Der Hamburger Wohnungsmarkt in der Metropolregion

– Überblick über aktuelle Entwicklungen und Handlungsbedarfe

Metropolregion Hamburg

Stefan Lehnert

GEWOS GmbH Lüneburg | 16.09.2014

Gliederung

Herausforderungen

Wirtschafts- und Wohnungsmarktregion Hamburg

Demografische Entwicklung

Angebotssituation

Maßnahmen der Länder

Ausblick

Herausforderungen

Wachsender Nachfragedruck auf den Wohnstandort Hamburg – „Renaissance“ der Städte?

„Ausstrahlen“ der hohen Nachfrage auf den engeren Verflechtungsraum

Bevölkerungs- und wohnungsmarktstrukturelle Herausforderungen

Mobilität/Mobilitätskosten (Organisation des MIV und ÖPNV)

Begrenzte Flächenressourcen in der Metropole Hamburg – steigende Baulandkosten

Hohe Miet- und Kaufpreisdynamik – Versorgung von Niedrigeinkommensbeziehern?

Wie reagieren WIR auf das Wachstum von heute?

Zukünftig weiteres Wachstum im engeren Verflechtungsraum

Stadterweiterung – Zielvorgabe Innenentwicklung vor Außenentwicklung

Wie gestalten WIR das Wachstum von morgen?

2,62 Mio. SV-Beschäftigte

Eine der wachstumsstärksten Regionen

Eng verflochtener Wirtschaftsraum

Untrennbarer Wohnungsmarktraum

Wohnungsmarkt- und Arbeitsmarktregion

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Nachfragedruck auf der Metropole Hamburg

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

Wachsender Nachfragedruck

Ausbildungs-/arbeitsplatzbezogene Zuwanderungen

Fokus auf urbanen, zentrumsnahen Lagen

+14.500

Quelle: Statistikamt Nord

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Zuzüge nach Hamburg Fortzüge aus Hamburg

Zuzüge nach Hamburg Fortzüge aus Hamburg

Wanderungen (Hamburg/Metropolregion)

Engerer Verflechtungsraum

5.050 5.370 5.570 6.770 6.320 6.880

1.560 860 880 720 710 660

Weiterer Verflechtungsraum

Wachsender Nachfragedruck – Umland als Ventil

Wanderungsverluste nehmen wieder zu

Abhängigkeit von Zuwanderung aus Hamburg

Quelle: Statistikamt Nord

Wanderungsgewinne und Bautätigkeit

Barsbüttel, Reinbek, Glinde,

Oststeinbek, Wentorf

Neu-Wulmstorf,

Rosengarten,

Buchholz,

Seevetal,

Winsen

Wanderungsgewinne im engeren Verflechtungsraum

Gewinne an Standorten mit hoher Neubautätigkeit

Quelle: Statistikamt Nord

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

0 bis 17 Jahre 30 bis 49 Jahre

Wanderungen nach Alter mit dem engeren

Verflechtungsraum (Saldo) Zwei Entwicklungen:

Präferenz zum Wohnen in

zentrumsnahen Lagen

Wachsende Wanderungsdynamik

mit dem engeren Verflechtungsraum

Zielgruppe Familien und Paare

Quelle: Statistikamt Nord

Kaum Reurbanisierung der

Generation 50+

Deutliche Alterungstendenzen

Herausforderungen für

Wohnungsmarkt und

Siedlungsentwicklung

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2008 2009 2010 2011 2012 2013

50 bis 64 Jahre 65 Jahre u.ä.

15,8% 17,6% 16,4% 17,1% 13,9%

8,1% 6,9% 7,4% 7,1% 5,7%

31,0% 23,5% 23,1% 25,5%

25,2%

26,3% 30,6% 30,8% 28,7%

31,8%

18,9% 21,3% 22,2% 21,6% 23,3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Stadt Hamburg EngererVerflechtungsraum

WeitererVerflechtungsraum

Stadt Pinneberg(direktes Umland)

Stadt Boizenburg /Elbe (weiteres

Umland)unter 18 18 bis unter 25 25 bis unter 45 45 bis unter 65 65 und älter

Zielgruppe Best-Ager und Senioren

Wanderungen nach Alter mit dem engeren

Verflechtungsraum (Saldo)

Quelle: Statistikamt Nord

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Hamburg Engerer Verflechtungsraum

Kaufkraft pro Haushalt

Quelle: GfK

Umland mit zum Teil

deutlich höherer Kaufkraft

Aufholen Hamburgs in den

letzten Jahren

Kaufkraftentwicklung 2007 bis 2014

Kaufkraft je Haushalt 2014

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

5,50

6,00

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Eigentumswohnungen Mehrfamilienhäuser Ein- & Zweifamilienhäuser16.09.2014

31%

4% 65%

Kauffälle Hamburg 2013 54%

42%

4%

Verkäufe von Wohnimmobilien

Kauffälle in der Metropolregion (ohne Hamburg)

54%

2003 2014

Wachsende Zahl von Transaktionen

Stadt-Umland-Konkurrenz im

Einfamilienhaussegment

Mitnahmeeffekte

Quelle: IMA/Bundesbank

2006 2009 2012

Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite

100 200 300 400 500 600

Lüchow-Dannenberg

Ludwigslust-Parchim

Uelzen

Dithmarschen

Harburg

Segeberg

Lübeck

Stormarn

Pinneberg

Hamburg

16.09.2014

Alle FHH Privat

EFH 387 313 391

RH 364 177 423

DH 373 258 415

Kaufpreise für Wohnbauland in Euro 2013 Kaufpreise individueller Wohnungsbau 2013

Umlandbereich mit höheren Flächen-

potenzialen im individuellen Wohnungsbau

Deutliche Preisunterschiede zwischen

Hamburg und dem Umland

Preis- und Mengenkonkurrenz

Kaufpreise für Wohnbauland

Quelle: IMA/Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

Buchholz i.d.N. Lüneburg Wentorf

+19,7%

+20,8% +20,8% +26,7%

Angebotsmieten

Quelle: immobilienscout24

Preisentwicklung 2008 bis 2014

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

Seevetal Wedel Quickborn Wentorf bei Hamburg

Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser

+23,5% +32,5% +20,3% +41,8%

+32,5%

Preisentwicklung 2008 bis 2014

Quelle: immobilienscout24

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%H

am

bu

rg

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erg

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Cuxhaven

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Lu

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st

Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus

Wohnungsleerstand

Geringer Leerstand im engeren

Umlandbereich

Zum Teil strukturelle Angebotsüberhänge

im weiteren Verflechtungsraum

Quelle: Zensus 2011

Neue Förderbedingungen im Mietwohnungsbau

Förderung in Bedarfsregionen

(2. Förderweg)

Überschreitung der Einkommensgrenzen (+20 %)

Bis zu 50 % der Förderkosten

7 Euro/m² Fördermiete

20 Jahre Zweckbindung

Offensive für bezahlbares Wohnen

1.500 geförderte Wohnungen – davon 1.000

im Hamburger Umland – der größte Teil im 1. FW

Fördervolumen 142 Mio. Euro

Investitionsvolumen 300 Mio. Euro

Quelle: IB.SH

Maßnahmen der Länder I

Schleswig-Holstein

Neubau von Mietwohnungen (1. Förderweg)

Bestandsförderung

(Teil-)Modernisierung, Sanierung

Maßnahmen der Länder II

Hamburg

Bündnis für das Wohnen in Hamburg/

Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau

6.000 Wohnungen pro Jahr

1/3 mit öffentlicher Förderung

2. Förderweg

Wohnungsbauprogramme der Bezirke

Forschungsprojekte

Niedersachsen

Neue Bedingungen Wohnraumförderungen

NBank Wohnungsmarktbeobachtung

Wohnungsmarktanalyse

Wohnungsmarktprognosen

Wohnbaulandumfrage

Quelle: BSU Hamburg

Quelle: NBank

Siedlungsachsen/

besondere

Siedlungsräume

(Regionalplan)

Landesentwicklungsplanung

Regionalplanung

Kreisentwicklungsplanung

Kommunale Bauleitplanung

Siedlungs- und Wohnungsbauentwicklung

Quelle: GEWOS/Land Schleswig-Holstein

Beispiel: Kreis Stormarn

Leitprojekt der Metropolregion Hamburg –

Thema Demografie und Daseinsvorsorge

Teilprojekt: Anpassungsstrategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im

demografischen Wandel für den Kreis Stormarn

Wo soll sich die Wohnungsbauentwicklung in Zukunft konzentrieren?

Ist dazu ggf. das Konzept der zentralen Orte weiterzuentwickeln?

Aktuelle

Wohnungsmarkt-

situation

Vorgaben und Ziele

der Landes-,

Regional-

und Kreisplanung

Quantitativer

und qualitativer

Wohnungsbedarf bis

2025/2030

Handlungsbedarfe, Potenziale

Flächenpotenzial (für Neubau) Aktivierungspotenziale (im Bestand)

Lagegunst

Strategische Entwicklungsziele und Gestaltungsszenarien

Quelle: GGR/GEWOS

Hamburg und der engere Verflechtungsraum wachsen…

…und werden auch in Zukunft weiter wachsen!

Wie gestalten WIR das Wachstum von morgen?

Wo kann und soll Wachstum in Zukunft stattfinden?

Gibt es Flächenpotenziale in ausreichendem Umfang?

Wie kann das Wachstum gesteuert werden?

Bedarf es einer Gesamtstrategie zur siedlungsstrukturellen

Entwicklung für den Stadt-Umland-Raum?

Welche Rolle kann die Metropolregion einnehmen?

Ausblick

GEWOS

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und Wohnforschung GmbH

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