakter. Daher erfolgt der Ausweis innerhalb der Kapitalrücklage.

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung gemäß § 303 HGB sind die gegenseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den vollkonsolidierten Unternehmen aufgerechnet worden.

Mangels Ergebniswirksamkeit der Konsolidierungsmaßnahmen war keine Steuerabgrenzung nach § 306 HGB vorzunehmen.

1.4 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der konsolidierten Unternehmen werden einheitlich nach den gesetzlichen Vor-schriften aufgestellt.

Immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bilanziert und über einen Zeitraum von drei bis fünfzehn Jahren planmäßig abgeschrieben.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskos-ten, vermindert um die Abschreibungen, bilanziert. Abschreibungen auf die vor 1991 bezogenen Wohnungen wurden mit 2 % vorgenommen. Für die zwischen 1991 und 1993 fertig gestellten Wohnungen und sieben in das Anlagevermögen übernommenen Wohnungen aus einer 1996 ab-geschlossenen Bauträgermaßnahmen, wird die degressive Abschreibung angewandt. Ab 1994 (1993 Heimag) werden die Neuzugänge wieder linear mit 2 % abgeschrieben. Nachtragskosten werden auf die Restnutzungsdauer verteilt. Finanzanlagen werden mit ihren Anschaffungskos-ten, bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vermindert um Abschreibungen auf den nied-rigeren beizulegenden Wert und Kapitalentnahmen, bilanziert.

Die Außenanlagen werden über eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren, Nebenräume über eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen für Garagen und sonstige Gebäude werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 11 und 30 Jahren vorgenommen.

Die Abschreibungen für Immaterielle Vermögensgegenstände, Technische Anlagen sowie Be-triebs- und Geschäftsausstattung werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 3 und 15 Jah-ren vorgenommen. Bei Geringwertigen Wirtschaftsgütern, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft wurden, wird die Sofortabschreibung vorgenommen, wenn die Anschaffungskosten EUR 150 netto nicht überschreiten. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten netto zwischen EUR 150 und EUR 1.000 werden in einem Sammelposten ausgewiesen und über fünf Jahre abgeschrieben.

63

Die aktivierten Eigenleistungen umfassen eigene Architekten- und Ingenieurleistungen. Die Ermittlung erfolgte aufgrund von Stundenaufzeichnungen, deren Bewertung erfolgte nach jeweils eigenen Stundensätzen zu Vollkosten. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit sind als Aufwand behandelt.

Die Bewertung der in den Wertpapieren des Finanzanlagevermögens ausgewiesenen Zero-bonds erfolgte nach der internen Zinssatzmethode.

Die Bewertung der Zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungs-/Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederst-wertprinzips.

Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forderungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen werden zum Nominalwert abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen angesetzt.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände sind jeweils zum Nominalwert angesetzt.

Die Bewertung von Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten erfolgt jeweils zum Nennwert.

Die Bewertung des Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt zum Nennwert.

Für die sich aus der betrieblichen Altersvorsorge ergebenden Verpflichtungen werden Rück-stellungen für Pensionen­in­Höhe­des­versicherungsmathematisch­ermittelten­Teilwerts­gemäß § 6a EStG bei Anwendung eines Rechnungszinsfußes von 6,0 % und unter Zugrundelegung der­Richttafeln­„RT­2005­G“­von­Prof.­Dr.­Klaus­Heubeck­ermittelt.

Die Steuerrückstellungen, die Rückstellungen für Bauinstandhaltung und die Sonstigen Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten und Risiken in dem Umfang gebildet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist und berücksichtigen alle er-kennbaren Risiken.

Verbindlichkeiten sind zu Rückzahlungsbeträgen angesetzt.

Die Umrechnung von Geschäftsvorfällen in fremder Währung erfolgte bei den Forderungen mit dem Geldkurs am Entstehungstag bzw. mit dem niedrigeren Kurs am Abschlussstichtag sowie bei den Verbindlichkeiten mit dem Briefkurs am Entstehungstag bzw. dem höheren Kurs am Abschlussstichtag.

64

2. Erläuterungen zur Konzernbilanz, sowie zur pro forma dargestellten Konzern Gewinn- und Verlustrechnung

2.1 Bilanz

Im Posten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden im Wesent-lichen selbst errichtete Gebäude gezeigt.

Im Posten Anlagen im Bau werden Anschaffungs- und Herstellungskosten von im Bau befind-lichen Bauvorhaben gezeigt.

Die sonstigen Beteiligungen betreffen:

31.12.2009

T€

Beteiligungen

Arge Werkbundsiedlung 97

MGS Münchener Gesellschaft für Stadterneuerung mbH 13

Gesamt 110

Unter­den­Finanzanlagen­ist­ein­Wertpapierspezialfonds­im­Wert­von­T€­13.984­bilanziert.­Es­handelt sich hierbei um eine mit Mietern einzelvertraglich geregelte alternative Anlageform für geleistete Mietkautionen im Sinne des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Anstelle der individuellen Anla- ge der Kaution werden Anteilsscheine an einem Spezialfonds erworben. Die Anteile an diesem Spezialfonds­hat­sind­mit­Treuhand-­und­Sicherungsvertrag­vom­28.­Juli­2005­an­die­Treuhand-stelle für Wohnungsunternehmen in Bayern GmbH verpfändet. Von einer außerplanmäßigen Ab-schreibung­nach­§­253­Abs.­II­S.­3­auf­den­beizulegenden­Zeitwert­am­Bilanzstichtag­(T€­13.798) wurde abgesehen, da die Wertminderung voraussichtlich nicht dauerhaft ist. Der Grund für diese Annahme liegt in der der Kursentwicklung der letzten Monate, der Marktwert lag zum Ende März über den historischen Anschaffungskursen.

Im Posten Grundstücke ohne Bauten sind Grundstücke enthalten, die künftig bebaut und nach Fertigstellung veräußert werden.

Die Grundstücke mit unfertigen Bauten beinhalten im Bau befindliche Objekte zur späteren Veräußerung. Derzeit im Bau befindet sich das Projekt „Hanebergstraße“.

In der Position Unfertige Leistungen sind mit den Mietern abzurechnende Betriebs- und Heiz-kosten enthalten, denen entsprechende Vorauszahlungen gegenüber stehen.

65

Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forderungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen bestehen ausschließlich gegenüber inländischen Kunden.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind zum 31. Dezember 2009 nicht vorhanden.

In­den­Forderungen­und­sonstigen­Vermögensgegenständen­ist­ein­Betrag­von­T€­92­gegenüber dem Gesellschafter enthalten.

In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen gegen das Finanzamt aus Zinsabschlagsteuer und Vorsteuerguthaben sowie antizipative Posten aus Zins-abgrenzung und debitorische Kreditoren enthalten. In den sonstigen Forderungen sind Vermittlungsgebühren gegenüber der VersaKom sowie Schadenersatzansprüche enthalten.

Das Eigenkapital betrifft:

31.12.2009

T€

Gezeichnetes Kapital 23.081

Kapitalrücklage 163.214

Kapital stiller Gesellschafter 95.457

Minderheitenanteile 42.145

Gesamt 323.897

Das Gezeichnete Kapital der GEWOFAG Holding GmbH wurde im Wege der Sachgründung erbracht.

In der Kapitalrücklage sind die Unterschiedsbeträge aus der Erstkonsolidierung enthalten, vergleiche hierzu die Ausführungen in Abschnitt 1.3.

Rückstellungen für Pensionen werden für Anwartschaften und laufende Leistungen gebildet. Der­Wertansatz­in­Höhe­von­T€­11.350­ist­versicherungsmathematisch­errechnet­worden­und enthält Ansprüche für bereits ausgeschiedene Mitarbeiter.

Die Steuerrückstellung­in­Höhe­von­T€­904­betrifft­für­das­Geschäftsjahr­2009­die­laufende­Körperschaftssteuer.

Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung wird seit 2009 für langfristig geplante Instand-haltungsmaßnahmen ausschließlich in Anspruch genommen, in 2009 mit EUR 10,0 Mio.

66

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

31.12.2009

T€

Kosten der Hausbewirtschaftung 5.449

Beihilfeverpflichtungen 2.654

Pachtabrechnung / Pachtrückstellung 1.490

Altersteilzeit 1.420

Prozesskostenrisiko 1.214

Nachfolge- und Erschließungskosten 816

Urlaubsansprüche 775

Noch anfallende Baukosten 414

Erbrachte Bauleistungen 260

Jahresabschlusskosten 184

Kosten für Eigentumsmaßnahmen 69

Gewährleistung 65

Diverse Verpflichtungen 1.105

Gesamt 15.915

Die Rückstellung für Kosten der Hausbewirtschaftung beinhaltet im Wesentlichen solche Auf-wendungen für Lieferungen und Leistungen, die bis zum Bilanzstichtag bereits erbracht sind, jedoch noch nicht in Rechnung gestellt wurden.

Die Rückstellung für Beihilfeverpflichtungen betrifft alle Mitarbeiter und umfasst die nach landesrechtlichen­Bestimmungen­gewährten­Beihilfen­in­Krankheits-,­Geburts-­oder­Todesfällen.­Der Wertansatz ist versicherungsmathematisch ermittelt worden. Die Bewertung basiert auf­den­Richttafeln­RT­2005­G­von­Professor­Dr.­Klaus­Heubeck­unter­Zugrundelegung­eines­Rechnungszinsfußes von 4,5 %.

In der Rückstellung für Pachtabrechnung/Pachtrückstellung ist die der Landeshauptstadt München geschuldete, von dieser zum Stichtag jedoch noch nicht in Rechnung gestellte, Pacht für Objekte in Giesing und Neuhausen enthalten.

Die Rückstellung für Altersteilzeit nach dem Blockmodell betrifft abgeschlossene und laufende Altersteilzeitverträge. Die Aufstockungsbeträge sowie die zugesagten Rentenversicherungs-beiträge werden bei Vertragsbeginn zu 100 % zurückgestellt und mit einem Zinssatz in Höhe von 5,5 % abgezinst. Die Bewertung von Verpflichtungen aus Altersteilzeitvereinbarungen ist nach versicherungsmathematischen Grundsätzen mit einem Rechnungszinsfuß von 5,5 % auf der Grundlage der Heubeck-Richttafeln 2005 und unter Berücksichtigung der Stellungnahme des Instituts der Wirtschaftsprüfer IDW RS HFA 3 erfolgt.

67

In der Rückstellung Prozesskostenrisiko sind Risiken für verschiedene anhängige Verfahren ent-halten, in denen die Gesellschaft Beklagte ist.

In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind im Wesentlichen Darlehen aus Ob-jektfinanzierungen enthalten. Darüber hinaus besteht ein festverzinsliches Schuldschein-darlehen in Höhe von € 5,0 Mio.

Die Besicherung erfolgte durch Grundpfandrechte (€ 700,9 Mio.). Darüber hinaus bestehen eine Sicherungsabtretung von Forderungen und eine Verpfändung von Bankkontoguthaben.

Es erfolgt eine Zinssicherung (Festzinsvereinbarung) in der jeweiligen Höhe des Darlehens-restwertes. Der Barwert zum 31. Dezember 2009 (mark-to-market Bewertung) beläuft sich auf T€­-12.020.­Die­Zinssicherung­wird­mit­dem­Grundgeschäft­zu­einer­Bewertungseinheit­zu-sammengefasst. Dem gemäß war zum 31. Dezember 2009 keine Drohverlustrückstellung für den negativen Marktwert der Festzinsvereinbarung veranlasst.

Zur­Unternehmensfinanzierung­waren­am­31.­Dezember­2009­unter­Anderem­zwei­Tranchen­aus einem Corporate Loan der Bayern LB über Nominal € 45,0 Mio. und € 10,0 Mio gezogen. Zur Ab-sicherung des variablen Zinses wurden zwei Payer-Swaps in Höhe von insgesamt € 45,0 Mio. und €­10,0­Mio.­abgeschlossen.­Der­Zeitwert­der­künftigen­Cashflows­aus­den­Swaps­beträgt­T€­1,5­und­T€­53,9­zu­Lasten­der­GEWOFAG,­bewertet­nach­der­Barwertmethode,­mark-to-market.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern beinhalten im Wesentlichen von der Landeshauptstadt München (€ 193,9 Mio.) erhaltene mietpreisgebundene Darlehen zur Objektfinanzierung.

Die erhaltenen Anzahlungen resultieren aus Vorauszahlungen der Mieter auf Betriebs- und Heizkosten, sowie aus dem Verkauf von derzeit im Bau befindlichen Objekten.

Verbindlichkeiten aus Vermietung bestehen gegenüber den Mietern aus der Zahlung von Mietkautionen. Die korrespondierenden Vermögenswerte bestehen unter Anderem in Anteilen an einem treuhändisch geführten, zweckgebundenen Spezialfonds.

In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind neben Verpflichtungen aus dem operativen Geschäft auch € 1,1 Mio. Sicherheitseinbehalte enthalten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten auch Verbindlichkeiten gegenüber­dem­Gesellschafter­in­Höhe­von­T€­23.

Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit werden die Angaben zu den Restlaufzeiten im Zusammenhang mit den Verbindlichkeiten in einem Verbindlichkeitenspiegel zusammen-gefasst, der diesem Anhang als Anlage beigefügt ist.

Im passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden eingegangene Mietzahlungen für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag ausgewiesen.

Darüber­hinaus­bestehen­Treuhandvermögen/Treuhandverbindlichkeiten­in­Höhe­von­T€­3.685, die nicht in der Bilanz enthalten sind.

68

» Tolles Gefühl, wenn man an einer

besseren Zukunft baut ... «

2.2 Gewinn- und Verlustrechnung

Die hier kommentierten Zahlen per 31. Dezember 2009 sind der im Folgenden dargestellten pro forma Gewinn- und Verlustrechnung zu entnehmen. Die Vorjahreswerte entstammen dem von der GEWOFAG Wohnen GmbH (damals firmierend als GEWOFAG Gemeinnützige Woh-nungsfürsorge AG) aufgestellten Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2008.

2009 2008

T€ T€

1. Umsatzerlöse 201.692 187.151

2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 20.658 4.974

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.746 1.400

4. Sonstige betriebliche Erträge 20.871 11.285

244.967 204.810

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -112.866 -90.776

6. Personalaufwand -32.036 -29.590

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -26.265 -24.754

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -18.711 -15.495

9. Finanzergebnis -15.866 -13.367

10. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 39.223 30.828

11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -453 -495

12. Sonstige Steuern -5.383 -4.014

13. Jahresüberschuss 33.387 26.319

Die Umsatzerlöse in Höhe von € 201,7 Mio. werden ausschließlich im Großraum München er-zielt. Dabei resultieren € 191,2 Mio. (i. Vj. € 181,0 Mio.) aus der Hausbewirtschaftung, sowie € 9,5 Mio. (i. Vj. € 3,9 Mio.) aus dem Verkauf von Grundstücken.

69

Die aktivierten Eigenleistungen in Höhe von EUR 1,7 Mio. sind auf verschiedene Bauobjekte aktiviert.

Von den Sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von € 20,9 Mio. entfallen € 12,0 Mio. auf die Auflösung von Rückstellungen (periodenfremde Erträge).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von € 18,7 Mio. beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der allgemeinen Verwaltung, Aufwendungen für Unternehmensberatung sowie Aufwendungen für Betrieb und Unterhalt der EDV. Im Geschäftsjahr 2009 resultieren pe-riodenfremde Aufwendungen aus einer Kaufpreisrückzahlung eines in Vorjahren an die Lan-deshauptstadt­München­übertragenen­Objektes­(T€­382).

Im negativen Finanzergebnis von €15,9 Mio. sind im Wesentlichen Zinsaufwendungen aus den erhaltenen Darlehen im Rahmen der Objektfinanzierung enthalten. Darüber hinaus resul-tieren Zinserträge in Höhe von € 5,4 Mio. aus der Aufzinsung der Zerobonds.

3. Sonstige Angaben

3.1 Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingver-trägen in folgender Höhe:

Mieten im Geschäftsjahr

2010 2011 2012 2013 Folgejahre

€ € € € €

Gegenstand

Fuhrpark 96.131 96.131 90.757 41.640 23.741

Mitarbeiter

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

vollzeitbeschäftigt teilzeitbeschäftigt

Mitarbeiter Hauptverwaltung / Mieterzentren 284 61

Handwerker/innen 75 0

Hausmeister/innen / Praktikanten 46 154

Summe 405 215

70

Die Pensionsrückstellungen zum Stichtag betrugen € 11,35 Mio. und betreffen Mitglieder und ehemalige Mitglieder des Vorstands und der Geschäftsführung.

Das Gezeichnete Kapital der GEWOFAG Holding GmbH wird zu 100 % von der Landeshaupt-stadt München gehalten, die den Konzernabschluss für den größten Kreis der Unternehmen des GEWOFAG Konzerns aufstellt und im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

Mitglieder der Geschäftsführung

Maria Knauer Juristin

Gordona Sommer Architektin

Die­Bezüge­der­Geschäftsführung­belaufen­sich­auf­TEUR­399.

Mitglieder des Aufsichtsrates

Christian Ude Vorsitzender, Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München

Christian Amlong stellvertretender Vorsitzender, Stadtrat, Landeshauptstadt München, Rechtsanwalt

Josef Schmid stellvertretender Vorsitzender, Stadtrat, Landeshauptstadt München, Rechtsanwalt

Dr. Reinhold Babor Stadtrat, Landeshauptstadt München, Physiker

Brigitte Meier Stadträtin, Landeshauptstadt München, Pädagogin (M.A.)

Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk Stadtbaurätin, Landeshauptstadt München,Architektin

Sabine Nallinger Stadträtin, Landeshauptstadt München,Verkehrsplanerin

Dr. Ernst Wolowicz Berufsmäßiger Stadtrat, Stadtkämmerer,Landeshauptstadt München

Arbeitnehmervertreter

Gabriel Ringelstetter technischer Angestellter

Georg Diepold technischer Angestellter

Martin Güth (ab 01.04.2009) technischer Angestellter

Leopold Gürtler Kaufmann

Der Aufsichtsrat der GEWOFAG Holding GmbH hat im Jahr 2009 keine Bezüge erhalten.

71

Wirtschaftsprüferhonorar

Das­Honorar­des­Abschlussprüfers­für­das­Geschäftsjahr­2009­beträgt­T€­138.­Für­sonstige­Leistungen­wurden­T€­272­berechnet.

Konzernabschluss und Konzernlagebericht

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden nach deutschem Recht von der GEWOFAG Holding GmbH, Kirchseeoner Straße 3, 81669 München, aufgestellt.

Der Konzernabschluss wird beim Betreiber des elektronischen Bundesanzeigers elektronisch veröffentlicht und bekannt gemacht.

München, den 31. März 2010

GEWOFAG Holding GmbH, München

Maria Knauer Gordona Sommer

72

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2009 (in €)Sicherheiten für Verbindlichkeiten bestehen nur in grundpfandrechtlicher Art.

GesamtbetragT€

unter 1 JahrT€

Restlaufzeit 1 – 5 Jahre

T€

über 5 JahreT€

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 562.987,9 8.946,3 99.748,0 454.293,6

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 199.393,3 2.666,1 8.257,2 188.470,0

Erhaltene Anzahlungen 94.287,5 50.885,2 43.402,3 0,0

Verbindlichkeiten aus Vermietung 17.228,8 2.438,3 2.958,1 11.832,4

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 31,0 31,0 0,0 0,0

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 11.441,5 11.441,5 0,0 0,0

Sonstige Verbindlichkeiten 14.669,1 14.669,1 0,0 0,0

Verbindlichkeiten insgesamt 900.039,1 91.077,5 154.365,6 654.596,0

GEWOFAG Konzern

73

Beteiligungsverhältnisse der in den Konzernabschluss aufgenommenen Gesellschaften

Name und Sitz der Gesellschaft Geschäftsführung Höhe des Anteils am Kapital

Eigenkapital zum

31.12.2009

Jahresüber-schuss/

Jahresfehlbetrag

GEWOFAG Holding GmbHKirchseeonerstr. 381669 München

Gordona Sommer,Geschäftsführerin (techn.),Sprecherin der GF bis 31.12.2009

Maria Knauer,Geschäftsführerin (kaufm.),Sprecherin der GFab 01.01.2010

GEWOFAG Gebäude Service GmbH Kirchseeonerstr. 381669 München

Sigismund Mühlbauer,Geschäftsführer

100 % -4.954,05 -29.954,05

GEWOFAG IT Service- gesellschaft mbH Kirchseeonerstr. 381669 München

Maria Knauer,Geschäftsführerin

100% 15.253,95 -9.746,05

GEWOFAG Grundstücks-gesellschaft mbHKirchseeonerstr. 381669 München

Gordona Sommer,Geschäftsführerin

100% 18.898,95 -6.101,05

GEWOFAG Projektgesellschaft mbH Kirchseeonerstr. 381669 München

Gordona Sommer,Geschäftsführerin

100% 18.898,95 -6.101,05

GEWOFAG Wohnen GmbH (vormals Gemeinnützige Wohnungs-fürsorge Aktiengesellschaft München)Kirchseeonerstr. 381669 München

Maria Knauer,Geschäftsführerin

Gordona Sommer,Geschäftsführerin

92,325% 34.248.269,82 455.362.827,59

GEWOFAG Dienstleistungs-gesellschaft mbH 1)

Kirchseeonerstr. 381669 München

Maria Knauer,Geschäftsführerin

92,325% 25.000,00 0,00 5)

Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG 1)

Tölzerstr. 1582031 Grünwald

Rudolf Reiser,Geschäftsführer

Steffen Kurt Holderer,Geschäftsführer

Dieter Weiß,Geschäftsführer

92,325% 23.785,69 1.605,75

Heimag Holding AG 1)

Kirchseeonerstr. 381669 München

Rudolf Reiser,Vorstand

Birgit Martin,Vorstand

~ 64,6% 4.809.969,94 34.464,56

74

Name und Sitz der Gesellschaft Geschäftsführung Höhe des Anteils am Kapital

Eigenkapital zum

31.12.2009

Jahresüber-schuss/

Jahresfehlbetrag

Heimag München GmbH 2)

Lessingstr. 1080336 München

Sigismund Mühlbauer,Geschäftsführer (bis 31.01.2009)

Rudolf Reiser,Geschäftsführer(bis 31.01.2009)

Urs Friedrich,Geschäftsführer (seit 01.02.2009)

~ 64,6% 350.610.066,57 0,00 6)

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG 3)

Sigismund Mühlbauer,Geschäftsführer (bis 31.01.2009)

Rudolf Reiser,Geschäftsführer(bis 31.01.2009)

Urs Friedrich,Geschäftsführer (seit 01.02.2009)

~ 64,6% 414.139.357,30 9.666.150,35

Heimag Besitzgesellschaft mbH 3)

Lessingstr. 1080336 München

Dr. Michael Franz,Geschäftsführer (bis 31.01.2009)

Urs Friedrich,Geschäftsführer (seit 01.02.2009)

~ 64,6% 25.566,85 211,77

Wohnforum München gemeinnützige GmbH 1)

Gravelottestr. 881667 München

Maria Knauer,Geschäftsführerin

Jürgen-Peter Pinck,Geschäftsfüher

Wolfgang Krönnner, stellv. Geschäftsführer

~ 55,4% -221.961,85 -101.447,43

Lernen am Bau gemeinnützige GmbH 4)

Martin- Kollar-Str. 10 – 1281829 München

Jürgen-Peter Pinck,Geschäftsfüher

~ 55,4% 196.956,63 -83.201,61

1) indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH (vormals Gemeinnützige Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft München)2) indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH (vormals Gemeinnützige Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft München)

und Heimag Holding AG3) indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH (vormals Gemeinnützige Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft München),

Heimag Holding AG und Heimag München GmbH4) indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH (vormals Gemeinnützige Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft München)

und Wohnforum München gemeinnützige GmbH5) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Gewofag Holding GmbH6) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Heimag Holding AG

75

76

Jahresabschluss Wohnen GmbH 2009

» Über Nachhaltigkeit kann man reden. Oder sie bauen. «

7777

Bilanz zum 31. Dezember 2009

AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr€ €

A. AnlagevermögenI. Immaterielle Vermögensgegenstände 293.876,00 233.710,00

II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 665.567.911,03 640.936.858,192. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 14.173.021,59 13.412.919,593. Grundstücke ohne Bauten 5.905.508,20 4.656.655,184. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.198.310,11 4.272.302,875. Technische Anlagen und Maschinen 399.352,00 1.593.219,006. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.400.926,00 2.480.339,427. Anlagen im Bau 47.093.955,34 35.211.748,448. Bauvorbereitungskosten 2.253.502,66 2.548.736,26Summe Sachanlagen 741.992.486,93 705.112.778,95

III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 16.778.564,59 16.778.564,592. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 117.140.420,65 127.130.393,193. Beteiligungen 109.863,30 109.863,304. Wertpapiere des Anlagevermögens 120.070.333,50 131.416.275,525. Sonstige Ausleihungen 0,00 49.553,396. Andere Finanzanlagen 19,38 19,38Summe Finanzanlagen 254.099.201,42 275.484.669,37

Summe Anlagevermögen 996.385.564,35 980.831.158,32

B. UmlaufvermögenI. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Grundstücke ohne Bauten 1.218.115,65 1.172.711,262. Bauvorbereitungskosten 0,00 3.064.756,183. Grundstücke mit unfertigen Bauten 55.766.335,12 31.857.007,854. Grundstücke mit fertigen Bauten 434.680,00 434.680,005. Unfertige Leistungen 39.000.000,00 36.000.000,006. Andere Vorräte 0,00 218.295,41Summe zum Verkauf bestimme Grundstücke und Vorräte 96.419.130,77 72.747.450,70

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 969.859,09 1.044.903,952. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 123.026,68 258.960,083. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 39.742,71 354.991,754. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 101.808,33 2.865,115. Forderung gegen verbundene Unternehmen 27.018.483,40 373.398,866. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 0,007. Sonstige Vermögensgegenstände 1.936.000,92 2.088.835,35Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 30.188.921,13 4.123.955,10

III. WertpapiereSonstige Wertpapiere 0,00 0,00

IV. Flüssige MittelKassenbestand, Postgiroguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten 22.667.669,90 17.459.622,65

Summe Umlaufvermögen 149.275.721,80 94.331.028,45

C. RechnungsabgrenzungspostenGeldbeschaffungskosten 1.228.156,29 1.384.817,66Andere Rechnungsabgrenzungsposten 67.419,34 22.285,29

Summe Rechnungsabgrenzungsposten 1.295.575,63 1.407.102,95

Bilanzsumme 1.146.956.861,78 1.076.569.289,72

GEWOFAG Wohnen GmbH

78

PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr€ €

A. EigenkapitalI. Stammkapital 25.000.000,00 25.000.000,00

II. Gewinnrücklagen1. Gesetzliche Rücklage 2.763.675,16 2.763.675,162. Bauerneuerungsrücklage 47.102.182,87 47.102.182,873. Zweckgebundene Rücklage 11.206.814,714. Andere Gewinnrücklagen 335.041.885,03 335.041.885,03Summe Gewinnrücklagen 396.114.557,77 384.907.743,06

III. Bilanzgewinn 34.248.269,82 12.206.814,71Summe Eigenkapital 455.362.827,59 422.114.557,77

B. Rückstellungen1. Rückstellungen für Pensionen 3.999.896,00 3.831.561,002. Steuerrückstellungen 904.285,32 904.284,863. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 38.052.926,00 48.027.361,124. Sonstige Rückstellungen 14.261.608,17 13.112.956,80

Summe Rückstellungen 57.218.715,49 65.876.163,78

C. Verbindlichkeiten1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 378.948.272,65 373.030.873,112. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 149.800.062,73 148.893.368,743. Erhaltene Anzahlungen 79.315.880,28 43.402.282,794. Verbindlichkeiten aus Vermietung 15.021.760,65 14.416.165,865. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 30.969,28 12.728,586. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 8.284.650,24 5.926.986,327. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 1.834.667,96 1.892.680,518. Sonstige Verbindlichkeiten 2.223,11 3.166,70 - davon aus Steuern € (i. Vj. 0,00)

Summe Verbindlichkeiten 633.238.486,90 587.578.252,61

D. Rechnungsabgrenzungsposten 1.136.831,80 1.000.315,56

Bilanzsumme 1.146.956.861,78 1.076.569.289,72

79

GEWOFAG Wohnen GmbH

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

Geschäftsjahr Vorjahr€ €

1. Umsatzerlösea) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 139.000.526,90 132.137.991,64b) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken 4.132.900,00 2.692.811,12c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 200.747,29 606.020,89d) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 965.848,92 1.002.222,94

Umsatzerlöse gesamt 144.300.023,11 136.439.046,59

2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 21.821.571,09 3.304.037,53

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.404.572,78 1.244.138,984. Sonstige betriebliche Erträge 39.186.288,12 23.226.182,72

206.712.455,10 164.213.405,825. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -63.442.001,60 -56.936.980,57b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -26.035.546,25 -10.872.608,18c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 0,00 0,00

-89.477.547,85 -67.809.588,75Rohergebnis 117.234.907,25 96.403.817,07

6. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter -19.091.055,96 -17.961.738,62b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung -6.097.835,79 -6.046.004,68davon für Altersversorgung 2.168.541,97 €Vorjahr 2.245.544,72 €

-25.188.891,75 -24.007.743,307. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände

des Anlagevermögens und Sachanlagen -21.029.529,99 -24.875.869,778. Sonstige betriebliche Aufwendungen -15.974.651,11 -16.516.399,629. Erträge aus Beteiligungen 210.515,14 738.315,14

davon aus verbundenen Unternehmen 210.000,00 € Vorjahr 737.800,00 €

10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 5.809.593,04 13.142.974,07 davon aus verbundenen Unternehmen 0,00 € Vorjahr 7.778.175,14 €

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.366.462,67 2.893.987,72 davon aus verbundenen Unternehmen 7.133,22 €

12. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens -1.887.374,99 0,00

13. Aufwendungen aus Verlustübernahme -11.983.830,18 -17.936.140,5414. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -11.896.574,04 -13.616.560,71

davon an verbundenen Unternehmen 0,00 € Vorjahr 150.175,12 €

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 37.660.626,04 16.226.380,06

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -452.142,86 -452.142,4317. Sonstige Steuern -2.960.213,36 -2.924.958,99

18. Jahresüberschuss 34.248.269,82 12.849.278,64

19. Einstellung in die gesetzliche Rücklage 0,00 -642.463,93

20. Bilanzgewinn 34.248.269,82 12.206.814,71

8080

Bestätigungsvermerk

Wir haben den von der GEWOFAG Holding GmbH, München, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz und Anhang – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesell-schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-prüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Un-richtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebe-richt vermittelten Bildes der Vermögenslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicher-heit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Ein-schätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögenslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

München, den 21. Mai 2010

KPMG AGWirtschaftsprüfungsgesellschaft

Schubert VeltenWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

81

Kontakt

GEWOFAG Holding GmbH Kirchseeoner Straße 3 81669 München

Telefon:­089­4123­-­0­ Telefax:­089­4123­-­211

E-Mail: gewofag@gewofag.de Internet: www.gewofag.de

Impressum

Text GEWOFAG, München Konzept/Gestaltung Saints, München Fotos Irmin Eitel Silvio Knezevic Bauwerk Capital GmbH & Co. KG / © formstadt Druck Blueprint AG, München Papier Der Umwelt zuliebe gedruckt auf chlorfrei gebleichtem Papier

Ein Unternehmen derLandeshauptstadt München

GEWOFAGHolding GmbHKirchseeoner Straße 3 81669 München

Telefon:­089­4123-0Telefax:­089­4123-100www.gewofag.degewofag@gewofag.de

Kennzahlenübersicht 2009 GEWOFAG

Konzern Wohnen GmbH

Wohnungsbestand

Eigene Mieteinheiten

davon öffentlich gefördert 12.417 10.150

davon frei finanziert 17.631 11.840

Gesamt 30.048 21.990

Für Dritte betreute Mieteinheiten

Mieteinheiten 3.412 -

Pachtobjekte Neue Heimat 1.023 -

Bestand insgesamt 34.483 21.990

Finanzdaten

Umsatzerlöse Mio. € 201,7 144,3

Bilanzgewinn Mio. € 30,1 34,2

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 1) Mio. € k. A. 28,5

Anlagevermögen Mio. € 1.146,3 996,4

Eigenkapital Mio. € 323,9 455,4

Eigenkapitalquote % 25,5 39,7

Bilanzsumme Mio. € 1.269,2 1.147,0

Mitarbeitende 2)

Angestellte 321 253

Handwerker, Gärtner und Hausmeisterinnen 211 171

Auszubildende 7 5

Passive Mitarbeiter 3) 19 16

Zielgruppen 4) 73 0

Mitarbeitende insgesamt 631 445

Bautätigkeit

Begonnene Neubaumaßnahmen 497 225

Modernisierungen k. A. 504

Fertig gestellte Wohneinheiten 257 241

Leistungsindikatoren

Durchschnittliche Miete pro m2 € 6,0 6,3

Fluktuation % 6,8 6,7

Leerstandsquote % 0,7 0,8

1) Cash Flow ermittelt nach der indirekten Methode.

2)­Durchschnittliches­Vollzeitäquivalent­(FTE),­Altersteilzeit­wird­mit­der­Hälfte­angerechnet.­

3) Passive Altersteilzeit, Elternzeit, Zivildienst, Rente auf Zeit (RaZ).4)­­Zu­qualifizierende­langzeitarbeitlose­Teilnehmer­an­den­Bildungsmaßnahmen­von­Wohnforum­und­Lernen­am­Bau.­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Hier sind die Planzahlen der zur Verfügung stehenden Kontingente angegeben, nicht die zum Stichtag besetzten Stellen.