Lebenszykluskostenberechnungen im …...4.1 Die Level 1 - Analyse Die Aufgabe im Projekt LCC-DATA war es, eine simple Methode zur Prognose von Lebens-zykluskosten zu testen. Diese

PROJEKTBERICHT LCC-DATA

Lebenszykluskostenberechnungen im Planungsprozess Die Planung energieeffizienter Gebäude unter Berücksichtigung laufender Kosten

Verfasser: DI (FH) Maike Groß Ing. Philipp Reichel

Auftraggeber: Intelligent Energy for Europe (IEE)

BMWFJ klima:aktiv

Wie

n, J

uni 2

009

Impressum

Herausgeberin: Österreichische Energieagentur – Austrian Energy Agency, Mariahilfer Straße 136, A-1150 Wien; Tel. +43 (1) 586 15 24, Fax +43 (1) 586 15 24 - 340; E-Mail: [email protected], Internet: http://www.energyagency.at

Für den Inhalt verantwortlich: Dr. Fritz Unterpertinger

Gesamtleitung: DI (FH) Maike Groß

Reviewing: Mag. Dr. Susanne Geissler

Layout: Veronika Wetsch

Herstellerin: Österreichische Energieagentur – Austrian Energy Agency

Verlagsort und Herstellungsort: Wien

Nachdruck nur auszugsweise und mit genauer Quellenangabe gestattet. Gedruckt auf chlorfrei gebleichtem Papier.

Inhalt

1 Vorwort .....................................................................................................................1

2 Einleitung..................................................................................................................3

3 Ziele des Projektes...................................................................................................5

4 Projektverlauf ...........................................................................................................7

4.1 Die Level 1 - Analyse ............................................................................................8 4.2 Die Level 2 - Analyse ............................................................................................8 4.3 Zielgruppen............................................................................................................9 4.4 Projektarbeit ........................................................................................................10

5 Energiebedarfs- und Lebenszykluskostenberechnungen.................................. 11

5.1 Energieberechnungen ........................................................................................11 5.2 Lebenszykluskostenberechnungen (LCC-Berechnungen).............................12 5.3 Die Gebäude der Fallstudien..............................................................................13 5.3.1 Fallbeispiel 1, TECHbase......................................................................................14 5.3.2 Fallbeispiel 2, BRC................................................................................................15 5.3.3 Fallbeispiel 3, MIELEHAUS ..................................................................................16 5.3.4 Energieberechnungen - Ergebnisse .....................................................................17 5.3.5 Optimierung der Gebäude.....................................................................................18 5.3.6 Lebenszykluskostenberechnungen - Vorgehensweise.........................................19 5.3.7 Lebenszykluskostenberechnungen - Ergebnisse .................................................26

6 Diskussion der Ergebnisse ................................................................................... 29

6.1 Schlussfolgerungen............................................................................................30 6.2 Ausblick ...............................................................................................................32

7 Abkürzungsverzeichnis......................................................................................... 33

8 Abbildungsverzeichnis.......................................................................................... 35

9 Tabellenverzeichnis............................................................................................... 37

10 Anhang.................................................................................................................... 39

10.1 Das Datenerfassungsblatt – Gebäudedaten I...................................................39 10.2 Das Datenerfassungsblatt – Gebäudedaten II..................................................40 10.3 Das Datenerfassungsblatt – Kostendaten........................................................41

I

Vorwort

1 Vorwort

Dieses Projekt wurde in Zusammenarbeit mit den Projektpartnern des EU-Projekts LCC-DATA, mit dem klima:aktiv Team und mit der Hochschule Kufstein erarbeitet.

Ein wichtiger Partner in dem Projekt war der WWFF, der Informationen zu den Case Studies zur Verfügung gestellt und wertvolle Diskussionsbeiträge beigesteuert hat.

Wir bedanken uns bei allen Beteiligten, die zum erfolgreichen Abschluss des Projekts beige-tragen haben.

1

Einleitung

2 Einleitung

Die technischen und funktionalen Anforderungen an moderne Gebäude steigen konstant an; gleichzeitig steigt auch der ökonomische Druck auf die Gebäudeeigentümer hinsichtlich der Rendite für Gebäude. Auf lange Sicht sollen nachhaltige Gebäude diese beiden Anforderun-gen erfüllen.

Das Ziel von nachhaltigen Gebäuden ist zum Einen die Reduktion des Energieverbrauchs und des Einsatzes von Ressourcen, zum Anderen wird bei nachhaltigen Gebäuden ver-sucht, die Gesamtkosten über den Lebenszyklus zu optimieren, sodass auch der ökonomi-sche Druck langfristig befriedigt werden kann.

Für diesen Zweck sind Instrumente wie die Lebenszykluskostenanalyse von Gebäuden während der Planungsphase von neuen und zu sanierenden Gebäuden einzusetzen. Le-benszykluskosten (LCC) verstehen sich als die Summe aller anfallenden Kosten des Ge-bäudes über den Nutzungszeitraum. Nachdem die laufenden Kosten von Gebäuden (wie z.B. Energiekosten, Reinigungskosten, Instandhaltungskosten) den überwiegenden Anteil der Gesamtkosten über den Lebenszyklus ausmachen, bringt der Lebenszykluskostenver-gleich von unterschiedlichen Lösungsvorschlägen bereits in der Planungsphase die erforder-liche Unterstützung in einem Entscheidungsprozeß. Basierend auf den Ergebnissen einer Lebenszykluskostenanalyse kann ein Gebäudeeigentümer eine fundierte Entscheidung über den langfristigen Charakter von Gebäuden treffen.

Die Aussagekraft einer LCC-Berechnung in einem frühen Planungsstadium hängt von den Inputdaten, insbesondere von den Daten der zu erwartenden laufenden Kosten von Gebäu-den ab. Üblicherweise basieren diese Daten auf Erfahrungs- bzw. Statistikwerten von ein-zelnen Gebäuden. Um allgemeingültige Daten über laufende Kosten von Gebäuden bzw. Gebäudetypen zu erhalten, ist es erforderlich von einer Vielzahl von Gebäuden diese Kos-tendaten kontinuierlich zu sammeln und auszuwerten. Diese Daten können auch für den Zweck des Benchmarking von Gebäuden herangezogen werden.

Das Projektziel des Projektes „LCC-DATA – Life Cycle Costs in the Planning Process. Constructing Energy Efficient Buildings taking running costs into account“ ist zum Einen die Vereinfachung des Zugangs zu Daten über laufende Kosten von Gebäuden und zum Ande-ren deren Verwendung zur Berechnung von Lebenszykluskosten von Gebäuden. Damit soll die Anwendung der Lebenszykluskostenanalyse in der frühen Planungsphase forciert und somit die Entscheidung hinsichtlich nachhaltiger Gebäude verbessert werden.

Projektpartner:

Sintef, Byggforsk, Norwegen (Koordinator)

Österreichische Energieagentur - Austrian Energy Agency (AEA), Österreich

CityPlan (CP), Tschechische Republik

Berliner Energieagentur (BE), Deutschland

Centre for Renewable Ressources (CRES), Griechenland

Building Civil Engineering Institute (BCEI) ZRMK, Slovenien

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Ziele des Projektes

3 Ziele des Projektes

Das Projekt LCC-DATA wurde initiiert, um die Lebenszykluskostenprognose in der frühen Planungsphase zu vereinfachen und so die Verbreitung von nachhaltigen Immobilien mit energieeffizienten Systemen zu ermöglichen. Der Fokus des Projektes liegt auf den laufen-den Kosten. Zum Einen, weil derzeit noch zu wenig Informationen dazu vorliegen, zum Anderen weil die Investitionskosten in den meisten Ländern bereits eingehend analysiert wurden und auch dokumentiert1 werden. Kernidee des Projektes ist, die Investitionen für nachhaltige, effiziente Systeme (insbesondere Heiz- und Kühlsysteme) mit den einherge-henden Lebenszykluskosten in Zusammenhang bringen zu können.

Für diese Zwecke sollte im Rahmen des Projekts eine einheitliche Kostenklassifizierung erstellt werden, auf deren Basis eine Datenbank für laufende Kosten von Gebäuden angefer-tigt wurde. Die in diese Datenbank eingespeisten Daten wiederum wurden für spezifische Gebäude aufbereitet, und sowohl für Gebäude-Benchmarking, wie auch als Datenquelle für eine Lebenszykluskostenberechnung herangezogen.

Zu Beginn eines Planungsprozess werden Anhaltswerte für laufende Kosten von Gebäuden benötigt, je detaillierter die Planung, desto detaillierter sollten die Kostendaten vorliegen. Im Rahmen des Projektes sollen zunächst diese Anhaltswerte im Planungsprozess mit Hilfe der Datenbank geliefert werden können. Mit der Akzeptanz auf nationaler Ebene und einer damit einhergehenden stetigen Erweiterung der Datenbank werden auch detailliertere Analysen in späteren Projektphasen ermöglicht.

Die Möglichkeit ein Benchmarking von laufenden Kosten anzubieten, gibt den Gebäudeei-gentümern eine bessere Möglichkeit die laufenden Kosten eines Gebäudes zu optimieren, insbesondere die Energiekosten im Zuge von thermischen Verbesserungsmaßnahmen zu reduzieren. Gleichzeitig steigert jeder zum Zwecke des Benchmarking eingegebene Daten-satz die statistische Sicherheit der Kostenkennwerte und erhöht gleichfalls das Angebot der möglichen Varianten für die späteren Projektphasen.

Eine nationale Datenbank für laufende Kosten erhöht zusätzlich das Potential und die Aus-sagekraft einer Lebenszykluskostenberechnung, weil realitätsnahe Daten zur Verfügung stehen.

Der vorliegende Bericht beschreibt die Arbeiten der Österreichischen Energieagentur und ihrer nationalen Partner im Rahmen des Projektes.

1 Bsp. Statistik Austria; Baukostenindex: http://www.statistik.at/web_de/statistiken/preise/baukostenindex/index.html

5

Projektverlauf

4 Projektverlauf

In einem ersten Schritt wurde eine gemeinsame Datenbasis, aufbauend auf der ISO 15686-5 (siehe Abbildung 1) geschaffen. Damit einhergehend wurden die nationalen Richtlinien aller Partner hinsichtlich LCC-Berechnungen zusammengetragen und aufeinander abgestimmt. Hier bildeten u. a. die ÖNORM B 1801-12 und 1801-23 die Grundlage für das gemeinsame Gerüst. Das Ergebnis ist ein Datenerfassungsblatt (siehe Anhang 10), mit dem im weiteren Verlauf die sogenannten „Beispielgebäude“ erfasst wurden, deren Daten die Grundlage für den Aufbau der Datenbank bildeten. Für die Datenbank selber wurde eine bereits bestehen-de Datenbank aus Norwegen (www.nfb.no) überarbeitet und an die Erfordernisse der teil-nehmenden Länder angepasst.

Abbildung 1: ISO 15686 – 5 (2008)

WLC Gesamt Lebenskosten

Sonstige Kosten

Einkünfte

LCC Lebenszyklus-Kosten

Errichtungskosten

Betriebskosten

Instandhaltungskosten

Abbruch / Umnutzung Abbruchkosten oder Umbaukosten für Umnutzung

WLC Gesamt Lebenskosten

Sonstige Kosten

Einkünfte

LCC Lebenszyklus-Kosten

Errichtungskosten

Betriebskosten

Instandhaltungskosten

Abbruch / Umnutzung Abbruchkosten oder Umbaukosten für Umnutzung

Grundstück, Finanzierung, weitere

Verkaufs- /Mieteinkünfte, Zuschüsse

Planung, Bau, etc. alle Kosten bis zur Abnahme

Miete, Versicherungen, VerbrauchReparaturen, Wartung, Reinigung

Da in Österreich bereits die Benchmarkdatenbank des Immobilien-Benchmark-Instituts (IBI) besteht (siehe www.immobilien-benchmarking.at), wurde entschieden, dass eine weitere Datenbank nicht dazu beitragen würde eine national einheitliche Vorgehensweise zu imple-mentieren.

Daher wurden als Beispielgebäude die bereits in der Datenbank des IBI gespeicherten Daten anonymisiert verwendet um die Kostenkennwerte für die Level 1 - Analyse zu eruie-ren.

Ein Ziel war es, die Lebenszykluskostenberechnungen mit Hilfe der aus der Datenbank eruierten Kennzahlen (Level 1 – Analyse) zu erstellen und mit nationalen Berechnungsme-thoden (Level 2 – Analyse) zu vergleichen.

2 ÖNORM B 1801-1 (1995): „Kosten im Hoch- und Tiefbau – Kostengliederung“ 3 ÖNORM B 1801-2 (1995):“Kosten im Hoch- und Tiefbau – Objektdaten – Objektnutzung“

7

http://www.nfb.no/

Lebenszykluskostenberechnungen im Planungsprozess

4.1 Die Level 1 - Analyse

Die Aufgabe im Projekt LCC-DATA war es, eine simple Methode zur Prognose von Lebens-zykluskosten zu testen. Diese Methode wurde von allen Projektbeteiligten gleichermaßen angewendet: Die Größe / Kapazität des zu analysierenden Gebäudes wird mit den Kosten-kennwerten gleicher Gebäude (gleicher Standort, gleicher Gebäudetyp) multipliziert und somit werden unter Einbeziehung der Baukosten, des Zinssatzes und des Lebenszyklus (in Jahren) die zu erwartenden Lebenszykluskosten als Barwert - oder untergliedert in jährlichen Kosten - dargestellt (siehe Abbildung 2).

Abbildung 2: Aufbau der Level 1 - Analyse

Standort

Gebä

Größ

Bauko

Kalkulatio

Lebe

udetyp

e oder

Kapazität (Pers.)

sten

nszinssatz

nszyklus

Lebenszykluskosten -Barwert -jährliche Kosten

EINGABEDATEN ERGEBNISSE

Angaben in € / m2 Verwaltung Betrieb Wartung Weiterentwicklung Verbrauch Reinigung Service sonstiges

KOSTEN

KENNWERTE

Que

lle: A

EA

Diese Level 1 - Analyse soll vornehmlich in der frühen Planungsphase zur Anwendung kommen, um zeitaufwendige Berechnungen zu vermeiden. Nur wenige Daten werden benö-tigt um die Berechnung der Bewirtschaftungskosten während der gesamten Nutzungsdauer ausführen zu können. Die benötigten Details, Daten und die errechenbaren Ergebnisse sind in der Abbildung 2 aufgelistet. Die errechneten Kosten stehen dem Investor auch bei der Abschätzung des Ertrages eines potentiellen Projektes zur Verfügung. Vor allem können aber Planer mit dieser Methode unterschiedliche Gebäudevarianten recht schnell prognosti-zieren.

4.2 Die Level 2 - Analyse

Zur Level 2 - Analyse wird eine nationale Methode herangezogen, mit der Lebenszykluskos-ten berechnet werden. Die verfügbaren Daten für diese Level 2 - Analyse sind detaillierter. Basierend auf der daraus resultierenden, höheren Genauigkeit können Investoren zwischen unterschiedlichen Ausführungsvarianten (Beispiel Heizsysteme) entscheiden.

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Projektverlauf

Abbildung 3: Aufbau der Level 2 - Analyse

ERGEBNISSE

Kennzahlen

Standort

Gebäudetyp

Gebäudequalität

Zustandsqualität

Energieverbrauch in kWh

Größe oder

Kapazität (Pers.)

Baukosten

Kalkulationszinssatz

Lebenszyklus

Lebenszykluskosten -Barwert -jährliche Kosten

EINGABEDATEN

Angaben in € / m2 Verwaltung Betrieb Wartung Weiterentwicklung Verbrauch Energiekosten in € / kWh Reinigung Service sonstiges

KOSTEN

KENNWERTE

wenn keine detaillierteren Werte zur Verfügung stehen

Que

lle: A

EA

In Österreich gibt es mehrere Ansätze und Vorgehensweisen zu Lebenszykluskostenbe-rechnungen. Es gibt mehrere Unternehmen, die sich intensiv mit der Variantenanalyse von bestimmten Komponenten des Gebäudes beschäftigen. Auch in der Normung findet man einige Ansätze für diesen Bereich (s. Kapitel 5.2).

Die Fallstudien für das Projekt wurden von den jeweiligen Projektpartnern jeweils anhand der zwei Vorgehensweisen (Level 1 – Analyse und Level 2 - Analyse) berechnet und die Ergebnisse dann gegenübergestellt. Dieser Prozess wird im Kapitel 5.3 näher beschrieben.

4.3 Zielgruppen

Es gibt 2 Hauptzielgruppen für die Nutzung der Datenbank:

Eine Zielgruppe sind die Gebäudeeigentümer, denen ein Benchmark-Tool für ihren Gebäu-debestand zur Verfügung gestellt wird. Um die Benchmark-Auswertungen nutzen zu können, ist es erforderlich, dass die Gebäude in die Datenbank eingepflegt werden. Dies wiederum vergrößert die Datenbank und statistisch ausgewertete Kostenkennwerte werden genauer und belastbarer.

Die zweite Zielgruppe sind Planer und Architekten. Diese haben die Möglichkeit die generier-ten Kostenkennwerte aus der Datenbank für eine LCC-Analyse zu nutzen. Die Kostenkenn-werte können in unterschiedlicher Detailtiefe abgerufen werden. Somit ist eine grobe Analy-se (Level 1) bereits in der frühen Planungsphase möglich. Dies liefert zum frühest möglichen Zeitpunkt hilfreiche Erkenntnisse beispielsweise hinsichtlich der Betriebskosten. In späteren Projektphasen werden die Kostenkennwerte umso belastbarer, je mehr Datensätze in detail-lierter Form in der Datenbank enthalten sind. Zudem ermöglicht eine detaillierte Eingabe der

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Gebäude-Bestandteile in Verbindung mit den laufenden Kosten, eine Verlinkung von Ausfüh-rungsstandards und Kosten, um beispielsweise Mehrkosten in der Investition von Materialien den Einsparungen in den Lebenszykluskosten gegenüber zu stellen (z. B. durch geringeren Verschleiß und somit längere Nutzungsdauer). Insbesondere für die technische Ausstattung energieeffizienter Gebäude könnten die Fragen der Ökonomie und der Rentabilität mit einer solchen Datenbank analysiert werden.

4.4 Projektarbeit

Das Projekt ist in mehrere Arbeitspakete (WP = „work package“) aufgeteilt, um die Projekt-arbeit optimal umsetzen und somit die Ziele erreichen zu können.

WP 1: Projektmanagement

WP 2: Datenanalyse (Aufbau der gemeinsamen Datenbasis)

WP 3: Datensammlung (Zur Befüllung der Datenbank)

WP 4: Energie- und LCC-Berechnungen (Anhand der Fallbeispiele)

WP 5: Verbreitung der (Zwischen-) Ergebnisse

WP 6: Kommunikation mit der EU

Aufbauend auf den zwei Zielgruppen wurde die Projektarbeit im wesentlichen in zwei Ab-schnitte unterteilt: im ersten Abschnitt wurden verschiedene Gebäudeeigentümer ersucht ihre Gebäude mittels des erstellten Gebäudedatenerfassungsblatt (WP 2, D 94) zu beschrei-ben. Die so zusammengetragenen Daten (> Datensammlung WP 3) wurden in die Daten-bank eingefüllt und darauf basierend wurden dann Kostenkennwerte ermittelt, die in €/m² oder €/Person ausgedrückt werden.

Um innerhalb des Projektes möglichst viele Gebäudekategorien analysieren zu können, haben die Partnerländer folgende Gebäude analysiert:

Sintef (Norwegen) analysierte Hochschulen; CityPlan (Tschechische Republik) Grundschu-len; BCEI ZRMK (Slovenien) Schulen und Wohnbauten; BE (Deutschland) analysierte Schu-len, Justizgebäude und Kulturgebäude; CRES (Griechenland) Büroimmobilien und die Österreichische Energieagentur analysierte ebenfalls Büroimmobilien.

Im zweiten Projektabschnitt wurden in den oben genannten Gebäudekategorien Fallstudien herangezogen: die Gebäude wurden gemäß Gebäudedatenerfassungsblatt erfasst, es wurden Energiebedarfsberechnungen gemäß der gültigen Normen (Details siehe Kapitel 5.1) durchgeführt und für die Fallstudien sowohl Level 1 – Analysen, wie auch Level 2 – Analysen erstellt und miteinander verglichen. Die Ergebnisse der Österreichischen Fallbei-spiele werden im folgenden Kapitel im Detail vorgestellt.

4 D 9 – Datenerfassungsblatt, siehe Anhang

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Energiebedarfs- und Lebenszykluskostenberechnungen

5 Energiebedarfs- und Lebenszykluskostenberechnungen

Das WP 4 hatte im Wesentlichen zwei Ziele: Zunächst Erfahrungen im Umgang mit der Datenbank zu sammeln und gleichzeitig Ergebnisse von LCC-Berechnungen zu erhalten, die wiederum als Hilfe zur Entscheidungsfindung in der frühen Planungsphase hinzugezogen werden können.

Die Partner Slowenien, Tschechien und Griechenland nutzen die im Rahmen des Projektes gesammelten Daten zur Eruierung der Kennzahlen, Norwegen nutzte die nationale LCC-Datenbank (www.nbf.no), welche bereits seit einigen Jahren besteht. In Österreich wurde die bestehende Benchmarkdatenbank des IBI zur Ermittlung der Kennzahlen verwendet. In Deutschland wurden einzelne Maßnahmenvarianten zur Sanierung von öffentlichen Gebäu-den des Berliner Senats analysiert.

Die Grundstruktur bilden nationale Richtlinien: im Zuge der Umsetzung der Gebäuderichtlinie wird der Energiebedarf ermittelt. Die relevanten nationalen Richtlinien, Leitfäden und Tools zur Energieberechnung sind im Kapitel 5.1 näher erläutert. Die Level 2 - Analysen wurden entsprechend der nationalen Richtlinien durchgeführt, welche im Kapitel 5.2. vorgestellt werden.

Das Ziel der dargestellten Arbeitsschritte ist es, aufzuzeigen wie einfache LCC-Berechnungen effektiv durch Gebäudeeigentümer, Architekten, Planer und/oder Berater genützt werden können.

Die Level 1 - Analysen der Fallstudien wurden basierend auf den aus der Benchmarkdaten-bank des IBI eruierten Kennzahlen errechnet. Der Vergleich mit der Level 2 - Analyse ge-mäß der nationalen Richtlinien sowie die Gegenüberstellung mit den realen gebäudespezifi-schen Daten sollte Erkenntnisse zur Machbarkeit der Level 1 - Analyse liefern und Aussagen zur Relevanz derartiger Kennzahlen erlauben.

5.1 Energieberechnungen

Seit dem 01.01.2009 gilt die verpflichtende Vorlage eines Energieausweises5 für Gebäude die verkauft oder vermietet werden uneingeschränkt des Alters6. Basierend auf den Berech-nungsmethoden nach nationalen Richtlinien, wurden die Energiebedarfsrechnungen der Fallstudien durchgeführt.

5 Energy Performance of Buildings Directive, 2002/91/EC 6 Energieausweis-Vorlagegesetz (EAVG), § 3 & § 7

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Folgende Leitfäden des Österreichischen Instituts für Bautechnik (OIB) und Normen (Ö-NORMen) wurden herangezogen:

OIB Richtlinie 6: Energieeinsparung und Wärmeschutz - OIB-300.6-038/07

Leitfaden energietechnisches Verhalten von Gebäuden - OIB-300.6-039/07

ÖNORM B 1800: Ermittlung von Flächen und Rauminhalten von Bauwerken

ÖNORM B 8110: Wärmeschutz im Hochbau

VORNORM ÖNORM H 5055: Energieausweis für Gebäude

VORNORM ÖNORM H 5056: Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – Heiztechnik-Energiebedarf

VORNORM ÖNORM H 5057: Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – Raumlufttech-nik–Energiebedarf für Nicht-Wohngebäude

VORNORM ÖNORM H 5058: Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – Kühltechnik-Energiebedarf

VORNORM ÖNORM H 5059: Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – Beleuchtungs-energiebedarf

Diese Bestimmungen und Richtlinien werden auch in den verschieden Berechnungspro-grammen, die in Österreich verwendet werden, berücksichtigt. Auf der Website des Österrei-chischen Instituts für Bautechnik (OIB) steht ein MS Excel Programm frei zur Verfügung. Mit diesem Programm berechnete die Österreichische Energieagentur die Energiedaten der Fallstudien.

Die Bedarfskennzahlen für das Heizen und den gesamten Strombedarf (Belüftung, Kühlung, Beleuchtung, Hilfsstrom) wurden zunächst mit dem Primärenergiefaktor7 und im Anschluss mit dem CO2-Emissionsäquivalent8 multipliziert um die CO2-Emissionen zu errechnen. Die Ergebnisse sind im Kapitel 5.3.7 beschrieben.

5.2 Lebenszykluskostenberechnungen (LCC-Berechnungen)

Folgende ÖNORMEN sind relevant:

ÖNORM A 4000: Abrechnung von Bewirtschaftungskosten von Gebäuden mit Miet- und Eigentumsobjekten

ÖNORM M 7140: Betriebswirtschaftliche Vergleichsrechnung für Energiesysteme nach der erweiterten Annuitätenmethode

ÖNORM B 1801-1: Kosten im Hoch- und Tiefbau - Kostengliederung

ÖNORM B 1801-2: Kosten im Hoch- und Tiefbau – Objektdaten - Objektnutzung

ÖNORM B 1801-3: Bauprojekt- und Objektmanagement – Planungskennzahlen

7 Gas = 1.36; Wien Fernwärme = 0.3; Strom UCPTE Mix = 3.31 8 Gas = 0.277; Wien Fernwärme = 0.2; Strom UCPTE Mix = 0.617 [kg/kWh]

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ÖNORM B 1802: Liegenschaftsbewertung

Die Betrachtung der gesamten Lebenszykluskosten eines kompletten Gebäudes ist noch nicht genormt, es gibt derzeit jedoch einige Entwicklungen dahingehend.

Für die Level 1 - Analyse wurden Kennzahlen (€/m²a) aus der Benchmarkdatenbank des IBI erzeugt, welche derzeit 40 österreichische Büroimmobilien verwaltet, wovon 18 für die Ermittlung von Kennzahlen der Fallbeispiele herangezogen werden konnten (basierend auf den Qualitätskriterien, s. Tabelle 2, S. 21). Die Ergebnisse der Berechnungen sind im Kapitel 5.3.7 beschrieben.

Für die Level 2 - Analyse sollte eine nationale, am Markt bereits etablierte Methode verwen-det werden.

In Österreich werden in der Immobilienwertermittlung die laufenden Kosten von Gebäuden den Mieteinnahmen gegenübergestellt, um den Jahresreinertrag und in Folge den Ver-kehrswert der Liegenschaft zu ermitteln. Der Inhalt der ÖNORM B 1802 basiert auf dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. Diese Art der Wertermittlung ist eine anerkannte Methode am österreichischen Markt. Die Österreichische Energieagentur nutzte daher dieses Verfah-ren für die Level 2 - Analyse der Fallstudien. Ergänzt wurde im Bereich der Energiekosten durch einen Abgleich der Bedarfskennzahlen aus dem Energieausweis (mit einem Faktor korrigiert auf Verbrauchswerte) und der Berechnung mit Energiepreisen.

5.3 Die Gebäude der Fallstudien

In diesem Kapitel werden die analysierten Daten der österreichischen Fallstudien erläutert.

Die Fallbeispiele wurden analysiert und die ermittelten Daten für die Energieberechnungen, sowie für die Level 1 - und Level 2 - Analysen genutzt. Die Fallbeispiele wurden ausgewählt um die Lebenszykluskosten von Büroimmobilien darzustellen. Hauptaugenmerk wurde dabei auf die energierelevanten Bereiche Heizung und Stromverbrauch gelegt.

Die österreichische Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt den Anteil an Niedrigenergie-Neubauten am Bürogebäudesektor zu erhöhen (z.B. durch den Einsatz von Passivhaus-komponenten), sowie die thermische Sanierung bei bestehenden Gebäuden zu fördern. Die Einsparungspotenziale der CO2-Emissionen im Gebäudesektor betragen derzeit 2,3 Millio-nen Tonnen9.

Die Fallbeispiele wurden anhand der Projektziele von LCC-DATA ausgewählt und analysiert. Anhand jener Beispiele soll der Vorteil der Lebenszykluskostenanalyse für Entscheidungs-träger transparent gemacht werden.

Daher sind die Beispielgebäude typische Wiener Bürogebäude: 2 Neubauten, 1 saniertes Gebäude und zum Vergleich ein Passivhaus Gebäude. Die Lebenszykluskostenanalysen wurden für unterschiedliche Energieverbräuche erstellt.

9 Klimaschutzbericht 2008, Umweltbundesamt, Wien 2008

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Die Gebäude sind realisierte Gebäude, deren Daten vom Wiener Wirtschaftsförderungs-fonds (WWFF) zur Verfügung gestellt wurden. Die Berechnungsergebnisse der Energiebe-darfswerte und der LCC-Analysen wurden von der Österreichischen Energieagentur im Rahmen des Projektes zusammengestellt bzw. berechnet. Die zugrundeliegenden Kennzah-len der LCC-Analysen stammen aus der Benchmarkdatenbank des IBI und wurden von der Hochschule Kufstein ausgelesen und anonymisiert zur Verfügung gestellt.

5.3.1 Fallbeispiel 1, TECHbase

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: WW

FF

Das erste Fallbeispiel ist ein typisches Wiener Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von ca. 12.500 m², wovon rund 7.500 m² als Bürofläche genutzt werden.

Das Gebäude wurde 2005 im Gewerbegebiet des 21. Wiener Bezirks erbaut. Die Baukon-struktion besteht aus Stahlbetonwänden mit Außendämmung, der Innenausbau ist in Leich-bauweise ausgeführt und die Fenster sind doppelt verglast. Es gibt keine direkt angrenzen-den Gebäude (freistehend).

Die durchschnittlichen U-Werte sind: Gebäudehülle 0,44 W/m²K, Fenster 1,3 W/m²K, oberste Geschossdecke 0,24 W/m²K und Kellerdecke 0,40 W/m²K.

Die Versorgung erfolgt über die Fernwärme Wien, die Verteilung über Heizkörper in den Büros. Das Belüftungssystem arbeitet mit einer integrierten Luft-Luft Wärmepumpe. Die Kühlung ist zentralisiert und wird über lokale Deckenkühlsysteme verteilt. Das Licht wird manuell ein- und ausgeschaltet.

Der berechnete Energiebedarf für die Raumheizung ist 83,9 kWh/m²a und der Strombedarf liegt bei 65,8 kWh/m²a.

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5.3.2 Fallbeispiel 2, BRC

Foto

: WW

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Das zweite Beispielgebäude wurde ebenfalls 2005 erbaut, es ist ein klassischer Stahlbeton-bau. Die vermietbare Fläche beträgt ca. 3.800 m² und ist auf 7 Geschosse aufgeteilt. Die Berechnungen des Energiebedarfes wurden einmal nach der Wiener Bauordnung 2005 und einmal nach der OIB-Richtlinie 6, mit den Mindestwerten, die ab 1.1.2010 in Kraft treten werden, erstellt.

Die U-Werte sind: Gebäudehülle 2005: 0,50 / 2010: 0,30 W/m²K, Fenster 2005: 1,90 / 2010: 1,2 W/m²K, oberste Geschossdecke 2005: 0,25 / 2010: 0,20 W/m²K und Kellerdecke 2005: 0,45 / 2010: 0,25 W/m²K

Die Wärmeversorgung erfolgt über die Fernwärme Wien, die Verteilung über Heizkörper in den Büros. Es gibt kein mechanisches Belüftungssystem in den Büros. Das Kühlsystem ist zentralisiert, die Verteilung erfolgt über lokale Deckenkühlsysteme. Das Licht wird manuell ein- und ausgeschaltet.

Der Energiebedarf für die Raumheizung beträgt: 2005: 45,8 / 2010: 29,8 kWh/m²a; der Gesamt-Strombedarf beträgt: 2005: 48,81 / 2010: 51,6 kWh/m²a.

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5.3.3 Fallbeispiel 3, MIELEHAUS

Foto

: WW

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Das dritte Gebäude wurde 1970/71 erbaut und 2006 saniert, es ist in 7 Etagen unterteilt wovon 6 Etagen als Büros genutzt werden (mit einer Mietfläche von rund 3.600 m²). Im Erdgeschoss befindet sich ein Ladengeschäft. Zusätzlich befinden sich 2 Geschoße unterir-disch, die die Tiefgarage beherbergen.

Das Gebäude besteht zum Großteil aus Mauerwerk und Stahlbeton. Während der Sanierung wurde eine Erweiterung in Stahlbeton ausgeführt. Die Außenwände wurden nachträglich gedämmt und an der Straßenfassade größtenteils mit roten Heraklithplatten verkleidet. Ebenso wurde das Dachgeschoss gedämmt und die Fenster wurden getauscht.

Die neuen U-Werte betragen im Mittel: Außenwände 0,40 W/m²K, Fenster 1,33 W/m²K, oberste Geschossdecke 0,25 W/m²K und Kellerdecke 1,90 W/m²K (nicht saniert).

Das Gebäude wird durch einen zentralen Gasheizkessel versorgt, in den Büros sind Heiz-körper angebracht. Die Kühlung erfolgt zentral und wird über lokale Deckenkühlsysteme in den Büros verteilt. Das Licht in den Büros ist manuell zu betätigen und dimmbar, auf den Fluren gibt es Bewegungsmelder für die Lichtsteuerung.

Die errechnete Heizenergiebedarf nach der Sanierung beträgt 55,3 kWh/m²a, der Gesamt- Strombedarf 54,7 kWh/m²a.

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5.3.4 Energieberechnungen - Ergebnisse

Tabelle 1: Energiebedarfswerte der Fallstudien

Fallbeispiel 1

Fallbeispiel 2, 2005

Fallbeispiel 2, 2010

Fallbeispiel 3

Energiebedarf

Heizen [kWh/m²a] 83,9 45,8 29,8 55,3

Strombedarf [kWh/m²a] 65,8 48,81 51,6 54,7

Kühlbedarf [kWh/m²a] 11,7 12,3 15,2 24,6

Primärenergiebedarf [kWh/m²a]

243,1 175,3 179,9 256,3

CO2 Emissionen

[kg/m²a] 57,40 39,28 37,82 49,07

Que

lle: A

EA

Besonders bemerkenswert ist in der Fallstudie 2, dass die CO2-Emissionen bei der Variante 2010 rechnerisch um 1,47 kg/m² niedriger sein würden als bei der Variante 2005. Diese Reduzierung resultiert daraus, dass die Anforderungen verstärkt werden.

Die eingesparten Emissionen würden jährlich ca. 7.500 kg für dieses Gebäude betragen. Dies zeigt den dringenden Bedarf an effizienten Heiz- und vor allem Kühlsystemen, sowie den vermehrten Einsatz von erneuerbaren Energien.

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5.3.5 Optimierung der Gebäude

Angenommen, die vorher beschriebenen Gebäude würden als Passivhäuser konstruiert und würden einen Teil des Energiebedarfs generieren, so könnte eine beträchtliche Primärener-gieeinsparung lukriert werden. Durch den Einsatz erneuerbarer Energien, wie einer So-larthermie-Anlage zur Unterstützung der Heizungs- und Kühlanlage (über ein Adsorberrad), einer PV-Anlage zur Unterstützung des Strombedarfes (derzeit wird dieser Strom ins Netz eingespeist) und der Nutzung vorhandener Ressourcen (ein auf dem Grundstück befindli-cher Brunnen ist hauptsächlich für die Kühlung des Gebäudes verantwortlich), sowie den Einsatz effizienter Geräte und optimaler Verteilung der Energie (in diesem Fall wird über Betonkernaktivierung der Decken gekühlt und geheizt) kann man ein Gesamtkonzept für ein solches Gebäude soweit optimieren, dass der Gesamtenergiebedarf auf 30 kWh/m²10 redu-ziert werden kann.

Damit beträgt die mögliche Primärenergieeinsparung der Fallstudien 140 / 75 / 79 / 150 kWh/m²a - vorausgesetzt der Gesamtenergiebedarf würde mit Strom (UCPTE Mix) gedeckt werden.

Wenn bei den herangezogenen drei Fallbeispielgebäuden anstatt der Mindestanforderun-gen, die Passivhausanforderungen umgesetzt worden wären, ein Teil des Bedarfs durch PV- und Solarthermie gedeckt würde und der verbleibende Bedarf ausschließlich durch Strom aus österreichischer Wasserkraft gewonnen würde, wären CO2- Emissionseinsparungen von ca. 1.090.476 kg pro Jahr möglich.

Abbildung 4: Passivhaus ENERGYbase

Foto

: WW

FF

10 Der Energiebedarf des ENERGYbase liegt bei 39 kWh/m²a, wovon rund 10 kWh/m²a aus den PV- und So-larthermieanlagen selber gedeckt werden können

18


5.3.6 Lebenszykluskostenberechnungen - Vorgehensweise

Wie bereits erwähnt, nutzt die Österreichische Energieagentur aus der Benchmarkdaten-bank des IBI generierte Kennzahlen für die Level 1 - Analyse. Die notwendigen Informatio-nen um die Kennzahlen eruieren zu können sind im Folgenden dargestellt.

Zunächst ist es wichtig, dass innerhalb der Datenbank Gebäude eindeutig unterschieden werden können und dass beim Benchmarken nur Gebäude gleicher Kategorien miteinander verglichen werden. Dazu dient in der Benchmarkdatenbank des IBI die Dimensionierung des Gebäudes. Diese Dimensionierung wird mit Hilfe der Abbildung 5 verdeutlicht. Die Dimensi-onen beschreiben die Sichtweise (Betreiber, Investor, Selbstnutzer und Nutzer/Mieter), die Nutzungsart (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Lager/Logistik, Produktion und weitere) sowie den Gebäudetyp (Objekt, Teilobjekt und weitere).

Abbildung 5: Die 3 Dimensionen der Benchmarkdatenbank des IBI

Dimension „Nutzung“

Wohnen weitereProduktionLager/LogistikEinzelhandelBüro

Dimension

„Gebäud

etyp“

Dim

ensi

on „S

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wei

se“

Objekt

Teilobje

ktweit

ere

Inve

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Betre

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Selb

stnu

tzer

Nut

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Investor

BüroObjekt

Que

lle: I

BI

19


Auf der website des IBI (www.immobilien-benchmarking.at) kann man sich nach erfolgter Registrierung einloggen. Dann erfolgt die Schrittweise Deklaration des Gebäudes über eine vorgegebene Eingabemaske (s. Abbildung 6). Hier werden zunächst die Grunddaten, wie Typ, Nutzung, Sichtweise und Bezeichnung (zur eindeutigen Identifizierung), sowie Standort abgefragt.

Abbildung 6: Die Eingabemaske zur Gebäudeerfassung

Que

lle: I

BI

Im nächsten Schritt sind die Rahmenbedingungen anzugeben, welche für die Ermittlung der Kostenkennwerte wichtig sind. Dazu gehören die Objektqualität (siehe Tabelle 2), die Flä-chen, Kosten, Einkünfte, Service Level usw.. Die Informationen können auch über CSV-Dateien oder aus ERP-Programmen eingelesen werden.

20


Tabelle 2: Die Kriterien zur Ermittlung der Objektqualität

Element Einfach Mittel Hoch Baukörper/Raumkonzept Einfacher

Baukörper, starres Raumkonzept

Einfacher oder gegliederter Baukörper, flexibles Raumkonzept

Gegliederter Baukörper, flexibles Raumkonzept

Fassade Lochfassade, Fensterbänder, einfache Materialien (zB Putz)

Fensterbänder, vorgehängte Fassade, mittlere Materialien

Vorgehängte Fassaden, hochwertige Materialien

Boden, Elektroversorgung

Massivboden, Einzelsteckdosen oder Brüstungskanäle

Massivboden, Brüstungs- oder Bodenkanäle

Doppelboden, Hohlraumboden, Kanäle, Bodentanks

Decke, Beleuchtung Massivdecken, abgehängte Decken und Deckenleuchten

Abgehängte Decken mit hochwertigen Deckenleuchten

Abgehängte Decken mit direkt- indirekt strahlenden Leuchten

Wärmeversorgung Statische Heizung, Naturbelüftung

Statische Heizung, Sonderbereiche teilweise klimatisiert

Innovative Wärmeversorgung, Teil- und Vollklimatisierung

Sonstige Ausstattung DV-Netzwerk, Zugangskontrolle, Rauchmelder

Wie vor, zusätzlich Aufzüge, Notstromversorgung

Wie vor, zusätzlich GLT, Videoüberwachung

Que

lle: I

BI

Um die Qualität der Benchmarkdaten sicher zu stellen, gibt es automatisierte Qualitätskon-trollen, welche die eingelesenen Daten filtern und bei Bedarf Warnhinweise senden, bevor die Daten in den Pool der Benchmarkdaten aufgenommen werden. Diese automatisierten Kontrollen basieren auf der Gauss´schen Glockenkurve. Nach der Kontrolle sind die Daten dann bereit zur Auswertung.

21


Die Ergebnismenge kann der Nutzer selber festlegen (siehe Abbildung 7), indem die Cluster der Gebäude definiert werden.

Abbildung 7: Die Clusterung der Vergleichsobjekte

Que

lle: I

BI

Zunächst wird eine Gesamtübersicht der Benchmarkergebnisse angezeigt (siehe Abbildung 8), die dann einzeln im Detail angesehen werden können.

Abbildung 8: Der Gesamtüberblick über die Benchmarkergebnisse

Que

lle: I

BI

22


Die einzelnen Bereiche können jeweils in verschiedenen Diagrammen und Graphen darge-stellt werden. Werden beispielsweise die Betriebskosten näher analysiert, erfolgt in dieser Kategorie wiederum der Überblick über die einzelnen Bestandteile dieser Kategorie

Abbildung 9: Beispielhafte Auswertungsergebnisse der Betriebskosten

Mit dem Ampelsystem hat man schnell eine grobe Übersicht über die Kosten im Vergleich zu den verfügbaren Benchmarkdaten. In der 3. Spalte hat man die Möglichkeit, sich die Ergeb-nisse der jeweiligen Kategorie einmal graphisch darstellen zu lassen (über den Graph-Button), oder detailliertere Informationen zu erhalten (über den Lupe-Button). Die unter-schiedlichen Auswertungen zeigen die Abbildungen 10 und 11.

Que

lle: I

BI

Que

lle: I

BI

Abbildung 10: Betriebskosten – Balkendiagramm

23


Abbildung 11: Betriebskosten – Streudiagramm

Das Herunterbrechen auf die nächste Ebene ist bis auf die unterste Kategorie möglich. Abbildung 12 zeigt exemplarisch die Kategorie der Verbrauchskosten und Abbildung 13 eine zugehörige, unterste Ebene, die Verbrauchskosten Wasser/Wärme/Strom.

Abbildung 12: Tortendiagramm der Verbrauchskosten

Que

lle: I

BI

Que

lle: I

BI

24


Abbildung 13: Die unterste Ebene Verbrauchskosten Wasser / Wärme / Strom

Que

lle: I

BI

Mit Hilfe dieser untersten Ebene lassen sich Aussagen darüber treffen, in welchen Bereichen Kosteneinsparungen möglich erscheinen. Im Zuge dieser Ergebnisse können nun die Kos-tentreibenden Kategorien im Detail analysiert werden und im betreffenden Gebäude Opti-mierungen überlegt werden.

25


5.3.7 Lebenszykluskostenberechnungen - Ergebnisse

Die dargestellten Benchmark-Werte (siehe Abbildung 13, Spalte 1) bilden gleichzeitig die Kostenkennzahlen der jeweiligen Kostenkategorien für die in diesem Kapitel vorgestellte Level 1 – Analyse.

Die Tabelle stellt die ermittelten Kennzahlen aus der Benchmarkdatenbank für Bürogebäude klassifiziert nach den LCC-DATA Kostenkategorien in € pro m² und Jahr dar.

Tabelle 3: Die Kennzahlen aus der Benchmarkdatenbank des IBI (€/m²a)

Kosten für…

mean p25 p75Investition

nicht enthaltenVerwaltung

4,30 2,64 5,04Steuern 1,16 0,16 1,77

Verwaltung 2,06 1,65 2,14Versicherung 1,08 0,83 1,13

Betrieb 2,32 1,10 3,55Haustechnik 2,32 1,10 3,55

Wartung 18,03 5,89 17,81Inspektionen 2,82 1,35 3,87

Wartung 15,22 4,54 10,39Entwicklung nicht enthaltenVerbrauch 12,53 8,29 16,41

Heizung 6,42 4,91 7,95Kühlung in Strom enthalten

Strom 3,50 1,42 5,24Wasser / Abwasser 1,19 0,63 1,40

Müllentsorgung 1,41 1,33 1,82Reinigung 6,85 3,87 11,03Service 3,10 1,30 3,27

Sicherheit 1,78 0,64 2,46sonstiges 1,32 0,66 0,81

Kennzahlen aus der Benchmarkdatenbank in €/m²a

Que

lle: A

EA

mean = der Mittelwert (bereinigt von „Ausreißern“)

p25 = der unterste Wert, der repräsentativ ist (nach Gauss´scher Glockenkurve)

p75 = der oberste Wert, der repräsentativ ist (nach Gauss´scher Glockenkurve)

Zur Berechnung der Büroimmobilien wurde eine Lebenszeit von 80 Jahren angenommen und der Kapitalisierungszinssatz mit 6 % festgelegt. Die Ergebnisse der Level 1 - und Level 2 - Analysen der Fallstudien sind in Tabelle 4 (für Level 1) und In der folgenden Tabelle werden die Ergebnisse der Level 2 - Analyse der österreichischen Fallstudien dargestellt.

26


Tabelle 5 (für Level 2) dargestellt.

Die Einbeziehung frühzeitiger LCC-Analysen kann sich nur am Markt etablieren, wenn die Ergebnisse zufriedenstellend sind. Daher hat die Österreichische Energieagentur das Er-tragswertverfahren als Grundlage für die Level 2 - Analyse herangezogen (da diese Bewer-tung in Österreich verwendet wird und anerkannt ist). Die Ergebnisse der Level 2 – Analyse wurden mit den Ergebnissen aus der Kennzahlen-Methode des Projektes (Level 1) vergli-chen. Die Ergebnisse werden im Folgenden vorgestellt.

Tabelle 4: Ergebnisse der Level 1 - Analyse

Kosten für…

Fallbeispiel 1Fallbeispiel 2. 2005

Fallbeispiel 2. 2010 Fallbeispiel 3

Investitionn.a. n.a. n.a. n.a.

Verwaltung€ 37.762,50 € 16.325,75 € 16.325,75 € 6.600,00

Steuern 13.237,50 4.412,75 4.412,75 400,00Verwaltung 16.050,00 7.820,40 7.820,40 4.125,00

Versicherung 8.475,00 4.092,60 4.092,60 2.075,00Betrieb € 26.625,00 € 11.867,98 € 8.825,50 € 5.806,25

Haustechnik 26.625,00 8.825,50 8.825,50 5.806,25Instandhaltung € 106.950,00 € 68.524,13 € 68.524,13 € 14.725,00

Inspektionen 29.025,00 10.703,33 10.703,33 3.375,00Wartung 77.925,00 57.820,80 57.820,80 11.350,00

Verbesserungsarbeiten n.a. n.a. n.a. n.a.Verbrauch € 123.075,00 € 43.639,20 € 41.857,00 € 29.692,50

Heizung 59.625,00 24.396,00 18.658,00 16.050,00Kühlung

Strom 39.300,00 9.351,80 13.307,60 8.755,00Wasser / Abwasser 10.500,00 4.525,80 4.525,80 1.575,00

Müllentsorgung 13.650,00 5.365,60 5.365,60 3.312,50Reinigung € 82.725,00 € 26.042,67 € 26.042,67 € 9.675,00Service € 24.525,00 € 11.782,53 € 11.782,53 € 3.250,00

Sicherheit 18.450,00 6.751,33 6.751,33 1.600,00sonstiges 6.075,00 5.031,20 5.031,20 1.650,00

inkludiert in Stromkosten

Que

lle: A

EA

Die Tabelle zeigt die Ergebnisse der Level 1 – Analyse der österreichischen Fallbeispiele. Die Kennzahlen wurden mit Hilfe der Benchmarkdatenbank des IBI erhoben und mit der Grundfläche (m²) multipliziert um die laufenden Kosten der verschiedenen Kategorien zu kalkulieren.

Nachfolgend sind die abgezinsten Barwerte der laufenden Kosten gelistet:

Fallbeispiel 1: 6.194.887,- €

Fallbeispiel 2 (2005): 2.943.223,- €

Fallbeispiel 2 (2010): 2.863.529,- €


27


In der folgenden Tabelle werden die Ergebnisse der Level 2 - Analyse der österreichischen Fallstudien dargestellt.

Tabelle 5: Ergebnisse der Level 2 - Analyse

Kosten für…



Investition€ 17.500.000,00 € 7.154.000,00 € 7.154.000,00 € 2.927.500,00

Verwaltung€ 18.000,00 € 9.120,00 € 9.120,00 € 7.800,00

Betrieb € 36.000,00 € 18.240,00 € 18.240,00 € 15.600,00Instandhaltung € 192.500,00 € 78.694,00 € 78.694,00 € 32.202,50Verbesserungsarbeiten n. a. n. a. n. a. n. a. Verbrauch € 137.045,25 € 46.586,22 € 42.620,35 € 32.359,37

Heizung € 56.625,75 € 15.990,83 € 10.384,97 € 9.269,87Strom € 75.304,50 € 28.285,40 € 29.925,38 € 20.862,00

Wasser / Abwasser € 5.115,00 € 2.310,00 € 2.310,00 € 2.227,50Reinigung € 33.750,00 € 17.100,00 € 17.100,00 € 11.250,00Service € 17.250,00 € 8.740,00 € 8.740,00 € 5.750,00 Q

uelle

: AE

A

Nachfolgend ebenfalls die abgezinsten Barwerte der laufenden Kosten:


Fallbeispiel 2 (2005): 2.948.144,- €

Fallbeispiel 2 (2010): 2.882.636,- €


Die Unterschiede im Barwert zwischen der Level 1 – und der Level 2 – Analyse betragen:

Fallbeispiel 1: 982.952,- €

Fallbeispiel 2 (2005): 4.921,- €

Fallbeispiel 2 (2010): 19.1076,- €

Fallbeispiel 3: 677.560,- €

Die Ursachen für diese zum Teil beträchtlichen Unterschiede werden im folgenden Kapitel diskutiert.

28

Diskussion der Ergebnisse

6 Diskussion der Ergebnisse

In den folgenden Absätzen werden die im Laufe des Projektes erfolgten Diskussionen betref-fend der Ergebnisse aus der Level 1 - und Level 2 - Analyse zusammengefasst und entspre-chend der vom Projektteam definierten Kostenkategorien strukturiert dargestellt (siehe Anhang).

Teil 1 –Investitionskosten: Für den Bauträger hat die finanzielle Investition für den Bau des Gebäudes die größte Bedeutung. Die Benchmarkdatenbank des IBI deckt diese Ka-tegorie nicht ab, daher scheint die Verwendung der Werte aus der Statistik Austria die praktikabelste Lösung zu sein, da diese auch ständig aktualisiert werden. Derzeit gelten für Wiener Bürogebäude Investitionskosten von rund 1.400,- €/m².

Teil 2 –Verwaltungskosten: Zur Berechnung des administrativen Kostenaufwands in der Level 2 - Analyse wird ein fixer Prozentsatz des geschätzten Mietertrags verwendet. Auf der einen Seite kommt es so zu einem zusätzlichen Bedarf um den geschätzten Mietertrag zu kalkulieren, auf der anderen Seite ist dies nur eine Kennzahl für den ge-samten Administrationsaufwand. In der Datenbank des IBI ist die Differenzierung in Steuern, Administration und Versicherung gegeben. Diese Funktion ermöglicht dem Be-nutzer die ausschlaggebenden Kategorien für das Gebäude auszuwählen und festzule-gen ob die Werte der Kategorien „p25, median oder p75“ zu wählen sind.

Teil 3 – Betriebskosten: In der Datenbank des IBI sind diese Kosten mit der Kategorie „Haustechniker“ gedeckt, diese können jedoch wieder in den gewünschten Bereichen (p25, median, p75) ausgewählt werden, je nachdem wie viel Aufwand zu erwarten ist. In der Level 2 - Analyse ist ein Prozentsatz des geschätzten Mietertrags als Wert der Be-triebskosten anzusetzen.

Teil 4 – Instandhaltungskosten: In der Datenbank des IBI sind Inspektions- und War-tungskosten erfasst, wohingegen in der Level 2 - Analyse wieder ein fester Prozentsatz verwendet wird (anteilig an den Investitionskosten). Zum Einen besteht zwar die Not-wendigkeit der Instandhaltung, aber in der Realität werden die Zyklen oft nicht eingehal-ten. Daher ist der Unterschied zw. den Werten hier sehr markant. Welche Methode zur Anwendung kommt liegt im Erachten des Nutzers – wenn die Kosten für regelmäßige Wartungen aufscheinen sollen, bietet sich die Level 2 - Analyse an. Wenn man aber be-reits weiß, dass die Zyklen nicht so eingehalten werden wie sie sollten, ist die Anwen-dung der Level 1 Kennzahlen realistischer (denn sie werden eruiert aus den tatsächlich angefallenen Kosten).

Teil 5 – Kosten für Verbesserungsarbeiten: Weder in der Datenbank des IBI, noch im Ertragswertverfahren wird dieser Kostenteil abgebildet/berechnet. Für die Datenbank des IBI gilt, dass die meisten Objekte neue Gebäude sind und daher keine Notwendig-keit für diese Kostenkategorie besteht – die Besitzer der Immobilien sehen auch in den nächsten Jahren keine derartigen Kosten auf sich zukommen (aufgrund der Gewährleis-tung). Beim Ertragswertverfahren ist es ähnlich, dort zählt der Posten „Kosten für Ver-besserungsmöglichkeiten“ bereits zu den Investitionskosten für Sanierungen.

Teil 6 - Verbrauchskosten: In der Datenbank des IBI besteht lediglich die Möglichkeit, die Kosten (€/m²) für Heizen und den Stromverbrauch als Gesamtsumme zu erhalten – völlig ohne Angaben zum Verbrauch (oder Bedarf). Daher ist die Entscheidung, welche

29


Werte man für welche Ausstattung heranziehen soll relativ schwierig. Die einzige Mög-lichkeit ist zu differenzieren zwischen „veraltete Technik = hohe Kosten = p75“ und „neue, effiziente Technik = niedrigere Kosten = p25“ oder schlicht den Mittelweg zu ge-hen und den „median“ zu wählen.

Die Einsparpotenziale der Fallbeispiele wurden mit Hilfe eines optimierten Bedarfs (nach Passivhaus-Kriterien) zusätzlich errechnet. Die Kosteneinsparung der Verbrauchskosten liegen hierfür bei rund 97.000,-/26.000,-/23.000,-/18.000,-€ pro Jahr, was einer Ersparnis von ca. 4,58 €/m²a entspricht. Die Gegenüberstellung der Einsparungen und der Mehrinves-tition in Passivhauskomponenten konnte im Rahmen des Projektes noch nicht berücksichtigt werden, da zu wenig Kosteninformationen über die Investitionskosten solcher Komponenten vorliegen. Die oben genannten Gesamtsummen für die Kosteneinsparung lassen jedoch darauf schließen, dass durchaus einige Mehrinvestitionen um diese Summen möglich sind.

Teil 7 – Reinigungskosten: Im Level 1 und im Level 2 werden Richtwerte je m² ver-wendet. Die Spannweite liegt jedoch bei 3,80 – 11,- €/m²a und kann (derzeit noch) bei keiner Methode in Bezug zu den zu reinigenden Flächen/Materialien gebracht werden. Hier besteht noch Bedarf für die Herleitung von Abhängigkeiten (Material – Reinigungs-bedarf).

Teil 8 – Service-Kosten: Hier gilt ähnliches wie für die Reinigungskosten. Jedoch kann hier im Level 1 unterschieden werden nach „sonstiger Service“ (z.B. Ausstattung mit Toi-lettenpapier) und „Sicherheitsservice“ - was bereits eine gewisse Unterscheidung ermög-licht.

6.1 Schlussfolgerungen

Die Level 1 - Analyse mit Hilfe der Benchmarkdaten aus der Datenbank des IBI ist wenig zeitaufwendig, da die Ermittlung der Kennzahlen automatisiert in der Datenbank erfolgt. Zudem werden keine weiteren Berechnungen, wie z. B. die Ermittlung der Mieteinnahmen (diese sind ebenfalls in der Datenbank aufgelistet) erforderlich.

Der Vergleich der jährlichen Kosten nach Level 1 - und Level 2 - Analyse weist folgende Unterschiede auf (Abweichung in %):

Fallbeispiel 1: 14 %

Fallbeispiel 2, 2005: 1 %

Fallbeispiel 2, 2010: 1 %

Fallbeispiel 3: 39 %

Die Fallbeispiele zeigen, dass die Verwendung der Kennzahlen-Methode durchaus zielfüh-rend ist, dass diese Methode aber auch davon abhängt, dass die Daten gewissenhaft in die Benchmarkdatenbank eingepflegt werden.

30

Diskussion der Ergebnisse

Die jährlichen Gesamtkosten der Fallbeispiele, berechnet nach Level 1 - und Level 2 – Analyse werden in der folgenden Zusammenstellung aufgezeigt.

Tabelle 6: Kostenaufstellung nach Level 1 und Level 2 Analyse



level 1 50,01 46,89 45,62 25,58 jährliche Gesamtkosten [€/m²a]

level 2 57,94 46,97 45,92 41,98 jährliche Gesamtkosten [€/m²a]

absoluter Unterschied: -7,93 -0,08 -0,30 -16,41 in €/m²aAbweichung in % -13,69 -0,17 -0,66 -39,08 Q

uelle

: AE

A

Die Abweichungen des Level 1 in Summe bewegen sich bis zu - 14% bei den Neubauten (Fallbeispiele 1 und 2), aber bei fast - 40 % beim sanierten Gebäude (Fallbeispiel 3). Dies liegt vor allem an den Betriebskosten und den Instandhaltungskosten: die Kosten für den technischen Betrieb des Gebäudes sind nach Einordnung in den Kategorien der Datenbank des IBI im Bereich p25 angesiedelt, wohingegen im Level 2 ein fixer Prozentsatz herange-zogen wurde (unabhängig von der tatsächlichen Gebäudeausstattung), der für dieses Ge-bäude als wesentlich zu hoch zu beurteilen ist. Bei den Instandhaltungskosten wurde auf-grund der Tatsache, dass die Sanierung gerade erst erfolgt war, ebenfalls ein geringerer Wert angesetzt.

Mit der Ausweitung der Datensätze in der Benchmarkdatenbank des IBI (durch weitere Nutzer), werden die Kennzahlen einer größeren statistischen Sicherheit unterliegen und somit auch genauer werden. Wenn zudem die Kategorisierung der Gebäude gewissenhaft und detailliert in allen Bereichen erfolgt, wird auch eine noch bessere Zuordnung der Kosten zu bestimmten Faktoren möglich sein.

Für die Fallbeispiele wurden exemplarisch die realen Betriebskosten aus dem Jahr 2007 mit den berechneten, jährlichen Betriebskosten nach Level 1 und 2 verglichen. Das Ergebnis für die Neubauten der Level 1 - Analyse liegt bei +20 bis -30 % im Vergleich zu den realen Kosten, die Level 2 - Analyse weicht von +4 bis -30 % ab. In Anbetracht der Verwendung der Level 1 - Analyse in der frühen Planungsphase, wenn noch keine weitern Informationen bekannt sind, außer die Nutzung (Büro) und die Größe (m²) ist diese Abweichung durchaus akzeptabel. Der Vergleich der realen Kosten im Fall des sanierten Gebäudes waren nicht möglich, da noch keine Abrechnung für ein komplettes Jahr nach der Fertigstellung der Sanierung unter Vollauslastung vorliegt.

Mit den im Projekt vorgenommenen LCC-Analysen konnte deutlich gemacht werden, dass Lebenszykluskosten-Betrachtungen nicht zwangsläufig sehr aufwendig sein müssen. Die hier angewendete Level 1 - Analyse kann durchaus in der frühen Planungsphase für Büro-immobilien eingesetzt werden. Wenn zudem die Datenbank (als Grundlage für die Kennzah-len) stetig erweitert wird, wird auch mit detaillierteren Gebäudeinformationen der Detaillie-rungsgrad der Kennzahlen wachsen und darauf aufbauend die Analysen genauer werden können.

In Anbetracht der Tatsache, dass Projektentwickler und Investoren vor allem auf der Suche nach einem einfachen Tool zur Berechnung der Lebenszykluskosten unterschiedlicher Gebäudeausführungen (z. B. im Rahmen von Architekturwettbewerbs-Ergebnissen) oder

31


unterschiedlicher Versorgungssysteme (Bspiel Gasheizung und Einzelraumkühlung versus Vollklimatisierung) sind, muss derzeit noch gesagt werden, dass die Datenbank dies nicht erfüllt. Einerseits sind die Möglichkeiten die Gebäude detailliert genug zu erfassen, und somit Zusammenhänge von Ausstattung und Kosten herstellen zu können zwar gegeben, diese werden derzeit jedoch nicht ausreichend genutzt. Derzeit wird die Datenbank haupt-sächlich zum Benchmarken der Gebäude verwendet, was auf der obersten Ebene ge-schieht, damit die Anonymität der Nutzer gewahrt bleibt. Und solange beispielsweise nur ein Gebäude mit einer Wärmepumpe in der Datenbank enthalten ist, gilt auch, dass die „durch-schnittlichen“ Kosten zur Wartung einer solchen Anlage nicht statistisch belastbar sind.

Diese Problematik besteht ebenfalls bei den Projektpartnern, die die LCC-Datenbank im Rahmen des LCC-DATA Projektes implementiert haben – dort sogar noch gravierender, da die Kategorien „Performance level“ und „Maintenance level“ (siehe Anhang 10.1) nicht annähernd ausreichen um derartige Unterscheidungen treffen zu können.

Die Benchmarkdatenbank des IBI hat in dieser Hinsicht einige Optionen mehr anzubieten. Es ist aber davon auszugehen, dass eine detailliertere Lebenszyklusanalyse erst dann möglich sein wird, wenn die Anzahl der Datenbanknutzer angestiegen ist.

Zum Einen bietet die Datenbank des IBI die Möglichkeit eigene Gebäude zu benchmarken, zum Anderen können Planer und Architekten die Kennzahlen heranziehen um einfache Berechnungen jährlicher Kosten anzufertigen, zumindest können Kostenrahmen festgelegt werden, z. B. für die Qualität „mittel“ im Vergleich zur Qualität „hoch“ (vgl. Tabelle 2, S. 21).

In der frühen Planung, wenn sich der Entwickler für die Gebäudeart, die Gebäudegröße und die Qualität entscheiden soll, ist die Level 1 - Analyse eine recht einfache, schnelle und hinreichend genaue Methode. Es besteht immer noch die Möglichkeit die technische Aus-stattung zu einem späteren Zeitpunkt genauer zu untersuchen.

Die Level 1 - Analyse des LCC-DATA Projektes ermöglicht dem Nutzer der Benchmarkda-tenbank des IBI eine Einschätzung der potentiellen Kosten von österreichischen Bürogebäu-den. Die beste Methode wäre eine Kombination aus der Level 1 - und Level 2 - Analyse, für eine möglichst einfache, praktische, effiziente und gleichzeitig sichere Kalkulation der Le-benszykluskosten von Gebäuden.

6.2 Ausblick

Die Österreichische Energieagentur ist derzeit an weiteren Projekten beteiligt, die sich verstärkt mit der Lebenszykluskosten-Analyse von Gebäuen beschäftigen. Insbesondere die auch in diesem Projekt immer wieder aufgetretene Frage nach den Zusammenhängen von Ausstattung/Materialien und damit einhergehenden, laufenden Kosten ist Schwerpunkt dieser Projekte. Dazu gehört auch ein Projekt in Zusammenarbeit mit der Hochschule Kuf-stein und der Benchmarkdatenbank des IBI, um Prognosen herzuleiten, die diese Zusam-menhänge identifizieren sollen. Damit einhergehend wird durch die vermehrte Nutzung dieser Datenbank auch die Quantität der gesammelten Daten erhöht und somit die statisti-sche Belastbarkeit der Benchmarkdaten qualitativ verbessert.

Ziel bleibt, eine nationale Methode zu stärken, die die Lebenszykluskostenanalyse in allen Projektphasen sicherer macht und dadurch vermehrt Anwendung in der Praxis finden soll.

32

Abkürzungsverzeichnis

7 Abkürzungsverzeichnis

CSV: Comma Separated Value – Dateiformat für Tabellendaten

ERP: Enterprise Resource Planning – Planung der Unternehmensressourcen

33

Abbildungsverzeichnis

8 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: ISO 15686 – 5 (2008) ......................................................................................... 7

Abbildung 2: Aufbau der Level 1 - Analyse.............................................................................. 8

Abbildung 3: Aufbau der Level 2 - Analyse.............................................................................. 9

Abbildung 4: Passivhaus ENERGYbase................................................................................ 18

Abbildung 5: Die 3 Dimensionen der Benchmarkdatenbank des IBI ..................................... 19

Abbildung 6: Die Eingabemaske zur Gebäudeerfassung ...................................................... 20

Abbildung 7: Die Clusterung der Vergleichsobjekte .............................................................. 22

Abbildung 8: Der Gesamtüberblick über die Benchmarkergebnisse ..................................... 22

Abbildung 9: Beispielhafte Auswertungsergebnisse der Betriebskosten............................... 23

Abbildung 10: Betriebskosten – Balkendiagramm ................................................................. 23

Abbildung 11: Betriebskosten – Streudiagramm.................................................................... 24

Abbildung 12: Tortendiagramm der Verbrauchskosten ......................................................... 24

Abbildung 13: Die unterste Ebene Verbrauchskosten Wasser / Wärme / Strom .................. 25

35

Tabellenverzeichnis

9 Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Energiebedarfswerte der Fallstudien .................................................................... 17

Tabelle 2: Die Kriterien zur Ermittlung der Objektqualität...................................................... 21

Tabelle 3: Die Kennzahlen aus der Benchmarkdatenbank des IBI (€/m²a)........................... 26

Tabelle 4: Ergebnisse der Level 1 - Analyse ......................................................................... 27

Tabelle 5: Ergebnisse der Level 2 - Analyse ......................................................................... 28

Tabelle 6: Kostenaufstellung nach Level 1 und Level 2 Analyse........................................... 31

37

Anhang

10 Anhang

10.1 Das Datenerfassungsblatt – Gebäudedaten I building information

Name of buildingAddressAddress 2LocationCountryOwnerType of building residential buildings

schoolsuniversity buildingscultural buildingssports buildingsofficesstation / terminal buildingshospitalsnursing homes

Year of constructionYear of renovation (if relevant)

Performance level highmediumlow

Maintenance level highmediumlow

Building management System lighting control and automatics1) localised manual switch2) occupancy linking control3) time scheduling control4) day lighting responsive controlheating controlventilation controlshading systems

Capacity [persons] Closed conditionned useful floor area Non conditionned floor area, e.g. parking areaRatio window area/floor area [%]Window are m2 transparent / total façadeWindow area per orientation North %

North East %East %South east %South %South West %West %North West %

39


10.2 Das Datenerfassungsblatt – Gebäudedaten II Type of solar shading external shading -not moveable

external shading -moveablepainted glassinternal shadingcombination

Main building material leightweight constructioncombinationheavyweight construction

Type of main heating system (excl. the source) fan coilradiators / water pipesfloor heatingintegrated heating systemcombined heating system

Heating control / regulation manual (no control)localcentralcombined

Domestic water heating solarelectricgasheating system

Type of main ventilation system naturalmechanicalbalancedair-conditionned

Ventilation air flow [m³/h]Ventilation – running time [hours/week]Ventilation control manual (no control)

localcentralcombined

Type of main cooling system integrated cooling systemair-condition water pipes

Installed lighting power [kW] Lighting control and automations yes

noType of energy source for heating biomass

electricityfossil fuelsdistrict heatingCHPheat pumps - geothermalother

Type of energy source for cooling electricitysolarnone

Energy demand [kWh/yr] Energy demand [kWh/m²/yr]Water demand [m³/yr]

40

Anhang

10.3 Das Datenerfassungsblatt – Kostendaten Energy & Water Consumption

Energy consumption [kWh/yr] Energy consumption [kWh/m²/yr]

Water consumption [m³/yr]Costs Currency

main category sub categoryCapital costs All investments towards completion including decommissioning by the end use of the facilities.

Project costsIncludes all investments up to the finished construction.Remainig CostsCosts for elimination of construction at the end of its useful lifetime.

Administration costs Activities for administration, required payments and insurance costsTaxes and feesExternal feesAdministration and managementInsuranceVarious

Operating costs

Operation and inspection executed by own employeesOperation and inspection executed by external companiesOutdoor operation and inspection executed by own employeesOutdoor operation and inspection executed by external companiesVarious

Include daily, weekly and monthly activities that are repetitive within a one-year period for building and technical installation systems that shall satisfy given functional demands and requirements

Maintenance costs

Periodical maintenance of exterior of the buildingPeriodic maintenance of internal of the buildingReplacement of exteriorReplacement of interiorEmergency repair work for exteriorEmergence interior repairOutdoor

Development costs

Development and upgrading of exterior of the buildingDevelopment and upgrading of internal of the buildingDevelopment of upgrading outdoor

Consumption costs Consumption includes resources in terms of energy, water, and waste handling.Energy

HeatingCooling

ElectricityWater and drainage

Waste Handling

Cleaning costsDaily/periodicMain cleaningSpecial cleaningWindow cleaningFacade cleaningOutdoor cleaning

Service costs All non-building related activities in support of the core activities.

All activities inside and outside for satisfactorily meeting cleaning demands

All costs related to water consumption including intake water, waste water including cleaning

Includes all costs from internal transport, compression, source separation, collecting (hired container), transporting related to waste and taxes for landfill

Include all activities and efforts put forward in a period of more than one year. For example, planned maintenance, replacement and emergency repairs, so that the building and technical systems satisfies the original level of quality and functional requirements

Includes activities as a result from change in demand from core activities, the authorities, total refurbishment, or all activities to raise the construction standards in relation to the original level

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ÖSTERREICHISCHE ENERGIEAGENTUR – AUSTRIAN ENERGY AGENCY A-1150 Vienna, Mariahilfer Straße 136 | Phone +43-1-586 15 24 | Fax +43-1-5861524-340 [email protected] | www.energyagency.at

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