Metropolitan Subregional Plan ng North County

Exhibit D

Metropolitan Subregional Plan ng North County

Pangkalahatang Plano ng County ng San Diego

Pinagtibay Ika-3 ng Enero, 1979

GPA 78-03 Binago

Ika-19 ng Disyembre,1990 GPA 01-01

Pinagtibay Ika-3 ng Agosto, 2011

Binago Buwan, Araw, 201X

SERTIPIKO NG PAGPAPATIBAY

Sinisertipikahan ko sa pamamagitan nito na ang Planong ito, na naglalaman ng mga teksto at eksibit, ay ang Metropolitan Subregional Plan ng North County at isang bahagi ng Pangkalahatang Plano ng County ng San Diego, at na ito ay isinaalang-alang ng Komisyon ng Pagpapaplano ng County ng San Diego sa panahon ng siyam na pagdinig na nangyari noong Ika-6 ng Nobyembre, 2009 hanggang Ika-20 araw ng Agosto ng 2010, at pinagtibay ng Board of Supervisors ng County ng San Diego noong Ika-3 araw ng Agosto, 2011.

Pagpapatunay: ERIC GIBSON, Direktor Departamento ng Pagpaplano at Paggamit ng Lupain

METROPOLITAN PLAN NG NORTH COUNTY

TABLE OF CONTENTS

PAHINA

CHAPTER 1. INTRODUKSYON ..................................................................................... 1

CHAPTER 2. MGA MITHIIN ............................................................................................ 2

1. Pahintulutan ang Panlungsod na Pagpapaunlad sa mga Naaangkop na Lugar .. 2

2. Hikayatin ang mga Logical na Pag-a-annex sa Lungsod .............................. 2

3. Itaguyod ang Agrikultura sa mga lugar sa Labas ng Lungsod ....................... 2

4. Protektahan ang Resources ng Kapaligiran .................................................. 2

CHAPTER 3. MGA PATAKARAN ................................................................................... 3

PAGGAMIT NG LUPAIN ........................................................................................ 3

MGA ESTRUKTURA NG GOBYERNO .................................................................. 3

2. Suportahan ang Programang Nagbibigay-Insentibo sa Pag-a-annex sa Lungsod ........................................................................................... 3

3 Tukuyin ang mga Potensyal na Pangkomersyal na Lokasyon ............. 3

4. Pag-aralan ang Pagbabago sa mga Pamantayan sa Kalsada at Karatula ng County ............................................................................... 4

5. Suportahan ang Ekstensyon sa Serbisyo ng Sewer - Martyn Creek .... 4

6. Pagsamahin ang Buena Sanitation District .......................................... 4

7. Limitahan ang mga Bagong Subdibisyon na Lampas ng Isang Du/Acre - Escondido ............................................................................. 5

AGRIKULTURA ...................................................................................................... 5

8. Itaguyod ang Agrikultura - Sa Labas ng mga Nasasakupan ng Lungsod ... 5

9. Kilalanin ang Avocational na Agrikultura .............................................. 6

10. Tulungan ang mga Lungsod sa Paghahanda ng mga Planong Pang-agrikultura ................................................................................... 7

MGA MOBILEHOME .............................................................................................. 7

11. Hikayatin ang Pagpapaunlad ng Parkeng Mobilehome ........................ 7

12. Tukuyin ang mga Potensyal na Lugar para sa Parke ng Mobilehome.. 7

SERBISYO NG SEWER ........................................................................................ 7

13. Pagbutihin ang Serbisyo ng Sewer sa Loob ng Lungsod ..................... 7

KONSERBASYON ................................................................................................. 8

14. Magtalaga ng mga Resource Conservation Area ................................. 8

RECREATION ........................................................................................................ 9

15. Idirekta ang Resources ng County Tungo sa Pagkuha at Pagpapaunlad ng Parkland .................................................................. 9

16. Pagsumikapan ang mga Pinagmumulan ng Magkasamang Pagpopondo para sa Pagpapaunlad ng Panrehiyong Parke ................ 9

17. Bigyang Priyoridad ang mga Lokal na Parke ........................................ 9

METROPOLITAN PLAN NG NORTH COUNTY

TABLE OF CONTENTS

PAGPAPATUPAD ................................................................................................ 10

18. Pagtibayin ang mga Kategorya ng Pangkalahatang Plano ................. 10

CHAPTER 4. RUBEL SPECIFIC PLANNING AREA ..................................................... 11

CHAPTER 5. SPECIFIC PLAN AREA NG CHAMPAGNE BOULEVARD ..................... 12

CHAPTER 6. HIDDEN MEADOWS VILLAGE ............................................................... 14

CHAPTER 7. SPECIFIC PLAN NG NEWLAND SIERRA .............................................. 15

APPENDICES

Appendix A – Mga Mapa ...................................................................................... A-1

Appendix B - Mga Resource Conservation Area (Mga RCA) para sa North County Metro ......................................................................... B-1

Appendix C - I-15 Corridor Subregional Plan ....................................................... C-1

PALIWANAG SA CODE NG PATAKARAN

Ang responsibilidad sa pagpapatupad ng mga patakaran ng komunidad/subregional plan ay hindi nakasalalay lamang sa Departamento ng Pagpaplano at Paggamit ng Lupain (DPLU). Kailangan ang kooperasyon ng mga may-ari ng pribadong ari-arian, developer, gumagawa ng desisyon at maraming entidad, parehong pampubliko at pribado, ay kinakailangan upang gawing matagumpay ang mga patakarang ito.

Ang mga code sa loob ng mga bracket [ ] ay inilagay sa katapusan ng bawat patakaran sa loob ng Teksto ng Plano na tumutukoy sa kung aling departamento ng county o sub-departmental section ng Departamento ng Pagpaplano at Paggamit ng Lupain ang responsable sa pamumuno sa pagpapatupad ng patakaran. Dagdag dito, mayroong code na tinukoy bilang "GEN", na ipinapakita ang mga patakarang iyon na isang pangkalahatang pag-aalala sa lahat ng mga tao o grupong maaaring kabahagi sa pagpapatupad ng pagpapaunlad o plano.

Tutulong ang pamamaraang ito sa pagbibigay ng detalyadong impormasyon tungkol sa mga patakarang mas madaling matagpuan, at tutulungan ang staff sa pangangasiwa sa kaunlaran ng plano.

CODE

GEN POLICY OF GENERAL APPLICATION DPW DEPARTMENT OF PUBLIC WORKS DPR DEPARTMENT OF PARKS AND RECREATION DHS DEPARTMENT OF HEALTH AND HUMAN SERVICES DA DEPARTMENT OF AGRICULTURE HCD DEPARTMENT OF HOUSING AND COMMUNITY DEVELOPMENT DPLU DEPARTMENT OF PLANNING AND LAND USE

C - Code Enforcement PP - Project Planning AP - Advanced Planning B - Building Division

Intensyonal na iniwang blangko ang pahinang ito

1

CHAPTER 1

INTRODUKSYON

Ang North County Metropolitan Plan ay binubuo ng tekstong ito at ng Mapa ng Plano sa Paggamit ng Lupain. Nilalayon ang Plano upang itaguyod ang maayos na pagpapaunlad, protektahan ang environmental at man-made resources, at ipatupad ang mga layunin ng County para sa pangangasiwa ng paglago at estruktura ng gobyerno para sa Subregion.

Ang Mapa ng Plano para sa Paggamit ng Lupain ay nagbibigay ng batayan para sa espesipikong regulasyon sa zoning ng unincorporated na lupain sa loob ng Subregion. Nagbibigay ang teksto ng mga mithiin para sa pagpaplano at mga kaugnay na patakaran para sa pagpapatupad ng Plano sa pamamagitan ng iba’t ibang espesipikong programa para sa aksyon ng gobyerno.

Nagsisilbing pandagdag ang Subregional Plan sa lahat ng umiiral na mga Elemento ng Pangkalahatan ng County ng San Diego na may espesipikong pagbibigay-diin sa mga pangangailangan sa pagpaplano ng North County Metropolitan Subregion na ipinapakita sa Larawan 1 sa ibaba.

Ang Planong ito ay inihanda ng staff ng County sa pakikipagtulungan ng maraming nakikibahaging mamamayan, grupo ng mamamayan, negosyo at ahensya ng gobyerno. Partikular na, ang Planong ito ay sumasalamin-- sa maximum na posibleng saklaw--pag-ayon sa mga Pangkalahatang Plano ng bawat isa sa anim na unincorporated na lungsod ng Subregion.

Figure 1: North County Metropolitan Subregion

2

CHAPTER 2

MGA MITHIIN

1. PAHINTULUTAN ANG PANLUNGSOD NA PAGPAPAUNLAD SA MGA NAAANGKOP NA LUGAR

Dahil ang Metropolitan Subregion ng North County

A. ay mabilis na umuunlad; at

B. mayroong malalaking lugar ng lupaing mapapaunlad na mayroong maraming pangunahing serbisyong panlungsod o matatagpuan sa malapit.

2. HIKAYATIN ANG MGA LOGICAL NA PAG-A-ANNEX SA LUNGSOD

Dahil

A. pinagtibay ang mga nasasakupang "sphere of influence" para sa lahat ng limang lungsod upang mapabilis ang mga makatuwirang pag-a-annex sa lungsod sa hinaharap.

HIKAYATIN ANG PAG-A-ANNEX NG UNINCORPORATED NA LUPAIN SA LOOB NG PINAGTIBAY NA SPHERE OF INFLUENCE NG BAWAT LUNGSOD.

3. ITAGUYOD ANG AGRIKULTURA SA MGA LUGAR SA LABAS NG LUNGSOD

Dahil

A. isang malaking bahagi ng unincorporated na teritoryo ng Subregion ay nasa ilang anyo ng mahalagang produksyong pang-agrikultura; at

B. nagbibigay ang agrikultura ng mga pang-ekonomiyang benepisyo sa mga residente ng County.

ITAGUYOD ANG AGRIKULTURA SA PAMAMAGITAN NG PAGPROTEKTA SA MGA LUGAR NA SEMI-RURAL AT RURAL MULA SA URBANISASYON AT HINDI NAAAYONG PAGPAPAUNLAD.

4. PROTEKTAHAN ANG RESOURCES NG KAPALIGIRAN

Dahil

A. ang Subregion ay kinabibilangan ng baku-bakong kalupaang may magandang tanawin, na hindi naaangkop para sa urbanisasyon; at

B. tinukoy ang mga Resource Conservation Area upang makatulong na maprotektahan ang mga mahalagang resources sa buong Subregion.

PROTEKTAHAN AND NATURAL AT PANG-EKONOMIYANG RESOURCES SA PAMAMAGITAN NG NAAANGKOP NA MGA LUPAIN BILANG RURAL, SEMI-RURAL, AT MGA LUGAR NA MAY MGA LIMITASYONG PANGKAPALIGIRAN.

3

CHAPTER 3

MGA PATAKARAN

PAGGAMIT NG LUPAIN

1. PAIGTINGIN ANG KOOPERASYON SA PAGITAN NG LUNGSOD AT COUNTY

Dahil

A. malapit ang kaugnayan ng mga lungsod sa Subregion sa nakapalibot na lugar pagdating sa mga pampublikong serbisyo, pattern sa paglalakbay, at pagkakakilanlan ng komunidad; at

B. ang mga lungsod at County sa pangkalahatan ay nagkakasundo sa mga nasasakupan ng sphere of influence, na pinagtibay ng Local Agency Formation Commission (LAFCO).

MAKIKIPAGTULUNGAN ANG COUNTY SA PAGPAPLANO AT PANGANGASIWA NG PAGLAGO SA UNINCORPORATED NA TERITORYO NA LOOB NG SPHERE OF INFLUENCE NG BAWAT LUNGSOD. MGA DESISYON NG COUNTY SA HINAHARAP TUNGKOL SA MGA IMINUMUNGKAHING PROYEKTO SA MGA SPHERE AREA AY ISASAALANG-ALANG ANG MGA LAYUNIN SA PAGPAPLANO NG BAWAT LUNGSOD.

MGA ESTRUKTURA NG GOBYERNO

2. SUPORTAHAN ANG PROGRAMANG NAGBIBIGAY-

INSENTIBO SA PAG-A-ANNEX SA LUNGSOD

Dahil

A. ang mga lungsod at County sa pangkalahatan ay sumasang-ayon na ang teritoryo sa loob ng mga sphere of influence ng lungsod ay dapat mai-annex sa kalaunan; at

B. ang mga plano sa pagpapabuti bago ang pag-a-annex, na tutukoy sa makukuhang mga serbisyo ng lungsod sa mga kapitbahayan sa panahon ng pag-a-annex, ay maghihikayat ng pampublikong suporta para sa pag-a-annex.

SUPORTAHAN ANG MGA PROGRAMANG NAGBIBIGAY NG INSENTIBO SA PAG-A-ANNEX SA LUNGSOD PARA SA BAWAT LUNGSOD SA LOOB NG SUBREGION. TULUNGAN ANG MGA LUNGSOD SA PAGHAHANDA NG MGA PLANO NG PAGPAPABUTI BAGO ANG PAG-A-ANNEX UPANG MATUKOY ANG MGA SERBISYO AT PASILIDAD NG LUNGSOD NA MAGIGING INSENTIBO SA PAMPUBLIKONG SUPORTA PARA SA PAG-A-ANNEX.

3. TUKUYIN ANG MGA POTENSYAL NA PANGKOMERSYAL NA LOKASYON

Dahil

4

A. ang pagtukoy sa potensyal na pangkomersyal na paggamit ng mga site na ito, kung ma-a-annex sa lungsod, ay magsisilbing insentibo para sa may-ari ng ari-ariang naghahangad ng pag-a-annex upang maisakatuparan ang mas matinding paggamit ng ari-arian;

B. dapat lamang mapaunlad ang mga site na ito kapag may available na serbisyo ng sewer; at

C. ang nauugnay na lungsod sa pangkalahatan ay sumasang-ayon na ang mga lokasyon na ito ay potensyal na katulad ng inilalarawan sa ibaba.

ANG SUMUSUNOD AY TINUKOY BILANG MGA POTENSYAL NA LOKASYON PARA SA MGA PANGKOMERSYAL NA PAGGAMIT KUNG MAA-ANNEX SA LUNGSOD:

A. SAN PASQUAL VALLEY ROAD SA BEAR VALLEY PARKWAY - MAY MGA PANGKOMERSYAL NA GAMIT ANG KAPITBAHAYAN.

B. GAMBLE LAND (CITRICADO PARKWAY) SA FELICITA ROAD - MAY MGA PANGKOMERSYAL NA GAMIT ANG KAPITBAHAYAN.

NAKA-PENDING NA PAG-A-ANNEX, PAHIHINTULUTAN NG COUNTY ANG MAKATUWIRANG RESIDENSYAL NA PAGGAMIT NG MGA POTENSYAL NA PANGKOMERSYAL NA SITE NA ITO.

4. PAG-ARALAN ANG PAGBABAGO SA MGA PAMANTAYAN SA KALSADA AT

SIGNAGE NG COUNTY

Dahil ang bawat lungsod ay mas malamang na i-annex ang teritoryo sa loob ng sphere nito kung ang mga kalsada at signage ay binuo nang naaayon sa mga sariling pamantayan ng lungsod.

5. SUPORTAHAN ANG EKSTENSYON SA SERBISYO NG SEWER - MARTYN CREEK Dahil

A. ang southeastern na bahagi sa loob ng sphere of influence ng Escondido ay nakakaranas ng mga pagpalya ng septic tank; at

B. ang posibilidad ng serbisyo ng sewer ay lilikha ng isang incentive na mag-annex.

HIKAYATIN AT SUPORTAHAN ANG LUNGSOD NG ESCONDIDO SA PAGSASAGAWA NG FEASIBILITY STUDY PARA SA EKSTENSYON NG SERBISYO NG SEWER SA MARTYN CREEK.

6. PAGSAMAHIN ANG BUENA SANITATION DISTRICT Dahil

A. ang lugar na siniserbisyuhan ng Buena Sanitation District ay nasa loob ng sphere of influence ng Lungsod ng Vista at Lungsod ng San Marcos;

5

B. ang pagsasama ng Buena Sanitation District sa Vista Sanitation District at/o Distrito ng Tubig ng County ng San Marcos ay magpapabuti sa pagiging efficient ng pagpapatakbo;

C. ang naturang pagsasama ay magbibigay ng kapakinabangan sa Lungsod ng Vista sa loob ng kanilang sphere of influence sa pamamagitan ng pagpapabuti sa lokal sa kontrol sa serbisyo ng sewer; at

D. anumang pagsasama ay mapapailalim sa kasunduan ng lahat ng naaapektuhang panig at mapapailalim sa mga nalalapat na requirement ng muling pag-oorganisa.

MAKIKIPAGTULUNGAN ANG COUNTY SA MGA RESIDENTE NG BUENA SANITATION DISTRICT AT SUSUPORTAHAN ANG LUNGSOD NG VISTA AT DISTRITO NG TUBIG NG COUNTY NG SAN MARCOS SA PAGPAPASYA NG POSIBILIDAD NG PAGSASAMA NG BUENA SANITATION DISTRICT SA VISTA SANITATION DISTRICT AT/O DISTRITO NG TUBIG NG COUNTY NG SAN MARCOS.

7. LIMITAHAN ANG MGA BAGONG SUBDIBISYONG LALAMPAS NG ISANG

DU/ACRE, BUKOD SA KUNG SAAN IPINAPAKITA NG MAPA NG PAGGAMIT NG LUPAIN ANG MAS MATAAS NA DENSIDAD - ESCONDIDO

Dahil

A. may malaking unincorporated na lupain sa loob ng pinagtibay na sphere of influence ng lungsod na naaangkop para sa urbanisasyon kung maa-annex sa lungsod;

B. ang minimum na requirement sa laki ng lote na isang acre ay lilikha ng incentive para sa mga may-ari ng lupain na mag-annex sa lungsod upang maisakatuparan ang mas malalaking densidad;

C. ang patakarang minimum na isang acre ay babawasan ang paglikha ng mga bagong hinihinging pampublikong serbisyo; at

D. maaaring isaalang-alang ang mga eksepsyon sa isang acre na requirement depende sa kaso, kung available ang serbisyo sa sewer o kung ang paligid ng iminumungkahing proyekto ay ganap nang nahati o napaunlad.

IPAGBAWAL ANG MGA BAGONG MALAKI AT MINOR NA SUBDIBISYON SA LOOB NG PINAGTIBAY NA MGA SPHERE OF INFLUENCE NG LUNGSOD NG ESCONDIDO KUNG ANG DENSIDAD NA IPINAPAKITA SA FINAL NA MAPA NG SUBDIBISYON O PARCEL AY MAS MALAKI KAYSA ISANG DWELLING UNIT KADA GROSS ACRE, MALIBAN KUNG: (1) NAAAYON SA MAPA NG PAGGAMIT NG LUPAIN NG PANGKALAHATANG PLANO; O (2) MAY MGA AVAILABLE NA SEWER SA IMINUMUNGKAHING PROYEKTO AT MAKAKAKUHA NG LATERAL NA KONEKSYON NG SEWER SA ISANG UMIIRAL NA SEWER MAIN, NA SA KASONG ITO AY HINDI ILALAPAT ANG PATAKARANG ITO SA ARI-ARIAN.

6

AGRIKULTURA

8. ITAGUYOD ANG AGRIKULTURA - SA LABAS NG MGA NASASAKUPAN

NG LUNGSOD

Dahil

A. mahalagang pangkomersyal na aktibidad ang agrikultura sa North County Metropolitan Subregion at pinalalago ang mahahalagang pangkomersyal na pananim;

B. ang mga nakahanay na pananim at produksyon ng nursery ay pangkaraniwan sa klima sa maritime area, habang ang mga orchard ay nakakalat sa silangang bahagi ng Subregion.

C. ang ilang lugar ay may viable na pangkomersyal na agrikultura at lupa; klima at iba pang mga kondisyong makabubuti para sa nagpapatuloy na tagumpay; at

D. mababang densidad na mga Pagtatalaga sa Paggamit ng Lupain sa Pangkalahatang Plano ay maaaring i-apply upang protektahan ang agrikultura sa mga malayo at hindi pa napapaunlad na lokasyong ito.

ITALAGA ANG TWIN OAKS VALLEY (BAHAGI SA LABAS NG SAN MARCOS SPHERE) BILANG MGA LUPAING SEMI-RURAL AT RURAL NA MGA KATEGORYANG PANREHIYON. LILIMITAHAN NG MGA PAGTATALAGANG ITO ANG PANGHIHIMASOK NG HINDI NAAAYONG MGA PAGGAMIT NG LUPAIN MULA SA MGA KASALUKUYANG LUPANG PANG-AGRIKULTURA.

9. KILALANIN ANG AVOCATIONAL NA AGRIKULTURA

Dahil

A. ang avocational na agrikultura, na pangunahing mga pananim na orchard sa maliliit na parcel, ay matatagpuan sa buong Subregion at partikular na karaniwan sa nakapalibot na lungsod sa mga lungsod ng Escondido, San Marcos, at Vista; at

B. habang ang paggamit ng naturang lupain ay pangunahing residensyal, ang avocational na agrikultura ay kinikilalang magbibigay ng kapakinabangan sa ekonomiya at kapaligiran.

KILALANIN NA ANG AVOCATIONAL NA AGRIKULTURA AY NAAAYON SA SEKUNDARYANG PAGGAMIT NG LUPAIN SA BUONG SUBREGION.

7

10. TULUNGAN ANG MGA LUNGSOD SA PAGHAHANDA NG MGA PLANONG

PANG-AGRIKULTURA

Dahil

A. Inire-require ng Knox-Nisbet Act (Government Code mga Section 54774 at 54796) sa Local Agency Formation Commissions (LAFCO) na alamin kung ang mga pang-agrikulturang preserba o pangunahing pang-agrikulturang lupain ay maaapektuhan nang masama kung maaaprubahan ang iminumungkahing pag-a-annex; at

B. kinumpleto ng County ang ekstensibong gawain ng pag-iimbentaryo at pagsusuri sa resources na pang-agrikultura sa Subregion at maaaring makuha ang impormasyong ito sa mga lungsod ng Subregion.

TULUNGAN ANG MGA LUNGSOD NG SUBREGION SA PAGHAHANDA NG MGA PLANONG PANG-AGRIKULTURA PARA SA MGA UNINCORPORATED NA LUGAR SA LOOB NG KANILANG SPHERE OF INFLUENCE.

MGA MOBILEHOME

11. HIKAYATIN ANG PAGPAPAUNLAD NG PARKENG MOBILEHOME

Dahil

A. kinikilala ng gobyerno ng County ang lumalaking kahalagahan ng mga mobilehome bilang paraan ng pagbibigay ng abot-kayang pabahay sa mas malaking bahagi ng publiko; at

B. laki ng lupain na parehong naaangkop at available sa Subregion para sa pagpapaunlad ng mobilehome ay patuloy na nababawasan dahil sa kompetisyon mula sa mas-malaking-lote, higit na mahal na residensyal na pagpapaunlad.

HIKAYATIN ANG PAGPAPAUNLAD NG PARKENG MOBILEHOME BILANG PARAAN UPANG ITAGUYOD ANG MGA ALTERNATIBONG URI NG PABAHAY PATI NA RIN UPANG MAPALAWAK ANG MGA OPORTUNIDAD SA PABAHAY PARA SA MGA SAMBAHAYANG MAY MABABA AT KATAMTAMANG KITA.

12. TUKUYIN ANG MGA POTENSYAL NA LUGAR PARA SA PARKE NG

MOBILEHOME

Dahil mayroong maraming posibleng lokasyon sa buong Subregion kung saan magiging angkop ang mga parke ng mobilehome, at kung saan available ang mga pampublikong serbisyo.

PAHINTULUTAN ANG MGA MOBILEHOME SA MGA NAAANGKOP NA LOKASYON SA LOOB NG SUBREGION KUNG SAAN AVAILABLE NA O MAAARING MAGKAROON NG MGA PAMPUBLIKONG SERBISYO KASABAY NG

8

BAWAT PROYEKTO SA PAGPAPAUNLAD. KABILANG SA MGA POSIBLENG LOKASYON (NGUNIT HINDI LIMITADO SA):

A. NORTHEAST ESCONDIDO, SA HANAY NG VALLEY PARKWAY (INI-REQUIRE ANG PAG-A-ANNEX PARA SA KONEKSYON NG SEWER);

B. LUGAR NG BUENA WEST SAN MARCOS;

C. MGA UNINCORPORATED ISLAND, SOUTH NG VISTA AT SA LOOB NG SPHERE OF INFLUENCE NITO (IPINAGPAPALAGAY ANG PAG-A-ANNEX);

D. WINDOW AREA NG VISTA/SAN MARCOS; AT

E. MGA SOUTH CARLSBAD ISLAND (IPINAGPAPALAGAY ANG PAG-A-ANNEX).

SERBISYO NG SEWER

13. PAGBUTIHIN ANG SERBISYO NG SEWER SA LOOB NG LUNGSOD

Dahil

A. maraming lugar sa Subregion ang nakaranas ng mga pagpalya ng septic tank at partikular na kritikal ang problema sa mga fringe area sa palibot ng Escondido at Vista, kung saan ang naiipong epekto ng residensyal na pagpapaunlad ay nagdudulot ng pagkalala ng problemang ito sa pagdaan ng panahon; at

B. mas lalaki ang pangangailangan para sa serbisyo ng sewer habang nagpapatuloy ang paglago, partikular na sa loob ng nasasakupan ng County Water Authority (CWA).

KUNG SAAN POSIBLE, MAGBIGAY NG SERBISYO NG SEWER SA LOOB NG NASASAKUPAN NG CWA AT SA MGA KASALUKUYANG NAPAUNLAD NA LUGAR SA LABAS NG NASASAKUPAN NG CWA, KUNG SAAN NARANASAN ANG MATATAAS NA ANTAS NG PAGPALYA NG SEPTIC TANK.

KONSERBASYON

14. MAGTALAGA NG MGA RESOURCE CONSERVATION AREA

Dahil

A. patakaran ng County ang protektahan at pangasiwaan ang resources na pangkapaligiran upang mapanatili ang mga ito para sa mga pangangailangan sa hinaharap; at

B. nakumpleto na ang paunang imbentaryo ng mahalagang resources (tingnan ang Appendix).

ANG PAGTATALAGA NG RESOURCE CONSERVATION AREA (RCA) AY INI-APPLY UPANG PROTEKTAHAN ANG SENSITIBONG BIYOLOHIKAL, ARKIYOLOHIKAL, AESTHETIC, MINERAL, AT RESOURCES NG TUBIG. DAPAT

9

SURIIN NANG MABUTI ANG MGA PROYEKTONG NAGRE-REQUIRE NG PAGSUSURING PANGKAPALIGIRAN SA ILALIM NG CALIFORNIA ENVIRONMENTAL QUALITY ACT (CEQA) NA NANGYAYARI SA LOOB NG MGA RESOURCE CONSERVATION AREA UPANG MASURI ANG EPEKTO NG MGA ITO SA RESOURCE CONSERVATION AREA.

RECREATION

15. IDIREKTA ANG RESOURCES NG COUNTY TUNGO SA PAGKUHA AT PAGPAPAUNLAD NG PARKLAND

Dahil

A. ang priyoridad sa pagkuha at pagpapaunlad ay pinoprotektahan ang magagandang lokasyon ng parke mula sa alternatibong pagpapaunlad; at

B. pinapadali ng pagkuha at pagpapaunlad ng County ang pag-a-annex ng parke ng lungsod, na siyang naaangkop na entidad upang mapangasiwaan ang programang recreation para sa lokalidad na iyon.

IDIREKTA ANG RESOURCES NG COUNTY TUNGO SA PAGKUHA AT PAGPAPAUNLAD NG PARK LAND; DAPAT I-ANNEX ANG MGA PARK SITE SA LOOB NG PINAGTIBAY NA SPHERE OF INFLUENCE NG LUNGSOD AT PAGKATAPOS AT MAPATAKBO AT MAPANATILI NG LUNGSOD. KAPAG POSIBLE, ANG PAG-A-ANNEX SA LUNGSOD, PAGPAPATAKBO, AT PAGPAPANATILI AY DAPAT MAGING REQUIREMENT NG MGA KASUNDUAN SA PARKE NG MGA PINAGSAMANG KAPANGYARIHAN NG LUNGSOD AT COUNTY.

16. PAGSUMIKAPAN ANG MGA PINAGMUMULAN NG MAGKASAMANG

PAGPOPONDO PARA SA PAGPAPAUNLAD NG PANREHIYONG PARKE

Dahil

A. ang pangunahing problema sa programa ng panrehiyong parke ay ang kakulangan ng mga pondo na available para sa pagkuha at konstruksyon; at

B. pinakamahalagang patuloy na makipagtulungan ang County sa mga lungsod ng Subregion, pati na rin ang ibang mga ahensya, upang makahanap ng mga pambuong-rehiyong mapagkukunan ng pagpopondo para sa pagpapatupad ng mga programa ng mga panrehiyong parke.

DAPAT MAKIBAHAGI ANG COUNTY KASAMA ANG MGA LUNGSOD NG SUBREGION SA PAGPAPLANO AT PAGHAHANAP NG MGA PONDO PARA SA PAGKUHA AT PAGPAPAUNLAD NG GUAJOME, HEDIONDA, AT BUENA VISTA REGIONAL PARK.

17. BIGYANG PRIYORIDAD ANG MGA LOKAL NA PARKE

Dahil

A. mayroong kritikal na pangangailangan para sa pagkuha at pagpapaunlad ng

10

mga lokal na parke

ANG MGA SUMUSUNOD AT MATATAAS NA PRIYORIDAD NA MGA LOKAL NA PARK SITE NA PAPAUNLARIN NG KASUNDUAN NG MGA PINAGSAMANG KAPANGYARIHAN NG NAAANGKOP NA LUNGSOD: SAN MARCOS PARK; IRIS STREET/EL NORTE (ESCONDIDO); MONTE VISTA SITE (SAN MARCOS); JESMOND DENE COMMUNITY PARK (NORTH ESCONDIDO); AT FELICITA PARK (ESCONDIDO).

PAGPAPATUPAD

18. PAGTIBAYIN ANG MGA KATEGORYA NG PANGKALAHATANG PLANO

Dahil

A. ang North County Metropolitan Subregional Plan, bilang bahagi ng Pangkalahatang Plano ng County, ay dapat sumunod sa Pangkalahatang Plano ng County; at

B. ang Elemento sa Paggamit ng Lupain ay naglalaman ng buong paglalarawan ng mga Pagtatalaga sa Paggamit ng Lupain na gagamitin upang mapatupad ang bawat isa sa mga Community at Subregional plan ng County.

ANG MGA PAGTATALAGA SA PAGGAMIT NG LUPAIN NA NAKAPALOOB SA ELEMENTO SA PAGGAMIT NG LUPAIN AY PINAPATIBAY SA PAMAMAGITAN NITO SA PAMAMAGITA NG REPERENSYA AT GAGAMITIN UPANG IPATUPAD ANG SUBREGIONAL PLAN NA ITO.

11

CHAPTER 4

RUBEL SPECIFIC PLANNING AREA (SPA 0.23)

Ang Rubel Specific Plan Area (SPA) ay binubuo ng tinatayang 655 acre na matatagpuan sa east ng I-15 at south ng Mountain Meadow Road. Ang site ay ganap na nakapaloob sa Agricultural Preserve #12 ng County. Dapat paunlarin ang proyekto alinsunod sa mga sumusunod na pamantayan:

1. Ang pangkalahatang densidad ay hindi dapat lumampas ng 0.23 yunit ng tirahan kada acre.

2. Ang mga lote ay magiging minimum na isang acre ang laki.

3. Ang malalaking bahagi ng site, na sa pangkalahatan ay may lampas na 25 porsyentong slope, partikular na ang southeastern na bahagi ng site, ay dapat panatilihin sa permanenteng open space at/o agrikultura.

4. Kasabay ng pagsusumite ng anumang draft na Specific Plan para sa ari-ariang ito, dapat mag-apply ang may-ari sa County upang alisin ang ari-arian mula sa Agricultural Preserve #12 at mag-apply upang kanselahin ang anumang umiiral na kontrata sa konserbasyon ng lupain kung i-a-apply sa ari-arian.

12

CHAPTER 5

SPECIFIC PLAN AREA NG CHAMPAIGN BOULEVARD

(0.0 DWELLING UNITS KADA ACRE)

PAGLALARAWAN

Ang Champagne Boulevard Specific Plan Area ay naglalaman ng tinatayang 140 acre ng karamihang hindi pa napapaunlad na lupain, na matatagpuan sa parehong panig ng Champagne Boulevard, sa pagitan ng Lawrence Welk Country Club Village at ng Circle R Resort (Mga Subarea 200, 201, 202, 203, 206C, Pagbabago sa Pangkalahatang Plano 88-01, Item 5).

MGA LAYUNIN

Ang layunin ng SPA na ito ay upang tugunan ang mga naglilingkod-sa-bisitang pangkomersyal na gamit na likas na magkatulad at naaayon sa mga matatagpuan sa pagpapaunlad ng Lawrence Welk Country Club Village at ng Circle R Resort. Partikular na nilalayon nitong walang pahihintulutang mga tirahan, maliban sa mga itinayo na; na ang mga slope na may lampas na 25 porsyento ay mahayaan sa kanilang mga natural na kalagayan; na lahat ng pagpapaunlad ay maisayugto kasabay ng pagkakaroon ng mga sapat na pampublikong serbisyo at pasilidad; at na ang sensitibong resources na pangkapaligiran, kabilang ang mga American Indian site, ay mapanatili.

PAGPAPATUPAD

Ang pagpapaunlad ay dapat maging alinsunod sa lahat ng mithiin, layunin, at patakaran ng County, kabilang ang Pangkalahatang Plano ng County.

Ang sumusunod na mga hakbang ay ire-require, bilang isang minimum, upang ipatupad ang SPA na ito:

1. Isang Programa ng Paggawa para sa inire-require na Specific Plan na naglalarawan ng mga gawaing isasagawa, ng kanino, hanggang kailan, at sa anong halaga, ay dapat ihanda ng mga naapektuhang may-ari ng ari-arian, mga Grupo ng Pagpaplano, at ng County ng San Diego.

2. Dapat isama sa Programa ng Paggawa ang, ngunit hindi limitado sa, mga sumusunod na item:

a. Pagsusuri sa slope upang matukoy ang lupang may lampas na 25 porsyento at mga plano upang mapanatili ang mga naturang lugar sa kanilang natural na kalagayan;

b. Ulat ng Epekto sa Kapaligiran upang matukoy, kung saan kailangan, ang mga sensitibong resources na pangkapaligiran, mga site na pang-arkiyolohiya at makasaysayan, matataas na groundwater area, at naaangkop na mga hakbang sa pagpapahupa ng pinsala;

c. Pagsusuri ng impraestruktura upang malaman ang mga pampublikong serbisyo at pasilidad na mayroon at kailangan;

d. Isang feasibility study upang malaman ang gastos sa pagtatatag at

13

pagpapatakbo ng isang sanitation district upang magbigay ng serbisyo ng sewer sa loob at katabi ng Specific Plan Area ay dapat isagawa; Dapat isama sa feasibility study na ito ang paunang engineering analysis ng mga gastusin sa pagtatatag at pagpapatakbo ng naturang distrito;

e. Plano sa phasing, upang malaman ang timing ng pagpapaunlad, na magsisiguro na hindi nito maunahan ang sapat na suporta sa impraestruktura;

f. Plano sa landscape, na iuugnay kasama ang mga Patnubay sa Pagpapanatili ng Tanawin na pinagtibay para sa I-15 Corridor, sa pamamagitan ng I-15 Corridor Design Review Board; at

g. Plano sa pananalapi na naglalarawan kung paano mapipinansyahan ang lahat ng mga probisyon sa impraestruktura, pati na rin ang pagpapahupa ng pinsala sa kapaligiran at mga pagkuha/pagpapanatili ng open space.

3. Ang gastos sa paghahanda ng inire-require na Specific Plan at ang mga pag-aaral nito ay dapat na balikatin ng mga apektadong may-ari ng ari-arian. Isang paraan ng pagtugon sa gastos na ito ay magiging sa pamamagitan ng pagtatag ng isang County Service Area (CSA), bagaman ang iba pang mga paraan ay maaari ring maging katanggap-tanggap.

14

CHAPTER 6

HIDDEN MEADOWS VILLAGE

Ang intensyon ng Nasasakupan ng Hidden Meadows Village na ipinapakita sa Appendix A ay upang pahintulutan ang patuloy na pagpapaunlad ng komunidad sa mga densidad na itinalaga ng Elemento sa Paggamit ng mga Lupain. Partikular na nilalayon nito na ang Nasasakupan ng Village ay hindi gamitin bilang isang katuwiran para baguhin ang Elemento sa Paggamit ng Lupain upang mapahintulutan ang mas malalaking densidad o malalaking pagbabago sa uri ng paggamit ng lupain na mauuwi sa pagpapaunlad ng lampas ng 1,600 yunit sa lugar ng proyekto. Ang mga Pagtatalagang Residensyal, at Kapitbahayan o Opisinang Pangkomersyal na Paggamit ng Lupain ay ang natatanging mga pagtatalaga sa paggamit ng lupaing isasaalang-alang sa Village na ito.

15

CHAPTER 7

SPECIFIC PLAN NG NEWLAND SIERRA

(1.08 DWELLING UNITS KADA ACRE)

PAGLALARAWAN SA PROYEKTO

Ang Newland Sierra Specific Plan Area ay naglalaman ng tinatayang 1,985 acre ng karamihang hindi pa napapaunlad na lupain sa north ng Deer Springs Road, sa west ng Interstate 15, at east ng North Twin Oaks Valley Road. Ang Newland Sierra Project ay binubuo ng magkahalong residensyal at pangkomersyal na mga paggamit, isang site ng paaralan, mga parke, at open space.

MGA LAYUNIN NG PROYEKTO

Ang layunin ng Newland Sierra Specific Plan ay upang ipatupad ang bagong mixed-use na komunidad na malapit sa kasalukuyan at pinaplanong impraestruktura, mga serbisyo, at mga trabaho sa loob ng North County Interstate (I) 15 corridor, na ginagabayan ng mga sumusunod na layunin ng proyekto:

1. Panatilihin ang malaking open space at sa gayong paraan ay mapapahusay ang konserbasyon ng likas na habitat at pagpaplano sa konserbasyon ng natural na komunidad sa north ng County ng San Diego sa pamamagitan ng permanenteng dedikasyon at pamamahala ng open space upang protektahan ang maraming species na may espesyal na status at kanilang mga habitat at magbigay ng konektibidad sa umiiral na itinalagang open space at panatilihin ang lugar sa mga lugar na nakapalibot sa proyekto.

2. Lumikha ng compact, sustainable na magkakaugnay na kapitbahayan, na naaayon sa Modelo ng Pagpapaunlad ng Komunidad ng County at sa pagtatalaga ng "Village" sa Pangkalahatang Plano, at mapadali ang multi-modal na network ng transportasyong iniuugnay sa mga opsyon ng paggalaw ng panrehiyong transportasyon.

3. Magpatayo ng mga pasilidad na isinayugto kasabay ng demand at suportahan ang mga pampublikong serbisyo sa loob ng umiiral na mga lugar na pinagseserbisyuhan nang walang pasanin o gastusin sa mga kasalukuyang residente, bisita at mga unincorporated na komunidad ng North County.

4. Magbigay ng isang hanay ng mga amenidad at pasilidad na panlibangan na accessible sa mga residente sa parehong Komunidad at nakapaligid na lugar.

5. Pagsamahin, panatilihin, at i-preserve ang mga unique landscape feature at kakaibang mga anyo ng lupain sa hanay ng I-15 corridor.

16

6. Pahintulutan ang umiiral, naiplano, at paglago sa hinaharap sa north ng County ng San Diego sa pamamagitan ng pagbibigay ng iba’t ibang oportunidad sa pabahay kasama ang Town Center na sumusuporta sa magkakahalong paggamit para sa kapakinabangan ng bagong Komunidad at mga nakapaligid dito.

PAGPAPATUPAD

Ang pagpapaunlad sa loob ng Newland Sierra Specific Plan Area ay dapat maging alinsunod sa mga Gumagabay na Prinsipyo at Mithiin at Patakaran ng Pangkalahatang Plano ng County at nalalapat na mga pang-County, pang-estado at pederal na panregulatoryong requirement. Dahil dito, ang pagpapatupad ng Newland Sierra Specific Plan ay dapat dumepende sa at maging naaayon sa mga sumusunod na pag-apruba:

1. Mga Mithiin at Patakaran, Mga Pamantayan sa Pagpapaunlad at Tuntunin ng Disenyo, at mga requirement sa Pagpapatupad ng Newland Sierra Specific Plan

2. Mga Kondisyon sa Pag-apruba ng Newland Sierra Project

3. Pansamantalang Mapa/Paunang Grading Plan ng Newland Sierra

4. Sertipikadong Report sa Epekto sa Kapaligiran ng Newland Sierra

5. Programa sa Pagsubaybay sa Pagpapahupa ng Pinsala at Pag-uulat ng Newland Sierra


17

APPENDIX A: MGA MAPA

TABLE OF CONTENTS

PAHINA

Figure 2: North Country Metro Context Map ................................................................. A-1 Figure 3: North Country Metro Village Boundaries ....................................................... A-2

18


CARLSBAD

.SlffJOctJTINl LAGOOr.'

ENCi AS

SAN D/Eil'lHTO l'lE5'EcR'VOf.l;I

Ra nc '.ho

Sania F .e

B em .ard o

POWAY

A-1 Figure 2

NORTH COUNTY METRO CONTEXT MAP

A-2

B-1

APPENDIX B: MGA RESOURCE CONSERVATION AREA

Tinutukoy ng Figure 4 ang mga lupang nagre-require ng espesyal na atensyon upang makonserba ang resources sa paraang pinakamahusay na tumutugon sa mga pampubliko at pribadong layunin. Ang naaangkop na mga aksyon sa pagpapatupad ay mag-iiba-iba depende sa mga layunin ng konserbasyon ng bawat resource ngunit maaaring kabilangan ng: pampublikong pagkuha, pagtatag ng mga easement sa open space, paglalapat ng mga espesyal na kontrol sa paggamit ng lupain, gaya ng cluster zoning, zoning ng malaking lote, mga overlay zone sa scenic o natural preservation, o sa pamamagitan ng pagsasama ng mga espesyal na konsiderasyon sa disenyo sa mga mapa ng subsibisyon o permit sa espesyal na paggamit. Ang mga Resource Conservation Area ay dapat kabilangan ng, ngunit hindi limitado sa mga lugar na may problema sa groundwater, mga coastal wetland, mga native wildlife habitat, mga sand area na may kalidad na pangkonstruksyon, mga littoral sand area, mga astronomical dark sky area, mga katangi-tanging geological formation, at malalaking site na pang-arkiyolohiya at makasaysayan.

Sa loob ng mga Resource Conservation Area, dapat magkaroon ng maingat na konsiderasyon at espesyal na pagsusuri sa kapaligiran ang mga departamento at iba pang pampublikong ahensya ng County sa lahat ng proyektong nilalayon nilang isagawa, imungkahi, o aprubahan; at dapat piliin ang mga aksyong pang-conservation na pinakaangkop sa proyekto at naaayon sa layon ng overlay na pagtatalagang ito.

Ang Section ng Conservation at Open Space (3) ng Plano ng Komunidad ay kinabibilangan ng Mapa ng Resource Conservation Element Area at pangsangguni sa mga Resource Conservation Area na ayon sa numero. Tinutukoy ng appendix na ito ang mga area na iyon, at nagbibigay ng talakayan ng resources na iyon na iko-conserve sa bawat lugar na may numero.

MGA PAMANTAYAN

Ang mga sumusunod na pamantayan ay ginamit sa pagpili ng resources na nararapat sa conservation.

-- Mga lugar na kailangan para sa proteksyon ng wildlife at representanteng strands ng katutubong vegetation.

-- Mga lugar na mayroong mga pambihira at/o nanganganib na halaman.

-- Mga wildlife habitat na:

a. nasa malalaking grupo, kung maaari;

b. malapad, sa halip na mahaba at makitid, upang mabawasan ang masasamang epekto sa kanilang mga margin; at

c. may ugnayan sa ibang mga wild area at floodplain upang magbigay ng mga migration corridor.

-- Mga lugar na may mineral na resources. Dapat tiyakin ng mga panukala sa conservation ang availability nito sa hinaharap.

-- Mga lugar na nagbibigay ng mabundok na tanawin sa pagpapaunlad sa loob ng komunidad.

B-2

19. Rancho Guejito

Ito ang pinakamahalagang resource area sa lugar ng pagpaplano at umaabot sa labas ng mga naiplanong nasasakupan. Ang resources sa area na ito ay kinabibilangan ng malawak na riparian woodland sa San Luis Rey River Valley, malaking paglago ng magkahalong chaparral at oak woodlands sa north na nakaharap sa mga slope, at maliit na lugar ng mga coniferous na puno sa eastern na bahagi. Ang southernmost na populasyon ng Pacific Madrone na puno ay lumalago sa Rodriquez Mountain. Ang punong ito ay karaniwang nauugnay sa northern California.

20. Gopher Canyon

Ang lugar na ito ay minarkahan upang isama ang matanawing Oak woodlands sa hanay ng Gopher Canyon.

22. San Marcos Mountains

Ang north end ng lugar na ito ay umaabot sa Bonsall. Ang mga bundok na ito ay partikular na mahalaga dahil mayroon silang pambihira at nanganganib na species ng halaman, gaya ng Cleveland sage (Salvia clevelandii), tetracoccus dioicus, at southern mountain misery (Chamaebatia australis). Ang mga bundok na ito ay mahalaga rin bilang mga biswal na palatandaan ng malaking matanawing kagandahan.

23. Merriam Mountains

Ang resources sa lugar na ito ay katulad ng San Marcos Mountains, kabilang ang parehong species ng mga pambihirang halaman at comarostaphylos diversifolia.

25. Moosa Canyon

Ang lugar na ito ay mayroong isang malaking canyon na may oak at riparian woodlands. Isang maliit na talon ang makikita sa bahagi ng canyon. Ang lugar ay isang mahalagang wildlife habitat dahil sa walang patid na kalikasan ng woodlands, at kinabibilangan ng ilang chaparral na natatakpan ng mga slope sa mga gilid ng canyon para sa wildlife habitat.

27. Valley Center Ridge

Ang matanawin, matarik at mataas na ridge ay naglalaman din ng iba’t ibang oak woodlands at malaking paglago ng chaparral.

28. Jesmond Dene Oaks

Ang lugar na ito ay partikular na kasama dahil kahalagahan ng tanawin ng oaks at kontribusyon sa karakter ng Jesmond Dene area.

29. Mount Whitney Double Peak

Ang pangunahing pangheyograpikong tampok ay naglalaman ng mga pambihira at nanganganib na halaman, kabilang ang Wart stem ceanothus (Ceanothis verrucosus) at Monardella hypoleuca.

B-3

30. Bottle Peak/Lake Wohlford

Ang geographic feature na ito ay hina-harbor ang California Huckelberry (Vaccinium ovatum), isang natitirang vegetation sa panahon ng Pleistocene. Ang mga north slope ng bundok ay natatakpan ng malaki, at dati nang lumalagong Mixed chaparral at Oak woodlands. Ang Lake Wohlford ay naglalaman ng mga aquatic na habitat at pataas na agos na mga lugar na sumusuporta sa Riparian vegetation.

31. Escondido Oaks

32. Orosco Ridge/Clevenger Canyon

Ang Clevenger Canyon ay mahalaga sa rehiyon para sa Riparian woodland sa hanay ng Highway 78 at na umaabot sa east ng Santa Ysabel Creek. Ang Orosco Ridge ay isang hindi pa nagagalaw na lugar na may malawak na Oak woodland sa hanay ng Boden Canyon.

33. Escondido Creek- Harmony Grove

36. San Dieguito River/Lake Hodges

Ang bahagi ng RCA na ito sa North County Metropolitan Subregion na bumabalot sa Lake Hodges. Binubuo ito ng mga likas na lugar na nananatili sa palibot ng Lake Hodges at mga aquatic at semi-aquatic na habitat nito. Ang RCA na ito ay umaabot pababa sa San Dieguito River gorge.

123. Mesa Grande

B-4


B-5

Figure 4: Resource Conservation Areas

B-6


APPENDIX C I-15 CORRIDOR SUBREGIONAL PLAN

TABLE OF CONTENTS

PAHINA

INTRODUKSYON .............................................................................................................. C-1

MGA MITHIIN AT PATAKARAN ........................................................................................ C-2

A. Matanawing Preservation .................................................................................. C-2 B. Paggamit ng Lupain .......................................................................................... C-2 C. Mga Pampublikong Serbisyo at Pasilidad ......................................................... C-3

D. Sirkulasyon ....................................................................................................... C-3

E. Konserbasyon ................................................................................................... C-4

F. Pag-uugnay ...................................................................................................... C-4

G. Pagpapatupad .................................................................................................. C-5

MGA KALAKIP 1. MGA PATNUBAY SA MATANAWING PRESERVATION ......................................... C-7 2. INTERSTATE 15/HIGHWAY 76/INTERCHANGE MASTER SPECIFIC PLAN ......... C-17

C-1

INTRODUKSYON

The I-15 Corridor Plan ay binubuo ng tekstong ito at ng Mapa ng Plano sa Paggamit ng Lupain. Nilalayon ang Plano upang itaguyod ang maayos na pagpapaunlad, protektahan ang resources na pangkapaligiran at gawa ng tao, at ipatupad ang mga layunin ng County para sa pangangasiwa ng paglago at estruktura ng gobyerno para sa Subregion.

Ang I-15 Corridor ay umaabot sa tinatayang 20 miles mula sa hangganan ng lungsod ng Escondido hanggang sa Riverside County line. Mayroon itong ½ acre hanggang 2 mile na "viewshed" na lugar sa parehong gilid ng freeway, na sa pangkalahatan ay makikita habang nagmamaneho sa hanay ng Corridor. Sakop nito ang ilang 12,600 acre at dumadaan sa limang iba’t ibang plano ng lugar: North County Metropolitan, Bonsall, Valley Center, Fallbrook, at Rainbow. Hindi pinapalitan ng I-15 Corridor Plan na ito ang nabanggit sa itaas na mga plano para sa mga lugar na matatagpuan sa loob ng Corridor, ngunit sa halip ay ipinapatupad sa pamamagitan ng mga pagbabago sa mga plano ng lugar na ito, gaya ng naaangkop.

Ang Mapa ng Plano para sa Paggamit ng Lupain ay nagbibigay ng batayan para sa espesipikong regulasyon sa zoning ng unincorporated na lupain sa loob ng Subregion. Nagbibigay ang teksto ng mga mithiin para sa pagpaplano at mga kaugnay na patakaran para sa pagpapatupad ng Plano sa pamamagitan ng iba’t ibang hakbang na panregulatoryo.

Ang Vicinity Map sa sumusunod na pahina ay nagpapakita ng pangkalahatang lugar ng I-15 Corridor.

C-2

MGA MITHIIN AT PATAKARAN

A. MATANAWING PRESERVATION

MITHIIN: PRESERBAHIN, HANGGA’T MAAARI, ANG MATATANAWING KATANGIAN NG I-15 CORRIDOR.

MGA PATAKARAN:

1. Magtatag ng mga Panuntunan sa Preservation ng Tanawin para sa lahat ng aktibidad ng pagpapaunlad sa loob ng I-15 Corridor (Staff, Board of Supervisors - Kalakip 1).

2. I-apply ang "B" Espesyal na Tagapagtalaga ng Lugar sa mga zone ng lahat ng ari-arian sa loob ng Corridor, na magre-require ng paghahanda ng Site Plan para sa anumang pahintulot sa pagpapaunlad, alinsunod sa mga Patnubay sa Preservation ng Tanawin (Board of Supervisors).

3. Magtatag ng Design Review Board na may mga representante mula sa mga apektadong komunidad ay na may naaangkop na propesyonal na pagkadalubhasa, upang i-review ang lahat ng ini-require na Site Plan alinsunod sa mga Patnubay ng Preservation ng Tanawin, upang makipag-ugnay sa mga nauukol na grupo ng pagpaplano ng komunidad, at upang payuhan ang staff ng County (Grupo ng Pagpaplano, Board of Supervisors).

4. Maghanda ng higit pang mga detalyadong panuntunan ng disenyo para sa mga Specific Plan Area at iba pang lugar na nagpapahintulot ng naturang pagtrato sa hanay ng I-15 Corridor (Design Review Board).

5. Pana-panahong i-review ang mga Panuntunan ng Preservation ng Tanawin at ang organisasyon at tungkulin ng Design Review Board at baguhin kung kailangan (Design Review Board, Grupo ng Pagpaplano, Staff, Board of Supervisors).

B. PAGGAMIT NG LUPAIN

MITHIIN: MAGBIGAY NG PATTERN SA PAGGAMIT NG LUPAIN NA SENSITIBO SA MGA OPORTUNIDAD AT LIMITASYON NG MGA I-15 CORRIDOR.

MGA PATAKARAN:

1. Magpatibay ng mga panrehiyong kategorya at mga pagtatalaga sa paggamit ng lupaing nakapaloob sa Pangkalahatang Plano ng County upang ipatupad ang Corridor Plan na ito (Board of Supervisors).

2. Planuhin ang Corridor mula sa panrehiyong pananaw, ngunit kasabay nito, hingin at isama, hangga't maaari, ang mga rekomendasyon mula sa mga apektadong Grupo ng Pagplano at Subregional (Staff, mga Grupo ng Pagpaplano, Board of Supervisors).

3. Ituon ang pansin sa pagpapaunlad kung saan maaaring itong pinakamahusay mapapahintulutan, hal., higit pang mga bahagi ng antas ng plano ng lugar, na sa ganitong paraan, pinapakalat ang mga presyon sa pagpapaunlad mula sa karamihan ng Corridor (Staff, Grupo ng Pagpaplano, Board of Supervisors).

4. Yugto-yugtong pagpapaunlad na ayon sa available na mga pampublikong

C-3

serbisyo at pasilidad (Staff, Board of Supervisors).

5. Maghanda ng isang pangkalahatang Master Specific Plan para sa Highway 76/I-15 interchange area na alinsunod sa mga kondisyong nakapaloob sa Kalakip 2 (mga May-ari ng Ari-arian).

C. MGA PAMPUBLIKONG SERBISYO AT PASILIDAD

MITHIIN: MAGKALOOB NG SAPAT AT MAKATUWIRANG NAPIPINANSYAHANG MGA PAMPUBLIKONG SERBISYO AT PASILIDAD.

MGA PATAKARAN:

1. Pag-ugnayin ang mga mungkahi sa pagpapaunlad sa mga ahensyang responsable para sa pagbibigay ng mga pampublikong serbisyo at pasilidad (mga May-ari ng Ari-arian, Staff).

2. Mag-require ng mga pag-a-annex at konstruksyon sa mga pasilidad gaya ng itinakda ng mga tagapagkaloob na ahensya bago ang anumang pagpapaunlad (Staff, Board of Supervisors).

3. Isayugto at sukatin ang mga pampublikong serbisyo at pasilidad sa paraang tumutulong sa naglilimitang pattern ng paggamit ng lupain na inirerekomenda sa Plan na ito, hal., sapat upang pagsilbihan ang mga area na itinalaga para sa higit pang matinding pagpapaunlad, ngunit limitado upang hindi mahikayat o masuportahan ang pagpapaunlad kung saan hindi ito nilalayon (mga Tagapagkaloob na Ahensya).

4. Maghanda ng mga plano para sa mga pampublikong pasilidad para sa Highway 76/I-15 interchange Specific Plan Area, bago ang anumang pagpapaunlad sa lugar na iyon, upang isama ang mga kinakailangang serbisyo at pasilidad, mga tagapagkaloob na ahensya, kasalukuyan at iminumungkahing kapasidad, inire-require na pag-a-annex, at mga paraan ng pagpipinansya (mga May-ari ng Ari-arian).

D. SIRKULASYON

MITHIIN: MAGBIGAY NG NETWORK NG SIRKULASYONG MAY KAKAYAHANG PANGASIWAAN ANG TRAPIKO SA CORRIDOR AT TRAPIKONG SUBREGIONAL, KABILANG ANG MGA PAMPUBLIKO AT NON-MOTORIZED NA PARAAN NA PAGLALAKBAY.

MGA PATAKARAN:

1. Sumali sa mga pag-aaral ng lokasyon at pagpipinansya na nauuwi sa konstruksyon ng State Route 76 bilang isang freeway (mga May-ari ng Ari-arian, Staff).

2. Magsagawa ng karagdagang pagsusuri sa trapiko bago ang anumang pagpapaunlad sa loob ng Highway 76/I-15 interchange Specific Plan Area (mga May-ari ng Ari-arian).

3. Baguhin ang Elemento ng Sirkulasyon at mga aplikasyon sa pagpapaunlad

C-4

ng kondisyon, kung naaangkop, kasunod ang mga inire-require na pag-aaral sa trapiko (Staff, Board of Supervisors).

4. Magkaloob ng network para sa nagbibisikleta at pedestriyan (mga May-ari ng Ari-arian, Grupo ng Pagpaplano, Staff, Board of Supervisors).

5. Itaguyod ang pagpapalawak ng pampublikong sistema ng transportasyon (Staff, Board of Supervisors).

6. Bumuo ng programang nagbibigay ng insentibo para sa paggamit ng mga carpool at pampublikong sistema ng transportasyon, lalo na sa mga sentro ng trabaho, gaya ng iminumungkahing Highway 76/I-15 interchange area (mga Developer, Staff).

7. Magdisenyo ng mga lokal na kalsada na may pagbibigay-diin sa matanawing kagandahan sa pamamagitan ng pagsunod sa mga natural na contour at pag-iwas sa hindi naaangkop na grading hangga’t maaari (mga Developer, Staff)

E. KONSERBASYON

MITHIIN: PROTEKTAHAN ANG RESOURCES NA PANGKAPALIGIRAN SA HANAY NG I-15 CORRIDOR KABILANG ANG, NGUNIT HINDI LIMITADO SA MGA NAKAPALOOB SA "MGA RESOURCE CONSERVATION AREA".

MGA PATAKARAN:

1. Panatilihing natural at nasa lugar ang pagdaloy ng tubig sa San Luis River hangga’t maaari sa floodplain sa mga open space easement (mga Developer, Staff, Board of Supervisors).

2. Mag-require ng plano sa ilog sa lahat ng iminumungkahi ng developer sa loob o katabi ng San Luis Rey River floodplain, na tinutugunan ang preservation ng natural resources, at mga hakbang upang magprotekta laban sa mga potensyal na panganib (Staff, Board of Supervisors).

3. Tukuyin ang lahat ng resources na pangkapaligiran na nanganganib sa pagpapaunlad at maghanda ng mga hakbang sa pagpapahupa ng pinsala o mga alternatibo upang maiwasan ang masasamang epekto (mga Developer, Grupo ng Pagpaplano, Staff).

F. PAG-UUGNAY

MITHIIN: PAG-UGNAYIN ANG MGA MUNGKAHI SA PAGPAPLANO AT PAGPAPAUNLAD SA MGA KATABING HURISDIKSYON, GRUPO NG PAGPAPLANO, AT PRIBADONG INTERES.

MGA PATAKARAN:

1. Sumangguni sa naaangkop na Grupo ng Pagpaplano o Sponsor bago magsumite ng anumang mga mungkahi sa pagpapaunlad (mga Developer).

2. Humiling ng mga rekomendasyon mula sa anumang mga Grupo ng Pagpaplano o Sponsor bago i-final ang mga rekomendasyon sa anumang mungkahi sa pagpapaunlad (Staff).

3. Humiling ng mga komento sa mga mungkahi sa pagpapaunlad mula sa ibang

C-5

mga apektadong Grupo ng Pagpaplano o Sponsor sa hanay ng I-15 Corridor (mga Developer, Staff).

4. Pag-ugnayin ang lahat ng mungkahi sa pagpaplano at pagpapaunlad sa CalTrans, mga katabing lungsod, at naaangkop na pribadong interes, gaya ng mga katabing may-ari ng ari-arian (mga Developer, Staff, Board of Supervisors).

G. PAGPAPATUPAD

MITHIIN: IPATUPAD ANG MGA KONSEPTO NG PAGPAPAUNLAD AT CONSERVATION NA NAKAPALOOB SA I-15 CORRIDOR PLAN KUNG NAAANGKOP.

MGA PATAKARAN:

1. Baguhin ang mga mapa at teksto ng North County Metropolitan Subregional Plan, at ng mga Plano ng Komunidad ng Bonsall, Valley Center, Fallbrook, at Rainbow upang isama ang mga konsepto ng planong nakapaloob sa I-15 Corridor Plan, at anumang mga susunod na pagbabagong maaaring mangyari (Staff, Board of Supervisors).

2. Pagtibayin ang mga Panuntunan ng Preservation ng Tanawin (Kalakip 1) at idagdag ang mga ito bilang pagbabago sa mga teksto ng nabanggit sa itaas na mga Subregional Plan at Plano ng Komunidad.

C-6

KALAKIP 1

MGA PATNUBAY SA MATANAWING PRESERVATION

I-15 CORRIDOR STUDY AREA CITIZEN'S COMMITTEE

C-7

MGA PATNUBAY SA MATANAWING PRESERVATION NG I-15 CORRIDOR

TABLE OF CONTENTS

PAHINA

PAGLALAPAT ........................................................................................................... C-8 EKSEMPSYON .......................................................................................................... C-8 MAPA ......................................................................................................................... C-9 LAYUNIN ................................................................................................................... C-11 MGA PAMANTAYAN ................................................................................................. C-11

I. Disenyo ng Site ....................................................................................... C-11

A. Mga Pamantayan sa Pagpaplano ng Site ...................................... C-11 B. Mga Pagpaplano sa Disenyo ng Parking at Sirkulasyon ............... C-12 C. Mga Pamantayan sa Pag-iilaw ng Site .......................................... C-12 D. Mga Pamantayan sa Disenyo ng Landscape ................................ C-13 E. Mga Pamantayan sa mga Pampublikong Utilidad at Kaligtasan .... C-14 F. Mga Pamantayan ng Pagpapaunlad sa Matarik na Topograpiya

at mga Natural na Tampok ............................................................ C-14

II. Disenyong Pang-arkitektura .................................................................... C-15

PAGPAPATUPAD ..................................................................................................... C-16

PANA-PANAHONG PAG-AARAL ............................................................................. C-16

C-8

PAGLALAPAT

Ang mga Panuntunan sa Matanawing Preservation na nakapaloob sa manual na ito ay ina-apply sa unincorporated na bahagi ng I-15 Corridor na umaabot mula sa mga northern limit ng lungsod ng Escondido sa linya ng Riverside County (tingnan ang Vicinity Map sa susunod na pahina). Ang mga naapektuhang ari-arian ay mas espesipikong tinutukoy ng "B" Design Review Area Special Designator na ina-apply sa kanilang mga zone. Inire-require ng "B" Designator ang paghahanda ng Site Plan para sa anumang uri ng permit sa pagpapaunlad, kabilang ang mga permit sa pagpapatayo para sa mga tirahang pang-isahang pamilya, alinsunod sa mga Panuntunang ito at gaya ng higit pang inilalarawan sa Section 5750 hanggang 5799 ng Ordinansa ng Zoning ng County. Ang mga naturang Site Plan ay pag-aaralan ng bahagya ng Design Review Board na itinatag partikular na para sa layuning ito.

Dapat buuin ang mas detalyadong mga pamantayan sa disenyo para sa mga Specific Plan Area at iba pang mga area sa larangan ng I-15 Corridor, kung saan itinuturing itong naaangkop. Ang mga naturang mga karagdagang pamantayan ay magkakasamang ihahanda ng Design Review Board, mga apektadong Grupo ng Pagpaplano o Sponsor, at Departamento ng Pagpaplano at staff sa Paggamit ng Lupain.

MGA EKSEMPSYON

Hindi ina-apply ang mga Panuntunang ito sa mga pagbabago sa interior ng mga estruktura na hindi makikita mula sa labas (Section 5756 ng Ordinansa sa Zoning ng County) ni sa mga maliliit na pagbabago sa exterior, muling pagpapatayo para sa layunin ng pagpapanatili, at konstruksyon o pagpapalawak ng mga estruktura ng aksesorya (Section 5757).

C-9


C-10

C-11

LAYUNIN

Ang layunin ng mga sumusunod na panuntunan sa kalidad ng tanawin at pagpaplano ay upang: 1) protektahan at mas pagandahin ang matanawing resources sa loob ng I-15 Corridor planning area, habang pinahihintulutan ang naiugnay na naiplanong pagpapaunlad na naaayon sa natural na kapaligiran; 2) magtatag ng mga pamantayan upang pangasiwaan ang biswal na kalidad at integridad na pangkapaligiran ng buong Corridor; at 3) hikayatin ang mga gawi sa matanawing preservation at pagpapaunlad na naaayon sa mga mithiin at patakaran ng limang Community at Subregional Planning Area na sakop ng I-15 Corridor area, kapag naaangkop.

MGA PAMANTAYAN

Tinutugunan ng mga pamantayang ito ang mga feature na man-made at natural na nakakaapekto sa kalidad ng tanawin sa I-15 Corridor area.

I. DISENYO NG SITE

A. Mga Pamantayan sa Pagpaplano ng Site

1. Dapat patibayin ng mga indibidwal na proyekto ang karakter ng mga site, ang mga katangian ng mga katabing proyekto, at preserbahin ang mga viewshed, mga natural topographic feature, at natural na daloy ng tubig.

2. Dapat maugnay ang mga indibidwal na proyekto sa mga on-site open space at pedestriyan na lugar sa iba pang mga proyekto, na parehong sa visual na paraan at pagdating sa pagkakaloob ng nagpapatuloy na daan sa paglalakbay.

3. Ang mga setback sa pagpapatayo ay dapat pag-ugnayin sa pagitan ng magkakatabing lote upang samantalahin ang magagamit na site area sa pagitan ng mga gusali.

4. Ang orientation sa pagpapatayo ay dapat kumuha ng maximum na kapakinabangan sa mga umiiral na tanawin at lumikha ng mga corridor sa tanawin.

5. Ang mga proyekto sa ridgeline ay maaaring maging napakasensitibo at sa pangkalahatan ay hindi hinihikayat.

a. Dapat magpanatili ang mga proyekto sa ridgeline ng anyong hindi makakatawag pansin at ang natural na pisikal na karakter ng ridgeline ay dapat na higit na mapanatili.

b. Ang mga proyekto sa ridgeline ay dapat na ma-limit sa isang palapag.

c. Ang mga ridgeline na nai-grade o nagambala ay dapat na masuportahan ng sapat na dami ng mga puno, shrub, at ground cover upang ma-minimize ang mga visual na epektong nagreresulta mula sa mga naturang pagkagambala.

6. Ang kombinasyon ng earth berm at/o mga wall technique ay dapat ibigay upang maging pananggalang sa ingay.

C-12

B. Mga Pagpaplano sa Disenyo ng Parking at Sirkulasyon

1. Dapat iwasan ang paggamit ng pampublikong right-of-way para sa serbisyo ng loading/unloading. Dapat magbigay ng sapat na on-site na serbisyo at lugar sa paghahatid, kabilang ang mga pagkakaloob para sa sirkulasyon. Dapat ihiwalay ang mga lugar ng serbisyo mula sa mga entrance ng gusali at mga pampublikong access na lugar, kapag posible. Hindi dapat matagpuan ang mga area sa storage at loading sa harapan ng mga gusali.

2. Dapat magbigay ang mga pasukan ng proyekto ng ligtas at episyenteng sirkulasyon.

a. Ang mga pasukan ng proyekto at transisyon mula sa malalaking ruta ng sirkulasyon sa interior ng proyekto ay dapat maisakatuparan sa pamamagitan ng mga paggamit ng landform, open space, pananim sa landscape, at mga elementong pang-arkitektura (iyon ay, pader, mga sign).

b. Dapat mabawasan ang bilang ng mga pasukan ng driveway sa mga parking area mula sa mga pampublikong kalye. Dapat hikayatin ang paggamit ng mga karaniwang easement at sistema ng sirkulasyong nakasama sa pagitan ng mga ari-arian.

c. Dapat magbigay ng pag-iilaw para sa kaligtasan sa lahat ng interseksyon ng kalye at sa mga lugar ng daanan ng sasakyan, pasukan, nilalakaran, at parking ng proyekto.

3. Dapat idisensyo ang mga parking area o estruktura bilang mga kasamang bahagi ng pangkalahatang disensyo ng mga espesipikong proyekto. Ang mga parking area ay nakataas o makikita mula sa kalye, kung saan posible.

4. Dapat hikayatin ang pagpapaunlad ng mga daanan ng bisikleta.

5. Dapat magbigay ng hiwalay na trapiko para sa pedestriyan at daanan ng bisikleta/sasakyan sa buong proyekto, kung saan posible.

6. Dapat bumuo ng depinisyon ng mga daanan at tawiran ng pedestriyan sa pamamagitan ng paggamit ng nag-iibang paving material o mga technique sa pagpipinta/pagkukulay.

7. Dapat magbigay ng kumpletong access para sa mga serbisyo ng emerhensya (pulis, bumbero, at ambulansya) sa mga estruktura gaya ng inire-require.

C. Mga Pamantayan sa Pag-iilaw ng Site

1. Ang pag-iilaw ng site ay dapat bawasan ang paglalabas ng sinag ng ilaw sa parehong night sky o mga ari-arian sa kapitbahayan, partikular na dahil nauukol ito sa Mt. Palomar Observatory.

a. Dapat malimitahan doon ang pag-iilaw ng site na kailangan para sa seguridad, kaligtasan, at pagtukoy, at dapat isama sa disenyo ng landscape ng proyekto.

C-13

b. Hindi dapat hikayatin ang labis na pag-iilaw ng gusali o site para sa mga layunin ng pagpapalamuti.

2. Hindi dapat hikayatin ang mga plano sa pag-iilaw ng site na sumasalungat sa karakter ng komunidad.

D. Mga Pamantayan sa Disenyo ng Landscape

1. Dapat magbigay ng visual na screening para sa mga bahagi ng mga proyekto sa pagpapaunlad upang isama ang mga satellite dish, parking, at service area na matatagpuan sa mga viewshed area.

2. Ang proyektong landscaping ng boundary ay dapat umayon sa mga katabing anyo ng lupa at mga materyal ng halaman.

3. Ang mga planong landscape ay dapat gumamit ng mga halamang native at makakayanan ang tagtuyot, kung saan posible, alinsunod sa listahan ng halamang ibinigay ng staff ng County.

4. Ang mga puno at halamang katabi ng mga daan para sa pedestrian at sa loob ng mga parking area ay dapat piliin upang mapabuti ang human scale.

a. Dapat hikayatin ang mga canopy ng puno upang mapahupa ang visual na epekto ng sirkulasyon ng sasakyan at mga parking area, at magbigay sa mga ito ng kaginhawaan mula sa paglala ng init. Dapat itanim ang mga puno nang malayo sa mga entrance ng mga gusali, parking lot, at mga interseksyon ng kalye para sa bisibilidad at kaligtasan, kung saan posible.

b. Ang mga maliit na saklaw na mga pagtatanim ay dapat matagpuan katabi ng mga pasukan ng sasakyan at mga gilid ng kalye, kung saan posible, at hindi dapat matakpan ang visibility sa pagmamaneho.

c. Ang mga parking area ay dapat na visual na ma-screen sa mga nakapaligid na landscaping, kung saan posible. Ang mga nalantad na lugar na daanan ng sasakyan ay dapat kabilangan ng minimum na sampung porsyento ng mga paved area sa landscaping na nakakalat sa buong parking area.

5. Ang mga karaniwang open space at mga recreational area ay dapat na maiugnay sa pamamagitan ng mga daanan ng pedestrian sa mga indibidwal na lote.

6. Dapat magbigay ng "greenbelt" sa mga viewshed area para mapahintulutan ang mga daanan ng bisikleta at/o lakaran.

7. Dapat magbigay ng mga materyales ng landscape na tumutulong sa pagpigil sa mabilis na pagkalat ng mga brush fire.

8. Dapat maging pabilog at natural ang karakter ng mga earth berm, at, kung saan posible, idinisenyo upang hindi gaanong makita ang mga hindi kanais-nais na tanawin.

9. Dapat mapreserba ang mga pangunahing hanay ng mga katutubong puno.

C-14

E. Mga Pamantayan sa mga Pampublikong Utilidad at Kaligtasan

1. Dapat isayugto ang mga bagong proyekto sa pagpapaunlad na may pagbibigay ng mga sapat na serbisyo sa pagprotekta sa sunog.

2. Dapat hikayatin ang pagpigil at pagsugpo ng sunog sa disenyo ng lahat ng bagong proyekto.

3. Dapat ilagay ang mga utilidad sa ilalim ng lupa (kuryente, telepono, kable, atbp.), kung saan praktikal.

4. Ang paghahanay ng impraestruktura ng utilidad ay nakaugnay sa topograpiya upang mabawasan ang paggambala sa mga natural na tampok sa loob ng mga viewshed area.

5. Dapat ilagay ang mga transformer at mga kaugnay na bahaging pang-utilidad sa mga vault o ma-screen gamit ang mga retaining wall at/o mga pananim, at mailagay sa lugar upang maiwasan ang pagkompromiso sa mga daanan ng pedestrian.

F. Mga Pamantayan ng Pagpapaunlad sa Matarik na Topograpiya at mga Natural na Feature

1. Babawasan ang malawakang grading sa mga slope area sa loob ng mga viewshed.

a. Dapat ibigay ang kontrol sa muling pagtatanim at erosion sa mga bagong graded area.

b. Hindi dapat hikayatin ang grading sa mga panahong maulan (Nobyembre hanggang Marso).

2. Ang pagpapaunlad sa gilid ng burol ay dapat isama sa umiiral na topograpiya at mga anyo ng lupa. Ang mga lugar na may matarik na topograpiya, tree stand, pang-agrikulturang aktibidad, at mga pagbuo ng malalaking bato ay dapat igalang at preserbahin.

3. Dapat hikayatin ang iba’t ibang pagpapaunlad sa mga gilid ng burol sa pamamagitan ng paggamit ng mga naaangkop na teknik sa paghahanda ng site, teknik sa grading, at sa configuration, laki, at pagtatalaga ng mga lote.

4. Ang pagkakaayos ng mga site sa pagpapatayo upang mapahusay at mapanatili ang malalaking viewshed ay dapat hikayatin.

5. Ang proteksyon at preservation ng pampublikong paggamit ng mga on-site na lugar na tanawin ay dapat hikayatin.

6. Ang visual na kalidad ay dapat gamitin nang husto at dapat bawasan ang potensyal ng erosion sa pamamagitan ng pagtatanim ng mga katutubo at natural na halaman, lalo na sa mga hindi nagagambalang lugar na katabi ng na-upgrade na mga gilid ng burol at daloy ng tubig.

7. Ang mga natural na daloy ng tubig ay dapat maprotektahan; ang kasalukuyang watershed at groundwater resources ay dapat konserbahin.

C-15

8. Anumang grading na mataas sa 25 porsyentong slope ay ihahalo sa nakapaligid na lugar, at ila-landscape sa tamang paraan upang magmukhang natural.

II. DISENYONG PANG-ARKITEKTURA

A. Ang mga anyo, materyales, at mga kulay sa pagpapatayo ay dapat umayon sa katabing topograpiya, landscape, at mga gusali sa lugar.

1. Ang pang-arkitekturang pagkakaayon sa nakapaligid na komunidad ay dapat matamasa sa pamamagitan ng paggamit ng mga materyales na mukhang natural at mga naaayong istilo.

2. Ang mga kulay para sa mga anyo ng pagpapatayo ay dapat na iugnay sa mga materyales sa landscaping. Ang mga earthtone at muted pastel ay mas ninanais para sa malalaking lugar, na may mga pangunahing kulay na limitado sa mga accent point at trim.

3. Ang mga materyales na ginamit sa pagpapatayo ay dapat na magparating ng pakiramdam ng pagkapermanente at kalidad.

4. Kung saan makikita ang site mula sa mas matataas na lugar, ang mga anyo ng bubong ay dapat ituring na kasamang mga elemento ng disenyo na may konsiderasyong ibinibigay sa mga kulay at pattern ng mga materyales sa paggawa ng bubong.

5. Ang paggamit ng mirrored glass, na maaaring magdulot ng sinag ng araw sa mga mata ng nagmamaneho, at, samakatuwid, ay isang potensyal na panganib sa kaligtasan, ay dapat ipagbawal sa mga gusaling nakikita mula sa I-15.

B. Ang mga anyo ng pagpapatayo ay dapat na nasa naaangkop na laki, magbigay ng visual na interes, at iwasan ang mga mukhang blokeng configuration, at, kung saan posible, maisama sa kasalukuyang topograpiya.

1. Ang paggamit ng espesyal na detalyadong paglalagay ng kemikal sa mga anyo ng bubong, bintana, at mga pasukan ay dapat hikayatin.

2. Ang mga inilalagay sa bubong na satellite dish, solar system, ventilation duct, at iba pang mga mekanikal na kagamitan ay dapat isama sa pang-arkitekturang disensyo, at ma-screen, kung saan makikita mula sa mga katabing ari-arian o matataas na lugar.

3. Ang mga anyo ng pagpapatayo ay dapat mapataas at mapalayo mula sa mga pangunahing ruta ng sirkulasyon at mula sa bawat isa; ang mga magkatapat at nagpapatuloy na mga building facade at mga paved surface ay dapat iwasan, kung saan posible.

C. Hindi dapat magkaroon ng masamang epekto ang pagkakaroon ng signage sa kalidad ng kapaligiran at visual ng area.

1. Ang lahat ng sign ay dapat maging limitado sa minimum na laki at taas na kailangan upang sapat na matukoy ang lokasyon ng negosyo.

C-16

2. Ang lahat ng sign ay dapat na mapanatiling nakababa sa lupa hangga’t maaari.

3. Dapat gamitin ang mga sign para sa identipikasyon, hindi para sa pag-aanunsyo.

4. Ang disenyo ng signage ay dapat na maingat na maisama sa konsepto ng disenyo ng site at gusali upang lumikha ng pinag-isang anyo para sa kabuuang pagpapaunlad.

a. Dapat maging bahagi ang mga sign ng komprehensibong graphic na programa para sa bawat proyekto.

5. Dapat pangunahing mabuo ang mga sign gamit ang mga natural na materyal, hindi gumagalaw, at naiilawan sa labas.

6. Ang mga sign sa labas ng premise ay dapat ipagbawal, maliban sa pansamantalang pagbibigay ng direksyon sa real estate, pagtukoy sa komunidad, at mga sign na nagbibigay ng direksyon gaya ng tinukoy sa Section 6207 ng Ordinansa sa Zoning ng County.

PAGPAPATUPAD

Isang Design Review Board ay dapat itatag ng Board of Supervisors, alinsunod sa Ordinansa 396.10 (Bagong Serye) ng Administrative Code ng County, upang pag-aralan ang inire-require na mga Site Plan para sa pagkumporme sa mga Patnubay sa Matanawing Preservation na ito, at upang payuhan ang staff ng County nang naaayon dito. Ang Board na ito ay dapat magkaroon ng representasyon para sa bawat sa mga apektadong lugar ng plano, na mas ninanais ang kadalubhasaan sa disenyo, arkitektura, arkitektura ng landscape, at pagpaplano para sa paggamit ng lupain. Ang bawat miyembro ng Design Review Board ay dapat i-report sa kaukulang Grupo ng Pagpaplano o Sponsor ang anumang Site Plan na itinuturing na may sapat na interes o kahalagahan upang pahintulutan ang konsiderasyon ng Grupo ng Pagpaplano o Sponsor. Ang mga miyembro ng Design Review Board ay dapat i-report sa kaukulang Grupo ng Pagpaplano at Sponsor ang anumang Site Plan maliban sa mga tirahang pang-isahang pamilya.

PANA-PANAHONG PAG-AARAL

Ang mga Patnubay sa Matanawing Preservation at mga pamamaraan sa pag-aaral ay dapat mapailalim sa mga pana-panahong ebalwasyon. Ang anumang iminumungkahing pagbabago ay dapat pag-aralan ng Design Review Board, mga apektadong Grupo ng Pagpaplano o Sponsor, at staff ng County bago maiprisinta sa Komisyon ng Pagpaplano at Board of Supervisors.

C-17

INTERSTATE 15/HIGHWAY 76/INTERCHANGE MASTER SPECIFIC PLAN

PANGKALAHATANG PAGLALARAWAN

Ang Interstate 15/Highway 76 Master Specific Plan Area (MSPA) ay naglalaman ng tinatayang 1,178 acre ng lupa na matatagpuan sa loob ng apat na quadrant ng I-15/SR 76 interchange area. Dahil sa lokasyon nito sa interseksyon ng interstate highway at isang malaking highway ng estado, inaasahang ang lugar na ito ay magiging logical node para sa pagpapaunlad sa hinaharap. Ang mga pangunahing bahagi ng paggamit ng lupain ng iminumungkahing plano ay kinabibilangan ng pinagtibay na Campus Park/Hewlett-Packard Industrial/Research Park Specific Plan, isang posibleng pagbabago sa pag-aari ng "Pappas" sa Specific Plan na iyon upang baguhin ang tinatayang 100 acre ng mobilehome park sa isang industriyal/pang-research na paggamit ng parke (na may katulad na uri ng pagpapaunlad gaya ng iminumungkahi sa pag-aari ng Hewlett-Packard Park) o upang mapanatili ito para sa mga residensyal na paggamit. Iminumungkahi rin ang mga residensyal na area upang matugunan ang ilan sa mga inaasahang pangangailangan sa pabahay ng pangkomunidad at industriyal na parke, na sumusuporta sa mga pangkomersyal na lugar, parke, trail, at open space ng kapitbahayan. Ang pangkalahatang residensyal na densidad ng iminumungkahing plano ay magiging 0.81 na yunit ng tirahan kada acre, batay sa kabuuang acreage sa loob ng Master Specific Plan Area, na may maximum na 956 na dwelling unit. Kung isasaalang-alang lamang ang mga area na itinalaga para sa mga residensyal na paggamit (at inaalis ang 270 lote sa 98 acre mula sa Pansamantalang Mapa 4249-1; tingnan sa ibaba), ang magreresultang densidad ay magiging 1.73 dwelling unit kada acre. Walang "clustering" ng mga residensyal na paggamit ang pahihintulutan nang higit sa awtorisado na sa mga inaprubahang mapa, permit, o Specific Plan. Ang karagdagang pabahay upang suportahan ang mga inaasahang industriyal at pangkomersyal na pangangailangan sa trabaho ay manggagaling sa nakapaligid na komunidad ng Fallbrook at Rancho California papunta sa north sa County ng Riverside. Ang minimum na laki ng parcel na 15,000 square feet ay pahihintulutan lamang sa lupang may mas mababa sa 15 porsyentong slope.

Ang pangunahing pagsusuri ng MSPA ay nagpapahiwatig na ang mga lugar sa kasalukuyan ay walang kinakailangang serbisyo, utilidad, at impraestruktura sa kalsada upang suportahan ang buong iminumungkahing plano; kaya, ang final na plano sa paggamit ng lupain ay hindi dapat pagtibayin hanggang sa maisagawa ang higit pang pag-aaral upang matukoy ang mga detalyadong pangangailangan ng lugar ng plano at ang mga naaangkop na pamamaraan upang suportahan ang mga pangangailangang iyon. Dapat isaalang-alang ng mga pag-aaral na ito ang mga lokal, pati na rin ang panrehiyong kahihinatnan ng mga iminumungkahing paggamit. Maaaring ipahiwatig ng mga pag-aaral ang pangangailangang baguhin ang mga paggamit na target na lupain. Ang mga pag-aaral na ito ay dapat isagagawa ng staff ng County at/o mga consultant, ngunit dapat pondohan ng mga may-ari ng lupain sa loob ng Master Specific Plan Area. Ang probisyonal na zoning na may 20 acre na minimum na laki ng lote ay dapat i-apply bilang isang holding zone hanggang sa ang final zoning at Master Specific Plan (kasama ang bahagi ng mga Specific Plan) ay mapatibay ng Board of Supervisors.

Iminumungkahi ang proseso ng Master Specific Plan dahil: 1) mukhang magiging isang lohikal na paraan ito para sa isang pinag-isang pamamaraan sa pagpaplano kung saan ang lahat ng kinakailangang pasilidad at serbisyo ay hindi makukuha sa kasalukuyan; at

C-18

2) ang proseso ng Specific Plan ay binigyang kahulugan sa batas ng estado at kadalasang ginagamit para sa pagpaplano ng malalaking bloke ng lupain kung saan ang kontrol na lampas sa antas ng Pangkalahatang Plano ay naaangkop.

PAGPAPATUPAD

Ang mga karagdagang pag-aaral ay kailangang isagawa para sa mga ari-arian sa loob ng Master Specific Plan Area bago i-finalize ang mga inirerekomendang pagtatalaga sa paggamit ng lupain ng Board of Supervisors. Kabilang sa mga pag-aaral na ito ang mga sumusunod (mas higit na detalyado sa mga pahina C3-C5): 1) pagsusuri sa trapiko; 2) plano ng pagpipinansya sa mga pasilidad; 3) pagsusuri sa merkado; 4) San Luis Rey River Plan; 5) mga detalyadong pamamaraan ng pagpapatupad sa patakaran sa dark sky; 6) higit pang detalyadong mga panuntunan sa disenyong binuo bilang pagkumporme sa mga Patnubay sa Matanawing Preservation ng I-15 Corridor; at 7) isang plano sa parke at open space/trail. Susuriin ng mga pag-aaral na ito ang iminumungkahing plano at aalamin ang kinakailangang impraestruktura upang suportahan ang iminumungkahing naiplanong pagpapaunlad. Dagdag dito, aalamin ng mga pag-aaral kung paano at kailan maaaring itayo ang mga kinakailangang serbisyo, utilidad, at kalsada, at magtatatag ng plano sa pagpipinansya at phasing upang ipatayo ang mga pagpapabuting ito kung kailangan. Maaaring ipahiwatig ng mga pag-aaral na ang ilan sa mga paggamit ng lupain na iminumungkahi rito ay may mga hindi katanggap-tanggap na epekto sa impraestruktura at kapaligiran at maaaring irekomendang baguhin ang iminumungkahing planong ito. Isasaalang-alang ang mga pagbabagong ito ng Komisyon ng Pagpaplano at ng Board of Supervisors sa pagpapatibay ng panghuling Master Specific Plan at ang bahagi nitong mga Specific Plan.

PANSAMANTALANG ZONING

Ang Master Specific Plan Area ay inirerekomendang mai-zone bilang Holding Area Use Regulation (S90) hanggang sa maisagawa ang mga kinakailangang sumusuportang teknikal na pag-aaral at mapagtibay ang Master Specific Plan Area at ang mga ipinapatupad na zone nito ng Board of Supervisors pagkatapos ng mga pampublikong pagdinig sa kalaunan. Isinasaad ng Ordinansa ng Zoning ng County, Section 2900 na "...ang zone na ito [S90] ay nilalayon upang pigilan ang pagkakabukod at wala pa sa panahong mga paggamit ng lupain na mangyari sa mga lupain para kung saan ang mga sapat na pampublikong serbisyo at utilidad ay hindi makukuha o para kung saan ang pagpapasya ng naaangkop na mga regulasyon sa zoning ay pinipigilan sa pamamagitan ng pinag-isipan o pinagtibay na mga mungkahi sa pagpaplano o sa pamamagitan ng kakulangan sa pang-ekonomiya, pandemograpiya, pangheyograpiya, o iba pang petsa. Ito ay nilalayon na ang mga Holding Area Use Regulation ay mapalitan ng iba pang mga regulasyon sa paggamit kapag ang mga nabanggit sa itaas na kondisyon ay hindi na umiiral. Ang mga paggamit na pinahintulutan ay ang mga itinuturing na serbisyo sa komunidad, mga pansamantalang paggamit, o mga paggamit na, sa mga naaangkop na designator sa pagpapaunlad, ay hindi maglalaan sa lupain nang wala pa sa panahon sa pagtikular na gamit o intensidad ng pagpapaunlad."

Hanggang sa ang Master Specific Plan Area ay mapagtibay ng Board of Supervisors, at ang lupaing nakapaloob dito ay nai-zone nang tama upang ipatupad ang mga paggamit ng lupain sa Master Specific Plan, ang mga paggamit lamang ng lupain sa pinahihintulutan sa S90 Use Regulation, gaya ng binigyang kahulugan sa mga Section 2900-2908 sa Ordinansa sa

C-19

Zoning ay dapat mapahintulutan, na may minimum na laki ng lote na 20 acre.

Ang buong Master Specific Plan Area ay dapat magkaroon ng Special Study Area Regional Category.

Dapat ding maging alinsunod ang pagpapaunlad sa lahat ng mithiin, layunin at patakaran ng County, kabilang ang Pangkalahatang Plano ng County at Patakaran ng Board of Supervisors I-59 (Pag-aaral sa Malaking Proyekto). Maliban sa mga probisyon sa pipelune na nakapaloob sa Pangkalahatang Plano ng County, Ordinansa sa Zoning ng County (Section 1019), at Ordinansa sa Subdibisyon (Seksyon 81.102.13.1), ang lahat ng ari-arian sa loob ng iminumungkahing Master Specific Plan Area ay dapat sumunod sa mga kondisyong nakapaloob dito maliban kung ang mga paggamit o karapatang iyon ay naitalaga na.

Inaasahang ang mga detalyadong pag-aaral na inire-require upang lumikha ng Master Specific Plan ay mas higit pang bigyan ng kahulugan ang mga paggamit ng lupain sa loob ng area ng proyekto, ilarawan at iiskedyul ang mga elemento ng impraestruktura, at tukuyin ang mga detalyadong hakbang na kailangan upang suportahan at/o pahupain ang mga potensyal na masasamang epekto ng mga paggamit na ito. Anumang karagdagang pagpapaunlad na higit pa sa S90 Holding zone tungo sa mga paggamit ng target na lupain at mga iminumungkahing residensyal na densidad ay magdedepende sa pagkumpleto ng Master Specific Plan. Hanggang sa pagpapatibay at kasunod na muling pagso-zoning nito ng Board of Supervisors, walang pagbabago sa paggamit ng lupain na lampas sa 20 acre na minium na laki ng lote ang pahihintulutan.

MGA KINAKAILANGANG SUMUSUPORTANG PAG-AARAL

A. River Plan

Ang Master Specific Plan Area ay nahahati sa dalawa ng San Luis Rey River na naglalaman ng mahalagang riparian vegetation at sand resources, ngunit nagpapakita rin ng potensyal na banta ng pagbaha sa mga pagpapabuting gawa ng tao sa ilog. Ang komprehensibong river plan ay dapat ihanda sa paraang nagbibigay ng kahulugan sa mga hangganan ng ilog at ng floodplain. Dapat nitong tugunan ang preservation ng natural resources at tukuyin ang mga hakbang upang protektahan ang resources ng River at ang umiiral o kinakailangang mga pagpapabuti laban sa mga potensyal na panganib. Ang pag-aaral sa pagpaplanong ito ay dapat isama nang buong-buo hangga’t maaari sa Least Bell's Vireo Comprehensive Species Management Plan at Habitat Conservation Plan para sa San Luis Rey River, na kasalukuyang binubuo ng San Diego Association of Governments (SANDAG). Hangga’t maaari, ang floodplain ay dapat preserbahin bilang permanenteng open space at ang daloy ng tubig ay dapat mapanatiling natural, maliban sa patuloy na mga paggamit na pinahihintulutan ng batas. Walang pagbabago sa floodway o floodplain ang dapat na mapahintulutan kung ito ay natagpuang may masasamang epekto sa pababang pagdaloy ng tubig.

B. Pag-aaral sa Trapiko

Isang nakabatay sa modelong detalyadong pagsusuri ng trapiko sa subarea ay dapat makumpleto at maaprubahan para sa buong Master Specific Plan Area, na nakatuon sa uri at timing para sa mga pagpapabuti sa State Route 76 at sa Interstate 15 interchange area. Dapat malaman ng pag-aaral na ito ang

C-20

pinakahuling epekto sa trapiko sa apektadong network ng kalsada at ang mga kinakailangang pagbabago sa Elemento ng Sirkulasyon. Dapat makumpleto ang mga naturang pagbabago at mga plano ng pagpapaunlad na nakakondisyon nang naaayon dito bilang bahagi ng pagpapaunlad ng Master Specific Plan.

C. Plano sa Pagpipinansya ng mga Pasilidad

Dapat i-require ang plano sa pagpipinansya ng pasilidad na katanggap-tanggap sa Departamento ng Pagpaplano at Paggamit ng Lupain bilang bahagi ng paghahanda sa Master Specific Plan. Dapat imbestigahan ng plano ang mga kinakailangang pampublikong serbisyo at pasilidad, kasalukuyan at iminumungkahing kapasidad, inire-require na pag-a-annex, pagpipinansya na sa mga pamamaraang iminumungkahi, at naaangkop na phasing ng mga pagpapabuting ito. Ang mga kasunduan sa pagpapaunlad, kung kinakailangan o naaangkop, ay dapat maging mahalagang bahagi ng plano sa mga pasilidad na ito.

D. Plano sa Phasing

Isang plano sa phasing ang dapat ihanda, ang timing sa lahat ng iminumungkahing mga pagpapaunlad sa mga kondisyon ng plano sa pagpipinansya ng mga pasilidad.

E. Pagsusuri sa Merkado

Bilang bahagi ng Master Specific Plan, isang pagsusuri sa merkado ang dapat i-require para sa bawat isa sa mga plano ng pagpapaunlad, na nagpapakita ng uri, laki, panahon, at antas ng pagpapaunlad na maaaring maasahang mangyari bilang pangangatuwiran para sa bawat proyekto. Dapat bigyan ng ebalwasyon ng pagsusuring ito ang epekto sa pananalapi ng bawat iminumungkahing proyekto at ang pinagsamang Master Specific Plan sa gobyerno at mga ahensya ng serbisyo ng County.

F. Patakarang Dark Sky

Dahil sa pagiging malapit ng area na ito sa Palomar Observatory, ang iminumungkahing Master Specific Plan ay dapat bumuo ng mga panuntunan sa pagpapatupad bilang pagkumporme sa Astronomical Dark Sky Policy gaya ng napapaloob sa Conservation Element ng Pangkalahatang Plano ng County. Ang pagpapatupad ng mga Specific Plan ay dapat ikondisyon upang mag-require ng mga restriksyon sa disenyo at paglalagay ng pag-iilaw pagpapahupa ng pinsala sa pamamagitan ng landscaping, at iba pang mga hakbang na itinuturing na naaangkop sa panahong pinag-aaralan ang mga Specific Plan.

G. Mga Panuntunan sa Disenyo

Ang lahat ng iminumungkahi sa pagpapaunlad sa loob ng Master Specific Plan Area ay dapat kumumporme sa mga Panuntunan ng Matanawing Preservation ng I-15 Corridor. Dagdag dito, ang higit pang detalyadong mga panuntunan sa disenyo ay dapat ihanda para sa Master Specific Plan Area na ito ng Design Review Board na itinatag para sa I-15 Corridor Area. Ang pag-aaral sa disenyong ito ay dapat na partikular na tugunan ang naaangkop na mga laki ng lote, mga pamantayan sa disenyo, at mga potensyal na hakbang sa pagpapahupa ng pinsala sa mga area sa loob ng Master Specific Plan Area.

C-21

H. Parke/Open Space

Isang pag-aaral sa parke/open space at mga trail ang hihilingin kasama ng iba pang inire-require na mga pag-aaral upang magtatag ng pinagsamang parke, open space, at mga trail plan para sa Master Specific Plan Area. Ang San Luis Rey River ay dapat magsilbi bilang pangunahing pokus para sa planong ito.

MGA IMINUMUNGKAHING PAGGAMIT NG LUPAIN

Ang Inirerekomendang Pangkalahatang Plano sa Panrehiyong Kategorya ng County

Special Study Area (SSA): Ang kategoryang ito ay ina-apply sa batayang pansamantala, dahil dapat nililimita ang pagpapaunlad habang nakabinbin ang pagkumpleto ng mga detalyadong pag-aaral na inire-require para sa Master Specific Plan Area.

Ang mga Inirerekomendang Paggamit ng Lupain sa Master Specific Plan (Pinahihintulutan lamang pagkatapos ng mga kinakailangang pag-aaral, pag-aaral sa kapaliguran, at pagkumpirma sa pamamagitan ng pagpapatibay ng Master Specific Plan ng Board of Supervisors. Inaasahang ang bawat pagmamay-ari ay ipapatupad ng mga indibidwal na Specific Plan):

1. Hewlett-Packard "Campus Park": (Mga Area B at C ng Specific Plan 83-01) na binubuo

ng 327 acre, kung saan ang 83 acre ay itinalagang industriyal na research park at kaugnay na parking at 10.5 acre para sa pangkomersyal na kapitbahayan. Ang mga area B at C ng pinagtibay na Specific Plan na ito ay hindi iminumungkahi para sa anumang pagbabago, maliban sa dapat lamang maipatupad ang plano pagkatapos maisagawa ang mga inire-requre na pag-aaral sa hinarahap.

2. Pappas/Campus Park: 100 acre (mga Area A at D ng Specific Plan 83-01) ay

inirerekomendang mapag-aralan para sa dalawang hiwalay na paggamit, kabilang ang kasalukuyang mobilehome park at iba’t ibang pagtatalaga sa residensyal na paggamit sa inaprubahang Specific Plan at industriyal, na may mga espesipikong paggamit at ang intensidad na pagpapasyahan sa pamamagitan ng Master Specific Plan. Ang lokasyong ito ay kasalukuyang may mataas ng antas ng ingay sa kapaligiran, na inaasahang lalakas sa mas matinding trapiko at pagpapaunlad ng site ng Hewlett-Packard site, at ibang mga lugar sa hanay ng I-15 Corridor.

3. Ari-ariang Robert Pankey: 92 acre, itinalagang (21) Specific Plan Area (2.75),

potensyal na magpapahintulot ng kasing-dami ng 253 dwelling unit na may naka-pending na pag-aaral sa ilalim ng mga inire-require na pag-aaral.

4. Ari-ariang Edgar Pankey: 90 acre na itinalagang (21) Specific Plan Area (2.75),

potensyal na nagpapahintulot ng 157 dwelling unit (pinagpapalagay ang humigit-kumulang na 33 acre ay nasa floodplain at hindi mapapaunlad).

5. Lake Rancho Viejo: (Specific Plan 81-02), 469 na acre na kasalukuyang itinalaga para sa 816 na mobilehome/manufactured unit, open space, at agrikultura.

Sa loob ng Lake Rancho Viejo, Phase I ng Pansamantalang 4249 (P81-023) ay

C-22

inaprubahan bilang Panghuling Mapa para sa 270 dwelling unit sa 98.8 acre, at itinuturing na itinalaga na. Dapat isaalang-alang ng Master Specific Plan ang walang pagbabago sa kabuuang bilang ng mga dwelling unit para sa natitira sa Lake Rancho Viejo (370 acre). Dagdag dito, upang makonserba ang mahalagang resources na kaugnay ng riparian sa kanluran ng Interstate 15 sa ari-arian ng Lake Rancho Viejo; inirerekomendang ang floodplain at mga kalapit na upland ay ma-reserve bilang permanenteng open space. Ang nagreresultang proyekto, hindi kasama ang 98.8 acre na itinalagang Phase I ng Pansamantalang Mapa 4249 para sa 270 dwelling unit, ay magpapahintulot ng 546 na dwelling unit sa natitirang 370 acre, na may kabuuang residensyal na densidad na 1.48 yunit ng tirahan kada acre. Para sa pag-aari nito, ang probisyonal na zone ay inia-apply na magpapahintulot sa inaprubahang mapa upang gabayan ang pagpapaunlad. Kung ang anumang malalaking pagbabago ang iminungkahi, o mga pagbabagong nagre-require ng isang bagong mapa o permit, ia-apply ang mga kontrol sa Master Specific Plan. Kung mangyayari ito, ang trapiko at iba pang mga epekto sa proyekto ay maaaring imungkahi sa loob ng pagbabago sa Specific Plan o isang Rezone ang dapat na pag-aralan sa pag-aaral sa mga pasilidad at anumang kinakailangang pag-aaral ng California Environmental Quality Act (CEQA) sa hinaharap.

Ari-ariang Jenkins: 57 na acre ang iminumungkahi para sa (21) Specific Plan Area (RV), na may pinakahuling paggamit sa lupain na iminumungkahi bilang recreational vehicle (RV) park. Ang Master Specific Plan ay dapat na partikular na tugunan ang potensyal na paghahanay ng SR 76. Ang iminumungkahing RV park, kung pahihintulutan, ay dapat matagpuan nang kumpleto sa labas ng hindi nababagong floodway. Dagdag dito, anumang pagpapaunlad sa ari-ariang ito ay dapat na nakadepende sa sapat na pagpapahupa ng anumang panganib na nauugnay sa San Diego Aqueduct blow-off valve na matatagpuan on-site, pati na rin ang bilang pagkumporme sa iminumungkahing river plan at iba pang mga pag-aaral bilang bahagi ng Master Specific Plan.

7. Ari-ariang North American Resorts: 37 acre, iminumungkahi bilang (24) Sensitibo

sa Epekto (nagpapahintulot ng 1 dwelling unit para sa 4, 8 at 20 acre). Walang ipinagpapalagay na densidad ang isinagawa dahil ang buong ari-ariang ito ay matatagpuan sa loob ng floodplain. Ang pagpapaunlad ng ari-ariang ito ay nakadepende sa River Plan Element ng iminumungkahing Master Specific Plan.

8. Ari-ariang Jones: 34 na acre, iminumungkahi bilang (21) Specific Plan Area (0). Sa

pagka-pending ng pagkumpleto ng Master Specific Plan, inirerekomendang ang ari-ariang ito ay mapaunlad bilang mga sumusunod:

Tinatayang tatlo hanggang apat na acre ng pinakapatag na area (bahagi ng mga Parcel 1 at 2) ang papaunlarin bilang Pangkalahatang Pangkomersyal (oriented sa freeway).

Ang balanse ng ari-arian (mga Parcel 3 at 4, bahagi ng mga Parcel 1 at 2) ay itatalagang Open Space upang magbigay ng permanenteng pananggalang sa mga nakapaligid na kasalukuyang paggamit.

Documents

Metropolitan Subregional Plan ng North County