Baulasten.ppt [Kompatibilitätsmodus] · Az.: 4 C 51/87, BRS 52 Nr. 161 Kompetenz durch Spezialisierung 64 OVG Schleswig, Beschluss vom 20.06.2014, Az.: 1 LA 25/14 „… die Klägerin

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1

Rechtsprobleme bei Baulasten

Dr. Markus Johlen

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht

3. Der Notar hat den Grundbuchinhalt feststellen lassen.

Der Grundbesitz ist wie folgt belastet:

Abteilung II…

Abteilung III…

4. Eine Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis ist

nicht erfolgt.

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Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 3


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Baulast (§ 83 Abs. 1 S. 1 BauO NRW)

� Übernahme einer Verpflichtung durch Erklärung gegenüber Bauaufsichtsbehörde durch alle

- (Mit-)Eigentümer des Grundstückes

- Erbbauberechtigten (§ 83 Abs. 1 S. 2 BauO NRW)

- Nicht dagegen durch lediglich Nießbrauchberechtigte

� Verpflichtung:

• Tun, Dulden, Unterlassen, das sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt

• öffentlich-rechtlicher Natur

• Grundstück betreffend

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„Vorratsbaulasten“

� Zulässigkeit von Vorratsbaulasten

- unmittelbarer Zusammenhang mit der Errichtung eines Bauvorhabens ist nicht erforderlich

- Baulasten auch bzgl. für in Zukunft in Aussicht genommene Bauvorhaben möglich

• dieses muss noch nicht in allen Einzelheiten feststehen

OVG Magdeburg, Beschl. v. 14. August 2014, Az.: 2 L 76/13

VGH Mannheim, Urt. v. 27. Oktober 2000, Az.: 8 S 1445/00

Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 7

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Bauordnungsrechtliche Erschließung(§ 4 Abs. 1 BauO NRW)

Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Benutzung

1. das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; …


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Entstehung einer Baulast (§ 83 Abs. 1 S. 3, Abs. 2 BauO NRW)

� Einseitige öffentlich-rechtliche Erklärung (kein öffentlich-rechtlicher Vertrag)

� Erklärung bedarf der Schriftform

� Unterschrift muss

• Öffentlich beglaubigt (Gemeinde oder ÖbVI)

• vor Bauaufsichtsbehörde geleistet oder

• von Bauaufsichtsbehörde anerkannt werden

� Eintragung in Baulastverzeichnis

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Verpflichtungserklärung durch Bevollmächtigten

Die Vollmachterklärung muss gemäß § 129 Abs. 1 Satz 1 BGB schriftlich abgefasst und die Unterschrift

des Vollmachtgebers muss beglaubigt sein

VG Köln, Urteil vom 19. April 2011,

Az.: 2 K 5712/07


Wirksamkeit der Verpflichtungserklärung

Verpflichtungserklärung = (amts)empfangsbedürftige Willenserklärung

- Wirksamwerden mit Zugang bei der Bauaufsichts-behörde, § 130 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BGB

- Widerruf nur vor oder gleichzeitig mit Zugang der Erklärung möglich, § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB

- aber: Wirksamwerden der Baulast selbst erst mit Eintragung


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Anfechtung der Verpflichtungserklärung gemäß §§ 119 ff. BGB analog nicht möglich

• öffentlich-rechtlicher Sicherungszweck der Baulast: Behörde hat alleinige Verfügungsmacht über (Fort-)Bestand

VGH Mannheim,

Urteil vom 13. Juni 1984,

Az.: 3 S 696/84



Anfechtung der Verpflichtungserklärung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) grds. möglich

• zu beachten: Bauaufsichtsbehörde = Erklärungs-empfängerin

• Folge: sie muss getäuscht haben odersie kannte die Täuschung durch einen Dritten bzw. musste diese kennen

OVG Münster,

Beschl. v. 09. April 1987,

Az.: 7 A 2686/86


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Baulastenverzeichnis von Warendorf Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1

Grundstück: Kaygasse 5

Gemarkung: Burgaltendorf Flur 1 Flurstück 555Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen

1

1

2 3

Verpflichtung, eine Fläche von 150 qm, die im Lageplan mit den Punkten A-B-C-D näher bezeichnet ist, für die Schaffung einer Zufahrt auf das Grundstück Kaygasse 3 (Flurstück 560) freizuhalten und eine Geh-, Fahr- und Leitungsnutzung zugunsten des vorbezeichneten Grundstückes zu dulden.

Eingetragen am 15.07.2016

Müller

P

Stellplatz- und Zufahrtsbaulast

zugunsten Nr. 21

Wirkung einer Baulast

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Stellplatz- und Zufahrtsbaulast

zugunsten Nr. 21

P

Zivilrechtliche Folgen einer Baulast

� Landgericht:

- Antrag: Unterlassung der Nutzung des Grundstücks Nr. 21 A (Stellplatz/ Zufahrt)

• Urteil: Klageabweisung

� Oberlandesgericht:

- Antrag: Unterlassung und hilfsweise Zahlung monatliches Entgelt

• Urteil: Haupantrag abgewiesen, Hilfsantrag stattgegeben


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Zivilrechtliche Folgen einer Baulast

BGH, Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82, BRS 40 Nr. 180

Die Beklagten werden verurteilt, es zu unterlassen, das Grundstück der Kläger zu begehen, zu befahren und Kraftfahrzeuge abzustellen.


Bauherr(Baulast-

begünstigter)

Grundstücks-eigentümer

(Baulastverpflichteter)

Bauaufsichtsbehörde

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Wirkungen einer Baulast

� Wirkung gegenüber dem Rechtsnachfolger des

Eigentümers und ggf. des Erbbauberechtigten

� Kein Untergang der Baulast durch Zwangsversteigerung

des Grundstückes

BVerwG, Beschluss vm 29.10.1992,

Az.: 4 B 218.92


Bauherr(Baulast-

begünstigter)




Zivilrecht

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Grunddienstbarkeit

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Bauherr(Baulast-

begünstigter)




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Durchsetzung der Baulast

� Für die Bauaufsichtsbehörde ordnungsbehördliches Einschreiten und Androhung von Zwangs-maßnahmen möglich

� Für den Begünstigten Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten möglich

• Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung

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Baulasten mit nachbarschützendem Inhalt

Auf einen Verstoß gegen eine durch Baulast

übernommene Verpflichtung kann sich der Nachbar nur

berufen, wenn sich der Inhalt der Baulast auf eine

Regelung mit nachbarschützendem Charakter bezieht.

OVG Münster, Beschluss vom 6.5.2011,

AZ: 7 B 165/11

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Baulasten mit bauordnungsrechtlichem Inhalt

• Zufahrtsbaulast, § 4 Abs. 1 BauO NRW

• Vereinigungsbaulast, § 4 Abs. 2 BauO NRW

• Anbaubaulast, § 6 Abs. 1 S. 2 b) BauO NRW

• Abstandsflächenbaulast, § 6 Abs. 2 BauO NRW

• Abbruchsicherung von Bauteilen, § 15 Abs. 2 BauO NRW

• Stellplatzsicherung, § 51 Abs. 3 BauO NRW


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37

o

WA I

0,4 O

38

Baugrundstück

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20

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Baugrundstück

40

Baugrundstück

Anbaubaulast

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21

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Baugrundstück

Anbaubaulast

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BaugrundstückAnbaubaulasten

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Abbruchsicherung von Bauteilen, § 15 Abs. 2 BauO NRW

Stellplatzsicherung, § 51 Abs. 3 BauO NRW

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Modesteweg

III

19

21

22


Definition Grundstück = Buchgrundstück

Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne:

- Räumlich genau abgegrenzter Teil der Erdoberfläche

- Im Bestandsverzeichnis des Grundbuches unter einer laufenden Nummer eingetragen

- Ohne Rücksicht, in welcher Weise die Nutzung stattfindet und ob wirtschaftliche Einheit mit anderen Grundstücken

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Modesteweg

III III

19

22

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Modesteweg

III III

19

22

ZU

FAH

RT

PP


Modesteweg

III III

19

22

ZU

FAH

RT

PP

Zufahrtsbaulast

Stellplatzbaulast

Abstandsflächen-baulast

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Modesteweg

III III

19

22

ZU

FAH

RT

PP


Baulastenverzeichnis von Müngersdorf Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1

Grundstück: Modesteweg 5 u. 7

Gemarkung: Müngersdorf Flur 1 Flurstücke 19 u. 21 Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen

1

1

2 3

Es wird das öffentliche Baurecht hinsichtlich baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 BauO NRW so eingehalten, als ob die vorstehend bezeichneten Grundstücke ein einziges Grundstück bildeten (Vereinigungsbaulast).


Osako

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Vereinigungsbaulast: Möglichkeit zur Sicherung mehrerer Baulasttatbestände?

Änderung von § 4 Abs. 2 BauO NRW

(2) Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist nur zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen, und das Gebäude auf den Grundstücken diesen Vorschriften so entspricht, als wären die Grundstücke ein Grundstück.

• Vereinigungsbaulast ist nur im Fall des auf mehreren Grundstücken liegenden Gebäudes einzutragen



Modesteweg

III III

19

22

ZU

FAH

RT

PP

Zufahrtsbaulast

Stellplatzbaulast

Abstandsflächen-baulast

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Folgen einer Vereinigungsbaulast

� Grundstücke sind bauordnungsrechtlich als ein Grundstück zu qualifizieren

� Folge: § 6 Abs. 13 BauO NRW

� OVG Lüneburg, 01.08.1996, Az.: 1 M 3898/96, BRS 58 Nr. 179:

Die Eigentümer der durch eine Vereinigungsbaulast

zusammengeschlossenen Grundstücke verlieren im

Verhältnis zueinander den Nachbarschutz, den sonst

die Vorschriften der BauO gegen Bauten auf dem

Nachbargrundstück gewähren.

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30

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Das Windhundrennen

500 notwendige Stellplätze 300 notwendige Stellplätze

100 freie Stellplätze

A B

VereinigungsbaulastVereinigungsbaulast

Das Windhundrennen

500 notwendige Stellplätze

Es werden 100 zusätzliche Stellplätze für die Erweiterung notwendig!



A B

Vereinigungsbaulast

Erw

eite

rung

Vereinigungsbaulast

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Das Windhundrennen


+ 100 notwendige Stellplätze für die Erweiterung



A B

Vereinigungsbaulast

Erw

eite

rung

Vereinigungsbaulast

Das Windhundrennen





A B

Vereinigungsbaulast

Erw

eite

rung

Erw

eite

rung

Vereinigungsbaulast

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Das Windhundrennen





A B

Vereinigungsbaulast

Erw

eite

rung

Erw

eite

rung

Vereinigungsbaulast


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Kompetenz durch Spezialisierung 67

4. Mindestgrundstücksgrößen

Bei einer Grundstücksteilung darf die Mindestgrundstücksgröße von 2.500 qm nicht unterschritten werden


Vereinigungsbaulast

197198

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Zustand vor Grundstücksteilung:


Zustand nach Grundstücksteilung:

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Grundstücksbegriff / Vereinigungsbaulast

� Bauplanungsrechtlicher Grundstücksbegriff wird

durch Baulast nicht verändert

� Vereinigungsbaulast kann aber ggf. die

tatsächlichen Voraussetzungen für eine Befreiung

gemäß § 31 Abs. 2 BauGB schaffen

BVerwG, Urteil vom 14.02.1991,

Az.: 4 C 51/87, BRS 52 Nr. 161


OVG Schleswig, Beschluss vom 20.06.2014,Az.: 1 LA 25/14

„… die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der

begehrten Befreiungen von den Festsetzungen des

Bebauungsplanes gemäß § 31 Abs. 2 BauGB. Die

Befreiungen würden nämlich Grundzüge der Planung

berühren. Dies folgt daraus, dass es sich bei den hier

maßgeblichen Festsetzungen um wesentliche, die

Planungskonzeption tragende Regelungen des

Bebauungsplans handelt und dass nicht nur geringfügige,

sondern außerordentlich gravierende Abweichungen begehrt

werden.“

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Baulasten mit planungsrechtlichem Inhalt

• Mehrwertverzichtserklärung, § 32 BauGB

• Wegebaulast zur Sicherung der Erschließung, §§ 30, 33-35 BauGB

• Festsetzungsanerkenntnis, § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB

• Sicherung von B-Plan-Festsetzungen

• Schutz vor heranrückender Wohnbebauung

• Veräußerungsverbot, Nutzungsfestschreibung und

Rückbauverpflichtung bei privilegierten Vorhaben, § 35 BauGB


Bebauungsplan = GE nach § 8 BauNVO 1962

Vorhaben: Teppichdomäne-Harste Markt mit 1.000 qm Verkaufsfläche

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Bebauungsplan = GE nach § 8 BauNVO 1962

Vorhaben: Lebensmitteldiscountmarkt

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Baulasten mit bauplanungsrechtlichen Inhalt

� Baulasten dürfen planungsrechtliche Vorschriften weder verdrängen, aufheben oder ändern.

BVerwG, Urteil vom 14.02.1991, Az.: 4 C 51/87, juris

VGH Mannheim, Urteil vom 02.09.2009, 3 S 1773/07, juris

� Baulasten finden Anwendung, rechtlichen Rahmen des Bauplanungsrechtes auszufüllen.

VGH Mannheim, Urteil vom 02.09.2009,

Az.: 3 S 1773/07, juris


Baulasten mit bauplanungs-rechtlichen Inhalt

� Baulasteintragung ist Verwaltungsakt


Az.: 7 A 3001/11, juris

� Folge: Ist Baulast „nur“ rechtswidrig, wird sie mit Ablauf der Rechtsmittelfrist bestandskräftig.

� Aber: Nach § 44 Abs. 1 VwVfG NRW ist einVerwaltungsakt nichtig, soweit er an einem besondersschwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständigerWürdigung aller in Betracht kommenden Umständeoffensichtlich ist.


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Baulasten mit bauplanungsrechtlichen Inhalt

� Baulast mit Sortimentsbeschränkung kann zulässig sein

OVG Münster, Urteil vom 22.07.1987,

Az.: 11 A 1388/85, n.V.

� Baulast mit Sortimentsbeschränkung ist zumindest nicht nichtig im Sinne von § 44 Abs. 1 VwVfG NRW


Az.: 10 A 2440/06, n.V.


Vorhabenbezug Beispiel 1:

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Grundstück: Unterstraße 21 5


1

1

2 3

Verpflichtung, eine Fläche von 150 qm, die im Lageplan mit den Punkten A-B-C-D näher bezeichnet ist, für die Schaffung einer Zufahrt auf das Grundstück Unterstraße 21 A (Flurstück 15) freizuhalten und eine Geh-, Fahr- und Leitungsnutzung zugunsten des vorbezeichneten Grundstückes zu dulden.


Meier


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Hornweg

I I

Abstandsflächen z.T. auf dem Nachbargrundstück



Baulasterklärung der betroffenen Nachbarn

„Hiermit übernehmen wir den

fehlenden Abstand von 0,74 m

auf einer Länge von 10,24 m“

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Hornweg

I I




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Hornweg

I I



Varianten der Bezogenheiteiner Baulast

Grundstücksbezogen

� Baulast wird zugunsten des Baugrundstückes eingetragen

� Inhalt deckt auch bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen oder eine Neuerrichtung ab

� Keine neue Baulasteintragung erforderlich

Vorhabenbezogen

� Baulast dient nur der Sicherung des konkreten Bauvorhabens, dass Anlass für die Eintragung war

� Bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen oder eine Neuerrichtung sind nicht von der Baulast gedeckt

� Eintragung einer neuen Baulast erforderlich


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Bezogenheit einer Baulast

� Baulasten sind grundsätzlich vorhabenbezogen auszulegen


Az.: 7 B 63/11, juris

� Baulasten sind in der Regel vorhabenbezogen auszulegen

OVG Münster, Beschluss vom 10.10.1997, Az.: 7 B

1974/97, juris,

VG Minden, Urteil vom 01.04.2011,

Az.: 9 K 2100/09, juris



� Vorhaben- oder Grundstücksbezogenheit einer Baulast ist unter verständiger Würdigung des Inhaltes der konkreten Baulast zu ermitteln

OVG Münster, Beschluss vom 19.08.2015, Az.: 7

B 618/15, juris;

Beschluss vom 07.12.2009, Az.: 7 A 3150/08, juris

Beschluss vom 17.09.2004, Az.: 7 B 1494/04, juris

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� Wichtigster Anknüpfungspunkt ist der schriftliche Inhalt der Baulast. Soll eine Baulast nur einem bestimmten Vorhaben dienen, bedarf dies einer unmissverständlichen und konkreten Bezeichnung.


Az.: 7 B 618/15, juris;

Beschluss vom 07.12.2009, Az.: 7 A 3150/08, juris

Urteil vom 15.05.2008, Az.: 7 A 1838/07, juris

Beschluss vom 17.09.2004, Az.: 7 B 1494/04, juris

� Nicht ausreichend ist es, dass Bauvorhaben Anlass für Baulasteintragung ist.



Durch ausdrückliche Bezugnahme auf konkrete Pläne kann sich ein Vorhabenbezug ergeben.

OVG Münster, Beschluss vom Beschluss vom

07.12.2009, Az.: 7 A 3150/08, juris

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Grundstück: Unterstraße 21 5


1

1

2 3

Verpflichtung, eine Fläche von 150 qm, die im Lageplan mit den Punkten A-B-C-D näher bezeichnet ist, für die Schaffung einer Zufahrt auf das Grundstück Unterstraße 21 A (Flurstück 15) freizuhalten und eine Geh-, Fahr- und Leitungsnutzung zugunsten eines Einfamilienwohnhauses auf dem vorbezeichneten Grundstückes zu dulden.


Meier


Baulasterklärung der betroffenen Nachbarn

„Hiermit übernehmen wir den

fehlenden Abstand des 3,50 m hohen Flachdachbungalows

von 0,74 m auf einer Länge von 10,24 m“

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Baulasten | 2. Juni 2017 | Folie 99Stögerallee

5

7 9

11


I 16 m

Abstandsflächenfaktor:

0,8 H (alte BauO NRW)

5

7 9

11

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Grundstück: Stögerallee 9

Gemarkung: Dortmund Flur 1 Flurstück 16Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen

1

1

2 3

Übernahme der im Lageplan mit denPunkten A-B-C-D näher bezeichnetenAbstandsflächen zugunsten des GrundstücksStögerallee 7.


Meier


II 16 m

Abstandsflächenfaktor:

0,4 H (neue BauO NRW)

5

7 9

11

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Erlöschen der Baulast (§ 83 Abs. 3 BauO NRW)

� Erforderlich ist schriftlicher, im Baulastverzeichnis zu vermerkender Verzicht der Bauaufsichtsbehörde,

� Auf Antrag des Grundstückseigentümers zu erklären, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht, z.B.

• Grundstücke im Grundbuch vereinigt

• Grenzanbau hergestellt

� Löschung auch, wenn Baulast nichtig

• z.B. bei offensichtlich fehlender Bestimmtheit

• Fehlende Unterschrift

� Ebenso Löschung einer rechtswidrigen Baulast auf Klage des Verpflichteten

Bestimmtheit von Baulasten

� Folgen für die Bestimmtheit von Baulasten

- durch Auslegung gemäß §133,157 BGB muss die Belastung des Grundstücks ermittelt werden können

• Erforschung des wirklichen Willens

• Kein striktes Festhalten an der buchstäblichen Erklärung

• maßgeblich: objektiver Empfängerhorizont (Bauaufsichtsbehörde)

VGH Mannheim,

Urt. v. 04. Februar 2016,

Az.: 5 S 1140/14


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Bestimmtheit von Baulasten

� Anforderungen des §18 BauPrüfVO NRW

- ein Verstoß führt nicht zwangsläufig zur Unbestimmtheit der Baulast

• Lageplan muss nicht alle diesbezüglich nicht alle Anforderungen nach §18 BauPrüfVO erfüllen

- §18 BauPrüfVO = reine Verfahrensvorschrift ohne materiellen Gehalt

OVG Münster,

Beschl. v. 30. Oktober 2013,

Az.: 2 A 2554/12



Baulastenverzeichnis von Oberhausen Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1

Grundstück: Essenerstraße 1000

Gemarkung: Frintrop Flur 16 Flurstück 149Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen

1

1

2 3

Verpflichtung im Falle der Bebauung des Baulastgrundstücks gemäß den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 275 A "M1. " die als MK 1.1 festgesetzten Flächen für das geplante Einkaufszentrum nur so auszunutzen, dass nicht mehr als 70.000 m² Verkaufsfläche entstehen.


Meier

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Maximal 120.000 qm Geschossfläche

CENTRO OBERHAUSEN

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Baulastenverzeichnis von Oberhausen Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1

Grundstück: Essenerstraße 1000

Gemarkung: Frintrop Flur 16 Flurstück 149Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen

1

1

2 3

Verpflichtung im Falle der Bebauung des Baulastgrundstücks gemäß den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 275 A "M1. " die als MK 1.1 festgesetzten Flächen für das geplante Einkaufszentrum nur so auszunutzen, dass nicht mehr als 70.000 m² Verkaufsfläche entstehen.


Meier

Baulast gelöscht am

02.05.1999

Littbarski


30.000 qm zusätzliche Geschossfläche

02.06.2017

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CENTRO OBERHAUSEN

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Baulasten.ppt [Kompatibilitätsmodus] · Az.: 4 C 51/87, BRS 52 Nr. 161 Kompetenz durch Spezialisierung 64 OVG Schleswig, Beschluss vom 20.06.2014, Az.: 1 LA 25/14 „… die Klägerin