ESSLINGEN

MARKT BERICHTBÜROVERMIETUNG

2019 / 2020

Mit dem bundesweit stärksten Wirtschafts­

wachstum in den vergangenen Jahren

stieg auch die Nachfrage nach Gewerbe­

flächen in unserer Region auf ein neues

Rekordhoch. Neben der traditionell starken

Nachfrage nach reinen Produktionsflächen

werden zunehmend auch Büro flächen und

Flächen für Dienstleistungs betriebe ge­

sucht – sie bilden inzwischen fast die Hälf­

te aller Flächenanfragen in unserer Stadt.

Dass die in Esslingen tradi tionell hohe

Nachfrage nach Produktionsflächen durch

ein zunehmendes Interesse an Dienstleis­

tungsflächen ergänzt wird, spiegelt den

wirtschaftlichen Strukturwandel in unse­

rer Region exemplarisch wider.

Die Esslinger Unternehmenslandschaft ist

traditionell von sehr starken mittelstän­

dischen Unternehmen und Hidden Cham­

pions geprägt. Sie sind der Innovations­

und Wirtschaftsmotor unserer Stadt. Die

rund 50.000 Arbeitsplätze am Wirtschafts­

standort Esslingen verteilen sich auf die

Bereiche Elektroindustrie, Fahrzeugbau,

Maschinenbau, Pneumatik – aber auch

Medien und Verlage sowie verstärkt Dienst­

leistungen. In den vergangenen Jahrzehn­

ten gewann der Dienstleistungssektor auf

dem Arbeitsmarkt zunehmend an Bedeu­

tung: Inzwischen arbeiten in Esslingen

rund 40 % der sozialversicherungspflichtig

Beschäftigten in Dienstleistungsberufen.

Die digitale Transformation sorgt für eine

zunehmende Diversifizierung unserer

Wirtschaft, wodurch zukünftig noch weite­

re Arbeitsplätze im Informations­ und

Kommunikationssektor, im Bereich Finanz­

und Versicherungsdienstleistungen sowie

technischen Dienstleistungen entstehen

werden.

Aufgrund der topografischen Lage im

Neckartal ist der Platz in unserer Stadt

begrenzt; das Flächenwachstums ­

potenzial innerhalb der Gemarkungs­

grenzen ist nahezu voll ausgeschöpft.

Nachverdichtung und die Entwicklung

oder Konversion von Bestandsflächen

gewinnen einerseits mehr und mehr an

Be deutung, führen andererseits aller­

dings auch immer zu der Frage, was dort

entstehen soll – neue Wohnungen oder

Räume für Unternehmen? Vor diesem

Hintergrund leitete die Stadt gemeinsam

mit externen Investoren die Neuarran­

gierung zweier Esslinger Quartiere in

die Wege, im Zuge deren Entwicklung

beide Bedarfsgruppen gemeinsam be­

rücksichtigt werden.

Am Eingang zur Esslinger Pliensauvor­

stadt wird auf einem rund 1 ha großen

Bestandsgelände ein neues Stadtquartier

mit Wohnraum für bis zu 400 Menschen

entstehen, welches auch zusätzliche

Gewerbe­ und Büroflächen bietet.

Der unmittelbare Anschluss an die Bundes­

straße 10 macht den Standort für die An­

siedlung von Unternehmen sehr attraktiv.

Auch innerstädtisch wird die Transfor­

mation und Aufwertung von Bestands­

flächen fortgesetzt: Die bauliche Entwick­

lung der Neuen Weststadt ist mit einer

Größe von über 12 ha das seit Jahren

bedeutendste Immobilienentwicklungs­

projekt unserer Stadt. Auf dem Gelände

des ehemaligen Güterbahnhof­ und

Hengstenberg­Areals entsteht ein energie­

technisch CO² ­neutrales Stadtquartier mit

über 600 Wohnungen in Kombination mit

Gewerbeflächen für Dienstleistungsunter­

nehmen. Auf einem weiteren Teil des

Areals wird der neue Innenstadtcampus

der Hochschule Esslingen angesiedelt,

der es ermöglicht, die beiden – bisher

weit flächig übers Stadtgebiet verteilten –

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Marc Grün

Stadt Esslingen am Neckar

Amt für Wirtschaft

Rathausplatz 2

D­73728 Esslingen am Neckar

Tel.: +49 711 3512­2603

Fax: +49 711 3512­552914

wirtschaft@esslingen.de

GESCHÄFTSIDEEN RAUM GEBEN

Hochschulstandorte näher zusammenrü­

cken zu lassen. Ein besonderes Projekt der

Neuen Weststadt, das sich noch in einer

frühen Planungsphase befindet, ist der

Crystal Rock – ein zwölfgeschossiges

Hochhaus, das rein gewerblich genutzt

werden soll. Auf rund 6.500 Quadratme­

tern Brutto geschossfläche sind Büroräu­

me für inno vative Arbeitsplätze geplant.

Die unmittelbare Nähe zum neuen Hoch­

schulcampus bietet für die zukünftigen

Mieter des Crystal Rocks vielversprechen­

de Kooperationsmöglichkeiten in den Be­

reichen Forschung und Entwicklung mit

den benachbarten Fachgebieten der Ess­

linger Hochschule.

Trotz dieser beiden Entwicklungsprojekte

bleibt die Lage auf dem Esslinger Gewer­

beflächenmarkt nach wie vor angespannt.

Der Esslinger Büromarkt zeigt diese

Entwicklung ganz deutlich: Der großen

Nachfrage nach Büroflächen steht nur ein

knappes Angebot an freien Büroflächen

gegenüber. Jedoch finden nicht alle vor­

handenen Büroflächen auch einen Mieter

oder Käufer, denn nicht immer entsprechen

die angebotenen Büroflächen in ihrer

Größe und Aufteilung den Kriterien, die

gerade am Markt gesucht sind. Es bleibt

daher eine kontinuierliche Herausforde­

rung, Bedarf und Angebot am Standort

zusammenzubringen und Lösungen für die

individuellen Vorhaben zu finden. Mehr­

monatige oder mehrjährige Vorlaufzeiten

für die Anmietung größerer Büroflächen

sind nicht nur ein Hemmnis für unsere

Esslinger Bestandsunternehmen, die sich

vergrößern möchten, sondern auch für die

Neuansiedlung von externen Unterneh­

men. Die Innovationskraft in den Unterneh­

men ist gegeben – um diese Betriebe in

Esslingen zu halten oder neue Betriebe

nach Esslingen zu holen, müssen wir ihnen

jedoch Entwicklungsmöglichkeiten bieten.

Der vorliegende Bericht von Colliers Inter­

national Stuttgart bietet eine detaillierte

und strukturierte Erfassung vorhandener

Büroflächen aller Größenordnungen im

Esslinger Stadtgebiet. Mit seiner Analyse

unterstützt Colliers die strukturelle Erfas­

sung des Büroflächenpotenzials in unserer

Stadt und liefert nicht nur Erkenntnisse

über die derzeitige Flächenverteilung, son­

dern identifiziert auch potenzielle Entwick­

lungsreserven. Der vorliegende Bericht

zeigt auf, wo Potenziale im Büroflächen­

bestand zu finden sind und wo stadtpla­

nerische Konzepte ansetzen können, um

Bestandsobjekte im Stadtgebiet sinnvoll zu

erweitern und somit den Unternehmen am

Standort Esslingen Entwicklungsperspek­

tiven zu geben.

MARC GRÜN

3ESSLINGEN

| 2019 / 2020 M

arktbericht | Colliers International

ESSLINGEN

Fast Facts

Bürovermietung Esslingen 2019

Flächenbestand 576.000 m²

Leerstand 7.300 m²

Leerstandsquote 1,3 %

Spitzenmiete 18,00 €/m²

Durchschnittsmiete 11,00 €/m²

CITY FACTS ESSLINGENEinwohnerzahl in 1.000 94

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1.000 49

Arbeitslosenquote in % 3,4

Verfügbares Einkommen / Kopf in € 26.317

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14,00

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16,60

11,00

GRAfik 1: Spitzenmieten in €/m² GRAfik 2: Durchschnittsmieten in €/m²

Mieten und Leerstand

Die Spitzenmiete konnte in den vergange­

nen zwei Jahren deutlich zulegen. Allein

zwischen 2018 und 2019 stieg sie um

3,50 €/m² an, was einer Zunahme von

ca. 24 % entspricht. Zurückzuführen ist

dieser Anstieg auf neue Angebotsflächen

in Neubauprojekten. So wurden im Jahr

2019 beispielsweise im Wohn­ und Ge­

schäftsquartier der RVI, „LOK West“, Flä­

chen zu einem Mietpreis von 18,00 € / m²

vermietet. Vergleichbare Spitzenmieten

wurden 2019 auch in den peripheren Teil­

märkten von Stuttgart erzielt. Auch die

Durchschnittsmiete zeigte zuletzt eine

deutlich ansteigende Tendenz. So nahm

sie allein in den vergangenen 12 Monaten

von ca. 10,00 € / m² auf ca. 11,00 € / m² zu.

Zurückzuführen ist dies einerseits – wie

bei der Spitzenmiete – auf einige Ab­

schlüsse in Neubauprojekten, zum ande­

ren resultiert der signifikante Anstieg

daraus, dass sich die Zahlungsbereit­

schaft der Mieter dem geringen Angebot

anpasst.

Der Leerstand zeigte sich in den vergan­

genen Jahren tendenziell abnehmend.

Bei einem Flächenbestand von rund

576.000 m² sowie einem verfügbaren

Angebot von circa 7.300 m² im Zuge einer

Vollerhebung zum 31. Dezember 2019

konnte zuletzt eine Leerstandsquote von

lediglich 1,3 % verzeichnet werden. Auf­

grund der limitierten Anzahl an Neubau­

projekten sowie der hohen Vorvermie­

tungsquoten ist auch in den kommenden

Jahren nicht davon auszugehen, dass die

Leerstandsquote signifikant steigen wird.

Der Flächenumsatz für den Esslinger

Bürovermietungsmarkt unterliegt auf­

grund der geringen Marktgröße einer

erhöhten Volatilität. Nach Rücksprache

mit Marktteilnehmern ist davon auszu­

gehen, dass sich dieser in den vergan­

genen Jahren jeweils zwischen 3.000 m²

und 10.000 m² bewegte.

BÜROVERMIETUNG

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LeerstandsquoteFlächenleerstand

1,7 %

1,5 %1,4 % 1,3 %

1,9 %

10,79,6

8,5 7,9 7,3

Fertigstellung davon vorvermietet / Eigennutzung

GRAfik 3: Leerstand in 1.000 m² und Leerstandsrate in %

GRAfik 4: Geplante Baufertigstellungen in 1.000 m²

Büroflächenbestand

Der Büroflächenbestand lag zum Ende

des Jahres 2019 bei ca. 576.000 m².

Große Flächenbestände finden sich ins­

besondere in der Esslinger Innenstadt

(ca. 257.000 m²), in Zell/Neckarwiesen

(ca. 69.000 m²) sowie in Oberesslingen

(ca. 61.000 m²). Der überwiegende Anteil

der Büroflächen ist kleinteilig. Zusam­

menhängende Einheiten mit mehr als

5.000 m² finden sich im Wesentlichen nur

außerhalb der Innenstadtlagen. Der Be­

stand zeichnet sich zudem durch einen

geringen Anteil an Neubauflächen aus.

Aufgrund der überregionalen Bedeutung

der Stadt Esslingen als wichtiger Wirt­

schaftsstandort ist mit ca. 31 % der Anteil

der auf das Verarbeitende Gewerbe ent­

fallenden Flächen überproportional groß.

Den zweit­ und drittgrößten Flächenanteil

stellen Bildungseinrichtungen (14 %)

sowie Einrichtungen der öffentlichen

Verwaltung (14 %).

Projektentwicklungen

Zwischen 2015 und 2019 wurden auf dem

Esslinger Bürovermietungsmarkt rund

43.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Bis

2024 werden weitere rund 36.000 m² Bü­

rofläche dazukommen, wodurch der Flä­

chenbestand auf über 600.000 m² anstei­

gen wird. Das mit Abstand größte

Büroentwicklungsvorhaben ist der Neu­

bau des Landratsamtes in den Pulverwie­

sen 11 mit ca. 15.000 m², der voraussicht­

lich 2024 fertiggestellt wird. Darüber

hinaus ist insbesondere das bereits teil­

weise fertiggestellte beziehungsweise in

Planung befindliche Quartier „Neue West­

stadt“ zu nennen, in dem mehr als 8.500 m²

Bürofläche bis 2024 entstehen werden.

Fazit

Auch für das Jahr 2020 gehen wir von

weiterhin steigenden Mietpreisen auf

dem Esslinger Bürovermietungsmarkt

aus. Dies resultiert einerseits aus dem

rückläufigen Flächenangebot und dem

daraus entstehenden Nachfrageüber­

hang, andererseits werden in den kom­

menden Jahren einige Neubauprojekte

entwickelt, die die Mietpreisentwicklung

weiter befeuern werden.

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Alexander RutschSenior Consultant | Research

+49 711 22733­395

alexander.rutsch@colliers.com

Katja BeckConsultant | Office Letting

+49 711 22733­386

katja.beck@colliers.com

GRAfik 5: Verteilung des Büroflächenbestandes in Esslingen

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Obertürkheim

Hohenheim

Riedenberg

Lederberg

Heumaden

Wangen

Rohracker Hedelfingen

Frauenkopf

Uhlbach

Scharnhauser Park

Krummhardt

Weil

Liebersbronn

Parksiedlung

Rüdern

Lobenrot

Kreuzbrunnen

Hegensberg

Grundhöfe

Aichschieß

Scharnhausen

Nellingen

Sulzgries

Wäldenbronn

Kemnat

Zollberg

Kimmichsweiler

Stumpenhof

Aichelberg

Hohengehren

Stockhausen

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Esslingen am Neckar

Ruit

Schanbach

Altbach

Deizisau Plochingen

Baltmannsweiler

BüroflächenbestandGewichtet nach Fläche

Dicht

Gering

Flächengrößebis 500 m²bis 1.000 m²bis 5.000 m²

bis 10.000 m²

über 10.000 m²

7ESSLINGEN

| 2019 / 2020 M

arktbericht | Colliers International

Banken und Finanzen 8 %

Bildungseinrichtungen 14 %

Öffentliche Verwaltung, Verbände,Vereine, Soziale Einrichtungen 14 %

Verarbeitendes Gewerbe 31 %

Gesundheits- und Sozialwesen 7 %

Sonstige Unternehmen 16 %

Beratungsunternehmen 6 %Information und Telekommunikation 4 %

576.000 m²

GRAfik 6: Büroflächenbestand nach Branchen in %

GRAfik 7: Projektentwicklungen im Esslinger Stadtgebiet

Projektentwicklungen bis 2024

Projekt Investor / Projektentwickler Bürofläche m² MFG Fertigstellung

Firmenzentrale IT­Dienstleister Allesco Immobilien GmbH 2.700 2020

Festo – Umbau und Erweiterung Festo AG 1.000 2020

Neue Weststadt: Baublock C: Citadis RVI GmbH 920 2020

Neue Weststadt: Baublock D: Desiro RVI GmbH 2.300 2021

AOK (Hengstenberg Bauteil K2) Esslinger Wohnungsbau (EWB) 4.300 2021

Das ZOB Esslingen LBBW Immobilien 2.400 2022

Stadtwerke – Schwertmühle Stadtwerke Esslingen 2.000 2022

Stadtwerke Areal MEGO GmbH k. A. 2024

Neubau Landratsamt Landkreis Esslingen 15.000 2024

Neue Weststadt: Baublock E: Crystal Rock RVI GmbH 5.200 k.A.

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Esslingen (Neckar)

Esslingen-Zell

Oberesslingen

Esslingen-Mettingen

Esslingenam Neckar

Pliensauvorstadt

Hegensberg

Zollberg

Mettingen

Oberesslingen

Berkheim

Nellingen

Scharnhauser Park

Kimmichsweiler

ParksiedlungN e c k a r

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Projektentwicklungen

Fertigstellung

2020

2021

2022

ab 2024

k.A.

Bildnachweis

Titelseite: DAS ES!, Colliers International Innenseite: Stadtansicht Esslingen, Wirtschaftsförderung Esslingen

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Katja BeckConsultant | Office Letting+49 711 22733­386katja.beck@colliers.com

Alexander RutschSenior Consultant | Research+49 711 22733­395alexander.rutsch@colliers.com

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