Kapital braucht ein FundamentKUNDEN

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SEHR GUT

Pflegeobjekt Service GmbH

23.02.2021

K u n d e n b e w e r t u n g e n

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Investition mit ZukunftPflegeobjekt TeamKapitalmarkt und AltersvorsorgePflegemarktKauf eines PflegeapartmentsVorteile der Kapitalanlage PflegeimmobilieImpressionenVergleich Pflegeimmobilie / WohnimmobilieEigennutzung / Betreutes WohnenVergleich RenditeVorteile von Fremdkapital bei ImmobilieninvestitionenBeispielrechnung FremdkapitalBeispiel BesteuerungFragen und AnwortenVertrauen / VerantwortungKundenmeinungenChecklisteNotizen / FragenKontakt

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Übersicht

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Investition mit Zukunft

Finden Sie auch, dass sich die Geldan-lage in den letzten 20 Jahren stark ver-ändert hat?

Im Jahr 2000 war es noch einfach, sein Geld zu 4 % bis 5 % anzulegen. Heute – im April 2021 – erhalten Sie weniger als 0 % Zinsen jährlich (Negativzins), wenn Sie der Bundesrepublik Deutschland Ihr Geld für 10 Jahre leihen. Und das, obwohl die Risiken durch Staats- und Bankenrettungen während der Finanz- krise deutlich gestiegen sind.

Sind Sie auf der Suche nach einer Ka-pitalanlage, die eine Netto-Rendite von ca. 4 % erwirtschaftet? Die weitestgehend unabhängig von konjunkturellen Schwan-kungen ist und in einen Wachstumsmarkt der nächsten Jahrzehnte investiert? Eine Anlageform, die keinen Fonds, keine Ver-sicherung oder andere Finanzkonstrukte als Mantel benötigt? Dann haben wir die Lösung für Sie.

Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Geldanlage „Pflegeapartment im Teil-eigentum“, die es so bereits seit mehr als 30 Jahren in Deutschland gibt. Uns hat sie durch ihre Zukunftsträchtigkeit, Sicherheit und Transparenz überzeugt.

Sven TokarskiGeschäftsführender Gesellschafter Pflegeobjekt Service GmbH

Unsere Beratung für Sie: ehrlich, kompetent und individuell

Die Pflegeobjekt Service GmbH hat sich aus tiefer Überzeugung auf Pflegeimmo-bilien als Kapitalanlage spezialisiert. Wir kennen die Alternativen zu dieser Geld-anlage, da wir gemeinsam berufliche und akademische Bildung in den Bereichen Bank, Fondsmanagement, Immobilien, Immobilienmakler, Versicherung und Bör-senhandel haben.

Als unabhängiger Vermittler sondieren wir für Sie den Markt hinsichtlich zukunfts- trächtiger Pflegeimmobilien als Anlage-objekt. Im Vordergrund steht für uns die Bewertung des Pflegeobjekts. Dazu ge-hören Anlagekriterien, Bonität und Erfah-rung des Bauträgers sowie des Betrei-bers, regionaler Bedarf, Pflegekonzept u.v.a.m. Diese führen wir mit sechs Di-plom-Kaufleuten, einer geprüften Sach-verständigen für Immobilienbewertungen TÜV zertifiziert und zwei Betriebswirten durch. Zudem begleiten wir Sie gerne bei der Kaufpreisfinanzierung und der Kaufabwicklung.

Wir bieten Ihnen an, Ihr Wissen zum Thema „Pflegeapartment im Teileigentum“ in ei-nem ausführlichen Gespräch zu stärken. Sie erhalten passgenaue Angebote, die Ihre individuellen Kriterien berücksichti-gen. So können Sie gut informiert auf eine Entscheidung für oder gegen diese Immo-bilienklasse als Anlageform hinarbeiten.

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Pflegeobjekt Team

Diplom-Kaufmann (FH)

Sven Tokarski Geschäftsführer

Herr Tokarski ist geschäftsführender Gesellschafter und gründete die Firma Pflegeobjekt Service GmbH im Jahr 2014 mit Herrn Dinner als zweitem Ge-sellschafter. Nach seiner Ausbildung zum Versicherungskaufmann und sei-nem Studium zum Diplom-Kaufmann (FH) arbeitete er in den Bereichen Immobilien-Fondsmanagement für institutionelle Anleger bei der Deka- Gruppe, als Bank-Abteilungsleiter und im Börsenhandel als Head of Sales für IG Deutschland, dem weltgrößten CFD-Broker. Seine Hauptkompetenz liegt in den Themen „Kapitalanlagen und Geldmarktpolitik“.

Diplom-Fachwirtin (BAW)

Angelika Bosdorf Objektanalystin

Frau Bosdorf sammelte langjährige Vertriebserfahrung in einem führen-den, weltweit tätigen Distributionsun-ternehmen. Nach einem berufsbe-gleitenden Studium mit Abschluss als Diplom-Fachwirtin (BAW) arbeitete sie schwerpunktmäßig im Bereich Marketing und Kommunikation. Sie ist seit 2017 als Objektanalystin bei der Pflegeobjekt im Backoffice tätig, prüft Kauf- und Pachtverträge sowie Notar-aufträge und koordiniert die Aufberei-tung von Objektunterlagen.

Betriebswirt (FH)

Frank HildebrandObjektanalyst

Herr Hildebrand absolvierte eine Aus-bildung zum Versicherungskaufmann und arbeitete nach einem Studium zum Betriebswirt (FH) 14 Jahre lang in der Versicherungsbranche. Seit 2016 ist er Ansprechpartner für Kunden der Pflegeobjekt, unterstützt in der Aus-wahl passender Objekte und Finanzie-rungspartner. In der Objektprüfung ist er insbesondere auf wichtige betriebs-wirtschaftliche Kennzahlen von Betrei-bergesellschaften und die Gestaltung von Pachtverträgen spezialisiert.

Diplom-Verwaltungswirt

Peter Grewe Leiter Projektentwicklung

Peter Grewe ist Leiter der Projektent-wicklung und im Februar 2020 bei der Pflegeobjekt Service GmbH einge-treten, um sein Know-How als Senior Projektentwickler bei den zukünftigen Bauträgeraufgaben einzubringen. Nach seinem Studium zum Dipl.-Ver-waltungswirt war er in Landes- und Kommunalverwaltungen tätig. Danach entwickelte er seit 20 Jahren bei und für große Pflegebetreiber nunmehr über 1.000 vollstationäre Pflegeplätze und 700 Wohnungen des betreuten Wohnens in „Verbundeinrichtungen der Gesundheitsfürsorge“.

Zertifizierter Derivatehändler Eurex

Falk Jeude Objektanalyst

Herr Jeude war mehr als 5 Jahre im Bereich „Börsenhandel“ als Senior Sales Manager für IG Europe tätig, dem weltweit größten CFD-Broker mit Niederlassungen in 14 Ländern.Dort erlangte er den Eurex Händler-schein, welcher ihn zum Handeln an einer der weltweit größten Terminbör-sen für Derivate (Eurex) berechtigt.Seit 2020 ist er Ansprechpartner für Kunden der Firma Pflegeobjekt, unterstützt in der Auswahl passender Objekte und Finanzierungspartner.

Staatlich geprüfte Betriebswirtin

Katharina Engel Projektbeauftragte

Frau Engel ist staatlich geprüfte Be-triebswirtin, hat in einem Großkonzern sowie in einer namhaften Unterneh-mensberatung beim Auf- und Ausbau neuer Bereiche mitgewirkt und bei der Projektorganisation unterstützt. Sie ist seit 2016 als Projektbeauftragte bei der Firma Pflegeobjekt beschäftigt und u. a. für das Vertriebscontrolling sowie das Informationsmanagement zu den Objekten zuständig und unter-stützt im Backoffice.

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Weitere Mitarbeiter

Veranstaltungskauffrau (IHK)

Anna Tokarski Online-Marketing

Frau Tokarski ist staatlich geprüfte Veranstaltungskauffrau mit 20-jähriger Berufserfahrung als Projektleiterin für namhafte Kunden, wie Volkswagen, Audi, Linde Group und T-Systems. Seit 2010 ist sie im Bereich „Online-Marketing“ der Barmenia Versiche-rungen tätig und unterstützt seit 2016 die Firma Pflegeobjekt zusätzlich im Online-Marketing und im Lektorat.

Immobilienkaufmann (IHK)

Niklas Schwolle Projektentwickler

Herr Schwolle ergänzt das Team der Firma Pflegeobjekt ab Juli 2020 als Junior-Projektentwickler. Nach seiner erfolgreich abgeschlossenen Ausbil-dung zum Immobilienkaufmann (IHK) arbeitete er in der Projektentwicklung als Projektleiter und Akquisiteur. Seine Erfahrungen als Projektleiter erstrecken sich über die Entwicklung und Erschlie-ßung von Flächen für den großflächigen Einzelhandel sowie von Wohnbausied-lungen. Seine Hauptkompetenz liegt im Bereich der Durchführung von Bebau-ungsplanverfahren.

Diplom-Oecotroph.

Volker Lingnau Online-Marketing

Herr Lingnau ist Dipl.– Oecotrophologe und startete seine berufliche Laufbahn in der Fitnessbranche. Er wirkte als Trainer, Studioleiter und Dozent ver-schiedener Trainerakademien und ver-öffentlichte als Autor über 90 Facharti-kel sowie drei eBooks u.a. bei Amazon. Mit den Anfängen des World Wide Web entdeckte er seine Leidenschaft für das Internet und spezialisierte sich auf Internetmarketing und Webdesign. Seit 2018 ist er als Leiter Marketing für die Firma Pflegeobjekt tätig.

Bürokauffrau (IHK)

Brigitte Tokarski Buchhaltung

Frau Tokarski absolvierte 1973 ihre Ausbildung zur Bürokauffrau (IHK) beim Haus- und Grundbesitzerverein in Wuppertal. Sie sammelte Berufser-fahrung in verschiedenen Branchen, vorwiegend in den Bereichen Buchhal-tung und Administration. Seit August 2019 unterstützt sie ihren Sohnemann tatkräftig in der Buchhaltung der Firma Pflegeobjekt.

Bankkaufmann (IHK)

Lukas Beuter Objektanalyst

Herr Beuter absolvierte sein Abitur 2016 und hat anschließend die Aus-bildung zum Bankkaufmann (IHK) bei der Deutschen Bank absolviert. Aktuell studiert er an der Bergischen Univer-sität Wuppertal das Fach Wirtschafts-wissenschaften. Er unterstützt die Firma Pflegeobjekt seit März 2020 als Werkstudent im Backoffice.

Mediendesigner

Cristian Veit Leitung Online-Marketing

Herr Veit ist seit 1997 Inhaber einer Werbeagentur für Mediengestaltung, Illustration und Webdesign mit Kun-den aus dem KMU Bereich, Industrie und Handel sowie öffentliche Auftrag-geber wie beispielsweise das Land NRW. Seit 2018 konzipiert er das Online-Marketing mit Schwerpunkt CMS, E-Commerce und SEM für Handels- und Softwareunternehmen. Seit November 2020 leitet er den Online-Marketing Bereich für die Firma Pflegeobjekt Service GmbH.

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Werkstudent

Timon Buchmayer Backoffice

Herr Buchmayer studiert seit 2017 nach seinem Abitur und einem einjährigen Auslandsaufenthalt das Fach Bauingenieurswesen an der Bergischen Universität Wuppertal. Als Werkstudent unterstützt er die Firma Pflegeobjekt seit September 2018 im Backoffice.

Kommunikationsdesigner (B.A.)

Sascha Larrass Grafik und Design

Herr Larrass absolvierte nach einer Ausbildung zum Mediengestalter den Bachelor-Studiengang Design, Medien & Kommunikation an der FH Dort-mund. Seit 2015 konzeptioniert, ge-staltet und koordiniert er für die Firma Pflegeobjekt die grafischen Arbeiten, u. a. die Unternehmensbroschüre, Ob-jekt-Exposés sowie den Internetauftritt.

Werkstudent

Jens Matthey Backoffice

Herr Matthey absolvierte nach seinem Abitur 2016 ein freiwilliges soziales Jahr beim Stadtsportbund e. V.. Seit Oktober 2017 ist er Student an der Bergischen Universität Wuppertal im Bereich Sport- und Wirtschaftswissen-schaften. Als Werkstudent unterstützt er die Firma Pflegeobjekt seit April 2019 im Backoffice.

Werkstudent

Marius Maibaum Backoffice

Herr Maibaum war nach seinem Fachabitur 2016 für drei Jahre im Bereich der Bausanierung tätig. Seit Oktober 2019 ist er Student der Fach-hochschule Dortmund im Fachbereich Architektur. Als Werkstudent unter-stützt er die Firma Pflegeobjekt seit April 2020.

Marketing-Fachkauffrau (BCW)

Sandra Naber Leitung Backoffice

Frau Naber ist Fachkauffrau für Marketing und arbeitete 20 Jahre als Verkaufssachbearbeiterin und Marke-ting Assistentin in großen, namhaften Unternehmen, bevor sie 2017 zur Firma Pflegeobjekt stieß. Ihr Sachge-biet sind u. a. die Finanzbuchhaltung, Personaladministration sowie die Auf-bereitung und Prüfung von Objektun-terlagen. Weiterhin unterstützt sie aktiv die Geschäftsführung im Backoffice.

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Kapitalmarkt und Altersvorsorge

„In der Finanzkrise ist vielen Investoren bewusst geworden, dass Pflegeheime langfristig sicherere Investitionen sind als viele andere Produkte. [...] Die Auswirkungen der Finanzkrise auf den Betrieb von stationären Pflegeeinrichtungen sind gleich Null“ Die Welt, 10/2009

Rekordtief: Zinsen für eine 10-jährige BundesanleiheJüngste Auktion: April 2021

Spätestens seit Beginn der Finanzkrise 2008 besteht bei vielen Menschen Unsicherheit bezüglich herkömmlicher Finanzmarkt- und Altersvorsorgeprodukte. Die weltweit angestiegene Geldmenge und das anhaltende Zinstief sorgen für ein Umdenken in der Gesellschaft. Anlagearten, die in den vergangen Jahrzehnten als profitabel und sicher galten, werden heute anders wahrgenommen:

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Nov. 1993 Apr. 2021

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Staatsanleihen: 1995 gab es für 10-jährige Staatsanleihen der Bundesrepublik Deutschland noch jährlich mehr als 7,5 % Zinsen, im April 2021 sind es weniger als 0 % (Negativzins). Anleger vergessen häufig, dass es keine risikolosen Staatsanleihen gibt. Länder wie Deutschland, Großbritannien, Frank-reich, Japan und China waren in ihrer Geschichte mindestens zweimal zahlungsunfähig. Seit Jahren steigen die Staatsschulden weltweit ungebremst.

Lebensversicherungen: Der Garantiezins für Neuverträge lag im Jahr 2000 noch bei 4 %, heute liegt er bei 0,5 %. Die ersten Unternehmen gaben das Neugeschäft bereits auf.

Offene Immobilienfonds: Aufgrund von Liquiditätsproblemen mussten zahl-reiche Fonds innerhalb der Finanzkrise schließen. Anleger kamen über Jahre nicht an ihr Geld und mussten teilweise erhebliche Verluste hinnehmen.

Wohnimmobilien: Die Preise sind über die letzten Jahre speziell in Ballungszentren stark gestiegen. Anleger fürchten auch staatliche Eingriffe bei vermieteten Wohnim-mobilien, um das Wohnen bezahlbar zu halten.

Im Vergleich hierzu werden Sie auf den nächsten Seiten die Vorteile von Pflegeapartments kennenlernen.

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017

Pflegemarkt

Prognose zum Bedarf an Wohnflächen in Pflegeimmobilien in DeutschlandZeitraum: 2005 bis 2050 (in 1.000 m2)

2005

3.785

10.000

7.500

5.000

2.500

2020

6.346

2030

7.889

2040

8.957

2010

4.702

2050

11.003

1999 2015 2030 2045

2.016.000

2.860.000

3.621.000

4.509.000

2060

4.816.000Pflegebedürftige nach Altersgruppen, 1990 bis 2060*Anzahl pflegebedürftiger Personen (auf 1.000 gerundet)

90 Jahre und älter80 bis unter 90 Jahre65 bis unter 80 Jahreunter 65 Jahre

*Annahmen ab 2030: konstante alters- und geschlechtsspezifische Pflegequoten des Jahres 2015. Bevölkerungsentwicklung gemäß Variante 2 der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung.

Ein interessanter Aspekt für Kapitalanleger ist vorallem die Unabhängigkeit des Pflegemarktes von allgemeinen wirtschaftlichen Schwankungen. In Krisenzeiten werden weniger Konsumgüter ge-kauft, Menschen in Pflegeheimen müssen aber weiterhin versorgt werden. Und die Zahl der Pfle-gebedürftigen steigt. 2060 werden über 4,8 Mio. Menschen in Deutschland pflegebedürftig sein. Dies entspricht in etwa 7 % der Gesamtbevölke-rung – im Vergleich zu heute verdoppelt sich so-mit der Anteil. Insbesondere die Zahl der über 90-jährigen steigt von 475.000 in 2015 auf 1,85

Mio. in 2060. Ein Abschwächen dieser Entwick-lung wird frühestens ab 2060 erwartet (vgl. Demo-grafie-Portal des Bundes und der Länder 2017).

Mit der steigenden Anzahl an Pflegebedürftigen steigt auch die Nachfrage nach Pflegeheimplät-zen. Weiterhin besteht immer seltener die Mög-lichkeit der familiären Pflege. Gründe hierfür sind die gesunkene Kinderquote, die regionale Tren-nung von Eltern und Kindern und die angestiege-ne Berufstätigkeit von Frauen.

Bereits heute arbeiten in Deutschland ca. 1,2 Mio. Menschen im Zukunftsmarkt „Pflege“.

475.000

923.000

1.160.0001.850.000

1.728.000

2.048.000

1.346.0001.123.000

773.000 886.000 881.000 852.000

387.000420.000465.000488.000

299.000

715.000

596.000

405.000

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Kauf eines Pflegeapartments

Pflegebedürftige Personen zahlen Tagessätze für Pflege.Diese liegen zwischen 90 € und 140 € je nach Pflegegrad.Sie erhalten Leistungen aus der ge-setzlichen/privaten Pflegeversicherung und ggf. vom Sozialamt.

Der Eigentümer erwirbt das Pflege-apartment mit Grundbucheintrag.Der Eigentümer erhält jeden Monat Miete für sein Pflegeapartment.Im Gegensatz zu einer Eigentums- wohnung entfällt der persönlicheVerwaltungsaufwand.

Pflegebedürftige Betreiber Eigentümer

„Der deutsche Pflegeheimmarkt steht vor einem neuen Investmentboom.“ Financial Times Deutschland, 03/2012

Die erworbene Teileinheit der Immobilie besteht aus einer Wohnfläche und einem Anteil an der Ge-meinschaftsfläche. Gemeinschaftsflächen sind bei-spielsweise Küchen, Speiseräume, Terrassen etc. Darüber hinaus beinhaltet der Kaufpreis häufig In-ventar (Bett, Möbel, Küche). Der Betreiber wird zum Generalmieter und unterschreibt einen Mietvertrag über eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren. Die Mieten sind vertraglich indexiert und werden regelmäßig, in Anlehnung an den Verbraucher- preisindex Deutschland, angepasst. Sollte das Apartment doch einmal leer stehen, erhält der Eigentümer trotzdem seine Miete vom Betreiber.

Während der gesamten Laufzeit kümmern sich derBetreiber und eine Verwaltungsgesellschaft um die Immobilie. Für die Eigentümer der Apart-ments entfallen vermietertypische Aufgaben, wie Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Suche neuer Mieter etc. Bei der Instandhaltung ist die Eigentümergemeinschaft lediglich für „Dach und

Fach“ zuständig. Hierunter werden in der Regel das Dach und alle tragenden Gebäudeteile ver-standen. Durch diese Regelung und die Größe der Eigentümergemeinschaft sind die Instandhal-tungsrücklage und Verwaltungskosten – im Ver-gleich zu einer Eigentumswohnung – sehr gering.

Die Laufzeit des Mietvertrages von 20 bis 25 Jah-ren ist außergewöhnlich lang und bietet den Ei-gentümern eine hohe Sicherheit. Nach dieser Zeit ist die Immobilie, insbesondere hinsichtlich ihres Baustandards, noch jung und die Nachfrage nach Pflegeplätzen wird durch die steigende Zahl der Pflegebedürftigen hoch sein. Daher wird einer Mietvertragsverlängerung voraussichtlich nichts im Wege stehen. Der Anteil der über 67-Jährigen steigt von 19 % in 2019 auf 28 % in 2060. Aufgrund dieser Entwicklung müssen schon bis 2050 ca. 18.000 neue Pflegeheime gebaut werden. Deut-sche Pflegeheime sind aktuell durchschnittlich älter als 25 Jahre.

Bauträger und zukünftige Betreiber (z.B. Vitanas, Johanniter) einer Pflegeimmobilie planen über einen Zeitraum von ca. zwei Jahren den Bau des Objektes. Hand in Hand werden hierbei mögliche Standorte analysiert und ein zeitgemäßes Konzept entworfen. Die gesamte Pflegeimmobilie wird nach dem Woh-nungseigentumsgesetz (WEG) in mehrere Pflegeapartments aufgeteilt, die einzeln verkauft werden.

Ein renommierter Betreiber (z.B. AWO, Vitanas) zahlt Miete an die Eigentümer der Pflegeapartments.Weiterhin zahlt er Pflegekräfte, Verpfle-gung und  weitere Aufwendungen.Der Betreiber übernimmt die vermieter-typischen Aufgaben.

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Grundbucheintrag statt Finanzkonstrukt Eigentümer im Grundbuch, keine fondstypischen Risiken

Attraktive Netto – Renditen von ca. 3,3 % bis 4,0 %Die Rendite berücksichtigt Grunderwerbsteuer, Notar, Verwaltung und Instandhaltung

Mietsicherheit und Inflationsschutz Indexierte Mietverträge, Miete auch bei Leerstand, Pachtverträge mit mind. 20 Jahren Laufzeit

Wachstumsmarkt „Pflege“ Zahl der Pflegebedürftigen steigt stark an, zukünftig hoher Bedarf an Pflegeheimen

Weitgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen SchwankungenBedarf an Pflegeheimen besteht unabhängig von wirtschaftlicher Entwicklung

Förderung durch KfW-Programm 153 (Energieeffizient Bauen)Viele Objekte werden aufgrund ihres niedrigen Energiebedarfs zusätzlich gefördert

Hohe Eigenkapitalrendite durch günstiges Zinsniveau KfW-Förderung und Zinsniveau als Renditehebel

Geringer VerwaltungsaufwandBetreiber/Verwalter kümmert sich um Mietersuche, Nebenkostenabrechnung und Reparaturen

SteuervorteileGebäude und Inventar werden steuerlich abgeschrieben, Kreditzinsen sind steuerlich absetzbar

Geringe InstandhaltungsrücklageEigentümer sind in der Regel nur für das Dach und die tragenden Gebäudeteile verantwortlich

Hohe Standort- und Konzeptsicherheit Standortanalyse, Konzeption und Bau nach neuesten Erkenntnissen und Anforderungen

Neubau nach Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV)Zusätzliche Sicherheit bei Neubauten durch aktuelle Standards

Keine zusätzlichen AbschlussgebührenDie Maklercourtage ist bereits im Kaufpreis enthalten

Vorteile der Kapitalanlage Pflegeimmobilie

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Impressionen

Pflegeobjekte, die im Teileigentum verkauft wurden

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Vergleich Pflegeimmobilie/Wohnimmobilie

X

X

Pflegeimmobilie

Mietrendite

Nachfrage

Aufwand

Vermietung

StaatlicheRegulierung

AlternativeVerwendung

LaufendeKosten

Mietminderung

Veräußerbarkeit

Risiken

Wert-entwicklung

Wohnimmobilie

Die Netto-Mietrendite eines Pflegeapart-ments in einem Neubau beträgt aktuell3,3 % bis 4,0 %. Bei dieser Rendite sind bereits Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten berücksichtigt.

Die zukünftige Nachfrage nach Pflege-plätzen steigt weiterhin stark an. Es besteht ein hoher Bedarf an neuen Pflegeheimen.

Der Betreiber der Pflegeimmobilie über-nimmt die Aufgaben, die bei Wohnimmobilien dem Eigentümer obliegen. Der Mietvertrag mit dem jeweiligen Betrei-ber hat eine Laufzeit von mind. 20 Jahren plus Verlängerungsoption. Der Betreiber zahlt seine Miete für die gesamte Immobilie. Daher kommt es zu keinem Mietausfall. Der Betreiber ist Mieter. Pflegeimmobilien werden demnach, wegen ihrer Eigenschaft als Betreiberimmobilie, nicht von der Einführung einer „Mietpreisbremse“ betroffen sein. Weiterhin sind die Mietverträge indexiert. Die Miete wird also regelmäßig angepasst.

Der Betreiber kann keine Mietminderung fordern, da ihm die Instandhaltung des Objektes obliegt.

Durch die spezielle Nutzung und Aufteilung ist eine alternative Verwendung schwierig.

Der Wiederverkauf erfolgt über spezialisierte Makler oder über Anfragen beim Verwalter oder Betreiber. Verkäufe finden zudem häufig innerhalb der Eigentümergemeinschaft statt. Die mögliche Insolvenz der Betreibergesell-schaft und die Kündigung des Betreibers nach der Mietlaufzeit von 20 bis 25 Jahren sind die Risiken einer Pflegeimmobilie. Diese sind allerdings minimal.

Der Eigentümer ist lediglich für die Instand-setzung von „Dach und Fach“ zuständig. Die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten liegen insgesamt zwischen 25 und 45 Euro im Monat. Kaufpreise sind aktuell stabil. Sie bieten im Gegensatz zu Wohnimmobilien, ins-besondere im Hinblick auf die Entwicklung des Pflegemarktes, hohes Potenzial.

Unter den heutigen Gegebenheiten lassen sich bei Wohnimmobilien kaum noch Netto-Mietrenditen über 2,5 % erzielen. Zudem ist das Risiko einer Korrektur bei Wohnimmobilienpreisen hoch.

Aktuell hohe Neubauaktivität aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. In spätestens 20 Jahren ist mit einem Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, Beauftragung von Handwerkern, Nach- mietersuche etc. durch den Eigentümer. Der Eigentümer muss sich selbst um die Vermietung seiner Immobilie kümmern. Bei Leerstand erhält er keine Mietzahlungen. Außerdem können Mehrkosten bei der Renovierung wegen Mieterwechsel anfallen. Die Mietpreise steigen speziell in Ballungs-zentren stark an. Vielen Menschen ist esnicht mehr möglich, eine Wohnung in der Nähe ihrer Arbeitsstätte zu unterhalten. Die Regierung kann durch eine „Mietpreis-bremse“ oder anderweitige Regulierungen zu Lasten der Vermieter eingreifen. Bei Mängeln oder Änderungen baulicherAnforderungen (z. B. der Energieeinspar-verordnung) kann der Mieter eine Minderung der Miete geltend machen. Die Drittverwendbarkeit nimmt bei Wohn-immobilien keine große Bedeutung ein.

Die Möglichkeiten, Wohnimmobilien weiter zu verkaufen, sind vielfältig.

Ein möglicher Leerstand, säumige Mieter und Mietnomaden sind Risiken bei Wohn-immobilien. Hohe Preisschwankungen – speziell in Ballungsräumen – sind ein weiteres Risiko für Eigentümer. Die Eigentümer sind für die gesamte Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie verantwortlich. Je nach Alter und Zustand der Immobilie liegen die Kosten hier deutlich über denen eines Pflegeapartments. Experten der Immobilienwirtschaft weisen auf die Möglichkeit der Blasenbildung hin. Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen.

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„Die Idee von Pflegeimmobilien ist ganz einfach: Der Kauf von Pflegeimmobilien in einem Pflegeheim führt zum Eintrag ins Grundbuch. Diese Pflegeimmobilie wird direkt an den Betreiber vermietet. Dadurch können feste Mietein-nahmen gesichert werden, die im Allgemeinen über den aktuellen Baugeld-Zinsen liegen. Insofern kann sich eine Pflegeimmobilie durch den Erwerb so gut wie von selbst finanzieren. Zusätzlich sorgt eine dauerhafte Mietgarantie durch die staatliche Sozialkasse und die Zusammenarbeit mit erfahrenen und erfolgreichen Betreibern dafür, dass sich Inhaber einer Pflegeimmobilie für einen sicheren Zukunftsmarkt mit wachsender Nachfrage entscheiden.“

Focus Online, 04/2011

Eigennutzung/Betreutes Wohnen

Vielleicht denken Sie an den Erwerb einer „Betreuten Wohnung“ im Umkreis Ihres derzeitigen Wohnortes, die Sie zunächst als Geldanlage sehen und im Bedarfsfall selbst nutzen möchten. Diese emotionale Entscheidung lässt sich gut nachvollziehen.Aus der rationalen Sicht der Kapitalanlage empfehlen wir den Kauf eines Pflegeapartments (unabhängig von Ihrem Wohnort) dem einer Service-Woh-nung (ohne Betreiber-Pachtvertrag) vorzuziehen. Folgende Vorteile ergeben sich für Sie:

Höhere Netto-Renditen um 1 % bis 3 %Hierdurch ergibt sich schnell ein höherer Mietertrag von bspw. 3.000 €im Jahr. Nach 10 Jahren haben Sie somit 30.000 € Mehrertrag und können sich mit diesem Geld in eine „Betreute Wohnung“ einmieten.

Keine Vermietung, keine Verwaltung - übernehmen Betreiber und Verwalter

Miete auch bei Leerstand

Deutlich geringere laufende Nebenkosten: zwischen 25 € und 45 € monatlich für Instandhaltung und Verwaltung

Wenn Sie im Bedarfsfall eine „Betreute Wohnung“ anmieten, haben Sie eine größere Auswahl, weil die meisten Wohnungen dieser Art vermietet und nicht verkauft werden. Zudem sind Sie deutlich flexibler, wenn Sie die Wohnung nicht mehr nutzen möchten oder können:

Ihr Gesundheitszustand verändert sich und das „Service-Wohnen“ ist nicht mehr die passende Wohnform

Ihnen gefällt der Service nicht

Laute Nachbarn etc.

„Betreute Wohnungen“ empfehlen wir nur dann, wenn diese Wohnungen von einer Betreibergesellschaft - mit einer anfänglichen Mietlaufzeit von 20 bzw. 25 Jahren - angemietet werden. Es ist schwierig, die Themen „Eigennutzung und Geldanlage“ in diesem Bereich gewinnbringend zu verbinden.

Es ist daher sinnvoller, im Bedarfsfall eine Service-Wohnung anzumieten, an-statt diese mit allen Erwerbsnebenkosten zu kaufen. Ob der Bedarfsfall ein-tritt und inwieweit die Betreuungs- und Wohnsituation dann gestaltet werden soll, lässt sich heute wahrscheinlich nicht genau sagen.

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Vergleich Rendite

Vergleich EigentumswohnungIn der folgenden Tabelle wird die Berechnung der Netto-Mietrendite einer Eigentumswohnung der ei-nes Pflegeapartments gegenübergestellt. Verglichen werden ein projektiertes Pflegeobjekt (KfW 55 - Effizienzhaus) mit Fertigstellung in 2021 und eine Eigentumswohnung (Baujahr 1964), die im April 2020 zum Verkauf angeboten wurde. Beide Objekte liegen im gleichen Ort in Baden-Württemberg.

Kaufpreis

Gesamtaufwand

Mieteinnahmen jährlich

Eigentumswohnung 87,5 m²(Baujahr 1964)

Pflegeapartment 49,77 m²(Baujahr 2021)

zzgl. Grunderwerbsteuer 5,0 % (B-W)

zzgl. Notar- und Gerichtskosten 2 %

abzgl. Instandhaltung / Verwaltung

Mieteinnahme nach Nebenkosten

Rendite = Miete nach NK / Gesamtaufwand

186.000 €

199.020 €

6.825 €

9.300 €

3.720 €

- 4.164 €

2.661 €

1,34 %

192.056 €

187.500 €

7.107 €

9.603 €

3.841 €

- 460 €

6.647 €

3,56 %

In diesem (realen) Beispiel erkennen Sie, dass Sie mit der Wohnimmobilie gegenüber einem Pflegeob-jekt jährlich auf einen erheblichen Mehrertrag verzichten. Zudem entfällt bei Pflegeobjekten der vermietertypische Aufwand wie z. B. Nebenkostenabrechnung, Mietersuche und Instandhaltung. „Leerstand“ und „Mietnomaden“ sind für Eigentümer von Pflegeobjekten ebenso kein Thema.

Bei der o. g. Studie aus dem Jahr 2014 bleibt zu beachten, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren weiterhin kräftig gestiegen sind und die Renditen damit aktuell noch niedriger liegen.

„ … Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin … Bei fast 25 Prozent der Immobilienanlagen beträgt die Rendite null Prozent, den Vermietern bringt ihr Wohneigentum gar nichts, hat das Wirtschaftsforschungsinstitut herausgefunden. Bei 8,5 Prozent ist die Brutto-rendite sogar negativ. Von den etwa sieben Millionen Haus- und Wohnungseigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienen damit rund drei Millionen am Ende des Tages kein Geld. Fast 21 Prozent der Vermieter bringt ihre Immobilie gerade einmal null bis zwei Prozent ein. Zieht man die Inflation ab, bleibt nicht allzu viel übrig. Nur 18 Prozent der Eigentümer können mit einer Verzinsung von 5 Prozent und mehr eine ordentliche Rendite erzielen.“

FAZ, 09/2014

abzgl. Tilgungszuschuss (KfW 55) - 18.000 €

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Der Leverage-Effekt funktioniert nur, wenn die Rendite höher ist als der effektive Jahreszins der Immobilienfinanzierung. Daher sollten Sie die Netto-Rendite Ihrer Immobilie kennen. Anleger und Immobilienmakler vergessen hierbei gerne die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, evtl. Maklercourtage). Diese schmälern die Rendite ebenso wie die laufenden Nebenkosten (Instandhal-tungskosten, Verwaltergebühren, Grundsteuer etc.). Hier haben Pflegeobjekte in der Regel deutliche Vorteile gegenüber Wohnimmobilien, da der Betreiber der Einrichtung meist die Grundsteuer und ei-nen Großteil der Instandhaltungskosten trägt. Eine separate Maklercourtage entfällt ebenso bei die-ser Immobilienklasse wie das Risiko von Mietnomaden und Mietausfall durch Leerstand. Somit lässt sich die Netto-Rendite bei Pflegeobjekten mit aktuell 3,3 % bis 4,0 % recht zuverlässig berechnen. Bei Eigentumswohnungen werden heute kaum noch Netto-Renditen über 2,5 % erwirtschaftet. Häufig liegen diese – bedingt durch die Preisentwicklung der letzten Jahre – unter 2 % und damit unter der aktuellen Inflationsrate.

Vorteile von Fremdkapital bei Immobilieninvestitionen

In der heutigen Zeit niedriger Zinsen sagen Fachleute: „Die Aufnahme von Immobilienkrediten macht Sinn“. Doch warum ist das so? Nachfolgend möchten wir Ihnen die Vorteile einer kreditfinanzierten Pflegeimmobilie aufzeigen. Die folgenden Aspekte werden dabei berücksichtigt.

Leverage-Effekt – Hebel der Eigenkapital-Rendite„Absparen“ – Die Inflation auf seine Seite bringenChance „Geldpolitik“ – Zukunft der Währungen

Bestehende Geldwerte durch Darlehen absichernSteuerlast senken – Werbungskosten „Zinsen“Pflegeobjekte mit Förderung als KfW-Effizienzhaus

Bei einem Kaufpreis von 150.000 € und einer Netto-Rendite von 4 % ergibt sich eine jährliche Mieteinnahme von 6.000 €. Wenn Sie nun 100.000 € als Darlehen mit einem angenommenen Effektivzins von 1,5 % aufneh-men, haben Sie eine höhere Rendite auf Ihr eingebrach-tes Eigenkapital:

4 % Mieteinnahmen auf das eingebrachte Darlehen von 100.000 € = 4.000 € - 1.500 € (Zinsen) = 2.500 €

Die Eigenkapitalrendite auf Ihr ein-gebrachtes Eigenkapital von 50.000 € beträgt in diesem Beispiel:

6.000 € (Miete) - 1.500 € (Zinsen) 50.000 € (Eigenkapital)

4 % Mieteinnahmen auf 50.000 € Eigenkapital = 2.000 €

= 9 %

Sie erzielen in diesem Jahr 2.500 € Gewinn durch die Aufnahme von Fremdkapital

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Mieteinnahme 6.500 €Abschreibung Gebäude 2 % 3.170 €Abschreibung Inventar 10 % 600 €Verwaltergebühren 300 €Zinskosten 765 €

Zu versteuernder Mietertrag 1.665 €

Einige Neubauten sind besonders energieeffizient. Sie haben mit dem Kauf einer Wohneinheit die Möglichkeit, eine KfW-Förderung mit einem zinsgünstigen Darlehen von max. 120.000 € in An-spruch zu nehmen. Zusätzlich erhalten Sie einen Tilgungszuschuss im Rahmen der Förderung von 15 %, 20 % oder 25 % auf die Darlehenssumme.

Fazit: Es ist heute schwieriger denn je, Geld sicher und gewinnbringend anzulegen. Die günstigen Finanzierungszinsen sind der einzige wirkliche Vorteil in dieser besonderen Zeit. Sie hebeln Ihre Ren-dite auf das eingesetzte Eigenkapital, profitieren von der Inflation, sichern Ihre Geldwerte ab, müssen sich weniger Gedanken um geldpolitische Auswirkungen machen und senken Ihre Steuerlast. In Ver-bindung mit einem Pflegeobjekt tätigen Sie für die nächsten Jahre eine sinnvolle Geldanlage in eine Immobilienklasse, die gebraucht wird wie keine andere.

Bei Sparverträgen und Geldanlagen jeglicher Art (Versicherungen, Fonds, Aktien, Anleihen etc.) läuft die Inflation immer gegen Sie. Ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung ist die einzige Möglichkeit, die Inflation positiv zu nutzen, insbesondere in Zeiten niedriger Bauzinsen. Viele Anleger berücksichtigen die Inflation nicht bei ihrer Rendite-Berechnung. Vergleichen Sie einmal für sich verschiedene Preise mit denen vor 10 oder 20 Jahren. Eines der treffendsten Zitate in der Finanzwirtschaft ist das des Ban-kiers Freiherr von Bethmann: „Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten“. Immobiliendarlehen sind Ihre Möglichkeit, von der Inflation zu profitieren. Nehmen wir wieder an, Sie finanzieren ein Pflegeobjekt mit 100.000 € Fremdkapital und tilgen die-ses der Einfachheit halber endfällig nach 20 Jahren. Die durchschnittliche Inflation setzen wir dabei mit 2 % an. Das Darlehen entwertet sich also jedes Jahr fortlaufend um 2 %:

Die Auswirkungen der expansiven Geldpolitik aller großen Notenbanken in den letzten Jahrzehnten sind bereits heute deutlich zu spüren. Zinstief, starker Preisanstieg von Immobilien und volatile Akti-enmärkte sind in den vergangenen 10 Jahren bereits in außergewöhnlichem Ausmaß zu beobachten. Schaut man sich die Geschichte des Geldes an, endet diese jahrzehntelange inflationäre Geldpolitik in hohen Inflationsraten. Zudem ist dies die einfachste Möglichkeit, die immensen Staatsschulden zu entwerten. Ein weiterer Vorteil ist die Absicherung Ihrer Geldwerte. Haben Sie Ihr Geld aktuell in zins-schwachen Anleihen oder auf einem Bankkonto angelegt, verzichten Sie nicht nur auf einen höheren Ertrag. Bei 150.000 € und 4 % Netto-Rendite sind dies immerhin 6.000 € im Jahr. Sie setzen Ihr Kapital zudem der Gefahr einer stark steigenden Inflation oder einer Währungsreform aus. Sobald Sie einen Immobilienkredit aufgenommen haben, sind nicht nur Ihre Geldwerte betroffen, sondern auch Ihre Verbindlichkeiten. Man kann einen Kredit somit als eine Art Versicherung auf bestehende Geldwerte (Bargeld, klassische Lebensversicherungen etc.) betrachten. Weiterhin sind Zinsen Werbungskosten bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie senken die anfallende Einkommensteuer und erhöhen somit die Nachsteuerrendite. Zudem ist ein Mietertrag steuerlich in der Regel günstiger als ein Kapitalertrag. Kapitalerträge werden mit 25 % zzgl. Kirchen-steuer und Solidaritätszuschlag besteuert. Durch Abschreibungen, Werbungskosten und Zinszahlungen bleibt häufig nur ein kleiner Teil des Mietertrages übrig, der mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert wird:

100.000 € * (0,98)20 = 66.761 € (Realwert nach 20 Jahren)

Bei diesem Beispiel müssen Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz gerade einmal 1.665 € versteuern.

Ab 0,90 % eff. Zins p.a. auf 120.000 € Darlehen abzgl. 18.000 € Tilgungszuschuss. Stand: April 2021

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Neben der Eigenfinanzierung besteht die Möglichkeit, Fremdkapital aufzunehmen. Zusätzlich zu denaktuell niedrigen Finanzierungszinsen sind einige der von uns angebotenen Immobilien als „KfW-Ef-fizienzhaus“ förderfähig. Die Eigenkapitalrendite lässt sich durch die Aufnahme von Darlehen deutlich erhöhen und Ihre Schulden werden durch Inflation teilweise entwertet. Gezahlte Zinsen wirken sich zudem steuermindernd aus.

Beispielrechnung Fremdkapital

Kauf eines Pflegeapartments

Apartment 211.000,00 € Grundstücksanteil + 6.000,00 € Inventar + 5.000,00 €

Gesamterwerbspreis 222.000,00 € Grunderwerbsteuer (6,5 %) + 14.430,00 € nicht auf Inventar, differiert je Bundesland (AfA fähig)

Notar - und Grundbuchkosten (2 %) + 4.440,00 €(AfA fähig)

Gesamtaufwand 240.870,00 €

Hinweis: Bei den Mieteinnahmen wird von einer indexierten Mietpreisanpassung von 7 % alle 5 Jahre ausgegangen. Die anfängliche Brutto-Mietrendite beträgt 4,4 %. Diese Darstellung ersetzt keine Steuer- und Rechtsberatung. Andere Voraus-setzungen bei Zins, Tilgung, individuellem Steuersatz etc. führen zwangsläufig zu Abweichungen. Alle Angaben ohne Gewähr.

Mittelherkunft

Eigenkapital 41.347,50 € Erwerbsnebenkosten + 18.870,00 € (Grunderwerbsteuer + Notarkosten)

Eigenkapital gesamt 60.217,50 € Darlehen KfW + 120.000,00 € (0,95 % effektiv, 10 Jahre fest, Rate 466,82 €)

Darlehen Bank + 60.652,50 € (1,5 % effektiv, 10 Jahre fest, Rate 292,68 €)

Gesamtaufwand 240.870,00 €

Einnahmen / Ausgaben (kumuliert 22 Jahre)

Mieteinnahmen 205.511,64 €

Zinsen KfW - 10.037,04 €Zinsen Bank - 9.589,82 €Verwaltung - 3.600,00 € Instandsetzung - 3.000,00 €

Gesamtaufwand - 26.226,86 €

Überschuss 179.284,78 €

Überschuss nach Steuer

Überschuss 179.284,78 € AfA Inventar (10 %) - 5.000,00 €AfA Gebäude (2 %) - 91.948,00 €

AfA gesamt - 96.948,00 €

Zu versteuernde Mieten (Netto) 82.336,78 €Bsp. Steuern (30 %) 27.005,34 €

Überschuss 179.284,78 €Steuern (30 %) - 24.701,03 €

Überschuss nach Steuer 154.583,75 €Vermögensaufbau

Option 1: Verkauf der ImmobilieWert der Immobilie 329.880,32 € (Wertsteigerung von 2 % p. a.)

Eingesetztes Kapital - 86.286,25 € (Gesamtaufwand abzgl. Überschuss nach Steuern)

Überschuss nach Verkauf 243.594,07 € (Wert Immobilie abzgl. eingesetztes Kapital)

Option 2: Laufende Mieteinnahmen Miete je Monat 1.011,21 € (Voraussichtliche Miete nach 22 Jahren)

KfW-Programm 153 (Energieeffizient Bauen)Als Anleger haben Sie bei vielen Neubau-projekten die Möglichkeit, eine KfW-Förderung in Anspruch zu nehmen. Mit dem Programm „KfW-Effizienzhaus“ erhalten Sie ein Darlehen von bis zu 120.000 € zu einem aktuellen Effektivzins ab 0,90 % p. a. Zusätzlich erhalten Sie je nach Energiestandard einen Tilgungszuschuss von 15 % bis 25 % auf die Darlehenssumme (Stand: April 2021).

Mit guten Kontakten zu spezialisierten Banken und Sparkassen unterstützen wir Sie jederzeit bei der Suche eines geeigneten Finanzierungspartners.

Sprechen Sie uns gerne an.

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Beispiel Besteuerung

Einnahmen

abzgl. AfA Inventar 10 %

abzgl. Finanzierungszinsen

abzgl. AfA Gebäude 2 %

Zu versteuernder Ertrag

Steuerliche Belastung *

Besteuerung prozentual

Finanzierung

7.700 €

- 750 €

- 257 €

- 2.462 €

- 3.538 €

693 €

227 €

3,0 %

abzgl. Nebenkosten

100% Eigenkapital

7.700 €

- 750 €

- 257 €

- 3.538 €

3.155 €

947 €

12,3 %

Fazit: Die Besteuerung ist deutlich günstiger als bei Kapitalerträgen (Zinsen, Aktiengewinne etc.), die mit ca. 25 % zzgl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag besteuert werden. Im o.g. Beispiel liegt die jährliche Steuerschuld – bei gleicher Einnahme – um 1.209 Euro niedriger. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind insbesondere für Rentner interessant, da diese in der Regel einen niedrigen Grenzsteuersatz haben. Je höher der Kaufpreis mit Fremdkapital finanziert wird, desto niedriger ist die steuerliche Belastung. Zusätzlich profitieren Sie von der laufenden Inflation, die Ihr Darlehen entwertet.

SteuerberatungGerne bieten wir unseren Kunden nach dem Kauf eines Pflegeobjekts eine Beratung durch unser Steuerbüro an. Unser Steuerberater hilft Ihnen, die „Anlage V“ (Einkünfte aus Vermietung und Ver-pachtung) der Einkommensteuererklärung auszufüllen. Die Kosten übernimmt die Firma Pflegeobjekt Service GmbH.

Das Gebäude kann über einen Zeitraum von 50 Jahren zu je 2 % jährlich abgeschrieben werden. Im Vergleich zu Wohnimmobilien haben Sie bei Pflegeobjekten häufig zwei Vorteile bei der steuerli-chen Abschreibung. Der Grundstücksanteil – der bei der Abschreibung vom Kaufpreis abgezogen wird – ist meist deutlich geringer als bei Wohnimmobilien. Zudem enthält der Kaufpreis des Apartments häufig einen Inventarkostenzuschuss. In diesem Fall kann das Inventar 10 Jahre lang zu je 10 % jähr-lich abgeschrieben werden.

Zinskosten können Sie zusätzlich als Werbungskosten absetzen. Wie auch bei anderen Immobilien, fällt beim Verkauf nach der 10-jährigen Spekulationsfrist keine Steuer auf den evtl. erzielten Gewinn an.

Vergleich Kapitalertrag

7.700 €

2.156 €

28 %

* Grenzsteuersatz: 30 %, Kirchensteuer: 9 %

7.700 €

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Ist die Pflegeimmobilie eine sichere Geldanlage?Wir gehen davon aus, dass die Weltwirtschaft in naher Zukunft vor einer großen und lang andauern-den Rezession steht. Das Thema „Pflege“ kann sich einer konjunkturellen Abhängigkeit weitestgehend entziehen. Die Rezession wird eine Folge der expansiven globalen Geldpolitik der Notenbanken sein, welche in den vergangenen Jahrzehnten betrieben wurde. Die Finanzkrise im Jahr 2008 kann als Vor-läufer dieser Rezession bezeichnet werden, bei der Notenbanken noch die Leitzinsen stark absenken und Offenmarktgeschäfte (Aufkauf von Staatsanleihen am Sekundärmarkt) ausweiten konnten. Diese hoch wirksamen geldpolitischen Instrumente konnten einen langjährigen Abschwung nach der Finanz-krise im Jahr 2008 noch verhindern. Wie die Geschichte des Geldes immer wieder zeigt, kann eine weltweite Verschuldung, wie wir sie heute erleben, nur durch eine große Geldwertinflation oder eine Währungsreform abgebaut werden. Mit einem Sachwert, der in den nächsten Jahren ohne Zweifel gebraucht wird, stellen Sie sich sicher für die Zukunft auf.

Wir sind der Meinung, dass kürzlich gebauten Pflegeobjekten zukünftig eine besondere Bedeutung zukommt. Nicht nur das hohe Alter einiger Pflegeeinrichtungen, sondern auch die Größe der Be-standsimmobilien wird den heutigen Anforderungen häufig nicht gerecht. Nationale und internationa-le Investoren, die in gesamte Altenpflegeheime investieren, setzen bei Ihren Ankaufskriterien beinahe immer eine Bettenanzahl von mindestens 80 voraus. Wie die unten angefügte Tabelle des statisti-schen Bundesamtes zeigt, erfüllen mehr als 65 % der bestehenden Immobilien dieses Kriterium nicht.

Fragen und Antworten

Größe der Einrichtung nach Träger – Pflegebedürftige je Pflegeeinrichtung

Stand 2017, Bundesamt für Statistik

14.480

331

2.924

1.161

963

1.014

1.060

2.243

1.852

2.225

525

163

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Kapazität

1 bis 10

11 bis 20

21 bis 30

31 bis 40

41 bis 50

51 bis 60

61 bis 80

81 bis 100

101 bis 150

151 bis 200

201 bis 300

301 und mehr

6.167

140

1.310

696

513

453

466

869

617

810

216

68

9

7.631

180

1.525

439

412

508

553

1.253

1.133

1.276

274

70

8

682

11

89

26

38

53

41

121

102

139

35

25

2

Träger der Pflegeeinrichtung

Träger insgesamt

Private Träger

Gemeinnützige Träger

Öffentliche Träger

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Was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers?Nach einer Studie von Ernst & Young sind 98,5 % der Betreiber nicht vom Risiko der Insolvenz be-troffen (Quelle: Ernst & Young: Stationärer Pflegemarkt im Wandel – Gewinner und Verlierer 2020). Ernst & Young prognostiziert, dass insbesondere kleine Betreiber zu den restlichen 1,5 % gehören und Betreiber mit einer regionalen Verdichtung Marktvorteile erlangen. Selbst wenn ein Betreiber Insolvenz anmeldet, ist die Immobilie interessant für andere Betreiber. Zahlreiche expansiv ausgerichtete Betrei-ber suchen nach Übernahmemöglichkeiten, da es deutlich einfacher ist, eine bestehende Einrichtung zu übernehmen, als eine neue Einrichtung aufzubauen. Eine Besonderheit bei Pflegeimmobilien ist zudem, dass die Bewohner und „Zahler“ in der Immobilie verbleiben. Ein neuer Betreiber hat also di-rekte Einnahmen, aus denen er die Miete für das Objekt zahlen kann. Verlieren Sie als Investor eines Pflegeapartments Ihren Mieter durch eine Insolvenz, haben Sie im Gegensatz zu anderen Immobilien-klassen also weiterhin zahlende Bewohner.

Eine weitere Sicherheit bei Pflegeobjekten ist die staatliche Fürsorgepflicht. Die zuständige Heimauf-sicht bzw. die kontrollierende Kommunal- oder Landesbehörde sorgt für einen neuen Betreiber. Dies ist ein großer Vorteil für Eigentümer solcher Sozialimmobilien. Investieren Sie in eine andere Immobilien-klasse (Büro, Hotel, Wohnen etc.), obliegt die Mietersuche der Eigentümergemeinschaft. Auch der Be-treiber profitiert bei Pflegeheimen vom Status der Sozialimmobilie. Nach § 72 SGB XI erhalten Betreiber von Pflegeheimen einen Ausgleich durch das Sozialamt (Grundsicherung), wenn ein Bewohner nicht in der Lage ist, die Tagespflegesätze in voller Höhe zu erbringen. Das Risiko des Betreiberausfalls ist zwar das zentrale Risiko bei Pflegeobjekten, die folgenden Argumente halten die Risiken aber klein:

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf eines Pflegeapartments an?Sie zahlen mit dem Erwerb die Grunderwerbsteuer je nach Satz des jeweiligen Bundeslandes (3,5 % bis 6,5 %). Des Weiteren fallen Notargebühren (1,5 % bis 2 %) an. Die Pflegeobjekt Service GmbH wird vom Verkäufer vergütet, sodass für Sie keine separaten Vermittlungsgebühren anfallen.

Wer sorgt für die Belegung der Apartments?Beim Pflegeapartment ist der Betreiber für die Belegung verantwortlich. Der Betreiber zahlt eine Miete für die gesamte Immobilie. Daher trägt der Eigentümer nicht das Risiko bei Leerstand eines einzelnen Apartments. Beim „Betreuten Wohnen“ ist in der Regel der Kapitalanleger/Eigentümer für die Vermie-tung verantwortlich. In manchen Fällen bezieht sich der 20-jährige Mietvertrag auch auf das „Betreute Wohnen“. Dies ist häufig der Fall, wenn beide Wohnformen in einem Objekt angeboten werden.

Für Betreiber ist es attraktiv, bestehende Einrich-tungen zu übernehmen, da diese bereits laufende Einnahmen bieten.

Die Heimaufsicht muss im Insolvenzfall einen neuen Betreiber suchen (die Pflege der Bewohner muss sichergestellt werden).

Im Gegensatz zu anderen Immobilienklassen fließen die Einnahmen (Tagespflegesätze) bei Pflegeobjekten weiter.

Sicherheit durch staatliche Fürsorgepflicht in Krisenzeiten

Übernahme der Unterversorgung durch das Sozialamt (wie oben beschrieben).

Schon heute sind Pflegeheime in Deutschland im Durchschnitt 25 Jahre alt.

Die Auslastung der bestehenden Heime ist bereits heute hoch und die große Nachfrage steht Deutschland noch bevor.

Viele Pflegeheimbetreiber möchten expandie-ren und suchen entsprechende Möglichkeiten.

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Fragen und Antworten

Was passiert nach der ersten Mietvertragslaufzeit von 20 bis 25 Jahren?Die lange Mietlaufzeit sollte zunächst einmal als Sicherheit für die Eigentümer angesehen werden. Mietverträge mit einer solchen Laufzeit werden in der Regel nur bei Hotels und Pflegeeinrichtungen geschlossen. Der deutsche Pflegeimmobilien-Bestand ist durchschnittlich 25 Jahre alt. Das bedeutet, es gibt bereits zahlreiche Immobilien, die seit 50 Jahren und länger betrieben werden. Die Mindest-nutzungsdauer einer solchen Immobilie wird allgemein mit ca. 70 Jahren beziffert. Mit einem Alter von 20 oder 25 Jahren ist eine Immobilie – insbesondere nach heutigen Baustandards – immer noch neu-wertig. Für eine Betreibergesellschaft ist es mühsam, eine neue Einrichtung zu planen und diese mit Bewohnern zu füllen. Wenn Sie sich eine prognostizierte deutsche Bevölkerungspyramide für das Jahr 2060 ansehen, werden Sie feststellen, dass der Auslauf der anfänglichen Mietzeit aus heutiger Sicht zeitlich nicht besser liegen könnte. Moderne Pflegeobjekte werden in den nächsten Jahren dringend gebraucht. Die demographische Entwicklung in Deutschland und der mangelnde Bestand an moder-nen Pflegeeinrichtungen bilden hierfür eine gute Basis.

Wie kann ich das Pflegeapartment wieder verkaufen?Der Kapitalanleger ist eingetragener Eigentümer im Grundbuch mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Er darf das Eigentum also zu jeder Zeit veräußern.

Sollten Sie Ihr Apartment einmal verkaufen wollen, übernehmen wir dies natürlich gerne für Sie. Attrakti-ve Pflegeobjekte werden binnen weniger Wochen komplett – mit 80 bis 120 Einheiten – verkauft. Daher ist es unkompliziert, einen Käufer für ein einzelnes Apartment zu finden. Häufig finden solche Geschäfte schon innerhalb der Eigentümergemeinschaft statt, wenn Eigentümer weitere Apartments übernehmen möchten. Auch der Betreiber und der Bauträger erhalten noch nach Jahren Anfragen zum Objekt, wenn Interessenten bei Ihrer Recherche darauf stoßen, dass die Einrichtung im Teileigentum verkauft wurde.

Wie werden Betreiber von Pflegeeinrichtungen überwacht (Qualitätssicherung)?Stationäre Heimbetreiber werden durch den Gesetzgeber in Durchführung des SGB XI und in der Pra-xis durch die zuständige Kommunal- oder Landesbehörde (Heimaufsicht) überwacht. Darüber hinaus sind in die Qualitätssicherung der Betreibertätigkeit der Verwalter, der Medizinische Dienst der Kran-kenversicherung (MDK) und das Gewerbeaufsichtsamt involviert.

Gibt es eine Möglichkeit, das Apartment bei Bedarf selbst zu nutzen?Der Betreiber der Senioreneinrichtung spricht Ihnen als Eigentümer in der Regel ein bevorzugtes Be-legungsrecht zu. In diesem Fall können Sie oder Ihre Angehörigen bei eigener Pflegebedürftigkeit ein Apartment beanspruchen. Häufig gilt die Besonderheit, dass Sie nicht nur ein Apartment in dieser Ein-richtung, sondern in allen Einrichtungen des Betreibers wählen dürfen. Wir empfehlen unseren Kun-den, sich nicht zu sehr auf die Nähe zum Wohnort zu konzentrieren. Andere Kriterien sind aus Sicht der Kapitalanlage deutlich wichtiger.

Wie werden die Erträge besteuert?Es handelt sich bei den Erträgen um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Damit unterliegen die Einnahmen Ihrer persönlichen Einkommensteuer. Von den Mieteinnahmen werden die AfA (Ab-setzung für Abnutzung), die Verwaltergebühr und mögliche Zinskosten abgezogen. Ein Vorteil bei der Abschreibung ist, dass der Grundstücksanteil geringer ist als bei Wohnimmobilien. Die Besteuerung der Einnahmen fällt somit in der Regel deutlich günstiger aus als bei Kapitalerträgen.

Was kann die Pflegeobjekt Service GmbH für Sie tun?Wir bieten Ihnen an, Ihr Wissen und Ihr Gefühl in einem ausführlichen Gespräch zu stärken. So kön-nen Sie gut informiert auf eine Entscheidung für oder gegen diese Anlageform hinarbeiten. Wir sind ein sechzehnköpfiges Team (u. a. 6 Diplom-Kaufleute, 2 Betriebswirte), das einzelne Objekte aus der jeweiligen Sicht für Sie analysiert und Ihnen eine fundierte Empfehlung ausspricht. Als unabhängiger Vermittler arbeiten wir ausschließlich im Bereich der Pflegeimmobilie.

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Vertrauen/Verantwortung

Unsere Dienstleistung wird von unabhängigen Unternehmen empfohlen:

Die Pflegeobjekt Service GmbH erhält für jede verkaufte Pflegeimmobilieneinheit eine Vermittlungsge-bühr vom Bauträger bzw. Eigentümer. Mit einem Teil dieser Vermittlungsgebühr möchten wir Gutes tun und notleidenden Menschen helfen.

Aus diesem Grund unterstützen wir monatlich verschiedene Hilfsprojekte von Aktion Deutschland Hilft, dem Bündnis von 23 renommierten deutschen Hilfsorganisationen. Mit den Spenden werden in Not ge-ratene Menschen in der ganzen Welt unterstützt – sei es während der Hungerkatastrophen im Jemen und in Afrika, nach dem Erdbeben in Mexiko oder bei vielen anderen Hilfsprojekten und -einsätzen.

Besser älter werden

Wir sind stolz auf über 350 positive Kundenmeinungen. Zudem wird unsere Vertrauenswürdigkeit durch unabhängige Institutionen bestätigt.

KUNDEN

AUSZEICHNUNG

271 Bewertungen

399 Bewertungen

99% Empfehlungen

SEHR GUT

Pflegeobjekt Service GmbH

23.02.2021

K u n d e n b e w e r t u n g e n

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Die Beratung war hervorragend. Öffnete mir den Blick auf Details, die ich normal übersehen hätte. Hr. Tokarski und auch seine Mitarbeiter waren sehr freundlich und entgegenkommend. Ich wurde durch die ganze Abwicklung begleitet. Bei Fragen jederzeit erreichbar. Ich würde es wieder machen.Rosina Z. – 23.07.2018

Hohe Kompetenz in Beratung und Vertrieb auf dem Spezialsektor „Pflegeimmobilien“; sehr zu empfehlen, würde mich jederzeit wieder an Pflegeobjekt Service GmbH anvertrauen.Dr. Matthias F. – 03 April 2017

Dadurch, dass man mir gleich eine Empfehlung für die finanzierende Bank gab, sowie eine Empfehlung zu einem Steuerberater, dessen Kosten sie auch übernommen haben, hatte ich eine Rundumversorgung, die hervorragend war. Dazu kamen die überaus freundlichen Mitarbeiter. Vielen Dank auch noch für das abschließende Präsent. Ich wünsche Pflegeobjekt Service GmbH weiterhin viel Erfolg.Christian F. – 26. November 2018

Kundenmeinungen

Ein Auszug aus über 350 Kundenrezensionen:

Pflegeobjekt überzeugt auf ganzer Linie:Erstklassiges Fachwissen in Sachen Pflegeobjekte, sofortige Erreichbar-keit, perfekte Organisation, übersichtliche Homepage und eine sehr gute Rund-um-Betreuung. Besonders Herr Hildebrand beantwortet jede Frage professionell und mit fundiertem Know-How!Ich empfehle “Jedem” der sich mit dem Thema beschäftigt zuerst bei Pflegeobjekt anzurufen und sich vom 5-Sterne Service selber ein Bild zu machen!Stefan M. – 20. Februar 2020

Die Pflegeobjekt Service GmbH hat mich schwer beeindruckt durch die schnelle und sehr kompetente Kontaktaufnahme und das sehr umfangrei-che Infomaterial. Das Unternehmen ist definitiv weiterzuempfehlen.Thomas H. – 25. Februar 2019

Bei einer wichtigen finanziellen Entscheidung tut man sich schwer und be-nötigt verständliche und umfassende Erklärung zum Vorhaben. Das haben wir hier im vollen Umfang erhalten. Wir sind diesen Weg mit der Pflegeob-jekt Service GmbH gegangen und wir sind überzeugt, dass es der richtige Weg war. Danke nochmals an dieser Stelle.Steffen L. – 19. Dezember 2018

Die Beratung durch Herrn Hildebrand war sehr gut! Ich habe mich jederzeit gut aufgeho-ben gefühlt. Alle meine Fragen zu dem Projekt wurden zeitnah und fachmännisch beant-wortet. Das von mir erworbene Objekt überzeugt mich in jeder Hinsicht. Darüber hinaus unterstützte mich Herr Hildebrand in der administrativen Abwicklung des Kaufprozesses und zeigte sehr viel Einsatz. Eine klare Empfehlung!Simone S. – 11. April 2019

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Checkliste

Unsere Kriterien für geeignete Pflegeimmobilien

* Double-Net-Vertrag: Betreiber trägt Kosten für die Instandhaltung des Gebäudeinneren Triple-Net-Vertrag: Betreiber trägt Kosten für gesamte Instandhaltung des Gebäudes

Der Markt für Pflegeimmobilien ist ein Zukunfts-markt und für Anleger durch seine weitgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankun-gen besonders von Interesse.

Trotz der zahlreichen Vorteile sollten Interessen-ten einige Kriterien hinsichtlich der Qualität von Pflegeobjekten beachten. Bei Wohn-, Büro- oder

Hotelimmobilien ist das Hauptkriterium die Lage des Objekts. Im Gegensatz zu Pflegeimmobilien unterscheiden sich jedoch die Lagekriterien dieser Nutzungsarten. Außerdem gibt es weitere Merk-male, die für die Zukunftsträchtigkeit einer Pfle-geimmobilie entscheidend sind. Bei den nachfol-genden Kriterien handelt es sich um Punkte, die bei der Auswahl beachtet werden sollten.

Gute BonitätLangjährige Erfahrung, Anzahl der Heime beachtenReputation, zeitgemäße KonzepteWirksamer Versorgungsvertrag für betreffendes Pflegeheim

Mind. 20 Jahre Laufzeit, VerlängerungsoptionenEigentümerfreundliche Indexierung der MietenDouble-Net- oder Triple-Net-Vertrag*

Region ohne stationäre Überversorgung (Verhältnis Senioren zu Bettenanzahl)Nähe zu größerem Einzugsgebiet und WohngebietenSeniorengerechtes Umfeld Gute Infrastruktur (ÖPNV-Anbindung, Krankenhäuser etc.)

Möglichst Eigentum und keine Erbpacht

Neubau nach Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV) oder Sanierung mit Erfüllung der HeimMindBauVBei Neubauten: Energieeffizienz nach „KfW 55“ oder besserVerschiedene Dienstleistungen (Demenzpflege, betr. Wohnen etc.)Angemessen große und ausgestattete GemeinschaftsflächenBei laufendem Betrieb Auslastungsquote von mind. 90 %

Gesamtzahl: 80 bis 150 EinheitenEin-Bett-Zimmerquote von mind. 80 % (je nach Bundesland)Ein-Bett-Zimmer über 18 m² und Doppelzimmer über 25 m²Eigene Nasszellen

Preis pro m²: 2.300 € bis 4.200 € (je nach Lage, Baustandard, Ausstattung etc.) Entscheidend ist die Netto-Rendite

Inventar im Kaufpreis enthalten

Niedrige Verwaltungskosten

Kriterium Beschreibung

Betreiber

Pacht-/Mietvertrag

Lage der Immobilie

Grundstück

Objekt

Zimmer

Kaufpreis

Verwaltung

X

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Ihre Notizen/Fragen an uns

Oftmals kann man Fragen in einem persönlichen Gespräch schneller klären.Telefonisch sind wir montags bis freitags zwischen 8:30 Uhr und 18:30 Uhr erreichbar: (0202) 769 156 2-0

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Pflegeobjekt Service GmbHFriedrich-Ebert-Str. 10742117 Wuppertal Telefon: +49 (202) 769 156 2 - 0Telefax: +49 (202) 769 156 2 - 55

E-Mail: info@pflegeobjekt.de Internet: www.pflegeobjekt.de

Hinweis zur InformationsbroschüreDiese Informationsbroschüre gibt einen exemplarischen Überblick überdie Kapitalanlage in ein Pflegeapartment. Alle in dieser Broschüre verwen-deten Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt. Sie habenkeinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen kein Angebot oder Anlage-beratung dar. Eine Haftung für die Berechnungen und das Erreichensteuerlicher Vorteile kann nicht übernommen werden.

Bildquellen Shutterstock: S 2/3 - wavebreakmedia, S 6 - Volt Collection iStock: S 7 - Ivan Kmit / Fotolia: S 6 - spuno, rangizzzGraffiti Büro: S 12 - Marko Leckzut

Stand: April 2021