LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDEN ......sen, die steuerwirksam in das Objekt reinvestiert werden können (und werterhaltend und –steigernd wirken) und nicht selten der

LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENeine Untersuchung des Leerstands im „Reuterkiez“

Herausgeber:HVD Quartiersmanagement ReuterkiezLenaustraße 2212047 Berlin-Neukölln

Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklungund des Bezirksamtes Neukölln

Gefördert durch:Programm „Soziale Stadt“

Konzept:Jutta Sandner, Sebastian Schmitt, Michael Burg

Text und Fotos:Michael Burg

Gestaltung:ERGOKONZEPT AG

Druck:amk Druck

Auflage:2.000

LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENeine Untersuchung des Leerstands im „Reuterkiez“

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENInhalt

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0 Vorwort ........................................................................................................................................6

1 Einführung - Nutzen der Maßnahmen gegen Leerstände.......................................................71.1 Nutzen für die öffentliche Hand und das Quartiersmanagement ...........................................71.2 Nutzen für die Eigentümer......................................................................................................81.3 Leerstandsuntersuchung ›Reuter-Kiez‹ ................................................................................9

1.3.1 Notwendigkeit...................................................................................................................91.3.2 Vorgehensweise / Methodik .............................................................................................91.3.3 Ergebnisse .......................................................................................................................10

1.4 Definition Leerstand ...............................................................................................................11

2 Wesen von Leerständen ............................................................................................................112.1 Entstehung .............................................................................................................................11

2.1.1 volks- und allgemeinwirtschaftlicheund konjunkturelle Aspekte .......................................112.1.2 politische und soziale Aspekte ............................................................................................12

2.1.2.1 Beispiel: ethnische Durchmischung der Bevölkerung ................................................122.1.2.2 Beispiel: Kriminalität ...................................................................................................13

2.1.3 mietrechtliche Aspekte .....................................................................................................132.1.3.1 Beispiel: Mietpraxis ....................................................................................................13

2.2 Leerstandsarten .....................................................................................................................142.2.1 echte Leerstände..............................................................................................................142.2.2 unechte Leerstände..........................................................................................................152.2.3 ›sinnvolle‹ Leerstände ......................................................................................................162.2.4 Ladenwohnungen.............................................................................................................16

3 Wirkungen von Leerständen .....................................................................................................173.1 Ausgewählte Auswirkungen auf das einzelne Objekt .............................................................17

3.1.1 Auf den Verkehrswert .......................................................................................................173.1.1.1 auf den Sachwert .......................................................................................................183.1.1.2 auf den Ertragswert ....................................................................................................183.1.1.3 auf den Bodenwert .....................................................................................................19

3.1.2 ausgewählter steuerlicher Aspekt.....................................................................................19

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3.1.3 Image-Wirkung .................................................................................................................203.1.4 Leerstandskosten .............................................................................................................20

3.2 Auswirkungen auf den Standort, Image .................................................................................213.2.1 Beispiel: Entstehung von ›Geisterstraßen‹.......................................................................23

4 Ausgewählte Instrumente zur Leerstandsvermeidung...........................................................244.1 Ermittlung der Vergleichsmieten / Mietfläche .........................................................................244.2 Mietvertragsverwaltung ..........................................................................................................244.3 Mietensammlung, Mietdatenbanken ......................................................................................254.4 Technische Instandhaltung, bauliche Veränderungen, Revitalisierung ..................................254.5 Kommunikation.......................................................................................................................26

4.5.1 zwischen Eigentümern und Mietern .................................................................................264.5.2 Zwischen Eigentümern und öffentlicher Hand (Corporate Communication) ....................264.5.3 Zwischen Eigentümer und Eigentümer ............................................................................26

4.6 ausgewählte Marketinginstrumente........................................................................................274.6.1 Insertion in Tageszeitungen..............................................................................................274.6.2 Insertion mittels Internet ...................................................................................................274.6.3 Plakatierung und Schilder ................................................................................................274.6.4 Makler...............................................................................................................................284.6.5 Verwaltung – Eigenverwaltung / Fremdverwaltung ..........................................................284.6.6 weitere, kreative Instrumente ...........................................................................................29

4.7 Systemdenken (Lean Management) ......................................................................................29

5 Resümee .....................................................................................................................................30

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENVorwort

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENEinführung - Nutzen der Maßnahmen gegen Leerstände

0 Vorwort

Der Leerstand von Ladengeschäften ist in einem Wohnviertel eine wenig attraktive Angelegenheit. Tote Schaufenster beleben nicht unbedingt das Stadtbild, leere Geschäfte symbolisieren wirtschaftlichen Niedergang, nicht vermietete Gewerbeflächen erzielen keine Mieteinnahmen und nicht belebte Räumlichkeiten nehmen auf Dauer auch Schaden an ihrer Substanz.

Die Beseitigung des Leerstands von Gewerbeflächen ist aus diesen Gründen auch eine Aufgabe des Quartiersmanagements. Deshalb wurde eine Untersuchung des Leerstands im „Reuterkiez“ in Auftrag gegeben, deren Ergebnis nun vorliegt. Im Juni 2002 standen im Quartier 35 % der Ladenflächen leer, davon nicht wenige bereits seit mehr als 6 Monaten. Die Ursa-chen von Leerstand sind vielfältig. Sie reichen von der Örtlichkeit über die Substanz und die Miethöhe bis zur vorhandenen Kaufkraft und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage. Deshalb kann es auch keine Universallösungen oder Patentrezepte zur Beseitigung geben. Aber eines ist immer erforderlich, eine gezielte Vermietungsstrategie.

Private Vermieter, aber auch professionelle Verwalter stehen ihren Leerständen bei allem Bemühen oft hilflos gegenüber. Die vorliegende Broschüre möchte Sie deshalb auf einige Ursachen, Hintergründe und Wirkungen von Leerständen aufmerksam machen und Sie noch stärker für den Umgang mit diesem Thema sensibilisieren. Vielleicht ist die eine Anregung oder der andere Hinweis für Sie hilfreich und zeigt Ihnen einen weiteren Weg für Ihre eigenen Handlungsmöglichkeiten und Entschei-dungen. Jeder neu vermietete Laden bedeutet für den Reuterkiez ein neues Stück Vielfalt, er trägt zur Steigerung der Lebensqualität und zur Stärkung der Attraktivität des Wohnumfeldes für die ansässige Bevölkerung bei.

Bezirksbürgermeister Heinz Buschkowsky

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENVorwort

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1 Einführung - Nutzen der Maßnahmen gegen Leerstände

1.1 Nutzen für die öffentliche Hand und das Quartiersmanagement

Wenn die öffentliche Hand den Begriff ›Management‹ ver-wendet, meint sie damit nicht Management im Sinne der einfachen Übersetzung ›Verwaltung‹, ›Leitung‹; das wäre als deutscher Begriff zu kurz gefasst. Sie verwendet den Begriff im Sinne der Unternehmenspolitik und meint damit alle stra-tegischen und operativen ökonomischen Maßnahmen, die sie zum Erwerb, Sicherung und zur Erhaltung und Steigerung der eigenen Leistungsfähigkeit einsetzen kann. Eine Stadt ist zwar kein Unternehmen und doch mehr als das. Es ist Heimat der Einwohner, arbeitet gleichzeitig als funktionierendes Ge-meinwesen, als Region, als Gewerbe- und Industriestandort, als Anbieter sozialer Leistungen (die sich ein Unternehmen niemals leisten würde) und vieles mehr. Eine Stadt und so-mit auch ein Quartier – als Unternehmen betrachtet – muß gemanagt werden, damit der Wettbewerb innerhalb der Stadt und des Quartiers auch über die Grenzen hinaus weiterhin erfolgreich gewährleistet werden kann. Die sehr schnell vor-anschreitende Globalisierung steigert die Anforderungen an ein qualifiziertes Quartiers- und Stadtmanagement überdies; Grenzen heben sich zunehmend auf.Ausgaben und Einnahmen müssen sich die Waage halten. Damit eine Stadt ihre sozialen und wirtschaftlichen Aufgaben nachhaltig erfüllen kann, müssen den hierfür notwendigen Ausgaben auf der Gegenseite die entsprechenden Einnah-men – idealerweise zugunsten eines Überschusses – gegen-überstehen. Um eine Sicherung und Steigerung der Einnahmen zu erzie-len, bedient sich die Privatwirtschaft eines funktionierenden Marketings. In diesem Zusammenhang ist es sinnvoll, nicht alleine von ›Quartiersmanagement‹, sondern zutreffender von ›Quartiersmarketing‹ zu sprechen. Marketing umfasst alle Maßnahmen der Absatzpolitik. Von diesem Terminus eingeschlossen sind also auch alle Aktionen zur Pflege und

Verbesserung des lokalen Images, der Identifikation (Copo-rate Identity) der Einwohner mit ihrer Wohn- und Arbeitsum-gebung, mit der Stadt und vieles mehr. Quartiersmarketing (Stadtteilmarketing, City Quarter Marketing) ist neben dem Innenstadtmarketing (Center Marketing, Shopping Center Marketing) eine der wesentlichen Funktionsweisen eines Stadtmarketings (City Marketing). Die Stadt muß hierbei in ständigen Kontakt mit ihrer Region (Region Marketing) ste-hen. Die Quartiere werden nicht isoliert betrachtet, sondern nehmen ihre Aufgaben im System und Verbund mit angren-zenden und übergreifenden Systemen wahr: Alles ist ein Teil des Ganzen; die Summe der Teile ist mehr als das Ganze.

Einige der vielen Ziele der Quartiers- und Stadtmarketingphi-losophie können so formuliert werden:

- Offenheit und eine aktive innovative Haltung gegenüber neuen Entwicklungen und Weltbildern; prinzipielle Bereitschaft, neue und eventuell auch unorthodoxe Wege zu gehen;

- Verantwortungsethische Grundlagen und neues Fortschrittsdenken vom quantitativen zum qualitativen Wachstumsdenken in einer Stadt und den Willen, einen Fortschritt in der Befriedigung der Bedürfnisse aller von den stadtplanerischen Entscheidungen be-troffenen Partner zu erzielen;

- Problemsensibilität und Komplexitätsbejahung statt Problemver-drängung oder überzogener Problemvereinfachung;

- Konfliktbejahendes Demokratieverständnis mit dem „Grundrecht des Dissens“, pluralistische Interessen- und Wertorientierung sowie prinzipielle Dialog- und Kompromissbereitschaft;

- ganzheitliches und langfristiges Denken;- Aufgeschlossenheit gegenüber dem Wandel und Gespür für Fol-

gewirkungen, weg vom statischen Strukturdenken und hin zum dynamischen Prozessdenken;

- Lernbesessenheit und Bereitschaft zur Selbstkritik bis hin zu einer „Fundamentalkritik“, die auch vor Traditionsbeladenen „heiligen Kühen“ nicht halt macht;

- Gespür für erforderliche Gratwanderungen. Dazu gehören Risi-kobereitschaft zwischen Experimentierfreude und Orientierung am Vorsichtsprinzip sowie der Wandel vom „Entweder-oder“ zum

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„Sowohl-als-auch-Denken“;- Abkehr vom Rationalisierungsmythos, der Macher- und Beherrsch-

barkeitsideologie, Relativierung des kurzsichtigen Zahlen- bzw. Faktendenkens zugunsten der Betrachtung „weicher Daten“ bzw. so genannter „schwacher Signale“, die Förderung intuitiver Fä-higkeiten und die Aufwertung „weicher“ Führungssysteme. (aus: Konken, M; Stadtmarketing, Eine Vision wird Realität, Limburger-hof, 1996)

Auf der Einnahmenseite des Gemeindehaushalts heißt eine Zunahme von Leerständen weniger Steuereinnahmen (Ein-kommensteuer auf Vermieter- und Mieterseite, Gewerbesteu-er auf Mieterseite). Diese Steuereinnahmen sind aber unbe-dingt notwendig, um die Funktionsfähigkeit eines öffentlichen Gemeinwesens zu garantieren.

Das öffentliche Gemeinwesen sichert die lokale Versor-gung mit Krankenhäusern, Straßen- und Gehwegausbau, Erschließung von Sanierungsgebieten, Kulturangebote und vieles mehr. Die kommunale Wirtschaftsförderung ver-sucht die Einnahmensteigerung durch die Entwicklung von Ansiedlungsstrategien, Entwicklung von Detailkonzepten, Förderung zukunftsträchtiger Einrichtungen, Einbindung al-ler mit der Wirtschaftsförderung befassten Institutionen und Organisationen zu fördern. Die lokale Wirtschaft – und damit der Einnahmenstruktur – ist außerdem durch die Stärkung des gewerblichen Mittelstands, Stärkung des Handels- und

Dienstleistungsbereichs, breit anzulegende Branchen- und Betriebsgrößenstruktur, Innenstadt- oder Stadtteilsanierung, Ausnutzung innovativer Kräfte etc. steigerungsfähig.

Die diese Aufgaben und Tätigkeiten flankierende Arbeit des Quartiersmanagements wird oftmals unterschätzt: Verbesse-rung des Wohnumfeldes, damit verbundene Steigerung der Identifikation der Einwohner mit ihrem ›Kiez‹, Verbesserung und Förderung des lokalen Gewerbes, Integration durch Ar-beit, Sozialarbeit, Straßenarbeit, Kontaktstelle zwischen den Einwohnern, Mediator, Initiator sozialer Projekte und öffent-licher Veranstaltungen und vieles mehr. Dass diese in der breiten Öffentlichkeit unterschätzt werden, liegt sicher auch an einem nicht reibungslosen Marketing seitens der Städte und Quartiere. Es gilt: Tue Gutes und rede darüber. Es liegt

aber auch an der allgemeinen Kontaktscheu der Ein-wohner und kleinerer Gewerbetreibenden, mit öffentli-chen Einrichtungen zu kooperieren. Diese Einstellung ist, gerade in nicht leicht zu fördernden Regionen, unberechtigt und muß abgebaut werden.

1.2 Nutzen für die Eigentümer

Die bedeutsame Rolle der Eigentümer und Eigen-tümerinnen im Prozess des Quartiersmanagements und -marketings wird zu wenig hervorgehoben. Gerade, wenn es um wohnungs- und gewerbeimmo-bilienwirtschaftliche Angelegenheiten geht, kann der

Eigentümer, als der wichtigste Ansprechpartner nicht früh ge-nug in die Maßnahme mit einbezogen werden. Konkret heißt das für das Thema Leerstands-vermeidung: ohne Eigentümer geht es nicht; sie müssen von Anfang an mit ins Boot genom-men werden. Die Vorteile einer Leerstandsverringerung und –beseitigung für den Eigentümer scheinen auf der Hand zu liegen: durch vermietete Räume werden höhere Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet als durch Leerstände. Diese Einnahmen dienen neben der Deckung der laufenden und außergewöhnlichen Aufwendungen, die das Objekt verursacht, der Erwirtschaftung von Überschüs-

Bundessteuer Landessteuer Gemeindesteuer

Einkommensteuer 42,5 %Körperschaftsteuer 50 %UmsatzsteuerVersicherungssteuer

Einkommensteuer 42,5%Körperschaftsteuer 50 %ErbschaftsteuerUmsatzsteuerKfz-SteuerGrunderwerbsteuerRennwett- und Lotteriest.Spielbanksteuer

Einkommensteuer 15%GrundsteuerGewerbesteuerHundesteuer

© M.Burg, Berlin, 2002

Übersicht: Aufteilung wichtiger Steuern gem. Art. 104a i.V.m. Art. 106 Abs. 4 Grundgesetz

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sen, die steuerwirksam in das Objekt reinvestiert werden können (und werterhaltend und –steigernd wirken) und nicht selten der alleinigen Bestreitung der Lebenshaltungskosten der Eigentümer. Geht es um konkrete Maßnahmen zur Ver-meidung von Leerständen, zeigen sich Eigentümer – und auch deren Beauftragte (Verwalter, Treuhänder) oft überfragt (-> s. Verwaltung). Freilich wird in einem Objekt mit dreißig Wohn- und Büro-einheiten und zwei kleineren Ladenflächen im Erdgeschoss, ein längerfristiger Leerstand im Parterre zu verschmerzen sein. Dass dieser hinnehmbar wirkende Einkommensverlust aber weitreichende Auswirkungen auf den Standort und den Wert der Immobilie haben kann, wird selbst von Profis in der Immobilienwirtschaft verkannt. Das Phänomen Leerstand wird auf die konjunkturelle oder politische Lage geschoben und ohne zu hinterfragen hingenommen. Das ist jedoch eine Verkennung der wirklichen Situation. Unterschwellig haben Leerstände in Erdgeschoss-Handelsflächen weite Auswirkungen auf die gesamten Vermietungseinnahmen und Wertentwicklung; sowohl für das einzelne Objekt als auch für den Mikrostandort. Diese Standortkriterien wiederum haben in Rückkopplung unmittelbare oder mittelbare Auswirkungen auf die Mieteinnahmen und Wertentwicklung. Ein kaum noch zu analysierender Sog entsteht, der den Blick auf die wah-ren Hintergründe der Leerstandsdynamik verschleiert (-> s. 3. Wirkungen von Leerständen). Um Erfolg versprechende Maßnahmen gegen Leerstände zu finden und dann einzulei-ten, muß man die Gründe für die Entstehung von Leerstän-den möglichst umfangreich zu analysieren und zu verstehen versuchen: kennt man den Auslöser einer Krankheit nicht, wird eine wahllose Medikation nur wenig Sinn machen.

1.3 Leerstandsuntersuchung ›Reuter-Kiez‹

1.3.1 Notwendigkeit

Regelmäßig kann man solche Meldungen lesen: ›In Berlin stehen mehr als 100.000 Wohnungen leer‹, ›Der Leerstand von Einzelhandelsflächen in Neukölln nimmt zu‹, ›Büroleer-

stand – wohin das Auge sieht‹. Eine derartige Darstellung des Problems mag faktisch stimmen und politisch und medial wirksam sein. Im Grunde sind derlei Meldungen aber unsub-stantiiert, verwirren und verärgern nur. Ohne konkreten und genauen Bezug auf das Untersuchungsgebiet macht es kei-nen Sinn von Leerstandsraten zu sprechen. Anders ausge-drückt: Die Gründe für Leerstände können bereits innerhalb einer einzelnen Straße unterschiedlich sein.Um eine hinreichend aussagekräftige und diskussionswürdi-ge Datengrundlage zu haben, wurde speziell für den ›Reuter-Kiez‹ eine Leerstandsuntersuchung durchgeführt. Mittels der gewonnenen Ergebnisse konnte der ›Reuter-Kiez‹ genauer unter die Lupe genommen werden.

1.3.2 Vorgehensweise / Methodik

Dazu wurden das Untersuchungsgebiet ›Reuter-Kiez‹ (23 Straßen) unter Beachtung des Datenschutzes binnen einer Woche (24. – 29.06.2002), während der üblichen Öffnungs-zeiten (von 11.00 bis 12.30 und 15.00 bis 17.30 Uhr), an Werktagen (einschließlich Samstag) zusammenhängend begangen. Alle für die Erhebung relevanten Daten konnten dabei erhoben werden. Traten Zweifelsfälle auf, wurden Stichproben erhoben und nachuntersucht. Augenscheinliche, besondere, das Ergebnis möglicherweise beeinflussende Umstände, wurden sachgerecht berücksichtigt bzw. außer Acht gelassen. Als Erhebungsdatum diente die Anzahl der sich im Erdgeschoss einer Liegenschaft befindlichen, rein zahlenmäßigen möglichen gewerblichen Handels- und Ladennutzungen (Ladenflächen), sowie die vorhandenen Nutzungen ehemaliger Ladenflächen als Wohnräume (Ladenwohnungen). Eine Zuordnung in ›genutzt‹ und ›un-genutzt‹ war, wie erwartet, schon aufgrund des teilweise desolaten Zustandes der Erdgeschossbereiche nicht immer ohne Schwierigkeiten möglich. Besondere Aufmerksamkeit verdienten die Ecklagen. Die Aufteilung der Ecklagen nach der Zugehörigkeit zu einer Straße, erfolgte nach Kriterien für die Bedeutung der sich kreuzenden jeweiligen Straßen (An-zahl der Fensterflächen, Eingangsbereich u. a.).

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENWesen von Leerständen

1.3.3 Ergebnisse

Grundsätzlich konnte zwischen zwei verschiedenen Nut-zungsarten unterschieden werden:

• Zweckadäquate NutzungDie Flächen befinden sich im Vermietungszustand einer Ladennut-zung bzw. werden umgebaut.

• Zweckinadäquate NutzungDie Flächen werden bspw. als Büroraum, Lagerfläche oder Wohn-raum (Ladenwohnung) genutzt.

Als Einteilung der Güte nach wurden festgestellt:

• echte Leerstände• unechte Leerstände (-> s. weiter unten)

Von Bedeutung ist, dass eine Unterteilung des Untersu-chungsgebiets in mindestens drei Untergebiete angeraten ist. Das heißt (wie oben angesprochen): Maßnahmen, die in einem Bereich Erfolg versprechend sein können, müssen das in dem anderen Teil mitnichten sein. So ist es einleuch-tend, dass ein Leerstand auf der Ecke Kottbusser Damm / Sanderstraße anders zu behandeln ist, als einer auf der Ecke Pflügerstraße / Reuterplatz, obgleich beide Lagen zum ›Reuter-Kiez‹ gehören. Als Teilgebiete kommen mindestens in Betracht:

• Gesamtkiez• Koronalstraßen, die Kiez-Begrenzungsstraßen: Maybachufer,

Weichselstraße, Sonnenallee, Kottbusser Damm• Binnenkiez – und hierbei die Untergebiete westlich der Reuterstraße östlich der Reuterstraße nordwestlich der Pannierstraße südöstlich der Pannierstraße

Gründe für diese Unterteilung sind vorrangig: unterschiedli-che Bausubstanz, auffällige ethnische Unterschiede, Größe

der Ladenflächen, ÖPNV-Anschluss, Anzahl der Leerstände, Anzahl der Parkplätze, Passantenfrequenz, differentes Miet-zinsniveau.

Diese Ergebnisse zwingen zu handeln.

Durch Aktualisierung und weitere Untersuchungen – z.B. im Jahres- oder Halbjahresrhythmus – könnten Trends und Entwicklungen leichter erkannt werden. Sollte sich so zei-gen, dass die Anzahl der Leerstände zunimmt, könnten

Ergebnisse in Zahlen

a) Für den Gesamtkiez

InsgesamtLadennutzungenLeerständeLadenwohnungen (LW)Leerstandsquote (+ LW)Leerstandsquote (- LW)Ladenwohnungsquote

599420152 27

29,88 %26,57 % 4,51 %

b) Für die Koronalstraßen


188155 32 1

17,55 %17,11 % 0,53 %

c) Für den Binnenkiez


411265120 26

35,52%31,17 % 6,33 %

© SV M.Burg, Berlin, 2002

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frühzeitig gezielte Gegenmaßnahmen eingeleitet werden. Feststellbar wäre dann auch, ob eine Veränderung in der Nutzungsart ›Ladenwohnungen‹ eintritt. Möglicherweise ist diese Nutzungsart nämlich eine adäquate Alternativnutzung zu zweckadäquaten Ladennutzungen und damit eine Maß-nahme gegen Leerstände.

1.4 Definition Leerstand

Der Begriff ›Leerstand‹ fasst sämtliche leer stehenden Flä-chen in einem festgelegten Untersuchungsgebiet zu einem bestimmten Zeitpunkt, bezogen auf eine Maßeinheit – Büro-fläche, Verkaufsfläche, Geschäftsfläche, vermietbare Fläche usw. – zusammen. Zu den leer stehenden Flächen zählen

a) freie und nutzbare Flächenb) effektiv leer stehende Flächen,c) noch nicht vermietete Flächen von fertig gestellten

Neubauimmobilien und d) zur Untervermietung angebotene Flächen.

Aus der fachgerechten Erhebung dieser Flächenqualitäten lässt sich eine ›Leerstandsrate‹ oder auch ›Leerstandsquote‹ errechnen. Da sich die Leerstandsrate durch das vorhandene Angebot und die bestehende Nachfrage ergibt, fungiert sie als Marktindikator und erhöht die Markttransparenz. Bei der Leerstandsquote wird der ermittelte Leerstand in das Ver-hältnis zum Gesamtbestand einer bestimmten Immobilienart gesetzt. Leerstände bzw. eine Leerstandsphase gehören je-doch zum Lebenszyklus eines Objektes hinzu und sind völlig normal (gesund). Problematisch (pathologisch) wird es, wenn die Anzahl oder die Leerstandsdauer überhand nehmen. Es ist im Wesentlichen Aufgabe des Vermietungs- und Bestand-managements, Leerstände, die nicht unvermeidbar sind, zu verhindern (-> Verwaltungen). nach: Falk (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, Köln 1996

2 Wesen von Leerständen

2.1 Entstehung

2.1.1 volks- und allgemeinwirtschaftlicheund konjunkturelle Aspekte

Wir bewegen uns immer schneller fort von einer Industrie-gesellschaft hin zu einer Dienstleistungsorientierten Gesell-schaft. Dass dies für Deutschland nicht unproblematisch ist, liegt am Wesen, eine nur schwach auf den Kunden ausge-richtete Wirtschaftsgemeinschaft zu sein. Mit dem Wandel geht eine zunehmende Abwendung von der klassischen Ladennutzung einher. Dienstleister brauchen kaum teure Erdgeschosshandelsflächen. Eine deutsche Großbank ent-sendet gerade ihre ersten Kundenberater zur häuslichen Betreuung. Oder es handelt sich um ein Einkaufszentrum, das dem klassischen Einzelhandel Schwierigkeiten bereitet. Das Einkaufs›erlebnis‹ wird immer gefragter; Beispiel: ›Ar-kaden am Potsdamer Platz‹. Binnen weniger Meter können alle Bereiche des täglichen Lebens befriedigt werden. Im Projektmanagement spricht man vom ›Eineinhalb-Minuten-Fußweg‹. Parkhäuser werden nur dort gebaut, wo man bin-nen kurzer Zeit zu seinem gewünschten Einkaufsort gelangt. Für den Reuter-Kiez ist der ›Karstadt am Hermann-Platz‹ ein derartiger starker (aber nicht neuer) Konkurrent. Auch die Supermärkte am Maybachufer, bzw. in den Koronalstraßen allgemein, machen es den Erdgeschossnutzern im Binnen-kiez zunehmend schwer, sich zu behaupten. Die Leerstands-untersuchung im ›Reuter-Kiez‹ hat gezeigt, dass es kaum noch Spezialeinzelhändler im Binnenkiez gibt. Vorwiegende Nutzungen waren vielmehr Coiffeure, Tabak- und Zeitschrif-tenläden, Gaststätten und Kulturvereine, Handwerksbetriebe, so genannte Wohnungsauflösungen und ähnliche auf Ein-wohner orientierte Nutzungen, die ohne einen festen Bran-chenverband existieren können.Binnen kurzer Zeit entwickelte sich der Online-Buchhändler ›amazon.de‹ zum größten Buchhändler der Welt. Nachdem sich in der ›new-economy‹ die Spreu vom Weizen getrennt

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hat, ist langfristig mit einer Zunahme der Akzeptanz dieses Distributionsweges auch für andere Güter und Dienstleistun-gen, zulasten des klassischen Einzelhandels, zu rechnen.Die gegenwärtige hohe Arbeitslosigkeit sorgt zudem für eine geringere Kaufkraft als bspw. noch vor einigen Jahren: die Mittel sind nur noch begrenzt frei disponierbar; es wird we-niger konsumiert, der Einzelhandel verzeichnet geringere Umsätze. Es ist eine volkswirtschaftliche Tatsache (entgegen aller Behauptungen der Politik), dass der Arbeitsmarkt der allgemeinwirtschaftlichen Auftragslage um fünf bis sieben Jahre hinterher hinkt. Das heißt, dass es dem Einzelhandel noch länger schlecht gehen kann, selbst wenn die bundes-deutsche Wirtschaft wieder angezogen hat. Ziel von Politik (und Gewerkschaften) ist es, Arbeitsplätze zu erhalten; Ziel der Wirtschaft, sie abzubauen: ein Dilemma. Die gegenwärtige wirtschaftliche Schieflage dauert zu lange an, als dass man lediglich von einem vorübergehenden Zu-stand sprechen könnte. Auch ist der berühmte ›Schweinezyk-lus‹ (sieben magere, sieben fette Jahre) kaum noch aufrecht zu halten. Wer sich in diesen Zeiten – trotz aller Sparsamkeit, Marketingbemühungen und Allokation vorhandener Mittel – nicht behaupten kann, wird, wenn alle Verhandlungen mit dem Vermieter gescheitert sind, seine Geschäftsidee aufge-ben. Bereits hier ist erkennbar, dass eine funktionierende Kommunikation und Mediation zwischen Eigentümern und Mietern ein probates Mittel zu Vermeidung von Leerständen sein kann (-> siehe 2.1.4.1).Leerstände sind ein Ausfluss des speziellen Marktgesche-hens. Anbieter (Vermieter) und Nachfrager (Mietinteressen-ten) kamen nicht überein. Selbst Dauerleerstände sind ein Spiegel des Marktgeschehens. Um das Marktgeschehen zu verstehen, darf man nicht einzelne Aspekte herausgreifen, sondern muß sich den Markt als ein System vorstellen, in dem alle Aspekte miteinander vernetzt sind (-> Systemden-ken).

2.1.2 politische und soziale Aspekte

Aufgrund der ›Überalterung‹ der Gesellschaft, müssen immer

weniger junge Menschen, für die Aufrechterhaltung der sozi-alen Absicherung der immer älter werdenden Mitmenschen aufkommen (Alterpyramide; die keine mehr ist). Dies führt zu stetig steigenden Beiträgen zu den Sozialversicherungen. Aufgrund der hohen Abgaben, überlegen sich Existenzgrün-der heute drei- bis fünfmal, ob sie Personal einstellen oder ihre Geschäftsidee überhaupt verwirklichen wollen. Und wenn, dann idealerweise ein Geschäft, das ohne die Notwen-digkeit, Erdgeschosse anmieten zu müssen auskommt; die Mehrzahl der heutigen Existenzgründer gründet ohnehin in der Dienstleistungsbranche. Die Überalterung der Gesellschaft hat auch zur Folge, dass sich die Einkaufs- und Lebensgewohnheiten der Einwohner ändern. Diese Tatsache hat Einfluss auf den jeweiligen Branchenmix im Kiez. Zentral ist der Zusammenhang von Einzelhandel und Wohnen. In einem Gebiet mit Nahversor-gungscharakter, also einem Gebiet, in dem die Einwohner vorwiegend zu den Geschäften des täglichen Lebensbedarfs in ihrer Nachbarschaft hin orientiert sind und umgekehrt – wie im ›Reuter-Kiez‹, sind die Ladeninhaber auf eine verlässliche Zusammensetzung der lokalen Bevölkerung angewiesen. Je-dem Geschäftsmieter und Eigentümer muß geraten werden, sich ständig über die neuesten Entwicklungen in seinem Um-feld zu informieren. Von Seiten der Behörden gibt es hierzu reichlich Material.Ein wichtiger Punkt für gewerbliche Mietinteressenten ist auch der Zustand des öffentlichen Raumes: sie wollen ihr Ge-schäft in einer gepflegten Umgebung wissen. Das Quartiers-management ist darauf bedacht, hierauf Einfluss auszuüben.

2.1.2.1 Beispiel: ethnische Durchmischung der Bevölkerung

Durch die Zunahme des Ausländeranteils, oder bereits ansäs-siger ausländischer Mitbürger, fühlen sich die zum Teil altein-gesessenen Gewerbetreibenden gestört; Interessenten und Besucher werden möglicherweise von dem Standort Abstand nehmen. Die Laufkundschaft und auch die Stammkundschaft bleiben dann aus. Durch die Vermietung der in dem Bereich

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vorhandenen Wohnungen an ausländische Mitbürger ändert sich freilich die Versorgungsnachfrage; Menschen anderer Herkunft haben andere Ess- und Lebensgewohnheiten. Dazu kommen – so hat es eine punktuelle Umfrage im ›Reu-ter-Kiez‹ ergeben – die unterschiedlichen Ausdrucks- und Umgangsformen ausländischer Mitbürger. Als störend wurde die Art und Weise des Sprechens, vor allem die Lautstärke, und der Umgang mit Kraftfahrzeugen genannt. Relevant ist in diesem Zusammenhang die Veränderung der Geschäfts-landschaft im Kiez. Ist das Angebot, ob Kiosk, Cafe oder Gemüseladen für alle Bewohner im Kiez zugänglich, so ist die Nationalität des Betreibers zweitrangig. Das Bild kippt, wenn der Eindruck entsteht dass sich Versorgungsstrukturen bilden, die nur für bestimmte Bewohner zugänglich sind. Hier kann der Eigentümer auf die Gestaltung der Laden-flächen nach außen (Leuchtreklame, Schilder, Fensterge-staltung, Beleuchtung) direkt Einfluss nehmen. Regelungen darüber sind unbedingt im Mietvertrag zu vereinbaren und mit aller Deutlichkeit zu kontrollieren; ggf. auch mit juristischer Härte einzufordern (-> Image).

2.1.2.2 Beispiel: Kriminalität

Der von Anwohnern geäußerte Eindruck, dass bei vielen Ge-schäfts und Gewerbe einrichtungen im ›Reuter-Kiez‹ krimi-nelle Machenschaften nicht auszuschließen sind, ist für Lade-ninhaber ein massiver Grund, eine Gewerbenutzung aufzu-geben oder von einer Neuansiedelung abzusehen. Kriminelle haben die besondere Eigenschaft, sich von Repressalien nur begrenzt beeindrucken zu lassen. Dieses Phänomen löst Angst und Hilflosigkeit bei Einwohnern und Vermietern aus. Umso mehr, als dass man sich – wie berichtet wurde – auf die schnelle Hilfe der Polizei nicht ausreichend verlassen kann. Wer natürlich glaubt, dass ein Mietinteressent, der bereit ist, das Mehrfache der üblichen Miete zu zahlen, lediglich saubere Geschäfte abwickelt (zumal oft kein Kundenverkehr stattfindet), darf sich über eine zunehmende Kriminalität nicht nachträglich wundern oder ärgern.

2.1.3 mietrechtliche Aspekte

Die unzulängliche Ausgestaltung von (Gewerbe)Mietverträgen macht sich erst dann bemerkbar, wenn die Fronten zwischen Mieter und Vermieter verhärten. Es kann nicht oft genug gesagt werden: ein Gewerbemietvertrag muß so detailliert wie möglich ausgestaltet werden; er hat etwas eheähnliches: Vertrauen hin, Vertrauen her; je mehr im Vorfeld besprochen, geklärt und fixiert wurde, desto vorteilhafter im Streitfall. In gewerblichen Mietverträgen können und dürfen mehr formu-larmäßige und individuelle, und auch den Mieter tendenziell belastendere Vereinbarungen getroffen werden als in der Wohnraummietvereinbarung; aber nicht zu viele (Knebe-lungsgefahr). Auf diesen zu verharren ist aber nicht immer sinnvoll. Für die eigene Rechtssicherheit und für eine starke Rechtspositition ist es über die Maßen wichtig, die eigenen Ansprüche auf der Grundlage eines ›wasserdichten‹ Gewer-bemietvertrages stützen zu können; wohl bemerkt: ›können‹, nicht ›müssen‹. Abweichungen sollten jederzeit nach verhan-delt werden können. Eine fundierte Kenntnis des basalen und aktuellen Mietrechts ist unabdingbar. Nicht selten kennen sich Mieter in der einschlägigen Rechtslage besser aus als ihre Vermieter. Mietverträge, als auf Dauer angelegte Schuldverhältnisse, sind gegenseitige Verträge. Die beteilig-ten Parteien sind gleichberechtigte Partner. Das Mietrecht ist das juristische Gegengewicht und Korrektiv zur schwächeren Position des Mieters gegenüber der des Vermieters.

2.1.3.1 Beispiel: Mietpraxis

Mieterin ist eine GmbH für Büromaschinen und Bürobedarf (B-GmbH). Beliefert wird sie durch einen Großhändler aus ei-ner anderen Stadt. Alle gelieferten Artikel befinden sich im Ei-gentumsvorbehalt des Lieferers. Es wurde zwischen der Bü-romaschinen und Bürobedarf GmbH und dem Vermieter ein Gewerbemietvertrag über monatlich 2500 € abgeschlossen, der noch weitere fünf Jahre laufen soll. Die Umsatzsituation der B-GmbH hat sich zwischenzeitlich derart verschlechtert, dass sie das Gespräch mit dem Vermieter sucht und bittet,

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die weiteren monatlichen Mietzahlungen um mindestens 30% zu reduzieren, andernfalls die B-GmbH in die Insolvenz gerate und der Vermieter überhaupt kein Geld mehr erhalte und dieser – so der Geschäftsführer der B-GmbH: »mit einem längeren Leerstand zu rechnen habe.« Der Vermieter willigt nicht ein (»Das ist doch nur ein Trick!«). Die B-GmbH wird kurz darauf tatsächlich insolvent. Die Gesellschafter der B-GmbH haben in der Zwischenzeit eine neue Gesellschaft mit gleichem Geschäftszweck an einem anderen, günstigeren Standort gegründet. Das geringe Gesellschaftsvermögen wird von schnelleren Altgläubigern aufgezehrt: Der Vermieter geht leer aus. Bei der Suche nach einem neuen Mieter geht er von der alten Mietbasis aus und klagt nunmehr über einen seit mehr als einem Jahr andauernden Leerstand. (Tatsäch-licher Fall)

2.2 Leerstandsarten

Leerstand ist nicht gleich Leerstand! Die im Folgenden dargestellten Arten (2.2.1 – 2.2.4) sind keine abschließende Auflistung. Sie verdeutlichen die im ›Reuter-Kiez‹ dominie-renden Leerstandsarten. Man kann auch nach der Dauer des Leerstandes in • kurzfristige - eine Leerstandsphase zwischen zwei Vermietungen

ist sicher als typisch kurzfristig, dauert sie nicht länger als zwei bis drei Monate -,

• mittelfristig – der Vermietungserfolg stellt sich nicht binnen der ersten sechs Monate nach Freiwerdung ein -,

• langfristige – bis zu einem Jahr - und • Dauerleerstände – mehr als ein Jahr unterscheiden.

2.2.1 echte Leerstände

Als ›echte Leerstände‹ werden effektiv ungenutzte und nicht vermietete Mieträume bezeichnet (-> Fotos 1a – 1c).

Foto 1b

Foto 1a

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In Zweifelsfällen wurde in der Leerstandsuntersuchung eine Fläche, der keine eindeutige Nutzung oder Leerstandsart zu-geordnet werden konnte, als echter Leerstand kategorisiert (-> Fotos 2a, 2b).

2.2.2 unechte Leerstände

Unechte Leerstände sind Räume, die womöglich genutzt und bezahlt werden, aufgrund des äußeren Anscheins jedoch einen echten Leerstand vermuten lassen. So ist zum Beispiel ein vermeint-licher Bäckereibetrieb in einem Laden in Ecklage, dessen Eingangstür ver-schlossen und dessen Fensterflächen von innen blickdicht weiß gestrichen sind, ein typischer un-echter Leerstand, zumal offenkundig kein Kun-denverkehr stattfindet. Theoretisch kann hinter dieser Aufmachung alles hergestellt und vertrie-ben werden (-> Foto 3a).

Foto 1c Foto 2b

Foto 3aFoto 2a

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENWirkungen von Leerständen

Unechte Leerstände können gerade der Kriminalität Tür und Tor öffnen.

Ein unechter und atypischer Leerstand ist auch die Umnutzung in Lager- (-> Foto 3b) und geschlossene Werkstattflächen (-> Foto 3c).

2.2.3 ›sinnvolle‹ Leerstände

›Sinnvolle‹ Leerstände sind bspw. Leerstände, die zwischen einer alten und neuen Vermietung entstehen und somit in eine weitere oder bessere Nutzung überleiten.Sinnvoll kann ein Leerstand aber auch dann sein, wenn man zwar sofort vermieten könnte, der Mieter aber – ohnehin einer der nur wenigen Interessenten – sowohl von seiner Bonität als auch von seinem Wesen her nicht ausreichend geeig-net scheint. Hier ist es unter Umständen ratsam, zu sagen: »Dann lasse ich den Laden lieber leer stehen«. Diese Vor-gehensweise mag zuerst ökonomisch irrational erscheinen.

Da ›Falschvermietungen‹ von Ladenflächen indessen auch weite Auswirkungen auf die Mieterträge der darüber oder

in Anbauten befindlichen Mieteinheiten, sowie auf den Verkehrswert des Objek-tes haben kann (-> Verkehrswert), ist ein derartiges Verhalten zumindest mittelfristig vernünftig. Eine seit Monaten andauernde und vergebliche Vermietungsabsicht sollte nicht dazu führen, dass man alle weiteren Vermietungsabsichten pauschal einstellt. Die Erfahrung zeigt, dass sich bei geeig-neter, zielgerichteter Werbung ein Mieter eher finden läßt; man muß nur wissen wie man vorgeht. Der solventeste Mieter ist ohnehin nicht immer auch der geeignetste. Der beste Mietinteressent ist vielmehr der, der am Besten in das Marketingkonzept des Hauses und in das lokale Umfeld (Mi-krostandort) passt.

2.2.4 Ladenwohnungen

Ladenwohnungen sind von Gewerberaum in Wohnraum umgewandelte Erdgeschossladenflächen. Sie verdienten in der Leerstandserhebung besondere Aufmerksamkeit. Die errechnete Leerstandsrate wurde unter Würdigung der Ladenwohnungen gesondert ausgewiesen: einmal wurden Ladenwohnungen als eigenständig Nutzung, einmal als Leerstand klassifiziert (-> Einführung, Ergebnisse der Leer-standsuntersuchung). Ladenwohnungen sind ein Spezifikum. Teilweise sind die Umbaumaßnahmen von Laden- in Wohn-nutzung noch deutlich zu erkennen: der ehemalige Eingangs-bereich wurde durch eine Brüstung zugemauert, es wird der Treppenhauszugang genutzt; das Werbeplakat, das zuvor für ein Geschäft warb, ist überstrichen (-> Foto 4a). Rollläden und/oder Gardinen verschließen die Einsicht, die Fenster sind mit Pflanzen ausgeschmückt (-> Fotos 4b, 4c)

Foto 3b

Foto 3c

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Es wäre zu diskutieren, ob Ladenwohnungen dennoch nicht eine mögliche und adäquate Alternativnutzung zu Laden-flächen darstellen können. Gleichwohl kommt eine Wohn-nutzung nur bei kleineren Ladenflächen in Betracht (ein bis drei Zimmer zzgl. Neben- und Sozialflächen; 60 – 80 m²). Sie müssen also keine regelwidrige Umnutzung sein. Dies umso weniger, wenn die Differenz zwischen Ladenmieten und Wohnungsmieten nur gering ist. Sie können deshalb als ein eventueller Trend verstand en werden. Ladenwohnungen sind eine Ausprägung des Marktgesche-hens; sie sind eine Ausformung lange währender Vermie-tungs- und Leerstandsprobleme.

3 Wirkungen von Leerständen

3.1 Ausgewählte Auswirkungen auf das einzelne Objekt

3.1.1 Auf den Verkehrswert

Der Verkehrswertbegriff ist in § 194 BauGB normiert: »Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeit-punkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegen-stands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.« Die Ermittlung des Verkehrswertes ist ein umfangreiches und komplexes, aber nicht undurchschaubares Verfahren. Die meisten Gutachten werden auf den sehr gut ausgearbeiteten Vorgaben der Wertermittlungsverordnung erstattet. Andere Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes sind zuge-lassen; wichtig ist nur, dass sie zu einem marktkonformen Ergebnis führen. Obwohl mittlerweile auch standardisierte in-ternationale Bewertungsverfahren angewendet werden, wird bei der Verkehrswertermittlung in Deutschland vorrangig ein gewogener Mix von Sachwert und Ertragswert, unter jeweili-ger Berücksichtigung desselben Bodenwertes, angewendet.

Foto 4a

Foto 4b

Foto 4c

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So gut die Ermittlung des Verkehrswertes sein mag, der Verkehrswert kann nicht den individuellen Wert, der sich aus einem bestimmten Rechtsgeschäft ergibt, ersetzen. Es ist aber das derzeit beste typisierte Verfahren, den wahr-scheinlichsten Verkaufspreis für den nächsten Verkaufsfall zu simulieren. Nicht zuletzt deshalb sind der Marktwert und der ordnungsgemäß ermittelte Verkehrswert in der Praxis nahezu identisch. Eine der wichtigsten Grundlagen zur Ermittlung des Ver-kehrswertes einer Liegenschaft ist das Ausschalten aller un-gewöhnlichen (sachlichen und rechtlichen) und persönlichen Verhältnisse, die den Wert einer Liegenschaft beeinflussen.

3.1.1.1 auf den Sachwert

«Ohne eine ordnungsgemäß Instand gehaltene Substanz, kein nachhaltiger Ertrag!» Der Sachwert gibt den Wert der baulichen Anlagen eines Grundstücks an. Leerstände werden bei der Ermittlung des Sachwertes berücksichtigt. Wie lange es in aller Regel dauert, bis ein leer stehender Raum wieder einer Vermietung zugeführt werden kann, lässt sich pauschal nicht sagen. Es ist auf den konkreten Einzelfall abzustellen. Die vermutliche Leerstandsphase (wenn sie über die kurz-fristige oder lageübliche mittlere Dauer hinausgeht) bei der Wertermittlung nicht zu berücksichtigen, wäre unsachgemäß. Meistens wird er als ein so genannter Wert beeinflussender Umstand (Mindereinnahmen auf Zeit) als ein zuvor ermittelter oder sachverständig angesetzter Betrag abgezogen. Bei-spielrechnung: eine geschätzte sechsmonatige Leerstands-phase (Mietverlust/Leerstandskosten: 10.000 €) wird nur ru-dimentäre Auswirkungen auf einen Sachwert von 750.000 € ausüben. Ansonsten haben Mieterträge grundsätzlich keinen Einfluss auf den Sachwert, der ausschließlich die Substanz bewertet. Merklicher – für den Laien aber fast völlig verdeckt – kommen die Lage bezogenen Auswirkungen von Leerstän-den im Sachwert in Form des ›Marktanpassungsfaktors‹ zum Tragen. Je genauer und dezidierter ein Marktanpassungsfak-tor ist – z.B. durch Ableitung aus genau dem Markt, für den er angewendet werden soll –, desto aussagekräftiger wird er in

Bezug auf die Einwirkungen von lokalen Leerständen auf den Sachwert sein. (Marktanpassungsfaktor auf Grundlage von §7 Abs. 1 Satz 2 WertV: der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen.) Da gerade (Dauer)Leerstände Auswirkungen auf den Standort (Markt) haben, haben (Dauer)Leerstände somit auch eine mittelbare Wirkung auf den gesamten Verkehrswert der Liegenschaft. Für das obige Beispiel wurde ein Marktanpassungsfaktor von 1,00 verwendet: vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen 750.000 € x Marktanpassungsfaktor 1,00 = Sachwert der baulichen Anlagen = 750.000. Unter Berücksichtigung der Marktveränderung durch Leerstände ergibt sich u.U. ein Marktanpassungsfaktor von 0,9. Es errechnet sich: vorläu-figer Sachwert 750.000 € x Marktanpassungsfaktor 0,90 = Sachwert 675.000 €. Hiermit wird deutlich, dass es sich auf alle Fälle lohnt, den jeweiligen Standort aufzuwerten.Zum Markt angepassten Sachwert der baulichen Anlagen ist der Bodenwert hinzuzurechnen; beide zusammen ergeben den Sachwert.Gemäß Überblick über das Marktgeschehen 2002 des Grundstücksmarktes Berlin (laut Gutachterausschuss für den Bereich Berlin (-> s. Bodenwert), ist die Umsatztätigkeit für bebaute Grundstücke um 5 %, bei Gewerbe- und Indus-triebauten um 25 % rückläufig. Der Gutachterausschuss stellt ferner fest: die Vermarktungsdauer nimmt zu; die La-geabhängigkeit wird immer ausgeprägter (d.h. in schlechten Lagen kaum noch Vermarktungschancen), allgemein fallende Mieten, Leerstandsquote größer als 6%, rückläufige Umsät-ze, zunehmender Leerstand, Spitzenmieten sinken, Erholung zum Jahresende unwahrscheinlich. Für den Geschosswoh-nungsbau: Nachfrage zur Zeit gegen ›Null‹ gehend.

3.1.1.2 auf den Ertragswert

Der Ertragswert ist der Wert, der sich aus der sachgemäßen Vervielfältigung der Erträge der baulichen Anlagen ergibt. Deutlicher treten die Auswirkungen von Leerständen bei der Ermittlung des Ertragswertes hervor. Erste Grundlage

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für die Ermittlung des Ertragswertes ist das Feststellen des jährlichen nachhaltig erzielbaren Rohertrages. Dieser muß nicht unbedingt identisch mit den tatsächlichen Mietein-nahmen sein. Bereits hierin sind also Unterschiede in der Mietentwicklung zu berücksichtigen, die sich womöglich erst zukünftig ergeben. Ein Sachverständiger ist aber kein Hell-seher: Unvorhersehbarkeiten in der Entwicklung können ihm nicht zugerechnet werden. Wesentlich wirkungsvoller ist der anzuwendende Vervielfältiger (Liegenschaftszins). Dieser ist gleichfalls eine Größe, die sich, wie der Marktanpassungsfak-tor, direkt aus dem Markt ableitet und wieder auf den Markt angewendet wird. Das für das Sachwertverfahren Genannte gilt entsprechend. Der Vervielfältiger ist der Marktanpas-sungsfaktor der Ertragswertermittlung. Da Leerstände – wie oben erwähnt – Wirkungen auf den Standort ausüben, üben sie im Rahmen der Rückkopplung (als Lage bezogenes Miet-wertkriterium) gleichfalls einen mittelbaren Einfluss auf den marktkonformen Ertragswert aus.Bestehende Mindereinnahmen durch Leerstandsphasen werden auch hier als Wert beeinflussende Umstände abge-zogen.Zum Ertragswert der baulichen Anlagen ist der Bodenwert hinzuzurechnen; beide zusammen ergeben den Ertragswert.Die separate Wertermittlung des Sachwertes und des Er-tragswertes sollte zu dem gleichen Verkehrswert führen.

3.1.1.3 auf den Bodenwert

Der Bodenwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Grund-stücks in einer Bodenrichtwertzone an, so wie er sich ergäbe, wäre das Grundstück unbebaut. Jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt oder wegen Tausches zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, ist von der beurkundenden Stelle (Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Der Gutachterausschuss ist zur Führung einer Kaufpreis-sammlung verpflichtet (§ 196 BauGB). Die Gutachter des Gutachterausschusses ermitteln aus diesen Kaufpreisen über ein besonderes Verfahren den Bodenwert je Quadrat-

meter Grundstück und haben diese Preise fortzuschreiben. Über diese Sammlung haben sie auf Verlangen Auskunft zu erteilen. Die Auskunft kann online und direkt erfragt werden (http://www.gutachterausschuss-berlin.de). Die Ermittlung des Bodenpreises erfasst auf sehr originäre Weise die vor-handenen Lagekriterien, die unter Umständen durch Dauer-leerstände beeinflusst wurden.

3.1.2 ausgewählter steuerlicher Aspekt

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§4 Nr.12a UStG). Der Eigen-tümer kann aber auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und sich als steuerpflichtig behandeln lassen, wenn die Miet-zahlungen von einem selbst umsatzsteuerpflichtigen Mieter (Freiberufler, Gewerbetreibende) geleistet werden (§9 Abs.1, 2 UStG). Vorteil: Die in den erhaltenden Rechnungsbeträgen enthaltende Umsatzsteuer kann vom Finanzamt als Vorsteu-er erstattet werden; immerhin 16% (prozentual flächen- oder mietanteilig der umsatzsteuerpflichtigen Fläche im Verhältnis zur Gesamtmietfläche des Objekts).Mit Urteil vom 25.04.2002 hat der Bundesgerichtshof (AZ: V R 58/00) entschieden, dass die Vorsteuer auch für die Dauer eines Leerstandes abzugsfähig ist. Es kommt – und das war strittig – nämlich nicht darauf an, ob nach der Leerstandspha-se eine umsatzsteuerfreie Nutzung (Wohnung) stattfindet, sondern ausschlaggebend ist die ursprüngliche steuerpflich-tige Nutzung. Damit kann die anteilige Umsatzsteuer für Umbaumaßnahmen (z.B. Umwandlung von Laden- in Wohn-flächen) wegen einer leer stehenden (ehemaligen) Einheit abgezogen werden bzw. sind erstattungsfähig.Ob diese Vorgehensweise für den jeweiligen Eigentümer von Vorteil ist, muß mit geeigneten Beratern bestimmt werden.

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3.1.3 Image-Wirkung

Für einen Gewerbemieter im Erdgeschoss ist es relativ un-erheblich, ob das Dach neu eingedeckt wurde. Er möchte aber sicher einen ordentlichen Eingangsbereich und eine rundum funktionsfähige Mietsache benutzen. Zum Image ge-hört auch der Mieter-Mix im Hause. Weitestgehend persön-lich-psychologische und ästhetische Gründe werden dafür sprechen, dass einem Mietinteressenten eine Ladenfläche für seine Zwecke für geeignet hält oder nicht. Zwar können Gewerbemieter vertraglich dazu verpflicht bzw. berechtigt werden, die Räume entsprechend baulich an ihre Zwecke an-zupassen und Instand zu halten; diese Zeiten dürften aber in einer Struktur wie dem ›Reuter-Kiez‹ im Wesentlichen vorbei sein. Eine gepflegte Fassadengestaltung und ein sauberer Eingangsbereich ist das Mindeste, um Mietinteressenten ein positives Objektimage zu vermitteln. Bei einer Innenbesichti-gung erwarten Mietinteressenten zudem ein ordnungsgemäß Instand gehaltenes Treppenhaus und ordentlich ausgestatte-te WC-Räume (bei Wohnräumen umso wichtiger). In diesem Zusammenhang spricht man von diesen Bereichen auch als ›die Augen einer Einheit‹. Weniger Einfluss auf die Imagewir-kung haben Eigentümer und Mieter auf die Lage bezogenen Image-Wirkungen eines Leerstandes haben (-> siehe Stand-ortnachteile durch Leerstände, Image).

3.1.4 Leerstandskosten

Leerstandskosten sind Kosten, die der Eigentümer einer Immobilie aufgrund von Leerständen zu tragen hat. Dabei gibt es mehrere Arten von Leerstandskosten, die von dem jeweiligen Objekt, gesetzlichen Bestimmungen und der Dauer des Leerstandes abhängig sind. Offensichtlich sind die Leerstandskosten, die sich aufgrund des Mietausfalls in der Höhe der nicht vermieteten Quadratmeter, multipliziert mit den Monaten des Leerstandes, ergeben. Hinzu kom-men eine Reihe weiterer Kosten, etwa solche, die durch die Kontrolle der leer stehenden Objekteinheit entstehen, aber auch Kosten, die reine Opportunitätskosten (Kosten, die sich

nicht auf den Wert der eingesetzten oder verbrauchten Güter bezieht, sondern auf den entgangenen Gewinn) darstellen. Die Leerstandskosten einer Wohnung sind durchschnittlich geringer, als die Leerstandskosten für Büro- oder Ladenflä-chen. Während des Leerstandes laufen die Betriebskosten des Gesamtobjektes weiter. Zu den Betriebskosten gehören alle vereinbarten Nebenkosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II.BV (Heizung, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen etc.), sowie die Betriebskosten, die im Gewerbemietvertrag darüber hinaus gehend wirksam vereinbart wurden. Unge-nutzte Räume müssen beheizt werden, um das Risiko von Frostschäden und Schimmelbefall zu vermeiden. Anders sieht es bei den Kosten der Wasserversorgung und anderen verbrauchsabhängigen Betriebskosten aus, die bei Leerstand nicht anfallen. Zu den Leerstandskosten gehört auch der ent-sprechende Instandhaltungsanteil. Außerdem entstehen für den Vermieter laufende Kontrollkosten, da leer stehende Objektteile bzw. Objekte in Abhängigkeit von ihrer Lage und Größe in regelmäßigen Abständen überprüft werden müssen. Diese Kontrollen umfassen die Fenster, Türen usw., um Van-dalismus zu vermeiden. Kontrollen dienen aber auch dazu, den Zustand der Rohre und Leitungen zu überprüfen, sowie eventuellen Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall und ähnliches festzustellen. Diese Überprüfungen können nicht immer von den anderen Mietern übernommen werden (AG Coesfeld, WM 96, 155; AG Köln, WM 00, 37; OLG Hamburg, WM 01, 343) und sind i.d.R. auch kostenpflichtig. Eigenkosten sind mit dem anteiligen Hausmeistergehalt in die Berechnung einzubeziehen. Bei freistehenden, leeren Gewerbeobjekten ist es sogar u.U. angeraten, eine Wach- und Schließgesell-schaft mit derartigen Überwachungsaufgaben zu betrauen, insbesondere wenn wertvolle Einbauten im Gebäude sind. Für Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus hat die II.Berechnungsverordnung in § 29 den Versuch unter-nommen, Leerstandskosten mit 2% des Rohertrages als sog. Mietausfallwagnis in die Mietenkalkulation (Kostenmiete) mit einzubeziehen. Im frei finanzierten Wohnungsbau sind diese Kosten in Wirklichkeit mit mindestens 4% und mehr realis-tisch zu berücksichtigen, bei der Gewerbevermietung mit

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mindestens 5-7 %. Im frei finanzierten Wohnungsbau gibt es keine normierte Vorschrift zur Berechnung von Mietausfall-wagnissen. Dennoch sollte dieser Betrag in die Kalkulation der Netto-Kaltmieten mit einbezogen und idealerweise als gesonderte Rücklagen angelegt werden.Wenn sich der leer stehende Teil des Objekts bei Gewer-beimmobilien schlechter, d.h. zu einem niedrigeren Mietpreis vermieten lässt als zuvor, entsteht ein Kostennachteil in Form von Opportunitätskosten eines entgangenen höheren Miet-preises. Leerstände bei Gewerbeobjekten haben oft ihren Grund darin, dass sich der Standort von Geschäftshäusern verschlechtert hat oder dass die Einrichtungen überaltert sind, was für Büros und Praxen problematisch sein kann. Insoweit sind rechtzeitige Revitalisierungsinvestitionen eine Maßnahme zur Vermeidung zukünftiger Leerstände und so-mit von Leerstandskosten. Teilweise ist es für den Vermieter besser, schlechtere Mieten in Kauf zu nehmen als einen län-geren Leerstand, da bei Gewerbeimmobilien außerdem ein Imageverlust (-> s. auch dort) des Gesamtgebäudes möglich ist, wenn es zu Leerständen kommt. Dieser Imageverlust wird die Neuvermietung erschweren, und außerdem ist es denk-bar, dass Mieter ihre Mietverträge nach dem Auslaufen nicht mehr verlängern, so dass sich ein Verstärkungseffekt ergibt. Probleme entstehen insbesondere dann, wenn sog. Magnetmieter kündigen, d.h. solche Mieter mit herausragen-der Bedeutung für das Objekt und die Lage, da so der Attrak-tivitätsgrad und damit der Gesamtumsatz der Gewerbeim-mobilien stark sinken können. Alle diese Kosten müssen bei korrekter Betrachtungsweise als Leerstandskosten angesetzt werden. Dies ist teilweise jedoch nur durch grobe Annähe-rung bzw. Schätzung möglich. Bei professionellen Vermietern verursacht auch das wiederum Kosten.

3.2 Auswirkungen auf den Standort, Image

Der Standort kann als der geographische Ort definiert wer-den, an dem eine Immobilie situiert ist. Die Standortqualität von Immobilien ist aufgrund der Immobilität von besonderer Bedeutung. So wird bei der Bewertung von Immobilien und

Mieten regelmäßig von der Lage gesprochen. Die Analyse der Standortqualität erfolgt durch die Bewertung der unter-schiedlichen Standortkriterien, die bei den unterschiedlichen Immobilienarten differieren können. Zu unterscheiden ist hier-bei grundsätzlich in ›weiche‹ und ›harte‹ Standortfaktoren. Während zu den harten Standortfaktoren demographische Strukturdaten (Bevölkerungsbestand, Bevölkerungsstruktur, Erwerbstätigkeit usw.), wirtschaftliche Faktoren (Einkom-mensniveau, Haushaltsausgaben usw.), Infrastruktur und Konkurrenzverhältnisse, aber auch die politische Situation, die bestehende Rechtslage zu zählen sind, können die weichen Standortfaktoren wie das Image, der Freizeitwert, das kulturelle Angebot u. d. g. regelmäßig nicht quantifiziert werden. Des Weiteren kann die Qualität des Standorts diffe-renzieren nach Makrostandorten, d.h. nach Städten und oder Regionen, sowie nach Mikrostandorten, d.h. dem unmittelba-ren Objektumfeld (›Reuter-Kiez‹, bestimmte Straße) beurteilt werden. Die Standortanforderungen sind im Hinblick auf die vielfältigen Immobilienarten sehr unterschiedlich. Bei Handelsimmobilien unterscheidet man zwischen 1a-, 1b-, und Zweierlagen. Zweierlagen treten häufiger als die 1er-Lagen auf und sind Stadtzentren, Stadtteilzentren oder auch periphere Standorte. Der Reuter-Kiez ist eine eindeutige mitt-lere bis schlechte Zweierlage. Bei der Standortqualität sind im Wesentlichen drei Faktoren ausschlaggebend: die Passantenfrequenz, die Kaufkraft der Passanten sowie die dichte Konzentration von leistungsfähi-gen Einzelhandelsbetrieben. Bei der Beurteilung der Stand-ortqualität ist neben der Verkehrsanbindung auch die Konkur-renzsituation zu analysieren. Dort, wo Produkte des täglichen Lebens angeboten werden, wird die Konkurrenz gemieden; dort wo Spezialeinzelhandel stattfindet (Möbelbranche), ist Konkurrenzsituation erwünscht.Die Kaufkraft der Bevölkerung ist gleichfalls ein wesentlicher Standortfaktor. Die Standortqualität wird von einer über-durchschnittlichen Kaufkraft positiv, von einer sehr schwa-chen Kaufkraft negativ beeinträchtigt. Des Weiteren wird der Standort einer Handelsimmobilie von soziodemographischen Faktoren, wie der Bevölkerungs- und Sozialstruktur (auch

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Ausländeranteil), der Haushaltsstruktur, der Altersstruktur, der Beschäftigungssituation u. ä. bestimmt. Die Standortwahl stellt wohl die wichtigste Entscheidung im Immobilienmarkt und – aus Sicht eines Gewerbetreibenden – zur Ansiedlung von Gewerbe dar. Die Differenziertheit der Marktbereiche und der Immobilienarten mit ihren unterschiedlichen Anforde-rungsprofilen macht es nicht immer leicht, die Standorte und deren Qualität richtig einzuschätzen.

Eine negative Imagewirkung ergibt sich sicher auch aus dem schlechten Bild, dass die Einwohner und Geschäftsinhaber von ihrem eigenen Standort haben. Mietinteressenten be-obachten den Markt hingegen genau. Sie achten auf alle erdenklich Merkmale, die sie zu ihrer Entscheidung, sich an einem bestimmten Ort niederzulassen, benötigen. Der schlechte Ruf eines Standorts – sei er auch noch so unbe-gründet – eilt marktrelevanten Standortfaktoren oft voraus. Und zwar so, dass keine weiteren Untersuchungen in dieser Region angestrengt werden. Das angeschlagene Quartiersi-mage wurde sogar bereits in der Literatur aufgegriffen. So in dem Berlin-Roman von Sven Regener (»Herr Lehmann«, Frankfurt a. M., 2001), einem der meistverkauften deutsch-sprachigen Romane der letzten Jahre (nicht weniger als 200.000 Exemplare wurden bisher verkauft; die Leserschaft ist durchweg zwischen dreißig und vierzig Jahre alt: bestes Existenzgründeralter):»[ ... ] Genauer gesagt, dachte Herr Lehmann, hätte ich es vor allem nicht dreißigmall klingeln lassen, damit geht’s doch schon mal los, dachte er. Fünfmal, das ist okay, zumal die Leute Anrufbeantworter haben, die nicht ohne Grund schon nach vier- oder fünfmaligem Klingeln anspringen, dachte Herr Lehmann und bedauerte, dass er sich noch immer nicht ein solches Gerät angeschafft hatte, aber der Gedanke, zu Karstadt am Hermannplatz, also im Grunde nach Neukölln zu gehen, um so etwas zu kaufen, war ihm zutiefst zuwider. [ ... ]« (Seite 20f)»[ ... ] Nun war es zu spät dafür. Außerdem hatte er Hunger, also entschloss er sich, am Kottbusser Tor etwas zu essen. Aus Kreuzberg 61 wollte er so schnell wie möglich wieder

raus, das deprimierte ihn immer, und durch Neukölln, und sei es nur das kleine Stück Bürknerstraße, das er auf dem Hinweg hatte nehmen müssen, wollte er schon gar nicht mehr gehen, das war noch schlimmer, deshalb war das Kottbusser Tor die beste Lösung, es war nicht weit dahin und dort gab es einige gute türkische Restaurants. [ ... ]« (Seite 242)

Für eine nachhaltige Leerstandsreduzierung ist es zudem be-deutsam, auf eine verträgliche Zusammenstellung des Bran-chemix zu zählen. Bei Shopping Malls, die zumeist von einem zentralen Manager verwaltet werden, kann dieser unmittelbar Einfluss auf die Zusammensetzung und Kompatibilität der Branchen und Mieter ausüben. Im Falle des ›Reuter-Kiez‹ und ähnlichen, gewachsenen Strukturen ist der Fall anders und keineswegs leichter gelagert. Die Vielzahl von Eigentü-mern und Verwaltern erschwert eine notwendige Kommuni-kation und Datenaustausch. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen sich ergänzenden und nicht störenden Branchen ist der Leerstandsvermeidung zweckdienlich. Wie bereits erwähnt, vollzieht sich möglicherweise ein Strukturwandel im Erdgeschoss (Ladenwohnungen). Dann müsste der Standort im Lichte dieser Veränderungstendenz neu diskutiert werden. Wie wäre ein solcher Strukturwandel zu verstehen? Als Pro-blem oder Chance? Die Erkenntnis, dass nur der Einzelhänd-ler überlebensfähig ist, der in Agglomerationen mit anderen Anbietern seine Ware feilbietet, führt zu einer Selektion der Standorte. Die Nachbarschaftsversorgung, d.h. die Durchset-zung innerstädtischer Wohnstraßen mit kleinen Einzelhan-delsbetrieben, bleibt auf der Strecke. Das hat zur Folge, dass tätige Inhaber an Wettbewerbsfähigkeit verlieren. Sie müssen ihre geringere Einkaufsmacht bei Lieferern mit höheren Ein-kaufspreisen kalkulieren als Großfilialisten; andererseits der Kunde eine große Anzahl von Waren erwartet (was Fläche benötigt, aber nur kleine und wenig effiziente Ladenfläche vorhanden ist), gleichzeitig möchte der Kunde die Artikel zu günstigen Preisen. Der Strukturwandel ist aber nicht nur negativ für die Branche, denn er bietet auch Möglichkeiten für neue Projekte. Die Zusammenführung unterschiedlicher An-bieter im Rahmen eines Nahversorgungszentrums, das nicht

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ausschließlich auf die unmittelbare Nachbarschaft, sondern eher einen erweiterten Nahbereich ausgerichtet ist, erweist sich vielerorts als erfolgreiche Antwort der Immobilienwirt-schaft auf das geschilderte Problem.

3.2.1 Beispiel: Entstehung von ›Geisterstraßen‹

Leerstände üben eine ›Sogwirkung‹ aus. D.h. Leerstände ge-sellen sich gerne zu einander (s. u.: Objekt 4 wird vermutlich ein Leerstand werden). Das kann daran liegen, dass durch mehrere auf einander folgende Leerstände der Passanten-strom abgeschnitten wird und die nachgelagerten Objekte nur noch wenig Attraktivität besitzen.

Eine Gewerbenutzung im Erdgeschoss beleuchtet eine Stra-ße zusätzlich zur eventuell vorhandenen Straßenbeleuch-tung. Leerstände erwecken dagegen dunkle, unfreundliche und nicht einladende Zonen. Durch Auslaufen und Nicht-Ver-längern bestehender Mietverträge entsteht eine verstärkte Wirkung, die zur Geisterstraße führen kann. Der Auszug ei-nes so genannten Magnetmieters (Mieter mit herausragender Bedeutung für die Region) kann gleichermaßen zum Abzug

von befreundeten Nutzungen führen. Ähnlich kann die Situati-on werden, wenn statt vieler Leerstände eine Straße oder ein Straßenteil durch eine feste Wohnbebauung unterbrochen wird. ( -> Fotos 5a, 5b)

Foto 5a

Foto 5b

Der Blockpfeil gibt Passantenstrom an © M.Burg, Berlin, 2002

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENAusgewählte Instrumente zur Leerstandsvermeidung

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4 Ausgewählte Instrumente zur Leerstandsvermeidung

4.1 Ermittlung der Vergleichsmieten / Mietfläche

Mietausfälle bzw. Leerstandskosten sind erfahrungsgemäß um so höher, je weiter die Miethöhe von der Marktmiete ent-fernt ist, was zu einem entsprechenden Service für die gut zahlenden Mieter animieren sollte (-> Kommunikation). Im Vorfeld kann versucht werden, potentielle Mieter einer sorgfältigen Bonitätsprüfung zu unterziehen und bei Ge-werbeimmobilien auch ihre Seriosität, Fachkenntnis und finanziellen Verhältnisse zu untersuchen. Gegebenenfalls durch Auskunfteien und Einholen von Informationen vom Vorvermieter (mit Zustimmung des Mieters). Insbesondere bei Gewerbeimmobilien sollten im Falle einer Häufung der Leerstände bauliche Substanzveränderungen (Revitalisie-rungsmaßnahmen) erwogen werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum ist mit über-sichtlichen Mitteln zu berechnen. Für Wohnräume gilt: gem. § 558a Abs.2 BGB können zur Begründung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden:1. ein Mietspiegel (§ 558c, 558d BGB)2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB)3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten

und vereidigten Sachverständigen4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen;

hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen

Diese Regelungen waren bis zum 01.09.2001 im Miethöhe-gesetz (§2) geregelt, und wurden durch die Mietrechtsreform ins BGB aufgenommen. Für die annäherungsweise Miethö-henberechnung nach Mietspiegel empfiehlt sich die Internet-Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung:http://www.stadtentwicklung. berlin.de/wohnen/mietspiegel

Für Gewerbemieten gibt es keine Mietspiegel. Einen vor-geschriebenen Mittelkatalog zur Erhöhung der Miete gibt es ebenfalls nicht. Die Erhöhungsmodi von Gewerbemieten

werden in aller Regel bei Abschluss des Mietvertrages klau-suliert.Ein in der Praxis häufig anzutreffendes Problem ist deshalb auch die fachgerechte Bestimmung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete für Gewerbeflächen. Ebenso problematisch ist in der Praxis die Bestimmung der Mietfläche von Ladenflä-chen und Gewerberäumen. Es wird in aller Regel die Brutto-Mietfläche ermittelt und mit einem durchschnittlichen Mietzins pro Quadratmeter multipliziert. Ohne Rücksicht darauf, dass Büroflächen, Sanitär- und Sozial-, Neben- und Lagerflächen einen anderen Mietwert besitzen, als Handelsflächen. Ein millimetergenaues Aufmass alleine nutzt wenig, wenn die unterschiedlichen Flächen nicht entsprechend ihrem unter-schiedlichen Nutzwert mit unterschiedlichen Mieten ange-setzt werden. Das Ergebnis der beiden Methoden (Bruttome-thode, Nutzwertmethode) mag vielleicht das gleiche sein; für den Mieter ist es aber nachvollziehbarer, plausibler und kalkulierbarer; er wird leichter zu überzeugen sein. Bei Wohnraum, kommt es – entgegen der verkehrsüblichen Auffassung – für die Ermittlung der Wohnfläche weder auf die Berechnungsmethodik nach der Zweiten Berechnungs-verordnung noch auf die der DIN277 oder DIN283, sondern einzig auf den Wohnwert der einzelnen Räume und die Zu-schnitte an. Um im Falle eines Rechtstreits auf der sicheren Seite zu sein (bzw. einen solchen von vorneherein zu vermei-den), sollten auch die EG-Handelsflächen nutzwertabhängig ermittelt werden, gesondert aufgeführt und entsprechend in den Mietvertrag aufgenommen werden. Zur Berechnung der Handelsflächen wurde vom DIN-Normenausschuss in Zusammenarbeit mit der Gesellschaft für immobilienwirt-schaftliche Forschung e.V. zwischenzeitlich eine Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsräume erarbeitet (Mietfläche MF-H).

4.2 Mietvertragsverwaltung

Mietverträge müssen regelmäßig und frühzeitig auf ihre ›Aktualität‹ überprüft werden. Zwar gilt der juristische Grund-satz ›pacta sunt servanda‹ (Verträge müssen grundsätzlich

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eingehalten werden). Das heißt aber nicht, dass sie nicht je-derzeit mit beiderseitigem Einverständnis abgeändert werden können. Es empfiehlt sich deshalb eine Wiedervorlage (für Termine, Fristen, Erhöhungsstichtage), um die Verträge und Vereinbarungen auf Marktaktualität zu kontrollieren. So ist es nicht undenkbar und ungewöhnlich, dass vom Vermieter den Mieter begünstigende Veränderungen vorgeschlagen werden können.

4.3 Mietensammlung, Mietdatenbanken

Hausverwaltungen verfügen über eine große Anzahl von Mietdaten. Statt ihr Geschäftsfeld zu erweitern und ihre Daten anonymisiert zur Verfügungen zu stellen, sind Hausverwal-tungen in der Regel bemüht, die Daten geheim zu halten. In der Zwischenzeit gibt es erste Bestrebungen, eine Mietdaten-bank anzulegen. Ob diese aber letztlich praxisrelevant sein wird, wird sich zeigen. Auch Sachverständige sind oftmals, aus Ermangelung von Preistransparenz, nur schwer in der Lage, einen marktkonformen Mietzins zu ermitteln.Seitens der Maklerverbände (RDM, VDM) werden regelmä-ßig Mietpreisübersichten für die unterschiedlichen Lagen herausgegeben. Von der ungeprüften Übernahme dieser Daten muß aus Sachverständigensicht jedoch abgeraten werden. Mehrere Anfragen, wie diese Daten abgeleitet und ermittelt werden, blieben ergebnislos; die Daten sind damit unbrauchbar. Sie verwirren vielmehr. Vielleicht sind sie sogar mitursächlich für manche Leerstände, weil bei Vermietern fal-sche Erwartungen erzeugt wurden, einen unrealistisch hohen Mietzins erhalten zu können, der tatsächlich aber marktfern war. Wünschenswert wäre es, wenn sich die lokalen Vermieter (private Eigentümer, Verwaltungen) zu einer eigenen Miet-datenbank zusammenschließen würden. Aufgrund der Kon-kurrenz der Eigentümer untereinander und des Schutzes ge-genüber den Mieterdaten, würden diese Daten anonymisiert aufgenommen und fachkundig vergleichbar gemacht werden. Ideal wäre es in diesem Zusammenhang, wenn durch den separaten Abschluss oder direkt bei Vertragsabschluss eine

so genannte ›Sachverständigenklausel‹ vereinbart würde, durch die – nach Weiterleitung an einen Sachverständigen – es ermöglicht würde, die nicht Personen bezogenen Miet-vertragsdaten, zentral zu sammeln und fachkundig auszu-werten. Jeder Eigentümer hätte sodann die Möglichkeit, auf geeignete, lokalspezifische Daten zu zugreifen.

4.4 Technische Instandhaltung, bauliche Veränderungen, Revitalisierung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache, während des Gebrauchs durch den Mieter, in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Das ergibt sich unmittelbar aus §535 BGB. Dem Vermieter obliegt die laufende Instandhaltung der Räume. Mit Ausnahme so genannter ›Kleiner Instandhaltungen‹ und der Verpflichtung zur Durchführung der ›Schönheitsreparaturen‹ können Wohnraummietern keine weiteren Verpflichtungen auferlegt werden. Anders bei Gewerbemietern. Diesen kön-nen auch angemessene Instandhaltungen an ›Dach und Fach‹ auferlegt werden. Bei kleineren Gewerbemietern dürfte das aber nicht die marktgängige Praxis sein. Möglicherweise ist vor einer Neuvermietung (oft schon vor den ersten Besich-tigungen) die mehr oder weniger aufwendige Verbringung der Mietsache in vermietungsfähigen Zustand notwendig. Kleine Ausbesserungsarbeiten sind obligatorisch. Die Mietsache muß vorzeigbar im Sinne der gewünschten Folgevermietung sein. Oft ist es notwendig, den gewünschten Mietzweck durch Ausführung einiger Umbaumaßnahmen zu erreichen. Die Zu-schnitte vorhandener Ladenflächen sind nicht immer noch zeitgemäß. Bei Altbauten wird das seltener möglich sein als bei Neubauten. Zur Lebenszyklusphase ›Nutzung einer Immobilie‹ gehört es, dass zur Sicherung und Erhaltung der Substanz und des Erhalts der Liegenschaft laufende Instandhaltungs-, Instand-setzungs- (sofern nicht über Versicherungen abgedeckt) und Modernisierungsmaßnahmen an Grund und Gebäude durchgeführt werden müssen. Diese Maßnahmen dürfen keine Über- oder Fehlinvestitionen darstellen. Man muß ein Gespür dafür entwickeln, welche jeweilige Maßnahme

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ertragswirksam ist. So wird im Reuter-Kiez der Einbau der berühmten ›Goldenen Wasserhähne‹ keine Steigerung der Mieteinnahmen bringen. Ob bei Wohnräumen Investitionen ertragswirksam sind, kann mit den Ausstattungskriterien ge-mäß dem Katalog des Mietspiegels über die Ausstattung ver-glichen werden. Für Gewerberäume kann man sich auf keine katalogisierten, typisierten oder standardisierten Vorschläge verlassen, sondern einzig auf die eigene Marktkenntnis und das Wissen, was zukünftige Mieter benötigen, sowie auf den eigenen gesunden Menschenverstand.Die diskussionswürdige, möglicherweise tendenzielle Nut-zungsänderung von Handelsflächen in Wohnflächen (La-denwohnung), als probates Mittel zur Vermeidung von Leer-ständen erfordert Kosten für den entsprechenden Um- bzw. Ausbau. Es ist darauf zu achten, hierdurch keinen irreversib-len Zustand zu schaffen: wenn nämlich ein solcher Umbau vorgenommen wird (z.B. in behinderten- oder altersgerechten Wohnraum), muß das ›Hintertürchen‹ offen bleiben, diese Nutzung wieder mit verhältnismäßig geringen Mitteln rück-gängig machen zu können; beispielsweise dann, wenn sich das Marktgeschehen wieder zugunsten einer ertragsreiche-ren, möglichen Gewerbenutzung hinwendet.

4.5 Kommunikation

4.5.1 zwischen Eigentümern und Mietern

... ist eminent wichtig. Die Kommunikationsebene zwischen Mietern und Eigentümern oder deren Verwaltern darf nicht daran erkalten, dass sie auf die monatlichen Mietzahlungen begrenzt wird. Ein Gespräch bei den regelmäßigen Besich-tigungen der Mietsache und regelmäßige Telefonate oder spontane Besuche bei der Objektbegehung sollte das Min-deste sein. Kommunikation zeichnet sich im Wesentlichen nicht durch das ›Wie oft‹ und das ›Wann‹ man miteinander kommuniziert aus, sondern vielmehr durch das ›Was‹ und mit ›welchen Mitteln‹. Kommunikation zwischen Eigentümern und Mietern kann auch als ›Kundenservice‹ verstanden werden. Dieser Service sollte auch die angemessene und schnelle

Bearbeitung von Mieterbeschwerden umfassen (ohne diesen deshalb gleich nachgeben zu müssen). Die Mieter rechtzeitig über anstehende bauliche Maßnahmen (mit der freundli-chen Bitte um Verständnis und Rücksicht für entstehende Beeinträchtigungen), Veränderung etwaiger Betriebskosten zu informieren und bspw. zu erwartende Mieterhöhungs-schreiben zuvor telefonisch oder schriftlich ankündigen, ist selbstverständlich.

4.5.2 Zwischen Eigentümern und öffentlicher Hand (Corporate Communication)

..., und umgekehrt, ist eine vertikale Kommunikationsebene. Eigentümern sei empfohlen, ihre Begehren und Kritiken, den entsprechenden Behörden sachlich vorzutragen. Die Behördenmitarbeiter können sich – weil sie z.B. nicht in dem Umfeld wohnen oder es nur nach Aktenlage kennen – kein ausreichend reales Bild von den Anliegen, Problemen und Bedürfnissen machen. Eine Anlaufstelle hierfür ist bspw. das Quartiersbüro, das Anregungen gerne entgegen nimmt, weiterleitet oder selber bearbeitet. Im Gegenzug informiert die zuständige öffentliche Stelle rechtzeitig über geplante Anliegen und Vorgänge und bezieht die Eigentümer frühzei-tig in die Projekte mit ein, was i.d.R. durch gesetzliche Vor-gaben verbindlich ist. Eine funktionierende Kommunikation zwischen Stadt und Eigentümern wird das Vertrauen in die gegenseitigen Aufgabenfelder steigern (Corporate Communi-cation oder auch Public Relations).

4.5.3 Zwischen Eigentümer und Eigentümer

herrscht nicht immer ein entspanntes Verhältnis. Kom-munikation unter den Eigentümern ist Kommunikation auf horizontaler Ebene. Eigentümer stehen, sofern ihre Objekte vergleichbar und nachbarschaftlich angeordnet sind, in einer Art Konkurrenzverhältnis; von eventuellen Nachbarschafts-streitigkeiten einmal abgesehen. Konkurrenz muß aber nicht hindern, sondern kann auch beleben. Zum Beispiel könnten sich Eigentümer über die gemeinsame Gestaltung ihrer Erd-

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geschossbereiche vereinbaren, Mietinteressenten gemein-sam suchen, abgelehnte Mietinteressenten weiterleiten etc. Denn was dem eigenen Objekt nicht direkt zu gute kommen mag, weil der Interessent z.B. nicht geeignet ist, kann er möglicherweise für den Standort geeignet sein, also indirekt wiederum für das eigene Objekt. Es gibt viele Möglichkeiten einer Kommunikation zwischen Eigentümern. Kommunikati-on bedeutet Zusammenarbeit.

4.6 ausgewählte Marketinginstrumente

Marketing ist die ökonomische Haltung eines Unternehmens in Bezug auf den Markt auf dem das Unternehmen tätig ist. Wirtschaftlich gesehen ist es die Ausrichtung eines Unterneh-mens auf die Förderung des Absatzes (im übertragenen Sin-ne hier: des Vermietungserfolgs). Für Marketinginstrumente im Sinne von Werbemaßnahmen gilt der Grundsatz »Wer nicht wirbt, stirbt! « für die Vermietungsbranche ebenfalls; wenn nicht sogar erst recht. Wer sagt, dass er kein Geld für Werbung ausgibt, weil er glaubt, dass das ohnehin nur aus dem Fenster geworfenes Geld sei, verkennt die Chance, für sein Objekt die notwendige Aufmerksamkeit zu erzielen, besonders in Zeiten eines Überangebotes an leer stehenden Wohn- und Gewerberäumen.

4.6.1 Insertion in Tageszeitungen

die gängigste Plattform des Zusammentreffens von Anbietern und Nachfragern; es geht nicht ohne. Es empfiehlt sich drin-gend, sich bei der Annoncierung nicht der allgemeinen ab-genagten Formulierungsknochen zu bedienen, sondern eine lebhafte, private Sprache zu benutzen. Dadurch wird zwar die Anzeige teurer, die Erfolgschancen und Rückmeldungen jedoch höher, weil die Aufmerksamkeit der Interessenten ge-steigert wurde. Wer genau weiß, welcher zukünftige Mieter oder Nutzung für seine Räumlichkeiten ideal ist (Potential-analyse), kann gezielt werben und damit effektiv arbeiten. Positives ist positiv darzustellen, negatives anders.

4.6.2 Insertion mittels Internet

Ohne eine parallel zur Zeitungsinsertion angebotene Internet-Vermarktung sinken die Chancen für eine zügige Vermietung. Das Medium Internet ist nicht mehr aus dem Vertriebsweg für Miet- und Kaufimmobilien weg zu denken. Ohne Online-Vermarktung geht es nicht; möge man sich der rasanten Ent-wicklung auch noch so skeptisch entgegen stellen. Gerade ortsfremde und auswärtige Mietinteressenten bedienen sich dieses Mediums. Die Berliner Tageszeitungen verfügen des-halb bereits neben dem klassischen Papierinserat auch über eine sehr gute Internet-Präsens. Aber auch andere Internet-Adressen sind empfehlenswert.

4.6.3 Plakatierung und Schilder

Im ›Reuter-Kiez‹ ist es scheinbar üblich, dass die Schilder an Fensterinnenseiten: ›zu vermieten‹, ›Neue Bewirtschaftung‹ und ›Neueröffnung‹ in der gleichen leuchtend-dunkelroten Farbe gehalten werden. Diese Schilder werden regelmäßig als Mietangebot verstanden werden – ganz gleich, auf was sie hinweisen. Damit wird subjektiv eine größer erscheinen-de als tatsächliche vorhandene Anzahl freier Flächen sug-geriert. Schwarze Buchstaben auf dunkelrotem Grund sind überdies kaum lesbar. Eine inhaltliche Unterscheidung der Aussage dieser Schilder ist schon deshalb fast nicht möglich. Der Verfasser kann über gute Erfahrungen mit individuell ent-worfenen Verkaufschildern berichten. Diese können durch-aus von einem professionellen Designer entworfen worden sein. Sie erregen bei passierenden Mietinteressenten (sie sind am Wochenende unterwegs) größere Aufmerksamkeit, als dilettantische rote ›Vermietungs-Bewirtschaftungs-Neu-eröffnungs-Einheits-Zettel‹. Der psychologische Effekt ist außerdem, dass der Mietinteressent zu Recht auf eine pro-fessionelle und kreative Verwalterleistung schließt und sich eher mit dem Objekt identifiziert und möglicherweise andere, lagespezifisch eher negative Objektparameter für weniger wichtig erachtet. Vermietungshinweise sind überall dort an-zubringen, wo es machbar ist: beim Bäcker, am Kiosk, an

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schwarzen Brettern aller Art (z.B. Hochschulen, Bezirksäm-ter) und auch am Vermietungsmarkt Laternenpfahl. Entspre-chende Einrichtungen wie Industrie- und Handelskammer und Handwerkskammer sollten zudem von den vakanten Flächen unterrichtet werden.

4.6.4 Makler

Um den Leerstand zu beseitigen, besteht neben der Not-wendigkeit, selbst potentielle Mieter zu werben, die gän-gige Möglichkeit, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Insoweit entstehen für den Vermieter zusätzliche Kosten, weil es im Bereich der Gewerbevermietung üblich geworden ist, dass der Makler dem Vermieter sein Erfolgshonorar in Rechnung stellt. Diese Kosten werden sich bei einer guten Vermietung sehr bald rentieren, weil die Leerstandsphase verkürzt werden konnte. Ein guter Makler wird mit Erfahrung und Kompetenz alles versuchen, ein zügige Vermietung zu erreichen. Allgemein problematisch ist es, wenn mehrere Makler den gleichen Auftrag haben, das gleiche Objekt zu vermitteln. Sie inserieren ggf. zu unterschiedlichen Preisen. Der Mietinteressent registriert diese Schwankungen und wird abwarten, bis der Preis weiter gesunken ist. So arbeitet der Markt. Makler sind aber keine market maker, sondern Ver-mittler. Sie machen keinen Markt, sondern bringen Anbieter und Nachfrager zusammen. Deshalb sind vor allem solche Makler zu empfehlen, die über eine hohe Marktkenntnis verfügen und bereits einige Vermietungen in dieser Region nachweisen können. Eine regelmäßige Berichterstattung durch den Makler ist wünschenswert. Makler sind jedoch auch keine Zauberer und leiden derzeit gleichfalls unter den schlechten Marktbedingungen. Auf dem Kauf- und Mietmarkt variieren die Preisvorstellungen der Verkäufer- bzw. Vermie-terseite naturgemäß von der der Käufer- bzw. Mieterseite. Aufgabe des Maklers ist es, diese unterschiedlichen Preis-vorstellungen zu einem verständigen Marktpreis zusammen zu bringen; dieser Preis liegt meistens zwischen den beiden Vorstellungen. Dieser Marktpreis ist mit dem auf anderer Art ermittelten Verkehrswert nahezu gleich. Ein überzeugendes

Argument für eine schnelle Vermietung oder eine zügigen Verkauf ist erfahrungsgemäß eine zumindest formularmä-ßige Mietpreis- oder Verkaufspreisermittlung durch einen Sachverständigen.

4.6.5 Verwaltung – Eigenverwaltung / Fremdverwaltung

Ob man seine Liegenschaft selber verwaltet, oder diese hochverantwortliche Aufgabe in die Hände einer Verwaltung gibt, wird in aller Regel an den eigenen beruflichen und priva-ten Auslastungen sowie an sonstigen persönlichen Kriterien abgewogen werden. Eine ordnungsgemäße Eigenverwaltung ist zeitintensiv aber möglich. So wird durch die Eigenverwal-tung die Identifikation mit dem Objekt dauerhaft erhalten bleiben; durch eine jahrelange Fremdverwaltung wird der Eigentümer nur noch eine lockere Bindung an sein Eigentum haben. Selbst wenn der Eigentümer nicht selbst Verwalter ist, muß er dennoch ausreichend rechtliche und wirtschaftliche Kenntnisse haben, den Verwalter kundig kontrollieren zu können. Obwohl die meisten größeren Objekte durch Woh-nungsbau- oder Verwaltungsgesellschaften verwaltet wer-den, ist dennoch jede zweite (!) Betriebskostenabrechnung in Deutschland fehlerhaft oder falsch; die meisten rechtshän-gigen Prozesse beschäftigen sich mit dem Problem fehler-hafter Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen sowie Mietminderungen. Durch Hausverwaltung alleine wird keine Verwaltungsgesellschaft reich. Die üblichen Honorare (Begrenzung auf 5% der Mieteinnahmen (in aller Regel 2- 3 %)) reichen meist nur knapp dazu aus, die betriebsinternen Kosten zu decken. Bei der Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum ist dies noch schwieriger, da sich die Verdienst-möglichkeiten hierbei an den im §26 Zweite Berechnungs-verordnung angegebenen lächerlichen Honorar orientieren (rd. 19 € je Wohnung und Monat; rd. 2,50 € je Garage u. ä. je Monat). Für die Teileigentumsverwaltung (Gewerbeeinhei-ten) können andere Sätze vereinbart werden. Verwaltungen werden deshalb entweder an ihren Angaben sparen (wo-runter die Qualität der kaufmännischen Verwalterleistung

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zwangläufig leiden muß) oder versuchen, durch zusätzliche Leistungen (wie Hausmeisterservice) interne Kostendeckung zu erreichen. Das wiederum erhöht die Nebenkosten. Das wiederum beeinflusst die Vermietungschancen.Wie bereits erwähnt, macht die vielfältige Eigentümerstruktur im ›Reuter-Kiez‹, eine Absprache unter den Eigentümern zur Erreichung eines bestmöglichen Branchemix fast unmöglich. Wünschenswert wäre es deshalb die Arbeit eines ›Leer-standsbeauftragten‹ zu initiieren, eine Art privater Quartiers-manager (der auch eine kompetente Verwaltung sein kann), der von den Eigentümern gezahlt wird ohne Abhängigkeit von öffentlicher Stelle (sehr wohl aber in direkten Kontakt zu ihnen steht), vorrangig oder ausschließlich dem Problem der Leerstandsvermeidung widmet und als Mittler zwischen allen beteiligten Parteien steht.

4.6.6 weitere, kreative Instrumente

Ungewöhnliche Umstände erfordern ungewöhnliche Maß-nahmen. Ist ein gewünschtes Ziel nicht mir herkömmlichen Mitteln zu erreichen, muß man sich weiterer, kreativer Maß-nahmen bedienen. Auf der Ebene des Objektes können das z.B. sein :

• Begrünung. Steht eine Pflanze im Raum, wirkt das gesamte Objekt freundlicher.

• Besichtigung bei Tageslicht; in dunklen Jahreszeiten ist für ausrei-chend Beleuchtung zu sorgen.

• Alle Räume müssen zugänglich sein.• ›Verschottungsverbot‹. Rollläden tagsüber hochziehen.• Eventuell Abschluss eines Mietvorvertrages mit geeigneten Inter-

essenten• Mietvertrag wird unter der auflösenden Bedingung abgeschlossen,

dass fehlende Unterlagen (Einkommensnachweise, SCHUFA-Aus-kunft etc.) bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nachzuliefern sind, andernfalls der Mietvertrag nichtig wird. So entsteht keine unnötige Verzögerung.

• Erbringung der Kaution als Bankbürgschaft

Auf der Ebene des Umfelds:

• Sonderaktionen, Unterhaltungsaktionen, Kindertage• Straßenfeste (z.B. ›Ran ans Ufer‹)• Eine gemeinsame Vermietungsaktion• Eine Art ›Tag der offenen Tür‹• Entwurf eines einheitlichen Logos oder Wappens für den Kiez

(Identifikation) Das Logo muß so häufig wie möglich verwendet werden

• Ausnutzen von Synergieeffekten• Multiplikatoren: Freunde, Mitarbeiter, Nachbarn, Interessenge-

meinschaften, Einwohner, die positiv berichten. • Schaffung von Räumen für Kunstschaffende• Einbeziehung von ›Grün und Wasser‹• Verdeutlichung der Geschichte• Gewerbewegweiser• Banner über den Kiez-Zugangspunkten (etwa vom Kottbusser

Damm über den Straßenanfängen von z.B. Bürkner-, Sander- oder Lenaustraße)

• Installation von Arbeitsgruppen

Über alle Aktionen ist die Presse zu informieren und einzula-den. Als Gegenmaßnahme gegen ein schlechtes Image gibt es keine andere Chance, als so oft wie möglich positiv über den Kiez zu berichten.

4.7 Systemdenken (Lean Management)

Lean Management ist als ein Ganzheitskonzept zu verste-hen, d.h., das Zusammenspiel und die Integration der ein-zelnen Elemente ist entscheidend. Das Spezifische des Lean Konzeptes liegt damit nicht in den zum Einsatz gelangenden Bausteinen, die in der Regel älter sind als das Konzept selbst, sondern vielmehr im konsequenten und spezifischen Zusammenwirken dieser Elemente. Entscheidend ist der ganzheitliche Verbund zwischen den Elementen. Die einzel-nen Faktoren für die Entstehung von Leerständen dürfen also nicht getrennt voneinander betrachtet werden, eben so wenig wie die einzelnen Möglichkeiten zur Vermeidung und Verrin-

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENResümee

gerung von Leerständen logisch und existenziell unabhängig voneinander betrachtet werden dürfen. Im Zentrum des Lean Management steht der Faktor Mensch, d.h. es erfolgt eine Schwerpunktverlagerung weg vom Sachvermögen Immobilie hin auf das Humanvermögen. Diese Humanzentrierung wird durch eine konsequente Verfolgung von Teamwork, Ver-trauensbasierter Zusammenarbeit zwischen Eigentümern, Verwaltung und Mietern, deutlich. Letztenendes ist nämlich nichts unabhängig voneinander zu sehen (systemische, nicht singulär fallweise Denkweise).

5 Resümee

Die vorliegende Broschüre versuchte das Thema ›Leestän-de – verwalten, vermeiden, verringern‹ so umfassend wie möglich anzusprechen. Ziel war es insbesondere, Sie als Eigentümer einer ›Kiez-Immobilie‹ auf die Hintergründe der Entstehung und auf die unterschiedlichen, teils unsichtbaren Auswirkungen von Leerständen – soweit Sie diese nicht schon kannten – aufmerksam zu machen, und Sie darauf zu sensibilisieren, dass Leerstand eben nicht gleich Leerstand ist. Leerstände sind eine normale Erscheinung im Lebenszyk-lus einer Immobilie. Sie werden erst dann zu einem regelwid-rigen Zustand, nimmt die Leerstandsdauer pathologisch zu.

Es gibt sehr wohl geeignete Mittel zur Vermeidung und Verringerung von Leerständen. Damit diese erkannt und anwendbar werden können, ist es unbedingt erforderlich, möglichst alle Hintergründe für die Entstehung, und über die unterschiedlichen Besonderheiten der Leerstände, aufzude-cken, zu sammeln, zu verstehen und auszuwerten. Diese Ursachen und Wirkungen dürfen nicht voneinander getrennt betrachtet werden, sondern müssen systemisch, ganzheit-lich, betrachtet und unterschiedlich gewichtet werden. Verän-dert man einen Systemparameter, ändern sich automatisch auch die damit verbundenen Parameter.

Leerstände von Ladenflächen haben weitreichende Auswir-

kungen auf den Wert des einzelnen Objektes selbst sowie auf den Mikrostandort, in dem das Objekt liegt. Damit haben Leerstände zum Teil massive Auswirkungen auf die persön-lichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Parado-xerweise können sogar Mietmindereinnahmen zu einer Stei-gerung des Objektwertes und Aufwertung des Objekt- und Standortimages führen.

Zentral ist die negative Imagewirkung leer stehender EG-Ladenflächen und die Auswirkung auf das einzelne Objekt sowie für den gesamten Standort und sogar für das die Quar-tiergrenzen überschreitende Marketing.

Möglicherweise zeichnet sich eine Veränderung innerhalb des ›Reuter-Kiez‹ dahingehend ab, dass zunehmend mehr ehemalige Ladenflächen in Wohnflächen umgenutzt werden oder umgenutzt werden könnten. Die alte Formel ›EG-Fläche = Ladenfläche‹ ist möglicherweise nicht mehr aktuell. Eine aber darauf ausgerichtete, langjährige tradierte, Sichtweise versperrt womöglich die Sicht für Veränderungen. Leerstände bedeuten auch eine Chance für Veränderungen.

Die Kooperation mit der öffentlichen Hand und dem lokalen Quartiersmanagement ist kein Bremsklotz für die Leer-standsvermeidung – ganz im Gegenteil. Ein funktionierendes Quartiersmanagement steht außerhalb der Konkurrenz der Eigentümer untereinander, und kann deshalb lokale Marke-tingmaßnahmen (Straßenfeste, Initiativen etc.) sachlich und kompetent durchführen. Die Zusammenarbeit mit Ihnen, als ansässiger Eigentümer und Eigentümerin, wäre für eine er-folgreiche Bekämpfung der desaströsen Leerstandssituation in unserem Kiez sehr wünschenswert. Vielen Dank.

Für Fragen und Anregungen steht Ihnen das Team des Quar-tiersmanagements Reuter-Kiez zur Verfügung.

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDENResümee

Karte „Reuterkiez“

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LEERSTÄNDE VERWALTEN, VERRINGERN, VERMEIDEN ......sen, die steuerwirksam in das Objekt reinvestiert werden können (und werterhaltend und –steigernd wirken) und nicht selten der